12
กรกฏาคม-กันยายน 2563 9 5 ที7 1 ที7 9 1 9 - 5 8 6 1 - N S S I 3 วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัย กรุงเทพฯ-ปริมณฑล

วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัย - Housing Biz · 2020. 7. 23. · ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงนี้มีจำานวนหน่วยขาย209,868

  • Upload
    others

  • View
    0

  • Download
    0

Embed Size (px)

Citation preview

Page 1: วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัย - Housing Biz · 2020. 7. 23. · ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงนี้มีจำานวนหน่วยขาย209,868

JULY-september 2020 | HOUsING bIZ | 1

กรกฏาคม-กนยายน2563

95 ทบบฉ 71 ทป 7919-5861-NSSIนอดเ 3 ยารรรสดจนาบจกรธมคามสราสราว

วเคราะหตลาดทอยอาศยกรงเทพฯ-ปรมณฑล

Page 2: วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัย - Housing Biz · 2020. 7. 23. · ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงนี้มีจำานวนหน่วยขาย209,868

2 | JULY-september 2020 | HOUsING bIZ

2 สารจากนายกสมาคมฯ

3-9 วเคราะหตลาดทอยอาศย กรงเทพฯ-ปรมณฑล

10 สถต : ธรกจอสงหารมทรพย

11 กจกรรมสมาคมฯ

12 “ทรพยองสทธ” เอกสารกรรมสทธชนดใหม

Contents

ตวเลขประมาณการตางๆของป2563ทออกมาณกลางปแสดงใหเหน

ชดเจนวา ภาวะเศรษฐกจโดยรวมและภาวะตลาดอสงหารมทรพยชะลอตวลงอยาง

มากไมวาจะเปนประมาณการGDPทหดตวลง8.1%หรอประมาณการโอนกรรมสทธ

ในกทม.และปรมณฑลทคาดวาจะหดตวลงไมนอยกวา20%อยางไรกตามประมาณ

การเปดโครงการใหมสำาหรบแนวราบใน กทม. และปรมณฑล ทคาดวาจะลดลง

ประมาณ20%แสดงใหเหนวาผประกอบการไดปรบตวเขากบภาวะตลาดไดด

สถานการณวกฤตCOVID-19ยงคงยดเยอและสนสดลงไดยากความเขมงวด

ในการพจารณาสนเชอ ทอยอาศยยงไมผอนคลาย กำาลงซอทพรอมซอในตลาดม

อยจำากด ดงนนเรายงควรตองระมดระวงเรองการขยายการลงทน และเรองกระแส

เงนสดหมนเวยน แมอตราดอกเบยจะยงคงอยในระดบตำาและตนทนการกอสราง

ทยงไมปรบเพมขนกตาม

ไตรมาส2ทผานมาทางสมาคมฯไดประสานงานกบภาครฐในหลายเรอง

ไดแก การขอใหสำานกงานทดนเปดทำาการเพอใหสามารถทำาการโอนกรรมสทธ

ไดตอเนอง โดยเฉพาะชวงเดอนมนาคมท “โครงการบานด มดาวน” จะหมด

อายการเลอนการบงคบใชพรบ.ภาษทดนและสงปลกสรางเรองการผอนปรนให

แรงงานตางดาวทครบวาระการทำางาน4ปสามารถอยตอในราชอาณาจกรซงไดรบ

การผอนปรนถงแคสนเดอนกรกฎาคม รวมถงการใหความเหนเรองการปรบปรง

เพมเตมขอกำาหนดการจดสรรทดนเพอทอยอาศยและพาณชยกรรม กทม. ทอย

ระหวางการพจารณาของกรมทดนซงทงหมดนมผลตอการดำาเนนธรกจของทกทาน

เปนอยางยงจงใครขอใหทกทานตดตามความคบหนาตางๆอยเสมอ

สดทายน ผมขออำานาจสงศกดสทธในสากลโลกโปรดอำานวยพรใหทกทานม

สขภาพแขงแรง ปลอดภยจาก COVID-19 และสามารถนำาพาองคกรของทานกาว

ขามความทาทายจากวกฤตครงนไปไดโดยราบรนครบ

สารจากนายกสมาคมธรกจบานจดสรร

นายวสนต เคยงศรนายกสมาคมธรกจบานจดสรร

Page 3: วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัย - Housing Biz · 2020. 7. 23. · ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงนี้มีจำานวนหน่วยขาย209,868

JULY-september 2020 | HOUsING bIZ | 3

วเคราะหตลาดทอยอาศย กรงเทพฯ-ปรมณฑล วนพธท 27 พฤษภาคม 2563

โดย ศนยขอมลอสงหารมทรพย ธนาคารอาคารสงเคราะห (REIC)

เนองจากสถานการณการแพรระบาดของเชอไวรส COVID-19 ทางศนยขอมลอสงหารมทรพยธนาคารอาคารสงเคราะห (REIC) จงไดจดสมมนาออนไลนขน เมอวนท 27 พฤษภาคม 2563 ทผานมา

ในสวนของยอดขายในครงหลงของป2562มจำานวนทขายได34,114

หนวยเมอเทยบกบครงแรกของป2562ลดลงถง9,482หนวยโดยครงป

แรกขายกนท43,596หนวย

โดยยอดขายจำานวน34,114หนวยนเปนยอดขายของคอนโดมเนยม

หรออาคารชดถง19,468หนวยหรอคดเปนสดสวน57%และ14,646หนวย

เปนยอดขายของแนวราบซงสวนใหญเปนยอดขายของโครงการประเภท

ทาวนเฮาสเปนหลกซงมถง9,438 หนวย และเปนยอดขายของโครงการ

ประเภทบานเดยว3,163หนวย

จากภาวะขายทนอยลงเชนนทำาใหในชวงสนป2562พบวามยอด

ทอยอาศยเหลอขายถง175,754หนวยเมอเทยบกบครงแรกพบวาเพมขน

มาหมนกวาหนวย

บทความ

ตลาดทอยอาศย ในกรงเทพฯ-ปรมณฑล ป 2562 ดร.วชย วรตกพนธ ผตรวจการธนาคาร และรกษาการผอำานวย

การศนยขอมลอสงหารมทรพยธนาคารอาคารสงเคราะห

ภาพรวมตลาดทอยอาศยครงปหลง 2562 ตลาดทอยอาศยในชวงน มจำานวนหนวยขาย209,868 หนวย

สดสวนระหวางแนวสงกบแนวราบใกลเคยงกนโดยหลกๆยงคงเปนสนคา

ประเภทคอนโดมเนยมซงมจำานวน95,722 หนวย สวนแนวราบรวมทก

ประเภท114,146หนวยแบงเปนเปนทาวนเฮาส65,651หนวยถดมา

เปนบานเดยว31,345หนวยสวนบานแฝดมจำานวนทนอยลงมาพอสมควร

อยท13,933หนวย

Page 4: วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัย - Housing Biz · 2020. 7. 23. · ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงนี้มีจำานวนหน่วยขาย209,868

