2017bulwiengesa WO INVESTIEREN SICH NOCH LOHNT Makroökonomische Rahmenbedingungen

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WO INVESTIEREN SICH NOCH LOHNT

Seite

VORWORTE 1

UNTERSUCHUNGSINHALT UND METHODIK 2

MAKROÖKONOMISCHE RAHMENBEDINGUNGEN 4

ZUSAMMENFASSUNG 6

DIE 6-PROZENTER 8

DIE 5-PROZENTER 14

DIE 4-PROZENTER 16

DIE 3-PROZENTER 26

DIE ERGEBNISSE IM DETAIL 34

BEGRIFFSERKLÄRUNGEN UND ANMERKUNGEN 40

KONTAKT 44

Inhaltsverzeichnis

© bulwiengesa AG 2017

DIE 5 % STUDIE 2017

bulwiengesaDIE 5 % STUDIE 2017

2017

Die 5 % Studie WO INVESTIEREN SICH NOCH LOHNT

Eine Studie der bulwiengesa AG und Drees & Sommer SE

Mit freundlicher Unterstützung von



bulwiengesa

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DIE 5 % STUDIE 2017


Schon im achten Jahr in Folge verzeichnet Deutschland ein po-sitives Wirtschaftswachstum. Das Land gilt einmal mehr alswirtschaftliches Zugpferd der EU und als eine der schlagkräftig-sten Ökonomien weltweit. Die Arbeitslosigkeit befindet sich aufdem tiefsten Stand seit der Wiedervereinigung, den Menschengeht es augenscheinlich so gut wie nie. Dabei gilt vielen dieRuhe des "sicheren Hafens Deutschland" als trügerisch. Zuviele Unsicherheiten scheinen sich in der internationalen Ge-mengelage zu ergeben. Nichtsdestotrotz ist die Nachfrage nach deutschen Immobilienauf einem sehr hohen Niveau; 2016 wurden erneut Gewerbe-immobilienwerte von über 50 Mrd. Euro gehandelt. Dabei be-treten immer mehr Akteure den Markt, die keine oder nur wenigErfahrung mit hiesigen Investmentgepflogenheiten haben.

Gerade diesen Akteuren hilft die 5 % Studie, die nunmehr zumdritten Mal veröffentlicht wird, den Markt besser zu verstehenund Rückschlüsse zu ziehen. Denn sie greift auf die IRR alsRenditemaß zurück und ermöglicht daher einen segmentüber-greifenden Vergleich. Die Resonanz der vergangenen Studienzeigt uns, dass die Verwendung dieses dynamischen Rendite-maßes auch bei Branchenexperten auf großes Interesse stößt.Auch die anhaltende Diskussion über Core und Non-Core As-sets wird durch den eigenen Analyseansatz dieser Studie an-gereichert. Die Studie wird daher wieder für Gesprächsstoffsorgen – ich bin gespannt auf Ihr Feedback!Sven Carstensen, Niederlassungsleiter Frankfurt am Main,bulwiengesa AG

Zuversicht an allen Fronten. Die deutsche Immobilienwirtschaftsetzt ihre starke Wachstumsphase weiterhin fort. Für das ersteHalbjahr 2017 wurde ein Transaktionsvolumen in Höhe von ca.26 Mrd. Euro (+ 47 % zum Vorjahreswert) registriert. Das istfast ein neuer Rekordwert und zeigt die aktuelle hohe Nachfra-gedynamik am deutschen Investmentmarkt für gewerblich ge-nutzte Immobilien. Von der Nachfrage her gesehen wäre si-cherlich ein noch höheres Volumen möglich gewesen, mangel-te es nicht an adäquaten Angeboten von entsprechenden Pro-dukten.Auf der Käuferseite ist somit immer mehr Kreativität gefragt.Folglich ist ein Run auf Secondary Cities als auch auf Value-add Investments zu verzeichnen. Das aktive Management vonImmobilien und die Umsetzung von Repositionierungsstrategi-en rückt damit immer mehr in den Vordergrund. Neben einem

ganzheitlichen Blickwinkel auf die Immobilie und deren Poten-ziale ist vor allem Transaktionsgeschwindigkeit gefragt.Mit der Unternehmenskooperation zwischen Drees & SommerSE und der bulwiengesa AG bündeln beide Unternehmen ihreKompetenzen für eine schnittstellenfreie Dienstleistung für denErfolg des Kunden. Vor allem die Beratung zu Kosten und Erlö-sen wird in neuer Tiefe sowie mit gestärkter Innovationskraftund Belastbarkeit angeboten. Durch die Zusammenführungdes Know-hows zu Kosten- und Marktdaten entsteht eine ein-zigartige Plattform zur Beurteilung von Projekten und Invest-ments. Die 5 % Studie liefert in diesem Sinne eine objektiveGrundlage, Renditechancen für alternative Anlagestrategieneinzuschätzen.Sascha Kilb, Partner, Drees & Sommer SE

Auch im Jahr 2017 gilt Deutschland im europäischen Vergleichnach wie vor als attraktiver Standort für Immobilieninvestments.Die Preise für deutsche Immobilien entwickeln sich insbeson-dere in A- und B-Städten nach wie vor nach oben – dies gilt so-wohl für den Gewerbe- als auch für den Wohnimmobilienmarkt.Diese ungebremsten Preissteigerungen scheinen jedoch – auf-grund sich ändernder Rahmenbedingungen von Immobilienin-vestoren – ihren Gipfel erreicht zu haben. Die zentrale Frageist nicht mehr die der ungebremsten Steigerung, sondern viel-mehr wie lange sich das aktuelle Preisniveau noch halten las-sen wird.Investoren wählen vor diesem Hintergrund ihre Investments zu-nehmend mit Bedacht aus. Das größte (rechtliche) Risiko be-steht dabei wohl in einer möglichen Verschärfung der Mietregu-lierung nach der Bundestagswahl, was Mieterhöhungen fürWohnraum in der Zukunft erschweren könnte. So plädierenetwa die Parteien SPD, die Grünen und die Linke für eine Ver-schärfung der Mietpreisbremse. CDU und FDP setzen hinge-gen nicht auf weitere regulatorische Instrumente um den He-

rausforderungen der Immobilienbranche zu begegnen, sondernplädieren für eine Regulierung über den Markt und damit mehrInvestitionen in den Neubau. Die Attraktivität Deutschlands fürImmobilieninvestments hängt somit auch ein Stückweit vondem Wahlergebnis im September ab.Große Chancen sehen in- und ausländische Investoren dahermehr denn je in sogenannten Zuzugsmagneten, vor allem jeneRäume, die per öffentlichen Nahverkehr gut angebunden sindund noch kein Spitzenniveau für Wohnraumpreise erreicht ha-ben, etwa beispielhaft im Rhein-Main-Gebiet: Offenbach zuFrankfurt.BEITEN BURKHARDT berät mit jahrelanger Erfahrung in sämt-lichen Phasen der Immobilienbewirtschaftung: Von der Finan-zierung über den Grundstückserwerb und die Projektentwick-lung bis hin zur Vermietung und zum Verkauf. Wir setzen inno-vative Formen des Immobilienvertriebs und -handels um undgestalten in- und ausländische Immobilienfonds.Dr. Detlef KochBEITEN BURKHARDT Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Vorworte

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DIE 5 % STUDIE 2017

Untersuchungsinhalt und Methodik

UntersuchungsinhaltDie 5 % Studie liefert mittels einer dynamischen Performance-messung einen neuen Ansatz bei der Beschreibung von Immo-bilienmärkten. Auf Basis der Analyse der internen Verzinsungeines Investments werden die Ertragsaussichten verschiedenerAssetklassen dargestellt. Vor dem Hintergrund der Erkenntnis,dass ein einziger Datenpunkt einen Markt in seiner Vielschich-tigkeit nur sehr limitiert widerspiegeln kann, wird im Rahmendieser Studie zudem die Spannbreite von Investmenterfolgenaufgezeigt. Die aus Marktberichten übliche Beschreibung einesImmobilienmarktes bezieht sich in der Regel auf die Topobjek-te, in denen Spitzenmieten realisiert werden und die entspre-chend zu Spitzenrenditen gehandelt werden. Die hohe Diversi-fikation der Investorenlandschaft, die neben stark sicherheits-orientierten Anlegern auch zunehmend aus Akteuren besteht,die Marktopportunitäten identifizieren und nutzen wollen, wirdhier jedoch nicht berücksichtigt. Auch diesen Akteuren bietetdiese Studie die Möglichkeit eines Marktüberblicks.

Untersuchungsinhalt der vorliegenden 5 % Studie sind die Per-formanceerwartungen jener Assetklassen, die den deutschenInvestmentmarkt aktuell dominieren. Hierzu gehören:– Büro,– Wohnen,– Shoppingcenter und Fachmarktzentren,– Hotel und– moderne Logistikimmobilien,

sowie die neuen Immobilientypen– Micro-Apartments und Unternehmensimmobilien.

GrundideeDie Studie ermittelt anhand eines dynamischen Modells diewahrscheinliche interne Verzinsung (IRR) einer Investition beieiner angenommenen Haltedauer von zehn Jahren. Es wirdunterstellt, dass die Investition zu den jeweiligen Markt kenn-zeichnenden Parametern erfolgt. Unter Anwendung einerCashflow-Betrachtung wurden die zukünftig zu erwartendenZahlungsströme (Einkauf, Mieteinnahmen, Objekt- und Bewirt-schaftungskosten, Verkauf) wiedergegeben. Der interne Zins-fuß dieser Zahlungsströme stellt die IRR dar.

Keine FinanzierungseffekteErfolgreiche Immobilieninvestitionen hängen neben dem Ob-jekterfolg auch von Finanzierungsstrategien (z.B. Ausnutzenvon Zinshebeln durch erhöhte Aufnahme von Fremdkapital) ab. Die hierbei im Markt übliche Variantenvielfalt ist sehr hoch. Umklare Aussagen bzgl. der Objektperformance zu ermöglichen,wurden diese Effekte ebenso wie investorenspezifische Anpas-sungen im Modell nicht berücksichtigt.

Keine ProjektentwicklungenDas vorliegende Modell unterstellt die Investition in Gebäudeohne Sanierungs- und Umstrukturierungsbedarf. Projektent-wicklungen als Teile von Asset-Management-Strategien fließendaher nicht in die Analyse ein.

VorgehensweiseAusgehend von der Annahme, dass der Investmenterfolg durchunterschiedliche Determinanten wie Managementleistungenoder Marktschwankungen beeinflusst werden kann, erfolgteeine Simulation (Monte-Carlo-Simulation) möglicher Ergebnis-se auf Basis sich verändernder Parameter. Hierzu wurden denrelevanten, den Investitionserfolg beeinflussenden KenngrößenSchwankungsbreiten unterstellt, die zuvor unter Berücksichti-gung bzw. Analyse des jeweiligen Marktes abgeleitet wurden.Mittels der Monte-Carlo-Simulation wurde auf Basis von 1.000Ziehungen auch die Wahrscheinlichkeit des Eintretens der ein-zelnen Ergebnisse berechnet.

Monte-Carlo-SimulationBei der Monte-Carlo-Simulation handelt es sich um ein sto-chastisches Vorausberechnungsmodell für einen Prognose-bzw. Basiswert. Einfach formuliert stellt dieses statistische Ver-fahren eine Art limitierten Zufallszahlengenerator dar, der sichinnerhalb vom Benutzer definierter Rahmenbedingungen bzw.-werte bewegt. Um diese Parameter möglichst realistisch bzw.marktgerecht abbilden zu können, kann neben einer Werte-spanne auch ein Basiswert festgelegt werden. Nach durchge-führter Simulation erhält der Benutzer unter Berücksichtigungder vordefinierten Rahmenbedingungen eine Vielzahl von Er-gebnissen (abhängig von der Anzahl der Ziehungen). Für dieeinzelnen Ergebnisse innerhalb dieser Spanne berechnet dieModellierung Eintrittswahrscheinlichkeiten. Die Wertespanneselbst weist hierbei eine Eintrittswahrscheinlichkeit von 100 %auf.

Zur Durchführung der Simulation wurden – abhängig von derbetrachteten Assetklasse – Basiswerte und Spannweiten füru. a. die Variablengruppen Mietzins, Leerstand und Objekt- undBetriebskosten festgelegt. Die aus der Cashflow-Berechnunghervorgegangene interne Verzinsung des Investments wurdeals Prognosewert bzw. IRR-Basiswert festgelegt.

Core versus Non-CoreCore und Non-Core haben sich als Begriffe für Investitionsstra-tegien im Markt durchgesetzt, ohne dass hierfür (auf Objekt-ebene) Definitionen vorliegen. Es herrscht vielmehr eine weiteBandbreite an Definitionsversuchen, die in der Regel von denjeweiligen Investoren selbst vorgegeben werden.

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Diese Studie hat nicht das Ziel, diesen Definitionen einen wei-teren Vorschlag hinzuzufügen. Die Unterteilung in Core- undNon-Core-Investoren findet somit rein auf statistischer Ebenestatt. Ausgehend von der Annahme, dass Core-Investoren we-niger Risiko eingehen und dabei geringere Renditen akzeptie-ren und Non-Core-Investoren sich entsprechend weniger risi-koavers bei höheren Renditezielen darstellen, wurde in derStudie der Korridor für Core- und Non-Core-Investoren abge-steckt. Demzufolge werden jene Monte-Carlo-Ergebnisse bzw. IRRszwischen dem 25 %-Quantil und dem 75 %-Quantil (entsprichteiner 50 %-igen Wahrscheinlichkeit) als Bereich definiert, indem sich Core-Investoren bewegen. Der übrige Bereich – abeiner erzielbaren Verzinsung von 6,49 % IRR-Basiswert – wirdals Raum für Non-Core-Investoren angesehen. Hier können miteiner Wahrscheinlichkeit von 25 % interne Verzinsungen jen-seits des Core-Bereichs erreicht werden – genauso könnenNon-Core-Investoren jedoch unter die für Core-Investoren er-zielbare Verzinsung fallen und unter Umständen auch negativeIRRs erzielen.

Parameter und SchwankungsbreitenAls Quelle für Miet-, Leerstands- und Renditeangaben wurdein der Regel das Datensystem der bulwiengesa AG (RIWIS)sowie Kostenangaben von Drees & Sommer SE herangezo-gen. Für Unternehmensimmobilien wurden Informationen derInitiative Unternehmensimmobilien als Grundlage gewählt. DieDaten für Hotels und Einzelhandelsimmobilien wurden zusätz-lich durch Auswertungen von Investmenttransaktionen und wei-tere Sekundärquellen (z. B. Angaben der HypZert) plausibili-siert.Die Kostenangaben wurden durch Primärauswertungen (soweitmöglich) und auf Basis marktüblicher Annahmen ermittelt.Die Schwankungsbreiten für Kosten und Erträge wurden indivi-duell je Nutzungsart festgelegt und orientieren sich an üblichenMarktgrößen. Extremwerte wurden hierbei ausgeschlossen.

Die interne ZinsfußmethodeDie interne Zinsfußmethode zeigt jene Verzinsung auf, bei derdie Netto-Cashflows bzw. der Net Present Value genau Null ist.Sie stellt somit die durchschnittliche Verzinsung einer Investiti-on dar. Die interne Zinsfußmethode ist zwar als alleinige Basisfür eine Anlageentscheidung nicht zu empfehlen, da sie metho-dische Unzulänglichkeiten aufweist – u. a. wird die Wiederanla-geprämisse kritisiert. Die Ermittlung der internen Verzinsungbietet jedoch den Vorteil, dass sie den Erfolg einer Investitions-periode (in der Studie zehn Jahre) darstellt. Sie unterscheidetsich somit von einer am Markt üblichen statischen Renditebe-trachtung. Zudem findet die interne Zinsfußmethode bei vielenInvestoren Anwendung und genießt somit breite Akzeptanz.

Die Performancemessung – Lesehilfe

Nachstehend finden die Leser angesichts der komplexen The-matik eine Lesehilfe zum besseren Verständnis der Ergebnis-se. Die Lesehilfe bezieht sich auf die Kapitel "Die 6-, 5-, 4- und3-Prozenter" und hierbei immer auf die rechte Spalte (Ausnah-me Hotel: Seite 25).Generell beruhen alle Berechnungen innerhalb der Studie aufmarktadäquaten Objektgrößen und Parametern.In der Tabelle "Ausgewählte Modellannahmen/-parameter"werden die in die Cashflow-Berechnung und Simulation einge-flossenen, wesentlichen Parameter aufgeführt.In der rechten Ergebnisspalte sind die Ergebnisse der Monte-Carlo-Simulation dargestellt bzw. zusammengefasst.Das Diagramm stellt auf der x-Achse die mittels Monte-Carlo-Simulation vorausberechneten IRRs dar. Auf der y-Achse istdie Eintrittswahrscheinlichkeit für jede vorausberechnete IRRabgetragen. Die dunkelblau gefärbten Balken stellen die per Studiendefiniti-on für Core-Investoren relevante IRR-Spanne dar. Diese weisteine 50 %-ige Eintrittswahrscheinlichkeit auf und wird begrenztdurch das 25 %- und 75 %-Quantil. Analog hierzu ist im dunkel-blau gefärbten Feld des Ergebniskastens die Core-Spanne mitWerten eingetragen.In Mittelblau ist der übrige Bereich – gemäß Definition für Non-Core-Investoren relevant – eingezeichnet. Dieser liegt zu 25 %über der Core-Spanne, kann allerdings auch unterhalb dieserSpanne liegen. Die gemäß Simulation maximal erzielbare IRRist im mittelblauen Feld unterhalb der Core-Spanne genannt.Die gemäß Cashflow-Verfahren mit den Basiswerten ermittelteinterne Verzinsung des Investments (IRR) entspricht auch demBasiswert der Simulation.

