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Bausubstanzanalyse
Liegenschaft Spinnereiweg 15, 3004 Bern Restaurant „Spinnrad“
16.3.2016
AAB Architekten
Atelier für Architektur und Bauökologie
Architekten Energieingenieure Baubiologen
Spinnereiweg 11 3004 Bern
Tel. 031 305 61 71
info@aab‐architekten.ch
www.aab‐architekten.ch
Inhalt
1. Allgemeines
1.1 Beteiligte
1.2 Objekt
1.3 Zielsetzung
2. Bestandsanalyse und bauliche Massnahmen
2.1 Statik
2.2 Dach
2.3 Elektrische Installationen
2.4 Fenster
2.5 Maler‐ und Gipser
2.6 Empfehlung zum weiteren Vorgehen
3. Kostenzusammenstellung
4. Anhang
4.1 Bericht Franz Etter Bedachungen
4.2 Offerte Eicher und Söhne AG
4.3 Grundriss‐ und Fassadenpläne
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1. ALLGEMEINES
1.1. Beteiligte
Auftraggeber:
Wohnbaugenossenschaft VIA Felsenau Herr Erich Gartmann Spinnereiweg 17 3004 Bern
Verfasser Bericht:
AAB Architekten Herr Arwed Junginger, Frau Sabine Pfeiffer T: 031 305 61 71 Spinnereiweg 11, 3004 Bern arwed.junginger@aab‐architekten.ch
Beratende: Tschopp Ingenieure GmbH Herr Andreas Aerni Kollerweg 9 3006 Bern T: 031 350 55 30 [email protected] Franz Etter Bedachungen Herr Bernhard Beer Felsenaustrasse 21d 3004 Bern T: 034 402 74 80 [email protected] Schönthal AG, Fenster Herr Bernhard Bader Grienweg 6 3608 Thun T: 033 336 22 40 bb@schoenthal‐ag.ch
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Electroconcept, Planungs‐ und Installations GmbH Herr Gerhard Possehl Felsenaustrasse 17 3004 Bern T: 031 372 01 11 [email protected]
Eicher + Söhne AG, Maler‐ und Gipsergeschäft Karin Eicher Rohrmattweg 31 3054 Schüpfen T: 031 879 02 08
Mieter Spinnrad Haus Felsenau Herr Peter Geissbühler (Heimleitung) T: 031 791 32 67
Spinnereiweg 28, 3004 Bern [email protected] Frau Fabienne Gerber (Stellvertretung Heimleitung) T: 031 839 95 08 Spinnereiweg 28, 3004 Bern [email protected]
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1.2. Objekt
„Spinnrad“
Spinnereiweg 15
3004 Bern
Baujahr: ca. 1946
Eigentümer: Einwohnergemeinde Bern, Fonds für Boden‐ und Wohnbaupolitik
Vertreten durch:
Immobilien Stadt Bern
Schwanengasse 10
3011 Bern
Jetzige Nutzung: Vermietung an Bernischen Verein für Gefangenen‐ und Entlassenenfürsorge
Erdgeschoss: Kantine
Untergeschoss: Nähatelier Haus Felsenau
Obergeschoss: 8 Zimmer als Unterkünfte für Bewohner des Haus Felsenaus
Eckdaten Objekt: Massiv gemauertes Haus mit nordseitigem einstöckigem Annex‐Anbau. Die Decke
UG und die Fundamente sind aus Beton. Das Dach besteht aus einer
Holzkonstruktion.
1.3. Zielsetzung
Dieser Bericht soll den Ist‐Zustand des Spinnrad‐Gebäudes am Spinnereiweg 15 aufzeigen und nötige
Unterhaltsarbeiten in zwei Kategorien einteilen:
1) unmittelbar notwendige Arbeiten für den sicheren Betrieb und um weitere Bauschäden zu
verhindern
2) Unterhaltsarbeiten, welche in den nächsten zwanzig Jahren fällig werden
Arbeiten, welche bei einem grösseren Umbau oder bei einer Renovierung anfallen, müssen nach dem
Raum‐ und Nutzungsprogramm neu überprüft werden. Empfehlungen für ein weiteres Vorgehen
sind am Schluss des Berichts zu finden.
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2. BESTANDSANALYSE UND BAULICHE MASSNAHMEN
2.1. Statische Untersuchung
Statik Begehung: 9.3.2016
Tschopp Ingenieure, Herr Andreas Aerni
2.1.1. Gebäudestruktur
Allgemeine Beurteilung:
Das Gebäude besitzt eine solide Grundstruktur in gutem Zustand. Das Haus wurde vermutlich nach
der zeitgenössischen Tragwerknorm SIA 112 von 1935 erbaut. Nutzlasten (sowie Schneelasten und
Windlasten) sind ähnlich wie die heutigen Normen, also können die Räumlichkeiten für Wohnen und
Gewerbe genutzt werden, das gilt auch für den Dachraum über dem Saal (nach Norm "offener Estrich
200 kg/m2").
