Alexander Rey - Binder Rechtsanwälte: Home · 10! 1. Ausgangspunkt Eigentumsgarantie - geltende Rechtsgrundlagen Art. 26 Bundesverfassung 1999 1 Das Eigentum ist gewährleistet

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Universität St. Gallen Institut für Rechtswissenschaft und Rechtspraxis Luzern, 27. Mai 2010

Materielle Enteignung bei der Anpassung raumplanungsgesetzkonformer Nutzungsplanungen

Alexander Rey

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Die nächsten 45 Minuten

Inhaltsübersicht (1)

A.   Überblick über die öffentlichrechtlichen Eigentumseingriffe

B.   Die Rechtsprechung zur materiellen Enteignung

1. Ausgangspunkt Eigentumsgarantie 2. Entwicklung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur materiellen Enteignung

C. Eingriffsintensität und Realisierungswahrscheinlichkeit als Abgrenzungskriterien 1. Eingriffsintensität 2. Realisierungswahrscheinlichkeit im Besonderen

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D. Verunmöglichung der baulichen Nutzung durch Nutzungspläne

1. Nichteinzonung und Auszonung im Überblick 2. Die Anpassung raumplanungsgesetzwidriger Nutzungspläne

(Nichteinzonung) 3. Die Anpassung raumplanungsgesetzkonformer Nutzungspläne

(Auszonung) 4. Pro memoria: Sonderopfer

E. Verringerung baulicher Nutzungsmöglichkeiten

1. Umzonungen/Herabzonungen/Baulinien 2. Unterschutzstellungen (Natur- und Heimatschutz)

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F. Bedeutung der geplanten RPG-Revision

1. Inhalt des Revisionsentwurfs vom 21. Januar 2010 2. Auswirkungen auf den Inhalt des Eigentumsrechts?

G.   Fragen

H.   Literatur


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A. Überblick

Öffentlichrechtliche Eigentumseingriffe

Formelle Enteignung

Materielle Enteignung

Entschädigungslose öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung

Entschädigungspflichtig Nicht entschädigungspflichtig

Eigentumsbeschränkungen

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Elemente der formellen Enteignung 1.  Entzug oder die Beschränkung von vermögens-

werten Rechten, die unter dem Schutz der Eigentumsgarantie stehen.

2.  Der Übergang dieser Rechte auf den Enteigner, meist das Gemeinwesen oder eine andere öffentlichrechtliche Organisation.

3.  Der Entzug der Rechte erfolgt einseitig durch Hoheitsakt, in der Regel durch eine Verfügung, einen Plan oder ein Gesetz.

4.  Zweck des Eingriffes ist es, dem Enteigner die zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben nötigen Rechte zu verschaffen.

5.  Für die enteigneten Rechte ist volle Entschädigung zu leisten.

A. Überblick

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Elemente der materiellen Enteignung

1.   Rechtmässiger staatlicher Hoheitsakt dadurch

2.   Bedeutende Schmälerung von Eigentumsbefugnissen (schwerer Eingriff) und in der Folge

3. Anspruch auf volle Entschädigung

A. Überblick

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Abgrenzung formelle ↔ materielle Enteignung ➨  Teilenteignung = formelle Enteignung (Enteignung von Dienstbarkeiten,

beispielsweise von Durchleitungsrechten) ➨  Enteignung von nachbarrechtlichen Abwehransprüchen (= formelle

Enteignung einer Dienstbarkeit auf Duldung von Immissionen, BGE 116 Ib 11) ➨  Anspruch auf Ausdehnung einer materiellen Enteignung in eine formelle

Enteignung ➨  Kantonale Heimschlagsrechte ➨  Zweischrittverfahren: Materielle Enteignung gefolgt von formeller Enteignung

(BGE 114 Ib 122)

A. Überblick

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Sonderfall: Polizeilich motivierte Eigentumsbeschränkungen ➨  Eingriffe zum Schutz von Polizeigütern, die sich gegen den Störer richten

und ➨  der Abwehr einer konkreten unmittelbaren Gefahr für ein Polizeigut dienen

(BGE 105 Ia 335 ff.), ➨  stellen eine Konkretisierung bestehender Grenzen der Eigentumsfreiheit dar

und sind daher entschädigungslos zu dulden (BGE 106 Ib 336, E. 5) aber ➨  Entschädigungspflicht bei schweren Eingriffen zum Schutz der Allgemeinheit

(gemischte Motive; Bundesgericht, in: ZBl 1991, S. 557 f., E. 3) ➨  Rechtsprechung wird kritisiert

(Übersicht bei Müller/Schefer, S. 1034 ff.)