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DIE 5 % STUDIE 2017


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Ein vitales makroökonomisches Umfeld bietet weiterhin besteVoraussetzungen für den deutschen Immobilienmarkt. Trotzder gestiegenen Gefahr vor protektionistischen Tendenzen seitAmtsantritt des US-Präsidenten fungiert der Export auch in die-sem Jahr als Motor der deutschen Wirtschaft (vgl. Monatsbe-richt der Deutschen Bundesbank Juli 2017). Es ist daher davonauszugehen, dass die nationale Wirtschaftsleistung auch indiesem Jahr ihr Potenzialwachstum übertreffen wird.

Auch wenn in den Hinterköpfen vieler Akteure die Skepsis obder langanhaltenden Boomphase weiterhin wächst, bleibt diegrundsätzliche Stimmung im deutschen Immobilienmarkt gut.Wie der Dt. Hypo Immobilienindex als Stimmungsbarometerder Immobilienwirtschaft zeigt, erstreckt sich dieser positive

Grundtenor auf alle Nutzungssegmente. Eintrübungen (z. B. imEinzelhandel) sind hier insbesondere auf das Fehlen einerschlüssigen Lösung im Umgang des stationären Einzelhandelsmit dem E-Commerce zu sehen. Neben der guten ökonomi-schen Gesamtsituation werden auch durch den Brexit vermehrtChancen für den Immobilienmarkt gesehen: Nachdem inFrankfurt die ersten Mietabschlüsse aufgrund erster Bankenan-siedlungen aus London getätigt wurden, mehren sich die Hoff-nungen auf weitere Nachfrageimpulse von der Insel. Inwieweitdiese ausreichen, um mögliche Konsolidierungstendenzen imFinanzwesen zu nivellieren, bleibt jedoch abzuwarten.

Investmentrallye hält an

Deutschland bleibt ein Hotspot im internationalen Immobilien-transaktionsmarkt. Zwar lag das Investitionsvolumen in Gewer-beimmobilien im Jahr 2016 mit 53 Mrd. Euro etwas unter demVorjahreswert, die Nachfrage nach Anlagemöglichkeiten imdeutschen Immobilienmarkt ist aber dennoch ungebrochenhoch. Das begrenzte Angebot stellt nach wie vor den limitieren-den Faktor dar. Trotz einer weiterhin hohen internationalenNachfrage dominieren mit rund 55 % des Transaktionsvolu-mens inländische Akteure das Marktgeschehen. InsbesondereSpezialfonds, aber auch Versicherungen und Pensionskassensind in den vergangen Jahren vermehrt als Käufer in Erschei-nung getreten. Im Jahr 2016 konnte zudem ein Anstieg desTransaktionsvolumens von Immobilien AG´s um rund 65 %zum Vorjahr verzeichnet werden. Für 2017 wird erneut ein ho-hes Transaktionsvolumen von mindestens 50 Mrd. Euro alleinfür Gewerbeimmobilien erwartet.

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Makroökonomische Rahmenbedingungen

Immobilien-Neuanlagen institutioneller Investoren in Gewerbeimmobilien in Deutschland

Quelle: BVI, BaFin, Bundesverband Deutscher Leasing-Gesellschaften, Bankhaus Ellwanger & Geiger, Deutsche Bundesbank, AuswertungenLoipfinger, Scope, FERI, eigene Erhebungen und Berechnungen

92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 170

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Immo.-Leasing/LeasingfondsGeschlossene Immo.fondsOffene Immo.-Publikumsfonds

Immo.-SpezialfondsVersicherungen/PensionskassenImmo. Aktiengesellschaften

Ausländische InvestorenSonstigePrognose

Entwicklung Dt. Hypo Immobilienindex nach Segmenten

Quelle: Deutsche Hypo/bulwiengesa AG

08 09 10 11 12 13 14 15 16 H1/17

050

100150200250

BüroHandel

WohnenInd./Log.

Hotel

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Weiterhin sehr hohe Liquidität

Der Zuwachs an Liquidität wirkt weiterhin unterstützend an denAktien- und Immobilienmärkten. Auch sich positiv entwickelndeFundamentaldaten werden das zunehmende Auseinanderdrif-ten von Wirtschaftswachstum und die Steigerung der Geldmen-ge nicht verändern. Der in der untenstehenden Grafik darge-stellte Vergleich verdeutlicht diese Diskrepanz: Während dasBruttoinlandsprodukt seit 2010 um durchschnittlich ca. 3,5 %pro Jahr gestiegen ist, betrug das Wachstum der GeldmengeM3 in der Eurozone seit 2010 insgesamt ca. 22,5 %.

Die in der vergangenen Studie bereits beschriebenen Szenari-en von Inflation und Blasenbildung bleiben somit bestehen. Imvergangenen Jahr ist die Inflationsrate geringfügig auf 0,5 %angestiegen, mit ca. 1,7 % wird die Preissteigerung auch 2017unter dem EZB-Ziel von 2 % liegen. Jedoch sinkt die reale Ver-zinsung von Einlagen hierdurch weiterhin.

Die Preissteigerungen am Immobilienmarkt haben sich – wennauch in vielen Segmenten abgeschwächt – fortgesetzt. Sostieg der Erschwinglichkeitsindex von bulwiengesa 2016 zumfünften Mal in Folge an. Dieser stellt das durchschnittlich ver-fügbare Haushaltseinkommen den durchschnittlichen Woh-nungspreisen gegenüber. Auch auf den Gewerbemärkten hält

die Renditekompression an, wobei ein weiteres Abschmelzennur noch partiell erwartet wird. Grundsätzlich bleibt die "Blasen-gefahr" für den Gesamtmarkt eher überschaubar. Dennoch lie-gen Überhitzungsrisiken weiterhin insbesondere in denjenigenMärkten, in denen das Marktwachstum nicht mit sozioökonomi-schen Fundamentaldaten erklärt werden kann.

Performance der deutschen Immobilien

Der GPI – German Property Index – spiegelt die Performancevon einzelnen Immobiliensegmenten wider. Insgesamt stellt erden Total Return (Gesamtrendite) dar und ergibt sich aus Capi-tal Growth Return (Wertveränderungsrate) und Cashflow Re-turn (Mietrendite).

Mit 14,4 % wuchs die Wertveränderungsrate 2016 im Büro-markt auf ein historisches Rekordhoch. Für das Jahr 2017 wer-den erneute Zuwächse, wenn auch auf niedrigerem Niveau, er-wartet. Ab 2018 kann von einer Marktkonsolidierung ausgegan-gen werden, wobei sich die Werte auf einem hohem Niveaustabilisieren. Die Cashflow-Rendite im Bürobereich schwanktzwischen 4,7 % und 5,5 %.

Auch Bestandswohnungen wurden von starken Wertzuwäch-sen im Jahr 2016 geprägt. Hier lag die Wertveränderungsratebei 11,7 %, die Cashflow-Rendite bei 6,2 %. Seit 2012 ist damitein Wertgewinn von rund 49 % zu verzeichnen (gesamtdeut-scher Schnitt). In einzelnen Städten lag die Steigerung nochweit über diesem Wert. Trotz abnehmender Dynamik wird auchzukünftig von weiteren Anstiegen ausgegangen, die sich je-doch weiter abschwächen werden.

Bei den Handels- und Gewerbeimmobilien lagen die Wertzu-wächse im Bereich von 5,3 % bzw. 6,1 % im vergangenenJahr. Der Einfluss der Cashflow-Rendite war mit 7,5 % bei Ge-werbeimmobilien hierbei besonders hoch, bei Handelsimmobili-en lag sie zwischen 5 % und 5,3 %. Die Prognose des GPIgeht derzeit von kurzfristig weiter ansteigenden Werten aus. Ab2018/2019 wird der Exit aus der expansiven Geldpolitik zu nurnoch kleinen Zuwächsen führen, die Cashflow-Komponentedes GPI nimmt daher an Bedeutung zu.

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Entwicklung BIP und Geldmenge M3 der Eurozone

Quelle: Deutsche Bundesbank

98 00 02 04 06 08 10 12 14 16100125150175200225250275

Inde

x (1

998

= 10

0)

BIP zu Marktpreisen Geldmenge M3/EWU

Übersicht Risikoprämie bei Büroimmobilien

Quelle: Deutsche Bundesbank, EZB, bulwiengesa AG

01 03 05 07 09 11 13 15 Q2/170 %

1 %

2 %

3 %

4 %

5 %

6 %

dt. Staatsanleihe EZB-Leitzins

NAR Büro Frankfurt

Prognose Total Return in Deutschland

Quelle: bulwiengesa AG; ab 2017 Prognose

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 210 %

5 %

10 %

15 %

20 %

LogistikWohnen

BüroHandel

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Zusammenfassung

Core-Matrix*

Als Core-Immobilien im Sinne dieser Studie werden Immobilienmit einer stabilen Vermietungssituation und nachhaltigen Lage-parametern verstanden. Die oben stehende Matrix zeigt denZusammenhang zwischen der wahrscheinlichen internen Ver-zinsung eines Immobilieninvestments und der Liquidität des je-weiligen Marktes. Die Marktliquidität bezieht sich hierbei auf dieFähigkeit, Zyklen unabhängig von der Investmentnachfrage zugenerieren bzw. auch in nachfrageschwachen Jahren Exit-Möglichkeiten zu bieten.

Die großen Büromärkte weisen erstmals eine stagnierendeRenditeentwicklung auf. Hier scheint somit das Drehen derPreisspirale derzeit gestoppt. In nahezu allen anderen Asset-klassen sind die Renditepotenziale im Vorjahresvergleich ge-sunken. Besonders stark ist der Rückgang bei den Wohnimmo-bilien – und zwar in allen betrachteten Märkten, also sowohl inden A-, B- wie auch in den Universitätsstädten. Vor allem insti-tutionelle Investoren weichen aufgrund des geringen Angebo-tes in den A-Märkten auf B-Märkte aus; diese Tendenz hat imBetrachtungszeitraum noch einmal deutlich zugenommen. DieFolgen sind auch hier eine Verknappung des Angebotes sowierelevante Preisanstiege. Der Basiswert der erzielbaren IRR imgesicherten Core-Bereich ist somit im Vergleich zum Vorjahr inden A-Städten um 10,0 %, in den B-Städten um 7,7 % und inden Universitätsstädten um 8,5 % gesunken. Der Basiswert fürWohnimmobilien in A-Märkten liegt damit deutlich unter der

3 %-Marke. Die erzielbare Spanne für Core-Investoren liegtderzeit in den A-Städten zwischen 2,4 % und 2,9 %, in den B-Städten zwischen 3,3 % und 3,8 % und in den Universitäts-städten zwischen 3,5 % und 4,0 %. Die aktuellen Prognosender bulwiengesa AG lassen auch für das kommende Jahr einweiteres Absinken der Renditen vermuten.

Eine renditeträchtige Nutzung bleiben weiterhin Büroimmobili-en in kleinen Märkten. Investments sind hier jedoch nur in ge-ringen, marktadäquaten Flächengrößen zu empfehlen. DieRenditepotenziale für großvolumigere Investmentmöglichkeitenwie Shoppingcenter oder Fachmarktzentren sind erneut gesun-ken. Bei Spannen für Core-Investoren zwischen 2,9 % und3,6 % (Shoppingcenter) und 3,4 % bis 4,3 % (Fachmarktzen-tren) ist die zu erwartende Performance wie im Vorjahr zuneh-mend begrenzt. Die Renditen für Logistikimmobilien sind mit ei-nem Rückgang von 3,5 % im Vergleich zu den anderen Asset-klassen weniger stark gefallen. Die gesicherte Renditespannefür Unternehmensimmobilien (UI: Produktionsimmobilien, Ge-werbeparks und Lagerimmobilien) liegt abhängig vom Typ zwi-schen 4,7 % und 6,8 %.

Wenn auch in einigen Märkten (wie beispielsweise den A-Märk-ten auf dem Büromarkt) Seitwärtsbewegungen einsetzen, gibtes derzeit keine Anzeichen, dass mittelfristig wieder höhereRenditen erzielt werden können. Renditeorientierte Investorenmüssen daher weiterhin in Nischenmärkte ausweichen.

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5 %

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IRR objektbezogen

1 % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % 7 % 8 % 9 % 10 %

Büro A

Shoppingcenter -1,1 %Moderne Logistik -3,5 %

FMZ -5,7 % Micro-Apt. A -6,3 %

UI Produktion **

UI Gewerbepark **

Büro D 0,9 %

UI Lager **Büro C -2,9 %

Büro B -4,7 % Wohnen B -7,7 %

Hotel -4,7 % Micro-Apt. B -4,7 %

Wohnen US -8,5 % Micro-Apt. US -6,3 %

* Innerhalb der im Diagramm abgetragenen Klassen (Marktliqui-dität niedrig/mittel/hoch) findet keine weitere Liquiditätswertungder einzelnen Nutzungsarten statt.

0,3 %

Veränderung des IRR-Basiswertes zum Vorjahr

Wohnen A -10,0 %

** Da durch die Initiative Unternehmensimmobilienaufgrund einer besseren Datenlage eine Revisionder Marktdaten vorgenommen wurde, ist ein Vor-jahresvergleich nur bedingt möglich.

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Zusammenfassung

Non-Core-Matrix** Innerhalb der im Diagramm abgetragenen Klassen (Marktliqui-dität niedrig/mittel/hoch) findet keine weitere Liquiditätswertungder einzelnen Nutzungsarten statt.

Als Non-Core-Immobilien werden in dieser Studie Immobilienmit erhöhtem Risikoprofil und damit auch höheren Performan-cemöglichkeiten verstanden. Sie sind durch Leerstände ge-kennzeichnet und liegen in der Regel abseits der zentralen La-gen.

In der obigen Matrix sind ausschließlich deren Marktpotenzialedargestellt, umfangreiche Neustrukturierungen bzw. Sanierun-gen werden im Rahmen dieser Studie nicht betrachtet. Auchfließen keine Ausreißer in die Analyse ein, in Einzelfällen kön-nen die erzielbaren Renditen (und auch die wirtschaftlichen Ri-siken) also wesentlich höher ausfallen als in der Modellrech-nung ermittelt.

Derzeit bieten Wohninvestments in etablierten Märkten fürNon-Core-Investoren zu geringe Renditepotenziale. Ebensofließen moderne Shoppingcenter und Fachmarktzentren (ohneRestrukturierungs-/Modernisierungsbedarf) nicht in die Non-Core-Analyse ein.

Non-Core-Immobilien sind in den Büromärkten der A-Städte anperipheren Standorten zu finden und umfassen meist Immobili-en mit Managementdefiziten (z. B. Leerständen) und instabilenVermietungsstrukturen. Renditen bis maximal 8,7 % könnenhier erzielt werden, wobei diesen jedoch ein deutlich erhöhteswirtschaftliches Risiko gegenüber steht. Die höchsten Renditenvon bis zu 11,8 % können Non-Core-Investoren in kleineren D-

Büromärkten erwarten. Dort benötigen Investoren allerdingseine gute lokale Marktkenntnis um in den Märkten erfolgreichagieren zu können. Zu den typischen Cashflow-Risiken kom-men hohe Liquiditätsrisiken hinzu. Zudem werden die Anlage-volumina durch die geringen Marktgrößen limitiert.

Bei Hotelinvestments mit kurzläufigen Pachtverträgen oderNachvermietungsrisiken handelt es sich ebenfalls um Non-Core-Investments, deren Potenziale wie im Vorjahr bei maxi-mal 6,8 % liegen.

Die Renditepotenziale für moderne Logistikimmobilien, derenNon-Core-Bereiche besonders in Regionen jenseits der großenHubs zu finden sind, liegen maximal bei 7,3 %.

Unternehmensimmobilien bieten wie schon in den vergange-nen Jahren erhöhte Performancemöglichkeiten. Sie liegen beibis zu 10,3 % für Gewerbeparks, bei bis zu 10,1 % für Produk-tionsimmobilien sowie bis zu 9,5 % für Lagerflächen. Nachhalti-ger Investitionserfolg ist in dieser Assetklasse allerdings engmit technischer Kompetenz und einem hohen Vernetzungsgraddes Assetmanagements verknüpft. Die Nachfrage ist meistsehr regional geprägt und am Investmentmarkt zyklenbereinigtlimitiert. Der Zugang zu spezialisierten Vertriebskanälen ist da-her ebenso bedeutsam.

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Büro A

Moderne Logistik

Büro B

Hotel

UI Gewerbepark

UI Produktion

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Büro C

Büro D

IRR objektbezogen

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DIE 5 % STUDIE 2017


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5

Die 6 - Prozenter

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DIE 5 % STUDIE 2017


Die Gruppe der D-Städte besteht aus insgesamt 84 Städtenund damit ebenso vielen Büromärkten. Einheitliche und allge-mein gültige Aussagen sind daher nur eingeschränkt möglich.Die Märkte weisen sehr unterschiedliche strukturelle Merkmaleauf. So lag der Flächenumsatz im Jahr 2016 in Städten wieWolfsburg, Leverkusen oder Fulda weit über 20.000 qm, wäh-rend in Marburg, Dessau oder Neubrandenburg weniger als3.000 qm vermietet oder eigengenutzt wurden. Der Investmentdruck aufgrund von Ausgleichsbewegungen ausgrößeren Märkten ist weiterhin vorhanden, hat sich jedoch nurin einigen Städten in sinkenden Renditen widergespiegelt. Sosank die Nettoanfangsrendite in Wolfsburg und Bayreuth aufein Niveau unterhalb der 6 %-Marke. Die Mehrheit der Städte-auswahl verzeichnete jedoch eine stabile Renditeentwicklung.In einigen Städten wie Recklinghausen oder Lüdenscheid stiegsie sogar leicht an. Die Mietentwicklung ist weiterhin stabil undweist nur geringe Ausschläge auf.

