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BBA- Akademie der Immobilienwirtschaft e.V., Berlin

Studienarbeit

„Quo vadis Berlin –Illusion oder Realität– eine Untersuchung des Berliner

Wohnungsmarktes“

Vorgelegt von:

Fabian Meudtner

Nachgraduierung zum Immobilien-Ökonom (GdW) Lehrgang:

Erstgutachter:

Datum:

Reno Brosius Berlin,

03.03.2014

I

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis ............................. .......................................................................... III

Abkürzungsverzeichnis ............................. ......................................................................... IV

1. Einleitung ..................................... .................................................................................... 1

2. Theoretische Grundlagen ........................ ........................................................................ 3

2.1 Definition von Marktpreis .............................................................................................. 3

2.2 Definition einer Immobilienpreisblase ........................................................................... 3

2.3 Das Minsky Modell ....................................................................................................... 4

2.3.1 Phasen des Minsky Modells ................................................................................... 4

2.3.2 Exogener Schock ................................................................................................... 5

2.3.3 Kreditexpansion ..................................................................................................... 5

2.3.4 Euphorie und spekulative Manie ............................................................................ 5

2.3.5 Liquiditätsengpass und Schieflagen ....................................................................... 6

2.3.6 Ende der Panik ...................................................................................................... 6

3. Analyse der Immobilienpreise ................... ..................................................................... 7

3.1 Verfahren der Immobilienwertermittlung ....................................................................... 7

3.1.1 Ertragswertverfahren ............................................................................................. 8

3.1.2 Discounted-Cash-Flow-Verfahren (nicht normierte Variante) ................................. 8

3.2 Problematik der Immobilienbewertung während einer Immobilienpreisblase ................ 9

3.3 Zusammenfassung ....................................................................................................... 9

4. Volkswirtschaftliche Indikatoren für eine Immobi lienpreisblase in Berlin ................ 10

4.1 Schuldenkrise in Europa ............................................................................................. 10

4.2 Zinspolitik der EZB ..................................................................................................... 10

4.3 Inflation ...................................................................................................................... 11

4.4 Vergleich von Tagesgeldzinsen mit der Inflationsrate ................................................. 13

4.5 Zinsentwicklung für Hypotheken ................................................................................. 14

4.6 Zusammenfassung der Indikatoren für eine Immobilienpreisblase in Berlin ................ 15

5. Analyse der Entwicklung des Berliner Wohnungsmar ktes......................................... 15

5.1 Entwicklung der Wohnungsnachfrage ........................................................................ 15

5.2 Entwicklung des Wohnungsangebots ......................................................................... 18

5.3 Fazit von Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot .............................................. 19

6. Psychologisches Verhalten der Käufer ........... ............................................................. 20

6.1 Verhalten der Marktteilnehmer auf einem Immobilienmarkt ........................................ 20

6.2 Stimmung der Marktteilnehmer in Berlin ..................................................................... 21

6.3 Fazit ........................................................................................................................... 27

II

7. Untersuchung auf das Vorliegen einer Immobilienp reisblase in Berlin..................... 28

7.1 Kennzahlenanalyse .................................................................................................... 28

7.2 Kennzahl Price-Rent Ratio ......................................................................................... 28

7.2.1 Vergleich der Verkaufspreise der Immobilien mit Mieten ...................................... 28

7.2.2 Kaufpreisentwicklung von Eigentumswohnungen in Berlin ................................... 29

7.2.3 Mietpreisentwicklung in Berlin .............................................................................. 29

7.2.4 Price-Rent Ratio in Berlin ..................................................................................... 30

7.3 Kennzahl Price-Income Ratio ..................................................................................... 31

7.3.1 Vergleich der Verkaufspreise der Eigentumswohnungen mit Haushaltseinkommen in Berlin ........................................................................................................................ 31

7.3.2 Mittleres Haushaltsnettoeinkommen in Berlin ....................................................... 32

7.3.3 Price-Income Ratio in Berlin ................................................................................. 33

7.4 Kennzahl Affordability Index ....................................................................................... 34

7.4.1 Vergleich Hypothekenzinsen mit durchschnittlichen Haushaltseinkommen .......... 34

7.4.2 Zinsentwicklung für Fremdkapital in Deutschland ................................................. 35

7.4.3 Affordability-Index in Berlin .................................................................................. 35

7.5 Zusammenfassung der Ergebnisse ............................................................................ 36

8. Exemplarische Betrachtung der Auswirkungen des K aufs eines Mehrfamilienhauses auf ein Immobilienunternehmen ..................... .................................................................. 37

9. Folgen einer Immobilienpreisblase .............. ................................................................ 39

9.1 Volkswirtschaftliche Betrachtung ................................................................................ 39

9.2 Betriebswirtschaftliche Betrachtung ............................................................................ 40

10. Fazit ......................................... ..................................................................................... 41

Anlagenverzeichnis ................................ ........................................................................... 44

Literaturverzeichnis .............................. ............................................................................... V

Eidesstattliche Erklärung

III

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV ...................................................... 7

Abbildung 2: Entwicklung der Inflationsrate im Euroraum und in Deutschland ..................... 12

Abbildung 3: Vergleich Tagesgeldzinsen mit Inflationsrate .................................................. 13

Abbildung 4: Entwicklung der Fremdkapitalzinsen ............................................................... 14

Abbildung 5: Prognose der Bevölkerungsentwicklung in Berlin ............................................ 16

Abbildung 6: Beliebteste Bezirke/ Umfrage BBA .................................................................. 22

Abbildung 7: Beliebteste Bezirke/ Umfrage Messe ............................................................... 23

Abbildung 8: Kaufmotive/ Umfrage BBA............................................................................... 25

Abbildung 9: Geschätzter Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswohnungen p.a. in Berlin .. 26

Abbildung 10: Price-Rent Ratio in Berlin .............................................................................. 30

Abbildung 11: Price-Income Ratio in Berlin .......................................................................... 33

Abbildung 12: Zins-Haushaltseinkommen-Index in Berlin .................................................... 35

Abbildung 13: Übersicht: Nachweisen einer Wohnimmobilienpreisblase .............................. 41

IV

Abkürzungsverzeichnis

BBA Akademie der Immobilienwirtschaft e.V., Berlin

EZB Europäische Zentralbank

HBG Handelsgesetzbuch

IBB Investitionsbank Berlin

ImmoWertV Immobilienwertermittlungsverordnung

p.a. per anno

1

1. Einleitung

Die Tageszeitungen spekulieren und diskutieren häufig über das Vorhandensein einer

Wohnimmobilienpreisblase in Berlin und über das mögliche Platzen der Blase. Dabei sind

die Artikel der Zeitungen oft zu ungenau und nicht vollständig. So schreibt die Berliner Zei-

tung am 07.11.2012, dass „Berlin (..) vor einer Immobilienblase“1 steht. Die Frankfurter All-

gemeine meldet, dass „Mitte November [2012] (..) die Bundesbank ungewöhnlich deutlich vor

einer Blasenbildung auf dem deutschen Markt für Wohnimmobilien“2 gewarnt hat. Die Immo-

bilienzeitung berichtet dagegen am 21.08.2012, dass „Fitch keine Immobilienblase in

Deutschland“3 erkennt.

Doch für Haushalte, die über einen Immobilienkauf nachdenken, und für Investoren, die ihr

Portfolio vergrößern wollen, ist es von großer Bedeutung zu wissen, ob sich in Berlin eine

Immobilienpreisblase gebildet hat oder sich gegenwärtig bildet. Viele Berliner Haushalte sind

im Zwiespalt, ob sie weiter zur Miete wohnen und mit dem Kauf der ersten Eigentumswoh-

nung warten sollen bis die Preise wieder sinken werden oder ob sie schnell auf dem Immobi-

lienmarkt aktiv werden müssen, um von den steigenden Immobilienpreisen und den niedri-

gen Zinsen zu profitieren.

Doch was ist eine Immobilienpreisblase? Welche Faktoren beeinflussen sie? Welche Rolle

spielt hierbei die EZB? Welchen Einfluss hat die Stimmung der Käufer auf dieses komplexe

Geflecht von Marktpreisen und Fundamentalpreisen? Wie kann eine Immobilienpreisblase

gemessen und erkannt werden? Welche Folgen hat ein Platzen einer Blase für eine einzelne

Person, für ein Unternehmen oder eine Volkswirtschaft? In vielen Artikeln der Tageszeitun-

gen wird diesen Fragen nicht nachgegangen bzw. sie werden nur oberflächlich angeschnit-

ten.

Um die Komplexität und die Einflussfaktoren auf eine Preisblase genauer zu verstehen und

zu erkennen, hat sich die vorliegende Arbeit mit diesem Thema auseinander gesetzt. Die

Arbeit beschäftigt sich mit der Untersuchung des Berliner Wohnungsmarktes mit dem

Schwerpunkt der Analyse hinsichtlich darauf, ob eine Wohnimmobilienpreisblase in Berlin

existiert.

1 Beecken, Grit (2012): „Berlin steht vor einer Immobilienpreisblase“,

in: http://www.berliner-zeitung.de/wirtschaft/mieten-berlin-steht-vor-einer-immobilien-blase,10808230,20814168.html, abgerufen am 05.02.2014 2 Psotta, Michael (2012): „Die Zutaten einer Immobilienblase“, in: http://www.faz.net/aktuell/finanzen/strategie-trends/steigende-mieten-die-zutaten-einer-immobilienblase-11981897-p2.html, abgerufen am 05.02.2014 3 Müller, Norbert (2012): „Fitch keine Immobilienblase in Deutschland aber…“, in: http://www.immobilien-zeitung.de/htdocs/index.php/1000010322/fitch-keine-immobilienblase-in-deutschland-aber, abgerufen am 05.02.2014

2

Aufgrund der nicht ausreichenden Daten zu Kaufpreisen für Mehrfamilienhäuser befasst sich

die vorliegende Arbeit zur besseren Vergleichbarkeit und Aussagefähigkeit ausschließlich mit

Kaufpreisen für Eigentumswohnungen in Berlin.

Im ersten Teil der Arbeit wird erläutert, was unter einer Immobilienpreisblase verstanden wird

und welche verschiedenen Definitionen in der Literatur existieren.

Die volkswirtschaftlichen Indikatoren, die Einfluss auf den Berliner Immobilienmarkt haben,

werden in Kapitel 4 beschrieben und analysiert. Dabei wird vor allem auf die europäische

Schuldenkrise, die daraus resultierende EZB-Geldpolitik, die Inflation und zuletzt auf die

Zinsentwicklung für Hypotheken eingegangen.

In Kapitel 5 wird die Entwicklung der Berliner Wohnungsnachfrage und des Wohnungsange-

bots untersucht. Es wird beschrieben wie sich die Wohnungsnachfrage und das -angebot in

Berlin in den letzten Jahren entwickelt haben. Auch eine Prognose über die Zukunft der

Wohnungsnachfrage und des -angebots in Berlin wird anhand von verschiedenen Daten und

Quellen vorgestellt.

Um die theoretischen Grundlagen der Arbeit empirisch zu belegen bzw. zu überprüfen, wur-

den zwei Untersuchungen durchgeführt, die exemplarisch die Stimmung der Marktteilnehmer

widerspiegeln. Zielgruppen der Umfragen waren 75 Studenten und deren Dozenten an der

BBA sowie 48 Besucher der Messe Haus & Energie. Beide Umfragen wurden getrennt aus-

gewertet. Die wichtigsten Erkenntnisse werden in Kapital 6 vorgestellt und analysiert. Die

gesamten Ergebnisse beider Umfragen sind im Anhang beigefügt.

Anhand einer Kennzahlanalyse im Kapitel 7 wird überprüft, ob in Berlin eine Wohnimmobi-

lienpreisblase vorliegt. Hierfür werden unterschiedliche Quellen für Eigentumspreise in Berlin

untersucht und ausgewertet. Die Problematik besteht darin, dass es für Berlin kaum transpa-

rente Quellen gibt, aus denen die Preise für Eigentumswohnungen und die durchschnittli-

chen Mieten in Berlin hervorgehen. Der IBB Wohnungsmarktbericht 2011 und 2012 hat mit

Hilfe der IDN ImmoDaten verlässliche Eigentumspreise und Wohnungsmieten in Berlin ermit-

telt.

Die volks- und betriebswirtschaftlichen Folgen einer Immobilienpreisblase werden in Kapitel

9 erläutert und dargelegt.

In Kapitel 10 werden die Ergebnisse der Untersuchungen zusammengefasst.

3

2. Theoretische Grundlagen

2.1 Definition von Marktpreis

Der Marktpreis einer Immobilie wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt.4 Bei dem

Gleichgewichtspreis sind Angebot und Nachfrage ausgeglichen.5 Die Höhe des Gleichge-

wichtspreises auf vollkommenen Märkten6 ist abhängig von der Zahlungsbereitschaft der

Nachfrager und vom Kostenniveau der Anbieter.7 Auf dem vollkommenen Markt nimmt der

Gleichgewichtspreis eine Ausgleichs-, Signal-, Lenkungs- und Wettbewerbsfunktion ein.8 Auf

einem Markt sind die Preise umso höher und unterschiedlicher je unvollkommener der Markt

ist.9 Von der Homogenität, dem Fehlen von sachlichen, räumlichen, zeitlichen oder persönli-

chen Präferenzen, der Markttransparenz, der Offenheit und der Dauer hängt die Vollkom-

menheit eines Marktes positiv ab.10

Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage wirkt sich auf den Preis aus. Existiert ein

Verkäufermarkt, so stehen nur wenige Anbieter einer Vielzahl von Nachfragern gegenüber.

Dies sorgt für einen Preisanstieg. Bei einem Anstieg der Preise nimmt jedoch die Anzahl der

Nachfrager ab, da sie entweder den Preis nicht zahlen können oder wollen.11

2.2 Definition einer Immobilienpreisblase

In der Literatur sind verschiedene Definitionen von Immobilienpreisblasen zu finden. Auf-

grund des hohen Komplexitätsgrades und der Interdisziplinarität von Preisblasen gibt es kei-

ne allgemein akzeptierte Definition in den Wirtschaftswissenschaften.12 Die bekannteste Def-

inition ist von Stiglitz: „… if the reason that the price is high today is only because the inves-

tors believe that the selling price will be high tomorrow- when “fundamental” factors do not

seem to justify such a price- then a bubble exists.”13 Nach der Aussage von Stiglitz existiert

eine Preisblase, wenn die Fundamentalfaktoren nicht den Preis rechtfertigen und die Inves-

toren an kurzfristige Preissteigerungen glauben.14 Fundamentalfaktoren sind die zukünftig

erwarteten Zahlungsströme, wie die vereinbarte Miete für eine Wohnung oder einer Immobi-

4 Vgl. Gondring, H. (2009): S. 28

5 Vgl. Cezanne, W. (2005): S. 154

6 Vgl. Fehn, T.; Siekerkötter, R. (2004): S. 300

7 Vgl. Cezanne, W. (2005): S. 154

8 Vgl. Fehn, T.; Siekerkötter, R. (2004): S. 303

9 Vgl. Cezanne, W. (2005): S. 157

10 Vgl. Cezanne, W. (2005): S. 157

11 Vgl. Gondring, H. (2009): S. 28

12 Vgl. Rombach, T. (2011): S. 21 13 Stiglitz, J.E. (1990): S. 13 14 Vgl. Irle, M. (2010): S. 12

4

lie.15 Bei einer Preisblase existiert längerfristig eine große Differenz16 zwischen dem Markt-

preis und dem Fundamentalpreis.17 Der fundamentale Wert gibt die korrekte Größe für den

Wert einer Immobilie an.18 Um den Fundamentalpreis zu ermitteln werden in der Immobilien-

wirtschaft Immobilienbewertungen angewendet.

Nach der Definition anderer Autoren ist eine Preisblase durch einen bestimmten Zeitverlauf,

der sich in der Geschichte wiederholt, gekennzeichnet.19 Nach der Definition von

Kindleberger steigen aufgrund eines Anfangsereignisses zunächst Preise extrem an, die an-

schließend wieder zusammenbrechen20: „…a Bubble is an upward price movement over an

extended range that than implodes.”21 Diese Sichtweise von Kindleberger vertritt auch

Cecchetti: „… Bubbles- by which I mean booms followed by crashes…“.22 Hier wird ein be-

sonderes Augenmerk auf den zeitlichen Verlauf gerichtet.23

Aber auch durch das spekulative und überschwängliche Verhalten der Marktteilnehmer kön-

nen Blasen hervorgerufen werden24: „… We think of a housing bubble as being driven by

homebuyers who are willing to pay inflated prices for houses today because they expect un-

realistically high housing appreciation in the future.“25

2.3 Das Minsky Modell

2.3.1 Phasen des Minsky Modells

Laut Definition der Immobilienpreisblase durchläuft eine Preisblase feste Phasen.26 Minsky

hat ein allgemeines Modell ausgearbeitet, in dem die einzelnen Phasen von Preisblasen be-

schrieben werden.27 Die einzelnen Phasen lauten: „Exogener Schock“, „Kreditexpansion“,

„Euphorie und spekulative Manie“, „Liquiditätsengpässe und Schieflagen“ sowie „Ende der

Panik“. Dieses Modell wurde auf die historischen Preisblasen in Schweden, Japan, Thailand

und den USA angewendet.28 Dabei wurde festgestellt, dass die unterschiedlichen Preisbla-

sen die Phasen des Minsky Modells durchlaufen haben.29

15

Vgl. Irl, M. (2010): S. 12 16 Vgl. Rombach, T. (2011): S. 41 17 Vgl. Irl, M. (2010): S. 12 18 Vgl. Schmitz, J. (2005): S. 6 19 Vgl. Rombach, T. (2011): S. 25 20 Vgl. Brauers, M. (2011): S. 4 21 Kindleberger, C. (1996): S. 13 22 Cecchetti, S. (2005): S. 3 23 Vgl. Irl, M. (2010): S. 13 24 Vgl. Rombach, T. (2011): S. 25 25 Himmelberg, C. (2005): S. 68 26 Vgl. Rombach, T. (2011): S. 25 27 Vgl. Minsky, H.P. (2008): S. 24 28 Vgl. Irl, M. (2010): S.103 ff. 29 Vgl. Irl, M. (2010): S.103 ff.

5

Somit kann das Minsky Modell einen wichtigen Beitrag zur Feststellung von Entstehen von

Immobilienpreisblasen leisten. Auch kann es dazu beitragen, Immobilienpreisblasen besser

zu erkennen und diese zu analysieren.

2.3.2 Exogener Schock

Die erste Phase der Preisblase ist der exogene Schock.30 Der exogene Schock kann durch

unterschiedliche Ursachen hervor gerufen werden. Diese Ursachen können z.B. ein Auflo-

ckern der Kreditvergabebedingungen oder die Senkung von Leitzinsen durch Zentralbanken

sein und können die wirtschaftlichen Perspektiven und Gewinnmöglichkeiten in mindestens

einem Wirtschaftssektor nachhaltig verbessern.31 Durch diesen Effekt nehmen Unternehmen

und Privatpersonen Kredite auf und investieren dieses Geld. Durch die gestiegenen Investiti-

onen erhöht sich das Wirtschaftswachstum.32

2.3.3 Kreditexpansion

In der nächsten Phase steigt das Wirtschaftswachstum durch eine starke Ausweitung der

Kreditvergabe durch die Banken weiter an. Die Banken geben stetig mehr Kredite an Unter-

nehmen und Privatpersonen aus. Die Liquidität auf dem Markt erhöht sich durch dieses Vor-

gehen. In dieser Zeit verringert sich der Kreditverlust der Gläubiger. Als Konsequenz verlan-

gen die Banken niedrigere Eigenkapitalquoten von den Schuldnern.33 Obwohl sich das Dar-

lehensvolumen erhöht, fällt die Quote zwischen Schulden und Eigenkapital bei vielen Kredit-

nehmern, da die Marktpreise der beliehenen Güter, wie z.B. Immobilien, steigen.34

2.3.4 Euphorie und spekulative Manie

Da den Unternehmen ausreichend Geld von den Banken zur Verfügung gestellt wird, werden

nun große Investitionen geleistet mit dem Ziel einen höheren Wiederverkaufspreis zu erzie-

len. Durch die immer höheren Wiederverkaufspreise entsteht eine Preisspirale nach oben.35

Ab einem Zeitpunkt kaufen Unternehmen Güter zu einem Preis, der nicht mehr auf Funda-

mentalfaktoren beruht, sondern die Unternehmen spekulieren auf höhere Wiederverkäufe.