A. Überblick

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1. Ausgangspunkt Eigentumsgarantie - geltende Rechtsgrundlagen

➨  Art. 26 Bundesverfassung 1999 1 Das Eigentum ist gewährleistet. 2 Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, werden voll entschädigt.

➨  Art. 5 Raumplanungsgesetz 2 Führen Planungen zu Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleich kommen, so wird voll entschädigt.

➨  Hinweis: Bundesverfassung 1874 kannte erst seit 1969 (Art. 22ter BV) eine explizite Garantie der Eigentumsgarantie. Unge- schriebenes Verfassungsrecht seit 1959. Davor Garantien im kantonalen Recht!

➨  Richterrecht!

B. Die Rechtsprechung zur materiellen Enteignung

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2. Entwicklung bundesgerichtliche Rechtsprechung zur materiellen Enteignung (1)

Der Fall Huber (BGE 2 91; 1876; Baulinie) ➨  Art. 4 der damaligen KV ZH (Schutz der „wohlerworbenen Rechte“) ➨  Das Gemeinwesen bestimmt den Inhalt des Eigentums mittels Gesetzen

(objektives Recht). Es kann auf diesem Weg die Eigentümerbefugnisse modifizieren bzw. beschränken, ohne entschädigungspflichtig zu werden.

➨  In diesem Modell gab es nur (formelle) Enteignung oder entschädigungslose Inhaltsbestimmung des Eigentums durch Gesetz. Kein Platz für eine Figur wie jener der materiellen Enteignung.


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Der Fall Zinggeler (BGE 55 I 397; 1929; Grundwasser) ➨  Art. 4 der damaligen KV ZH (Schutz der „wohlerworbenen Rechte“) ➨  „Auch ist es nicht ausgeschlossen, dass bei einer sehr weitgehenden

gesetzlichen Beschränkung des Inhalts eines Rechts, die nach den Umständen des einzelnen Falles einem Rechte seine wesentlichen Befugnisse nimmt, die Entschädigung sich als ein dringendes Gebot der Billigkeit darstellt und dass es sich daher rechtfertigen kann, eine solche intensive Beschränkung der Aufhebung des Rechts gleichzuachten...“

➨  Eine Entschädigungspflicht besteht „namentlich dann, wenn der Beschränkung ein Zuwachs beim öffentlichen Gut gegenübersteht. Es wird dabei in Betracht kommen, welche besonders wichtige Rolle die entzogene Befugnis für den Inhaber des Rechts spielt, ob er eine Ausnutzung bereits ins Auge gefasst und dahingehende Anstalten etwa schon getroffen hat. Und es wird ferner nicht ohne Bedeutung sein, wie das Rechtsbewusstsein die fragliche Befugnis wertet“.

➨  Einführung eines Entschädigungstatbestandes für einschneidende Eigentumsbeschränkungen im Einzelfall.


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Der Fall Müller-Haiber (BGE 69 I 234; 1943; Bebauungsplan mit Bauverbot)

➨  Art. 15 KV Solothurn / §§ 247 f. EG ZGB Solothurn ➨  Eine Enteignung müsse in der Regel angenommen werden, „wenn dem Eigentümer ein

bisher rechtmässig ausgeübter oder wirtschaftlich verwertbarer Gebrauch der Sache untersagt wird oder wenn das Verbot die Benützung der Sache in ausserordentlich hohem und empfindlichem Masse einschränkt und dabei ausnahmsweise ein einziger oder nur einzelne wenige Eigentümer so getroffen werden, dass diese ein allzu grosses Opfer zu Gunsten des Gemeinwesens bringen müssten, sofern sie keine Entschädigung erhielten.“

➨  Entschädigungspflichtig ist der Entzug einer bereits (rechtmässig) ausgeübten Eigentümerbefugnis und einer wirtschaftlich verwerteten Eigentümerbefugnis (etwa verselbständigte und abgetretene Wasserrechte).

