Baulandmanagementauf neuen Wegen

strategisch - kooperativ - finanzierbar

-Veranstaltungsdokumentation-

Bauland ManagementFO

RUM

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Impressum

BAULANDMANAGEMENT AUF NEUEN WEGENSTRATEGISCH – KOOPERATIV – FINANZIERBAR

07. Januar 2004 in EssenVeranstaltungsdokumentation

Herausgeber

Forum Baulandmanagement NRW

Bearbeitung

Jennifer Müller-Freckmann

unter der Mitarbeit vonStefanie Goedecke

Kontakt zur Koordinierungsstelle

Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschungund Bauwesen des Landes Nordrhein-Westfalen (ILS NRW)Fachbereich Stadtplanung und WohnungswesenDeutsche Straße 544339 Dortmund

Telefon: +49 (0)2 31 / 90 51-2 54Telefax: +49 (0)2 31 / 90 51-2 57E-Mail: jennifer.mueller-freckmann@ils.nrw.deInternet: http://www.forum-bauland.nrw.de

���� ILS NRW, 2004. Alle Rechte vorbehalten.

Diese Veröffentlichung darf – auch auszugsweise – nur mit schriftlicher Genehmigung des ILS NRWvervielfältigt werden.

Es ist ausdrücklich untersagt, ohne schriftliche Zustimmung des ILS NRW, Kopien dieser Veröffentli-chung oder von Teilen daraus an anderer Stelle öffentlich zu präsentieren (z.B. durch „Spiegeln“ die-ser Datei auf anderen www-Servern) oder diese inhaltlich zu verändern.

Die Anfertigung einer beschränkten Anzahl gedruckter Kopien für den persönlichen Gebrauch ist unterder Bedingung der Nennung der Urheberschaft ohne ausdrückliche Genehmigung des ILS NRW ges-tattet. Dies gilt auch für die Anfertigung einer beschränkten Anzahl gedruckter Kopien, um diese in denBestand einer öffentlich zugänglichen Bibliothek zu integrieren.

Dortmund, März 2004

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Inhalt

Begrüßung und Statement aus Sicht der WohnungswirtschaftVorstandsvorsitzender RA Hermann Marth, RAG Immobilien AG

Baulandmanagement und nachhaltige SiedlungsentwicklungHans-Dieter Collinet, Ministerium für Städtebau und Wohnen,Kultur und Sport des Landes NRW, Schirmherr des Forums

Baulandmanagement im Fokus der WissenschaftProf. Dr. Volker Eichener,Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklungan der Ruhr-Universität Bochum (InWIS)

Podium I Baulandmanagement unter veränderten Bedingungen – Chancen erkennen

Moderation: Ulrich Paßlick, Technischer Beigeordneter der Stadt Bocholt,Leiter der Arbeitsgruppe Baulandstrategien des Forums

Martin zur Nedden, Stadtbaurat der Stadt Bochum

Dr. Andreas Potthoff, Potthoff Baubetreuungs- u. Treuhandgesellschaft mbH

Dr. Christian Schramm, Vizepräsident der Architektenkammer NRW

Podium II Baulandmanagement auf regionaler Ebene – Möglichkeiten nutzen

Moderation: Helmut Brackmann, Technischer Beigeordneter der Stadt Bottrop,Leiter der Arbeitsgruppe Regionale Konzepte des Forums

Michael Isselmann, Planungsamtsleiter der Stadt Bonn

Henrik Krieger, Zweckverband Raum Kassel

Helga Sander, Beigeordnete der Stadt Mühlheim

Diskussion

Podium III Baulandmanagement trotz leerer Kassen – Alternativen schaffen

Moderation: Peter Bornfelder, Kämmerer der Stadt Herne, Leiter der ArbeitsgruppeKommunalfinanzen, Steuern und Rechtsfragen des Forums

Ralf Consoir, Geschäftsführer der Exner Steuerberatungsgesellschaft mbH

Franz Meiers, Geschäftsführer der LEG Stadtentwicklung GmbH & Co KG

Gottfried Schnitzler, Prokurist der Grundstücks- und Entwicklungsgesellschaftder Stadt Erkelenz

Gerold Stahr, Fachbereichsleiter Vermessungs- und Katasterwesender Stadt Krefeld

Baulandmanagement im Planungsalltag – Strategien umsetzenOliver Wittke, Oberbürgermeister der Stadt GelsenkirchenVorsitzender des Forums

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Begrüßung und Statement aus Sicht der WohnungswirtschaftVorstandsvorsitzender RA Hermann Marth, RAG Immobilien AG

Sehr geehrter Herr Collinet,meine sehr geehrten Damenund Herren, ich freue mich Sieheute im Hause der RAG Akti-engesellschaft sehr herzlich zurFachtagung des Forums Bau-landmanagement NRW begrü-ßen zu dürfen.

Das Forum Baulandmanage-ment hat sich das Ziel gesetztim Bereich der Baulandstrate-gien den Kommunen und ande-ren Marktteilnehmern eine Platt-form zum Meinungs- und Erfah-rungsaustausch zu bieten. Hier-bei haben Sie als vorrangigesZiel die „Mobilisierung von Bau-land“ und die Entwicklung hier-zu passender Strategieansätzeformuliert. Der Austausch vonbest-practice Ansätzen ist hier-bei genauso angestrebt wie derEinstieg in regionale Kooperati-onsmodelle.

Durch die Koordinierungsstelledes Forums, das „Institut fürStadtentwicklungsforschungund Bauwesen des LandesNordrhein-Westfalen“ bin ichgebeten worden, zum Bau-landmanagement aus Sicht derWohnungswirtschaft Stellung zunehmen. Dieser Bitte kommeich sehr gerne nach, sehe ichdoch hierin zum einen die Mög-lichkeit unsere eigenen Ansätzezum Boden- und Baulandmana-gement und zum anderen unse-re Wahrnehmung des kommu-nalen Baulandmanagements ei-nem breiten Kreis von Interes-sierten vorzustellen.

Erfolgreiches Baulandmanage-ment hat für die Städte undGemeinden - gerade hier imRuhrgebiet - eine existentielleBedeutung, sei es zur Bindungvon Einwohnern, der Gewin-nung neuer Bürgerinnen undBürger, zur Gestaltung desStädtebaus und des Wohnum-

feldes oder schlicht zur Verbes-serung der kommunalen Fi-nanzsituation.

Bevor ich mich jedoch demheutigen Thema zuwende,möchte ich die Gelegenheitnutzen und Ihnen kurz die RAGImmobilien AG vorstellen. DieRAG Immobilien AG ist einTeilkonzern der RAG Aktienge-sellschaft. Wir verstehen unsals diversifiziertes, integriertesImmobilienunternehmen mitden Geschäftsfeldern Wohnim-mobilien, Gewerbeimmobilien,Flächenentwicklung und Immo-biliendienstleistungen, das da-mit das gesamte Spektrum im-mobilienwirtschaftlicher Aktivitä-ten abdeckt.

Wir haben im Jahr 2002 mit ca.2.600 Mitarbeitern einen Kon-zernumsatz von rund 800 Mio.Euro erreicht. Im GeschäftsfeldWohnimmobilien bewirtschaftenunsere neun regionalen Woh-nungsbaugesellschaften rund70.000 eigene Wohnungen mitSchwerpunkt im Ruhrgebiet, amNiederrhein und in der Aache-ner Region. Wir definieren unshierbei als langfristig bestands-haltendes Unternehmen. In die-ser Kombination erzielen wir gu-te Ergebnisse und sind auch fürdie Zukunft gut aufgestellt. Wirerrichten und verkaufen knapp300 Eigenheime pro Jahr alsBauträgermaßnahmen und sindauch in diesem Segment ingroßen Teilen Nordrhein-Westfalens aktiv.

Neben dem GeschäftsfeldWohnimmobilien sind wir imGeschäftsfeld Flächenentwick-lung / Gewerbeimmobilien mitrund 17.000 ha Flächen undrund 400.000 m² gewerblicherMietfläche vorrangig als

corporate real estate - Dienst-leister aktiv. Aus unserer Kon-zernhistorie heraus liegt derSchwerpunkt unserer Flächen-entwicklung auf der Revitalisie-rung von ehemals industriellgenutzten Brachflächen. DieseAufgabe wird für das Ruhrgebietdurch die Montan Grundstücks-gesellschaft (MGG) und für dasehemalige Aachener Revierdurch die EBV AG wahrge-nommen. Aus dieser Aufgabeheraus ist die Nachhaltigkeit derFlächenentwicklung im Sinneder Revitalisierung von Brach-flächen und der schonendeUmgang mit Naturflächen einTeil unserer Konzernphiloso-phie.

Im Geschäftsfeld Immobilien-dienstleistungen positionierenwir uns mit rund 1.000 Mitarbei-tern als bundesweit erfolgrei-cher und expandierender Anbie-ter von facility-managementLeistungen rund um die Immobi-lie. Wir gestalten unser gesam-tes Immobiliengeschäft nachdem strikten Prinzip „business islocal“. Hierbei treffen unsereKunden und Partner am Nieder-rhein, im Ruhrgebiet und in derRegion Aachen auf neun regio-nal aktive und in das jeweiligeNetzwerk eingebundene Woh-nungsunternehmen.

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Im Bereich der Flächenentwick-lung haben wir erst im vergan-genen Jahr einen weiterenSchritt zur Regionalisierung un-serer Aktivitäten durch die Ein-richtung von Regionalbüros derMontan Grundstücksgesell-schaft in Moers, Essen undDortmund vollzogen. In diesendrei Regionalbüros bündeln wirdie regionalen Flächenentwick-lungsaktivitäten und arbeitenunmittelbar mit der Betriebsdi-rektion für die Sanierung vonBergbauflächen der DeutschenSteinkohle AG zusammen.Kommunen und andere Interes-sierte finden in diesen Regio-nalbüros kompetente An-sprechpartner für den gesamtenEntwicklungs- und Vermark-tungsprozess der Flächen.

Meine sehr verehrten Damenund Herren, nach der Vorstel-lung der RAG Immobilien AGdarf ich Ihnen nun einige Ge-danken zum Thema „Bauland-management im Fokus derWohnungswirtschaft“ vorstellen.Aufgrund der begrenzten Zeitdarf ich mich auf die folgendenThemenbereiche beschränken:

• Soziodemographische Fakto-ren mit Einfluss auf das Bau-landmanagement

• Erwartungen an das kommu-nale und regionale Bauland-management aus Sicht derImmobilienwirtschaft

• Projekte der RAG ImmobilienAG im Bereich der Revitalisie-rung und der Baulandbereit-stellung unter dem Gesichts-punkt der Nachhaltigkeit

Meine Damen und Herren, las-sen Sie mich zum ersten The-menbereich, der Betrachtungder soziodemographischenRahmenbedingungen kommen.Hierzu wird Herr Prof. Eichenerim weiteren Verlauf des Forumssicher noch Stellung beziehen.Ich möchte jedoch einige As-pekte anführen, die für die Beur-teilung des Baulandmanage-

ments aus Sicht der Woh-nungswirtschaft bedeutsamsind:

Eindeutig und unbestritten wirddie Bevölkerung in Deutschlandmittelfristig zurückgehen, dieUnterschiede zwischen einzel-nen Regionen sind hierbei je-doch genauso erheblich wie dieUnterschiede zwischen Städtenund Kreisen. Zurzeit verzeich-nen Städte wie Duisburg, Essenoder Gelsenkirchen spürbareRückgänge, verursacht einer-seits durch die natürliche Bevöl-kerungsentwicklung und die an-haltende Suburbanisierung undnur zum Teil gebremst durchZuwanderung.

Langsam findet dieser - seitJahren erkennbare - Prozessnun auch Eingang in die öffent-liche Diskussion. Jedoch ge-nauso wie die Diskussion vorfünf Jahren überwiegend durchBeschwichtigung und Untertrei-bung verfälscht war, wird sienun teilweise von Übertreibun-gen begleitet. Doch trotz erheb-licher Bevölkerungsverluste undunverkennbarer, anspruchsvol-ler Aufgaben im Strukturwandelbestehen auch im Immobilien-markt des Ruhrgebietes guteChancen. Die Zahl der Haushal-te bleibt noch für über zehnJahre weitgehend konstant undein ordentlich im Markt positio-nierter Wohnungsbestand hathier erkennbar mehr Chancenals Risiken. Natürlich müssendie Unternehmen ihre Hausauf-gaben machen, die Märktespreizen sich und der Wettbe-werb wird über die Qualität desAngebotes, die Effizienz derOrganisation, die Kundenbin-dung und die wohnungswirt-schaftliche Kompetenz gewon-nen oder verloren.

Besonders verdeutlicht hat denProzess des demographischenWandels die bereits seit 1999bekannte 9. koordinierte Bevöl-kerungsvorausberechnung.Diese prognostizierte in ihrerBasisvariante gerade für dieStädte des Ruhrgebietes zumTeil dramatische Bevölkerungs-verluste.

Heute zeigen alle Studien, an-gefangen von der 10. koordi-nierten Bevölkerungsvorausbe-rechnung, über Veröffentlichun-gen des Pestel-Institutes unddie Studien der Bausparkassenund der Deutschen Bank Re-search, dass die Prognosen desJahres 1999 in der Tendenzrichtig aber in der Stärke über-schätzt worden sind. Nach demheutigen Stand handelt es sichum einen merklichen Rückgangder Bevölkerung, dieser wird je-doch wohnungswirtschaftlichnoch für längere Zeit durch ver-kleinerte Haushalte, internatio-nale Zuwanderung, erhöhtenWohnflächenverbrauch unddurch abnehmende Suburbani-sierungstendenzen ausgegli-chen.

Die demographischen Verände-rungen kann man dabei imRuhrgebiet wie in einem Brenn-glas beobachten. Die erkennba-ren Herausforderungen kom-men jedoch auf praktisch alledeutschen Großstädte zu, aufmanche früher auf manche spä-ter. Der Bevölkerungsrückgangwirkt sich hierbei für die Städtein mehrfacher Hinsicht negativaus, die Haushaltssituation wirdarg in Mitleidenschaft gezogen,die Kosten der kommunalen Inf-rastruktur verteilen sich auf we-niger Schultern und die Nach-frage im Einzelhandel und imDienstleistungssektor sinkt.

Das kommunale Baulandmana-gement reagiert aus verständli-chen Gründen auf diesen Be-völkerungsrückgang mit demVersuch, die Verluste von dereigenen Stadt abzulenken. Wasliegt hier näher, als über diemassive Bereitstellung von Bau-land attraktive Bevölkerungs-schichten in die Stadt zu holenoder dort zu halten.

Diese Reaktion auf kommunalerEbene beinhaltet jedoch aucherhebliche Gefahren:

• Die Bereitstellung von Bau-land soll schnell erfolgen undmöglichst noch ein Ergebnisfür den kommunalen Haushalt

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bringen, daher werden zuLasten der Nachhaltigkeit undzu Lasten des WohnumfeldesNaturflächen herangezogenanstatt bestehender Brachflä-chen.

• Die Kommunen begeben sichohne ausreichende regionaleSteuerung in eine erheblicheinterkommunale Konkurrenz-situation hinsichtlich Preis undMenge der Baulandbereitstel-lung.

• Die Pflege und Erhaltung derbestehenden Wohnquartieredroht zugunsten von Neuaus-weisung und neuer Erschlie-ßung vernachlässigt zu wer-den.

Zuletzt wird sich jedoch zeigen,dass ohne regionale Steuerungdes Baulandmanagementszwangsläufig die Kommunenohne Brachflächen, mit großenPotenzialen von Naturflächenund ohne Erneuerungsbedarf inbestehenden Wohnquartierendiesen Wettbewerb für sich ent-scheiden werden.

Ergebnis einer solchen „unge-steuerten“ Konkurrenzsituationwird die weiter fortschreitendeSuburbanisierung, der Verzichtauf die Revitalisierung vonBrachflächen und der Funkti-onsverlust von Stadt und Landsein, da beide sich hinsichtlichder Bevölkerungsdichte immerweiter angleichen.

Die wichtigste städtebaulicheAufgabe der nächsten Zeit stelltdaher die Stabilisierung unsererStädte und des sozialen Gefü-ges in unseren Städten dar. Ge-lingt uns dieses nicht, werdenwir in der Zukunft schmerzhafterfahren, dass es ohne attrakti-ve Zentren keine attraktivenRänder geben kann. Zur Schaf-fung und Erhaltung attraktiverZentren gehört auch die konti-nuierliche Weiterentwicklungder städtebaulichen Situation,diese bedarf der Bestandserhal-tung, der Pflege des Wohnum-feldes und des öffentlichenRaumes, aber auch des Neu-baus. Voraussetzung für Neu-

bau ist jedoch die Bereitstellungausreichender Baulandpoten-ziale in den Städten. Die Bereit-stellung sollte dabei möglichstauf Revitalisierungsflächen er-folgen. Nur wo diese nicht odernicht ausreichend vorhandensind, sollte auf Naturflächen zu-rückgegriffen werden.

Beispielhaft für die anhaltendeVerunsicherung auf dem Immo-bilienmarkt ist die Entwicklungder Bauleistung. Diese ist inDeutschland und in Nordrhein-Westfalen von erheblichenRückgängen geprägt, seit 1995haben sich die Fertigstellungs-zahlen im Wohnungsbau hier inNRW von rund 100.000 WE aufheute unter 50.000 WE p.a.halbiert. Allein hierdurch entge-hen der Bauwirtschaft in NRWjedes Jahr Aufträge im Wert vonrund 8 Mrd. € und der öffentli-chen Hand fehlen Sozialabga-ben und Steuern in Höhe vonüberschlägig 3 Mrd. €.

Nimmt man die prognostizierteBevölkerungsentwicklung unddie aktuell entspannte Situationauf dem Wohnungsmarkt alsMaßstab, dann ist eine solcheEntwicklung der Bauleistungnicht überraschend und diePrognose, dass sich die Bau-wirtschaft vor 2005/2006 nichterholen wird um so verständli-cher. Allerdings werden unsereStädte ohne Neubau und ohnezeitgemäße Wohnungen in 20Jahren im wahrsten Sinne desWortes „alt“ aussehen. Ohneentschlossenes Handeln fehlenunserer Volkswirtschaft wichtigeImpulse und die Zukunftsaufga-be „lebenswerte Städte zuschaffen und zu erhalten“ drohtungelöst zu bleiben.

Meine sehr verehrten Damenund Herren, lassen Sie michnun zu den Erwartungen derWohnungswirtschaft an daskommunale und regionale Bau-landmanagement kommen.

Die erste und wichtigste Erwar-tung an das kommunale Bau-landmanagement muss es sein,dass die Kommunen klare Ziel-

setzungen im Bereich Bau-landmanagement definieren unddiese Zielsetzungen interkom-munal koordinieren. Hierbeistehen Ihnen verschiedene Zie-le zur Auswahl:

• Weiterentwicklung bestehen-der Wohnquartiere und Stabi-lisierung der sozialen Struktu-ren.

• Vermeidung von Wande-rungsverlusten aus Suburba-nisierung oder Gewinnung„neuer“ Einwohner.

• Verwirklichung städtebauli-cher Ziele und Revitalisierungehemaliger Brachflächen.

• Stabilisierung des kommuna-len Finanzhaushaltes.

Ich möchte dies - in Anlehnungan das Stabilitäts- und Wachs-tumsgesetz - als das magischeViereck des Baulandmanage-ments bezeichnen. Man kannsich auch - wie wir es leiderhäufig beobachten - alle vierZiele gleichzeitig auf die kom-munale Fahne schreiben, aberspätestens bei einem „ForumBaulandmanagement“ sollteman so ehrlich sein, dass manalle vier Ziele nicht gleichzeitigbzw. nicht in einem hohen Ma-ße erreichen kann.

Das in den Zielen liegende Kon-fliktpotenzial muss meines Er-achtens frühzeitig politisch ent-schieden werden, für potenzielleInvestoren wie z.B. die RAGImmobilien AG ist es im Sinnevon Investitionssicherheit not-wendig, die kommunalen undregionalen Prioritäten in diesemmagischen Viereck zu kennen.

Lassen Sie mich diesen Konflikt- der sich auf regionaler Ebenefortsetzt - an einem Beispiel er-läutern: Die soziale Stabilitätvon vorhandenen Wohngebie-ten ist überwiegend von der dortlebenden Bewohnerschaft ab-hängig. Wenn wir - was durch-aus in Ordnung ist - immer mehrHaushalten mit durchschnittli-chem Einkommen das Wohnenin den Einfamilienhausgebietenauf der grünen Wiese ermögli-

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chen, müssen wir im Umkehr-schluss akzeptieren, dass inden „alten“ städtischen Wohn-quartieren die Konzentrationvon sozial auffälligen Bewoh-nergruppen steigt und damit dieAkzeptanz dieser innerstädti-schen Quartiere immer weitersinkt, oder kurz gesagt: „Positi-ve Ghettobildung führt an ande-rer Stelle zwingend zu wahrerGhettobildung“.

Als weiteres Beispiel sei derZielkonflikt zwischen der Revita-lisierung ehemals industriell ge-nutzter Flächen und der Ver-wirklichung städtebaulicher Zie-le einerseits und der Erzielungkommunaler Einnahmen ande-rerseits genannt. Wir sind unssicher alle einig, dass ein erfolg-reiches Baulandmanagementdie Revitalisierung ehemaligerBrachflächen unterstützten soll-te. In einem völlig freien Wett-bewerb zwischen grüner Wieseund ehemaliger Industriebrachesteht der Sieger auf kommuna-ler und regionaler Ebene vonvornherein fest. Hierin unter-scheiden sich dementsprechendauch die Kommunen. Auf dereinen Seite Kommunen, derenFlächenpotenziale überwiegendin Brachflächen zu erkennensind und andererseits eher länd-liche Gemeinden mit ausrei-chenden Naturflächenpotenzia-len. Selbst wenn dieser Konfliktinnerhalb einer Kommune ge-löst wird, so tritt er unmittelbarauf regionaler Ebene wiederauf.

Offensichtlich liegt es bereitsnicht mehr im Kompetenzbe-reich einer einzelnen Kommunedie beiden beispielhaft aufge-zeigten Zielkonflikte wirksam zuentscheiden oder zu lösen. Beider heute erreichten Mobilitätund Flexibilität wird sich schoneine Nachbargemeinde finden,welche die eher vernachlässig-ten Ziele des Baulandmanage-ments zu ihren Gunsten umzu-setzen weiß. Zur Lösung undModeration dieser Zielkonfliktebedarf es offensichtlich regiona-ler Planungs- und Entschei-dungsansätze.

Wenn ein solcher regionalerPlanungsansatz nicht gelingt,dann entwickelt sich zwischenden Kommunen ein ruinöserWettbewerb im Bereich derBaulandbereitbestellung und aufdiesem Wege drohen alle vor-genannten Ziele des Bauland-managements auf der Streckezu bleiben.

Eine solche Entwicklung istauch nicht im Sinne der Investo-ren oder der zukünftigen Erwer-ber einzelner Baugrundstückeoder Eigenheime. Für Investo-ren ist die Verlässlichkeit undPlanbarkeit der Rahmenbedin-gungen in Frage gestellt, da dasBaulandmanagement in diesemSzenario permanent nur durchAktion und Reaktion der kom-munalen Akteure bestimmt wür-de. Für zukünftige Erwerber istsowohl die Werthaltigkeit alsauch die Funktion des erworbe-nen Eigentums in Frage gestellt.Auch hier ein Gedanke zur Ver-anschaulichung der Problema-tik:

Wenn die RAG Immobilien AGsich in der Revitalisierung einerehemals industriell genutztenBrachfläche engagiert, dann re-den wir von der Konzeption ü-ber die Sanierung der Flächebis zur Anschlussnutzung häufigüber Zeiträume zwischen fünfund zehn Jahren. Ändert sich indieser Zeit die Zielsetzung deskommunalen Baulandmanage-ments zum Beispiel durch dieweitere Mobilisierung von Frei-flächenpotenzialen, so werdenalle wirtschaftlichen Rahmen-bedingungen dieser Investitionin Frage gestellt.

Ausgehend von diesem Kon-fliktpotenzial darf ich folgendeAnforderungen an ein kommu-nales und regionales Bauland-management formulieren, diemeines Erachtens nicht nur fürdie Wohnungswirtschaft Gel-tung besitzen:

• Kommunales und regionalesBaulandmanagement musssich Ziele mit unterschiedli-chen Prioritäten setzen, diese

sollten offen kommuniziertund als nicht beliebig verän-derbar angesehen werden.

• Baulandmanagement sollteauf regionaler Ebene der Sta-bilisierung vorhandener Sied-lungsstrukturen dienen, d.h.es müssen strukturelle undfunktionale Unterschiede zwi-schen Ballungsraum, Bal-lungsrand und ländlichen Ge-bieten erhalten bleiben.

• Baulandmanagement dientnicht zur Realisierung derkommunalen Bevölkerungs-prognosen, sondern als Steu-erungsinstrument zur Errei-chung wünschenswerter de-mographischer Entwicklun-gen.

• Kommunales Baulandmana-gement erfüllt autonom dieSiedlungsbedürfnisse der vor-handenen Bevölkerung undder natürlichen Bevölkerungs-entwicklung. Darüber hinaus-gehende Bereitstellung vonBaulandpotenzialen muss imregionalen Kontext abge-stimmt werden.

• In den Großstädten muss daskommunale Baulandmana-gement sich entscheiden zwi-schen einem Beitrag zur Sta-bilisierung der Bevölkerungs-zahl und Sozialstruktur einer-seits oder der Erzielung mög-lichst hoher Erlöse für denkommunalen Haushalt.

• Die Suburbanisierung sollteauf ein verträgliches Maß ver-langsamt werden. Heute wirddie „Suburbanisierung ausÜberzeugung“ ergänzt undverstärkt durch eine Kombina-tion aus Anreizen (Hebelwir-kung der Eigenheimzulage,Pendlerpauschale) und Preis-vorteilen beim Bauland. Auseiner weiteren Suburbanisie-rung resultieren nennenswertenegative Effekte.

• Der Begriff des Baulandma-nagements darf kein leererBegriff sein, wir unterstützenund begrüßen die Schritte derkommunalen Planungsinstan-zen auf dem Weg zu einemmodernen Dienstleister mit

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strategischer Ausrichtung, a-ber hier bestehen noch erheb-liche Optimierungspotenziale.

Vor den abschließenden The-sen zum Baulandmanagementaus wohnungswirtschaftlicherSicht darf ich Ihnen anhand vonzwei Beispielen die Chancenund Schwierigkeiten der Bau-landbereitbestellung und desBaulandmanagements ausSicht unseres Konzerns vorstel-len.

Zunächst zu unserem bereitsabgeschlossenen Entwick-lungsprojekt „Prosper III“ inBottrop. Auf einer 29 ha großenehemaligen Bergbaufläche istuns im Zusammenspiel mitStadt und Land die Entwicklungeines gänzlich neuen Stadtteilesgelungen. Die Größe der Flächeermöglichte es, einen ausgewo-genen Mix aus Wohnen mit fast400 Wohneinheiten, einem att-raktiven Nahversorgungszent-rum und einem 60.000 m² gro-ßem Gewerbeareal zu realisie-ren. Gleichzeitig konnten wir dieWohnqualität dieses Bereichesund der benachbarten Stadtteiledurch die Schaffung eines 11 hagroßen innerstädtischen Grün-zuges erheblich verbessern.

Die gelungene Revitalisierungdieser Fläche integriert die städ-tischen Funktionen Wohnen undArbeit und bietet heute mehr als1.000 Menschen ein Zuhause.Wir schonen Ressourcen indem wir vorhandene Infrastruk-tur weiterhin nutzen können undden gewachsenen Bezugspunktdes Stadtteils wiederherstellen.

Zur Stabilisierung der Städteund ihrer sozialen Strukturbeteiligen wir uns an einer gan-zen Reihe von koordiniertenProjekten zur Stadtteil- undQuartiersentwicklung. Wir se-hen in diesen umfassenden An-sätzen und in dem darin liegen-den Zusammenwirken vonKommune, Wohnungsunter-nehmen, privaten Eigentümernund Bewohnern einen wichtigenBaustein für die Zukunftsfähig-keit des Wohnungsmarktes.

Auch in solchen Projekten ste-cken ungeahnte Baulandpoten-ziale, wie unser Vorgehen inEssen-Vogelheim beweist.

Hier besitzen die kommunaleGesellschaft Allbau Essen, dieTHS und RAG Immobilien zu-sammen 56% aller Wohnungen.Der Stadtteil weist bei den3.000 Bewohnern eine hoheWohnzufriedenheit auf, aller-dings bestehen hinsichtlich desErscheinungsbildes, der Immis-sionsbelastung und der sozialenStruktur des Stadtteils und derInfrastruktur auch spürbareMängel. Grünflächenpotenzialebestehen im Stadtteilzentrum.Die Defizite werden durch diestadträumliche Lage Vogel-heims zwischen verschiedenenGewerbeflächen und umrahmtdurch zwei Hauptverkehrsach-sen der Stadt Essen noch ver-stärkt.

Zwischen den Unternehmenwurde ein koordiniertes Vorge-hen im Stadtteil verabredet unddie Unternehmen werden die-sem Stadtteil in den nächstenJahren gemeinsam mit erhebli-chen Investitionen neue Impulsegeben. Im Zuge der Umstruktu-rierung haben die Unternehmenbereits den Abriss von Teilbe-ständen verabredet. Auf denfreiwerdenden Flächen realisie-ren wir Einfamilien- und Mehr-familienhäuser. Wir verminderndie Anzahl der Wohnungen imStadtteil trotz Neubaus und er-höhen gleichzeitig die Wohnflä-che und -qualität.

Mit dieser Maßnahme steigerndie beteiligten Unternehmen dieAttraktivität des Wohnumfeldesund des Wohnungsmixes, wirstabilisieren die Sozialstrukturdes Stadtteils und werden einerhebliches Bauflächenpotenzi-al realisieren. Das alles gehtaber nur, meine Damen undHerren, in engster Zusammen-arbeit mit den Kommunen undden sonstigen Akteuren. Gera-de ein Projekt wie in Essen-Vogelheim stellt eine neue Di-mension wohnungswirtschaftli-cher Entwicklungen dar, wegvon der Betrachtung einzelner

Standorte hin zu einer ganzheit-lichen Stadtteilentwicklung. Daswird eine wichtige Aufgabe derZukunft sein.

Nach diesen Projektbeispielendarf ich zum Abschluss diewichtigsten Thesen nochmalskurz zusammenfassen:

• Baulandmanagement ist einewichtige und richtige Aufgabeder Kommunen und sollteauch in Konkurrenz zueinan-der erfolgen. Ohne einen re-gionalen Handlungsrahmenkommt es jedoch zu erhebli-chen Fehlentwicklungen, wel-che die Existenz unsererStädte und die Funktionsfä-higkeit der öffentlichen Infra-struktur gefährden.

• Die Kommunen müssen imkommunalen Baulandmana-gement Prioritäten setzenzwischen den genannten Zie-len. Die notwendige städte-bauliche Erneuerung ist hier-bei zwar mühsam, schafft a-ber mittelfristig ausreichendeBaulandpotenziale.

• Aus Bevölkerungsprognosenlässt sich nicht der Auftrag zuderen Realisierung ableiten,sondern vielmehr der Auftragzur Steuerung der Entwick-lung über Anreize und regio-nale Kooperation.

• Die widerstreitenden Interes-sen zwischen Ballungszentrenund Ballungsrändern müssenlandesplanerisch aufgegriffenund so gelöst werden, dassdie Zukunft der Städte und ih-re Funktionalität nicht be-schädigt wird.

• Im Sinne einer nachhaltigenEntwicklung und dem res-sourcenschonenden Umgangmit Naturflächen sollte derRevitalisierung von Brachflä-chen in aller Regel Vorrangeingeräumt werden.

Abschließen möchte ich diesenVortrag mit einem Bekenntniszu unseren Städten. Es mussuns gelingen die Attraktivität

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unserer Städte zu erhalten.Hierzu gehören attraktive Ange-bote auch für mittlere und ge-hobene Einkommensschichten.Nur wenn deren Abwanderungin das Umland verhindert wer-den kann, lassen sich die heute

erkennbaren Tendenzen dersozialen Entmischung vermei-den.

Meine Damen und Herren, ha-ben Sie herzlichen Dank für Ihre

Aufmerksamkeit. Ich wünscheIhrer heutigen Tagung des Fo-rums Baulandmanagement ei-nen guten Verlauf und vor allemgute Ergebnisse.

