Aus Gründen der besseren Lesbarkeit und der Vereinfachung ... · Aus Gründen der besseren Lesbarkeit und der Vereinfachung wird in der vorliegenden Arbeit nur eine geschlechtsspezifische

Aus Gründen der besseren Lesbarkeit und der Vereinfachung wird in der

vorliegenden Arbeit nur eine geschlechtsspezifische Form verwendet. Es sind

jedoch immer sowohl das männliche als auch das weibliche Geschlecht

eingeschlossen.

Quelle Titelblatt: eigene Darstellung auf Grundlage von

Zentrales Bild: http://www.flickr.com/photos/pg/2365461961/

Gewerbe 1: http://www.flickr.com/photos/wadegriffith/2940837113/

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Bauhaus Einfamilienhaus: http://www.baulinks.de/webplugin/2007/i/0752-porenbeton1.jpg

Bauhaus Mehrfamilienhaus: http://www.flickr.com/photos/loewenhertz/113532425/

„Markttransparenz auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt –

Eine Analyse staatlicher Marktinformationen“

„Ein transparenter Grundstücksmarkt ist mittlerweile zu einem entscheidenden Standortfaktor geworden. Mit dem verstärkten Auftreten von internationalen Investoren in den vergangenen Jahren sind die Ansprüche an die Verfügbarkeit von aktuellen, marktrelevanten Daten gestiegen“ (Ramsauer 2009). Der anhaltende Trend zur Globalisierung ist ein Grund dafür, dass die Transparenz auf dem Immobilienmarkt immer wichtiger wird. Speziell der deutsche Immobilienmarkt gilt im internationalen Vergleich bezüglich der Markttransparenz als besonders undurchsichtig. Neben den Problemen der Intransparenz und der Informationsdefizite fehle es vor allem an einer einheitlichen und nachvollziehbaren Dokumentation der Marktdaten.

Kenntnis wichtiger Marktdaten ist dabei in der Immobilienbranche ein Wettbewerbsvorteil. Es gilt: „Je vollständiger und leichter verfügbar relevante Informationen sind, desto transparenter und damit attraktiver ist der Markt“ (Website Zentraler Immobilienausschuss). Problematisch ist jedoch, dass eine hohe Markttransparenz und der freie Zugang zu Marktinformationen in einem Spannungsfeld zum Datenschutz stehen, wie der öffentliche Diskurs über Google Street View zeigt. Befürworter argumentieren im Sinne der Informationsfreiheit, Gegner heben die informationelle Selbstbestimmung hervor.

Ziel der Arbeit ist es, zu untersuchen, wie transparent der Immobilienmarkt ist. Hierbei soll eine möglichst objektive, auf Daten gestützte, Untersuchungsmethode entwickelt werden. Da eine Betrachtung aller Teilmärkte im Rahmen dieser Arbeit nicht möglich ist, findet eine Konzentration auf den Wohnimmobilienmarkt statt. Begründet wird dies mit der Bedeutung dieses Teilmarktes und den verfügbaren Daten. Grundlage der Analyse sind Marktinformationen in Form von Marktberichten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Im Gegensatz zu privatwirtschaftlich erstellten Marktberichten basieren die Veröffentlichungen seitens der Gutachterausschüsse auf gesetzlichen Grundlagen. Dabei wird das Ziel verfolgt, die Transparenz zu fördern. Die Berichte stellen somit eine objektive Basis für die Analyse des deutschen Wohnimmobilienmarktes dar. Zur Messung der Transparenz auf dem Immobilienmarkt wird unter anderem ein Index verwendet. Der erste Schritt zur Erstellung des Transparenzindizes ist die Aufstellung der Kriterien, anhand derer die vorliegenden Marktberichte untersucht werden. Auf bestehende Indizes, als Grundlage für die eigene Kriterienaufstellung kann nicht zurückgegriffen. Die Auswahl der Kriterien erfolgt anhand der rechtlichen Grundlagen und einschlägiger Literatur. Daher wird zunächst eine allgemeine Gewichtung vorgenommen, in der vor allem berücksichtigt wird, wie gut die Zugänglichkeit zu den erforderlichen Daten ist. Da auf dem Immobilienmarkt eine Vielzahl von Akteuren vertreten ist, wird für vier Akteure (Privater, Sachverständiger, Makler, Investor) beispielhaft die Transparenz aus deren jeweiliger Sicht untersucht. Im zweiten Schritt finden folglich die unterschiedlichen Anforderungen der Akteure Eingang in die Bewertung. Die abschließende Interpretation der Ergebnisse aus der Analyse ergibt zum Teil sehr deutliche Qualitätsunterschiede der Marktberichte. Als maßgeblicher Faktor stellt sich die Organisationsstruktur, vor allem unterschiedliche Verwaltungsstrukturen und verschiedene Vorgaben für die Erstellung von Marktberichten, innerhalb der einzelnen Bundesländer heraus.

i

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis ....................................................................................................... i

Abbildungsverzeichnis ............................................................................................. iv

Tabellenverzeichnis ................................................................................................... v

Abkürzungsverzeichnis ............................................................................................ vii

1. Einleitung ............................................................................................................ 1

2. Leitfragen und Ziele der Projektarbeit ................................................................ 3

3. Theoretische Grundlagen des Immobilienmarktes ............................................ 9

3.1 Die Immobilie ............................................................................................... 9

3.2 Der Immobilienmarkt ................................................................................. 11

3.3 Abgrenzungsmöglichkeiten der Teilmärkte ............................................... 12

3.3.1 Nutzungen .......................................................................................... 12

3.3.2 Akteure ................................................................................................ 13

3.3.3 Räumliche Ebene ................................................................................ 15

4. Markttransparenz auf dem Immobilienmarkt ................................................... 18

4.1 Marktinformationen ................................................................................... 18

4.2 Markttransparenz ....................................................................................... 19

5. Grundlagen der Wertermittlung ........................................................................ 25

5.1 Gutachterausschüsse für Grundstückswerte ............................................ 26

5.2 Wertermittlungsverfahren .......................................................................... 28

5.3 Zur Wertermittlung erforderliche Daten ..................................................... 30

5.3.1 Bodenrichtwerte ................................................................................. 31

5.3.2 Indexreihen ......................................................................................... 31

5.3.3 Umrechnungskoeffizienten ................................................................. 32

5.3.4 Liegenschaftszinssätze ....................................................................... 32

5.3.5 Vergleichsfaktoren .............................................................................. 33

5.3.6 Sachwertfaktoren ............................................................................... 34

6. Verwaltungsstrukturen und gesetzliche Rahmenbedingungen der Bundesländer ................................................................................................... 35

7. Experteninterviews ........................................................................................... 45

Inhaltsverzeichnis

ii

7.1 Interviewleitfaden ....................................................................................... 46

7.2 Ergebnisse der Interviews ......................................................................... 49

8. Grundlagen der Marktberichtsanalyse ............................................................. 54

8.1 Organisatorischer Ablauf der Datenerhebung – Anschreiben der Gutachterausschüsse .................................................................................. 54

8.2 Abweichende Datengrundlage zum Immobilienmarktbericht Deutschland . 55

8.3 Antwort- und Rücklaufquote ..................................................................... 56

9. Analyse der Marktberichte ............................................................................... 61

9.1 Kriterienkatalog .......................................................................................... 61

9.2 Minimal Katalog ......................................................................................... 63

9.3 Erweiterter Katalog .................................................................................... 66

10. Gewichtung der Kriterien .................................................................................. 72

10.1 Allgemeine Gewichtung ......................................................................... 72

10.2 Akteursgewichtung ................................................................................ 75

10.2.1 Akteur: Privatperson ........................................................................... 77

10.2.2 Akteur: Inverstor ................................................................................. 80

10.2.3 Akteur: Sachverständiger ................................................................... 82

10.2.4 Akteur: Immobilienmakler ................................................................... 84

10.2.5 Übersicht der Akteursgewichtung ...................................................... 86

11. Auswertung der Marktberichte ......................................................................... 87

11.1 Häufigkeit der Kriterien .......................................................................... 88

11.2 Gesamtranking ....................................................................................... 93

11.2.1 Akteursunabhängiges Ranking ........................................................... 93

11.2.2 Privatpersonbezogenes Ranking ........................................................ 96

11.2.3 Investorbezogenes Ranking ............................................................... 99

11.2.4 Sachverständigenbezogenes Ranking ............................................. 101

11.2.5 Immobilienmaklerbezogenes Ranking .............................................. 104

11.3 Index des Gesamtranking .................................................................... 106

11.4 Auswertung der Pflichtkriterien ............................................................ 112

11.5 Blockgewichtung der wertermittlungsrelevanten Daten ...................... 114

11.5.1 Bodenrichtwerte ............................................................................... 114

11.5.2 Indexreihen ....................................................................................... 114

11.5.3 Liegenschaftszinssätze ..................................................................... 115

11.5.4 Sachwertfaktoren ............................................................................. 116

Inhaltsverzeichnis

iii

11.5.5 Umrechnungskoeffizienten ............................................................... 116

11.5.6 Vergleichsfaktoren ............................................................................ 117

11.6 Kategorienauswertung ......................................................................... 118

11.7 Bundesländervergleich ........................................................................ 119

11.7.1 Ranking nach Bundesländern .......................................................... 119

11.7.2 Häufigkeit innerhalb der Klassen ...................................................... 121

11.8 Immobilienmarktbericht Deutschland und Landesmarktberichte ........ 122

11.9 Zusammenfassung der Ergebnisanalyse ............................................. 123

12. Fazit ................................................................................................................ 128

Quellenverzeichnis ................................................................................................ 131

Literaturquellen .................................................................................................. 131

Marktberichte ..................................................................................................... 134

Rechtsquellen .................................................................................................... 134

Bundesgesetze ............................................................................................... 134

Verordnungen und Richtlinien der Länder ..................................................... 135

Urteile .......................................................................................................... 137

Internetquellen ................................................................................................... 137

Schlusswort ........................................................................................................... 141

Teilnehmerliste ................................................................................................... 141

Betreuung und Beratung .................................................................................... 141

Anhang ....................................................................................................................... I

Inhaltsverzeichnis

iv

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Leitfragen 3

Abb.:2 Zielbaum 5

Abb. 3 Entwicklung einer Immobilie 14

Abb. 4 Definition Marktinformation 19

Abb. 5 Definition Markttransparenz 20

Abb. 6 Organisation der Gutachterausschüsse 40

Abb. 7 Fragenkomplex 1 – Marktinformationen auf dem Immobilienmarkt

46

Abb. 8 Fragenkomplex 2 – Markttransparenz auf dem Immobilien-markt

47

Abb. 9 Fragenkomplex 3 – Akteure 48

Abb. 10 Anzahl der Gutachterausschüsse gemäß Immobilienmarktbe-richt Deutschland 2009

55

Abb. 11 Anzahl der Gutachterausschüsse oder Geschäftsstellen die angeschrieben wurden

55

Abb. 12 Antwortquote der Marktberichtsanfragen 57

Abb. 13 Darstellung des Minimalkatalogs 64

Abb. 14 Darstellung des erweiterten Katalogs 67

Abb. 15 Punkteverteilung der Gewichtungskategorien 75

Abb. 16: Gewichtungsfaktoren für Akteure 76

Abb. 17: Steckbrief Privatperson 77

Abb. 18: Steckbrief Investor 80

Abb.19: Steckbrief Sachverständiger 82

Abb. 20: Steckbrief Immobilienmakler 84

Abb. 21: Überblick zugesandter Marktberichte 87

Abb. 22: Am häufigsten erfüllte Kriterien 89

Abb. 23: Index des akteursunabhängigen Ranking 107

Abb. 24: Index des privatpersonenbezogenen Ranking 108

Abb. 25: Index des immobilienmaklerbezogenen Ranking 109

Abb. 26: Index des investorbezogenen Ranking 110

Abb. 27: Index des sachverständigenbezogenen Ranking 111

Abbildungsverzeichnis

v

Tabellenverzeichnis

Tab. 1: Gesetzliche Rahmenbedingungen zur Bildung von Gutach-terausschüssen auf Basis der Länderverordnungen

44

Tab. 2: Rücklaufquote der Marktberichtsanfragen 60

Tab .3: Auswertungstabelle 62

Tab. 4: Gewichtungskategorien 73

Tab. 5: Übersicht Akteursgewichtung 86

Tab. 6: Häufigkeitsverteilung der wertermittlungsrelevanten Daten 90

Tab. 7: Häufigkeitsverteilung der Kauffälle 91

Tab. 8: Häufigkeitsverteilung der Kaufpreise 91

Tab. 9: Häufigkeitsverteilung der sonstigen Angaben 92

Tab. 10: Akteursunabhängiges Ranking – Berichte höchster Wer-tung

94

Tab. 11: Akteursunabhängiges Ranking – Berichte niedrigster Wer-tung

95

Tab. 12: Bundesländervergleich der höchsten und niedrigsten Wer-tung (akteursunabhängig)

96

Tab. 13: Privatpersonbezogene Ranking – Berichte höchster Wer-tung

97

Tab. 14: Privatpersonbezogene Ranking – Berichte niedrigster Wer-tung

98

Tab. 15: Bundesländervergleich der höchsten und niedrigsten Wer-tung (Privatperson)

99

Tab. 16: Investorbezogenes Ranking – Berichte höchster Wertung 99

Tab. 17: Investorenbezogenes Ranking – Berichte niedrigster Wer-tung

100

Tab. 18: Bundesländervergleich der höchsten und niedrigsten Wer-tung (Investor)

101

Tab. 19: Sachverständigenbezogenes Ranking – Berichte höchster Wertung

101

Tab. 20: Sachverständigenbezogenes Ranking – Berichte niedrigs-ter Wertung

102

Tab. 21: Bundesländervergleich der höchsten und niedrigsten Wer-tung (Sachverständiger)

103

Tab. 22: Immobilienmaklerbezogenes Ranking – Berichte höchster Wertung

104

Tabellenverzeichnis

vi

Tab. 23: Immobilienmaklerbezogenes Ranking – Berichte niedrigs-ter Wertung

105

Tab. 24: Bundesländervergleich der höchsten und niedrigsten Wer-tung (Immobilienmakler)

106

Tab. 25: Pflichtkriterien 113

Tab. 26: Ranking der Bundesländer 120

Tab. 27: Verteilung der Marktberichte der Bundesländer in den Klassen 1-4

121

Tabellenverzeichnis

vii

Abkürzungsverzeichnis

Abb. Abbildung

AK-OGA Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in Deutschland

BAGW Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe

BauGB Baugesetzbuch

BauNVO Baunutzungsverordnung

BB Brandenburg

BBSR Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung

BDSG Bundesdatenschutzgesetz

BewG Bewertungsgesetz

BGB Bürgerliches Gesetzbuch

BGH Bundesgerichtshof

BMVBS Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwick- lung

bspw. beispielsweise

BVerfG Bundesverfassungsgericht

BW Baden-Württemberg

BY Bayern

bzw. beziehungsweise

DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds GmbH

Dipl.-Ing. Diplom-Ingenieur

ebd. ebenda

et al. et alii

etc. et cetera

GAA Gutachterausschuss für Grundstückswerte

GauschV Gutachterausschussverordnung Baden-Württemberg

GAVO NRW Gutachterausschussverordnung Nordrhein-Westfalen

GAVO Gutachterausschussverordnung

GFZ Geschossflächenzahl

GG Grundgesetz

GutachterausschussV Gutachterausschussverordnung Bayern

HE Hessen


viii

IHK Industrie und Handelskammer

ImmoWertV Immobilienwertermittlungsverordnung

MV Mecklenburg-Vorpommern

NHK 2000 Normalherstellungskosten

NI Niedersachsen

NRW Nordrhein-Westfalen

ÖPNV Öffentlicher Personen Nahverkehr

RGZ Reichsgericht in Zivilsachen

Rn. Randnummer

RP Rheinland-Pfalz

s. siehe

SächsGAVO Sächsische Gutachterausschussverordnung

SH Schleswig-Holstein

SN Sachsen

u.a. unter anderem

vgl. vergleiche

WertR Wertermittlungsrichtlinie

W. r. D. Wertermittlungsrelevante Daten

z.B. zum Beispiel

z.T. zum Teil


1

1. Einleitung

„Ein transparenter Grundstücksmarkt ist mittlerweile zu einem entscheidenden

Standortfaktor geworden. Mit dem verstärkten Auftreten von internationalen Inves-

toren in den vergangenen Jahren sind die Ansprüche an die Verfügbarkeit von ak-

tuellen, marktrelevanten Daten gestiegen.“ (Ramsauer 2009: II)

Der anhaltende Trend zur Globalisierung ist der Grund dafür, dass die Transparenz

auf dem Immobilienmarkt immer wichtiger wird. Dabei ist einer allgemeinen Defini-

tion zufolge unter Globalisierung eine „Form der Strategie einer grenzüberschrei-

tend tätigen Unternehmung (globale Unternehmung)“ (Mosena et al. 2010: 1306)

zu verstehen. Auf die Immobilienwirtschaft übertragen bedeutet dies, die Zunahme

grenzüberschreitender Investitionen und damit auch immobilienwirtschaftlicher

Verflechtungen zwischen Deutschland und dem Ausland.

Speziell der deutsche Immobilienmarkt gilt im internationalen Vergleich bezüglich

der Markttransparenz als besonders undurchsichtig (vgl. Falk 2004: 580;

vgl. Ramsauer 2009: II). Neben den Problemen der Intransparenz und der Informa-

tionsdefizite (vgl. Spars 2010: 216) fehle es vor allem an einer einheitlichen und

nachvollziehbaren Dokumentation der Marktdaten. Dem gegenüber steht der ak-

tuelle Global Real Estate Transparency Index des Unternehmens Jones Lang

LaSalle. In diesem liegt Deutschland auf Platz 10 und wird erstmals in die höchste

Transparenzstufe sehr transparent eingeordnet (vgl. Website Jones Lang LaSalle).

Die Veröffentlichung wichtiger Marktdaten ist dabei im internationalen Immobilien-

geschäft ein Wettbewerbsvorteil (vgl. Website Zentraler Immobilienausschuss). Es

gilt: „Je vollständiger und leichter verfügbar relevante Informationen sind, desto

transparenter und damit attraktiver ist der Markt“ (ebd.). Problematisch ist jedoch,

dass eine hohe Markttransparenz und der freie Zugang zu Marktinformationen in

einem Spannungsfeld zum Datenschutz stehen, wie der öffentliche Diskurs über

Google Street View zeigt. Befürworter argumentieren im Sinne der Informations-

freiheit, Gegner heben die informationelle Selbstbestimmung hervor

(vgl. Website Zeit).

Der Aspekt der Markttransparenz spielt nicht nur für Investoren und andere Teil-

nehmer am Wohnimmobilienmarkt eine Rolle, sondern auch im interdisziplinären

Feld der Stadt- und Raumplanung. Ohne planerische Kenntnisse sind Immobi-

1. Einleitung

2

lienmärkte nicht erklär- oder prognostizierbar. Umgekehrt ist eine räumliche Pla-

nung ohne die Beachtung immobilienwirtschaftlicher Belange selten erfolgreich.

(vgl. Fürst 2010: 203)

Die unterschiedlichen Meinungen über den tatsächlichen Transparenzgrad in

Deutschland sind ein Anlass zu analysieren, ob eine hohe Markttransparenz auf

dem deutschen Wohnimmobilienmarkt wünschenswert ist. Im Hinblick darauf, ist

die Transparenzanalyse des deutschen Immobilienmarktes ein wesentliches Ziel

dieses Projektes.

Einführend werden die Leitfragen und Ziele des Projektes erläutert. Anschließend

folgt eine Darstellung der theoretischen Grundlagen über Immobilien, den Immobi-

lienmarkt, die Abgrenzungsmöglichkeiten in Teilmärkte, sowie den Zusammen-

hang zwischen Immobilienmarkt und Finanzwirtschaft. In Kapitel vier werden die

Grundlagen der Transparenzanalyse mit den dafür aufgestellten Definitionen der

Begriffe Marktinformation und Markttransparenz dargelegt und der Aspekt des Da-

tenzugangs bzw. -schutzes erörtert. Als Abschluss der Grundlagenbeschreibung

werden in den Kapiteln fünf und sechs die Grundlagen der Wertermittlung, wie die

Wertermittlungsverfahren und die Ableitung erforderlicher Daten, sowie die länder-

spezifischen Verwaltungsstrukturen und gesetzlichen Rahmenbedingungen darge-

stellt. Als Einstieg in den empirischen Teil der Arbeit werden in Kapitel sieben die

Methode, sowie die Ergebnisse der durchgeführten Experteninterviews genannt. In

Kapitel acht folgt die Beschreibung über die Beschaffung der Marktberichte und

eine erste Auswertung dieser Datengrundlage. Kapitel neun und zehn stellen das

Kernstück der Analyse dar, in denen die Auswertungskriterien der Marktbericht-

analyse und anschließend sowohl die allgemeine, als auch die akteursbezogene

Gewichtung der Kriterien erläutert werden. Abschließend folgt die Ergebnisanaly-

se, bei der insbesondere die Bewertung einzelner Bundesländer, sowie die Aus-

wertung evtl. vorhandener Zusammenhänge zwischen Landesstrukturen und

Marktberichten genannt werden. Das Fazit fasst Ergebnisse zusammen, gibt eine

kritische Reflexion der Arbeit und benennt Möglichkeiten zum weiteren For-

schungsbedarf.

1. Einleitung

3

2. Leitfragen und Ziele der Projektarbeit

Da die Themenfelder Immobilien und Immobilienmarkt sehr umfangreich sind, sind

Leitfragen und Ziele aufgestellt worden. Diese sollen das Themenfeld eingrenzen

und die weitere Arbeit strukturieren und leiten.

Abb. 1: Leitfragen

Quelle: eigene Darstellung

Es existiert eine Vielzahl von Meinungen zur Markttransparenz auf dem deutschen

Immobilienmarkt. Ziel der Arbeit ist es, zu untersuchen, wie transparent dieser

Markt ist. Hierbei soll eine möglichst objektive, auf Daten gestützte, Untersu-

chungsmethode entwickelt werden. Da eine Betrachtung des kompletten Immobi-

lienmarktes im Rahmen dieser Arbeit nicht möglich ist, findet eine Konzentration

auf den Wohnimmobilienmarkt statt. Dies liegt vor allem an der Bedeutung dieses

Teilmarktes.

Wohnen gehört zu den Daseinsgrundfunktionen, d.h. jeder Mensch beansprucht in

irgendeiner Weise Wohnraum (vgl. Dielmann et.al. 2001: 406). Angesichts geringer

Wohnungslosenzahlen in Deutschland (vgl. BAGW 2009: 4) agiert folglich fast je-

der Einwohner Deutschlands entweder als Vermieter, Mieter oder Selbstnutzer auf

dem Wohnimmobilienmarkt. Darüber hinaus macht der Bestand an Wohnimmobi-

lien ungefähr 77% des Wertes aller in Deutschland vorhandenen Immobilien aus

(vgl. Kleiber 2010: 128). Die insgesamt 38,69 Millionen Wohneinheiten in Deutsch-

land sind überwiegend in der Hand von Selbstnutzern und privaten Kleinanbietern

(vgl. ebd.: 132). Da individuelle Anbieter und Nachfrager nicht über die Informatio-

nen verfügen, wie bspw. große Immobilienunternehmen mit eigener Research-

Abteilung, benötigen sie externe Marktinformationen.


4

Zur Strukturierung der Untersuchung sind weitere Unterfragen formuliert worden

(vgl. Abb. 1). So ist zunächst zu klären, was Markttransparenz auf dem Immobi-

lienmarkt bedeutet. Dies schafft eine Grundlage für die Arbeit, wobei zunächst eine

Definition von Markttransparenz im Vordergrund steht. Welche Faktoren bestim-

men bspw. ob ein Markt transparent ist? Daran anschließend stellt sich die Frage,

was Markttransparenz auf den Immobilienmarkt übertragen bedeutet.

Hierzu gehört auch, welche Akteure auf dem Wohnimmobilienmarkt auf welche

Weise Markttransparenz schaffen. Des Weiteren wird untersucht, welche Markt-

teilnehmer durch die Veröffentlichung von Marktinformationen zu einer Steigerung

der Markttransparenz beitragen. Gleichzeitig könnten andere Akteure ein Interesse

daran haben Marktinformationen zurückzuhalten, da sie von einer intransparenten

Marktsituation profitieren. Nur durch die Kenntnis über die Akteurskonstellation

lässt sich die Markttransparenz auf dem Wohnimmobilienmarkt beurteilen.

Wie bereits beschrieben, handelt es sich hierbei um eine möglichst objektive Be-

wertung der Situation in Deutschland. Das Unternehmen Jones Lang LaSalle ver-

öffentlicht den Global Real Estate Transparency Index, der versucht Markttranspa-

renz für einzelne Länder zu messen und darzustellen. Hierbei ist jedoch zu be-

mängeln, dass es sich um subjektive Einschätzungen von Experten handelt und

nicht um eine objektive Bewertung. Ausgehend von diesem Ansatz, stellt sich die

Frage, ob Markttransparenz messbar ist. Wenn diese immer subjektiv ist, lässt

sich angesichts der Heterogenität der Akteure und Teilmärkte keine objektive

Messung durchführen. Handelt es sich um differenzierte Marktinformationen, sind

die Auskünfte herauszuarbeiten an denen sich eine Messung festmachen lässt.

Schlussendlich stellt sich die Frage, inwieweit Markttransparenz wünschenswert

ist. Die vorgefundene Situation lässt sich aus verschiedenen Perspektiven beurtei-

len. Verschiedene Akteure schaffen auf unterschiedliche Weise Markttransparenz,

sie brauchen allerdings auch verschiedene Grade an Transparenz um bspw. ihrer

Tätigkeit nachgehen zu können. Ist eine Forderung nach einer Erhöhung der

Markttransparenz für alle Akteure von Vorteil oder gibt es auf der anderen Seite

auch Akteure für die ein intransparenter Markt vorteilhaft wäre?

Aufbauend auf den ausgeführten Leitfragen hat sich das Projekt Ziele gesetzt,

welche die konkrete Arbeit strukturieren. Diese sind in Abb. 2 als Zielbaum darge-

stellt, wobei die Ziele von Oben nach Unten konkretisiert werden.


5

Abb. 2: Zielbaum



5

6

Die Transparenzanalyse des deutschen Wohnimmobilienmarktes wurde als

Oberziel ausgewählt. Sie knüpft direkt an die Leitfrage „Wie transparent ist der

deutsche Wohnimmobilienmarkt?“ an. Die Analyse baut auf der Arbeit der Gutach-

terausschüsse für Grundstückswerte, genauer gesagt auf den veröffentlichten

Marktberichten auf. Gutachterausschüsse sind flächendeckend vorhanden und

haben einheitlich bundesgesetzliche Grundlagen. Damit lässt sich ihre Arbeit am

besten vergleichen, um daraus Rückschlüsse auf die Markttransparenz für den

jeweiligen Zuständigkeitsbereich ziehen zu können. Aufgrund der gesetzlichen

Bestimmung über die Zuständigkeitsbereiche lässt sich ihre Gesamtzahl, mit Aus-

nahme von Baden-Württemberg, ohne großen Aufwand ermitteln. Bei privaten

Marktberichten ist nicht bekannt wie viele Berichte vorhanden sind. Hierbei lässt

sich somit keine vollständige Erhebung zum Vorhandensein von Marktinformatio-

nen durchführen oder eine Grundgesamtheit bilden. Durch die Konzentration auf

die von den Gutachterausschüssen veröffentlichten Marktberichte, gibt es neben

der Eingrenzung auf den Teilmarkt Wohnimmobilien, eine weitere Eingrenzung der

zu bearbeitenden Materie.

Als erstes Unterziel sollen Konflikte und Nutzen von Markttransparenz untersucht

werden. Dies bildet die theoretische Grundlage für die Arbeit. Neben der Erarbei-

tung einer Definition von Markttransparenz werden die Akteurskonstellationen auf

dem Immobilienmarkt untersucht. So wird herausgearbeitet, wer Marktinformatio-

nen veröffentlicht oder die Veröffentlichung unterlässt. Daran schließt sich die Fra-

ge an, wer von Markttransparenz und wer von Intransparenz profitiert, bzw. wie

wünschenswert Markttransparenz ist. Ebenso findet eine Auseinandersetzung mit

datenschutzrechtlichen Fragestellungen statt. Es ist zu klären, welche Daten veröf-

fentlicht werden dürfen und bei welchen es rechtliche Restriktionen gibt.

Kernstück der Transparenzanalyse ist die Darstellung der teilräumigen Situation.

Die Frage nach der Transparenz auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt soll

nicht mit einer pauschalisierten Aussage für ganz Deutschland beantwortet wer-

den. Auf diese Weise würden vorhandene Unterschiede zu wenig gewürdigt. Es

wird daher aufgezeigt, ob und inwieweit es regionale Unterschiede gibt. Die

Sammlung, Analyse und Interpretation von Marktinformationen, insbesondere

Marktberichte, bildet hierzu die Grundlage. Es wurden alle Gutachterausschüsse

Deutschlands angeschrieben und gebeten ihre Marktberichte zur Verfügung zu


7

stellen. Die eingegangenen Berichte wurden inhaltlich analysiert und die Struktur

der Gutachterausschüsse in den einzelnen Bundesländern erhoben. Auf diese

Weise lassen sich eventuelle Unterschiede erklären. Da es sich um eine Vielzahl

sehr unterschiedlicher Marktberichte handelt, ist es für die Darstellung der regio-

nalen Situation erforderlich, eine Bewertungssystematik einzuführen. Der

Markttransparenzindex stellt ein einheitliches Auswertungs- und Bewertungsmus-

ter dar. Er gibt an, welche Kriterien wie gewichtet werden. Auf diese Weise ist es

möglich, die unterschiedlichen Marktberichte vergleichbar zu machen. Darauf auf-

bauend lassen sich verschiedene Rankings erstellen, die aufzeigen inwieweit

durch die einzelnen Berichte Markttransparenz erzeugt wird. Diese Auswertung

lässt sich zudem an zukünftigen Stichtagen wiederholen um Veränderungen fest-

zustellen.

Im Anschluss an die Darstellung der teilräumigen Situation findet eine Auseinan-

dersetzung mit den Ergebnissen statt. Die vorgefundenen regionalen Unterschiede

werden weitergehend untersucht. Ursachen für besonders hohe oder niedrige

Markttransparenz durch die Marktberichte werden herausgearbeitet. So unter-

scheiden sich die Gutachterausschüsse in den Zuständigkeitsgebieten oder auch

in der vorgegebenen Struktur durch das Land. Es ist zu klären, ob zwischen die-

sen Unterschieden und den Ergebnissen der Untersuchung ein Zusammenhang

besteht. Hierbei ist die Situation auch aus der Sicht einzelner Akteure zu beurtei-

len. Die Bedürfnisse eines Akteurs können somit befriedigt sein, während für einen

anderen Akteur noch zu wenige Marktinformationen verfügbar sind. Dabei spielen

auch mögliche Konflikte, wie datenschutzrechtliche Fragen, eine Rolle. Abschlie-

ßend findet eine Bewertung der vorgefundenen Situation statt. Es wird erläutert

inwieweit noch Handlungsbedarf besteht und in welchen Bereichen bereits ein

wünschenswerter Zustand erreicht ist.

Entsprechend der Leitfragen und Ziele lautet der Titel der Arbeit wie folgt:


8

Analysiert wird die Markttransparenz auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt.

Grundlage dieser Analyse sind Marktinformationen in Form von Marktberichten der

Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Im Gegensatz zu privatwirtschaftlich

erstellten Marktberichten basieren die Veröffentlichungen seitens der Gutachter-

ausschüsse auf und gesetzlich vorgeschrieben Daten. Dabei wird das Ziel verfolgt,

die Transparenz zu fördern. Die Berichte stellen somit eine objektive Grundlage für

die Analyse des deutschen Wohnimmobilienmarktes dar.


9

3. Theoretische Grundlagen des Immobilienmarktes

Der Immobilienmarkt ist ein breit gefächertes Thema, zu dem eine große Anzahl an

Literatur vorhanden ist. Verschiedene Betrachtungsweisen haben in diesem Zu-

sammenhang auch immer unterschiedliche Deutungen von Begriffen zur Folge.

Das folgende Kapitel beschreibt die für diese Arbeit grundlegenden Begriffe Im-

mobilien, Immobilienmarkt und die Teilmärke, mit der Abgrenzung in Nutzungen,

Akteure und räumliche Ebenen. Darüber hinaus wird auch die Verknüpfung mit der

Finanzwirtschaft dargestellt. Das Kapitel gibt einen Einblick in den Immobilien-

markt mit seinen spezifischen Merkmalen und Besonderheiten, erhebt jedoch kei-

nen Anspruch auf Vollständigkeit.

3.1 Die Immobilie

Für den Ausdruck Immobilie werden je nach Betrachtungshintergrund verschiede-

ne Bezeichnungen wie bspw. Grundstück, Gebäude mit Grund und Boden, Lie-

genschaft oder Grundbesitz verwendet. Eine allgemeingültige Definition im rechtli-

chen Sinne gibt es nicht, da der Gesetzesgeber keine einheitliche Erklärung für die

Immobilie in seinen Gesetzestexten verwendet. (vgl. Schulte 2008: 5-8) Innerhalb

dieser Arbeit werden im Wesentlichen die Synonyme Grundstück und Gebäude als

Ausdrücke für eine Immobilie verwendet. Aus diesem Grund werden diese im An-

schluss erläutert.

