Bauökonomie Maß der baulichen Nutzung und ... · Flächenermittlung im Hochbau Debora Mendler M. Sc. Modul Bauökonomie und Baurecht Seite 1. Planungs- und Bauökonomie ... 1 19.04.2016

Bauökonomie

Maß der baulichen Nutzung undFlächenermittlung im Hochbau

Debora Mendler M. Sc.

Modul Bauökonomie und Baurecht

Seite Seite 1

© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft

Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung

1 19.04.2016 Einführungsveranstaltung,

Organisatorisches, Einführung in die

Immobilienökonomie und die Rolle

des Architekten für die Bau- und

Planungsökonomie

Prof. Dr. Kristin Wellner,

Debora Mendler M. Sc.

2 26.04.2016 Überblick über die

Architektenleistungen

Debora Mendler M. Sc. Seminar Einführung→ Besprechung der

Übungsprojekte,Gruppeneinteilung, ISIS 2

03.05.2016 Exkursionswoche

3 10.05.2016 Qualitätsmanagement und privates

Baurecht

Debora Mendler M. Sc. Übung Architektenvertrag→ Erstellung eines

Architektenvertrags für daseigene Übungsprojekt

4 17.05.2016 Flächen und Rauminhalte im Hochbau Debora Mendler M. Sc. Übung Flächenermittlung DIN 277→ Ermittlung GRZ/GFZ am Projekt→ Flächenermittlung am Projekt notwendige Ermittlungen für den Bauantrag

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Vorlesungsreihe Bauökonomie



5 24.05.2016 Mengenermittlung und Nachträge Dipl.-Ing. Alfons Hasenbein

6 31.05.2016 Ausschreibung von Bauleistungen Dr. Jan Kehrberg Übung Ausschreibung erstellen→ Erstellung einer Mini-

Ausschreibung

7 07.06.2016 Kostenermittlung gemäß DIN 276 Debora Mendler M. Sc. Übung Kostenermittlung DIN 276→ Kostenermittlung am Projekt

8 14.06.2016 Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Kristin Wellner Übung Nutzungskostenschätzung→ Wirtschaftlichkeitsvergleich und

Nutzungskostenplanung

9 21.06.2016 Haftung und Versicherung Ass. jur. Ulrich Langen

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10 28.06.2016 Projektsteuerung / Terminplanung Debora Mendler M. Sc.

11 05.07.2016 Objektüberwachung I Debora Mendler M. Sc. Übung Objektüberwachung Case Study→ Was tun bei festgestellten

Mängeln?→ Die Abnahme der Bauleistungen→ Gewährleistung nach der

Abnahme

12 12.07.2016 Objektüberwachung II Debora Mendler M. Sc.

13 19.07.2016 Honorarermittlung, Projektkalkulation,

wirtschaftliches Architekturbüro

Debora Mendler M. Sc. Übung Honorarermittlung und Bürowirtschaftlichkeit→ Honorarberechnung und Erstellen

einer Schlussrechnung

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Informationen

Vortragsfolien und Aufgabenstellungen

(Seminar zur Vorlesung) unter:

archix.de

© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 6

Wiederholung QM im Architekturbüro

Methoden / Verfahren

Qualität

Qualitätsmanagementsysteme

Management

EN ISO 9000


Einführung eines Qualitätsmanagementsystems

1. Beschaffung von Informationen zum Thema Qualitätsmanagement durch Besuche

von Seminaren und lesen von Fachliteratur.

2. Klärung der Frage, ob ein externer Berater eingeschaltet werden soll.

3. Beginn der Einführung des Qualitätsmanagementsystems durch Beschluss der

Geschäftsleitung.

4. Erstellung eines Projektplanes mit Zeitvorgaben und Maßnahmenschritten.

5. Information der Mitarbeiter über die beabsichtigte Einführung.

6. Formulierung einer Qualitätspolitik mit eigenen Qualitätszielen.

7. Benennung eines Qualitätsmanagementbeauftragten.

8. Festlegung von Verantwortlichkeiten.

9. Schulung der Mitarbeiter.

10. Erstellung eines Qualitätsmanagementhandbuches.

11. Erstellung von Verfahrens- und Arbeitsanweisungen .

12. Durchführung von internen Audits.

13. Auswahl eines Zertifizierers (z.B. Deutsche Akkreditierungsstelle GmbH DAkkS).

14. Zertifizierung.

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Wiederholung QM im Architekturbüro

