Bauvorhaben in der Nachbarschaft Rechte der Wohnungseigentümer Kurzseminar des VNWI – 09.09.2013 Krefeld Klaus Eichhorn Rechtsanwalt und Fachanwalt für

Bauvorhaben in der NachbarschaftRechte der Wohnungseigentümer

Kurzseminar des VNWI – 09.09.2013 Krefeld

Klaus EichhornRechtsanwalt und

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

© RA/FA MuW Klaus Eichhorn

Bauvorhaben in der Nachbarschaft

09.09.2013 VNWI Krefeld

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Ablauf des Vortrages

Ziel des Vortrags Nachbarschutz - privat oder öffentlich? Rechtlich betroffene Nachbarn Beschwerdebefugnis Dritter Rechtschutz der Nachbarn Bauordnungsrecht - Bauplanungsrecht Rechtsbehelfe Stand des Bauvorhabens – Verhalten der Behörde Verhalten der Wohnungseigentümer Beschlussfassung – Verwirkung – zivilrechtliches Vorgehen Aufgaben und Vorgehen des Verwalters Checkliste

für den Verwalter

Ziel des Vortrags

Vermittlung von Grundkenntnissen Komplexe Materie Viele Beteiligte Verschiedene Rechtsbereiche Einzelfallentscheidungen Ungeklärte Rechtsfragen

Problembewusstsein Information über Stand und Einzelheiten des Verfahrens Dokumentation über den zeitlichen Ablauf Kontakt zu den Beteiligten Suche nach dem richtigen Fachanwalt


Bauvorhaben in der Nachbarschaft 09.09.2013 VNWI Krefeld

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Nachbarschutz im Privatrecht

•z.B. Pflanzung von Bäumen und Sträuchern

•Unmittelbarer Anspruch - §§ 905 ff. BGB - NachbarrechtG NW

•Gleichordnung

•Zivilrechtsweg

•Amts- und Landgerichte



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Nachbarschutz im öffentlichen Recht

•Errichtung eines Gebäudes

•Kein unmittelbarer Anspruch

•Über- Unterordnung zur Behörde

•Öffentliches Recht

•Verwaltungsgerichte



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Wer ist rechtlich betroffener Nachbar im Baurecht?

Unmittelbar angrenzendes Grundstück?nicht entscheidend, da eher zufälliges Kriterium

Benachbart im baurechtlichen Sinne sind alle, die durch das Vorhaben in ihren öffentlich-rechtlichen Belangen berührt werden können. Entscheidend sind somit Art und Lage des Vorhabens und dessen Auswirkungen.

Rechtlich geschützt sind alle dinglich Berechtigten = Eigentümernicht aber obligatorisch Berechtigte = Mieter und Pächter OVG Berlin-Brandenburg, B. v. 09.07.2012 – 2 N 16.12



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Wer ist als Dritter beschwerdebefugt?

Baugenehmigung wird dem Bauherrn erteilt, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen

§ 75 Abs.1 BauO NW

Beteiligung und Information der Angrenzer § 74 BauO NW

Dritt- oder NachbarschutzBeschwerdebefugt ist nur, wer in dem für ihn fremden Verfahren darlegen kann, dass er durch das Bauvorhaben besonders und „qualifiziert“ betroffen ist, weil er aufgrund seines besonderen Verhältnisses zu d. Vorhaben mglw. in seinen Rechten verletzt ist.