Grundlage der nachfolgenden Definition bildet die Entscheidung des Reichsge-

richts in Zivilsachen vom 12.03.1914 (vgl. RGZ 84, 265-284). Das Grundstück als

Grund und Boden ist ein begrenztes Gut und geographisch fixiert. Katastermäßig

vermessen und erfasst bildet es einen räumlich abgegrenzten Teil der Erdoberflä-

che. (vgl. Schulte 2008: 8; vgl. Brauer 2009: 62) Als wesentliche Bestandteile eines

Grundstücks gelten seine Erzeugnisse und insbesondere Gebäude, die mit dem

Grund und Boden fest verbunden sind. Des Weiteren zählen zu den Bestandteilen

Rechte, die mit dem Eigentum am Grundstück einhergehen. (vgl. §§ 94-95 BGB)

Bei den Amtsgerichten werden für sogenannte Grundbuchbezirke, in der Regel

gebildet aus den Gemeindebezirken, Grundbücher geführt. In diesen Grundbü-

chern werden bspw. der Eigentümer, sowie Beschränkungen und Belastungen an

Grundstücken verzeichnet.


10

„Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung

des Gebäudes eingefügten Sachen“ (BGB § 94 Abs. 2). In die Begriffsdefinition

Sachen fallen unter anderem auch bauliche Anlagen. Diese baulichen Anlagen be-

dürfen, vereinfacht gesagt, einer Planungs- und Realisierungsphase. Der gesamte

zeitliche Rahmen, von ihrer Entwicklung bis zur Nutzungsübergabe, kann bis zu

fünf Jahre betragen (vgl. Bach et al. 2005: 278). Daran anknüpfend weisen Gebäu-

de eine lange Lebensdauer auf, die gegebenenfalls durch Abbruch verkürzt

bzw. durch Sanierungsmaßnahmen verlängert werden kann.

Sowohl äußerlich, durch ihre Fassade, als auch innerlich, anhand ihrer Grundrisse,

lassen sich Gebäude durch ihre individuelle Architektur unterscheiden. Einen ge-

wissen Rahmen für diese Individualität setzt die Bauleitplanung. Deren Aufgabe ist

es, die bauliche und sonstige Nutzung von Grundstücken innerhalb einer Gemein-

de vorzubereiten und zu leiten (vgl. § 1 Abs. 1 BauGB). Innerhalb des Baugesetz-

buches (BauGB) werden dafür verschiedene Instrumente, wie der Fläche-

nnutzungsplan und der Bebauungsplan bereitgestellt. Des Weiteren kann auf die

Baunutzungsverordnung (BauNVO) zurückgegriffen werden. Sie regelt bundesweit

einheitlich mit den §§ 16 bis 21a das Maß der baulichen Nutzung. Weitere Ein-

schränkungen und Vorschriften bei der Gebäudeentwicklung gibt in jedem der

16 Bundesländer die dortige Landesbauordnung (vgl. Brauer 2009: 118).

Zusammengefasst unter dem Begriff der Immobilie weisen Grundstücke und Ge-

bäude im Gegensatz zu normalen Gütern Besonderheiten auf, die aufgezeigt und

erläutert werden. Immobilität und die daraus resultierende Standortgebundenheit

ist ein wesentliches Merkmal von Immobilien. Hierdurch entsteht eine besondere

„Einzigartigkeit des Gutes“ (Bach et al. 2005: 278), welche sich auch in ihrem Na-

men wiederfindet. Jedes Gebäude wird einerseits durch die räumlichen Standort-

unterschiede, selbst bei gleichem Grundriss, zu einem Unikat. Andererseits wird

die Einmaligkeit einer Immobilie auch durch Lagefaktoren wie die Nachbarschaft

oder den Anschluss an das ÖPNV-Netz beeinflusst. Ein weiteres zentrales Merk-

mal der Immobilie ist ihre Langlebigkeit. Betrachtet man nur das Grundstück, also

den Grund und Boden, weist dies eine zeitlich unbegrenzte Nutzungsmöglichkeit

auf. Gebäude hingegen haben eine endliche Nutzungsdauer. Hierbei kann zwi-

schen der technischen und der ökonomischen Nutzungsdauer unterschieden wer-

den, wobei die technische regelmäßig länger einzustufen ist. Wird ein Gebäude


11

nicht saniert bzw. bekommt eine neue Nutzung zugewiesen, wird es am Ende ab-

gerissen. Die Lebensdauer von Wohnimmobilien beträgt durchschnittlich etwa

74 Jahre, die von Gewerbeimmobilien etwa 52 Jahre

(vgl. Deutsche Bundesbank 2002: 30).

Investitionen in Immobilien setzen ein hohes Maß an Kapital voraus bzw. binden

dieses über einen längeren Zeitraum. Diese Eigenschaft verringert die Umschlags-

häufigkeit einer Immobilie, wonach Entscheidungen gut überlegt sein müssen und

häufig nur schwer zu korrigieren sind. (vgl. Schulte 2008: 16-21;

vgl. Bach et al. 2005: 278-289; vgl. Brauer 2009: 10-13)

Die verschiedenen Arten einer Immobilie werden durch ein breit gefächertes An-

gebot und unterschiedliche Nachfragehintergründe auf dem Immobilienmarkt ge-

handelt. Eine Betrachtung dieses Marktes wird im Folgenden erläutert.

3.2 Der Immobilienmarkt

„Die Immobilienwirtschaft ist eine tragende Säule unserer Volkswirtschaft“ (Websi-

te BMVBS). Dieses Zitat von Bundesbauminister Ramsauer verdeutlicht die Funk-

tion des Immobilienmarktes für Deutschland. Mit etwa 460.000 Erwerbstätigen und

einer Bruttowertschöpfung von mehr als 260 Milliarden Euro ist diese Branche eine

der größten hiesigen Wirtschaftszweige (vgl. ebd.). Im Folgenden Abschnitt wer-

den die Grundzüge des Immobilienmarktes und seine für diese Arbeit relevanten

Aspekte dargestellt.

Der Begriff des Immobilienmarktes setzt sich aus den Worten Immobilie

(s. Kapitel 3.1) und Markt zusammen. Ein Markt besteht in seinen Grundzügen aus

Gruppen potenzieller Käufer und Verkäufer, die über Angebot und Nachfrage einer

bestimmten Ware oder Dienstleistung in Verhandlung treten

(vgl. Mankiw und Taylor 2008: 73; vgl. Brauer 2009: 13). Allerdings ist der Immobi-

lienmarkt nicht mit den meisten anderen Warenmärkten vergleichbar. Grundlegend

ist der Fakt, dass das Gut Boden unvermehrbar ist (vgl. Bach et al. 2005: 31). Ein-

mal mit einer baulichen Anlage versehen, bedeutet dies eine langjährige und oft

nur mit hohem Kostenaufwand änderbare Nutzung. Im Gegensatz zu der Idealvor-

stellung eines vollkommenen Marktes entspricht der Immobilienmarkt mit seinen

Besonderheiten einem unvollkommenen Markt. Der vollkommene Markt zeichnet


12

sich u. a. durch die Homogenität der Güter, eine absolute Angebotselastizität, eine

vollständige Markttransparenz und einer unendlich großen Zahl von Anbietern und

Nachfragern aus. (vgl. Brauer 2009: 13) Immobilien dagegen rufen durch ihre Ein-

maligkeit eine Heterogenität des Marktes hervor. Weiter erfahren Immobilien durch

ihre Standortgebundenheit „neben einer räumlichen Zuordnung zugleich auch eine

räumliche Abgrenzung“ (Falk 2004: 466). Letztendlich gibt es nicht den einen, ein-

heitlichen Immobilienmarkt. Durch die Abhängigkeit der Interessen der verschie-

denen Akteure und deren Betrachtungswinkel entstehen unterschiedliche Teil-

märkte, auf welchen die Anzahl der Marktteilnehmer begrenzt ist.

(vgl. Falk 2004: 466; vgl. Schulte 2008: 22-23; vgl. Brauer 2009: 13-14)

3.3 Abgrenzungsmöglichkeiten der Teilmärkte

„Der Immobilienmarkt ist die Summe einer großen Anzahl von Teilmärkten“

(Murfeld 1995: 64). Diese lassen sich nach verschiedenen Kriterien abgrenzen. Im

Folgenden werden die Nutzungen einer Immobilie, sowie die verschiedenen Akteu-

re und die räumlichen Ebenen des Immobilienmarktes als Unterscheidungsmerk-

male verwendet.

3.3.1 Nutzungen

Eine erste Gliederung des Immobilienmarktes erfolgt durch die Teilung in die

Märkte für bebaute und unbebaute Grundstücke. Unbebaute Grundstücke weisen

keine Gebäude auf und können nach ihrem Entwicklungszustand, d.h. in Flächen

für Land- oder Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes

Land, weiter unterteilt werden (vgl. § 5 ImmoWertV). Allein Landwirtschafts- und

Waldflächen bilden einen Anteil von ca. 83% der Gesamtfläche Deutschlands

(vgl. Statistisches Bundesamt 2006). Eine weitere Untergliederung unbebauter

Grundstücke ist mit Hilfe § 1 Abs. 1 bzw. Abs. 2 der BauNVO, in die für sie durch

die Bauleitplanung vorgesehenen Bauflächen oder Baugebiete, möglich.

(vgl. Brauer 2009: 15)

Der Markt für bebaute Grundstücke wird in die Teilmärkte für Wohn-, Gewerbe-

und Spezialimmobilien eingeteilt. Immobilien, die als Hauptcharakteristika eine

dauerhafte oder vorübergehende Wohnfunktion aufweisen, gehören zum Teilmarkt

der Wohnimmobilien. Dieser umfasst zum einen den individuellen Wohnungsbau,


13

zu dem Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften sowie Reihenhäuser zählen, und

zum anderen den Geschosswohnungsbau, bestehend aus Mehrfamilienhäusern

und Wohnanlagen. Eigentumswohnungen stellen einen gesonderten Teilmarkt dar,

da Wohnungsteileigentum individuell ökonomische und juristische Eigenschaften

besitzt. (vgl. Schulte 2008: 121) Wesentliche Einflussfaktoren auf dem Markt für

Wohngebäude sind „die demographische Entwicklung und die damit verbundenen

Auswirkungen auf die Haushaltsgrößen und Wohnpräferenzen, das verfügbare

Einkommen, die Zinsen für Hypothekarkredite, die steuerlichen Rahmenbedingun-

gen und die Gesetzgebung sowie Rechtsprechung zum Mieter-Vermieter-

Verhältnis“ (ebd.). Bei der Betrachtung des Immobilienmarktes unter dem Aspekt

der Nutzung muss immer berücksichtigt werden, ob die Immobilie selbstgenutztes

Eigentum eines Akteurs ist oder ob die Akteure in einem Vertragsverhältnis zuei-

nander stehen. Ob es sich bei der Vertragsart um einen Kauf-, Miet- oder Pacht-

vertrag handelt, wird dabei je nach Teilmarkt von den persönlichen Präferenzen

eines Akteurs, aber auch den räumlich bedingten Marktverhältnissen oder finanzi-

ellen Aspekten beeinflusst. Der deutsche Wohnimmobilienmarkt weist eine Eigen-

tumsquote von etwa 43% aller Haushalte auf. Zusätzlich können sich etwa 40%

aller Mieterhaushalte vorstellen, selbst Eigentümer einer Wohnimmobilie zu wer-

den. Das zeigt auf der einen Seite, welch hohen Stellenwert Wohneigentum in der

Gesellschaft besitzt und auf der anderen Seite, dass die Nachfrage nach Wohnei-

gentum nicht gesättigt ist. (vgl. Bach et al. 2005: 228-229; vgl. Brauer 2009: 16;

vgl. BMVBS 2010: 24)

3.3.2 Akteure

Auf dem Immobilienmarkt tritt eine Vielzahl von Akteuren in Beziehungen zueinan-

der, deren Rollen und Positionen nicht streng voneinander zu trennen sind

(vgl. Heeg 2008: 62). Eingeteilt werde sie aufgrund der Recherche und Ergebnisse

in staatliche, sowie privatwirtschaftliche Institutionen und in Privatpersonen. Sie

nehmen dabei nicht immer dieselben Rollen ein, sondern wechseln zwischen den

Positionen als Käufer, Verkäufer und Beobachter. Der folgende Text stellt mögli-

che Akteure des Immobilienmarktes und deren Beziehungen untereinander dar,

wobei an dieser Stelle lediglich ein begrenzter Überblick gegeben werden kann.

Staatliche Institutionen treten auf dem Immobilienmarkt mit unterschiedlichem

Hintergrund in verschiedenen Akteursrollen auf. Bund, Länder und Kommunen


14

verwalten, vermieten oder verkaufen jegliche Art von Immobilien. Staatliche Institu-

tionen, die den Immobilienmarkt beobachten und analysieren, sind das Bundesmi-

nisterium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS), das Statistische Bun-

desamt, das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), sowie

Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Sie erheben Daten des Immobilien-

marktes und werten diese zu unterschiedlichen Forschungszwecken aus um ihre

Analyseergebnisse bspw. in Form von Berichten wie „Wohnen und Bauen in Zah-

len 2009/2010“ des BMVBS zu veröffentlichen. (vgl. Brauer 2009: 32-43;

vgl. Bach et al. 2005: 218-220)

Privatwirtschaftliche Institutionen agieren mit unterschiedlichen Interessen und

Motiven auf den verschiedensten räumlichen Ebenen. Die Aufzählung möglicher

Unternehmen und ihrer Rolle auf dem Immobilienmarkt wird anhand der Entwick-

lung einer Immobilie beschrieben (s. Abb. 3).

Abb. 3: Entwicklung einer Immobilie

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage von Brauer 2009: 32-43; Heeg 2008: 60-64

Am Anfang steht die Projektidee für die Realisierung einer Immobilie. Diese kann

ein Projektentwickler in der Rolle eines Bauträgers bzw. Architekten- oder Ingeni-

eurbüros in Eigenregie entwerfen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass ein

Projektentwickler als Dienstleistungsunternehmen für einen Auftraggeber, bspw.

für einen Investor oder die öffentliche Hand, auftritt. Für die Errichtung eines Ge-

bäudes bedarf es eines passenden Grundstücks, welches der Projektentwickler

entweder auf dem Immobilienmarkt beschaffen muss oder sich im Besitz des Auf-

traggebers befindet. In beiden Fällen werden von den Akteuren die grundbuch-

rechtlichen und anschließend die baurechtlichen Voraussetzungen für die Realisie-

rung einer Bebauung bei den örtlichen Behörden geschaffen. Je nach Gebäudetyp


15

werden im Anschluss daran, ein oder mehrere Bauunternehmen mit der Errichtung

der Immobilie beauftragt. Nach der Fertigstellung wird die Immobilie entweder an

den Auftraggeber übergeben oder an potentielle Nutzer vermarktet. Dies kann der

Projektentwickler selbst übernehmen oder einen Immobilienmakler damit beauf-

tragen. Deren hauptsächliche Rolle auf dem Immobilienmarkt besteht in der Ver-

mittlung von Immobilien. Ist ein Objekt in den Besitz eines Nutzers übergegangen,

wird der Bestand von diesem oder einem, eigens damit beauftragten, Immobilien-

verwalter gepflegt und erhalten. (vgl. Brauer 2009: 32-43; vgl. Heeg 2008: 60-64)

Private Institutionen wie Banken, Versicherungen oder Maklerunternehmen besit-

zen häufig eigene Abteilungen zur Datenerhebung für Marktanalysen. Dies hat den

Hintergrund, dass diese im Wettbewerb zueinander stehen. Sie benötigen speziel-

le Informationen oder nur einen Teil derer, die staatliche Institutionen erheben. Auf-

fällig bei der Betrachtung der erhobenen Daten ist, dass private Unternehmen viel-

fach auf regionaler- und kommunaler Ebene Informationen erheben und publizie-

ren. Anders als bei den Gutachterausschüssen ist es jedoch oftmals möglich,

Marktberichte kostenlos zu beziehen, oftmals sind sie allerdings auch mit erheb-

lich höheren Kosten verbunden. Dies ist u.a. darauf zurückzuführen, dass Markt-

berichte privaten Institutionen als Werbung dienen können.

Die Akteursgruppe der Privatpersonen tritt im Wesentlichen in zwei verschiedenen

Rollen auf. Zum einen als Eigentümer einer Immobilie, die aus Gründen der Wohn-

qualität, der Selbstverwirklichung oder der Altersvorsorge selbst genutzt wird. Zum

anderen treten sie als Anleger auf und streben eine möglichst hohe Verzinsung

ihrer Geldanlage in Immobilienobjekte an. Des Weiteren ist der Verkauf oder Kauf

von Grundstücken und Gebäuden unter Privatpersonen selbst oder mit Akteuren

der staatlichen bzw. privatwirtschaftlichen Institutionen zu nennen.

3.3.3 Räumliche Ebene

Aufgrund der Standortgebundenheit von Immobilien unterliegt der Immobilien-

markt verschiedenen räumlichen Ebenen. Diese bilden zusammen mit den einzel-

nen Akteuren und den unterschiedlichen Immobiliennutzungen, die sich jeweils

gegenseitig beeinflussen, die Teilmärkte. Im Folgenden wird auf die Globale, Bun-

des-, Landes-, Regional- und Kommunalebene eingegangen, um zu erläutern, wer

auf welchen Ebenen agiert.


16

Da Immobilien, wie bereits erwähnt, standortgebunden sind, besteht in räumlicher

Hinsicht die Besonderheit, dass sich die Nachfrage nicht zum Angebot bewegt.

Aus diesem Grund sind die Teilmärkte räumlich in sich abgeschlossen und haben

lediglich geringen Einfluss auf andere Teilmärkte. So kann bspw. ein Wohnungs-

mangel auf einem regionalen Teilmarkt nur sehr eingeschränkt durch ein Überan-

gebot auf einem anderen aufgefangen werden. Die Abgrenzung der räumlichen

Teilmärkte erfolgt durch den Faktor der Erreichbarkeit. Hierbei steht nicht die Dis-

tanz im Vordergrund, sondern die Zeit, die aufgewendet werden muss, um die

Immobilie zu erreichen. Die regionale Ausdehnung von Teilmärkten wird demnach

durch die zur Verfügung stehenden Verkehrsmittel und -wege begrenzt. Bedingt

durch neue Telekommunikationstechnologien ist es jedoch möglich, diesen Faktor

zu entschärfen, da die Erreichbarkeit über digitale Medien relativiert werden kann.

(vgl. Falk 2004: 821-822; vgl. Kühne-Büning 2005: 72)

Der internationale Immobilienmarkt ist dadurch charakterisiert, dass über Landes-

grenzen hinweg Marktteilnehmer an dem Erwerb von Immobilien interessiert sind.

Auf diesem internationalen Markt agieren hauptsächlich Großunternehmen bezüg-

lich ihrer Standortwahl. (vgl. Falk 2004: 821-822; vgl. Murfeld 1995: 47). Auf über-

regionalen, wie auch auf globalen Märkten, agieren oftmals Immobilieninvestoren,

die eine Immobilie als Renditeobjekt verstehen, da der Faktor Erreichbarkeit für

den Investor eine untergeordnete Rolle spielt. Daher kann der Kapitalanleger zwi-

schen verschiedenen Objekten in unterschiedlichen Regionen wählen. Scheint

eine Immobilie in Hamburg höhere Renditeerwartungen zu versprechen, als eine in

Berlin, München oder Düsseldorf, wird sich der Investor für diese Immobilie ent-

scheiden. (vgl. Falk 2004: 821-822; vgl. Murfeld 1995: 47)

Der regionale Markt lässt sich anhand des Beispiels einer Wohnimmobilie be-

schreiben. Diese kann sowohl im Stadtgebiet als auch im näheren Umfeld liegen,

da persönliche Präferenzen, wie Nähe zu Schulen, Krankenhäusern, Nahversor-

gung, etc., ausschlaggebend für die Wahl einer Immobilie sind. Insbesondere bei

Wohnimmobilien spielt die Erreichbarkeit eine wichtige Rolle, weil bspw. der Weg

vom Wohnort zum Arbeitsplatz für die individuelle Person angemessenen sein

muss. Da sich diese regionalen Wohnungsmärkte überschneiden und teilweise

eine enge Beziehung zwischen ihnen besteht, kommt es zu einer gegenseitigen

Beeinflussung, die sich insbesondere in den Marktabläufen und damit in der


17

Preisbildung äußert. Aus diesem Grund können solche Teilmärkte nicht isoliert

betrachtet werden. Die Preisbildung wird demnach nicht nur durch die Angebots-

und Nachfragesituation in einem Teilmarkt bestimmt, sondern orientiert sich eben-

falls an der Situation der übrigen umliegenden regionalen Teilmärkte. Die Auswir-

kungen dieser Zwischenmarktbeziehungen sind jedoch unterschiedlich stark aus-

geprägt. (vgl. Falk 2004: 821-822; vgl. Murfeld 1995: 47; vgl. Kühne-

Büning 2005: 73)

Die regionalen Märkte von Berlin und Düsseldorf werden sich gegenseitig lediglich

gering bzw. kaum beeinflussen. Wird allerdings der regionale Markt von Düssel-

dorf mit umliegenden Städten betrachtet, so findet zwischen diesen Märkten eine

Beeinflussung bezüglich des Marktgeschehens und der Preisbildung statt. Durch

die gute Erreichbarkeit ist es möglich, in Düsseldorf zu arbeiten und im peripheren

Raum zu leben.


18

4. Markttransparenz auf dem Immobilienmarkt

Der Begriff der Markttransparenz ist sehr komplex und schwer fassbar. Für eine

wissenschaftliche Arbeit ist es unerlässlich, ein einheitliches Verständnis von

grundlegenden Begriffen zu besitzen. Um dieses Verständnis zu gewährleisten,

werden die Begriffe der Marktinformation und Markttransparenz erklärt und de-

finiert.

4.1 Marktinformationen

Wichtige Entscheidungen in der Bau- und Immobilienwirtschaft basierten in der

Vergangenheit oft auf Vermutungen und Annahmen aus Mangel an marktrele-

vanten Informationen. Auch staatliche Institutionen verfügten über nicht reprä-

sentative Daten bezüglich Baugenehmigungen und Baufertigstellungen. Dieser

Zustand hat sich im Informationszeitalter grundlegend geändert, denn ohne

Informationen ist ein erfolgreiches Wirtschaften heutzutage nicht möglich. In

der Immobilienwirtschaft sind diese daher im Produktionsprozess ein Faktor,

welcher von Forschungsinstituten und Research-Abteilungen vieler Konzerne

begleitet wird. (vgl. Pachowsky 2000: 125)

Aufgrund der Tatsache, dass der weltweite Wettbewerb zwischen den Unter-

nehmen in den letzten Jahren stetig zugenommen hat, ist es für jedes Unter-

nehmen unerlässlich, marktrelevante Informationen zu sammeln. Ohne fundierte

Marktinformationen erhöht sich das Risiko eines wirtschaftlichen Misserfolges.

(vgl. Deltl 2004: 12)

Informationen beeinflussen Wirtschaftssubjekte hinsichtlich ihrer Entscheidun-

gen auf Märkten. Da eine Information auch bei mehrmaliger Nutzung nicht ver-

braucht wird, kann sie als immaterielles Gut mit geringen Grenzkosten bezeich-

net werden, welches sich in der Gegenwart durch innovative Informations- und

Kommunikationstechniken schnell und günstig transportieren lässt.

(vgl. Alisch et al. 2006: 1473-1474)

Der Bezug zwischen einer Information und einem Markt ist in der Fachliteratur

weitgehend ungeklärt. Im Hinblick auf Immobilienmärkte ist der Begriff der

Marktinformation Voraussetzung dafür, diese zu verstehen. Für die weitere Ar-

beit wird der Begriff wie folgt definiert:


19

Abb. 4: Definition: Marktinformation


Unabhängig vom Wahrheitsgrad können auch Annahmen wie Erfahrungen und

Prognosen eine Marktinformation darstellen, da sie die Handlungen von Akteuren

auf dem Markt beeinflussen.

Aufbauend auf dieser Definition existiert eine Vielzahl von Marktinformationen auf

dem Immobilienmarkt. Häufig sind Marktberichte, herausgegeben von Gutachter-

ausschüssen für Grundstückswerte, eine Marktinformation, die verschiedensten

Akteuren auf dem Immobilienmarkt eine Orientierungshilfe bietet. Publikationen

von kommunalen Stadtplanungsämtern, sowie Statistiken über den Immobilien-

markt sind ebenfalls bedeutende Informationen. In jüngster Vergangenheit erstel-

len auch vermehrt privatwirtschaftliche Unternehmen Marktberichte über Teil-

märkte. (vgl. Schulte 2008: 860)

Im Informationszeitalter gewinnt das Internet eine immer größere Bedeutung. Im-

mobilienportale, wie Immobilienscout 24 oder Immonet, stellen besonders Käufern

und Verkäufern wichtige Preisinformation von Immobilien zur Verfügung und wer-

ben mit Kurzportraits auf Stadtteilebene. Persönliche Beratungen und Prognosen

sind ebenfalls wichtige Marktinformationen, welche die Geschehnisse auf dem

Immobilienmarkt beeinflussen.

Je mehr Marktinformationen verfügbar sind, desto höher ist die Transparenz auf

dem entsprechenden Markt. Der Begriff der Markttransparenz, welcher in einem

engen Zusammenhang mit Marktinformationen steht, wird nachfolgend noch ge-

nauer erläutert.

4.2 Markttransparenz

Der Begriff der Markttransparenz ist sehr komplex und in der Fachliteratur nicht

einheitlich definiert. Oft werden in Definitionen nur Teilaspekte der Markttranspa-

renz betrachtet. So wird bspw. im Handlexikon Werbung & Marketing die Markt-


20

transparenz definiert als „Bezeichnung für den Grad von Marktübersicht, die der

Verbraucher im Hinblick auf die angebotenen Güter hat“ (Neske zitiert

in: Schenk 1974: 826). Markttransparenz ist jedoch nicht nur für den Verbraucher

eines bestimmten Gutes von Interesse, sondern für alle am Markt agierenden Teil-

nehmer, z.B. dem Produzenten des Gutes oder dem Verkäufer bestimmter Waren.

Ähnlich eng definiert wird der Begriff im Lexikon Immobilien-Fachwissen von A-Z.

In dieser Definition heißt es: „Die Verfügbarkeit von relevanten Marktinformationen

bestimmt den Grad der Transparenz eines Marktes. Je mehr Marktinformationen

zur Verfügung stehen, bzw. zu eruieren sind, desto transparenter stellt sich der

Markt dar.“ (Sailer et al. 2007: 403). Auch in diesem Beispiel wird der Gesamtkom-

plex der Markttransparenz nicht ausreichend gefasst, da neben der Verfügbarkeit

von Marktinformationen auch die Zugänglichkeit und die Repräsentativität dieser

Informationen von Bedeutung sind.

Die verschiedenen Auffassungen von Markttransparenz machen deutlich, dass für

die künftige Arbeit ein gemeinsames Verständnis beider Begriffe nötig ist. Um dies

zu gewährleisten, wird für den Begriff der Markttransparenz ebenfalls eine eigene

Definition aufgestellt. Diese Definition (s. Abb. 5) und die jeweiligen Erläuterungen

werden im Folgenden genannt und genauer erklärt.

Abb. 5: Definition Markttransparenz


Aus der Definition wird deutlich, dass es im Wesentlichen drei Faktoren gibt, wel-

che die Markttransparenz eines Teilnehmers auf dem für ihn relevanten Markt be-

einflussen.

Bei der Verfügbarkeit ist es für den Marktteilnehmer entscheidend, ob ermittelte

Informationen veröffentlicht werden und ob dies regelmäßig geschieht. Werden

diese Informationen nur sehr selten bzw. unregelmäßig veröffentlicht, sind diese

für den Marktteilnehmer selbst bei bestem Informationsgehalt nicht hilfreich. Im

Rahmen der Zugänglichkeit von Marktinformationen werden im Bezug auf die


21

Markttransparenz zwei verschiedene Aspekte berücksichtigt. Es gilt festzustellen,

dass der Zugang zu Informationen auf verschiedenste Weise beschränkt bzw. er-

leichtert werden kann. Zum einen spielen die Faktoren Zeit und Geld eine wichtige

Rolle bei der Zugänglichkeit von Informationen. Werden für die Beschaffung von

Informationen Kosten erhoben, so kann dieser monetäre Aufwand bestimmte Teil-

nehmer am Markt vom Zugang zu bestimmten Informationen ausschließen.

Gleichzeitig wird der Zugang zu Marktinformationen durch die kostenfreie Bereit-

stellung dieser für Marktteilnehmer wesentlich erleichtert. Im Bezug auf den Faktor

Zeit ist es von entscheidender Bedeutung, wie viel Zeit ein Marktteilnehmer für die

Beschaffung von Informationen aufbringen muss. Schnelle Wege der Informati-

onsbeschaffung sind bspw. der direkte Kontakt zu Experten oder der Versand von

Informationen auf elektronischem Wege. Muss ein Marktteilnehmer für die Be-

schaffung von Informationen viel Zeit aufbringen, etwa über den postalischen Weg

oder längere Dienstwege, so beeinflusst dies die von ihm gewünschte Markttrans-

parenz. (vgl. Schieche 2008)

Zum anderen muss als zweiter Aspekt die individuelle Zugänglichkeit der einzelnen

Marktteilnehmer genannt werden. Hierbei muss berücksichtigt werden, dass die

Informationen verständlich formuliert sind. Wichtig hierfür ist vor allem das Ver-

ständnis verwendeter Fachtermini.

Ein weiterer entscheidender Punkt ist die Qualität der zur Verfügung stehenden

Informationen. Diese wird im Folgenden anhand der Parameter Aktualität, Ver-

gleichbarkeit, Detailierungsgrad und Nachvollziehbarkeit der Daten genauer erläu-

tert. Für die Transparenz auf einem Markt ist es entscheidend, wie aktuell entspre-

chende Informationen sind. Will ein Marktteilnehmer ein bestimmtes Gut nachfra-

gen, sind Informationen, welche möglicherweise Jahre oder Jahrzehnte zurücklie-

gen, nahezu unbrauchbar. Diese können zu einem Entscheidungsprozess nicht

wesentlich beitragen, da sie keine verlässliche Information über das derzeitige

Marktgeschehen und die Preisbildung geben. Solche Informationen sind zwar vor-

handen, aber für den Marktteilnehmer veraltet und daher nicht von Nutzen.

Ein weiterer Faktor ist die Vergleichbarkeit der zugrunde liegenden Informationen.

Um genaue Aussagen zu einem Gut bzw. dem Preis eines bestimmten Gutes ma-

chen zu können, bedarf es einer Einordnung in ein bestehendes Preisgefüge. Dazu


22

werden Informationen vergleichbarer Güter benötigt. (vgl. Mankiw

und Taylor 2008: 80)

Von Bedeutung ist des Weiteren auch der Detailierungsgrad der Informationen.

Stehen für bestimmte Informationen tiefergehende Erläuterungen zur Verfügung,

bspw. die genauen gesetzlichen Rahmenbedingungen, die Unterscheidung nach

Teilmärkten oder detaillierte Angaben über Spannweiten, Mittelwerte oder Ent-

wicklungen bei Preisen, so steigern diese die Qualität der Information. Dies wiede-

rum erhöht die Markttransparenz für den Marktteilnehmer.

Ein weiteres Kriterium für die Qualität besteht darin, dass die zugrunde liegenden

Informationen für den Marktteilnehmer nachvollziehbar sind. Dies bedeutet, dass

ihre Quellen deutlich genannt werden und somit weitere Recherchen für den

Marktteilnehmer ermöglichen. Ebenso muss die jeweils verwendete Erhebungsart

genau genannt und erläutert werden. Hierbei ist es von Bedeutung, dass der An-

lass der Erhebung, der zeitliche und räumliche Rahmen, sowie die erhebende In-

stitution nachvollziehbar dargestellt werden. (vgl. Bryndza 2006: 4)

Des Weiteren verdeutlicht die Definition, dass die Markttransparenz immer subjek-

tiv zu verstehen ist. Jeder Marktteilnehmer hat verschiedene Ansprüche an den

Markt, vertritt unterschiedliche Ansichten und benötigt daher immer spezifische,

für ihn relevante Informationen. Daher gibt Markttransparenz „nicht die Eigenschaft

des Gesamtmarktes wider, sondern bezeichnet einen Zustand, den der Markt, für

eine oder mehrere Marktparteien einnimmt.“ (Scherhorn 1964: 26, zitiert

nach Weber 1984: 2)

Ableitend aus den vorangegangenen Erkenntnissen bezüglich der Markttranspa-

renz, gilt es zu klären, für welchen Teilnehmer die Transparenz eines Marktes von

Vor- oder Nachteil ist. Generell ist festzustellen, dass die Vor- und Nachteile ge-

nauer differenziert werden müssen, denn prinzipiell gilt: Vorteile für einen Markt-

teilnehmer bedeuten oft auch Nachteile für einen anderen Marktteilnehmer. Für

Märkte im Allgemeinen kann festgehalten werden, dass zunehmende Markttrans-

parenz das Risiko wirtschaftlicher Fehlentscheidungen mindert, im Speziellen auf

der Nachfrageseite. Im Gegensatz dazu, kann aber auch die Minderung der Markt-

transparenz im Interesse eines Marktteilnehmers liegen, um die eigene Position am


23

Markt zu stärken. Dieses Interesse findet sich daher vor allem auf der Angebots-

seite. (vgl. Schenk 1974: 825)

Im Bezug auf den Immobilienmarkt ergeben sich spezifische Vor- und Nachteile.