➨  Der zweite Teil der Formel regelt die Entschädigung der Beschränkung des noch nicht unmittelbar verwerteten Potenzials an Eigentümerrechten mithin die Beschränkungen des zukünftigen Gebrauchs.

➔  Eingriffsintensität (Verbleib von wirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeiten; aber keine ziffernmässige Berechnung des Wertverlusts)

➔  Sonderopfer


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Der Fall Barret (BGE 91 I 329, E. 3; 1965; Schutzzone) ➨  Eigentumsgarantie als ungeschriebenes Verfassungsrecht des Bundes (seit 1959) ➨  „Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts liegt ein enteignungsähnlicher Eingriff

vor, wenn einem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch seiner Sache untersagt oder in einer Weise eingeschränkt wird, die besonders schwer wiegt, weil dem Eigentümer eine wesentliche, aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird.“

➨  „Geht der Eingriff weniger weit, so wird gleichwohl eine materielle Enteignung angenommen, falls ein einziger oder einzelne Grundeigentümer so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hiefür keine Entschädigung geleistet würde (sogenanntes Sonderopfer...).“

➨  „In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer zukünftigen besseren Nutzung des Bodens indessen nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, diese lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen “ (zitiert in der konsolidierten Fassung nach BGE 105 Ia 339).

➨  Anknüpfungspunkt ist nicht mehr die Unterscheidung danach, ob ein bestehender oder ein zukünftiger Gebrauch eingeschränkt wird, sondern die Intensität des Eingriffs.


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1. Eingriffsintensität (nach Riva, S. 329 ff.)

➨  „Entzug einer wesentlichen Eigentumsbefugnis (Eingriff in die Substanz)“ ➨  Es besteht keine feste Grenze, ab wann eine Wertminderung

entschädigungspflichtig ist. 1.  Der Entzug einer bereits ausgeübten Eigentumsbefugnis ist

entschädigungspflichtig, sofern die Einbusse nicht geringfügig ist (pro memoria: Bestandesgarantie).

2.  Auch erhebliche Verminderungen der Eigentumsbefugnisse begründen dann keine materielle Enteignung, sofern dem Eigentümer eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle Nutzungsmöglichkeit verbleibt (Abzonungen, Unterschutzstellungen).

3.  Eine schlechte tatsächliche Eignung des betroffenen Objekts für den entzogenen Gebrauch spricht für eine geringe Eingriffsintensität (Naturgefahren).

4. Keine materielle Enteignung, wenn die Beeinträchtigung des Eigentums durch Vorteile angemessen aufgewogen wird.

5. Die Intensität des Eingriffs hängt auch von seiner zeitlichen Dauer ab.

C. Eingriffsintensität und Realisierungswahrscheinlichkeit als Abgrenzungskriterien

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2. Realisierungswahrscheinlichkeit im Besonderen (Schlüsselbegriff im Überblick)

1.  Bundesgerichtliche Formel unterscheidet bezüglich Beschränkung des bisherigen und des voraussehbaren zukünftigen Gebrauchs.

2.  Die zukünftige bessere Nutzungsmöglichkeit muss im Zeitpunkt der Eigentumsbeschränkung tatsächlich bestehen oder sich zumindest mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft einstellen.

3. Es dürfen keine rechtlichen Hindernisse gegen die zukünftige bessere Nutzungsmöglichkeit sprechen, wie etwa

➨  Änderung Nutzungsplan oder Sondernutzungsplan ➨  Ausnahmebewilligung ➨  Baulandumlegung

4. Es dürfen keine tatsächlichen Hindernisse bestehen (etwa weitgehende Erschliessungsarbeiten).

5. Bei der Frage, was unter „naher Zukunft“ zu verstehen ist, sind die Fristen, mit denen die Planung zu rechnen hat, zu berücksichtigen (BGE 131 II 728, E. 2.6).

C. Eingriffsintensität und Realisierungswahrscheinlichkeit als Abgrenzungskriterien

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1. Nichteinzonung und Auszonung im Überblick

Definition der Eigentumsbefugnisse in der Nutzungsplanung ➨  Verfügung über das Eigentum nur „in den Schranken der Rechtsordnung“ (641

ZGB). ➨  Die auf Art. 15 ff. RPG beruhende, formell und materiell RPG-konforme erst-

malige Unterteilung des Bodens in Bauzonen und Nichtbauzonen definiert den Inhalt des Eigentums rechtmässig (BGE 131 II 728, E. 2.1; vgl. BGE 2 91).