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Baulandmanagement und nachhaltige SiedlungsentwicklungHans-Dieter Collinet, Ministerium für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport des Landes NRW

Sehr geehrter Herr Marth,meine Damen und Herren,

wie in keinem anderen Land derBRD vollzogen sich unterhalbder auch im letzten Jahrzehntnoch gewachsenen Bevölke-rung in NRW tatsächlich sehrunterschiedliche Entwicklungenin den verschiedenen Teilräu-men und Siedlungstypen desLandes.

Während die Bevölkerung ent-lang der Rheinschiene oder inOstwestfalen-Lippe immer nochwächst, nimmt sie im Ruhrge-biet immer weiter ab. Hier nochstärker als in den anderenGroßstädten registrieren wirteilweise kräftige Bevölkerungs-verluste in den Innenstädtenwährend die Kommunen an denBallungsrändern und im ländli-chen Raum ein Wohngebietnach dem anderen, zwiebel-schalen gleich, neu ausweisen.

Längst haben wir die Hoffnungaufgegeben, dass selbst diebedarfsorientierte Landespla-nung diesen Suburbanisie-rungsprozess hätte stärker auf-halten können. Z.Zt. ist sie jadabei, sich schrittweise abzu-schaffen, indem sie die Verant-wortung für die regionale räum-liche Entwicklung den Kommu-nen übertragen will. Aber das istheute nicht unser Thema.

Die Folgen der Schrumpfungs-prozesse durch Arbeitsplatzver-luste, Überalterung und Abwan-derung wie Zunahme des Pend-lerverkehrs, also entspannteWohnungsmärkte bis hin zuLeerstandsphänomenen, sozia-le Polarisation und Segregation,Unterauslastung öffentlicher Inf-rastruktur und Zusammenbruchder Kommunalfinanzen sind imnördlichen Teil des Ruhrgebietsschon seit geraumer Zeit viru-

lent und insoweit Vorreiter, des-sen, was anderen Städten nochbevor steht. Allmählich hat essich herumgesprochen, dassden Kommunen nicht nur durchden Weggang von Arbeitsplät-zen sondern auch von Einwoh-nern Steuereinnahmen verlorengehen.

An dieser Stelle sollte, auch inBezug zu dem Vortrag vonHerrn Marth, darauf hingewie-sen werden, dass die eigentli-che Problematik nicht der Be-völkerungsrückgang in derBRD, sondern die Bevölke-rungszusammensetzung derzukünftigen Gesellschaft ist.Gerade eine Wissensgesell-schaft wie die unsere brauchtKinder als „nachwachsendenRohstoff“.

Die IBA versuchte in dieser Re-gion ohne Wachstum schon inden 90er Jahren neue Ideenund Impulse für eine nachhalti-ge und zukunftsfähige Struktur-politik zu geben, indem sie ne-ben die Bestandsorientierungneue städtebauliche Akzentebei der Mobilisierung von Brach-flächen für neues Wohnen undGewerbe setzte.

Schrumpfung in einer sich per-forierenden Stadtlandschaft isteben nicht nur Rückbau undRückgabe von Flächen an dieNatur sondern auch gezielterNeubau mit hoher architektoni-scher wie städtebaulicher undlandschaftsräumlicher Qualitätan Schlüsselstandorten. Dennnur Qualität sichert auf DauerRendite, dass zeigen die un-maßstäblichen und hässlichenWohnungstürme der 60er und70er Jahre, die jetzt allmählichdem Leerstand entgegengehen.

Die heutige Veranstaltung stehtauch in diesem Kontext. Siestellt sich einer besonderen Fa-cette auf der Suche nach neuenWegen des Baulandmanage-ments und zwar unter Berück-sichtigung des stadträumlichenwie regionalen Nebeneinandersvon Wachstums- und Schrump-fungsprozessen.

Im Jahr 2000 haben sich zehnStädte und Gemeinden zum Ar-beitskreis Baulandmanagementzusammengeschlossen, um denErfahrungsaustausch über stra-tegische ebenso wie über Ein-zelfragen der Baulandentwick-lung zu intensivieren. Inzwi-schen arbeiten neben 34 Städ-ten und Gemeinden, das ILS,der Städte- und Gemeindebund,der Städtetag, der Kommunal-verband Ruhrgebiet, die Be-zirksregierung Düsseldorf, dieWohnungsbauförderungsanstaltund als Gast die hessischeStadt Bürstadt im Forum Bau-land NRW.

Diese Kooperation war vor al-lem motiviert durch die Erkennt-nis, dass ein unzureichendesBaulandangebot die Abwande-rung bauwilliger Haushalte ausden Städten in Umlandgemein-den beschleunigt und eine An-gebotsplanung allein nicht aus-reicht, um die Verfügbarkeitausreichender, bezahlbarerBaulandangebote, dort wo sie

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erforderlich sind, zu gewährleis-ten.

Lange wurde seitens der Woh-nungsbaukonzerne Wohneigen-tumsbildung als Konkurrenz zuden eigenen Wohnungsbestän-den vermieden, um so die eige-nen Bestände zu sichern. Dabeiwurde jedoch die Mobilität derBevölkerung unterschätzt, dieaufgrund des unzureichendenWohnungsangebotes in dasUmland abwanderte. Inzwi-schen hat hier, wie der Vortragvon Herrn Marth gezeigt hat, je-doch ein deutlicher Umden-kungsprozess statt gefunden.

Der Zusammenschluss zu ei-nem Forum, um den gemein-samen Erfahrungsaustausch zuorganisieren und praxisnaheWege des Baulandmanage-ments zu entwickeln und auszu-tauschen, sucht bundesweitseinesgleichen. Diese Form derZusammenarbeit steht in derTradition nordrhein-westfälischer Stadterneue-rungspolitik, die immer großenWert auf den themenbezogenenvertikalen wie horizontalen Er-fahrungsaustausch gelegt hat.

Ich erinnere nur an die schonhistorischen Arbeitsgruppen derHistorischen Stadt- und Orts-kerne, das Netzwerk SozialeStadt oder das Forum Bahnflä-chen. Dadurch werden Bünd-nisse unglaublicher Überzeu-gungs- und Durchsetzungskraftgeschmiedet.

Ich möchte behaupten: unab-hängig von den konkreten Er-gebnissen der Arbeit im Forum,hat schon allein die Tatsache,dass hier Kollegen und Kolle-ginnen aus der Planungs- undder Liegenschaftsverwaltung,aus den Kämmereien und denWirtschaftsförderungsämtern ih-re Erfahrungen austauschenund von- und miteinander ler-nen können, unschätzbarenWert.

Wir alle beklagen immer wiederKirchturmdenken und lokales

Konkurrenzen: dieses Forum istein wichtiger Ansatzpunkt für lo-kale und regionale Kooperatio-nen, die bisher nicht genutzteMöglichkeiten für qualifizierteBaulandstrategien bieten. Ja,wenn Sie so wollen, auch ge-wollte Berufungsfälle für deneinzelnen Akteur in der isolier-ten Auseinandersetzung vor Ortbieten.

Über diesen kommunikativenCharakter hinaus hat das Forumaber auch handfeste Ergebnis-se vorzuweisen.

• Das Forum hat in den letzenMonaten eine stattliche Zahlan Publikationen fertig ge-stellt, die konkrete Hilfestel-lungen bei der praktischenkommunalpolitischen Arbeitgeben, den Diskussionspro-zess im lokalpolitischen Raumversachlichen und die Akzep-tanz baulandpolitischer Aktivi-täten verbessern können.

• Die Koordinierungsstelle beimILS hat eine empfehlenswerteHomepage aufgebaut, diesich in kürzester Zeit einer er-staunlich hohen Nachfrage er-freut hat.

• In drei Arbeitsgruppen wurdein den letzten Monaten der ak-tuelle Stand der Fachdiskus-sion aufgearbeitet, unter demGesichtspunkt der Praktikabili-tät im kommunalen Verwal-tungsalltag geprüft und doku-mentiert.

Mit dieser Veranstaltung will dasForum diesen Diskussionsstandkommunizieren und ich darumwerben, dass Sie in Ihrer stadt-entwicklungspolitischen Arbeitdie hier erarbeiteten Instrumen-te des Baulandmanagementsverstärkt anwenden.

Wenn hier und da Kritik gegendie artikuliert wird, die aktiveBaulandpolitik betreiben wollen,so wundert das doch. Die Einenhalten Baulandmanagement fürein Marterwerkzeug sozialis-tisch angehauchter, eigentums-feindlicher Bodenpolitik. Die

Anderen werfen dem Bauland-management vor, es sei ledig-lich eine Beteiligung der öffentli-chen Hand an Grundstücksspe-kulationen, die vorrangig derSanierung der öffentlichenHaushalte dienen. Gleichzeitignimmt aber kaum jemand An-stoß daran, dass die Preise fürGewerbeflächen auf einemhoch subventionierten Boden-teilmarkt gebildet werden, derselbstverständlich zum Zweckder Wirtschaftsförderung beein-flusst wird.

Die Kritiker verkennen, dass dieBodenfrage auch in den ande-ren stadtentwicklungspolitischenZusammenhängen und beson-ders im Segment des Wohnbau-landes ein entscheidender Fak-tor für eine nachhaltige Stadt-entwicklung ist. Sie dient letzt-endlich dazu, die Stadt als Ak-teur neben privaten Akteurenals ernst zunehmenden Partnernoch positionieren zu können.

Der erste Blick auf die vorlie-genden Prognosen zur demo-graphischen Entwicklung könntezum Schluss führen, dass ab-nehmende Bevölkerungszahlenpraktisch automatisch zu einerTrendumkehr der Bedarfe füh-ren müssten. Das ist aber nichtder Fall:

1.Die demographische Entwick-lung ist, wie schon gesagt, re-gional sehr unterschiedlich:abnehmende Einwohnerzah-len stehen mittelfristig nochEinwohnerzuwächse in ande-ren Teilen des Landes ge-genüber.

2.Unabhängig von der Alters-entwicklung ist eine Differen-zierung der Lebensstile fest-zustellen, die zu einer weite-ren Zunahme kleiner Haushal-te führt.

3.Solche veränderten Lebens-stile sowie der Wunsch, bisins hohe Alter selbstständigwohnen und leben zu können,finden nicht überall ein ent-sprechendes Wohnungsan-gebot.

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4.Ein stadtnahes familienge-rechtes Angebot für eine be-zahlbare Eigentumsbildung istin den Großstädten immernoch Mangelware.

5.Das nordrhein-westfälischeWohnungsangebot ist wie inkeinem anderen Bundeslanddurch Bestände der unmittel-baren Nachkriegsjahre ge-prägt. Diese dienten demZweck, schnell und preiswertgroße Flüchtlingsströme ver-sorgen zu können und Kriegs-schäden in den Städten aus-zugleichen. Diese Beständesind für die heutige und erstrecht für die zukünftige Woh-nungsnachfrage nur bedingtgeeignet und können häufignur mit einem unakzeptablenKostenaufwand umgebautwerden.

Wir müssen daher davon aus-gehen, dass trotz landesweitmittelfristig rückläufiger Einwoh-nerzahlen, weiterhin Woh-nungsneubau erforderlich undsinnvoll ist.

Die Bodenfrage ist in diesemZusammenhang eine der zent-ralen Stellschrauben. Ausrei-chend verfügbare und bezahl-bare Bauflächenangebote anden städtebaulich richtigenStandorten sind eine zentraleVoraussetzung, dass Stadtent-wicklungsprozesse unter Be-rücksichtigung städtebaulicher,ökologischer, sozialer undvolkswirtschaftlicher Ziele ab-laufen und nicht nur den öko-nomischen Gesetzen des Mark-tes folgen. Mehr als deutlich,um nicht zu sagen hilflos, habenwir das in den neuen Ländernbeobachten müssen. Wir müs-sen also neben das Planungs-recht eine aktive Bodenpolitiksetzen.

Im Forum Baulandmanagementhatten sich zunächst vorrangigdie Kommunen zusammenge-funden, die ihre Bemühungen,vor allem aktive, junge Haushal-te in der Stadt zu halten, ver-stärken und die für diese Situa-

tion geeigneten Instrumenteherausarbeiten wollten. Inzwi-schen ist die Diskussion in die-sem Forum auf eine wesentlichbreitere Basis gestellt worden.Es ist festzustellen, dass esnicht die eine, richtige Bauland-strategie gibt, sondern dass jenach Ausgangslage differenzier-te Zielsetzungen zu formulierensind und darauf abgestimmteBaulandstrategien angewandtwerden müssen.

In Abhängigkeit von der Frage,

• ob Bevölkerungszuwächsebewältigt, Abwanderungenentgegengewirkt und für be-stimmte Alters- oder Einkom-mensgruppen ein Defizit aus-geglichen werden soll,

• ob die Gemeinde noch Hand-lungsspielraum innerhalb desHaushaltes hat oder

• ob Wanderungsbewegungenin oder aus den Nachbarge-meinden eine signifikante Rol-le spielen,

ist zu entscheiden, ob z.B.kommunale Baulandbeschlüssegefasst, aktive Bodenvorratspo-litik betrieben, das Baulandma-nagement außerhalb des kom-munalen Haushaltes finanziertoder regionale Kooperationengestärkt werden müssen.

Im Hinblick auf den erforderli-chen Schutz der Ressource Bo-den muss aus Sicht der Landes-regierung in jedem Falle dieWiederverwendung aufgelasse-ner Standorte Vorrang vor Neu-erschließungen haben. Wir kon-zentrieren deshalb einen be-trächtlichen Anteil unserer Städ-tebauförderungsmittel auf dasFlächenrecycling und ermunternalle Städte und Gemeinden, imRahmen ihrer jeweiligen Bau-landpolitik der Aktivierung sol-cher Flächen besondere Auf-merksamkeit zu widmen.

In der öffentlichen Wahrneh-mung bleibt die Verwandlungvon Acker- zu Bauland so etwaswie ein Lottogewinn, auf den

man einerseits einen Anspruchglaubt zu haben, um dannselbst entscheiden zu können,ob man ihn realisiert. ZahlreicheBrachflächen, Baulücken undGrundstücksreserven, derensteuerliche Belastung für denEigentümer nicht zu einem nen-nenswerten Verwertungsdruckführen, belegen diese Haltung.

Diese Bauflächen sind mit er-heblichem öffentlichen Kosten-aufwand entstanden; die be-trächtlichen Infrastrukturauf-wendungen, die die Städte undGemeinden erbringen müssen,damit Land zu Bauland wird,d.h. Straßen, Kanäle, Kläranla-gen, Mülldeponien usw., müs-sen letztlich von allen Steuer-zahlern bezahlt werden.

Das Forum Baulandmanage-ment leistet mit seiner Öffent-lichkeitsarbeit einen wichtigenBeitrag, Transparenz über dieseZusammenhänge zu schaffenund im kommunalpolitischenRaum parteiübergreifend die er-forderlichen Mehrheiten für ent-sprechende Aktivitäten zu ge-winnen. Nutzen und verbreitenSie die Veröffentlichungen desForums und helfen Sie dadurchmit, die Diskussion zu versach-lichen.

Wir mussten alle erkennen, dasdie Instrumente, die uns dasBaugesetzbuch zur Mobilisie-rung von Bauland anbietet, nurbedingt greifen. Wir müssen unsdaher in der weiteren Arbeit desForums verstärkt mit dieserFrage auseinandersetzen: sieist in Nordrhein-Westfalen we-gen der umfangreichen Brach-flächen von besonderer Bedeu-tung für den Strukturwandel.

Neue Fragen brauchen neueAntworten:

• Wie können Werteverluste soumgelegt werden, dass siepositive Stadtentwicklungs-prozesse nicht behindern?

• Wie kann durch Baulandma-nagement die Auslastung der

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Infrastruktur stabilisiert wer-den?

• Wie können über die kommu-nalen Grenzen oder über In-vestoreninteressen hinwegKooperationen organisiert undSchwerpunkte zukünftigerFlächennutzungen verabredetwerden? Wie kann der finan-zielle Ausgleich solcher Ko-operationen erfolgen?

Ob in der Planungs-, der Bau-oder der Wirtschaftspolitik: un-

sere Instrumente sind immernoch überwiegend auf Wachs-tum ausgerichtet. Im ForumBaulandmanagement hat einDiskussionsprozess begonnen,der zur Entwicklung geeigneterInstrumente des Baulandmana-gements führt, mit denen nichtnur Wachstum, sondern auchStagnation oder gar Schrump-fung intelligent gestaltet werdenkönnten. Selbst Schrumpfungkann zur Zukunftsgestaltunggenutzt werden. Ich bin davonüberzeugt, dass es gut ist, wennals Partner in diesem Prozess

sowohl die Kommunen unter-einander besser kooperieren alsauch eine fachliche Kooperationzwischen Land und Kommunenerhalten bleibt.

Ich lade Sie dazu ein, an die-sem Prozess mitzuwirken unddabei das Forum Baulandma-nagement als Wissensbörsedes Stadtumbaus zu nutzen.

Glück auf !

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Baulandmanagement im Fokus der WissenschaftProf. Dr. Volker Eichener, Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft,

Stadt- und Regionalentwicklung an der Ruhr-Universität Bochum (InWIS)

Lieber Herr Marth, Herr Collinet,meine Damen und Herren,

ich bin eigentlich kein Expertefür Bauland. Ich bin weder Juristnoch Planer, sondern Sozial-wissenschaftler und beschäftigemich mit Menschen. Das istauch der Fokus meines heuti-gen Vortrags – aus Sicht desMarktes zu argumentieren undinsofern einige Anforderungenan das Baulandmanagement zuformulieren.

Über die demographische Ent-wicklung ist schon mehrfachgesprochen worden. Interessan-ter als die Prognosen für diegesamte BRD sind die Bevölke-rungsprognosen des Lan-desamtes für Datenverarbeitungund Statistik bis 2015. DieKernstädte des Ruhrgebieteswerden massiv an Bevölkerungverlieren. So werden für dieStädte Essen, Wuppertal undBochum dramatische Entwick-lungen prognostiziert, für dieStadt Sprockhövel hingegenverlaufen die Prognosen sehrpositiv (s. Folie 3).

Wir haben uns mit der StadtHerne beschäftigt. Warum dieStadt Herne? Sie ist die Kern-stadt par excellence. Es gibt imganzen Ruhrgebiet, wahr-scheinlich in ganz NRW, keineStadt, welche die Kernstadtcha-rakteristik besser erfüllt. DieEinwohner wandern ab, vor al-lem in die nördlichen Umland-gemeinden Castrop-Rauxel,Recklinghausen, Marl, aberauch nach Haltern, Dorsten, Ol-fen. Nur aus Bochum gewinntHerne noch Bevölkerung. ImErgebnis dieser selektivenWanderungsprozesse entste-hen Pendlermuster, die auchdie Verkehrsadern stark be-lasten.

Wovon hängt nun die Bevölke-rungsentwicklung ab? Bei einer

Gegenüberstellung der Bevölke-rungsentwicklung der letztenzehn Jahre mit den Bodenprei-sen lässt sich ein klarer Zu-sammenhang erkennen. Dort,wo die Bodenpreise hoch sind,sind die Bevölkerungsverlustebesonders hoch – dort wo dieBodenpreise niedrig sind, wieim Kreis Recklinghausen, KreisWesel und Kreis Unna könnenBevölkerungsgewinne verzeich-net werden. Baulandentwick-lung ist also ein Instrument derStadtverjüngung.

Was sind die Gründe für die ho-hen Baulandpreise? Wir habeneine Expertenbefragung durch-geführt und diese Antwortenbekommen:

• Planungsbedingte Bauland-verknappung in den Kernstäd-ten.

• Starke planerische Eingriffe indie Baugebiete und hoheitli-chen Planungsabläufe in denKernstädten, während in denUmlandgemeinden die Inte-ressen und Wünsche der In-vestoren eine viel größereRolle spielen.

• Hohe kostentreibende Anfor-derungen der Träger öffentli-cher Belange – Kanalan-schlüsse, Straßenbreite, Müll-abfuhr. Dies alles ist in denUmlandgemeinden kosten-günstiger.

• Kostentreibende ökologischeAnforderungen in den Kern-städten, die einen paradoxenökologischen Gesamteffekthervorrufen. Denn die Subur-banisierung ist, aufgrund derLandschaftsversiegelung unddes Pendleraufkommens, ex-trem unökologisch, wird aberauch durch hohe ökologischeAnforderungen an die Bau-landausweisung in den Kern-städten vorangetrieben.

• Aber auch wohnungspoliti-sche Anforderungen in einemBaugebiet, z.B. Anforderun-gen bezüglich bestimmterMietwohnungs- und Sozial-wohnungsquoten, tragen ih-ren Teil zur Abwanderung bei.

Wir haben in Schwerin, derStadt mit der höchsten Subur-banisierungsquote in der gan-zen Bundesrepublik, eine Be-fragung der Haushalte durchge-führt, die in das Umland ziehen.Dabei wurden nur die Haushalteberücksichtigt, die beabsichti-gen innerhalb der nächstenzwei Jahre umzuziehen. In derBefragung zeigte sich, dass so-wohl diejenigen die eine Miet-wohnung, als auch diejenigendie Wohneigentum anstreben,mehrheitlich in der Kernstadtwohnen wollen. Trotz ihrer Prä-ferenz für die Kernstadt ziehensie ins Umland, da ihnen dieKernstadt kein konkurrenzfähi-ges Wohnungsangebot zu ak-zeptablen Kosten bieten kann.Auch nach Haushaltstypen dif-ferenziert stellt sich heraus,dass fast alle Haushaltstypendas Wohnen in der Kernstadtpräferieren. Es gibt nur eineneinzigen Haushaltstyp, bei demdas Umland tatsächlich einehöhere Präferenz genießt – diekinderlosen älteren Paare.

Am Beispiel der Stadt Hernewird deutlich, dass es die Älte-ren sind, die den höchsten

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Wanderungsverlust aufweisen.Es sind eher die Jüngeren, diein die Kernstädte zurückkehren,so vor allem Studierende undAuszubildende, die sich kleineWohnungen in den Kernstädtennehmen. Gerade ältere Men-schen wandern jedoch sehrstark aus den Kernstädten ab,in denen sie jahrzehntelang ge-wohnt haben, da sie sich hiernicht mehr wohlfühlen, dieNachbarschaften und Wohnum-felder sich verändert haben undim Umland eine höhere Wohn-qualität zu gleichen Kosten rea-lisiert werden kann.

Warum ist die Suburbanisierungso problematisch? Sie verläuftin verschiedenen Phasen. Dieerste Phase ist die Suburbani-sierung der Wohnbevölkerung.Die Leute ziehen nach Sprock-hövel oder nach Olfen, aber be-halten alle anderen Aktivitätenin den Kernstädten. Die nächstePhase ist die Suburbanisierungdes Gewerbes, welches ins Um-land zieht, weil dort u.a. derVerkehrsstau deutlich geringerist. Die Suburbanisierung desEinzelhandels stellt eine Folgeder Abwanderung der Wohnbe-völkerung dar. Auch der hoch-wertige Bedarf wird dann nichtmehr nur in der Kernstadt, son-dern auch in den Umlandge-meinden gedeckt. So siedelnsich z.B. anspruchsvolle Mode-boutiquen inzwischen in denVorstädten an und nicht mehr inden Zentren. Die nächste Phaseist die Suburbanisierung der so-zialen Infrastruktur, der Bil-dungseinrichtungen, der Schu-len, der Vereine und der Volks-hochschulen. Ein ganz typischerIndikator in unseren Immobi-lienmarktprognosen hinsichtlichwachsender, prosperierenderStandorte ist die Zahl der Teil-nehmer an Volkshochschulkur-sen. Wenn die Menschen, dieaus Bochum nach Sprockhövelgezogen sind, in Sprockhövelauch zur Volkshochschule ge-hen, bedeutet das, dass sieauch ihren kulturellen Lebens-mittelpunkt verlagert haben.

Die Suburbanisierung der Büro-standorte und Firmensitze ist

die fünfte Phase. Sie lässt sichim Raum Frankfurt am Main mitden Städten Eschborn oder BadVilbel, aber auch im Rhein-Ruhr-Raum erkennen. Bei-spielsweise hat eines der größ-ten deutschen Softwarehäuser,die Thyssen-Krupp-Tochter Tri-aton, ihren Standort in Krefeldund nicht in Düsseldorf, Essenoder Duisburg genommen. AmEnde des Suburbanisierungs-prozesses steht die Suburbani-sierung der kulturellen Infra-struktur: Wo siedeln sich in Zu-kunft Opernhäuser, Theater o-der Musical-Theater an? Zu-nehmend dort, wohin die ein-kommensstarken Bevölke-rungsgruppen hinwandern unddas ist der suburbane Raum,beispielsweise der Kreis Neuss,wo Theater neu eröffnet wur-den, während sie anderswo ge-schlossen werden. In Nordame-rika ist es längst gang und gä-be, dass Standorte der Hochkul-tur in den suburbanen Ringenliegen.

Diese Prozesse der Suburbani-sierung sind, im Gegensatz bei-spielsweise zu den USA, inDeutschland zwar erst ansatz-weise zu erkennen, aber dieTendenz ist auch hier klar. Inder Konsequenz führt die Sub-urbanisierung zu einer demo-graphischen, sozialen, ökono-mischen und städtebaulichenErosion der Kernstädte. Sieführt zur demographischen Ero-sion, weil die jüngeren Men-schen, die in die Umlandge-meinden abwandern, dort auchihre Kinder zur Welt bringen.Sie führt zur sozialen Erosion,weil die soziale Entmischunggefördert wird. So hat die Pisa-Studie eindeutig belegt, dassdie schlechten Bildungsleistun-gen der deutschen Schulen imWesentlichen eine Konsequenzder Stadtentwicklung sind. Dennder stärkste Einfluss auf die Bil-dungsleistungen einer Schuleist der Einfluss der sozialenStruktur des Wohngebietes, indem die Schule liegt. Suburba-nisierung führt zur ökonomi-schen Erosion, weil sich mit derVerlagerung der Kaufkraft und

der Steuerkraft auch die Wachs-tumspole der ökonomischenEntwicklung in die neu entste-henden Städte verlagern, in„edge cities“ bzw. „exocities“,wie die Amerikaner sie nennen.Suburbanisierung führt zur städ-tebaulichen Erosion, weil denNeubausiedlungen in den Vor-städten die innerstädtischenProblemgebiete entgegenste-hen, in denen wachsende Leer-stände Verslummungserschei-nungen nach sich ziehen.Schließlich führt die Suburbani-sierung aufgrund der Land-schaftszersiedlungen und desPendleraufkommens zu einernegativen ökologischen Ge-samtbilanz.

Was sind die finanzpolitischenKonsequenzen der Suburbani-sierung für die Kernstädte? DieAbwanderung führt zu Verlustenbei praktisch sämtlichen Ein-kommensquellen der Kommu-nen. Verluste bei der Grund-steuer und der Gewerbesteuerentstehen, weil die Kaufkraft ab-fließt. Der Einkommenssteuer-anteil geht verloren sowie derAnteil an der Umsatzsteuer, derja über Schlüsselzahlen auchan die Kaufkraft gebunden ist.Die Schlüsselzuweisungen re-duzieren sich, Gebühren undBeiträge gehen verloren. DieEinnahmen aus wirtschaftlicherBetätigung bei den Entsor-gungs- und Versorgungsbetrie-ben oder bei den Stadtsparkas-sen gehen zurück. Und nicht zu-letzt sind auch die kommunalenWohnungsunternehmen vonzunehmenden Leerständenwirtschaftlich betroffen. EineGemeinde profitiert wirtschaft-lich nicht, indem sie an der Bau-landausweisung mit verdient,sondern indem sie die Bevölke-rung in ihren Stadtgrenzen hält.Die fiskalischen Verluste wer-den darüber hinaus ja dadurchmultipliziert, dass die Kinder derAbwandernden im Umland auf-wachsen und auch dort Bürgerwerden.

Einige demographische Anmer-kungen noch: Auf der Abbildungzum „Altersaufbau der Bevölke-rung in Deutschland 1998“ zeigt

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sich ein dicker Speckgürtel dergeburtenstarken Jahrgänge (s.Folie 13). Das sind die Jahr-gänge, die in den letzten Jahrenv.a. die Nachfrage nach Eigen-heimen getragen, aber auch dieSuburbanisierung aufgrund dererwähnten Mechanismen wieder Eigenheimzulage verstärkthaben. Wie wird sich das in Zu-kunft entwickeln? Die geburten-starken Jahrgänge sind inzwi-schen weitgehend mit Wohnei-gentum versorgt, während diegeburtenschwachen Jahrgängenun in das Alter kommen, indem man Wohneigentum er-wirbt. In den nächsten Jahrenwird sich also die Nachfragenach Wohneigentum sukzessivverringern und sich dann auf ei-nem neuen Niveau einpendeln,das um 40% unter dem Spit-zenniveau aus den Jahren1999/2000 liegt.

Aus dieser Entwicklung sindinsbesondere folgende Konse-quenzen zu ziehen:

Der Kampf um Eigenheimer-werber und die Konkurrenz zwi-schen den Kommunen, auchzwischen den Kernstädten undden Umlandgemeinden, nimmtzu. Die klassische Zielgruppe,die jungen Familien, wird alswohnungswirtschaftlich aktiveGruppe an Bedeutung verlieren.Es müssen andere Zielgruppengesucht werden, z.B. kinderloseJüngere. Inzwischen lebenschon 31% der 30-35 Jährigendauerhaft ohne Kinder. Darüberhinaus wird die klassische woh-nungswirtschaftliche Zielgruppe,nämlich die jungen Familien, inden nächsten Jahren als quanti-tativ stärkste Gruppe von einerganz anderen Zielgruppe über-holt, den über 60jährigen. Dar-unter fallen nicht nur die, dieseniorengerechtes Wohnen wol-len, was erst mit etwa 75 Jahrenbeginnt, sondern auch sozialaktive, mobile Haushalte im Al-ter von 55 bis 65 Jahren, die inder nachberuflichen Phase ihreWohnsituation noch einmal än-dern. Gerade diese Gruppesuburbanisiert in besonderemMaße. Um sie in den Kernstäd-

ten zu halten, müssen attraktiveAngebote gemacht werden.

Die Gesellschaft wird bunter,die Haushaltstypen differenzie-ren sich aus, die Familien verlie-ren an Bedeutung. Der Anteilder Zugewanderten steigt, wasjedoch nichts mit der weiter er-folgenden Zuwanderung zu tunhat, sondern eine Konsequenzder unterschiedliche Altersstruk-tur der Zuwanderer und derEinheimischen ist. Die Lebens-stile differenzieren sich aus. Wirhaben inzwischen Bevölke-rungsgruppen, wie z.B. die„Postmateriellen“, das „grün-alternative Milieu“, die „moder-nen Performer“, die „Experimen-talisten“. Das alles sind Grup-pen mit ganz unterschiedlichenWohn- und Standortpräferen-zen.

Welche Konsequenzen habendiese Entwicklungen für dieWohnungsnachfrage? Wir ha-ben mit Bevölkerungsrückgän-gen zu rechnen. Wir haben da-mit zu rechnen, dass sich dieHaushaltstypen differenzieren,was Konsequenzen für dieWohnungsmärkte hat. Wir er-warten ein wachsendes globa-les Wohnungsüberangebot ineiner wachsenden Zahl vonStädten, trotzdem weiterhinNeubau und als Folge einengnadenlosen Qualitätswettbe-werb. Überall wo wir eine solcheMarktsättigung haben, liegendie Chancen in den Nischen: al-tersgerechtes Servicewohnen,urbanes Wohnen für einkom-mensstarke Singles, freizeitori-entiertes Wohnen sowie be-stimmte Eigenheimtypen. Leer-stände treten dagegen in denMassenbeständen auf, z.T. al-lein deshalb, weil es Massenbe-stände sind, die der Differenzie-rung der Nachfrage nicht Rech-nung tragen.

Wie werden sich die Leerständeauf den Wohnungsmärktenentwickeln? Hier eine Prognosebis 2015 für einige Ruhrgebiets-städte: Wohnungsüberschüssein Herne von 3.500 Wohneinhei-ten (WE), in Gelsenkirchen vonfast 7.000 WE, 3.000 WE in Bo-

chum und in Essen fast 30.000WE. Das ist u.a. die Quittung fürdie Baulandpolitik der letztenJahre.

Wo werden die Leerstände auf-treten? Leerstände werden inden Siedlungen aus den 50erJahren, mit zum Teil problema-tischer Bausubstanz und veral-teten Grundrissen auftreten, inden Großsiedlungen aus den70er Jahren, aber auch in denüberwiegend im Privatbesitz be-findlichen Altbaubeständen ent-lang der Durchgangsstraßen mitihren hohen Verkehrsbelastun-gen.