Zum einen steigert eine hohe Markttransparenz die Attraktivität eines Standortes

und wird somit zum internationalen Wettbewerbsvorteil. Des Weiteren beschleu-

nigt sich durch die hohe Markttransparenz der Entscheidungs- und Transaktions-

prozess. Kosten werden gesenkt, wodurch das Risikomanagement verbessert

wird. (vgl. Knapmeyer 2010: 2)

Im Gegensatz dazu, stellt eine geringe Markttransparenz ein höheres Investitions-

risiko dar, aufgrund dessen im Falle einer Investition höhere Risikoprämien in Form

von höheren Zinsen bei Transaktionen fällig wären. (ebd.) Wie oben bereits er-

wähnt ist eine niedrige Markttransparenz oft im Interesse bestimmter Akteure. Vor

allem Beratungsunternehmen profitieren von unsicheren und intransparenten

Marktstrukturen, da die exklusive Kontrolle von marktbezogenem Wissen hohe

Honorare legitimiert. (vgl. Ehrenberg und Mallen 2003: 2) Auch am Markt etablierte

Unternehmen haben oft kein großes Interesse an Markttransparenz, da diese auch

immer die Effizienz aller anderen Unternehmen steigert. Dies wiederum würde die

eigene Marktstellung schwächen. Ebenfalls muss berücksichtigt werden, dass ge-

rade auf internationaler Ebene Vertraulichkeitsvereinbarungen zwischen Vertrags-

partnern die Weitergabe von Vertragsdaten verbieten. Dies erschwert die Informa-

tionsbeschaffung und fördert somit die Intransparenz.

(vgl. Scharmanski 2009: 120)

Darüber hinaus wird die Markttransparenz der verschiedenen Akteure durch da-

tenschutzrechtliche Bestimmungen beeinflusst. Der Wunsch nach einer erhöhten

Markttransparenz steht oft im Spannungsfeld zum Wunsch nach Wahrung der Pri-

vatsphäre. Geschützt wird diese durch das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG),

welches die rechtliche Grundlage für den Umgang mit personenbezogenen Daten

regelt. Damit gemeint sind „Einzelangaben über persönliche oder sachliche Ver-

hältnisse einer bestimmten oder bestimmbaren Person“ (§ 3 Abs. 1 BDSG). Das

Speichern jener personenbezogenen Daten ist nur zulässig, wenn der Betroffene

einverstanden ist bzw. wenn eine Rechtsvorschrift dies vorsieht (vgl. § 4 BDSG).

Im Bezug auf den Immobilienmarkt ist der Wunsch nach Markttransparenz daher

immer mit Rücksicht auf die personenbezogenen Daten der einzelnen Betroffenen


24

zu betrachten. Um Daten über Immobilien zu bekommen, müsste man daher

bspw. eine groß angelegte Befragung durchführen oder durch gesetzliche Vorga-

ben eine Grundlage für die Datenerhebung schaffen. Ein Beispiel für eine gesetzli-

che Vorgabe ist die Kaufpreissammlung, die gemäß § 195 BauGB von den Gut-

achterausschüssen zu führen ist. In diese fließen die Daten aus Kaufverträgen für

das Eigentum an Grundstücken ein. Bei Vertragsabschluss ist der Notar verpflich-

tet, eine Kopie des Vertrages an den Gutachterausschuss zu übermitteln. Auf die-

se Weise kann eine Vollständigkeit der Kaufpreissammlung erreicht werden. Die

Kaufpreissammlung dient als Grundlage zur Ermittlung von Bodenrichtwerten

(§ 196 BauGB). Da diese durchschnittliche Lagewerte für den Boden darstellen,

sind keine personenbezogenen Daten ableitbar. Sie können daher von jedem ein-

gesehen werden. Gleichzeitig stellen sie eine Erhöhung der Markttransparenz auf

dem Bodenmarkt dar (vgl. ARGEbau 2000: 2). Von den Gutachterausschüssen

erstellte Marktberichte sind datenschutzrechtlich unproblematisch, da sie eben-

falls keine personenbezogenen Daten beinhalten.

Direkte Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind in den jeweiligen Ländervor-

schriften geregelt (vgl. § 199 Abs. 2 Nr. 4 BauGB). In NRW ist es für jedermann

möglich, Daten in anonymisierter Form zu beziehen (vgl. § 10 Abs. 4 GAVO NRW).

Somit ist der Betroffene nicht mehr oder nur mit unverhältnismäßig großem Auf-

wand ermittelbar (vgl. § 6 BDSG). Personen, die ein berechtigtes Interesse nach-

weisen können, bspw. öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für

Grundstückswertermittlung, sind hingegen dazu berechtigt, auch die kompletten

Datensätze zu beziehen (vgl. § 10 Abs. 2 GAVO NRW). Die Regelungen stellen si-

cher, dass die sachlichen Verhältnisse der Eigentümer nicht für jeden zugänglich

sind. Es ist nicht ersichtlich, wie viel ein Grundstück oder ein Haus exakt wert ist.

Dennoch ist mit Hilfe von Bodenrichtwerten und Marktberichten ein Überblick über

den örtlichen Markt möglich. Für weitere Beschreibungen des Marktgeschehens,

wie Mietspiegel oder der Auswertung von Unternehmenszahlen, bedarf es der Zu-

stimmung der betroffenen Personen. Es kann daher zu Datenlücken kommen,

wenn einzelne Akteure ihre Daten nicht angeben wollen.


25

5. Grundlagen der Wertermittlung

Die Untersuchung der Markttransparenz auf dem Wohnimmobilienmarkt basiert

auf der Auswertung der Marktberichte von Gutachterausschüssen für Grund-

stückswerte. Durch diese Institution und die zugrunde liegenden gesetzlichen Vor-

gaben, ist die städtebauliche Wertermittlung in Deutschland stark reguliert

(vgl. Moll-Amrein 2009: 121). Dies hat seine Gründe darin, dass es zur Erfüllung

einiger staatlicher Aufgaben erforderlich ist, das Marktgeschehen auf dem Immo-

bilienmarkt, bzw. den Wert von Immobilien objektiv bewerten zu können. So ist bei

einer Umlegung, bzw. einer Erbschaft der Wert eines Grundstückes zu bestimmen

(vgl. § 57 BauGB; vgl. § 9 BewG). Aber auch für die Bauleitplanung sind diese In-

formationen von Bedeutung, da sie anzeigen, inwiefern das bisherige Angebot an

baulichen Nutzungen angenommen wird (vgl. Dietrich und Voß in:

Ernst et al. BauGB, Vorbemerkung §§ 192-199, Rn. 28). Für die städtebauliche

Wertermittlung regelt der Gesetzgeber die Grundlage in den §§ 192-199 BauGB.

In § 194 BauGB wird der Wert, der im Rahmen der städtebaulichen Wertermittlung

für ein Objekt zu ermitteln ist, wie folgt definiert: „Der Verkehrswert (Marktwert)

wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung

bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten

und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des

Grundstücks oder sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf

ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“. Er ist damit der

„im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten zu erzielende Kauf-

preis“ (Kleiber 2010: 123). Dabei stellt er auf den wirtschaftlichen Tauschwert einer

Immobilie ab und lässt den subjektiven Gebrauchswert außen vor. Persönliche

Verhältnisse zu einer Wohnung werden bei der Bestimmung nicht berücksichtigt.

Daher ist der Verkehrswert nicht mit dem höchsten zu erzielenden Preis bzw. dem

tatsächlich erzielten Preis gleichzusetzen, da dieser nur unter subjektiver Einschät-

zung von Käufer und Verkäufer zustande kommt und nicht automatisch dem Wert

der Immobilie entspricht (vgl. BGH VIII ZR 215/66). Daher können Kaufpreise ein

Anhaltspunkt für die Wertermittlung darstellen, aber nicht für ähnliche Objekte un-

kritisch übernommen werden. Somit ist eine objekt- und stichtagsbezogene Wert-

ermittlung nötig. Dies reduziert Pauschalisierungen und Spekulationen.


26

Neben den §§ 192-199 BauGB trifft die Immobilienwertermittlungsverordnung

(ImmoWertV) auf Bundesebene weitere Regelungen zur genauen Bestimmung von

Verkehrswerten und den dazu erforderlichen Daten (vgl. § 1 ImmoWertV). Darüber

hinaus gibt es Richtlinien bezüglich einzelner Wertermittlungsschwerpunkte, wie

beispielsweise die WertR. Sie wird vom BMVBS aufgestellt und konkretisieren die

Grundsätze der Verkehrswertermittlung (vgl. Schmidt-Eichstaedt 2005: 506). Die

Richtlinien sind nur für Bundesbehörden verbindlich. Soweit die jeweilige Sachver-

ständigenordnung keine entsprechende Regelung enthält, gelten die Regelungen

nicht für private Sachverständige. Wird jedoch in einem Gutachten von diesen un-

begründet abgewichen, wäre dies vor Gericht angreifbar.

(vgl. Sandner und Weber 2007: 726-727)

Die Wertermittlung ist damit bundeseinheitlich normiert und die ermittelten Ver-

kehrswerte vergleichbar. Gleiches gilt für die von den Gutachterausschüssen für

Grundstückswerte ermittelten für die Wertermittlung erforderlichen Daten. Diese

zeigen die jeweiligen Gepflogenheiten und Entwicklungen des lokalen Marktes auf.

Somit tragen sie zur Markttransparenz auf dem Immobilienmarkt bei. Im Folgen-

den werden zuerst die Gutachterausschüsse und ihre Aufgaben, die normierten

Wertermittlungsverfahren und anschließend die von den Gutachterausschüssen

abzuleitenden wertermittlungsrelevanten Daten vorgestellt.

5.1 Gutachterausschüsse für Grundstückswerte

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist ein selbstständiges und unab-

hängiges Kollegialorgan des Landes (vgl. § 192 BauGB). Für welche Verwaltungs-

einheiten er zuständig ist, ergibt sich aus den jeweiligen Landesverordnungen

(vgl. § 199 BauGB). So werden in Nordrhein-Westfalen auf der Ebene der Kreise,

kreisfreien Städte, sowie der großen kreisangehörigen Städte Gutachterausschüs-

se gebildet (vgl. § 1 GAVO NRW), während in Baden-Württemberg jede Gemeinde

das Recht hat, einen eigenen Gutachterausschuss zu bilden (vgl. § 1 GauschV).

(s. Kapitel 6)

Ferner sollen nach der Novellierung des § 198 BauGB im Jahr 2008, Obere Gut-

achterausschüsse oder Zentrale Geschäftsstellen für eine oder mehrere höherer

Verwaltungsbehörden eingerichtet werden. Dies geschah mit der Intention die

Wertermittlung zu vereinheitlichen, die Kommunikation zwischen örtlichen Gutach-


27

terausschüssen zu verbessern sowie überregionale Auswertungen und Analysen

des Grundstückmarktes, auch bei schlechter Datengrundlage, durchführen zu

können. Durch diese Maßnahme wird eine höhere Transparenz auf dem Immobi-

lienmarkt angestrebt. (vgl. AK-OGA 2010: 207; vgl. Bundesregierung 2008: 48)

Für die Qualifikation, Bildung und Bezeichnung der Gutachter sind § 192 BauGB

und die entsprechenden Verordnungen der Länder maßgebend. Die Bestellung der

Gutachter wird in den Verordnungen der Länder geregelt

(vgl. § 199 Abs. 2 BauGB). Bei der Auswahl der Mitglieder steht der Sachverstand

im Vordergrund. Sie sind überwiegend Sachverständige aus den Bereichen Archi-

tektur-, Bauingenieur-, Bank- und Vermessungswesen und Sachverständige für

den Immobilienmarkt sowie für spezielle Bewertungsfragen. Jedoch dürfen sie

nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft,

für deren Bereich der Gutachterausschuss tätig ist, beschäftigt sein

(vgl. § 192 Abs. 3 BauGB).

Zu der Entstehung des Bedürfnisses nach einer objektiven Marktbeobachtung in

der Vergangenheit, ist die Aufhebung des Verbotes von Preiserhöhungen im Jahr

1960 als ein Auslöser anzuführen. Außerdem spielte die Aufhebung kriegs- und

wiederaufbaubedingter Beschränkungen deutscher Bodenmärkte eine wichtige

Rolle. Die daraus resultierenden Entwicklungen versuchte der Gesetzgeber erst-

mals mit dem Bundesbaugesetz aus dem Jahr 1960 zu korrigieren. Die Haupt-

motive für die Einrichtung von Gutachterausschüssen lagen in der Sicherung der

Transparenz des Grundstücksmarktes und der Bereitstellung wertermittlungsrele-

vanter Daten für rechtssichere Bewertungen. (vgl. Kleiber 2010: 342-343) Ver-

äußerer und Erwerber von Immobilien sollen, in Unkenntnis der Wertverhältnisse

auf dem Immobilienmarkt, vor Benachteiligung geschützt werden. Gerade der Bo-

denmarkt stellte sich in der Vergangenheit hauptsächlich als Verkäufermarkt dar.

Das bedeutet, dass die Preisbildung vor allem durch die Verkäufer bestimmt wer-

den konnte, da sie einen Informationsvorsprung über den Markt besaßen. Daher

sollte ihrer starken Position entgegengewirkt werden. (vgl. Dietrich und Voß in:

Ernst et. al., BauGB, § 192, Rn.10-11)

Für die Arbeit des Gutachterausschusses sind insbesondere die §§ 192-

199 BauGB, die ImmoWertV und die Gutachterausschussverordnung mit ihren

länderspezifischen Ausprägungen und Bezeichnungen relevant. Die Aufgaben ei-


28

nes Gutachterausschusses bestehen in der Erstellung von Verkehrswertgutachten

und Gutachten über die Höhe von Entschädigungen, die mit Rechtsverlusten auf-

treten, z.B. bei Enteignung. Des Weiteren gehören die Ermittlung von Bodenricht-

werten, die Erteilung von Bodenrichtwertauskünften und die Ermittlung sonstiger

zur Wertermittlung erforderlichen Daten, wie Kapitalisierungszinssätze, zu ihren

Aufgaben. (vgl. § 193 BauGB)

Die Veröffentlichung der zu ermittelnden Daten wird jeweils in den Landesverord-

nungen geregelt (vgl. § 199 Abs. 2 Nr.4). Auf kommunaler und teilweise auch auf

regionaler Ebene stellen die Gutachterausschüsse oftmals Marktberichte im jährli-

chen Turnus zur Verfügung. In den Bundesländern, Niedersachsen, Nordrhein-

Westfalen, Rheinland-Pfalz, Hessen, Brandenburg, Thüringen, Sachsen-Anhalt

geben Obere Gutachterausschüsse Marktberichte auf Landesebene heraus. In der

Regel sind die Marktberichte nicht kostenlos zu beziehen, sondern müssen ent-

geltlich erworben werden.

Der Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse (AK-

OGA) in der Bundesrepublik Deutschland erstellt im zweijährigen Zyklus den Im-

mobilienmarktbericht Deutschland, welcher 2010 erstmals erschien. Er trägt die

erhobenen und ausgewerteten Daten der Gutachterausschüsse und Oberen Gut-

achterausschüsse zusammen und stellt diese auf Bundesebene dar, wodurch ein

Vergleich zwischen den einzelnen Ländern gezogen werden kann. Der Immobi-

lienmarktbericht Deutschland soll ebenfalls dazu beitragen, eine höhere Transpa-

renz auf dem Grundstücksmarkt zu realisieren.

5.2 Wertermittlungsverfahren

Für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken stellt die ImmoWertV drei Ver-

fahren zur Verfügung: das Vergleichs-, das Ertrags- und das Sachwertverfahren.

Abhängig von den Eigenschaften des zu bewertenden Objektes, kann ein einzel-

nes Verfahren oder eine Kombination verwendet werden. Ausschlaggebend sind

die Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Hierbei ist entscheidend,

wie Käufer und Verkäufer auf einem vollkommenen Markt das Objekt bewerten

würden. So kann für ein Mehrfamilienhaus der ökonomische Wert im Vordergrund

stehen, während bei einem Einfamilienhaus der Herstellungspreis für den Käufer

von Bedeutung ist. Des Weiteren sind sonstige Umstände, wie die zur Verfügung


29

stehenden Daten, bei der Wahl des Verfahrens zu berücksichtigen.

(vgl. § 8 Abs. 1 ImmoWertV) Die Aufzählung der Verfahren in der ImmoWertV ist

jedoch nicht abschließend zu deuten. So können auch sonstige Wertermittlungs-

verfahren herangezogen werden, wenn diese das Marktgeschehen besser be-

schreiben (vgl. Kleiber 2010: 942-943).

Allen Verfahren gleich ist, dass in ihrem Verlauf zuerst allgemeine Wertverhältnisse

auf dem Grundstücksmarkt, die so genannte Marktanpassung und dann für das zu

bewertende Grundstück, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu

berücksichtigen sind (vgl. § 8 Abs. 2 ImmoWertV). Der Verkehrswert bestimmt sich

aus der abschließenden Würdigung der Aussagekräftigkeit des Ergebnisses

(vgl. § 8 Abs. 1 ImmoWertV).

Das Vergleichswertverfahren ist in § 15 ImmoWertV geregelt. Es zielt darauf ab,

das zu bewertende Objekt mit tatsächlich gehandelten Objekten zu vergleichen.

Hierzu werden Kaufpreise von Immobilien benötigt, die in den wertbeeinflussen-

den Merkmalen der zu bewertenden Immobilie ähneln. Wenn diese in der gleichen

Lage nicht vorhanden sind, können auch passende Immobilien aus anderen Ge-

bieten herangezogen werden. Verkäufe zu anderen Wertermittlungsstichtagen

müssen mit Indexreihen, Immobilienverkäufe mit anderen Merkmalen durch Um-

rechnungskoeffizienten angepasst werden. Aufgrund der Tatsache, dass jede Im-

mobilie individuell ist, kann es schwierig sein, geeignete Vergleichspreise zu fin-

den. Auch wird dieselbe Immobilie in der Regel selten verkauft, so dass sich auch

nicht aus früheren Verkäufen Rückschlüsse ziehen lassen. Daher kann dieses Ver-

fahren am ehesten auf Immobilien angewandt werden, die sich nicht erheblich un-

terscheiden und in größerer Zahl gehandelt werden. Hierzu gehören zum einen

unbebaute Grundstücke, aber auch der Bodenanteil an bebauten Grundstücken.

Des Weiteren ist es möglich, Eigentumswohnungen oder Häuser des Individuellen

Wohnungsbaus im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Anstelle von Vergleichs-

preisen besteht die Möglichkeit, mit Hilfe von Gebäude- und Ertragsfaktoren, die

aus der Kaufpreissammlung abgeleitet werden, einen Vergleichswert zu ermitteln

(vgl. § 15 Abs. 2 ImmoWertV).

Das Ertragswertverfahren nach den §§ 17-20 ImmoWertV stellt auf die verzinsten

Einnahmen ab. Es berücksichtigt die „wirtschaftlichen Überlegungen eines Inves-

tors“ (Schlicht und Gehri 2007: 77) und eignet sich daher vor allem für Renditeob-


30

jekte wie Mietwohnungshäuser, Geschäftshäuser oder Industriebetriebe

(vgl. Kleiber 2010: 1523 - 1524). Hierzu wird der Reinertrag, der sich aus den er-

zielten Erträgen und den nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ergibt, über

die Zeit kapitalisiert, die die Immobilie noch nutzbar ist. Dabei wird der Liegen-

schaftszinssatz, auch Kapitalisierungszinssatz genannt, verwendet. Dieser gibt an,

wie Verkehrswerte ortsüblich verzinst werden (vgl. § 14 Abs. 3 ImmoWertV).

Das Sachwertverfahren ist in den §§ 21-23 ImmoWertV geregelt. Hier geht es vor

allem um den Wiederherstellungswert einer Immobilie. So werden die Herstel-

lungskosten berechnet und gemäß des Alters und des Zustandes der Immobilie

gemindert. Hierzu werden die Normalherstellungskosten herangezogen. Diese ge-

ben durchschnittliche Quadratmeterkosten für einen Gebäudetyp an. Sofern vom

Gutachterausschuss keine Normalherstellungskosten abgeleitet werden, kann auf

die NHK 2000 zurückgegriffen werden. Die NHK 2000 sind in der Anlage 7 der

WertR aufgeführt. Dies ist eine Auflistung durchschnittlicher Baukosten je Gebäu-

detyp. Für die Anpassung an den Wertermittlungsstichtag werden Preisindizes

benötigt. Darüber hinaus können durch Marktanpassungsfaktoren besondere Ge-

pflogenheiten des lokalen Immobilienmarktes berücksichtigt werden. Das Verfah-

ren findet vor allem bei Häusern des Individuellen Wohnungsbaus Anwendung, da

hier die Herstellungskosten den Kaufpreis maßgeblich beeinflussen.

5.3 Zur Wertermittlung erforderliche Daten

Zu den Aufgaben der Gutachterausschüsse gehört laut § 193 Abs. 5 BauGB ne-

ben der Erstattung von Verkehrswertgutachten und der Führung einer Kaufpreis-

sammlung auch die Ableitung von Bodenrichtwerten und der sonstigen zur Wert-

ermittlung erforderlichen Daten. Diese sind Marktanpassungsfaktoren, zu denen

u.a. die Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren zählen, Indexreihen, Um-

rechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren. Zur Ableitung dieser Daten soll die

Kaufpreissammlung mit einer ausreichenden Anzahl an geeigneten Kaufpreisen als

Grundlage dienen.

Der Bundesgesetzgeber will mit der Verpflichtung zur Führung und Auswertung

der Kaufpreissammlung und der anschließenden Veröffentlichung der wertermitt-

lungsrelevanten Daten mehr Markttransparenz und Rechtssicherheit bei Grund-


31

stückswertermittlungen schaffen. (vgl. AK-OGA 2010: 174) Folgend werden die

jeweiligen zur Wertermittlung erforderlichen Daten aufgeführt und erläutert.

5.3.1 Bodenrichtwerte

In § 196 BauGB werden Bodenrichtwerte als „durchschnittliche Lagewerte für den

Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands“ defi-

niert. Im Grundstücksmarktbericht 2009 des Landes Brandenburg werden Boden-

richtwerte auch als „durchschnittliche Lagewerte bezogen auf den Quadratmeter

Grundstücksfläche für eine Mehrzahl von Grundstücken eines Gebietes (Zone), für

die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen“ (Obe-

rer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Brandenburg 2010: 68)

bezeichnet. Der Bodenrichtwert bezieht sich demnach auf ein Grundstück, dessen

wertbeeinflussende Merkmale für dieses Gebiet typisch sind. (vgl. ebd.) Sie sind

gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV vorrangig im Vergleichswertverfahren zu

ermitteln. Außerdem sind sie laut § 196 Abs. 1 flächendeckend zu bestimmen und

laut Satz 2 für bebaute Gebiete mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben wür-

de, wenn der Boden unbebaut wäre. Bodenrichtwerte dienen als Grundlage bei

der Erstellung von Verkehrswertgutachten und steigern ebenfalls die Transparenz

auf dem Immobilienmarkt, da die Gutachterausschüsse laut § 196 Abs. 3 BauGB

dazu verpflichtet sind, die berechneten Werte zu veröffentlichen und jedermann

auf Verlangen Auskunft zu geben.

5.3.2 Indexreihen

Gemäß § 11 Abs. 1 ImmoWertV sollen „Änderungen der allgemeinen Wertverhält-

nisse auf dem Grundstücksmarkt […] mit Indexreihen erfasst werden“. Laut Abs. 2

bestehen Indexreihen aus „Indexzahlen, die sich aus dem durchschnittlichen Ver-

hältnis der Preise eines Erhebungszeitraums zu den Preisen eines Basiszeitraums

mit der Indexzahl 100 ergeben“. Somit bilden sie „statistische Messzahlen“

(vgl. AK-OGA 2010: 188), deren Berechnung nach geeigneten Modellen erfolgt.

Der Basiszeitraum erhält die Indexzahl 100. Die Indexzahlen des Erhebungszeit-

raumes geben das durchschnittliche Verhältnis der Immobilienpreise bezogen auf

den Basiszeitraum an. Beispielsweise sind die durchschnittlichen Immobilienpreise

mit der Indexzahl 110 höher, die mit der Indexzahl 95 niedriger als die Durch-

schnittspreise im Basiszeitraum. „Die so ermittelte Immobilienpreisindexreihe er-


32

laubt dann die Umrechnung eines Kaufpreises zum Kaufdatum X auf die Wertver-

hältnisse eines bestimmten Stichtags Y (z.B. des Wertermittlungsstichtags)“ (AK-

OGA 2010: 188).

5.3.3 Umrechnungskoeffizienten

Umrechnungskoeffizienten dienen laut § 12 ImmoWertV der Erfassung von „Wert-

unterschiede[n] von Grundstücken, die sich aus Abweichungen bestimmter

Grundstücksmerkmale sonst gleichartiger Grundstücke ergeben, insbesondere

aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung oder der Grundstücks-

größe und -tiefe“.

Häufig wird der Bodenwert durch das Maß der zulässigen baulichen Nutzung wie

bspw. der Anzahl der zulässigen Geschosse beeinflusst. Besonders in dicht be-

bauten Gebieten ist dieser Einfluss groß, da das Recht auf eine intensive Nutzung

eines Grundstückes einen höheren Kaufpreis nach sich zieht.

(vgl. Schlicht und Gehri 2007: 61)

Die Geschossflächenzahl-Umrechnungskoeffizienten (GFZ-Umrechnungskoeffi-

zienten) spiegeln diese Abhängigkeit wider. Diese können ermittelt werden, indem

Kaufpreise bspw. für unbebaute Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser, die

sich bezüglich der GFZ unterscheiden, auf einen bestimmten Grundstückszustand

und den gleichen Stichtag „normiert“ werden. Falls die Gutachterausschüsse kei-

ne eigenen Werte berechnen, sind allgemeine GFZ-Umrechnungskoeffizienten in

den WertR veröffentlicht. (vgl. AK-OGA 2010: 186)

5.3.4 Liegenschaftszinssätze

Da sich die wirtschaftlichen Erträge bei gewerblich genutzten Immobilien aufgrund

der meist sehr langen Nutzungsdauer kaum ermitteln lassen, geht man bei der

Ermittlung des Ertragswertes im Sinne der ImmoWertV von einem „konstanten

Reinertrag aus und berücksichtigt die Dynamik der erwarteten Entwicklung der

Ertragsverhältnisse“ (Schlicht und Gehri 2007: 84), anhand von Liegenschaftszins-

sätzen. (vgl. Schlicht und Gehri 2007: 84)

So sind laut § 14 Abs. 3 ImmoWertV Liegenschaftszinssätze, die „Zinssätze, mit

denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt

marktüblich verzinst werden“. Weiterhin sind Liegenschaftszinssätze „auf der


33

Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für

gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Rest-

nutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens

abzuleiten“ (§ 14 Abs. 3 ImmoWertV). Für unterschiedliche Objektarten ergeben

sich somit abweichende Liegenschaftszinssätze; z.B. für Grundstücke des Indivi-

duellen Wohnungsbaus niedrigere als für Geschäftsgrundstücke (vgl. AK-

OGA 2010: 174). In vielen Gemeinden in Deutschland können die Gutachteraus-

schüsse keine Liegenschaftszinssätze ermitteln, da eine zu geringe Anzahl an ge-

eigneten Kaufpreisen vorliegt. Aus diesem Grund wird häufig eine überregionale

Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes durchgeführt. Voraussetzung hierfür, sind

ein einheitliches Modell zur Erfassung und Auswertung der Kaufpreise, sowie ein-

heitliche Ansätze für die Einflussgrößen. (vgl. Oberer Gutachterausschuss für

Grundstückswerte im Land Brandenburg 2010: 61)

5.3.5 Vergleichsfaktoren

Nach § 13 ImmoWertV sollen Vergleichsfaktoren „der Ermittlung von Vergleichs-

werten für bebaute Grundstücke dienen. Sie sind auf den marktüblich erzielbaren

jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor) oder auf eine sonst geeignete Bezugseinheit, ins-

besondere auf eine Flächen- oder Raumeinheit der baulichen Anlage (Gebäude-

faktor), zu beziehen“.

Diese Faktoren werden abgeleitet, indem Kaufpreise von vergleichbar bebauten

Grundstücken beim Ertragsfaktor durch den Jahresrein- oder Jahresrohertrag, bei

Gebäudefaktoren durch eine geeignete Raum- oder Flächeneinheit geteilt werden

und diese Ergebnisse „einer hinreichend großen Anzahl an Quotienten auf einen

gemeinsamen Stichtag bezogen werden“ (Schlicht und Gehri 2007: 76-77) Ertrags-

faktoren finden bei Ertragswertobjekten, Gebäudefaktoren bei Sachwertobjekten

Anwendung. (vgl. Schlicht und Gehri 2007: 77)

Für Kaufinteressenten einer Immobilie kann anhand der Vergleichsfaktoren einge-

schätzt werden, ob der Kaufpreis für die Immobilie angebracht ist. Gutachter oder

Sachverständige können anhand der Auflistung von Vergleichsfaktoren über eine

Zeit von mehreren Jahrzehnten ablesen, wie sich die Immobilienpreise entwickelt

haben und dementsprechend das zukünftige Preisniveau prognostizieren.


34

5.3.6 Sachwertfaktoren

Um den Sachwert eines Grundstückes zu ermitteln, werden zum Bodenwert, der

Wert der baulichen Anlagen und baulichen Außenanlagen und der Wert der sonsti-

gen Anlagen addiert. Berücksichtigt werden müssen das Alter und besondere ob-

jektspezifische Grundstücksmerkmale, z.B. wirtschaftliche Überalterung, Bau-

mängel und Bauschäden.

Aus verschiedenen Kaufpreisanalysen geht jedoch hervor, dass der ermittelte

Sachwert von bebauten Grundstücken des Individuellen Wohnungsbaus und der

auf dem Grundstücksmarkt erzielte Preis oft voneinander abweichen (vgl. Gutach-

terausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige Wertermitt-

lung in Karlsruhe 2010: 36). Eine Anpassung des Sachwertes an die allgemeine

Marktlage ist durch den Sachwertfaktor möglich, welcher seine gesetzliche Grund-

lage neben dem BauGB im § 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV hat. Der Sachwertfaktor

wird berechnet, indem zunächst verkaufte, bebaute Grundstücke jeweils einer Ob-

jektgruppe zugeordnet und nachbewertet werden. Anschließend wird der nicht

marktangepasste Modellwert mit dem erzielten Kaufpreis verglichen. Der Sach-

wertfaktor lässt sich dann aus den Abweichungen zwischen den Modellwerten und

Kaufpreisen mit Hilfe der Ausgleichungsrechnung berechnen. (vgl. AK-

OGA 2010: 175)


35

6. Verwaltungsstrukturen und gesetzliche Rahmenbedingungen

der Bundesländer

Nach der Föderalismusreform, gesetzlich verankert in Artikel 30 GG, ist die „Aus-

übung der staatlichen Befugnisse und die Erfüllung der staatlichen Aufgaben [...]

Sache der Länder“, sofern das Grundgesetz keine andere Regelung trifft oder zu-

lässt. Dies hat in Bezug auf das Gutachterausschusswesen zur Folge, dass die

Bundesländer für dessen Organisation selbst verantwortlich sind. Die Verwal-

tungsstrukturen, sind demnach nicht einheitlich geregelt und bedürfen im Rahmen

der Projektarbeit einer genaueren Untersuchung. In den einzelnen Bundesländern

sind aufgrund der Selbstorganisation unterschiedliche Verordnungen vorhanden,

die gesetzliche Rahmenbedingungen für die Errichtung von Gutachterausschüssen

vorgeben. Es wird weiterhin untersucht, auf welchen räumlichen Ebenen Gutach-

terausschüsse gebildet werden müssen, ob die Erstellung eines Marktberichtes

gesetzlich vorgeschrieben ist, welche Veröffentlichungsintervalle eingehalten wer-

den müssen und inwiefern inhaltliche Vorgaben vom Gesetzgeber in den jeweiligen

Bundesländern vorhanden sind.

Im Folgenden werden zunächst die Verwaltungsstrukturen der Bundesländer ein-

zeln aufgeführt, um anschließend die gesetzlichen Rahmenbedingungen zu disku-

tieren. Dazu sind die Verordnungen der einzelnen Bundesländer in der Tabelle 1

aufgelistet. Um eine bessere Lesbarkeit des Textes zu ermöglichen, wird darauf

verzichtet, im Fließtext Quellenangaben zu den einzelnen Verordnungen anzuge-

ben. Alle Quellenangaben können, soweit nicht anders deklariert, den einzelnen

Zellen in der Tabelle entnommen werden.

Baden-Württemberg

Im Land Baden-Württemberg sind, aufgrund der Gutachterausschussverordnung,

in nahezu jeder Kommune Gutachterausschüsse eingerichtet. Ein Oberer Gutach-

terausschuss wurde nicht gebildet. Es gibt jedoch einen Arbeitskreis der Ge-

schäftsstellen der Gutachterausschüsse der in der Arbeitsgemeinschaft der Ver-

messungsämter im Städtetag Baden-Württemberg untergebracht ist. Die genauen

Aufgaben und Organisationsbeziehungen sind nach derzeitigem Stand unbekannt.

