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Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
KOSTEN
FH München Prof. Kh. Stark
FB 02 SS 2001 Projektmanagement
Inhalt Vorlesung 8. Semester
1. Kostenplanung Studienarbeit
- Investitionskosten
- Projektentwicklung
- Baufolgekosten
2. Wiederholung Terminplanung
3. LV - Erstellung Studienarbeit
4. EDV - Präsentationen
5. Beispiele aus der Praxis
6. Leistungsbild Projektsteuerung
7. Prüfungsvorbereitung
Sebastian Brandt
“Das Narrenschiff”
1494
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
KONFLIKTFELD KOSTENSTEUERUNG
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
KOSTEN TERMINE
STANDARDS, QUALITÄT
FUNKTIONEN
GRUNDSÄTZLICHE ZIELDEFINITION FÜR EIN BAUPROJEKT
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
QUALITÄT
KOSTENSICHERHEIT
TERMINSICHERHEIT
WIRTSCHAFTLICHKEIT
Hohe funktionelle Qualität Ansprechende Gestaltung gute Qualität der Materialien
Preiswert aber nicht billig abgesichertes Budget
Fester Terminrahmen kurze Bauzeit
niedere Folgekosten
GESAMTKOSTENVERLAUF VOM WETTBEWERB BIS ZUR ABRECHNUNG
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
1. Preis = 103,6
100,0
102,1
107,5
99,4
97,6
98,7
95,797,6
97,6
101,3
99,8
- 6 %
+ 6 %
6/80 10/80 1/81 5/81 8/81 6/82 10/82 12/83 6/84 8/84
Wettbew. Analyse
Überarb. 1. Preis
Vor-planung
Rationalisierung
Entwurf Rohbau-vergabe
Submission Technik + Ausbau
Ausführungsaltern. Technik + Ausbau
Qualitätserhöhungen, Zusatzwünsche, gleichzeitig Minderung durch Vergabe-
verhandlung
Schlußrechnungen Nachforderungen Nachbestellungen
Revision der Schluß-rechnungen und Nachforderungen
EinzugBaubeginn Reduzierung um 2 Stockwerke
Genehmigung Entwurf Bauentscheid
Planungsentscheidung Festlegung Kostenrahmen
Preisgericht
HERKÖMMLICHE KOSTENDRIFT IM PROJEKTVERLAUF
Kos
ten
Zeit, Realisierungsfortschritt
“Normale” Kostendrift
$ DM
FrKostenziel
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
DER RADIKALE EINGRIFF SCHAFFT FREIRAUM
Kos
ten
Zeit, Realisierungsfortschritt
Kostenziel$ DM
Fr“Normale” Kostendrift
mit Gewalt unter Zielwert bringen!
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
GESAMTKOSTENÜBERSICHT
GESAMTKOSTEN
FOLGEKOSTENERSTKOSTEN
ÄNDERUNGS- UND BESEITIGUNGS-
KOSTEN
BAUNUTZUNGS-KOSTEN DIN 18960
SACHNUTZUNGS-KOSTEN
BAUKOSTEN DIN 276
neualt
Grundstück Erschließung Bauwerk Geräte Außenanlagen zusätzliche Maßnahmen Baunebenkosten
Grundstück Erschließung Baukonstruktion technische Anlangen Außenanlagen Ausstattung Baunebenkosten
Bauänderung Baubeseitigung
Kapitalkosten Abschreibung Verwaltungskosten Steuern Betriebskosten Bauunterhaltungskosten
Personalkosten Sachkosten
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
BAUUNTERHALTUNGSKOSTEN UND BETRIEBSKOSTEN
Bauunterhaltungskosten
Kosten für den Bauunterhalt während der Nutzungszeit
• Ersatz von Bodenbelägen
• Erneuerung von Fassaden
• Erneuerung von Dachbelägen
Betriebskosten
Kosten zur Aufrechthaltung der Aufenthaltsbedingungen während der Nutzungszeit
• Kosten der Reinigung innen und außen
• Kosten der Heizung/Lüftung
• Kosten des elektrischen Stroms
• Kosten der Wartung
• Kosten der Pflege und Instandhaltung
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
QUALITATIVER VERLAUF DER KOSTENBEEINFLUSSBARKEITGrun
dlage
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Vorplan
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Entwurf
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100 %
100 %
Kost
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Info
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men
ge
Projektdauer
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
KOSTENPLANUNG UND MITTELABFLUSSKosten können zum K.o.-Kriterium für Neuerungen oder Veränderungen werden, deshalb: solide Kalkulation und
solide Überwachung.