➨  Nichteinzonung: Zonierung als Nichtbauzone im Rahmen der erstmaligen Umsetzung des RPG.

➨  Auszonung: Zonierung als Nichtbauzone anstatt wie bisher als Bauzone trotz Bestehens eines RPG-konformen Nutzungsplans.


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2. Die Anpassung raumplanungsgesetzwidriger Nutzungspläne (Nichteinzonung)

Grundsatz: Entschädigungslose Inhaltsbestimmung des Eigentumsrechts ➨  Revisionen von vor dem 1. Januar 1980 in Kraft getretenen

Nutzungsplanungen. ➨  Revisionen von Nutzungsplanungen, die nach dem 1. Januar 1980 erlassen

wurden, die formellen und inhaltlichen Anforderungen des RPG als Ganze aber nicht erfüllen: ➨  Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet ➨  Berücksichtigung Ziele und Grundsätze des RPG (Art. 1 und 3 RPG) ➨  Verfahren: Art. 4 (Mitwirkung), 25 (Zuständigkeit), 26 (kantonale Genehmigung), 33

RPG (Rechtsschutz) ➨  Ausnahme: Bestehen eines Einzonungsgebots (132 II 218, E. 2.2, 2.3, 6.2)

➨  Überbaubares/grob erschlossenes Land und genereller Entwässerungsplan und erheblicher Kostenaufwand für Erschliessung/Überbauung getätigt (BGer 1C_70/2008 vom 22. Juni 2009, E. 6.2)

➨  weitgehend überbautes Gebiet (Baulücke) ➨  Vertrauensschutz und keine entgegenstehenden, überwiegenden raumplanerischen

Interessen (BGE 132 II 218, E. 6.1)


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3. Die Anpassung gesetzeskonformer Nutzungspläne (Auszonung)


1. Stufe Nutzungsplanungsverfahren Rechtmässigkeit der Planungsmassnahme?

Entschädigungsverfahren Entschädigungspflicht infolge materieller Enteignung?

RPG-konformer Nutzungsplan

2. Stufe

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1.  Zulässigkeit der Anpassung gesetzmässiger Nutzungspläne - Rechtmässigkeit des Eingriffs (Stufe 1) (vgl. BGer, in: ZBl 104/2003 S. 654) (1) ➨  Die Pläne sind revidierbar, sofern sich die für die Planung massgebenden

Verhältnisse seit der Planfestsetzung erheblich geändert haben (Art. 21 Abs. 2 RPG; BGE 127 I 103, E. 6b).

➨  Je neuer der Plan ist und je einschneidender sich die beabsichtigte Änderung auswirkt, desto stärkeres Gewicht hat der Grundsatz der Planbeständigkeit und um so gewichtiger müssen die Gründe sein, welche für eine Planänderung sprechen (BGE 120 Ia 227, E. 2c).

➨  Als Gründe für eine Planänderung fallen sowohl Änderungen in den rechtlichen als auch in den tatsächlichen Verhältnissen in Betracht (BGE 127 I 103, E. 6b).

➨  Eine gewandelte Einstellung der Planungsorgane hinsichtlich der Wünschbarkeit einer bestimmten Nutzung vermag für sich allein nicht eine Änderung nach kurzer Zeit zu rechtfertigen (BGE 111 II 326, E. 3a/cc).

➨  Immerhin hat das Bundesgericht eine Richtplanrevision, die neue planerische Ordnungsvorstellungen verwirklichen will, als genügenden Grund für eine Zonenplanrevision anerkannt (Urteil 1P.304/1994 vom 2. Februar 1995, E. 4e).


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1.  Zulässigkeit der Anpassung gesetzmässiger Nutzungspläne - Rechtmässigkeit des Eingriffs (Stufe 1) (2) ➨  Zudem sind Zonenpläne ungeachtet der Vorschrift von Art. 21 Abs. 2 RPG in der

Regel nach etwa 15 Jahren zu überarbeiten (Art. 15 lit. b RPG; BGE 119 Ib 138, E. 4e; Urteil des Bundesgerichts, in; ZBl 97/1996 S. 36, E. 3c). Im Rahmen dieser Gesamtrevision können auch veränderte politische Vorstellungen zum Ausdruck kommen, insbesondere das Anliegen, überdimensionierte Bauzonen zu verkleinern (BGE 115 Ia 384, E. 4a).