4 | JULY-september 2020 | HOUsING bIZ

ประเดนนสะทอนใหเหนวาหนวยทเหลอขายมากสวนหนงเปนผล

จากการเปดตวใหมทมากกวาครงแรกปทแลวในขณะทอตราการขายนอย

กวาครงแรกของปกอนหนา จงทำาใหมหนวยเหลอขายสะสมรวมเพมขน

โดยพบวา175,754หนวยทเหลอขายนเปนอาคารชดราว76,254หนวย

หรอประมาณ43% และแนวราบอก99,500 หนวย ทาวนเฮาส56,213

หนวย, บานเดยว28,182หนวย, บานแฝด12,285หนวย และอาคาร

พาณชย2,820หนวย

“ภาวะคงเหลอหรอสนคาเหลอขายเพมขน 16% เมอเทยบกบครง

แรกของป 2562”

สถานการณการขายในแตละพนท ในชวงครงหลงป2562ทำาเลทมการขายทอยอาศยไดมากทสด5

อบดบแรก(รวมแนวสงและแนวราบ)ในกรงเทพและปรมณฑลไดแก

1 ทำาเลพระโขนง บางนา สวนหลวง และประเวศ

ขายได 3,104 หนวย ประมาณ 9%

2 ทำาเลธนบร คลองสาน บางกอกนอย บางกอกใหญ และบางพลด

ขายได 2,946 หนวย ประมาณ 8.6%

3 ทำาเลหวยขวาง จตจกร ดนแดง

ขายได 2,764 หนวย ประมาณ 8.1%

4 ทำาเลเมองสมทรปราการ พระประแดง พระสมทรเจดย

ขายได 2,527 หนวย ประมาณ 7.4%

5 ทำาเลลำาลกกา คลองหลวง ธญบร หนองเสอ

ขายได 2,497 หนวย ประมาณ 7.3%

ทงนหากแยกตามราคาพบวาสวนทขายไดมากทสดเปนระดบราคา

2-3 ลานบาทเปนหลกซงจาก30,000หนวยขายได13,000หนวยหรอ

เทากบขายไดประมาณ38% ถดมาเปนสนคาระดบ3-5 ลานบาท ขาย

ไดประมาณ8,900 กวาหนวย หรอประมาณ26% ทงสองสวนนรวมกน

ประมาณ60% ของตลาดทมการขายได ดงนนจะเหนไดวาตลาดบานใน

กรงเทพฯ และปรมณฑลระดบ 2-5 ลานบาท เปนสนคาทไดรบความนยม

มากทสดในชวงครงหลงของป 2562

อยางไรกตามถาแยกประเภทออกมาใหเหนเฉพาะสวนทขายไดใหม

พบวาบานจดสรรจะมทำาเลทแตกตางไปจากเดมอยบาง

ทำาเลทขายไดใหมสงสดประเภทบานจดสรรในกรงเทพฯ และปรมณฑล 5 อนดบแรก ไดแก 1 บางใหญ บางบวทอง บางกรวย ไทรนอย

ขายไดใหม 2,021 หนวย อตราดดทรพย 1.8%

2 ลำาลกกา คลองหลวง ธญบร หนองเสอ

ขายไดใหม 1,965 หนวย อตราดดทรพย 1.8%

3 บางพล บางบอ บางเสาธง

ขายไดใหม 1,620 หนวย อตราดดทรพย 2.4%

4 เมองสมทรปราการ พระประแดง และพระสมทรเจดย

ขายไดใหม 1,553 หนวย อตราดดทรพย 3.0%

5 เมองสมทรสาคร

ขายไดใหม 1,056 หนวย อตราดดทรพย 2.8%

Page 5: วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัย - Housing Biz · 2020. 7. 23. · ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงนี้มีจำานวนหน่วยขาย209,868