Quelle: IHK Berlin


Wiederholung Qualitätsmanagementsysteme

Arbeitsmittel

Checklisten

Protokolle

Terminpläne

Tabellen für Flächen- und

Kostenermittlungen

Detailsammlungen

Beispielplanungen


Zertifizierung Qualitätsmanagementsystem

Mitarbeiter Erst-Zertifizierung 1. bzw. 2. Überwachung Re-Zertifizierung

1 – 5 1.600 € – 2.000 € 900 € – 1.000 € 1.200 € – 1.000 €

6 – 10 2.000 € – 2.400 € 900 € – 1.200 € 1.200 € – 1.600 €

11 – 15 2.400 € – 2.900 € 1.200 € – 1.400 € 1.800 € – 2.200 €

16 – 25 2.900 € – 3.200 € 1.800 € – 2.200 € 2.200 € – 2.800 €

26 – 45 3.200 € – 4.200 € 2.000 € – 2.400 € 2.600 € – 3.200 €

46 – 65 3.900 € – 5.100 € 2.400 € – 2.800 € 3.200 € – 4.800 €

66 – 85 4.100 € – 6.100 € 3.200 € – 3.600 € 3.900 € – 5.200 €

86 – 125 5.100 € – 7.100 € 3.500 € – 3.900 € 4.600 € – 6.100 €

126 – 175 6.100 € – 8.100 € 3.700 € – 4.300 € 5.100 € – 7.600 €

http://www.iso9001.info/zertifizierung/kosten/


1. Buch Allgemeiner

Teil• Abschluss von Verträgen gem. BGB:

Ein Vertrag ist ein Rechtsgeschäft, das aus mindestens zwei übereinstimmenden, in Bezug aufeinander abgegebenen Willenserklärungen, genannt Angebot ( 145) und Annahme( 146 BGB).

Wiederholung Rechtliche Grundlagen

BGB

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• Allgemein

• Grundsätzlich können Verträge nur zwischen geschäftsfähigen Personen (natürliche oder juristische Personen) abgeschlossen werden

• Ein Vertrag wird ausgehandelt. Er kommt durch Angebot und Annahme (s.o.) zustande. • Die Vertragsparteien bestimmen den Inhalt des Vertrages = Vertragsfreiheit• Beschränkungen:

• Sittenwidrigkeit• Grundsatz von Treu und Glauben• Strafbestimmungen


Sittenwidrigkeit

http://www.iso9001.info/zertifizierung/kosten/

Sittenwidrigkeit als Grenze der Vertragsfreiheit

„Als sittenwidrig wird etwas bezeichnet, wenn es gegen das Anstandsgefühl eines jeden

Menschen verstößt, der billig und gerecht denkt.“ (BGH 10, 232; 69 297)

• Gem. 138 BGB:

(1) Verstoß gegen die guten Sitten

(2) Ausbeutung einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an

Urteilsvermögen, einer erheblichen Willensschwäche

• Beispiele:


(1) Durch den Werkvertrag wird der Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes, der Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet.

(2) Gegenstand des Werkvertrags kann sowohl die Herstellung oder Veränderung einer Sache als auch ein anderer durch Arbeit oder Dienstleistung herbeizuführender Erfolg sein.

Werkverträge 631 - 652 BGB

• 631 BGB

Wiederholung Rechtliche Grundlagen

BGB

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Herstellung des Werkes Vergütung

2. Buch Schuldrecht


Grundlagen:

• BGB (Werkvertragsrecht)

• HOAI

Kann auch durch Nichtarchitekten abgeschlossen

werden, jedoch Verpflichtung zur Information über

Status

Seite 13

Wiederholung Planungsvertrag

Planung des Vorhabens und

Überwachung der HerstellungVergütung


„Wir beauftragen Sie mit den Leistungsphasen 1 9 gem. HOAI. […]“

Schlechtes Beispiel:

Wiederholung Planungsvertrag

Seite Seite 14

Die HOAI…

… ist reine Honorarordnung / reines Preisrecht.… dient dazu, das Honorar für bestimmte Teile der Architektenleistung

festzulegen.… stellt keine Definition der Leistungspflichten des Architekten dar.

Werden die in der HOAI aufgeführten Leistungen der Leistungsphasen Inhalt des Vertrages, schuldet der Architekt alle aufgeführten Leistungen, ob sie notwendig sind oder nicht + alle Leistungen, die zur Erreichung des Erfolges notwendig sind und ggf. über die HOAI hinausgehen.


