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© © STÄHLING / Folie 1 Musterabrechnung für Wohnungseigentümer- gemeinschaften Was muss eine Jahresabrechnung leisten ? von Dr. Karl-Heinz Stähling, Köln

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  • Folie 1
  • STHLING / Folie 1 Musterabrechnung fr Wohnungseigentmer- gemeinschaften Was muss eine Jahresabrechnung leisten ? von Dr. Karl-Heinz Sthling, Kln
  • Folie 2
  • Richtigkeit Vollstndigkeit Schlssigkeit Zeitnhe
  • Folie 3
  • STHLING / Folie 3 Degustationsmenu Vorspeise: Suprme von der Einzelabrechnung Zwischengericht: Kleiner Salat von Salden, Spitzen und Beitrgen Hauptgang: Trilogie von der Rcklage Vom Ksewagen: Compte bancaire, ein gut entwickelter Weichkse Kassensturz zum Dessert: Crme brle vom Vermgensstatus
  • Folie 4
  • STHLING / Folie 4 Die Einzelabrechnung Verteilung von Kosten, Erlsen und Ausweis der anteiligen Beitragsverpflichtung zur Rcklage Verteilung von Kosten, Erlsen und Ausweis der anteiligen Beitragsverpflichtung zur Rcklage Ermittlung von Abrechnungssaldo und Abrechnungsspitze Ermittlung von Abrechnungssaldo und Abrechnungsspitze
  • Folie 5
  • STHLING / Folie 5
  • Folie 6
  • STHLING / Folie 6
  • Folie 7
  • STHLING / Folie 7 Summe der Einzelabrechnungen Verteilung der Abrechnungssumme auf alle Einheiten Verteilung der Abrechnungssumme auf alle Einheiten Ausweis der von allen Eigentmern geleisteten Vorauszahlungen Ausweis der von allen Eigentmern geleisteten Vorauszahlungen Darstellung von Abrechnungsspitzen und salden Darstellung von Abrechnungsspitzen und salden Neu (BGH 44/09): Ausweis der Beitragsrckstnde zur Rcklage Neu (BGH 44/09): Ausweis der Beitragsrckstnde zur Rcklage
  • Folie 8
  • Objekt: WEG Musterstra 88888 MusterstadtObjekt-Nr. 00320 Buchungsjahr: 01.01.2009 - 31.12.2009 Salden- und Beitragsliste EigentmerAbrechnungs-Soll-Abrechnungs-Istvoraus-Rckstand/Abrechnungs-BeitragssollBeitragszahlungRckstand summeVZspitzezahlungberzahlungsaldoRcklage 0032001 Prof. Klug1.742,262.280,00537,742.197,00-83,00454,74115,30111,10-4,20 0032002 Huber4.657,466.000,001.342,546.000,000,001.342,54590,24 0,00 0032003 Pichelmayr3.469,604.800,001.330,404.800,000,001.330,40408,69 0,00 0032004 Rosendorfer3.575,254.500,00924,754.500,000,00924,75200,17 0,00 0032005 Derendinger3.919,984.500,00580,024.500,000,00580,02200,17 0,00 0032006 Beckenbauer4.336,124.620,00283,884.620,000,00283,88263,22 0,00 0032007 Wolpertinger3.947,564.620,00672,444.620,000,00672,44263,22 0,00 0032008 Grokopf5.131,054.680,00-451,054.680,000,00-451,05329,60 0,00 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 0032077 Pleitegeier9.396,839.000,00-396,834.500,00-4.500,00-4.896,831.276,90638,45-638,45 0032078 Donisl2.164,552.640,00475,452.840,00200,00675,45265,79 0,00 190.479,97210.000,0019.520,03201.989,00-8.011,0011.509,0325.565,0024.565,00-1.000,00 Summe Nachzahlungen :6.819,39 Summe Guthaben :18.328,42 Kontrollsumme:11.509,03 --- Ende der Liste ---
