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FÖRDERUNG DES MIETWOHNUNGSBAUS:

Gebäude-Afa bis zu 35 % innerhalb von drei Jahren!Die Bundesregierung möchte den Mietwohnungsbau fördern und hat dazu einen neuen Gesetzentwurf erarbeitet (Bundestags-Drucksache 18/7736). Durch hohe Sonderabschreibungen soll der Wohnungsneubau attraktiver werden. Das Gesetz sieht eine neue Sonderabschreibungsmöglichkeit für die Errichtung von Wohngebäuden in bestimmten Fördergebieten vor.

ZUSÄTZLICH 10% ABSCHREIBUNG PRO JAHRAktuell sieht das Gesetz nämlich für die Errichtung eines Gebäudes eine Ab-schreibung in Höhe von lediglich 2% pro Jahr vor. Folglich ist ein Gebäude erst nach 50 Jahren voll abgeschrieben. Nach dem Gesetzentwurf soll eine (zusätzli-che) Sonderabschreibung für Objekte er-möglicht werden, für die ein Bauantrag nach dem 31.12.2015 und vor dem 01.01.2019 gestellt wurde. In den ersten zwei Jahren nach Fertigstellung soll die Sonderabschreibung pro Jahr zusätzlich 10% betragen und im dritten Jahr immer-hin noch 9%. Insgesamt kann also ein Wohngebäude nach drei Jahren bereits zu 35% abgeschrieben werden. Das heißt, dass die Herstellungskosten des Gebäu-des bereits nach drei Jahren zu 35% – an-statt wie bisher nur zu 6% – steuerlich

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berücksichtigt werden können. Von der Förderung sollen jedoch sogenannte „Lu-xusbauten“ ausgenommen werden. Des-wegen ist die Sonderabschreibung ausge-schlossen, wenn die Herstellungskosten pro Quadratmeter Wohnfläche mehr als 3.000 Euro betragen.

NACHVOLLZIEHBARE GRÜNDEDie Gründe für die neue Regelung der Bundesregierung sind vielerorts bekannt. Durch wachsende Haushaltszahlen in Groß- und Universitätsstädten steigt auch die Wohnungsnachfrage, was steigende Mieten und höhere Kaufpreise zur Folge hat. Vor allem in den deutschen Ballungs-gebieten ist es für immer mehr Haushal-te mit großen Schwierigkeiten verbun-den, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Nur durch verstärkten Wohnungsneubau könne die Nachfrage gedeckt werden, so die Begründung des Gesetzentwurfes.

Bis zum Inkrafttreten könnte aber noch einige Zeit vergehen. Das Gesetz muss noch vom Bundestag verabschiedet wer-den und bedarf zu seiner Wirksamkeit auch noch der beihilferechtlichen Geneh-migung der Europäischen Kommission.

FALLSTRICKE DER REGELUNGWie so oft im Steuerrecht gilt es bei der Planung einige Fallstricke zu beachten: Zum einen werden nur solche Bauvorha-ben gefördert, die sich entweder in einem Gebiet befinden, das nach der Wohngeld-verordnung den Mietstufen IV bis VI zu-gewiesen ist, von der jeweiligen Landes-regierung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt wurde oder von der jeweiligen Landesregierung als Gebiet mit „abgesenkter Kappungsgren-ze“ (= „Mietpreisbremse“) bestimmt wurde.

Darüber hinaus werden zwar Wohnge-bäude gefördert, wenn der Quadratmeter-preis für die Errichtung 3.000 Euro nicht übersteigt, die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung wird jedoch auf 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnflä-che begrenzt.

Eine weitere Ausnahme sollte die Inves-toren jedoch besonders aufhorchen las-sen: Das Gebäude muss mindestens zehn

Jahre nach der Anschaffung oder Herstel-lung der entgeltlichen Überlassung von Wohnraum dienen.