I. Maß der baulichen Nutzung

II. Flächenermittlung im Hochbau

III. Seminar zur Vorlesung

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Maß der baulichen Nutzung


• Einführung: Vereinfachte Projektentwicklungsrechnung

• Flächen im Bauplanungsrecht

• Flächen im Bauordnungsrecht

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• Basisliteratur zu Flächen im Hochbau

BauNVO – Flächen gemäß der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke

DIN 277 – Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau

MF/G – Richtlinie zur Berechnung von gewerblichen Mietflächen des gif e.V.

MF/W – Richtlinie zur Berechnung von Wohnungsmietflächen des gif e.V.

WoFIV – Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche

Seite 18



Projektentwicklungsrechnung, Aufgabe aus der Praxis:

Wismar Innenstadt: Bauland für Wohn- und Geschäftshaushaus zu verkaufen:

>> Fläche ca. 500 m² – Kaufpreis 200.000 EUR <<

Ein tolles Angebot für den Investor?

Wieviel Projektentwicklungsgewinn könnte erzielt werden?

Seite 19


Daraus resultiert eine typische Frage an den Architekten:

Wieviel vermietbare Fläche darf ich auf dem Grundstück bauen?



Wieviel qm

darf ich bauen?

Was kostet das

Haus?

Wieviel Mietfläche

kann ich vermieten/

verkaufen?

500 m² Bauland

200.000 EUR

10 EUR/m²

Nettokaltmiete (NKM)

Aufgabe aus der Praxis: Projektentwicklungsrechnung


Wieviel qm

darf ich bauen?

Was kostet das

Haus?

Wieviel Mietfläche

kann ich vermieten/

verkaufen?


Seite 21


10 EUR/m² NKM entspricht etwa

2.400 EUR/m² WoFl

12 x 10 EUR/m² = 120 EUR JNKM/m²

120 EUR x 20 = 2.400 EUR/m²

500 m² Bauland

200.000 EUR


Wieviel qm

darf ich bauen?

Was kostet das

Haus?

Wieviel Mietfläche

kann ich vermieten/

verkaufen?


Seite 22


Vervielfältiger aus

„Maklerformel“:

1_

Rendite= Vervielfältiger

1_

5%= 20

10 EUR/m² NKM entspricht etwa

2.400 EUR/m² WoFl

12 x 10 EUR/m² = 120 EUR JNKM/m²

120 EUR x 20 = 2.400 EUR/m²

500 m² Bauland

200.000 EUR



Seite 23


2.400 EUR/m² WoFl

Guter Faktor: 85 % WoFl/BGF

2.400 EUR x 0,85 = 2.040 EUR/m² BGF

Wieviel qm

darf ich bauen?

Was kostet das

Haus?

Wieviel Mietfläche

kann ich vermieten/

verkaufen?

500 m² Bauland

200.000 EUR



Seite 24


2.400 EUR/m² WoFl

2.040 EUR/m² BGF

Wieviel qm

darf ich bauen?

Was kostet das

Haus?

Wieviel Mietfläche

kann ich vermieten/

verkaufen?

500 m² Bauland

200.000 EUR

KG200: 0 EUR

KG300+400: 1.166 EUR/m² BGF

KG500: 0 EUR

KG600: 0 EUR

KG700: 20 %

auf KG300 u. 400

=1.400 EUR/m² BGF



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2.400 EUR/m² WoFl

2.040 EUR/m² BGF

Wieviel qm

darf ich bauen?

Was kostet das

Haus?

Wieviel Mietfläche

kann ich vermieten/

verkaufen?

500 m² Bauland

200.000 EUR

GFZ 2,0 = Geschossfläche nach

BauNVO

= 1.000 m² GF

= 1.000 m² BGF?

1.400 EUR/m² BGF



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2.400 EUR/m² WoFl

2.040 EUR/m² BGF

Wieviel qm

darf ich bauen?

Was kostet das

Haus?

Wieviel Mietfläche

kann ich vermieten/

verkaufen?

500 m² Bauland

200.000 EUR

1.400 EUR/m² BGF

850 m² WoFl = 1.978.800 EUR (Verkaufserlös abzgl. 3 % Vertriebskosten)

1.000 m² BGF = -1.400.000 EUR (Baukosten)

500 m² Bauland = - 220.000 EUR (inkl. 10 % Erwerbsnebenosten)

5 % Zwischenfinanzierung = 0,05 x 1.600.000 EUR = 40.000 EUR

Überschlägiges Ertragsergebnis = ca. + 300.000 EUR (18 % der Investitionssumme)

Var.