JULY-september 2020 | HOUsING bIZ | 5

เมอพจารณาในดานราคาบานแนวราบทขายไดกไมแตกตางจาก

ยอดขายรวมระหวางบานจดสรรและคอนโดฯ แตอยางใด โดยพบวา

บานแนวราบทระดบราคา2-5ลานบาทกยงเปนประเภทหลกจงสะทอน

ใหเหนวากำาลงซอทอยอาศยของคนสวนใหญจะเกาะกลมทระดบราคา

2-5 ลานบาทเปนหลก

อตราการดดซบ อยางไรกตามดานอตราการดดซบซงเปนการสะทอนภาวะความ

สมดลระหวางตวอปทานความตองการกบสนคาทมอยในตลาด โดยภาพ

รวมอตราการดดซบในครงหลงของป 2562 พบวามอตราทตำาลงมา

คอนขางมาก โดยจากขอมลจะเหนวาจรงๆ แลว อตราการดดซบจะสง

ในชวงครงหลงของป 2561 แตกคอยๆ ตกลงมา จาก4.8 เหลอ

3.7ในครงแรกของป2562และตกลงมาหลอ2.7ในครงหลงของป2562

ตรงนกเปนจดหนงททำาใหเหนภาวะของตลาดทอยอาศยทงบานและอาคาร

ชดในตลาดรวมลดลงอยางตอเนอง

บางใหญ-บางบวทอง-บางกรวย-ไทรนอย ขายไดใหม 2,021 อตราดดซบ 1.8%

ขายไดใหม 1,965 อตราดดซบ 1.8%

ขายไดใหม 1,620 อตราดดซบ 2.4%

ขายไดใหม 1,553 อตราดดซบ 3.0%

ขายไดใหม 1,056 อตราดดซบ 2.8%

ขายไดใหม 842 อตราดดซบ 1.9%

ขายไดใหม 758 อตราดดซบ 4.4%

ขายไดใหม 717 อตราดดซบ 1.6%

ขายไดใหม 709 อตราดดซบ 1.9%

ขายไดใหม 656 อตราดดซบ 3.8%

ขายไดใหม 684 อตราดดซบ 1.7%

ขายไดใหม 399 อตราดดซบ 2.0%

ขายไดใหม 384 อตราดดซบ 1.3%

ขายไดใหม 108 อตราดดซบ 2.5%

ขายไดใหม 43 อตราดดซบ 3.1%

ขายไดใหม 11 อตราดดซบ 2.7%

ขายไดใหม 308 อตราดดซบ 2.5%

ขายไดใหม 478 อตราดดซบ 2.2%

ขายไดใหม 325 อตราดดซบ 3.9%

ลำาลกกา-คลองหลวง-ธญบร-หนองเสอ

บางพล-บางบอ-บางเสาธง

เมองสมทรปราการ-พระประแดง-พระสมทรเจดย

เมองสมทรสาคร

คลองสามวา-มนบร-หนองจอก-ลาดกระบง

พทธมณฑล-นครชยศร-สามพราน

เมองปทมธาน-ลาดหลมแกว-สามโคก

เมองนนทบร-ปากเกรด

หลกส-ดอนเมอง-สายไหม-บางเขน

กระทมแบน-บานแพว

ตลงชน-บางแค-ภาษเจรญ-หนองแขม-ทววฒนา

บงกม-คนนายาว-สะพานสง

ราษฎรบรณะ-บางขนเทยน-ทงคร-บางบอน-จอมทอง

เมองนครปฐม-กำาแพงแสน-บางเลน-ดอนตม

พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ

ลาดพราว-วงทองหลาง-บางกะป

ธนบร-คลองสาน-บางกอกนอย-บางกอกใหญ-บางพลด

หวยขวาง-จตจกร-ดนแดง

ยานนาวา-บางคอแหลม

พญาไท-ราชเทว ขายไดใหม 2 อตราดดซบ 4.2%

ขายไดใหม 7 อตราดดซบ 1.2%

อตราการดดซบตอเดอน ในชวง ป 2562-H2 ประเภท บานจดสรร จงหวด กรงเทพฯ-ปรมณฑลเรยงลำาดบตามทำาเลทขายไดใหมสงสด

Page 6: วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัย - Housing Biz · 2020. 7. 23. · ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงนี้มีจำานวนหน่วยขาย209,868

จากขอมลดงกลาวขางตนเปนตวสะทอนตลาดระดบหนงวาภาวะ

การขายไมดมซพพลายเขามาในตลาดเปนจำานวนมาก แตขายไดนอยลง

ทำาใหสะทอนออกมาในสวนของอตราการดดซบทตกลง อยางไรกตาม

ถาพจารณาเปนรายประเภทจะเหนวาเปนประเภทบานจดสรรอยางเดยว

ซงจะเหนวาอตราการดดซบของบานจดสรรอยางเดยวกมภาวะทลดลงเชน

กนลดลงตงแตครงแรกของป2561ลงมาจาก3.6เหลอ3.1ในครงหลง

ป2561และลดลงมาตอเนองเหลอ2.8ในครงแรกและ2.1ในครงหลง

ของป2562

นอกจากนเมอดขอมลเชงลกในแงของAbsorptionRate(อตราการ

ดดซบ)แยกตามระดบราคายงพบวาทกระดบราคาอตราการดดซบตกลง

ทงหมดยกเวนบานทมราคาไมเกน1ลานบาทและ1.5ลานบาทซงจะ

เหนAbsorptionRate สงขน ประเดนนอาจสะทอนใหเหนวามาตรการ

ของภาครฐทไปกระตน เชน การลดคาธรรมเนยมการโอนสำาหรบบานไม

เกน1.0ลานบาทและการลดคาธรรมเนยมตางๆสามารถกระตนยอดซอ

ไดระดบหนงจงทำาใหอตราการดดซบดขนมาในชวงครงหลงของป2562

อยางไรกตาม จากการวเคราะหในรายละเอยด ถาแยกเปนบาน

จดสรรอยางเดยวจะเหนวาในสวนทำาเลทมยอดขายสงสด เชน บางใหญ

บางบวทองบางกรวยและไทรนอยทมยอดขายสงสด2,021หนวยแต

กลบพบวาโซนนมอตราการดดซบเพยงประมาณ1.8%เทานนอนนถอวา

คอนขางนอย สะทอนใหเหนวาจรงๆ แลว แมจะขายไดมากแตในสวน

ของซพพลายหรอหนวยขายทมอยในตลาดกยงมอยคอนขางมากเชนกน

จงทำาใหอตราการดดซบตำา ซงอาจวเคราะหตอวาในพนทเหลานอาจมผ

ประกอบการเขาไปพฒนาและมการแขงขนกนคอนขางสง

จดทนาสนใจคอในตวเมองสมทรปราการพระประแดงพระสมทร

เจดย ทเปนลำาดบท4 มประมาณ1,553 หนวย แตมอตราการดดซบ

ประมาณ3.0%ทมากกวาคาเฉลยทงหมดตรงจดนกเปนจดหนงทสะทอน

ใหเหนวาตรงนเปนทำาเลทคอนขางมการขายทดรวมถงมซพพลายทไมมาก

เกนไปในการแขงขนทำาใหมอตราการดดซบทสงเปนทำาเลนาสนใจ

รวมถงบรเวณพทธมณฑลนครชยศรสามพรานถงแมยอดขายไม

มากนกซงเปนลำาดบท7แตมอตราการดดซบทสงถง4.4จงมองวาบรเวณ

นเปนทำาเลทนาจบตามองตอไปได

หนวยเหลอขายและสรางเสรจ จากหนวยเหลอขายเฉพาะในเขตกรงเทพฯ และปรมณฑลทมอย

ประมาณ175,754หนวยรวมมลคาประมาณ765,037ลานบาทสงหนง

ทพบคอ เปนหนวยทสรางเสรจแลวยงเหลอขายอยเพยงประมาณ40,792

หนวยเทานนหรอคดเปนสดสวนไมถง25%

ในขณะทจำานวนหนวยเหลอขายทอยในระหวางการกอสรางม

จำานวน60,716หนวยคดเปน1ใน3หรอประมาณ34%เปนหนวยขาย

ทอยระหวางการกอสรางซงกำาลงจะเสรจชวงตนป2563และตนป2564

สวนหนงตรงนอาจเปนจดหนงทผประกอบการตองระมดระวง

อยางไรกตามจากการสำารวจยงพบในสวนทยงไมมการสรางและ

บางโปรเจกตอาจจะมการชะลอหรอเปลยนแปลงวตถประสงคการใชการ

พฒนาของโครงการออกไปบางเชนกน

ทงนในสวนของทำาเลโครงการ(รวมบานจดสรรและอาคารชด) ท

มการสรางเสรจเหลอเปนจำานวนมากซงนบกนท3,000 หนวยขนไป โดย

ทำาเลทเหลอขายมากทสดคอลำาลกกาคลองหลวงธญบรหนองเสอถด

มาเปนยานสมทรปราการพระประแดงและพระสมทรเจดยตามมาดวย

ทำาเลบางใหญบางบวทองบางกรวยและไทรนอยรวมถงโซนนนทบร

ปากเกรด

6 | JULY-september 2020 | HOUsING bIZ

Page 7: วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัย - Housing Biz · 2020. 7. 23. · ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงนี้มีจำานวนหน่วยขาย209,868

