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11.04.23 www.lp-rechtsanwaelte.de
VdIV SeminarDie Jahresabrechnung in der WEG
Verwaltung
Rechtsanwälte
Dresden
Teil A
Inhalt und Gestaltung der Abrechnung
Teil B
Die Abrechnung in der „Außenwirkung“
Teil A Inhalt und Gestaltung der Abrechnung
1.Gesetzliche Grundlagen– ausdrückliche Regelungen im WEG– Einnahmen und Ausgabenprinzip – Abrechnung der Sonderumlage und der
verbrauchsabhängigen Kosten– Darstellung der Instandhaltungsrücklage– Gesamt- und Einzelabrechnung
2. Abweichungsmöglichkeiten vom Abflussprinzip
3. Korrektur der Abrechnung
Teil B Die Abrechnung in der „Außenwirkung“
1. Die Abrechnungsspitze
2. Die Anfechtung der Abrechnung
3. Die Abrechnung im Verhältnis zum Wirtschaftsplans
4. Die WEG Abrechnung im Verhältnis zur Mieter-abrechnung
Teil A
Inhalt und Gestaltung der Abrechnung
Zur Abrechnung gehört
Die Gesamtabrechnung
Die Einzelabrechnungen,
Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage
Die Darstellung der Kontenentwicklung,
Der Vermögensstatus [str. so aber OLG Hamm, Beschluss vom 3. 5. 2001 - 15 W 7/01; LG München I, Urteil vom 30. 11. 2009 - 1 S 23229/08]
1. Gesetzliche Grundlagen der Abrechnung
Wo steht eigentlich was ?
§ 28 WEG
§ 28 Abs. 3 Wirtschaftsplan, Rechnungslegung
Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine
Abrechnung aufzustellen.
§ 16 WEG
§ 16 Abs. 2 Nutzungen, Lasten und Kosten
Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.
§ 16 WEG
§ 16 Abs. 3
Kompetenz zur Änderung des Kostenverteilerschlüssels der Betriebskosten i.s.d. § 556 BGB bzw. der Kosten der Verwaltung
§ 16 Abs. 4
Kompetenz zur Änderung des Kostenverteilerschlüssels der Kosten der Instandhaltung Instandsetzung baulichen Maßnahmen und Modernisierungen
§ 16 WEG
§ 16 Abs. 7Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 18 und der Ersatz des Schadens im Falle des § 14 Nr. 4.
§ 16 Abs. 8Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen Vergütung eines Rechtsanwalts aufgrund einer Vereinbarung über die Vergütung
§ 21 WEG
§ 21 Abs 8
Kompetenz zur Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen
besonderen Verwaltungsaufwand
Wo stehen ........
• Regelungen zur Fristen der Erstellung der Jahresabrechnung ?
• Regelungen zum Abflussprinzip ?• Regelungen zur Darstellung der Instandhaltungsrücklage
?• Regelungen zur Gesamt- und Einzelabrechnung ?
Regelungen zur Fristen der Erstellung der Jahresabrechnung
Fälligkeit der AbrechnungBeispiel
Der Verwalter A beendet sein Verwalteramt zum 31.12.2010.
Das Wirtschaftsjahr der WEG ist das Kalenderjahr.
In der Versammlung der WEG am 15.07.2011 berichtet die neue Verwaltung über die Übergabe der Verwaltungsunterlagen und weist darauf hin, dass der Verwalter A bisher pflichtwidrig die Jahresabrechnung 2010 noch nicht erstellt hat.
§ 28 Abs. 3 Wirtschaftsplan, Rechnungslegung
Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine
Abrechnung aufzustellen.
Fälligkeit der AbrechnungBeispiel
Auf seinen Fehler hingewiesen bitte ein Eigentümer um Auskunft, wieso die Jahresabrechnung noch nicht erstellt wurde.
Der Verwalter verweist auf den Wortlaut des § 28 Abs. 3 WEG und meint, dass „nach Ablauf des Kalenderjahres“ ja noch lange nicht vorbei sei.
Die Jahresabrechnung ist nicht bereits mit dem Ablauf der Abrechnungsperiode, sondern erst nach Ablauf einer angemessenen Frist fällig, die in der Regel drei Monate, höchstens jedoch sechs Monate nach Ablauf des
Wirtschaftsjahres endet.[vgl. für viele OLG Celle, ZMR 2005, 718; BayObLG, WE 1991, Seite 223]
Abflussprinzip
Kostenerfassungsprinzipien für Abrechnungen
Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip meint
alle Kosten – nicht Ausgaben – werden erfasst, die während des Abrechnungszeitraums entstanden sind, unabhängig davon, gezahlt wurde.
Zufluss- und Abflussprinzip meint
Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die sämtliche Zahlungseingänge und –ausgänge während des Abrechnungszeitraums dokumentiert, unabhängig davon, für welchen Zeitraum die Zahlungen erfolgt sind.
Abflussprinzip
Die Jahresabrechnung ist auf der Grundlage der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben, also der Einzahlungen und Auszahlungen in einem Wirtschaftsjahr, aufzustellen. Eine solche einfache Abrechnung entspricht am ehesten der gesetzlichen Regelung, wie sie in § 28 WEG, §§ 675, 666, 259 BGB zu finden ist.