1



Seite 27


2.400 EUR/m² WoFl

2.040 EUR/m² BGF

Wieviel qm

darf ich bauen?

Was kostet das

Haus?

Wieviel Mietfläche

kann ich vermieten/

verkaufen?

500 m² Bauland

200.000 EUR

1.400 EUR/m² BGF

1.000 m² WoFl = 2.328.000 EUR (Verkaufserlös abzgl. 3 % Vertriebskosten)

1.150 m² BGF = -1.610.000 EUR (Baukosten)

500 m² Bauland = - 220.000 EUR (inkl. 10 % Erwerbsnebenosten)

5 % Zwischenfinanzierung = 0,05 x 1.800.000 EUR = 45.000 EUR

Überschlägiges Ertragsergebnis = ca. + 450.000 EUR (25 % der Investitionssumme)

Var.

2


Wo liegen die Optimierungspotenziale?

Seite 28




Seite 29


• Ausreizen der baurechtlichen Begrenzung

• Erweitern des Baukörpers mit nicht bauplanungsrechtlich relevanten Flächen

• Schaffen von Mietflächen außerhalb der baurechtlich definierten Vollgeschosse

• Minimierung von „Verlustflächen“ durch optimalen Grundriss



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• Ausreizen der baurechtlichen Begrenzung

• Erweitern des Baukörpers mit nicht bauplanungsrechtlich relevanten Flächen

• Schaffen von Mietflächen außerhalb der baurechtlich definierten Vollgeschosse

• Minimierung von „Verlustflächen“ durch optimalen Grundriss

Kenntnisse über Flächen(definitionen) im öffentlichen Baurecht notwendig


Öffentliches Baurecht

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Seite 32



Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht



Seite 33




WAS darf WO gebaut werden? WIE darf gebaut werden?



Seite 34




BauGB BauNVO

Bundesebene

Bauordnungen z.B. BauO Berlin

Landesebene

WAS darf WO gebaut werden? WIE darf gebaut werden?


Flächen nach BauNVO und Landesrecht (BauO Berlin)

Seite 35




Seite 36

0 D ¡ � G HU � E D X O L FK HQ� 1 X W] X QJ

Achtung bei B-Plänen: Immer die passende BauNVO zum Zeitpunkt der Aufstellung gilt!



Seite 37





Seite 38





Seite 39




Seite 40


BauNVO (1990) 19 Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche

(1) Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind.

(2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.

(3) Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Ist eine Straßenbegrenzungslinie nicht festgesetzt, so ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die hinter der tatsächlichen Straßengrenze liegt oder die im Bebauungsplan als maßgebend für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche festgesetzt ist.

(4) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten,2. Nebenanlagen im Sinne des 14,3. baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück

lediglich unterbaut wird,mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8; weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden. Im Bebauungsplan können ...

14 Anm.: Kleintierhaltung und Versorgungsanschlussbauwerke



Seite 41




Seite 42


BauNVO (1990) 20: Vollgeschosse, Geschoßflächenzahl, Geschoßfläche

(1) Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden.

(2) Die Geschoßflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschoßfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des 19 Abs. 3 zulässig sind.

(3) Die Geschoßfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, daß die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind.

(4) Bei der Ermittlung der Geschoßfläche bleiben Nebenanlagen im Sinne des 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen (seitlicher Grenzabstand und sonstige Abstandsflächen) zulässig sind oder zugelassen werden können, unberücksichtigt.

14 Anm.: Kleintierhaltung und Versorgungsanschlussbauwerke

Bundesrecht



Seite 43


BauO Berlin (2005) § 2: Begriffe

[…]

(11)Vollgeschosse sind Geschosse, deren Oberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die

Geländeoberfläche hinausragt und die über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine

lichte Höhe von mindestens 2,30 m haben. Ein gegenüber den Außenwänden

zurückgesetztes oberstes Geschoss (Staffelgeschoss) und Geschosse im Dachraum sind

nur dann Vollgeschosse, wenn sie die lichte Höhe gemäß Satz 1 über mindestens zwei Drittel

der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses haben.