Die Szenarien für die Woh-nungsmärkte sprechen von zu-nehmenden Leerständen, Vers-lummung, sinkendem Mietni-veau, zurückgehenden Immobi-lienpreisen und zunehmendenAbrissen. Auch das selbstge-nutzte Wohneigentum wird be-troffen sein. Auch hier werdendie Preise sinken, weil das An-gebot an Gebrauchsobjektendemographisch bedingt wächst(die Erwerber der 60er Jahrevererben ihre Eigenheime) unddie Nachfrage, wie gezeigt,gleichzeitig sinkt.

Der Markt wird sich in immerkleinere Nischen differenzieren,wobei sowohl die vertikaleSpreizung nach Preis- und Qua-litätsniveaus zunehmen wird alsauch die horizontale Differenzie-rung nach immer neuen Pro-dukttypen: Familienwohnungen,Mieteinfamilienhäuser, Alleiner-ziehendenwohnungen, Single-wohnungen, Singlewohnungenmit Service, Freizeitwohnungen,Studierendenwohnungen, Loft-wohnungen, Ökohäuser, Frei-zeitwohnungen oder ein breitesSpektrum unterschiedlicherWohnformen für alte Menschen.

Wer wird in Zukunft die primäreZielgruppe wohnungswirtschaft-licher Aktivitäten einschließlichdes Baulandmanagementssein? Junge Familien werdenzwar zahlenmäßig an Bedeu-tung verlieren, gleichwohl blei-ben sie eine sehr wichtigeGruppe. Denn sie sind es, dieKinder in die Welt setzen und

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aufgrund der hohen Nachfrageauch in ökonomischer Hinsichtsehr aktiv sind. Gerade jungeFamilien mit Migrationshin-tergrund werden zukünftig einewachsende Zielgruppe darstel-len. Die Zuwanderer der zwei-ten und demnächst der drittenGeneration treten zunehmendals selbstbewusste Nachfragerfür Eigentumsmaßnahmen mitzum Teil ganz anderen Stand-ortpräferenzen auf. Sie akzep-tieren auch Standorte, die auf-grund der hohen Ausländeran-teile allgemein als „schlechtere“Standorte gelten. In Dortmund-Eving haben wir ein erfolgrei-ches Projekt mit einem Dritteltürkischstämmiger Käufer be-gleitet, ebenso wie in Duisburg-Marxloh, auch hier mit außeror-dentlich hohem Erfolg, da wirdas richtige Produkt mit demrichtigen Preisniveau anbietenkonnten.

Auch junge Starterhaushaltewerden quantitativ zunehmen.Als Folge der geburtenstarkenJahrgänge werden unsere Kin-der demnächst in das Alterkommen, in dem sie Haushaltegründen. Das ist eine Chance,relativ preiswerte und qualitativnicht so hochwertige Wohnun-gen wieder an den Markt zubringen.

Die am stärksten wachsendeGruppe sind die Singles undPaare zwischen 30 und 50 Jah-ren, insbesondere die moder-nen Milieugruppen: die „Hedo-nisten“, die „modernen Perfor-mer“ und die „Experimentalis-ten“ – das sind Menschen, dieganz bestimmte Anforderungenan ihr Wohnumfeld haben. Siewollen Urbanität, Szene und Mi-lieu. Das muss man ihnen bie-ten, um sie zu halten, ebensowie den älteren Paaren zwi-schen 50 und 60, die ebenfallswohnungswirtschaftlich aktivsind.

Welche Chancen haben wir hierfür Immobilienprojekte? EineChance liegt in dem Gentrifica-tion-Prozess. InnerstädtischeAltbauquartiere, die einen ge-wissen morbiden Charme ha-

ben, werden zunächst durch ei-ne Pioniergruppe, z.B. Migran-ten, Studierende oder Jungaka-demiker, besiedelt, worauf dieGentrification folgt, d.h. der Zu-zug einkommensstärkerer Ein-und Zweipersonenhaushalte.Das haben wir gut in Berlin be-obachten können, z.B. in derOranienburger Straße, wo sichinzwischen auch eine hochinte-ressante Gewerbeszene ange-siedelt hat. Gentrification kannkünstlich geschaffen werdenwie z.B. in den Docklands inLondon. Solche Prozesse kön-nen zielgruppengerecht in dieWege geleitet werden, wie inDuisburg, wo die THS den Star-architekten Norman Foster en-gagiert hat, um milieuspezifi-schen Wohnungsbau für einebestimmte Milieugruppe, näm-lich für die modernen Performer,zu betreiben, der trotz (oderwegen) hoher Preise außeror-dentlich erfolgreich ist.

Ein weiteres Beispiel für milieu-spezifischen Wohnungsbau sindAngebote, die auf das grün-alternative Milieu abzielen, ein-schließlich blau gestrichenerHolzfensterrahmen (s. Folie 33).Warum taubenblaue Holzfens-terrahmen? Diese Milieugruppeverbringt ihren Urlaub in einemFerienhaus in der Bretagne undein bisschen davon können wirauch nach Münster in Westfalenimportieren. Das ist viel wichti-ger als der K-Wert, der in denWänden steckt, da auf dieseWeise das Milieu angesprochenwird. Andere Objekte wie dasReihenhaus mit Klinkerfassade,Erker und Sprossenfenstern er-füllen das Bedürfnis des auf-stiegsorientierten Milieus nachStatusdemonstration. Viele Ar-chitekten bezeichnen so etwasals kitschig. Geschmack ist je-doch relativ.

In Münster haben wir im Auftragdes Stadtplanungsamtes 1.000Haushalte in Neubauwohnun-gen befragt, was sie attraktivfinden. Die Ergebnisse zeigen,dass die Menschen individuelleHäuser bevorzugen, nicht Häu-ser, die sich gleichen wie ein Eidem anderen. Sie wollen

schmale und geschwungeneStraßen, was natürlich nurschwer mit der Müllabfuhr zuvereinbaren ist. Sie wollen ab-wechslungsreiche Quartiere,konsumorientierte Treffpunkte,Aufenthaltsqualität im Wohnum-feld, Infrastruktur im Quartierund gute Kindergärten undSchulen. Es reicht nicht zu sa-gen, dass es einen Kindergar-ten in einem Baugebiet gibt.Statt dessen fragen die Käuferzunehmend, wo der nächsteMontessori-Kindergarten liegt.Darüber hinaus sind Treffpunktefür Jugendliche und ein saube-rer, gepflegter Zustand desWohnumfeldes von Bedeutung.

Monotone Reihenhaussiedlun-gen sind Produkte von gestern,die in Zukunft nicht mehr ver-kaufbar sein werden, es seidenn sie sind sehr preiswert.Die Amerikaner zeigen uns, wieman auch in Großserien indivi-duelle Objekte herstellen undgleichwohl ein einheitlichesQuartiersbild schaffen kann.Warum müssen unsere deut-schen Architekten immer Ästhe-tik aus Monotonie herauslesen?Warum kann man nicht auchÄsthetik aus Vielfalt, aus Indivi-dualität herauslesen. Das kanngelingen, wie das Beispiel derGlückauf Wohnungsgesellschaftin Moers zeigt (s. Folie 39). Hierwurden Typenhäuser variiert,mal traufständig, mal giebel-ständig, mal mit Putzfassadeoder mal mit Klinkerfassade.Auf diese Weise wird ein ab-wechslungsreiches Siedlungs-bild erzeugt, wodurch dem Käu-fer ein Gefühl der Individualitätgegeben wird. Auch ein anderesBeispiel aus dem RAG Immobi-lien-Konzern, bei dem gleichmehrere dieser Anforderungen,wie schmale gewundene Stra-ßen und Variation der Objekte,erfüllt wurden, zeigt, dass eineanspruchsvolle städtebaulicheGestaltung den Bedürfnissender Menschen entgegen kommt.

Ein Platz ohne Aufenthaltsquali-tät ist reine Geldverschwen-dung, da ihn kein Mensch nutzt(s. Folie 41). Ungepflegte Plätzewerten Standorte ab, was Milli-

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onen kostet, da jedes Objektnur noch mit Preisabschlägenverkauft werden kann. Ein posi-tives Beispiel für Milieueffekteist ein preisgekrönter Kindergar-ten (s. Folie 45), der einenStandort aufwertet, weil mangenau deshalb in das Quartierzieht, um seinen Kindern zu er-möglichen, den besten Kinder-garten der Stadt zu besuchen.Deshalb kann es sich für einenBauträger durchaus lohnen, ei-nen Kindergarten zu sponsoren,um seine Objekte zu verkaufen.Das Ambiente wird immer wich-tiger, gerade auch um teure Ob-jekte zu verkaufen.

Baulandmanagement ist eineÜberlebensstrategie für dieStädte. Wir brauchen eine Bau-landoffensive in den innerstädti-schen Bereichen, wobei jedochnicht nach den Statistiken be-züglich der Siedlungsfläche inder Stadt gegangen werdendarf. Eine Stadt ist dadurch de-finiert, dass sie einen hohen An-teil Siedlungsfläche hat. Außer-dem brauchen wir eine Preis-senkung für Bauland in denKernstädten. Das Bauland musspreiswerter werden, auch indemwir auf preistreibende Auflagen

verzichten. Auch die Umland-gemeinden verzichten daraufund das ist der einzige Grund,warum Bauland dort preiswerterist. Hohe städtebauliche Quali-tät und Infrastruktur müssen alsVoraussetzung für Attraktivitätgeschaffen werden. Wir müssennachfragegerechte und ziel-gruppenorientierte Planungendurchführen. Es müssen Ni-schenprodukte und dafür geeig-nete Grundstücke entwickeltwerden, da die einzelnen Ni-schen ganz unterschiedlicheStandortpräferenzen aufweisen.Im Wohnungsbestand muss einPortfoliomanagement durchge-führt werden, um Überkapazitä-ten abzubauen.

Wenn die Kernstädte überlebenwollen, müssen sie drei Strate-gien simultan verfolgen: Erstensmüssen sie im innerstädtischenBereich, am besten dort, wo be-reits Infrastruktur vorhanden ist,attraktives und zugleich preis-wertes Bauland für Einfamilien-häuser ausweisen. Zweitensmüssen sie in citynahen Berei-chen Flächen für hochwertigenGeschosswohnungsbau mobili-sieren, der sich an einkom-mensstarke Ein- und Zweiper-

sonenhaushalte richtet. Unddrittens müssen die Problemge-biete revitalisiert werden, wasauch den Abriss von Überkapa-zitäten einschließt.

Sicherlich sind diese Strategienzunächst kostspielig. Aber Mo-bilfunkunternehmen verschen-ken Mobiltelefone, damit sieEinnahmen über Gebühren er-zielen. Die Analogie für daskommunale Baulandmanage-ment liegt nahe: Um Einnahmenzu erzielen, müssen wir die ein-kommensstarke Bevölkerunghalten. Und dafür lohnt es sich,in das Baulandmanagement zuinvestieren.

Das Management der Schrump-fung muss also ein Gleichklangaus Abbau, Reduzierung, Abrissund auch aus Neubau sein. InZukunft werden wir immer mehrin diesen Kategorien denkenmüssen: Reduzierung von Ü-berkapazitäten, um neue Quali-täten schaffen können. Dannkann es uns auch gelingen, dendemographischen Wandel zusteuern, ohne dass wir von ihmüberrollt werden.

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Podium I: Baulandmanagement unterveränderten Bedingungen – Chancen erkennen

Ulrich Paßlick, Technischer Beigeordneter der Stadt Bocholt

Guten Tag meine Damen undHerren,

wir haben bisher schon hoch in-teressante Beitrage gehört. Ei-nige der bereits erwähnten As-pekte, werde auch ich nochaufgreifen. Es zeigt sich, dasswir in verschiedenen Kreisendurchaus auf einem ähnlichenStand der Diskussion sind.

Ich möchte zunächst die Er-gebnisse der ArbeitsgruppeBaulandstrategie zusammen-fassen, die sich im letzten Jahrin mehreren Arbeitsgruppen-Sitzungen mit dem Thema be-schäftigt hat. Die Ergebnissesind auch in die Veröffentli-chung eingeflossen, die Sie hiererwerben können. Ich werde indiesem Zeitrahmen sicherlichnicht alles vorstellen können,möchte aber versuchen, es inein paar Schlagworten zusam-menzufassen.

Unser Thema heißt „Bauland-management unter verändertenBedingungen – Chancen er-kennen“. Natürlich haben wiruns in der Arbeitsgruppe ge-fragt „Quo vadis Baulandmana-gement?“. Was wir wollen, stehteigentlich seit Jahren fest. Obwir uns mit dem Thema Innen-oder Außenbereich beschäfti-gen, es bleibt immer die eineKernforderung bestehen: Zurrichtigen Zeit am richtigen Ortund zu einem moderaten PreisBauland bedarfsgerecht anzu-

bieten. Dies ist jedoch leichtergesagt als umgesetzt.

Heutiges Baulandmanagementist grundsätzlich vom Innenbe-reich als gefragtem Wohn-standort geprägt. Seit 1995 be-schäftigen wir uns in der StadtBocholt mit Baulandmanage-ment – schwerpunktmäßig mitdem sogenannten Außenbe-reich und Siedlungserweiterun-gen. Bocholt ist eine Mittelstadtmit 75.000 Einwohnern. Sieliegt nicht im suburbanenRaum, sondern ist ein solitäresMittelzentrum mit einem großenEinzugsbereich. Es hat ver-stärkte Ausweisungen vonBaugebieten am Stadtrand ge-geben, die allein jedoch dieEinwohner auf Dauer nicht inder Kommune halten können.Die Strategie muss nicht „ent-weder Außen- oder Innenent-wicklung“ sondern „sowohl Au-ßen- als auch Innenentwick-lung“ lauten. Das große Hemm-nis bei der Innenentwicklungstellt jedoch heute im Wesentli-chen die Knappheit an bezahl-barem Bauland im Innenbereichdar.

Die Arbeitsgruppe hat sich sehrintensiv mit der Frage beschäf-tigt, ob der Außen- oder der In-nenbereich bei der Baulandmo-bilisierung im Vordergrund ste-hen soll. In Bocholt waren wir inden letzten Jahren sehr mit Vor-haben im Außenbereich be-

schäftigt. Es gingum im Gebiets-entwicklungsplanabgesicherte, anden Siedlungs-raum angren-zende Flächen,

die für eine weitere Bauland-entwicklung geeignet sind. Dorthaben wir mit den Eigentümernverhandelt. Ein für unsere Ver-hältnisse großes Umsetzungs-beispiel ist eine städtebaulicheEntwicklungsmaßnahme mit900 Wohneinheiten auf dergrünen Wiese, aber nur 1,5 kmvom Stadtkern entfernt. Hier istein kompletter Stadtteil mit sehrdifferenzierten Wohnformenentstanden, mit einer neuenSchule, mit Kindergärten, miteinem neuen Versorgungszent-rum - ein Stadtteil, der auch dievorhandenen Siedlungsansätzeumfasst. Solche Entwicklungs-strategien beherrscht der Bau-landmanager heute eigentlichmit den zur Verfügung stehen-den Instrumenten gut.

Angesichts unterschiedlichsterWohnwünsche muss man sichheute allerdings fragen, ob derKunde überhaupt das Einfamili-enhaus im Grünen oder eineandere Wohnform will. Eine Un-tersuchung der LBS kommt zufolgender Kernaussage: „NachErfahrungen der LBS haben40% der aus der DortmunderInnenstadt abgewanderten Be-

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wohner zuvor vergeblich ver-sucht, in der Innenstadt einepassende Wohnung zu finden.

Viele der Abgewanderten be-ziehen eine Mietwohnung, nurzu einem geringeren Teil wirddas klassische freistehendeEinfamilienhaus bezogen.“

Das „entweder - oder“ kann eshier eigentlich nicht geben. HerrDr. Dransfeld hat die Arbeits-gruppen-Ergebnisse in der vor-liegenden Schrift so zusam-mengefasst: „Im Interesse einerwachsenden Zielgruppe stehtsomit weniger das Einfamilien-haus im Grünen, sondern viel-mehr auch das Haus in derStadt, das den spezifischen An-forderungen der Nachfrager ge-recht wird und gleichzeitig zent-rale Lage und private Atmo-sphäre verbindet.“ Das ist si-cherlich ein gefragtes Produkt,mit dem wir uns auseinandersetzen müssen.

Ein Investor will Rendite erzie-len und muss in Erwägung zie-hen, nicht mehr bedarfs-gerechte Teile des Portfoliosumzunutzen oder abzureißen.Die Stadt hat zu überlegen, wiesie die Flächen mobilisiert, dieFinanzierung durchführt und die

Infrastrukturauslastung opti-miert.

Stadtentwicklungskonzepte bil-den immer häufiger den Rah-men des Handelns. Pro-jektsteuerung muss optimiertwerden – auch diesbezüglichhaben wir in den letzten Jahrenin den Kommunen eine Mengedazu gelernt. Flächenressour-cen müssen identifiziert und dieEigentumsverhältnisse beleuch-tet werden, was insgesamt da-zu führt, dass sich das Verhält-nis von Außen- und Innenbe-reichsentwicklungen nicht aus-gewogen entwickelt.

Das Pendel der Waage schlägtvielmehr ein paar Jahre zu dereinen Seite, dann wieder zu deranderen Seite. In Umlandge-meinden schlägt es vielleichtnach wie vor in Richtung Au-ßenbereich, in Kernstädtenmehr Richtung Innenbereich.

Je nach Nachfrageentwicklungsind die kommunalen Voraus-setzungen zu beurteilen. Dazumüssen sämtliche Potenzialebetrachtet werden, um möglicheChancen zu erkennen. Um dieBetrachtung des Innenbereichs

kommen auch Mittelstädte nichtmehr herum. Außerdem müss-ten Querfinanzierungen zwi-schen renditeträchtigen Außen-bereichsentwicklungen und zu-schussbedürftigen Innenbe-reichsentwicklungen möglichsein, was ein sehr interessanterAnsatz sein kann. Und letztend-lich sitzen wir als Beteiligte allein einem Boot. Wer meint, esheute alleine zu schaffen, derwird sicherlich scheitern.

Ein weiteres Kernergebnis derArbeitsgruppe ist auch, dass eskein Patentrezept geben kann.Insofern ist auch die Schrift, diewir Ihnen heute an die Handgeben kein Kochbuch sonderneher ein Lehrbuch, in dem derStand der Diskussion zusam-mengefasst wird. Daraus lassensich aber keine rezeptartigenLösungen für die sehr unter-schiedlich gelagerte Fälle able-sen.

Flächen für die Innenentwick-lung geraten auch in Mittelstäd-ten immer stärker in den Fokus.So hat z.B. Bocholt einen sehrleicht zu identifizierenden histo-rischen Ortskern. Nahe amOrtskern sind in den letzten 150Jahren sehr viele Textilbetriebeentstanden und zwischenzeit-lich wieder aufgegeben worden.Heute sind viele Flächen schonumgenutzt, z.B. für Gewerbe-oder Handelsimmobilien in derInnenstadt. In anderen Berei-chen gibt es jedoch bereitsLeerstände oder es zeichnensich solche mittelfristig ab. Inso-fern werden wir uns mit diesensehr interessanten Flächen inden nächsten Jahren intensivbeschäftigen müssen. Auch fürdie immer inhomogener wer-dende Kundschaft der Woh-nungssuchenden sind das sehrinteressante Wohnlagen .

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Im Innenbereich hat der Flä-chenmanager viele Flächen imAngebot: Baulücken, Industrie-und Gewerbebrachen, Wohn-baubrachen, Konversionsbra-chen, Bahn- und Postbrachen,Nachverdichtungsflächen imWohnungsbau. Hinzu kommenimmer wieder Potenziale durchRück- und Umbaumaßnahmen,mit denen die Planer gar nichtlangfristig rechnen können,sondern sehr schnell reagierenmüssen. Aber auch die Risikensind bekannt. Hier haben wir esmit Altlasten zu tun, mit Altbau-substanz, zum Teil mit Denk-malschutzauflagen, mit Kampf-mitteln usw. Bei der Umnutzungdieser Flächen, wenn es über-haupt zu Wertsteigerungenkommt, haben wir es mit gerin-geren planungsbedingten Zu-wächsen zu tun als im Außen-bereich. Manchmal erzeugenwir durch Überplanung sogarEntschädigungspflichten. Einereduzierte Grundstücksausnut-zung, wenn man stadtnah gele-gene Flächen z.B. von Gewer-beflächen in Richtung Wohnenumnutzen möchte, kann durch-aus eine Abwertung darstellen,wenn dort zuvor großflächigerEinzelhandel nach der altenBauNVO zulässig gewesen wä-re. Die Bauträger haben auchein größeres Vermarktungsrisi-ko als im Außenbereich, da dieNachfragegruppen sehr viel in-homogener sind als die klassi-sche Zielgruppe der jungenFamilie mit Kindern. Ein zu-nehmendes Problem ist das derüberhöhten Buchwerte einge-brachter Grundstücke. Seltenbildet die Wertermittlung dasab, was der derzeitige Zustanddes Grundstücks rechtfertigenwürde .

Der Handlungsbereich „Nicht-nachfragegerechte Wohnungs-bestände“ wurde ja bereits vonHerrn Marth angesprochen. Wir

haben es auch in kleinerenStädten mit Wohnungsbestän-den der 50er oder 70er Jahrezu tun, bei denen die Woh-nungszuschnitte nicht mehrzeitgemäß sind, wo Technikund Baumaterial oder die Archi-tektur veraltet sind, Großsied-lungen mit defizitärem Wohn-umfeld, strukturellen Leerstän-den und sozialer Entmischung.Der Handlungsdruck wird ausder Sicht des Portfoliomanage-ments der Immobilienwirtschaftimmer größer. Selbst städtischeWohnungsbaugesellschaftenprüfen ihren Bestand, indem siedie Objekte je nach Qualität undLage in gute und schlechte auf-teilen, was in einer Matrixkomprimiert dargestellt wird.Demgemäß wird derjenige, dereine gute Objektqualität in einerguten Lage hat, versuchen, die-se Bestände vorerst zu halten,nur laufende Instandhaltungvorzunehmen und die soge-nannten „cash cows“ nicht we-sentlich fortzuentwickeln – dassind die „Kühe“, die man mel-ken kann. Wenn das Objekt gutist, die Lage jedoch schlecht,sind Investitionen in diese „poordogs“ häufig schon nicht mehrsinnvoll. Dies ist natürlich auchim Einzelfall zu prüfen. Zum Teilwird auch privatisiert, was ausunserer Sicht ein gewisses Pro-blem darstellen kann. Dennwenn dort zeitverzögert derStrukturwandel einsetzt, habenwir es mit sehr viel mehr Eigen-tümern zu tun, als wenn wirheute mit einigen wenigenWohnungsbaugesellschaftenkonferieren müssen.

Ist das Objekt schlecht, die La-ge aber gut, wird dort vorrangiginvestiert und Bestandsentwick-lung betrieben. Wenn sowohldie Objektqualität als auch dieLage schlecht sind, wird häufigdas Mittel des Abrisses, einestädtebauliche Lageverbesse-

rung oder auch der Stadtumbaugewählt. Gerade solche Objektewirken so lageprägend, dasssich dies durchaus rechnenkann. In diesen Bereichen musssich der Baulandmanager sehrfrühzeitig einschalten und imRahmen der Kooperation zwi-schen der Wohnungswirtschaftund dem kommunalen Boden-management Allianzen schmie-den.

Wohnungswirtschaft und Kom-munen müssen partnerschaft-lich getragene Konzepte für denUmstrukturierungsprozess imWohnungsbestand erarbeiten .Bezüglich der Entschädigungs-pflicht ist immer Vorsicht gebo-ten. Es liegt auf der Hand, dassdies nur kooperativ funktioniert.Es gibt auch kooperationsunwil-lige Vertreter der Immobilien-wirtschaft und nicht jede Woh-nungsbaugesellschaft hat dieZeichen der Zeit schon verin-nerlicht . Manche versprechensich sogar Marktvorteile da-durch, dass sie, in einer Phase,in der andere bereits durch Ab-riss tätig werden, um die Leer-standsquoten in ihren schlech-ten Beständen abzufangen,nicht abreißen. Auch hier stelltsich wieder die Frage derBuchwerte und der Wertermitt-lung als Kooperationsbarriere.Ich habe als Geschäftsführereigene Erfahrungen in einervormals städtischen Woh-nungsbaugesellschaft gemacht,in der zum Teil Objekte mitBuchwerten zu finden sind, dienicht mehr widerspiegeln, wasdas Objekt heute im Wert de-terminiert.

Zum Wohnungsbedarf kann ichmich relativ kurz fassen. Wiesieht heute eine nachfragege-rechte Wohnung aus? Sie liegtnatürlich zentral, in einemdurchgrünten Wohnumfeld in-mitten stabiler Nachbarschaftenmit einer ausgewogenen Eigen-

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tumsquote und einer möglichstgeringen Fluktuation. Sie ist ar-chitektonisch und stadtgestalte-risch ansprechend und bietetSpielraum für die individuelleGestaltung. Sie darf durchausin verdichteten Wohnsiedlungs-formen eingebunden sein, wenndie weichen Standortfaktorenpassen, und bildet einen gelun-genen Kompromiss zwischenstädtischer Wohnqualität undWohnen mit Garten.

Zum Vergleich eine 20er Jahre-Textilarbeiter-Siedlung aus mei-ner Heimatstadt Bocholt: heuteeine gefragte Wohnlage mitQualität, Stil und ein Stück weit,Herr Prof. Eichener, monoton.Sie hat aber eine städtebauli-che Struktur, die heute starknachgefragt wird. Hier hat einePrivatisierung stattgefunden. Dasie aber auch unter Denkmal-

schutz steht, konnten die Quali-täten gerettet werden. Heutewird versucht mit dem Typusdes Stadthauses etwas ähnli-ches zu erzeugen. Über dieFrage der Architektur kann mantrefflich streiten. Ein weiteres

Bocholter Beispiel stammt vonden Baufröschen aus Kassel.

Das sind Objekte im neuenStadtteil Bocholt Feldmark, di-rekt am Zentrum gelegen, mitNahversorgungsmarkt, darüberliegenden Wohnungen, zumTeil Mietreihenhäuser aberauch Eigentumsmaßnahmen,die in einer durchaus zentralenLage auch noch kleine Gärten,Dachterrassen und ähnlicheFreiräume haben.

Wie bereits erwähnt, hat dieLBS Thema Stadthaus aufge-griffen. Schon in den 80er Jah-

ren wurde der Typ des Stadt-hauses wieder thematisiert – esist sozusagen die Wiederentde-ckung der Wiederentdeckung.In den Städten und Gemeindenwird sehr intensiv darüber ge-sprochen, wie man die Qualitä-ten der gründerzeitlichen Wohn-gebiete, die in den Großstädtenstark nachgefragt sind, heuteerzeugen kann.

In der Arbeitsgruppe haben wirversucht, die Chancen für einBodenmanagement im Innen-bereich zusammen zu fassen.Dies kann ein Beitrag zur Aus-lastung der kommunalen Infra-struktur in den zentralen Lagensein, weil der Außenbereichnormalerweise einen höhereninfrastrukturellen Aufwand beider Entwicklung erfordert. Inden Kernstädten sind Nahver-

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sorgung und Nahverkehr nichtunbedingt das, was neu organi-siert werden muss. Sicherlichmuss man auch in den zentra-len Lagen von der reinen Ange-botsplanung abkehren und so-mit zur Dämpfung der Boden-preiserwartungen beitragen. Ichhabe die Worte von Herrn Marthheute morgen sehr wohl gehört,habe auch die leichte Widerre-de von Herrn Collinet vernom-men. Wahrscheinlich habenbeide Recht. Man wird sicher-lich auch die hohen Gewinner-wartungen der „Großgrundbe-sitzer“ dämpfen müssen, wennattraktive Lagen entwickelt wer-den sollen. Änderungsbe-schlüsse für einen Bebauungs-plan können im Prinzip nurdann gefasst werden, wenn ü-ber städtebauliche Verträge o-der Durchführungsverträge ge-wisse städtebauliche und archi-tektonische Qualitäten, die auchder hohen Qualität der Lageentsprechen, sicher gestelltsind. Es macht keinen Sinn, dieguten Lagen mit Billigproduktenzu „verbrennen“. Diese Art derFlächenentwicklung wird in denkommenden Jahren ohne großeSubventionen auskommenmüssen. Es wird weniger Altlas-tenförderung seitens des Lan-des und weniger Sanierungs-förderungen geben. Der Grund-stückfonds Ruhr hat anderes zutun, als noch neue Objekte auf-zunehmen. Auch wird es weni-ger Wohnungsbauförderunggeben und es wird immer häufi-

ger zu eigenwirtschaftlichenProjektentwicklungen kommen.

Im Focus des heutigen Bau-landmanagement steht alsonicht nur der Außenbereich,sondern auch der Innenbereich.Wir brauchen eine ganzheitlicheBetrachtung von Bauflächen,der Nutzung und auch der Be-gleitflächen, ebenso wie eineKonzept- und Strategieentwick-lung, die immer unverzichtbarerwird. Bebauungspläne und Flä-chennutzungspläne als Steue-rungsinstrumente reichen heutenicht mehr aus. Wir arbeiten mitStadtentwicklungskonzepten,mit Entwicklungsplänen fürsektorale Dinge, entwickelnHandlungskonzepte, studierenInnenbereichspotenziale. DieProjektsteuerung gerät immermehr in den Vordergrund.

Zusammenfassend kann gesagtwerden: Das kommunale Bo-denmanagement muss sichkünftig noch stärker als bisherauf die Entwicklung der Innen-bereiche konzentrieren, da hierein besonderes Entwicklungs-potenzial der Städte liegt. Bau-land muss auch im Innenbe-reich bezahlbar sein, um Ab-wanderungstendenzen zu ver-hindern. NachfragegerechteWohnformen spielen in Zukunfteine noch wichtigere Rolle, umdie Wohnfunktionen der Innen-bereiche zu stärken und nichtmehr nachfragegerechte Wohn-formen müssen an die Nachfra-geverhältnisse angepasst wer-

den, was in der Tat bis zum Ab-riss führen kann. Die Umnut-zung bzw. Widernutzung vonFlächen ist letztendlich die Vor-aussetzung für die Entwicklungder Innenbereiche. Das ist nichtneu, aber sicherlich eines unse-rer Hauptbeschäftigungsfelderin den nächsten Jahren.Schließlich erfordern die neuenSchwerpunkte des kommunalenBaulandmanagements neue or-ganisatorische Sichtweisen.

Diese Erkenntnisse werdenmeine nachfolgenden Referen-ten noch vertiefen. Jetzt bitteich die weiteren Diskussions-teilnehmer auf das Podium. Dasist zum einen Herr Potthoff, derin einem kurzen Statement sei-ne Sichtweise als Bauträgerund Inhaber einer treuhänderi-schen Gesellschaft darstellenund die Produkte beleuchtenwird, die man heute tatsächlicham Markt platzieren kann. Da-nach wird Herr Stadtbaurat Mar-tin zur Nedden aus Bochum ei-nige Fallbeispiele aus seinerStadt aufzeigen. Außerdemwird Herr Schramm, Vizepräsi-dent der Architektenkammer,aber auch Inhaber eines eige-nes Büros, ein kurzes State-ment aus der Sicht seiner Zunftabgeben.

Vielen Dank für Ihre Aufmerk-samkeit.

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Podium I: Baulandmanagement unterveränderten Bedingungen – Chancen erkennen

Martin zur Nedden, Stadtbaurat der Stadt Bochum

Meine sehr geehrten Damenund Herren,

Bochum ist heute schon mehr-mals durch Prof. Eichner er-wähnt worden, gestatten Sie mirhierzu die Anmerkung, dass dieInterpretation statistischer Da-ten sicher vielschichtig ist. Ausder Betrachtung der Situation inHerne sehen manche Entwick-lungen und ihre Auswirkungenanders aus als aus BochumerBlickwinkel.

Für Bochum ist weniger dasWanderungssaldo der zentraleAspekt der Bevölkerungsent-wicklung, auch wenn es selbst-verständlich zu beachten ist,sondern vor allem das Gebur-tendefizit. Dieses wird nach al-lem, was wir erkennen könnenwie in vielen anderen Städtenauch dazu führen, dass dieEinwohnerzahl in den nächsten10-15 Jahren erheblich zurück-geht. Ob es nun die prognosti-zierten ca. 30.000 Einwohnersind, bleibt abzuwarten. Mit we-niger Einwohnern werden wirjedoch auf jeden Fall rechnenmüssen, wobei auch in Bochumfestgestellt werden kann, dassdamit nicht gleichzeitig auch dieWohnfläche abnimmt. Wir ge-hen von einer zunächst nochwachsenden Wohnfläche auf-grund der kleiner werdendenund gleichzeitig zunehmendenZahl der Haushalte sowie dersteigenden Wohnfläche proEinwohner aus.