Untergeschoss
Das Untergeschoss des Spinnrads ist trocken und weist keine Dichtigkeitsprobleme auf. Wände und
Decken sind soweit wie gesehen rissfrei.
Dachgeschoss
Die Dachkonstruktion aus Holz mit Bindern, Pfetten, Sparrenlage und Ziegeln wurde solide gebaut.
Die Balkenlage und die Holzkonstruktion blieben bis heute unverändert und sind dadurch
ungeschwächt und stabil. Die Konstruktion ist in gutem Zustand, es sind keine Faulstellen bekannt.
Bei einer Dachsanierung mit Isolationsaufbauten und neuen Ziegeln, müsste ein Statiker für die
Berechnung der Tragfähigkeit der Balken hinzugezogen werden. Eine Eindeckung mit leichteren
Eternitplatten oder einer vollflächigen PV‐Anlage wäre zu prüfen.
2.1.2. Fassade
Die Fassade besteht höchstwahrscheinlich aus einem verputzen Ziegelmauerwerk. Es bestehen Risse
im Putz. Diese scheinen jedoch wegen ihrer dunkleren Färbung nicht neu entstanden zu sein. Die
Risse sind nicht durch eine statische Bewegung entstanden, sondern thermisch bedingt. Dies gilt
auch für den grösseren westseitigen Riss in der rechten, oberen Fassadenecke.
Beurteilung: Die Risse scheinen eher ein kosmetisches als ein statisches Problem darzustellen und
können bei einer Gesamtfassadensanierung repariert werden.
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Westfassade, südliches Gebäudeeck
Ostfassade: atypischer Horizontalriss
2.1.3. Fazit
Sofortmassnahmen:
Bei gleichbleibender Nutzung ohne grössere Umbauten: keine Sofortmassnahmen nötig.
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Einschränkung:
Bei Umbauten des Gebäudes ist zu beachten, dass die Struktur für gewisse Eigenlasten und Auflasten
konzipiert wurde. Sollten grössere Ausbauten vorgesehen werden, insbesondere neue
Unterlagsböden oder neue Dachaufbauten, ist zu beachten, dass der neue Aufbau entweder nicht
schwerer wird als bisher, oder dass die Tragfähigkeit der einzelnen Bauteile detailliert geprüft und
gegebenenfalls verstärkt wird. Sollte es neue Durchbrüche für Haustechnik geben, sind diese
frühzeitig mit dem Bauingenieur zu koordinieren, besonders im Bereich von Decken mit Unterzügen.
Sinngemäss gilt das gleiche auch für das Dach: zusätzliche Gewichte müssen geprüft werden.
2.2. Dach
Besichtigung: 25.2.2016 Franz Etter Bedachungen, Herr Bernhard Beer Fazit: Das bestehende Dach ist grösstenteils funktionstüchtig, weist aber Mängel auf. Die Behebung muss nach einem Nutzungswechsel unmittelbar durchgeführt werden. Das jetzige Dach muss wegen der geringen Dachneigung, fehlendem Unterdach und gemischten Ziegeln zwei Mal jährlich (Frühling/Spätherbst) kontrolliert werden. Bei einer neuen Dacheindeckung würde eine Kontrolle pro Jahr ausreichen. Der Bericht des Dachdeckers ist im Anhang zu finden.
2.3. Fenster
Besichtigung: 9.3.2016
Schönthal Fenster, Herr Bernhard Bader
Erdgeschoss
Beschreibung:
‐ bestehende Doppelverglasungen
‐ Fenster ostseitig weniger problematisch da vom Wetter geschützter
‐ Grosse Vertikal‐Schiebefenster an der Süd‐ und Westseite:
‐ 2‐Fach IV, beschichtet
‐ U‐Wert ca. 1,8
‐ Baujahr: Nov. 1996
‐ insbesondere an der Westseite sind die aussenliegenden Holzteile teils morsch. Es gibt ein Glas mit
Sprung. Die Kittfugen sind im schlechten Zustand.
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Vertikalschiebefenster von 1996 Kitt zwischen Scheiben muss ersetzt werden
Unmittelbar‐nötige Arbeiten um einen weiteren Verfall zu verhindern:
‐ Ölkitt ausbessern/ersetzen
‐ morsche Holzteile abfräsen und ersetzen, insbesondere westseitig
Kostenschätzung EG:
‐ Morsche Holzteile westseitig fortfräsen und ersetzen: Fr. 2‘500,‐
‐ Glas ersetzten: Fr. 500,‐
‐ Ölkitt: 90 Stunden à Fr. 85,‐ : Fr. 7‘650,‐
‐ Neue Holzfenster 2‐fach IV, U‐Wert 1,2: Fr. 800,‐/m2.
‐ Neue Holzfenster 2‐fach IV, U‐Wert 1,2, Vertikalschieber: Fr. 1‘400,‐
Kostenschätzung 1. Obergeschoss
‐ Morsche Holzteile fortfräsen und ersetzen: Fr. 1‘000
‐Ölkit: 90 Stunden à Fr. 85,‐ : Fr. 7‘650
‐ mind. 2x Glas ersetzen: Fr. 600,‐
Dachgeschoss: Dachflächenfenster
Die Dachflächenfenster müssen bei einer Sanierung des Daches ausgewechselt werden.