Landesrecht



Seite 44


Abb: Prof. Kalusche



Seite 45


Untergeordnete Vorbauten

Quelle: http://zimmerei.fachwerkzentrum-vollack.de/aktivitaeten/vorbauten.html



Seite 46


Untergeordnete Vorbauten

BauO Berlin (2005) § 6: Abstandflächen, Abstände

[…]

(6) Bei der Bemessung der Abstandsflächen bleiben außer Betracht

1. vor die Außenwand vortretende Bauteile wie Gesimse und Dachüberstände,

2. Vorbauten, wenn sie

a) insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch

nehmen und

b) nicht mehr als 1,50 m vor diese Außenwand vortreten,

3. Außenwandbekleidungen zum Zwecke der Energieeinsparung bei bestehenden

Gebäuden.

Von der gegenüberliegenden Nachbargrenze müssen vortretende Bauteile mindestens 2 m

und Vorbauten mindestens 3 m entfernt sein.

Landesrecht



Seite 47


Erker, Gauben, Wintergärten …

„Aus der Begründung

“

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/bauen/bauaufsicht/de/ehb/senstadt/divers/baunvo.shtml

ImmerImmer imim LandesrechtLandesrecht prüfenprüfen: Definition Vollgeschoss ! Bauliche Anlagen in Abstandsflächen !





Seite 48


• Gebäudeflächen nach DIN 277

• Flächen im Mietrecht

Seite 49

Flächenermittlung im Hochbau



Definition der Flächen

DIN 277

Definition der Kostengruppen

DIN 276

DIN 277 Teil 1 Begriffe und Berechnungsarten

DIN 277 Teil 2 Gliederung der Nutzflächen, Funktionsflächen und Verkehrsflächen,

Erläuterung der Begriffe

DIN 277 Teil 3 Mengen und Bezugseinheiten (legt Bezugseinheiten zur DIN 276 fest)


DIN 277 im Detail

Seite 51


Bruttogrundfläche

BGF

Konstruktions-Grundfläche

(KGF)

Netto-Grundfläche

(NGF)

Nutzfläche

(NF)

Technische Funktionsfläche

(TF)Verkehrsfläche

(VF)



DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau

Grundflächen und Rauminhalte sind nach ihrer Zugehörigkeit zu folgenden

Bereichen getrennt zu ermitteln:

Bereich a

überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen (z.B. Innenräume)

Bereich b

überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen (z.B. Balkone

übereinander, Durchfahrten)

Bereich c

nicht überdeckt (z.B. oberster Balkon, Dachterrassen)

Sie sind ferner getrennt nach Grundrissebenen (z.B. Geschosse) und getrennt

nach unterschiedlichen Höhen zu ermitteln.



BGF



BGF



BGF



BGF



BGF



Installationsschacht

kleiner 1 m²

NGF



NGF



KGF



KGF



NF



TF




VF



Brutto-

rauminhalt

BRI

BGF x Höhe = BRI



Brutto-

rauminhalt

BRI

BGF x Höhe = BRI



Flächen im Mietrecht




Internationale

Standardisierung

ist in Erarbeitungaufgehoben 1983

Quelle: Prof. Kalusche




Quelle: Prof. Kalusche




Gewerbemietfläche

MF/G (2012)

Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für gewerblichen

Raum des gif e.V. (Gesellschaft für Immobilienforschung)

WoFIVVerordnung zur Berechnung der Wohnfläche

MF/W (2012)Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für Wohnraum des gif

e.V. (Gesellschaft für Immobilienforschung)

Wohnungsmietfläche



Gewerbemietflächen nach gif e. V.




MF/G Berechnungsregeln

Folgende Grundflächenarten nach DIN 277 sind keine Mietfläche (MF/G-0):

• Technische Funktionsflächen

• nicht nutzbare Verkehrsflächen

• Zwingende Konstruktions-Grundflächen

NF

TFVF

KGF




MF/G Berechnungsregeln

Die Grundfläche die nach DIN 277 zur Bruttogrundfläche gehört und nicht der MF/G-0

zugeordnet wird, ist die Mietfläche und heißt MF/G

NF VF

KGF









Wohnflächenverordnung (WoFlV)

WoFIV Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche

Allgemeines zur WoFIV

Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften

der WoFIV anzuwenden.

Berechnungsgrundlagen WoFIV Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen

(1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu

dieser Wohnung gehören.

(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von

1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen

sowie

2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung

gehören.



Wohnflächenverordnung (WoFlV)

WoFIV Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche

Anrechnung der Grundflächen

Die Grundflächen

1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern sind vollständig,

2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als

2 Metern sind zur Hälfte,

3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten

geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,

4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel,

höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.