Ziel ist es, die erforderlicheWohnfläche verstärkt im Be-stand zu realisieren, denn dieMöglichkeiten einer weiterenFreirauminanspruchnahme sindbegrenzt. Es wäre sicher nichthilfreich, die in Bochum sowiesoknappen Freiflächen unbegrenztzu besiedeln, da Befragungen

zeigen, dass gerade das ThemaWohnumfeld und die ausrei-chende Versorgung mit erreich-baren Freiflächen einen wesent-lichen Umzugsgrund für Ab-wanderungswillige darstellen.Wir müssen also gerade beiAusweisung neuer Bauflächenmit Augenmaß handeln. Abge-sehen davon haben wir immernoch planungsrechtlich abgesi-cherte Baulandreserven für3.500 - 4.000 Wohneinheiten,die aber aus ganz unterschiedli-chen Gründen nicht oder nurverzögert an den Markt gehen.

Ich stelle vier kleinere Projekte,die über das Stadtgebiet verteiltsind, vor. Unser „Leuchtturm-projekt“ „Innenstadt West“, aucheine Brachflächenreaktivierung,lasse ich dabei unberücksich-tigt. Statt dessen werde ich ver-suchen, an den Beispielen denkonzeptionellen Ansatz, den wirbeim Umgang mit dem Sied-lungsbestand verfolgen, zu er-läutern.

1. Projekt Bernsteinweg

Die Bebauung in diesem Be-reich ist in den 50er Jahren ent-standen. Die Eigentümerstrukturist insofern für das Projekt posi-tiv als dass die Flächen derStadt sowie der VBW WohnenGmbH (zu 50% im Eigentumder Stadt) gehörten. Vom stadt-räumlichen Eindruck bietet dasGebiet durchaus Wohnqualitä-ten, während beim näheren Hin-sehen im Gebäudebestand De-fizite festzustellen sind. Bochumhat mit dieser Fläche vor 3 Jah-ren beim Landeswettbewerb„Wohnen in innerstädtischenRäumen“ teilgenommen. Wett-bewerbsaufgabe war, den heu-tigen Wohnbedürfnissen ange-passte Strukturen zu schaffen,wobei es den Teilnehmern

freigestellt war, die Bestands-gebäude der heutigen Nachfra-ge entsprechend umzugestaltenoder den Bestand bis auf 2 Ge-bäude abzureißen.

Im Ergebnis konnten nur Ent-würfe prämiert werden, die zu-mindest zu fast 90% den Verlustdes Bestandes zur Folge ha-ben, und neue Wohnbautenvorsehen. Die Beurteilungmachte in diesem Falle deutlich,dass der Bestand nur zu nichtmehr vertretbaren Kosten denheutigen Marktbedürfnissenentsprechend hätte weiterentwi-ckelt werden können. Die Jurymusste feststellen, dass dieVorschläge, die durch Anbautenetc. mit dem Bestand umzuge-hen versuchten, erheblicheQualitätseinbußen befürchtenließen.

In dem Gebiet, das vor der Rea-lisierung steht, soll ein Mix vomReihenhaus über Stadthäuserbis hin zu Geschosswohnungenentstehen (Abb. 1). Wir versu-chen generell, nicht immer nureinen Wohntyp in solchen Ge-bieten zu realisieren, um densehr unterschiedlichen Bedürf-nissen gerecht zu werden.

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(Abb. 1)

2. Lennershofsiedlung

Auch sie ist in den 50er Jahrenentstanden und liegt im Umfeldder Universität, damit schon e-her im Süden Bochums. Auch inBochum finden, wie eigentlich inallen Städten der Hellwegzone,die südlichen Stadtteile unterImagegesichtspunkten immereine etwas höhere Akzeptanz,obwohl die objektiven Standort-qualitäten auch in den nördli-chen Bereichen recht gut sind.

Auch die Lennershofsiedlungsteht zu überwiegenden Teilenim Eigentum der VBW. Ein Teil,der noch einem privaten Grund-stückseigentümer gehörte, istinzwischen von der VBW er-worben worden. Ein Bündel vonMaßnahmen soll umgesetztwerden. Privatisierung von Rei-henhäusern, Modernisierungund Anpassung der Haus-grundrisse an heutige Stan-dards, verbunden mit einer Auf-stockung, um die wirtschaftlicheTragfähigkeit der Maßnahme zuverbessern, sowie Umstrukturie-rung, u. a. um Möglichkeiten zurKombination von Wohnen undArbeiten zu eröffnen (Abb.2).

Aufgrund der Nähe zur Universi-tät sehen wir gute Chancen dar-in, gerade auch Startern unddenjenigen, die Wohnen undGewerbe in ihrem Tagesge-

schäft zusammen abwickelnwollen, so ein attraktives Stand-ortangebot zu bieten. Auch indiesem Fall prägen unterschied-liche Wohn- und Gebäudefor-men das Siedlungsbild, um denunterschiedlichen Bedarfen ge-recht zu werden.

3. Die Hustadt

Die Hustadt ist eine Großsied-lung, die in ihren wesentlichenTeilen zu Beginn der 70er Jahreentstanden ist. Auf den erstenEindruck ist sie eine typischeVertreterin ihrer Zeit mit hoherBebauungsdichte und einigentypischen Problemen dieserSiedlungsform, wie z. B. dis-funktionalen Eingängen etc. Sieweist allerdings auch einige

Besonderheiten auf, die unshoffen lassen, auch diese Be-stände erfolgreich weiterzuent-wickeln.

Sie ist parallel zur Gründung derUniversität entstanden und waru. a. als Wohnstandort insbe-sondere für die an der Universi-tät Studierenden und dort Leh-renden gedacht. Das führte da-zu, dass hier teilweise hervorra-gende Wohngrundrisse undWohnungsgrößen bis zu 150qm vorzufinden sind. Bis heutegibt es kaum Leerstände überdie normale Quote von 1-2%hinaus.

Wir müssen jedoch eine Zu-nahme sozial schwächererSchichten feststellen. Deshalbversuchen wir, wieder gemein-sam mit der VBW, und hoffent-lich mit Unterstützung des Lan-des, in einem „niederschwelli-gen“ Bereich bereits in derFrühphase tendenziell proble-matischer Entwicklungen tätigzu werden. Dies erlaubt Maß-nahmen mit überschaubaremAufwand, die aber trotzdem nurmit Förderunterstützung im er-forderlichen Umfang realisierbarsind. Unverständlicherweise er-öffnen die geltenden Förder-richtlinien kaum einen Zugang,obwohl es allein schon untervolkswirtschaftlichen Aspektensuboptimal erscheint, erst zumZeitpunkt des Eintretens ver-schärfter Probleme mit

(Abb.2)

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Förderunterstützung eingreifenzu können. Den erkennbarenproblematischen Entwicklungs-tendenzen soll mit einem integ-rierten baulichen, sozialen undkulturellen Konzept unter Ein-bindung vorhandener Initiativenentgegengewirkt werden. Be-grenzte Mittel werden im Mo-ment schon von der mehrfachangesprochenen VBW im Hin-blick auf ihre Objekte und vonder Stadt im Hinblick auf dasWohnumfeld bereitgestellt.

Unsere Versuche, andere Ei-gentümer in dieses Konzept ein-zubeziehen, sind bisher fehlge-schlagen. Ein wesentlicher Teilder übrigen Gebäude gehörtevor geraumer Zeit noch derVEBA Wohnen und wurde aneinen Investor aus dem Rhein-Main-Gebiet veräußert. Der„Leidensdruck“ ist, vielleichtauch aufgrund der geringenLeerstandsrate, offenbar nochnicht groß genug, um die Not-wendigkeit des Engagementsdeutlich zu machen.

Insofern kann man nur hoffen,dass das Engagement, das HerrMarth in seinem Eingangssta-tement dankenswerter Weisezum Ausdruck gebracht hat,noch stärker in der Wohnungs-wirtschaft Platz greift. Wir sehenzur Zeit mit Sorge den weiterenWohnungsverkauf von Viterra

an Immobilienfonds, die ebenteilweise nicht hier in der Regi-on sitzen, weil wir die geradegeschilderten Probleme auf unszukommen sehen. Regionsfer-ne Akteure haben tendenziellein Informationsdefizit mit derKonsequenz einer zeitverzöger-ten Reaktion auf sich entwi-ckelnde Problemlagen.

4. Wohngebiet „Eistreff“

Das 4. Beispiel betrifft den Be-reich „Eistreff“, eine innenstadt-nahe Lage. 10 Minuten fußläufi-ge Entfernung von der Bochu-mer Innenstadt, eine U-Bahn-Station in der Nähe sowie dieNachbarschaft zu einem Grün-bereich kennzeichnen die La-gegunst. Die Fläche war in derVergangenheit überwiegend mitsportlichen Aktivitäten belegt -mit einer ein erhebliches Defizitfür die Stadt verursachendenEislaufbahn sowie einer Ten-nishalle. Die Entwicklungsge-sellschaft Ruhr, eine 100%igeTochter der Stadt Bochum, istEigentümerin der Flächen undkonnte zudem ein benachbartesbrachgefallenes Gewerbe-grundstück kaufen, so dass jetztder gesamte Bereich entwickeltwerden kann.

Die Fläche hat am Landeswett-bewerb 2003 zum Thema „in-

nerstädtisches Wohnen“ teilge-nommen. Es soll eine Mischungaus Mietwohnungen, auch imGeschosswohnungsbau, Einfa-milien-Doppelhäusern undStadthäusern sowie evtl. Ein-kaufsinfrastruktur entstehen.Wir sind optimistisch, dassStandort und Wohnungsmixdem nachgefragten Wohnungs-bedarf entsprechen.

Soweit sehr kurz gefasst 4 Bei-spiele für unsere Strategie zumUmgang mit den Wohnungsbe-ständen. Wichtige Vorausset-zung für den Erfolg wird sein, obes gelingt, mit der Wohnungs-wirtschaft zu einer intensivenKooperation zu kommen. DieKommune als alleiniger Akteurwürde nicht das angestrebteZiel erreichen. Leider ist dasheute morgen von Herrn Marthformulierte Engagement in derWohnungswirtschaft noch nichtAllgemeingut. Es wird für dieZukunft notwendig sein, weiter-hin voneinander zu lernen, auchdie Kommunen können zweifel-los von der Wohnungswirtschaftlernen. So müßten die erkenn-baren und sicher nur begrenztbeeinflussbaren Entwicklungs-tendenzen in eine stadtverträg-liche Zukunft gelenkt werdenkönnen.

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Podium I: Baulandmanagement unterveränderten Bedingungen – Chancen erkennen

Dr. Andreas Potthoff, Dr. Potthoff Baubetreuungs- u. Treuhandgesellschaft mbH & Co KG

Guten Tag. Ich darf mich beidem Veranstalter zunächst ganzherzlich für die Einladung be-danken. Als wohnungswirt-schaftlich Tätiger stelle ich indiesem Kreise zwar eine Min-derheit dar, aber wir haben vonden Vorrednern bereits gehört,wie wichtig es ist, die verschie-denen Interessen von Kommu-nen und Investoren unter einenHut zu bringen, um in der Zu-kunft etwas zu erreichen.

Ich möchte zunächst unser Un-ternehmen kurz vorstellen: Wirsind als mittelständisches Fami-lienunternehmen seit 1945 jetztin der 3. Generation tätig. UnserStammsitz ist in Hamm, wir sindaber auch in anderen Regionentätig. Unser Schwerpunkt liegt inder Bestandsentwicklung – eintypisches Wohnungsunterneh-men. Wir besitzen zur Zeit1.350 Wohneinheiten, davonsind – und dies ist sicherlich ei-ne Ausnahme im Vergleich zuanderen Wohnungsunterneh-men – 45% innerhalb der letz-ten 10 Jahre neu gebaut wor-den. Darüber hinaus sind wir inder Baulandentwicklung, imBauträgergeschäft, ein wenig inder Fremdverwaltung und nichtzuletzt auch im Betrieb vonPflegeheimen tätig.

Die zentrale Fragestellung imBaulandmanagement ist füruns: Wie lassen sich die Inte-ressen der Kommunen, die In-vestitionsbereitschaft der Inves-toren und die Nachfrage derspäteren Nutzer vereinen?

Ich kann in meinem Vortragnicht auf alle Facetten einge-hen, sondern möchte nur einSpezialsegment vorstellen, indem wir seit fünf Jahren tätigsind: die geförderten Mieteinfa-milienhäuser.

Wie sieht es allgemein mit derInvestitionsbereitschaft aus?

Im Eigenheimbereich haben wirin den letzten Jahren sicherlicheine Sonderkonjunktion gehabt,bedingt durch die Eigenheimzu-lage, außerordentlich niedrigenKapitalmarktzinsen und einemseit 1995 konstantem Baupreis-niveau. Es ist abzusehen, dassall diese positiven Faktoren inZukunft weniger ausgeprägtvorhanden sein werden. EineAbsenkung der Eigenheimzula-ge gab es bereits und früheroder später wird sie vollständigverschwinden. Wir haben be-reits ein steigendes Zinsniveauund auch Baukostensteigerun-gen sind absehbar. Wir werdenalso im Eigenheimbereich inZukunft deutlich geringere Fer-tigstellungszahlen haben, ob-wohl der Drang zum Eigenheimungebrochen hoch ist.

Im Mietwohnungsbereich siehtdas Szenario noch düstereraus. Seit 1995 haben sich Fer-tigstellungszahlen von Wohn-einheiten in Gebäuden mit mehrals drei Wohnungen bereits aufein Drittel reduziert. Eigentlichgibt es in allen Bereichen dermöglichen Investorenschaft einesehr große Zurückhaltung. Vieleehemals gemeinnützige Woh-nungsgesellschaften sind vomMarkt verschwunden. Kürzlichwurde in einer Pressemitteilungder Ruhr-Lippe – mit 22.000Wohneinheiten sicherlich keineder ganz kleinen Anbieter – la-pidar festgestellt „unser Neu-bauprogramm ist abgeschlos-sen“. Versicherungen habensich aus dem Mietwohnungsbe-reich vollständig zurückgezo-gen, bauen sogar Bestände ab.Die privaten Kapitalanleger sinddurch die rot-grüne Bundesre-gierung systematisch abge-schreckt worden. Es bleiben dieprivaten, gewerblichen Investo-ren und teilweise noch die ge-meinnützigen Wohnungsgesell-schaften.

Zu den jetzigen Interessen derKommunen brauche ich Ihnenam Wenigsten zu erzählen. DieWohnungsnachfrage ist wei-testgehend gedeckt, die Anfor-derungen an den Neubau erge-ben sich aus der demographi-schen Entwicklung. Das ist zumeinen der gesamte Bereich desseniorengerechten Wohnensund zum anderen der Wettbe-werb der Kommunen um Fami-lien mit Kindern. Hier sind Woh-nungsangebot und soziales Um-feld ganz wesentlich für dieWahl des Wohnstandortes. Waswollen nun die Nutzer? Nacheiner Umfrage von Emnidmöchte die Masse der Bevölke-rung im Ein- oder Zweifamilien-haus wohnen. Die tatsächlicheEigentumsquote sieht jedochanders aus. Es gibt eine riesigeDifferenz zwischen dem, wasdie Einwohner wollen und dem,was am Markt angeboten wird.Jeder, der selbst Kinder hat,weiß, dass der Geschosswoh-nungsbau überhaupt keine ge-eignete Wohnform für Familienmit Kindern ist, unabhängig da-von wie man ihn ausgestaltet.Der Bewegungsdrang und dieLautstärke von Kindern belastendie Nachbarn und so bleibt dasEinfamilienhaus die optimaleWohnform.

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Die Nachfrage der Nutzer nachdem Spezialsegment der geför-derten Mieteinfamilienhäuser istungeheuer groß. In Dortmundhaben wir beispielsweise auf 20angebotene Reihenhäuserdurch eine einzige Anzeige undeinen Artikel in der Zeitung über200 Nachfragen bekommen unddas an einem Standort, dernicht übermäßig attraktiv war.Das Mieteinfamilienhaus bieteteinen Kompromiss zwischendem Wunsch nach Eigentumund den finanziellen Möglichkei-ten sowie den erhöhten Anfor-derungen an die Mobilität. DieTransaktionskosten beim Kaufund Verkauf sowie späterenNeukauf eines Eigenheims sindso hoch, dass Sie davon mehre-re Jahre lang ein Haus mietenkönnten. Das Interesse derKommunen bleibt gewahrt –Mieteinfamilienhäuser verbes-sern das Wohnungsangebot,nicht nur in quantitativer Sicht,sondern auch in qualitativerSicht. Sie verhindern Stadtfluchtund sind ein zusätzliches Mittelzur Familienförderung. Wir ha-ben festgestellt, dass diesesSpezialsegment eine außeror-dentlich gute Vermietbarkeitzeigt. Die Verwaltung ist ver-gleichsweise einfach und dieNebenkosten gering.

Was macht nun die gefördertenMieteinfamilienhäuser aus? Wirhaben es geschafft, durch einekonsequente Baukostenreduzie-rung, durch Verzicht auf archi-tektonische Extras, eine sehrverdichtete Bauweise und

selbstverständlich auch durchdie Förderung mit öffentlichenMitteln Reihenhäuser mit einerMiete anzubieten, die z.B. beiMietenstufe 3, Typ A bei knappüber 400 € Kaltmiete liegen. ProQuadratmeter Wohnfläche zahltder Mieter nicht mehr als imkonventionellen Geschosswoh-nungsbau. Die Mietbelastungliegt deutlich unter der Belas-tung eines Eigenheims. Es wer-den auch nicht nur die Randbe-reiche unserer Bevölkerung er-fasst – die Einkommensgrenzenim sozialen Wohnungsbau fürFamilien mit Kindern liegen sohoch, dass mindestens die Hälf-te der Familien mit Kindern un-ter diese Einkommensgrenzenfallen.

Wir haben inzwischen sehr um-fangreiche Erfahrungen in die-sem Bereich gesammelt. Wirhaben jetzt elf Wohnanlagen mit15 bis 50 Reihenhäusern undinsgesamt 300 Einheiten fertiggestellt. Die Standorte sind überalle Größenklassen von Ge-meinden verteilt. Dabei sind dierelativ kleinen GemeindenArnsberg, Beckum und Lünen,teilweise Mietenstufe 2, also miteinem ausgesprochen ausgegli-chenen Mietwohnungsmarkt. Essind auch Städte wie Dortmundund Hamm vertreten, die sichim Mittelfeld der Bodenpreisebefinden. Wir sind aber auch inder Mietenstufe 4 tätig. Das istzum Beispiel in Lüdenscheidund Münster der Fall, wo ein re-latives hohes Bodenpreisniveauvorherrscht. Wir haben in ver-

schiedenen Förderwegen ge-baut. Das Land hat in den letz-ten Jahre sehr viel experimen-tiert und ist inzwischen zu För-derwegen gekommen, die aus-gesprochen investorenfreund-lich sind, weil die Bindung nach15 oder 20 Jahren ausläuft unddie Möglichkeit besteht, sichvon den Beständen zu trennen,um dann an anderer Stelle neuzu investieren. Die Vermie-tungssituation ist in allen Anla-gen außerordentlich gut. Es gibtpraktisch keine Leerstände, nurgeringe Instandhaltungskosten,eine sehr hohe Mieterzufrieden-heit und eine relativ geringeFluktuation.

Die Fluktuation setzt sich zu-sammen aus der Trennung vonEhepartnern, heute leider derKündigungsgrund Nr. 1, natür-lich dem Arbeitsplatzwechselund dem Neubau eines Eigen-heims. Mir ist kein Fall bekannt,in dem uns ein Mieter verlassenhat, weil er mit der Wohnsituati-on an sich unzufrieden gewesenist. Seit 2003 bieten wir auchKapitalanlegern und Woh-nungsgesellschaften an, für siediese Objekte schlüsselfertigherzustellen. Auch dieses An-gebot wird inzwischen sehr gutangenommen.

Mit den Kommunen haben wir inden letzten Jahren außerordent-lich gute Erfahrungen gemacht.Viele Kommunen fördern diesesInvestitionsmodell durch dieÜberlassung verbilligten Bau-lands aus dem eigenen oderaus dem Bestand von Entwick-lungsgesellschaften mit kom-munaler Beteiligung, immerauch mit der vertraglichen Si-cherung der Zweckbindung. Einganz wichtiger Punkt ist für uns,dass die Belegungsbindung nurin Absprache mit dem Investorausgenutzt wird. Auch die besteWohnanlage kann durch eine zueinseitige Belegung stark beein-trächtigt werden, daher spre-chen wir, bevor wir tätig werden,immer mit dem Amt für Woh-nungswesen hinsichtlich derHandhabung der Belegungsbin-dungen. Es macht wenig Sinn,

Spezialsegment:geförderte Mieteinfamilienhäuser

Nachfrage der Nutzer:Kompromiss zwischen dem Wunsch nach dem Eigenheim undden finanziellen Möglichkeiten und den erhöhten Anforderungenan die Mobilität.

Interesse der Kommunen:Mieteinfamilienhäuser verbessern das Wohnungsangebot auch inqualitativer Sicht, verhindern Stadtflucht und sind ein zusätzli-ches Mittel zur Familienförderung.

Investitionsbereitschaft:Gute Vermietbarkeit durch hohe Nachfrage, einfache Verwaltungund geringe Instandhaltungskosten.

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die am besten ausgestatteten,öffentlich geförderten Wohnun-gen gerade dem Personenkreisanzubieten, der am wenigstenselbst dazu beiträgt.

Mein letzter Punkt sind die An-forderungen an den Bebau-ungsplan: Wir können Mietein-familienhäuser nur herstellen,wenn der Grundstücksanteil anden Baukosten nicht zu hochwird und auch die Unterbrin-gung des ruhenden Verkehrsgewährleistet ist. Diese Erfor-dernisse werden von den Kom-munen, die unser Investitions-modell verstanden haben, in derRegel auch bereit gestellt.

Eine Anforderung an geeignetesBauland für den Bau von Miet-einfamilienhäusern ist, dass dieMietstufe und die Grundstücks-kosten in einem angemessenenVerhältnis stehen müssen. Diebezahlbaren Grundstückskostensind abhängig von einer mögli-chen Verdichtung und den e-ventuellen grundstücksbeding-ten Mehrkosten. Bei solchen In-vestitionen spielt durch die be-grenzte Investitionsdauer, auchder spätere Veräußerungspreiseine Rolle. Wenn das Baugebietin einem guten Wohnumfeldangeordnet wird, sind auch et-was höhere Bodenpreise akzep-tabel, da sich die Anfangsrendi-te beim Verkauf wieder aufholenlässt. Wir bauen unsere Sied-lungen sowohl als Insel inner-halb bebauter Ortsteile, alsauch als Teil einen neuen Bau-

gebiets, bevorzugt innerhalbvon Einfamilienhausgebieten.Sie werden nicht unterscheidenkönnen, ob es sich um ein Miet-einfamilienhaus oder um einnormales Bauträgerobjekt han-delt. Die Häuser werden mit dergleicher Qualität ausgestaltet,mit der das auch die Bauträgerim Allgemeinen tun.

Ich möchte drei Beispiele vor-stellen. Das ist unsere ersteSiedlung in Hamm. Dort habenwir 37 Reihenhäuser entlang ei-ner Landstraße gebaut. Hierhaben wir es in Zusammenar-beit mit dem Planungsamt derStadt Hamm geschafft, eine re-lativ hohe Verdichtung dennochabwechslungsreich zu gestal-ten. In der Stadt Ahlen habenwir 24 Häuser gebaut mit zent-ral angeordneten Garagen.Grundvoraussetzung für uns alsInvestor ist, dass wenigstenszwei Stellplätze oder Garagen

pro Haus zur Verfügung stehen.Wohnen ohne Auto halten wirfür nicht zukunftsträchtig. Unse-re Mieter verlangen die Stell-plätze und wo dies nicht mög-lich ist, werden wir auch nichtinvestieren. In Lüdenscheid ha-ben wir 53 Häuser gebaut, da-von sechs als Bauträger mit i-dentischer Ausstattung, die sichebenfalls sehr gut verkauft ha-ben. Die Garagen stehen teil-weise neben den Häusern odersind teilweise auch eingebaut.Wir verfügen inzwischen überein sehr breites Spektrum anGrundrissen und können dieseHäuser eigentlich an allenStandorten problemlos errich-ten.

Dieses Spezialsegment desWohnungsbaus hat unsererMeinung nach auch in dennächsten Jahren noch eine au-ßerordentlich gute Perspektive.

Vielen Dank.

Anforderungen an geeignetes Baulandfür den Bau von Mieteinfamilienhäusern

Mietenstufe und Grundstückskosten müssen in einem angemes-senen Verhältnis stehen.

Die bezahlbaren Grundstückskosten sind abhängig von der mög-lichen Verdichtung und eventuellen grundstücksbedingten Mehr-kosten.

Da die neuen Förderbestimmungen eine zeitlich beschränkteMietpreis- und Belegungsbindung beinhalten, spielt auch dermögliche spätere Veräußerungspreis eine Rolle.

Siedlungen können als „Insel“ innerhalb bebauter Ortsteile ange-ordnet werden oder als Teil eines neuen Baugebietes, bevorzugtinnerhalb von Einfamilienhausgebieten.

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Podium I: Baulandmanagement unterveränderten Bedingungen – Chancen erkennen

Dr. Christian Schramm, Vizepräsident der Architektenkammer NRW

Meine Damen und Herren,

gerne unternehme ich den Ver-such, Ihnen in fünf Minuten ausSicht eines Architekten undStadtplaners Entwicklungskrite-rien für die Umnutzung inner-städtischer Brachflächen darzu-legen.

Zunächst: Über welche Brach-flächen unterhalten wir uns?

• Brachen aufgrund des Rück-zugs der Industrie in unsererRegion, insbesondere desBergbaues.

• Brachflächen aufgrund unren-tabler bzw. in Konkurs gerate-ner, mittelständischer Gewer-bebetriebe in teilweise sehrzentralen Lagen.

• Aufgegebene militärische Lie-genschaften und nicht mehrgenutzte Infrastrukturflächen –zumeist Bahnanlagen – füh-ren zu innerstädtischenBrachflächen.

• Hinzu kommen Sonderflä-chen, die bei einem Rückbauwie zum Beispiel dem Bökel-bergstadion in Mönchenglad-bach entstehen.

• Brachflächen sind aber auchBaulücken. Thematisch ver-wandt sind Flächen, die sichfür eine Nachverdichtung an-bieten, wie z.B. zahlreichegroßräumige angelegte Arbei-tersiedlungen aus den Anfän-gen der Industrialisierung zuBeginn des vergangenenJahrhunderts.

Solche Flächen eignen sich inunterschiedlicher Weise für dieInnenbereichsentwicklung. Siebieten unterschiedliche Chan-cen, bergen aber auch unter-schiedliche Risiken und Prob-leme, aus denen sich Entwick-

lungskriterien ergeben. EinigeBeispiele:

• Aufgegebene Industrieflächensind oft mit einer Altlasten-problematik verbunden.

• Ehemalige Kasernen sind oftnicht zentral genug gelegen,um überhaupt sinnvoll in dieInnenbereichentwicklung ein-bezogen werden zu können.

• Freie Bahnflächen haben ofteinen Grundstückszuschnitt,der sich kaum sinnvoll ver-markten lässt.

• Bei dem Ihnen sicher bekann-ten Projekt „1.000 Baulücken“der Architektenkammer zeigtesich, wie schwierig Baulückengerade in Bezug auf ihre Ei-gentumsverhältnisse, demNachbarschaftsrecht und vorallen Dingen auf Grund bau-und planungsrechtlicher Prob-leme zu bearbeiten sind. Beidem Projekt „1.000 Baulü-cken“, das wir jetzt im Internetveröffentlicht haben, wurdedie Erfahrung gemacht, dassder Beratungsbedarf bezüg-lich planungsrechtlicher Prob-leme sehr groß ist. Es geht al-so oftmals nicht nur darum,spekulativ eine Fläche freizu-halten, sondern die Flächensind aufgrund der gesetzli-chen Rahmenbedingungenkaum noch wirtschaftlich zubebauen, obwohl die Infra-struktur vorhanden ist. Aberauch soziale Fragen spieleneine große Rolle bei Nachver-dichtungen.

Welche Kriterien legt man nunan die Entwicklung solcher Flä-chen an? Das Hauptkriteriumheißt „Qualität“. Der Qualitäts-gedanke muss allen Strategienzur Umnutzung oder Wieder-nutzung von Brachflächen zu

Grunde liegen und beinhaltetdie volkswirtschaftliche Zielset-zung eines maßvollen Umgangsmit dem nicht vermehrbarenGut, dem Grund und Boden. Erist der Maßstab für eine nach-haltige innerstädtische Entwick-lung.

In der Kürze der Zeit beschrän-ke ich mich auf einige Überle-gungen zur städtebaulichen undfunktionalen Qualität sowie zurVerfahrensqualität. Weitere Kri-terien ergeben sich aus ökono-mischen und ökologischen, so-zialen, technischen und natür-lich gestalterischen Qualitätsan-sprüchen.

Zur städtebaulichen Qualität:

Thema heute ist, auf welcheWeise mit städtebaulichen In-strumenten ein Beitrag zur Revi-talisierung der Städte geleistetwerden kann. Die Vorteile in-nerstädtischer Brachflächen fürdie Regenerierung der Stadtliegen nahe. Die Flächen sind inder Regel voll erschlossen undin vorhandene Stadtstruktureneingebunden. Kostspielige Inf-rastrukturmaßnahmen und zu-sätzliche Pendlerströme könnenbei ihrer Umwidmung vermie-den werden. Diese hohe öko-nomische und ökologische Wer-tigkeit verpflichtet zu einer ho-

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hen städtebaulichen Qualität.Wir müssen das städtebaulicheInstrumentarium so nutzen,dass die Interessen aller Betei-ligten gebündelt und klare Ziel-vorgaben formuliert werden.Dazu gehören insbesondere dieVereinbarung langfristiger Ent-wicklungsperspektiven und dieSicherung der Qualität des öf-fentlichen Raums.

Zur funktionalen Qualität:

Im Vordergrund stehen Überle-gungen, attraktive innerstädti-sche Wohnnutzungen zu erzie-len. Das ist vom Grundsatz hervöllig richtig, solange die Devisenicht: “Wohnbebauung um je-den Preis!“ lautet. In ihrer ge-samten Geschichte war dieStadt immer durch eine intensi-ve Funktionsmischung geprägt.Manche Brache lässt sich ebenbesser gewerblich bzw. ge-mischt nach dem Motto „Woh-nen und Arbeiten“ nutzen oderhat die höchste städtebaulicheQualität, wenn sie der Naturz.B. als Park- oder Spielplatzan-lage zurückgegeben wird. Wirmüssen uns also immer kritischmit dem Nutzungspotenzial derBrachfläche im Einzelfall aus-einander setzen. Neues inner-städtisches Wohnen kann bei-spielsweise nur dann erfolgreichsein, wenn die Wünsche derNutzer nach privaten und öffent-lichen Freiflächen angemessenberücksichtigt werden können,die Grundstückskosten über-schaubar bleiben und intakteSozialstrukturen im Quartiergewährleistet sind.

Zur Verfahrensqualität:

Ein ganz besonderes Anliegenist mir, dass Entscheidungspro-zesse strategisch gelenkt,nachvollziehbar und im fairenDialog der Partner vollzogenwerden. Erschreckend ist, dass,im Vergleich zu den europäi-schen Nachbarländern, in derBundesrepublik bau- und pla-

nungsrechtliche Verfahren unterBerücksichtigung der geltendenGesetze, Vorschriften und Nor-men viel schwergängiger zuhandhaben und oftmals für In-vestitionsentscheidungen zulangwierig sind. Häufig wird be-klagt, dass Verwaltungen beiwünschenswerten Projektent-wicklungen vor gesetzlichenRahmenbedingungen kapitulie-ren, da das Benehmen mit an-deren beteiligten Behörden wiez.B. den staatlichen Umweltäm-tern nicht herzustellen ist. Es istteilweise erschreckend, dass iminnerstädtischen Raum, wo aufehemaligen Gewerbeflächen dieErrichtung kleinteiliger Einfami-lien- oder Wohnhausbebauungangestrebt wird, schon durcheinen Gewerbebetrieb mit einergewissen Emissionsstreuung,bereits ein ganzes Bebauungs-planverfahren zu Fall gebrachtwerden kann. Hier muss auchdie Verantwortung der öffentli-chen Hand gegenüber Investiti-onsträgern berücksichtigt wer-den. Welcher Investor ist bereit,eine Projektentwicklung zubetreiben, bei der er erst in letz-ter Minute erfährt, ob sein Be-bauungsplan überhauptRechtsgültigkeit bekommt. Wieviele Vorinvestitionen sind mitdem Bodengutachten, mit demSchallgutachten, mit den An-schlusswerten für Entwässe-rung, mit dem Risiko des Ab-bruches, mit den Lärmimmissi-onen etc. zu leisten, bis letzt-endlich Baurecht bei der Um-nutzung einer Brachfläche ent-steht. Wir haben selbst in derArchitektenkammer die Erfah-rung machen müssen, dassdurch die Immission eines un-tergeordneten Sportplatzes eineWohnbebauung in direkterNachbarschaft kaum entstehenkann, weil durch Schallgutach-ten die Lärm-Immissionswertenicht herunter gerechnet wer-den können. Hier liegt es an derGesetzgebung, rechtliche Rah-menbedingungen zu schaffen,die bei sinnvollen InvestitionenPlanungsrecht erleichtern an-

statt zu erschweren. Es gibt vonSeiten des Gesetzgebers, derVerwaltung, aber auch von Sei-ten der Architektenkammer vielzu tun, um Hilfestellung zu leis-ten und Modelle zu entwickeln,wodurch das Bauen im Innen-bereich erleichtert wird. Denn esdarf eines nicht vergessen wer-den: Der Investor hat immer dieAlternative, an die Peripherie zugehen, wo er es wesentlich ein-facher hat und diese Problemeim Vorfeld nicht auftreten.