Da die Aussicht auf hohe Unternehmensgewinne steigt, beteiligen sich nicht einzelne Unter-

nehmen an den Investitionen, sondern ganze Bevölkerungsschichten treten in den Markt ein. 30 Vgl. Irl, M. (2010): S. 33 31 Vgl. Kindleberger, C.; Aliber, R. (2005): S. 22 ff. 32 Vgl. Irl, M. (2010): S. 34 33 Vgl. Kindleberger, C.; Aliber, R. (2005): S. 23 34 Vgl. Irl, M. (2010): S. 34 35 Vgl. Kindleberger, C.; Aliber, R. (2005): S. 23

6

Das irrationale Verhalten von den Marktteilnehmern, die auf höhere Gewinne spekulieren,

obwohl die Fundamentalfaktoren diesen Preisen widersprechen, wird als Manie bezeichnet.36

2.3.5 Liquiditätsengpass und Schieflagen

In der vierten Phase des Minsky Modells verkaufen eine ansteigende Zahl von Marktteilneh-

mer ihre Wirtschaftsgüter, nachdem ein hohes Preisniveau erreicht worden ist. Dieses hohe

Preisniveau ist erreicht, wenn es mehr Verkäufer als Käufer gibt. Ab diesem Zeitpunkt fallen

die Preise und es werden Verluste bei Wiederverkäufen erwirtschaftet. Um die Verluste ge-

ring zu halten, wollen viele Unternehmen verkaufen, bevor der Preis weiter sinkt.37 Dieses

Verhalten führt zu weiter stark fallenden Preisen.38 Die Anzahl der insolventen Marktteilneh-

mer steigt stark an. Viele Kredite können nicht mehr an Banken zurück gezahlt werden. Als

Konsequenz gehen die ersten Banken insolvent.39

Aus Angst vor weiteren Kreditausfällen kommt der Interbankenhandel fast zum Stillstand. Für

Unternehmen ist es sehr schwer an Darlehen von Banken zu kommen.40

2.3.6 Ende der Panik

Der anhaltende Verkauf der Güter und der Preisverfall halten in der Regel so lange an, bis

Regierungen oder Zentralbanken eingreifen und die Banken mit ausreichend Geld versor-

gen. Die Zentralbanken leihen den Banken Kapital zu günstigen Konditionen. Durch die Er-

höhung der Liquidität auf dem Bankensektor kommt der Interbankenhandel langsam wieder

in Schwung. Die Marktteilnehmer erhalten von den Banken wieder Kredite, mit denen sie

Immobilien ersteigern können. Der Preisverfall auf dem Immobilienmarkt wird gestoppt, da

Investoren durch preiswertes Fremdkapital Immobilien, deren Wert nun meist unter dem

Fundamentalwert gesunken ist, kaufen.41

36 Vgl. Irl, M. (2010): S. 35 37 Vgl. Irl, M. (2010): S. 35 38 Vgl. Brauers, M. (2011): S. 4 39 Vgl. Minsky, H.P. (2008): S. 24 40 Vgl. Kindleberger, C.; Aliber, R. (2005): S. 27 f. 41 Vgl. Kindleberger, C.; Aliber, R. (2005): S. 28 f.

3. Analyse der Immobilienpreise

3.1 Verfahren der Immobilienwertermittlung

Wie in der Definition der Immobilienpreisblase beschrieben, sollen die Verfahren der Immob

lienwertermittlung den Wert

den Barwert der zukünftigen Zahlungsströme dar.

Abbildung 1 : Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertVnach: Metzger, Bernhard: Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken

Bei den Verfahren der Immobilienwertermittlung wird

ImmoWertV normierten und nicht normierten Verfahren.

hört das Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren

Discounted-Cashflow-Verfahren (Ertragswertverfahren a

schiedlicher Erträge).45 Zu den nicht normierten Verfahren gehört das Residualverfahren,

Depricated-Replacement-Cost

ren der Discounted-Cash-Flow Analyse.

42 Vgl. Irle, M. (2010): S. 12 43 Vgl. Metzger, B. (2010): S. 60 44 Vgl. Gondring, H. (2009): S. 92145 Vgl. Metzger, B. (2010): S. 60 46 Vgl. Metzger, B. (2010): S. 60

normierte

Verfahren

Vergleichswert-

verfahren

Sachwert-

verfahren

Ertragswert-

verfahren

Discounted-

Cashflow-Verfahren

(periodisch

unterschiedliche

Erträge)

Wertermittlungsverfahren

Immobilienpreise

3.1 Verfahren der Immobilienwertermittlung

in der Definition der Immobilienpreisblase beschrieben, sollen die Verfahren der Immob

lienwertermittlung den Wert des Fundamentalpreises eruieren. Der Fundamentalpreis stellt

der zukünftigen Zahlungsströme dar.42

Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV, eigene Darstellung, Metzger, Bernhard: Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken43

der Immobilienwertermittlung wird unterschieden zwischen

normierten und nicht normierten Verfahren.44 Zu den normierten Verfahren g

hört das Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren

Verfahren (Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unte

Zu den nicht normierten Verfahren gehört das Residualverfahren,

Cost-Verfahren, Monte-Carlo-Verfahren und das Investmentverfa

Flow Analyse.46

Vgl. Gondring, H. (2009): S. 921

nicht normierte

Verfahren

Residualverfahren

Depricated-

Replacement-Cost

Verfahren

Monte-Carlo-

Verfahren

Investment-

verfahren der

Discounted-Cash

Flow Analyse

Wertermittlungsverfahren

nach ImmoWertV

7

in der Definition der Immobilienpreisblase beschrieben, sollen die Verfahren der Immobi-

. Der Fundamentalpreis stellt

unterschieden zwischen den nach der

Zu den normierten Verfahren ge-

hört das Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und das

uf der Grundlage periodisch unter-

Zu den nicht normierten Verfahren gehört das Residualverfahren,

Verfahren und das Investmentverfah-

Residualverfahren

Cost-

Cash-

8

Da der Fundamentalpreis ermittelt werden soll, werden in dieser Arbeit nur die ertragswert-

orientieren Wertermittlungsverfahren, das Ertragswertverfahren und das Discounted-

Cashflow-Verfahren, betrachtet. Denn nur bei den ertragswertorientierten Wertermittlungs-

verfahren wird der Wert einer Immobilie durch den auf den Wertermittlungsstichtag bezoge-

nen Barwert aller zukünftigen Zahlungsströme berechnet.47

3.1.1 Ertragswertverfahren

Bei dem Ertragswertverfahren wird nach § 17 ImmoWertV der Reinertrag der baulichen An-

lagen mit dem Vervielfältiger bzw. Rentenbarwertfaktor multipliziert. Das Ergebnis entspricht

dem Barwert der für die Restnutzungsdauer des Gebäudes zu erzielenden Erträge. Zu die-

sem Ergebnis wird der Bodenwert addiert.48

Der Vervielfältiger wird ermittelt mit Hilfe der Restnutzungsdauer des Gebäudes und des

Liegenschaftszinses. Je kleiner der Liegenschaftszins desto höher ist der Vervielfältiger.49

Der Liegenschaftszinssatz ist bei dem Ertragswertverfahren von großer Bedeutung.50

Dieser wird von einem Gutachterausschuss mit Hilfe einer Kaufpreissammlung ermittelt 51

und kann also als Durchschnittszinssatz für lagetypische Normalgrundstücke angesehen

werden.52 Der Liegenschaftszinssatz entspricht jedoch nicht dem internen Zinssatz bei der

Berechnung einer Investition, da Finanzierungsrisiken, Leveragerisiken, steuerliche Vorteile

der Fremdfinanzierung53, die langfristige Entwicklung von Mieten, die Veränderung der Be-

wirtschaftungskosten sowie die Entwicklung sonstiger wertbeeinflussenden Umstände nicht

berücksichtigt werden.

3.1.2 Discounted-Cash-Flow-Verfahren (nicht normier te Variante)

Der Fundamentalpreis einer Immobilie wird bei der Discounted-Cash-Flow-Methode mit Hilfe

eines Prognosewerts und eines Restwerts ermittelt. Der Prognosewert ergibt sich aus dem

abgezinsten berechneten Cashflow der ersten 15 Jahre. Der Restwert wird mit Hilfe eines

Vervielfältigers abhängig von der Restnutzungsdauer des Gebäudes ermittelt.

Der Cashflow wird berechnet aus den jährlich unterschiedlichen Reinerträgen. Somit werden

die Mietentwicklungen, die laufenden Instandhaltungskosten und der Leerstand in jedem

Jahr neu bewertet.

47 Vgl. Rottke, N.; Thomas, M. (2011): S. 787 48 Vgl. Metzger, B. (2010): S. 68 49 Vgl. Rottke, N.; Thomas, M. (2011): S. 796 ff. 50 Vgl. Rottke, N.; Thomas, M. (2011): S. 794 51 Vgl. Gondring, H. (2009): S. 906 52 Vgl. Murfeld, E. (2009): S. 1216 53 Vgl. Rottke, N.; Thomas, M. (2011): S. 794

9

Der Abzinsungsfaktor wird mit Hilfe des gewichteten Zinssatzes berechnet. Dieser ergibt sich

aus dem Zinssatz des Eigenkapitals und des Fremdkapitals.54

3.2 Problematik der Immobilienbewertung während ein er Immobilienpreisblase

Sowohl beim Ertragswertverfahren als auch beim Discounted-Cash-Flow-Verfahren werden

mit zukünftigen Reinerträgen die Verkehrswerte berechnet. Dies ist jedoch bei Vorliegen ei-

ner Immobilienpreisblase problematisch, da wegen der enthusiastischen Stimmung mit zu

stark steigenden Reinerträgen der Marktwert der Immobilie bestimmt wird. Auch wird bei der

Berechnung des Marktwertes nicht beachtet, dass die Reinerträge wieder sinken könnten.55

Beim Ertragswertverfahren ist die Ermittlung des Verkehrswertes mit Hilfe des Liegen-

schaftszinses während einer Immobilienpreisblase problematisch. Der Liegenschaftszinssatz

wird aus den vergangenen abgeschlossenen Kaufverträgen ermittelt. Wurde in der Vergan-

genheit aufgrund der Spekulationen mit einem zu niedrigen Liegenschaftszinssatz der Ver-

kehrswert ermittelt, so wird ein ähnlich niedrigerer oder noch niedriger Liegenschaftszinssatz

bei der Marktwertermittlung genutzt. Dies hat wegen der negativen Korrelation zwischen

Verkehrswert und Liegenschaftszins zur Folge, dass ein zu hoher Marktwert für die Immobi-

lie berechnet wird.56

Bei der Discounted-Cash-Flow-Methode spielt der Diskontierungszinssatz eine große Rolle.

Während einer Immobilienpreisblase sind die Diskontierungszinssätze sehr niedrig. Dies

hängt damit zusammen, dass zu diesem Zeitpunkt die Banken viel Kapital mit einem niedri-

gen Fremdkapitalzinssatz zur Verfügung stellen. Ein niedriger Diskontierungszinssatz ermit-

telt jedoch einen zu hohen Marktwert einer Immobilie.

3.3 Zusammenfassung

Während einer Immobilienpreisblase sind die von Investoren häufig genutzten Ertragswert-

verfahren und Discounted-Cash-Flow-Methoden nicht geeignet, um einen Fundamentalpreis

der Immobilie zu ermitteln. Es wird ein Verkehrswert mit zu hohen Reinerträgen sowie zu

niedrigen Liegenschafts- und zu niedrigen Diskontierungszinssätzen ermittelt. Somit werden

aufgrund der Immobilienwertverfahren zu hohe Marktwerte für die Immobilie angegeben, die

höher liegen als der eigentliche Fundamentalpreis einer Immobilie.

54 Vgl. Rottke, N.; Thomas, M. (2011): S. 810 ff. 55 Vgl. Irle, M. (2010): S. 20 56 Vgl. Irle, M. (2010): S. 21

10

4. Volkswirtschaftliche Indikatoren für eine Immobi lienpreisblase in Berlin

4.1 Schuldenkrise in Europa

Die Verschuldung der Staaten hat weltweit zwischen den Jahren 2000 bis 2010 stark zu ge-

nommen. Allein in der Euro-Zone beträgt der Schuldenstand insgesamt 12,5 Billionen US-

Dollar.57 Diese hohe Verschuldung hat mehrere Gründe.

In einigen europäischen Ländern, wie z.B. in Griechenland und Portugal, wurde eine fahrläs-

sige Fiskalpolitik durchgeführt. In diesen Ländern war bereits vor der Finanzkrise eine hohe

Staatsverschuldung zu verzeichnen.58

Als im Jahr 2007 die Finanzkrise ausbrach, hatte dies große Auswirkungen auf die europäi-

schen Staaten. Viele Banken waren durch die Finanzkrise überschuldet und mussten von

den europäischen Staaten unterstützt werden. Die privaten Verluste der Banken wurden vom

Staat übernommen.59

Viele Volkswirtschaften gerieten in der europäischen Union aufgrund der Finanzkrise in eine

Rezession. Dies hatte zur Folge, dass die Arbeitslosigkeit stieg und gleichzeitig die Konjunk-

tur sank. Die Steuereinnahmen der europäischen Länder brachen ein.

Um diese Rezession zu verhindern, wurden mit erheblichem staatlichem Kapitalaufwand

Förderprogramme geschaffen. Diese Förderprogramme belasteten neben den sinkenden

Steuereinnahmen den Staatshaushalt sehr stark.60

4.2 Zinspolitik der EZB

Die Hauptaufgabe der EZB ist es die Stabilität des Preisniveaus im Euro-Raum zu sichern.

Die EZB hat auf die Schuldenkrise in Europa mit verschiedenen ihr zu Verfügung stehenden

Instrumenten reagiert:

Die Leitzinsen von 4,25 Prozent im Jahr 2008 wurden schrittweise auf das historische Tief

von 0,25 Prozent am 07.11.2013 gesenkt.61 Die Senkung der Leitzinsen wird als expansive

Geldpolitik bezeichnet. Die niedrigen Zinsen ermöglichen den europäischen Banken eine

günstige Kapitalbeschaffung. Die Banken geben diese niedrigen Zinsen bei Abschlüssen von

Kreditverträgen an Unternehmen und private Haushalte weiter.

57 Vgl. Rohm, T. (2013): S. 5 58 Vgl. Asmussen, Jörg (2013): „Die Rolle der Europäischen Zentralbank in der Europäischen Schuldenkrise“, in: http://www.ecb.europa.eu/press/key/date/2013/html/sp130318_1.de.html, abgerufen am 31.12.2013 59 Vgl. Rohm, T. (2013): S. 6 60 Vgl. Rohm, T. (2013): S. 6 ff. 61 Vgl. Kerbler, Gabriele (2013): „Zinsschritte der Europäischen Zentralbank (EZB)“, in: http://www.leitzinsen.info/eurozone.htm, abgerufen am 01.01.2014

11

Des Weiteren wurde die Einlagenfazilität von 0,25 Prozent auf 0 Prozent gesenkt.62 Die Ein-

lagenfazilität gibt an, zu welchem Guthaben das Kapital der Banken bei der EZB verzinst

wird. Das Ziel dieser Maßnahme ist, dass die Banken das Geld an Unternehmen und Haus-

halte verleihen und nicht bei der EZB aufbewahren.

Anfang 2012 wurde die Mindestreserveverpflichtung für Banken von 2 Prozent auf 1 Prozent

gesenkt.63 Die Banken hatten somit mehr Kapital zum Verleihen an Unternehmen und Haus-

halte zur Verfügung.

Die EZB verlieh Anfang 2011 und 2012 insgesamt eine Billion Euro an europäische Banken

zu einem niedrigen Zinssatz von 1 Prozent mit einer Laufzeit von 3 Jahren.64

Durch die drohende Rezession und durch die Schuldenkrise wurden Staatsanleihen von

Ländern wie Griechenland, Spanien und Italien von der EZB gekauft mit dem Ziel die Fi-

nanzmärkte zu unterstützen. Durch diese Maßnahme konnte die Verzinsung, die die Länder

an die Kapitalgeber zu zahlen hatten, für die Staatsanleihen gesenkt werden.65

Abschließend kann zusammengefasst werden, dass mit dem Heruntersetzen der Leitzinsen,

der Senkung der Einlagenfazilität, der Reduktion der Mindestreserveverpflichtung, dem Ver-

leihen von einer Billion Euro zu einem niedrigen Zinssatz und durch den Kauf der Staatsan-

leihen die EZB sicherstellt, dass den Banken in der Eurozone ausreichend Liquidität zur Ver-

fügung steht.

Durch die EZB-Politik findet eine Ausweitung der Geld- und Kreditmenge statt.

Die Gefahr einer Inflation entsteht durch das den Banken zur Verfügung gestellte hohe Kapi-

talvolumen.

4.3 Inflation

Als Inflation wird in der Volkswirtschaftslehre ein Ansteigen des Preisniveaus und das Ab-

nehmen der Kaufkraft des Geldes bezeichnet. Ein Grund für die Inflation ist nach der Quanti-

tätstheorie ein zu starkes Aufblähen der Geldmenge.66

Die Inflation wird mit Hilfe des Verbrauchpreisindexes vom Statistischen Bundesamt gemes-

sen. Der Verbrauchpreisindex erfasst Preisänderungen von Sachgütern und Dienstleistun-

gen, jedoch nicht von Vermögensgütern. Somit stellt die Entwicklung der Inflationsrate nicht

die Entwicklung der Immobilienpreise dar.67

62 Vgl. Kerbler, Gabriele (2013): „Zinsschritte der Europäischen Zentralbank (EZB)“, in: http://www.leitzinsen.info/eurozone.htm, abgerufen am 01.01.2014 63 Vgl. Görß, S. (2012): S. 25 64 Vgl. Görß, S. (2012): S. 25 65 Vgl. Görß, S. (2012): S. 25 66 Vgl. Cezanne, W. (2005): S. 429 67 Vgl. Fehn, T.; Siekerkötter, R. (2004): S. 349 ff

12

Die Inflationsrate im Euroraum und in Deutschland wird von der Schuldenkrise und von der

Zinspolitik der EZB beeinflusst.

Abbildung 2 : Entwicklung der Inflationsrate im Euroraum und in Deutschland, eigene Darstellung, nach Datenbezug: Europäische Kommission (2013)68

Auffällig ist, dass die Inflationsrate im Jahr 2009 gering ist. Dies hängt mit der Wirtschaftskri-

se, die durch die Finanzkrise in den USA im Jahr 2008 hervorgerufen worden ist, zusammen.

Durch die Wirtschaftskrise sind die Preise für Öl und Lebensmittel stark gesunken.69

In den Jahren 2011 und 2012 lag die Inflationsrate sowohl im Euroraum als auch in Deutsch-

land über 2 Prozent. Die Inflationsrate im Jahr 2013 betrug in Deutschland 1,49 Prozent und

in Europa 1,73 Prozent.