➨  Für die Beurteilung, ob die Veränderung der Verhältnisse erheblich ist und damit ein öffentliches Interesse an einer Planänderung besteht, bedarf es einer Interessenabwägung unter Berücksichtigung namentlich der Geltungsdauer des anzupassenden Zonenplans, seines Inhalts, des Ausmasses der beabsichtigten Änderung und deren Begründung (vgl. BGE 128 I 190, E. 4.2; 131 II 728, E. 2.4).


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2. Konsequenz: Entschädigungspflicht (Stufe 2) ➨  Entschädigungsfrei, falls die

Realisierungswahrscheinlichkeit fehlt (BGer 1A.193/2006 vom 4. Juni 2007 (Wetzikon); BGE 131 II 72, E. 3.3; 131 II 728, E. 2.5).

➨  Fehlende Erschliessung verhindert die Ent-schädigungspflicht nicht, falls das Gemeinwesen die Erschliessungspflicht verletzt hat.

➨  Ein bewusster Planungsfehler kann nicht ohne weiteres entschädigungsfrei korrigiert werden (Treu und Glauben; BGE 131 II 72, E. 3.5, 3.6).

➨  Nicht jedes zusätzliche Verfahren, welches das kantonale Recht vor der Erteilung einer Bewilligung verlangt (z.B. Quartier- oder Erschliessungsplan), schliesst die Entschädigung aus, es kommt auf die konkreten Umstände an (BGE 131 II 151, E. 2.4).


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➨  Die Anforderungen an die Realisierungswahrscheinlichkeit dürfen im Rahmen von Auszonungen nicht überspannt werden (BGE 131 II 72, E. 3.6).

➨  Nicht jede weitere Anpassung eines ursprünglich RPG-konformen Nutzungsplans ist eine Nichteinzonung (unerwartete Bevölkerungsentwicklung, kapazitätserhöhende Verdichtungsmassnahmen BGE 131 II 728, E. 2.3).

➨  Ist der Planungshorizont (15 Jahre) weitgehend erreicht und sprechen veränderte rechtliche Verhältnisse für eine Änderung der Zonierung, so reduziert sich die Prüfung der Realisierungschance in naher Zukunft auf eine Prüfung, ob am Stichtag (Inkrafttreten der Eigentumsbeschränkung) eine Überbauung möglich gewesen wäre (BGE 131 II 728, E. 2.6).

➨  Problematik offensichtlich überdimensionierter Bauzonen, die nach Inkrafttreten des RPG beschlossen wurden: offen gelassen (BGer 1A.313/2005 vom 1. September 2006, E. 3.5 (Weggis)).

➨  Möglichkeit der Rücknahme der Auszonung, wenn dies planerisch zulässig ist oder das entschädigungspflichtige Gemeinwesen durch die Entschädigung in einen Notstand gerät (BGE 118 Ia 174; Waldmann/Hänni, Art. 5 Rz. 103 f.).


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3. Offene Frage 1: Entschädigungspflicht bei Zonenplanrevision nach Ablauf des Planungshorizonts? ➨  Grundsätzlich haben Nutzungspläne einen Planungshorizont von 15 Jahren,

danach muss mit einer Anpassung gerechnet werden. ➨  Es gehört jedoch zum Wesen des Eigentumsrechts, dass es nicht durch

Zeitablauf verwirkt. ➨  Falls Baulandbedarf richtig prognostiziert und die Erschliessungspflicht

wahrgenommen wurde, dürfte nach Ablauf des Planungshorizonts kein nicht erschlossenes Bauland bestehen.

➨  Bestehen nach Ablauf des Planungshorizonts grössere unüberbaute, unerschlossene Flächen, so dürfte dies entweder auf einen Planungsfehler (Einzonung wenig attraktiver / schwer erschliessbarer Flächen, ungesicherte Überbauung) oder auf Baulandhortung zurückzuführen sein: ➔  Anlässlich einer Planungsrevision dürfen Planungsfehler ausgemerzt

werden ➔  Entschädigung, nur falls die Eigentümer Anstrengungen zur

Erschliessung (Landumlegung, Sondernutzungsplanung) unternommen haben?