Aufgrund der beschriebenen Marktsituation – sich seitwärts be-wegende Renditen bei konstanten Erträgen – liegt auch dieIRR bei 5,88 % in etwa auf Vorjahresniveau. Aufgrund der geringen Anlagevolumina, die aus den limitiertenMarktgrößen resultieren, liegt der Fokus der Investmentnach-frage weiterhin bei regionalen bis nationalen Akteuren, wobeieinzelne Objekte auch für internationale Investoren von Inte-resse sind. Non-Core-Investoren mit ausgeprägten lokalen Marktkenntnis-sen können Renditen bis zu 11,8 % erzielen.

Der Markt für Büroimmobilien in D-StädtenDie 5,50- bis 6,49-Prozenter – IRR objektbezogen

Entwicklung Nettoanfangsrendite D-Städte

Quelle: bulwiengesa AG, ab 2017 Prognose

07 09 11 13 15 17 19 216,0 %

6,5 %

7,0 %

7,5 %

8,0 %

Ausprägung IRR Büro D-Städte

Ergebnisse Ausprägung

IRR-Basiswert 5,88 %

Performanceerwartung

4,2 – 6,8 %

Für wen geeignet?

Core-Investoren

4,3 – 7,0 % Vorjahresvergleich

bis zu 11,8 %

bis zu 12,5 %

Non-Core-Investoren

Vorjahresvergleich

Fazit

D-Städte weisen nach wie vor die höchsten Renditeaus-sichten im Bürosegment bei stark limitierten Anlagevolu-mina auf.

Marktumfeld

InvestmentnachfrageFlächennachfrage

regional bis nationalregional bis national

LiquiditätVolatilität

niedrigniedrig

marktgängige Losgröße ca. 3 bis 18 Mio. Euro

-0,3 % 1,7 % 3,7 % 5,7 % 7,6 % 9,6 % 11,6 %

IRR auf Objektebene

0 %

1 %

2 %

3 %

4 %

5 %

6 %

Wah

rsch

einl

ichk

eit

Ausgewählte Modellannahmen/-parameter

ObjekttypTypische Objektgröße

Bestandsgebäude3.900 qm MFG

NettoanfangsrenditeMarktleerstandMarktmiete Ankaufø Mietvertragslaufzeit

6,7 %6,6 %

7,20 Euro/qm MFG3 Jahre

Non-Core

Core

bulwiengesa


DIE 5 % STUDIE 2017


Dummyseite Logistikkarte

Der Büroimmobilienmarkt in D-Städten – ÜbersichtMaximal erzielbare IRR objektbezogen für Core-Investoren

bulwiengesa


DIE 5 % STUDIE 2017


Produktionsimmobilien bestehen laut der Initiative Unterneh-mensimmobilien größtenteils nicht aus Ensembles, sondernaus einzelnen Hallenobjekten. Sie weisen meist nur einen mo-deraten Büroflächenanteil auf und sind prinzipiell geeignet fürvielfältige Arten der Fertigstellung. Grundsätzlich sind sie je-doch auch für andere Zwecke wie Lagerung, Forschung undService sowie für Groß- und Einzelhandel einsetzbar und somitflexibel und reversibel nutzbar. Die Drittverwendungsfähigkeitist dabei in erster Linie standortabhängig zu bewerten. Im Ge-gensatz zu den Multi-Use-Objekten liegen Produktionsimmobi-lien häufiger in dezentralen Stadtteilen und gewachsenen Ge-werbe- und Industriegebietslagen mit gutem Anschluss an dieHauptverkehrsstraßen.

Das Transaktionsvolumen liegt stabil bei einem Niveau von 300bis 400 Mio. Euro im Jahr und ist weiterhin sehr von einem limi-tierten Angebot geprägt. Besonders im technischen Bereich zeichnen sich Produktions-immobilien durch besondere Managementanforderungen ausund sind daher nur bei Einbindung von entsprechender Experti-se als Core-Objekte zu empfehlen. In der diesjährigen Perfor-manceanalyse weist der IRR-Basiswert einen Rückgang von4 % bzw. 24 Basispunkten auf und liegt momentan bei 5,76 %. Die Spannbreite der internen Verzinsung liegt bei 5,0 % bis6,8 %. Aufgrund des oft nutzerabhängigen Risikoprofils und dermeist individuellen Gebäudemerkmale eignen sich Produkti-onsimmobilien insbesondere für Spezialisten mit entsprechen-den Branchenkenntnissen. Für risikoaffine Non-Core-Investo-ren ergeben sich daher derzeit Renditemöglichkeiten von biszu 10,1 %.

Der Markt für Unternehmensimmobilien (UI) ProduktionDie 5,50- bis 6,49-Prozenter – IRR objektbezogen

Transaktionsvolumen UI Produktion

Quelle: Initiative Unternehmensimmobilien, Marktbericht Nr. 6

H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 20160

50100150200250300

in M

io. E

uro

Ausprägung IRR UI Produktion




5,0 – 6,8 %

Für wen geeignet?

Core-Investoren

5,4 – 7,3 % Vorjahresvergleich*

bis zu 10,1 %

bis zu 10,4 %

Non-Core-Investoren

Vorjahresvergleich*

* Da durch die Initiative Unternehmensimmobilien aufgrund einer besse-ren Datenlage eine Revision der Marktdaten vorgenommen wurde, istein Vorjahresvergleich nur bedingt möglich.

Fazit

Produktionsimmobilien weisen ein spezielles Risikoprofilauf, das sich insbesondere aus der aktuellen Nutzungs-struktur und der damit verbundenen Drittverwendbarkeitergibt.

Marktumfeld




niedrigmittel

marktgängige Losgröße ab 1 Mio. Euro aufwärts

3 % 4,0% 5,2% 6,4% 7,6% 8,8% 10,0%

IRR auf Objektebene

0 %

1 %

2 %

3 %

4 %

5 %

6 %

Wah

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einl

ichk

eit Core

Non-Core



Bestandsgebäude10.000 qm

NettoanfangsrenditeLeerstand AnkaufMarktmiete Ankaufø Mietvertragslaufzeit

6,0 %2.500 qm (3 Monate)

4,60 Euro/qm5 Jahre

bulwiengesa


DIE 5 % STUDIE 2017


Gemäß der Definition der Initiative Unternehmensimmobilienwerden Lager-/Logistikimmobilien im Zusammenhang mit Un-ternehmensimmobilien als Bestandsobjekte mit vorwiegendeinfachen Lagermöglichkeiten verstanden. Stellenweise verfü-gen sie über Serviceflächen sowie moderate bis höhere Anteilean Büroflächen. Sie grenzen sich insbesondere durch ihre Grö-ße von den modernen Logistikhallen ab, die meist deutlich über10.000 qm Nutzfläche aufweisen. Auch liegen sie, im Gegen-satz zu den Neubauten, eingebunden in gewachsenen Gewer-begebieten mit verkehrsgünstiger Anbindung. Durch ihr sehr unterschiedliches Baujahr haben sie verschiede-ne Ausbau- und Qualitätsstandards. Dadurch stehen sehr fle-xible und preisgünstige Flächenarten zur Verfügung. Lager-/Logistikimmobilien sind in der Regel reversibel und für höher-wertige Nutzungen geeignet, etwa durch das Nachrüsten vonRampen und Toren.

Im Vergleich zum Vorjahr stieg das Transaktionsvolumen für UILager um fast 25 %. Der IRR-Basiswert liegt derzeit bei5,67 %, was einen Anstieg um 1,4 % bzw. 8 Basispunkte imVergleich zum Vorjahr bedeutet.Core-Investoren mit regionaler Expertise erreichen dabei Wertezwischen 5,0 % und 6,6 %. Die Ertragserwartungen für Non-Core-Investoren sind ebenfalls leicht angestiegen: Hier sind biszu 9,5 % zu erwarten, wenn in Objekte investiert wird, die sichjenseits der großen Metropolen befinden und daher eher voneiner sehr lokalen Nachfrage geprägt sind.

Der Markt für Unternehmensimmobilien (UI) LagerDie 5,50- bis 6,49-Prozenter – IRR objektbezogen

Transaktionsvolumen UI Lager


H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 20160

50

100

150

200

in M

io. E

uro

Ausprägung IRR UI Lager




5,0 – 6,6 %

Für wen geeignet?

Core-Investoren


bis zu 9,5 %

bis zu 9,3 %

Non-Core-Investoren

Vorjahresvergleich*


Fazit

Lagerimmobilien (UI) sind nur für Investoren mit einementsprechenden Marktzugang und regionaler Expertisegeeignet, da sie durch eine stark regionale Flächen-nachfrage bestimmt sind.

Marktumfeld


regional bis internationallokal bis national


niedrig bis mittelmittel


2,9 % 4,0 % 5,1 % 6,2 % 7,2 % 8,3 % 9,4 %

IRR auf Objektebene

0 %

1 %

2 %

3 %

4 %

5 %

6 %

Wah

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eit


Objekttyp

Typische Objektgröße

Bestandsgebäude

10.000 qm

Nettoanfangsrendite

Leerstand Ankauf

Marktmiete Ankauf

ø Mietvertragslaufzeit

6,2 %

2.500 qm (3 Monate)

3,90 Euro/qm

3 Jahre

Core

Non-Core

bulwiengesa


DIE 5 % STUDIE 2017


Gewerbeparks bestehen laut der Initiative Unternehmensimmo-bilien häufig aus einem Ensemble einzelner Gebäude oder zu-sammenhängender Mietabschnitte und wurden meist gezieltfür die Vermietung entwickelt und gebaut. Sie verfügen überein zentral organisiertes Management und eine gemeinsameInfrastruktur. Gewerbeparks beherbergen meist alle Flächenty-pen bei variierenden Anteilen von Büroflächen zwischen 20 %und 50 %. Auch Gewerbeparks sind durch eine breite Mieter-struktur geprägt. Im Gegensatz zu den Transformationsimmo-bilien liegen Gewerbeparks eher in Stadtrandlagen mit guterErreichbarkeit für den Autoverkehr. Darüber hinaus haben siemeist einen geringen Anteil an Mietergruppen aus dem Dienst-leistungsgewerbe sowie des kreativen Milieus. Häufiger wer-den sie von Nutzern aus dem Bereich Verarbeitendes Gewerbeund/oder Lager/Logistik bezogen.

Das Transaktionsvolumen ist aufgrund des sehr geringen An-gebots im letzten Jahr stark gesunken. Im Vergleich zum Vor-jahr blieb die Performance für das Produktsegment Gewerbe-park mit einem IRR-Basiswert von 5,65 % relativ stabil undstieg leicht um 0,4 % bzw. 2 Basispunkte. Investments in Gewerbeparks sind für Core-Investoren nur un-ter Einbindung spezialisierter Managementexpertise zu emp-fehlen, dabei ist eine Spanne von 4,7 % bis 6,7 % zu erwarten.Spezialisierte Non-Core-Investoren, die bereit sind in wenigerprosperierende Regionen mit erhöhten Einnahmerisiken zu in-vestieren, können Werte von bis zu 10,3 % erzielen.

Der Markt für Unternehmensimmobilien (UI) GewerbeparkDie 5,50- bis 6,49-Prozenter – IRR objektbezogen

Transaktionsvolumen UI Gewerbeparks


H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 20160

250

500

750

in M

io. E

uro

Ausprägung IRR UI Gewerbepark




4,7 – 6,7 %

Für wen geeignet?

Core-Investoren


bis zu 10,3 %

bis zu 10,5 %

Non-Core-Investoren

Vorjahresvergleich*


Fazit

Die Nachfrage nach Gewerbeparks ist auf einem hohenNiveau, wird aber durch ein geringes Angebotsvolumenlimitiert.

Marktumfeld


regional bis internationallokal bis national


mittelmittel


2,4 % 3,7 % 5,0 % 6,3 % 7,6 % 8,8 % 10,1 %

IRR auf Objektebene

0 %

1 %

2 %

3 %

4 %

5 %

6 %

Wah

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ichk

eit




Verhältnis Büro zu LagerNettoanfangsrenditeLeerstand AnkaufMarktmiete Büro

30 zu 706,3 %

rd. 1.000 qm8,70 Euro/qm

Marktmiete Lagerø Mietvertragslaufzeit

3,95 Euro/qm2 Jahre

Core

Non-Core

bulwiengesa


DIE 5 % STUDIE 2017


43

6

Die 5 - Prozenter

bulwiengesa


DIE 5 % STUDIE 2017


Die Gruppe der C-Städte besteht aus 22 Städten, die eine gro-ße Bandbreite an strukturellen, regionalen und ökonomischenMerkmalen aufweisen. Eine einheitliche Aussage zu den Städ-ten ist daher immer unter Bezugnahme der Einzelwerte (vgl. S.35 – Ergebnisse Büro im Detail) zu interpretieren. Da sowohl inden A-Städten als auch zunehmend in den B-Städten die Ver-fügbarkeit von möglichen Anlagezielen sehr begrenzt ist, tref-fen Investments in C-Städten auf eine wachsende Nachfrage. Dabei spiegeln sich die beschriebenen strukturellen Unter-schiede auch im Marktgeschehen wider. So weisen Städte wieErlangen und Freiburg Leerstandsraten bei Büros von weit un-ter 2 % auf und konnten in den letzten Jahren Mietanstiegeverbuchen. Dem stehen Märkte wie Erfurt und Offenbach mitLeerstandsraten von 16,3 % bzw. 15,8 % gegenüber. In derdurchschnittlichen Betrachtung hat sich die Leerstandsrate inden C-Städten weiter verringert und liegt derzeit bei 5,5 %. Diegemittelte Büromiete ist leicht angestiegen, von 8,70 Euro/qmMFG im vergangenen Jahr auf 8,78 Euro/qm MFG in diesemJahr.

Der durchschnittliche Flächenumsatz von rund 22.000 qm MFGspiegelt die limitierte Marktgröße wider. Investitionen in markta-däquaten Flächengrößen und gute Lage- und Objektqualitätenlassen eine IRR von 4,61 % erwarten, was einen Rückgangvon 2,9 % bzw. 14 Basispunkte zum Vorjahr bedeutet. Für Non-Core-Investoren, die beispielsweise in Objekte mitLeerständen in Nebenlagen investieren, sind bis zu 10,8 % er-zielbar. Die regionale Marktkenntnis und Vernetzung spielen fürden Investmenterfolg eine übergeordnete Rolle.

Der Markt für Büroimmobilien in C-StädtenDie 4,50- bis 5,49-Prozenter – IRR objektbezogen

Entwicklung Nettoanfangsrendite C-Städte


07 09 11 13 15 17 19 215 %

6 %

7 %

8 %

Ausprägung IRR Büro C-Städte




3,1 – 5,7 %

Für wen geeignet?

Core-Investoren


bis zu 10,8 %

bis zu 10,6 %

Non-Core-Investoren

Vorjahresvergleich

Fazit

C-Städte weisen eine gute Marktverfassung auf und sindfür Investoren, die über regionale Marktkompetenz ver-fügen, geeignet.

Marktumfeld


regional bis internationalregional bis national


niedrigniedrig


-0,5 % 1,4 % 3,2 % 5,0 % 6,9 % 8,7 % 10,5 %

IRR auf Objektebene

0 %

1 %

2 %

3 %

4 %

5 %

6 %

Wah

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eit





5,6 %5,4 %


Non-Core

Core

bulwiengesa


DIE 5 % STUDIE 2017


5

3

6

Die 4 - Prozenter

bulwiengesa


DIE 5 % STUDIE 2017


Der deutsche Logistikmarkt kann grundsätzlich in 28 Regionenunterteilt werden. Die Hotspots liegen u. a. in den RegionenRhein-Main/Frankfurt, Hamburg oder Hannover/Braunschweig.Die Investmentnachfrage nach modernen Logistikimmobilienliegt weiterhin auf einem sehr hohen Niveau. Das Transaktions-volumen lag in den letzten beiden Jahren bei rund 4 Mrd. Euround ist 2016 um rund 15 % auf 4,6 Mrd. Euro gestiegen. ImZuge des zunehmenden Onlinehandels und globaler Lieferan-tenverflechtungen steigt auch die Nutzernachfrage kontinuier-lich an. Das Flächenangebot wird dabei durch planungsrechtli-che Restriktionen limitiert, insbesondere bei der Ausweisungvon Industriegebieten. Auch Standorte, die das Anforderungs-profil von Logistikbetrieben nur bedingt erfüllen, werden daherimmer nachgefragter.

Der Investmentmarkt wird sowohl von nationalen als auch in-ternationalen Akteuren bestimmt. Der in den vergangenen Jah-ren beobachtbare Renditerückgang hat sich auch in diesemJahr fortgesetzt. Der derzeitige erzielbare IRR-Basiswert liegtbei 4,45 % und somit 3,9 % bzw. 16 Basispunkte unterhalb desVorjahreswertes. Die Spanne für Core-Immobilien liegt zwi-schen 3,9 % und 5,2 %. Für Non-Core-Investoren sind bis zu 7,3 % erzielbar. Hierbeihandelt es sich in der Regel um Spezialisten, die in Objekte in-vestieren, die außerhalb der etablierten Logistikregionen liegenund Cashflow-Unsicherheiten (z. B. durch kurzlaufende Miet-verträge oder Leerstände) aufweisen. Sie benötigen daher spe-zielle Kenntnisse über den regionalen Markt, die Nutzeranfor-derungen und potenzielle Nachfrager.