Kostenermittlung/ -schätzung
• über Arbeitspakete des Projektstrukturplanes, Arbeitspakete sind Kostenträger
• mit Kosteninformation aus Vergangenheit, Fortschreibung über Index
• mit Werten aus der innerbetrieblichen Nachkalkulation, wenn diese nicht vorhanden ist, aus Literatur oder Datenbanken
Eine Kostenermittlung sollte immer unter dem Aspekt des “life-cycle-cost” stehen!
Mittelbedarfsplanung = Verteilung der Kosten über die Projektzeit
1. möglich über die Netzplantechnik
Vorteil: schnelle Rechnung und grafische Darstellung
Nachteil: paßt nur, wenn eigener Kostennetzplan erstellt wird
2. pragmatischer Weg bei kleineren Projekten
Verteilung mittels Tabellenkalkulation
Kostenüberwachung = nicht nur buchhalterisches Nachhalten von Vergaben und Zahlungen
= Erfassen der bisher angefallenen Kosten (zeitnah)
+ Schätzkosten für die noch zu erbringenden Leistungen
(= estimate to complection ETC)
= estimate at completion (EAC)
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
STRUKTUR DER KOSTENPLANUNG NACH DEM FACHLICHEN FEINKONZEPT
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
KOSTENÄNDERUNGSURSACHEN
1. ProjektänderungenPlanungsänderungen (Gestalt, Menge, Standard)Abweichungen vom ursprünglichen Planungskonzept wegen Planlieferungsverzug
2. FehleinschätzungenUngenauigkeiten bei der Mengener-mittlung aufgrund der Ermittlungs-methode vom “Groben (Annahmen)
zum Feinen (abgesicherte Werte)”
3. BaupreisindexUnberücksichtigte Konjunktur-, Struktur- und Markteinflüsse
1. ProjektänderungenAusführungsabweichung nach § 2 VOB/B: Behinderung bzw. Unter-brechung während der Bauausführung nach § 6 VOB/B
2. Fehlerhafte LeistungsverzeichnisseFalsche Mengen, fehlende überflüssige Positionen, oberflächliche
Detaillierung, falsche Positionsbeschreibungen
3. Lohn- und Materialgleitklauseln
PLANUNGSBEZOGEN Phasen:
Vorplanung / Planung
AUSFÜHRUNGSBEZOGEN Phasen:
Vergabe / Ausführung
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KOSTENPLANUNG WÄHREND DER PLANUNG Kosten und Preise
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
UNNÖTIGE KOSTEN IN EINEM PROJEKT
• Überspitzte Vorschriften und Spezifikationen
• Übertriebene Anforderungen vor allem an Einzelteile!
• Die Forderung besonderer Genauigkeit oder überflüssiger Eigenschaften
• Zu viele “wünschenswerte” Eigenschaften und Merkmale in einem Produkt
• Überdimensionierung aus Zeitmangel oder zu großer Vorsicht
Grundsatz: Just knowing what things costs, helps save money!
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
KOSTENEINFLUSSGRÖSSEN EINER INVESTITON
Kosteneinflußgrößen
eines
Bauwerkes
herstellungsbedingt:
• konventionelle Bauweise
• Taktbetrieb
• Erstellungszeit
umweltbedingt:
• ökonomisch (z.B. Finanzmarkt)
• politisch (z.B. Mindestanteil an Wohnungen
• sozial (z.B. Bürgerinitiativen)
standortbedingt:
• GFZ
• Baugrund
• Zufahrtsmöglichkeitennutzungsbedingt:
• Materialfluß
• Arbeitskräfte
objektbedingt:
• geometrische Bedingungen
• bauphysikalische Schutzmaßnahmen
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
EINFLÜSSE AUF DAS KOSTENGERÜST Teil 1
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
1. Baugrube Lage innerstädtisch
städtischer Randbereich
außerhalb
Form rechteckig oder quadratisch
verwinkelt
Tiefe Wasserhaltung erforderlich?
Baugrubenverbau notwendig?