Das Ministerium für Finanzen und Wirtschaft bildet hier die oberste Verwaltungs-

6. Verwaltungsstrukturen und gesetzliche Rahmenbedingungen der Bundesländer

36

ebene. (vgl. Website Gutachterausschüsse Baden-Württemberg a; vgl. Website

Gutachterausschüsse Baden-Württemberg b)

Bayern

Die Gutachterausschüsse im Freistaat Bayern sind aufgrund der Verordnung über

die Gutachterausschüsse (GutachterausschussV) dezentral organisiert. Sie sind für

die Bereiche der kreisfreien Städte und Landkreise tätig. Die Geschäftsstellen sind

daher bei den kreisfreien Städten und bei den Landratsämtern eingerichtet. Ein

Oberer Gutachterausschuss existiert nicht. Die Gutachterausschüsse in Bayern

unterstehen der Obersten Baubehörde, welche im Bayerischen Staatsministerium

des Innern angesiedelt ist. (vgl. Website Gutachterausschüsse Bayern)

Berlin

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Stadtstaat Berlin ist bei der Se-

natsverwaltung für Stadtentwicklung eingerichtet. Weitere Behörden sind nicht

involviert. (vgl. Website Gutachterausschuss Berlin)

Brandenburg

Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind bei den

Kataster- und Vermessungsämtern der Landkreise oder kreisfreien Städte einge-

richtet. Für den Bereich des Landes Brandenburg wurde zudem ein Oberer Gut-

achterausschuss für Grundstückswerte gebildet. Der Vorsitzende, sein Stellvertre-

ter und weitere ehrenamtliche Mitglieder werden durch das Innenministerium be-

stellt. Die Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses ist bei der Landesve-

rmessung und Geobasisinformation Brandenburg eingerichtet.

(vgl. Website Gutachterausschuss Brandenburg)

Bremen

Im einzigen Zwei-Städte-Staat der Bundesrepublik stellen die Städte Bremen und

Bremerhaven jeweils einen Gutachterausschuss, dessen Geschäftsstellen in Bre-

merhaven beim Vermessungs- und Katasteramt, in Bremen beim Landesamt für

Kataster - Vermessung - Immobilienbewertung - Informationssysteme, angesiedelt

sind. Die oberste Verwaltungsbehörde im Bundesland Bremen ist der Senat für

Umwelt, Bau, Verkehr und Europa. (vgl. Website Bremerhaven, Website Senator

für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa, Website GeoInformation Bremen)


37

Hamburg

In der Hansestadt Hamburg ist die einzige Geschäftsstelle des Gutachteraus-

schusses für Grundstückswerte bei dem Landesbetrieb Geoinformation und Ve-

rmessung eingerichtet. Die Aufsicht hat die Behörde für Stadtentwicklung und

Umwelt und bildet damit das oberste Verwaltungsorgan im Gutachterausschuss-

wesen Hamburgs. (vgl. Website Hamburg a; vgl. Website Hamburg b)

Hessen

Die Gutachterausschüsse in Hessen sind überwiegend bei einem der sieben Ämter

für Bodenmanagement angesiedelt. Die Zuständigkeitsbereiche entsprechen den

Katasterbezirken des Hessischen Landesamtes für Bodenmanagement und Geo-

information. Die übrigen Gutachterausschüsse sind innerhalb der jeweiligen Stadt-

verwaltungen integriert, diese werden explizit in der Gutachterausschussverord-

nung genannt. Die Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobi-

lienwerte des Landes Hessen wurde 2007 beim Landesamt eingerichtet und bildet

die nächsthöhere Verwaltungseinheit. Sie ist zentrale Ansprechstelle für Informati-

onen über die Gesamtheit der Gutachterausschüsse. Die oberste Behörde im Gut-

achterausschusswesen Hessens ist das Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und

Landesentwicklung. (vgl. Website Hessisches Landesamt für Bodenmanagement

und Geoinformation a; vgl. Website Hessisches Landesamt für Bodenmanagement

und Geoinformation b; vgl. Website Hessisches Landesamt für Bodenmanage-

ment und Geoinformation c)

Mecklenburg-Vorpommern

Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind für den Bereich der kreisfreien

Städte und der Landkreise eingerichtet worden. Im Land Mecklenburg-

Vorpommern wird aktuell ein Oberer Gutachterausschuss gebildet, welcher im

Landesamt für innere Verwaltung angesiedelt ist. Das Innenministerium, als obers-

te Verwaltungsbehörde, übt die Rechtsaufsicht über den Oberen Gutachteraus-

schuss aus. (vgl. Website Regierung Mecklenburg-Vorpommern, Website Lande-

samt für innere Verwaltung Mecklenburg-Vorpommern)

Niedersachsen

Die oberste Behörde im Gutachterausschusswesen Niedersachsens ist das nie-

dersächsische Ministerium für Inneres und Sport. Diesem ist das Landesamt für

Vermessung und Geoinformation unterstellt. Die Geschäftsstellen der Gutachter-


38

ausschüsse für Grundstückswerte sind bei dessen Regionalbereichen angesie-

delt. Somit können die Gutachterausschüsse für mehrere Landkreise und kreisfreie

Städte zuständig sein. (vgl. Website Gutachterausschuss Niedersachsen, Website

Ministerium für Inneres und Sport Niedersachsen)

Nordrhein-Westfalen

Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind in

Nordrhein-Westfalen in den Kreisen, kreisfreien Städten und großen kreisangehö-

rigen Städten eingerichtet. Diese unterstehen den Regierungsbezirken Düsseldorf,

Arnsberg, Köln, Münster und Detmold. Der Obere Gutachterausschuss, als

nächsthöhere Verwaltungseinheit, ist bei der Bezirksregierung Düsseldorf ange-

siedelt. Die oberste Behörde im Gutachterausschusswesen ist das Ministerium für

Inneres und Kommunales. (vgl. Website Gutachterausschuss Nordrhein-Westfalen,

Website Ministerium für Inneres und Kommunales Nordrhein-Westfalen)

Rheinland-Pfalz

Gutachterausschüsse gibt es ebenfalls in jeder kreisfreien Stadt und jedem Land-

kreis. Sie bedienen sich der Geschäftsstellen, welche in kreisfreien Städten bei

den behördlichen Vermessungsstellen der kommunalen Gebietskörperschaften, im

Übrigen bei den Vermessungs- und Katasterämtern eingerichtet sind. Der Obere

Gutachterausschuss, angesiedelt beim Landesamt für Vermessung und Geobasis-

information bildet die nebengeordnete Verwaltungsebene. Dessen Mitglieder wer-

den vom Ministerium des Innern und für Sport, als oberste Verwaltungseinheit im

Gutachterausschusswesen in Rheinland-Pfalz, bestellt. (vgl. Website Gutachter-

ausschüsse Rheinland-Pfalz)

Sachsen

Im Freistaat Sachsen sind ebenfalls für den Bereich der Landkreise und kreisfreien

Städte Gutachterausschüsse eingerichtet. Kreisangehörige Städte und Gemeinden

mit mehr als 30.000 Einwohnern können einen Gutachterausschuss einrichten,

sofern die Landesdirektion dem Antrag zustimmt. Diese unterstehen der Rechts-

aufsicht der Landesdirektionen Chemnitz, Leipzig und Dresden sowie des Sächsi-

schen Staatsministeriums des Innern. (vgl. Website Bauen-Wohnen.Sachsen)

Sachsen-Anhalt

Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse haben ihren Sitz im jeweiligen Geo-

leistungsbereich bzw. Regionalbereich des Landesamtes für Vermessung und


39

Geoinformation Sachsen-Anhalt. Die Geschäftsstelle des Oberen Gutachteraus-

schusses ist beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation Sachsen-

Anhalt in Magdeburg eingerichtet. Die höchste Verwaltungsebene ist das Auf-

sichtsreferat des Innenministeriums Sachsen-Anhalt. (Website Landesamt für Ve-

rmessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt, Website Sachsen-Anhalt)

Saarland

Für den Bereich der Landkreise, des Regionalverbandes Saarbrücken und für die

Landeshauptstadt Saarbrücken besteht jeweils ein Gutachterausschuss. Die

nächsthöhere Verwaltungsebene über den Gutachterausschüssen bildet das Lan-

desamt für Kataster-, Vermessungs- und Kartenwesen, welches die Zentrale Ge-

schäftsstelle der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte des Saarlandes

stellt. Das Ministerium für Umwelt, Energie und Verkehr ist die oberste Verwal-

tungseinheit. (vgl. Website Saarland a; vgl. Website Saarland b)

Schleswig-Holstein

Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse sind bei den Verwaltungen der

Kreise bzw. der kreisfreien Städte eingerichtet. Durch Vertrag können diese Auf-

gaben auf Katasterämter übertragen werden. In Schleswig-Holstein wurde diese

Möglichkeit in mehreren Kommunen wahrgenommen. Ein Oberer Gutachteraus-

schuss wurde in Schleswig-Holstein nicht gebildet. Die oberste Verwaltungseinheit

bildet das Innenministerium, dem das Landesamt für Vermessung und Geoinfor-

mation Schleswig-Holstein unterstellt ist. (vgl. Website Gutachterausschüsse

Schleswig-Holstein; vgl. Website Schleswig-Holstein)

Thüringen

In Thüringen gibt es für jeden Landkreis und jede kreisfreie Stadt einen Gutachter-

ausschuss für Grundstückswerte. Die Geschäftsstelle des Oberen Gutachteraus-

schusses ist beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation eingerichtet.

Die Geschäftsstellen der örtlichen Gutachterausschüsse sind der Oberen Katas-

terbehörde, den Katasterbereichen des Thüringer Landesamtes für Vermessung

und Geoinformation, zugeordnet. Diese untersteht dem Ministerium für Bau, Lan-

desentwicklung und Verkehr, der obersten Katasterbehörde. (vgl. Website Thürin-

gen a; vgl. Website Thüringen b)


40

Abb. 6: Organisation der Gutachterausschüsse

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage von Website Intergeo

Nachdem die genauen Verwaltungsstrukturen der einzelnen Bundesländer erörtert

wurden, gibt die aufgeführte Grafik (Abb. 6) einen abschließenden Überblick über

die Organisation des Gutachterausschusswesens in Deutschland. In den meisten

Bundesländern werden die Gutachterausschüsse für den Bereich der Landkreise,

kreisfreien und kreisangehörigen Städte gebildet. Lediglich in Niedersachsen und

Sachsen-Anhalt sind es die überregionalen Vermessungs- und Katasterbehörden.

Weitere Ausnahmen bilden Baden-Württemberg und Bremen als Bundesländer, in

denen jede Gemeinde einen Gutachterausschuss zu bilden hat. In Baden-

Württemberg resultieren daraus oftmals kleine Zuständigkeitsbereiche mit perso-

nell unterbesetzten sowie nicht ausreichend qualifizierten Gutachterausschüssen

(vgl. Kapitel 8). Jedoch ist es nach der GAusschV möglich, einen gemeinsamen

Ausschuss mit benachbarten Gebietskörperschaften zu bilden. In Brandenburg,


41

Nordrhein-Westfalen, Sachsen sowie Thüringen ist diese Möglichkeit ebenfalls

vorhanden. Diese Option wird durch die einzelnen Gutachterausschüsse oftmals

praktiziert. (vgl. Kapitel 8) In den Stadtstaaten Berlin und Hamburg existiert nur ein

Gutachterausschuss für das gesamte Landesgebiet.

Gemäß § 198 Abs. 1 BauGB, ist es vorgeschrieben für den Bereich einer oder

mehrerer höherer Verwaltungsbehörden einen Oberen Gutachterausschuss bzw.

eine Zentrale Geschäftsstelle einzurichten. Dies ist jedoch nur nötig, wenn in dem

Bereich der höheren Verwaltungsbehörde mehr als zwei Gutachterausschüsse

vorhanden sind. Diese Anwendung findet demnach für die Stadtstaaten keine

Verwendung, weswegen sich keine Vorschriften in den zugehörigen Verordnungen

befinden. Der Tabelle kann entnommen werden (vgl. Tab.1 Spalte Oberer Gutach-

terausschuss / Zentrale Geschäftsstelle durch Verordnung vorgeschrieben), dass

für die Bundesländer Brandenburg, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen,

Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, das Saarland sowie Thüringen, zusätzlich zum

BauGB, gesetzliche Rahmenbedingungen zur Einrichtung eines Oberen Gutach-

terausschusses bzw. einer Zentralen Geschäftsstelle in den jeweiligen Verord-

nungen vorhanden sind.

Die Erstellung von Marktberichten ist in fast allen Bundesländern vorgeschrieben

(vgl. Tab. 1 Spalte Marktbericht vorgeschrieben). Lediglich in Baden-Württemberg,

Bayern und Schleswig-Holstein sind die Gutachterausschüsse gesetzlich nicht

dazu verpflichtet, Marktberichte zu erstellen und zu veröffentlichen. Die Bundes-

länder Rheinland-Pfalz und Sachsen nehmen jedoch eine Sonderstellung ein. Im

Ersteren müssen laut GAVO des Landes Rheinland-Pfalz Marktberichte erstellt

werden, sofern dies wegen der Besonderheit des örtlichen Grundstücksmarktes

erforderlich ist. Gutachterausschüsse in Sachsen können laut SächsGAVO Markt-

berichte erstellen, sind jedoch nicht explizit dazu verpflichtet. Dementsprechend

finden sich in diesen Ländern keine Angaben zu den Veröffentlichungsintervallen

(vgl. Tab.1 Spalte Veröffentlichungsintervalle). In Mecklenburg-Vorpommern,

Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen sind in den Verordnungen ebenfalls keine

Vorschriften vorhanden. Alle anderen Bundesländer, ausgenommen Rheinland-

Pfalz und das Saarland, publizieren Marktberichte im jährlichen Turnus. In Rhein-

land-Pfalz sind Landesmarktberichte alle zwei Jahre zu veröffentlichen. Grund-

stücksmarktberichte werden in der GAVO nicht erwähnt. Gutachterausschüsse im


42

Saarland müssen alle zwei Jahre einen Marktbericht publizieren. Ferner verfügen

die Verordnungen in einigen Bundesländern über inhaltliche Vorgaben bezüglich

der Marktberichtserstellung (vgl. Tab. 1 Spalte Inhaltliche Vorgaben). So sind in

Berlin und Bremen die Gutachterausschüsse dazu angehalten, die Verhältnisse auf

den Teilmärkten gesondert darzustellen. In den Bundesländern Hessen,

Nordrhein-Westfalen, Saarland sowie Thüringen müssen Marktberichte Informati-

onen bezüglich der Umsatz- und Preisentwicklung beinhalten. Im Land Branden-

burg sind Feststellungen über den Grundstücksmarkt, insbesondere über Umsatz-

und Preisentwicklung und die sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Da-

ten zusammen zu fassen. Gutachterausschüsse in Mecklenburg-Vorpommern

müssen in ihren Marktberichten zusätzlich zur Umsatz- und Preisentwicklung die

Verhältnisse auf den Teilmärkten gesondert darstellen. Eine ähnliche inhaltliche

Vorgabe existiert in Sachsen-Anhalt. In Niedersachsen müssen Marktberichte In-

formationen, die für die Transparenz des Grundstücksmarktes erheblich sind und

sonstige zur Wertermittlung erforderlichen Daten, beinhalten. Zusätzlich müssen

die Gutachterausschüsse Übersichten über die Bodenrichtwerte in den Berichten

publizieren. In den Ländern Hamburg, Rheinland-Pfalz und Sachsen, die gesetzlich

dazu verpflichtet sind einen Marktbericht zu erstellen, müssen keine Mindestan-

forderungen erfüllt werden.

Aus dieser Beschreibung wird ersichtlich, dass jeder Gutachterausschuss ver-

schiedenen gesetzlichen Rahmenbedingungen unterworfen ist. Zwar sind in eini-

gen Bundesländern Parallelen vorhanden, dennoch könnten insbesondere die Un-

terschiede einen Einfluss auf die Qualität von Marktberichten ausüben. Die Mehr-

zahl der Länder muss in Landkreisen und kreisfreien Städten einen Gutachteraus-

schuss bilden. Obere Gutachterausschüsse bzw. Zentrale Geschäftsstellen sind

nur in der Hälfte aller Bundesländer, zusätzlich zum BauGB, in den Verordnungen

vorgeschrieben. Dennoch sind fast alle Gutachterausschüsse dazu verpflichtet,

Marktberichte zu erstellen und zu publizieren. Von den Ländern, die diesbezüglich

eine Vorschrift in den Verordnungen besitzen, muss ein Marktbericht größtenteils

im jährlichen Turnus erstellt werden. Jedoch muss erwähnt werden, dass die Ver-

ordnungen in den Bundesländern teilweise nicht auf dem aktuellsten Stand der

Bundesgesetzgebung sind und demnach in Zukunft novelliert werden müssten,

sodass auch in den Bundesländern, in denen kein Oberer Gutachterausschuss

bzw. kein Marktbericht gefordert ist, eine Anpassung der Gesetzgebung erfolgt.


43

Besonders die Stellung von Baden-Württemberg muss gegenwärtig als Ausnahme

hervorgehoben werden. Die GAusschV sieht, anders als in allen anderen Flächen-

ländern, vor, dass jede Gemeinde, unabhängig von der jeweiligen Größe, einen

Gutachterausschuss einrichten soll, jedoch kann diese Aufgabe einer Verwal-

tungsgemeinschaft übertragen werden. Das heißt, dass mehrere kleine Gemeinden

zusammen einen Gutachterausschuss bilden können. Davon wird aber nur in sel-

tenen Fällen Gebrauch gemacht. Ferner finden sich keine Angaben zur Einrichtung

eines Oberen Gutachterausschusses bzw. einer Zentralen Geschäftsstelle. Darü-

ber hinaus sind keine gesetzlichen Vorgaben zur Erstellung eines Marktberichtes,

zum Veröffentlichungsintervall oder zu inhaltlichen Vorgaben vorhanden. Im Kapi-

tel Grundlagen der Marktberichtanalyse und Auswertung der Marktberichte wird

dargestellt, inwiefern diese Rahmenbedingungen Effekte auf die Rücklaufquote

und die Analyse haben.


44

Tab. 1: Gesetzliche Rahmenbedingungen zur Bildung von Gutachterausschüssen auf Basis der Länderverordnungen

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der Länderverordnungen


44

45

7. Experteninterviews

Mit Hilfe von Experteninterviews sind Informationen bzw. Meinungen über die

Transparenz auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt und über den behandel-

ten Themenkomplex gesammelt worden. Das Experteninterview ist eine qualitative

Forschungsmethode, bei der ein Experte als Quelle zur Erschließung der zu erfor-

schenden Sachverhalte zur Verfügung steht. Ein Experte ist Angehöriger einer

Funktionselite, welcher aufgrund seiner Position über besondere Informationen

verfügt und dessen spezifisches Wissen für die Untersuchung relevant ist.

(vgl. Gläser und Laudel 2009: 11-13)

Für Experteninterviews konnten drei Gesprächspartner aus den unterschiedlichen

Akteursfeldern des Maklers, Sachverständigen und Wissenschaftlers gewonnen

werden. Interviewt wurden Dipl.-Ing. Franziska Roxlau, Geschäftsführerin von En-

gel & Völkers Witten-Herdecke-Hagen, Rolf Schubert, öffentlich-bestellter Sach-

verständiger für Immobilienbewertung der IHK zu Köln, sowie Dipl.-Ing. René

Gudat, Wissenschaftlicher Mitarbeiter des Geodätischen Institutes Hannover.

Die Wahl von Herrn Gudat als Interviewpartner erfolgte aufgrund einer Publikation

in der Zeitschrift fub-Flächenmanagement und Bodenordnung. Diese handelt von

Markttransparenz und Marktinformationen und trägt den Titel „Transparenz am

Grundstücks- und Immobilienmarkt - amtliche und gewerbliche Marktinformatio-

nen“.

Zur Durchführung der Interviews standen drei verschiedene Formen zur Auswahl.

Es gibt das vollstandardisierte Interview, bei dem die Fragen und Antwortmöglich-

keiten für jedes Interview exakt gleich sind. Daneben gibt es das nicht-

standardisierte Interview, bei dem weder Fragen noch Antworten vorgegeben sind

und das teil-standardisierte Interview, auch Leitfragen-Interview genannt. Letzteres

erschien für die Projektarbeit als die geeignetste Form. Der Vorteil in diesem Vor-

gehen liegt zum einen in der Vergleichbarkeit der Antworten, welche aufgrund ge-

meinsamer Themenbereiche und Oberfragen besteht. Zum anderen kann durch

die nicht fest vorgegebene Struktur individuell auf die Gesprächspartner einge-

gangen und jeweils passende Fragen gestellt werden. (vgl. Mayring 2002: 114)


46

Zur Analyse der Interviews mussten die aufgezeichneten Gespräche verschriftlicht

und anschließend die gegebenen Antworten in paraphrasierter Form den einzelnen

Fragen aus dem Interviewleitfaden zugeordnet werden.

7.1 Interviewleitfaden

Im Folgenden wird auf den Interviewleitfaden und die Fragenkomplexe mit ihren

konkreten Oberfragen näher eingegangen. Zur Einführung eines jeden Expertenin-

terviews wurden neben der Vorstellung der Projektarbeit Sondierungs- bzw. Ein-

führungsfragen gestellt, welche abhängig von der jeweiligen Tätigkeit und Funktion

des Interviewpartners sind. Neben den Fragen aus dem Leitfaden konnten die In-

terviewgruppen weitere, auf den jeweiligen Experten zugeschnittene, Fragen stel-

len. Zum Abschluss oder im Verlauf des Interviews wurde um weitere Anregungen

und Literaturempfehlungen gebeten.

Der Interviewleitfaden enthält drei Fragenkomplexe mit entsprechenden Oberfra-

gen. Die jeweiligen Unterfragen zielen auf die Beantwortung der einzelnen Ober-

fragen ab. Dabei dienen die Unterfragen dazu, entweder bei Abweichung von der

eigentlichen Oberfrage je nach Erfordernis eingesetzt oder bereits am Anfang zur

Erklärung der Oberfrage gestellt zu werden. Die Fragenkomplexe mit den jeweili-

gen Oberfragen sind wie folgt aufgebaut:

Abb. 7: Fragenkomplex 1 – Marktinformationen auf dem Immobilienmarkt



47

Zunächst wird in diesem Fragenkomplex die genauere Definition von Marktinfor-

mationen erörtert, da diese für die Markttransparenz eine wichtige Rolle spielen.

Die selbst erstellte Definition wurde zusammen mit dem Experten diskutiert. Ne-

ben der eher theoretischen Diskussion ging es darum zu erfahren, wer Anbieter

und Nachfrager von Marktinformationen sind. Allerdings wurde bis zum Zeitpunkt

der Interviews hauptsächlich nach Anbietern von Marktinformationen gesucht.

Durch das Expertengespräch sollte die erarbeitete Liste u.U. ergänzt werden.

Des Weiteren wurden die qualitätsrelevanten Aspekte der Marktinformationen de-

taillierter besprochen, um diese bei der späteren Auswertung der Berichte berück-

sichtigen zu können. Durch Überlegungen und gestützt durch einen Aufsatz von

René Gudat und Winrich Voß (vgl. Gudat und Voß 2009) wurden bereits im Vorfeld

erste Merkmale herausgearbeitet. Diese galt es im Gespräch zu überprüfen. Die

Anregungen sollten in die Gewichtung der Auswertungskriterien für die Marktbe-

richte einfließen.

Abb. 8: Fragenkomplex 2 – Markttransparenz auf dem Immobilienmarkt


Im zweiten Fragenblock wurde der Kernpunkt der Arbeit - die Messung der Markt-

transparenz - diskutiert. Wie bei Marktinformationen wurde zunächst die allgemei-

ne Begriffsdefinition für Markttransparenz angesprochen. Die der Arbeit zugrunde


48

liegende Definition, ist mit den Experten diskutiert worden. In der Literatur wird

Markttransparenz, neben der akteursbezogenen Perspektive, auch als feste Größe

eines Marktes betrachtet. Da es jedoch zur Situation der Markttransparenz auf

dem deutschen Immobilienmarkt verschiedene Äußerungen gibt, sollte die Mei-

nung des Gesprächspartners eingeholt werden. Hierzu sollten Veränderungen des

entsprechenden Marktes besprochen werden. Neben einem allgemeinen Hinter-

grund zu diesem Thema ließe sich durch die Erkenntnisse, die im Gespräch ge-

wonnen werden können, das Verhalten von Akteuren deuten, die durch bestimmte

Aktionen auf die Markttransparenz einwirken. In einer weiteren Frage ging es um

die Messbarkeit der Markttransparenz. So sollte zuerst die Meinung erfragt wer-

den, ob es überhaupt sinnvoll, bzw. machbar wäre, die Transparenz auf Immobi-

lienmärkten zu messen, um danach Pro und Contra abzuwägen. Das Ziel, die

Messung der Transparenz auf dem Immobilienmarkt, sollte von den Experten kri-

tisch bewertet und möglicherweise sinnvolle Indikatoren genannt werden. Falls

den Experten Methoden der Messbarkeit bekannt waren, insbesondere in Form

von Indizes, wurden diese bei der weiteren Projektarbeit berücksichtigt.

Abb. 9: Fragenkomplex 3 - Akteure


Da die Markttransparenz aus der Sicht der einzelnen Akteure betrachtet wurde,

widmet sich der letzte Fragenkomplex den verschiedenen Anbietern und Nachfra-

gern von Marktinformationen. Ein Ziel war es zu untersuchen, inwieweit Markt-

transparenz wünschenswert ist. Zuerst sollte die generelle Meinung der Ge-

sprächspartner erfragt werden, um diese später auf einzelne Akteure des gleichen


49

Tätigkeitsbereiches zu beziehen. So profitieren einige Akteure von einer hohen

Markttransparenz, während es anderen Akteuren in ihrem Handeln möglicherweise

schadet. Daher sollen die Motive der Veröffentlichungen beleuchtet und somit

Rückschlüsse ermöglicht werden, um die Beweggründe einzelner Herausgeber

besser einschätzen zu können.

Nach der Durchführung aller Experteninterviews, wurden die Aussagen der Exper-

ten, die gleichzeitig Akteure auf dem Immobilienmarkt sind, untereinander vergli-

chen. Diese neu gewonnenen Informationen geben einen Überblick über die Posi-

tionen unterschiedlicher Akteure und ggf. über kontroverse Aussagen und Mei-

nungen.

7.2 Ergebnisse der Interviews

Die zusammengetragenen Interviewantworten (s. Anhang) der drei verschiedenen

Experten werden neben dem Vergleich, hinsichtlich weiterer Aspekte untersucht.

Dabei entsprechen die folgenden Zusammenfassungen sinngemäß den Aussagen

der Interviewpartner. Zum einen werden die Antworten nach einem Erkenntnisge-

winn für die zugrunde liegende Arbeit durchleuchtet. Wertvolle Hinweise und In-

formationen, an die nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand gelangt werden

kann, zählen zu dieser Kategorie. Zum anderen werden einige Expertenmeinungen

an den Forschungsergebnissen und wissenschaftlichen Vorgehensweisen der Pro-

jektarbeit reflektiert. Ein weiterer Schritt ist das Aufzeigen von Auffälligkeiten inner-

halb der Interviewantworten. Damit sind Aussagen gemeint, die eine besondere

Sichtweise darstellen oder gewisse Fakten hervorheben. Diese Methode führt zu

den Ergebnissen, die im Folgenden in der Reihenfolge der Interviewfragen aufge-

führt werden.

Bezüglich der Frage, was Marktinformationen für den gefragten Experten sind,

unterscheiden sich die Aussagen dahingehend, dass unterschiedliche Zusatzin-

formationen gegeben werden. Marktinformationen sind nach Aussage von Herrn

Schubert sämtliche Informationen, die den Immobilienmarkt beschreiben. Ähnlich

äußert sich Herr Gudat, der alle veröffentlichten Marktdaten dazu zählt. Er weist

aber darauf hin, dass sich die einzelnen Akteure zu sehr auf ihren Tätigkeitsbereich

beschränken und sich somit der Nutzen von Marktinformationen auf bestimmte

Teilmärkte begrenzt.


50

Frau Roxlau erachtet in erster Linie genaue Marktinformationen als bedeutsam.

Dabei spricht sie von differenzierteren Informationen auf Stadtbezirks- oder Stra-

ßenebene. Genannt werden bspw. Straßenkarteien mit einer Liste der Häuser in-

klusive der Exposés.

Ein wichtiger Hinweis von Herrn Gudat bei dieser Frage ist, dass viele Informatio-

nen auch in verschiedenen Datenbanken zu finden sind, worüber das BBSR eine

Übersicht erstellt hat. Erwähnt werden des Weiteren privatwirtschaftliche Unter-

nehmen, welche ebenfalls Informationen weitergeben. Beispiele hierfür sind das

internationale Netzwerk „Investment Property Databank“, welches Daten der offe-

nen Immobilienfonds sammelt und die BulwienGesa AG, welche eine eigene Da-

tenbank führt, die sich aus Informationen durch Telefonaten mit Maklern, Samm-

lung von Zeitungsanzeigen und Daten von Gutachterausschüssen zusammensetzt.

Ein Unterschied ist auch bei der Frage nach den Qualitätsmerkmalen von Marktin-

formationen zu erkennen. Während Herr Schubert die Qualität an allgemeineren

Merkmalen wie Aktualität und Herkunft der Daten festmacht, geht es Frau Roxlau

in erster Linie um den Detaillierungsgrad der Informationen. Genaue Angaben über

die gehandelte Immobilie wie Alter, Größe, Sanierungsstand, etc. sind für sie von

hoher Bedeutung.

Wichtig in diesem Fragenblock ist die Feststellung, dass die von Herrn Schubert

erwähnten Qualitätsmerkmale von Marktinformationen - Aktualität und Datenher-

kunft - sich mit den herausgearbeiteten Qualitätskriterien der Projektarbeit über-

schneiden.

Eine weitere Gemeinsamkeit mit den Ergebnissen der Projektarbeit zeigt sich in

der Antwort auf die Oberfrage „Wie definieren Sie Markttransparenz?“. Die von

Herrn Gudat aufgestellte Definition deckt sich mit der vom Projekt erarbeiteten.

Hingegen bezieht Frau Roxlau die Markttransparenz eher auf die persönliche Di-

mension. Neben den objektiven Kennziffern über die Marktlage besitzt der subjek-

tive Faktor, also die persönlichen Einschätzungen über den Marktwert einer Im-

mobilie für sie hinsichtlich der Immobilie ein hohes Gewicht. Sie hält daher eine

Kombination aus messbaren Marktdaten und subjektiven Einschätzungen für

transparenzfördernd.


51

Abschließend bleibt in diesem Fragenblock festzuhalten, dass die Experten die

projekteigene Definition der Markttransparenz für sinnvoll erachten. Lediglich der

Hinweis von Herrn Schubert, die Definition um den Begriff der Repräsentativität zu

erweitern, stellt eine Ergänzung dar. Jedoch wurde dieser Punkt bereits dem Krite-

rium Qualität untergeordnet.

Eine Gemeinsamkeit herrscht bei den Aussagen zu der Frage, wie transparent die

Experten den deutschen Immobilienmarkt einschätzen. Für Frau Roxlau und Herrn

Schubert steht fest, dass sich der deutsche Immobilienmarkt zumindest für einen

Marktexperten sehr transparent gestaltet. Dieser besäße Kenntnisse über das

Marktgeschehen und könne mit den zur Verfügung stehenden Marktinformationen

sehr gut arbeiten.

Bezüglich des privaten Akteurs unterscheiden sich die Meinungen der Experten

geringfügig. Während Frau Roxlau den Markt für diesen Akteur durch die Gutach-

terausschüsse und deren veröffentlichten Marktberichte und Bodenrichtwerte als

transparent ansieht, ist laut Herrn Schubert der Markt so intransparent, dass auf

Sachverständige nicht verzichtet werden kann.

Von Bedeutung ist bei diesem Thema des Weiteren das Statement von Frau

Roxlau, dass ausländische Investoren nicht durch einen intransparenten Markt

davon abgehalten würden, in Deutschland zu investieren. Der Grund läge vielmehr

darin, dass der deutsche Immobilienmarkt eine hohe Beständigkeit bzw. geringe

Schwankungen aufweist. Die damit einhergehenden geringen Renditeerwartungen

bilden wenig Anreiz für ausländische Investoren in Deutschland zu investieren.

Bei der Frage, ob Markttransparenz messbar ist, sind sich die Experten einig, dass

dies sehr schwierig bzw. unmöglich ist. Als Grund wird angeführt, dass der Immo-

bilienmarkt ein unvollkommener Markt ist (vgl. Kapitel 3.2). Persönliche negative

Erfahrungen bei dem Versuch einer Transparenzmessung, dienen Herrn Gudat

zudem als Bestätigung dieser These.

Bezüglich der bekannten Transparenz-Messmethoden ist Herr Gudat der Meinung,

dass der Jones Lang LaSalle Global Real Estate Transparency Index eine ungeeig-

nete Arbeitsgrundlage darstellt, da er auf subjektiven Expertenmeinungen beruht

und keinerlei Hintergrundinformationen über die Bewertungsweise zu erhalten

sind. Ein weiterer Index, den Herr Gudat erwähnt, ist das Transparenzranking der


52

Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds GmbH (DEGI) als Pendant zum Jones

Lang LaSalle Real Estate Transparency Index. Jedoch wurde im Zuge der Recher-

chen festgestellt, dass es sich dabei um einen Marktdatenverfügbarkeitsindex

handelt und dass dieses Unternehmen die Arbeit diesbezüglich eingestellt hat,

also keine aktuellen Studien verfügbar sind.