Wenn wir nicht entsprechendeRahmenbedingungen schaffen,sind Umwidmungen von Brach-flächen auch im kleinteiligen Be-reich kaum realisierbar. DesWeiteren handelt es sichmanchmal um kleine Einheiten,für die ein Bebauungsplanver-fahren oder ein vorgezogenesBebauungsplanverfahren sehraufwendig ist, im Verhältnis zurEffizienz der entstehendenBaumasse.

Ein weiterer ganz entscheiden-der Baustein, um zu hoher in-haltlicher Qualität bei gleichzei-tig hoher Verfahrensqualität zugelangen, ist der Architekten-wettbewerb. Mit den „Regeln fürArchitektenwettbewerbe“ bietenwir als Architektenkammer eineinfaches Verfahren an, dasauch für städtebauliche Aufga-ben ein optimales Ergebnis ge-währleistet und einen fairen Lei-stungsvergleich unter Architek-ten und Stadtplanern ermög-licht. Auch Investoren könnensinnvoll in das Verfahren einge-bunden werden. Machen Sie alsKommune bitte von diesen Re-geln Gebrauch.

Als Architektenkammer stehenwir Ihnen hierfür mit unserenfachlich hochqualifizierten Wett-bewerbsberatern gerne zur Ver-fügung. Ich danke vielmals fürIhre Aufmerksamkeit und wün-sche uns allen für diese Veran-staltung viel Erfolg!

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Podium II: Baulandmanagement aufregionaler Ebene – Möglichkeiten nutzen

Helmut Brackmann, Technischer Beigeordneter der Stadt Bottrop

Ich begrüße Sie recht herzlich.

In diesem Podiumsteil wollenwir nun vom „Was“ zum „Wie“kommen. Der Titel des Arbeits-kreises, den ich zu leiten hatte,war „Stadtregionale Zusam-menarbeit“. Die dazugehörigeThese lautet: „StadtregionaleZusammenarbeit gewinnt auchbei Fragen des Bodenmanage-ments an Bedeutung. Nicht dasAusmaß der Baulandentwick-lung stabilisiert den Woh-nungsmarkt, sondern die regio-nal ausgeglichene Angebots-qualität und -vielfalt. Es ist dabeiin erster Linie Aufgabe derKommunen, entsprechende re-gionale Abstimmungsprozesseunter Einbeziehung der Lokal-politik voranzutreiben.“

In diesem letzten Satz liegt dieCrux, womit sich auch der Ar-beitskreis in mehreren Sitzun-gen auseinandergesetzt hat. Indem zweiten Teil des Berichts-bandes, den Sie hier gegen eingeringes Entgelt erstehen kön-nen, wenn Sie nicht sogar Mit-glied im Forum sind, kann

nachgelesen werden, womitsich der Arbeitskreis im Detailauseinandergesetzt hat. Wirhaben uns also mit der Zu-kunftsaufgabe „stadtregionalesBaulandmanagement“ beschäf-tigt. Ich verweise nur einmal aufden Punkt „Chancen undHemmnisse stadtregionaler Ko-operation“. Dort finden Sie z.B.einige Ausführungen zu denSchwierigkeiten in der Umset-zung, zu Möglichkeiten der Ü-berwindung von Hemmnissen.Außerdem finden Sie ein Unter-kapitel zu den Auswirkungenvon Einwohnerveränderungenauf die kommunalen Finanzen.

Wir haben uns auch mit derFrage nach Erfolgsfaktoren fürregionale Zusammenarbeit be-schäftigt, z.B. mit dem Erfolgs-faktor „Mensch“. Man muss sichimmer die Frage stellen „Mitwem?“, „Wer redet da eigentlichmiteinander?“, „Auf welchenEbenen redet man miteinan-der?“. Will man Erfolge erzielen,muss man auch mit Produktenbeginnen, die erfolgreich sein

können.

Im Podium dieses Ar-beitskreises geht es dar-um, auf die Vielzahl derlaufenden Projekte in re-gionaler Zusammenar-beit hinzuweisen. Wirstellen Ihnen in unserenArbeitsgruppenergebnis-sen Beispiele, nicht nurin Nordrhein-Westfalen,vor und wollen dieseheute zumindest durchzwei weitere Statementsvon Herrn Krieger undFrau Sander ergänzen.

Wir haben auch einigeThesen bzw. Hand-lungsempfehlungen fürdie Diskussion währendder nächsten Monateaufgestellt. Wir sind der

Meinung, dass sowohl die The-sen als auch die Zukunftsin-strumente einen Handlungs-rahmen darstellen, mit demstadtregionale Projekte erprobtwerden können und sollten.

Soweit meine kurze Einführung.Wir hören nun im weiteren Ver-lauf drei Statements zu Ansät-zen stadtregionaler Zusammen-arbeit. Das erste von Herrn Is-selmann findet sich auch in derVeröffentlichung, wo Sie auchWesentliches an Grundlagen-material finden. Herr Isselmannwird hier den prozessualen An-teil dieses Projektes herausstel-len und einige grundsätzlicheAusführungen dazu machen.Dann wird Herr Krieger berich-ten, was im PlanungsverbandKassel, insbesondere auch improzessualen Teil abläuft. HerrKrieger kennt unseren Ergeb-nisbericht und die thesenartigeZusammenfassung, auf die ersich replizieren wird. Frau Kol-legin Sander aus Mülheim wirderläutern, was im Kern des Re-viers passiert, worauf ich be-sonders gespannt bin, da ichden Prozess 2030 bzw. die ge-meinsame Flächennutzungs-planung als Außenstehenderoder als Außenseiter vom Nord-rand des Reviers argwöhnischbeobachte.

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Podium II: Baulandmanagement aufregionaler Ebene – Möglichkeiten nutzen

Michael Isselmann, Planungsamtsleiter der Stadt Bonn

Meine Damen und Herren, ichdarf Sie auch recht herzlich be-grüßen.

Ich verzichte darauf, Ihnen Fall-beispiele aufzuzeigen, dass ha-ben meine Vorredner getan. Ichmöchte Ihnen unter dem allge-meinen Titel „Baulandmanage-ment auf regionaler Ebene –Möglichkeiten nutzen“ insbe-sondere die prozessualen Er-wägungen zur kooperativenWohnungsmarktentwicklungdarstellen, die wir inBonn/Rhein-Sieg/Ahrweiler ge-macht haben. Sicherlich mussder Umzugsbeschluss vom 20.Juni 1991 bei dieser Betrach-tung als eine ganz entscheiden-de Entwicklungsstufe einbezo-gen werden. Die regionale Ko-operation Bonn/Rhein-Sieg/Ahrweiler hatte jedoch be-reits früher, in den 80er Jahren,begonnen. Sie hat durch diesenBeschluss sicherlich einenSchub bekommen, der sowohlBefürchtungen auslöste, alsauch Erwartungen weckte. Umdieses institutionalisiert aufzu-fangen, ist der sog. „RegionaleArbeitskreis Entwicklung, Pla-nung und Verkehr Bonn/Rhein-Sieg/Ahrweiler“ gegründet wor-den, der in diesem Jahr in sein13. Jahr geht. Die Erfahrungen,die hier gesammelt worden sindund über die ich Ihnen heuteberichten möchte, sind vielfälti-ger und in ihrer großen Mehr-zahl positiver Art.

Die Region selbst, am Rheingelegen, will ich hier nicht weitervorstellen. Hinsichtlich der Or-ganisationsstruktur, ist sie einearbeitende Region, die seitensder Verwaltung getragen ist undin der Anfangsphase einenBonner Vorsitz hatte. Das istbewusst abgelegt worden undnun übernehmen die „kleinerenPartner“ diese Rolle in gleicherWeise. Es ist sehr wichtig, dietatsächlichen regionalen Unter-schiede auch dadurch abzubil-

den, dass regionale Verantwor-tung gemeinsam wahrgenom-men wird. In den letzten zweiJahren ist diese Aufgabe vondem Kreis Ahrweiler wahrge-nommen worden, seit Januar2004, also seit wenigen Tagen,wird sie für die nächsten zweiJahre beim Rhein-Sieg-Kreisliegen. Gleichermaßen wichtigist, dass der Hauptansatz nichtdie Schaffung formalisierter Or-ganisationsstrukturen war, son-dern der freiwillige Austauschüber Kommunikation und ge-genseitige Information im mo-dellierten Verfahren und dieGewinnung von Erkenntnissenzu wichtigen Themen, die fürdie Region identifiziert wurden.Ganz oben steht das sogenann-te „Fünf-Säulen-Konzept“ alsstrukturpolitische Leitlinie. Ichmöchte nicht im einzelnen dar-auf eingehen, nur soviel: Wiesich immer deutlicher zeigt, hatsie sich bewährt.

Am Anfang der Arbeit standenzum einen die Wohnungsmarkt-studie, die direkt zu Beginn die-ses gemeinsamen Prozesseserarbeitet wurde, und zum an-deren die Erfahrungen der letz-ten drei Jahre aus der regiona-len Budgetierung von Woh-nungsbaufördermitteln. WelcheBausteine wurden nun zu Be-ginn der Betrachtung hinsicht-lich der wohnungsbaupoliti-schen Ausrichtung identifiziert?Einige Merkpunkte will ich zuden Stichworten Wohnungs-marktuntersuchung, Impulspro-gramm und Impulsauszeich-nungen hervorheben.

Die Wohnungsmarktuntersu-chung begann mit einer Poten-zialanalyse, die für den gesam-ten regionalen Bereich um Bonnherum ein Potenzial von rund1.500 ha identifizierte. Aber esblieb nicht dabei, diese Flächenzu eruieren, zu beziffern und zuverorten, sondern gleichzeitigging es darum, Qualitäten zu

beschreiben. Eine dieser Quali-täten war beispielsweise diegünstige Lage – nicht nur fürden motorisierten Individualver-kehr, sondern auch die günsti-gen Anbindungen über den öf-fentlichen Personennahverkehr.

Dieses galt es bei dem Impuls-projekt zu kommunizieren. Ichmöchte noch einmal auf dieQualitätskriterien hinweisen,die, auch durch die Bewohner-schaft, hinterlegt und kommuni-ziert worden sind. Sie wohnenvorrangig an der Schiene.Durch kurze Wege ist die Er-reichbarkeit von Kindergärten,Schulen und Geschäften ge-währleistet. Die zahlreichen Mit-telzentren werden durch Nut-zungsmischung, d.h. die räumli-che Verbindung von Wohnenund Arbeiten gestärkt. Es gehtnicht darum, sich auf eine zent-rale Lage in Form einer Stadtwie Bonn zu konzentrieren,sondern – und das ist das zwei-te strukturpolitische Leitbild, dasangewendet worden ist – umdie dezentrale Konzentration.Auch die Umlandgemeindenhaben sich zu entwickeln. Esgeht nicht darum, eine zentraleStadt wie Bonn zu entwickelnund die Nachbarschaft als Kon-kurrenz zu sehen, sondern dar-um, Gemeinsamkeiten zu erar-beiten. Ökologische, gestalteri-sche Qualitäten, Herr Schramm

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hatte darauf hingewiesen, sinddie Maßstäbe, die angelegtwerden sollen.

Damit komme ich nun auf dieFrage der Kommunizierbarkeitsolcher Ergebnisse: Wie geht esmit diesen Kriterien weiter? Wiegeht man mit diesen Kriterienam Beispiel der Erreichbarkeitum? Wir haben Potenzialflä-chen in der Region und planendie Linie S13, eine wichtigeSchienenverbindung, die Bonnmit dem Umland und dem Flug-hafen verbinden soll. Die Im-pulsprojekte, die generiert wor-den sind, orientieren sich tat-sächlich in der Mehrzahl entlangdieser Schienenstrecken.

Zur Beteiligung an diesen Im-pulsprojekten aufzurufen, warder nächste Schritt. Ein weitererwar die Darstellung guter Bei-spiele in Form einer Impulsaus-zeichnung. Hier waren Architek-ten, Bauherren und Bewohnerin gleicher Weise aufgefordert,die aus ihrer Sicht gelungenenProjekte einzubringen, wovoneinige ausgezeichnet wurden –eine Möglichkeit, diese Dinge zukommunizieren. Die Meldungvon Projekten wird anhand vonOrientierungshilfen abgearbei-tet, die zu großer Tragfähigkeitführten. Die Projekte durchlau-fen einen Filter über allgemeine,quantitative Kriterien bis hin zubestimmten Qualitätsmerkma-len, wenn sie in das Impulspro-gramm aufgenommen werdensollen.

Vor diesem Hintergrund gab eseinen kontinuierlichen Aus-tausch zwischen dem Land unddem regionalen Arbeitskreis,der dazu führte, dass man zuBeginn dieses Jahrtausends ei-nen weiteren Schritt gehen woll-te. Die Budgetierung der Woh-nungsbauförderung sollte aufregionaler Ebene modellhaft un-tersucht werden. Man war sichgemeinsam darüber im Klaren,dass der geschilderte Vorlauferforderlich war, um den nächs-ten Schritt der Umsetzung tat-sächlich konkreter untersuchenzu können. Beteiligt waren derregionale Arbeitskreis, das Lan-

desministerium, die Stadt Bonnals Fördermittelgeber sowie dieStadt Troisdorf und der gesamteRhein-Sieg-Kreis. Nur der KreisAhrweiler beteiligte sich ausformellen und organisatorischenGründen nicht. Es gibt assozi-ierte Mitglieder, die den gesam-ten Prozess begleiten, wie dasfür die Begleitforschung zustän-dige ILS NRW. Im April werdenwir den Bericht vorlegen kön-nen, der sicherlich im Rahmeneiner Veranstaltung kommuni-ziert werden wird. Ich würdemich freuen, wenn ich dort deneinen oder anderen von Ihnenwieder begrüßen könnte.

Im Jahre 2001 startete dieserModellversuch mit dem Erlass,dass die Mittel nun nicht mehrden Einzelvorhaben und denFörderstellen zugeordnet wer-den, sondern ein Gesamtbudgetvon im ersten Jahr über einhun-dert Millionen DM und im Weite-ren von fünfundfünfzig MillionenEuro eingesetzt werden. Ich willdie Verwaltungsvereinbarungnoch als ein bewährtes Instru-ment hervorheben, weil sie Fle-xibilität gibt und gleichzeitig wei-terentwickelt werden kann. ZweiPunkte zitiere ich kurz daraus:

• „Die Bewilligungsbehördenladen gemeinsam mit derGeschäftsstelle des Regio-nalen Arbeitskreises jährlichmit Vorlauf von ca. einemhalbem Jahr zu einem Ab-stimmungsgespräch zurwohnungspolitischenSchwerpunktbildung ein.Ziel ist, Wohnungsbauvor-haben von in der Regelmehr als 30 Wohneinheitenim Sinne des Impulspro-gramms und der Nachhal-tigkeitskriterien zu entwi-ckeln.“

• „Darüber hinaus verabredendie Bewilligungsbehördeneinen intensiven Informati-onsaustausch darüber, wieder Mittelabfluss in die je-weiligen Gebietskörper-schaften vonstatten geht.Bei Nichtabfluss sollen dieentsprechenden Kontingen-ten den anderen Gebiets-

körperschaften bei Bedarfzur Verfügung gestellt wer-den.“

Die Abstimmungsgesprächesollten aber eben nicht nur Ver-waltungshandeln umfassen,sondern sehr frühzeitig auch In-vestoren einbeziehen. Heute istbereits angeklungen, dass die-ser Dialog verstärkt werdenmuss, um Sicherheit für alle Be-teiligten zu erlangen, aber auchum Vertrauen zu bilden und umvoneinander zu lernen. Wir ha-ben eine Abschlussveranstal-tung im Dezember als Vorberei-tung für die große Veranstaltungim April, die ich bereits erwähn-te, durchgeführt.

Mit einigen Fakten zu den er-zielten Ergebnisse möchte ichsegmenthaft, aber auch bei-spielgebend zeigen, welcheEntwicklungen und Verände-rungen eingesetzt haben. In denletzten sieben Jahren bis 2002ist ein nicht ganz unerwarteterAnstieg des Baus von Mehrfa-milienhäusern, besonders inden enger besiedelten Berei-chen Bonns und der engerenNachbarschaft zu sehen. Eben-so wenig überrascht es, dassder Bau von Einfamilienhäusernin den etwas dünner besiedel-ten Bereichen der Region desRhein-Sieg-Kreises vorzufindensind. Dies untermauert auch dieBetrachtung der Entwicklungvon Wohneinheiten in Einfamili-enhäusern pro tausend Ein-wohner.

Bornheim oder Alfter haben bei-spielsweise ebenfalls einensehr, sehr hohen Anteil anMehrfamilienhäusern pro tau-send Einwohner, wodurch dasPauschale doch ein wenig rela-tiviert wird. Ein Blick auf die fer-tiggestellten, preisgebundenenWohnungen zeigt an, dass eseben nicht nur die Kernstadt ist,die diese Mittel aufnimmt, son-dern in gleicher Weise auch an-dere Bereiche. Ich darf bei die-ser Gelegenheit darauf hinwei-sen, dass ich hier auf die Dingezurückgreife, die vom ILS NRWim Rahmen der in der Begleit-forschung erarbeitet und veröf-

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fentlicht worden sind. In der Zeitvon 1996 - 2000 hat ein großerAbfluss von der Stadt Bonn indie Randgemeinden stattgefun-den. Aber in den letzten dreiJahren hat sich das Bild etwasgewandelt. Das muss nichtzwingend mit der Budgetierungder Wohnungsbauförderung inZusammenhang stehen, aberes ist sicherlich eine Moment-aufnahme, die hoffnungsfrohstimmt, was die Wanderungs-bewegungen von der Stadt insUmland angeht.

Zusammenfassend läßt sichsagen, dass der regionale Be-trachtungshorizont der Woh-nungsmarktentwicklung aus un-serer Sicht unverzichtbar ist.Die Formulierung gemeinsamerEntwicklungsstrategien und dieVereinbarung dieser Qualitäts-ziele hat sich bewährt. Die ein-vernehmliche Aufteilung undUmschichtung der zur Verfü-

gung stehenden Mittel schafftFreiraum und Flexibilität bei derVergabe sowie Sicherheit für al-le am Prozess Beteiligten. Diefrühzeitige Einbindung von In-vestoren und das gegenseitigeVoneinander-Lernen ermöglichtein höheren Maß an Kontinuitätund auch Kreativität. Der Rück-blick auf die letzten drei Jahremacht deutlich, dass die Zieledes Modellprojektes erreichtworden sind. So ist es folgerich-tig, dass dieses Modell jetztausläuft. Ich halte dies für sehrwichtig: Modelle müssen zeitlichbegrenzt sein, was nicht bedeu-tet, dass man danach nicht wei-ter nach diesen positiven Erfah-rungen handelt. Im Gegenteil,das muss zur Selbstverständ-lichkeit werden. Ich glaubeauch, dass wir über unter-schiedliche Erfahrungen disku-tieren müssen. In unseremKreis behandeln wir das Thema

anders, als es die Bewohner-schaft tut. Ich will Ihnen das ander Fragestellung der Betrach-tungshorizonte deutlich ma-chen. Wir bewegen uns natür-lich in den Grenzen der kom-munalen Gebietskörperschaf-ten. Das tun die Menschen, diein der Region wohnen, auch, al-lerdings sicherlich mit einemanderen Betrachtungshinter-grund. Die Überschreitung vonKommunalgrenzen gehört zumAlltagshandeln. Es wird keinSchlagbaum zwischen BadHonnef und Königswinter hoch-geklappt, wenn die Menschendort hinüberschreiten, was auchdie Wohnbeziehungen prägt.Die Relativierung von Grenzbe-stimmungen und die Fragestel-lung nach räumlichen Qualitätensollten in der Zukunft ein wenigmehr beschäftigen.

Ich danke Ihnen für Ihre Auf-merksamkeit.

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Podium II: Baulandmanagement aufregionaler Ebene – Möglichkeiten nutzen

Herr Henrik Krieger, Zweckverband Raum Kassel

Sehr geehrte Damen und Her-ren,

1974 wurde der ZweckverbandRaum Kassel als Alternative zurEingemeindung der neun Um-landgemeinden in die KernstadtKassel gegründet. In den erstenJahren gab es vielseitige Prob-leme in der Zusammenarbeit,vor allem im Hinblick auf dieräumliche Entwicklung. Seit1992 ist der Zweckverband je-doch hauptamtlich, wodurchsich die Situation wesentlichverbessert hat. Nun wird zu-sammen gearbeitet und überfachliche Fragen diskutiert, an-statt uneffektive Konkurrenzenauszutragen. Im Folgendenmöchte ich diesen Prozess derKooperation in den letzten Jah-ren ganz kurz am Beispiel derBereiche Wohnen und Gewerbedarstellen. Seit 1994 gibt es einSiedlungsrahmenkonzept, daszur Zeit fortgeschrieben wird.Aufbauend auf einem Statusbe-richt wird nun versucht, sich aufeine Perspektive bis 2015 fest-zulegen.

Zunächst kurz einige Informati-onen zum Zweckverband: Imgesamten Verbandsgebiet le-ben ca. 320.000 Einwohner, da-von ungefähr zwei Drittel in derStadt Kassel und ein Drittel inden neun Nachbargemeindenauf einer Fläche von ca. 324km². Die Aufgaben des Zweck-verbandes umfassen vor allemdrei Schwerpunkte:

• Die Entwicklungsplanung mitgrundsätzlichen Vereinbarun-gen über Siedlungsentwick-lung, Wohnen, Gewerbe undEinzelhandel. So gibt es z.B.seit Jahrzehnten ein Einzel-handelskonzept bezüglich desUmgangs mit großflächigemEinzelhandel.

• Die Flächennutzungsplanungzur rechtlichen Absicherung.Besonderheit ist die geteiltePlanungshoheit – die Kom-

munen tragen die verbindli-che Bauleitplanung, währenddie Flächennutzungsplanungden Gremien des Zweckver-bandes obliegt.

• Seit 1996 betreut der Zweck-verband auch ein konkretesUmsetzungsprojekt, das Gü-terverkehrszentrum. DiesesGüterverkehrszentrum liegtauf drei Gemarkungen, stelltalso ein typisches interkom-munales Gewerbegebiet dar.Den Schwerpunkt bildet dabeidie Ansiedlung logistischerBetriebe in diesem Bereich.

Vor zehn Jahren wäre ein sol-ches interkommunales Projektwahrscheinlich nicht möglichgewesen. Konkrete räumlicheZusammenarbeit im Verdich-tungsraum Kassel, gemeinsameFinanzierungen und Flächen-aufteilungen sowie Vereinba-rungen zum Interessensaus-gleich waren kaum denkbar.

Der Zweckverband Raum Kas-sel ist Teil der Region Nordhes-sen mit ungefähr 25% der Ein-wohner und 4% der Fläche. Inunserem Fall muss die Stadtre-gion nicht erst noch definiertwerden, da das Verbandsgebietpraktisch der VerdichtungsraumKassel der Region Nordhessenist. Insofern ist es relativ leicht,unseren Arbeitsmarkt und unse-re Wohnungsregion abzugren-zen.

Im Jahr 1994 wurden Grundsät-ze und Ziele der Siedlungsent-wicklung – allgemeine Richtli-nien zu hochwertigen Baufor-men, Ziel der dezentralen Kon-zentration, öffentlicher Miet-wohnungsbau, Mindestdichte-werte – einvernehmlich be-schlossen. Im Rahmen dieserBeschlussfassung ist festge-setzt, dass publikumsintensiveDienstleistungsbetriebe mög-lichst in den zentralen Berei-

chen nach dem KommunalenEntwicklungsplan „Zentren“(KEP Zentren) angesiedelt wer-den sollen; dies unterstützt dieangestrebte gemischte Nut-zung. An Hauptverkehrsstraßenmit ÖPNV-Anschluss könnenauch reine Dienstleistungsnut-zungen angesiedelt werden.

Im gewerblichen Bereich sollenebenfalls die integrierten Stand-orte und das Flächenrecyclinggefördert werden. Transport-und Lagerunternehmen sollenmöglichst an der Peripherie mitguter Verkehrsanbindung ange-siedelt werden. Dabei spielt dasGüterverkehrszentrum einezentrale Rolle mit guten Steue-rungsmöglichkeiten, da derVerband Eigentümer der Flä-chen ist. Auch die Einrichtungeines Gewerbeflächenpoolswurde bereits beschlossen, a-ber wie angedeutet, bisher nurfür das Güterverkehrszentrumrealisiert. Darüber hinaus gibtes weitere Ansätze für

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interkommunale Gewerbegebie-te. So wird z.B. zwischen Kas-sel und Lohfelden ein neues in-terkommunales Gewerbegebietausgewiesen. Die Zusammen-arbeit funktioniert also.

Im Jahr 2001 wurde in dem Sta-tusbericht noch einmal verdeut-licht, dass Kassel und die Um-landkommunen einen gemein-samen Siedlungsraum bilden.Insofern sollte nicht mehr nurauf kommunaler, sondern vorallem auf regionaler Ebene dis-kutiert werden. Entsprechendwerden die Handlungsansätzedarauf ausgerichtet, dass sichdie Bevölkerung bei uns imVerbandsgebiet wohl fühlt. Wieeine Wohnungsmotivumfrage,die gerade durchgeführt wurde,gezeigt hat, wollen die Leute vorOrt bleiben. Bei einem adäqua-tem Angebot spielen kommuna-le Grenzen praktisch keine Rol-le mehr. Wie eine Studie derLBS gezeigt hat, wären über40% der Befragten im Quartiergeblieben, wenn Sie dort einangemessenes Angebot vorge-funden hätten. Genau dies istauch bei unserer Studie he-rausgekommen. Das heißt, dieMenschen möchten in der ver-trauten Umgebung bleiben, so-weit das Angebot und das Um-feld stimmen.

Die Ausschöpfung von Nach-verdichtungsmöglichkeiten istebenfalls von großer Bedeu-tung. Aus diesem Grund wurdeein Baulandinformationssystem

eingerichtet. Die heute selbst-verständliche Bebauung vonBaulücken wurde vor zehn Jah-ren noch ganz anders bewertet,weil der kommunale Einfluss aufdie Entwicklung von Baulückenzu gering erschien. Jedoch hatsich gezeigt, dass entsprechen-de Entwicklungen auch ohnekommunalen Einfluss ablaufen.Es ist klar, dass ausreichendeSiedlungsflächen vorgehaltenund preistreibende Effekte ver-mieden werden müssen. Ent-sprechende Steuerungsmög-lichkeiten in Bauabschnitten ob-liegen den Verbandsmitgliedern.

Bezüglich der Gewerbeflächen-entwicklung muss zum einendie Verfügbarkeit geprüft undzum anderen eine verbesserteAbstimmung erreicht werden.Ein weiteres Thema ist das Flä-chenrecycling, das jedoch nurumsetzbar ist, solange die Ei-gentümer kooperationsbereitsind. Im Siedlungsrahmenkon-zept des Zweckverbandes sindsowohl die zu entwickelndenFlächen dargestellt als auchverfügbare Alternativen vor Ortsowie die relevanten Rahmen-bedingungen.

Die Zusammenarbeit zwischenGemeinde, Wirtschaftsförde-rungsgesellschaft, Regionalma-nagement und Zweckverbandkann natürlich immer noch ver-bessert werden. Je nachdemwo der Investor vorspricht, wirdversucht, den optimalen Stand-ort zu finden. Nach einer Ein-

schätzung der Realisierbarkeitdes Vorhabens und bei einerZusage durch den Investor, soll-te eine zeitnahe Realisierunggewährleistet sein. Wie mehrererealisierte Vorhaben aus denletzten Jahren zeigen, stellt dasPlanungsrecht nicht mehr dasProblem dar. Innerhalb einesdreiviertel Jahres kann Baurechtgeschaffen werden.

Im Bereich des Einzelhandelswird die Zusammenarbeit auf al-len Ebenen, d.h. zwischen demInvestor, den Gemeinden alsBetroffenen, dem Zweckver-band, der Regionalplanung so-wie der Oberen Aufsichtsbehör-de gefördert. Zu diesem Zweckwurde ein Fachbeirat eingerich-tet, in dem auch die Kammernund der Einzelhandelsverbandvertreten sind. Auf diese Weisekönnen Zu- oder Absagen kurz-fristig abgestimmt werden.

Grundsätzlich obliegt die Flä-chenaktivierung durch Ankauf,Bebauungsplanung ebenso wiedie Bestandsentwicklung haupt-sächlich den Kommunen. Diesewerden jedoch durch denZweckverband unterstützt, dersoweit notwendig, auch neueFlächen ausweisen kann. Vorallem veröffentlicht der Zweck-verband jedoch Baulandinfor-mationen, die jährlich aktuali-siert werden, so dass sämtlicheBaulandpotenziale sowohl fürdie Kommunen als auch für in-teressierte Investoren erkenn-bar werden. So zeigen die Bau-landinformationen z.B. dass derGewerbeflächenverbrauch inden letzten Jahren sehr sprung-haft war. Aus diesem Grund istauch der Gewerbeflächenbedarfin den nächsten Jahren nurschwer kalkulierbar. Im Woh-nungsbau zeigt sich, dass mehrals 40% der Flächenentwicklun-gen im Bestand (z.B. durchSchließen von Baulücken unddurch Anbauten) realisiert wur-den. Noch vor zehn Jahren gin-gen unsere Verbandsmitgliederdavon aus, dass maximal 10%der Flächen auf diese Weisebebaut werden können. Auch im

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Bereich des Lebensmittelein-zelhandels wird jährlich gezeigt,wo und in welcher Weise sichdie entsprechenden Unterneh-men entwickelt haben, mit demZiel, die Nahversorgung zu si-chern und Zentren zu stärken.Durch diese Dokumentation undlaufende Beobachtung kann einmöglicher Korrekturbedarf auf-gedeckt werden.

Kurz gesagt: Im Rahmen desZweckverbandes war die Ver-

ständigung auf die Grundsätzeund Ziele im Raum relativ prob-lemlos. Die tatsächliche Vertei-lung der Siedlungsflächen istjedoch nach wie vor tendenziellkonfliktträchtig. EntsprechendeDokumentationen können hierhilfreich sein und den Druck ausden früher heftigen Konfliktsi-tuationen im Vorfeld einer Be-schlusslage abmildern. Die Mo-bilisierung von Bauland liegtnicht beim interkommunal täti-gen Planungsverband, sondernüberwiegend in kommunaler

Verantwortung. Der Zweckver-band unterstützt die Kommunenmit Beratung und Förderung.Gerade Flächenrecycling kannjedoch nur zusammen mit denEigentümern funktionieren. Nurwenn diese mitspielen, könnendie Planungen umgesetzt wer-den.

Vielen Dank.

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Podium II: Baulandmanagement aufregionaler Ebene – Möglichkeiten nutzen

Frau Helga Sander, Beigeordnete der Stadt Mühlheim

Ich freue mich, dass ich heutedie Gelegenheit habe, nicht nurüber das Kirchturmdenken unddie Bevölkerungsverluste hierim Ruhrgebiet, sondern auchüber die durchaus positiven undErfolg versprechenden Koope-rationsansätze zu berichten.

Die Städteregion Ruhr 2030 –das sind acht Kernstädte desRuhrgebiets. In meinem Beitragmöchte ich vor allem daraufeingehen, wie diese Städteregi-on zustande gekommen ist bzw.wie der Prozess verlaufen ist.

