Click here to load reader

Anlage Nr. 7 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 172 · PDF fileBebauungsplanes Nr. 172 - Ardey Nord - planungsrechtlich gesichert werden. Das Plangebiet wurde in den vergangenen Jahren

  • View
    0

  • Download
    0

Embed Size (px)

Text of Anlage Nr. 7 Begründung zum Bebauungsplan Nr. 172 · PDF fileBebauungsplanes Nr. 172 -...

  • Anlage Nr. 7 Stadt Soest Abt. Stadtentwicklung und Bauordnung Arbeitsgruppe Stadtplanung Soest, den 16.01.2012, Po.

    Begründung Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 172 der Stadt Soest - Ardey Nord - 1. Planungsanlass

    Im Jahr 2000 wurde ein Gutachterverfahren für den im Westen der Stadt Soest gelegenen Bereich - Am Ardey - durchgeführt. Der städtebauliche Rahmenplan sieht in diesem Bereich die bauliche Entwicklung großzügig durchgrünter Wohnquartiere vor, von denen der südliche und der mittlere Teil ( Bebauungsplan Nr. 171 ) fast vollständig umgesetzt worden sind. Als Haupterschließungsachse dient der fertig ausgebaute Ardeyweg. Auch die Kombibad- und Sportflächen, östlich an diese Straße anknüpfend, haben ihren Betrieb aufgenommen. Parallel zur städtebaulichen Rahmenplanung und Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 171 - Am Ardey - sind seinerzeit Fachgutachten für die zukünftige Erschließung, Ver- und Endsorgung, Grün- und Landschaftsplanung, Umweltverträglichkeit, Bodenbeschaffenheit sowie die Immissionen des Straßenverkehrs und der Freizeiteinrichtungen erarbeitet worden. Da die Grundstücke im unteren Bauabschnitt des Wohnbaugebietes „ Am Ardey „ - Bebauungsplan Nr. 171 - fast gänzlich, bis auf wenige Grundstücke am Ardeyweg bebaut bzw. veräußert worden sind und nur noch wenige Grundstücke im mittleren Bereich zur Verfügung stehen, soll nunmehr das Planungsrecht für den nördlichen Teil mit geplanter, großzügiger Grünfläche, durch die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 172 - Ardey Nord - planungsrechtlich gesichert werden. Das Plangebiet wurde in den vergangenen Jahren überwiegend intensiv ackerbaulich genutzt. Für dieses Gebiet ist Anfang des Jahres 2011 eine neue, artenschutzrechtliche Überprüfung durch das Büro Stelzig - Soest - durchgeführt worden. Diese Überprüfung wurde hinsichtlich der Aktualisierung und Darstellung des heutigen Zustandes notwendig. Zusätzlich ist für den Teilabschnitt 2 des Bebauungsplanes Nr. 172 noch eine nachträgliche Prüfung erfolgt. Auch die schalltechnischen Belastungen für den Straßenverkehr haben sich im Verhältnis zu

  • den damaligen Grundlagen verändert. Gleichfalls sind neben den Verkehrsbelastungen am Ardeyweg auch die aktuellen Belastungswerte hinsichtlich der nahegelegenen Schienentrasse für den Güterverkehr mit den zwischenzeitlich von der Bahn angegebenen Zunahmen - Prognose bis 2025 - lärmtechnisch überprüft worden. Das Büro Breuer hat mit Datum von Januar 2012 eine abschließende Untersuchung vorgelegt. Diese Untersuchung hat ergeben, dass hinsichtlich der zu erwartenden Schallimmissionen eine Überschreitung insbesondere der zulässigen Nachtwerte zu erwarten ist. Aus diesem Grund ist es notwendig, passive als auch aktive Lärmvorsorge vorzunehmen und als Festsetzung in den Bebauungsplan Nr. 172 aufzunehmen. Der Bebauungsplan besteht aus dem Teilbereich 1 ( Baugebiet Ardey Nord ) und dem Teilbereich 2 (Lärmschutzwand südlich der Bahntrasse Soest/Unna- Dortmund zwischen Bahnkilometer ca. 215.7 und 216.2 ).

    2. Räumlicher Geltungsbereich

    Teilbereich 1 Das Plangebiet des Teilbereiches 1 liegt im Westen der Stadt Soest und wird südlich durch den im Bau befindlichen mittleren, zweiten Bauabschnitt ( Bebauungsplan Nr. 171 ), östlich durch den Ardeyweg ( Bebauungsplan Nr. 170 ), nördlich durch den vorhandenen Teil des Oelmüllerweges ( Wirtschaftsweg ) und westlich durch den vorhandenen Feldentwässerungsgraben ( Zulauf zum Klaggesgraben ) umgrenzt. Teilbereich 2 Das Gebiet des Teilbereiches 2 umfasst einen Teilabschnitt südlich der Bahntrasse Soest / Unna- Dortmund , zwischen Bahnkilometer ca. 215.7 und 216.2.

    ( Auszug aus der Bebauungsplanübersicht der Stadt Soest )

  • 3. Planungsrechtliche Situation

    Durch die 162. Änderung wurde der Flächenutzungsplan bereits im Parallelverfahren mit Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 171 an die Ziele des Rahmenplanes angepasst. Die neuen Wohnbauflächen werden daher in dem wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Soest als „ Wohnbauflächen „ und „ Grünfläche „ – Parkanlage dargestellt. Insofern wird der Bebauungsplan Nr. 172 ''Ardey Nord „ aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Der Regionalplan stellt die Wohnbauflächen im Planbereich als Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) dar. Die südlich anhängende Freifläche ist als Allgemeiner Freiraum und Agrarbereich dargestellt.