Welche Akteure auf welche Weise Markttransparenz schaffen, wird von den Exper-

ten unterschiedlich beantwortet. Frau Roxlau nennt die Banken, die ebenfalls

durch Herausgabe von Marktberichten Transparenz fördern. Die von Herrn Schu-

bert aufgezählten Akteure decken sich mit denen des Projektes. Herr Gudat zählt

Unternehmen und Verbände auf, welche durch Herausgabe von Marktinformatio-

nen Markttransparenz schaffen. Beispielsweise nennt er das

Researchunternehmen BulwienGesa AG, welches oft für die Wirtschaftsförderung

von manchen Städten als Dienstleister fungiert. Der von diesem Unternehmen er-

stellte Marktbericht wird dann von der Wirtschaftsförderung der Stadt herausge-

geben, um für den eigenen Standort zu werben.

Das Motiv bei der Herausgabe von Marktinformationen sei laut Herrn Gudat in aller

Regel Eigeninteresse, außer bei Gutachterausschüssen, welche dabei ihren ge-

setzlichen Aufgaben nachgehen. So wird ein herausgegebener Marktbericht bspw.

als Marketinginstrument einer Stadt oder als zusätzlicher Verkaufsfaktor und

Wettbewerbsvorteil gesehen. Denn dadurch wird in der eigenen Stadt Transparenz

geschaffen und z.B. ein überregional agierender Investor angelockt. Des Weiteren,

weist Herr Schubert auf den Makler hin, der ebenfalls aus Eigeninteresse handelt

und versucht, Immobilien zu vermitteln. Er bezeichnet dies als eine Art Marketing,

wenn ein Makler oder eine Maklervereinigung einen Marktbericht herausgibt und

die Kaufpreise von Immobilien bewusst hoch darstellt.

Das Thema Datenschutz wird in der abschließenden Frage, welche datenschutz-

rechtlichen Probleme bei der Herausgabe von Marktinformationen auftreten, mit

Skepsis betrachtet. Herr Gudat zeigt die Unterschiede in den rechtlichen Rahmen-

bedingungen diesbezüglich zwischen den USA und Deutschland auf. Während

man in den USA objektbezogene Informationen wie Kaufpreise oder Eigentums-

verhältnisse im Internet herausfinden kann, ist dies in Deutschland undenkbar. Oft

sei dies in den Ländern wie den USA oder Schweden darauf zurückzuführen, dass

die öffentliche Hand sehr aktiv Daten sammelt und zur Verfügung stellt. Deswegen


53

könnten auch die privaten Teilnehmer Daten weiterverarbeiten. Herr Schubert

spricht in Deutschland über die Diskrepanz zwischen dem Datenschutzrecht und

dessen Anwendung in der Praxis. Es würde der Zugriff auf jegliche Daten verhin-

dert, also Schutz vor Daten betrieben und weniger Datenschutz.

Der Nutzen dieser Experteninterviews liegt vor Allem in dem Erkenntnisgewinn, der

einigen Expertenaussagen zu entnehmen ist und im Abgleich der Antworten mit

den bereits erarbeiteten Projektergebnissen. Bei wichtigen Themen, wie

z.B. Markttransparenzdefinition oder Transparenzkriterien, existiert eine Überein-

stimmung zwischen den Experten und der Projektarbeit. Dies ist als eine Bestäti-

gung für die erarbeiteten Ergebnisse und die Vorgehensweise zu werten.


54

8. Grundlagen der Marktberichtsanalyse

Im Folgenden wird die Datengrundlage beschrieben, die der Transparenzanalyse

zugrunde liegt. Dabei wird zunächst das Anschreiben der Gutachterausschüsse

beschrieben. Anschließend erfolgt eine Darstellung erster Ergebnisse hinsichtlich

der Antwort- und Rücklaufquote, die im Bezug auf die von den Gutachteraus-

schüssen gesendeten Antworten und Marktberichte vorgenommen wurden.

8.1 Organisatorischer Ablauf der Datenerhebung – Anschreiben der

Gutachterausschüsse

Bevor mit der Auswertung begonnen werden konnte, mussten die Berichte zu-

nächst zentral gesammelt werden. Da die Marktberichte der Gutachterausschüsse

meist nur kostenpflichtig erhältlich sind, wurde eine E-Mail verfasst (s. Anhang An-

schreiben der Gutachterausschüsse), in welcher um die kostenlose Zusendung der

Berichte für wissenschaftliche Zwecke gebeten wurde. Ende des Jahres 2010

wurden die ersten Anschreiben versandt; die erste Antwortfrist endete

am 14.01.2011. Bedingt durch die Weihnachtsfeiertage und dem Jahreswechsel

antworteten bis zum Ablauf der ersten Frist nur wenige Gutachterausschüsse. Aus

diesem Grund erfolgte im Anschluss ein zweites Anschreiben, bei dem die ent-

sprechende Frist am 01.02.2011 endete. Im Zuge dessen wurde auch dann um

Antwort gebeten, wenn kein Marktbericht vorhanden ist.

Da das Ziel der vorliegenden Arbeit eine Transparenzanalyse des deutschen

Wohnimmobilienmarktes darstellt und dementsprechend eine möglichst umfang-

reiche Datengrundlage für die weitere Analyse nötig ist, wurden deutschlandweit

alle Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse angeschrieben. In allen Bundes-

ländern konnten die Geschäftsstellen über eine Liste auf der jeweiligen Internet-

präsenz der Gutachterausschüsse ermittelt werden. In Baden-Württemberg stand

eine solche Liste nicht zur Verfügung, weshalb alle selbstverwalteten Gemeinden

kontaktiert werden mussten.

Ferner wurden Obere Gutachterausschüsse und zentrale Geschäftsstellen ange-

schrieben, mit der Bitte ihre Marktberichte zur Verfügung zu stellen. Im Zuge des-

sen, stand der vorliegenden Arbeit der Immobilienmarktbericht Deutschland 2009,


55

erstellt von dem Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachteraus-

schüsse in Deutschland, zur Verfügung.

8.2 Abweichende Datengrundlage zum Immobilienmarktbericht

Deutschland

Die erste Auswertung der Datengrundlage zeigt, dass Abweichungen im Hinblick

auf die Anzahl der Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse vorhanden sind. Die

entsprechenden Zahlen des Immobilienmarktbericht Deutschland 2009 sowie die

Ergebnisse der eigenen Erhebung sind in den Abbildungen 10 und 11 dargestellt.

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage von Immobilienmarktbericht Deutschland 2009

und eigener Erhebung

Abb. 10: Anzahl der Gutachteraus-schüsse gemäß Immobilienmarktbericht Deutschland 2009

Abb. 11: Anzahl der Gutachteraus-schüsse oder Geschäftsstellen die an-geschrieben wurden


56

Es zeigt sich, dass in den Bundesländern Sachsen-Anhalt, Thüringen und Baden-

Württemberg Abweichungen vorhanden sind. Die Differenz von vier Gutachteraus-

schüssen in Sachsen-Anhalt ist dadurch zu erklären, dass hier nur ein einziger

Marktbericht veröffentlicht wird, der das ganze Bundesland abdeckt. Die einzelnen

Gutachterausschüsse erstellen folglich keinen Marktbericht und wurden demnach

auch nicht angeschrieben. In Thüringen bedienen sich mehrere Gutachteraus-

schüsse derselben Geschäftsstelle. Folglich ergeben sich zehn Geschäftsstellen,

die jeweils für ihr Einzugsgebiet die Verwaltung übernehmen sowie Marktberichte

publizieren. Aus diesem Grund wurden nur diese Geschäftsstellen um die Zusen-

dung eines Marktberichtes gebeten. Die Abweichung in Baden-Württemberg ist

mit einem Unterschied von 74 Gutachterausschüssen sehr hoch und kommt da-

durch zustande, dass es hier aufgrund der vergleichsweise hohen Anzahl an Gut-

achterausschüssen mit sehr kleinen Einzugsgebieten, viele Zusammenschlüsse

gibt. Allerdings sind keine eindeutigen Angaben über die genaue Anzahl vorhan-

den. Auch durch weitere telefonische Recherchen bei den in Baden-Württemberg

zuständigen Behörden und beim Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Obe-

ren Gutachterausschüsse in Deutschland, konnten keine genauen Angaben ermit-

telt werden.

8.3 Antwort- und Rücklaufquote

Die Antwortquoten der Marktberichtsanfragen der einzelnen Bundesländer sind in

der Abb. 12 dargestellt. Nach dem Anschreiben der Gutachterausschüsse und

dem Ablauf der zweiten Frist haben insgesamt 852 von 1443 angeschriebenen

Geschäftsstellen geantwortet. Daraus resultiert eine Antwortquote von 59,1%. Die

Antwortquoten zwischen den einzelnen Bundesländern sind dabei jedoch sehr

unterschiedlich ausgefallen (s. Abb. 12). Sowohl die Stadtstaaten, als auch das

Saarland, Sachsen-Anhalt, Niedersachsen und Brandenburg antworteten zu

100%. Hier handelt es sich entweder oft um sehr wenige Gutachterausschüsse

oder die Berichte werden auch oder ausschließlich durch den Oberen Gutachter-

ausschuss oder die Zentralen Geschäftsstellen veröffentlicht.

Die niedrigsten Antwortquoten stammen aus den Bundesländern Hessen mit

63,8%, Thüringen mit 60% und Baden-Württemberg mit 51,8%. Ohne das Land

Baden-Württemberg würde sich die Antwortquote sogar auf 80,9% erhöhen.


57

Abb. 12: Antwortquote der Marktberichtsanfragen

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage von Tabelle 2: Rückläufe

Getrennt von der Antwortquote wurde der Rücklauf an Marktberichten ausgewer-

tet. In der nachfolgenden Tab. 2 sind dafür sowohl die absoluten Zahlen der An-

schreiben, der Antworten sowie die Rückläufe nach Bundesländern enthalten. Zu-

sätzlich wurden aus Gründen einer besseren Visualisierung die Rückläufe als Quo-

ten in Prozent dargestellt. Die Rücklaufquote berechnet sich aus der absoluten

Anzahl an Anschreiben sowie aus den zugesendeten Marktberichten. Eine weitere

Ausdifferenzierung der Rückläufe wird mittels vier Spalten visualisiert. Die Spalte

Marktberichte gesendet stellt die zugesendeten Marktberichte dar. Da die Markt-

berichte nicht immer nur für den Bereich eines Gutachterausschusses erstellt wer-

den, sondern in einigen Bundesländern Zusammenschlüsse bzw. Verwaltungsge-

meinschaften bestehen, umfasst die Spalte Zusammenschlüsse der GAA berück-

sichtigt die Zahlen unter Berücksichtigung der Zusammenschlüsse der Gutachter-

ausschüsse. Diese Angaben sind von besonderer Bedeutung, da sie sich im hohen

Maße auf die Rücklaufquote auswirken. Die Spalte kein Marktbericht gesendet

(obwohl vorhanden) zeigt die Anzahl der Gutachterausschüsse auf, die einen


58

Marktbericht erstellt haben, jedoch nicht bereit sind diese kostenfrei zur Verfügung

zu stellen. In der Spalte kein Marktbericht vorhanden sind die Gutachterausschüs-

se dargestellt, die keinen Marktbericht angefertigt haben. Diese Ausdifferenzierung

findet sowohl bei den Rückläufen in absoluten Zahlen als auch bei der Rücklauf-

quote Verwendung.

Im unteren Teil der Tabelle befindet sich eine Auswertung für die gesamte Bundes-

republik. Um die Sonderstellung von Baden-Württemberg darzustellen, ist dort

ebenfalls eine Gesamtansicht aufgeführt, in der dieses Bundesland nicht enthalten

ist. Dieses Vorgehen wurde infolge der hohen Anzahl an angeschriebenen Ge-

schäftsstellen und dem niedrigen Rücklauf an Marktberichten gewählt, um die

drastische Veränderung der Rücklaufquote aufzeigen zu können.

Insgesamt wurden bei 852 Antworten 258 Marktberichte gesendet. 591 Gutach-

terausschüsse haben hingegen keinen Marktbericht verschickt, 577 davon, weil

kein Marktbericht erstellt wurde. Das entspricht einer Rücklaufquote von 17,9%.

Dabei zeigt sich bei der genaueren Differenzierung nach Bundesländern ein ähnli-

ches Bild wie bei der Antwortquote. Auch hier sind die Stadtstaaten sowie Nieder-

sachsen und Sachsen-Anhalt mit 100% an gesendeten Marktberichten führend.

Ebenso wie bei der Antwortquote lässt sich dies mit der geringen Anzahl an Gut-

achterausschüssen bzw. dem Vorhandensein eines Oberen Gutachterausschusses

begründen. Aber auch Flächenländer wie Nordrhein-Westfalen (93,6%), Mecklen-

burg-Vorpommern (88,9%) oder Brandenburg (84,2%) haben zu einem großen

Anteil einen Marktbericht geschickt. Die geringsten Werte erreichen das Saar-

land (12,5%) sowie Baden-Württemberg (4,4%).

In einigen Bundesländern sind nicht für jeden Gutachterausschuss Marktberichte

vorhanden, da es, wie bereits erläutert, größere Zusammenschlüsse bzw. Verwal-

tungsgemeinschaften gibt. Dies ist in Baden-Württemberg, Bayern, Hessen und

Rheinland-Pfalz der Fall. Das heißt, dass zwar nur wenige Marktberichte gesendet

wurden, aber durch die Zusammenschlüsse ergibt sich eine relativ hohe Rücklauf-

quote. Besonders auffällig ist dies in Hessen und Rheinland-Pfalz. Hier erhöhen

sich die Quoten von 34,0% auf 55,3% bzw. von 24,3% auf 45,9%. Demnach sind

Zusammenschlüsse von Gutachterausschüssen eine gute Möglichkeit, um flä-

chendeckend Marktinformationen in Form von Marktberichten zur Verfügung zu

stellen (vgl. Tab. 2).


59

Baden-Württemberg stellt in vielerlei Hinsicht eine Ausnahme in dieser Erhebung

dar. Mit 1082 Gutachterausschüssen weist das Bundesland ca. 75% aller Gutach-

terausschüsse auf. Die hohe Anzahl hat zur Folge, dass der Zuständigkeitsbereich

des jeweiligen Gutachterausschusses vergleichsweise klein ausfällt. Daraus resul-

tiert eine geringe Zahl an Kauffällen, die eine unzureichende Datengrundlage für

die Erstellung von Marktberichten zur Folge hat. Dies spiegelt sich auch in den

Antworten wider: Nur 48 (4,4%) Marktberichte wurden gesendet, 503 (46,5%)

Gutachterausschüsse haben gar keinen Bericht erstellt (vgl. Tab. 2).

Neben der mangelhaften Datengrundlage liegt das Fehlen eines Marktberichts vor

allem an der schlechten personellen Besetzung der Gutachterausschüsse. Dies

wurde mehrfach in den Antwortbriefen respektive den versendeten E-Mails be-

mängelt. Sofern kein Marktbericht vorhanden war, wurde jedoch häufig auf die

nach BauGB pflichtgemäß aufgestellten Bodenrichtwerte verwiesen. Die aus die-

sen Gründen resultierende schlechte Rücklaufquote von nur 4,4% beeinflusst die

Gesamtbewertung von Deutschland massiv. Würde in der Transparenzanalyse das

Bundesland Baden-Württemberg ausgeschlossen werden, so würde sich die

Rücklaufquote auf 61,2% erhöhen (vgl. Tab. 2).

Einige andere Gutachterausschüsse, bspw. in Nordrhein-Westfalen, verwiesen auf

kostenlose Auszüge ihrer Marktberichte, welche über das Internet bezogen wer-

den können. Diese Antworten wurden so gewertet, als wäre ein Marktbericht ge-

sendet worden. Da bei der Analyse jedoch nur vollständig vorliegende Berichte

ausgewertet werden, werden die kostenlosen Auszüge in der späteren Auswer-

tung nicht berücksichtigt (vgl. Tab. 2).

Bedingt durch die sehr niedrige Rücklaufquote, vor allem für Baden-Württemberg,

kann von den erhobenen Marktberichten nicht auf die Grundgesamtheit der

Marktberichte der Gutachterausschüsse in Deutschland geschlossen werden.

Dementsprechend zeigt die vorliegende Arbeit eine Zeitpunkterfassung auf Län-

derebene, bei der deutlich darauf hingewiesen werden muss, dass eine Analyse

der zugesendeten Marktberichte erfolgt, ohne dabei Anspruch auf Repräsentativi-

tät zu stellen (vgl. Tab. 2).


60

Tab. 2: Rücklaufquote der Marktberichtsanfragen

Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage der eigenen Erhebung


61

9. Analyse der Marktberichte

Um bewerten zu können, inwieweit Marktberichte von Gutachterausschüssen zur

Transparenz auf dem Wohnimmobilienmarkt beitragen, wurde ein Kriterienkatalog

aufgestellt, anhand dessen die Qualität der Marktberichte messbar gemacht wer-

den soll. Diese Kriterien werden in einer Auswertungstabelle, für jeden Bericht, auf

Ihr Vorhandensein überprüft. Dadurch soll eine möglichst objektive Analyse der

Marktberichte gewährleistet werden (s. Tab. 3).

9.1 Kriterienkatalog

Die Auswertungstabelle ist als Kreuztabelle angelegt, sodass neben den festgeleg-

ten Auswertungskriterien, die in den einzelnen Blöcken dargestellt sind

(vgl. Tab. 3, Spalte 1), auch die einzelnen Teilmärkte des Wohnimmobilienmarktes

abgefragt werden können (s. Tab. 3, Zeile 1 und 2).

Zunächst sind die durch das BauGB und die ImmoWertV gesetzlich vorgegebenen

Kriterien aufgeführt (vgl. Kapitel 9.2), welche die minimalen Anforderungen an ei-

nen Marktbericht darstellen. Hierbei handelt es sich nicht um gesetzliche Anforde-

rungen an den Inhalt von Marktberichten, sondern um Daten, die von Gutachter-

ausschüssen ermittelt werden müssen, zur Transparenz auf dem Immobilienmarkt

beitragen und deshalb wünschenswerte Inhalte darstellen. Auf Grundlage der aus-

gewählten, besonders relevant erscheinenden Akteure (vgl. Kapitel 10.2), werden

zusätzlich Kriterien eingebunden, die für verschiedene Akteure wichtig, jedoch

nicht vorgeschriebener Inhalt eines Marktberichts sind (vgl. Kapitel 9.3). Da es sehr

viele Akteure auf dem Immobilienmarkt gibt, musste eine begrenzte Auswahl ge-

troffen werden. Dazu gehören der private Akteur, der Makler, der Sachverständige

und der Investor. Die Kriterien des Minimal- und des erweiterten Katalogs, die in

den einzelnen Blöcken der Tabelle dargestellt sind, werden weiter unterteilt, so-

dass eine Gliederung in Oberkriterien und Unterkriterien entsteht. Durch diese wei-

tere Unterteilung wird eine detailliertere Analyse der Berichte gewährleistet.

Zusätzlich zu den Kriterien-Zeilen gibt es Spalten, welche die unterschiedlichen

Teilmärkte für unbebaute und bebaute Grundstücke weiter differenzieren. Somit ist

eine Verknüpfung der Kriterien mit den verschiedenen Teilmärkten gewährleistet.


62

Tab. 3: Auswertungstabelle



63

In der ersten Spalte (s. Tab. 3, Spalte Allgemein) werden die Angaben vermerkt,

die sich auf keinen bestimmten Teilmarkt beziehen und somit auch nicht zugeord-

net werden können. Danach findet in einem ersten Schritt eine Unterteilung der

Teilmärkte in unbebaute und bebaute Grundstücke statt. Darunter ist jeweils zu

differenzieren. Es gibt undifferenzierte Angaben, sowie Daten zu Grundstücken für

ein- und zweigeschossige Bebauung und zu Grundstücken für mehrgeschossige

Bauweise (s. Tab. 3, Spalte unbebauten Grundstücke). Des Weiteren wird in undif-

ferenzierte und differenzierte Angaben zu Individuellem Wohnungsbau, Mehrfami-

lienhäusern und gemischt genutzten Gebäuden unterteilt (s. Tab. 3, Spalte bebau-

te Grundstücke). Schließlich gibt es noch eine Spalte für den Teilmarkt Eigen-

tumswohnungen.

Die Felder in der Kreuztabelle unterscheiden sich. In jedem Feld kann angegeben

werden, ob eine Angabe vorhanden ist oder nicht, doch nur die grau hinterlegten

Felder stellen Pflichtfelder dar, die nach Maßgabe des BauGB und der ImmoWertV

von Gutachterausschüssen zu ermittelnde Kriterien kennzeichnen. Insgesamt gibt

es 12 Pflichtfelder in der Tabelle. Zusätzlich zu den grauen Feldern gibt es ge-

schwärzte Felder, in denen eine Aussage nicht möglich ist, da es bspw. keine

Sachwertfaktoren für unbebaute Grundstücke gibt.

Mit Hilfe der Auswertungstabellen wird zunächst für jeden einzelnen Marktbericht

allgemein festgestellt, welches Kriterium erfüllt bzw. nicht erfüllt wird. Dies ge-

schieht ohne eine Berücksichtigung der einzelnen Akteure bzw. frei von jeglicher

Gewichtung der einzelnen Blöcke. Für jedes vorhandene Kriterium wird eine „1“ in

das entsprechende Feld eingetragen. Wenn ein Kriterium nicht vorhanden ist, wird

dies durch eine „0“ gekennzeichnet. Auf Grundlage dieser Einträge baut die weite-

re Auswertung der Marktberichte auf. In der anschließenden allgemeinen Gewich-

tung der Kriterien wird eine akteursunabhängige Bewertung vorgenommen, die

daraufhin mit einer akteursbezogenen Gewichtung weiter differenziert wird.

9.2 Minimal Katalog

Die Festlegung des Minimalkatalogs und des erweiterten Katalogs erfolgte anhand

unterschiedlicher Vorgehensweisen. Im Minimalkatalog enthalten sind die Kriteri-

en, die ein Gutachterausschuss aufgrund der entsprechenden gesetzlichen Grund-


64

lage mindestens ableiten muss (s. Abb. 13). Sie wurden dem BauGB und der

ImmoWertV entnommen (s. Kapitel 5.2).

Abbildung 13: Darstellung des Minimalkatalogs


Bei den Kriterien des Minimalkatalogs ist zu beachten, dass die weitere Untertei-

lung der Kriterien in der Auswertungstabelle für jeden Block sehr ähnlich ist. Zuerst

wird abgefragt, ob das jeweilige Kriterium überhaupt vorhanden ist. Daraufhin wird

untersucht, ob die angegebenen Daten nach weiteren Merkmalen differenziert

werden. In einer weiteren Zeile wird darauf eingegangen, ob das jeweilige Kriteri-

um erklärt wird und ob das Verfahren, mit dem diese ermittelt wurden, offengelegt

ist. Dies soll Personen die mit diesen Begriffen und Verfahren nicht vertraut sind

helfen sich mit der Thematik auseinander zu setzen. Hier ist meist ein Verweis auf

eine gängige Methode ausreichend. Bei den Kriterien Sachwertfaktoren, Umrech-

nungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren wird in einem zusätzlichen Punkt ge-

prüft, ob das Bestimmtheitsmaß angegeben ist. Allen Pflichtkriterien gleich ist de-

ren enorme Bedeutung für die Wertermittlung, was entscheidend für deren Auf-

nahme in die Auswertungstabelle ist.

Bodenrichtwerte

Laut § 193 BauGB gehört es zu der Zuständigkeit der Gutachterausschüsse auf

Grundlage der Kaufpreissammlung Bodenrichtwerte zu ermitteln. Somit handelt es

sich bei Bodenrichtwerten um ein Pflichtkriterium und sie gehören zum Minimalka-

talog. Es wird weiter unterteilt in die Zeilen Erklärung, Verweis und Überblick. In

der Zeile Erklärung soll gekennzeichnet werden, ob die Funktion von Bodenricht-


65

werten beschrieben wird. Der Verweis auf eine Bezugsquelle, bei der man Boden-

richtwerte abrufen kann ist besonders für die Bundesländer Nordrhein-Westfalen,

Niedersachsen und Rheinland Pfalz von Bedeutung, da diese eine Internetplatt-

form haben, auf der man Bodenrichtwertdaten abrufen kann. Da für die beiden

genannten Zeilen keine Aussagen bezüglich der Teilmärkte getroffen werden kön-

nen, sind lediglich die Felder in der Spalte Allgemein möglich. Alle anderen Felder

sind geschwärzt. In der Differenzierung Überblick ist es nur möglich die Felder un-

ter dem Teilmarkt unbebaut auszufüllen, da Bodenrichtwerte nur für unbebaute

Grundstücke erstellt werden können. Hier ist es möglich sowohl undifferenzierte,

als auch Angaben zu Grundstücken zu machen die für ein- und zweigeschossige

oder mehrgeschossige Bauweise vorgesehen sind. Diese Angaben sind von Inte-

resse, da sie Angaben über den Preis pro Quadratmeter in der jeweiligen Stadt

geben.

Das Pflichtfeld in diesem Block ist dabei das Feld für den Verweis auf die Boden-

richtwerte, da sie zwar vom Gutachterausschuss abgeleitet werden, jedoch nicht

in Form des Berichtes veröffentlicht werden müssen. Daher reicht ein Verweis auf

die im jeweiligen Bundesland aktuelle Art der Veröffentlichung.

Indexreihen

Die Pflicht der Gutachterausschüsse, Indexreihen aus der Kaufpreissammlung ab-

zuleiten, geht aus § 11 ImmoWertV hervor. Somit gehören die Indexreihen eben-

falls zum Minimalkatalog. Eine weitere Unterteilung dieses Blocks erfolgt in den

Zeilen Vorhanden, Erklärung und Offenlegung des Verfahrens. Da Indexreihen vor-

rangig für unbebaute und bebaute Grundstücke ohne weitere Differenzierungen

vorhanden sein sollen, bietet die Tabelle für jeden Teilmarkt ein Feld zum Ausfül-

len. Ganz allgemeine Angaben sind jedoch nicht möglich, weshalb das erste Feld

der Zeile geschwärzt ist. In der Zeile Erklärung soll gekennzeichnet werden, ob die

Funktion der Indexreihen erklärt ist. Hier ist keine Differenzierung nach Teilmärkten

möglich, weshalb nur das Feld unter der Spalte Allgemein gekennzeichnet werden

kann. Ähnliches gilt für die Zeile Offenlegung des Verfahrens, bei der unter der

Spalte Allgemein markiert wird, ob die Berechnungsformel dargestellt

wird bzw. ein Verweis auf die Ermittlungsgrundlage der Indexreihen erfolgt. Die

Pflichtangaben sind hierbei die Indexreihen zum Teilmarkt unbebaut-

undifferenziert und bebaut-undifferenziert sowie zu den Eigentumswohnungen.


66

Liegenschaftszinssätze

Liegenschaftszinssätze, auch Kapitalisierungszinssätze genannt, gehören laut

§ 193 Abs. 6 Nr. 1 zu den für die Wertermittlung erforderlichen Daten. Sie dienen

somit auch der Transparenz auf dem Wohnimmobilienmarkt. Dadurch werden sie

ebenfalls dem Minimalkatalog zugeordnet. Die weitere Unterteilung des Blocks

erfolgt in die oben genannten Unterkriterien. In den Zeilen Vorhanden und differen-

ziert nach weiteren Merkmalen können zu den Teilmärkten bebaut-Individueller

Wohnungsbau, Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Wohnhäuser und Eigen-

tumswohnungen Angaben gemacht werden. Die Unterkriterien Erklärung und Of-

fenlegung des Verfahrens erklären sich wie schon in dem Block für Indexreihen.

Die Pflichtfelder sind dabei die Angaben zum Liegenschaftszinssatz für den Teil-

markt bebaut-Mehrfamilienhaus und bebaut-gemischt genutzte Wohnhäuser, da

Liegenschaftszinssätze meist für Renditeobjekte angegeben werden.

Sachwertfaktoren

Die Sachwertfaktoren, in vielen Berichten auch als Marktanpassungsfaktoren be-

zeichnet sind für alle Bereiche des Teilmarktes bebaut und für Eigentumswohnun-

gen von Relevanz wobei nur die Angabe für den Individuellen Wohnungsbau als

Pflicht gilt.

Umrechnungskoeffizienten

Die auch als Umrechnungsfaktoren bekannten Umrechnungskoeffizienten sind nur

relevant für den Teilmarkt der unbebauten Grundstücke. Angaben sind hier nur in

undifferenzierter Form verpflichtend.

Vergleichsfaktoren

Ertragsfaktor und Gebäudefaktor ergeben zusammen die Vergleichsfaktoren. Ist

nur einer genannt kann das Kriterium schon als erfüllt betrachtet werden. Hier gel-

ten alle Angaben zum Teilmarkt der bebauten Grundstücke als Pflichtkriterien, da

sie für eine korrekte Wertermittlung für jegliche Gebäudeform von großer Bedeu-

tung sind.

9.3 Erweiterter Katalog

Die Kriterien des erweiterten Katalogs ergeben sich aus Literaturrecherchen, die zu

den einzelnen Akteuren und deren Anforderungen an einen Marktbericht durchge-


67

führt wurden. Dabei handelt es sich um folgende Akteure: Privatperson, Investor,

Sachverständiger und Makler. Die Kriterien und die Auswertungen sollen sich auf

diese begrenzte Anzahl an Akteuren beziehen, da es eine Vielzahl an Marktteil-

nehmern und -beobachtern auf dem Wohnimmobilienmarkt gibt.

Abbildung 14: Darstellung des erweiterten Katalogs


Kauffälle

Obwohl dieses Kriterium den Hauptbestandteil vieler Marktberichte darstellt, ist es

kein im Bundesgesetz festgesetzter Bestandteil eines Berichts. Dies kann jedoch

innerhalb der Verordnungen in den einzelnen Bundesländern variieren. Das Kriteri-


68

um ist unterteilt in Angaben zur Anzahl, Anzahl verwertbarer, Kauffallentwicklung,

Geldumsatz, Geldumsatzentwicklung, Flächenumsatz und Flächenumsatzentwick-

lung. Für dieses Kriterium muss innerhalb der Auswertungstabelle keine Schwär-

zung vorgenommen werden, da es zu allen Daten möglich ist sie zu erheben. So-

mit kann zu jedem der innerhalb des Kriteriums genannten Unterkategorien für

jeden Teilmarkt eine Angabe gemacht werden.

Kaufpreise

Das Kriterium der Kaufpreise unterteilt sich in Angaben zur Spanne und zu durch-

schnittlichen Kaufpreisen. Darüber hinaus wird das Oberkriterium unterteilt in die

Unterkategorien, differenziert nach Lage, differenziert nach Ausstattung, differen-

ziert nach Baualter, differenziert nach Größe, differenziert nach weiteren Merkma-

len und Kaufpreisentwicklung. Hierbei bedeutet die Differenzierung am Beispiel

des Unterkriteriums der Lage, dass Angaben nach guter, mittlerer und schlechter

Lage vorgenommen werden. Ausgenommen von Angaben zu Differenzierungen

nach Baualter und Ausstattung auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke

gilt hier die Tabellenstruktur wie bei dem Kriterium der Kauffälle, alle Unterkatego-

rien sind in den jeweiligen Teilmärkten ermittelbar.

Auch hier profitieren alle Akteure von den Angaben, da sie auf deren Grundlage

einen Eindruck über die Höhe der Grundstücks- und Gebäudepreise erhalten. In-

vestoren und Makler haben somit einen Datensatz den sie mit Kaufpreisen aus

anderen Kommunen vergleichen können und Private können sich einen Eindruck

über Kosten verschaffen, die, im Falle eines Grundstücks- oder Hauskaufs, auf sie

zukommen werden.

Mietpreise

Angaben zu Mietpreisen beschränken sich auf den Teilmarkt bebaute Grund-

stücke. Hier muss unterschieden werden, ob es sich um Mehrfamilienhäuser und

gemischt genutzte Objekte handelt, deren Wohnungen auf dem Markt als Miet-

wohnungen angeboten werden, oder ob die Wohnungen als Eigentumswohnungen

am Markt vorhanden sind und dadurch keine Mietangaben mehr liefern. Auch bei

diesem Kriterium wird, wie zuvor bei den Kaufpreisen, weiter kategorisiert in Miet-

preise differenziert nach Lage, Ausstattung, Baualter, Größe und weiteren Merkma-

len sowie die Mietpreisentwicklung und ggf. einen Verweis auf Kommunale Miet-

preisspiegel. Relevant sind diese Angaben, da sie einen Eindruck über die Attrakti-


69

vität der Kommune geben. Bei großer Nachfrage steigen die Mieten, was für ein

Positives Image der Stadt spricht.

Wohnen

Für den Teilmarkt der bebauten Grundstücke können Angaben zu den Unterkate-

gorien Wohnflächenbedarf, Wohnungsbestand, Leerstand und Baugenehmigun-

gen/-Fertigstellungen gemacht werden die jeweils noch nach weiteren Merkmalen

differenziert werden können.