[h. Rspr. BayObLG, Beschl. v. 25.6.1992 – 2Z BR 25/92 und vom 23.4.1993 – 2Z BR 113/92, KG 13.04.1987 Az. 24 W 5174/86, OLG Zweibrücken, Beschl. v. 3.11.1998 Az 3 W 224/98, ZMR 1999; BGH Urteil 04.12.2009 AZ V ZR 44/09]
Beispiel
Der Eigentümer A ist mit seinen Wohngeldzahlungen im Jahre 2010 im Rückstand.
Er gleicht die Rückstände im Januar 2011 mit der Leistungsbestimmung „Zahlung Rückstand Wohngeld 2010“ aus.
Richtig ist:Berücksichtigung der Zahlung im Rahmen der Abrechnung 2011 als Geldeingang und Kenntlich-machung dieser Zahlung also „Zahlung auf Schuld Wohngeld 2010“
Grund:Bei Berücksichtigung der Zahlung in der noch zu beschließenden Abrechnung 2010, stimmt das Abrechnungswerk mit der Darstellung der Kontenentwicklung nicht mehr überein.
Beispiel
Der Hausmeister erhält auf Grund des Winterdienstes im Dezember 2009 im Januar 2010 die hierzu vereinbarte Vergütung.
Die Kosten sind als Abfluss im Jahre 2010 zu verbuchen und gehören hiernach in die Abrechnung des Jahres 2010.
Beispiel
Die mit Heizöl betriebene Heizung wird zum August 2009 betankt. Die Lieferung wird direkt bezahlt
Im Dezember 2010 erfolgt eine weitere Betankung. Die Rechnung geht zum 23.12.2010 der Verwaltung zu und wird am 03.01.2011 angewiesen.
Derzeit noch herrschende Ansicht
Ausnahmen von der Ist-Abrechnung können durch übliche periodische Abrechnungen geboten sein. Dies gilt etwa für die Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten (OLG Hamm, ZWE 2001, 446; LG München I, Urteil vom 30. 11. 2009 - 1 S 23229/08 )
oder lieferbedingte Wasser- und Abwasserkosten (BayObLG, WuM 2002, 333).
Verbrauchskosten und Zahlungen brauchen in diesem Fall nicht übereinzustimmen
In die Heizungskostenabrechnung einer WEG dürfen die in dem Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten auch dann eingestellt werden, wenn sie mit den in diesem Zeitraum geleisteten Zahlungen nicht übereinstimmen
Die Umlage eines von den tatsächlichen Ausgaben abweichenden Betrages auf die Wohnungseigentümer führt notwendig zur Bildung von Abgrenzungsposten.
Aufgabe der Abrechnung ist es, diese Rechnungsab-grenzungsposten offen und für den einzelnen Wohnungseigentümer in nachvollziehbarer Weise auszuweisen. Eine bestimmte Darstellungsform ist in diesem Zusammenhang nicht zwingend vorgegeben.
[OLG Hamm, Beschluß vom 3. 5. 2001 15 W 7/01 = ZWE 2001, 446Bestritten z.B. von Drasdo in NZM 2010, 681ff.]
Aber:
Die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung sind erfüllt wenn die Abrechnung, anders als der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlung und die geplanten Ausgaben, sondern die tatsächliche
Einnahmen und Kosten ausweist.[BGH Urteil 04.12.2009 AZ V ZR 44/09]
Darstellung der Instandhaltungsrücklage
Ursache des ProblemsAnforderungen an eine Abrechnung
Abrechnung muss geordnet und übersichtlich [OLG Hamm ZmR 1997, 251, 252]
die Einnahmen- und Ausgaben abrechnen[OLG Hamm ZWE 2001, 446, 448]
und auch die Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklage enthalten.[OLG Hamburg ZMR 2007, 550, 552]
Die Abrechnung muss ohne fachliche Unterstützung verständlich sein.[BGH Urteil vom 04.12.2009, AZ V ZR 44/09]
Die Anforderungen sind erfüllt...
... wenn die Abrechnung, anders als der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlung und die geplanten Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und
Kosten ausweist.[BGH Urteil 04.12.2009 AZ V ZR 44/09]
Das ProblemWirtschaftsplan 2009 ----------------------------------------------------------------------------------Bezeichnung Summe Verteiler Anteil----------------------------------------------------------------------------------I. AusgabenKosten 12.000,00 10/100 1.200,00Zuführung zur Rücklage 1.200,00 10/100 120,00
-------------
II. Ihre monatliche Vorauszahlung 110,00
Das ProblemAbrechnung 2009 ----------------------------------------------------------------------------------Bezeichnung Summe Verteiler Anteil----------------------------------------------------------------------------------I. AusgabenKosten 12.000,00 10/100 1.200,00Zuführung zur Rücklage 1.200,00 10/100 120,00
II. EinnahmenHausgelder 11.200,00 10/100 1.320,00
III. Guthaben/Nachzahlung -------------Ihr Guthaben: 0,00
© RA Rüdiger Fritsch, Solingen
Das Problem
Entwicklung der Instandhaltungsrücklage 2009----------------------------------------------------------------------------------
Bezeichnung Summe Verteiler Ihr Anteil----------------------------------------------------------------------------------
I. Anfangsbestand 1.1.2009 10.000,00 10/100 1.000,00
II. Zuführung zur Rücklage 1.200,00 10/100 120,00
III. Endbestand 31.12.2009 11.200,00 10/100 1.120,00
© RA Rüdiger Fritsch, Solingen
Instandhaltungsrücklage sind keine Kosten
....Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer sind in der Jahresgesamt- und –Einzelabrechnung weder als Ausgaben noch als sonstige Kosten zu buchen.