2. Fundamente/Sohle Bodenart guter Boden mit ausreichender zulässiger Pressung
schlechter Baugrund
Höhenlage Achsversprünge
Abtreppungen
vollständige Bodenabfuhr teilweise Abfuhr
Trägerbohlwand Spundwand Schlitzwand
Einzel- und Streifenfundamente
Bodenaustausch Bohrpfähle Injektion des Baugrundes
mögliche Störung des Bauablaufes
EINFLÜSSE AUF DAS KOSTENGERÜST Teil 2
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
3. Tragende Stützen und Unterzüge
Grundriß
Raster
Nutzung
Materialwahl
Lasteneinflußgrößen Querschnittsbemessungen
Stahl Brandschutz?
Stahlbeton Ortbeton
Fertigteile
4. Gebäudeaussteifung Grundriß
Scheiben
Raster
Kerne
Windverbände
EINFLÜSSE AUF DAS KOSTENGERÜST Teil 3
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
5. Tragende Deckenkonstruktion
statisches Konzept
Konstruktion
z. B. Einfeldsysteme
Durchlaufsysteme
Trapezblechdecke
Stahlverbunddecke
Ortbeton
Fertigteile
Stahl
Stahlbeton
6. Dachkonstruktion
Auflagen der Behörden
Konstruktion und Aufbau
Grundriß
z. B. flaches Dach
geneigtes Dach
Warmdach
Kaltdach
EINFLÜSSE AUF DAS KOSTENGERÜST Teil 4
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
7. Außen- und Innenwände
statische Anforderungen
Wärmeschutz
Bautenschutz
Schallschutz
tragende Wände / Festigkeitsanforderungen
nichttragende Wände
Kosten sind von der Lage der Wand im Grundriß sowie den gestellten Anforderungen abhängig
PROZENTUALE VERTEILUNG DER GEBÄUDEKOSTEN AUF DIE BEREICHE ROHBAU-TECHNIK-AUSBAU
AUSBAU
ROHBAU
TECHNIK
50 %
25 %
25 %
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
Gebäudekosten
45 %
40 %
15 %
Wohngebäude Hochschulbauten
Büro- und Verwaltungsbauten
Kliniken, Institute für Biologie und Chemie,
Mensen
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KOSTENPLANUNG UND -STEUERUNG
Ursachen “falscher” Kostenplanung
• bewußte Falschangaben
• Geflecht “Planen und Bauen”
• Unerfahrenheit im Bereich der Kostenplanung
• Unterschätzung von Kostenrisiken
• Falsche Methoden
Gute Kostenplanung
• Erfahrung, Richtwerte
• Beherrschung moderner Methoden
• Beherrschung der betrieblichen Kalkulation
Voraussetzung:
• exakte Zielformulierung
• professionelle Kostenermittlung in frühen Projektphasen
• Kostenverfolgung (dokumentarische vorausschauende Kostenkontrolle)
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
KOSTENPLANUNG
vor Planungsbeginn
Kostenrahmen Bedarfsplanung
Kostenüberschlag Projektdefinition
Nutzungsdaten (Betten/SPL/AK)
geometrische Bezugsgrößen
Verhältniszahlen/ freie Ansätze
während der Planung
Kostenschätzung Vorplanung
Kostenberechnung Entwurfsplanung
Bezugsgrößen: über m² BGF oder m³ BRI zu Grobelementen
geschätzte EP/Vergleichs-objekte
während der Ausführung
Kostenanschlag Vergabe
Kostenfeststellung Objektüberwachung
vertraglich gebundene EP
Aufmaß/Leistungser-mittlung
Legende:
BGF = Bruttogrundfläche EP = Einheitspreis
HNF = Hauptnutzfläche AK = Arbeitskräfte
BRI = Bruttorauminhalt
SPL = Stellplätze
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STRUKTUR DER KOSTENPLANUNG
Bereich Projektstufe Methode Bezugsbasis
verschiedene
LV-Titel LV-Positionen
SCHNITTSTELLEN
KOSTENFESTSTELLUNG DOKUMENTATION
ANALYSE
KOSTENKONTROLLE UND
KOSTENSTEUERUNGin allen Projektstufen
Kostenfeststellung Objektdokumentation Kennzahlenbildung
Projektverwaltung CAD
Raum- und Gebäudebuch Terminplanung
Haushaltswesen AVA
Kostenkennwerte Fachingenieurprogramm
Auswertung der Schlußrechnung
Vergleich zwischen und innerhalb der Projektstufen, Optimierung,
Aktualisierung