Maske in: Schönenbroicher/Kamp, BauO NW, Kommentar, 2012, § 74 Rdn.15; BVerwG NJW 1983,672



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Nachbarschutz im Baurecht

SchutznormtheorieDrittschutz vermitteln nur solche Vorschriften des öffentlichen Baurechts, die – auch teilweise – der Rücksichtnahme auf individuelle Interessen oder deren Ausgleich untereinander dienen. Hat eine baurechtliche Norm nur objektiven Charakter oder dient sie auch dem Schutz individueller Interessen anderer Beteiligter?Maske in: Schönenbroicher/Kamp, BauO NW, Kommentar, 2012,§ 74 Rdn.17Nachbarliches Bestimmtheitsgebot Erforderlich ist, dass der Nachbar der Baugenehmigung und den genehmigten Bauvorhaben sicher entnehmen kann, dass nur solche Nutzungen erlaubt sind, die Nachbarrechte nicht beeinträchtigen können. OVG Münster U. v. 25.08.2011 – 2 A 38/10 – in: BauR 2011,248

Differenzierung im Baurecht

Bauplanungsrecht

Räumliche Gesamtplanung

Einfügen des Bauvorhabens in seine Umgebung

Bauordnungsrecht

Schutz der öffentlichen Sicherheit und Ordnung

Hier besondereGefahrenabwehr

Ausführung des Bauvorhabens auf dem Grundstück



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Norm des BauGB

Regelungszweck

Drittschutz ja (+) nein (-)

§ 30

Vorhaben im Bebauungsplan

grds. (-); jedoch können die Festsetzungen über die Art der baulichen Nutzung nachbarschützend sein.

§ 31 Abs.1

Ausnahmen und Befreiungen

(+), wenn von einer nachbar- schützenden Vorschrift im Bebauungsplan abgewichen wird

§ 31 Abs.2

Ausnahmen und Befreiungen

(+), vgl. Wortlaut: „Würdigung nachbarlicher Interessen“

§ 33

Vorhaben während der Planaufstellung

nur (+), wenn die Festsetzungen des späteren Bebauungsplanes nachbarschützend sind

§ 34 Abs.1

Vorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ohne Plan

(+), einfügen“ ist Ausdruck des Gebots der Rücksichtnahme

§ 35

Vorhaben im Außenbereich

grundsätzlich (-); Ausnahme: Nachbar wendet sich gegen ein privilegiertes Vorhaben (z.B. § 35 Abs.3 S.1 Nr.3 BauGB) oder Eigentümer eines privilegierten Vorhabens gegen Ausdehnung von Wohnbebauung

§ 2-9 ff. BauNVO

Darstellung der Gebiete mit Gebietscharakter und Nutzung

(+); Anspruch auf Erhaltung des Gebietstyps

§ 15 Abs.1 S.2 BauNVO

Gebot der Rücksichtnahme

(+); „Belästigungen oder Störungen“ im Baugebiet ist Ausdruck des Gebots der Rücksichtnahme



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Norm der BauO NRW

Regelungszweck


§ 3Generalklausel (+) soweit individuelle

Interessen gefährdet

§ 4

Anforderungen an Erschließung

(-) allgemeine Sicherheit

§ 5

Zugänge und Zufahrten (-) allgemeine Sicherheit

Feuerwehrzufahrt

§ 6Abstandfläche (+) Abstand zum

Nachbargrundstück

§ 9 Nicht überbaute Flächen, Spielflächen, Geländeoberflächen

(-) allgemeine Umweltbelange

§ 12 Gestaltung der Anlage Regelmäßig (-), außer im Einzelfall

§ 13 Außenwerbung, Warenautomaten

(-) allgemeine Ordnung

§ 14 Baustelleneinrichtung (+) Vermeidung von Gefahr und Belästigung für andere

§ 15 Standsicherheit der Anlage Allgemeine Sicherheit und Ordnung, aber (+) wenn andere Anlagen betroffen



01.07.2013 VNWI Köln

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Norm der BauO NRW

Regelungszweck


§ 16Schutz gegen schädliche Einflüsse (Wasser, Schädlinge, u.a.)