Der Markt für moderne LogistikimmobilienDie 3,50- bis 4,49-Prozenter – IRR objektbezogen

Entwicklung Bruttoanfangsrenditen


07 09 11 13 15 17 19 215 %

6 %

7 %

8 %

MünchenFrankfurt

StuttgartHamburg

Köln





5,1 %5.000 qm (3 Monate)

3,95 Euro/qm3 Jahre

Ausprägung IRR moderne Logistikimmobilien




3,9 – 5,2 %

Für wen geeignet?

Core-Investoren


bis zu 7,3 %

bis zu 7,8 %

Non-Core-Investoren

Vorjahresvergleich

Fazit

Moderne Logistikimmobilien eignen sich für großvolu-mige Investments und stellen eine etablierte Assetklassedar.

Marktumfeld


regional bis internationalregional bis international


hochniedrig

marktgängige Losgröße ab ca. 10 Mio. Euro

2,0 % 2,9 % 3,7 % 4,6 % 5,5 % 6,3 % 7,2 %

IRR auf Objektebene

0 %

1 %

2 %

3 %

4 %

5 %

6 %

Wah

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eit

Non-Core

Core

bulwiengesa


DIE 5 % STUDIE 2017



Der Logistikmarkt – ÜbersichtMaximal erzielbare IRR objektbezogen für Core-Investoren

bulwiengesa


DIE 5 % STUDIE 2017


Im Zuge der Verknappung von rentierlichen Anlagealternativenhaben Fachmärkte und Fachmarktzentren im Investmentmarktdeutlich an Bedeutung gewonnen. Während sie noch vor eini-gen Jahren als preiswerte Alternativen zu klassischen Investiti-onen wie z. B. Shoppingcenter oder Geschäftshäuser galten,hat die hohe Nachfrage insbesondere seit 2013 zu einer deutli-chen Verteuerung dieser Assetklasse geführt. InsbesondereFachmarktzentren außerhalb der großen Märkte bieten aberimmer noch rentierliche Alternativen. Insgesamt kommt den Fachmarktprodukten eine sehr hoheMarktbedeutung zu, auf sie entfallen rund 35 % der Verkaufs-flächen. Fachmarktzentren stellen dabei eine Sonderform einesEinzelhandelszentrums dar, die einheitlich geplant und zentralverwaltet werden. Hauptmieter sind neben Lebensmittelmärk-ten mittel- bis großflächige Fachmärkte. Parkplätze stehen inder Regel kostenlos zur Verfügung.

Im Zuge der Renditekompression sind die erzielbaren IRRs fürFachmarktzentren auch in diesem Jahr gesunken. Der Basis-wert liegt derzeit bei 4,16 % und ist damit 5,7 % bzw. 25 Basis-punkte unterhalb des Vorjahreswertes. Renditeorientiere Non-Core-Investoren, die insbesondere instrukturschwächeren Regionen investieren, können bis zu6,4 % erzielen. Hierbei ist jedoch eine tiefe regionale Markt-kenntnis bezüglich des Wettbewerbs und der Nachfragestruk-turen unerlässlich.

Der Markt für FachmarktzentrenDie 3,50- bis 4,49-Prozenter – IRR objektbezogen

Entwicklung Bruttoanfangsrendite

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 Q2/17

5 %

6 %

7 %

8 %

9 %

Ausprägung IRR Fachmarktzentren




3,4 – 4,3 %

Für wen geeignet?

Core-Investoren


maximal bis zu 6,4 %

maximal bis zu 6,0 % Vorjahresvergleich

Fazit

Der Erfolg von Fachmarktzentren ist von der Nutzungs-und Gebäudestruktur sowie dem Wettbewerb abhängig.Eine entsprechende Prüfung wird vor Erwerb empfohlen.

Marktumfeld


internationalinternational


hochmittel


1,9 % 2,7 % 3,4 % 4,1 % 4,9 % 5,6 % 6,3 %

IRR auf Objektebene

0 %1 %2 %3 %4 %5 %6 %7 %

Wah

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eit Core


ObjekttypZustand

Bestandsgebäudegut erhalten*

Typische ObjektgrößeNettoanfangsrendite Basismiete Baumarkt, Zoo, sonst. (aper.)Basismiete Elektromarkt

rd. 25.000 qm VKF4,9 %

8,00 Euro/qm10,00 Euro/qm

Basismiete Bekleidung, VB-MarktBasismiete Drogerie* keine Restrukturierung


bulwiengesa


DIE 5 % STUDIE 2017


Die Gruppe der B-Märkte besteht aus 14 Städten und reichtvon Bochum (Flächenbestand ca. 1,55 Mio. qm MFG) bis Han-nover (Flächenbestand ca. 4,6 Mio. qm MFG). Im Zuge der An-gebotsverknappung in den A-Märkten sind die B-Märkte in denvergangenen Jahren stark in den Fokus von nationalen und in-ternationalen Investoren gerückt. Dieser Trend hat sich im ver-gangenen Jahr fortgesetzt. Dabei unterscheiden sich B-Märkte in ihrer Nachfragestrukturdeutlich von den A-Märkten. Sie sind insbesondere durch regi-onal und national agierende Nutzer gekennzeichnet. Die Preis-sensibilität dieser Nutzergruppen ist deutlich ausgeprägter alsbei internationalen Unternehmen. Die Mieterwartungen liegenin diesen Märkten entsprechend niedriger. Nichtsdestotrotzwurden in den vergangenen Jahren auch in den B-Märkten an-steigende Mieten registriert.

Die Bautätigkeit ist in der Regel auf einem eher niedrigen Ni-veau, spekulative Projekte (ohne Vorvermietungen) werden nurselten entwickelt. Der durchschnittliche Büroflächenleerstandliegt momentan bei etwa 5,0 %, wobei in Leipzig mit 11,4 % derhöchste Anteil an verfügbaren Büroflächen zu verzeichnen ist.Duisburg, Bonn und Münster markieren mit 2,4 % bis 3 % denunteren Bereich der Spannweite. Aufgrund der anhaltenden Renditekompression ist der IRR-Ba-siswert in dieser Studie erneut gesunken und liegt bei 3,85 %,was einen Rückgang von 4,7 % bzw. 19 Basispunkten ent-spricht. Non-Core-Investoren, die in Nebenlagen bzw. in Objek-te mit strukturellen Schwächen investieren, können bis zu10,5 % erzielen.

Der Markt für Büroimmobilien in B-StädtenDie 3,50- bis 4,49-Prozenter – IRR objektbezogen

Entwicklung Nettoanfangsrendite B-Städte


07 09 11 13 15 17 19 213 %

4 %

5 %

6 %

7 %

Ausprägung IRR Büro B-Städte




2,4 – 5,0 %

Für wen geeignet?

Core-Investoren


bis zu 10,5 %

bis zu 9,8 %

Non-Core-Investoren

Vorjahresvergleich

Fazit

Die Renditekompression der B-Städte hat sich fortge-setzt. Bei Erwerb ist insbesondere auf die marktadäqua-te Größe und Lage zu achten.

Marktumfeld


regional bis (inter-)nationalregional bis national


mittelmittel


-0,8 % 1,1 % 2,9 % 4,7 % 6,6 % 8,4 % 10,2 %

IRR auf Objektebene

0 %1 %2 %3 %4 %5 %6 %7 %

Wah

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eit





4,9 %5,0 %


Core

Non-Core

bulwiengesa


DIE 5 % STUDIE 2017


Während die Hauptnachfrage nach Micro-Apartments in denwirtschaftlichen Ballungsräumen und Metropolen durch Pend-lerverflechtungen aufgrund einer immer stärkeren Vernetzungvon Wirtschaftsstrukturen entstehen, werden Micro-Apartmentsin Universitätsstädten insbesondere durch Studierende nach-gefragt. Hierbei werden diese Angebote nur in Wohnungsmärk-ten etabliert, in denen ein starker Nachfragedruck herrscht. Die vorliegende Analyse bezieht sich somit zwar auf die Ge-samtheit der dargestellten Universitätsstädte (vgl. S. 36 – Er-gebnisse Micro-Apartments im Detail), nicht alle Märkte schei-nen jedoch für das Produkt Micro-Apartments geeignet zu sein.Unter Micro-Apartments im Sinne dieser Studie werden kleinemöblierte Wohnungen verstanden, für die einzelne Mietverträ-ge abgeschlossen werden. Betreiberlösungen und somit auchStudentenwohnheime flossen nicht in die Modellrechnung ein.

Korrelierend mit der Entwicklung auf den Wohnungsmärkten inden Universitätsstädten ging auch der IRR-Basiswert bei denMicro-Apartments im Vorjahresvergleich um 6,3 % zurück undliegt derzeit bei 3,75 %. Core-Investoren können insgesamt eine IRR von 3,4 % bis4,2 % erzielen. Maximal sind bis zu 5,8 % möglich.Bei Investmentbetrachtungen für Micro-Apartments kommendie strukturellen Unterschiede der Universitätsstädte beson-ders zur Geltung. Die Eignung von Märkten in strukturschwa-chen Regionen sollte vor einem Investment hinterfragt werden.

Der Markt für Micro-Apartments in Universitätsstädten (US)Die 3,50- bis 4,49-Prozenter – IRR objektbezogen

Entwicklung der 1-Personen-Haushalte in Univ.-Städten

Quelle: Statistische Landesämter, ab 2016 Prognose

07 11 15 19 23 27 3180

90

100

110

120

130

Inde

x (2

007

= 10

0)

Ausprägung IRR Micro-Apartments US




3,4 – 4,2 %

Für wen geeignet?

Core-Investoren




Fazit

Besonders strukturstarke Standorte mit internationalausgerichteten Hochschulen eignen sich für ein erfolg-reiches Investment in Micro-Apartments.

Marktumfeld




mittelmittel

marktgängige Losgröße bis ca. 20 Mio. Euro

2,2 % 2,8 % 3,4 % 4,0 % 4,6 % 5,2 % 5,8 %

IRR auf Objektebene

0 %

1 %

2 %

3 %

4 %

5 %

6 %

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Core



Bestandsgebäude4.000 qm Wohnfläche

Anzahl Wohneinheiten (WE)NettoanfangsrenditeLeerstand AnkaufMarktmiete Ankauf

200 WE4,2 %

200 qm (1 Monat)16,30 Euro/qm

ø Mietvertragslaufzeit max. 2 Jahre

bulwiengesa


DIE 5 % STUDIE 2017


Neben den großen Metropolen- und Ballungszentren sind vieleUniversitätsstädte in den vergangenen Jahren von einer erhöh-ten Wohnungsnachfrage gekennzeichnet. Sie sind daher als ei-genständiges Cluster in diese Studie eingeflossen. Geprägtwird die Nachfrage dieser Städte von Studenten. Deren Zahl istin den letzten Jahren beständig angestiegen. Mit 2,8 Mio. ist imWintersemester 2016/2017 ein neuer Höchststand erreichtworden (+ 2 % zum Vorjahr). Dieser Anstieg spiegelt sich jedoch nicht in allen Städten wider.Vor allem in weniger etablierten oder kleineren Universitäts-und Hochschulstandorten sank die Anzahl der Studenten deut-lich. Während in Nordrhein-Westfalen die Zahl der Studentenvon rund 726.000 im Jahr 2014 auf derzeit 776.000 anstieg,nahm sie in Brandenburg leicht von 49.700 auf 49.000 ab. DerAnteil der Studenten aus dem Ausland liegt deutschlandweitbei 12,8 %, auch hier mit ansteigender Tendenz.

Die Ergebnisse der Renditeausprägung für die Universitäts-städte sind unter der Berücksichtigung der beschriebenenstrukturellen Unterschiede zu interpretieren. Der IRR-Basiswert ist in diesem Jahr noch einmal um 8,5 %bzw. 34 Basispunkte gesunken und liegt derzeit bei 3,68 %.Bei Investitionen in Nebenlagen bzw. Beständen mit qualitati-ven Defiziten sind Renditen von bis zu 4,8 % möglich, wobei inWohnungsmärkten in strukturschwachen Regionen wie bei-spielsweise Frankfurt (Oder) Verzinsungen bis zu 6,0 % erziel-bar sind. Hier sollten Investoren jedoch eine ausgeprägteMarktexpertise und Risikoaffinität aufweisen.

Wohnimmobilienmärkte in Universitätsstädten (US)Die 3,50- bis 4,49-Prozenter – IRR objektbezogen

Vervielfacher MFH* (Bestand), ø Universitätsstädte

Quelle: bulwiengesa AG, ab 2017 Prognose; * MFH = Mehrfamilien-haus

07 09 11 13 15 17 19 210

5

10

15

20

25

Ausprägung IRR Wohnen Universitätsstädte




3,5 – 4,0 %

Für wen geeignet?

Core-Investoren




Fazit

Investmentempfehlungen sind aufgrund der starkenstrukturellen Unterschiede in den Universitätsstädten nurauf Einzelstadtebene möglich.

Marktumfeld


regional bis internationalregional bis national


mittelniedrig


2,6 % 3,0 % 3,3 % 3,7 % 4,0 % 4,4 % 4,7 %

IRR auf Objektebene

0 %

1 %

2 %

3 %

4 %

5 %

6 %

Wah

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eit Core

Durchschnitt

Maximum



Mehrfamilienhaus, Bestand4.000 qm Wohnfläche


55 WE4,1 %


bulwiengesa


DIE 5 % STUDIE 2017


Anders als beispielsweise Universitätsstädte weisen B-Städteeine Nachfragestruktur auf, die sich zunehmend auch aus Be-rufspendlern speist. Dies unterstreicht auch die Entwicklungder 1-Personen-Haushalte, für die gemäß Prognose auch zu-künftig eine Zunahme erwartet wird. Dabei sind die einzelnenMärkte für Micro-Apartments sehr unterschiedlich attraktiv, wassich auch in den verschiedenen Projektentwicklungsaktivitätenwiderspiegelt. Hierbei sei auf die oben stehende definitorischeEingrenzung des Produktes Micro-Apartments im Sinne dieserAnalyse verwiesen.

Die zu erwartende Performance für Micro-Apartments in den B-Märkten hat im Vorjahresvergleich um 0,18 Prozentpunktenachgelassen und liegt derzeit bei einem Basiswert von3,65 %. Die Spanne der erzielbaren IRRs für Core-Investorenreicht von 3,3 % bis 4,1 %, maximal sind 5,7 % erzielbar.

Der Markt für Micro-Apartments in B-StädtenDie 3,50- bis 4,49-Prozenter – IRR objektbezogen

Entwicklung der 1-Personen-Haushalte in B-Städten

Quelle: Statistische Landesämter, ab 2016 Prognose

07 11 15 19 23 27 3180

90

100

110

120

130

Inde

x (2

007

= 10

0)

Ausprägung IRR Micro-Apartments B-Städte




3,3 – 4,1 %

Für wen geeignet?

Core-Investoren




Fazit

Investitionen sind insbesondere in strukturstarkenB-Städten mit hohem Pendleraufkommen zu empfehlen.

Marktumfeld




mittelmittel


2,0 % 2,6 % 3,2 % 3,8 % 4,4 % 5,0 % 5,6 %

IRR auf Objektebene

0 %

1 %

2 %

3 %

4 %

5 %

6 %

Wah

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ichk

eit Core





200 WE4,1 %



Definition Micro-Apartments

Kriterien

Anlagen mit rund 100 bis 300 Einheiten, über-wiegend 1-Zimmer-Apartments mit 18 bis 35 qm

Teil- bzw. vollmöbliert, immer mit eigenerKüchenzeile und Badezimmer

Quelle: bulwiengesa AG

Teilweise optionale Serviceangebote wie Fitness-einrichtungen, Concierge, Wäscherei

Lage mit guter ÖPNV-/MIV-Anbindung und Er-reichbarkeit von Arbeitsstätten

bulwiengesa


DIE 5 % STUDIE 2017


Der Markt für Hotelimmobilien wird weiterhin von sehr positivenRahmenbedingungen bestimmt. Die Touristenzahlen steigen,das Beherbergungsgewerbe wies 2016 das siebte Jahr in Fol-ge Zuwächse auf. Die Anzahl der Ankünfte erhöhte sich im Vor-jahresvergleich um ca. 3,1 % auf ca. 121,6 Mio., die Übernach-tungen um ca. 3,0 % auf etwa 246,7 Mio. (Übernachtungen inHotel-/ und Hotel Garni-Betrieben). Dabei wird der Inlandtouris-mus immer bedeutender.

Krisen und politische Unruhen weltweit lassen erwarten, dassdieser Trend auch zukünftig anhält. Deutschland ist bei auslän-dischen Touristen zwar beliebt, hier sind im europäischen Ver-gleich jedoch durchaus noch Potenziale.

Der Nachfrage steht eine stetig ansteigende Bettenzahl gegen-über. Die gleichzeitig sinkende Anzahl der Betriebsstätten un-terstreicht den Trend hin zur großflächigeren Kettenhotelerie.Während Privatbetriebe oftmals mit weniger als 50 Zimmernagieren, liegt die Mindestanforderung der Kettenhotelerie in derRegel bei ca. 80 Zimmern.

Die Erträge im Hotelmarkt entwickeln sich weiterhin positiv. Sostieg der RevPar (Erlös pro verfügbaren Zimmer) im vergange-nen Jahr um etwa 2,5 % an. Dennoch bleibt Deutschland im in-ternationalen Vergleich ein preiswertes Reiseland. Dieser fürVerbraucher positive Aspekt begrenzt Entwicklungsspielräumevon Betreibern.