Wir, die Städteregion Ruhr2030, bestehen aus den Städ-ten Duisburg, Oberhausen,Mülheim, Essen, Gelsenkirchen,Herne, Bochum und Dortmundund umfassen damit tatsächlichdie acht größten Städte desRuhrgebietes, mit ca. 3 Mio. derEinwohner dieser Region.

Was heißt eigentlich „wir“? DieStädteregion Ruhr 2030, alsodie acht Städte, die sich dahin-ter verbergen, entstand aus ei-nem Forschungsprojekt. ImSommer 2001 rief das Bundes-ministerium für Wissenschaftund Forschung dazu auf, Leit-bilder für das Jahr 2030 zu ent-wickeln. In diesem Rahmen ha-ben wir – im Wesentlichen dieBau- und Planungsdezernentendieser acht Städte gemeinsammit der Fakultät Raumplanungder Universität Dortmund – unszu diesem Forschungsprojektzusammengefunden. Es sindnicht nur Bau- und Planungsde-zernenten, sondern auch einStadtkämmerer vertreten, näm-lich der Stadtkämmerer aus Es-sen, Herr Dr. Zierold, der eben-falls einen wesentlichen Beitraginnerhalb unseres Kooperati-onsprojektes leistet.

Das Forschungsprojekt lief von2001 bis 2003. In die intensiveDiskussion über ein Leitbild fürdiese Region, haben wir alle Ak-teure, also auch Unternehmenund Politiker einbezogen. ImSommer letzten Jahres wurdedieses Forschungsprojekt ab-geschlossen, jedoch mit demstarken Bedürfnis, diesen zwei-jährigen Prozess in eine dauer-hafte Struktur zu überführen.Zumindest im Moment wird unsdies, unserer Einschätzungnach, gelingen. Das stellt si-cherlich ein sehr ehrgeizigesZiel dar, aber allein durch denstadtregionalen Kontrakt zwi-schen den Oberbürgermeisternkurz nach Abschluss diesesForschungsprojektes, ist hierzumindest eine sehr deutlichePerspektive erkennbar. So wur-den Handlungsfelder im Rah-men dieses Projektes ermitteltund Leitprojekte zur Vertiefungund auch Verstetigung der Ko-operation herausgearbeitet unddieser stadtregionale Kontraktam 06.06.2003 von den Ober-bürgermeistern und Oberbür-germeisterinnen der Region un-terzeichnet.

Was beinhaltet dieser stadtregi-onale Kontrakt? Die Antwortdarauf führt mich gleich zu derheutigen Veranstaltung. Dennganz wesentliche Bestandteileunserer Leitprojekte tangierenauch das Thema Baulandma-nagement. Zunächst wurdensechs Leitprojekte heraus kris-tallisiert. Diesen ersten Leitpro-jekten wollen wir uns in der Re-gion widmen: Das ist ein Mas-terplan Ruhr 2030, das ThemaHaushaltskonsolidierung, ko-operative Flächenentwicklung,aber auch eine aktive kommu-nale Migrationspolitik, was ge-rade hier im Ruhrgebiet einganz wesentliches Thema dar-stellt. Wir wollen uns aber auchdem Thema „Neue Ufer – das

Ruhrtal“ sowie dem Thema Re-gionale Flächennutzungspla-nung widmen. Heute möchte ichauf zwei Leitprojekte eingehen,nämlich den Masterplan Ruhr2030 und die kooperative Flä-chenentwicklung, da dieseThemen vielleicht einige Impul-se für unsere heutige Diskussi-on hier auf dem Podium gebenkönnen. Wir streben an, durchdie Bündelung und gemeinsameEntwicklung vorhandener Po-tenziale die Position der Regionim Wettbewerb der europäi-schen Metropolregionen zu ver-bessern, aber gleichzeitig daskommunale Profil zu wahren.Der Titel unseres Forschungs-projektes lautete dementspre-chend „Kooperation und Eigen-sinn“. Damit wird deutlich, dassalle acht Städte sehr wohl dar-auf bedacht sind, ihr eigenesProfil und auch ein wenig ihresEigensinns zu erhalten, wasaber einer Kooperation nicht imWege stehen sollte.

Im Rahmen des LeitprojektesMasterplan Ruhr 2030 wurdedas Instrument des Masterplansgewählt, um keine normiertenVerfahren mit auf den Weg zugeben, die nicht weiterführenwürden. Gesetzlich ist der Mas-terplan nicht geregelt, wodurchwir sehr frei in der Art und Wei-

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se sind, wie wir diesen Prozessder gemeinsamen Leitbildent-wicklung und der gemeinsamenEntwicklungsstrategie angehenkönnen. Er stellt eine hervorra-gende Grundlage für eine effek-tive Kooperation dar.

In einem ersten Schritt sollendie gegenwärtigen, aber auchdie zukünftigen Stärken undQualitäten unserer Flächen imBereich Wohnen und Gewerbeherausgearbeitet und heraus-gestellt werden. Auch gegen-wärtig haben wir sehr starkeQualitäten, die teilweise nurnicht so zu Tage treten. Wir wol-len den Fokus weniger stark aufdie negativen Dinge richten, diediese Region durchaus be-lasten, sondern die Stärkenherausarbeiten. Und wir sinddavon überzeugt, dass uns die-ses gelingen wird.

Derzeit wird eine Auftaktbilanzerstellt. Seit dem Sommer letz-ten Jahres werden Basisdatenermittelt. Wenn ich mir das The-senpapier der Arbeitsgruppe„Stadtregionale Zusammenar-beit“ ansehe, Herr Brackmann,dann deckt sich das prinzipiellmit unseren Überlegungen be-züglich der richtigen Instrumen-te und Herangehensweise aneine Kooperation in einerdurchaus schwierigen Region.Der Informationsaustausch istuns außerordentlich wichtig. Sieglauben gar nicht, wie wenig dieStädte im Ruhrgebiet voneinan-der wissen.

Dann, als Grundlage für einegemeinsame Strategie, mussfestgelegt werden, welche Flä-chen zukünftig gemeinsam ent-wickelt werden sollen und wel-che eher nachrangig zu behan-deln sind. Allein Ende letztenJahres haben wir vier Veranstal-tungen zum Thema Wohnendurchgeführt. Dabei ist der Ein-bezug regionaler Akteure sehrwichtig. Auf diesen Veranstal-tungen haben wir nicht nur In-formationen aus den kommuna-len Verwaltungen, sondern auchvon den Wohnungsbauunter-

nehmen, von den Bauträgernund den sonstigen Akteuren, diein dem Bereich Wohnungspolitikund Wohnungswirtschaft tätigsind, einfließen lassen. In dennächsten Wochen finden weite-re Veranstaltungen zu demThema Arbeiten und Gewerbestatt. In diesem Rahmen sollenentsprechende Grundlagen zu-nächst einmal ermittelt werden.Anschließend möchten wir unsdurchaus einer öffentlichen Prä-sentation und Diskussion stel-len.

In der dritten Phase sollen po-tenzielle Entwicklungsoptionen,die bereits in den Kommunenüber Flächennutzungspläne,Rahmenplanung etc. erarbeitetworden sind, einbezogen wer-den. Abschließend wird eine re-gionale Entwicklungsstrategieerarbeitet, was sicherlich einehrgeiziges Ziel darstellt. In derZusammenarbeit der Bau- undPlanungsdezernenten dieserRegion, die ja nun bereits über2 ½ Jahre währt, hat sich ge-zeigt, dass mittlerweile durch-aus ein gewisses Vertrauenspo-tenzial vorhanden ist. Wie auchin Ihrem Arbeitspapier ange-sprochen, stellen sowohl diewechselseitige Information alsauch das gegenseitige Kennen-lernen wichtige Elemente beimAufbau einer vertrauensvollenZusammenarbeit dar. In denzweieinhalb Jahren, in denenwir uns zunächst „zusammen-raufen“ mussten, war geradeder frühzeitige Informationsflussüber die Planungsdezernentenund die Wirtschaftsförderungs-gesellschaften der Städte wich-tig. Denn, wie wir alle wissen,bestehen nicht nur Konkurren-zen zwischen dem Ballungsrandund dem Kernbereich, sondernauch zwischen den Kernstädtenim Ruhrgebiet. Gerade im Be-reich Gewerbeentwicklung liegthier einiges im Argen. Genauhier muss dieser Ansatz derVertrauensbildung und frühzei-tigen Information ansetzen.

Ein weiteres Leitprojekt ist diekooperative Flächenentwick-

lung. Dabei soll eine Strategiezur effektiven Nutzung von Flä-chenressourcen entwickelt wer-den. Ein Schwerpunkt liegt imBereich der interkommunalenGewerbeflächenentwicklungzwischen Großstädten, undnicht nur wie bisher vor allemzwischen Großstädten undRandgemeinden. Derzeit gibt esdrei relevante Projekte in die-sem Bereich: Ein interkommu-nales Gewerbegebiet zwischenden Städten Essen und Mül-heim, d.h. am Flughafen Essen-Mülheim und darüber hinauszwei Projekte zwischen denStädten Essen und Gelsenkir-chen.

Es ist keine neue Erkenntnis,dass Kooperation durchaus eineÜberwindung von Flächeneng-pässen und die Schaffung vonSynergieeffekten ermöglicht.Das Bestreben der StädteregionRuhr 2030 ist es, das Kirch-turmdenken im Ruhrgebiet auf-zubrechen. Im Rahmen der ko-operativen Flächenentwicklungmöchten wir uns allerdings nichtnur darauf beschränken, einzel-ne interkommunale Gewerbe-gebiete zu entwickeln. Stattdessen möchten wir deutlichdarüber hinausgehen und durchkooperative Flächenentwicklungden Prozess der Betriebsan-und -umsiedlung in der Regiontransparent gestalten und be-schleunigen. Darüber hinaussoll bei Nachfragen, die nichtam Ort befriedigt werden kön-nen, deutlicher an die Regionverwiesen werden. Natürlichdarf das nicht zum Nachteil ei-ner einzelnen Gemeinde führen,weshalb wir im Moment an ei-nem Konzept arbeiten, wie ge-nau solche Ausgleiche z.B. imBezug auf das Gewerbesteuer-aufkommen aussehen können.

Das heißt, wir wollen uns – wiegesagt – nicht nur auf einzelneFlächen beschränken, sonderneine Gesamtstrategie entwi-ckeln, die die interkommunaleKooperation fördern soll. AlsBeispiel möchte ich die StädteEssen und Mülheim nennen:

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Mülheim hat einen Mangelan Gewerbeflächen, aberein hohes Potenzial anWohnbauflächen. Die Stadtist sogar einer der bestenWohnstandorte der Region.In Essen ist es genau um-gekehrt – ein riesiges Po-tenzial an Gewerbeflächenaufgrund der vielen Bra-chen, aber ein Mangel anWohnbauflächen. Warumkooperieren die beidenKommunen hier nicht vielenger? Genau auf diesenWeg wollen wir uns bege-ben, damit Mülheim für Ge-werbeflächen und Essen für

Wohnbauflächen nicht in dieFreifläche gehen müssen.

Es ist notwendig, gute Bei-spiele zu finden, um deutlichzu machen, dass interkom-munale Kooperation funkti-onieren kann.

So gibt es bereits einen inbeiden Städten einstimmiggefassten Ratsbeschluss fürden Büropark am FlughafenEssen-Mühlheim, diesesProjekt anzugehen. Ähnli-che Beschlusslagen gibt es,meines Wissens nach, auchfür die anderen beiden Pro-jekte zwischen Essen und

Gelsenkirchen. An diesemBeispiel zeigt sich, wie Ko-operation auch zwischenden Kernstädten des Ruhr-gebietes mittlerweile funkti-onieren kann.

Lassen Sie mich abschlie-ßend noch ein Wort zur Zu-kunft der Städteregion sa-gen: Wir haben lange disku-tiert, ob die acht Städte wei-terhin für sich kooperierenoder ob auch weitere Städtedes Ruhrgebietes einge-bunden werden sollen. Ge-rade unter dem Aspekt derVertrauensbildung und desEinübens von Zusammen-arbeit und Kooperation sollzunächst der Achterkreis,der ja wie gesagt auch na-hezu 3 Mio. Einwohner derRegion umfasst, bestehenbleiben. Wir möchten unsaber, und das ist auch ganzdeutlich in den Ratsbe-schlüssen zum Ausdruckgekommen, auf jeden Fallweiter öffnen. Die Städtere-gion muss zuerst in sichstabil sein, um dann weiterePartner aufnehmen zu kön-nen.

Vielen Dank!

Kooperative Flächenentwicklung

- Strategie zur effektiven Nutzung von Kapital-interessen und Flächenressourcen

- Schwerpunkt interkommunaleGewerbeflächentwicklung

- Kooperation ermöglicht Überwindung vonFlächenengpässen zur Erzielung von Synergie-effekten und zur Aktivierung von Ressourcen

- „Kirchturmdenken“ aufbrechen, um Standort-vorteile für die Region zu erzielen

- Durch kooperative Flächenentwicklung denProzess der Betriebsan- und umsiedelung in derRegion transparent gestalten und beschleunigen

- Nachfragen, die nicht am Ort zu befriedigen sind,werden, sofort an Standorte der Region verwiesen

- Gewerbesteuerausgleiche bei Betriebsansiedlungenaus dem eigenen Stadtgebiet in die Region

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Podium II: Baulandmanagement aufregionaler Ebene – Möglichkeiten nutzen

Diskussion

Herr Brackmann

Frau Sander, herzlichen Dank.

Ich bin überrascht und zugleicherfreut, dass jemand, der nichtMitglied des Arbeitskreises ist,gleichwohl fast hätte dabei seinkönnen, da ihre abschließendenAusführungen eigentlich ständigauf der Tagesordnung diesesArbeitskreises wieder zu findenwaren. Es ergibt sich nach mei-ner Auffassung eine hohe Kon-gruenz zu unseren Empfehlun-gen in dem Bericht. Herr Issel-mann und Herr Krieger habendie Beispiele, die in den Berichtaufgenommen wurden, weiterergänzt und erläutert. Nunmöchte ich die Diskussion inden Saal weitergeben.

Mich interessiert z.B. die Ent-scheidungsebene des Pla-nungsverbands Kassel, HerrKrieger. An Herrn Isselmannmöchte ich die Bedeutung derbesonderen Situation der StadtBonn hinsichtlich Finanzierungerfragen. Und an Frau Sandergerichtet: Ich denke, dass wirbeide der Meinung sind, dassbei diesen Kooperationsansät-zen gerade auch der Einbezugder Politik wichtig ist. Insofernbin ich heute etwas enttäuscht,dass die lokale Politik hier kaumpräsent ist. Sie sollte mit Ansät-zen wie den geplanten Werk-stattgesprächen oder einemPlanspiel sensibilisiert werden.Denn gerade auf der Ebene derlokalen Politik scheinen diegrößten Defizite im gegenseiti-gen Verständnis zwischen denKommunen zu liegen.

Herr Krieger

Zu dem Stichwort der Entschei-dungsebene: Ich hatte ja bereitskurz die Aufgabenfelder Ent-wicklungsplanung, Flächennut-

zungsplanung und das Güter-verkehrszentrum beschrieben.

Entwicklungsplanung ist, daskennen sie alle aus dem Bau-gesetzbuch, eine Art „Selbst-bindung“. Im Rahmen der Ver-bandssatzung binden sich dieVerbandsmitglieder hinsichtlichihrer Bauleitplanung und ihrereigenen Beschlüsse, d.h. denBeschlüssen zum Siedlungs-rahmenkonzept und zum Ent-wicklungsplan „Zentren“. Bis aufdie Obere Kommunalaufsichtbeim RP gibt es jedoch kaumHandhabe bei Nichteinhaltungder Selbstbindung. In der prak-tischen Arbeit funktioniert dieSelbstbindung jedoch einiger-maßen.

Beim Flächennutzungsplan gibtes eine ganz klare Planungs-ebene. Hier stellen die Be-schlüsse der Verbandsver-sammlung die Entscheidungs-ebene der Gremien dar. BeimGüterverkehrszentrum, wie be-reits angedeutet, ist der Zweck-verband Träger der Entwick-lungsmaßnahme. Wir führen alsTräger der gesamten Bauleit-planung die städtebaulicheEntwicklungsmaßnahme durchund sind Grundstückseigentü-mer. Somit obliegt dem Verband

praktisch das gesamte Projekt,von der Entscheidung bis zurAnsiedlung.

Herr Isselmann

Die Region hat als Ausgleich fürden Verlust der Hauptstadtfunk-tionen 2,81 Mrd. DM erhalten,wovon auch Mittel in die Woh-nungsmarktuntersuchung ge-flossen sind. Richtig ist auch,dass z.B. 500 Mio. DM an Stif-tungskapital für das For-schungszentrum Caesar einge-setzt worden sind, das vor guteinem Jahr in Bonn eingeweihtwurde. Grundsätzlich müssenFinanzmittel vernünftig einge-setzt werden. Das gilt für dieseUmzugsmittel, das gilt aberauch in gleicher Weise für Städ-tebau- oder Wohnungsbauför-dermittel. Wichtiger ist jedoch,dass ein Impuls der Kooperationgesetzt worden ist. Ich glaube,dass man sehr genau definierenmuss, welche Begabungen undFertigkeiten, welche Rahmen-bedingungen in den jeweiligenRäumen, die sich kooperierendzusammentun, gegeben sind,um auf diese Weise geeigneteInstrumente anzuwenden unddie passenden Mittel zu erwer-ben. Wie der Begriff der Betrof-fenheitsregion, der damals ge-prägt worden ist, deutlich

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macht, muss nicht mit einemevolutionären, sondern revoluti-onären Umbruch umgegangenwerden. Die tatsächlichenChancen müssen identifiziertwerden, was für die Frage derBudgetierung der Wohnungs-baumittel von Bedeutung ist.Wie sich die Landschaft derWohnungsbauförderung entwi-ckeln wird, ist ungewiss. Aberes ist entscheidend, dass dieStrukturen, die entwickelt wor-den sind, lernen müssen, mitMitteln unterschiedlicher Größeumzugehen. Offene Prozessewurden in Gang gesetzt, mit Er-gebnissen, die ein sehr flexiblesund rasches Reagieren auf ge-änderte Rahmenbedingungenermöglichen. Der Dauertropf ei-ner Förderung darf nicht alsMaßstab der Entwicklung gese-hen werden.

Frau Sander

Wie bereits erläutert, beziehenwir die Politik in einem For-schungsprojekt eng mit ein, wasich für sehr wichtig halte. Wirerstatten regelmäßige Berichteüber unser Kooperationsprojektin den Stadträten und denFachausschüssen. Darüberhinaus wird derzeit überlegt, diePlanungs- und Baudezernentenin den Planungsausschüssender anderen Städte wechselsei-tig berichten zu lassen. So kannein Bericht über das aktuelleMühlheimer Urbania-Stadtentwicklungsprojekt inDortmund dazu beitragen, dassauch die Dortmunder Kommu-nalpolitik etwas näher an Mühl-heim und das westliche Ruhr-gebiet heranrückt.

Somit soll der Informationsaus-tausch nicht nur auf der Verwal-tungsebene, sondern auch aufpolitischer Ebene gefördertwerden. Denn gerade die Politikund ihre Beschlüsse sind beider Umsetzung z.B. eines ge-meinsamen Wohnbauflächen-managements außerordentlichgefordert. Und gerade dieserErfahrungsaustausch, diese ge-genseitige Berichterstattung hatsich als sehr interessant her-

ausgestellt und kommt auch beiden Kommunalpolitikern gut an.

Herr Rührup (Plenum)

Mein Name ist Klaus Rührup.Ich bin öffentlich bestellter Ver-messungsingenieur aus Bottrop,eigentlich nicht in dieses Gre-mium gehörig, aber insofern be-troffen, da ich in dieser Regionlebe.

Es gab bereits die Landesbau-behörde Ruhr und den Sied-lungsverband Ruhrkohlenbezirk.Jetzt stellt sich die Frage, ob dieAdressaten nicht einfach diefalschen Leute sind. Müsstenwir die Politiker nicht mit unse-rem gemeinsamen, geballtenSachverstand zu der Einsichtbringen, dass diese alten Struk-turen Hemmnisse darstellen?So sind unsere kommunalenGrenzen in meinen Augen nurVerwaltungsgrenzen, mehrnicht. Denn ein Wanne-Eicklerist kein Herner, ein Bueraner istkein Gelsenkirchener, ein Wat-tenscheider ist kein Bochumer –so könnte man vieles fortsetzen.Die dort lebenden Menschenidentifizieren sich mit der Regi-on, in der sie leben, und küm-mern sich nicht um solcheGrenzen.

Meine Frage lautet also: Wiekönnen diese Kenntnisse, diewir hier haben, nun auch zielge-richtet und erfolgversprechendtransportiert werden?

Herr Brackmann

Das ist ein interessanter undwichtiger Aspekt. Eine derHandlungsempfehlungen desArbeitskreises heißt „Stadtregi-onen finden“. Dahinter steckt,dass wir uns ganz bewusst nichtan den klassischen Strukturender Verwaltungsgrenzen, son-dern an Kooperationsthemen o-rientieren wollen. Wer hat wel-ches Thema gemeinsam?

Die wissenschaftliche Beglei-tung der gesamten Veranstal-tung wurde sowohl vom ILSNRW als auch vom Institut für

Bodenmanagement geleistet.Mich interessiert, wie man vordem Hintergrund der heutigenBeiträge, mit der Zukunft diesesBaulandforums umgehen kannoder sollte.

Daher konkret die Frage anHerrn Dr. Dransfeld: Halten Siees für sinnvoll, unter wissen-schaftlicher Anleitung Koopera-tion zu spielen? Können Siesich vorstellen, an einem formu-lierten Projekt, wie z.B. demMasterplan Wohnen innerhalbder Stadtregion in Werkstattge-sprächen Szenarien durchzu-spielen?

Herr Wilhelm Schröder(Plenum)

Wilhelm Schröder ist mein Na-me. Ich bin Mitarbeiter der Wirt-schaftsförderung und Stadtent-wicklung in Gelsenkirchen.

Herr Isselmann, eine konkreteFrage und daran anschließendzwei Anmerkungen zu dem,was heute morgen diskutiertworden ist. Die Frage: Sie ha-ben vom Raum Bonn berichtet.Hier betrugen die Wohnbauflä-chen in einer ersten Be-standsaufnahme ca. 1.400 ha.Nachdem Sie einen Qualitätsfil-ter angelegt haben, blieben ca.800 ha übrig. Mich würde inte-ressieren, wie dieser Prozessim Detail verlaufen ist vor demHintergrund des Interessens-ausgleichs.

Und das schließt die Überle-gung an, was hinsichtlich ab-nehmender Bevölkerung beglei-tend, abmildernd und unterstüt-zend getan werden kann, umdiesen Prozess einigermaßenzu steuern. Mich interessiertauch die Frage, wie Flächenbestimmten Funktionen zuge-ordnet werden können und wiehier ein verbindlicher Abstim-mungsprozess zustande ge-bracht werden kann. Wie HerrKrieger aus Kassel angemerkthat, haben wir zwar Sanktions-und Steuerungsmöglichkeiten,die aber nicht immer richtig grei-fen.

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Herr Isselmann

Ich darf vielleicht zuerst auf dieFrage antworten, wie es sich mitden Flächen verhält. Die Flä-chenbestandsaufnahme bildetab, welche Flächen planungs-rechtlich ausgewiesen sind; alsoauch Reserven, die beispiels-weise in Flächennutzungsplä-nen abgebildet werden. Diesewurden dann Qualitätskriterienunterworfen. Dabei gingen dieFlächen nicht verloren, sondernman konzentrierte sich aufSchwerpunkte bei der Flächen-entwicklung, entsprechend denjeweiligen Qualitäten. Vielleichtauch das noch als Ergänzung:Die Entwicklung dieser Flächenblieb in der kommunalen Hoheit.

Wichtig ist auch die von FrauSander angesprochene Kom-munikation. Es ist kaum zuglauben, wie viel an den Stadt-grenzen – die in der Kommu-nalpolitik und der Verwaltungwesentlich stärker vorhandensind als in der Bewohnerschaft– hängen bliebt und wie wenigdas „Hinüberschauen“ der Ver-waltungen praktiziert wird.Schon so simple Dinge im Zu-sammenhang mit der regionalenBudgetierung, z.B. die Weiter-empfehlung von vorstelligen In-vestoren an eine andere För-derstelle ist schon ein enormerZugewinn. Ohne zu übertreiben,die Informationssammlung, derInformationsaustausch und dasErlernen von gleichen Zielen istein Wert an sich, den man nichtunterschätzen darf.

Frau Sander

Ich denke, es ist außerordent-lich wichtig, immer wieder dar-auf hinzuweisen, dass Koopera-tion etwas mit Freiwilligkeit zutun hat. Ich glaube nicht, dassman Kooperation erzwingenkann. Deshalb ist für uns gera-de die Überzeugungsarbeit indem Prozess außerordentlichwichtig. Alle müssen dahinterstehen und erkennen, dass wirnicht über Sanktionen, Auf-sichtsbehörden oder starreStrukturen weiterkommen, son-dern dass an den tatsächlichenInhalten, an den Projekten ge-arbeitet werden muss.

Konkurrenzen auszuschalten istein langer Prozess und es wirdsicherlich auch einzelne Kon-trakte geben. Wir haben jaschon diesen stadtregionalenKontrakt, wobei da von keinerleiSanktionen o.ä. gesprochenwird. Bisher gibt es in der Zu-sammenarbeit auf der Ebene,auf der wir sie praktizieren, sehrwenig an Konkurrenzen.

Man erkennt durchaus, dassman sich gegenseitig unterstüt-zen und die jeweiligen Qualitä-ten der Städte nutzen will. Des-halb halten wir im Moment sehrwenig von der Diskussion, wel-che Sanktionen geeignet wären,um die Projekte durchzusetzen.Freiwilligkeit sowie der Einbe-zug der Politik, das halte ich fürganz wesentlich.

Herr Dr. Dransfeld

Herr Brackmann, ich möchtenatürlich nicht den Worten vonHerrn Wittke vorgreifen, der si-cherlich nachher einiges hin-sichtlich der weiteren Vorge-hensweise des Forums sagenwird. Ich bin der festen Über-zeugung, dass viele Problemeim Bodenmanagement eigent-lich nur stadtregional gelöstwerden können. Die vielfältigen,auch bundesweiten Beispiele,von denen wir heute gehört ha-ben, sind sehr interessant. Dassind jedoch alles noch zartePflänzchen. Ich finde Ihre Anre-gung eines Planspiels jedochsehr gut und würde dies gernekonkretisieren. Man sollte denVersuch wagen, Wohnbauland-entwicklung als Planspiel sozu-sagen stadtregional anzugehen.Im Bereich der Gewerbege-bietsentwicklung gibt es ja be-reits vielfältige und gute Erfah-rungen, wie schon Frau Sandergesagt hat. Wenn wir jedochwirklich weiterkommen wollen,dann müssen wir auch dasThema der gemeinsamenWohnbaulandentwicklung an-gehen, was sich als deutlichschwieriger darstellt. DieseSchwierigkeiten klar herauszu-arbeiten, sie vielleicht im Rah-men eines Planspieles anzuge-hen und über das Forum trans-parent zu machen. Wichtig wäremir dabei nicht nur die Betrach-tung von Kernstädten, sonderngerade auch der Einbezug vonStadt-Umland-Beziehungen.

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Podium III: Baulandmanagement trotzleerer Kassen – Alternativen schaffen

Herr Peter Bornfelder, Kämmerer der Stadt Herne

Meine Damen und Herren,

ich darf Sie recht herzlich zumBeitrag des dritten Arbeitskrei-ses begrüßen, der sich mit demThema der Finanzierbarkeit vonBaulandstrategien beschäftigthat. Im Wesentlichen haben wiruns mit Fragen befasst, die au-ßerhalb des üblichen Terrainsder meisten hier Anwesenden,d.h. außerhalb des Bereichsdes Baurechtes liegen. Bei die-sen Fragestellungen ging es umkommunal-, gesellschafts- undsteuerrechtliche Fragen. Aus-gehend von den begrenztenRessourcen im Baulandbereichund dem damit zusammenhän-genden hohen Preisniveau soll-ten Strategien entwickelt wer-den, die möglicherweise aufneuen (Finanzierungs-) Wegenzu Lösungen führen.

Die dazu in Betracht kommen-den Instrumente sind ganz un-terschiedlicher Natur und befin-den sich v. a. auf der Ebene desHaushaltes. Diese können al-lerdings nur bei Gemeinden mitauskömmlichen Einnahmen zurAnwendung gebracht werden,d.h. mit zumindest einem aus-geglichenen Haushalt, idealerWeise sogar mit Überschusser-zielung. Diese Instrumente grei-fen jedoch nicht bei Gemeindenmit unausgeglichenem Haushaltund Haushaltssicherungskon-zept oder bei Gemeinden, die

dauerhaft mit einem ungeneh-migten Haushalt leben müssenund einer vorläufigen Haus-haltsführung belastet sind, wasin Nordrhein-Westfalen und ins-besondere bei den großen Ge-meinden zunehmend der Fallist. Aufbauend auf diesen Rah-menbedingungen sollte unter-sucht werden, welche Strate-gien eingesetzt werden könn-ten, um auch außerhalb desHaushalts Baulandausweisun-gen und -entwicklungen zu fi-nanzieren und zur Verfügung zustellen. Die Problemlage der je-weiligen Kommunen unter-scheidet sich darüber hinausdurch die unterschiedlichen Pa-rameter bzgl. der Verwaltungs-mitarbeiter und deren fachlichesKnow-how. Ist eine Ausgliede-rung dieser Aufgaben aus derGemeindeverwaltung und damitaus dem Haushalt überhauptdenkbar?

Ausgehend von den Erfahrun-gen einzelner Gemeinden, in-formierte sich der Arbeitskreisdurch entsprechende Vor-Ort-Recherchen, welche Überle-gungen maßgeblich waren, wel-che Erfahrungen dabei gesam-melt worden sind und welcheEmpfehlungen daraus abgelei-tet werden können. Die wesent-lichen Fragestellungen waren:

• Kann die Kommune durchAuslagerung eine Entlastungdes Haushalts erreichen?

• Ergeben sich durch eine Aus-gliederung möglicherweiseflexiblere Kreditaufnahme-möglichkeiten?

• Ergibt sich in einer wirtschaft-lichen Unternehmung mit ei-nem kaufmännischen Rech-nungswesen eine größereKostentransparenz und mögli-cherweise auch erweiterte fi-nanzwirtschaftliche Hand-lungsmöglichkeiten?

• Ist innerhalb einer solchenStruktur ein effizienterer Ent-scheidungsweg der Politikdenkbar?

• Welche wettbewerbs- odervergaberechtlichen Konse-quenzen könnte die jeweiligeEntscheidung haben?

• Soll das Controlling über dieGeschäftsführung ausgeübtwerden? In welchem Umfang?Soll es überhaupt eine Er-folgskontrolle geben?

• Kommt es zu einer Verkür-zung der politischen Ent-scheidungswege?

Gerade weil die Organisations-formen von öffentlichen Unter-nehmen so unterschiedlich sind,haben wir uns in unserer Arbeitauf drei Gesellschafts- und Or-ganisationsformen beschränkt:der öffentlich-rechtliche Eigen-betrieb, die kommunale Eigen-gesellschaft sowie die kommu-nale Beteiligungsgesellschaftals privat-rechtliche Organisati-onsform. Dabei sind natürlichviele Mischformen denkbar, fürdie unsere Aussagen aber ent-sprechend abgewandelt werdenkönnen.

Der Eigenbetrieb als öffentlich-rechtliche Organisationsform isteine klassische, öffentlicheForm und in der Praxis am häu-figsten anzutreffen. In einigenBundesländern ist diese Orga-nisationsform mittlerweile kom-munalrechtlich auch schon fürnicht-wirtschaftliche Unterneh-mungen zugelassen. Der Ei-genbetrieb, und das ist eine derentscheidenden Konsequenzen,bleibt Teil der hoheitlichen Ver-waltung und weist demzufolgekeine eigene Rechtspersönlich-keit auf. Er stellt ein Sonder-vermögen dar, das gesondertvom Haushalt auszuweisen ist,mit einem eigenen Rechnungs-wesen sowie einer eigenen Kre-

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ditwirtschaft. In rechtlicher undorganisatorischer Hinsicht stelltder Eigenbetrieb einen Mittel-weg dar, der wegen seiner wirt-schaftlichen Eigenständigkeit,aber gerade auch wegen seinerrechtlichen Unselbständigkeitstark im öffentlichen Recht ver-haftet bleibt und damit umfas-send den kommunalverfas-sungsrechtlichen Vorgaben un-terworfen ist.