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➔  Entschädigungsfreiheit nur, falls die Gemeinde Anstrengungen zur

Erschliessung (Landumlegung, Sondernutzungsplanung) unternommen hat?

➔  Beurteilung danach, wer welche Aufgaben betreffend Erschliessung / Landumlegung hatte und aus welchen Gründen diese Aufgaben nicht erfüllt werden konnten?

➔  Bedeutung der Baulandhortung? Voll erschlossene Grundstücke können sinnvollerweise kaum einer Nichtbauzone zugewiesen werden (➔ Baupflicht, Kaufrecht, formelle Enteignung).

➨  Führt jede Anpassung des Nutzungsplans nach Ablauf von 15 Jahren zu einer Beurteilung der Realisierungswahrscheinlichkeit bloss am Stichtag („Verkürzung“ des betrachteten Zeithorizonts; BGE 131 II 728, E. 2.6)?


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4. Offene Frage 2: Problematik weit überdimensionierter Bauzonen (über mehrere Revisionen hinweg) ➨  Verstösst die Auszonung eines Grundstücks infolge der Reduktion der

Bauzonengrösse gegen Treu und Glauben, wenn in den vorangegangenen Planungen die Anforderungen von Art. 15 RPG bewusst missachtet wurden (BGer 1A.313/2005 vom 1. September 2006, E. 3.5)?


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5.  Fazit/Tendenzen ➨  Die Zeit, in der die Nutzungsplanung als entschädigungsfreie Umsetzung des

RPG vorgenommen werden konnte, ist abgelaufen (30 Jahre nach Inkrafttreten des RPG, 22 Jahre nach Ablauf der Anpassungsfrist von Art. 35 RPG). Nicht jede erneute „Anpassung an wesentlich veränderte tatsächliche und rechtliche Verhältnisse“ führt zu einer Nichteinzonung; die Anpassung ursprünglich RPG-konformer Nutzungspläne ist Auszonung.

➨  Kein Entschädigungsmechanismus; es gilt auch bei Auszonungen die Voraussetzung der Realisierungswahrscheinlichkeit zu prüfen.

➨  Bestehende Planungsfehler dürfen behoben werden, schliessen aber Entschädigungs- pflicht nicht aus.

➨  Fehlende Erschliessung oder gar fehlende Erschliessungspläne schliessen in der Regel eine Entschädigungspflicht nicht aus (Erschliessungspflicht des Gemeinwesens).


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4. Pro memoria: Sonderopfer ➨  Eingriff erreicht nicht die Intensität, die den Eingriff als

enteignungsähnlich erscheinen lässt, führt aber zu einem unzumutbaren Opfer Einzelner zugunsten der Allgemeinheit und es wäre mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar, wenn der Eingriff entschädigungslos hingenommen werden müsste (BGE 113 Ia 368, E. 5).

➨  Auch hier gilt die Voraussetzung der Realisierungswahrscheinlichkeit. ➨  Beispiele:

➨  Falls von diversen gleichermassen schutzwürdigen Bauten bloss eine Baute unter Schutz gestellt würde (BGE 112 Ib 263, E. 5b)

➨  Bauverbot zum Schutz eines Aussichtspunktes (108 Ib 352, E. 4a)


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1. Umzonungen/Herabzonungen/Baulinien/Befristete Beschränkungen

1.  Materielle Enteignung nur, wenn keine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich gute Nutzung des Grundstücks/der Baute mehr möglich ist: ➨  Keine materielle Enteignung bedeutet nach einer "Faustregel" des Bundesgerichts

ein Bauverbot, das nur den dritten Teil eines Grundstückes trifft (ZBl 1997, S. 368 ff.).

➨  Befristete Bauverbote (fünf bis zehn Jahre) lösen in der Regel ebenfalls keine Entschädigungspflicht aus (vgl. BGE 123 II 481, E. 9).

➨  Die meisten übrigen baupolizeilichen und raumplanerischen Eigentumsbeschränkungen (wie Festlegung von Baulinien, Nutzungsart, Geschosszahl, Gebäudehöhe, Ausnützungsziffer usw.) gehören im Allgemeinen zu den leichten, nicht entschädigungspflichtigen Eingriffen.