(-) Gefahrenabwehr für Bauherrn und Bewohner, aber im Einzelfall (+)

§ 17

Brandschutz (-) soweit nur Schutz für die Bewohner, z.B. Rettungswege

§ 18 Abs.2

Schallschutz (+) Schutz von Bewohnern und Dritten

§ 19Innere Verkehrssicherheit der baulichen Anlage

(+) Schutz der Bewohner und dort arbeitenden Dritten, (-) nicht aber der Nachbarn

§ 31 Gebäudeabschlusswände (+) Öffnungen unzulässig zum Schutz des Nachbarn

§ 35 Dächer (+) Brandübertragung verhindern u. Nachbarschutz

§ 43 Feuerungsanlagen, (+) Immissionsschutz

§ 44 Wasserversorgungsanlagen (-) nur im Hinblick auf akustische Belästigung (+)

§ 51 Stellplätze und Garagen (-) Abs.1,2 Verkehrssicherheit

(+) Anordnung in Abs.7 wegen Gefahrenabwehr u. Störungen


Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Köln

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Norm der BauO NRW

Regelungszweck


§ 52 Abs.4 Ställe, Dungstätten

(+) Wasserdichtigkeit von Dungstätten zum Schutz des Grundwassers u. Nachbarn

§ 55 Barrierefreiheit öffentlicher Anlagen

(-) dient der öffentlichen Wohlfahrt ohne Anspruch Dritter oder des Nachbarn

§ 61 Aufgaben und Befugnisse der Bauaufsichtsbehörden

Nur im Einzelfall (+),wenn Ermessen auf Null reduziert

§ 63 Genehmigungsbedürftige Vorhaben

Eingeschränkt bei Verfahren ohne Genehmigungspflicht, zunächst Untersagungsantrag oder Stilllegung § 61 Abs.1 S.2

§ 67 Abs.8 S.2 Genehmigungsfreie Wohngebäude, Stellplätze

Im Einzelfall zu prüfen, ob und wieweit sich ein Schutz des Nachbarn ergibt, dann s.o.

§ 68 Vereinfachtes Genehmigungsverfahren

s.o.

§ 69 Bauantrag (+), wenn Unterlagen bezüglich der Einhaltung des Nachbarschutzes unbestimmt

§ 71 Vorbescheid Angrenzer zu beteiligen, wenn nachbarliche Belange berührt werden § 74 Abs.2

§ 73 Abweichungen von Anforderungen

(+) nachbarliche Interessen ausdrücklich berücksichtigen




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Norm der BauO NRW

Regelungszweck


§ 74 Beteiligung der Angrenzer (+) soweit die Norm Drittschutz gewährt

§ 75 Baugenehmigung und Baubeginn Rechtschutz des Nachbarn nur, soweit ihn nachbarschützende Vorschriften verletzt sind und er dies fristgerecht geltend gemacht hat

§ 76 Teilbaugenehmigung Zum Schutz seiner Rechte muss der Nachbar bereits hiergegen vorgehen, damit sie bei der Prüfung der endgültigen Baugenehmigung gebunden zu sein.

§ 79 Fliegende Bauten (-) Gefahrenabwehr für die Benutzer hat Vorrang, Sicherheit und Ordnung

§ 83 Baulast und Baulastenverzeichnis Verstößt die Baugenehmigung gegen

die Baulast, Anspruch gegen die Behörde nur möglich, wenn auch Verstoß gegen Drittschutz

§ 86 Örtliche Bauvorschriften grds. (-) nur im Einzelfall (+), z.B. wenn bestimmtes Ortsbild oder die Einfriedungen zwischen privaten Grundstücken gesichert werden

Baugebiet BauNVO Zulässig (Beispiele) Unzulässig (Beispiele)