JULY-september 2020 | HOUsING bIZ | 7

จากโมเดลทคาดการณกจะเหนวา

ในครงแรกตวเลขในสวนของหนวยเหลอขาย

เพมขนมากกวาเดม จากประมาณ 175,754 หนวย

ในครงปหลง 2562 เปน 189,207 หนวย

ในครงปแรก 2563 แลวกขยบขนมาเปน 212,750 หนวย

ไดในปลายป 2563 ทงนขนอยกบสมมตฐาน

ทวาอตราการขยายตวทางเศรษฐกจคอนขางต�า

ศกยภาพทำาเลในป 2563 ในสวนของบานจดสรรศกยภาพทำาเลทนาสนใจ ประกอบดวย

พทธมณฑล นครชยศร สามพราน เนนหนกตรงยานพทธมณฑล

เปนทำาเลทมศกยภาพสงสดเปนทำาเลหนงทมAbsorptionRateทสงแต

จำานวนหนวยทขายไดยงไมมากแสดงใหเหนวามจำานวนSupplyในพนท

ยงไมมากดวยเชนกนจงทำาใหมอตราการดดซบสง

เมองสมทรปราการ พระประแดง พระสมทรเจดย เปนอกทำาเลหนง

ทเหมาะและนาสนใจทจะใชพจารณาเพอลงทนโครงการบานจดสรร

บงกม คนนายาว สะพานสง รวมถงบางใหญ บางบวทอง และ

บางกรวย ไทรนอย เปนทำาเลบานแนวราบในระดบราคาทจบตองไดโดย

เฉพาะทาวนเฮาส

กระทมแบน บานแพว เปนยานทมการพฒนาใหมขนมาเปนทำาเล

ทคอนขางมาแรงเมอดจาก4ไตรมาสทผานมา

สำาหรบในสวนของของอาคารชดพบวาทำาเลศกยภาพคอ บางซอ

ดสต ซงเปนพนททมเทอรมนอลใหญของรถไฟฟาและระบบขนสงมวลชน

ในกรงเทพฯรวมถงพนทพระโขนง บางนา สวนหลวง ประเวศทมรถไฟฟา

วงเขาถงและมคนเขาไปอยอาศย และมองหาทอยอาศยคอนขางมาก

ลาดพราว วงทองหลาง บางกะป หลกส ดอนเมอง สายไหม บางเขน

กเปนโซนทรถไฟฟาสายสเขยวกำาลงจะวงไปถงพนทตางๆ เหลาน รวม

ถงทำาเลทยงเปนทนยมอยคอ ในสวนของ สลม สาทร บางรก กจะเปน

ทำาเลHigh-end

อยางไรกตามถาเรามองในเรองของทำาเลสำาหรบอาคารชดในเขต

ปรมณฑลแลว ยานนนทบร ปากเกรด ยานสมทรปราการ พระประแดง

พระสมทรเจดย แลวกลำาลกกา คลองหลวง ธญบร ยงถอวาเปนโซนทม

ความนาสนใจทจะลงทนพฒนาเปนอาคารชดในยานปรมณฑล

คาดการณแนวโนมทอยอาศยป 2563 ตงแตชวงตนปจนถงปจจบนจะพบวาภาวะเศรษฐกจชะลอตวเพราะ

ภาวะโรคระบาดของไวรสCOVID-19นนกเปนจดหนงททำาใหภาวะตลาด

อสงหารมทรพยในปนมปจจยลบคอนขางแรงเพราะกจกรรมทางเศรษฐกจ

หลายๆอยางมปญหาทงในเรองของอาชพภาวะการทำางานรายไดของ

คนในประเทศลดลงจากปจจยตางๆเหลานทางศนยขอมลฯไดนำาตวเลข

ทางเศรษฐกจปจจยทางการเงนอตราดอกเบยปจจยในเรองของภาวะการ

ซอขายมาทำาการวเคราะหและไดคาดการณออกมาหลายเรองดงน

ภาวะของโรคระบาดกระทบตอผประกอบการในเรองของการลงทน

การขายและความเชอมน โดยเฉพาะในครงปแรกทมผลกระทบในดาน

การลงทนทำาใหมการเปดตวโครงการใหมนอยลง ทงนคาดการณวาใน

ครงแรกของป2563จะมการเปดตวใหมประมาณ33,288หนวยคดเปน

มลคาตลาดประมาณ134,000 ลานบาท สวนในครงหลงการปรบตว

ตอสถานการณภาวะโรคระบาดจะดขน คาดวาในครงหลงอาจจะมการ

เปดตวใหมประมาณ46,120หนวยมลคาประมาณ190,000ลานบาท

โดยNewSupply ทจะเขามาสในตลาดนถาเทยบคาเฉลยทงปกจะพบ

วาลดตำาลงมามากเมอเทยบกบการเปดใหมของปกอนหนา เชนเดยวกน

กบอตราการดดซบป2563จะลดลงมากเชนกนโดยทอยอาศยยอดนยม

ประเภททาวนเฮาสซงอตราดดซบเดมประมาณ2-3%ในปนอาจจะเหลอ

ประมาณ1.2%

ภาพรวมเรองอตราการดดซบในปนคอนขางตำา และจะตอง

ระมดระวงในเรองของการเปดตวและการบรหารจดการการขาย

“จากโมเดลทคาดการณกจะเหนวาในครงแรกตวเลขในสวนของ

หนวยเหลอขายเพมขนมากกวาเดม จากประมาณ 175,754 หนวยในครง

ปหลง 2562 เปน 189,207 หนวยในครงปแรก 2563 แลวกขยบขนมาเปน

212,750 หนวยไดในปลายป 2563 ทงนขนอยกบสมมตฐานทวาอตราการ

ขยายตวทางเศรษฐกจคอนขางตำา

อยางไรกตาม หากรฐบาลสามารถกระตนตลาดและกระตน

เศรษฐกจคนมาสภาวะปกต ไมตดลบเทาทคาดการณในปจจบนกมความ

หวงวาอตราการดดทรพยจะดกวาทคาดการณไว”

Page 8: วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัย - Housing Biz · 2020. 7. 23. · ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงนี้มีจำานวนหน่วยขาย209,868

