Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE...

Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE

Baugespräche 10, HAWK Hochschule für angewandte Wissenschaft und Kunst, 16. November 2010, 18.00 Uhr, Großer Hörsaal

Stadt Celle, Dezernat für Stadtentwicklung, Umwelt & öffentliche EinrichtungenStadtbaurat Dr.-Ing. Matthias Hardinghaus, Architekt BDA & Stadtplaner SRL

Ziel 1: Zum Prozess der städtebaulichen ProjektentwicklungZiel 2: Instrumente der städtebaulichen ProjektentwicklungZiel 3: Entwurfsaufgabe & -ergebnis: ArchitekturwettbewerbZiel 4: Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen

matthias.hardinghaus@celle.de

Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE

Ziele des Vortrags

1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung1.1 Vorgeschichte1.2 Grundsätzliche Vorbemerkungen: Analyse & Standpunkt

2. Instrumente der städtebaulichen Projektentwicklung (Auswahl)2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift2.2 Entwerfen: Der Architekturwettbewerb (Vertiefung)

3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen

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Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE

Gliederung

1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung: Städtebauliche Einorndung

matthias.hardinghaus@celle.de

1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung: Städtebauliche Einordnung

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>>> Bauen im Bestand…

1.1 Vorgeschichte

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- 2005-06, erste konkrete Überlegungen zu einem innerstädtischen Einkaufszentrum, Projektentwickler: ECE

- 2007, der Projektentwickler Gedo legt eine weitere Variante zu einem innerstädtischen Einkaufszentrum vor, Rückzug 08.2008 („Gedo 1“); Herbst 2008 erneuter Anlauf der Fa. Gedo („Gedo 2“)

- Ende 2008 kam es (u.a.) über diese Frage zum Rücktritt des damaligen Oberbürgermeisters

- Februar 2009, Grundsatzerklärung des Rates der Stadt Celle zur

„Altstadtgalerie“

- Februar 2009, Wahl des neuen Oberbürgermeisters

- A) Über die vorbezeichneten Stufen ist mittlerweile eine klare parteipolitische Zuordnung nicht möglich. B) Diskussionen über ein innerstädtisches Einkaufzentrum gibt es in Celle seit vielen Jahren.

- August 2009 Wiedereinführung eines Stadtbaurates

1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung: Städtebauliche Einordnung

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1.2 Grundsätzliche Vorbemerkungen: Analyse & Standpunkt

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Was bewegt?

- Grundsatzfrage (Polarisierung)

- Standortfrage (Einbettung)

- Quadratmeterfrage

- Qualitätsfrage (Wettbewerb)

- Markenfrage (Ankermieter)

- Verkaufsflächenfrage (Struktur)

2. Instrumente der städtebaulichen Projektentwicklung (Auswahl)

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- Grundsatzerklärung des Rates vom 12. Februar 2009. Städtebauliche Zielstellungen werden formuliert.

- Auf 1 ½ DIN A4 Seiten fasst der Rat der Stadt Celle sein Ansinnen zusammen, eine innerstädtische Einkauf-Mall „Altstadtgalerie Celle“ zu ermöglichen >>> Auftrag an die Verwaltung

- Methodisch kann die Grundsatzerklärung in die folgenden Teilschritte bzw. Instrumente operationalisiert werden:

> Einzelhandelsgutachten, Verträglichkeit

> Städtebauliche Vertrag und Grundstückskaufvertrag

> Architektenwettbewerb, städtebauliche Einbettung

> Bebauungsplan, inklusive div. Fachgutachten (Verkehr, Lärm)

2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift

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Planungserfordernis (§ 1 Abs. 3 BauGB)Dringender Handlungsbedarf zur nachhaltigen Stärkung der

InnenstadtErweiterung vorhandenen und Schaffung neuen EinzelhandelsAnsiedlung von Geschäftshäusern in Innenstadt verträglicher Art

und Weise

PHASE 1: Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB)Vorbereitung des Beschlusses:Planungs- und Bauausschuss 07.12 2006Verwaltungsausschuss: 12.12.2006Beschlussfassung:Rat 15.12.2006Ortsübliche Bekanntmachung:Cellesche Zeitung 30.12.2006

2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift

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Gemeinsame öffentliche Sitzung von Planungs- und Bauausschuss, Ausschuss für Wirtschaftsförderung und Stadtmarketing und Ortsrat zum Verträglichkeitsgutachten am 11.06.2008 

PHASE 3: Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB)Anschreiben 17.06.2008Frist bis 04.07.2008 PHASE 4: Formale Beteiligung der Öffentlichkeit – öffentliche Auslegung – (§ 3 Abs. 2 BauGB)Vorbereitet für Planungs- und Bauausschuss, abgesetzt wegen Rückzug des Investors.