....Eine Abrechnung, in welcher der Soll-Betrag der beschlossenen Zuführung zur Instandhaltungsrücklage als fiktive Ausgabe angesetzt wird, entspricht nicht den gesetzlichen Anforderungen.
[BGH Urteil 04.12.2009 AZ V ZR 44/09]
Die Folge
Abrechnung 2009 ----------------------------------------------------------------------------------Bezeichnung Summe Verteiler Anteil ----------------------------------------------------------------------------------I. AusgabenKosten 10.000,00 10/100 1.200,00Zuführung zur Rücklage 1.200,00 10/100 120,00
II. EinnahmenHausgelder 11.200,00 10/100 1.320,00
III. Guthaben/Nachzahlung -------------Ihr Guthaben 0,00
Ihr Guthaben: 120,00
Anforderungen des BGH an die Darstellung der Instandhaltungsrücklage
Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage soll es den Eigentümern ermöglichen, die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft zu erkennen und die Jahresabrechnung auf Plausibilität zu überprüfen.
Dies geht nur anhand des tatsächlichen Bestandes der Rücklage einschließlich der Information in welchem Umfang Eigentümer im Zahlungsrückstand sind.
Lösungsangebot des BGH
Die Rücklage muss nicht gesondert abgerechnet werden.
Es reicht ein Darstellung die......
- alle Zahlungen ausweist die erbracht wurden- alle Zahlungen ausweist die nicht erbracht wurden
Fazit für die Darstellung:
Für die Darstellung der Rücklage
• fordert der BGH also nicht nur eine Darstellung der tatsächlichen Einnahme
• sondern auch einen Abgleich zwischen Ist-Zahlung und
Soll-Zahlung
„Praktische“ Umsetzung
Ansatzpunkte der Juristen
Zu lösende Fragen
• Wo ist die Anspruchsgrundlage für Forderung der Rücklage ?
• Wie erfolgt die Erfassung der Zahlungen ?• Was geschieht bei geringeren Zahlungen ?• Gibt es eine Leistungsbestimmung durch Beschluss ?• Wie erfolgt die Darstellung der Rücklage ?• Entnahmen aus Rücklage zur lfd. Bewirtschaftung
erlaubt ?
Anspruchsgrundlage für Forderung ?
Ist im Wirtschaftsplan eines Jahres die Instandhaltungs-rücklage beschlossen, so bleibt für die Geltendmachung vor Gericht der Wirtschaftsplan maßgebliche Anspruchsgrundlage.
Die Instandhaltungsrücklage kann also wie zuvor Gegenstand des Wirtschaftsplanes bleiben.
Alternative:
Separater Beschluss über die Erhebung, den Umlageschlüssel und Fälligkeit für die Instandhaltungs-rücklage
Erfassung der Zahlungen ?
Als Folge der Rechtsprechung des BGH´s muss der Eingang der Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage separat – ähnlich wie bei Mietzahlung die Kaltmiete und die Betriebskosten - erfasst werden.
Geringere Zahlungen ?
Bei Zahlungen auf den Wirtschaftsplan handelt es sich um einen einheitlichen, der Höhe nach bestimmten
Anspruch, der lediglich in Raten aufgeteilt ist.
BGH, Urteil vom 24. 6. 2005 - V ZR 350/03
Erfolgt mit der Zahlung des Sondereigentümers keine Leistungsbestimmung, so hat der Gläubiger nach Maßgabe des § 366 Abs. 2 BGB, die Leistung zu verrechnen.
§ 366 Abs. 2 BGB
Trifft der Schuldner keine Bestimmung, so wird zunächst
- die fällige Schuld,
- unter mehreren fälligen Schulden diejenige, welche dem
Gläubiger geringere Sicherheit bietet,
- unter mehreren gleich sicheren die dem Schuldner
lästigere,
- unter mehreren gleich lästigen die ältere Schuld und bei
gleichem Alter jede Schuld verhältnismäßig getilgt.
Beispielmtl Wohngeld € 100,00darin enthalten € 20,00 Rücklage
Zahlung Eigentümer € 80,00
Erfassung der Zahlung: € 20,00 Rücklage u. € 60,00 Beitrag zu Kosten
[= Es gibt nur ein Wohngeld; Die interne Buchung ist der WEG überlassen]
€ 0,00 Rücklage u. € 80,00 Beitrag zu Kosten [= Die im Wohngeld beinhalteten Kosten sind lästiger als die Forderung „Rücklage“]
€ 16,00 Rücklage u. € 64,00 Beitrag zu Kosten[Berechnet nach dem prozentualen Anteil der in der Wohngeldzahlung beinhalteten Rücklage, da gemäß Wirtschaftsplan immer ein Anteil Rücklage leistungsbestimmt ist]
Leistungsbestimmung durch Beschluss?
Die Leistungsbestimmung trifft nach § 366 Abs. 1 BGB der Schuldner. Für einen Beschluss der WEG zur Leistungsbestimmung besteht damit kein Raum, da hierzu eine Beschlusskompetenz nicht besteht.
Demgegenüber kann im Rahmen des § 366 Abs. 2 BGB beschlossen werden, auf welchen Teil des Anspruches „Wohngeld“ die Zahlung verbucht werden soll.
Darstellung der Instandhaltungsrücklage
Darstellung 1. Alt.