Kleinsiedlungs-gebiet

§ 2 WohngebäudeGartenbaubetriebe

Industrie

Reines Wohngebiet

§ 3 Wohngebäude Gewerbe, Parkhäuser

Allgemeines Wohngebiet

§ 4 Wohngebäude, Läden, Gaststätten, Kultur,

Tankstellen,

BesonderesWohngebiet

§ 4a WohngebäudeHotels, Pensionen

Dorfgebiet § 5 Wohngebäude, Kultur, Sport

Mischgebiet § 6 Handwerk, Büro, Vergnügungsstätten

Kerngebiet § 7 Gewerbe, Parkhäuser

Gewerbegebiet § 8 Lagerhäuser Wohngebäude

Industriegebiet § 9 Industrie Gartenbaubetriebe

Sondergebiet § 10

Gebietsgewährleistungs-anspruch

Festsetzung von Baugebieten §§ 1 Abs.3, Abs.2 BauNVO durch Bebauungsplan hat grundsätzlich nachbarschützende Wirkung. Dies gilt auch, im unbeplanten Innenbereich in faktischen Baugebieten, wenn die Eigenart der BauNVO entspricht. BVerwG, Beschluss v. v.27.09.2007 – 4B 36.07 in: BVerwGE 94,151

Ein Nachbar in einem festgesetzten oder faktischen Baugebiet kann sich deshalb auch dann gegen die Zulassung eines in dem Baugebiet ihrer Art nach gebietswidrigen Nutzung wenden, selbst wenn er durch sie selbst nicht unzumutbar beeinträchtigt wird. OVG Münster Beschluss v. 22.6.2010 – 7 B 479/10



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Übersicht schalltechnischer Grenz-, Richt- und Orientierungswerte (DIN 18.005 Bauleitplanung allgemein)

Baugebiet BauNVO Tagsüber (6.00-22.00) Nachts (22.00 – 6.00)

Kleinsiedlung § 2 55 45(Verkehr)/ 40 (Gewerbe)

Reines Wohngebiet

§ 3 50 40/35


§ 4 55 45/40


§ 4a 60 45/40

Dorfgebiet § 5 60 50/45

Mischgebiet § 6 60 50/45

Kerngebiet § 7 65 55/50

Gewerbegebiet § 8 65 55/50

Industriegebiet § 9 keine Angabe Keine Angabe

Sondergebiet § 10 45 bis 65 35-65




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Übersicht schalltechnischer Grenz-, Richt- und Orientierungswerte (TA Lärm Gewerbelärm)


Kleinsiedlung § 2 keine Angabe Keine Angabe

Reines Wohngebiet

§ 3 50 35


§ 4 55 45


§ 4a keine Angabe Keine Angabe

Dorfgebiet § 5 60 45

Mischgebiet § 6 60 45

Kerngebiet § 7 65 45

Gewerbegebiet § 8 65 50

Industriegebiet § 9 70 70

Sondergebiet § 10 45 35




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Übersicht schalltechnischer Grenz-, Richt- und Orientierungswerte (16. BImSchV Straßen/Schienenverkehr)


Kleinsiedlung § 2 keine Angabe Keine Angabe

Reines Wohngebiet

§ 3 59 49


§ 4 59 49



Dorfgebiet § 5 64 54

Mischgebiet § 6 64 54

Kerngebiet § 7 64 54

Gewerbegebiet § 8 69 59

Industriegebiet § 9 keine Angabe keine Angabe

Sondergebiet § 10 57 47




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Übersicht schalltechnischer Grenz-, Richt- und Orientierungswerte (18. BImSchV Sportlärm)


Kleinsiedlung § 2 55 außerhalb Ruhezeit50 innerhalb Ruhezeit

40

Reines Wohngebiet

§ 3 50/45 35


§ 4 55/50 40



Dorfgebiet § 5 60/45 45

Mischgebiet § 6 60/55 45

Kerngebiet § 7 60/55 45

Gewerbegebiet § 8 65/60 50

Industriegebiet § 9 keine Angabe keine Angabe

Sondergebiet § 10 45/45 35




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Gebot der Rücksichtnahme § 15 BauNVO

Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.“

Wurden die Belastungen der Nachbarschaft im Bebauungsplan berücksichtigt, kann eine diesem Plan entsprechende Baugenehmigung nicht gegen dieses Gebot verstoßen.OVG Münster B. v. 19.01.2009 – 10 B 1687/08




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Lärm

Keine starren Grenzwerte § 5 BImSchGBeeinträchtigungen durch Lärm und andere Emissionen sind im Einzelfall zu beurteilen, da reine Vorsorgepflicht für die Allgemeinheit und nicht nur für die Nachbarn.