Eine weitere Entwicklung im aktuellen Hotelmarkt ist die Etab-lierung neuer, individueller Konzepte. Diese sind sowohl in derKetten- als auch in der Privathotelerie zu finden. So werdeneine Reihe neuer Marken etabliert, nicht nur im hochpreisigenSegment. Insbesondere auch die Budgethotelerie hat das The-ma Lifestyle entdeckt und in ihr Produktangebot integriert. Bud-get-Konzepte werden nach wie vor gute Entwicklungsperspek-tiven in Deutschland zugeschrieben. Neben Marken wie MotelOne, B&B oder Ibis Budget suchen auch kleinere Anbieter wiePrizotel, A&O und McDreams ständig neue Standorte in Groß-und Mittelstädten. Durch Kooperationen haben diese Anbietersowohl Know-how als auch Kapital erworben, um in demschnell wachsenden Markt Schritt halten zu können.

Trotz der zunehmenden Ausdifferenzierung der Produktpaletteim deutschen Hotelmarkt liegt der Schwerpunkt der Angebotehierzulande weiterhin im Midscale-Segment. Hier sind rund60 % der bei DEHOGA klassifizierten Hotelbetriebe zu finden.

Der Markt für HotelimmobilienDie 3,50- bis 4,49-Prozenter – IRR objektbezogen

Übernachtungen* in Deutschland

Quelle: destatis; * Übernachtungen in Hotel-/Hotel Garni-Betrieben

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16100

110

120

130

140

Inde

x (2

007

= 10

0)

Betriebsstättenentwicklung - Anteile der Betten nachBetriebsart

Quelle: Statistisches Bundesamt, eig. Berechnung bulwiengesa AG

05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 160 %

20 %

40 %

60 %

80 %

100 %

Hotels & Hotel GarniPensionen & GasthöfeSonstige

Bruttoanfangsrendite Hotelimmobilien

2012 2013 2014 2015 2016 Q2/174 %

5 %

6 %

7 %

8 %


Gebäude

Vertragstyp

Bestand/keine Neustrukturierungen

Pachtvertrag

Laufzeit

Typische Objektgröße (qm NF)

Pachtspanne Economy(Euro/Zimmer/Monat)Pachtspanne Midscale(Euro/Zimmer/Monat)

5 – 25 Jahre

2.600 – 9.000

200 – 450

400 – 600

Pachtanahme Upscale(Euro/Zimmer/Monat)Nettoanfangsrendite

600 – 1.000

4,3 %

bulwiengesa


Die Investorennachfrage ist weiterhin dynamisch und wird u. a.auch von Portfoliotransaktionen mitbestimmt. Dabei wird auchaußerhalb der sieben A-Städte investiert, wie beispielsweise inMannheim, Hannover, Bremen oder Würzburg. Ein weitererTrend ist das frühzeitige Engagement in Projektentwicklungen.Aufgrund des Nachfragedrucks hält die Renditekompressionan. Mit einer durchschnittlichen Bruttoanfangsrendite von4,85 % ist aktuell ein neuer Tiefststand erreicht.

Dies spiegelt sich auch in der Performanceerwartung für Hotel-immobilien wider. Bei der Betrachtung aller Hotelkategorien(Economy bis Upscale) ist der Basiswert um etwa 0,2 Prozent-punkte im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen und liegtderzeit bei 3,55 % bis 3,65 %.

Für Core-Investoren liegen die Renditeerwartungen bei 3,2 %bis 4,6 %. Der wirtschaftliche Erfolg ist abhängig von der Lauf-zeit der Pachtverträge und den benötigten Investitionsausga-ben bei Ablauf der Pachtverträge.

Betreiberimmobilien wie Hotels weisen allerdings weiterhin be-sondere Herausforderungen in Bezug auf die Vertragslaufzei-ten und Verzinsung auf: Auf der einen Seite können bei sehrgeringen Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sichere Ein-nahmen generiert werden, auf der anderen Seite muss bei sin-kenden Vertragslaufzeiten mit steigenden Risikoaufschlägengerechnet werden.

Für renditeorientierte Experten, die kurzlaufende Pachtverträgeaufkaufen und damit das Risiko von mittelfristigen Ertragsaus-fällen in Kauf nehmen (Non-Core-Investoren), ist so eine IRRbis zu 6,8 % erzielbar.

In der Modellannahme wurden Refurbishment- und Restruktu-rierungsmaßnahmen dabei nicht berücksichtigt.

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DIE 5 % STUDIE 2017


Non-Core

Core

Ausprägung IRR Economy Hotel

0,9 % 1,9 % 2,8 % 3,7 % 4,6 % 5,6 % 6,5 %

IRR auf Objektebene

0 %1 %2 %3 %4 %5 %6 %7 %

Wah

rsch

einl

ichk

eit

Ausprägung IRR Midscale Hotel

0,9 % 1,8 % 2,8 % 3,8 % 4,7 % 5,7 % 6,7 %

IRR auf Objektebene

0 %1 %2 %3 %4 %5 %6 %7 %

Wah

rsch

einl

ichk

eit

Ausprägung IRR Upscale Hotel

1,5 % 2,4 % 3,2 % 4,0 % 4,9 % 5,7 % 6,5 %

IRR auf Objektebene

0 %1 %2 %3 %4 %5 %6 %7 %

Wah

rsch

einl

ichk

eit


IRR-Basiswert


3,55 – 3,65 %

Für wen geeignet?

3,2 – 4,6 %

3,4 – 4,8 %

bis zu 6,8 %

bis zu 7,0 %

Core-Investoren

Vorjahresvergleich

Non-Core-Investoren

Vorjahresvergleich

Fazit

Core-Investitionen werden für langfristige Pachtverträge mitetablierten Betreibern an nachhaltigen Standorten empfoh-len.

Marktumfeld

MarkttypInvestmentnachfrageFlächennachfrageLiquidität

Hotels in ehem. Magic Citiesnational bis internationalnational bis internationalmittel

Volatilitätmarktgängige Losgröße

mittelca. 5 bis 100 Mio. Euro

Core

Core

Core

Non-Core

Non-Core

Non-Core

bulwiengesa


DIE 5 % STUDIE 2017


54

6

Die 3 - Prozenter

bulwiengesa


DIE 5 % STUDIE 2017


Aufgrund der verschiedenen regionalen und ökonomischenMerkmale der Gruppe der B-Städte (bestehend aus 14 deut-schen Städten wie z. B. Hannover oder Nürnberg) unterschei-det sich die Entwicklung der jeweiligen Wohnungsmärkte deut-lich. Auf der einen Seite stehen wachsende Großstädte mit ei-nem deutlichen Bevölkerungsplus, wie beispielsweise Leipzigoder Dresden, auf der anderen Seite Städte mit Schrumpfungs-tendenzen wie Bochum oder Duisburg. Bei der Betrachtung derdurchschnittlichen Kennziffer von B-Städten sind diese Diffe-renzen zu beachten und die Einzelergebnisse der jeweiligenStadt zu berücksichtigen (vgl. S. 36 – Ergebnisse Wohnen imDetail).

In der Mehrheit der Städte zeigt sich der Wohnungsmarkt wei-terhin sehr vital und ist von einer Angebotsknappheit geprägt.Generell wird auch zukünftig von einer stabilen bis ansteigen-den Mietentwicklung ausgegangen. Die Renditekompression setzt sich somit weiter fort. Auch dieMieten weisen steigende Tendenzen auf, wobei hier ebenfallsdie regionalen Unterschiede stark zum Tragen kommen. Aufgrund des angespannten Investment-Marktes und des an-haltenden Anziehens der Preisspirale liegt der IRR-Basiswertbei 3,47 %, was einem Rückgang von 7,7 % bzw. 31 Basis-punkten im Vergleich zur Vorjahresstudie bedeutet. Core-Investoren, die in stabile Bestände investieren, könneneine Spanne von 3,3 % bis 3,8 % erwarten. Für Non-Core-Investoren sind Investitionen in Wohnungsbe-stände der B-Märkte grundsätzlich eher uninteressant, da hierdas Rendite-Niveau zu gering ist.

Wohnimmobilienmärkte in B-StädtenDie 2,50- bis 3,49-Prozenter – IRR objektbezogen

Vervielfacher Mehrfamilienhaus (Bestand), ø B-Städte


07 09 11 13 15 17 19 218

12

16

20

24





55 WE4,0 %


Ausprägung IRR Wohnen B-Städte




3,3 – 3,8 %

Für wen geeignet?

Core-Investoren




Fazit

Investitionen in strukturstarke B-Märkte werden grund-sätzlich für sicherheitsorientierte Anleger empfohlen.

Marktumfeld




hochgering


2,5 % 2,9 % 3,2 % 3,5 % 3,9 % 4,2 % 4,6 %

IRR auf Objektebene

0 %

1 %

2 %

3 %

4 %

5 %

6 %

Wah

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eit

Core

Durchschnitt

Maximum

bulwiengesa


DIE 5 % STUDIE 2017


Je nach Etablierung, Wettbewerb und Einzugsgebiet performenShoppingcenter unterschiedlich stark. Zudem sehen sie sichzunehmend Herausforderungen gegenübergestellt, die sichinsbesondere aus dem Wettbewerb mit dem Online-Handel er-geben. Hierauf reagieren Shoppingcenter-Betreiber mit unter-schiedlichen Maßnahmen, wie zum Beispiel Event-Konzeptenzur Stärkung des Einkaufserlebnisses. Investoren reagieren zunehmend skeptisch aufgrund diesersich verändernden Marktbedingungen. Shoppingcenter sinddaher insbesondere für Spezialisten geeignet, die über guteBranchenkenntnisse verfügen und Marktveränderungen früh-zeitig antizipieren können. Diese müssen in strukturellen Ver-änderungsmaßnahmen umgesetzt werden. Eine ganzheitlichewirtschaftliche Betrachtung hat daher in regelmäßigen Abstän-den entsprechende Investitionen zu berücksichtigen.

Dies spiegelt sich auch in der Renditeentwicklung wider. So hatsich die Abwärtsspirale bei den Renditen für Shoppingcenter imvergangenen Jahr deutlich abgeschwächt. Die Bruttoanfangs-rendite (BAR) für Shoppingcenter liegt derzeit bei 5,25 % undsomit in etwa auf Vorjahresniveau. Die erzielbare IRR unterscheidet sich mit 3,46 % ebenfalls nurmarginal zum Vorjahr (- 1,1 %). Für risikoaffine Investoren isteine IRR bis maximal 4,8 % erreichbar. Non-Core-Investoren sind insbesondere bei Redevelopmentsaktiv, die allerdings nicht Bestandteil der vorliegenden Modell-rechnung sind.

Der Markt für ShoppingcenterDie 2,50- bis 3,49-Prozenter – IRR objektbezogen

Entwicklung Bruttoanfangsrendite

Q22011

Q22012

Q22013

Q22014

Q22015

Q22016

Q22017

4,0 %

4,5 %

5,0 %

5,5 %

6,0 %

6,5 %


ObjekttypQualität

Bestand, 3-geschossig*keine Revitalisierung

Objektgröße / Anzahl ShopsNettoanfangsrenditeMietpreisspanne (NF p.m.)ø gew. Miete UG

48.000 qm / 754,7 %

10,00 – 60,00 Euro/qm15,30 Euro/qm

ø gew. Miete EGø gew. Miete 1. OG*innerstädtische Lage


Ausprägung IRR Shoppingcenter




2,9 – 3,6 %

Für wen geeignet?

Core-Investoren




Fazit

Vor dem Erwerb von Shoppingcentern sollten insbeson-dere die Nachhaltigkeit der vorhandenen Flächenstruk-turen und Mieterbesatzes sowie das Wettbewerbsumfeldgeprüft werden.

Marktumfeld


national bis internationalnational bis international


hochmittel


1,9 % 2,4 % 2,8 % 3,3 % 3,8 % 4,2 % 4,7 %

IRR auf Objektebene

0 %

1 %

2 %

3 %

4 %

5 %

6 %

Wah

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eit

Core

Die Büromärkte in den A-Städten zeigen sich weiterhin in einersehr guten Verfassung. So konnten im Vergleich zur Vor-jahresstudie in allen sieben großen Märkten die Leerständeweiter reduziert werden. Insbesondere in München, Stuttgartund Berlin werden verfügbare Büroflächen immer knapper, so-dass auch Nebenlagen an Bedeutung gewinnen und entspre-chende Mietpreissteigerungen generiert werden können. Der Markt in Frankfurt wird zudem von einer zunehmenden Er-wartungshaltung aufgrund des Brexit-Votums bestimmt. ErsteAnmietungen von Banken aus London scheinen diesen Opti-mismus zu rechtfertigen. Die Renditekompression ist auch im vorliegenden Studienzeit-raum in den A-Städten deutlich vorangeschritten. Dieser Trendwurde jedoch im Jahr 2017 deutlich abgebremst. Derzeit dürftedaher ein Ende der Abwärtsspirale erreicht worden sein. DieSpanne der Nettoanfangsrenditen reicht von 4 % in Köln bis zu3 % in Berlin. Diesem geringen Niveau stehen positive Erwar-tungshaltungen bezüglich der Mietentwicklung in den einzelnenMärkten gegenüber.

Der IRR-Basiswert für die A-Städte ist damit im Vergleich zumVorjahr mit 3,30 % stabil geblieben. Core-Investoren könneneine Spanne von 1,6 % bis 3,7 % erwarten.Für Objekte in Nebenlagen und mit strukturellen Defiziten kanneine IRR von bis zu 8,7 % erreicht werden. Diesen Performance-Erwartungen stehen deutliche Vermark-tungsrisiken gegenüber, sodass entsprechende Investitionennur für risikoaffine Spezialisten geeignet sind.

bulwiengesa


Der Markt für Büroimmobilien in A-StädtenDie 2,50- bis 3,49-Prozenter – IRR objektbezogen

DIE 5 % STUDIE 2017WO INVESTIEREN SICH NOCH LOHNT

Entwicklung Nettoanfangsrendite A-Städte


07 09 11 13 15 17 19 212 %

3 %

4 %

5 %

6 %





3,6 %4,8 %


Ausprägung IRR Büro A-Städte




1,6 – 3,7 %

Für wen geeignet?

Core-Investoren


bis zu 8,7 %

bis zu 9,1 %

Non-Core-Investoren

Vorjahresvergleich

Fazit

A-Märkte bieten derzeit Investitionsmöglichkeiten in ei-nem sehr stabilen Marktumfeld.

Marktumfeld




hochhoch


-2,3 % -0,5 % 1,3 % 3,1 % 4,9 % 6,7 % 8,5 %

IRR auf Objektebene

0 %1 %2 %3 %4 %5 %6 %7 %

Wah

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eit

Core

Non-Core

bulwiengesa



Micro-Apartments haben sich von einem Nischenprodukt zu ei-ner etablierten Assetklasse entwickelt. Hierbei ist zu beachten,dass es sowohl betreibergeführte Apartment-Anlagen gibt, alsauch Wohnanlagen mit Einzelmietverträgen. In der vorliegen-den Modellrechnung wurde letzteres unterstellt. Der Siegeszug von Kleinstwohnungen setzt sich in den Groß-städten fort. Dies ist einerseits auf sich verändernde Nachfra-gemuster zurückzuführen, die in einer zunehmenden Anzahlvon Singlehaushalten, erhöhten Flexibilitätsanforderungen ineiner globalisierten Wirtschaft und nicht zuletzt in dem hohenPreisniveau auf den Immobilienmärkten begründet sind. Ande-rerseits bietet diese Assetklasse die Möglichkeit, höhere Mietenals bei Standardwohnungen aufzurufen und ist daher für Pro-jektentwickler und Investoren sehr attraktiv. Zudem bieten siedie Möglichkeit, unmittelbar auf Marktveränderungen zu reagie-ren, da die Mietvertragslaufzeiten in der Regel relativ kurz sind. Bei der Bewirtschaftung dieser Immobilien sind jedoch andereAnforderungen, wie beispielsweise die Möblierung und dasVermietungsmanagement, zu beachten.

Im Vergleich zum Vorjahr ist die erzielbare IRR um 6,3 % oder20 Basispunkte auf 2,96 % gesunken und liegt somit unterhalbder 3 %-Marke. Core-Investoren erreichen 2,5 % bis 3,5 %. Für Non-Core-In-vestoren spielen Micro-Apartments angesichts des Preisni-veaus keine Rolle.

Der Markt für Micro-Apartments in den A-StädtenDie 2,50- bis 3,49-Prozenter – IRR objektbezogen

Anzahl 1-Personen-Haushalte in A-Städten

Quelle: Statistisches Bundesamt

Berlin

Hambu

rgMün

chen Köln

Fran

kfurt

Stuttga

rtDüs

seldo

rf

0

300

600

900

1.200

Anza

hl in

Tsd

. 20072016





2003,4 %



Ausprägung IRR Micro-Apartments A-Städte




2,5 – 3,5 %

Für wen geeignet?

Core-Investoren




Fazit

Micro-Apartments in A-Märkten haben sich stark etab-liert.