    ( Auszug aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Soest )

    4. Planungsinhalte, Festsetzungen des Bebauungsplanes

    4.1 Art der baulichen und sonstigen Nutzungen

    Das Plangebiet, Teilbereich 1, soll gemäß der städtebaulichen Zielsetzungen und in Anlehnung an die bereits entwickelten Bereiche südlich des Planbereiches, überwiegend als Wohngebiet genutzt werden. Aus diesem Grund wird das Plangebiet als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Innerhalb des Gebiets konzentrieren sich die Bereiche mit der höheren städtebaulichen Dichte aufgrund der guten verkehrlichen Erschließung und städtebaulich erforderlichen Einfassung entlang des östlich gelegenen Ardeywegs und um den Quartiersplatz im Inneren des Bebauungsplangebietes.

  • Mit geringer Abstufung sind die Grundstücke mit höherer Ausnutzbarkeit, insbesondere hinsichtlich der Gebäudehöhenstruktur an den Haupterschließungswegen vorgesehen. Die Bereiche mit einer geringeren städtebaulichen Dichte konzentrieren sich auf die Bereiche zwischen den zentralen Quartierserschließungsstraßen und den westlich sowie südlich gelegenen Landschaftsräumen. Der Leitgedanke einer städtebaulichen Gliederung des Plangebiets in geringe und stärker verdichtete Bereiche spiegelt sich insbesondere in dem unterschiedlich festgesetzten Maß der baulichen Nutzung wieder. Innerhalb des Plangebietes werden die Möglichkeiten zur erweiterten Nutzungsmischung – bestehend aus Wohnnutzungen, der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Dienstleistungen (Büro und andere tertiäre Nutzungen) und nicht störenden Handwerks- und Gewerbebetrieben – angeboten. Die ausnahmsweise zulässigen 1. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 2. sonstigen nicht störenden Gewerbebe- triebe, 3. Anlagen für Verwaltungen, werden im Hinblick auf ihre städtebauliche Verträglichkeit in diesem Gebiet für zulässig erklärt. Um den Charakter dieses überwiegend dem Wohnen dienenden Planbereiches städtebaulich nicht zu verändern und insbesondere lärmtechnisch nicht zusätzlich zu belasten, werden 4. Gartenbaubetriebe, 5. Tankstellen für nicht zulässig erklärt.

    Die städtebauliche Planung sieht für den Bereich des B-Plans Nr. 172 – Ardey Nord –, Teilbereich 1, ca. 116 Baugrundstücke vor. Demnach kann bei ca. 3,5 Personen je Haushalt mit einer zukünftigen Wohnbevölkerung für Ein- bis Zweifamilienhäuser von etwa 406 Einwohnern im Bereich dieses Bebauungsplans gerechnet werden.

    4.2 Maß der baulichen Nutzung

    Die Grundflächenzahlen orientieren sich an den in § 17 BauNVO vorgegebenen Grenzen und städtebaulichen Zielsetzungen, um der Bebauung bei der Ausnutzung der Grundstücke einen flexiblen, aber nicht zu großen Spielraum zu geben. Die Geschossflächenzahlen und die Festsetzungen der Vollgeschosse sowie der maximalen Gebäudehöhen orientieren sich vornehmlich an dem nachfolgenden städtebaulichen Konzept. In den Bereichen der Haupterschließung sind zusätzlich auch Mindestgebäudehöhen festgesetzt um hier ein städtebaulich ausgewogenes und verdichtetes Erscheinungsbild zu gewährleisten.

  • Aufgrund des eingeschränkten Stellplatzangebots und einer städtebaulich nicht gewollten Überverdichtung in diesem Plangebiet werden die Anzahl der zulässigen

  • Wohneinheiten auf maximal zwei Wohneinheiten je Grundstück beschränkt. Hiervon ausgenommen sind die Grundstücke mit der höchsten Ausnutzbarkeit um den inneren Quartiersplatz gelegen. Hier sind maximal 5 Wohneinheiten pro Wohngebäude zulässig. Gänzlich von dieser Festsetzung ausgenommen sind in diesem Teilbereich 1, wie auch in dem Bebauungsplan Nr. 171, die Bauzeilen entlang des Ardeyweges. Hier steht genügend Parkraum zur Verfügung und eine stärker verdichtete Nutzung ist hier gewünscht. Die Festsetzungen nur Einzelhäuser oder nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig, für Teilbereiche innerhalb des Gebietes, ist für einige Bereich getroffen worden, um dem jeweiligen Quartier einen harmonischen Charakter hinsichtlich der Architektur mit nachbarschützender Wirkung zu verleihen.

    4.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen

    Im vorliegenden Enentwurf – Teilbereich 1 - sind die Möglichkeiten zur Nutzung der Sonnenenergie durch entsprechende Aufteilung der Grundstücke ( Süd-West- Ausrichtung ) und der Wunsch nach kleineren, maßvollen Grundstücken berücksichtigt worden. Dieses neue Wohnquartier sieht eine organisch und aufgelockerte Aufteilung der Grundstücke und Erschließungsform vor. Die Bauweise wird in einigen Bereichen des Plangebietes als offene Bauweise Gemäß § 22 Baunutzungsverordnung ( BauNVO ) festgesetzt, um die vorhandene, städtebauliche Einfamilienhausstruktur aufzunehmen und auch für die zusätzlichen, neuen Wohnbauflächen zu gewährleisten. Die Länge und Breite der geplanten überbaubaren Fläche wird durch Baugrenzen (Baufenster) definiert. Dabei wird die Tiefe auf 12,0 und 14,0 m bemessen, um in Abhängigkeit zu der zulässigen Gebäudehöhe und den Abständen der Baufenster untereinander ein