2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift

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21.10.08 Vorlage eines neuen Konzeptes durch den Investor (GEDO II)

16.12.08 VA-Beschluss zum weiteren Vorgehen: Planungen sollen wieder aufgenommen werden.

Grundsatzerklärung zu GEDO II:10.02.09 Verwaltungsausschuss12.02.09 Rat Wiederaufnahme des B-Plan-Verfahrens:Information der Öffentlichkeit über geändertes Projekt28.02.09 Bekanntmachung in der CZ11.03.09 Versammlung mit Vortrag und Diskussion

Informationen zum Zeitplan, Wettbewerb und zum Betreiberkonzept in einer nicht-öffentlichen Ratsveranstaltung am 26.01.2010

2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift

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PHASE 5: Formale Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 2 BauGB) – öffentliche Auslegung auf die Dauer eines Monats - und formale Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 2 BauGB)- in angemessener Frist, durchgeführt Ende August bis Ende September 2010Diese Schritte können gem. § 4a Abs. 2 BauGB parallel durchgeführt werden.

>>> Ergebnis: erneute Beteiligung ist erforderlich, weil aufgrund der Anregungen und Einwendungen der Entwurf des B-Plans geändert und ergänzt werden musste. (vgl. § 4a (3)

PHASE 6: Satzungsbeschluss (§ 10 Abs. 1 BauGB), war geplant für Anfang November, nach Prüfung der fristgemäß eingegangenen Stellungnahmen (§ 3 Abs. 2 Satz 4 BauGB) und der Abwägung der privaten und öffentlichen Belange gegeneinander und untereinander (§ 1 Abs. 7 BauGB). Rechtsverbindlichkeit: Ortsübliche Bekanntmachung (im Amtsblatt für den Landkreis Celle) (§ 10 Abs. 3 Satz 1 BauGB

1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung1.1 Vorgeschichte1.2 Grundsätzliche Vorbemerkungen: Analyse & Standpunkt

2. Instrumente der städtebaulichen Projektentwicklung (Auswahl)2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift2.2 Entwerfen: Der Architekturwettbewerb (Vertiefung)

3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen

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Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE

Gliederung

matthias.hardinghaus@celle.de

2.2 Entwerfen: Wettbewerbsaufgabe und Philosophie

matthias.hardinghaus@celle.de

2.2 Entwerfen: Wettbewerbsaufgabe und Philosophie

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2.2 Entwerfen: Wettbewerbsaufgabe und Philosophie

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Die Beurteilung der Arbeiten erfolgte gemäß nachfolgender gleichrangiger Kriteriernblöcke:

-Städtebauliche Einbindung und Transparenz -Transparenz und Geschlossenheit der Fassaden-Art und Weise der Werbekonzeption -Gestalterische Qualität der Fassaden und Dachlandschaft-Wirtschaftlichkeit und ganzheitliches energetischen Konzept-Technische Realisierbarkeit -Denkmalpflegerische Einbindung

Spannungsfeld & Philosophie der Aufgabe: Fachwerk/Gestaltungssatzung vs. Freiheit und Innovationskraft des Wettbewerbes

2.2 Entwerfen: Wettbewerbsaufgabe und Philosophie

Entwurfsaufgabe:

Große zusammenhängende Flächen einer Handelsimmobilie versusKleinteiligkeit und auch hohen Individualität der Bergstraße und des Südwalls

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2.2 Entwerfen: Wettbewerbsaufgabe und Philosophie

2.2 Entwerfen: Vorstellung des 2. Preisträgers

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Parzelle > Einzelhaus > Giebelständigkeit