Marktumfeld




hochmittel


0,9 % 1,5 % 2,2 % 2,8 % 3,5 % 4,1 % 4,8 %

IRR auf Objektebene

0 %

1 %

2 %

3 %

4 %

5 %

6 %

Wah

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Core

bulwiengesa



Die Anspannung auf den Wohnungsmärkten in den A-Städtenhat im Betrachtungszeitraum noch weiter zugenommen. Sokonnten in allen A-Märkten weitere Anstiege bei Bestandsver-mietungen beobachtet werden. Regulatorische Eingriffe wie dieMietpreisbremse zeigten hierbei keine Auswirkungen. Aufgrundweiterer Zuzüge wird der Wohnungsmarkt in den Metropolenauch weiterhin angespannt bleiben. Öffentliche Wohnungsbau-programme können sukzessive für etwas Entlastung sorgen.Das hohe Miet- und Preisniveau sorgt dennoch für erste Aus-weichbewegungen an den Rand bzw. das Umland der jeweili-gen Großstadt. Auch der Druck auf dem Investmentmarkt hat sich weiter er-höht, sodass die Markt-Vervielfacher erneut angestiegen sind.Investitionen in Bestandswohnungen werden aus Gründen derVermögenssicherung getätigt und nicht um Renditen zu erwirt-schaften. Die Marktaussichten versprechen auch in den kom-menden Jahren eine stabile Mietentwicklung.

Für Investments in Wohnimmobilienbestände in den A-Märktenkann derzeit eine IRR von 2,62 % erwartet werden. Sie ist da-mit im Vergleich zum Vorjahr um 10 % oder 31 Basispunkte ge-sunken. Damit sind Wohnimmobilien neben Micro-Apartmentsin A-Städten die einzigen Assetklassen, die unterhalb der 3 %-Marke liegen. Für Non-Core-Investoren bieten die Wohnungsmärkte in den A-Städten keine oder nur sehr geringfügige Anlagemöglichkeiten.Selbst in Beständen in Randlagen können maximal nur bis zu3,9 % erzielt werden. Sanierungsfälle bzw. Projektentwicklun-gen sind in dieser Modellrechnung nicht berücksichtigt.

Wohnimmobilienmärkte in A-StädtenDie 2,50- bis 3,49-Prozenter – IRR objektbezogen

Vervielfacher Mehrfamilienhaus (Bestand), ø A-Städte


07 09 11 13 15 17 19 2112151821242730





55 WE3,1 %


Ausprägung IRR Wohnen A-Städte




2,4 – 2,9 %

Für wen geeignet?

Core-Investoren




Fazit

Investitionen in Wohnanlagen in A-Städten bieten sehr li-mitierte Renditemöglichkeiten für sicherheitsorientierteAnleger.

Marktumfeld




hochgering


1,4 % 1,8 % 2,2 % 2,6 % 3,0 % 3,4 % 3,8 %

IRR auf Objektebene

0 %

1 %

2 %

3 %

4 %

5 %

6 %

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Core

Durchschnitt

Maximum

bulwiengesa



Der Wohnimmobilienmarkt – ÜbersichtMaximal erzielbare IRR objektbezogen für Core-Investoren

bulwiengesa



Building Information Modeling

Die neue Generation der PropTechs ist in aller Munde. Neu? Jaund nein. Sicher bieten die PropTechs, oft Start-ups, neueIdeen und neue Entwicklungen. Jedoch ist es im Grunde „nur“die Fortentwicklung der Digitalisierung in der Immobilienbran-che. Gleiches geschieht in anderen Branchen: FinTech, Legal-Tech, InsurTech etc.Auf einem PropTech Summit in London war nun auch Con-strucTech zu hören. Das ließ die Zuhörer zunächst aufhorchen.Was folgte, war bekannt: BIM! Man könnte schon fast sagen,das gute, alte BIM.Das Building Information Modeling, kurz BIM, beschreibt eineMethode der Projektabwicklung, deren Ziel eine zentrale Ver-waltung von möglichst allen projektrelevanten Informationenist. Diese – in anderen Ländern bereits etablierte – Arbeitswei-se findet bislang in Deutschland immer noch keine breitflächigeAnwendung. Die Gründe hierfür können zahlreichen Faktorenzugeordnet werden. Während durch das Arbeiten mit BIM eineQualitätssteigerung der Planung, eine höhere Transparenz derPlanungsprozesse, eine optimierte Termin- und Kostenkontrol-le, eine klare Grundlagenschaffung für das Nachtragsmanage-ment erwartet wird, steht der Arbeit mit BIM ein höherer Pla-nungsaufwand und das Vorziehen von Planungsentscheidun-gen, zusätzliche Managementkapazitäten, finanzieller Anpas-sungs- und Schulungsaufwand in der Einführungsphase sowietechnisch nicht vollständig ausgereifte Softwarelösungen undfehlende gesetzliche Vorgaben entgegen. Wie der Anklang ge-genüber der BIM Technik im internationalen Umfeld jedochzeigt, ist auch für Deutschland über kurz oder lang zu erwarten,dass BIM der neue Standard im Bauwesen wird.BIM schafft ebenso wie ein CAD System ein dreidimensionalesGebäudemodell. Der große Unterschied zwischen den beidenSystemen besteht in der Möglichkeit mit Hilfe von BIM das Ge-bäudemodell mit weiteren Informationen zu speisen und hier-durch „zum Leben zu erwecken“. Neben der bloßen Visualisie-rung, wird die Errechnung weiterer Faktoren, unter anderemZeit (4D Modell) und Kosten (5D Modell) ermöglicht. Darüberhinaus verwaltet das System Informationen, wie Baustoffdaten-blätter, Stücklisten, Brandschutznachweise oder ähnliches au-tomatisch. Ermöglicht wird dieser Prozess durch die „Intelli-genz“ der einzelnen Modellelemente im System. Der großeVorteil von BIM besteht zudem in der fortlaufenden Kostenkon-trolle, denn die finanziellen Auswirkungen von Planungsände-rungen werden vom Modell selbstständig errechnet.In der Theorie sollen alle am Bauprojekt Beteiligten freien Zu-gang zum BIM Gebäudemodell haben und ihre Arbeiten, Ideen,Daten, Planungen in dieses eintragen, sogenannte Arbeit an ei-nem „open BIM“. Diese Vorgehensweise stellt aber immernoch keine Realität dar.

Wegen der Erforderlichkeit der Koordination und Verwaltungder einzelnen Daten und deren Zusammensetzung wird prinzi-piell die Einsetzung eines BIM-Managers bzw. eines BIM-Ad-ministrators gefordert.BIM ist jedoch nicht nur als eine Methode der Projektentwick-lung und Projektabwicklung zu verstehen, sondern im Kontexteiner geänderten Philosophie zu Bauprojekten, nach der, diedurch die Planung geschaffenen Ergebnisse, ein Gebäudewährend seines gesamten Lebenszyklus begleitet. So soll diePlanungs- und Erstellungsphase einen adäquaten Informati-onsstand für die optimale Bewirtschaftung von Immobilen undBauwerken vorbereiten. Umschrieben wird dies mit denSchlagwörtern BIM-BAM-BOOM. Wobei BIM für die erste Pha-se, die Planung, BAM (Building Assembley Modeling) für diezweite Phase, die Erbauung und BOOM (Building Owner Ope-rator Model) für die dritte Phase, die Nutzung und den Betriebdes Gebäudes, steht.Damit BIM zukünftig breitflächig und erfolgversprechend einge-setzt werden kann, sind Herausforderungen sowohl juristi-scher, als auch technischer und personeller Art zu überwin-den.Für den juristischen Bereich stellt sich die Frage, wie die engeZusammenarbeit der Baubeteiligten adäquat in den Griff zu be-kommen ist. Hier sind zum einen vertragsrechtliche Lösungenzu finden, aber auch die Diskussion über die Einführung einerBIM-Richtlinie ist nicht zu umgehen. Versicherungs-, Haftungs-,und Urheberrechtsfragen sind mit einem neuen Blickwinkel aufBIM zu klären. In einer Reihe von europäischen und außereu-ropäischen Ländern wurden zudem BIM-Richtlinien geschaf-fen, die einen Rahmen und Hilfestellungen für die Erstellung,Nutzung und den Austausch der Bauwerksmodelle beinhalten.In Deutschland besteht eine solche Richtlinie bislang nicht.Für den technischen und personellen Bereich gilt es, die zurVerfügung stehende Software weiter auszubauen und derenAnwendung zu schulen. Insbesondere kleine und mittlere Ar-chitektenbüros dürfen die Umstellung auf BIM unter anderemwegen des finanziellen Aufwands nicht scheuen.Resümierend stellt BIM die nächste Evolution in der Abwick-lung von Bauprojekten dar und wird ebenso wie die CAD Sys-teme das Zeichenbrett ablösten, die derzeitige Arbeitsweise imBauwesen verändern. Obwohl einige Fragezeichen noch zubeantworten sind, ist der enorme Nutzen, den BIM schafft,nicht zu leugnen. Vielleicht bringen die PropTechs und Con-strucTechs nun endlich das BIM in Schwung.

Exkurs Building Information Modelingvon Klaus Beine, BEITEN BURKHARDT Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

bulwiengesa



Die Ergebnisse im Detail

bulwiengesa



Städtezuordnung Büro

Büro – Detailübersicht IRR objektbezogen

Einzelaufstellung A-, B-, C- und D-Städte – IRR objektbezogen in %

Typ Stadt Core-I.

von

A

A

A

A

Berlin

Düsseldorf

0,9 %

1,8 %

Frankfurt (Main)

Hamburg

1,8 %

1,4 %

A

A

A

Köln

München

1,7 %

0,9 %

Stuttgart 1,6 %

B

B

B

B

Bochum

Bonn

2,4 %

1,8 %

Bremen

Dortmund

2,4 %

2,4 %

bis

Non-Core-I.

bis zu

Typ Stadt

3,7 %

4,0 %

9,2 %

8,6 %

4,1 %

3,9 %

7,7 %

8,7 %

C Wuppertal

D

D

Albstadt

Aschaffenburg

4,2 %

3,4 %

9,7 %

8,6 %

3,9 % 8,8 %

D

D

Bamberg

Bayreuth

D

D

Bergisch Gladbach

Bottrop

5,0 %

4,4 %

9,7 %

9,2 %

5,1 %

4,8 %

10,9 %

9,1 %

D

D

Brandenburg (Hl.)

Bremerhaven

D

D

Chemnitz

Coburg

Core-I.

von bis

Non-Core-I.

bis zu

Typ

3,7 % 6,3 %

4,4 %

3,4 %

7,9 %

5,9 %

12,8 % D

D

13,2 %

10,8 %

D

D

Stadt Core-I.

von bis

Non-Core-I.

bis zu

Krefeld

Landshut

3,2 %

3,5 %

Leverkusen

Lüdenscheid

3,2 %

5,3 %

5,8 %

6,1 %

10,9 %

10,8 %

6,0 %

8,4 %

11,9 %

13,8 %

3,7 %

4,1 %

6,7 %

6,8 %

3,6 %

4,4 %

6,2 %

7,1 %

12,7 %

12,3 %

D

D

11,8 %

11,6 %

D

D

4,0 %

3,4 %

7,3 %

6,6 %

5,5 %

3,7 %

8,4 %

6,5 %

15,3 %

14,6 %

D

D

13,1 %

13,5 %

D

D

Ludwigshafen

Lüneburg

3,8 %

4,3 %

Marburg

Minden

3,9 %

4,3 %

6,6 %

6,9 %

12,6 %

12,0 %

6,4 %

7,4 %

11,6 %

13,8 %

Moers

Neubrandenburg

4,2 %

5,9 %

Neumünster

Neuss

4,1 %

3,3 %

7,0 %

8,7 %

12,2 %

14,6 %

6,8 %

5,6 %

13,0 %

10,4 %

B

B

B

B

Dresden

Duisburg

2,8 %

2,8 %

Essen

Hannover

2,5 %

2,0 %

B

B

B

B

Karlsruhe

Leipzig

2,0 %

2,7 %

Mannheim

Münster

2,3 %

2,3 %

5,5 %

5,3 %

10,9 %

10,9 %

5,0 %

4,4 %

9,6 %

9,5 %

D

D

Cottbus

Dessau

D

D

Detmold

Düren

4,8 %

5,6 %

9,8 %

12,4 %

4,6 %

4,9 %

9,3 %

10,3 %

D

D

Eisenach

Flensburg

D

D

Frankfurt (Oder)

Friedrichshafen

B

B

C

Nürnberg

Wiesbaden

1,9 %

2,3 %

Aachen 2,2 %

C

C

C

C

Augsburg

Bielefeld

2,6 %

3,3 %

Braunschweig

Darmstadt

3,3 %

2,7 %

4,7 %

4,7 %

10,2 %

8,9 %

5,0 % 10,4 %

D

D

Fulda

Fürth

D

D

Gelsenkirchen

Gera

5,4 %

6,4 %

12,0 %

13,2 %

6,3 %

5,4 %

12,9 %

10,2 %

D

D

Gießen

Görlitz

D

D

Göttingen

Greifswald

5,2 %

5,2 %

8,2 %

8,6 %

4,1 %

3,5 %

7,5 %

6,4 %

12,2 %

14,5 %

D

D

14,8 %

13,1 %

D

D

4,6 %

3,8 %

7,7 %

6,6 %

5,4 %

3,2 %

8,4 %

5,8 %

14,9 %

11,8 %

D

D

13,8 %

11,4 %

D

D

Oberhausen

Offenburg

3,2 %

3,1 %

Oldenburg

Paderborn

3,9 %

2,8 %

6,0 %

6,0 %

11,3 %

12,1 %

7,1 %

5,5 %

13,7 %

11,4 %

Passau

Pforzheim

3,1 %

2,9 %

Plauen

Ratingen

6,9 %

3,3 %

5,9 %

5,9 %

12,5 %

12,2 %

10,4 %

5,5 %

17,3 %

10,7 %

4,0 %

3,4 %

7,4 %

6,4 %

4,2 %

5,3 %

7,0 %

8,6 %

14,5 %

12,0 %

D

D

12,7 %

15,6 %

D

D

4,3 %

5,6 %

6,9 %

9,4 %

3,9 %

5,3 %

6,6 %

8,1 %

12,2 %

15,7 %

D

D

11,8 %

13,5 %

D

D

Ravensburg

Recklinghausen

4,1 %

3,7 %

Remscheid

Reutlingen

4,0 %

3,2 %

6,8 %

6,5 %

11,9 %

12,9 %

6,9 %

5,9 %

12,1 %

11,1 %

Rosenheim

Salzgitter

3,4 %

3,5 %

Schweinfurt

Schwerin

4,6 %

4,2 %

5,8 %

6,6 %

10,0 %

12,4 %

7,6 %

7,0 %

13,5 %

13,0 %

C

C

C

C

Erfurt

Erlangen

3,3 %

2,7 %

Freiburg

Heidelberg

2,4 %

2,8 %

C

C

C

C

Kiel

Lübeck

3,3 %

2,9 %

Magdeburg

Mainz

3,3 %

2,6 %

6,1 %

5,3 %

11,0 %

10,0 %

5,0 %

5,0 %

10,0 %

9,0 %

D

D

Gütersloh

Hagen

D

D

Halberstadt

Halle (Saale)

6,0 %

5,6 %

11,8 %

11,3 %

6,0 %

5,0 %

11,3 %

9,9 %

D

D

Hamm

Hanau

D

D

Heilbronn

Herne

C

C

C

C

Mönchengladbach

Mülheim (Ruhr)

2,9 %

3,1 %

Offenbach (Main)

Osnabrück

3,0 %

2,9 %

C

C

C

C

Potsdam

Regensburg

2,7 %

2,5 %

Rostock

Saarbrücken

3,4 %

3,7 %

5,5 %

5,8 %

10,0 %

10,6 %

5,7 %

5,8 %

9,8 %

12,4 %

D

D

Hildesheim

Ingolstadt

D

D

Jena

Kaiserslautern

5,5 %

5,2 %

13,0 %

10,4 %

5,9 %

6,5 %

10,6 %

11,9 %

D

D

Kassel

Kempten (Allgäu)

D

D

Koblenz

Konstanz

4,1 %

4,6 %

7,0 %

7,4 %

4,3 %

4,1 %

8,1 %

6,8 %

11,9 %

13,6 %

D

D

15,6 %

12,4 %

D

D

3,2 %

3,7 %

6,0 %

6,3 %

3,2 %

4,8 %

5,9 %

7,6 %

11,6 %

12,8 %

D

D

11,3 %

12,7 %

D

D

Siegen

Solingen

3,7 %

5,8 %

Stralsund

Suhl

4,5 %

5,9 %

6,4 %

9,2 %

12,7 %

16,3 %

7,7 %

9,6 %

14,5 %

17,0 %

Trier

Tübingen

3,6 %

3,2 %

Ulm

Villingen-Schwenn.

3,1 %

5,1 %

6,3 %

5,9 %

13,0 %

10,9 %

5,3 %

7,9 %

9,8 %

13,8 %

3,9 %

3,2 %

6,9 %

5,8 %

4,2 %

3,8 %

6,9 %

7,0 %

12,2 %

12,2 %

D

D

13,2 %

11,9 %

D

D

3,0 %

3,6 %

6,0 %

7,0 %

3,8 %

3,4 %

6,3 %

5,9 %

13,0 %

14,9 %

D

D

11,4 %

10,2 %

Weimar

Wilhelmshaven

4,6 %

5,2 %

Witten

Wolfsburg

3,3 %

3,4 %

7,8 %

8,5 %

15,2 %

15,0 %

6,3 %

5,9 %

12,1 %

10,6 %

Würzburg

Zwickau

4,0 %

6,1 %

6,7 %

9,5 %

11,9 %

14,8 %

bulwiengesa



Städtezuordnung Büro

Wohnen/Micro-Apartments – Detailübersicht IRR objektbezog.