Wirtschaftsangaben

Bei den Wirtschaftsangaben geht es im ersten Feld darum, ob generelle Angaben

wie bspw. zur Wirtschaftskraft, dem Einkommen, dem Wirtschaftswachstum, der

Wirtschaftsstruktur, den wirtschaftspolitischen Rahmenbedingungen oder der Ar-

beitsmarktsituation im Stadtgebiet oder der Umgebung gemacht werden. Anhand

dieser Daten kann ein Überblick gewährt werden, in welcher wirtschaftlichen Ver-

fassung sich die Kommune befindet, auf die sich der Bericht bezieht. Das Feld

mehrere Angaben dient dazu anzugeben ob differenziertere Angaben zu einem der

genannten Themen gemacht werden oder mehrere dieser genannt sind.

Bevölkerungsangaben

Unter Bevölkerungsangaben werden Sozioökonomische Angaben zur Bevölker-

ungszahl, -entwicklung, -struktur und zu Wanderungen verstanden. Auch hier wird

in der Tabelle differenziert zwischen einer Angabe zu diesem Themenbereich und

ob mehrere Themen genannt werden oder ein Thema ausdifferenziert wird.

Lage

Bei dem Kriterium der Lage geht es darum ob Definitionen zur Lage des jeweiligen

Standortes gegeben werden. Dies ist wichtig für ortsunkundige Akteure die sich

durch diese Angaben ein besseres Bild machen können. Das Feld wird ausgefüllt,

wenn Definitionen zu den differenzierten Lagen gegeben sind. Es gibt keine gene-

relle Definition von Lage, sodass Definitionen des Lagebegriffs der einzelnen

Kommunen umso wichtiger sind für das Verständnis dieses Kriteriums.

Ausstattung

Die Ausstattung soll im Sinne der Normalherstellungskosten (NHK 2000) angege-

ben werden, bzw. einen Verweis auf diese geben. Da die NHK 2000 allgemein-

gültige Grundlage für Aussagen zur Ausstattung darstellt ist keine weitere Erklär-


70

ung erforderlich. Sollte eine andere Grundlage als die NHK 2000 verwendet wor-

den sein, muss diese genannt und erklärt werden.

Bewirtschaftungskosten

Laut § 19 ImmoWertV zählen zu den Bewirtschaftungskosten die Verwaltungs- und

Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten. Sie be-

schreiben die laufenden Kosten und sind wichtig für die Investitionsentscheidung

und Wertermittlung. In der Auswertungstabelle wird eingetragen wenn Angaben zu

den Bewirtschaftungskosten vorhanden sind.

Erschließungskosten

Die Erschließungskosten sind Teil des Gesamtpreises einer Immobilie und für die

Wertermittlung relevant. Sie können von Gemeinde zu Gemeinde variieren. Wie bei

den Kriterien davor gilt auch hier: Sind Angaben zu den Erschließungskosten vor-

handen, wird es im entsprechenden Feld der Tabelle eingetragen.

Ansprechpartner

Der Punkt wird vergeben, sobald im Bericht eine Kontaktperson oder eine Ruf-

nummer angegeben wird unter der ein Mitarbeiter der Geschäftsstelle des Gutach-

terausschusses zu erreichen ist.

Bezugsjahr

Um die Aktualität der Daten kontrollieren zu können, ist es wichtig, dass das Be-

zugsjahr des Berichts angegeben ist. Hierbei geht es nicht vorrangig darum wann

der Bericht veröffentlicht wurde, sondern aus welchen Jahren die verwendeten

Daten stammen.

Aufgabe und Funktion der Gutachterausschüsse

Es ist von Bedeutung, dass die Aufgaben und Funktionen der Gutachterausschüs-

se beschrieben werden, da ein Großteil der Bevölkerung mit dieser Institution nicht

vertraut ist.

Lesbarkeit der Grafiken

Bei der Lesbarkeit der Grafiken kommt es darauf an, dass die Abbildungen und

Tabellen verständlich sind. Fehlende Überschriften, Achsenbeschriftungen oder

eine undeutliche Farbauswahl beeinflussen die Lesbarkeit negativ. Summieren

sich solche Befunde, ist das Kriterium nicht erfüllt. Dies kann tiefgreifende Auswir-


71

kungen auf den gesamten Bericht haben, da viele Daten in Grafiken dargestellt

und somit nicht mehr erkennbar sind.

Kosten

Die Kosten eines Berichts sind wesentlich für die Entscheidung zum Kauf eines

Marktberichtes. Ist der Kauf eines Berichtes unerschwinglich, bleiben dem Interes-

senten somit Marktinformationen verwehrt. Um die Entscheidung zu treffen, Diens-

te, wie z.B. Wertermittlungen, zu nutzen, sind die Gebührenangaben hilfreich.


72

10. Gewichtung der Kriterien

In diesem Kapitel wird die Gewichtung der Kriterien vorgestellt. Zunächst erfolgt

die Beschreibung der allgemeinen Gewichtung, durch die eine objektive Bewer-

tung der Marktberichte möglich ist. Anschließend werden die Akteursgewichtung,

sowie die Akteursprototypen beschrieben. Durch diese spezielle Gewichtung wer-

den die Marktberichte auf Grundlage der verschiedenen Anforderungen der Ak-

teure bewertet.

10.1 Allgemeine Gewichtung

Die Grundlage der allgemeinen Gewichtung bezieht zum einen die unterschiedlich

hohe Bedeutung der einzelnen Ober- und Unterkriterien ein. Bodenrichtwerte sind

bspw. ein Oberkriterium und deren Erklärung ein Unterkriterium. Zum anderen wird

aber auch die ungleiche Anzahl an möglichen Zellen pro Kriterium mit einbezogen

(vgl. Kapitel 10). Die Gewichtung erfolgt zunächst zeilen- und schlussendlich

blockweise.

Entsprechend der Relevanz der jeweiligen Information werden vier Gewichtungs-

kategorien erarbeitet, die folgendermaßen definiert werden:


73

Tab. 4: Gewichtungskategorien



73

74

Der Überblick über Bodenrichtwerte, die Differenzierung nach weiteren Merkmalen

der Liegenschaftszinssätze, sowie die Anzahl der verwertbaren Kauffälle sind

bspw. der Kategorie A zugeordnet. Diese sehr wichtigen Informationen können

ausschließlich vom Gutachterausschuss auf Grundlage der Kaufpreissammlung

gegeben werden und/oder bedürfen einer sehr arbeits- und zeitintensiven Erhe-

bung.

Beispiele für Informationen, die der Kategorie B zugeordnet werden, sind die Geld-

und Flächenumsätze der Kauffälle sowie die Nennung eines Ansprechpartners.

Diese sind zwar wichtig und können ausschließlich vom Gutachterausschuss be-

reitgestellt werden, jedoch erfolgt deren Ermittlung bzw. Angabe mit einem weit-

aus geringeren Aufwand.

Auskünfte über Mietpreise oder über die Bewirtschaftungs- und Erschließungskos-

ten werden nicht von den Gutachterausschüssen erhoben und gehören nicht zu

deren Pflichtaufgaben, allerdings haben diese Angaben einen thematischen Bezug

zum Immobilienmarkt und gehören somit zur Kategorie C.

Sämtliche Begriffserklärungen und ebenso Angaben über die Wirtschafts- und

Bevölkerungsstruktur des jeweiligen Gutachterausschussgebietes können ohne

großen Aufwand aus anderen Quellen, z.B. des Statistischen Bundesamtes, bezo-

gen werden. Da diese Informationen nicht zu den Pflichtaufgaben gehören und

keinen direkten Bezug zum Immobilienmarkt haben, werden sie der Kategorie D

zugeordnet.

Die Gewichtung erfolgte in drei Schritten. Zunächst ist jeder Zeile der Auswer-

tungstabelle (vgl. Tab. 3) eine Bewertungskategorie zugeordnet worden, wodurch

jede Zelle derselben Kategorie gleich gewichtet wird. Das Kriterium Bodenricht-

wert-Überblick wurde bspw. der Kategorie A zugeordnet.

Daraufhin wurde die Anzahl der möglichen, also nicht geschwärzten, Zellen pro

Kriterium ermittelt. Da ein Überblick über Bodenrichtwerte nur für unbebaute

Grundstücke gegeben werden kann, sind bei diesem Kriterium die Felder für be-

baute Grundstücke geschwärzt. Die Spalten Allgemein, unbebaut-undifferenziert,

sowie bebaut-undifferenziert werden mit dem Faktor 0,5 gewichtet bzw. gezählt,

da diese Informationen weniger aussagekräftig und leichter zu ermitteln sind. Die


75

Gewichtung erfolgt damit nicht nur zeilen-, sondern auch spaltenweise. Das Krite-

rium Bodenrichtwert-Überblick hat somit drei mögliche Zellen.

Abschließend wird die Gewichtung der vier Kategorien aufgrund der bereits be-

schriebenen unterschiedlichen Relevanz der Informationen vorgenommen.

Darüber hinaus spielten bei der Punkteaufteilung auch noch die Zellenanzahl der

Kategorien bzw. die Punkte pro Zelle eine wichtige Rolle. Da bspw. die Katego-

rie A die wichtigsten Informationen und gleichzeitig die größte Zellenanzahl ent-

hält, fließt diese Kategorie zu 60% (60 von 100 Punkten) in die Bewertung des je-

weiligen Marktberichtes ein.

Teilt man die 60 Punkte auf 107,5 Zellen auf, so ist jede Zelle der Kategorie A 0,56

Punkte wert. Die ungeraden Zahlen kommen durch die mit dem Faktor 0,5 bewer-

teten undifferenzierten Zellen zu Stande. Dadurch können maximal 1,68 Punkte

auf das Kriterium Bodenrichtwert-Überblick entfallen.

Darüber hinaus gibt es Punktabzüge für nicht aktuelle Marktberichte. Berichte aus

den Jahren 2007 und 2008 wird ein Punkt abgezogen. Zwei Minuspunkte gibt es

für Berichte die älter sind oder in denen das Bezugsjahr nicht ersichtlich ist.

Insgesamt wurden 100 Punkte auf die 4 Kategorien folgendermaßen verteilt:

Abb. 15: Punkteverteilung der Gewichtungskategorien


Die allgemeine Gewichtung fließt in die Akteursgewichtung mit ein, die im Folgen-

den erläutert wird.

10.2 Akteursgewichtung

Im Gegensatz zur allgemeinen Gewichtung, welche zeilenweise erfolgt, wird bei

den Akteuren eine zellenweise Gewichtung durchgeführt. Das heißt, dass jedes

Feld in der Auswertungstabelle einen individuellen Bewertungsfaktor hat. Dabei


76

wird, wie es in der allgemeinen Gewichtung geschieht, nicht in vier Gewichtungs-

stufen, sondern lediglich in drei Stufen unterteilt. Der Grund liegt darin, dass eine

zu ausdifferenzierte Bewertung in diesem Fall schwierig wäre. Diese Einteilung

vereinfacht die Zellengewichtung und dient der Übersichtlichkeit.

Die drei Gewichtungsfaktoren werden im Bezug zur Erreichung von Markttranspa-

renz auf dem Wohnimmobilienmarkt folgendermaßen definiert:

Abb. 16: Gewichtungsfaktoren für Akteure

Quelle: Eigene Darstellung

Kriterien, die für den Akteur unbedeutend sind, werden mit „0“ gewichtet. Diese

Kriterien fließen demnach nicht in das Endergebnis ein, da diese Informationen

keinen Mehrwert für den Akteur darstellen und er diese folglich unbeachtet lässt.

Der Faktor „1“ entfällt auf alle Kriterien, die der Akteur verwenden könnte, aber von

untergeordneter Relevanz sind. Dies können ebenfalls Daten sein die nicht ausdif-

ferenziert wurden und einen geringen Informationsgehalt besitzen.

Der Gewichtungsfaktor „2“ wird dann vergeben, wenn das Kriterium für den Akteur

von besonderer Bedeutung ist. Das sind insbesondere Daten, auf die der Akteur

angewiesen ist, um am Marktgeschehen bestmöglich partizipieren zu können.

Je niedriger die Summe der gewichteten Zellen für einen Akteur ausfällt, desto

niedriger ist die zu erreichende Punktzahl.

Im Folgenden werden die für die Gewichtung ausgewählten Akteure beschrieben.

Es wird jeweils ein Prototyp festgelegt, der zu Beginn in einem Steckbrief zusam-

mengefasst und anschließend erläutert wird. Die Festlegung von Prototypen ist

von besonderer Bedeutung, da teilweise große Variationen zwischen und innerhalb

der einzelnen Akteursgruppen vorhanden sind. Dabei werden die Prototypen für

die Projektarbeit genau definiert, um eine transparente Gewichtung realisieren zu


77

können. Diese Abgrenzung wird mit Hilfe der Kritierien Kenntnisstand/Qualifikation,

Handlungsmotive/Ziele, Teilmarkt (Objektbezug), Bezugsraum und Datenzugang

durchgeführt.

Nach der Beschreibung des Prototyps erfolgt die Erläuterung bezüglich der Ge-

wichtung. Im Anhang befindet sich darüber hinaus eine Tabelle, in der die Gewich-

tung für jeden Akteur eingesehen werden kann.

10.2.1 Akteur: Privatperson

Abb. 17: Steckbrief Privatperson


Der private Akteur ist ein Laie auf dem Immobilienmarkt. Bis zum jetzigen Zeit-

punkt hat dieser, bis auf das bestehende Mietverhältnis, keine konkreten Erfah-

rungen auf dem Immobilienmarkt sammeln können. Dieser Prototyp steht vor der


78

Entscheidung, ob er weiterhin eine Wohnung mietet oder ob dieser Wohneigentum

erwirbt. Fällt die Entscheidung zugunsten des Wohneigentums, muss er sich da-

rüber hinaus entschließen, neu zu bauen oder eine gebrauchte Immobilie zu kau-

fen. (vgl. Kühne-Büning et al. 2005: 16)

Über den Bekanntenkreis und via Internet konnte er erste Informationen sammeln,

möchte sich aber aufgrund der Langfristigkeit der Entscheidung und dem immen-

sen Finanzierungsbedarf intensiver mit dem Immobilienmarkt auseinandersetzen.

Dabei kommt für die Wohnimmobilie lediglich eine Selbstnutzung in Betracht. Die-

sem Prototypen ist bekannt, dass die Kommune, in welcher er weiterhin leben

möchte, einen Grundstücksmarktbericht zur Verfügung stellt. Die darin enthaltenen

Informationen zieht er für seine Entscheidung zu Rate.

Für den privaten Akteur sind Erläuterungen und Erklärungen der Fachtermini wich-

tig. Insbesondere ist die Erklärung zu Bodenrichtwerten zu nennen, da ihm die

Bedeutung des Begriffs als möglicher Käufer eines Grundstücks nicht geläufig ist.

Erklärungen zu Bodenrichtwerten werden daher mit der Höchstwertung „2“ ge-

wichtet. Bei den übrigen Fachtermini benötigt er die Erklärung nur, damit er weiß,

dass er diese Daten für seinen Entscheidungsprozess nicht benötigt. Hier wird mit

dem Faktor „1“ gewichtet. Dementsprechend werden die wertermittlungsrelevan-

ten Daten mit „0“ bewertet.

Lediglich Angaben zu Bodenrichtwerten sind für ihn relevant, da diese ihm eine

Übersicht über den Bodenmarkt ermöglichen. Daher werden undifferenzierte An-

gaben mit „1“ gewertet. Eine ausdifferenzierte Form ist aufgrund des höheren In-

formationsgehaltes vorteilhafter, weshalb die betreffenden Zellen mit dem Faktor

„2“ gewichtet werden. Umso wichtiger und daher mit dem Faktor „2“ gewichtet, ist

der Verweis, wo Bodenrichtwerte eingesehen werden können.

Die Geld- und Flächenumsätze sowie die Angaben zu den Kauffällen benötigt die-

ser Akteur nicht und werden folglich mit „0“ gewichtet. Vielmehr interessieren ihn

die Kaufpreise, insbesondere die objektspezifischen durchschnittlichen Kaufpreise

für Wohnbauland mit zulässiger ein- und zweigeschossiger Bauweise, Ein- und

Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, welche daher mit „2“ gewichtet

werden. Mehrfamilienhäuser sind für den erstellten Prototyp nicht von Belang, da

er keine Renditeabsichten verfolgt. Diese Spalte wird mit „0“ gewichtet. Allgemei-


79

ne und undifferenzierte Angaben werden im Abschnitt Kauffälle aufgrund der ge-

ringeren Aussagekraft nur mit „1“ gewichtet.

Anhand der Entwicklungen der Kaufpreise kann der private Akteur abschätzen, ob

der gegenwärtige Zeitpunkt für ein Kauf- oder Bauvorhaben sinnvoll ist. Ist für den

privaten Akteur ein Trend zu fallenden Baupreisen ersichtlich, wird mit der Kauf-

entscheidung möglicherweise abgewartet. Hier wird mit dem Faktor „2“ gewichtet.

Für die Entscheidung, ob ein bestehendes Mietverhältnis weiterhin aufrecht erhal-

ten oder Eigentum erworben wird, sind die Mietpreise von hoher Relevanz und

werden mit „2“ gewichtet. Eine Ausnahme bildet die Differenzierung nach Baualter,

da diese Information für den Mieter nicht so entscheidend ist wie die Wohnungs-

fläche und die Ausstattung. Hier wird mit dem Faktor „1“ gewichtet.

Im Abschnitt Wohnen interessieren den Privaten nur die Angaben zu den Leer-

ständen. Diese Information ist nur deswegen von Belang, da aus dieser abgeleitet

werden kann, welche Lagequalität das favorisierte Gebiet aufweist. Da der Proto-

typ per Definition bereits in der Stadt ansässig ist, sind ihm grobe Angaben zu den

Leerständen bekannt, weswegen diese lediglich mit „1“ gewichtet werden. Anga-

ben zur Bevölkerung werden aus diesem Grund ebenfalls mit dem Faktor „1“ ver-

sehen.

Für den Laien sind Definitionen zu den verwendeten Lage- und Ausstattungskate-

gorien besonders wichtig und werden mit „2“ gewichtet. Genauso wird mit den

Angaben zu Erschließungskosten verfahren, da der Private Rohbauland erwerben

könnte. Im Gegensatz dazu, werden die Bewirtschaftungskosten mit dem Faktor

„1“ gewichtet, da diese Kosten verglichen mit dem gesamten Kapitalaufwand in

einem untergeordneten Verhältnis stehen.

Angaben zum Ansprechpartner werden mit „2“ bewertet, um bei eventuellen Fra-

gen ohne großen Aufwand einen Kontakt herstellen zu können. Als Laie kennt er

auch nicht die Aufgaben und Funktionen des Gutachterausschusses. Da dieses

Wissen jedoch für die weitere Entscheidung irrelevant ist, wird mit „1“ gewichtet.

Die Angaben für Kosten weiterer Leistungen sind aus dem Grund wichtig, da der

Private unter Umständen weitere Dienstleistungen, wie Auskünfte aus der Kauf-

preissammlung oder Gutachten, in Anspruch nehmen möchte.


80

10.2.2 Akteur: Inverstor

Abb. 18: Steckbrief Investor


Der Investor ist ein Experte auf dem Immobilienmarkt. Seine Intention ist es, güns-

tig Immobilien zu erwerben und anschließend Gewinn mit dem Objekt zu erwirt-

schaften. Der festgelegte Prototyp verfolgt die Strategien des Vermietens und des

Weiterverkaufs. Der Prototyp wird vor allem dadurch eingegrenzt, dass er als ein

mittelständisches Unternehmen auf überregionaler Ebene agiert. Aufgrund der

langen Berufserfahrung besitzt er umfangreiche kaufmännische Kenntnisse und

kann den Immobilienmarkt einschätzen. Da er Einzelobjekte kauft, ist es für ihn

wichtig, Immobilien individuell bewerten zu können. Der Prototyp greift dazu auch

auf die gesetzlich definierten Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV zurück. Die

meisten Gewinne erzielt er im Geschosswohnungsbau; er investiert aber auch in

kleinere Wohneinheiten. Marktberichte stellen für Ihn eine wichtige Grundlage dar.


81

Als Fachmann benötigt der Investor keine Erklärungen für Fachtermini, weswegen

diese mit „0“ bewertet werden. Wichtig sind für ihn jedoch die für die Wertermitt-

lung relevanten Daten, welche mit dem Faktor „2“ gewichtet werden. Weitere Aus-

differenzierung der für die Wertermittlung relevanten Daten sind für den Prototyp

hilfreich, aber nicht zwingend erforderlich weil dieser keine amtliche Wertermitt-

lung gemäß ImmoWertV durchführt. Aus diesem Grund erfolgte eine Gewichtung

mit dem Faktor „1“. Eine Investition tätigt er erst dann, wenn die errechnete Rendi-

te ausreichend groß ist.

Ein Überblick über die Bodenrichtwerte hilft dem Investor zur groben Orientierung

auf dem Markt. Anschließend benötigt er jedoch die detaillierteren Werte, weshalb

letzteres mit „1“ gewichtet wird. Auch der Verweis zu Bodenrichtwerten erhält eine

„1“, da der Investor als Experte weiß, wo diese Informationen zu finden sind.

Aufgrund seiner Geschäftsstrategie des Verkaufens und Vermietens, werden bei

der Gewichtung sowohl die Mietpreise als auch die Kaufpreise mit dem Faktor „2“

gewichtet. Auch hier werden die undifferenzierten Angaben leidglich mit „1“ ge-

wichtet.

Für den Investor ist die Marktentwicklung besonders wichtig. Dabei helfen Anga-

ben über die Entwicklung der Anzahl der Kauffälle, sowie die Flächen- und Geld-

umsatzentwicklung. Die nach der genauen Objektart differenzierten Felder werden

hierbei mit „2“ gewichtet, die undifferenzierten mit „1“. Die reinen Umsätze werden

nur mit „1“ gewichtet, da sie ohne Bezug kaum Rückschlüsse zulassen. Angaben

über den Wohnflächenbedarf, Leerstände und die Anzahl der Baugenehmigungen

geben dem Investor zusätzlich Aufschluss über die Marktlage und werden folglich

mit „2“ gewichtet.

Aufgrund der Geschäftsstrategie ist der Investor auch an der Bevölkerungs- und

Wirtschaftsstruktur interessiert, welche mit „2“ gewichtet werden.

(vgl. Brauer 2009: 625) Angaben zum Ansprechpartner werden mit dem Faktor „1“

versehen, da der Investor überregional tätig ist und dieser den zuständigen An-

sprechpartner im Gutachterausschuss nicht zwangsläufig kennt.


82

10.2.3 Akteur: Sachverständiger

Abb. 19: Steckbrief Sachverständiger


Der Sachverständige ist ebenfalls ein Experte auf dem Immobilienmarkt. Das Spe-

zialgebiet des Sachverständigen ist die objektspezifische Wertermittlung von Im-

mobilien. Diese schließt nicht nur das Wissen über Materialwerte, Ertragswerte

und Vergleichswerte mit ein, sondern das Wissen über den Werteinfluss rechtli-

cher Festsetzungen im Grundbuch, den Wert der Lage und sonstige wertbeein-

flussende Faktoren. Ferner hat dieser sehr gute Kenntnisse über alle Teilaspekte

des Immobilienmarktes, sowie über die aktuelle örtliche Marktlage. Beim Prototyp


83

wird davon ausgegangen, dass er eine langjährige Berufserfahrung hat und zertifi-

ziert ist.

Immobilienbewertung ist die Einkommensgrundlage des Sachverständigen. Von

ihm wird eine objektive, sachkundige und transparente Verkehrswertermittlung

erwartet (vgl. Floter 2005). Der definierte Prototyp bewertet alle Arten von Wohn-

immobilien. Dies schließt Ein-, Zwei-, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnun-

gen ein. Primär agiert dieser Akteur auf lokaler Ebene, jedoch ist er gelegentlich

auch auf überregionaler Ebene tätig.

Für den Sachverständigen ist es in erster Linie wichtig, dass die Daten in Marktbe-

richten ausdifferenziert vorliegen. Mit undifferenzierten Angaben kann dieser nur

unzureichend arbeiten, da seine berechneten Verkehrswerte präzise und nachvoll-

ziehbar sein müssen (vgl. Floter 2005). Aus diesem Grund werden differenzierte

Angaben bei dem Großteil der Kriterien mit „2“ gewichtet, undifferenzierte hinge-

gen mit „0“. Eine „1“ wird jedoch vergeben, wenn allgemeine Entwicklungen,

z.B. über den Geld- und Flächenumsatz, vorhanden sind.

Für die objektspezifische Bewertung wendet der Sachverständige die Wertermitt-

lungsverfahren der ImmoWertV an. Aus diesem Grund sind alle für die Wertermitt-

lung relevanten Daten für ihn von größter Bedeutung und werden mit dem Faktor

„2“ gewichtet. Erläuterungen zu Fachtermini stellen für ihn, als Experten, keinen

Mehrwert dar und werden dementsprechend mit „0“ gewertet. Die Offenlegung

des Verfahrens ist für ihn jedoch von Bedeutung, da er die Erhebung der Daten

nachvollziehen muss um mögliche Fehler ausschließen zu können.

Die Angabe zu den verwertbaren Kauffällen ist besonders wichtig für den Sachver-

ständigen, da er nur mit diesen Daten zuverlässig arbeiten kann. Sie werden mit

dem Faktor „2“ gewichtet. Differenzierte durchschnittliche Kaufpreise sind für den

Sachverständigen von großer Relevanz und werden mit dem Faktor „2“ versehen.

Diese Werte liefern ihm Anhaltspunkte, anhand derer er seine Berechnungen über-

prüfen kann. Gleich gewichtet werden Angaben zu Mietpreisen, die für die Be-

rechnung von Ertragswerten hilfreich sind. Zur Einschätzung der zukünftigen

Marktlage geben Kriterien wie die Entwicklung des Leerstandes, Baugenehmigun-

gen, sowie Daten zur Bevölkerungs- und Wirtschaftsstruktur Auskunft. Diese Krite-

rien sind für die Wertermittlung nicht primär von Bedeutung und werden mit dem

Faktor „1“ gewichtet.


84

10.2.4 Akteur: Immobilienmakler

Abb. 20: Steckbrief Immobilienmakler


Der Makler tritt als Vermittler von Immobilien auf und zählt ebenfalls zu den Exper-

ten. Dabei vermittelt er sowohl Objekte auf dem Eigentumsmarkt als auch auf dem

Mietmarkt. (vgl. Schulte 2008: 196)

In erster Linie vermittelt der Prototyp Wohnimmobilien, vornehmlich Ein- und Zwei-

familienhäuser, Eigentumswohnungen aber auch Mehrfamilienhäuser. Die Vermitt-

lung von Mietimmobilien sowie unbebauten Grundstücken machen nur einen ge-

ringfügigen Teil seines Geschäftes aus. Bei der Vermittlung verfolgt der Makler die

Intention möglichst hohe Preise zu erzielen, da seine Provision an diese gebunden


85

ist. Der Makler agiert ausschließlich auf dem lokalen Markt und besitzt dement-

sprechend eine äußerst gute Kenntnis über das dortige Marktgeschehen.

Er bewertet Immobilien sowohl mit Hilfe von Verkehrswertermittlung, die jedoch

nicht so umfangreich ausfallen, wie dies beim Investor, sowie beim Sachverstän-

digen der Fall ist. Ferner benutzt er sein subjektives Empfinden welches er sich

durch seine langjährige Berufspraxis angeeignet hat. Neben Immobilienportalen,

einer eigenen Maklersoftware und seiner Erfahrung nutzt der Makler Grund-

stücksmarktberichte um das Marktgeschehen zu beobachten.

Da der Makler nicht so umfangreiche und genaue Verkehrswertermittlung erstellt,

sind die für die Wertermittlung relevanten Daten mäßig relevant. Daher werden

diese Angaben nur mit dem Faktor „1“ gewichtet. Durch die geringfügige Bedeu-

tung dieser Daten hat er ein marginales Interesse an der Offenlegung des Verfah-

rens und dem Bestimmtheitsmaß, welche jeweils mit „0“ gewertet werden. Genau

wie der Sachverständige und Investor benötigt er keine Erklärungen für Fachtermi-

ni. Die Indexreihen können für den Makler interessant sein, da sie die Preisent-

wicklung widerspiegeln und werden mit „1“ gewichtet. Besonders die Angaben im

Block Kauffälle interessieren den Makler, da er so die Aktivität auf dem Markt ab-

leiten kann. Alle Felder in diesem Block werden, abgesehen von der allgemeinen

und den undifferenzierten Spalten, mit „2“ gewichtet. Genauso verhält es sich mit

der Gewichtung im Block Kaufpreise. Die durchschnittlichen Kaufpreise für die

einzelnen Objektarten geben dem Makler, insbesondere bei guter Differenzierung,

Werte vor, an denen er seine eigenen subjektiven Empfindungen überprüfen kann,

bzw. die er als Basis für seine Schätzungen verwenden kann. Da die Vermittlung

von Mietobjekten für den Prototypen weniger bedeutsam ist, werden alle Angaben

zu Mieten nur mit „1“ gewichtet. Im Block Wohnen interessieren ihn allenfalls die

Angaben zu den Leerständen, die Rückschlüsse auf die aktuelle Marktlage ermög-

lichen. Da er diese Informationen durch seine örtliche Kenntnis erfährt, wird hier

auch nur mit dem Faktor „1“ gewichtet.

Angaben zur Bevölkerungs- und Wirtschaftsstruktur sind für den Makler von un-

tergeordneter Bedeutung, da er vermittelt und nicht investiert. Definitionen zu den

Lagen- und Ausstattungskategorien werden mit „1“ gewichtet, da der Makler sel-

ber ein Gefühl dafür entwickelt hat.


86

10.2.5 Übersicht der Akteursgewichtung

In der folgenden Tabelle 5 wird die Auswirkung der jeweiligen Gewichtung auf die

verschiedenen Akteure dargestellt. Der Übersicht halber wird die Relevanz für ein-

zelne Blöcke, bzw. für mehrere Blöcke zusammengefasst, dargestellt. Die Aus-

nahme bildet das Kriterium Erklärung, welches ein Bestandteil einzelner Blöcke ist,

aber an dieser Stelle nicht in der Gewichtung für den jeweiligen Block einfließt.

Aufgrund der ausschließlichen Relevanz der Erklärungen für den privaten Akteur

wird dieses gesondert behandelt.

In das Schaubild fließt die allgemeine Gewichtung nicht mit ein. Sie bezieht sich

daher lediglich auf die Akteursgewichtung. Bei den Werten handelt es sich jeweils

um die Durchschnittswerte. Zur Interpretation der Ergebnisse ist es wichtig, sich

die Kriterien der Tabelle vor Augen zu halten. Nur so ist verständlich, dass z.B. für

den Sachverständigen die Angaben zu den Bodenrichtwerten kaum Relevanz ha-

ben. Wie bereits erwähnt benötigt er die genauen Bodenrichtwerte, die in der

Kriterientabelle nicht abgefragt werden.

Tab. 5: Übersicht Akteursgewichtung



87

11. Auswertung der Marktberichte

Im folgenden Kapitel werden die Auswertungen der gesammelten Marktberichte

beschrieben und erläutert. Aufgrund der teilweise geringen Rücklaufquote in eini-

gen Bundesländern (vgl. Kapitel 8.3) ist die Repräsentativität der Aussagen nicht

immer gegeben.

Abb. 21: Überblick zugesandter Marktberichte


Insgesamt wurden von den Gutachterausschüssen 258 Marktberichte zur Verfü-

gung gestellt (s. Abb. 21). Bei sieben Berichten handelt es sich um Landesmarkt-

berichte von Oberen Gutachterausschüssen. Darüber hinaus wurde der Immobi-

lienmarktbericht Deutschland 2009 zur Auswertung bereitgestellt. Nach eingehen-

der Auswertung aller Marktberichte wurden 26 Marktberichte aus der für die Ran-

kings herangezogenen Grundmenge ausgeschlossen. Dies ist darin begründet,

dass es sich bei einigen dieser Berichte um Auszüge bzw. Teilberichte handelt.

Teilweise wurden lediglich lose Blattsammlungen mit knappen Informationen zu

Bodenrichtwerten oder Kaufpreisen übersandt; in einem Fall handelte es sich um

einen anonymisierten Auszug aus der Kaufpreissammlung. All diese Berichte wur-

den demnach aus Gründen der Unvollständigkeit bzw. aufgrund datenschutzrecht-


88

licher Bestimmungen nicht in die Grundmenge der ausgewerteten Berichte über-

nommen. Folglich liegen den Ergebnissen der einzelnen Auswertungen die ver-

bleibenden 224 ausgewerteten Berichte zugrunde. Sowohl für die Marktberichte

der Oberen Gutachterausschüsse als auch für den Immobilienmarktbericht

Deutschland 2009 wurde eine separate Auswertung vorgenommen. Alle

akteursabhängigen Auswertungen beziehen sich auf die Auswahl der Akteure, die

dieser Arbeit zugrunde liegen. Die jeweils vollständigen Rankings und Auswer-

tungstabellen können dem Anhang entnommen werden.

11.1 Häufigkeit der Kriterien

Die einzelnen Kriterien werden in der späteren Analyse gewichtet. Weiterhin ist es

wichtig, wie häufig einzelne Angaben in den Marktberichten zu finden sind, bspw.

wie häufig durchschnittliche Kaufpreise für den Individuellen Wohnungsbau vor-

handen sind. Dies ermöglicht Rückschlüsse darauf, welche Informationen bereits

in einer hohen Anzahl von Marktberichten und damit in dem Untersuchungsgebiet

fast flächendeckend verfügbar sind. Ferner lassen sich die Informationen herausfil-

tern, die selten verfügbar sind und damit die Bereiche identifizieren in denen noch

Nachholbedarf besteht. In die Untersuchung werden alle 232 Marktberichte, inklu-

sive der Landesmarktberichte und dem Immobilienmarktbericht Deutschland 2009,

einbezogen.