Konkrete Regeln aus TA Lärm und TA Luft, SportstättenlärmVO. Rechtmäßig sind Genehmigungen bei Einhaltung dieser Werte,also wenn die Immissionen einem durchschnittlich empfindlichen Menschen zuzumuten sind. Eine Berufung auf eine krankheitsbedinge besondere Empfindlichkeit spielt keine Rolle.BayVerfG, Urteil v. 14.09.2009 – Vf-41-VI-08-

Wer durch späteren Erwerb Nachbar einer bestehenden Anlage wird, muss ggf. mehr Belastungen hinnehmen als TA Lärm zulässt. VG Gelsenkirchen, Beschluss v. 27.10.2009 – 5 L 1127/09 -




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Lärm Kinderspielplatz

Keine unzumutbaren Lärmbelästigungen gehen von einem Kinderspielplatz der Gemeinde oder einer Ganztagsschule aus.VG Neustadt, Urteil v. 28.06.2012 – 4 K 194/12 NWOVG Rheinland-Pfalz Urteil v. 16.05.2012 – 8 A 10042/12 OVG

Lärmbelästigung muss sogar außerhalb der festgesetzten Benutzungszeiten hingenommen werden. Die Grenze der Zumutbarkeit bei Missbrauch durch Jugendliche/ErwachseneVGH Mannheim, Urteil v. 06.03.2012 – 10 S 2428/11


Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Köln

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Einhaltung der Abstandsfläche

Vor den Außenwänden von Gebäuden sind Abstandsflächen von oberirdischen Gebäuden einzuhalten. § 6 Abs.1 S. 1 BauO NW

Das grundsätzliche Abstandsflächenerfordernis von Abs.1 S. 1 ist zusammen mit der Bemessungsregel in Abs.5 nachbarschützend. Grundsätzlich hat der Nachbar ein Recht auf Einhaltung der im Einzelfall vorgeschriebenen Abstandsfläche. Schönenbroicher/Kamp, BauO NW, Kommentar, 2012, § 6 Rdn.11

Ausnahme: Schmalseitenprivileg § 6 Abs.6 BauO NWDie normalerweise einzuhaltende Abstandsfläche eines Hauses zum Nachbargrundstück bzw. der nächsten Außenwand darf halbiert werden.Dieses Privileg ist auf 2 Seiten des Hauses möglich, nur einmal jedoch, wenn es sich um die Grenze des gleichen Nachbar handelt.




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Exkurs: Rechte der Mieter

Der Vermieter ist verpflichtet, den Mietgebrauch von Störungen Dritter freizuhalten, insbesondere von Lärm – unerheblich, ob von einer Sache, von Mitmietern, Nachbarn oder sonstigen Dritten.

Vertragsgemäßer Gebrauch geprägt durch erkennbare Umstände, die bei Anmietung erkennbar waren (Flughafen, Autobahn etc.), Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11.Auflage 2013, § 535 Rdn. 413

Vorübergehend erhöhte Lärmbelastung durch Straßenbauarbeiten berechtigt unabhängig von der Dauer der Arbeiten nicht zur Minderung der Wohnungsmiete, wenn sie sich innerhalb der in Innenstadtlagen üblichen Grenzen hält. BGH, Urt. V. 19.12.2012 – VIII ZR 152/12

Stand desBauvorhabens

Planung Begonnen oder vor Vollendung

Ohne Genehmigung

Rechtsbehelf Widerspruch/ Anfechtungsklage gegen Baugenehmigung des Nachbarn

Antrag auf Aussetzung der Vollziehung §§ 80a I, 80 IV VwGO

Antrag auf einstweilige Anordnung § 123u. Verpflichtungs- klage § 42 I

Zeitraum 1 Monat ab Kenntnis (§ 68 VwGO)