Fazit: Es wäre zu prüfen, ob bei einer neuen Nutzung die Reparatur der Fenster Sinn macht. Die bestehenden Doppelverglasungen erfüllen die heutigen Wärmedämmstandards nicht, und die verbunden Kosten von Glasreparatur, Kittfugen ausbessern und Malerarbeiten müssen mit den Kosten von neuen Fenstern verglichen werden.
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2.4. Elektrische Anlagen
Besichtigung Spinnrad: 24.2.2016
Electroconcept, Herr Gerhard Possehl
Erdgeschoss kurzfristige Arbeiten
Küchenlampen:
‐ Fabrikat Zumtobel
‐ zum Teil kleine Reparaturen notwendig Fr. 100.‐
Obergeschoss kurzfristige Arbeiten
‐ Drehschalter: Fr. 500.‐
‐ Küche Armaturen wechseln und Fi‐Steckdose: Fr. 300.‐
‐ WC: Drehschalter und Deckenlampe: Fr. 200.‐
‐ Gang: 4‐ Schalter‐Drehschalter: Fr. 300.‐
‐ Gang: veraltete Schraubsicherungen, 6A, wenige 10A, Sicherungen
kontrollieren, Kabeldurchmesser kontrollieren
‐ Zi. 3 und Bad/Waschmaschine an gleicher Steckdose
Sicherung ungenügend, nur behebbar bei Gesamtsanierung
Obergeschoss längerfristige Arbeiten
‐ komplette Auswechslung der elektrischen Installationen Fr. 8‘000,‐
Dachgeschoss kurzfristige Arbeiten
‐ Estrich rechts: Schalter/Steckdose montieren, Leuchte inkl. Fi‐Dose Fr. 600.‐
‐ Lüftungstableau i.O., Steckdose auswechseln gegen Fi‐Dose: Fr. 250.‐
‐ Estrich links: keine Steckdosen, nur insg. 3 Leuchten
‐ Leuchten auswechseln und zusätzliche Leuchte zuhinterst: Fr. 400.‐
Dachgeschoss längerfristige Arbeiten
‐ komplette Neuinstallation der Steckdosen und Schalter Fr. 2‘000.‐
Untergeschoss kurzfristige Arbeiten
‐ Hauptverteiler im Untergeschoss in Ordnung
‐ Neben Hauptverteiler sowie im Vorraum: Steckdosenkombination wechseln Fr. 300.‐
‐ Gang: 3 Steckdosen, 1 Lampenbefestigung wechseln Fr. 400.‐
Untergeschoss langfristige Arbeiten
‐ Rückbau nicht verwendeter Apparate
Untergeschoss Nähatelier
‐ Lampen wechseln wegen Flackern: LED‐Lampen Fr. 2‘000.‐
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2.5. Malerarbeiten
Besichtigung: 25.2.2016 Eicher & Söhne AG, Frau Karin Eicher
Flickarbeiten Türen und Fenster Innen Fazit: Die Fenster müssen nach einer Auswechslung der morschen Holzteile innen sowie aussen geschliffen und gestrichen werden. Im Inneren des Gebäudes sind Flickarbeiten an Decken, Wänden, Fenster und Türen zu verrichten. Die Offerte des Malers ist im Anhang zu finden.
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2.6. Empfehlung zum weiteren Vorgehen
Mit dem momentanen Programm „Bern saniert“ kann zur Zeit kostengünstig ein GEAK+‐Ausweis für
das Gebäude erstellt werden. Dabei werden die bestehende Gebäudesubstanz und der jetzige
Energie‐Verbrauch analysiert und es werden mögliche Massnahmen zur Energieersparnis aufgezeigt.
Kosten GEAK+ („Bern saniert“): Fr. 200,‐
Dach: Bei einem Eigentümerwechsel und in einem Zeithorizont zwischen 5 und 10 Jahren muss das Dach
zwingend mit einem Unterdach und neuer Dacheindeckung versehen werden. Dies würde eine
Ersparnis von ca. 30% der Heizenergie bedeuten. Dabei sollte überprüft werden, ob der Dachbelag
auch mit einer Photovoltaikanlage erstellt werden kann.
Heizung:
Sämtliche Heizkörper sind mit Thermostatenventile auszurüsten. Die eingebauten Radiatoren‐
Nischen im Erdgeschoss haben einen schlechten Wärmeabgabe‐Wirkungsgrad. Diese sollten daher
nachgedämmt werden.
Fassade:
Das bestehende Massivmauerwerk eignet sich gut als Grundlage für eine aussenliegende
Wärmedämmung, die in den nächsten Jahren durchgeführt werden sollte.
Fenster:
Die bestehenden Fenster müssen umgehend ersetzt werden, da diese zum Teil morsch sind, und
Dichtungen fehlen. Eine Ausbesserung der bestehenden Fenster ist aufwendig und mit laufendem
Unterhalt verbunden.