Diese Klausel soll auch für den Fall gel-ten, dass das Gebäude innerhalb dieses Zehnjahreszeitraums veräußert wird und der Käufer das Gebäude im Anschluss nicht mehr als Wohnraum vermietet (z.B. weil er an einen Rechtsanwalt, Arzt oder Gewerbetreibenden vermietet oder das Gebäude selbst nutzt). In diesem Fall ent-fällt die Sonderabschreibung rückwir-kend auch zulasten des Verkäufers!

Sollte also ein Gebäude innerhalb des Zehnjahreszeitraums verkauft werden, muss der Verkäufer tunlichst daran den-ken, entsprechende Klauseln in den Ver-trag aufzunehmen, da er ansonsten das Risiko, dass das Finanzamt von ihm die Sonderabschreibungen zurückfordert, al-lein in die Hand des Käufers legt. Da der Anspruchsberechtigte den Nachweis zu

führen hat, dass die Voraussetzungen auch nach der Veräußerung vorliegen, wird dies in der Praxis zu erheblichen Problemen in der Informationsbeschaf-fung führen. Entsprechende Auskunfts- und Informationspflichten des Käufers werden unabdingliche Vertragsbestand-teile werden müssen.

NEUE REGELUNG LOCKT INVESTORENDurch die Möglichkeit der Sonderab-schreibung verringert sich in den ersten Jahren nach dem Bau eines neuen Ge-bäudes die Steuerlast immens, sodass das gesamte Projekt schon von Beginn an „günstiger“ wird. Die neue Regelung dürfte kurzfristig Investoren anziehen, die an einer erheblichen Steuerersparnis interessiert sind. Gerne sind wir Ihnen bei sämtlichen AfA-Fragen behilflich. Neh-men Sie jederzeit Kontakt auf!

DIRK POHL /////

DIRK POHL | RECHTSANWALT, FACHANWALT FÜR STEUERRECHT

WINHELLER Rechtsanwaltsgesellschaft mbHTower 185, Friedrich-Ebert-Anlage 35-3760327 Frankfurt am MainTel.: (0 69) 76 75 77 80Fax: (0 69) 76 75 77 810info@winheller.comwww.winheller.com

Derzeit fallen in Hessen folgende Städte und Gemeinden unter die Mietstufe IV bis VI der Wohngeldverordnung:

Bad Homburg v. d. Höhe, Bad Nauheim, Bad Schwalbach, Bad Soden am Taunus, Bad Vilbel, Bensheim, Bischofsheim, Bruchköbel, Büttelborn, Darm-stadt, Dieburg, Dietzenbach, Dreieich, Egelsbach, Eltville am Rhein, Eppstein, Erlensee-Eschborn, Flörsheim am Main, Frankfurt am Main, Friedberg (Hessen), Friedrichsdorf, Fritzlar, Gießen, Ginsheim-Gustavsburg, Griesheim, Groß- Gerau, Groß-Zimmern, Hainburg, Hanau, Hattersheim am Main, Heppenheim (Bergstraße), Hessisch Lichtenau, Heusenstamm, Hochheim am Main, Hofheim am Taunus, Karben, Kelkheim (Taunus), Kelsterbach, Königstein im Taunus, Kriftel, Kronberg im Taunus, Langen (Hessen), Maintal, Marburg, Michelstadt, Mörfelden-Walldorf, Mühlheim am Main, Mühltal, Münster, Nauheim, Neu-Anspach, Neu-Isenburg, Niedernhausen, Ober-Ramstadt, Obertshausen, Ober-ursel (Taunus), Oestrich-Winkel, Offenbach am Main, Pfungstadt, Raunheim, Reinheim, Riedstadt, Rodenbach, Rodgau, Rödermark, Rosbach v. d. Höhe, Roßdorf, Rüsselsheim, Schöneck, Schwalbach am Taunus, Seeheim-Jugenheim, Seligenstadt, Steinbach (Taunus), Taunusstein, Trebur, Usingen, Viernheim, Weiterstadt, Wiesbaden.

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