Ab Kenntnis Ab Kenntnis

Adressat Verwaltungsstelle gem. §§ 68 VwGO

i.V.m LBO

Behörde oder Gericht je nach Dringlichkeit

Behörde oder Gericht je nach Dringlichkeit

Wirkung Bescheidung des Widerspruchs/ Klage

Aufschiebende Wirkung der

Bauausführung

Einschreiten der Behörde gegen Bauvorhaben

Besonderheit Kein Aufschub für Bauausführung

Nur möglich, wenn eine stattgebende Entscheidung im Hauptverfahren realistisch erscheint

Nur möglich, wenn schwere und ernste Bedenken gegen die

Rechtmäßigkeit glaubhaft gemacht

werden können

Folgen der Untätigkeit

Untätigkeit der Behörde § 75 VwGOEntscheidet die Behörde ohne ersichtlichen oder sachlichen Grund Nicht zügig und ist länger als 3 Monate untätig, kann sie vom Gericht verpflichtet werden, über den Widerspruch zu entscheiden. Ob eine Untätigkeit vorliegt, ist im Einzelfall zu prüfen.

Untätigkeit des Nachbarn = Verwirkung der NachbarrechteWenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (=Zeitmoment) und der Bauherr durch das Verhalten des Nachbarn darauf vertrauen konnte und vertraut hat und sich darauf eingerichtet hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt wird.OVG Münster, NVwZ-RR 2006, 236




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Befugnisse des Eigentümers

Befugnisse des Eigentümers § 903 BGBDer Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen.

Grenzen und Inhalt des Benutzungsrechts §§ 903 bis 905 BGB • Immissionsrechte und Duldung § 906

(Geräusche, Gerüche, Gase, Dämpfe, Rauch, Ruß, Wärme u.a.) • Einsturz v. Gebäuden, Vertiefung des Grundstücks §§ 906 -909 • Überwuchs und Überbau § 910-916, 923• Notwegerecht §§ 917,918• Festlegung und Gestaltung v. Grundstücksgrenzen §§ 919-922Unterlassungsansprüche § 1004, wenn Baugenehmigung erteilt


Bauvorhaben in der Nachbarschaft 01.07.2013 VNWI Bielefeld

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Obligatorische Streitschlichtung§§ 15 EG ZPO iVm 10 GüSchlG NRW

Erhebung der Klage ist erst zulässig, nachdem von einer anerkannten Gütestelle versucht wurde, die Streitigkeit einvernehmlich beizulegen •Vermögensrechtliche Streitigkeiten vor den Amtsgerichten, bei denen der Gebührenstreitwert 750,00 EUR nicht übersteigt.•Streitigkeiten wegen Ansprüche wegen der Verletzung der persönlichen Ehre.•In Streitigkeiten über Ansprüche nach Abschnitt 3 des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes.•Nachbarstreitigkeiten (vgl. nächste Folie)Außer u.a.•Die Parteien sitzen nicht im selben Bundesland •Bestimmte Verfahren (u.a. Mahnverfahren)




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Streitschlichtung im Nachbarrecht

• der in § 906 BGB geregelten Einwirkungen (insbesondere Geruchs- oder Lärmimmissionen), sofern es sich nicht um Einwirkungen von einem gewerblichen Betrieb handelt,

• Überwuchses (Wurzeln und Zweige, die von einem Nachbargrundstück eingedrungen sind) nach § 910 BGB,

• Hinüberfalls (Früchte, die von einem Baume oder einem Strauch auf ein Nachbargrundstück hinüberfallen) nach § 911 BGB,

• eines Grenzbaumes nach § 923 BGB und• der in den Nachbarrechtsgesetzen der Länder geregelten

Nachbarrechte, sofern es sich nicht um Einwirkungen von einem gewerblichen Betrieb handelt.