Wohnen Einzelaufstellung A-, B- und Universitätsstädte (US) – IRR objektbezogen in %

Typ Stadt Core-I.

von

A

A

A

A

Berlin

Düsseldorf

2,0 %

2,7 %

Frankfurt (Main)

Hamburg

2,5 %

2,3 %

A

A

A

B

Köln

München

2,5 %

2,0 %

Stuttgart

Bochum

2,2 %

4,1 %

B

B

B

B

Bonn

Bremen

3,0 %

3,3 %

Dortmund

Dresden

3,6 %

2,8 %

bis

maximal

bis zu

Typ Stadt

2,6 %

3,3 %

3,4 %

4,1 %

3,1 %

2,7 %

4,0 %

3,3 %

US

US

Bamberg

Bayreuth

US

US

Bielefeld

Braunschweig

3,1 %

2,7 %

3,8 %

3,6 %

3,0 %

4,5 %

4,0 %

5,0 %

US

US

Chemnitz

Cottbus

US

US

Darmstadt

Erfurt

3,5 %

4,0 %

4,0 %

4,8 %

4,1 %

3,3 %

4,9 %

4,1 %

US

US

Erlangen

Flensburg

US

US

Frankfurt (Oder)

Freiburg

Core-I.

von bis

maximal

bis zu

Typ

3,4 %

3,2 %

3,7 %

3,8 %

3,8 %

4,4 %

4,2 %

5,0 %

4,4 %

4,5 %

US

US

5,0 %

5,9 %

US

US

Stadt Core-I.

von bis

maximal

bis zu

Koblenz

Konstanz

3,2 %

2,7 %

Lübeck

Lüneburg

3,4 %

3,4 %

3,7 %

3,3 %

4,3 %

4,1 %

3,9 %

3,8 %

4,9 %

4,7 %

4,0 %

3,9 %

4,5 %

4,4 %

3,2 %

3,3 %

3,8 %

3,8 %

5,1 %

5,3 %

US

US

4,6 %

4,5 %

US

US

2,8 %

3,6 %

3,3 %

4,0 %

4,8 %

2,4 %

5,2 %

3,0 %

4,0 %

4,7 %

US

US

6,0 %

3,8 %

US

US

Magdeburg

Mainz

3,3 %

2,9 %

Marburg

Mönchengladbach

3,5 %

3,4 %

3,8 %

3,5 %

4,6 %

4,3 %

3,8 %

3,8 %

4,6 %

4,6 %

Oldenburg

Osnabrück

2,8 %

3,7 %

Paderborn

Passau

3,0 %

2,9 %

3,4 %

4,2 %

4,5 %

4,8 %

3,5 %

3,4 %

4,2 %

4,0 %

B

B

B

B

Duisburg

Essen

4,2 %

4,0 %

Hannover

Karlsruhe

3,0 %

2,8 %

B

B

B

B

Leipzig

Mannheim

2,8 %

3,1 %

Münster

Nürnberg

2,3 %

2,7 %

4,6 %

4,4 %

5,2 %

5,0 %

3,5 %

3,5 %

4,4 %

4,4 %

US

US

Gießen

Göttingen

US

US

Greifswald

Halle (Saale)

3,4 %

3,7 %

4,3 %

4,6 %

2,9 %

3,4 %

3,8 %

4,2 %

US

US

Heidelberg

Heilbronn

US

US

Hildesheim

Jena

B

US

US

Micro-Apartments Einzelaufstellung A-, B- und Universitätsstädte (US) – IRR objektbezogen in %

Wiesbaden

Aachen

2,9 %

3,0 %

Augsburg 3,0 %

Typ

A

A

Stadt Core-I.

von

Berlin

Düsseldorf

2,1 %

2,9 %

3,4 %

3,7 %

4,2 %

4,7 %

3,8 % 4,8 %

US

US

Kaiserslautern

Kassel

US Kiel

bis

maximal

bis zu

3,0 %

3,7 %

4,1 %

5,1 %

Typ Stadt

US

US

Bamberg

Bayreuth

3,4 %

3,3 %

3,9 %

3,8 %

4,4 %

3,6 %

4,8 %

4,0 %

4,8 %

4,5 %

US

US

5,4 %

4,6 %

US

US

2,4 %

3,4 %

3,1 %

4,1 %

3,8 %

3,2 %

4,1 %

3,7 %

4,1 %

4,9 %

US

US

4,7 %

4,4 %

US

US

Potsdam

Regensburg

2,6 %

2,9 %

Rostock

Saarbrücken

3,3 %

4,1 %

3,2 %

3,5 %

4,3 %

4,5 %

3,8 %

4,5 %

4,7 %

5,3 %

Siegen

Trier

4,5 %

3,7 %

Tübingen

Ulm

2,9 %

2,8 %

4,9 %

4,3 %

5,6 %

5,3 %

3,5 %

3,4 %

4,3 %

4,3 %

4,0 %

3,6 %

4,5 %

4,3 %

3,3 % 3,9 %

5,2 %

5,1 %

US

US

5,0 %

Core-I.

von bis

3,2 %

3,1 %

4,0 %

3,9 %

maximal

bis zu

Typ

5,2 %

5,2 %

US

US

Wuppertal

Würzburg

4,3 %

2,8 %

4,7 %

3,3 %

5,3 %

4,2 %

Stadt Core-I.

von

Koblenz

Konstanz

3,3 %

2,6 %

bis

maximal

bis zu

4,1 %

3,6 %

5,5 %

5,0 %

A

A

A

A

Frankfurt (Main)

Hamburg

2,5 %

2,7 %

Köln

München

2,8 %

2,1 %

A

B

B

B

Stuttgart

Bochum

2,6 %

3,9 %

Bonn

Bremen

3,0 %

3,4 %

3,5 %

3,4 %

4,9 %

4,8 %

3,6 %

3,2 %

5,0 %

4,9 %

US

US

Bielefeld

Braunschweig

US

US

Chemnitz

Cottbus

3,6 %

4,6 %

5,1 %

5,7 %

3,8 %

4,5 %

5,0 %

6,1 %

US

US

Darmstadt

Erfurt

US

US

Erlangen

Flensburg

B

B

B

B

Dortmund

Dresden

3,5 %

2,7 %

Duisburg

Essen

4,0 %

3,9 %

B

B

B

B

Hannover

Karlsruhe

3,1 %

2,9 %

Leipzig

Mannheim

2,9 %

3,3 %

4,4 %

3,6 %

6,1 %

5,1 %

4,7 %

4,7 %

5,9 %

5,8 %

US

US

Frankfurt (Oder)

Freiburg

US

US

Gießen

Göttingen

3,9 %

3,8 %

5,3 %

5,3 %

3,8 %

4,2 %

5,4 %

5,8 %

US

US

Greifswald

Halle (Saale)

US

US

Heidelberg

Heilbronn

3,4 %

4,0 %

4,1 %

5,0 %

3,8 %

3,6 %

4,6 %

4,5 %

5,6 %

6,3 %

US

US

5,8 %

5,7 %

US

US

3,3 %

3,2 %

4,1 %

4,0 %

2,8 %

3,5 %

3,5 %

4,3 %

5,7 %

5,3 %

US

US

4,6 %

5,6 %

US

US

Lübeck

Lüneburg

3,4 %

3,4 %

Magdeburg

Mainz

3,1 %

2,9 %

4,2 %

4,1 %

5,4 %

5,3 %

3,9 %

3,9 %

5,4 %

5,2 %

Marburg

Mönchengladbach

3,4 %

3,2 %

Oldenburg

Osnabrück

3,0 %

3,6 %

4,0 %

4,0 %

5,4 %

5,2 %

4,0 %

4,5 %

5,5 %

5,6 %

4,4 %

2,5 %

5,1 %

3,3 %

3,2 %

3,2 %

4,1 %

4,1 %

6,3 %

4,8 %

US

US

5,6 %

5,5 %

US

US

4,0 %

3,1 %

4,7 %

3,9 %

2,6 %

3,3 %

3,5 %

4,4 %

5,8 %

5,1 %

US

US

5,1 %

5,7 %

US

US

Paderborn

Passau

2,7 %

2,7 %

Potsdam

Regensburg

2,4 %

2,8 %

3,5 %

3,5 %

5,2 %

4,9 %

3,4 %

3,8 %

4,9 %

5,4 %

Rostock

Saarbrücken

3,2 %

3,9 %

Siegen

Trier

4,3 %

3,5 %

4,1 %

4,7 %

5,6 %

6,2 %

5,0 %

4,5 %

6,3 %

6,0 %

B

B

B

US

Münster

Nürnberg

2,2 %

2,7 %

Wiesbaden

Aachen

2,8 %

2,9 %

US Augsburg 2,9 %

3,1 %

3,6 %

4,6 %

5,3 %

3,6 %

3,8 %

4,9 %

5,2 %

US

US

Hildesheim

Jena

US

US

Kaiserslautern

Kassel

4,0 % 5,6 % US Kiel

3,4 %

3,0 %

4,1 %

3,8 %

3,7 %

3,5 %

4,4 %

4,5 %

5,4 %

4,8 %

US

US

6,0 %

6,2 %

US

US

3,4 % 4,4 % 5,9 %

Tübingen

Ulm

3,0 %

3,1 %

Wuppertal

Würzburg

4,1 %

2,8 %

3,9 %

4,1 %

5,2 %

5,5 %

4,8 %

3,7 %

6,1 %

4,9 %

bulwiengesa



Logistik – Detailübersicht IRR objektbezogen

Einzelaufstellung Logistikregionen – IRR objektbezogen in %

Logistikregion Core-I.

von bis

A4 Sachsen

A4 Thüringen

Aachen

Augsburg

4,2 %

4,4 %

5,5 %

5,8 %

4,4 %

4,0 %

5,7 %

5,3 %

Bad Hersfeld

Berlin

Bremen und Nordseehäfen

Dortmund

3,6 %

4,1 %

4,8 %

4,7 %

4,0 %

4,1 %

4,9 %

5,1 %

Düsseldorf

Halle/Leipzig

Hamburg

Hannover/Braunschweig

4,3 %

3,9 %

4,9 %

4,5 %

4,0 %

4,0 %

4,7 %

4,9 %

Non-Core-I.

bis zu

Logistikregion Core-I.

von bis

7,8 %

8,3 %

Köln

Magdeburg

8,1 %

7,4 %

München

Münster/Osnabrück

4,4 %

4,5 %

5,1 %

5,8 %

4,2 %

3,9 %

4,9 %

5,3 %

7,0 %

5,9 %

Niederbayern

Nürnberg

6,7 %

6,8 %

Oberrhein

Ostwestfalen-Lippe

4,3 %

4,6 %

5,6 %

5,5 %

3,8 %

4,3 %

5,1 %

5,6 %

6,1 %

5,5 %

Rhein-Main/Frankfurt

Rhein-Neckar

5,8 %

6,4 %

Rhein-Ruhr

Saarbrücken

4,0 %

4,2 %

4,6 %

5,2 %

4,2 %

4,0 %

5,2 %

5,2 %

Non-Core-I.

bis zu

6,3 %

8,1 %

6,1 %

7,5 %

7,9 %

7,3 %

7,8 %

8,0 %

5,6 %

6,9 %

6,9 %

7,5 %

Kassel/Göttingen

Koblenz

4,1 %

4,1 %

5,3 %

5,4 %

7,3 %

7,5 %

Stuttgart

Ulm

4,1 %

4,0 %

5,1 %

5,2 %

6,8 %

7,2 %

bulwiengesa



Der Büromarkt – ÜbersichtMaximal erzielbare IRR objektbezogen für Core-Investoren

bulwiengesa




Der Markt für Micro-Apartments – ÜbersichtMaximal erzielbare IRR objektbezogen für Core-Investoren

bulwiengesa



Allgemeine Städtezuordnung

Zur Kategorisierung des deutschen Immobilienmarktes hat sich dieEinstufung in A-, B-, C- und D-Städte durchgesetzt. Diese wurde nachfunktionaler Bedeutung der Städte für den internationalen, nationalenund regionalen oder lokalen Immobilienmarkt vorgenommen:

A-Städte

Wichtigste deutsche Zentren mit nationaler und z. T. internationaler Be-deutung. In allen Segmenten große, funktionsfähige Märkte.

B-Städte

Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung.

C-Städte

Wichtige deutsche Städte mit regionaler und eingeschränkt nationalerBedeutung, mit wichtiger Ausstrahlung auf die umgebende Region.

D-StädteKleine, regional fokussierte Standorte mit zentraler Funktion für ihr di-rektes Umland; geringeres Marktvolumen und Umsatz.Universitätsstädte (US)

47 Städte mit mindestens 7.000 Studierenden werden in dieser Studieals Universitäts- bzw. Hochschulstädte klassifiziert, wobei A- und B-Städte aufgrund der gesonderten Betrachtung nicht berücksichtigt wer-den.

Renditen/Vervielfacher (Quelle: gif e. V.)

Bruttoanfangsrendite

Die Bruttoanfangsrendite (BAR) ist die einfache Gegenüberstellung derVertragsmiete zum Kaufpreis ohne Erwerbsnebenkosten. Die Bruttoan-fangsrendite entspricht dem reziproken Wert des üblicherweise imMarkt verwendeten Multiplikators bzw. Vervielfachers (z. B. 12,5-facheVertragsmiete = 8 % p. a. Brutto-Anfangsrendite).

BAR = Vertragsmiete / Netto-Kaufpreis

Überblick A-, B-, C-, D- und Universitätsstädte (US)

StadtBerlin

KategorieA

StadtLübeck

DüsseldorfFrankfurt (Main)HamburgKöln

AA

MagdeburgMainz

AA

MönchengladbachMülheim (Ruhr)

MünchenStuttgart

Bochum

AA

Offenbach (Main)Osnabrück

BPotsdamRegensburg

BonnBremenDortmundDresden

BB

RostockSaarbrücken

BB

Wuppertal

KategorieC/ US

StadtGelsenkirchen

KategorieD

StadtNeuss

C/ USC/ US

GeraGießen

C/ USC

GörlitzGöttingen

DD/ US

OberhausenOffenburg

DD/ US

OldenburgPaderborn

CC

GreifswaldGütersloh

C/ USC/ US

HagenHalberstadt

D/ USD

PassauPforzheim

DD

PlauenRatingen

C/ USC/ US

Halle (Saale)Hamm

C/ US HanauHeilbronn

D/ USD

Ravensburg Recklinghausen

DD/ US

RemscheidReutlingen

KategorieDDD

D/ USD/ USD/ US

DDDDDDD

DuisburgEssenHannoverKarlsruhe

BB

AlbstadtAschaffenburg

BB

BambergBayreuth

LeipzigMannheimMünsterNürnberg

BB

Bergisch GladbachBottrop

BB

Brandenburg (Hl.)Bremerhaven

DD

HerneHildesheim

D/ USD/ US

IngolstadtJena

DD/ uS

RosenheimSalzgitter

DD/ US

SchweinfurtSchwerin

DD

KaiserslauternKassel

DD

Kempten (Allgäu)Koblenz

D/ USD/ US

SiegenSolingen

DD/ US

StralsundSuhl

Wiesbaden

AachenAugsburg

B ChemnitzCoburg

C/ USC /US

CottbusDessau

BielefeldBraunschweigDarmstadtErfurt

C/ USC/ US

DetmoldDüren

C/ USC/ US

EisenachFlensburg

D/ USD/ US

Konstanz Krefeld

DD

LandshutLeverkusen

D/ USD

TrierTübingen

DD

UlmVillingen-Schwenn.

DD

LüdenscheidLudwigshafen

DD/ US

Lüneburg Marburg

DD

WeimarWilhelmshaven

D/ USD/ US

WittenWolfsburg

DDDD

D/ USDDD

D/ USD/ USD/ US

DDDDD

ErlangenFreiburgHeidelbergKiel

C/ USC/ US

Frankfurt (Oder)Friedrichshafen

C/ USC/ US

Fulda Fürth

D/ USD

MindenMoers

DD

NeubrandenburgNeumünster

DD

WürzburgZwickau

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Begriffserklärungen und Anmerkungen

bulwiengesa


Nettoanfangsrendite

Die Nettoanfangsrendite (NAR) stellt die Netto-Mieteinnahmen in Rela-tion zum Kaufpreis zzgl. objektbezogener Erwerbsnebenkosten dar.Klarstellend wird darauf hingewiesen, dass sonstige einmalige Kostenoder Einnahmeausfälle/-risiken bei den Netto-Mieteinnahmen nicht inAbzug gebracht werden.

Dagegen sind bei den Bewirtschaftungskosten oder beim Brutto-Kauf-preis auch kalkulatorische Positionen (z. B. Instandhaltungskosten) zuberücksichtigen. Die hierfür verwendeten Ansätze sollen der Marktüb-lichkeit entsprechen und sind bei der Angabe der Nettoanfangsrenditeseparat auszuweisen. Der Ausweis kann für jede Position einzeln oderfür den Kostenblock zusammengefasst erfolgen, wobei vereinfachendvon "Bewirtschaftungskosten" bzw. "Erwerbsnebenkosten" gesprochenwerden kann (z. B. "Nettoanfangsrendite x,x % p. a. unter Berücksichti-gung von y % Bewirtschaftungskosten und z % Erwerbsnebenkosten").

NAR = Netto-Mieteinnahmen / Brutto-Kaufpreis

Kurzglossar Büro

Leerstand

Der Leerstand ist die am jeweiligen Jahresende leer stehende Büro-nutzfläche. Berücksichtigt werden nur marktfähige Objekte, nicht be-rücksichtigt wird demnach struktureller Leerstand.

Die Leerstandsrate gibt das Verhältnis des Leerstandes zum Flächen-bestand an.