Die privatrechtlichen Organisa-tionsformen der Eigengesell-schaft und der kommunalen Be-teiligungsgesellschaft geltenrechtsform-unabhängig und sindin allen Bundesländern gleich,werden jedoch von teilweise un-terschiedlichen kommunalver-fassungsrechtlichen Regelun-gen begleitet. Die Gemeinsam-keit all dieser Regelungen lässtsich in drei Kernaussagen be-nennen: Es muss immer sicher-gestellt sein, dass die Kommu-ne einen angemessenen Ein-fluss in den Unternehmensgre-mien behält. Die Haftung derKommune in der Gesellschaftmuss begrenzt sein und für denJahresabschluss müssen dieRechnungslegungsvorschriftengelten, die auch für große Kapi-talgesellschaften gelten. Wenneine Kommune zudem noch dieMehrheit in dieser Gesellschaftinnehaben soll, dann treten er-gänzende Regelungen hinzu,die insbesondere prüfungsrecht-liche Fragen durch die Gemein-deprüfungsämter betreffen.

Für diese Rechtsformen ist estypisch, dass die Anwendungder einzelnen Prüfkriterien aufdie Vielzahl der Gesellschafts-formen, wie Personalgesell-schaft oder Kapitalgesellschaft,zu jeweils ganz unterschiedli-chen Antworten führt. Zusam-menfassend lässt sich folgen-des als sicher unterstellen:

Mit einer Ausgliederung dieserAufgabestellung ist auf jedenFall eine (vorläufige) Entlastungdes Haushalts sowie eine flexib-le Finanzierungsstrategie auf-grund der erweiterten Kreditauf-nahmemöglichkeiten realisier-bar. Im Regelfall sind auch eine

größere Kostentransparenz undeine Entpolitisierung der Ent-scheidungswege erreichbar. Indiesem Zusammenhang mussjedoch negativ in die Waag-schale geworfen werden, dassmit jeder Auslagerung sowohlim unmittelbaren als auch immittelbaren Sinne Gründungs-kosten verbunden sind, da jedeGesellschaftsgründung auch mitEigenkapital ausgestattet wer-den muss. Diese können vonder jeweiligen Kommune nurbedingt und im Falle einerHaushaltssicherungsgemeindeauch nur unter erschwerten Be-dingungen zur Verfügung ge-stellt werden.

Darüber hinaus ist natürlich jedeGesellschaftsgründung auch mitspezifischen steuer-, personal-und vergaberechtlichen Konse-quenzen verbunden. Erschwe-rend kommt hinzu, dass dieVielzahl der von der Rechtsformher gegebenen Möglichkeitengerade im privatrechtlichen Be-reich mit der gesellschaftsrecht-lichen Satzung wieder einge-schränkt werden können. Deut-lich wird dies am Beispiel desfreien Handels der Geschäfts-führungen. Dies ist eigentlichein Vorteil einer privatrechtli-chen Rechtsform, der jedochdurch bestimmte Satzungsrege-lungen, jedenfalls im Innenver-hältnis, deutlich eingeschränktwerden kann, so dass die Quali-tät der privat-rechtlichenRechtsform wieder auf die eineröffentlich-rechtlichen Rechts-form zurückfällt.

Bevor die Frage nach der Aus-gliederung von Aufgabenstel-lungen, wie Baulandstrategien,gestellt wird, sollte sich eineGemeinde umfassend und tief-gehend über folgende Grund-fragen im Klaren sein:

• Welche Gestaltungsmöglich-keiten bestehen in der aktuel-len und in der mittelfristigenHaushaltssituation?

• Gibt es die Möglichkeit, in dieNähe eines ausgeglichenenund damit genehmigungsfähi-gen Haushaltes zu kommen?

• Wie ist der Umfang des ge-meindeeigenen Flächenpo-tenzials? Welcher Umfangdes Baulandmanagementsbzw. welches Geschäftsvolu-men ist angedacht?

• Wie ist die personelle Ausstat-tung? Muss externes Know-how hinzugezogen werdenoder kann das im eigenenVerwaltungsbereich zur Ver-fügung gestellt werden?

Nach der Beantwortung dieserFragen sollte sich jede Gemein-de in einem zweiten Schritt dar-über im Klaren werden, welcherechtlichen und politischen Ziel-setzungen sie mit der Gesell-schaftsgründung verfolgen will.Hinsichtlich dieser Ziele kannauch eine externe, gutachterli-che Beratung bezüglich der Vor-und Nachteile der einzelnenRechts- und Gesellschaftsfor-men zweckdienlich sein. Bei ei-ner positiven Analyse des ex-ternen Gutachters sollte einegemeindliche Entscheidung ge-troffen werden, deren Umset-zung dann wiederum extern be-gleitet werden sollte. So könnenviele Entwicklungskosten, dieansonsten als Fehlschlagkostenentstehen würden, vermiedenoder sogar aufgefangen wer-den.

Gerade in NRW ist die beson-dere Entwicklung des neuenkommunalen Finanzmanage-ments zu beachten. Hier stehenwir noch vor ganz offenenRechtsfragen bzgl. strategischerfinanz- und haushaltswirtschaft-licher Fragen. In Zukunft wirdgerade für Gemeinden, die inder gegenwärtigen Situation alssogenannte Haushaltssiche-rungsgemeinden gelten, dieMöglichkeit eröffnet, über dieVermögensaufstellung bzw. Bi-lanz positives Eigenkapital zurFinanzierung des Verwaltungs-haushaltes nutzen zu können.Dazu sollen sie sich des Zwi-scheninstrumentes einer Aus-gleichsrücklage bedienen. Beider rechtlichen Absicherung

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dieses Instrumentes wird jedeGemeinde daran interessiertsein, ein Maximum an positivemEigenkapital in der eigenenVermögensaufstellung bzw. Bi-lanz auszuweisen. Auslagerun-gen und Übertragungen des ei-genen Vermögens auf andereRechtsträger wird somit weitge-hend vermieden werden.

Frühestens 2015 werden wir miteiner Konsolidierung der Bilan-

zen zwischen der Stadt selbstund ihrer städtischen Töchterrechnen können. Das liegt, ausheutiger Sicht, noch in fernerZukunft. Von daher müssen so-wohl dieser Vortrag als auch dervorliegende Bericht unter denVorbehalt gestellt werden, dasssich durch die Detailentwicklun-gen im neuen kommunalen Fi-nanzmanagement nicht wiederganz neue Entscheidungspara-meter ergeben und viele von

den Empfehlungen dann mögli-cherweise obsolet werden.

Ich darf nun meinem Mitdisku-tanten Herrn Consoir als Nächs-tem das Wort geben, der zu densteuerrechtlichen Fragen derAusgliederung dieser Aufga-benstellung aus dem gemeindli-chen Haushalt referieren wird.

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Podium III: Baulandmanagement trotzleerer Kassen – Alternativen schaffen

Herr Ralf Consoir, Geschäftsführer der Exner Steuerberatungsgesellschaft mbH

Vielen Dank, Herr Bornfelder,für die einleitenden Worte.

Wie angesprochen gehen einigeGemeinden dazu über, ihreGrundstücksaktivitäten aus demkommunalen Haushalt auszula-gern und auf privatwirtschaftli-che Gesellschaften zu übertra-gen. Insbesondere bzgl. derBesteuerung dieser Entwick-lungsgesellschaften stellen sichfür die Kommunen einige Fra-gen. In den letzten Jahren ha-ben wir als Steuerberater einigeKommunen bei diesem Prozessbegleitet. Aufgrund dieser Er-fahrungen habe ich einen Kata-log der Fragen aufgestellt, diesich bei der Gründung einersolchen Gesellschaft und derweiteren Entwicklung ergebenhaben. Beschränken möchte ichmich dabei auf die Eigenbeteili-gungsgesellschaften, d.h. aufdie privatwirtschaftlichen Ge-sellschaften der GmbH und derGmbH & Co KG.

Die Fragen betrafen vor allemdie Rechtsnatur der Gesell-schaftsform. So sind für dieKommunen die Fragen wichtig,ob es sich bei der Gesellschaftum eine juristische Person desprivaten Rechts handelt und wiesich die Haftung darstellt. Beider GmbH haben wir eine Be-schränkung auf das Gesell-schaftsvermögen. Auch ist dieGmbH vollständig aus der Ver-waltungsstruktur herausgelöstund wird außerhalb des Haus-halts geführt.

Die Gründung der GmbH erfolgtdurch eine notarielle Beurkun-dung eines individuell gestalte-ten Gesellschaftsvertrags miteinem Stammkapital von min-destens 25.000 Euro. Die Orga-ne der Gesellschaft sind dieGeschäftsführung, die Gesell-schafterversammlungen undggf. ein Aufsichtsrat. Im Unter-schied zum kommunalen Haus-

halt orientiert sich die Führungdes Rechnungswesens an denGrundsätzen ordnungsgemäßerBuchführung nach dem Han-delsgesetzbuch § 238 (HGB),was auch im GmbH-Gesetz er-wähnt wird. Aufgrund dieserhandelsrechtlichen Vorschriftensind die Entwicklungsgesell-schaften verpflichtet einen Jah-resabschluss zu erstellen, derhäufig Fragen aufwirft. Ein sol-cher Jahresabschluss bestehtaus vier Komponenten: der Bi-lanz, der Gewinn-Verlust-Rechnung, dem Anhang unddem Lagebericht, also aus denvier Komponenten, die auch vongroßen börsennotierten Kapital-gesellschaften zu erfüllen sind.

Ein zusätzliches Erfordernis beistädtischen Eigengesellschaftenist die in der GemeindeordnungNordrhein-Westfalen vorgese-hene Prüfung durch einen Wirt-schaftsprüfer und die Offenle-gung – d.h. die ortsübliche Be-kanntmachung, Auslegung unddie Bekanntmachung der Aus-legung. Also insgesamt eineBehandlung, die sehr hohe An-forderungen stellt, wobei Kom-munen oftmals völlig unvorein-genommen an steuerliche Fra-gen, die jedoch innerhalb desHaushalts recht selten auftau-chen, herangehen.

Die GmbH ist unbeschränktkörperschaftssteuerpflichtig. Sieunterliegt mit ihrem Einkommender Körperschaftssteuer: ab2003 gelten 26,5% Körper-schaftssteuer und 5,5% Solida-ritätszuschlag zur Körper-schaftssteuer. Als inländischerGewerbebetrieb unterliegt sieauch der Gewerbesteuer sowieder Umsatzsteuer. Bei Grund-stücksgesellschaften gibt es inder Regel keine großen Berüh-rungspunkte, da zumeist steuer-freie Umsätze ausgeführt wer-den. Die Umsätze aus Grund-

stücksgeschäften fallen unterdas Grunderwerbssteuergesetzund sind steuerfrei. Berüh-rungspunkt bei Grundstücksge-schäften ist, auch im Einzelfallbetrachtet, immer die Grunder-werbssteuer.

Von Bedeutung ist auch dieFrage, wie die Gewinne ver-wendet werden, die in der Ge-sellschaft nach Möglichkeit ent-stehen sollten. Die Zuführungdieser Überschüsse an dieKommune steht im Vorder-grund. Dabei ist zu unterschei-den, ob sich die Beteiligung ander Gesellschaft im Hoheits-vermögen befindet oder es eineBeteiligung an einem Betriebgewerblicher Art (BGA) ist. ImHoheitsvermögen befindet sichdie Beteiligung, wenn die Kom-mune eine beherrschende Posi-tion einnimmt. Im Rahmen derGewinnausschüttung der Ge-sellschaft an die Kommune wirdeine Kapitalertragssteuer in Hö-he von 20% einbehalten. DieserSatz wurde im Rahmen derUmstellung des Körperschafts-steuersystems von 25% auf20% abgesenkt. Auf die Kapi-talertragssteuer kommen noch5,5% Solidaritätszuschlag. Beider Kommune sind die Beteili-gungserträge beschränkt kör-perschaftssteuerpflichtig, d.h.

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die Kommune hat aufgrund die-ser Gewinnausschüttung keineeigene Steuererklärung ab-zugeben. Die Steuerbelastungist schon durch den Steuerab-zug abgegolten. Eine Ausnah-me gibt es hier: Die Kommunekann sich beim Bundesamt fürFinanzen die Hälfte des Steuer-abzuges erstatten lassen.

Eine Alternative, die wahr-scheinlich häufiger vorkommt,ist die Beteiligung in einem Be-trieb gewerblicher Art. Das ist inder Regel dann der Fall, wenndie Kommune alleiniger Gesell-schafter dieser Entwicklungsge-sellschaften ist. Der Betrieb ge-werblicher Art ist wiederum sel-ber Steuersubjekt im Sinne derKörperschaftssteuer und ver-pflichtet dazu, eine Körper-schaftssteuererklärung beim Fi-nanzamt abzugeben.

Eine Änderung seit dem Jahr2001 ist, dass Beteiligungser-träge aus Kapitalgesellschaftensteuerfrei zu behandeln sind,d.h. es bleibt bei der ursprüng-lich direkten Steuerbelastungder Gesellschaft, ohne eine wei-tere Steuerbelastung des Be-triebs gewerblicher Art. Die ein-behaltene Kapitalertragssteuerund der Solidaritätszuschlagwerden im Rahmen der Körper-schaftssteuererklärung desBGA erstattet, d.h. also de factokeine Steuerbelastung für denBetrieb gewerblicher Art.

Die zweite, häufig vorkommen-de Rechtsform neben derGmbH ist die GmbH & Co KG.Diese Personenhandelsgesell-schaft stellt eine Mischform ausKapital- und Personengesell-schaft dar, bei der die Haf-tungsbeschränkung durch denEinsatz einer GmbH als Kom-plementär stattfindet. Diese Ge-

sellschaftsform ist also einehandelsrechtliche Personenge-sellschaft mit Kapitalgesell-schaftscharakter. Dabei sindzwei Gesellschafter erforderlich:Der Komplementär, der persön-lich und unbeschränkt haftet(GmbH) und ein Kommanditist,der beschränkt auf seine Einla-ge haftet. Auch hier ist die Ver-bindung zur Verwaltung voll-ständig gelöst und die Gesell-schaftsführung findet außerhalbdes allgemeinen Haushaltesstatt. Die Gründung der GmbH& Co KG erfolgt im Gegensatzzur GmbH nicht durch eine no-tarielle Beurkundung, sonderndurch einen von den Gesell-schaftern unterzeichneten Ge-sellschaftsvertrag. Weitere Or-gane sind die Gesellschafter inder Versammlung und ggf. eineingesetzter Beitrat. Im Prinzipsind hier, durch die Einführungdes Kapitalgesellschaften- undCo-Richtlinien-Gesetzes 2001im HGB, die selben Grundsätzehinsichtlich der Aufstellung undPrüfung von Jahresabschlüs-sen, der Führung von Büchern,und der Offenlegung zu beach-ten, wie bei der GmbH. Durchdieses Gesetz ist eine handels-rechtliche Gleichstellung derGmbH und der GmbH & Co KGweitgehend erreicht worden.

Bei der steuerlichen Behand-lung sieht es etwas anders aus:Die Gesellschaft an sich istnicht Steuersubjekt. Statt des-sen sind die Gewinne, die in derGesellschaft entstehen und denGesellschaftern zugeführt wer-den, beim Gesellschafter steu-erpflichtig. Die Kommanditisten,die Städte, werden durch dasHalten der Kommanditbeteili-gung in einen Betrieb gewerbli-cher Art hineingeführt, der wie-derum körperschaftssteuer-

pflichtig ist (e-benfalls26,5% und5,5% im Jahr2003). Als in-ländischerGewerbebe-trieb ist auchdie Gewerbe-steuer zu zah-

len. Bezüglich der Umsatzsteu-er sowie der Grunderwerbs-steuer ist die Gesellschaft wie-der der GmbH gleichgestellt.Bei der Einkommensteuer sowieder Körperschaftssteuer ist dieGesellschaft selber nicht Steu-ersubjekt, sondern der Gesell-schafter, der Komplementärbzw. der Kommanditist. Im Ge-gensatz dazu ist die Gesell-schaft bei der Gewerbesteuerselbst Steuersubjekt.

Die Gewinne, die den Gesell-schaftern zufließen, werdennicht über Gewinnausschüttun-gen wie bei einer GmbH ge-steuert, sondern werden mitEnde des Geschäftsjahres denGesellschaftern jeweils zuge-wiesen. Mit der Gewinnzuwei-sung am Ende des Geschäfts-jahres ist also keine Steuerungdes Geldflusses oder der Ge-winnzuweisung wie bei derGmbH möglich. Es erfolgt auchkeine Einbehaltung von Kapital-ertragssteuern. Die Besteue-rung des Gewinnanteils erfolgtim Betrieb gewerblicher Art.Auch hier wird der Betrieb ge-werblicher Art wieder nach demKörperschaftsteuerrecht mit20% und 5,5% besteuert. DieBesteuerung des Gewinns wirdbei der Abgabe der Steuererklä-rung vorgenommen. Im Prinziperfahren die GmbH und dieGmbH & Co KG bezüglich derSteuerbelastung eine Gleichbe-handlung, nur einmal in der Ge-sellschaft und einmal im Betriebgewerblicher Art.

Das sind Fragen, die sich imProzess der Gründung und derBegleitung der Gesellschaft ei-ner Kommune, die wir jetzt übersechs Jahre betreut haben, ge-stellt haben. Vielleicht sind dieAntworten für die ein oder ande-re Gemeinde, die ähnlicheMaßnahmen anstrebt, von Inte-resse. Es gibt keine allgemeineRegel bei der Wahl der Organi-sationsform, ob nun GmbH oderGmbH & Co KG oder sogar eineEigengesellschaft, sondern nurindividuelle Fragen und Ent-scheidungen.

Danke schön!

Behandlung der Gewinnzuweisung an die Kommune?Die Beteiligung der Kommune an der GmbH & Co. KGals Kommanditist stellt bei dieser einen BgA dar

- Gewinnzuweisung erfolgt jeweils mit Ende des Geschäftsjahres(keine Steuerung über Gewinnausschüttungen möglich)

- Keine Einbehaltung von KapESt durch die Gesellschaft aufGewinnzuweisung

- Die Besteuerung des Gewinnanteils erfolgt im BgA- BgA selbst ist Steuersubjekt und unbeschränkt Körperschaft-

steuerpflichtig (ab 2004 KSt 26,5% und 5,5% Solz)- Abgabe einer Körperschaftsteuererklärung durch BgA

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Podium III: Baulandmanagement trotzleerer Kassen – Alternativen schaffen

Herr Franz Meiers, Geschäftsführer der LEG Stadtentwicklung GmbH & Co KG

Guten Tag, meine Damen undHerren.

Ich bin gebeten worden, ein kur-zes Statement zu dem Thema„Baulandfinanzierung außerhalbdes Haushaltes“ aus Sicht derLEG abzugeben. Auch die LEGbefasst sich in vielfältigen Zu-sammenhängen mit dieser Fra-gestellung. Die LEG ist, wie Siewissen, im Rahmen vieler Pro-jekte zur Baulandentwicklung inunterschiedlichen Rollen tätig:als Entwickler auf eigene Rech-nung oder als Dienstleister undhäufig als Treuhänder, also ineinem besonderen Dienst-dienstleistungsverhältnis. DieLEG ist aber auch, und das istder Fokus meines Statements,als Partner und Gesellschafterin einer GmbH oder GmbH &Co KG mit Kommunen oder mitsonstigen Eigentümern in derBaulandentwicklung tätig.

Ich bin sehr angetan von der In-formationsfülle des vorliegen-den Berichts. Wie der Vortragvon Herrn Consoir gezeigt hat,handelt es sich um eine schwie-rige Materie. Das wissen alle,die damit befasst sind. Kommu-nen, Gebietskörperschaften a-ber auch private Eigentümermüssen sich jedoch, wenn Flä-chen aktiviert und entwickeltwerden sollen, mit diesen ver-schiedenen Modellen auseinan-dersetzen. Unserer Auffassung

nach hat nicht das eine Modellgenerell Vorteile gegenüber ei-nem anderen. Das ist auch eineBotschaft des Arbeitskreises,der wir nur zustimmen können.Die Kernthese ist, dass alle Mo-delle ihre Berechtigung haben.Nicht jedes Modell ist zwangs-läufig in jedem Fall geeignet. Esmuss immer, zwar vom Grund-satz her nicht neu erfunden,aber auf das spezifische Projektangepasst werden.

Ich möchte sechs Erfolgsfakto-ren in den Vordergrund stellen.Diese Faktoren, gelten in derRegel für alle Projekte und Akti-vitäten. Wenn eine Kommunedie Baulandentwicklung ge-meinsam mit einem privatenPartner, wie z.B. der LEG oderder RAG Immobilien, vorantrei-ben will, sollten sie zwingendbeachtet werden.

1.Zunächst muss das Produktstimmen. Ein Konzept, einProdukt, was nicht stimmig ist,lässt sich auch mit einer ande-ren, neuen Organisationsformder Baulandentwicklung nichtdarstellen. Leider zeigt diepraktische Erfahrung aus Ge-sprächen mit vielen Stellen imLande, dass diese Binsen-weisheit nicht bis in alle Ver-waltungen und schon garnicht bis in alle Politikerseelenund -köpfe vorgedrungen ist.

2.Im Rahmen der Entscheidungüber die Gründung einerGmbH gemeinsam mit einemprivaten Partner, ist eine ab-solute Zielkongruenz wichtig,da ein solches Projekt häufigüber einen langen Zeitraumläuft. Es hat keinen Sinn,wenn die Zielrichtung derPartner nicht übereinstimmt.Insofern sollten solche Ziel-vereinbarungen und Festle-gungen in den Kooperations-vereinbarungen festgehaltenwerden. Wir legen immer gro-ßen Wert darauf, die Rolle

des einzelnen, unabhängigletztendlich von der Form derZusammenarbeit, klar festzu-halten und zu definieren. Dasist um so wichtiger, wenn dieBaulandentwicklung in einerhandelsrechtlichen Konstruk-tion wie einer GmbH installiertwird.

3.Der dritte Punkt ist, nicht we-niger wichtig, die Einsicht,dass eine Vollkostenrechnungfür ein solches Projekt zwin-gend erforderlich ist. Nicht nurder Ankauf, die Erschließung,sondern natürlich auch derFaktor Zeit und damit die Zin-sen sowie die Vermarktungs-preise müssen eingeschlos-sen werden. Aus meiner Er-fahrung mit solchen Projektenin den letzten zehn Jahrenwar eines der Hauptproblemedeutlich auszumachen:„Milchmädchenrechnungen“führen nicht weiter. Schön-rechnen von Projekten, gera-de im Rahmen einer Kapital-gesellschaft, zahlt sich imwahrsten Sinne des Wortesnicht aus. Zu den Punkten derVollkostenrechnung, die ichgenannt habe, zählt natürlichauch eine realistische Markt-einschätzung. Aus unserer Er-fahrung heraus empfehlen wirin solchen Konstruktionen, ei-ne Vollkostenrechnung durch-zuführen und immer wirklichehrlich zu sein.

4.Ein eigener Aspekt in derVollkostenrechnung sind dieEinstandspreise. Wir habenheute morgen einiges gehörtüber Projekte auf Brachflä-chen, wobei auch wir über di-verse Erfahrungen verfügen.Zu hohe Einstandspreise beiProjekten, deren spätere Ver-kaufspreise vielleicht deutlichunter den heutigen Buchwer-ten liegen, dienen nicht zurÜberwindung von Hindernis-sen. In einer Kapitalgesell-schaft sind solche Projekte

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kaum darstellbar, weshalb siein vielen Fällen vorher „herun-ter subventioniert“ werden.Eine Kommune muss sich al-so fragen, inwieweit das Pro-jekt rentierlich ist oder ob esein Wirtschaftsförderungspro-jekt oder ein Projekt der Da-seinsvorsorge ist. Im zweitenund dritten Fall muss mansich von der Form der GmbHverabschieden, wenn nicht auföffentliche Mittel zugegriffenwerden kann.Ein anderer Aspekt ist dieBaulandentwicklungen außer-halb von Brachflächen, wobeidie Einstandspreise natürlichauch die entscheidende Rollespielen. Auch hier ist eineVollkostenrechnung notwen-dig. Denn die einfache Rech-nung eines Landwirtes dar-über, dass die Erschließungeines Ackers 60 Euro kostet,der Verkauf 100 Euro erbringtund er somit 40 Euro erhält,geht natürlich nicht auf. Hiermüssen sowohl in den Ver-waltungen als auch bei derPolitik oft hohe Hürden über-wunden werden. Insofern istauch hier große Vorsicht undgroße Genauigkeit bei derErmittlung der Grundlage ge-fordert.

5.Eine Baulandentwicklunggleich welcher Art, ob imWohnungsbereich oder imgewerblichen Bereich, ob aufeiner Brachfläche oder auf der„grünen Wiese“, verlangt beider Darstellung in einerGmbH, dass Vorsorge für Ri-siko getroffen wird. Die Fragevon Risiko- oder Gewinnmar-gen ist hoch sensibel. Wennes einer Kommune reicht, ei-

ne Baulandentwicklung kos-tenneutral abzuschießen, wirdsie keinen Partner finden. Einanderer Aspekt ist, dass jeder,der ein Unternehmen gründet,Vorsorge treffen muss für denFall, dass das Projekt viel-leicht nicht planmäßig läuft.Auch dazu dient eine solcheMarge.

6.Wenn sich eine Kommunedarauf einlässt, ihre Bauland-entwicklung in Form einerGmbH oder einer GmbH & CoKG als Beteiligung oder auchals alleinige Gesellschafterindurchzuführen, muss sie sichdarüber im Klaren sein, dasssie sich im Handelsrecht be-wegt – und das Handelsrechtist in einigen Punkten unerbitt-lich. Wenn die erwarteten Er-löse nicht realisiert werdensteht v.a. der Geschäftsführereiner solchen Gesellschaft voreinem großen Problem. Denndas, was vielleicht in einerEntwicklung innerhalb desHaushaltes noch durch politi-sche Beschlüsse, durch Um-schichtungen ausgeglichenwerden kann, ist in einerGmbH weniger einfach. Sosind bereits Fälle bekannt, wokommunale Projektentwick-lungsgesellschaften vor demAus stehen. Da sich dieKommunen dies nicht leistenkönnen, müssen oft kosten-trächtige Auffanglösungenkonstruiert werden. In denletzten Jahren sind zahllosekommunale Entwicklungs-und Projektgesellschaftenentstanden. In diesen müssenmindestens die angesproche-nen Punkte funktionieren. Esmuss darauf geachtet werden,

dass das Produkt stimmt undauch die Professionalität dererausreicht, die es umsetzenund die Instrumente entspre-chend handhaben.

Ich will mit dem Stichwort Pro-fessionalität schließen. Da ge-rade Detailfragen der kommer-ziellen Baulandentwicklung oft-mals den Mitarbeitern der Ver-waltung nicht so vertraut sind,halten wir es für sinnvoll undauch wünschens- und empfeh-lenswert, eine externe Beratunghinzuzuziehen. Aus unser Er-fahrung liegt der Erfolg geradedarin, dass ein Konzept vonDritten überprüft wird und an-schließend gemeinsame Ent-scheidungen getroffen werden.Das kann einen günstigen Pro-jektverlauf unterstützen.

Der vorliegende Bericht des Ar-beitskreises lässt zwar einigePunkte vermissen, jedochmusste man sich hier wohl be-schränken. In der Baulandent-wicklung und dem Baulandma-nagement gibt es noch eineVielzahl von Möglichkeiten derBetätigung außerhalb desHaushaltes. Die LEG arbeitetzur Zeit in einigen Projektendaran, dies über ganz einfacheKonstruktionen wie Options-,Notar-, Grundstücksverträgeund die normalen Instrumenta-rien der Bauleitplanung zu ver-suchen. Insofern bin ich auchsehr daran interessiert, dieseDiskussion fortzuführen undvielleicht auch neue Wege zufinden, auf denen man gemein-sam weiterkommen kann.

Herzlichen Dank!

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Podium III: Baulandmanagement trotzleerer Kassen – Alternativen schaffen

Herr Gottfried Schnitzler, Prokurist der Grundstücks- und Entwicklungsgesellschaft der Stadt Erkelenz

Meine sehr geehrten Damenund Herren,

Erkelenz ist eine Stadt von ca.44.000 Einwohnern, gelegenzwischen Düsseldorf und Aa-chen. Die Beweggründe, die zurGründung einer städtischenGrundstücksgesellschaft geführthaben, sind andere als die, dieSie hier von den größerenRuhrgebietsstädten erfahrenhaben. In Erkelenz war einesehr deutlicheBodenpreissteigerung biszum Jahre 1998 zu spüren –dem Jahr, in dem dieGesellschaft gegründetwurde. So waren in der Zeitvon 1988 -1998Verdopplungen bis teilweiseVerdreifachungen derBodenrichtwerte inNeubaugebieten zu ver-zeichnen. Der Rat der StadtErkelenz hat dann frühzeitigeinen Beschluss gefasst, diestädtische Grundstückspolitikzu ändern. Zur Umsetzungund Neuordnung dieserGrundstückspolitik hat mansich des Instrumentariums derGmbH & Co KG bedient.

Die Ursache für die Boden-preissteigerungen lag v.a. inden Zuzügen aus den städti-schen Bereichen Düsseldorfs,Neuss und Mönchenglad-bachs. Dadurch konnten un-

serer eigenen Bevölkerung je-doch kaum noch Baugrundstü-cke zu angemessenen Preisenangeboten werden. WeitereGründe waren z.B. auch, dassverfügbares Bauland vielfachvon den Alteigentümern nichtam Markt angeboten wurde unddass bezüglich größerer Bau-blöcke insbesondere die Bau-träger den Markt bestimmten.Unsere Bevölkerung besteht je-doch zum großen Teil aus Per-sonen, die sehr individuell bau-en möchten. In den Neubauge-bieten konnte erreicht werden,dass sich durch die Auswahlverschiedenster Architekten undindividueller Gestaltungen sehrschöne Straßenzüge entwickelthaben. Nachdem zunächst ver-sucht wurde, die einheimischeBevölkerung zu bedienen, diejahrelang etwas zu kurz ge-kommen ist, kann inzwischenauch wieder die Nachfrage ausDüsseldorf und Mönchenglad-bach berücksichtigt werden. Beiden Überlegungen zur Ände-

rung der Grundstückspolitik istwesentlich, dass unabhängigvom Instrumentarium auch im-mer die Politiker frühzeitig ein-geschaltet werden. Es hat kei-nen Sinn, irgendwelche partei-politischen Diskussionen führenzu wollen. In unserer Gesell-schafterversammlung sind z. B.10 der 45 Ratsherren aus sie-ben Fraktionen vertreten, die wirin Erkelenz haben. Die Sitzun-gen der Gesellschafterver-sammlung sind natürlich immernicht-öffentlich. Innerhalb diesesGremiums hat es bis heute kei-ne Diskussionen oder Be-schlussfassungen gegeben, dievon parteipolitischen Grundzü-gen oder Überlegungen ge-kennzeichnet waren.

Seinerzeit haben wir uns für ei-ne GmbH & Co KG entschie-den. Die Stadt Erkelenz ist da-bei sowohl Komplementär, alsauch Kommanditist. Aus heuti-ger Sicht würde wahrscheinlichjedoch eher eine GmbH ge-gründet.

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Seinerzeit war ausschlagge-bend, dass die GEE (Grund-stücks- und Entwicklungsgesell-schaft der Stadt Erkelenz) auchin Neubaugebieten gewisse Inf-rastrukturmaßnahmen zuerbringen hatte, z.B. den Bauvon Kindergärten oder die Er-weiterung einer Grundschule.Während der Vorüberlegungenwurde insofern geraten, eineKG zu gründen, als dass beidieser Personengesellschaftdas Problem der verdecktenGewinnausschüttung nicht be-steht. Aber aus heutiger Sicht

denken wir, dass mit einerGmbH die gleichen Erfolge er-zielt werden könnten. Denn das,was bei der KG eine verdeckteGewinnausschüttung darstellt –die Durchführung einer Maß-nahme, die nicht typisch für eineGrundstücksgesellschaft ist, wieder Bau eines Kindergartens –,könnte bei der GmbH ebensoals Entnahme gewertet werden.Steuerlich führt das in etwa zumgleichen Ergebnis. Die Kon-struktion der GmbH & Co KGhat natürlich zur Folge, dasszwei Firmen entstanden sind,

mit zwei Jahresabschlüssenbzw. Bilanzen, wodurch der in-terne Verwaltungsaufwand imGrunde verteuert wird. Zur Or-ganisation unserer Firma bleibtzu sagen, dass unser Kämme-rer und der Technische Beige-ordnete die Geschäftsführersind und alle im Rat vertretenenParteien ihre Fraktionsvorsit-zenden in dieses Gremium ent-sandt haben.

Danke schön!