Bezeichnung Summe Verteiler Anteil----------------------------------------------------------------------------------I. AusgabenKosten 12.000,00 10/100 1.200,00II. EinnahmenHausgeld für Kosten 12.000,00 10/100 1.200,00Hausgeld für Rücklage 1.200,00 10/100 120,00 -------------III. Zwischenergebnis Unterdeckung/Überschuss: + 120,00
IV. Mittelverwendung- daraus zu decken die von Ihnen geschuldete Zuführung zur Rücklage gemäß W-Plan 2009: - 120,00
-------------V. Ihre Nachzahlung / Ihr Guthaben 0,00© RA Rüdiger Fritsch, Solingen
Darstellung 2. Alt.
Bezeichnung Summe Verteiler Anteil----------------------------------------------------------------------------------I. AusgabenKosten 12.000,00 10/100 1.200,00II. EinnahmenHausgeld für Kosten 12.000,00 10/100 1.200,00Hausgeld für Rücklage 1.200,00 10/100 120,00
-------------III. Ihre Nachzahlung / Ihr Guthaben 0,00
Besondere Information:Ihre Zahlung auf die i.H.v. € 120,00 geschuldete Instandhaltungsrücklage 2009 120,00
Darstellung 3. Alt. nach VdIV NRW
Bezeichnung Summe Verteiler Anteil----------------------------------------------------------------------------------I. AusgabenKosten 12.000,00 10/100 1.200,00
Zwischensumme 12.000,00 10/100 1.200,00
II. Beiträge zur RückstellungZahlungspflicht 1.200,00 10/100 120,00 -------------III. Abrechnungssumme 13.200,00 1.320,00
IV. Hausgeld-Soll gemäß Wirtschaftsplan 13.200,00 1.320,00
-------------
V. Ihre Abrechnungsspitze 0,00
Anmerkung zur 3. AltnativeBezeichnung Summe Verteiler Anteil----------------------------------------------------------------------------------I. AusgabenKosten 12.000,00 10/100 1.200,00Kosten 11.000,00 10/100 1.100,00Zwischensumme 12.000,00 10/100 1.200,00Zwischensumme 12.000,00 10/100 1.100,00II. Beiträge zur I-RückstellungZahlungspflicht 1.200,00 10/100 120,00 -------------III. Abrechnungssumme 13.200,00 1.320,00
12.200,00 1.220,00IV. Hausgeld-Soll gemäß Wirtschaftsplan 13.200,00 1.320,00
-------------
V. Ihre Abrechnungsspitze 0,00V. Ihre Abrechnungsspitze + 100,00
Soll- Abrechnung bisherein no go !!
Weist die Einzelabrechnung dagegen – wie hier – ein Guthaben zugunsten des Wohnungseigentümers aus, kann allenfalls angenommen werden, dass der Verwalter die objektive Feststellungslast dafür hat, dass die in der bestandskräftig beschlossenen Einzelabrechnung ausgewiesenen Zahlbeträge eindeutig unrichtig sind, wenn man nicht insoweit sogar einen ergänzenden Berichtigungsbeschluss der Wohnungseigentümer verlangen muss.
[KG: Beschluss vom 26.07.2004 - 24 W 87/03]
Eigentümerkonto 2010 - Minderzahler – quotale Buchung---------------------------------------------------------------------------------- Soll Haben ----------------------------------------------------------------------------------3.1.2010 120,00Hausgeld Kosten 83,33Hausgeld Rücklage 36,64
4.1.2010 100,00Zahlungseingang Kosten 69,44Zahlungseingang Rücklage 30,56
© RA Rüdiger Fritsch, Solingen
Darstellung der Instandhaltungsrücklage
Entwicklung der Instandhaltungsrücklage Bezeichnung Soll-Betrag Ist-Betrag ----------------------------------------------------------------------------------I. Anfangsbestand 1.1.2010 10.000,00 10.000,00
II. Soll-Zuführung zur Rücklage 1.200,00
III. Ist-Zuführung zur Rücklage 1.000,00
III. Inst. Treppenhaus / Anstrich 7.000,00 7.000,00
IV. Soll-Endbestand 31.12.2010 4.200,00
V. Ist-Endbestand 31.12.2010 4.000,00
VI. Ausstehende Beiträge 200,00Eigentümer Müller 100,00Eigentümer Meier 100,00
© RA Rüdiger Fritsch, Solingen
Entnahmen aus der Rücklage zur lfd. Bewirtschaftung ?
Sinn der Rücklage ist die Vorsorge für künftig erfor-derlich werdende Reparaturen.
Es ist daher grundsätzlich nicht gestattet, andere Kosten
als Reparaturkosten aus der Rücklage zu bestreiten.
Eine Entnahme aus der Rücklage zur lfd. Bewirtschaftung ist unzulässig.
Beschlussvorschläge für
• „Bebuchungsbeschluss“ für Minderzahlungen auf Wohngeld
• Liquiditätsbeschluss
„Bebuchungsbeschluss“ für Minderzahlungen auf Wohngeld
Die Verwaltung wird angewiesen im Falle einer geringeren Zahlungen eines Sondereigentümers auf den lfd. Wirtschaftsplan, die eingehenden Gelder zunächst für die lfd. Kosten und erst hiernach für die zu bildende Instandhaltungsrücklage zu buchen, soweit eine Leistungsbestimmung durch den Sondereigentümer bei Zahlung nicht getätigt wurde.
Liquiditätsbeschluss
Die Verwaltung wird ermächtigt, im Falle eines kurzfristig auftretenden Finanzbedarfes zur Bewirtschaftung, einen Betrag i.H. des dreifachen mtl. Vorauszahlungsbetrages auf das lfd. Wohngeld von der Instandhaltungsrücklage zu entleihen.