In der Literatur wird darüber diskutiert, ob es einen positiven Zusammenhang zwischen Infla-

tion und den Preisen für Wohnimmobilien gibt. Es wird angenommen, dass in Phasen stei-

gender Wirtschaftskraft die Nachfrage nach Konsum- und nach Vermögensgütern zunimmt

und somit auch deren Preise parallel anziehen.70

Es existiert aber auch die Ansicht, dass es einen negativen Zusammenhang zwischen Infla-

tion und Preisen für Wohnimmobilien gibt. Bei einem Steigen der Inflationsraten erhöhen die

Zentralbanken die Leitzinsen und als Folge sinkt die Nachfrage nach Wohnraum.71

68 Vgl. Europäische Kommission (2013): „Inflationsrate“, in: http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page/portal/ eurostat/home, abgerufen am 02.02.2014 69 Vgl. Stock, Oliver (2009): „Verbraucherpreise so niedrig wie lange nicht mehr“, in: http://www.handelsblatt.com/politik/konjunktur/nachrichten/inflation-2009-verbraucherpreise-so-niedrig-wie-lange-nicht-mehr/3335212.html, abgerufen am 04.01.2014 70 Vgl. Rombach, T. (2011): S. 247 71 Vgl. Rombach, T. (2011): S. 248

2,2

2,1

3,3

0,3

1,6

2,72,5

1,731,8

2,3

2,8

0,2

1,2

2,5

2,1

1,49

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Pro

zent

punk

te

Jahre

Entwicklung der Inflationsrate im Euroraum und in Deutschland

Euroraum

Deutschland

13

Obwohl die EZB dem Markt sehr viel Liquidität zur Verfügung stellt, hat dies bisher keine

Auswirkungen auf eine steigende Inflationsrate. Dies ist auch auf die durch die Schuldenkri-

se verursachte Rezession in Griechenland, Italien, Spanien und Portugal zurück zu führen.

Ist die europäische Rezession jedoch überwunden, so ist eine hohe Inflation in Europa mög-

lich. Die Angst vor einer steigenden Inflation beeinflusst auch das Verhalten der Käufer.

4.4 Vergleich von Tagesgeldzinsen mit der Inflation srate

Abbildung 3 : Vergleich Tagesgeldzinsen mit Inflationsrate, eigene Darstellung, nach Datenbezug: Europäische Kommission (2013)72 ; Franke Daniel, Tagesgeldvergleich (2014) 73 Wie aus der Darstellung ersichtlich, ist die Inflationsrate seit Dezember 2010 höher als die

Verzinsung von Guthaben auf dem Tagesgeldkonto. Dies hängt damit zusammen, dass die

EZB den Leitzins im Jahr 2009 gesenkt hat und seitdem eine Niedrigzinspolitik aufgrund der

Schuldenkrise verfolgt.74

Die Problematik, dass die Verzinsung für Tagesgeld niedriger ist als die Inflationsrate vermit-

telt vielen Marktteilnehmern das Gefühl ihr Kapital in Vermögenswerte investieren zu müs-

sen. Das Gefühl Geld in sichere Vermögenswerte, wie z.B. Immobilien, anzulegen, wird zu-

72 Vgl. Europäische Kommission (2013): „Inflationsrate“, in: http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page/portal/ eurostat/home ,abgerufen am 02.02.2014 73 Vgl. Franke Daniel, Tagesgeldvergleich (2014): „Entwicklung von Tagesgeldzinsen“, in: http://www.tagesgeldvergleich.net/statistiken/zinsentwicklung-tagesgeld-monatsvergleich.html, abgerufen am 02.02.2014 74 Vgl. Kerbler, Gabrielle (2013): „Zinsschritte der Europäischen Zentralbank (EZB)“, in: http://www.leitzinsen.info/eurozone.htm, abgerufen am 06.01.2014

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

Jan

10

Ap

r 1

0

Jul 1

0

Ok

t 1

0

Jan

11

Ap

r 1

1

Jul 1

1

Ok

t 1

1

Jan

12

Ap

r 1

2

Jul 1

2

Ok

t 1

2

Jan

13

Ap

r 1

3

Jul 1

3

Ok

t 1

3

Pro

zen

t

Vergleich

Tagesgeldzinsen mit Inflationsrate

Tagesgeldzinsen

Inflationsrate

Deutschland

14

sätzlich durch das Misstrauen in die Stabilität des Bankensystems und durch die als unsicher

empfundene Zeit seit dem Crash von Lehmann Brothers verstärkt.75

4.5 Zinsentwicklung für Hypotheken

Der Leitzins ist das wichtigste Instrument der EZB zur Steuerung der Geldpolitik. Er bestimmt

die Höhe der Zinsen, die die Geschäftsbanken an die EZB zu leisten haben, um sich Geld

von der EZB für einen bestimmten Zeitraum auszuleihen. Somit bestimmt der Leitzins die

Höhe des Zinses, die die Kreditnehmer an die Geschäftsbank zu zahlen haben.76 Wie im

Kapital 4.2 beschrieben, hat die EZB den Leitzins seit 2008 gesenkt. Als Folge dessen sind

die Zinsen für Fremdkapital für Kreditnehmer ebenfalls gesunken. Wie sich die Fremdkapi-

talzinsen entwickelt haben, ist am folgenden Schaubild ersichtlich:

Abbildung 4 : Entwicklung der Fremdkapitalzinsen, eigene Darstellung, nach Datenbezug: Interhyp Baufinanzierung (2014):77 Die niedrigen Zinsen bewirken, dass die Haushalte weniger ansparen und mehr konsumie-

ren sowie investieren. Zu den Investitionen gehört auch der Kauf von Immobilien. Auch ver-

ursachen die niedrigen Zinsen, dass mehr Fremdkapital für größere Investitionen, wie zum

Beispiel der Kauf einer Immobilie, aufgenommen wird. Somit steigt die Nachfrage nach Ver-

mögenswerten aufgrund der niedrigen Zinsen für Fremdkapital, die durch die Zinspolitik der

EZB hervorgerufen werden.78

75 Vgl. Sievers, Markus (2013): „Wohnungen sind zu teuer geworden“, in: http://www.berliner-zeitung.de/wirtschaft/immobilienblase--wohnungen-sind-zu-teuer-geworden,10808230,24739676.html, abgerufen am 06.01.2014 76 Vgl. Fischer, M. (2009): S. 5 77 Vgl. Interhyp Baufinanzierung (2014): „Die Zinsentwicklung in der Baufinanzierung“, in: http://www.interhyp.de/interhyp/servlet/interhyp?do=createChart&key=DGZ&binding1=120&binding2=0&from=09.5.1996&to=09.5.2016&STYLE=b2c&width=520&height=265&red0=24, abgerufen am 03.02.2014 78 Vgl. Psotta, Michael (2012): „Die Zutaten einer Immobilienblase“, in: http://www.faz.net/aktuell/finanzen/strategie-trends/steigende-mieten-die-zutaten-einer-immobilienblase-11981897.html, abgerufen am 06.01.2014

1

1,5

2

2,5

3

3,5

4

4,5

5

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Entwicklung der Fremdkapitalzinsen

Zinsen

15

4.6 Zusammenfassung der Indikatoren für eine Immobi lienpreisblase in Berlin

Abschließend kann zusammengefasst werden, dass durch die Maßnahmen der EZB eine

Ausweitung von Geld- und Kreditmengen stattfindet. Es existiert eine enge Beziehung zwi-

schen Preisen für Wohnimmobilien und dem Hypothekenkreditvolumen. Eine Expansion des

Hypothekenvolumens durch Banken erhöht die Nachfrage nach Wohnimmobilien.79

Auch wächst die Nachfrage nach Immobilien durch die Schuldenkrise, der daraus resultie-

renden EZB-Politik, der Angst vor steigenden Inflationsraten sowie durch die niedrigen Zin-

sen für Fremdkapital.

Die oben aufgezeigten volkswirtschaftlichen Indikatoren zeigen auf, dass die Voraussetzun-

gen für eine Wohnimmobilienpreisblase in Berlin gegeben sind. Denn Preisblasen entstehen

in der Regel während eines Zeitraumes mit niedrigen Zinsen und lockerer Geldpolitik der

Zentralbank. Es ist jedoch zu beachten, dass es sich hierbei nur um Indikatoren handelt und

nicht um einen Nachweis einer Immobilienpreisblase in Berlin.

5. Analyse der Entwicklung des Berliner Wohnungsmar ktes

5.1 Entwicklung der Wohnungsnachfrage

In den Jahren zwischen 1990 und 2000 sind viele Einwohner von Berlin in das Umland ge-

zogen. Die Einwohnerzahl in Berlin ist durch den Wegzug ins Umland gesunken.

Ab dem Jahr 2000 blieb die Einwohnerzahl durch Zuwanderung aus dem Bundesgebiet und

aus europäischen Ländern konstant. Berlin hat wie die meisten Großstädte ein negatives

Wanderungssaldo mit seinem Umland. Aufgrund einer steigenden Geburtenrate, weiter stei-

gender Zuzüge aus europäischen Ländern und durch einen Rückgang der Umzüge ins Um-

land stieg die Anzahl von Einwohnern in Berlin seit dem Jahr 2005. Dieser Trend hat sich im

Jahr 2011 und 2012 weiter verstärkt.

Vor allem gab es einen starken Zuwachs in der Altersgruppe der 20- und 30- Jährigen. Auch

konnte ein Anstieg in der Altersgruppe der 0- und 20- Jährigen verzeichnet werden. Die An-

zahl der Senioren im Alter zwischen 65 und 85 Jahren hat aufgrund des demographischen

Wandels stark zugenommen.80

Von 2002 bis 2011 sind die Einpersonenhaushalte aufgrund des Zuzuges der 20- bis 30 Jäh-

rigen um 168.000 gestiegen. Somit betrug 2011 der Anteil der Einpersonenhaushalte unge-

79 Vgl. Rombach, T. (2011): S. 249 80 Vgl. Investitionsbank Berlin (2013): „IBB Wohnungsmarktbericht 2012“, in: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/, abgerufen am 10.01.2014

fähr 54 Prozent aller Berliner Haushalte. Die

se des Berliner Senats bis 2025

Die Anzahl der Zweipersonenhaushalte ist seit 2002 konstant und wird sich in Zukunft auch

nicht verändern.

Dagegen ist die Zahl der Haushalte mit

2002 und 2011 gesunken. Sie wird jedoch

Zuwanderung von Familien aus dem Ausland wieder steigen.

Das monatliche Haushaltsn

1.600 EUR. Zwischen den einzelnen Bezirke

Einkommen. In Zehlendorf

Friedrichhain-Kreuzberg, Mitte und Neukölln waren sie am geringsten. Innerhalb der Bezirke

gab es jedoch auch starke Einkommensu

Im Zeitraum von 2002 bis 2010 ist das Berliner Haushaltsnettoeinkommen im Durchschnitt

um 10 Prozent gestiegen. Im gleichen Zeitraum erhöhten sich jedoch die Verbraucherpreise

um ca. 14 Prozent. Somit ist der Reallohn um 4

raus resultierend hat die Kaufkraft der Bewohner abgenommen. Von diesem Trend waren

vor allem Einpersonenhaushalte betroffen.

Es kann zusammengefasst werden, dass die Einwohneranzahl in Berlin ab dem Jahr

stetig gewachsen ist und be

Besonders kleine, preisgünstige Wohnungen für Singles stehen im Fokus.

frage nach barrierearmen Wohnungen und Betreuungsangeboten hat zugenommen.

Abbildung 5 : Prognose der Bevölkerungsentwicklung in BerlinUmwelt in Berlin, 2012, S.18 81

Vgl. Investitionsbank Berlin (2013)http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/

aller Berliner Haushalte. Dieser Anteil wird sich nach einer aktuellen Progn

is 2025 weiter vergrößern.


Dagegen ist die Zahl der Haushalte mit drei, vier und mehr Personen

sunken. Sie wird jedoch voraussichtlich bis zu dem Jahr 2025 durch die

Zuwanderung von Familien aus dem Ausland wieder steigen.81

Haushaltsnettoeinkommen betrug im Jahr 2011 in Berlin

EUR. Zwischen den einzelnen Bezirken gab es große Unterschiede in der Höhe der

Einkommen. In Zehlendorf-Steglitz waren die Haushaltsnettoeinkommen am höchsten, in

Kreuzberg, Mitte und Neukölln waren sie am geringsten. Innerhalb der Bezirke

gab es jedoch auch starke Einkommensunterschiede.

Zeitraum von 2002 bis 2010 ist das Berliner Haushaltsnettoeinkommen im Durchschnitt

gestiegen. Im gleichen Zeitraum erhöhten sich jedoch die Verbraucherpreise

. Somit ist der Reallohn um 4 Prozent im Durchschn


nenhaushalte betroffen.

Es kann zusammengefasst werden, dass die Einwohneranzahl in Berlin ab dem Jahr

und besonders in den Jahren 2011 und 2012 stark zugenommen hat.

kleine, preisgünstige Wohnungen für Singles stehen im Fokus.


Bevölkerungsentwicklung in Berlin, nach Senatsverwaltung

Investitionsbank Berlin (2013): „IBB Wohnungsmarktbericht 2012“, in: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/, abgerufen am 10.01.2014

16

ser Anteil wird sich nach einer aktuellen Progno-


, vier und mehr Personen zwischen den Jahren

bis zu dem Jahr 2025 durch die

ettoeinkommen betrug im Jahr 2011 in Berlin im Durchschnitt

n gab es große Unterschiede in der Höhe der

Steglitz waren die Haushaltsnettoeinkommen am höchsten, in

Kreuzberg, Mitte und Neukölln waren sie am geringsten. Innerhalb der Bezirke

Zeitraum von 2002 bis 2010 ist das Berliner Haushaltsnettoeinkommen im Durchschnitt

gestiegen. Im gleichen Zeitraum erhöhten sich jedoch die Verbraucherpreise

im Durchschnitt gesunken und da-


Es kann zusammengefasst werden, dass die Einwohneranzahl in Berlin ab dem Jahr 2005

sonders in den Jahren 2011 und 2012 stark zugenommen hat.

kleine, preisgünstige Wohnungen für Singles stehen im Fokus. Auch die Nach-


Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und

, abgerufen am 10.01.2014

17

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt in Berlin hat im Oktober 2012 eine

Prognose der Bevölkerungsentwicklung in Berlin mit Hilfe von drei verschiedenen Varianten

erstellt. Die untere Variante prognostiziert einen geringen Zuwachs von Einwohnern, die obe-

re Variante sagt ein hohes Bevölkerungswachstum voraus und die mittlere Variante kalkuliert

mit einem Durchschnitt der beiden Varianten. Im Folgenden wird bei der Betrachtung der

Prognose der Bevölkerungsentwicklung in Berlin von der mittleren Variante ausgegangen.

Die Einwohnerzahl in Berlin wird nach der Prognose der Senatsverwaltung für Stadtentwick-

lung und Umwelt bis 2030 um ca. 254.000 auf 3.755.000 Einwohner zunehmen. Besonders

in den Jahren bis 2020 wird die Einwohnerzahl und damit die Nachfrage nach Wohnraum

steigen. Nach dem Jahr 2020 wird der Anstieg der Einwohneranzahl nachlassen. Ab dem

Jahr 2030 wird die Anzahl der Einwohner und Haushalte in Berlin sinken.

Der demographische Wandel wird sich in Berlin trotz Zuwanderung junger Menschen weiter

fortsetzen und den Bedarf nach barrierearmen Wohnungen vergrößern.

Auch die Nachfrage nach kleinen Wohnungen wird aufgrund des Zuwachses von Einperso-

nenhaushalten wachsen, da besonders die Altersgruppe der 20- und 30 Jährigen nach Berlin

zieht.82

Abhängig von der Altersstruktur der Bewohner, der Attraktivität für Zuwanderer und der Bau-

flächenpotenziale hat sich der Anstieg der Einwohnerzahl nicht gleichmäßig auf die einzel-

nen Bezirke in Berlin verteilt. Während in den Bezirken Pankow und Friedrichshain-

Kreuzberg die Einwohnerzahl besonders stark zugenommen hat, ist das Einwohnerwachs-

tum in Tempelhof-Schöneberg, Reinickendorf und in Marzahn-Hellersdorf am geringsten

ausgefallen. Dieser Trend wird sich nach Einschätzung der Senatsverwaltung für Stadtent-

wicklung und Umwelt bis in den Jahren 2030 weiter fortsetzen.83

Entgegengesetzt zur Voraussage der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt

prognostiziert das Statistische Bundesamt jedoch, dass bis 2030 die Bevölkerung in Berlin

aufgrund des demographischen Wandels um 130.000 Einwohner zurückgehen und die

Nachfrage nach Wohnraum sich deutlich entspannen wird.84

82 Vgl. Investitionsbank Berlin (2013): „IBB Wohnungsmarktbericht 2012“, in: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/, abgerufen am 10.01.2014 83 Vgl. Investitionsbank Berlin (2013): „IBB Wohnungsmarktbericht 2012“, in: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/, abgerufen am 10.01.2014 84 Vgl. Nord LB (2012): „Real Estate Monitor Wohnimmobilienmarkt Berlin“, in: https://www.nordlb.de/fileadmin/redaktion/analysen_prognosen/immobilien/Real_Estate_Monitor_01_2012.pdf, abgerufen am 10.01.2014

18

5.2 Entwicklung des Wohnungsangebots

Im Jahr 2002 wurden in Berlin ca. 4.700 Wohnungen fertig gestellt. In dem Zeitraum von

2003 bis 2011 sank die Neubautätigkeit von Wohnungen kontinuierlich, wobei in den Jahren

2006 und 2009 die Anzahl der Neubauten am geringsten war. 3.517 Wohnungen wurden im

Jahr 2011 gebaut.

Jedoch hat die Zahl der Baugenehmigungen im Jahr 2011 im Vergleich zum Jahr 2010 um

rund 30 Prozent zugenommen. Es wurden für 5.600 Wohnungsneubauten und für 1.800

Dachgeschossausbauten die Genehmigung vom Land Berlin ausgesprochen. Dies weist auf

eine erhöhte Tätigkeit von Wohnungsneubauten im Jahr 2011 hin.

Der Trend der erhöhten Tätigkeit im Wohnungsneubau hat sich im Jahr 2012 weiter fortge-

setzt. Es wurden Genehmigungen für den Bau von 7.764 neuen Wohnungen und 2.177

Dachgeschossausbauten erteilt. Dies ist insgesamt im Vergleich zum Jahr 2011 eine Steige-

rung von ungefähr einem Viertel.85

Die Anzahl der Fertigstellungen von Ein- und Zweifamilienhäusern in dem Zeitraum von 2002

bis 2007 belief sich in Berlin ungefähr auf 2.200 Bauten pro Jahr. Ab dem Jahr 2008 sank

der Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern und lag im Jahr 2011 bei circa 1.400 Fertigstel-

lungen.

Die Entwicklung der Bautätigkeit von Wohnungen ist in den Bezirken unterschiedlich. Im Jahr

2011 wurden am meisten Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser in Pankow gebaut.

In Tempelhof-Schöneberg und in Neukölln fiel der Neubau von Wohnungen am geringsten

aus.

Bei der Anzahl der Baugenehmigungen ist die besonders starke Dynamik in den östlichen

Bezirken Berlins auffällig. Aber auch in den Bezirken Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg

wird sich die Bautätigkeit anhand der Anzahl der Baugenehmigungen in den nächsten drei

Jahren verstärken.86

In Berlin gab es im Jahr 2011 ca. 1.903.000 Wohnungen, von denen ungefähr 90 Prozent

sich in Mehrfamilienhäusern und ca. 10 Prozent in Ein- und Zweifamilienhäusern befanden.

Rund 1.640.000 Wohnungen sind Mietwohnungen und ca. 263.000 Wohnungen sind Eigen-

tumswohnungen. Im Jahr 2002 wurden 14.071 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen

umgewandelt. In dem Zeitraum von 2003 bis 2011 lag die Anzahl der Umwandlung der

85 Vgl. Amt für Statistik Berlin und Brandenburg (2013): „Starker Anstieg der Baugenehmigungen für Wohnungs-neubauten in Berlin im Jahr 2012“, in: https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/pms/2013/13-03-07c.pdf, abge-rufen am 10.01.2014 86

Vgl. Investitionsbank Berlin (2013): „IBB Wohnungsmarktbericht 2012“, In : http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/, abgerufen am 10.01.2014

19

Mietwohnungen jährlich zwischen 4.000 und 4.700. Die zurzeit höchste Umwandlungsquote

weist der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg auf.