Kostenermittlung mit Haushaltsdaten
über Abschätzung der Schlußrechnung Abgrenzungswerte geschätzt
über Vertragswerte Aufträge, Nachträge, Abrechnung
Kostenkontrolleinheiten VergabeeinheitenKostenermittlung während der Ausführung
KE mit freien Ansätzen
KE mit elementorient. StrukturenKostenermittlung während der Planung
Grobelemente, Gebäudeelemente, Ausführungsarten, CAD-Positionen
KOSTENERMITTLUNG (KE)
Kostenermittlung vor Planungsbeginn
KE mit freien Ansätzen verschiedene
KG-Verhältniszahlen in % von Kgr. 3.1, 3.1 - 3.4
Kostenermittlung mit geometrischen Bezugsgrößen BGF, BRI, FBG, UBF
Kostenermittlung mit Nutzungsdaten
Nutzeinheiten, Nutzflächen, Kostenflächen
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
ZUORDNUNG DER FLÄCHENDEFINITIONEN
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
Brutto-Grundfläche (BGF)
Konstruktions-Grundfläche (KGF)
Netto-Grundfläche (NGF)
Nutzfläche (NF)
Funktionsfläche (FF)
für betriebstechnische Anlagen
Verkehrsfläche (VF)
Flure, Hallen, Treppen, Schächte etc.
Nebennutzfläche (NNF)
Sanitär, Garderoben, Abstellflächen etc.
Hauptnutzfläche
(HNF)
Brutto-Rauminhalt (BRI)
Netto-Rauminhalt (NRI)
KOSTENERMITTLUNG MIT GEBÄUDEELEMENTEN
340 Innenwände (Innenstützen)
360 Dächer
330 Außenwände (unter Erdreich)
350 Deckenflächen
310 Baugrube (Baugrubensicherung)
320 Gründungsflächen
330 Außenwände (Fassade)
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
WEITERE MÖGLICHE UNTERGLIEDERUNG DER DIN 276 am Beispiel Deckenflächen
350 Decken, Treppen
352 Deckenbeläge
351 Deckenkonstruktionen
353 Deckenbekleidungen
352.70 Installationsböden
352.60 Beläge auf schwimmendem Estrich
352.50 Plattenbeläge im Mörtelbett
352.30 Nutzestrich auf Rohdecke
KonstruktionselementFunktionselementGrobelement Leitposition
025 03 Trittschalldämmung
025 07 Anhydritestrich
024 05 Ziegelfliesen
028 05 Industrieparkett
036 07 Textilbelag
036 03 PVC-Belag
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ANGABEN ZUR TRAGKONSTRUKTION (Beispiel)
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FUNDAMENT GESAMT FUNDAMENTPLATTE 80 E-FUNDAMENT S-FUNDAMENT
Stahl in kg Beton in m3 Stahl kg/m3
STÜTZEN GESAMT 30 x 30 40 x 40 60 x 60
Stahl in kg Beton in m3 Stahl kg/m3
WÄNDE B 25
Stahl in kg Beton in m3 Stahl kg/m3
GESAMT 15 cm 25 cm 40 cm
29.450 266 110
23.000 209 110
5.600 44 127
850 13 65
3.730 23 162
780 3 260
1.260 7 180
1.690 13 130
10.450 124 84
2.550 15 170
3.700 39 95
4.200 70 60
LEITPOSITION - KOSTENKENNWERT z. B. Bodenbelag
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AUFBAUBEISPIEL VON KOSTENDATENBANKEN
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1
2
3
= Element-Datei mit Unterelementen nach DIN 276
= Kostendatei mit Kostenkennwerten für Leitpositionen je Leistungsbereich
= Projektdatei mit projektspezifischen Mengen und Zuordnungen von Unterelementen aus der Elementdatei 1 und Kostenkennwerten aus der Kostendatei 2
3150 Deckenkonstruktion/m²013 01 Beton B 25 0,2m³/m² * DM 220,00015 05 Schalung 1,0m²/m² * DM 60,00019 03 Baustahl 0,015t/m² * DM 1500,00
AUFBAU EINES ELEMENTES
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KENNZAHLEN
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
KENNZAHLEN
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PROBLEMPUNKTE
• Bestandsaufnahme (Schadenskartierung)
= Erfassung Ist-Zustand
= Voraussetzung für die gesamte Planung
– Lösungsmöglichkeiten
– einsetzbare Techniken
– Finanzierungs-Rahmen
= besondere Leistung nach HOAI