Im Falle einer Entleihung ist das entliehene Geld binnen 3 Monaten der Instandhaltungsrücklage wieder zuzuführen. Stehen hierzu Geldmittel ohne Gefährdung der lfd. Wirtschaftsverwaltung nicht zur Verfügung, ist unverzüglich eine außerordentliche Eigentümer-versammlung zum Zwecke der Erhebung einer Sonderumlage einzuberufen.
Gesamt- und Einzelabrechnung
Wieso beides ?
Die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers zur Zahlung der Lasten- und Kostenbeiträge nach § 28 Abs. 2 WEG beginnt im Innenverhältnis nicht bereits mit Entstehung der Lasten und Kosten, sondern erst dann, wenn die konkrete Höhe der Zahlungspflicht in einem Eigentümerbeschluss nach § 28 Abs. 5 WEG über die Beitragsvorauszahlungen nach Maßgabe eines Wirtschaftsplans oder über die Genehmigung der Jahresabrechnung - einschließlich Einzelabrechnung - festgelegt ist.
Der Einzelwirtschaftsplan gehört daher zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans, da erst mit diesem eine Zahlungspflicht des Sondereigentümers entsteht. [BGH, Beschluß vom 2. 6. 2005 - V ZB 32/05]
Gleiches gilt auch für die Abrechnung
• Die tatsächlichen Ausgaben der Gemeinschaft sind daher grundsätzlich nach dem gültigen Kostenver-teilungsschlüssel auf die einzelnen Miteigentümer umzulegen.
• Kommt im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer eine Belastung nur einzelner Miteigentümer in Betracht, kann die Gemeinschaft solche Kosten auf die jeweils betroffenen Sondereigentümer im Wege der
Einzelabrechnung umlegen.
Beispiel
Gemeinschaftsordnung:
„In Ergänzung zu § 5 WEG trägt der jeweilige Sondereigentümer die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnungseingangstüren.“
Bei der Wohnung des Eigentümers S ist die Eingangstür verzogen und muss ersetzt werden.
Der Verwalter beauftragt die Maßnahme und zahlt die Maßnahme aus dem Konto der WEG
Beispiel
Der Eigentümer S ficht einen Beschluss der WEG vor Gericht im November 2010 an.
Der Verwalter beauftragt einen Anwalt für die übrigen Eigentümer und zahlt (wie in der Praxis üblich) die Kostenvorschüsse gemäß Rechnung aus Dezember 2010 – berechnet nach dem RVG - an den Anwalt.
Was geschieht mit dem Kosten für die Abrechnung 2010 ?
Bis zur rechtskräftigen gerichtlichen Kostenentscheidung sind aus der Gemeinschaftskasse entnommene Beträge für das Verfahren gemeinschaftliche Kosten und demzufolge in zwischenzeitlich erstellte Einzelabrechnungen auf alle Wohnungseigentümer zu verteilen.
Der rechtsfähige Verband, zu dessen Vermögen die Gemeinschaftskonten gehören, ist nicht Partei eines Anfechtungsverfahrens. Gleichwohl wird der Verwalter nach derzeit h.M in der Literatur, der für die Beklagten den Rechtsstreit mit oder ohne Rechtsanwalt führt, für befugt angesehen, Vorschüsse z. B. an den Prozessbevollmächtigten der Beklagten aus dem Vermögen des Verbands zu finanzieren.
[str. Müller, Fragen des Wohnungseigentums 5. Auflage 2010 m.w.N.]
Beispiel
Der Verwalter schließt mit dem Anwalt eine Vergütungsvereinbarung, die € 500,00 über den Sätzen nach dem RVG liegt.
Das Anfechtungsverfahren endet mit einem Vergleich.
Die Kosten des Rechtstreites werden gegen einander aufgehoben.
In der folgenden Abrechnung werden alle Eigentümer – mit Ausnahme des Anfechtenden – mit den Kosten des Verfahrens belastet.
Nur die € 500,00 der Gebührenvereinbarung legt der Verwalter auf alle Eigentümer um.
Nach § 16 Abs. 8 WEG sind die Mehrkosten einer Vergütungsvereinbarung auf alle Eigentümer – auch des Gegners eines Anfechtungsverfahrens – umlegbar.
Wird jedoch eine schuldrechtliche Vereinbarung zu den Kosten getroffen, so überlagert sie die gesetzliche Regelung des § 16 Abs. 8 WEG.
Die angefallenen weiteren € 500,00 sind demnach Sonderkosten der übrigen Eigentümer.
2.
Abweichungsmöglichkeiten vom Abflussprinzip
Beispiel
Zum Zwecke der Durchführung von Malerarbeiten im Treppenhaus im Januar 2011 hat die WEG im Oktober 2010 die Erhebung einer Sonderumlage, fällig zum 15.12.2010 beschlossen.
Alle Eigentümer zahlen die Sonderumlage pünktlich.
Wie ist die Zahlung in der Abrechnung 2010 zu berücksichtigen ?
(derzeit ) zulässige Abweichungen
Ausnahmen von dem Grundsatz, dass die Jahres-abrechnung nur tatsächliche Einnahmen und Ausgaben eines Wirtschaftsjahrs enthalten darf, bildet die im Hinblick auf die HeizkostenV vorgeschriebene periodengerechte Abrechnung der Kosten des Betriebes einer zentralen Heizungs- und Warmwasserversor-gungsanlage derzeit noch zugelassen.