8 | JULY-september 2020 | HOUsING bIZ

จากขอมลหนวยเหลอขายอาคารชดจะยงเปนสนคาหลกทยงคง

เหลอในตลาดคอนขางมากซงในครงแรกป2563คาดวาจะเหลอประมาณ

44% สวนทาวนเฮาสจะเหลอประมาณ32% และบานเดยวอก16% โดย

สถานการณในครงปหลง2563 สดสวนคงคลายเดมไมเปลยนแปลงมาก

จงมองวาอาคารชดจะยงคงเปนซพพลายทเหลอมากทสดเมอเทยบกบ

ประเภทตางๆของทอยอาศย

ดานการโอนกรรมสทธของโครงการทอยอาศยในเขตกรงเทพฯ-

ปรมณฑลภาพรวมทงป2563คาดวาจะมยอดการโอนลดลงจากป2562

ท198,135 หนวย มลคา571,979 ลานบาทลดลงเปน160,350 หนวย

มลคาประมาณ472,401ลานบาทอตราขยายตวจำานวนหนวยเทากบ-19%

และอตราขยายตวจำานวนมลคาเทากบ-17%

โดยการโอนกรรมสทธในเขตกรงเทพฯ-ปรมณฑล จะเปนสดสวน

การโอนทเปนอาคารชดประมาณ40% และแนวราบกวา50% ตวเลขน

สะทอนใหเหนวาแนวราบไดกลบมาเปนสนคาหลกในการโอนกรรมสทธ

ของกรงเทพฯ-ปรมณฑลในป2563

โดยสรป ภาพรวมป2563 ตองยอมรบในเรองของตลาดทมการ

หดตวลง แตวาเปนการหดตวเพอเปนการปรบฐานในการเพมขน เพราะ

เชอวานาจะมการเพมขนในปลายป2564นอกจากนในสวนของมาตรการ

ตางๆ ของภาครฐทไดทมเทจดการปญหาทเกดจากผลกระทบวกฤตไวรส

COVID-19 กนาจะสงผลในชวงปลายปนทภาวะตลาดนาจะปรบตวดขน

ในแงของการขายซงจะสงผลชดเจนในเรองการโอนกรรมสทธในปถดไป

มมมองตอสถานการณของอสงหาฯ ป 2563 และ มาตรการชวยเหลอจากภาครฐ คณวสนต เคยงศร นายกสมาคมธรกจบานจดสรร

ตลาดอสงหาฯชะลอตวมาตงแตปทแลวโดยครงหลงของป2562

ชวงกอนCOVID-19 ตวเลขหลายตวลดลงจากครงแรกของป และถา

พจารณาตวเลขของทางดานศนยขอมลฯ ทมองไปถงปลายปจะเหนวา

ไมวาจะเปนAbsorptionRateอยทระดบ2ปลายป2563จะลดลงมา

เหลอ1ทำาใหเหนวาสถานการณกจะชะลอตวลงไปอก

อยางไรกตามแนวราบจะมความยดหยนคอนขางมากแมตวเลข

สนคาเหลอขายมากกวาแนวสง แตแนวราบทวไปเวลาขออนญาตจดสรร

ตองขออนญาตทงโครงการแตสามารถพฒนาเปนเฟสไดเพราะฉะนนใน

เฟสทยงไมขายหรอยงไมพฒนากคงถอเปนสตอกไมได

ผซอของแนวราบจะเปนเรยลดมานด ซอเพออยอาศยจรง แตชะลอ

การตดสนใจออกไปไมไดหายไปจากตลาดถกสะสมไวรอเวลาเขาสตลาด

คดวาแนวราบนาจะกลบมาใน 3 ระยะ

โดยในระยะท1คอชวงเม.ย.-พ.ค.63ซงอาจไมไดเปนสวนใหญ

ของตลาด แตวามผซอบานกลมหนงแนนอนมความพรอม มกำาลงซอ

พรอมและมความตองการอยรอชาไมไดจะเหนไดวายอดขายของตลาด

ตอนนไมไดหยดนง มผประกอบการทยงขายไดแตปรมาณอาจไมไดมาก

แตไมไดหยดนงทงๆทคนสวนใหญอยบานไมไดออกไปไหนตลาดสวน

นถกกระตนดวยแคมเปญตางๆทงภาครฐและผประกอบการเองทออกมา

ชวงนเพอจงใจกถอวากำาลงซอทพรอมกเปนชวงเวลาทดทสดนกจะเปน

กำาลงซอสวนแรกทจะกระตนตลาดในชวงน

ชวงท2พอสถานการณการระบาดของCOVID-19คลคลายลงก

จะมอกกลมหนงทลงเลไมแนใจพอเหนตวเลขทดขนเรอยๆผตดเชอราย

ใหมไมมในเฟสตอไป คอนโทรลคนทจะเขามาในประเทศได เรมมความ

สบายใจขนคดวาคนกลมนดมานดกลมนกจะเรมกลบเขามาในตลาด

สวนสดทายทจะใชระยะเวลานานกวาสองสวนแรกพอสมควร คอ

หลงจากการแพรระบาดคลคลายลงเศรษฐกจกคงไดรบผลกระทบแตวา

ประเทศไทยนาจะดกวาประเทศอนๆ คอนขางมาก เพราะฉะนนการจะ

Recoverกนาจะมโอกาสดกวา เมอเศรษฐกจเรมPickUpความมนใจ

ของกำาลงซอทเหลอของตลาดกนาจะกลบเขามา

Page 9: วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัย - Housing Biz · 2020. 7. 23. · ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงนี้มีจำานวนหน่วยขาย209,868