➨  Herab- und Umzonungen: Keine materielle Enteignung liegt vor, wenn bereits eine rentable zonenkonforme Nutzung besteht oder eine langfristig existenzfähige, zonenkonforme Nutzung bejaht werden kann (BGer 1C_220/2009 vom 26. April 2010, E. 7.3; vgl. auch BGer, in ZBl 1996, S. 366, E. 6c).

E. Verringerung der baulichen Nutzungsmöglichkeiten

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1. Umzonungen/Herabzonungen/Baulinien/Befristete Beschränkungen

2. Hinweis auf die Rechtsprechung zur Enteignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche (BGE 134 II 49, E. 11) ➨  Eine Entwertung der Liegenschaft von 10% kann einen schweren Schaden im

enteignungsrechtlichen Sinn darstellen (mit Hinweis auf den Anspruch auf volle Entschädigung gemäss Art. 26 Abs. 2 BV).

➨  Massgebend ist die Wertdifferenz der Verkehrswerte vor und nach der Immissionsbelastung.


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2. Unterschutzstellungen (Natur- und Heimatschutz) ➨  Materielle Enteignung nur, wenn keine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich gute

Nutzung des Grundstücks/der Baute mehr möglich ist. ➨  Nicht relevant ist der Vergleich zwischen der Renditemöglichkeiten mit und ohne

Unterschutzstellung (BGE 112 Ib 267, E. 4; 111 Ib 264, E. 4a). ➨  Wo die Unterschutzstellung auch das Gebäudeinnere erfasst, liegt tendenziell ein

schwerwiegender und damit entschädigungspflichtiger Eigentumseingriff vor (Waldmann/Hänni, Art. 5 Rz. 69)


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F. Bedeutung der geplanten RPG-Revision (Gegenvorschlag Landschaftsschutzinitiative)

1. Inhalt des Revisionsentwurfs vom 21. Januar 2010 ➨  Der Richtplan legt fest, wie gross die Siedlungsfläche insgesamt

und wie sie im Kanton verteilt sein soll und wie ihre Erweiterung regional abgestimmt wird (Art. 8a lit. a ERPG).

➨  Neue Bauzonen u.a. nur, wenn Verfügbarkeit rechtlich sichergestellt ist und die Vorgaben des Richtplans umgesetzt werden (Art. 15 Abs. 3 lit. c und d ERPG).

➨  Das kantonale Recht hat vorzusehen, dass bei öffentlichem Interesse eine Überbauungspflicht für ein Grundstück angeordnet werden kann (Art. 15a Abs. 2 ERPG).

➨  Übergangsrecht: Bis zur Genehmigung der Richtplananpassung keine Vergrösserung der gesamtkantonalen Bauzone; nach Ablauf von fünf Jahren dürfen ohne Anpassung des Richtplans gar keine neuen Bauzonen ausgeschieden werden (Art. 37b Abs. 2 und 3 ERPG).

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F. Bedeutung der geplanten RPG-Revision (Gegenvorschlag Landschaftsschutzinitiative)

2. Auswirkungen auf den Inhalt des Eigentumsrechts? ➨  Änderungen primär für neue Bauzonen. ➨  Führt der Verstoss gegen die

Richtplanvorgaben (Art. 8a lit. a ERPG) zu einer raumplanungsgesetzwidrigen Bauzone?

➨  Überbauungspflicht: Rechtsfolgen: Veräusserungspflicht, „Auszonung“, Enteignung. Immer gegen Entschädigung.

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G. Fragen

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H. Literatur

Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990 Bernhard Waldmann / Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006 Jörg Leimbacher, Planungen und materielle Enteignung, VLP Nr. 63, Bern 1995 Jörg Paul Müller / Markus Schefer, Grundrechte in der Schweiz, 4. A., Bern 2008 Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch (Hrsg.), Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 1999 Christoph Jäger, Von der Nichteinzonung zur Auszonung, in: VLP Raum & Umwelt, September 2006, S. 37 ff.

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Ich danke Ihnen

für Ihre Aufmerksamkeit

Alexander Rey Langhaus am Bahnhof 5401 Baden 056 204 02 00 [email protected]

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