Darüber hinausgehend können Rechnungsabgrenzungs-posten auch bei den Frischwasser- und Entwässerungs-kosten gebildet werden, wenn diese nach dem maßge-benden Kostenverteilungsschlüssel verbrauchsabhängig zu verteilen sind und die Rechnungsstellung durch den Versorgungsträger nicht mit dem Abrechnungszeitraum der Gemeinschaft übereinstimmt.
(derzeit) ggf. zulässige Abweichung
Es widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer mehrjährige Bauarbeiten am Schluss erstmalig jahresübergreifend abrechnen.[KG, Beschluß vom 26. 1. 2004 - 24 W 182/02; Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz 19. Auflage 2010 § 28 Rd. 17]
Vereinbarung der Eigentümer
§ 28 WEG ist durch Vereinbarung der Wohnungseigen-tümer in Teilen aber auch insgesamt abdingbar.
Damit können die Eigentümer auch durch Vereinbarung das Leistungsprinzip für Abrechnungen vereinbaren
Beschluss der WEG ?
Die WEG beschließt:
„Die Verwaltung wird angewiesen, die Jahresabrechnungen der WEG zukünftig nach dem Leistungsprinzip zu erstellen“
Beschluss der WEG ?
Die WEG beschließt die nach dem Leistungsprinzip erstellte Abrechnung für 2010.
3. Korrektur der Abrechnung
Korrektur der AbrechnungBeispiel
Die von der Verwaltung vorgeschlagene Abrechnung wird am Tag vor der Versammlung überprüft.
Der Beirat moniert, dass € 500,00 an Hausmeisterleistungen in der Abrechnung nicht berücksichtigt wurden.
Beschluss:
Die vorgelegte Gesamtjahresabrechnung wird mit der Maßgabe beschlossen, dass die Hausmeisterkosten nicht € ...... Betragen, sondern sich um € 500,00 auf € ....... erhöhen.
Die jeweiligen Einzelabrechnungen werden mit der Maßgabe beschlossen, dass sich diese Kostenposition um € ... Pro MEA zu Lasten des Einzelnen Sondereigentümers erhöht. Ausgewiesene Guthaben / Nachzahlungen in der Einzelabrechnung verändern sich entsprechend.
Beispiel
Ohne erkennen des Fehlers wird die Abrechnung wie vorgelegt beschlossen.
Der Beirat erkennt den Fehler später dringt die Verwaltung auf Korrektur.
Stellt sich nach bestandskräftig beschlossener Jahresabrechnung heraus, dass den dort u. a. abgerechneten Heizkosten wegen eines fehlerhaft eingebauten Meßgerätes eine unrichtige Erfassung zugrunde lag, so ist die Wohnungseigentümer-gemeinschaft nicht gehindert, die Jahresabrechnung im Wege des Zweitbeschlusses zu korrigieren.
[OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20. 3. 2000 - 3 Wx 414/99]
Teil B
Die Abrechnung in der „Außenwirkung
Abrechnungsspitze
Was ist das ?
Der Betrag, der in der Abrechnung die vereinbarten Vorauszahlungen nach den beschlossenen Vorschüssen überschreitet, nennt sich „Abrechnungsspitze“.
Durch die Einzeljahresabrechnung wird insofern auch nur hinsichtlich dieses Betrages originär eine Schuld begründet.
Folge dieser rechtlichen Bewertung ist also, dass
• für die gemäß Wirtschaftsplan geschuldeten Beiträge der Wirtschaftsplan
• für die Abrechnungsspitze die Jahresabrechnung
die Anspruchsgrundlage ist
Praktische AuswirkungenBeispiel
Eigentümer A verkauft im Jahre 2010 seine Wohnung an B.
B wird zum 20.12.2010 aufgelassen und im Grundbuch eingetragen.
Die Wohngelder für 2010 sind komplett bezahlt.
Die Jahresabrechnung 2010 weißt eine Abrechnungsspitze von € 200,00 aus.
Wer zahlt ?
B ist zahlungsverpflichtet.
Die Wohngeldabrechnung ist eine objektbezogene Abrechnung und wirkt auch für und gegen den Erwerber einer Wohnung, der in der abzurechnenden Wirtschaftsperiode noch nicht Eigentümer war, gleich ob der Eigentümerwechsel der Gemeinschaft oder dem
Verwalter bekannt ist. [KG: Beschluss vom 18.11.1998 - 24 W 5437/98]
Praktische AuswirkungenBeispiel
Abwandlung:
Der Eigentümer A zahlt im ganzen Jahre 2010 kein Wohngeld.B wird zum 20.12.2010 aufgelassen und im Grundbuch eingetragen.
Die Jahresabrechnung endet - bei einem montl. Wohngeld von € 100,00 - mit einer Nachzahlung von € 1.300,00.
Muß B alles zahlen ?
Der Beschluss über die Jahresabrechnung bewirkt eine erstmalige (originäre) Begründung von Verbindlichkeiten grundsätzlich nur in dem Umfang, in dem sich gegen-über dem Wirtschaftsplan des gleichen Rechnungs-jahres eine "Abrechnungsspitze" ergibt.
Nur für diese haftet im Falle eines zwischen Beschluß-fassung über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung erfolgenden Eigentumswechsels der neuen Wohnungseigentümer.
[OLG Zweibrücken: Beschluss vom 04.03.1996 - 3 W 250/95]
5.