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Rechtsausübung in der WEG

1. Einem Wohnungseigentümer können öffentlich-rechtliche Abwehrrechte zustehen, wenn Sondereigentum beeinträchtigt wird.2. Ist nur das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt, ist er nicht berechtigt, die Baugenehmigung im eigenen Namen anzufechten. 3. Ein einzelner SE ist berechtigt, eine bauliche Nutzung, die nicht in Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan erfolgt, oder die gegen das Abwägungsgebot verstößt, individuell abzuwehren. VG Karlsruhe Beschluss v.25.10.2012 – 6 K 2337/12 Ist bei der behördlichen Genehmigung für einen außerhalb der WEG stehenden Dritten auch der Schutz des Sondereigentums zu berücksichtigen, kann ein Wohnungseigentümer sich gegen Beeinträchtigungen hieraus wehren. VG München Urteil v. 10.01.2011 – M 8 K 10.3187 Nur die Gemeinschaft und nicht der einzelne Wohnungseigentümer kann Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums durch Bauvorhaben in der Nachbarschaft abwehren. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss v. 04.08.2011- 10 S 7.10

Beschlussfassung in der WEG

Beschlussfassung, wenn Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt Gemeinschaft insgesamt betroffen ist Gemeinschaftsbezogene Rechte an sich gezogen werden BGH Urteil v. 18.06.2010 – V ZR 193/09 Verwalter ermächtigt wird, einen RA zu beauftragen Ansprüche namens der Gemeinschaft geltend gemacht werden Einfache Mehrheit reicht Prozessführung nur noch durch die WEG BGH Urteil v. 12.04.2007 VII ZR 236/05 Ausnahme: OLG Hamm B. v. 05.11.2009 – 15 Wx 15/09

Individualrechte des Sondereigentümers (Zufluss von Licht und Luft in der Wohnung)




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Exkurs: Nachbarschutz in der WEG

Sondereigentümer kann Art der Nutzung in anderem Sondereigentum mangels Klagebefugnis nicht mit öffentlich-rechtlicher Nachbarklage angreifen. BVerwG Urteil v. 14.10.1988 – 4 C 1/86

Eine Baugenehmigung für das Gemeinschaftsgrundstück kann er mangels eigener Rechtsverletzung nicht abwehren. OVG Koblenz v. 10.07.2007 – 8 A 10279/07 BVerwG Urteil v. 04.05.1988 – 4 C 20/85

Sondereigentum schließt innerhalb der Gemeinschaft öffentlich-rechtliche Nachbarschutzansprüche gegenüber Störungen aus, die ein nicht zur WEG gehörender Dritter bei baulicher Nutzung des Gemeinschaftsgrundstücks verursacht. BVerwG Urteil v. 12.03.1998 – 4 C 3/97VG Augsburg Beschluss v. 10.01.2013 – Au 4 E 12.1630




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Checkliste für den Verwalter

1. Aufnahme von Informationen und Hinweisen über ein Bauvorhaben in der Nachbarschaft

2. Konkrete Recherche und Überprüfung der Hinweise bei Behörden, Nachbarn etc. 3. Informatorische rechtliche Beratung durch Fachanwalt4. Einberufung einer – ggf. außerordentlichen – Eigentümerversammlung unter Beteiligung eines FA5. Beschluss, die Ausübung der Rechte bezüglich des Bauvorhabens ans sich zu ziehen. 6. Beschluss über die Erhebung von Rechtsmitteln durch einen dazu beauftragten Fachanwalt




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Fragen kostet nichts…..

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Klaus EichhornKordtRechtsanwälteGirardetstraße 2-3845131 EssenTel. 0201-872 620Fax [email protected]

www.kordt-law.de




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Vielen Dank für die Aufmerksamkeit

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Bauvorhaben in der Nachbarschaft Rechte der Wohnungseigentümer Kurzseminar des VNWI – 09.09.2013 Krefeld Klaus Eichhorn Rechtsanwalt und Fachanwalt für