11 Prozent der Wohnungen sind staatlich gefördert und unterliegen Belegungs- und Miet-

preisbindungen. Diese Wohnungen verringern sich aufgrund der auslaufenden staatlichen

Bindungen kontinuierlich.

In den Jahren 2009 bis 2011 wurden in Berlin 38.200 Wohnungen veräußert. Dies entspricht

einer Quote von 2 Prozent des Wohnungsbestandes.87

5.3 Fazit von Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot

Seit dem Jahr 2005 hat die Nachfrage nach Wohnungen aufgrund der gestiegenen Einwoh-

nerzahl in Berlin stark zugenommen. Dieser Trend wird sich nach der Prognose der Senats-

verwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt in den nächsten Jahren fortsetzen und zu ei-

nem Anstieg der Einwohner- und Haushaltszahlen führen. Besonders die Einpersonenhaus-

halte werden zunehmen.

Ab dem Jahr 2020 wird der Anstieg der Einwohner wieder nachlassen. Laut Prognose wird

die Anzahl der Einwohner und Haushalte ab dem Jahr 2030 sinken.

Durch die erhöhte Nachfrage nach Wohnraum steigen die Kaufpreise und die Angebotsmie-

ten in Berlin.

Um eine weitere Verknappung von Wohnraum zu verhindern, werden bis 2025 140.000 zu-

sätzliche Wohnungen benötigt.

Zwischen den einzelnen Bezirken ist die Nachfrage nach Wohnraum und somit auch die

Kaufpreise und Angebotsmieten unterschiedlich ausgeprägt. Besonders in den Bezirken

Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg ist der Bedarf an Wohnungen groß. Die Anzahl der

Baugenehmigungen für Wohnungsbau in dem Bezirk Pankow waren im Berliner Vergleich im

Jahr 2011 am höchsten. Hierfür wurden auch Flächen und Mittel von der öffentlichen Hand

zur Verfügung gestellt. Allgemein wurden im Jahr 2012 im Vergleich zum Vorjahr ungefähr

25 Prozent mehr Baugenehmigungen für den Wohnungsbau erteilt.

Die Politik reagiert auf die Verknappung des Wohnungsangebots mit unterschiedlichen Maß-

nahmen. So wurde zwischen dem Land Berlin und den kommunalen Wohnungsunternehmen

das „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Miete“ abgeschlossen. Auch wur-

de das Zweckentfremdungsverbot und die Umwandlungsverordnung in Milieuschutzgebieten

eingeführt. Im Jahr 2014 soll vom Bundestag das Gesetz „Mietpreisbremse“ beschlossen

werden.

87

Vgl. Investitionsbank Berlin (2013): „IBB Wohnungsmarktbericht 2012“, In : http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/, abgerufen am 10.01.2014

20

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass aufgrund der steigenden Nachfrage nach Wohn-

raum die Anzahl der Baugenehmigungen in Berlin stark zugenommen hat. Dies hängt auch

damit zusammen, dass sowohl die Kaufpreise als auch die Mietpreise gestiegen sind. Dieser

Trend zieht auch mehr Investoren nach Berlin. Diese Umstände führen wiederum dazu, dass

die Kaufpreise in Berlin ansteigen.

6. Psychologisches Verhalten der Käufer

6.1 Verhalten der Marktteilnehmer auf einem Immobil ienmarkt

In der Literatur wird diskutiert, ob eine Entstehung von Wohnimmobilienpreisblasen durch

das Verhalten der Käufer begünstigt und verursacht wird. Viele Wirtschaftswissenschaftler

ziehen Rückschlüsse auf Immobilienpreisblasen aufgrund von Beobachtungen der Verhal-

tensweisen der Anleger.

Marktteilnehmer verhalten sich als Individuen, die ihre Entscheidungen unter beschränktem

Wissen und einem hohen Grad an Unerfahrenheit auf dem Wohnimmobilienmarkt treffen.88

In Phasen steigender Vermögenspreise bekommen Eigentümer durch einen andauernden

Anstieg der Immobilienpreise die positive Resonanz, ihre Entscheidung, eine Immobilie ge-

kauft zu haben, sei richtig gewesen. Dieses positive Feedback ermutigt sie weitere Immobi-

lien zu kaufen, wodurch die Preise immer weiter steigen.89 Das veranlasst wiederum neue

Käufer dem Immobilienmarkt beizutreten und lässt die Vermögenspreise weiter ansteigen.

Derartige Feedback-Schleifen können dazu führen, dass sich die Marktpreise von ihren Fun-

damentalpreisen entfernen.90

Ein weiteres Indiz für eine Immobilienpreisblase ist gegeben, wenn die Marktteilnehmer nach

Phasen mit lang anhaltenden Preisanstiegen davon ausgehen, dass diese Anstiege weiter-

hin in der Zukunft Bestand haben werden. Dabei ignorieren sie, dass in der Regel nach einer

Phase des Preisanstiegs wieder eine Phase der Preissenkungen kommt.

Zu diesem Ergebnis kommen auch Case und Shiller im Jahr 2003 bei einer Befragung von

neuen Hauseigentümern. Diese sagten in einer Umfrage aus, dass sie hohe Preissteigerun-

gen für ihre Immobilien in der Zukunft erwarten.91

Die Boom-Phase wird auch durch Mieter angeheizt, die der Meinung sind den Zeitpunkt des

Kaufs einer Wohnimmobilie aufgrund der steigenden Kaufpreise vorziehen zu müssen. Von

88 Vgl. Rombach, T (2011): S. 198 89 Vgl. Rombach, T (2011): S. 206 ff. 90 Vgl. Aklerhof, G.; Shiller, R. (2009): S. 200 91 Vgl. Case, K.; Shiller, R (2003): S. 315

21

dieser Angst angetrieben, kaufen sich viele Marktteilnehmer in einer Hochphase der Immobi-

lienpreise eine eigene Wohnung. Der Markt wird durch dieses Verhalten zusätzlich aufge-

heizt.92

Für die Bildung einer Preisblase auf einem Wohnimmobilienmarkt ist das Motiv des Immobi-

lienkaufes entscheidend. Kauft eine Mehrheit der Marktteilnehmer eine Immobilie aus Inves-

titionsmotiven und nicht aus Konsummotiven, so ist dies ein Anzeichen für eine Bildung einer

Immobilienpreisblase.93

Ein weiteres Indiz für Immobilienpreisblasen ist der verstärkte Eintritt neuer Teilnehmer auf

den Markt.

Ein großer Teil der neuen Anleger ist bereits Eigentümer einer Wohnung. Durch die Aussicht

auf schnell steigende Preise und durch die allgemeine Aufgeregtheit am Wohnungsmarkt

kaufen sie in der Boom-Phase weitere Wohnungen, um von den wachsenden Marktpreisen

zu profitieren.94 Diese Wohnungen werden nicht als Wohnort genutzt, sondern als Invest-

ment angesehen. Dabei wird nicht der entscheidende Fundamentalpreis berücksichtigt, son-

dern es wird auf weiter steigende Marktpreise spekuliert. Durch dieses Verhalten steigen in

der Boom Phase die Wohnungspreise zusätzlich.95

6.2 Stimmung der Marktteilnehmer in Berlin

Am 18.01.2014 wurde eine Umfrage an der BBA-Akademie der Immobilienwirtschaft e.V.

durchgeführt, um die Meinungen und Ansichten zur Entwicklung des Berliner Wohnungs-

marktes von Studierenden zu erfahren, die sich mit der Thematik der Immobilienwirtschaft im

Zuge ihrer Fortbildung auseinandersetzen und auskennen.

Um exemplarisch das Verhalten und die Stimmung der Marktteilnehmer in Berlin zu erfas-

sen, wurde eine weitere Umfrage bei der Messe Hausbau & Energie am 25.01.2014 durch-

geführt. Im Folgenden werden die Ergebnisse der Befragungen getrennt voneinander analy-

siert und vorgestellt.

Bei der Umfrage an der BBA haben insgesamt 75 Studenten sowie ihre Dozenten teilge-

nommen. Von den Teilnehmern waren 64 Prozent Frauen und 36 Prozent Männer. 67 Pro-

zent der Befragten waren zwischen 20 und 30, 24 Prozent waren zwischen 31 und 40, 5

Prozent zwischen 41 und 50 und 3 Prozent waren zwischen 51 und 60 Jahre alt.

92 Vgl. Rombach, T (2011): S. 208 93 Vgl. Case, K; Shiller, R. (2003): S. 300 f. 94 Vgl. Case, K; Shiller, R (2003), S. 323 95 Vgl. Rombach, T. (2011): S. 209 f.

22

Von den 75 Personen verwalten 67 Prozent Wohnimmobilien in Berlin. Daraus lässt sich

schließen, dass diese Teilnehmer sich mit dem Thema der steigenden Mieten und der stei-

genden Kaufpreise in Berlin aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit beschäftigen.

Am 25.01.2014 haben bei der Umfrage auf der Messe Hausbau und Energie 48 Messebesu-

cher teilgenommen. Die Befragten unterscheiden sich von den Studienteilnehmern der BBA

dahin gehend, dass die Mehrheit nicht Immobilienwirtschaft studiert und ein größeres Inte-

resse hat eine Immobilie in den nächsten fünf Jahren zu kaufen.

Wie in Kapitel 5.1 erläutert, ziehen mehr Menschen von Berlin in das Umland als umgekehrt.

Dieser negative Wanderungssaldo soll auch in den nächsten Jahren Bestand haben. Laut

Prognose soll vor allem der Bezirk Pankow einen starken Wanderungszuwachs erfahren.

Auch die Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Treptow-Köpenick werden einen Ein-

wohnergewinn erzielen. In den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf und Zehlendorf wird

laut Prognose ein leichter Anstieg der Einwohneranzahl in Höhe jeweils von 6,3 Prozent vo-

rausgesagt. In den Bezirken Marzahn-Hellersdorf, Tempelhof-Schöneberg und Reinickendorf

wird der Einwohnergewinn am geringsten ausfallen.96

Ob die Prognosen des IBB Wohnungsmarktberichts 2012 auch auf die Umfrageteilnehmer

übereinstimmen, wird nachfolgend überprüft:

Abbildung 6 : Beliebteste Bezirke/ Umfrage BBA, eigene Darstellung, siehe Anhang 3

96

Vgl. Investitionsbank Berlin (2013): „IBB Wohnungsmarktbericht 2012“, in: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/, abgerufen am 10.01.2014

Spandau

2%

Marzahn-

Hellersdorf

2%

Steglitz-

Zehlendorf

18%

Mitte

4%

Reinickendorf

6%

Treptow-Köpenick

9%

Charlottenburg-

Wilmersdorf

21%

Friedrichshain-

Kreuzberg

7%

Lichtenberg

5%

Pankow

11%

Tempelhof-

Schöneberg

10%

Neukölln

0%

Brandenburg

5%

Beliebteste Bezirke/ Umfrage BBA

23

Auffällig ist, dass die meisten Befragten der BBA Teilnehmer in den Bezirken Charlottenburg-

Wilmersdorf (21 Prozent) und Steglitz-Zehlendorf (18 Prozent) wohnen wollen. Erst als drit-

tes folgt der Bezirk Pankow (11 Prozent). Der Bezirk Tempelhof-Schöneberg ist bei den Stu-

dienteilnehmern ebenfalls sehr beliebt. 5 Prozent der Studienteilnehmer wünschen sich im

Umland bzw. in Brandenburg zu wohnen.

Abbildung 7 : Beliebteste Bezirke/ Umfrage Messe, Eigene Darstellung, siehe Anhang 5

Bei der Umfrage auf der Messe Haus & Energie spiegelt sich ein anderes Bild wider. 34 Pro-

zent der Umfrageteilnehmer teilen mit, dass sie Berlin zu teuer finden, so dass sie in das

Umland bzw. nach Brandenburg ziehen werden. 20 Prozent würden den Bezirk Treptow-

Köpenick bevorzugen, 14 Prozent den Bezirk Pankow. In den Bezirken Spandau, Mitte und

Lichtenberg würde keiner der Umfrageteilnehmer wohnen wollen.

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass der Bezirk Pankow im Gegensatz zur

Prognose der IBB bei beiden Umfragen nicht der beliebteste Bezirk ist. Auch wird bei den

Umfragen exemplarisch deutlich, dass das Umland aufgrund der gestiegenen Immobilien-

preise in Berlin einen deutlichen Zuwachs erfahren wird. Die Bezirke Charlottenburg-

Wilmersdorf und Zehlendorf sind im Gegensatz zur IBB Prognose wesentlich beliebter.

In der Literatur wird beschrieben, dass in der Boom-Phase die Kaufpreise weiter steigen, da

Mieter den Zeitpunkt des Kaufs einer Wohnimmobilie aufgrund der steigenden Kaufpreise

Spandau

0%

Marzahn-

Hellersdorf

10%

Steglitz-

Zehlendorf

6%

Mitte

0%

Reinickendorf

2%

Treptow-

Köpenick

20%

Charlottenburg-

Wilmersdorf

8%Friedrichshain-

Kreuzberg

2%

Lichtenberg

0%

Pankow

14%Tempelhof-

Schöneberg

2%

Neukölln

2%

Brandenburg

34%

Beliebteste Bezirke/ Umfrage Messe

24

vorziehen.97 Ob dieses Phänomen auch in Berlin existiert, wird im Folgenden exemplarisch

anhand der beiden Umfragen untersucht.

Von den 75 Befragten der BBA-Teilnehmer wohnen zurzeit der Umfrage 58 Personen zur

Miete, 2 in einer Genossenschaft und 15 im Eigentum.

Von den 58 Teilnehmern, die zur Miete wohnen, wollen 37 in den nächsten 5 Jahren Eigen-

tum kaufen.

Bei der Befragung der Besucher der Messe Hausbau & Energie geben 27 Prozent an, dass

sie im Eigentum wohnen. 73 Prozent der Befragten wohnen zur Miete. Von den 35 Messe-

besuchern, die zur Miete wohnen, wollen 42 Prozent in den nächsten 12 Monaten eine Im-

mobilie erwerben und 40 Prozent innerhalb der nächsten 5 Jahre.

Das bedeutet, dass die Anzahl der Marktteilnehmer auf dem Immobilienkaufmarkt trotz der

gestiegenen Kaufpreise weiter ansteigen wird. Die Nachfrage nach Eigentum wird zunehmen

und der Immobilienmarkt in Berlin wird angespannter. Dabei spielt es eine große Rolle, ob

die Befragten Mieter sind oder nicht. Die Mehrheit der Mieter will innerhalb der nächsten fünf

Jahre Eigentum kaufen.

In der Literatur wird angegeben, dass private Haushalte bei der Entscheidung eine Immobilie

zu kaufen, stark durch die allgemeine Aufgeregtheit in ihrem sozialen Umfeld beeinflusst

werden. Ein häufiges Gesprächsthema über steigende Mieten und über steigende Kaufprei-

se ist ein Indiz für eine Immobilienpreisblase.98

In der Umfrage bei der BBA geben 12 Prozent der Teilnehmer an, dass sie sich nie über das

Thema „steigende Mieten“ oder über „steigende Immobilienpreise“ unterhalten. Die Mehrheit

der Befragten (58 Prozent) reden im Monat gelegentlich über dieses Thema. 4 Prozent der

Umfrageteilnehmer reden täglich, 11 Prozent unterhalten sich mehrfach in der Woche und 14

Prozent mehrfach im Monat über das Thema der steigenden Mieten und Immobilienpreise in

Berlin.

Die Umfrage bei der Messe Haus & Energie ergibt, dass 40 Prozent der Befragten gelegent-

lich im Monat über steigende Mieten und über steigende Immobilienpreise reden. 21 Prozent

reden mehrmals in der Woche, 19 Prozent mehrfach im Monat und 19 Prozent reden nie

über dieses Thema.

Festzuhalten ist, dass bei beiden Umfragen eine allgemeine Aufgeregtheit zu dem Thema

der steigenden Mieten und steigenden Kaufpreisen in Berlin existiert, durch die die Marktteil-

nehmer in ihrem Immobilienkauf beeinflusst werden. Nur 12 Prozent bzw. 19 Prozent der

Teilnehmer geben an, dass sie nie über dieses Thema reden.

97 Vgl. Sonette, D.; Woodard, R. (2009): S. 21 98 Case, R.; Shiller, K. (2003): S. 323

25

Als nächstes wird das Kaufmotiv der Marktteilnehmer in Berlin untersucht. Steht bei dem

Kauf einer Immobilie in Berlin das Investitionsmotiv gegenüber dem Konsummotiv im Vor-

dergrund, so ist dies ein Anzeichen für eine Bildung einer Wohnimmobilienpreisblase.99

Abbildung 8 : Kaufmotive/ Umfrage BBA, Eigene Darstellung, siehe Anhang 3

Bei der Befragung bei der BBA geben 35 Prozent der Teilnehmer an, dass sie eine Immobilie

kaufen würden, um sich eine Altersvorsorge aufzubauen. 18 Prozent der Befragten würden

sich eine Immobilie kaufen, da die Finanzierungskosten niedriger als die Miete sind. Um ein

höheres Einkommen durch Mieteinnahmen zu erzielen würden 8 Prozent der Studienteil-

nehmer eine Immobilie erwerben. Alle drei Motive gehören zu den Investitionsmotiven.

21 Prozent der Teilnehmer würden sich eine Immobilie zur finanziellen Absicherung der Kin-

der bzw. Verwandten kaufen. Keiner der Befragten hat Angst vor einer Kündigung. Diese

beiden Motive gehören zu den Konsummotiven.

Die Einteilung der Motive in Investitionsmotive und Konsummotive ist jedoch in der Literatur

umstritten.100

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass bei der Umfrage der BBA die Investitionsmoti-

ve wichtiger sind als die Konsummotive. Dies gilt als Anzeichen einer Bildung einer Wohn-

immobilienpreisblase nach Case und Shiller.101

Als Letztes wird untersucht, ob die Mehrheit der Befragten glauben, dass die Kaufpreise für

Immobilien in Berlin weiterhin steigen werden. In Berlin sind in den letzten fünf Jahren die

Immobilienpreise durchschnittlich jährlich um 12 Prozent gestiegen. Diese Untersuchung 99Vgl. Voigtländer, M. (2007): S. 11 100 Vgl. Rombach, T. (2011): S. 197 ff. 101 Vgl. Case, K.; Shiller, R. (2003), S. 321

Aufbau einer

Altersvorsorge

35%

Absicherung

von Kindern

21%

Schutz vor

Mieter-

höhungen

11%

Höheres

Einkommen

duch

Mieteinnahmen

8%

Finanzierungsko

sten niedriger

als Miete

18%

Nutzung

steuerlicher

Vorteile

7%

Furcht vor einer

Kündigung

0%

Kaufmotiv/ Umfrage BBA

findet unter dem Aspekt statt, dass viele Marktteilnehmer d

die in der Vergangenheit stattgefunden haben, auch weiterhin in Zukunft Bestand ha

werden. Dabei beachten sie nicht, dass

eine Phase der Preissenkung folgt

der Teilnehmer am Berliner Immobilienmarkt zu erfassen

Abbildung 9 : Geschätzter Anstieg der siehe Anhang 3 und 5

97 Prozent der BBA-Teilnehmer ge

Berlin in den letzten drei Jahren

Obwohl 92 Prozent der Befragten d

Berlin als mittel oder als hoch empfinden, glauben 86

die Preise für Eigentumswohnung

fragten ist der Meinung, dass die Immobilienpreise jährlich zwischen 6

zent steigen werden, 19 Prozent

zwischen 11 Prozent bis 15

Bei der Umfrage auf der Messe Haus & Energie ge

sie das Niveau der Kaufpreise für Eigentumswohnungen

Trotzdem glauben 98 Prozent

nächsten drei Jahren weiter steigen

102 Vgl. Case, K.; Shiller, R. (2003), S. 323

findet unter dem Aspekt statt, dass viele Marktteilnehmer davon ausgehen, dass Anstiege,

die in der Vergangenheit stattgefunden haben, auch weiterhin in Zukunft Bestand ha

werden. Dabei beachten sie nicht, dass in der Regel nach einer Phase des Preisan

eine Phase der Preissenkung folgt.102 Diese Untersuchung ist bedeutend, um die Stimmung

der Teilnehmer am Berliner Immobilienmarkt zu erfassen.