2.2 Entwerfen: Vorstellung des 2. Preisträgers

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2.2 Entwerfen: Vorstellung des 2. Preisträgers

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2.2 Entwerfen: Vorstellung des 2. Preisträgers

Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit

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2.2 Entwerfen: Vorstellung des 1. Preisträgers

Stadtbaurat Dr.-Ing. Matthias Hardinghaus, matthias.hardinghaus@celle.de

2.2 Entwerfen: Vorstellung des 1. Preisträgers

Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit

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2.2 Entwerfen: Vorstellung des 1. Preisträgers

Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit

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2.2 Entwerfen: Vorstellung des 1. Preisträgers

Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit

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2.2 Entwerfen: Vorstellung des 1. Preisträgers

Parzelle > Band > Faltung > Einzelhaus > Traufständigkeit

1. Prozess der städtebaulichen Projektentwicklung1.1 Vorgeschichte1.2 Grundsätzliche Vorbemerkungen: Analyse & Standpunkt

2. Instrumente der städtebaulichen Projektentwicklung (Auswahl)2.1 Baubauungsplan & Örtliche Gestaltungsvorschrift2.2 Entwerfen: Der Architekturwettbewerb (Vertiefung)

3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen

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Städtebauliche Projektentwicklung am Beispiel der Altstadtgalerie Celle – EINE KONTROVERSE

Gliederung

3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen

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- Es gab viele Gemeinsamkeiten und die Zusammenarbeit war insgesamt professionell. Diskrepanzen im Rahmen der Vertragsverhandlungen gab es jedoch insbesondere zu:

> Kostenübernahme für archäologische Grabungen> Kaufpreisvorstellungen städtischer Grundstücke> Verkaufsflächenstruktur („Dublizierung“ der Innenstadt)> Durchlässigkeit der Läden zur Bergstraße> „Öffnung“ der Heeringgasse> Sicherung der Ergebnisse des Architektenwettbewerbes> Sicherung der städtebaulichen Zielvorstellungen bei Rechtsnachfolge des Investors

3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen

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- Intensive Verhandlungen im Rahmen des Städtebaulichen Vertrages haben mit dazu geführt, dass sich Rat und Verwaltung zu einem Verfahrenswechsel von einem Bebauungsplan als Angebotsplanung hin zu einem Vorhabenbezogenen Bebauungsplan entschieden haben.

- Vorteile für die Stadt: Vorgenannte „Details“ würden über den Durchführungsvertrag nach § 12 (3a) BauGB Bestandteil der Bebauungsplanung >>> Norm statt Vertrag. Damit entfällt die Frage: Was passiert bei Weiterveräußerung durch den Investor (Rechtsnachfolge).

- Vorteile für den Investor: Ein Großteil der einschränkenden Regelungen über Rechtsnachfolge, Vertragsstrafen und der Zeitplan der Baupflichten entbehrlich wäre.

- Zeitlich würde der Verfahrenswechsel etwa 2- 4 Monate in Anspruch nehmen

3. Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen

matthias.hardinghaus@celle.de

- Beschluss des Rates vom 4. November 2010:

Zur Sicherung der städtebaulichen Zielvorstellungen, wie sie in der Grundsatzerklärung des Rates vom 12.02.2009 niedergelegt und in der weiteren Entwicklung des Projektes „Altstadtgalerie“ durch die Verwaltung herausgearbeitet wurden, wird die Verwaltung beauftragt, einen Verfahrenswechsel von einer Angebotsplanung zu einem Vorhabenbezogenen Bebauungsplan herbei zu führen.

Der Investor wird darum gebeten, zeitnah einen entsprechenden Antrag zu stellen.

- Mit Schreiben vom 12. November 2010 erklärt die Fa. Gedo keinen entsprechenden Antrag nach § 12 (2) BauGB stellen zu wollen.

Ziel 1: Zum Prozess der städtebaulichen ProjektentwicklungZiel 2: Instrumente der städtebaulichen ProjektentwicklungZiel 3: Entwurfsaufgabe & -ergebnis: ArchitekturwettbewerbZiel 4: Sachstand & Diskussion: Möglichkeiten & Grenzen

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Ziele des Vortrags

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