Anfechtung der Abrechnung
Grundsätzliches zur Anfechtungsklage
• Sie richtet sich gegen die übrigen Eigentümer• Die übrigen Eigentümer sind bis zum Schluss der letzten
mündlichen Verhandlung zu benennen.• In der Klage sind Ersatzzustellungsvertreter und dessen
Vertreter zu benennen.• Die Klage muss innerhalb eines Monates nach
Beschlussfassung erhoben und innerhalb eines weiteren Monates begründet werden
Beispiel
Die WEG beschließt die Abrechnung 2010, wobei Nachzahlungen binnen 3 Wochen an die WEG zu zahlen sind..
Eigentümer A muß ob des Beschlusses € 500,00 nachzahlen.
Er ficht die Abrechnung an und verweigert mit Berufung auf die Anfechtung die Zahlung.
Zu Recht ?
Im Verfahren über den Antrag auf Zahlung von Wohngeld können Einwendungen gegen das formale Zustandekommen und den sachlichen Inhalt eines zu Grunde liegenden Eigentümerbeschlusses grundsätzlich
nicht geltend gemacht werden [BayObLG, NZM 2000, 390]
Folglich berührt die Anfechtung die Zahlungsver-pflichtung nicht.
Beispiel
Der Eigentümer A beantrag – um den Umstand der Fälligkeit wissend – im Verfahren die vorläufige Aussetzung seiner Zahlungsverpflichtung.
Der Grundsatz der Gültigkeit und Durchführbarkeit lediglich anfechtbarer Beschlüsse lässt es nicht zu, ein Verfahren, in dem strittige Forderungen nach § 16 Abs. 2 WEG geltend gemacht werden, bis zum Abschluss des Anfechtungsverfahrens auszusetzen [BayObLG, NJWE-MietR 96, 256; LG Hamburg, DerWEer 89, 34].
Folglich kann auch der Eigentümer im Anfechtungsverfahren derartige Anträge nicht erfolgreich stellen.
Beispiel
Die Anfechtung des A hat inhaltlich drei Angriffspunkte:
- Der Hausmeister hat seine Arbeit nie getan, so dass er nicht bereit ist, die Hausmeisterkosten zu zahlen
- Die Umlage der Kosten würde nach MEA´s erfolgen, obgleich in der Gemeinschaftsordnung die Abrechnung der Verbrauchskosten nach qm vereinbart sei
- In der Abrechnung würden die Salden des Vorjahres in das Abrechnungsergebnis eingestellt
Der Hausmeister hat seine Arbeit nie getan, so dass er nicht bereit ist, die Hausmeisterkosten zu zahlen
Unberechtigte Ausgaben des Verwalters, die in die Jahresabrechnung eingestellt wurden, sind kein Grund, den Genehmigungsbeschluß für ungültig zu erklären,
sofern die Ausgaben tatsächlich erfolgte [KG, Beschluß vom 30-03-1992 - 24 W 6339/91]
Die Umlage der Kosten würde nach MEA´s erfolgen, obgleich in der Gemeinschaftsordnung die Abrechnung der Verbrauchskosten nach qm vereinbart sei
Die tatsächlichen Ausgaben der Gemeinschaft sind grundsätzlich nach dem gültigen Kostenver-teilungsschlüssel auf die einzelnen Miteigentümer
umzulegen,
- der in der Gemeinschaftsordnung vereinbart- oder auf Grund Beschlusskompetenz der WEG
beschlossen ist.
Beispiel
Gegen die fragliche Fehlerhaftigkeit des Umlageschlüssels wendet die Verwaltung ein, dass dieser Umlageschlüssel seit Jahren praktiziert wird
Eine Anfechtung der Jahresabrechnung kann im Einzelfall bei jahrelanger Hinnahme eines falschen Kostenverteilungsschlüssels verwirkt sein.
[str. LG Köln, NJW-Spezial 2008, 707]
Vor Anfechtung muss daher der Eigentümer auf eine Änderung der Kostenverteilungsschlüsseln, hin zu den in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten, hinwirken.
In der Abrechnung würden die Salden des Vorjahres in das Abrechnungsergebnis eingestellt.
Beschließen Wohnungseigentümer in einer Jahresabrechnung zugleich auch über Altforderungen, die bereits in früheren Jahresabrechnungen beschlossen wurden, so ist der Beschluss insoweit mangels Beschlusskompetenz nichtig.
[str. Landgericht Nürnberg-Fürth, Urteil vom 18. 11. 2009 - 14 S 5724/09]
4.Jahresabrechnung ./. Wirtschaftsplan
Zweck des Planes
Mit dem Wirtschaftsplan soll aufgrund einer vorläufigen Schätzung festgestellt werden, welchen Gesamtbetrag die Gemeinschaft zur Lasten- und Kostenbestreitung im laufenden Wirtschaftsjahr benötigt und wie viel davon auf den einzelnen Eigentümer entfällt. Seine Bedeutung liegt sodann darin, dass er die Belastung der Wohnungseigentümer mit Vorschüssen verbindlich regelt und deren Zahlungsverpflichtung erst entstehen lässt [BGH in BGHZ 163, 154]
Beispiel
Der Sondereigentümer A wird im Dezember 2010 auf Wohngeld für November und Dezember i.H.v. € 200,00 (= mtl. € 100,00) verklagt. Die übrigen Beiträge sind gezahlt.
Während des Verfahrens im Jahre 2011 wird die
Abrechnung beschlossen.