  • Folie 9
  • STHLING / Folie 9 Instandhaltungsrckstellung Rckstellung und Rcklage werden synonym verwendet Rckstellung und Rcklage werden synonym verwendet Soll-Rcklage (buchhalterisches Sollvermgen) entsteht durch Buchungsvorgang: Soll-Rcklage (buchhalterisches Sollvermgen) entsteht durch Buchungsvorgang: Per Kostenkonto Rcklagenzufhrung (Beitragsverpflichtung) an Vermgenskonto Rcklage Per Kostenkonto Rcklagenzufhrung (Beitragsverpflichtung) an Vermgenskonto Rcklage
  • Folie 10
  • STHLING / Folie 10 Ist-Rcklage (i.S.v. BGH 44/09) entsteht durch Zahlung auf Beitragsverpflichtung Ist-Rcklage (i.S.v. BGH 44/09) entsteht durch Zahlung auf Beitragsverpflichtung besser: zweckgebundene Mittel, da Verfgbarkeit nicht immer gegeben besser: zweckgebundene Mittel, da Verfgbarkeit nicht immer gegeben Aus den der Zweckbindung unterliegen- den gezahlten Beitrgen mssen u.U. Defizite zwischenfinanziert werden Aus den der Zweckbindung unterliegen- den gezahlten Beitrgen mssen u.U. Defizite zwischenfinanziert werden daher nicht immer bereinstimmung mit liquiden Mitteln daher nicht immer bereinstimmung mit liquiden Mitteln
  • Folie 11
  • STHLING / Folie 11
  • Folie 12
  • STHLING / Folie 12 Bankkontenentwicklung Element der Schlssigkeitsprfung der Gesamtabrechnung Element der Schlssigkeitsprfung der Gesamtabrechnung Ausweis von Kontenstnden Jahresanfang und ende hat keinen Erklrungswert. Ausweis von Kontenstnden Jahresanfang und ende hat keinen Erklrungswert. Kontenentwicklung ber Jahresverkehrs- zahlen ebenfalls nicht Kontenentwicklung ber Jahresverkehrs- zahlen ebenfalls nicht Lediglich qualifizierte Bankkontenentwick- lung erlaubt die Schlssigkeitsprfung Lediglich qualifizierte Bankkontenentwick- lung erlaubt die Schlssigkeitsprfung
  • Folie 13
  • STHLING / Folie 13
  • Folie 14
  • STHLING / Folie 14
  • Folie 15
  • STHLING / Folie 15
  • Folie 16
  • STHLING / Folie 16 Vermgensstatus Der Vermgensstatus weist das buchhalterische Sollvermgen nach, nicht das Verwaltungsvermgen. Der Vermgensstatus weist das buchhalterische Sollvermgen nach, nicht das Verwaltungsvermgen. Er erlaubt dadurch eine Schlssig- keitsprfung der Abrechnung. Er erlaubt dadurch eine Schlssig- keitsprfung der Abrechnung. Unterschiedliche Auffassungen ber den Status als Pflichtbestandteil der Abrech- nung in Literatur und Rechtsprechung. Unterschiedliche Auffassungen ber den Status als Pflichtbestandteil der Abrech- nung in Literatur und Rechtsprechung.