Flächenumsatz

Der Flächenumsatz ist als Jahressumme definiert, er beschreibt haupt-sächlich durch Vermietung umgesetzte Büroflächen, beinhaltet jedochauch Eigennutzer orientierte Projektentwicklungen. Zeitpunkt des Flä-chenumsatzes ist der Abschluss des Vertrages bei Vermietungen undder Baubeginn bei Eigennutzern.

Mieten

Die Büromieten werden in Euro/qm Mietfläche (MFG nach gif) ausge-wiesen und gelten für Büroflächen im marktfähigen Zustand (technisch/räumlich) mit guter Ausstattung und kleinteiliger bis mittlerer Vermie-tungsgröße. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte. Die Nomi-nalmiete ist die im Vertrag ausgewiesene Anfangsmiete, ohne Berück-sichtigung von Incentives, Nebenkosten und lokalen Steuern.

Die Spitzenmiete umfasst das – bezogen auf das jeweilige Marktgebiet – oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % bis 5 % desVermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen zwölfMonaten und stellt hieraus den Median dar. Es sollten zumindest dreiVertragsabschlüsse einbezogen werden. Sie entspricht nicht der abso-luten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Zur Berechnung der Durch-schnittsmiete werden die einzelnen Mietpreise aller im definierten Zeit-raum neu abgeschlossenen Mietverträge mit der jeweils angemietetenFläche gewichtet und ein Mittelwert errechnet.

Kurzglossar Wohnen/Micro-Apartments

Mieten Wohnen

Wohnungsmieten für die Wiedervermietung werden in Euro/qm Wohn-fläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit dreiZimmern mit ca. 65 bis 95 qm Wohnfläche und Standardausstattung.Da die Ausstattung und Größe standardisiert sind, stellt die Mietpreis-spanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandortbeeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nomi-nalwerte.

Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichti-gung anderer Vergünstigungen. Durchschnittsmieten stellen den mittle-ren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar.

Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischenbzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen. Sie sind kein strenges arith-metisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert)im mathematischen Sinne.

Micro-Apartments

Micro- oder Business-Apartments entstehen meist in größeren Anlagenmit 100 bis 300 Einheiten. Angeboten werden teil- und vollmöblierte 1-Zimmer-Wohnungen mit Flächen von 18 bis ca. 35 qm mit kleiner Kü-che und eigenem Bad. Optionale Serviceangebote sind häufig ein Con-cierge-Service, Fitnesseinrichtungen sowie ein Wäscheservice. Eshandelt sich steuerrechtlich um privatwirtschaftliche Vermietungen undnicht um Betreiberimmobilien, sodass Mietverträge direkt zwischen In-vestor und Mieter abgeschlossen werden.

Kurzglossar Einzelhandel

Fachmarktzentren

Fachmarktzentren werden wie folgt definiert. Sie verfügen über – eine Mietfläche (GLA) ab 10.000 qm – verkehrsgünstige Stadtrandlagen, sind gut und in der Regel leicht

auch für das größere Umfeld erreichbar– ebenerdige Nutzflächen und überwiegend ebenerdige umfangreiche

Parkflächen– schlichte Funktionalität in der Optik – preisaggressiv diskontierende Händler, die die Magnetfunktion erfül-

len und durch kleinflächige Einzelhändler und Dienstleister ergänztwerden.

Shoppingcenter

Shoppingcenter sind aufgrund zentraler Planung errichtete großflächi-ge Versorgungseinrichtungen, die den kurz-, mittel- und langfristigenBedarf decken.

Sie sind charakterisiert durch: – räumliche Konzentration von Einzelhandels-, Gastronomie- und

Dienstleistungsbetrieben unterschiedlicher Größe – ein großzügig bemessenes Angebot an PKW-Stellplätzen– zentrales Management bzw. Verwaltung – gemeinsame Wahrnehmung bestimmter Funktionen durch alle Mie-

ter (z. B. Werbung) – und verfügen im Allgemeinen über eine Verkaufsfläche von mindes-

tens 10.000 qm.

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bulwiengesa


Kurzglossar Unternehmensimmobilien (Quelle: Initiative Unternehmensimmobilien)

Die Grundlage der in dieser Studie veröffentlichten Aussagen zu Unter-nehmensimmobilien bilden die im Marktbericht Nr. 6 veröffentlichtenMarktdaten der Initiative Unternehmensimmobilien. Unternehmensim-mobilien sind demnach gemischt genutzte Gewerbeobjekte mit typi-scherweise mittelständischer Mieterstruktur. Die Mischung umfasst da-bei Büro-, Lager-, Fertigungs-, Forschungs-, Service- und/oder Groß-handelsflächen sowie Freiflächen.

Zu den Unternehmensimmobilien gehören vier unterschiedliche Immo-bilienkategorien:– Transformationsimmobilien (aufgrund ihrer sehr starken Heterogeni-

tät nicht Teil der Studie)– Gewerbeparks – Produktionsimmobilien – Lagerimmobilien

Alle vier Kategorien zeichnen sich durch die Merkmale Drittverwen-dungsfähigkeit, Nutzungsreversibilität und eine grundsätzliche Eignungfür Mehr-Parteien-Strukturen aus. Dies bedeutet, die Stärke der Unter-nehmensimmobilien liegt in ihrer Flexibilität, nicht nur die Nutzung, son-dern auch die Nutzer betreffend.

Gewerbeparks

– meist für die Vermietung an Unternehmen gezielt entwickelt und ge-baut

– bestehend aus mehreren Einzelgebäuden als Ensemble– Management und Infrastruktur sind einheitlich organisiert– verfügen über alle Flächentypen (Büroanteil i. d. R. zwischen 20 %

und 50 %)– meist in Stadtrandlage mit guter Erreichbarkeit

Produktionsimmobilien

– schwerpunktmäßig einzelne Hallenobjekte mit moderatem Büroan-teil

– geeignet für vielfältige Arten der Fertigung– Hallenflächen sind prinzipiell auch für andere Zwecke wie Lagerung,

Forschung und Services sowie für Groß- und Einzelhandel einsetz-bar

– Drittverwendungsfähigkeit in erster Linie standortabhängig

Lagerimmobilien

– schwerpunktmäßig Bestandsobjekte mit vorwiegend einfachen La-germöglichkeiten und stellenweise Serviceflächen

– im Rahmen der Unternehmensimmobilien durch eine Größe vonmaximal 10.000 qm von modernen Logistikhallen abgegrenzt

– unterschiedliche Ausbau- und Qualitätsstandards– flexible und preisgünstige Flächenarten– in der Regel reversibel und für höherwertige Nutzungen geeignet

(etwa durch Nachrüstung von Rampen und Toren)

Kurzglossar Logistik

Die Studie bezieht sich auf eine moderne Logistikimmobilie größer10.000 qm Hallenfläche.

Die Miete für Lager-/Logistikflächen wird in Euro/qm Hallennutzflächeausgewiesen und gilt für eine beheizbare Halle mit Standardausstat-tung, ohne Hochregallager o. ä., die im klassischen Gewerbegebiet,gut erschlossen liegt. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte.

Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichti-gung anderer Vergünstigungen. Es werden Maximal- und Durch-schnittswerte ausgewiesen. Die Maximalmieten umfassen die obersten3 % bis 5 % des Marktes, aus denen einen Mittelwert gebildet wird. Sieentsprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert).Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den definiertenGesamtmarkt dar.

Die angegebenen Mieten sind mittlere Werte, die einen typischen bzw.üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmeti-sches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) immathematischen Sinne.

Kurzglossar Hotel

"Magic Cities"

Bezug genommen wird hierbei auf die ehemalige Städteallianz MagicCities e. V., die folgende Städte zu ihren Mitgliedern zählte: Berlin,Dresden, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Hannover, Köln,Leipzig, München, Nürnberg und Stuttgart. Eine überdurchschnittlichhohe touristische Nachfrage sowie ein entsprechend vielfältiges touris-tisches Angebot zeichnen diese Städte aus.

Klassifikation

Folgende Einteilung liegt dieser Studie zugrunde:Economy: 1 und 2 Sterne(Upper) Midscale: 3 Sterne (3+ Sterne)(Upper) Upscale: 4 Sterne (4+ Sterne)Luxury: 5 Sterne

Die Einteilung orientiert sich hierbei an der Hotelklassifikation DEHO-GA (Deutscher Hotel und Gaststättenverband) sowie der Sterneverga-be gemäß der online-Portale expedia.de und booking.com.

Abkürzungsverzeichnis

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Übersicht der in der Studie verwendeten Abkürzungen

EZB

EWU

Europäische Zentralbank

Europäische Währungsunion

BIP

Ind./Log.

IRR

VKF

Bruttoinlandsprodukt

Industrie/Logistik

Internal Rate of Return

Verkaufsfläche

MFG

(Non-)Core-I.

Vermiet.

BAR

Mietfläche nach gif

(Non-)Core-Investoren

Vermietung

Bruttoanfangsrendite

NAR

UI

US

FMZ

Nettoanfangsrendite

Unternehmensimmobilien

Universitätsstädte

Fachmarktzentrum

gif e. V. gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.

bulwiengesa


Anmerkungen zum Modell

Generell sind keine Sanierungsfälle oder Projektentwicklungen berück-sichtigt. Alle Berechnungen der Studie beruhen auf Daten, Prognosenund Auswertungen der bulwiengesa AG sowie deren Marktkenntnissen.Das Leerstandsrisiko wird neben dem Mietausfallwagnis auch in derCashflow-Berechnung berücksichtigt.

Begrifflichkeiten

Unter Marktliquidität wird eine zyklenunabhängige Investmentnachfra-ge verstanden.Mit Fluktuation ist ein zu vordefinierten Zeitpunkten – abhängig von derAssetklasse – unterstellter Mieterwechsel gemeint.

Büro

Dargestellt werden 127 Büromärkte unterteilt in A-, B-, C- und D-Städ-te. Es wird von einem fiktiven Büroobjekt im Bestand mit durchschnittli-cher Flächenqualität ausgegangen. Abhängig vom Volumen des Büro-marktes bzw. dem durchschnittlichen Flächenumsatz der vergangenenzehn Jahre differiert die Objektgröße. Unterstellt wird weiterhin einejährliche Fluktuation in Höhe von 10 % der Objektgröße sowie einedreijährige Mietvertragslaufzeit der Neuabschlüsse. Die Büromietensind indexiert. Die Marktmiete des jeweiligen Abschlussjahres ent-spricht dem hauseigenen Prognosewert, wobei der Alterungsprozessder Immobilie mit einem Mietabschlag berücksichtigt wird. Die Ankaufs-rendite (NAR) entspricht im Modell der Exitrendite, um Verzerrungen zuvermeiden.

Wohnen

Dargestellt werden 68 Wohnungsmärkte unterteilt in A-, B- und (übrige)Universitätsstädte. Für die Berechnung wird ein Mehrfamilienhaus imBestand mit 4.000 qm Wohnfläche bzw. 55 Wohneinheiten mit durch-schnittlicher Ausstattung unterstellt. Es wird von einer jährlichen Fluktu-ation in Höhe von 200 qm ausgegangen. Die Fluktuation entspricht derjeweiligen neuvermieteten Fläche sowie einem einmonatigen Leer-stand p. a. Jedes dritte Jahr wird für bestehende Mietvertragsflächenvon einer Mietanpassung auf Marktniveau ausgegangen. Die Ankaufs-rendite (BAR) entspricht im Modell der Exitrendite, um Verzerrungen zuvermeiden.

Micro-Apartments

Es werden A-, B- sowie die (übrigen) Universitätsstädte – in der Sum-me 68 Städte – betrachtet. Für die Berechnung wird ein Objekt mit4.000 qm Wohnfläche bzw. 200 Wohneinheiten à 20 qm – voll möbliert – unterstellt. Im Basisszenario wird eine jährliche Fluktuation in Höhevon zwei Drittel der Gesamtwohnfläche unterstellt, in der Simulation istjedoch auch eine Fluktuation von 0 bzw. 100 % berücksichtigt. Die An-kaufsrendite (BAR) entspricht im Modell der Exitrendite, um Verzerrun-gen zu vermeiden. Ein Betreibermodell wird nicht unterstellt.

Fachmarktzentren

Das Modell beruht auf einem idealtypischen Fachmarktzentrum mit ei-ner Nutzfläche von rund 20.000 qm. Die Nutzerstruktur besteht ausmehreren Ladenflächen. Es werden zwei Ankermieter sowie ein markt-gerechter Nutzungsmix unterstellt.

Shoppingcenter

Basis des Modells ist ein dreigeschossiges (inkl. Untergeschoss) Ein-kaufszentrum. Es wird von einem Ankermieter ausgegangen, wobeiinsgesamt 78 Ladenflächen bzw. ein Verkaufsfläche von 48.000 qm un-terstellt werden.

Moderne Logistikimmobilien

Für das Modell wird ein modernes Distributions- bzw. Umschlaglagerim Bestand unterstellt. Es wird von einer guten Teilbarkeit und Drittver-wendungsfähigkeit ausgegangen. Die Hallenfläche summiert sich auf20.000 qm. Der Büroflächenanteil beträgt <10 % bezogen auf die Hal-lenfläche, womit von einer nachfragegerechten Flächengröße für dieVerwaltung der Logistikhalle ausgegangen werden kann. Im Modellwird die Bürofläche daher aus Vereinfachungsgründen nicht gesondertberücksichtigt.

Gewerbeparks (UI)

Es wird ein Gewerbepark im Bestand mit einer Mietfläche von 12.000qm unterstellt. Hierbei entfallen 30 % auf Büro- und 70 % auf Lagerflä-chennutzung. Alle Annahmen und Daten beruhen auf Erkenntnissender Initiative Unternehmensimmobilien und deren Marktbericht Nr. 6.

Lager (UI)

Es wird eine einfache Lagerhalle im Bestand mit 10.000 qm Lagerflä-che unterstellt. Im Gegensatz zu modernen Logistikflächen ist die Teil-barkeit und Drittverwendungsfähigkeit nur eingeschränkt gegeben so-wie die Objektqualität niedriger (u. a. bzgl. Hallenhöhe, Bodenbelast-barkeit etc.). Alle Annahmen und Daten beruhen auf Erkenntnissen derInitiative Unternehmensimmobilien und deren Marktbericht Nr. 6.

Produktion (UI)

Es wird eine Produktionshalle mit 10.000 qm Produktionsfläche un-terstellt. Angesichts der hohen Nutzerspezifität werden längere Miet-vertragslaufzeiten (fünf Jahre) als bei den übrigen dargestellten Typenvon Unternehmensimmobilien angenommen. Alle Annahmen und Da-ten beruhen auf Erkenntnissen der Initiative Unternehmensimmobilienund deren Marktbericht Nr. 6.

Hotel

Die Berechnungen in der vorliegenden Studie beziehen sich auf Hotel-betriebe der Kettenhotellerie. Darunter werden Hotelbetriebe ab vierHäusern verstanden.

Weiterhin basiert die Analyse auf Grundannahmen, die nur einen Teildes Gesamtmarktes widerspiegeln. So wurde der Abschluss einesPachtvertrages unterstellt; Betreiberverträge bzw. Hybridformen wur-den in der Analyse nicht berücksichtigt. Als Grundannahme wurde einelangfristige Laufzeit unterstellt. Die Darstelllung von kurzfristig gesi-cherten Verträgen bei renditeorientierten Investitionen mit zusätzlichemCapEx-Bedarf bei Auslauf des Pachtvertages (i. d. R. zwei bis drei Jah-respachten) wurde durch Wagniszuschläge und Renditeaufschläge si-chergestellt. Es wird zudem von City-Hotels mit den Zielgruppen Busi-nesskunden und Stadttouristen ausgegangen. Weiterhin wird eine ho-he touristische Nachfrage unterstellt.

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Herausgegeber

bulwiengesa AG Eschersheimer Landstraße 1060322 Frankfurt am MainTelefon: +49 69 7561 467 60www.bulwiengesa.de

Drees & Sommer SESchmidtstraße 5160326 Frankfurt am MainTelefon: +49 69 758077-0www.dreso.com

Veröffentlicht im September 2017

Bearbeitung und Konzeption

Sven Carstensen, bulwiengesa [email protected]

Stephanie Schramm, bulwiengesa [email protected]

Bildnachweis

white-studio / photocase.de

Copyright © 2017

Alle Rechte vorbehalten. Auszüge dürfen unter Angabe der Quelle verwendet werden. Umfangreichere Vervielfältigungen, Ver-öffentlichungen und Weitergabe von Inhalten an Dritte in jeglicher Form sind grundsätzlich nur mit vorheriger schriftlicher Ge-nehmigung der bulwiengesa AG und nur mit Angabe der Originalquelle gestattet. Ausgenommen ist die Verwendung der Studieoder Teile davon für Vermarktungsprospekte – hier ist ausnahmslos die vorherige schriftliche Einwilligung der bulwiengesa AGeinzuholen.

Disclaimer

Die in dieser Studie vorgelegten Ermittlungen und Berechnungen sowie die durchgeführten Recherchen wurden nach bestemWissen und mit der nötigen Sorgfalt auf der Grundlage vorhandener oder in der Bearbeitungszeit zugänglicher Quellen erarbei-tet. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit für Daten und Sachverhalte aus dritter Hand wird nicht übernommen. Interpretiertund bewertet werden die Ergebnisse vor dem Hintergrund der Erfahrungen der bulwiengesa AG in ihrer deutschland- und euro-paweiten Forschungs- und Beratungstätigkeit. Die Studie erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und stellt diese öffentlichzur Verfügung, um hierdurch Diskussion und Dialog mit den betreffenden Akteuren anzuregen.

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