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Podium III: Baulandmanagement trotzleerer Kassen – Alternativen schaffen

Herr Gerold Stahr, Fachbereichsleiter Vermessungs- und Katasterwesen der Stadt Krefeld

Meine Damen und Herren,

mein Thema ist die Sicherungdes Baulandmanagements imkommunalen Haushalt. Sie irrenjedoch, wenn Sie erwarten,dass ich gegen die Auslagerungaus dem kommunalen Haushaltargumentieren werde. Obwohlich auch vorher schon davonüberzeugt war, wurde mir imRahmen der Diskussion inner-halb der Arbeitsgruppe wieder-um klar, dass Hilfe von außengeholt werden muss, wenn daseigene Haus nicht in der Lageist, entsprechende Arbeit zuleisten. Wie Herr Bornfelder be-reits gesagt hat, ist im Grundeim Einzelfall zu prüfen, wie dievorhandenen Verhältnisse sindund wie die angestrebten Zieleaussehen. Dabei müssen dieOrganisation des Baulandma-nagements innerhalb der Ver-waltung, die personelle Situati-on, die verfügbaren Haushalts-mittel und das kommunaleKnow-how untersucht werden.

Natürlich verfügt die Stadt Kre-feld über ein gewisses personel-les Know-how, aber es ist trotz-dem erforderlich, zusätzlichesFachwissen einzukaufen. Soführen wir gemeinsam mit derLEG aber auch mit anderenTrägern Projekte durch. Es istAugenmaß gefordert, ob dievorhandene Fachlichkeit aus-

reicht. Und schließlich geht esauch um die Ziele der Gemein-de. Soll eine reine Baulander-schließung oder eine Neuord-nung im Innenbereich erfolgen,soll es um die Revitalisierungvon Stadtteilen gehen oder umFragen des Wohnungsbaus undder Gewerbeansiedlung? DieseAspekte sind dahingehend zuprüfen und zu analysieren, obein Sachverständiger von Au-ßen hinzu gezogen werden soll.

Ich bin kein Haushälter, sondernbeschäftige mich seit 30 Jahrenmit wirtschaftlichen Fragen derStadterneuerung. Ich bin mitdem Städtebauförderungsge-setz sozusagen fachlich aufge-wachsen, dass Vielen von Ihnenüberhaupt nicht mehr bekanntist. Dieses Gesetz hat die förm-lichen Sanierungsmaßnahmenetabliert. Diese förmliche Sanie-rungsmaßnahme bündelte imGrunde bereits all die Fragen,die heute angesprochen wur-den. In Zeiten der städtebauli-chen Verträge oder vorhaben-bezogener Bebauungsplänestellt sich hingegen die Frage,ob das Projekt eigentlich aus-reichend zentral organisiert ist.Ich möchte an dieser Stelle vierThesen aufstellen, die auch inder Schrift angesprochen wer-den.

• „Der kommunale Haushalt sollmöglichst wenig belastet wer-den, weshalb z.B. hohe Vorfi-nanzierungskosten und Risi-ken aus der Bodenbevorra-tung zu vermeiden sind.“

Ein geeignetes Instrument wä-ren z.B. die Baulandumlegung.So wurde beispielsweise über-legt, ein großes Gebiet, für daseine städtebauliche Entwick-lungsmaßnahme geplant war,durch verschiedene Bauland-umlegungsverfahren schrittwei-se zu realisieren. Bei einemUmlegungsverfahren sind natür-

lich die Einstandspreise wesent-lich höher. In unserem Beispielmachte der Einstandswert fürdie städtebauliche Entwick-lungsmaßnahme bei Vorrats-käufen oder Vorfinanzierungdes Grunderwerbs zwei Dritteldes Wertes aus, der als Ein-gangswert bei einer Umlegungentstanden wäre. Der revolvie-rende Bodenfonds, als gebun-dener Sonderposten im Kom-munalhaushalt, benötigt auf deranderen Seite auch eine An-schubfinanzierung, ähnlich einerAuslagerung. Bei der Behand-lung als Sonderposten lässt sichdarstellen, dass Kommunalkre-dite für das Bodenmanagementim Sinne eines revolvierendenBodenfonds nicht erforderlichsind. Gleichzeitig ist der Einsatzvon Städtebauförderungsmittenoder anderen Fördermitteln zukoordinieren. All dies sind Punk-te, die beim Baulandmanage-ment zu berücksichtigen sind.

• „Eigentümer sollen an dentatsächlichen Kosten der Bau-landbereitstellung beteiligtwerden.“

Für die Gemeinde heißt dasz.B. keine Vorfinanzierung derErschließung, der Bereitstellungvon Infrastruktur oder öffentli-cher Flächen und ökologischerAusgleichsflächen ohne ent-sprechendes Augenmaß. Eingeeignetes Instrument ist auchhier die Baulandumlegung. Wirhaben ein Verfahren, in demstädtebauliche Verträge und Er-schließungsverträge mit einerBaulandumlegung verknüpftund auf diese Weise die Umle-gung entsprechend der Ein-wurfs- und Zuteilungswerte die-ser Verträge durchgeführt wird.Eine weitere Möglichkeit wäreein Erschließungsvertrag mit100%iger Beteiligung der Priva-ten, also ohne den 10%igenGemeindeanteil.

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• „Die Mitwirkungsbereitschaftder Eigentümer muss gesi-chert werden.“

Dazu müssen zunächst mögli-che Hemmnisse bei der Reali-sierung der Baulandentwicklungidentifiziert werden – was nichtnur für Erschließungsmaßnah-men, sondern auch für Neuord-nungsmaßnahmen gilt. Es kön-nen auch ganz einfache steuer-liche Auswirkungen sein, wiedie so genannte Spekulations-steuer, die eine städtebaulicheEntwicklung verhindern. Geeig-nete Instrumente sind hier zumeinen die Transparenz des ge-samten Verfahrens der Bau-landbereitstellung, was durch in-tensive Gespräche mit den Ei-gentümern erreicht werdenkann. Auch die Offenlegung derKosten, womit wir gute Erfah-rungen gemacht haben, sowiedes gesamten Aufwands, dereine Verwaltung betrifft, sindden Eigentümern darzulegen.Es ist also ein intensiver Infor-mationsaustausch zwischenGemeinde und Eigentümernanzustreben.

• „Die Steuerungsfähigkeit derKommunen in der Baulandbe-reitstellung muss gewahrt blei-ben.“

Die Gemeinde darf sich nicht ineine Sackgasse lavieren, weilz.B. ein Baulandbeschluss auf-grund mangelnder Mitwirkungs-bereitschaft der Eigentümernicht umzusetzen ist. Es ist dar-auf zu achten, dass entspre-chende Alternativen bzw.

Wahlmöglichkeiten bestehen.Auch ist zu überlegen, ob derBaulandbeschluss nur mittelsstädtebaulicher Verträge oderauch durch Baulandumlegun-gen umgesetzt werden kann.Für die Steuerungsfähigkeit istes wichtig, bereits im Planungs-stadium strategische und bo-denwirtschaftliche Überlegun-gen anzustellen, Eigentümer-strukturen und bestehende Bo-denwerte zu berücksichtigensowie die Möglichkeiten derWertsteigerung abzuschätzen.Das ist bei Städten mit hohenBodenpreisen sicherlich anderszu bewerten, als im ländlichenRaum.

Darüber hinaus ist die Wirt-schaftlichkeit der Planung ansich zu prüfen – Stichwort:Städtebauliche Kalkulation –sowie die schon angedeutetensteuerlichen Hemmnisse. Indiesen Fällen kann es auchsinnvoll sein, gemeinsam mitdem Erschließungs- und Bau-träger, den Investoren oder Fi-nanzierungsgesellschaftenÜberlegungen anzustellen, in-wieweit die Marktfähigkeit vonGrundstücken vorliegt. Neben-bei bemerkt, verbessert dieAuslagerung des Baulandma-nagements in eine Gesellschaftnicht unbedingt die Steuerungs-fähigkeit des Gemeinwesensder Kommune. In jedem Fallwird der kommunale Haushaltaber offenbar entlastet.

Fazit ist, dass Vordenker in derRealisierung von Planungengebraucht werden. Ebensobrauchen wir ein wirksamesBaulandmanagement in denKommunen, um die städtebauli-che Entwicklung trotz knapperKassen zu sichern. Diese Fra-gen sollte man sich als Ent-scheidungshilfe stellen:

- Gibt es reale wirtschaftlicheVorteile und wird der Hand-lungsspielraum tatsächlich er-höht im Falle der Auslagerungdes Baulandmanagementsaus dem kommunalen Haus-halt?

- Sind Kreditaufnahme undBürgschaftsübernahmen wirk-lich leichter möglich?

- Ist eine Anschubfinanzierungdurch Sach- oder Geldmittelvorhanden? Ohne diese An-schubfinanzierung ist dieWirksamkeit dieser Gesell-schaft in Frage gestellt.

- Ist die Grunderwerbssteuervermeidbar?

- Tritt die Mehrwertsteuerpflichtauf und führt dies zu Mehrkos-ten?

- Führt die Beplanung eigenerGrundstücke zu Abwägungs-fehlern und damit zu Rechts-unsicherheiten bei der Ver-wirklichung und Abwicklungder Maßnahme?

Danke schön.

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Baulandmanagement im Planungsalltag – Strategien umsetzenOberbürgermeister Oliver Wittke, Stadt Gelsenkirchen

Meine sehr verehrten Damenund Herren,

in diesem letzten Diskussions-block wurde viel über Finanzengesprochen. Über Kommunalfi-nanzen werden wir in dennächsten Wochen und Monatensicher auch noch intensiv disku-tieren. Die eigentliche Heraus-forderung für die Städte ist je-doch – nicht nur in Nordrhein-Westfalen sondern in ganzDeutschland – weniger dieschwierige finanzielle Lage, dawieder bessere Zeiten kommenwerden, dessen bin ich mir ganzsicher.

Die eigentliche Herausforderungin den nächsten Jahren wird dieBevölkerungsentwicklung sein.Darum ist es wichtig, dass Bau-landmanagement und entspre-chende Planungen nicht als In-strumentarium zur Erfüllung derPrognosen begriffen wird, diedas Landesamt für Datenverar-beitung und Statistik oder ande-re Statistikstellen für uns aufar-beiten, sondern als Instrumenta-rium, um unerwünschten Prog-nosen entgegenzuwirken. Dasgilt insbesondere für den Bal-lungskern, also für die meistenGroßstädte in Nordrhein-Westfalen und gerade auch fürdie Ruhrgebietsstädte. Darumist es wichtig, dass die Arbeitder vergangenen Monate fort-gesetzt wird und insbesonderedrei Punkte noch einmal stärkerberücksichtigt werden.

1.Mehr Mut zur Planung, sowohlauf Landesebene als auch aufkommunaler Ebene. Landes-planung und Regionalplanunghat, das hat die heutige Dis-kussion gezeigt, in den ver-gangenen Jahren in Nord-rhein-Westfalen, aber auch inanderen Bundesländern, nichtmehr stattgefunden. Sonsthätten viele unerwünschte

Entwicklungen so nicht einge-setzt. Bei der letzten Umwelt-ministerkonferenz vor weni-gen Wochen in Hamburg wur-de gemeinsam mit den kom-munalen Spitzenverbändenund den bundesdeutschenLandesregierungen verein-bart, dass dieses Thema indiesem Jahr aufgearbeitetwerden soll. Denn ohne Regi-onal- und Landesplanung, istall das, was heute hier disku-tiert wurde, nicht lösbar.

2.Mut zur Planung in den Kom-munen. Das bedeutet, dassPlanung nicht als abgeschlos-sener, sondern als dynami-scher Prozess verstandenwerden muss. So sollen z.B.Flächennutzungspläne nichteinmal in zehn Jahren erstellt,sondern ständig fortgeschrie-ben werden. Das bedeutetauch, dass Planungen überdie Stadtgrenzen hinaus mit-einander und aufeinander ab-gestimmt werden, so wie esim Ruhrgebiet mit der InitiativeStädteregion Ruhr 2030 ver-sucht wird.

3.Baulandentwicklung muss ei-ne integrierte Aufgabe vonKommunen, Land und Wirt-schaft sein. Heute ist mir be-sonders deutlich geworden,dass wir gut beraten sind,wenn wir die großen Immobi-lienbesitzer und Grundstücks-eigentümer in Nordrhein-Westfalen sowie die großenWohnungsbauunternehmenund Projektentwickler in dieArbeit des Forum Bauland-management NRW integrie-ren. An dieser Stelle möchteich herzlich diejenigen, diesich angesprochen fühlen,einladen, darüber nachzuden-ken, Mitglied dieses Forumszu werden. Wir können nurdann die Probleme in denGriff bekommen, wenn wir

nicht nur im öffentlichen Sek-tor überlegen, was zu tun ist,sondern auch private Partnerin unsere Arbeit einbinden.

Eine weitere wichtige Erkennt-nis des heutigen Tages ist, dassder scheinbare Widerspruchzwischen Ballungskern, Bal-lungsrandzone und ländlichemRaum eigentlich keiner ist.Denn wie Herr Marth von derRAG Immobilien heute gesagthat, brauchen sowohl der Bal-lungsrand als auch der ländlicheRaum starke Ballungskerne.Der Ballungsraum kann nurdann funktionieren, wenn dieKerne stark sind. Das müssensich sowohl die Politik als auchdie Verwaltung vergegenwärti-gen, egal ob im ländlichenRaum, der Ballungsrandzoneoder im Ballungskern.

Diese Punkte zeigen, dass un-sere Arbeit zwar zu einem Zwi-schenergebnis gelangt, aber si-cherlich noch nicht abgeschlos-sen ist. Darum möchte ich andieser Stelle in Übereinstim-mung mit allen Mitgliedern desForum BaulandmanagementNordrhein-Westfalen ankündi-gen, dass die Arbeit fortgesetztwird. Dabei sollen insbesondere

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die Themen aufgearbeitet wer-den, die bisher zu kurz gekom-men sind. Wir müssen uns wei-ter mit der demographischenEntwicklung, mit Erfordernissendes Stadtumbaus, mit der Ein-wohnerentwicklung und demländlichen Raum, mir regionalerZusammenarbeit sowie Finan-zierungs- und Haushaltsfragenbeschäftigen. Bisher haben wirVeröffentlichungen, Fachtagun-gen und das Internet als Medi-um genutzt. Nun möchten wirdies durch Werkstatt- und Bera-tungsangebote ergänzen, die al-lerdings den Mitgliedern desBaulandforums vorbehaltenwerden. Darum möchte ich alldiejenigen, auch aus Städten,die bisher nicht Mitglied des Fo-rums sind, herzlich einladen, inden verschiedenen Angeboten

mitzuarbeiten. Dieses Forumsoll zu einer Wissensbörse desStadtumbaus werden und ichglaube, dass wir auf einem gu-ten Weg sind.

Zum Schluss möchte ich michherzlich bei Ihnen allen bedan-ken, die Sie diese Fachtagungmit Ihren Beiträgen bereicherthaben. Ich glaube, dass diegroße Resonanz ein Zeichendafür ist, dass wir auf dem rich-tigen Weg sind. Auch bei denPodiumsteilnehmern möchte ichmich bedanken, die aus ganzunterschiedlichen Perspektivendie Thematiken beleuchtet ha-ben, die wir in den vergangenenMonaten versucht haben aufzu-arbeiten. Mein herzlicher Dankgilt auch unserem Gastgeber fürdie heutige Tagung, nämlich der

RAG Immobilien. Ich glaube,dass auch das äußere Ambien-te ein Stück weit zum Gelingender Tagung beigetragen hat unddafür auch ein herzliches Dan-keschön.

Ich möchte abschließend nochauf die Veröffentlichungen desForums hinweisen. Für die Fo-rumsmitglieder sind diese Publi-kationen selbstverständlich un-entgeltlich. Alle anderen könnensie gegen einen geringen Kos-tenbeitrag erwerben. In diesenVeröffentlichungen sind einigeunserer heutigen Themennachzulesen. Wenn Sie Aspek-te anders sehen, wenn vielleichtnoch etwas Wichtiges fehlt, sindwir für Hinweise und Anregun-gen ganz besonders dankbar.

Vielen Dank!

Forum Baulandmanagement NRW

Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschungund Bauwesen des Landes Nordrhein-Westfalen (ILS NRW)

Baulandmanagement auf neuen Wegenstrategisch - kooperativ - finanzierbar

07. Januar 2004 - RAG Aktiengesellschaft, Essen

Teilnahmeliste

Adams, Karl-Heinz WirtschaftsförderungsgesellschaftHerne mbHWFG HerneHerne

Altenbockum,Annette

Stadt EssenEssen

Aust, Martin Stadt EssenEssen

Benden, Jan Stadt BonnStadtplanungsamt 61-4Bonn

Best, Hans-Jürgen,Dipl.-Ing.

Stadt EssenBau- und PlanungsdezernatEssen

Blecken, Ulrike LEG-S Bielefeld GmbHFB Stadt- und LandschaftsplanungBielefeld

Bleeker, Helmut,Reg. Dir.

Bezirksregierung KölnKöln

Bleikamp, Volker Stadt HerneHerne

Blick, Matthias Stadt LüdinghausenLüdinghausen

Blochwitz, Bernd Stadt DormagenDormagen

Böhm, Peter, Dr.-Ing. Stadt HerfordDezernat 4 - BauenHerford

Bornfelder, Peter Stadt HerneHerne

Brackmann, Helmut Stadt BottropBottrop

Breick, Ludger Gemeinde KürtenFachbereich VI - PlanungsamtKürten

Bülte, Ralf Stadt WerneStadtentwicklung/StadtplanungWerne

Buhren Wohnungsbau Westfalen

Busch, Hermann Stadt EssenEssen

Bussen, Gerd Stadt AachenAachen

Bußhoff, Joachim,Dipl.-Ing.

Stadt BocholtAmt für Grundstücks- undBodenwirtschaftBocholt

Collinet, Hans-Dieter Ministerium für Städtebau undWohnen, Kultur und Sportdes Landes NRWDüsseldorf

Consoir, Ralf Exner Steuerberatungs-gesellschaft mbHErkelenz

Dahlhaus, Hartmut Kreis UnnaUnna

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Dapper, Walter Stadt MünsterMünster

David, Sabine Stadt HagenHagen

Dingermann, H.-Peter, Dipl.-Ing.

Rhein Lippe Wohnen GmbHDuisburg

Dilks, Peter Stadt LüdenscheidLüdenscheid

Dobrindt, Heiko Stadt Castrop-RauxelCastrop-Rauxel

Dransfeld, Egbert,Dr.-Ing.

Institut für BodenmanagementDortmund

Dudda, Christian Stadtverwaltung HerneDezernat IIHerne

Dudda, Günter,Dipl.-Verwaltungswirt

Stadt WeselWesel

Eccarius, Ralf Stadt Neukirchen-VluynNeukirchen-Vluyn

Eichener, Volker,Prof. Dr.

Institut für Wohnungswesen,Immo-bilienwirtschaft, Stadt- undRegionalentwicklung an der Ruhr-Universität Bochum (InWIS)Bochum

Eichler, Anne Stadt SundernLiegenschaftsamtSundern

Eick Universität Essen

Ernst, Petra Vermessungsbüro Rürup u. ErnstBottrop

Fanti Stadt EssenMünster

Ferlemann, Erhard Bezirksregierung DetmoldDetmold

Feuerhack, Melanie Dortmund

Fischbach, Reinhold Mitglied des ProjektbeiratesBerliner-/UechtmannstraßeGladbeck

Fischer, Hagen, Dipl.-Ing.

Stadt DüsseldorfStadtplanungsamtDüsseldorf

Flügge, Harald Stadt HeiligenhausHeiligenhaus

Foraita, Stefan DSK Deutsche Stadt- und Grund-stücksentwicklungsges. mbHDüsseldorf

Förster, Harald RAG Immobilien AGEssen

Freckmann, Jennifer ILS Institut für Landes- undStadtentwicklungsforschungdes Landes NRWDortmund

Friske, Peter Allbau Managementges. mbHEssen

Füge, Jochen ISR Stadt + RaumInnovative Stadt- undRaumplanungGmbH & Co. KGHaan

Gatzlik, Jürgen Stadt MeerbuschMeerbusch

Giebelstein, Dieter Stadt BottropDezernatskoordinierung IVBottrop

Giesen, Ingrid, Dipl.-Verwaltungswirtin

Stadt WeselWesel

Glade, Dieter Stadt FrechenFB 6Frechen

Goedecke, Stefanie Institut für Landes- und Stadt-entwicklungsforschung undBauwesen des Landes NRW (ILSNRW)Dortmund

Graf, Ronald, Dipl.-Ing.

Stadt EssenAmt für Stadtplanungund BauordnungEssen

Gräfen, Birgit Stadt WetterWetter (Ruhr)

Großschopf, Marion AGIT mbHAachen

Gruber, Karsten Gemeinde KranenburgKranenburg

Gunia, Helmut Stadt MarlStadtbetrieb ImmobilienwirtschaftMarl

Haase, Dirk Kreis MettmannAmt für Wirtschaftsförderungund PlanungMettmann

60

Hahn, Stefan Gemeinde WachtbergWachtberg

Halberstadt, Rudolf,Dr.

LEG NRW GmbHDüsseldorf

Hallmann, Theresia PCG Project Consult GmbHEssen

Hanelt, Roland Stadt Castrop-RauxelCastrop-Rauxel

Hansch, Hans Jürgen MEW Mindener Entwicklungs- undWirtschaftsförderungsges. mbHMinden

Hauck, Peter Stadt HagenLiegenschaftsamtHagen

Heidelmeier, Roland Stadtverwaltung Sankt AugustinSankt Augustin

Heinlein, Günther Stadt RatingenAmt 23Ratingen

Heitkamp, Armin Stadt LüdinghausenLüdinghausen

Herrmann,Christoph, Dipl.-Ing.

Gemeinde RösrathRösrath

Hoberg, Gerhard Stadt VlothoVlotho

Hoferichter, Hartmut Stadt SolingenRessort 6Solingen

Hoffmann, Rainer,Baudirektor

Eisenbahn-BundesamtEssen

Hoffmann, Werner Stadt GrevenbroichGrevenbroich

Höhl, Ulrich Stadt EnnepetalProduktbereich PlanungEnnepetal

Holzapfel, Jörg Stadt RecklinghausenFB IngenieurwesenRecklinghausen

Hölzle, Michael Stadt RatingenPlanungs- und VermessungsamtRatingen

Hötker, Dieter Kommunalverband RuhrgebietEssen

Hötker, Raimund Stadt RheineFB Wirtschaftsförderung, Wohn-und LiegenschaftsmanagementRheine

Hübsch, Gerd Stadt Kamp-LintfortKamp-Lintfort

Hülser, Hans-Walter Stadt KrefeldReferat 012Krefeld

Hußmann, Jörg Stadt SelmSelm

Huth, Andreas Stadt RemscheidStädtebau und StadtentwicklungRemscheid

Isselmann, Michael Bundesstadt BonnStadtplanungsamtBonn

Jacobs Wohnungsbau Westfalen

Jockisch, Cornelia Stadt RecklinghausenFachbereich IngenieurwesenRecklinghausen

Joeres, Barbara ILS NRW Institut für Landes- undStadtentwicklungsforschung undBauwesen des Landes NRWDortmund

Jung, Alexandra Landeshauptstadt DüsseldorfStadtplanungsamtDüsseldorf

Jungemann, Markus,Dipl.-Ing.

DB ServicesImmobilien GmbHHamburg

Kalscheuer, Rainer,Dipl.-Ing.

Dt. Bau- und Grundstücks AGBauGrundBonn

Kemmerling, Jürgen,Dipl.-Ing.

Stadt FrechenAmt für Planung und UmweltFrechen

Kemming, Annika Witten

Kempe, Klaus Grundbesitz & Anlagen AGDüsseldorf

Kern, Jörg LEG-S Bielefeld GmbHBielefeld

Kiepe, Folkert Deutscher StädtetagKöln

Kinzel, Hildegard Stadt HennefAmt 61Hennef

Klee, Michaela Stadt GelsenkirchenGelsenkirchen

61

Koch, Detlev, Dipl.-Ing.

Stadt LeverkusenFB PlanungLeverkusen

Koch, Karsten Markus-Bau GmbHBeckum

Koch, Katharina Witten

Kolbe, Ines Stadt AachenAachen

Kolfenbach, Axel Universität DortmundFakultät RaumplanungDortmund

Konze, Heinz Bezirksregierung DüsseldorfAbt. 6Düsseldorf

Köppen, Jörg, Dipl.-Ing.

Stadt GladbeckGladbeck

Körbel, Alfred plan-lokalDortmund

Koschmieder, Peter Stadt EssenEssen

Krafzik, Joachim Stadt GronauStadtplanungs- undBauordnungsamtGronau

Kreisz, Henrik Stadt Kamp-LintfortKamp-Lintfort

Krieger, Henrik Zweckverband Raum KasselKassel

Kühn, Walter Stadt RheinbachRheinbach

Kurowsky, HansJoachim, Dipl.-Ökonom

Stadt HildenAmt für Wirtschaftsförderungund LiegenschaftenHilden

Lennertz, Thomas BEG

Linn, Astrid, Dipl.-Ing.

Stadt EssenAmt für Stadtplanungund BauordnungEssen

Maier, Sandra, Dipl.-Ing.

Beckum

Marscheider, Karl-Heinz

Stadtverwaltung DattelnDatteln

Marth, Hermann,RA.

RAG Immobilien,Vorstand

Meiers, Franz, Dipl.-Ing.

LEG NRW GmbHDüsseldorf

Mesmann, Ewald, Dr. WBGWohnungsbau GmbH GlückaufMoers

Meuter, Manfred Stadt KaarstKaarst

Möller, Fritz Bezirksregierung ArnsbergDez. 61Arnsberg

Mook, Veronika Environment

Müller Stadt BottropBottrop

Müller, Anja Stadt RecklinghausenRecklinghausen

Müller, Ralf Stadt GrevenbroichWirtschaftsförderungGrevenbroich

Nakelski, Sabine Ministerium für Städtebau,Wohnen, Kultur und Sportdes Landes Nordrhein-WestfalenRef. IVDüsseldorf

Nedden, Armin,Dipl.-Ing. Architekt

DOGEWODortmund

Neuenhausen,Andreas

Neuss

Neumann, Gabriele Stadtverwaltung RecklinghausenRecklinghausen

Nienaber, Andreas,Dipl.-Ing.

Stadt BocholtBocholt

Nolle, Sabine Gemeinde HeekHeek

Oedinger, Vilbert Stadt WittenWitten

Paßlick, Ulrich Stadt BocholtBocholt

Patschke, Peter,Oberregierungs-baurat

Bezirksregierung DetmoldDetmold

Pestl, Olaf, Dipl.-Ing. Stadt IserlohnBüro für StadtentwicklungsplanungIserlohn

Peterburs, Siegfried Stadt HeiligenhausPlanung und VermessungHeiligenhaus

62

Pfeiffer, Petra Institut für BodenmanagementDortmund

Pichler, Georg Stadt BündeBereich StadtplanungBünde

Potthoff, Andreas,Dr. Ing.

Potthoff Baubetreuungs- undTreuhandgesellschaft mbHHamm

Prange Stadst EssenEssen

Raetz, Stefan Stadt RheinbachRheinbach

Rauer, Dieter SWD / EIVRW

Reichwaldt, Martin Gemeinde WeilerswistFachbereich Planen - BauenWeilerswist

Reinholz, Anette Stadt AachenAachen

Reuter, Reiner, Dipl.-Ing.

Stadt EuskirchenEuskirchen

Roeingh, Ulrich Stadt TelgteWirtschaftsförderungTelgte

Rommelfanger,Stefan

Stadt GelsenkirchenReferat StadtplanungGelsenkirchen

Rothe, Berthold,Dipl.-Ing.

Stadt EuskirchenFB Stadtentwicklungund BauordnungEuskirchen

Ruhmann, Wilhelm Stadt HammImmobilienmanagementHamm

Rürup, Klaus Vermessungsbüro Rürup u. ErnstBottrop

Sander, Helga Stadt MülheimStadtplanungsamtMülheim

Sander, Sven,Bauassessor

Kommunalverband RuhrgebietEssen

Sandmann, Ulrich Stadt RheineFachbereich Bau- und UmweltrechtRheine

Schewetzky, Dieter WFLLeverkusen

Schmeck, Joachim,Ltd. Städt. Verm.Dir.

Stadt SolingenStadtdienst Vermessungund KatasterSolingen

Schmeing, Hans-Jürgen

Gemeinde SchermbeckSchermbeck

Schmidt, Frank Stadt VelbertStandortsicherungund -entwicklungVelbert

Schmidt, Karl-Heinz Stadt SolingenStadtplanungSolingen

Schmitz, Gerhard,Oberverwaltungsrat

Stadt LeverkusenLiegenschaftenLeverkusen

Schmuck, Stephanie Stadt EssenEssen

Schneiders,Friedhelm

Bezirksregierung DüsseldorfDezernat 62Düsseldorf

Schnell, Wolfgang Bezirksregierung DüsseldorfDüsseldorf

Schnitzler, Gottfried GEE GmbH & Co. KGErkelenz

Schock, Gabi Stadtwerke DüsseldorfDüsseldorf

Scholz, Christoph Stadt Castrop-RauxelCastrop-Rauxel

Scholz, Tobias Uni DortmundFakultät Raumplanung

Schramm, Christian,Dr.

Architektenkammer NRWSekretariat PräsidiumDüsseldorf

Schröder, Karsten Stadt BonnStadtplanungsamtBonn

Schröder, Wilhelm Stadt GelsenkirchenGelsenkirchen

Schwake, Wolfgang Stadt AlsdorfAlsdorf

Schwarze, Jan Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung und Bauwesendes Landes NRWMünster

63

Schwarzmann, Hans-Ulrich, Dr.

Nordrhein-WestfälischerStädte- und GemeindebundDüsseldorf

Seidenfaden, Joachim Stadt ViersenFB 60Viersen

Sell, Manfred Stadtverwaltung Wetter (Ruhr)Fachbereich Bauen/Fachdienst PlanungWetter (Ruhr)

Selmoser, Jürgen Stadt MoersMülheim

Sinhuber-Schotte,Birgit

Stadt RecklinghausenRecklinghausen

Späker, Jürgen,Dipl.-Ing.

Stadtverwaltung LeverkusenFB 62Leverkusen

Stabenow, Frank,Dipl.-Ing.

EWMG EntwicklungsgesellschaftderStadt Mönchengladbach mbHMönchengladbach

Stahr, Gerold Stadt KrefeldLeiter FB Vermessungs-/KatasterwesenKrefeld

Steiner, Bodo, Dr. Stadt HerneFB StadtplanungHerne

Stelling, Sonja Bonn

Stenger, Daniel Thalen Entwicklungsges. mbHNeuenburg

Stommel, Dorothée Deutscher StädtetagKöln

Tischler, Bernd Stadt BottropStadtplanungsamtBottrop

Tum, Carsten KVR KommunalverbandRuhrgebietFB 8Essen

Uehlecke, Hans-Ulrich, Dipl.-Ing.

Stadt EssenAmt für Stadterneuerung undBodenmanagementEssen

Unger, Arthur Stadt MeerbuschMeerbusch

Unruh, Heiner Gemeinde MöhneseeMöhnesee

Vetter, Frank Stadt GronauVB 4Gronau

Voge, Andreas Stadt GelsenkirchenGelsenkirchen

Voigt, Jürgen Stadt LippstadtPlanungsamtLippstadt

Völler, Raphael Stadt HammStadtplanungsamtHamm

von der Mühlen,Michael, Dipl.-Ing.

Stadt GelsenkirchenGelsenkirchen

Vornweg, Hermann Stadt SundernLiegenschaftsamtSundern

Wagerin, Jürgen Stadtentwicklung Würselen GmbHWürselen

Wagner, Günter Gemeinde MöhneseeMöhnesee

Wagner, Ralf, Dr. Stadt WerneWerne

Walcha, Henning,Dr.-Ing.

Konrad-Adenauer-Stiftung e. V.Wesseling

Weigt, Dietmar Institut für BodenmanagementDortmund

Wermker Stadt EssenEssen

Wiese von Ofen,Irene, Dr.-Ing.

Essen

Wittke, Oliver Stadt GelsenkirchenGelsenkirchen

Wolf, Friedhelm Stadt SundernSundern

Wollny, Alexander,Dipl.-Ing.

Stadt Bad OeynhausenBad Oeynhausen

Wortmann, Dietmar Stadt MoersLiegenschaftsamtMoers

Wucherpfennig,Michael

Wfa-InfoCenterDüsseldorf

64

Zerweck, Daniel, Dr. Stadt LeverkusenFB 61Leverkusen

zur Nedden, Martin,Dipl.-Ing.

Stadt BochumBochum