  • Folie 17
  • Die Darstellung der Rcklage und der Kontenentwicklung in der Abrechnung der Wohnungseigentmergemeinschaft Nach unbestrittener Auffassung ist zu der Abrechnung des Verwalters ein Vermgensstatus zu rechnen, damit die Eigentmer erkennen knnen, welche Vermgenswerte sich auf Bankkonten befinden, welche Schulden einzelne Eigentmer oder dritte Personen haben und welche Forderungen die Gemeinschaft gegen sich gelten lassen muss. Drasdo, WE 11/98
  • Folie 18
  • STHLING / Folie 18 Der einzelne Wohnungseigentmer hat keinen Anspruch auf Ergnzung der Jahresabrechnung um eine Aufstellung ber Forderungen und Verbindlichkeiten der Wohnungseigentmergemeinschaft, denn eine solche Aufstellung gehrt nicht zu den wesentlichen Bestandteilen der Jahresabrechnung. BayObLG, Beschl. v. 21.12.1999-2 Z BR 79/99
  • Folie 19
  • STHLING / Folie 19 Erhebliche Mngel der Jahresabrechnung und der Vermgensbersicht, die es den Wohnungseigentmern unmglich machen, die rechnerische Schlssigkeit der Gesamtabrechnung nachzuvollziehen, fhren im Anfechtungsverfahren dazu, den Genehmigungsbeschluss insgesamt fr ungltig zu erklren. OLG Dsseldorf, Beschl. v. 16.11.1998-3 Wx 397/97
  • Folie 20
  • STHLING / Folie 20 Kontenstnde (Abr. Stichtag) zzgl. Forderungen Kontenstnde (Abr. Stichtag) zzgl. Forderungen abzgl. Verbindlichkeiten abzgl. Verbindlichkeiten (bzw. aktive u. passive (bzw. aktive u. passive Rechnungsabgrenzungsposten) Rechnungsabgrenzungsposten) = Buchhalterisches Sollvermgen = Buchhalterisches Sollvermgen
  • Folie 21
  • STHLING / Folie 21
  • Folie 22
  • Unterschied zwischen buchhalterischem Sollvermgen und Verwaltungsvermgen: Wirtschaftsgter, die bei Bilanzierung Anlagevermgen wren (Rasentraktor) Forderungen und Verbindlichkeiten,die wegen Einnahmen-Ausgaben-Prinzip buchhalterisch nicht erfasst sind (noch nicht bezahlte Rechnung xxx-Sanierung)
  • Folie 23
  • STHLING / Folie 23
  • Folie 24
  • Was leistet der Status ? Nachweis des buchhalterischen Sollvermgens (Identittsgleichung) Ausweis der Portfoliostruktur der WEG Hinweis auf Risiken ausfallbedrohte Forderungen Da diese Informationen an keiner anderen Stelle der Abrechnung erscheinen, muss der Status Pflichtbestandteil sein !
  • Folie 25
  • STHLING / Folie 25
  • Folie 26
  • STHLING / Folie 26 Bilanz in schematischer Darstellung mit: mit: A = Geldbestnde B = Forderungen C = Eigenkapital Rcklage D = Verbindlichkeiten
  • Folie 27
  • STHLING / Folie 27 Bilanz in schematischer Darstellung mit: mit: A = Geldbestnde A = Geldbestnde B = Forderungen B = Forderungen C = Eigenkapital C = Eigenkapital Rcklage Rcklage D = Verbindlichkeiten D = Verbindlichkeiten
  • Folie 28
  • Ermittlung der verfgbaren Rcklage aus liquiden Mitteln abzgl. Verbindlichkeiten im Fall Gasheizung mit Kreditierung Bei Definition der verfgbaren Rcklage als Summe der liquiden Mittel im Fall lheizung ist Vorsicht geboten: Niedriger lbestand tuscht hohe Verfgbarkeit vor, baldiger lkauf wird jedoch die Liquiditt belasten.
  • Folie 29
  • STHLING / Folie 29
  • Folie 30
  • STHLING / Folie 30 Ausgaben, die Kosten sind Ausgaben, die Kosten sind Ausgaben durch Ausschttung von Vorjahresguthaben Ausgaben durch Ausschttung von Vorjahresguthaben Ausgaben, die zu Aktiven RAP fhren (z.B. Heizlkauf) Ausgaben, die zu Aktiven RAP fhren (z.B. Heizlkauf) ==================================================== ==================================================== Einnahmen, die Wohngeldvorauszahlungen sind Einnahmen, die Wohngeldvorauszahlungen sind Einnahmen durch Ausgleich von Vorjahresnachzahlungen Einnahmen durch Ausgleich von Vorjahresnachzahlungen Einnahmen, die zum Ausgleich sonstiger Forderungen fhren (z.B. Guthaben aus Fernwrmeabrechnung) Einnahmen, die zum Ausgleich sonstiger Forderungen fhren (z.B. Guthaben aus Fernwrmeabrechnung)