JULY-september 2020 | HOUsING bIZ | 9

ในขณะทตอนนกยงมปจจยบวก โดยเฉพาะอตราดอกเบยทตำา

แตอาจจะตดสถาบนการเงนเขมงวดในการปลอยกผซอตองเตรยมตวให

พรอมมTrackRecordในการSavingทำาใหเขาเหนวาเรามกำาลงซอและ

มพฤตกรรมในการออมทชดเจนการพจารณาอนมตปลอยสนเชอบานกนา

จะงายขน

ในสวนของนโยบายภาครฐมความจำาเปนในการกระตนอสงหาฯ

โดยเฉพาะแนวราบ เรองLTV มผลกระทบซงมเรองรายละเอยดทยงไม

ชดเจนกนอยไมวาจะเปนเรองผกรวม หรอราคาทจะนำามาคำานวณLTV

ตกลงใชราคาประเมนหรอราคาซอขายจรง

ตอนนปญหาในเรองตางๆไมวาจะเปนเงนทอนซอเกงกำาไรหรอ

อนๆความรอนแรงของตลาดมนหมดไปแลว ถาเลอนLTV ออกไปหรอ

ยกเลกไปกอนกจะดสวนเรองภาษทดนและสงปลกสรางกมอกหลายเรองท

ยงไมคอยชดเจนเชนรายละเอยดเกยวกบขอยกเวนความซำาซอนในการ

จดเกบภาษกบธรกจอสงหาฯทดเหมอนจะเปนภาระทงสองสวนทงภาษ

ในสวนของRawMaterialและInventoryซงถาเลอนออกไปไมไดอยาง

นอยกนาจะปรบปรงเปลยนแปลงรายละเอยดบางอยางไดหรอไม เพราะ

กระทบกบภาคอสงหาฯพอสมควร

สวนการกระตนกำาลงซอทผานมามาตรการกระตนของภาครฐสวน

ใหญเนนทผมรายไดนอยเปนหลกจงอยากขอเสนอวามาตรการทจะออกมา

หลงจากนจะตองกระตนทงตลาดไมใชเฉพาะเซกเมนตของผมรายไดนอย

อยางเดยว

อกประเดนหนงคอนโยบายSoftLoan500ลานบาทหากมการ

ปลอยใหกบผซอบานในลกษณะทเปนดอกเบยตำาผานทางธนาคารของรฐ

อาจจะผอนคลายเรองของความเขมงวดลงไปไดบางสวนกนาจะเปนการ

กระตนตลาดได

นอกจากนมประเดนทเกยวกบผประกอบการ2ประเดนไดแกเรอง

PriceWarหรอสงครามราคาอยากใหขอสงเกตวามนไมใชการปพรมทง

ตลาดแตเปนเรองของดมานดและซพพลายในแตละจดซงบางจดกถอเปน

ปกตถาตรงไหนทมซพพลายนอยตรงนนกจะไมเกดPriceWarแลวกไม

ไดแปลวาผประกอบการทกรายจะขาดสภาพคลอง เพราะผประกอบการ

บางรายทไมไดมปญหาสภาพคลองถาใหขายขาดทนกคงไมขาย ประเดน

อยทดมานดและซพพลาย

อกประเดนหนงทอยากจะขอฝากคอเรองดมานดโดยดมานดของ

แนวราบจะไหลกลบเขามาเปนจงหวะๆ เพราะฉะนนจงควรดจงหวะให

เหมาะสมและดจงหวะของการไหลกลบเขามาของดมานดดวยเพราะวา

ในชวงแรกอาจจะไหลกลบเขามานอยH

Page 10: วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัย - Housing Biz · 2020. 7. 23. · ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงนี้มีจำานวนหน่วยขาย209,868

10 | JULY-september 2020 | HOUsING bIZ

2561R 2562R 2562 2563 ยอดสะสมตงแต พ.ย. ธ.ค. ม.ค. ก.พ. ม.ค. ม.ค.

หนวย:ลานบาทนอกจากระบ

หมายเหต :ตวเลขในวงเลบเปนอตราเพมรอยละจากระยะเดยวกนปกอนP=ตวเลขเบองตน

1.คาธรรมเนยมจดทะเบยนสทธและนตกรรมเกยวกบอสงหารมทรพยเปนขอมลทจดเกบโดยกรมทดนในทนธนาคารแหงประเทศไทย(ธปท.)คดเฉพาะธรกรรมประเภทขายและขายฝากเทานนไมรวมการแลกเปลยนการใหมรดกจดจำานองการโอนชำาระหนการเชาและอนๆซงไมไดสะทอนธรกรรมการซอขายจรงของอสงหารมทรพย 2.คาธรรมเนยมฯเกยวกบอสงหารมทรพยตามประมวลกฎหมายทดนเปนไปตามกฎกระทรวงฉบบท๔๗(พ.ศ.๒๕๔๑)ออกตามความในพระราชบญญตใหใชประมวลกฎหมายทดนพ.ศ.๒๔๙๗ขอ๒(๗)ใหเรยกเกบคาธรรมเนยมฯในอตรารอยละ2 3.คาธรรมเนยมฯเกยวกบอสงหารมทรพยซงเรยกเกบเปนกรณพเศษในอตรารอยละ0.01สำาหรบกรณการปรบปรงโครงสรางหนและกรณการดำาเนนการตามกฎหมายวาดวยการลมละลายตามหลกเกณฑทคณะรฐมนตรกำาหนด(สำาหรบรายละเอยดเพมเตมเกยวกบหลกเกณฑการลดคาธรรมเนยมฯนอกเหนอจากกรณทกลาวตลอดจนการขยายระยะเวลาสนสดในแตละกรณโปรดตดตอกรมทดนหรออนงการลดคาธรรมเนยมฯจากรอยละ2เหลอรอยละ0.01นเรมมผลบงคบใชตงแตวนท28พฤศจกายน2541เปนตนมาแตเนองจากขอจำากดในการจดเกบขอมลของกรมทดนทำาใหไดขอมลยอนหลงในชวงป2542-2545เปนขอมลรายปเทานนดงนนธปท.จงได

กรมทดนไดมการจดเกบขอมลคาธรรมเนยมฯแยกเปนอตรารอยละ2และ0.01เปนรายเดอนตงแตเดอนมกราคม2546เปนตนมา(ตามทมตคณะรฐมนตรไดขยายเวลาไว) 4.มลคาการซอขายทดนและสงปลกสรางทงประเทศธปท.ประมาณการโดยใชการคำานวณยอนกลบจากคาธรรมเนยมฯทจดเกบได ซงจำาแนกออกเปนอตรารอยละ2และรอยละ0.01ตาม2/และ3/ 5.กรมทดนอยระหวางการปรบเปลยนวธการจดเกบขอมลในเขตภมภาคจงขอตดรายงานการออกใบอนญาตจดสรรทดนทงประเทศทแจงรายละเอยดเนองจากไมไดรบขอมลจากเจาของขอมลตงแตป2543 6.ตงแตงวดเดอนธนวาคม2546เปนตนไปรวมธนาคารพาณชยไทย(ไมรวมสาขาธพ.ไทยในตางประเทศ),สาขาธนาคารพาณชยตางประเทศ และสำานกงานวเทศธนกจของธนาคารตางประเทศ และรวมธรกรรมระหวางธนาคาร, กจการวเทศธนกจOut-in และOut-outเนองจากมการเปลยนแปลงการจดประเภทธรกจใหเปนไปตามประเภทอตสาหกรรมตามกจกรรมทางเศรษฐกจ(ISIC) 7.สำาหรบทอยอาศยจดทะเบยนเพมตงแตงวดเดอนมกราคม2549เปนตนไปธนาคารอาคารสงเคราะหใชขอมลApartmentandCondominiumจากกรมทดนแทนทการขอเลขทบานจากสำานกงานเขตตางๆในกทม.