: Geschätzter Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswohnungen p.a. in Berlin

ehmer geben an, dass sie glauben, dass die Immobilienpreise in

den letzten drei Jahren gestiegen sind.

der Befragten das Niveau der Kaufpreise für Eigentumswohnungen in

hoch empfinden, glauben 86 Prozent der Studienteilnehmer

die Preise für Eigentumswohnungen in Berlin weiter steigen werden.

, dass die Immobilienpreise jährlich zwischen 6

Prozent der Teilnehmer glauben an einen jährlichen Preisanstieg

bis 15 Prozent.

der Messe Haus & Energie geben 82 Prozent der Befragten an, dass

sie das Niveau der Kaufpreise für Eigentumswohnungen als hoch bzw. sehr hoch empfinden.

Prozent der Umfrageteilnehmer, dass die Immobilienpreise in den

nächsten drei Jahren weiter steigen werden. 50 Prozent der Interviewten sag

(2003), S. 323

26

avon ausgehen, dass Anstiege,

die in der Vergangenheit stattgefunden haben, auch weiterhin in Zukunft Bestand haben

nach einer Phase des Preisanstiegs

Untersuchung ist bedeutend, um die Stimmung

p.a. in Berlin, Eigene Darstellung,

die Immobilienpreise in

der Kaufpreise für Eigentumswohnungen in

der Studienteilnehmer, dass

in Berlin weiter steigen werden. Die Mehrheit der Be-

, dass die Immobilienpreise jährlich zwischen 6 Prozent und 10 Pro-

an einen jährlichen Preisanstieg

der Befragten an, dass

als hoch bzw. sehr hoch empfinden.

der Umfrageteilnehmer, dass die Immobilienpreise in den

der Interviewten sagen, dass die

27

Preise für Immobilien zwischen 6 Prozent und 10 Prozent p.a. steigen werden. 13 Prozent

geben an, dass die Preise zwischen 16 Prozent und 20 Prozent p.a. zunehmen werden.

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass 88 Prozent der BBA-Teilnehmer und 98 Pro-

zent der Messe-Befragten der Meinung sind, dass die Immobilienpreise weiter steigen wer-

den, obwohl die Immobilienpreise seit 2009 jährlich durchschnittlich um 12 Prozent gestiegen

sind. Somit ignoriert eine große Mehrheit, dass in der Regel nach einer Phase des Preisan-

stiegs eine Phase der Preissenkung kommen kann.

6.3 Fazit

Ob eine Immobilienpreisblase in Berlin vorliegt, wird unter dem Aspekt der Stimmung der

Käufer mit Hilfe von vier Indizien exemplarisch durch die Durchführung von zwei Umfragen

überprüft.

Das erste Indiz einer Immobilienpreisblase in Berlin untersucht, ob die Nachfrage durch neue

Marktteilnehmer auf dem Immobilienmarkt trotz gestiegener Kaufpreise zunehmen wird. Bei-

de Umfragen haben exemplarisch ergeben, dass die Anzahl der Marktteilnehmer auf dem

Berliner Wohnungsmarkt weiter ansteigen wird. Denn die Mehrheit der Mieter in beiden Um-

fragen hat vor in den nächsten fünf Jahren eine Immobilie zu kaufen.

Die „Allgemeine Aufgeregtheit“ im sozialen Umfeld stellt das zweite Indiz einer Preisblase in

Berlin dar. In beiden Umfragen teilen die Umfrageteilnehmer mit, dass sie sich regelmäßig

über steigende Mieten und über steigende Kaufpreise in ihrem sozialen Umfeld unterhalten.

Somit existiert eine „Allgemeine Aufgeregtheit“ im sozialen Umfeld der Befragten.

Das Kaufmotiv ist das dritte Anzeichen einer Immobilienpreisblase. Da die Mehrheit der Be-

fragten, das Investitionsmotiv als Kaufgrund angeben, ist nach Case und Shiller103 ein weite-

rer Hinweis auf eine Preisblase vorhanden.

Der vierte und wichtigste Anhaltspunkt einer Immobilienpreisblase ist ebenfalls gegeben.

Eine große Mehrheit ignoriert, dass in der Regel nach einer Phase des Preisanstiegs eine

Phase der Preissenkung kommen kann.

Alle vier Indizien für eine Wohnimmobilienpreisblase sind durch zwei exemplarische Umfra-

gen in Berlin nachgewiesen worden.

103 Vgl. Case, K.; Shiller, R. (2003), S. 324

28

7. Untersuchung auf das Vorliegen einer Immobilienp reisblase in Berlin

7.1 Kennzahlenanalyse

Der Vergleich von Immobilienpreisen mit seinen fundamentalen Einflussfaktoren gehört zum

Modell der Kennzahlenanalyse. Bei der Kennzahlenanalyse werden in einem bestimmten

Zeitraum zwei Größen des betrachteten Marktes in ein Verhältnis zueinander gesetzt, um

eine Aussage über die aktuelle Marktsituation zu treffen.

Bei der Betrachtung von Wohnimmobilienmärkten wurde festgestellt, dass eine stabile

Gleichgewichtsbeziehung zwischen Preisen für Immobilien und deren fundamentalen Ein-

flussfaktoren besteht. Langfristig muss sich der Preis einer Immobilie wie die fundamentalen

Einflussfaktoren entwickeln. Es wird für jeden Betrachtungszeitraum ein Verhältnis zwischen

Preis und dem fundamentalen Einflussfaktor gebildet. Das Abweichen einer Kennzahl vom

langfristigen Trend ist ein Indiz für das Abweichen des Marktpreises von seinem fundamen-

talen Wert und somit ein Anzeichen für die Existenz einer Preisblase.104

Im Folgenden werden drei Kennzahlenanalysen erläutert und auf den Berliner Wohnungs-

markt angewendet.

7.2 Kennzahl Price-Rent Ratio

7.2.1 Vergleich der Verkaufspreise der Immobilien m it Mieten

Die zentrale Kennzahl zur Analyse einer Immobilienpreisblase auf einem Wohnimmobilien-

markt ist das Price-Rent Ratio. Das Price-Rent Ratio stellt das Verhältnis der Immobilien-

kaufpreise zu dem fundamentalen Einflussfaktor, der Wohnungsmiete, auf einem Immobi-

lienmarkt dar. Der fundamentale Wert einer Immobilie ergibt sich aus seinen zukünftig erwar-

teten diskontierten Zahlungsströmen.105 Somit besteht eine enge Verknüpfung zwischen der

Entwicklung der Immobilienpreise und der Wohnungsmieten.

Betrachtet man das Price-Rent Ratio über einen Zeitraum, so wird deutlich, dass die Werte

des Ratios sich in der Regel um einen Durchschnittswert bewegen.

Steigen die Preise für Wohneigentum relativ zu den Kosten der Miete, so steigt das Price-

Rent Ratio über den Durchschnitt bzw. den Trend. Bei steigenden Kaufpreisen in Relation zu

den Kosten der Miete wird die Nachfrage nach Wohneigentum zurückgehen und die Nach-

frage nach Mietwohnungen steigen. Die verringerte Nachfrage nach Wohnungen führt wieder

104 Vgl. Rombach, T. (2011): S. 230 ff. 105 Vgl. Irl, M. (2010): S. 12

29

zu einem Rückgang des Price-Rent Ratios. Das Price-Rent Ratio kehrt wieder zu seinem

Durchschnitt zurück.

Kehrt das Price-Rent Ratio jedoch nicht zu seinem Trend zurück, so wird dies als Anzeichen

für eine Immobilienpreisblase angesehen.

Die Kennzahlanalyse Price-Rent Ratio hat den großen Vorteil, dass die Trendbewegung des

Ratios nicht durch technischen Fortschritt oder durch den demographischen Wandel beein-

flusst wird. Werden Häuser modernisiert, steigen nicht nur die Hauspreise sondern auch die

Mieten an. Verändert sich die Einwohneranzahl in einer Stadt, so hat dies sowohl auf den

Kaufpreis als auch auf die Mieten Einfluss.106

7.2.2 Kaufpreisentwicklung von Eigentumswohnungen i n Berlin

Zur Bestimmung des Price-Rent Ratios wird als erstes die Entwicklung der Kaufpreise von

Eigentumswohnungen in Berlin im Zeitraum von Anfang 2004 bis Ende 2013 betrachtet.

Vom ersten Quartal 2004 bis zum letzten Quartal 2008 waren die Preise für Eigentumswoh-

nungen in Berlin konstant. Im Durchschnitt musste man in diesem Zeitraum für einen Quad-

ratmeter einer Eigentumswohnung 1.540,00 EUR zahlen. Ab dem ersten Quartal 2009 stie-

gen die Preise für eine Eigentumswohnung konstant an. Im Jahr 2009 wurde durchschnittlich

für einen Quadratmeter 1.637,00 EUR, im Jahr 2010 durchschnittlich 1.775,00 EUR und im

Jahr 2011 durchschnittlich 1.912,50 EUR gezahlt. Die Preissteigerung für Eigentumswoh-

nungen nahm im Jahr 2012 noch stärker zu. So musste für einen Quadratmeter durchschnitt-

lich 2.262,00 EUR, im Jahr 2013 2.575,00 EUR gezahlt werden.107108

7.2.3 Mietpreisentwicklung in Berlin

Als zweites wird die Mietpreisentwicklung in Berlin zur Bestimmung des Price-Rent Ratios

betrachtet. Hier ist anzumerken, dass es sich bei den Mietpreisen um Angebotsmieten han-

delt. Angebotsmieten sind Mieten, die bei Abschluss eines Neumietvertrages gezahlt werden

müssen.

Hier ist auffällig, dass die Mietpreise für eine Mietwohnung in den Jahren 2004 bis ein-

schließlich 2007 konstant bei durchschnittlich 5,50 EUR pro Quadratmeter lagen. Im Gegen-

satz zu der Preisentwicklung der Eigentumswohnungen erhöhte sich der durchschnittliche

106 Vgl. Himmelberg, C. (2005): S. 72 107 Vgl. Investitionsbank Berlin (2013): „IBB Wohnungsmarktbericht 2012“, in: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/, abgerufen am 17.01.2014 108

Vgl. Immowelt (2014): „Wohnungspreise in Berlin“, in: http://www.immowelt.de/immobilienpreise/berlin/wohnungspreise, abgerufen am 17.01.2014

30

Mietzins bereits im Jahr 2008. Während im Jahr 2008 für einen Quadratmeter durchschnitt-

lich 5,68 EUR Miete gezahlt wurde, wurde im Jahr 2009 im Durchschnitt 5,85 EUR gezahlt.

Diese Preissteigerung setzte sich in den folgenden Jahren fort. Im Jahr 2010 wurde für einen

Quadratmeter durchschnittlich 6,31 EUR, im Jahr 2011 6,81 EUR, im Jahr 2012 7,57 EUR

und im Jahr 2013 8,08 EUR im Durchschnitt gezahlt.109

7.2.4 Price-Rent Ratio in Berlin

Werden die Preise für Eigentumswohnungen pro Quadratmeter durch die Mieten pro Quad-

ratmeter in dem Zeitraum von 2004 bis 2013 geteilt, so ergibt sich folgendes Price-Rent Ra-

tio für Berlin:

Abbildung 10 : Price-Rent Ratio in Berlin, eigene Darstellung, nach Datenbezug: Investitionsbank Berlin (2013)110; Immowelt (2014)111 Die rote Linie stellt den Durchschnitt des Price-Rent Ratios zwischen den Jahren 2004 und

2013 dar. Die blaue Linie stellt die Werte des Price-Rent Ratios für jedes Quartal in dem

Zeitraum von 2004 bis 2013 dar.

Auffällig ist, dass in dem Zeitraum von Anfang 2006 bis zum dritten Quartal 2008 das Price-

Rent Ratio unter seinem Durchschnitt lag. Das bedeutet, dass die Kaufpreise für Eigen-

109 Vgl. Investitionsbank Berlin (2013): „IBB Wohnungsmarktbericht 2012“, in: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/, abgerufen am 17.01.2014 110

Vgl. Investitionsbank Berlin (2013): „IBB Wohnungsmarktbericht 2012“, in: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/, abgerufen am 17.01.2014 111Vgl. Immowelt (2014): „Wohnungspreise in Berlin“, in: http://www.immowelt.de/immobilienpreise/berlin/wohnungspreise, abgerufen am 17.01.2014

250,00

260,00

270,00

280,00

290,00

300,00

310,00

320,00

330,00

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Price-Rent Ratio

Price-Rent Ratio

Durchschnitt des Price-

Rent Ratio

31

tumswohnungen im Vergleich zu dem Durchschnitt des Price-Rent Ratios niedriger waren

als die Angebotsmieten.

In dem Zeitraum von 2009 bis zu dem ersten Quartal 2011 schwankte der Price-Rent Ratio

um seinen Durchschnitt und lag somit bei seinem Trend.

Auffällig ist, dass ab dem zweiten Quartal 2011 das Price-Rent Ratio bis zum Ende des Be-

trachtungszeitraumes, dem dritten Quartal 2013, stark angestiegen ist. Während im zweiten

Quartal 2011 der Price-Rent Ratio bei einem Wert von 274 lag, betrug der Wert im zweiten

Quartal 2012 bereits 293. Der Trend des Anstiegs setzte sich bis zum dritten Quartal 2013

fort. Im zweiten und dritten Quartal 2013 blieben die Werte auf einem hohen Niveau bei 319.

Es ist wichtig zu betrachten, wie sich der Price-Rent Ratio im vierten Quartal 2013 und in

dem gesamten Jahr 2014 verläuft.

Zusammenfassend ist deutlich zu erkennen, dass das Price-Rent Ratio, der wichtigsten

Kennzahl zur Analyse einer Wohnimmobilienpreisblase, seit dem zweiten Quartal 2011 bis

zum dritten Quartal 2013 angestiegen ist. Es muss beobachtet werden, ob dieser Trend sich

im Jahr 2014 weiterhin fortsetzt. Jedoch ist festzuhalten, dass sich aufgrund des starken An-

stiegs des Price-Rent Ratios eine Immobilienpreisblase auf dem Berliner Wohnungsmarkt

andeutet. Denn der Fundamentalfaktor Miete ist im Vergleich zu den Kaufpreisen nicht so

stark angestiegen. Es hat sich also eine immer größer werdende Differenz zwischen den

Kaufpreisen und den Angebotsmieten entwickelt. Diese Differenz ist nach der Definition von

Preisblasen als eine Immobilienblase anzusehen.

7.3 Kennzahl Price-Income Ratio

7.3.1 Vergleich der Verkaufspreise der Eigentumswoh nungen mit Haushaltseinkom-

men in Berlin

Eine weitere wichtige Kennzahlenanalyse zur Wohnimmobilienpreisanalyse ist der Vergleich

der Verkaufspreise der Eigentumswohnungen mit dem verfügbaren Pro-Kopf-Einkommen.

Hierbei wird der durchschnittliche Preis einer Eigentumswohnung ins Verhältnis zum verfüg-

baren Pro-Kopf-Einkommen gesetzt. Dieses Verhältnis wird als Price-Income Ratio bezeich-

net.

Es existiert eine langfristige Gleichgewichtsbeziehung zwischen den Preisen für Eigentums-

wohnungen und der Einkommensentwicklung. Diese längerfristige Gleichgewichtsbeziehung

wird in der Graphik als ein Durchschnitt dargestellt. Steigen die Eigentumswohnungspreise

schneller als die Einkommen, so steigt der Price-Income Ratio an und der steigende Wert ist

höher als sein Durchschnittswert. Folglich können sich immer weniger Marktteilnehmer eine

32

Eigentumswohnung leisten. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen geht zurück. Der

Rückgang der Nachfrage bewirkt ein Sinken der Preise für Eigentumswohnungen. Das Price-

Income Ratio sinkt wieder und kehrt zu seinem Durchschnittswert zurück.

Kehrt das Price-Income Ratio jedoch nicht zu seinem langfristigen Durchschnitt zurück, so

wird dies als ein weiteres Anzeichen für die Existenz einer Immobilienpreisblase auf Wohn-

immobilienmärkten angesehen.

Im Gegensatz zum Price-Rent Ratio weist das Price-Income Ratio mehrere Schwachstellen

zur Bestimmung einer Wohnimmobilienpreisblase auf.

Die Anwendung der Kennzahl der Pro-Kopf-Einkommen ist als realitätsfern anzusehen.

Denn die überwiegende Mehrzahl der Eigentumswohnungskäufe werde nicht durch einzelne

Personen durchgeführt, sondern in der Mehrheit aller Kauffälle kauft ein Haushalt eine Ei-

gentumswohnung. Der Haushalt kann aus einer Person, aber eben auch aus zwei Personen

bestehen.112 Somit scheint das Haushaltsnettoeinkommen zur Bestimmung des Price-

Income Ratio besser geeignet zu sein als das Pro-Kopf-Einkommen. Aus dieser Überlegung

wird im Folgenden das mittlere Haushaltsnettoeinkommen von Berlin zur Bestimmung des

Price-Income Ratios angewendet.

Ein weiterer Kritikpunkt ist, dass nur der Durschnitt der Einkommen zur Berechnung des Pri-

ce-Income Ratios genutzt wird. Die Marktteilnehmer, die sich eine Eigentumswohnung kau-

fen, erzielen in der Regel ein höheres Einkommen als der Durchschnitt.113

7.3.2 Mittleres Haushaltsnettoeinkommen in Berlin

Zur Bestimmung des Price-Income Ratios wird der Quadratmeterpreis für eine Eigentums-

wohnung durch das mittlere Haushaltsnettoeinkommen geteilt. Die Preisentwicklung der Ei-

gentumswohnungen in Berlin wurde im vorigen Kapitel beschrieben.

Das Mittlere Haushaltsnettoeinkommen in Berlin lag in dem Zeitraum von 2004 bis 2007 im

Durschnitt bei 1.500,00 EUR pro Monat. Ab dem Jahr 2008 bis zum Betrachtungszeitraum

Ende 2012 erhöhte sich das Haushaltsnettoeinkommen in Berlin. Im Jahr 2008 betrug es im

Durchschnitt 1.525,00 EUR, im Jahr 2009 lag es bei 1.550 EUR und im Jahr 2010 erhöhte es

sich auf 1.575 EUR. Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen im Jahr 2011 beziffer-

te sich auf 1.600 EUR und im Jahr 2012 betrug es 1.650 EUR.114

112 Vgl. Rombach, T. (2011): S. 235 113 Vgl. Himmelberg, C. (2005): S. 72 114 Vgl. Amt für Statistik Berlin und Brandenburg (2013): „Mittleres Haushaltseinkommen“, in: https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/pms/2013/13-08-08c.pdf, abgerufen am 09.02.2014

33

7.3.3 Price-Income Ratio in Berlin

Werden die Preise für Eigentumswohnungen pro Quadratmeter durch die mittleren Haus-

haltsnettokaltmieten in dem Zeitraum von 2004 bis 2012 geteilt, so ergibt sich folgender Pri-

ce-Income Ratio für Berlin:

Abbildung 11 : Price-Income Ratio in Berlin, eigene Darstellung, nach Datenbezug: Investitionsbank Berlin (2013)115; Amt für Statistik Berlin und Brandenburg (2013)116

Die rote Linie stellt den Durchschnitt des Price-Income Ratios zwischen den Jahren 2004

und 2012 dar. Der Wert des Durchschnitts des Price-Income Ratios liegt bei 1,1.

