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Immobilienverband IVD. Die Veräußerung von Grundstücken im Einkommensteuerrecht 6. November 2013 Hans-Joachim Beck Leiter Abteilung Steuern IVD Bundesverband. Koalitionsvereinbarung vom 4. Nov. 2013. Kappungsgrenze von 15 % gilt für vier Jahre - PowerPoint PPT Presentation
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Immobilienverband IVD
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Die Veräußerung von Grundstücken
im Einkommensteuerrecht
6. November 2013
Hans-Joachim Beck Leiter Abteilung Steuern
IVD Bundesverband
Koalitionsvereinbarung vom 4. Nov. 2013
• Kappungsgrenze von 15 % gilt für vier Jahre• Wie bisher durch Verordnungen der Länder in
angespannten Märkten
Koalitionsvereinbarung vom 4. Nov. 2013
Mietpreisbremse •Bei einer Wiedervermietung darf die neue Miete nur bis zu 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.•Lag die bisherige Miete darüber, muss sie nicht abgesenkt werden, sie kann jedoch erst erhöht werden, wenn sie von der ortüblichen Miete eingeholt worden ist.
Koalitionsvereinbarung vom 4. November 2013
Mietpreisbremse •Durch Verordnungen der Länder in den angespannten Märkten
Koalitionsvereinbarung vom 4. November 2013
• Einführung einer degressiven AfA für den Neubau von Wohnungen
Koalitionsvereinbarung vom 4. Nov. 2013
Bestellerprinzip
Gebäude-AfAAufteilung der Anschaffungskosten
Nicht: Bodenwert Abzüglich Verkehrswert Gebäude
Sondern: Verhältnis
• Verkehrswert Boden zu• Verkehrswert Gebäude
In vielen Gemeinden: Tabellenwerteermittelt anhand statistischer Zahlen
722.04.23 Hans-Joachim Beck 7
Aufteilung Kaufpreis
Das Finanzamt erkennt die die Vereinbarung der Parteien im Kaufvertrag an, wenn als Bodenwert mindestens der Bodenrichtwert angesetzt wird. •Das entspricht im Ergebnis der Restwertmethode•und ist günstiger, wenn der Käufer einen Überpreis zahlt.
822.04.23 Hans-Joachim Beck
Gebäude-AfAAufteilung der Anschaffungskosten
Anschaffungskosten 900.000 € Anteil
Verkehrswert Boden 400.000 € 1/3
Verkehrswert Gebäude 800.000 € 2/3
Summe 1.200.000 € 1/1
Bodenwertanteil 1/3 300.000 €
Gebäudewertanteil 2/3 600.000 €
99
Wenn der Käufer einen „Unterpreis zahlt, ist die Aufteilungsmethode sogar günstiger
22.04.23 Hans-Joachim Beck
Gebäude-AfAAufteilung der Anschaffungskosten
Falsch ist die Restwertmethode
Anschaffungskosten 900.000
Bodenwert - 400.000
Rest = Gebäudewert 500.000
1010
Wenn der Käufer einen „Unterpreis“ zahlt, ist die Restwertmethode ungünstiger.
22.04.23 Hans-Joachim Beck
Gebäude-AfAAufteilung der Anschaffungskosten
Zahlt der Verkäufer einen „Überpreis“, ist die Restwertmethode günstiger.
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Restwertmethode Verhältnis-rechnung
Anschaffungskosten 1.500.000 € 1.500.000 €
Bodenwert - 400.000 € 500.000 €
Rest = Gebäudewert 1.100.000 € 1.00.000 €
1122.04.23 Hans-Joachim Beck
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Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns
Grundstück gehört zu einem
Betriebsvermögen
Grundstück gehört zu einem
Betriebsvermögen
Gewerbliche Grundstückshandel
Gewerbliche Grundstückshandel
Grundstück gehört zum Privatvermögen
Selbstnutzung oderVermietung und
Verpachtung
Grundstück gehört zum Privatvermögen
Selbstnutzung oderVermietung und
Verpachtung
Veräußerungsgewinn stets steuerpflichtigVeräußerungsgewinn stets steuerpflichtigVeräußerungsgewinn
nur steuerpflichtig, wenn Verkauf innerhalb der
Spekulationsfrist von10 Jahren
Veräußerungsgewinn nur steuerpflichtig,
wenn Verkauf innerhalb der
Spekulationsfrist von10 Jahren
Die Drei-Objekt-Grenze
• Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt vor, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft werden, die jeweils nicht mehr als 5 Jahr/10 Jahre gehalten worden sind.
• Wurden nicht mehr als drei Zählobjekte verkauft, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel nur vor, wenn das Grundstück mit der unbedingten Absicht der alsbaldigen Veräußerung gekauft/bebaut worden ist.
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Spekulationsgeschäft
Wird das Grundstück innerhalb von 10 Jahren angeschafft und verkauft , ist der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig.
Maßgeblich für die Berechnung der Frist ist das Datum der schuldrechtlichen Kaufverträge.
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Veräußerungsgewinn
A. hat am 27. April 2002 ein mit einem Neubau bebautes Grundstück zu Anschaffungskosten von 1 Mio. € erworben und dieses im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung genutzt. (Lastenwechsel: 1.7.1999). Der Gebäudewertanteil betrug 80%. Mit Kaufvertrag vom 1. April 2012 hat er dieses Grundstück für 1,1 Mio. € wieder verkauft (Lastenwechsel 1. Juni 2009).
Fragen:
1. Ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig?
2. Wie errechnet sich der Veräußerungsgewinn?
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• Gewinn ist der Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungskosten.
• Davon dürfen als Werbungskosten diejenigen Kosten abgezogen werden, die zum Zwecke der Veräußerung aufgewendet wurden, wie etwa Kosten für einen Makler oder für Anzeigen. (Transaktionskosten)
• Die Anschaffungskosten sind um die Gebäude-AfA (sowie erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen) zu mindern, die bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen worden sind.
Veräußerungsgewinn
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Veräußerungsgewinn, § 23 EStG
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Maklerprovision
Verkäufer trägt die Maklerprovision und erhöht den Kaufpreis
Einkommensteuer•wenn der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig ist,
• Erhöhung des Veräußerungserlöses• Werbungskosten (Transaktionskosten)
GrunderwerbsteuerErhöhung der Bemessungsgrundlage
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Maklerprovision
Verkäufer trägt die Maklerprovision und wälzt diese im Kaufvertrag auf den Käufer ab.Der Käufer übernimmt die Verpflichtung des Verkäufers
Einkommensteuer•wenn der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig ist,
• Erhöhung des Veräußerungserlöses• Werbungskosten (Transaktionskosten)
GrunderwerbsteuerErhöhung der Bemessungsgrundlage
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Maklerprovision
Verkäufer erstattet dem Käufer die Maklerprovision.
Einkommensteuer•Minderung des Veräußerungsgewinns
• Erhöhung der • Werbungskosten (Transaktionskosten)
GrunderwerbsteuerMinderung der Bemessungsgrundlage
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