ทมาขอมลเศรษฐกจในประเทศโทร.0-2283-5173,0-2356-7610:29พฤษภาคม2563

สถต : ธรกจอสงหารมทรพย

สรปภาวะเศรษฐกจไทย เศรษฐกจไทยในเดอนเมษายน2563หดตวสงขนจากผลของมาตรการควบคมการระบาดของโรคCOVID-19ททำาใหกจกรรมทางเศรษฐกจในหลายสวนตองหยดลงชวคราวโดยภาคการทองเทยวหดตวสงจากการหามเดนทางเขาประเทศไทยการสงออกสนคาไมรวมทองคำาหดตวสงขนมากตามอปสงคของประเทศคคา เครองชการบรโภคภาคเอกชนหดตวสงตามกำาลงซอทออนแอลงมากขณะทเครองชการลงทนภาคเอกชนและการผลตภาคอตสาหกรรมหดตวสงตอเนองตามภาวะอปสงคและความไมแนนอนทางเศรษฐกจ อยางไรกตามการใชจายภาครฐขยายตวไดตอเนองทงรายจายประจำาและรายจายลงทนขณะทในเดอนนภาครฐเรมมการทยอยจายเงนเยยวยาใหผไดรบผลกระทบจากสถานการณการระบาดของCOVID-19ซงจะชวยพยงเศรษฐกจในระยะตอไป ความเชอมนของภาคธรกจลดลงมากประกอบกบภาคธรกจมกำาลงการผลตสวนเกนเหลออยมากจงชะลอการลงทนออกไปH

บทสรป

คาธรรมเนยมจดทะเบยนสทธและนตกรรม 1/ 22,778 20,145 1,487 1,989 1,079 1,110 1,322 3,510 (7.7) (-11.6) (-24.7) (-20.2) (-28.2) (-31.5) (-39.9 (-34.1)- คาธรรมเนยมจดทะเบยนสทธและนตกรรมรอยละ 22/ (กรณปกต) 22,778 20,145 .... .... .... .... .... .... (7.7) (-11.6) .... .... .... .... .... .... - คาธรรมเนยมจดทะเบยนสทธและนตกรรมรอยละ 0.013/ (กรณพเศษ) 0.0 0.0 .... .... .... .... .... ....

มลคาการซอขายทดนและสงปลกสรางทงประเทศ 4/ 1,138,905 1,007,255 .... .... .... .... .... .... (7.7) (-11.6) .... .... .... .... .... .... - ภาคกลาง 741,900 653,797 .... .... .... .... .... .... (6.5) (-11.9) .... .... .... .... .... .... - ภาคตะวนออก 135,771 118,694 .... .... .... .... .... .... (9.6) (-12.6) .... .... .... .... .... .... - ภาคตะวนออกเฉยงเหนอ 94,451 82,542 .... .... .... .... .... .... (8.0) (-12.6) .... .... .... .... .... .... - ภาคเหนอ 92,449 80,980 .... .... .... .... .... .... (9.7) (-12.4) .... .... .... .... .... .... - ภาคใต 74,333 71,243 .... .... .... .... .... .... 14 -4 .... .... .... .... .... .... การออกใบอนญาตจดสรรทดนทงประเทศ 5/ (หนวย) 81,992 91,193 14,322 7,429 10,700 6,841 8,379 25,920 กรงเทพมหานครและปรมณฑล 18,251 13,359 2,370 879 1,056 834 1,009 2,899 (30.3) (-26.8) (3.3) (-74.6) (22.9) (-20.9) (16.2) (4.2)- ตางจงหวด 63,741 77,834 11,952 6,550 9,644 6,007 7,370 23,021 (2.7) (22.1) (-1.2) (89.1) (50.0) (-4.9) (81.6) (37.0)การขอจดทะเบยนอาคารชดทงประเทศ (หนวย) 101,581 70,841 7,569 3,567 5,546 11,630 5,026 22,202 (40.1) (-30.3) (-14.9) (-49.3) (29.0) (53.9) (58.1) (47.6)กรงเทพมหานคร 56,602 42,081 4,987 2,225 3,613 8,171 3,611 15,395 (64.1) (-25.7) (17.6) (-54.2) (62.4) (245.2) (54.7) (122.3)ตางจงหวด 44,979 28,760 2,582 1,342 1,933 3,459 1,415 6,807 (18.3) (-36.1) (-44.6) (-38.3) (-6.8) (-33.4) (67.5) (-16.1)สนเชออสงหารมทรพยของ ธพ.6/ 2,940,269 3,093,262 3,083,455 3,093,262 3,102,768 3,106,815 3,152,984 3,152,984 (8.5) (5.2) (6.1) (5.2) (5.1) (4.5) (5.0) (5.0)ผประกอบการ 695,691 726,927 733,643 726,927 733,575 734,740 768,613 768,613 (11.0) (4.5) (5.9) (4.5) (3.8) (2.7) (8.8) (8.8) ผบรโภค 2,244,578 2,366,335 2,349,812 2,366,335 2,369,193 2,372,075 2,384,371 2,384,371 (7.8) (5.4) (6.2) (5.4) (5.5) (5.1) (3.9) (3.9)ทอยอาศยจดทะเบยนเพม (เขต กทม.-ปรมณฑล) (หนวย) 130,835 111,657 8,419 7,570 10,109 6,318 4,833 21,260 (14.3) (-14.7) (-32.8) (4.3) (143.4) (-37.1) (-51.9) (-12.3)บานจดสรร 37,715 38,251 3,725 2,234 2,692 1,852 2,322 6,866 (21.7) (1.4) (42.2) (-20.4) (77.0) (-39.5) (-35.8) (-16.3)แฟลตและอาคารชด 7/ 73,121 53,163 3,030 3,633 5,628 2,911 758 9,297 (15.5) (-27.3) (-62.5) (26.8) (475.5) (-46.8) (-83.7) (-16.2)ปลกสรางเอง 19,999 20,243 1,664 1,703 1,789 1,555 1,753 5,097 (-1.0) (1.2) (-9.7) (7.6) (8.2) (3.6) (-2.0) (3.1)

Page 11: วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัย - Housing Biz · 2020. 7. 23. · ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงนี้มีจำานวนหน่วยขาย209,868