Wohnungsmietflächen nach gif e. V.



Wohnungsmietflächen

nach gif e. V.




nach gif e. V.

Nach gif werden im

Unterschied zur

WoFlV keine

Gewichtungen

definiert



Wohnungsmietflächen nach gif e. V.



nach gif e. V.

Gewichtung nach WoFlV

frei festlegbar



Beispiele zur Wirtschaftlichkeit von unterschiedlichen Grundrisslösungen




Kennzahlen im Geschosswohnungsbau

a) Verhältnis von KGF zur BGF

gut mittel schlecht

0,12 0,17 0,22

b) Verhältnis von NGF zur BGF

gut mittel schlecht

0,88 0,83 0,78

c) Verhältnis von VF zur BGF

gut mittel schlecht

0,07 0,11 0,15

d) Verhältnis von TF zur BGF

gut mittel schlecht

0,01 0,025 0,04

(aus: Beurteilung und Bewertung alternativer Planungsentscheidungen im

Immobilienbereich mit Hilfe eines Kennzahlensystems, Gärtner, Berlin 1996)




Einheit Gebäude 1 Gebäude2 Gebäude 3

BRI m³ 5.000 5.000 5.000

Baukosten BRI €/m³ 210,00 210,00 210,00

BRI/NF 3,8 4,8 5,8

NF m²

Baukosten NF €/m²

Anwendung in der Praxis:

Der Einfluss des Raumflächenfaktors

Die untere Tabelle zeigt einen Vergleich

dreier Gebäude mit unterschiedlichem Raumflächenfaktor.

Errechnen Sie die jeweilige Hauptnutzfläche und die Baukosten.





BRI m³ 5.000 5.000 5.000

Baukosten BRI €/m³ 210,00 210,00 210,00

BRI/NF 3,8 4,8 5,8

NF m²

Baukosten NF €/m²






5.000 m³NF=

3,8





BRI m³ 5.000,00 5.000,00 5.000,00

Baukosten BRI €/m³ 210,00 210,00 210,00

BRI/NF 3,8 4,8 5,8

NF m² 1.315,79 1.041,67 862,07

Baukosten NF €/m² 798,00 1.008,00 1.218,00







) O ¦ FK HQHU P L WWO X QJ � L P � + R FK E D X

Vergleich von Büroimmobilien Hinsichtlich der NF / BGF





Vergleich von Nutz- und Verlustflächen

bei Verwaltungsgebäuden

Errechnen Sie die Jahresmiete der Objekte 25 und 45

bei einer BGF von 10.000 m² und einer Miete von 20,- €/m² NF. Wie

ist die Bilanz nach 10 Jahren?

Objekt 25 Objekt 45

Nutzfläche 53,2 % 74,51 %

Miete

Jahresmiete

Nach 10 Jahren

Vergleich Differenz





Vergleich von Nutz- und Verlustflächen

bei Verwaltungsgebäuden

Errechnen Sie die Jahresmiete der Objekte 25 und 45

bei einer BGF von 10.000 m² und einer Miete von 20,- €/m² NF. Wie

ist die Bilanz nach 10 Jahren?

Objekt 25 Objekt 45

Nutzfläche 5.320 7.451

Miete 106.400 149.020

Jahresmiete 1.276.800 1.788.240

Nach 10 Jahren 12.768.000 17.882.400

Vergleich Differenz 5.114.400



Weiterführende Literatur

BKI (Hrsg.): Bildkommentar DIN 276/277, 3. Aufl., Stuttgart 2007

BKI (Hrsg.): Handbuch Kostenplanung im Hochbau, 2. Aufl., Stuttgart 2008

Blecken; Hasselmann: Kommentar zur DIN 276, Köln 2007

Fröhlich: Hochbaukosten – Flächen – Rauminhalte, 16. Aufl., Wiesbaden 2010

Heix, G.: Wohnflächenberechnung, 3. Aufl., Essen 2004

Kalusche, W.: Bemessen von Gebäuden – einfach aber richtig! In: Liebchen, Jens;

Viering, Kalusche, W.: Grundflächen und Planungskennwerte von Wohngebäuden. In: Gralla;Kohnke-Wensing;

Bachmann; Kinne: Flächen und Mietverträge, Berlin 2008

Schneider, J.: Bekenntnisse eines Baulöwen, Verlagsgruppe Econ Ullstein List, München 1999