Die blaue Linie stellt das Price-Income Ratio von Berlin dar. In dem Zeitraum von 2004 bis

2008 lag das Price-Income Ratio niedriger als sein Durchschnittswert. Das bedeutet, dass

ein niedrigerer Anteil des verfügbaren Einkommens für den Kauf einer Eigentumswohnung

aufgewendet werden musste.

Ab dem Jahr 2009 stieg das Price-Income Ratio und lag im Jahr 2010 mit dem Wert 1,12

bereits über seinem Durchschnitt. Der Trend des Aufstiegs hält bis zum Ende des Betrach-

tungszeitraums an. So betrug der Wert des Price-Income Ratios im Jahr 2011 1,2 und im

Jahr 2012 1,37. Somit weicht der Price-Income Ratio von seinem Durchschnitt ab dem Jahr

2010 ab. Diese Abweichung bedeutet, dass ein höherer Anteil des verfügbaren Einkommens

für den Kauf einer Eigentumswohnung aufgewendet werden muss.

115 Investitionsbank Berlin (2013): „IBB Wohnungsmarktbericht 2012“, in: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/, abgerufen am 09.02.2014 116

Amt für Statistik Berlin und Brandenburg (2013): „Mittleres Haushaltseinkommen“, in: https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/pms/2013/13-08-08c.pdf, abgerufen am 09.02.2014

0,8

0,9

1

1,1

1,2

1,3

1,4

1,5

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Price-Income Ratio

Price-Income Ratio

Durchschnitt Price-

Income Ratio

34

Als Fazit kann zusammengefasst werden, dass das hohe Niveau des Price-Income Ratios im

Vergleich zu seinem langfristigen Durchschnitt als Anzeichen für die Existenz einer Preisbla-

se auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt angesehen werden kann.

7.4 Kennzahl Affordability Index

7.4.1 Vergleich Hypothekenzinsen mit durchschnittli chen Haushaltseinkommen

Die dritte Kennzahlanalyse berücksichtigt im Gegensatz zu dem Price-Rent Ratio und zu

dem Price-Income Ratio das Niveau der Fremdkapitalzinsen, die für die Finanzierbarkeit ei-

ner Eigentumswohnung von großer Bedeutung sind.

Das Verhältnis zwischen der Höhe des Fremdkapitalzinssatzes und dem durchschnittlichen

Haushaltseinkommen wird als Affordability117 bezeichnet.

Steigen die Fremdkapitalzinsen, so müssen die Marktteilnehmer mehr von ihrem verfügba-

ren Einkommen zur Zahlung des Immobilienkaufes verwenden. Somit wird die Finanzierbar-

keit des Kaufs der Immobilie für die Käufer schwieriger und die Nachfrage nach Eigentums-

wohnungen geht zurück. Wenn die Fremdkapitalzinsen steigen und das Haushaltseinkom-

men auf dem gleichen Niveau bleibt, so steigt der Index der Affordability. Bleibt der

Affordability-Index auf einem hohen Niveau im Vergleich zum langfristigen Durchschnitt, so

ist dies ein Anzeichen für eine Bildung einer Immobilienpreisblase auf dem Wohnungs-

markt.118

In der Literatur wird jedoch auch Kritik an dem Affordability-Index ausgeübt. Ein zentraler

Faktor, der die Aussagekraft des Affordability-Indexes beeinflusst, sind die nationalen Finan-

zierungskonditionen. In angelsächsischen Ländern, wie z.B. in den USA, haben sinkende

Zinsen einen größeren Einfluss auf die Immobilienwirtschaft, da Immobilien in der Regel mit

flexiblen Zinskonditionen finanziert werden. So haben Hauseigentümer die Möglichkeit bei

sinkenden Zinsen für das Fremdkapital, den bestehenden Kredit zu kündigen und einen

neuen Kredit mit einem niedrigeren Zins abzuschließen.

In Ländern, wie z.B. in Deutschland, werden Kredite mit festen Zinsen vereinbart. Sinken die

Zinsen während eines Vertrages, so kann der Kreditnehmer den Vertrag nicht kündigen. Es

haben also nur diejenigen Marktteilnehmer einen Vorteil von niedrigen Zinsen, die einen

neuen Kreditvertrag während einer Niedrigzinsphase abschließen. Dieser Aspekt ist wichtig

bei der Betrachtung des Affordibility-Indexes in Berlin.119

117 Affordability übersetzt: Erschwinglichkeit 118 Vgl. Rombach, T. (2011): S. 237 f. 119

Vgl. Rombach, T. (2011): S. 238

35

7.4.2 Zinsentwicklung für Fremdkapital in Deutschla nd

Um den Affordability-Index zu bestimmen, wird die Zinsentwicklung für Fremdkapital ins Ver-

hältnis zur Entwicklung des durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommens von Berlin ge-

setzt. Wie sich das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen in Berlin entwickelt hat, wur-

de im vorigen Kapital dargestellt.

Die Ursache für die Entwicklung der Höhe des Fremdkapitalzinses in den letzten Jahren

wurde im Kapital 4.1 und 4.2 beschrieben.

Die Bestimmung der Höhe des Fremdkapitalzinses hängt von der vereinbarten vertraglichen

Zinslaufzeit ab. In der Regel werden Immobilienkäufe mit langfristigen vertraglichen Zinslauf-

zeiten finanziert. Bei der Berechnung des durchschnittlichen zu zahlenden Zinses für Fremd-

kapital wurde eine Laufzeit von zehn Jahren gewählt.

Ab dem Jahr 2005 bis 2008 ist der durchschnittliche Fremdkapitalzins von 3,47 Prozent auf

4,55 Prozent gestiegen. Ab dem Jahr 2008 ist das durchschnittliche Zinsniveau aufgrund der

Finanzkrise und der daraus resultierenden Schuldenkrise bis zum Betrachtungszeitraum En-

de 2012 auf 2,04 Prozent gefallen.

7.4.3 Affordability-Index in Berlin

Wird der durchschnittliche berechnete Fremdkapitalzinssatz pro Jahr durch die mittleren

Haushaltsnettoeinkommen in dem Zeitraum von 2004 bis 2012 geteilt, so ergibt sich folgen-

der Affordability-Index für Berlin:

Abbildung 12 : Zins-Haushaltseinkommen-Index in Berlin, eigene Darstellung, nach Datenbezug: Amt für Statistik Berlin und Brandenburg (2013)120; Interhyp Baufinanzierung (2014)121 120Vgl. Amt für Statistik Berlin und Brandenburg (2013): „Mittleres Haushaltseinkommen“, in: https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/pms/2013/13-08-08c.pdf, abgerufen am 09.02.2014

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Zins-Haushaltseinkommen-Index

Affordability-Index

Durchschnitt

36

In der Grafik wird deutlich, dass zwischen den Jahren 2007 und 2008 der Affordability-Index

minimal über seinem langfristigen Trend lag. Das bedeutet, dass die Haushalte bei Ab-

schluss eines neuen Kreditvertrages in diesen beiden Jahren im Vergleich zum langfristigen

Durchschnitt einen höheren Anteil ihres Einkommens für die Zinszahlung aufwenden muss-

ten.

Ab dem Jahr 2008 bis zum Ende des Betrachtungszeitraumes ist der Affordability-Index je-

des Jahr gesunken. Am Ende des Jahres 2012 lag der Affordability-Index lediglich bei einem

Wert von 1,3. Bei Abschluss eines neuen Kreditvertrages mussten die Haushalte einen we-

sentlich geringeren Anteil von ihrem Einkommen für die Zahlung von Zinsen aufwenden.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass im Gegensatz zu dem Price-Rent Ratio und dem

Price-Income Ratio der Affordability-Index in den letzten Jahren gesunken ist. In dem

Affordability-Index kann also kein Anzeichen einer Immobilienpreisblase gesehen werden.

Diese Aussage ist jedoch mit Vorsicht zu betrachten, da der Affordability-Index kurzfristig

sich sehr schnell ändern kann. Dies soll am folgenden Beispiel aufgezeigt werden:

Viele Kreditverträge werden für einen Zeitraum von zehn Jahren abgeschlossen. Bei den

aktuellen niedrigen Zinskonditionen ist die Belastung für die Haushalte gesunken, so dass

sich viele Haushalte Eigentumswohnungen oder andere Immobilien leisten können.

Liegt zum Beispiel in zehn Jahren ein wesentlich höheres Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt

vor, da die EZB aufgrund steigender Inflation und der Abschwächung der Schuldenkrise im

Euroraum den Leitzins erhöht hat, müssen alle Haushalte, die noch einen Kredit abzuzahlen

haben, einen wesentlich höheren Betrag ihres zur Verfügung stehenden Haushaltseinkom-

men zur Bedienung der Zinsen zahlen. Dies kann viele Haushalte, die heute bei niedrigen

Zinsen den Kreditvertrag abschließen, in zehn Jahren vor großen finanziellen Schwierigkei-

ten stellen. Ist die finanzielle Belastung aufgrund der gestiegenen Zinsen für die Haushalte

zu groß, müssen sie ihre Immobilie wieder verkaufen. Die Immobilienpreise können aufgrund

dieses Problems schnell sinken, da auf dem Markt das Angebot größer als die Nachfrage

sein wird.

7.5 Zusammenfassung der Ergebnisse

Die Untersuchung auf das Vorliegen einer Immobilienpreisblase mit Hilfe der Kennzahlen-

analyse ist zu dem Ergebnis gekommen, dass die Kennzahlen Price-Rent Ratio und das Pri-

ce-Income Ratio auf eine Immobilienpreisblase in Berlin hinweisen. Die Price-Rent Ratio und

die Price-Income Ratio legen dar, dass die Preise für Eigentumswohnungen zu hoch sind.

121Vgl. Interhyp Baufinanzierung (2014)121: „Die Zinsentwicklung in der Baufinanzierung“, in: http://www.interhyp.de/interhyp/servlet/interhyp?do=createChart&key=DGZ&binding1=120&binding2=0&from=09.5.1996&to=09.5.2016&STYLE=b2c&width=520&height=265&red0=24, abgerufen am 03.02.2014

37

Die zentrale Kennzahl zur Analyse und Beurteilung einer Immobilienpreisblase in Berlin ist

das Price-Rent Ratio. Es stellt dar, dass die Preise für Eigentumswohnungen seit dem zwei-

ten Quartal 2011 stärker gestiegen sind als die Mieten in Berlin.

Der Affordability-Index deutet dagegen auf keine Immobilienpreisblase in Berlin hin, da die-

ser seit dem Jahr 2008 stetig gesunken ist. Dies hängt damit zusammen, dass die Zinsen für

Fremdkapital aufgrund der Finanz- und Schuldenkrise niedriger geworden sind.

Abschließend ist zu ergänzen, dass analysiert werden sollte, wie sich das Price-Rent Ratio

und Price-Income Ratio im Jahr 2014 entwickelt. Sollte die Analyse der beiden Ratio für das

Jahr 2014 zu einem ähnlichen Ergebnis kommen wie oben dargestellt, so kann davon aus-

gegangen werden, dass in Berlin eine Immobilienpreisblase vorliegt.

8. Exemplarische Betrachtung der Auswirkungen des K aufs eines Mehrfamilienhauses

auf ein Immobilienunternehmen

In diesem Kapitel wird betrachtet, wie sich ein Kauf eines Mehrfamilienhauses in Berlin im

Jahr 2014 auf ein Immobilienunternehmen in Berlin auswirkt. Zunächst wird kurz das Immo-

bilienunternehmen exemplarisch dargestellt.

Die Immobiliengesellschaft besitzt sechs Mehrfamilienhäuser in Berlin. Die Unternehmens-

führung ist stets darauf bedacht, die Immobilien mit großem finanziellem Aufwand nachhaltig

zu modernisieren und instandzusetzen, um am Berliner Wohnungsmarkt wettbewerbsfähig

und zukunftsfähig bleiben zu können. Aufgrund des hohen durchgeführten Instandhaltungs-

aufwandes fallen die Gewinne gering aus. Im Jahr 2012 betrug der Gewinn der Immobilien-

gesellschaft 150.000 EUR. Somit wurde das Eigenkapital des Unternehmens mit 1,65 Pro-

zent verzinst, was für ein Berliner Wohnungsunternehmen sehr niedrig ist.

Die Eigenkapitalquote des betrachteten Immobilienunternehmens belief sich im Jahr 2012

auf 96,81 Prozent. Die Berechnung der Gesamtkapitalrentabilität ergab 1,76 Prozent.

Im Januar 2014 wurde der Immobiliengesellschaft ein Mehrfamilienhaus mit 20 Wohnungen

und einer Gesamtwohnfläche von 1.050 m² in Berlin Mariendorf zu einem Kaufpreis von

1.325.000 EUR angeboten. Der Kaufpreis beträgt das 20-fache der Sollmieten, die im Jahr

66.500 EUR betragen. Zuzüglich der Erwerbsnebenkosten, wie z.B. der Grunderwerbssteu-

er, in Höhe von 13 Prozent muss insgesamt für den Kauf des Mehrfamilienhauses 1.500.000

EUR gezahlt werden.

Es wird angenommen, dass der Kauf der Immobilie mit Fremdkapital in Höhe von 1.025.000

EUR finanziert wird. Der Fremdkapitalzinssatz beträgt drei Prozent und die Zinsen für das

Fremdkapital belaufen sich im ersten Jahr auf 30.750 EUR. Der Abschreibungssatz beträgt

zwei Prozent, die Instandhaltungskosten werden mit 8.400 EUR pro Jahr kalkuliert und Ver-

waltungsgebühren fallen 5.200 EUR im Jahr an. Werden von den jährlichen Sollmieten in

38

Höhe von 66.500 EUR die Aufwendungen von insgesamt 67.400 EUR abgezogen, so ergibt

dies für das erste Jahr ein Verlust von 900,00 EUR. Das Eigenkapital des Unternehmens

wird im ersten Jahr um 900,00 EUR geschmälert.

Da es sich bei der Aufnahme des Fremdkapitals um ein Annuitätendarlehen handelt, verrin-

gern sich jährlich die Zinsenaufwendungen, da die Restschuld jedes Jahr weniger wird. Da-

raus folgt, dass ab dem vierten Jahr die neu gekaufte Immobilie einen geringen Gewinn er-

wirtschaftet.

Aufgrund des Kaufes des Mehrfamilienhauses ist die Eigenkapitalqoute von 96 Prozent auf

87 Prozent gesunken. Diese Quote ist für ein Immobilienunternehmen trotz der Senkung von

11 Prozent hoch. Auf die Eigenkapitalverzinsung und auf die Gesamtkapitalrentabilität hat

der Kauf der neuen Immobilie marginale Auswirkungen.

Zusammengefasst lohnt sich der Kauf des Mehrfamilienhauses für das 20-fache der Sollmie-

ten für die Eigenkapitalverzinsung nicht, da die Verzinsung des Eigenkapitals sich nicht er-

höht. Somit wird dem betriebswirtschaftlichen Risiko bei der Verzinsung des Eigenkapitals

nicht Rechnung getragen.

Auch muss kritisch hinterfragt werden, ob die Mieten in den nächsten 20 Jahren in Berlin das

Niveau halten oder ob sie in diesem Zeitraum sinken werden. Sollten sie sinken, so ist die

Folge, dass die neu gekaufte Immobilie auf einen längeren Zeitraum keinen Gewinn erwirt-

schaftet.

Wird von einem Anstieg der Mieten in Berlin ausgegangen, wird sich der Gewinn der be-

trachteten Immobilie erhöhen. Allerdings ist zu beachten, dass das geplante Gesetz der

„Mietpreisbremse“ eine weitere Steigerung der Mieten in Berlin verhindern kann.

Auch ist festzuhalten, dass die Fremdkapitalhöhe für den Kauf des Hauses hoch ist. Sollten

die Zinsen steigen und der Kreditvertrag muss verlängert werden, so müssen höhere Zinsen

für die Hypothek gezahlt werden. Dies bedeutet, dass der Gewinn der Immobilie geringer

ausfallen wird.

Bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung ist jedoch auch berechnet worden, dass die Immobilie

ab dem vierten Jahr nach dem Kauf einen Gewinn erwirtschaftet. Dieser Gewinn steigert sich

jährlich, da die Zinsen geringer werden. Bei der Berechnung der Liquidität ist bereits ab dem

ersten Jahr ein Überschuss festgestellt worden. Aufgrund der hohen Eigenkapitalquote ist

das Risiko des Hauskaufs tendenziell gering.

Als Fazit kann also zusammengefasst werden, dass der Kauf der angebotenen Immobilie

weder pauschal abgelehnt noch pauschal befürtwortet werden kann.

39

9. Folgen einer Immobilienpreisblase

9.1 Volkswirtschaftliche Betrachtung

Wird am Immobilienmarkt realisiert, dass die Marktwerte höher als die Fundamentalwerte

sind und somit die zukünftig erwarteten Gewinne nicht mehr realisierbar sind, werden die

Immobilienpreise sinken und eine vorhandene Immobilienblase kann platzen.122

Viele Marktteilnehmer erkennen gleichzeitig, dass sie zu viel für ihre Immobilie bezahlt haben

und beginnen panikartig die Immobilien zu verkaufen. Diese Reaktion lässt die Immobilien-

preise zusätzlich sinken.

Fallende Immobilienpreise bewirken eine Verringerung der Kreditsicherheiten für die Hypo-

theken. Die Banken verlangen zusätzliche Sicherheiten oder als Risikoprämien höhere Zins-

sätze. Viele Eigentümer, die ihre Immobilie behalten wollen, haben das Problem, dass sie für

ihre Immobilie einen zu hohen Marktpreis und somit zu viel Eigenkapital gezahlt haben. Die-

ses Eigenkapital fehlt ihnen nun, um zusätzliche Sicherheiten der Bank abzutreten oder um

die höheren Zinsen zahlen zu können. Viele Eigentümer werden durch den starken Preisver-

fall insolvent und ihre Immobilien werden zwangsversteigert. Von diesem Problem sind be-

sonders Haushalte betroffen, die zu Niedrigzinsphasen viel Fremdkapital aufgenommen ha-

ben.123

Viele Haushalte können durch die Belastung der höheren Zinsen weniger konsumieren. Dies

hat Auswirkungen auf die Unternehmen, die durch den Rückgang der Nachfrage weniger

Umsätze und weniger Gewinn erwirtschaften. Sie müssen daher weniger produzieren und

Arbeitsplätze werden abgebaut. Durch diese Kettenreaktion verlangsamt sich das Wirt-

schaftswachstum.

Die hohe Anzahl der Insolvenzen der Haushalte und die hohe Menge der Zwangsversteige-

rungen führen zu hohen Ausfallraten bei den Banken. Als Konsequenz der hohen Ausfallra-

ten misstrauen sich die Banken untereinander. Der Interbankenhandel kommt zum Erliegen

und es werden höhere Zinsen zwischen den Banken verlangt. Es folgt eine Reduktion des

Kreditangebots mit höheren Zinsen. Dies schwächt zusätzlich das Wirtschaftswachstum und

bringt viele Unternehmen und Haushalte in finanzielle Schwierigkeiten.124

Der Rückgang der Immobilienpreise hat zur Folge, dass Eigentümer weniger in Immobilien

investieren.

122 Vgl. Taylor, J (2007): S. 464 123 Europäische Zentralbank (2005): „Monatsbericht April 2005“, in: http://www.bundesbank.de/Redaktion/DE/Downloads/Veroeffentlichungen/EZB_Monatsberichte/2005/2005_04_ezb_mb.pdf?__blob=publicationFile, abgerufen am 09.02.2014 124 Vgl. Brauers, M. (2011): S. 46

40

Zusammengefasst kann gesagt werden, dass durch das Platzen einer Immobilienpreisblase

die Immobilienpreispreise sinken, die Anzahl der Zwangsversteigerungen ansteigt, Haushal-

te weniger konsumieren, Unternehmen Arbeitsplätze abbauen und der Interbankenhandel

zum Erliegen kommt. Durch diese Faktoren wird das Wirtschaftswachstum sinken.