JULY-september 2020 | HOUsING bIZ | 11APRIL-JUNE 2020 | HOUSING BIZ | 11

ผลการดำาเนนงานของสมาคมธรกจบานจดสรร เดอนมนาคม-พฤษภาคม 2563

วนท 19 มนาคม 2563

วนท 19 พฤษภาคม 2563

วนท 26 พฤษภาคม 2563

วนท 28 เมษายน 2563 คณอสระ บญยง และคณหสกร บญยง เขารวมการประชมหารอกรณ

สถาบนทางการเงนไมอนมตสนเชอใหกบผบรโภคเพอช�าระคาอสงหารมทรพย

แกผประกอบธรกจ ครงท 4-1/2563 ณ ส�านกงานคณะกรรมการคมครอง

ผบรโภค

สมาคมธรกจบ านจดสรร

บรจาคเงน121,000บาทเพอจดซอ

ห องตรวจเ ชอความดนลบแบบ

เคลอนท(PositivePressureIsola-

tionChamber)ใหกบโรงพยาบาล

ราชพพฒน

คณะกรรมการ และสมาชก

สมาคมธรกจบานจดสรร รวมกน

บรจาคหองแยกปองกนเชอความดน

ลบ(NegativePressureIsolation

Room) และชดปองกนการตดเชอ

ไวรสCOVID-19 (PPE) ใหกบ

โรงพยาบาลสตหบจงหวดชลบร

คณะกรรมการสมาคมธรกจบานจดสรรเขาพบคณนสตจนทรสมวงศ

อธบดกรมทดน เพอเสนอขอคดเหนเกยวกบขอก�าหนดการจดสรรทดน ณ

ศนยราชการเฉลมพระเกยรต๘๐พรรษา

กจกรรมสมาคมฯ

Page 12: วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัย - Housing Biz · 2020. 7. 23. · ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงนี้มีจำานวนหน่วยขาย209,868

12 | JULY-september 2020 | HOUsING bIZ

HOUSING BIZ : วารสารราย 3 เดอน แจกฟรส�าหรบสมาชกสมาคมธรกจบานจดสรรและผสนใจ

เจาของ : สมาคมธรกจบานจดสรร เลขท 77/60 อาคารสนสาธรทาวเวอร ชน 16 E ถนนกรงธนบร แขวงคลองตนไทร เขตคลองสาน กทม. 10600

โทร. 0-2440-1274-5, 0-2440-0377 โทรสาร 0-2440-1276 www.housingbiz.org E-mail: [email protected]

ด�าเนนการผลตโดย : บรษท โฮมบายเออรไกด จ�ากด โทร. 0-2941-0155 โทรสาร 0-2579-7437

“ทรพยองสทธ”เอกสารกรรมสทธชนดใหม

เมอตนป2562มการประกาศใชเอกสารกรรมสทธชนดใหมชอวา “ทรพยองสทธ”ซงมความคลายกบเอกสารชนดเดมคอ “สทธการเชา”

แตมขอทดกวาหลายอยางวนนเรามาทำาความรจกเอกสารสทธชนดใหมกน

ทมา : Home Buyers

ทรพยองสทธคออะไร “ทรพยองสทธ” หรอ Leasehold Property เปนเอกสาร

กรรมสทธชนดหนงทเกดจาก “พ.ร.บ. ทรพยองสทธ 2562” ซง

ประกาศในราชกจจานเบกษา เมอวนท26 เม.ย.2562และผลใช

บงคบตงแตเดอนตลาคม2562เปนตนมา

สถานะของทรพยองสทธคลายๆ เปนโฉนดฉบบลกทแตก

ออกมาจากโฉนดจรงฉบบแม โดยเมอโฉนดทดนฉบบแมถกนำามา

ออกทรพยองสทธแลว โฉนดใบนนกจะเปนเหมอนโฉนดตาย ไม

สามารถใชทำาอะไรไดอก จนกวาทรพยองสทธในโฉนดนนจะหมด

อายลง ในขณะทตวทรพยองสทธหากเทยบกบสงทคลายๆ กนคอ

“สทธการเชาระยะยาว”แตจะดกวาชดเจนกวาและเปดกวางใหกบ

ผถอมากกวา

วธจดทะเบยนทรพยองสทธ วธจดทะเบยนไมยงยาก โดยเจาของทดนทมโฉนดทดน

พรอมสงปลกสรางหรออสงหาฯตางๆสามารถกอตงทรพยองสทธ

ฝายเดยวลงบนอสงหาฯของตนไดในระยะเวลาไมเกน30ปดวย

การนำาเอกสารแสดงกรรมสทธเชนโฉนดทดนน.ส.4หรอหนงสอ

กรรมสทธหองชดมาจดทะเบยนทสำานกงานทดน

เมอจดทะเบยนทรพยองสทธในหนงสอแสดงกรรมสทธ

แลวเจาหนาทจะออกหนงสออกคฉบบหนงเรยกวา“หนงสอรบรอง

ทรพยองสทธ”เกบไวทสำานกงานทดนฉบบหนงอกฉบบมอบใหกบ

เจาของอสงหาฯ

การทำาธรกรรมทเกยวของกบทรพยองสทธ การทำาธรกรรมทเกยวกบทรพยองสทธทกอยางตองทำาเปน

หนงสอและจดทะเบยนทสำานกงานทดน มฉะนนจะยกขนเปนขอ

ตอสบคคลภายนอกไมได และเมอทรพยองสทธระงบลง ผทรง

ทรพยองสทธตองสงมอบอสงหาฯ คนแกเจาของตามสภาพทเปน

อยในเวลานนโดยใหโรงเรอนหรอสงปลกสรางทผทรงทรพยองสทธ

ดดแปลงตอเตมหรอกอสรางขนตกเปนของเจาของอสงหาฯใน

วนททรพยองสทธระงบลง(อาจตกลงเปนอยางอนกได)

ประโยชนของทรพยองสทธ การใชทรพยองสทธแทนสญญาเชาระยะยาวจะชวยใหการ

เชาอสงหาฯคลองตวขนมากเพราะนำาไปเปนประกนการชำาระหน

หรอจำานองได และยงสามารถโอนตกทอดแกทายาทไดดวย หรอ

ผทรงทรพยองสทธสามารถนำาอสงหาฯนนๆออกใหเชาดดแปลง

ตอเตมกอสรางซอขายเปลยนมอกนกได

ประโยชนอกดานหนงคอชวยใหเจาของโครงการอสงหาฯ

มทางเลอกในการขายมากขนจากเดมทมทางเลอกเฉพาะขายขาด

หรอใหเชาตอไปกจะสามารถขายแบบทรพยองสทธไดดวยแมอาจ

ไดราคาตำากวาขายขาด แตกจะขายงายเพราะผทรงทรพยองสทธ

สามารถนำาไปเปนหลกทรพยขอสนเชอได

ในแงการลงทนจะกลายเปนทางเลอกในการใชสรางหรอ

ระดมกระแสเงนสด หรอนำาไปจำานอง และเปนเครองมอในการ

วางแผนภาษไดดวยแทนทจะเปนเพยงการจดสทธเกบกนรปแบบเดม

ถามตอบ

Q

A