Warnecke, K. H.: Wohnflächenberechnung, 3. Aufl., 2009

Weiß; Hasselmann.: Normgerechtes Bauen, 20. Aufl., Köln 2007


10 Minuten





Seite 93


Seminar zur Vorlesung

Wiederholung Architektenvertrag

Bebaubarkeit und Flächenermittlung im

Hochbau


Architektenvertrag

Form:

• Grundsätzlich Formfreiheit – also auch mündlicher Vertragsschluss

möglich

• Wesentlicher Grundsatz: Beide Parteien wollen sich aneinander

binden

• Vertrag kommt z. B. auch schon zustande, wenn

• der Auftraggeber den Vertragsentwurf erhalten hat,

• ihm alle Vertragsdetails bekannt sind

• und er „fernmündlich“ oder im Gespräch „Ja, ich bin

einverstanden“ äußert


Architektenvertrag

Form:

• Aus Beweisgründen wird eine schriftliche Vereinbarung empfohlen

• Formvorschriften können bei Gemeinden, sonstigen öffentlich-

rechtlichen Körperschaften und kirchenrechtlichen Körperschaften gelten

• Unzulässig: Kopplung der Architektenleistung mit dem Erwerb eines

bestimmten Grundstücks

• Honorarvereinbarung muss schriftlich erfolgen!

§7 Abs. 1 HOAI:

„Das Honorar richtet sich nach der schriftlichen Vereinbarung, die die

Vertragsparteien bei Auftragserteilung im Rahmen der durch diese Verordnung

festgesetzten Mindest- und Höchstsätze treffen.“



Quelle: http://www.vorlagen.de/media/19798/fhHRVMqbEW.gif

1. Aufgabe:

Erstellen Sie einen Architektenvertrag

a) Verwenden Sie als inhaltliche

Aufgabenstellung Ihr gewähltes Projekt.

b) Verwenden Sie keinen Mustervertrag!

c) Schreiben Sie einen ausgewogenen

Vertrag für die Planungsleistungen eines

Architekten.



Wiederholung Architektenvertrag

Bebaubarkeit und Flächenermittlung im

Hochbau



GRZ und GFZ:

Stadt Frankfurt am Main: Arbeitshilfe Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, 2014



§ 19 BauNVO – Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche

(1) Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je

Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind.

(2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des

Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.

Bundesrecht




(1) Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je

Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind.

(2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des

Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.

Bundesrecht

?



§ 2 BauO Berlin – Begriffe

(1) Anlagen sind bauliche Anlagen und sonstige Anlagen und Einrichtungen im

Sinne des §1 Abs. 1 Satz 2. Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden

verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen; eine Verbindung mit dem

Boden besteht auch dann, wenn die Anlage durch eigene Schwere auf dem

Boden ruht oder auf ortsfesten Bahnen begrenzt beweglich ist oder wenn die

Anlage nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest

benutzt zu werden.

Landesrecht



GRZ (BauNVO 1990):

Berechnung der GRZ I (Hauptanlagen)zu berücksichtigen:

Gebäudegrundfläche 500 m²

Terrassen/Balkone 50 m²

Gesamtfläche: 550 m²

Grundflächenzahl: 0,55

Zulässige Grundfläche





(4) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von

1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten,

2. Nebenanlagen im Sinne des § 14,

3. baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das

Baugrundstück lediglich unterbaut wird,

mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in Satz 1

bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens

jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8; weitere Überschreitungen in

geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden. Im Bebauungsplan können von

Satz 2 abweichende Bestimmungen getroffen werden. […]



GRZ (BauNVO 1990):

Berechnung der GRZ I (Hauptanlagen)zu berücksichtigen:


Terrassen und Balkone 50 m²



Berechnung der GRZ II (GRZ I einschl. zulässige

Überschreitung i.S.d. § 19 BauNVO sowie Unterbauungen):

zu berücksichtigen:


Terrassen und Balkone 50 m²

Zuwegungen und -fahrten 50 m²

Überdachte Stellplätze 50 m²

Tiefgarage 150 m²

Terrassen und Balkone* -50 m²



* Überlagerung mit Tiefgarage

Zulässige Grundfläche




§ 20 BauNVO – Vollgeschosse, Geschossflächenzahl, Geschossfläche

(1) Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen

Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden.

(2) Die Geschoßflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschoßfläche je

Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 zulässig sind.

(3) Die Geschoßfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen

Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, daß

die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu

ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände

ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind.