Beispiel
Bezeichnung Summe Verteiler Anteil
-------------------------------------------------------------------
I. Ausgaben
Kosten 12.000,00 10/100 1.100,00
II. Einnahmen
Hausgeld 1.000,00
Nachzahlung 100,00
Eine spätere Abrechnung „überholt” nicht die Zahlungsverpflichtung aus dem Wirtschaftsplan, sodass auch keine Schuldumschaffung oder Ersetzung des Wirtschaftsplans durch die Abrechnung erfolgt. Es entsteht lediglich eine bestätigende oder rechts-
verstärkende Wirkung durch die Abrechnung.
[BGH, Beschl. v. 30.11.1995, V ZB 16/95]
Beispiel
Bezeichnung Summe Verteiler Anteil
-------------------------------------------------------------------
I. Ausgaben
Kosten 12.000,00 10/100 1.300,00
II. Einnahmen
Hausgeld 1.000,00
Nachzahlung 300,00
Der Anspruch auf Zahlung von Wohngeld für ein Abrechnungsjahr kann einheitlich auf den in der Einzelabrechnung zur genehmigten Jahresabrechnung ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag auch dann gestützt werden, wenn dieser nicht lediglich die Abrechnungsspitze, sondern betragsmäßig auch den Rückstand nicht geleisteter Wohngeldzahlungen nach dem Wirtschaftsplan umfasst.
[OLG Hamm, Beschluß vom 8. 7. 2003 - 15 W 48/03]
6.
WEG Abrechnung ./. Mieterabrechnung
Problemstellung bei vermieteten Wohneigentum
- Leistungsprinzip ./. Abflussprinzip- MEA´s ./. Quadratmeter- Abrechnungszeitraum- Abrechnungsfrist
Leistungsprinzip ./. Abflussprinzip
• Nach den Vorgaben der Rechtsprechung soll die Abrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG nach dem Abflussprinzip erfolgen.
• Die Regelung in § 556 BGB nimmt auf die Betriebs-kosten der BetriebskostenVO Bezug. Daraus ergibt sich zunächst, dass Gegenstand der Abrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB bei einem Gebäude mit Mietwohnungen die im Abrechnungszeitraum erbrachten Leistungen sein müssen, ohne dass es darauf ankommt, wann die jeweiligen Rechnungen bezahlt worden sind.
Abrechnungszeitraum
Es ist in beiden Fällen jährlich abzurechnen.
Beim Wohnungseigentum ist das Wirtschaftsjahr das Kalenderjahr (§ 28 Absatz 3 WEG).
Bei der Miete fehlt eine gesetzliche Regelung. Das Wirtschaftsjahr kann im Mietvertrag vereinbart werden; fehlt eine solche Regelung, kann der Vermieter den Beginn der Abrechnungsperiode festlegen.
Umlagemaßstab
Beim Wohnungseigentum sind die Kosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umzulegen (§ 16 Absatz 1 Satz 2 WEG).
Bei der Miete müssen die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Verhältnis der Wohnflächen aufgeteilt werden (§ 556a Absatz 1 Satz 1 BGB). Bei gemischt genutzten Objekten ist analog § 20 Absatz 2 Satz 2 NMV ein Vorabzug durchzuführen
Fälligkeit der Abrechnung
Für die Abrechnung nach § 28 Absatz 3 WEG gibt es keine gesetzlichen Fristen. die Abrechnung alsbald nach Beendigung des Wirtschaftsjahrs erfolgen muss. Ca. 6 Monate nach Beendigung des Wirtschaftsjahres, ist der Anspruch auf Rechnungslegung gerichtlich durchsetzbar.
Nach § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB ist dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
Anpassung der unterschiedlichen Positionen ?
- MEA´s ./. Quadratmeter- Abrechnungszeitraum- Abrechnungsfrist- Leistungsprinzip ./. Abflussprinzip
• Der Vermieter einer Eigentumswohnung kann den mietvertraglichen Abrechnungszeitraum der im Wohnungseigentum praktizierten Abrechnungsperiode anpassen.
• Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kann vereinbart werden, dass die Betriebskosten nach dem für die Umlage der Kosten und Lasten (§ WEG § 16 WEG) maßgeblichen Verteilungsschlüssel umgelegt werden.
• Eine Veränderung der Abrechnungsfristen ist im Mietrecht wegen § 556 BGB nicht möglich
Vereinbarung des Leistungsprinzip im Mietvertrag ?
Klausel
„Der Mieter hat alle Betriebskosten i.S. Betriebs-kostenVO zu tragen. Eine Aufstellung der Betriebskosten ist dem Mietvertrag beigefügt. Über die Betriebskosten wird jährlich abgerechnet. Die Höhe der einzelnen Betriebskostenpositionen richtet sich nach der Einzelabrechnung des Verwalters. Der Umlagemaßstab richtet sich nach der Teilungserklärung und den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft”.
In Rechtsprechung und Literatur ist streitig, ob die Mietvertragsparteien in jedem Falle vereinbaren können, dass die in der Eigentümergemeinschaft praktizierte Kostenerfassung Grundlage der Betriebskostenabrechnung sein soll oder ob eine solche Regelung gegen ein zwingendes mietrechtliches Abrechnungsprinzip verstößt.
Beruht die Jahresabrechnung (WEG rechtswidrig) auf einer den mietrechtlichen Grundsätzen entsprechenden Kostenerfassung, so ist die hier dargestellte Regelung
zulässig.
§§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig.
BGH, Urteil vom 20. 2. 2008 - VIII ZR 49/07
Aber.......
Ob der Vermieter in besonders gelagerten Fällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, weil das Mietverhältnis der Parteien durchgängig sowohl im Verbrauchs- als auch
im Abrechnungszeitraum bestand.