9.2 Betriebswirtschaftliche Betrachtung

Für das oben dargestellte Immobilienunternehmen stellt das Platzen der Immobilienpreisbla-

se in Berlin vor Problemen. Die neu gekaufte Immobilie wurde zu einem zu hohen Marktpreis

gekauft. Die Bilanz des Unternehmens muss korrigiert werden und eine Sonderabschreibung

auf das gekaufte Mehrfamilienhaus muss nach §253 HGB durchgeführt werden. Durch diese

Maßnahme wird das Eigenkapital geschmälert.

Des Weiteren werden in absehbarer Zeit die Zinsen für das Fremdkapital steigen. Die Erhö-

hung der Zinsen verringern den Gewinn des Unternehmens. Die Wirtschaftlichkeitsberech-

nung wird einen noch stärkeren Verlust der neu gekauften Immobilie aufweisen. Dieser Ver-

lust muss von anderen Immobilien des Unternehmens aufgefangen werden.

Die Banken werden für die neu gekaufte Immobilie zusätzliche Sicherheiten von dem Unter-

nehmen verlangen. Diese können auch durch andere Immobilien geleistet werden. Dies führt

jedoch zu Einschränkungen bei Unternehmensentscheidungen.

Durch die Erhöhung der Fremdkapitalzinsen und durch die Sonderabschreibungen werden

notwendige Instandhaltungsmaßnahmen nicht durchgeführt werden können, um das Eigen-

kapital nicht zusätzlich zu belasten. Es muss darüber nachgedacht werden, angestellte

Handwerker zu entlassen, um die Fixkosten zu reduzieren. Diese Einsparung von Instand-

haltungsmaßnahmen kann dazu führen, dass niedrigere Mieten auf dem Wohnungsmarkt

verlangt werden können. Dies führt zu einer Belastung der Gewinn- und Verlustrechnung.

Auch steht im Allgemeinen dem Unternehmen weniger Liquidität zur Verfügung. Dies muss

genau beobachtet werden, um eine Schräglage oder sogar eine Insolvenz des Unterneh-

mens zu verhindern. Es muss daher in Betracht gezogen werden, die neu gekaufte Immobi-

lie mit aufgrund der stark gesunkenen Preise hohem Verlust wieder zu verkaufen, um weite-

ren Schaden am gesamten Immobilienunternehmen zu verhindern.

10. Fazit

Auch wenn häufig in den Medien über eine Wohnimmobilienpreisblase in Berlin berichtet

wird, so ist auffällig, dass vielen

se ist, welche Faktoren Einfluss haben und welche Konsequenzen aus einer Blase resulti

ren können.

Die vorliegende Arbeit untersucht d

Schwerpunkt der Analyse auf das Vorhandensein einer Wohnimmobilienpreisbl

Hierfür wurden verschiedene volkswirtschaftliche Indikatoren, die Stimmung der Käufer in

Berlin sowie unterschiedliche Kennzahl

blase auf betriebswirtschaftlicher und volkswirtschaftlicher Ebe

Als Definition kann festgehalten werden, dass e

Fundamentalfaktoren nicht den Marktpreis der Immobilie nachweisen können und

teilnehmer an weiter steigende Marktpreise glauben.

bilien die zu entrichtenden

Seit dem Jahr 2005 hat die Nachfrage nach Wohnraum in Berlin stark zugenommen. Dieser

Trend wird sich nach der Prognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt

in den nächsten Jahren fortsetzen. Durch die erhöhte Nachfrage steigen die Kaufpreise und

die Angebotsmieten in Berlin. Es wird prognostiziert, dass ab dem Jahr 2020 der Anstieg der

Einwohner in Berlin wieder nachlassen wird und ab dem Jahr 2030 die Anzahl der Einwo

ner und Haushalte sinken wird.

Abbildung 13 : Übersicht: Nachweisen einer Wohnimmobilienpreisblase

125 Vgl. Stiglitz, J.E. (1990): S. 13


wird, so ist auffällig, dass vielen Marktteilnehmern nicht bewusst ist, was eine Immobilienbl

ist, welche Faktoren Einfluss haben und welche Konsequenzen aus einer Blase resulti

Die vorliegende Arbeit untersucht die Entwicklung des Berliner Wohnungsmarkt

auf das Vorhandensein einer Wohnimmobilienpreisbl

verschiedene volkswirtschaftliche Indikatoren, die Stimmung der Käufer in

Berlin sowie unterschiedliche Kennzahlsysteme analysiert und die Folgen einer Immobilie

blase auf betriebswirtschaftlicher und volkswirtschaftlicher Ebene betrachtet.

kann festgehalten werden, dass eine Immobilienpreisblase existiert, wenn die

Fundamentalfaktoren nicht den Marktpreis der Immobilie nachweisen können und

teilnehmer an weiter steigende Marktpreise glauben.125 Fundamentalfaktoren sind bei

Mieten.



Jahren fortsetzen. Durch die erhöhte Nachfrage steigen die Kaufpreise und


Einwohner in Berlin wieder nachlassen wird und ab dem Jahr 2030 die Anzahl der Einwo

und Haushalte sinken wird.

: Übersicht: Nachweisen einer Wohnimmobilienpreisblase, eigene Darstellung

Stiglitz, J.E. (1990): S. 13

41


nicht bewusst ist, was eine Immobilienbla-

ist, welche Faktoren Einfluss haben und welche Konsequenzen aus einer Blase resultie-

rliner Wohnungsmarktes mit dem

auf das Vorhandensein einer Wohnimmobilienpreisblase in Berlin.

verschiedene volkswirtschaftliche Indikatoren, die Stimmung der Käufer in

und die Folgen einer Immobilien-

ne betrachtet.

ine Immobilienpreisblase existiert, wenn die

Fundamentalfaktoren nicht den Marktpreis der Immobilie nachweisen können und die Markt-

ndamentalfaktoren sind bei Immo-



Jahren fortsetzen. Durch die erhöhte Nachfrage steigen die Kaufpreise und


Einwohner in Berlin wieder nachlassen wird und ab dem Jahr 2030 die Anzahl der Einwoh-

, eigene Darstellung

42

Die volkswirtschaftlichen Indikatoren Inflation, Zinsentwicklung für Hypothekenzinsen, und

die EZB Politik zeigen auf, dass die Voraussetzungen für eine Wohnimmobilienpreisblase in

Berlin existieren.

Durch die Politik der EZB findet eine starke Ausweitung von Geld- und Kreditmengen auf den

Markt statt. Dies hat bisher keine Auswirkungen auf die Inflationsrate in Deutschland. Jedoch

existiert bei den Käufern von Immobilien die Angst, dass aufgrund der großen von der EZB

zur Verfügung gestellten Geldmenge die Inflationsrate in kurzer Zeit drastisch ansteigen

kann.

Des Weiteren wurden zwei Umfragen durchgeführt, um die Stimmung der Käufer in Berlin

exemplarisch zu untersuchen und um vier Indizien für eine Wohnimmobilienpreisblase nach-

zuweisen. Insgesamt wurden 133 Teilnehmer befragt. Alle vier Indizien „neue Marktteilneh-

mer“, „Allgemeine Aufgeregtheit“, „Kaufmotiv“ und „Phase des Preisanstiegs“ konnten für

eine Immobilienpreisblase in Berlin durch die beiden Umfragen nachgewiesen werden.

Auch wurde der Berliner Wohnimmobilienmarkt mit Hilfe der Kennzahlenanalyse auf das

Vorliegen einer Immobilienpreisblase untersucht. Die wichtigste Kennzahl Price-Rent Ratio

und das Price-Income Ratio weisen eine Immobilienpreisblase nach. Der Affordability-Index

deutet dagegen auf keine Immobilienpreisblase in Berlin hin.

Zusammenfassend kann festgehalten, dass anhand der volkswirtschaftlichen Indizien und

anhand der Stimmung der Käufer sowie aufgrund der Kennzahlenanalyse die Gefahr einer

Wohnimmobilienpreisblase in Berlin existiert.

Das Platzen der Immobilienblase in Berlin hätte zur Folge, dass die Immobilienpreise sinken,

die Anzahl der Zwangsversteigerungen sich erhöhen und Unternehmen Arbeitsplätze ab-

bauen würden sowie das Wirtschaftswachstum sinken würde.

Für jeden einzelnen Haushalt und für jedes Immobilienunternehmen wären die Folgen ab-

hängig von der Höhe der Verschuldungsquote unterschiedlich groß.

In Zukunft muss beobachtet werden, was für eine Geld- und Zinspolitik die EZB verfolgt.

Bleibt es bei einer Ausweitung der Geld- und Kreditmenge, steigt die Gefahr, dass sich die

Immobilienpreisblase weiter vergrößern wird.

Des Weiteren muss die Mietpolitik der großen Koalition zwischen CDU und SPD betrachtet

werden. Sollte die angekündigte „Mietpreisbremse“ von der Bundesregierung umgesetzt

werden, würde sich die bestehende Schere zwischen dem Fundamental- und dem Markt-

preis für Immobilien stärker ausweiten.

Ferner sollte die zukünftige Anzahl für Baugenehmigungen und der fertiggestellten Wohnun-

gen in Berlin analysiert werden. Sollte sich die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen ver-

43

größern, hätte dies zur Folge, dass sowohl die Kaufpreise als auch die Mietpreise sinken

würden. Die Preisblase würde nicht plötzlich platzen, sondern die Marktpreise würden sich

langsam wieder den Fundamentalpreisen anpassen.

Zuletzt muss der Zuwachs der Einwohnerzahl in Berlin betrachtet werden. Viele Prognosen

sagen einen Anstieg der Einwohnerzahl bis 2020 voraus. Doch bei den gestiegenen Markt-

preisen für Wohnungen in Berlin ist mit einer Reduzierung des Anstiegs der Einwohnerzahl

in Berlin zu rechnen. Dies hätte Folgen auf die Eigentums- und Mietpreise.

Trotz der verschiedenen theoretischen Methoden zum Nachweis einer Wohnimmobilien-

preisblase, ist das tatsächliche Belegen einer Preisblase in der Praxis schwierig darzulegen

und wird von der Mehrheit der Marktteilnehmer häufig zu spät erkannt und akzeptiert.

44

Anlagenverzeichnis

Anhang 1: Fragebogen BBA ................................................................................................ 45

Anhang 2: Fragebogen Messe Haus & Energie ................................................................... 47

Anhang 3: Ergebnisse der Umfrage bei der BBA ................................................................. 48

Anhang 4: Ergebnisse der Umfrage bei der BBA- gekreuzte Fragen ................................... 60

Anhang 5: Ergebnisse der Umfrage bei der Messe Haus & Energie .................................... 63

Anhang 6: Ergebnisse der Umfrage bei der Messe Haus & Energie- gekreuzte Fragen ...... 70

Anhang 7: Entwicklung der Inflationsrate im Euroraum und in Deutschland im Jahr ............ 72

Anhang 8: Entwicklung der Inflationsrate in Deutschland im Monat ..................................... 72

Anhang 9: Entwicklung der Tagesgeldzinsen ....................................................................... 73

Anhang 10: Entwicklung der Fremdkapitalzinsen ................................................................. 74

Anhang 11: Prognose der Bevölkerungsentwicklung in Berlin .............................................. 75

Anhang 12: Entwicklung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Belin ......................... 75

Anhang 13: Entwicklung der Mietpreise in Berlin ................................................................. 77

Anhang 14: Entwicklung Nettohaushaltseinkommen in Berlin .............................................. 78

Anhang 15: Beispiel: Annuitätendarlehen ............................................................................ 79

45

Anhang 1: Fragebogen BBA

Sehr geehrte Damen und Herren,mein Name ist Fabian Meudtner und ich schreibe meine Abschlussarbeit zum Immobilienökonom über das Thema: "Untersuchung des Berliner Wohnungsmarktes." Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie sich die Zeit nehmen würdenund die folgenden Fragen beantworten könnten. Ich versichere Ihnen, dass Ihre Daten streng vertraulich behandelt werden.Das Ausfüllen des Fragebogens dauert ca. 5-8 Minuten. Bei Interesse stelle ich Ihnen selbstverständlich die Ergebnisse gern zur Verfügung. Alle Angaben erfolgen auf freiwilliger Basis. Bei der Erhebung, Verarbeitung und Weitergabe Ihrer Daten achte ich auf die gesetzlichen Bestimmungen. Vielen Dank für Ihre Zeit und Ihre Bemühungen, mit freundlichen GrüßenFabian Meudtner

Frau Mann

Alter:

unter 20 21-30 31-40 41-50 51-60

1.1 Verwalten Sie Wohnimmobilien?

ja nein

1.2 Wie wohnen Sie?

Eigentum Miete Genossenschaft

1.3 Haben Sie in den letzten 24 Monaten eine Immobilie gekauft?

ja nein

1.4 Falls Sie keine Immobilie gekauft haben, wollen Sie eine Immobilie kaufen?

in den nächsten in den nächsten in den nächsten in den nächsten gar nicht12 Monaten 24 Monaten 36 Monaten 5 Jahren

1.5 Falls Sie eine Immobilie gekauft haben, oder kaufen wollen, um was für eine Immobilie handelt es sich?

unbebautes Grundstück Einfamilienhaus Eigentumswohnung Mehrfamilienhaus

1.6 Wollen Sie Ihre Immobilie selbst nutzen oder vermieten?

selbst nutzen vermieten

1.7 Unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie besitzen oder nicht, aus welchen Gründen würden Sie eine Immobilie kaufen: Mehrere Antworten möglich.

Aufbau einer AltersvorsorgeAbsicherung von Kindern/VerwandtenSchutz vor künftigen MieterhöhungenHöheres Einkommen durch MieteinnahmenFinanzierungskosten niedriger als MieteNutzung steuerlicher VorteileFurcht vor einer Kündigung

1.8 In welchem Bezirk von Berlin würden Sie am liebsten wohnen?

Spandau Reinickendorf LichtenbergMarzahn- Treptow- Pankow

Hellersdorf KöpenickSteglitz- Charlottenburg- Tempelhof-

Zehlendorf Wilmersdorf SchönebergMitte Friedrichshain- Neukölln

Kreuzberg

Bitte Rückseite beachten

46

2.1 Glauben Sie, dass die Immobilienpreise in Berlin in den letzten drei Jahren gestiegen sind?

Ja Nein

2.2 Wenn Sie glauben, dass die Immobilienpreise in den letzten drei Jahren in Berlin gestiegen sind,um wie viel Prozent glauben Sie, sind die Immobilienpreise pro Jahr gestiegen?

0-5% 6%-10% 11%-15% 16%-20% 21%-25% noch mehr

2.3 Wie empfinden Sie zurzeit das Niveau der Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Berlin?

sehr niedrig niedrig mittel hoch sehr hoch

2.4 Glauben Sie, dass die Immobilienpreise in Berlin in den nächsten drei Jahren steigen werden?

Ja Nein

2.5 Wenn Sie glauben, dass die Immobilienpreise in den nächsten drei Jahren steigen, um wie viel Prozent glauben Sie, werden die Immobilienpreise pro Jahr steigen?

0-5% 6%-10% 11%-15% 16%-20% 21%-25% noch mehr

2.6 Wie glauben Sie, werden sich die Zinsen für Fremdkapital in den nächsten 24 Monaten entwickeln?

sinken bleiben auf dem steigengleichen Niveau

2.7 Wie schätzen Sie zurzeit das finanzielle Risiko bei einem Hauskauf ein?

sehr gering gering mittel hoch sehr hoch

2.8 Wie schätzen Sie die Entwicklung der Inflation in den nächsten 24 Monaten ein?(Im Dezember 2013 lag die Inflationsrate bei 1,4%)

sinkt stark sinkt bleibt steigt steigt stark

2.9 Wird in Ihrem sozialen Umfeld häufig über steigende Mietpreise oder über steigende Immobilienpreise gesprochen?

täglich Mehrfach Mehrfach im gelegentlich im niein der Woche Monat Monat

2.10 Sind Sie der Meinung, dass die Politik sich stärker gegen steigende Mieten einsetzen sollte?

ja nein

Vielen Dank!

47

Anhang 2: Fragebogen Messe Haus & Energie

Sehr geehrte Damen und Herren,im Rahmen meiner Studienarbeit für die Weiterbildung zum Immobilienökonom führe ich eine Erhebung zum Thema: "Untersuchung des Berliner Wohnungsmarktes." Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie sich die Zeit nehmen würdenund die folgenden Fragen beantworten könnten. Ich versichere Ihnen, dass Ihre Daten streng vertraulich behandelt werden.Das Ausfüllen des Fragebogens dauert ca. 3-4 Minuten. Bei Interesse stelle ich Ihnen selbstverständlich die Ergebnisse gern zur Verfügung. Alle Angaben erfolgen auf freiwilliger Basis. Bei der Erhebung, Verarbeitung und Weitergabe Ihrer Daten achte ich auf die gesetzlichen Bestimmungen. Vielen Dank für Ihre Zeit und Ihre Bemühungen!

1 In welchem Bezirk von Berlin würden Sie am liebsten wohnen?

Spandau Reinickendorf LichtenbergMarzahn- Treptow- Pankow

Hellersdorf KöpenickSteglitz- Charlottenburg- Tempelhof-

Zehlendorf Wilmersdorf SchönebergMitte Friedrichshain- Neukölln

Kreuzberg Brandenburg

2 Glauben Sie, dass die Immobilienpreise in Berlin in den letzten drei Jahren gestiegen sind?

Ja Nein

3 Wie empfinden Sie zurzeit das Niveau der Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Berlin?

sehr niedrig niedrig mittel hoch sehr hoch

4 Glauben Sie, dass die Immobilienpreise in Berlin in den nächsten drei Jahren steigen werden?

Ja Nein

5 Wenn Sie glauben, dass die Immobilienpreise in den nächsten drei Jahren steigen, um wie viel Prozent glauben Sie, werden die Immobilienpreise pro Jahr steigen?

0-5% 6%-10% 11%-15% 16%-20% 21%-25% noch mehr

6 Wie schätzen Sie zurzeit das finanzielle Risiko bei einem Hauskauf ein?

sehr gering gering mittel hoch sehr hoch

7 Wird in Ihrem sozialen Umfeld häufig über steigende Mietpreise oder über steigende Immobilienpreise gesprochen?

täglich Mehrfach Mehrfach im gelegentlich im niein der Woche Monat Monat

8 Sind Sie der Meinung, dass die Politik sich stärker gegen steigende Mieten einsetzen sollte?

ja nein

9 Wie wohnen Sie?

Eigentum Miete Genossenschaft

10 Falls Sie keine Immobilie gekauft haben, wann wollen Sie eine Immobilie kaufen?

in den nächsten in den nächsten in den nächsten in den nächsten nein12 Monaten 24 Monaten 36 Monaten 5 Jahren

48

Anhang 3: Ergebnisse der Umfrage bei der BBA

Quelle: Eigene Erhebung am 18.01.2014 in den Unterrichtsräumen der BBA, Lützowstraße

106, 10785 Berlin durchgeführt

Frage 1

Geschlecht?

Total Probanden: 75

48 (64%) Frau

27 (36%) Mann

Frage 2

Alter?

Total Probanden: 75

0 (0%)

unter 20

50 (67%)

20-30

18 (24%)

31-40

4 (5%)

41-50

2 (3%)

51-60

0 (0%)

über 60

49

Frage 3

Verwalten Sie Wohnimmobilien?

Total Probanden: 75

50 (67%)

ja

25 (33%)

nein

Frage 4

Wie wohnen Sie?

Total Probanden: 75

15 (20%)

Eigentum

58 (77%)

Miete

2 (3%)

Genossenschaft

Frage 5

Haben Sie in den letzten 24 Monaten eine

Total Probanden: 75

5 (7%)

70 (93%)

Frage 6

Falls Sie keine Immobilie gekauft haben, wann wollen Sie eine Immobilie kaufen?