(4) Bei der Ermittlung der Geschoßfläche bleiben Nebenanlagen im Sinne des §14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach

Landesrecht in den Abstandsflächen (seitlicher Grenzabstand und sonstige

Abstandsflächen) zulässig sind oder zugelassen werden können,

unberücksichtigt.



Gem.§ 2 BauO Berlin – Begriffe

Ein Geschoss ist ein Vollgeschoss, wenn es

• mehr als 1,40 m über Geländeoberkante (im Mittel) hinausragt und

• mindestens über zwei Drittel der Grundfläche eine lichte Höhe 2,30 m hat

Im Dachraum bzw. obersten Geschoss ist ein Geschoss ein Vollgeschoss, wenn es

• eine lichte Höhe von 2,30 m über zwei Drittel der Grundfläche des darunter

liegenden Geschosses hat.



GFZ (BauNVO 1990):

Berechnung der GFZ zu berücksichtigen:

Gebäudefläche DG 0 m²

Gebäudefläche 2. OG 500 m²

Gebäudefläche 1. OG 500 m²

Gebäudefläche EG 500 m²

Gebäudefläche KG 0 m²

Gesamtfläche: 1.500 m²

Geschossflächenzahl: 1,5

unberücksichtigt bleiben:

Terrassen und Balkone

Vordächer und Dachüberstände

Zuwegungen und -fahrten

Überdachte Stellplätze

Tiefgarage

Nicht Vollgeschosse

Zulässige Geschossfläche









DIN 277 im Detail

Seite 111


Bruttogrundfläche

BGF

Konstruktions-Grundfläche

(KGF)

Netto-Grundfläche

(NGF)

Nutzfläche

(NF)


(TF)Verkehrsfläche

(VF)





Quelle: Fries, Claudia: Architektenleistungen Kosten und Recht S. 106.

2. Aufgabe:

Ermitteln Sie die Bebaubarkeit und die

Flächen Ihres Projekts

a) Ermitteln Sie GRZ (I und II) und GFZ (einschließlich

Vollgeschossnachweis) vom selbstgewählten Projekt

b) Skizzieren Sie anschließend einen flächenoptimierten

Bebauungsvorschlag mit zusätzlichen Flächen, jedoch ohne dabei die

Kennzahl GFZ zu erhöhen

c) Erstellen Sie eine Flächenermittlung nach DIN 277

(BGF a, b, c; KGF, NGF, NF, TF, VF)



3. Aufgabe:

Erstellung einer Mini-Ausschreibung



4. Aufgabe:

Kostenermittlung DIN 276,

1. und 2. Ebene



5. Aufgabe:

Wirtschaftlichkeitsvergleich

Fassade



6. Aufgabe

Gerichtsverfahren Mängelbeseitigung



7. Aufgabe

Honorarberechnung und Bürowirtschaftlichkeit

Honorarberechnung

Bearbeitungsaufwand

Stundenanzahl

Leistungsphasen

Stundensatz

Büroumsatz

Schlussrechnung



Die Abgaben erfolgen über ISIS 2:

• https://isis.tu-berlin.de/

• Kursname: PBI_SV_Sose16

• Anmeldung pro Student - dann gemeinsame Gruppeneinteilung

• Abgaben ausschließlich als .pdf-Datei

• Einschreibeschlüssel: sv_pbi16

https://isis.tu-berlin.de/



Die Abgaben erfolgen über ISIS 2:

1. Architektenvertrag

2. Bebaubarkeit und Flächenermittlung

3. Mini-Ausschreibung

4. Kostenermittlung DIN 276

5. Wirtschaftlichkeitsvergleich Fassade

6. Objektüberwachung

7. Honorarberechnung

Abgabe der Seminaraufgaben 1 und 2 am 31.05.2016

Abgabe der Seminaraufgaben 3, 4 und 5 am 05.07.2016

Abgabe der Seminaraufgaben 6 und 7 am 16.08.2016

Mappenabgabe digital mit allen Seminaraufgaben am 30.08.2016!



!Nach dem Vortrag

von Herrn Hasenbein

am 24.05.2016 findet

kein Seminar statt!

Seite Seite 122

Bauökonomie

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Modul Bauökonomie und Baurecht

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Bauökonomie Maß der baulichen Nutzung und ... · Flächenermittlung im Hochbau Debora Mendler M. Sc. Modul Bauökonomie und Baurecht Seite 1. Planungs- und Bauökonomie ... 1 19.04.2016