Es handelt sich bei den Kriterien um einen sehr umfangreichen Katalog. Daher gibt

es einige Kriterien die sehr selten vorhanden sind. Auffällig ist allerdings, dass es

nur 15 Kriterien gibt, die sich in mindestens 75% der Marktberichte wiederfinden.

Demgegenüber stehen 26 Kriterien, die in keinem Bericht vorhanden sind. Am

häufigsten erscheinen die Formalien Bezugsjahr und Ansprechpartner, die jeweils

in 93% bzw. 94% der Berichte genannt werden. In 91% werden Aufgaben und

Funktionen der Gutachterausschüsse zusätzlich erklärt (vgl. Abb. 22).


89

Abb. 22: Am häufigsten erfüllte Kriterien


Wie aus Abb. 22 ersichtlich ist, werden bei den wertermittlungsrelevanten Daten

für Bodenrichtwerte die höchsten Werte erreicht. In 83% der Berichte werden die-

se erklärt und in 83% gibt es einen Verweis, wo sie bezogen werden können. Hier

ist eine große Einheitlichkeit innerhalb der untersuchten Berichte festzustellen. Bei

den Überblicken über Bodenrichtwerte gibt es eine solche hohe Einheitlichkeit

nicht. Weiterhin gibt es bei den Liegenschaftszinssätzen und Sachwertfaktoren für

den Individuellen Wohnungsbau Werte von über 60%. Wenn die Kriterien genannt

werden, gibt es ungefähr in der Hälfte der Fälle eine weitere Ausdifferenzierung.

Die restlichen wertermittlungsrelevanten Daten werden seltener genannt. Indexrei-

hen für unbebaute Grundstücke sind noch in 41% der Marktberichte in undifferen-

zierter Form und in 39% für Grundstücke für ein- bis zweigeschossige Bauweise

vorhanden. Sachwertfaktoren und Indexreihen für Mehrfamilienhäuser sowie ge-

mischt genutzte Häuser sind dagegen nicht einmal in 5% genannt. Erklärungen

und Offenlegungen der Verfahren befinden sich jeweils in den Bereichen, welche


90

die zugehörigen Daten erreichen. Es lässt sich daher vermuten, dass wertermitt-

lungsrelevante Daten in der Regel erklärt werden, wenn sie in Marktberichten auf-

geführt werden. (vgl. Tab. 6)

Tab. 6: Häufigkeitsverteilung der wertermittlungsrelevanten Daten

Legende: bis 10% bis 20% bis 40% bis 60% über 60%


Die Kriterien im Block Kauffälle werden häufiger erfüllt als die wertermittlungsrele-

vanten Daten. Vor allem in der Kategorie Allgemein werden Werte im Bereich 45-

92% erreicht. Auffällig ist, dass die Anzahl der verwertbaren Kauffälle und die Ent-

wicklung der gehandelten Fläche in allen Teilmärkten seltener vertreten sind als die

restlichen Werte. Anzumerken ist, dass in den Berichten nicht immer erkennbar ist,

ob es sich bei allgemein angegebenen Kauffällen auch um verwertbare handelt

oder nicht. Die Kriterien der differenzierten-unbebauten Grundstücke sowie der

gemischten Wohnhäuser werden im Schnitt nur in 27% der Berichte erfüllt. Die

Angaben zu undifferenzierten- (un-) bebauten Grundstücken, Individuellen Woh-

nungsbau, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen werden dagegen im

Schnitt zu 60% erfüllt. (vgl. Tab. 7)


91

Tab. 7: Häufigkeitsverteilung der Kauffälle



Für die Kaufpreise lässt sich feststellen, dass die undifferenzierten Angaben zu

bebauten Grundstücken sowie allgemeine Angaben maximal in 6% der Marktbe-

richte aufgeführt werden. Ebenfalls selten sind Daten zu gemischt genutzten

Wohnhäusern. Am häufigsten sind Daten zum Individuellen Wohnungsbau und

Eigentumswohnungen vorhanden. Tendenziell werden eher durchschnittliche

Kaufpreise genannt als Preisspannen. Insgesamt findet eine Differenzierung der

Kaufpreise nach Baualter und einem weiteren Kriterium statt. Eine Differenzierung

nach Ausstattung gab es dagegen fast nie. Angesichts der niedrigen Werte von

maximal 5% ist die Definition der Ausstattung mit 29% sehr hoch. Da es im Be-

reich der Mietpreise ähnlich viele Ausdifferenzierungen nach Ausstattung gibt, lässt

sich festhalten, dass die zugrundeliegende Ausstattung immer definiert ist

(vgl. Tab. 8).

Tab. 8: Häufigkeitsverteilung der Kaufpreise




92

Tab. 9 zeigt, dass Mieten nur in wenigen Berichten angegeben werden. In der Re-

gel gibt es keine Unterteilung in Teilmärkte sondern nur allgemeine Angaben.

Durchschnitte und Spannen halten sich die Waage. Differenziert wird nach

Baualter und Größe der Wohnung. In der Regel übernehmen Gutachterausschüsse

aus Mietspiegeln die Werte für den Marktbericht - so ist in 26% der Berichte ein

Verweis auf Mietspiegel oder ähnliche Erhebungen genannt.

Unter der Kategorie Wohnen sind die meisten Kriterien vorhanden, die nicht er-

reicht werden. In 18% der Berichte gibt es allgemeine Angaben zum Wohnungs-

bestand und in 23% zu Baugenehmigungen oder Baufertigstellungen. Beides wird

in den meisten Fällen konkretisiert. Die restlichen Kriterien und Ausdifferenzierun-

gen sind häufig in weniger als 5% der Berichte angegeben (vgl. Tab. 9).

Angaben zu Bevölkerung und Wirtschaft sind mit 84%, bzw. 58% häufig in Markt-

berichten zu finden. In den meisten Fällen gibt es hierzu auch noch mindestens

eine weitere Angabe. Bewirtschaftungskosten sind in 10%, Erschließungskosten in

7% der Berichte aufgeführt (vgl. Tab. 9).

Tab. 9: Häufigkeitsverteilung der sonstigen Angaben




93

11.2 Gesamtranking

Zweck des Gesamtranking ist es, die Ergebnisse kompakt in einen Zusammen-

hang zu stellen. Daneben wird auf die erreichte Prozentzahl der entsprechenden

Positionen geachtet, die weitere Aussagen über die Struktur der Rankings zulas-

sen und Hinweise zur Qualität der Berichte geben. Somit ist durch dieses Ranking

die Basis für weitere Auswertungen gegeben.

Der hier vorgestellte Teil stellt die Analyse der Gesamtauswertung dar, die sowohl

für die einzelnen Akteure als auch akteursunabhängig vorgenommen wird. Beson-

deres Interesse wird in den fünf Rankings den Kommunen der jeweils ersten und

letzten 20 Positionen gewidmet, sowie der Anzahl an Geschäftsstellen der Gutach-

terausschüsse die Berichte zur Verfügung gestellt haben in einem Bundeslandver-

gleich. Die Bundesländer, die einen oder mehrere Berichte zugestellt haben sind

mit der Anzahl der zur Verfügung gestellten Berichte aufgelistet. In zwei weiteren

Spalten wird angegeben, wie viele Berichte dieses Bundeslandes unter den 20

Berichten der höchsten und der niedrigsten Wertung vorkommen. Dies soll dazu

dienen einen Überblick sowohl in den einzelnen Tabellen zu gewinnen, jedoch

auch Aussagen zum Gesamtranking treffen zu können.

Nordrhein-Westfalen spielt mit 69 zugestellten Berichten eine besondere Rolle für

die Auswertung, da es wesentlich mehr Marktberichte zugestellt hat als andere

Bundesländer. Die Auswertungen erreichen in Ihren Prozentangaben maximal

Werte im 50%-Bereich. Diese verhältnismäßig geringe Prozentzahl ergibt sich da-

raus, dass neben den Pflichtkriterien aus dem Minimalkatalog, weitere Kriterien in

die Auswertungstabelle eingeflossen sind. Die allgemeine Gewichtung bezieht die

unterschiedlich hohe Bedeutung der einzelnen Ober- und Unterkriterien ein. Da es

sich dabei um Kriterien handelt, die nicht gesetzlich vorgegeben sind, ist nicht vo-

rauszusetzen, dass sie in jedem Marktbericht vollständig vorhanden sind, was er-

klärt, dass das beste Ergebnis bei nur 57% liegt.

11.2.1 Akteursunabhängiges Ranking

Die Kommunen, deren Berichte sich im Gesamtranking als hervorragend darstel-

len, sind an erster bis vierter Stelle aus Nordrhein-Westfalen und setzen sich mit

Ergebnissen von 49-53% deutlich von den folgenden Berichten ab. Es ist ersicht-

lich, dass allein auf den ersten 20 Rängen ein deutlicher Verlust an Qualität zu ver-


94

zeichnen ist, was sich an der stark abfallenden Prozentzahl der Ergebnisse able-

sen lässt. Während die ersten Positionen Werte zwischen 50% und 53% errei-

chen, sind es auf Position 20 nur noch 37%.

Tab. 10: Akteursunabhängiges Ranking – Berichte höchster Wertung



95

Tab. 11: Akteursunabhängiges Ranking – Berichte niedrigster Wertung


Mit Blick auf die letzten 20 Positionen ist festzustellen, dass diese Berichte mit

einem Ergebnis von nur noch 3-13% nicht mit den ersten Rängen vergleichbar

sind. Selbst in der allgemeinen Auswertung, in der die Interessen bestimmter Ak-

teure keine Rolle spielen, bieten diese Berichte wenige Informationen. Die Zahl der

Berichte, die keine 10% erreichen, liegt bei 12.

Wie aus der unten abgebildeten Tabelle „Bundesländervergleich der höchsten und

der niedrigsten Wertung“ (Tab. 12) erkenntlich wird, sind acht Berichte aus

Nordrhein-Westfalen unter den ersten zwanzig Positionen des

akteursunabhängigen Rankings vertreten. Dies ist bei einer Gesamtzahl von

224 ausgewerteten Berichten ein nennenswertes Ergebnis, zumal es auf den letz-

ten 20 Positionen nicht auftaucht. Auffällig ist, dass Berichte aus manchen Bun-

desländern wie bspw. Hessen in diesem Ranking weder in den ersten noch in den

letzten Positionen eine Rolle spielen, sondern sich über die mittleren Ränge vertei-

len.


96

Tab. 12: Bundesländervergleich der höchsten und niedrigsten Wertung

(akteursunabhängig)


11.2.2 Privatpersonbezogenes Ranking

Vergleicht man das Ranking der Berichte für den privaten Akteur, so ist eine mini-

male Verbesserung der Ergebnisse zu erkennen. Mit 42-56% liegen sie 3% höher

als der Bericht auf Position 1 und 5% besser als Platz 20 des

akteursunabhängigen Ranking (vgl. Tab 13). Ausgehend von den Anforderungen

die eine Privatperson an einen Bericht stellt, tragen diese Berichte zu einer gering-

fügig höheren Transparenz bei als es die Berichte in einer allgemeinen Auswertung

leisten. Dies ist aber auf die Unkenntnis der Privatpersonen zu den einzelnen Da-

ten und deren Funktion zurückzuführen (s. Kapitel 10.2), die durch derartige Be-

richte verbessert werden kann.


97

Tab. 13: Privatpersonbezogenes Ranking – Berichte höchster Wertung


Ähnlich wie die Erkenntnisse zu den ersten, gilt auch bei den letzten Positionen,

dass diese minimal über denen der jeweils 205. und 224. Position der

akteursunabhängigen Auswertung liegen. Dennoch sind die Ergebnisse bei nur 4-

16%. Auch die Berichte, die ein Ergebnis von unter 10% erreichen, sind mit sieben

Berichten weniger vertreten als in der allgemeinen Auswertung (vgl. Tab 14).


98

Tab. 14: Privatpersonbezogenes Ranking – Berichte niedrigster Wertung


Die Tabelle zeigt bei der Auswertung des Gesamtranking für den privaten Akteur

eine Überzahl der Berichte aus Nordrhein-Westfalen unter den Positionen 1 bis 20.

In diesem Falle allerdings dicht gefolgt von Brandenburg. Dahinter sind Nieder-

sachsen, Mecklenburg-Vorpommern und schließlich, mit jeweils einem Bericht,

Baden-Württemberg, Hessen, Schleswig-Holstein und Sachsen vertreten

(vgl. Tab. 15).

Bei den Berichten, die eine Bewertung zwischen 4% bis maximal 16% erreicht

haben, ist Baden-Württemberg wieder in den unteren Plätzen am häufigsten ver-

treten. Lediglich vier weitere Berichte aus Bayern, Brandenburg und Sachsen flie-

ßen noch in diese Positionen des Ranking mit ein (vgl. Tab 15).


99

Tab. 15: Bundesländervergleich der höchsten und niedrigsten Wertung (Privatperson)


11.2.3 Investorbezogenes Ranking

Tab. 16: Investorbezogenes Ranking – Berichte höchster Wertung



100

Tab. 17: Investorbezogenes Ranking – Berichte niedrigster Wertung


Mit 7 Berichten ist Nordrhein-Westfalen auch im Investor-Ranking am häufigsten

innerhalb der 20 Plätze bester Wertung, jedoch nicht mehr ganz so deutlich wie in

den Auswertungen zuvor. Mit 3 Berichten ist Schleswig-Holstein am zweithäufigs-

ten vertreten. Auffällig ist hier, dass Baden-Württemberg mit zwei Berichten vertre-

ten ist. Auf den Positionen niedrigster Wertung ergeben sich keine großen Diffe-

renzen zu den Rankings der anderen Akteure. Anhand von Tab. 18 ist zu erkennen,

dass die Qualität der Berichte aus Baden-Württemberg stark variiert, da sie weit

gestreut sowohl Plätze mit den jeweils 20 höchsten und niedrigsten Wertungen

belegen.


101

Tab. 18: Bundesländervergleich der höchsten und niedrigsten Wertung (Investor)

Tab. 18: Bundesländervergleich der höchsten und niedrigsten Wertung (Investor)


11.2.4 Sachverständigenbezogenes Ranking

Tab. 19: Sachverständigenbezogenes Ranking – Berichte höchster Wertung



102

Tab. 20: Sachverständigenbezogenes Ranking – Berichte niedrigster Wertung


Bei der Betrachtung der vorderen Positionen des Sachverständigen-Ranking fällt

auf, dass die Region Hannover auf Platz 2 positioniert ist. Somit steht in diesem

Ranking zum ersten Mal ein Bericht unter den besten Berichten, der nicht aus

Nordrhein-Westfalen stammt. (vgl. Tab. 19)


103

Tab. 21: Bundesländervergleich der höchsten und niedrigsten Wertung (Sachver-

ständiger)


Wie bei den vorrangegangenen Auswertungen liegt auch bei der Auswertung der

Tabellen für den Sachverständigen Nordrhein-Westfalen auf den besten Plätzen.

Beachtlich ist daneben der Anteil an guten Berichten des Landes Niedersachsen,

welches mit fünf Berichten vertreten ist. Auch die Streuung der Berichte aus Ba-

den-Württemberg und Bayern über das gesamte Ranking ist in diesen Tabellen

nochmals zu erkennen (vgl. Tab. 21).


104

11.2.5 Immobilienmaklerbezogenes Ranking

Tab. 22: Immobilienmaklerbezogenes Ranking – Berichte höchster Wertung


Die Auswertung der Berichte nach der Wertung des Maklers ergibt keine relevan-

ten Abweichungen von den Ergebnissen aus den Tabellen der anderen Akteure.

Somit ist Nordrhein-Westfalen auf den Positionen bester Wertung erneut dominant

vertreten. Länder wie Baden-Württemberg und Bayern sind wieder mit Berichten

unterschiedlicher Qualität vertreten.


105

Tab. 23: Immobilienmaklerbezogenes Ranking – Berichte niedrigster Wertung


Innerhalb der ersten 20 Plätze des Makler-Ranking sind insgesamt acht Länder

vertreten. Mit neun Berichten ist Nordrhein-Westfalen am häufigsten vertreten. Die

letzten Plätze des Ranking werden von Berichten aus vier Bundesländern belegt.

Baden-Württemberg dominiert die letzten Positionen mit sechs Berichten. Gefolgt

werden sie, wie auch in den Auswertungen der anderen Akteure, von Bayern,

Brandenburg und Sachsen.


106

Tab. 24: Bundesländervergleich der höchsten und niedrigsten Wertung (Immobilien-

makler)


Resümierend ist zu sagen, dass Nordrhein-Westfalen ausnahmslos in den Auswer-

tungen der höchsten Wertungen vertreten ist. Dies ist vor allem darauf zurückzu-

führen, dass diese aufgrund der Verordnungen des Bundeslandes (vgl. Kapitel 6)

eine identische Struktur aufweisen. Auf der anderen Seite ist festzustellen, dass

die letzten 20 Plätze jeweils von Baden-Württemberg angeführt werden. Neben

Städten wie Wuppertal und Hagen aus Nordrhein-Westfalen fällt auf, dass Hanno-

ver in jeder der Auswertungen eine Position unter den besten 10 Bewertungen

erreicht hat.

Die Tabelle bietet noch zahlreiche Möglichkeiten weitere Auswertungen vorzu-

nehmen. Die Korrelation der Ergebnisse mit der Ursprungskommune oder die Ab-

hängigkeit der Qualität der Berichte auf die Zuständigkeitsbereiche der Gutachter-

ausschüsse sind nur zwei Beispiele für die weitere Verwendung der Tabelle, die im

Rahmen der Arbeit jedoch nicht mehr realisiert werden konnten.

11.3 Index des Gesamtranking

Der Kriterienkatalog ist sehr umfangreich, um eine Vielzahl möglicher sinnvoller

Angaben in Marktberichten identifizieren zu können. Folglich sind die erreichten

Punktzahlen relativ gering. Der Bericht über die Stadt Wuppertal erreicht als bester

Bericht im akteursunabhängigen Ranking gerade einmal 53% der möglichen Punk-


107

te. Um diesem Fakt Rechnung zu tragen und die Berichte besser vergleichbar zu

machen, wird ein Index gebildet. Hierbei werden alle Berichte an dem Bericht ge-

messen, der die höchste Punktzahl erreicht hat. Im Falle des akteursunabhängigen

Ranking ist dies der Bericht über die Stadt Wuppertal mit 53,16 Punkten. Der Be-

richt des Gutachterausschusses Hagen hat dagegen nur 51,05 Punkte erreicht,

also 96% der Punkte die der Wuppertaler Bericht erreicht hat.

Die Berichte werden im Folgenden in vier Klassen aufgeteilt. Die Klasse 1 beinhal-

tet alle Berichte, die unter 25% liegen. In Klasse 2 fallen alle Berichte, die mindes-

tens 25% aber weniger als 50% des besten Berichtes erreichen. Der Klasse 3

werden die Berichte zugeordnet, die zumindest die Hälfte der Punkte des besten

Berichts erreichen, aber weniger als 75%. Schlussendlich sind alle Berichte mit

mindestens 75% des besten Berichts in Klasse 4. Anhand der Anzahl der Berichte

Kategorie lässt sich erkennen, wo besonders viele Berichte ähnlich gute Ergebnis-

se erzielen.

Abb. 23: Index des akteursunabhängigen Ranking

Klasse bis 25% 25% bis 50% 50% bis 75% über 75% Anzahl Berichte 20 95 95 14


Bei der akteursunabhängigen Bewertung erreicht der Marktbericht für Wuppertal

mit 53,16 Punkten die höchste Punktzahl. Insgesamt wären 100,27 Punkte mög-

lich gewesen. 14 Berichte erreichen 75% dieses Wertes. 109 Berichte erreichen


108

mindestens 50%. 115 Berichte werden demnach mit weniger als der Hälfte der

Punkte bewertet. Auf den ersten neun Positionen lassen sich verhältnismäßig gro-

ße Sprünge erkennen, danach sind die Unterschiede zwischen den Berichten, die

im Ranking nah bei einander stehen nicht mehr groß (vgl. Abb. 23). Es ist festzu-

halten, dass nicht nur die Gesamtwerte verhältnismäßig niedrig sind, sondern dass

auch, gemessen an den möglichen Punkten, keine hohen Werte erreicht werden.

Im Weiteren wird geprüft, ob für die einzelnen Akteurswertungen bessere Werte

erreicht werden.

Abb. 24: Index des privatpersonenbezogenen Ranking



Für den Akteur Privatperson ist der höchste Wert beim Marktbericht für die Stadt

Hagen erreicht worden und beträgt 31,64 von 56,16 möglichen Punkten. Im Ver-

gleich zu diesem, erreichen immerhin 21 Berichte die erste Kategorie bis 75% und

über die Hälfte der Berichte mindestens 50% der Punkte. Gerade einmal 12 Be-

richte haben einen Wert der 25% unter dem Maximalwert liegt. (vgl. Abb. 24) Es

wird deutlich, dass die Ergebnisse insgesamt näher beieinander liegen. Allerdings

lässt sich auch hier feststellen, dass die besten 3 Berichte sich deutlich von den

restlichen Berichten abheben (vgl. Abb. 24). Daher besteht noch Potential zur Ver-

besserung der Markttransparenz für diesen Akteur.


109

Abb. 25: Index des immobilienmaklerbezogenen Ranking



Bei der Wertung für den Akteur Makler zeigt sich eine größere Differenz. Die Be-

richte über die Städte Wuppertal und Witten erreichen jeweils einen Wert von

knapp 76 von 133 möglichen Punkten. Mit 97% der Punkte des Wuppertaler Be-

richts liegt der Bericht über die Stadt Münster noch innerhalb dieses Bereichs. Zu

dem Hagener Bericht auf Platz 4 existiert bereits ein Sprung von 8% auf 89%. Erst

ab Platz 7 lassen die Sprünge zwischen den Plätzen nach und die Punktzahl

nimmt relativ gleichmäßig ab (vgl. Abb. 25). So kommt es, dass gerade einmal

102 Berichte innerhalb von 50% des höchsten Wertes liegen.


110

Abb. 26: Index des investorbezogenen Ranking



Noch ungleichmäßiger sind die Werte in der Investoren-Wertung. Erst ab dem

zwölften Platz lässt sich eine relativ gleichmäßige Entwicklung der Punktzahl be-

obachten (vgl. Abb. 26). Der Marktbericht über die Stadt Wuppertal hat mit

78,89 Punkten den höchsten Wert erreicht. Maximal sind 148,81 Punkte möglich.

Aber gerade einmal 12 Berichte erreichen mindestens 75% dieses Wertes. Außer-

dem schaffen es gerade einmal 103 Berichte einen Wert von 50% oder besser zu

erreichen (vgl. Abb. 26).


111

Abb. 27: Index des sachverständigenbezogenen Ranking



Mit 72,08 Punkten erreicht der Bericht für die Stadt Witten in der Wertung für den

Akteur Sachverständiger den höchsten Wert. Der maximale Wert für diesen Akteur

beträgt 136,25 Punkte. Auch hier lässt sich ein großer Abstand zwischen den bes-

ten Berichten und den Berichten im Mittelfeld feststellen. So erreichen 100 Berich-

te die Hälfte dieser Punktzahl (vgl. Abb. 27). Innerhalb der ersten acht Berichte

verringert sich der Wert bereits um 21%. Danach lässt sich, wie bei den anderen

Wertungen ein gleichmäßiger Rückgang der Punkte erkennen. (vgl. Abb. 27).

Ziel der Untersuchung war es, neben der Verteilung der Marktberichte, zu überprü-

fen, inwieweit die geringen Punktzahlen im Gesamtranking mit dem sehr umfang-

reichen Kriterienkatalog zu erklären sind. Zusammenfassend lässt sich festhalten,

dass ein Großteil der untersuchten Marktberichte auch im Verhältnis zu dem je-

weils am besten bewerteten Bericht nur geringe Punktzahlen erreicht. In allen fünf

Rankings ist die Zahl der Berichte, die mindestens 75% des besten Berichtes er-

reichen, mit 21 Berichten verhältnismäßig gering. Die Grundtendenz ähnelt sich

ebenfalls. Innerhalb der ersten Platzierungen kommt es in der Regel zu relativ gro-

ßen Sprüngen - gleiches gilt für die letzten Platzierungen. Ansonsten lässt sich

eine relativ gleichmäßige Verteilung festhalten. Die Abstände zwischen den einzel-

nen Platzierungen sind bei der privaten Gewichtung am geringsten, daher sind sie


112

in einem ähnlichen Maße transparenzfördernd. Auch sind hier die meisten Berichte

vorhanden, die mindestens die Hälfte der Punkte des besten Berichtes erreichen.

11.4 Auswertung der Pflichtkriterien

Nachfolgend werden die Ergebnisse der Auswertung aller Marktberichte im Hin-

blick auf die vom Projekt festgelegten Pflichtkriterien dargestellt. Insgesamt 12

Pflichtkriterien aus den in Tab. 25 abgebildeten Bereichen wurden aufgestellt.

Die Stadt Münster und der Ennepe-Ruhr-Kreis aus Nordrhein Westfalen erreichen

aufgrund der Auswertung jeweils die volle Punktzahl und somit 100% in dem Be-

reich der Pflichtkriterien. Dahinter folgen mit 92% der Landkreis Gießen (Hessen)

und mit je 10 (83%) von 12 möglichen Punkten die Stadt Hanau (Hessen), die

Stadt Bremen sowie die Regionen Hannover und Meppen aus Niedersachsen.

Die Struktur und Auffälligkeiten der ersten 32 Marktberichte, die alle mindestens 8

Pflichtkriterien enthalten und die der letzten 105 Marktberichte, die alle vier oder

weniger Pflichtkriterien nennen, werden nun kurz beschrieben.

Insgesamt 14 Städte und 18 Landkreise bzw. Regionen bilden die ersten 32

Marktberichte des Rankings, womit sich ein leichtes Übergewicht der größeren

Verwaltungseinheiten bei diesem Auswertungsmerkmal herauskristallisiert. Bei der

Betrachtung der Rangliste mit Blick auf die Verteilung nach Bundesländern lässt

sich feststellen, dass Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen mit je neun, sowie

Hessen mit sieben Marktberichten im vorderen Bereich liegen. Zusammen bilden

diese drei Bundesländer einen Anteil von etwa 78%, bezogen auf die ersten 32

Berichte.

105 Berichte machen 25% oder weniger Angaben zu den Pflichtkriterien, wobei

die letzten vier aller Marktberichte gar keinen Punkt erfüllen. Baden-Württemberg

(22), Nordrhein-Westfalen (20) und Sachsen (14) weisen die meisten Berichte unter

den letzten 105 aus.


113

Tab. 25: Pflichtkriterien



113

114

11.5 Blockgewichtung der wertermittlungsrelevanten Daten

Im folgenden Abschnitt werden die einzelnen Blöcke der Auswertungstabelle ge-

nauer untersucht und differenziert dargestellt. Dazu werden die erreichten Punkte

der einzelnen Blöcke separat dargestellt, um detaillierte Aussagen bezüglich der

Bereitstellung der Informationen einzelner Blöcke treffen zu können. Dabei liegt

der Fokus vor allem auf den Berichten der höchsten und niedrigsten Wertung. Er-

gänzend zu dieser generellen Untersuchung wird auf Besonderheiten der einzel-

nen Blöcke genauer eingegangen.

11.5.1 Bodenrichtwerte

Einleitend kann im Bezug auf den Block der Bodenrichtwerte festgehalten werden,

dass der größte Teil der Marktberichte zufriedenstellende Informationen bereit-

stellt. Insgesamt erreichen in diesem Block 13 Berichte die maximale Punktzahl.

Die 20 besten Berichte erreichen mehr als 80% der zu erreichenden Punktzahl.

Von 224 ausgewerteten Marktberichten erreichen 160 Berichte mehr als 50% der

zu erreichenden Punkte.

Auffällig in diesem Block ist weiterhin, dass es nur 10 Berichte gibt, die keine An-

gaben zu Bodenrichtwerten geben. Insgesamt liefern nur 29 Berichte weniger als

25% der geforderten Informationen.

Unter den besten 20 Berichten sind im Bezug auf die Bodenrichtwerte mehrere

Bundesländer vertreten. Niedersachsen und Sachsen stellen jeweils vier Berichte,

Nordrhein-Westfalen und Brandenburg jeweils drei.

Als Besonderheit sind in diesem Block die Platzierungen der Marktberichte aus

Brandenburg zu nennen. Während die Berichte in den übrigen Rankings im Bezug

auf die erreichte Punktzahl häufig im Mittelfeld vertreten sind, liefert Brandenburg

bezüglich der Bodenrichtwerte sehr gute Informationen. Drei Berichte erreichen

die volle Punktzahl, weitere fünf mehr als 75%. Somit stellt Brandenburg in diesem

Block 8 der 20 besten Berichte.

11.5.2 Indexreihen

Für den Block der Indexreihen gilt es einleitend festzuhalten, dass insgesamt sehr

wenige Informationen bereitgestellt werden. Kein Bericht in diesem Block erreicht


115

die volle Punktzahl. Am besten schneidet die Stadt Witten mit 78% ab. Von den

20 besten Berichten stammen zwölf aus Nordrhein-Westfalen. Zusammen mit

fünf Berichten aus Niedersachsen stellen diese beiden Bundesländer den größten

Teil der bestplatzierten Berichte in diesem Block. Auch unter den 50 besten Be-

richten befinden sich 27 aus Nordrhein-Westfalen.

Insgesamt 163 Berichte erreichen in diesem Block weniger als 25% der möglichen

Punktzahl. Besonders häufig trifft dies auf die Berichte aus Baden-Württemberg

zu. 27 von insgesamt 33 Berichten liefern weniger als 25% der möglichen Informa-

tionen.

51 Berichte liefern in diesem Block keine Informationen und erhalten somit 0 Punk-

te. Aus Thüringen erreichte kein Marktbericht Punkte. Auch die Berichte aus Sach-

sen liefern in diesem Block nur wenige Informationen. 10 von 17 zur Verfügung

gestellte Berichte sind in diesem Block mit 0 Punkten bewertet.

11.5.3 Liegenschaftszinssätze

Im Bezug auf die Liegenschaftszinssätze ergibt das Ranking ein sehr eindeutiges

Ergebnis. Von den 20 besten Berichten stammen 15 aus Nordrhein-Westfalen.

Dieser Trend setzt sich im Ranking für die Liegenschaftszinssätze fort. 36 Berichte

aus Nordrhein-Westfalen befinden sich unter den 50 besten Berichten. Neben

14 Berichten aus NRW erreichen noch drei weitere Berichte die höchste Bewer-

tung. Dies sind die Berichte der Region Südhessen, der Stadt Mainz und des

Landkreis Leipziger Land.

Insgesamt erreichen 66 Berichte weniger als 25% der möglichen Punkte. Auch an

dieser Stelle wird das gute Ergebnis von Nordrhein-Westfalen deutlich. Nur zwei

Berichte erreichen in diesem Block weniger als 25% der möglichen Punktzahl. Es

gilt jedoch zu erwähnen, dass auch diese beiden Berichte mit jeweils 23% für den

Kreis Steinfurt und 22% für die Stadt Mönchengladbach zumindest grundlegende

Informationen im Bezug auf die Liegenschaftszinssätze liefern.

Aus dem Ranking wird des Weiteren deutlich, dass 41 Berichte in diesem Block

mit 0 Punkten bewertet worden sind. Aus Bayern sind 12 von insgesamt

19 Berichten in diesem Block mit 0 Punkten bewertet. Noch deutlicher wird die

Bewertung in Thüringen. Aus diesem Bundesland erreichen alle Marktberichte

0 Punkten im Bezug auf die Liegenschaftszinssätze.


116

Einen Sonderfall stellt in diesem Block das Land Sachsen dar. Auf der einen Seite

stellt Sachsen mit dem Landkreis Leipziger Land einen Marktbericht, der die

höchste Bewertung erhält. Auch die Stadt Leipzig hat in diesem Block ein sehr

hohes Ranking. Auf der anderen Seite sind sechs Marktberichte im Bezug auf die

Liegenschaftszinssätze mit 0 Punkten bewertet.

11.5.4 Sachwertfaktoren

Im Hinblick auf die Sachwertfaktoren gilt es zunächst festzuhalten, dass die Infor-

mationslage sehr schlecht ist. Kein Marktbericht erreicht die maximale Punktzahl

in diesem Block. Nur vier Berichte erhalten mehr als 50% der zu erreichenden

Punkte. Mit 60% erstellen die Gutachterausschüsse der Städte Wuppertal, Düren

und Düsseldorf die besten Berichte.

Generell werden bezüglich der Sachwertfaktoren auch in diesem Block die besten

Informationen aus Nordrhein-Westfalen geliefert. Unter den 20 besten Berichten

befinden sich acht aus Nordrhein-Westfalen. Zusammen mit sechs Berichten aus

Niedersachsen stellen diese beiden Bundesländer den größten Teil jener Berichte,

die im Gesamtvergleich die meisten Informationen im Bezug auf die Sachwertfak-

toren liefern.

Als Besonderheit in diesem Block ist der Marktbericht des Kreises Dithmarschen

zu nennen. Während Berichte aus Schleswig-Holstein insgesamt sehr schlecht

abschließen, erreicht dieser Marktbericht in diesem Ranking mit dem 5. Platz eine

gute Platzierung.