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SCHWACHSTELLEN
(Literatur: Schild: „Schwachstellen“)
• Flachdächer, Terrassen, Balkone
• Außenwände, Öffnungsanschlüsse
• Keller, Drainagen
• Innenwände, Decken, Fußböden
diverse Arbeitskreise: Merkblätter als Checklisten
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MINDESTANFORDERUNG
• Geometrie und Aufmaß
• Art der tragenden Konstruktion
• Konstruktive Details
– Bewehrungslage
– Karbonatisierungstiefe
– Betonfestigkeit
bei anderen Baustoffen:
• Musterlösungen für ähnliche Details aus der Bauzeit (alte Bestimmungen, alte Fachliteratur)
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SCHADENSKARTIERUNG
Nässe /Schwamm
Auf-arbeitung
Nässe /Schwamm
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FORMBLATT: SCHWACHSTELLEN
Bauwerk
Bauteile
Lage Orientierung N / O / S / W
Fotos / Skizzen /
Anmerkungen
Bearbeiten Datum: Unterschrift:
• Gründung / Keller
• Außenwand
• Geschoßdecke
• Dach
• .................
• Wasserablauf
• Fugen / Verbindungen
• ................
• Oberfläche
• Kern
• .................
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SANIERUNG - ELEMENTWANDVERKLEIDUNG Beispiel: 3450.
Innenwandbekleidung 5 FliesenEinheit in m2
Entfernen vorhandener Beläge
Ausbessern des Untergrundes
Haftbrücke
Fliesen, geklebt
Verfugung
Faktoren
1,0
0,3
1,0
1,0
1,0
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ELEMENT ALTBAU
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
KOSTENMIX AUS PLAN- UND ABRECHNUNGSDATEN
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
SZ = Aufträge, schlußgerechnet AU = Aufträge, in Ausführung
NA = achträge zu Aufträgen Ü = Rückstellungen für Aufträge
NV = Budget nicht verg. Leistungen
SZ
AU
NV
RÜ
NA
beauftragte Leistungenweitere VergabenPROJEKTBUDGET
KOSTENVERFOLGUNG UND -STEUERUNG
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
Leistungsbereich 1
Leistungsbereich 2
Leistungsbereich 3
Leistungsbereich 4
Leistungsbereich n
SOLL IST
LB 1
LB 2
LB 3
Überschreitung LB 1
Unterschreitung LB 2
LB 3 Soll geschätzt
Kostenüberschreitung
LB 4
ISTLB n
Kostenverfolgung:
Gegenüberstellung von Kostenanschlägen /LB (Soll)
•Istkosten auf Baustelle (Aufmaß) Differenz von Sollkosten-Istkosten zu erwartende Mengenänderung zu erwartende Nachträge (nicht ausgeschriebene Leistung)
KOSTENVERFOLGUNG OBJECTCOST
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MITTELABFLUSSPLAN
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
BAUNUTZUNGSKOSTEN
BAUNUTZUNGSKOSTEN DIN 18960
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
LOHNEN ENERGIESPARMASSNAHMEN?
Kaiser BRB-Baucontrol Ingenieurgesellschaft mbH München Prof. Karlhans Stark
1 2 2 3 3 3 8 8
11 18 30 30 75 53
Dämmung von Heizkörpernischen Dämmung von Kellerdecken Fugenabdichtung bei Fenstern und Türen Dämmung auf dem Dachboden Thermostatventile an den Heizkörpern anbringen Innendämmung von Wänden (Heimarbeit) Innendämmung von Wänden (Handwerker) Installation von sparsamen Heizkesseln Wärmedämmung an Außenwänden Installation einer Brauchwasser-Wärmepumpe Einbau neuer Isolierglasfenster Installation einer Heizungs-Wärmepumpe Einbau von Solarkollektoren für Warmwasser Einbau von Solarkollektoren für die Heizung
Amortisation nach Jahren
Vergleich der Baupreise je Wohneinheit in Europa
Investitionsvolumen in ECU je fertiggestellter Wohneinheit von 1990 bis 1993
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
DK D F NL GB
TÜV
CERT
DIN EN ISO 9001
Recommended