11.5.5 Umrechnungskoeffizienten

Im Bezug auf die Umrechnungskoeffizienten ist das Ergebnis der erreichten Punk-

te vergleichbar mit dem Block der Sachwertfaktoren. Auch hier gibt es keinen Be-

richt, der die volle Punktzahl erreicht. Vielmehr gibt es nur drei Berichte, die über

50% der Punkte erreichen. Die Stadt Dinslaken erreicht in diesem Block mit

64% das beste Ergebnis. Von den 20 besten Berichten stammen elf aus

Nordrhein-Westfalen. Zusammen mit vier Berichten aus Niedersachsen stellen

diese beiden Bundesländer den größten Teil der bestplatzierten Marktberichte.

Insgesamt gibt es 163 Marktberichte, die weniger als 25% der möglichen Punkte

erreichen. Auffällig ist, dass Nordrhein-Westfalen auf der einen Seite elf Berichte


117

unter den 20 besten bereitstellt, auf der anderen Seite jedoch auch 43 Berichte

liefert, die unter 25% der möglichen Punkte erreichen. Von diesen erreichen 38 gar

keine Punkte. Wie schon in den vorangegangen Blöcken liefern, auch im Bezug

auf die Umrechnungskoeffizienten, die Marktberichte aus Baden-Württemberg

sehr schlechte Ergebnisse. Von insgesamt 33 Berichten aus Baden-Württemberg

erreichen 25 Berichte weniger als 25% der möglichen Punkte, 19 Berichte liefern

überhaupt keine Informationen und erhalten somit 0 Punkte in diesem Block. Die

Stadt Stuttgart erreicht mit 38% das beste Ergebnis aus Baden-Württemberg.

Wie schon bei den Liegenschaftszinssätzen und den Sachwertfaktoren, stellt,

auch bei den Umrechnungskoeffizienten, das Bundesland Thüringen eine beson-

dere Situation dar, da aus diesem Bundesland alle zur Verfügung gestellten

Marktberichte mit 0 Punkten in diesem Block bewertet wurden.

11.5.6 Vergleichsfaktoren

Der Block der Vergleichsfaktoren weist ein besonderes Gesamtergebnis auf. Es

gibt zwei Marktberichte, die in diesem Block die volle Punktzahl erhalten. Von den

20 besten Berichten werden zwölf vom Land Niedersachsen gestellt. Im Hinblick

auf den Zuständigkeitsbereich wird deutlich, dass von den 20 besten Berichten

wiederum 16 Berichte einen regionalen Bezug haben bzw. Berichte eines Land-

kreises sind. Während in den vorangegangenen Blöcken oft Marktberichte aus

Städten gute Bewertungen aufwiesen, so sind es in diesem Block vor allem Be-

richte mit regionalem Charakter.

Neben den teilweise sehr guten Bewertungen in diesem Block gilt es weiterhin

festzuhalten, dass insgesamt 176 Berichte weniger als 25% der möglichen Punkte

erreichen. Von diesen liefern nur 21 Berichte überhaupt Informationen, sodass

155 Berichte in diesem Block mit 0 Punkten bewertet werden. Alleine aus Baden-

Württemberg sind 27 von 33 Berichten mit 0 Punkten bewertet. Die Marktberichte

aus Sachsen und Thüringen erreichen auch in diesem Block 0 Punkte.

Eine besondere Situation zeigt sich in diesem Block im Bezug auf die Marktberich-

te aus Nordrhein-Westfalen. Während der Kreis Lippe die volle Punktzahl erreicht,

gibt es 48 Berichte aus Nordrhein-Westfalen, die mit 0 Punkten bewertet werden.


118

11.6 Kategorienauswertung

Wie bereits beschrieben, gibt es in der Gewichtung verschiedene Kategorien mit

unterschiedlicher Relevanz (vgl. Kapitel 10.1). Dabei gibt es zum einen die Katego-

rien A und B, welche Kriterien beinhalten, die nur von dem Gutachterausschuss

erstellt werden können. Zum anderen werden die Kategorien C und D gebildet, die

Kriterien enthalten, welche nicht von den Gutachterausschüssen erhoben werden

und auch über andere Quellen bezogen werden können. Anschließend wird unter-

sucht, inwieweit sich die Auswertungsergebnisse der Berichte ändern, wenn nur

die ersten oder die letzten Kategorien gewertet werden. Dabei entstehen zwei

neue Rankings mit neuen maximal zu erreichenden Punkten. (s. Anhang)

In dem ersten Ranking der Kategorien A und B wird ausgewertet, welche Ergeb-

nisse die Berichte haben, wenn nur gutachterausschussbezogene Daten gewertet

werden. Die Auswertung zeigt, dass sich das Ranking der Berichte nicht wesent-

lich ändert. Von den zu erreichenden 85 Punkten erfüllt der beste Bericht nur 59%.

Auch in der Reihenfolge gibt es keine entscheidenden Veränderungen. Berichte

aus Nordrhein-Westfalen führen wieder das Ranking an und Berichte aus Baden-

Württemberg liegen wieder auf den hinteren Plätzen. Ein Grund für die geringe

Veränderung im Vergleich zu dem Gesamtranking ist aber auch, dass die beiden

Kategorien an diesem einen Anteil von insgesamt 85% haben.

In dem zweiten Ranking der Kategorien C und D liegt eine andere Ausgangssitua-

tion vor. Es fließen nur noch Kriterien in die Bewertung ein, die nicht von Gutach-

terausschüssen erhoben werden und auch von anderen Quellen bezogen werden

können. Diese Kategorien haben zuvor nur 15% der Gewichtung ausgemacht.

Durch diese Auswertung wird deutlich, welche Gutachterausschüsse zusätzliche

Informationen in ihren Bericht gebracht haben. Das Ergebnis zeigt, dass der beste

Bericht gerade einmal 38% der möglichen Punkte bekommt und der zweite Be-

richt nur noch 27% erreicht. Neben den guten Berichten aus Nordrhein-Westfalen

sind es vor allem Berichte aus Brandenburg, die in dem vorderen Bereich und so-

gar an der Spitze stehen. Insgesamt gibt es eine größere Durchmischung von Be-

richten aus verschiedenen Bundesländern und es gibt kein Land, indem sich die

Berichte besonders dadurch auszeichnen, viele zusätzliche Informationen zu ent-

halten.


119

11.7 Bundesländervergleich

Bezüglich der Qualität der Marktberichte bestehen einige Unterschiede zwischen

den einzelnen Bundesländern. Dafür wird zunächst untersucht, welches Bundes-

land die durchschnittlich besten Berichte hat. Darauf aufbauend wird genauer ana-

lysiert, welches Bundesland in welcher Klasse welche Anzahl an Marktberichten

stellt. Abschließend erfolgt eine direkte Gegenüberstellung der Länder, die am

besten und am schlechtesten abgeschnitten haben. Da in diesem Teil der Auswer-

tung Angaben zu allen 16 Bundesländern getroffen werden sollen, werden der Da-

tengrundlage die Landesmarktberichte und der unvollständige Bericht Hamburgs

hinzugefügt.

11.7.1 Ranking nach Bundesländern

Für einen ersten Vergleich zwischen den einzelnen Bundesländern werden zu-

nächst mehrere Ranglisten erstellt (vgl. Tab 26), deren Grundlage die durchschnitt-

lichen Prozentwerte der jeweils ausgewerteten Marktberichte eines Bundeslandes

sind. In der ersten Spalte der Tabelle wird die Platzierung angegeben. In den da-

rauf folgenden Spalten werden die jeweils platzierten Bundesländer angegeben,

aufgeteilt in eine akteursunabhängigen Bewertung, sowie Ranglisten zu den vier

ausgewählten Akteuren.

Die Bundesländer mit nur sehr wenigen Berichten bzw. nur einem Landesmarktbe-

richt sind gekennzeichnet. Gleiches gilt für Hamburg, da es sich hier um nur einen

einzigen und zugleich unvollständigen Marktbericht handelt. Die Markierung zeigt,

dass sich nicht alle Bundesländer problemlos miteinander vergleichen lassen und

dass es gewisse Verzerrungen in der Rangliste gibt.

Der Vergleich der Ranglisten zeigt deutlich, dass fast immer dieselben Bundeslän-

der auf den ersten bzw. letzen Rängen liegen. So befindet sich Sachsen-Anhalt in

allen Ranglisten auf Platz 1. Dies ergibt sich vor allem dadurch, dass Sachsen-

Anhalt nur einen einzigen Marktbericht veröffentlicht. Somit ist der Wert dieses

Marktberichts auch gleichzeitig der Durchschnittswert. Ebenso befindet sich Nie-

dersachsen immer auf dem 2. Platz der Ranglisten. Dazu trägt zum einen die ge-

ringe Anzahl an Gutachterausschüssen und zum anderen die Tatsache bei, dass

die Berichte sehr einheitlich sind. Der hohe Grad an Einheitlichkeit ist auch der

Grund, warum Nordrhein-Westfalen fast immer Platz 3 belegt.


120

Tab. 26: Ranking der Bundesländer


Auf den unteren drei Rängen sind die Unterschiede nicht so deutlich, aber auch

hier finden sich meist dieselben Bundesländer. Dies sind Baden-Württemberg (5x),

Hamburg (4x), Thüringen und das Saarland (jeweils 2x). Sachsen und Rheinland-

Pfalz belegen jeweils einmal die letzten 3 Plätze. Baden-Württemberg belegt er-

neut aufgrund der extrem hohen Anzahl an Gutachterausschüssen insgesamt den

letzten Platz. Auch die Tatsache, dass hier die Marktberichte sehr unterschiedlich

aufgebaut und strukturiert sind spielt in dem Zusammenhang eine Rolle. Dass

Hamburg so häufig auf einem der letzten Plätze zu finden ist, liegt daran, dass nur

ein Teilbericht zugesandt wurde. Hier kann also keine differenzierte Aussage über

die Qualität des Marktberichts getroffen werden.


121

11.7.2 Häufigkeit innerhalb der Klassen

Um die Qualität der Marktberichte der einzelnen Bundesländer darzustellen, wird

eine Unterteilung in unterschiedliche Klassen vorgenommen. Als Grundlage für

diese Berechnungen dienen die indizierten Prozentangaben der Gesamtergebnis-

se. (vgl. Kapitel 11.3) Zusätzlich wurden die Landesmarktberichte sowie der un-

vollständige Bericht Hamburgs hinzugefügt, um für jedes Bundesland Aussagen

treffen zu können.

Die Ergebnisse werden in Tab. 27 dargestellt. Hier werden für jedes Bundesland

und die vier Klassen jeweils die Anzahl der Marktberichte und die Verteilung der

Marktberichte in absoluten Zahlen und zusätzlich in Prozent angegeben.

Tab. 27: Verteilung der Marktberichte der Bundesländer in den Klassen 1-4



122

In der schlechtesten Klasse mit Marktberichten unter 25% liegen insgesamt gut

11% der Berichte. Hamburg ist in dieser Klasse mit 100% der Berichte vertreten.

Da es sich hier jedoch nur um einen einzigen und nur unvollständigen Bericht han-

delt, lässt sich hier keine qualifizierte Aussage über die Qualität des Marktberichts

treffen. Mit ca. 37% kommen die meisten Berichte dieser Klasse aus Bayern. Da-

rauf folgen Sachsen mit etwa 25% und Baden-Württemberg mit etwa 22%.

In der zweiten Klasse mit den Berichten zwischen 25% und 50% der erreichten

Punkte liegen 98 Berichte. Dies entspricht ca. 43% der Marktberichte. Da Berlin

als Stadtstaat nur einen Bericht besitzt erreichen folglich 100% seiner Berichte

diese Kategorie. Ähnliches gilt für das Saarland. Darauf folgen Thüringen (90%),

Rheinland-Pfalz (ca. 86%) und Baden-Württemberg (ca. 63%).

In Klasse 3 befinden sich mit 97 Berichten insgesamt knapp 42% aller Marktbe-

richte. Prozentual gesehen liegt Niedersachsen mit etwa 87% weit vor den ande-

ren Bundesländern. Darauf folgen Brandenburg (ca. 63%), Nordrhein-Westfalen

(60%) und Hessen (50%).

In der vierten und besten Klasse befinden sich lediglich 12 Berichte, also nur etwa

5% aller Marktberichte. Hier liegt Sachsen-Anhalt vorne, da hier nur ein Marktbe-

richt für das gesamte Bundesland veröffentlicht wird. Darauf folgt Mecklenburg-

Vorpommern mit ca. 13%, Nordrhein-Westfalen mit gut 7% und Niedersachsen

mit etwas unter 7%.

11.8 Immobilienmarktbericht Deutschland und Landesmarktberichte

In einem weiteren Ranking werden jene Marktberichte bewertet, die von den Obe-

ren Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt wurden. Wie auch bei den

Marktberichten der Kreise und Städte wurde die Auswertungstabelle auf Grundla-

ge der bereitgestellten Informationen ausgefüllt. Im Rahmen dieser Auswertung ist

deutlich geworden, dass die Berichte der Gutachterausschüsse nicht immer mit

den Berichten der Oberen Gutachterausschüsse vergleichbar sind. Die Ausnahme

bildet der Grundstücksmarktbericht Nordrhein-Westfalen, der sowohl vom Aufbau

als auch vom Inhalt mit den Marktberichten der Kreise und Städte in Nordrhein-

Westfalen vergleichbar ist. Im Gegensatz dazu unterscheiden sich die Landes-

marktberichte anderer Bundesländer sehr stark von den kommunalen Berichten.


123

Teilweise liefern diese Berichte nur jene Informationen, die von den einzelnen Krei-

sen und Städten aufgrund fehlender Kauffälle nicht abgeleitet werden können. In

Thüringen bspw. verweisen viele Marktberichte der Gutachterausschüsse auf den

Bericht des Oberen Gutachterausschusses. Dieser stellt aufgrund überregionaler

Auswertungen explizit Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser zur Ver-

fügung. Die Landesmarktberichte fassen oftmals die Daten der örtlichen Gutach-

terausschüsse zusammen oder ergänzen diese aufgrund der besseren überörtli-

chen Datengrundlage. Eine Vergleichbarkeit der einzelnen Landesmarktberichte ist

daher nicht möglich.

Darüber hinaus wird deutlich, dass die vorliegende Auswertungstabelle auf Ebene

der Landesmarktberichte nur bedingt anwendbar ist. Generell liefern die Landes-

marktberichte viele Informationen, die aber in der Auswertungstabelle nicht abge-

fragt werden. Die Ergebnisse der Auswertungen spiegeln daher den Informations-

gehalt der einzelnen Berichte nicht wider.

Im Bezug auf den Immobilienmarktbericht Deutschland 2009 ergeben sich bezüg-

lich der Auswertung ähnliche Probleme. Auch bei diesem Bericht werden viele In-

formationen geliefert, die in der Auswertungstabelle keine Berücksichtigung fin-

den. Eine angemessene Auswertung ist daher ebenfalls nicht möglich.

11.9 Zusammenfassung der Ergebnisanalyse

Die Ergebnisanalyse (vgl. Kapitel 11), sowie die erarbeiteten und beschriebenen

Länderstrukturen (vgl. Kapitel 6) werden im Folgenden miteinander verknüpft und

differenziert betrachtet. Beschrieben werden mögliche Auffälligkeiten bezüglich

der Ergebnisse der Analyse und vorhandener Länderstrukturen, insbesondere be-

zogen auf das Gutachterausschusswesen.

Allgemein ist festzustellen, dass Angaben zum Individuellen Wohnungsbau und zu

Eigentumswohnungen am häufigsten auftreten. Deren Kaufpreise werden dabei

am häufigsten abgedeckt (vgl. Abb. 22), wodurch ihre Relevanz deutlich wird. Da

die Auswertung der Kauffälle und die damit verbundene Berechnung der durch-

schnittlichen realen Kaufpreise ausschließlich durch die Gutachterausschüsse er-

folgen kann, leisten sie daher einen wichtigen Beitrag zur Markttransparenz.


124

Sind in den Marktberichten Informationen zu den wertermittlungsrelevanten Daten

vorhanden, handelt es sich dabei hauptsächlich um solche Angaben, die auch in

den Wertermittlungsverfahren direkt Anwendung finden. Liegenschaftszinssätze für

Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Wohnhäuser, sowie Sachwertfaktoren

für den Individuellen Wohnungsbau werden am häufigsten angegeben

(vgl. Abb. 22). Ebenfalls hervor tritt der Verweis auf eine Bezugsquelle für Boden-

richtwerte. Dieses Pflichtkriterium wird in 83% aller Marktberichte angegeben

(vgl. Abb. 22).

Angaben zu den wertermittlungsrelevanten Daten sowie die Veröffentlichung der

Bodenrichtwerte sind in den gesetzlichen Grundlagen wie dem BauGB oder der

ImmoWertV vorgeschrieben (vgl. Kapitel 6). Es lässt sich somit feststellen, dass ein

Großteil der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte einem Teil seiner gesetz-

lichen Vorgaben auf diesem Wege nachkommt.

Angaben zu den gemischt genutzten Wohnhäusern, sogenannte Wohn- und Ge-

schäftsgebäude, sind am seltensten in den Marktberichten genannt. Lediglich bei

dem Liegenschaftszinssatz werden mit den anderen Kategorien der bebauten

Grundstücke vergleichbare Prozentsätze erreicht (vgl. Abb. 22). Dies lässt sich

zum einen auf die Zuständigkeitsbereiche der Gutachterausschüsse zurückführen.

Sind diese für einen ländlichen Verwaltungsbezirk zuständig, verfügen sie oftmals

nicht über ausreichendes oder gar kein Datenmaterial zu den gemischt genutzten

Wohnhäusern. Zum anderen ist dieser Umstand auf die Zuordnung der Kategorien

zurückzuführen. Gemischt genutzte Wohnhäuser fallen in vielen Marktberichten

demnach z.T. unter die Kategorie Mehrfamilienhäuser.

Die Blöcke Mietpreise und Wohnen der ausgewerteten Marktberichte erreichen

einen geringen Prozentanteil. Am besten schneiden undifferenzierte Angaben zu

Baugenehmigungen bzw. Baufertigstellungen und Verweise auf Bezugsquellen von

Mietpreisen ab. Sie sind jeweils ca. in einem Viertel aller Marktberichte vorhanden

(vgl. Tab. 9). Diese beiden Blöcke enthalten keinerlei Pflichtkriterien der von den

Gutachterausschüssen aufzubereitenden Daten. Die gesetzlichen Grundlagen

schreiben Angaben zu den Mietpreisen und bspw. dem Wohnflächenbedarf nicht

als Aufgabe der Gutachterausschüsse an. Ein weiteres Argument für das geringe

Prozentniveau der beiden Blöcke ist die oftmals schlechte Datengrundlage der

Gutachterausschüsse oder ihrer jeweiligen Verwaltungsebene. Angaben zu den


125

Wohnungsbeständen oder den Leerständen sind schlichtweg nicht vorhanden,

was u.a. ein Grund für die Durchführung des Zensus 2011 ist (Websi-

te Zensus 2011).

Wird die Gesamtauswertung der Marktberichte aus dem Blickwinkel der für die

Transparenz notwendigen Nachvollziehbarkeit betrachtet, so schneiden die Be-

richte grundsätzlich gut ab. Die Erklärungen der Funktionen und Aufgaben von

Gutachterausschüssen, ein Ansprechpartner sowie das Bezugsjahr sind in mindes-

tens 90% aller Marktberichte vorhanden. Die Lesbarkeit der Grafiken ist in 85%

der Marktberichte gewährleistet, auch wenn dieses Kriterium subjektiv bewertet

worden ist (vgl. Tab. 9). Des Weiteren tragen die Erklärungen der Begriffe zu den

wertermittlungsrelevanten Daten und die Offenlegung der Verfahren zur besseren

Nachvollziehbarkeit bei. Hier ist festzustellen, dass die Erklärung der Begriffe in

etwa in dem Maße in den Marktberichten vorhanden ist, in dem die Daten selbst

angegeben werden. Beispielsweise sind in 67% aller Berichte Sachwertfaktoren

für den Individuellen Wohnungsbau angegeben, gleichzeitig werden aber auch in

64% aller Berichte die Sachwertfaktoren erklärt. Die Offenlegung des Verfahrens

erreicht nicht dieselben Prozentwerte wie die Erklärungen, bewegt sich aber auf

ähnlichem Niveau (vgl. Abb. 22). Grundsätzlich ist demnach davon auszugehen,

dass die Gutachterausschüsse ihre Tätigkeit und die daraus resultierenden Ergeb-

nisse dem Leser eines Marktberichtes erläutern wollen. Inwiefern dies qualitativ

gut geschieht, kann in diesem Fall nicht bewertet werden. Bei der Auswertung der

Marktberichte wurde das reine vorhanden sein der Informationen abgefragt. Durch

die Vergleiche der Bundesländer untereinander lassen sich Rückschlüsse auf die

Funktionsfähigkeit der Verwaltungsstrukturen des Gutachterausschusswesens

innerhalb der Bundesländer ziehen. Im Folgenden wird dabei nicht auf jedes der

16 Bundesländer im Einzelnen eingegangen, sondern Auffälligkeiten einzelner

Bundesländer beschrieben.

Die ausgewerteten Markberichte aus Niedersachsen weisen größtenteils gleiche

und qualitativ gute Angaben auf. Das heißt, sie erfüllen grundsätzlich entweder die

gleichen Kriterien oder machen zu den gleichen Kriterien keine Angaben

(vgl. Tab. 27). Von den 15 vorhandenen Marktberichten aus Niedersachsen liegen

13 in Kategorie 3 und nur jeweils ein Bericht fällt in die nächst höhere bzw. tiefere

Kategorie. Hintergrund für das einheitliche Abschneiden der Marktberichte ist die


126

zentrale Organisation der örtlichen Gutachterausschüsse durch einen Oberen Gut-

achterausschuss für das Land Niedersachsen (vgl. Kapitel 6). Durch diese Form

der Verwaltungsstruktur und daraus resultierende Verordnungen für die Gutach-

terausschüsse entstehen einheitliche Berichte. Diese verfolgen größtenteils den-

selben Aufbau und enthalten dieselben Informationen über den Grundstücksmarkt.

Aufgrund der etwas größeren Streuung der Marktberichte aus Nordrhein-

Westfalen, lassen sich für dieses Bundesland auffälligere Qualitätsunterschiede als

in Niedersachsen feststellen. Mehr als Zwei Drittel der Marktberichte aus

Nordrhein-Westfalen schaffen es in Kategorie drei oder vier (vgl. Tab 27). Dies

spiegelt sich auch in den anderen Auswertungsergebnissen wider. In fast allen

Analyserankings stehen Marktberichte aus Nordrhein-Westfalen an erster Stelle

oder zumindest auf den vorderen Plätzen. Zudem ist das Bundesland oft mit einer

hohen Anzahl an Marktberichten im vorderen Teil der Rankings vertreten. Aller-

dings lag die Zahl der ausgewerteten Marktberichte mit 69 auch wesentlich höher,

als die der 15 vorhandenen Marktberichte aus Niedersachsen. Die Struktur der

Marktberichte aus Nordrhein-Westfalen ist bei allen identisch. Auch hier steht den

örtlichen Gutachterausschüssen ein Oberer Gutachterausschuss vor.

Das Bundesland Baden-Württemberg bildet in den meisten Analyseergebnissen

das Schlusslicht. Deutlich wird dies dadurch, dass etwa 90% aller Marktberichte

aus Baden-Württemberg in den unteren Kategorien bei den Häufigkeiten liegen

(vgl. Tab. 27). Hierfür gibt es, aufgrund der Analyse, mehrere Begründungen. Zum

einen fehlen einheitliche gesetzliche Grundlagen für das Gutachterausschusswe-

sen in Baden-Württemberg. Im Gegensatz zu Nordrhein-Westfalen und Nieder-

sachsen ist in diesem Bundesland kein Oberer Gutachterausschuss eingerichtet

worden, der die Arbeit der örtlichen Gutachterausschüsse vereinheitlicht. Zum an-

deren kann in jeder Gemeinde ein eigener Gutachterausschuss eingerichtet wer-

den. Dadurch entstehen sehr kleine Zuständigkeitsbereiche. In diesen mangelt es

oft an ausreichendem Datenmaterial und Personal um aussagekräftige oder über-

haupt Marktberichte zu erstellen.

Für das Saarland und Sachsen-Anhalt steht jeweils nur ein Markbericht für die

Auswertung zur Verfügung. Allerdings wird bei der Betrachtung des Ranking der

Bundesländer (vgl. Tab 26). deutlich, dass sich diese beiden Marktberichte sehr

voneinander unterscheiden. Der Marktbericht aus Sachsen-Anhalt erfüllt in allen


127

Kategorien die Anforderungen des aufgestellten Kriterienkataloges am besten,

wohingegen der Marktbericht aus dem Saarland schlechter ausfällt.

Die Hansestadt Hamburg stellt für die Auswertung nur einen Teil ihres Grund-

stücksmarktberichtes zur Verfügung. Damit lässt sich zum einen das schlechte

Abschneiden beim Vergleich der Bundesländer erklären (vgl. Tab. 26). Zum ande-

ren wird aber auch deutlich, dass selbst der Teilbericht häufig besser abschneidet

als andere vollständige Berichte.


128

12. Fazit

Im Verlauf der Projektarbeit ist deutlich geworden, dass die Transparenz auf dem

deutschen Wohnimmobilienmarkt ein kontrovers diskutiertes Thema ist, welches

von Experten unterschiedlich bewertet wird. Festgestellt wurde, dass es keine ob-

jektiven Indizes gibt, welche wissenschaftlich fundierte Aussagen über die Trans-

parenz auf dem deutschen Immobilienmarkt liefern. Daher war das Ziel der Pro-

jektarbeit die Aufstellung eines eigenen Indizes zur Messung der Transparenz, wo-

bei eine Beschränkung der Analyse auf den Wohnimmobilienmarkt beschlossen

wurde.

Bei der Recherche um das Thema Immobilienmarkttransparenz hat sich herausge-

stellt, dass es an einheitlichen Fachtermini in Bezug auf die Markttransparenz spe-

ziell auf dem Immobilienmarkt mangelt. Aufgrund dessen ist im Zuge der Aufarbei-

tung des theoretischen Fachwissens auf diesem Gebiet eine eigene Definition auf-

gestellt worden, um eine einheitliche Grundlage für das weitere Vorgehen zu

schaffen.

Die Gutachterausschüsse sind eine absolute Besonderheit des deutschen Immobi-

lienmarktes. Da diese gesetzlich dazu verpflichtet sind, für mehr Transparenz zu

sorgen und dementsprechende Marktinformationen anzubieten, ist untersucht

worden, welche Rolle die von ihnen veröffentlichten Marktberichte spielen. Auf-

grund der großen Anzahl an Gutachterausschüssen im Bundesgebiet war die Be-

schaffung der Marktberichte mit einem hohen Aufwand verbunden, da jede Ge-

schäftsstelle z.T. mehrmals per E-Mail angeschrieben werden musste. Die Analyse

der vorliegenden Marktberichte stellte das Projekt vor eine weitere Herausforde-

rung.

Der erste Schritt zur Erstellung des Transparenzindizes war die Aufstellung der

Kriterien, anhand derer die vorliegenden Marktberichte untersucht worden sind.

Dies stellte sich als besonders aufwendig heraus, weil es keine Indizes gibt, die

eine Grundlage für die eigene Kriterienaufstellung bieten konnten. Zudem sind die

Kriterien, welche zur Transparenz auf dem Wohnimmobilienmarkt beitragen, sehr

vielfältig und zahlreich, sodass nicht alle in den Kriterienkatalog aufgenommen

werden konnten. Daher wurde die Kriterienauswahl auf die vorhandenen gesetzli-

12. Fazit

129

chen Grundlagen für die Arbeit der Gutachterausschüsse und den für die Projekt-

arbeit ausgewählten Akteuren beschränkt.

Zusätzlich zu der hohen Anzahl an möglichen Kriterien ergab sich die Herausforde-

rung, dass nicht jedes Kriterium gleich zur Transparenz beiträgt bzw. jeder Akteur,

je nach Intention, andere Kriterien benötigt. Daher wurde zunächst eine allgemeine

Gewichtung vorgenommen, in der vor allem berücksichtigt worden ist, wie gut die

Zugänglichkeit zu den erforderlichen Daten ist. Im zweiten Schritt, der

Akteursgewichtung, fanden schließlich die unterschiedlichen Anforderungen der

Akteure Eingang in die Bewertung.

Die abschließende Interpretation der Analyse ergibt zum Teil sehr deutliche Quali-

tätsunterschiede der Marktberichte, wobei meist die Organisationsstruktur inner-

halb der einzelnen Bundesländer eine große Rolle spielt. So sind die Bundesländer

mit insgesamt nur wenigen Marktberichten, einem Oberen Gutachterausschuss

bzw. einer Zentralen Geschäftsstelle oder einem sehr einheitlichen Berichtssystem

meist besser bewertet worden. Da die Novellierung des BauGB mittlerweile Obere

Gutachterausschüsse vorschreibt und die länderspezifischen Gutachteraus-

schussverordnungen daraufhin angepasst werden müssen, sind zukünftig Verbes-

serungen bezüglich der Qualität und der Verfügbarkeit von Marktberichten bzw.

Marktinformationen zu vermuten. Vor allem die Probleme, die aus den kleinen Zu-

ständigkeitsgebieten in Baden-Württemberg resultieren, können dadurch gemin-

dert und die Verfügbarkeit von Marktinformationen verbessert werden. Zusätzlich

könnte die Datenschutzproblematik bei kleinen Zuständigkeitsbereichen verringert

werden. Das Optimum an Markttransparenz bzw. Datenschutz konnte in der Ana-

lyse jedoch nicht geklärt werden. Hier bieten sich weitere Forschungsmöglichkei-

ten.

Der Umgang mit den Landesmarktberichten sowie deren Bewertung stellt sich als

schwierig heraus, da der aufgestellte Kriterienkatalog hier nicht passend ist. Um

eine differenzierte Aussage zu den Landesmarktberichten treffen zu können, be-

darf es demnach einer Anpassung der Auswertungskriterien. So bietet sich auch

hier die Möglichkeit weiterer Analysen.

Anzumerken ist, dass die Auswahl der Akteure und die aufgestellten Kriterien auf

den Festsetzungen des Projektes beruht und nur einen kleinen Teil des Immobi-

lienmarktes abdecken. Es besteht kein Anspruch auf Vollständigkeit sowie Allge-

12. Fazit

130

meingültigkeit der dargestellten Methode. Allerdings zeigen die erzielten Ergebnis-

se deutlich, dass die Struktur des Gutachterausschusswesens in einigen Bundes-

ländern Vorteile hat, zu einer höheren Transparenz führt und als Vorbild fungieren

kann.

Die Antwort auf die Frage, wie transparent der deutsche Wohnimmobilienmarkt

letztendlich ist, kann durch die Ergebnisse der Projektarbeit nicht abschließend

gegeben werden. Zum einen wurden nur die Marktberichte der Gutachteraus-

schüsse analysiert und weitere Informationsmöglichkeiten ausgelassen. Zum an-

deren ist Transparenz stark akteursabhängig und vielschichtig. Die Ergebnisse

zeigen jedoch, welcher Marktbericht mehr zur Transparenz auf dem Wohnimmobi-

lienmarkt beiträgt und welcher weniger. So werden Qualitätsunterschiede zwi-

schen den einzelnen Marktberichten und somit auch tendenzielle

Transparenzunterschiede zwischen den Bundesländern deutlich.

Da innerhalb des Projektjahres nicht jeder Aspekt im Bezug auf die Transparenz

des deutschen Wohnimmobilienmarktes behandelt werden konnte, bieten sich hier

viele weitere Möglichkeiten, das Thema weiter zu erforschen.

12. Fazit

131

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Sachsen Verordnung der Sächsischen Staatsregierung über die Gutachterausschüsse, Kaufpreissammlungen und Bodenrichtwerte nach dem Baugesetzbuch in der Fas-sung der Bekanntmachung vom vom 27. August 1991 (SächsGVBl. S. 324) zuletzt geändert durch die Verordnung der Sächsischen Staatsregierung zur Änderung der Gutachterausschußverordnung vom 01. Juli 2004 (SächsGVBI. S. 586)

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141

Schlusswort

An dieser Stelle möchten wir uns besonders bei Kathrina und Herrn Nadler bedan-ken, die uns während der Projektarbeit unterstützt haben.

Teilnehmerliste

Jörn Burgard

Matthias Funke

Mareike Hagemann

Hakan Karatas

Daniel Kegler

Christiane Korb

Matthias Krüger

Jasmin Lemke

Kai Mühlnickel

Markus Roeser

Sabine Schmidt

Iris Siepen

André Vink

Robin Vohl

Betreuung und Beratung

Dipl.-Ing. Kathrina Schmidt:

Betreuerin, wissenschaftliche Mitarbeiterin des Lehrstuhls Bodenpolitik, Bodenmanagement und kommunales Vermessungswesen

Univ.-Prof. Dr. rer. pol. Michael Nadler:

Berater, Leitung des Fachgebietes Immobilienentwicklung

Schlusswort

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Aus Gründen der besseren Lesbarkeit und der Vereinfachung ... · Aus Gründen der besseren Lesbarkeit und der Vereinfachung wird in der vorliegenden Arbeit nur eine geschlechtsspezifische