Total Probanden: 75

4 (5%)

6 (8%)

5 (7%)

28 (37%)

24 (32%)

Haben Sie in den letzten 24 Monaten eine Immobilie gekauft?

ja

nein


in den nächsten 12 Monaten



in den nächsten 5 Jahren

gar nicht

50

51

Frage 7

Falls Sie eine Immobilie gekauft haben, oder kaufen wollen, um was für eine Immobilie handelt es sich?

Total Probanden: 74

16 (22%)

unbebautes Grundstück

13 (18%)

Einfamilienhaus

14 (19%)

Eigentumswohnung

8 (11%)

Mehrfamilienhaus

Frage 8

Wollen Sie Ihre Immobilie selbst nutzen oder vermieten?

Total Probanden: 74

38 (51%)

selbst nutzen

17 (23%)

vermieten

Frage 9

Unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie besitzen oder nicht, aus welchen Gründen würden Sie eine Immobilie kaufen?

Total Probanden: 74 - Total Antworten: 158 der Antworten

56 (76%)

33 (45%)

17 (23%)

13 (18%)

28 (38%)

11 (15%)

0 (0%)

Unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie besitzen oder nicht, aus welchen Gründen würden Sie eine

Total Antworten: 158 - 7 Antworten möglich - Prozent der Probanden /

(35%) Aufbau einer Altersvorsorge

(21%) Absicherung von Kindern/Verwandten

(11%) Schutz vor künftigen Mieterhöhungen

(8%) Höheres Einkommen durch Mieteinnahmen

(18%) Finanzierungskosten niedriger als Miete

(7%) Nutzung steuerlicher Vorteile

(0%) Furcht vor einer Kündigung

52

Unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie besitzen oder nicht, aus welchen Gründen würden Sie eine

der Probanden / Prozent

Aufbau einer Altersvorsorge

Absicherung von Kindern/Verwandten

Schutz vor künftigen Mieterhöhungen

Höheres Einkommen durch Mieteinnahmen

Finanzierungskosten niedriger als Miete

Nutzung steuerlicher Vorteile

Furcht vor einer Kündigung

Frage 10

In welchem Bezirk von Berlin würden Sie am liebsten wohnen?

Total Probanden: 74 - Total Antworten: 101

2 (3%)

2 (3%)

18 (24%)

4 (5%)

6 (8%)

9 (12%)

22 (30%)

7 (9%)

5 (7%)

11 (15%)

10 (14%)

0 (0%)

5 (7%)


Total Antworten: 101 - 12 Antworten möglich - Prozent der Probanden / Prozent

(2%) Spandau

(2%) Marzahn-Hellersdorf

(18%) Steglitz-Zehlendorf

(4%) Mitte

(6%) Reinickendorf

(9%) Treptow-Köpenick

(22%) Charlottenburg-Wilmersdorf

(7%) Friedrichshain-Kreuzberg

(5%) Lichtenberg

(11%) Pankow

(10%) Tempelhof-Schöneberg

(0%) Neukölln

(5%) Brandenburg

53

Prozent der Antworten

54

Frage 11

Glauben Sie, dass die Immobilienpreise in Berlin in den letzten drei Jahren gestiegen sind?

Total Probanden: 74

72 (97%)

ja

2 (3%)

nein

Frage 12

Wenn Sie glauben, dass die Immobilienpreise in den letzten drei Jahren in Berlin gestiegen sind, um wie viel Prozent glauben Sie, sind die Immobilienpreise gestiegen?

Total Probanden: 74

7 (9%)

0-5%

31 (42%)

6-10%

23 (31%)

11-15%

7 (9%)

16-20%

2 (3%)

21-25%

0 (0%)

noch mehr

55

Frage 13

Wie empfinden Sie zurzeit das Niveau der Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Berlin?

Total Probanden: 74

0 (0%)

sehr niedrig

0 (0%)

niedrig

34 (46%)

mittel

34 (46%)

hoch

4 (5%)

sehr hoch

Frage 14

Glauben Sie, dass die Immobilienpreise in Berlin in den nächsten drei Jahren steigen werden?

Total Probanden: 74

65 (88%)

ja

8 (11%)

nein

Frage 15

Wenn Sie glauben, dass die Immobilienpreise in den werden die Immobilienpreise jährlich steigen?

Total Probanden: 74

17 (23%)

24 (32%)

14 (19%)

9 (12%)

0 (0%)

0 (0%)

Frage 16

Wie glauben Sie, werden sich die Zinsen für Fremdkapital in den nächsten 24 Monaten entwickeln?

Total Probanden: 74

6 (8%)

33 (45%)

35 (47%)

Wenn Sie glauben, dass die Immobilienpreise in den nächsten drei Jahren steigen, um wie viel Prozent glauben Sie, werden die Immobilienpreise jährlich steigen?

0-5%

6-10%

11-15%

16-20%

21-25%

noch mehr


sinken

bleiben auf dem gleichen Niveau

steigen

56

nächsten drei Jahren steigen, um wie viel Prozent glauben Sie,


57

Frage 17

Wie schätzen Sie zurzeit das finanzielle Risiko bei einem Hauskauf ein?

Total Probanden: 74

1 (1%)

sehr gering

17 (23%)

gering

47 (64%)

mittel

8 (11%)

hoch

0 (0%)

sehr hoch

58

Frage 18

Wie schätzen Sie die Entwicklung der Inflation in den nächsten 24 Monaten ein? (Im Dezember 2013 lag die Inflations-rate bei 1,4 Prozent)

Total Probanden: 74

0 (0%)

sinkt stark

4 (5%)

sinkt

30 (41%)

bleibt

39 (53%)

steigt

0 (0%)

steigt stark

59

Frage 19

Wird in Ihrem sozialen Umfeld häufig über steigende Mietpreise oder über steigende Immobilienpreise gesprochen?

Total Probanden: 74

3 (4%)

täglich

8 (11%)

mehrfach die Woche

10 (14%)

mehrfach im Monat

43 (58%)

gelegentlich im Monat

9 (12%)

nie

Frage 20

Sind Sie der Meinung, dass die Politik sich stärker gegen steigende Mieten einsetzen sollte?

Total Probanden: 74

37 (50%)

ja

36 (49%)

nein

60

Anhang 4: Ergebnisse der Umfrage bei der BBA- gekre uzte Fragen

Frage 4 und Frage 6 wurden in Beziehung zueinander gesetzt:

Wie viele der Teilnehmer, die zurzeit der Umfrage zur Miete wohnen, wollen sich in den

nächsten 5 Jahren eine Eigentumswohnung kaufen?

61


Wie viele der Teilnehmer, die das Kaufpreisniveau als niedrig, mittel oder hoch empfinden,

wollen sich in den nächsten 5 Jahren eine Eigentumswohnung kaufen?

62


Wie viele der Teilnehmer, die das finanzielle Risiko für den Kauf einer Eigentumswohnung

als gering, mittel oder hoch einstufen, glauben, dass die Zinsen sinken oder steigen werden?

Anhang 5 : Ergebnisse der Umfrage bei der Messe Haus & E

Quelle: Eigene Erhebung am 25.01.2014 bei der Messe Haus & Energie

Ostbahnhof, Straße der Pariser Kommune 8, 10243 Berlin

Frage 1


Total Probanden: 48 - Total Antworten: 50

0 (0%)

5 (10%)

3 (6%)

0 (0%)

1 (2%)

10 (21%)

4 (8%)

1 (2%)

0 (0%)

7 (15%)

1 (2%)

1 (2%)

17 (35%)

: Ergebnisse der Umfrage bei der Messe Haus & E nergie

Quelle: Eigene Erhebung am 25.01.2014 bei der Messe Haus & Energie

Ostbahnhof, Straße der Pariser Kommune 8, 10243 Berlin durchgeführt


Total Antworten: 50 - 13 Antworten möglich - Prozent der Probanden /

(0%) Spandau

(10%) Marzahn-Hellersdorf

(6%) Steglitz-Zehlendorf

(0%) Mitte

(2%) Reinickendorf

(20%) Treptow-Köpenick

(8%) Charlottenburg-Wilmersdorf

(2%) Friedrichshain-Kreuzberg

(0%) Lichtenberg

(14%) Pankow

(2%) Tempelhof-Schöneberg

(2%) Neukölln

(34%) Brandenburg

63

Quelle: Eigene Erhebung am 25.01.2014 bei der Messe Haus & Energie, Postbahnhof am

durchgeführt

der Probanden / Prozent der Antworten

64

Frage 2

Glauben Sie, dass die Immobilienpreise in Berlin in den letzten drei Jahren gestiegen sind?

Total Probanden: 48

46 (96%)

ja

1 (2%)

nein

Frage 3

Wie empfinden Sie zurzeit das Niveau der Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Berlin?

Total Probanden: 48

1 (2%)

sehr niedrig

1 (2%)

niedrig

4 (8%)

mittel

19 (40%)

hoch

20 (42%)

sehr hoch

65

Frage 4

Glauben Sie, dass die Immobilienpreise in den nächsten drei Jahren steigen werden?

Total Probanden: 48

47 (98%)

ja

1 (2%)

nein

Frage 5

Wenn Sie glauben, dass die Immobilienpreise in den nächsten drei Jahren steigen, um wie viel Prozent glauben Sie, werden die Immobilienpreise pro Jahr steigen?

Total Probanden: 48

10 (21%)

0-5 %

24 (50%)

6%-10%

4 (8%)

11%-15%

6 (13%)

16%-20%

2 (4%)

21%-25%

1 (2%)

noch mehr

Frage 6

Wie schätzen Sie zurzeit das finanzielle Risiko bei einem Hauskauf

Total Probanden: 48

4 (8%)

9 (19%)

23 (48%)

8 (17%)

3 (6%)

Wie schätzen Sie zurzeit das finanzielle Risiko bei einem Hauskauf ein?

sehr gering

gering

mittel

hoch

sehr hoch

66

67

Frage 7

Wird in Ihrem sozialen Umfeld häufig über steigende Mietpreise oder über steigende Immobilienpreise gesprochen?

Total Probanden: 48

1 (2%)

täglich

10 (21%)

mehrfach in der Woche

9 (19%)

Mehrfach im Monat

19 (40%)

gelegentlich im Monat

9 (19%)

nie

Frage 8

Sind Sie der Meinung, dass die Politik sich stärker gegen steigende Mieten einsetzen sollte?

Total Probanden: 48

33 (69%)

ja

15 (31%)

nein

Frage 9

Wie wohnen Sie?

Total Probanden: 48

13 (27%)

35 (73%)

0 (0%)

0

10

20

30

40

50

60

70

80

27

Eigentum

Miete

Genossenschaft

73

0

Eigentum

Miete

Genossenschaft

68

Genossenschaft

Frage 10


Total Probanden: 35

15 (42%)

10 (29%)

1 (3%)

3 (9%)

6 (17%)

gekauft haben, wann wollen Sie eine Immobilie kaufen?

in den nächsten 12 Monate



in den nächsten 5 Jahren

gar nicht

69

70

Anhang 6: Ergebnisse der Umfrage bei der Messe Haus & Energie- gekreuzte Fragen


Wie viele der Teilnehmer, die sich mehrfach in der Woche über „steigende Mietpreise“ und

„steigende Immobilienpreise“ unterhalten, wollen sich in den nächsten 12 Monaten eine Im-

mobilie kaufen?

71


Wie viele der Teilnehmer, die das Kaufpreisniveau als niedrig, mittel oder hoch empfinden,

wollen sich in den nächsten 5 Jahren eine Eigentumswohnung kaufen?

72

Anhang 7: Entwicklung der Inflationsrate im Eurorau m und in Deutschland im Jahr

Jahr Inflationsrate in % im

Euroraum

Inflationsrate in % in

Deutschland

2006 2,2 1,8

2007 2,1 2,3

2008 3,3 2,8

2009 0,3 0,2

2010 1,6 1,2

2011 2,7 2,5

2012 2,5 2,1

2013 1,73 1,49

Quelle: Europäische Kommission (2013): „Inflationsrate“, in:

http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page/portal/ eurostat/home, abgerufen am 02.02.2014

Anhang 8: Entwicklung der Inflationsrate in Deutsch land im Monat

Zeit Inflationsrate in %

in Deutschland

Zeit Inflationsrate in %

in Deutschland

Januar 2010 0,8 Januar 2011 2,0

Februar 2010 0,6 Februar 2011 2,1

März 2010 1,1 März 2011 2,1

April 2010 1,04 April 2011 2,4

Mai 2010 1,2 Mai 2011 2,3

Juni 2010 0,9 Juni 2011 2,3

Juli 2010 1,2 Juli 2011 2,4

August 2010 1 August 2011 2,4

September 2010 1,3 September 2011 2,6

Oktober 2010 1,3 Oktober2011 2,4

November 2010 1,5 November 2011 2,4

Dezember 2010 1,7 Dezember 2011 2,1

73

Januar 2012 2,1 Januar 2013 1,7


März 2012 2,1 März 2013 1,4

April 2012 2,1 April 2013 1,2

Mai 2012 1,9 Mai 2013 1,5

Juni 2012 1,7 Juni 2013 1,8

Juli 2012 1,7 Juli 2013 1,9

August 2012 2,1 August 2013 1,5


Oktober 2012 2,0 Oktober 2013 1,2


Dezember2012 2,1

Quelle: Europäische Kommission (2013): „Inflationsrate“, in:

http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page/portal/ eurostat/home, abgerufen am 02.02.2014

Anhang 9: Entwicklung der Tagesgeldzinsen

Monat/Jahr Inflationsrate in %

in Deutschland

Monat/ Jahr Inflationsrate in %

in Deutschland

Januar 2010 1,64 Januar 2011 1,55


März 2010 1,53 März 2011 1,57

April 2010 1,49 April 2011 1,62

Mai 2010 1,46 Mai 2011 1,69

Juni 2010 1,50 Juni 2011 1,75

Juli 2010 1,44 Juli 2011 1,78

August 2010 1,50 August 2011 2,00


Oktober 2010 1,53 Oktober2011 2,12


Dezember 2010 1,55 Dezember 2011 2,10

74

Januar 2012 2,1 Januar 2013 1,7


März 2012 2,1 März 2013 1,4

April 2012 2,1 April 2013 1,2

Mai 2012 1,9 Mai 2013 1,5

Juni 2012 1,7 Juni 2013 1,8

Juli 2012 1,7 Juli 2013 1,9

August 2012 2,1 August 2013 1,5


Oktober 2012 2,0 Oktober 2013 1,2


Dezember2012 2,1

Quelle: Franke Daniel, Tagesgeldvergleich (2014): „Entwicklung von Tagesgeldzinsen“,

in: http://www.tagesgeldvergleich.net/statistiken/zinsentwicklung-tagesgeld-

monatsvergleich.html, abgerufen am 02.02.2014

Anhang 10: Entwicklung der Fremdkapitalzinsen

Jahr Entwicklung des Fremdkap i-

talzinses in % bei einer Lauf-

zeit von 10 Jahren

Jahr Entwic klung des Fremdkap i-

talzinses in % bei einer Lauf-

zeit von 10 Jahren

1998 4,91 2006 3,97

1999 4,90 2007 4,53

2000 5,81 2008 4,55

2001 5,24 2009 3,99

2002 5,05 2010 3,17

2003 4,25 2011 3,23

2004 4,19 2012 2,14

2005 3,47 2013 2,04

Quelle: Interhyp Baufinanzierung (2014): „Die Zinsentwicklung in der Baufinanzierung“, in:

http://www.interhyp.de/interhyp/servlet/interhyp?do=createChart&key=DGZ&binding1=120&b

inding2=0&from=09.5.1996&to=09.5.2016&STYLE=b2c&width=520&height=265&red0=24,

abgerufen am 03.02.2014

75

Anhang 11: Prognose der Bevölkerungsentwicklung in Berlin

Jahr Untere Variante Mittlere Variante Obere Variante

2000 3.382.000 3.382.000 3.382.000

2005 3.395.000 3.395.000 3.395.000

2010 3.461.000 3.461.000 3.461.000

2011 3.502.000 3.502.000 3.502.000

2015 3.589.000 3.623.000 3.653.000

2020 3.618.000 3.698.000 3.769.000

2025 3.615.000 3.741.000 3.849.000

2030 3.594.000 3.756.000 3.906.000

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt in Berlin (2012), in:

http://www.stadtentwicklung.berlin.de/planen/bevoelkerungsprognose/download/bevprog_20

11_2030_kurzfassung.pdf, abgerufen am 15.02.2014

Anhang 12: Entwicklung der Kaufpreise für Eigentums wohnungen in Belin

Jahr Preis pro m² in EUR Jahr Preis pro m² in EUR

2004 1. Quartal 1.650 2007 1. Quartal 1.500

2004 2. Quartal 1.600 2007 2. Quartal 1.550

2004 3. Quartal 1.600 2007 3. Quartal 1.450

2004 4. Quartal 1.600 2007 4. Quartal 1.500

2005 1. Quartal 1.600 2008 1. Quartal 1.500

2005 2. Quartal 1.550 2008 2. Quartal 1.500

2005 3. Quartal 1.600 2008 3. Quartal 1.550

2005 4. Quartal 1.550 2008 4. Quartal 1.600

2006 1. Quartal 1.500 2009 1. Quartal 1.600

2006 2. Quartal 1.450 2009 2. Quartal 1.650

2006 3. Quartal 1.450 2009 3. Quartal 1.650

2006 4. Quartal 1.450 2009 4. Quartal 1.650

76

Jahr Preis pro m² in EUR Jahr Preis pro m² in EUR

2010 1. Quartal 1.750 2012 1. Quartal 2.100

2010 2. Quartal 1.800 2012 2. Quartal 2.200

2010 3. Quartal 1.750 2012 3. Quartal 2.350

2010 4. Quartal 1.800

2011 1. Quartal 1.850

2011 2. Quartal 1.850

2011 3. Quartal 1.950

2011 4. Quartal 2.000

Quelle: Investitionsbank Berlin (2013): „IBB Wohnungsmarktbericht 2012“,

in: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/;


Jahr Preis pro m²

2012 4. Quartal 2.400

2013 1. Quartal 2.540

2013 2. Quartal 2.580

2013 3. Quartal 2.600

Quelle: Immowelt (2014): „Wohnungspreise in Berlin“, in:

http://www.immowelt.de/immobilienpreise/berlin/wohnungspreise,


77

Anhang 13: Entwicklung der Mietpreise in Berlin

Jahr Preis pro m² pro

Monat in EUR

Jahr Preis pro m² pro

Monat in EUR

2004 1. Quartal 6,00 2009 1. Quartal 5,75

2004 2. Quartal 5,75 2009 2. Quartal 5,75

2004 3. Quartal 5,50 2009 3. Quartal 6,00

2004 4. Quartal 5,50 2009 4. Quartal 6,00

2005 1. Quartal 5,50 2010 1. Quartal 6,25

2005 2. Quartal 5,50 2010 2. Quartal 6,25

2005 3. Quartal 5,50 2010 3. Quartal 6,25

2005 4. Quartal 5,50 2010 4. Quartal 6,50

2006 1. Quartal 5,50 2011 1. Quartal 6,50

2006 2. Quartal 5,50 2011 2. Quartal 6,75

2006 3. Quartal 5,50 2011 3. Quartal 7,00

2006 4. Quartal 5,50 2011 4. Quartal 7,00

2007 1. Quartal 5,50 2012 1. Quartal 7,25

2007 2. Quartal 5,50 2012 2. Quartal 7,50

2007 3. Quartal 5,50 2012 3. Quartal 7,75

2007 4. Quartal 5,50

2008 1. Quartal 5,50

2008 2. Quartal 5,75

2008 3. Quartal 5,75

2008 4. Quartal 5,75

Quelle: Investitionsbank Berlin (2013): „IBB Wohnungsmarktbericht 2012“,

in: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/;


78

Jahr Preis pro m²

2012 4. Quartal 7,80

2013 1. Quartal 8,00

2013 2. Quartal 8,10

2013 3. Quartal 8,15

Quelle: Immowelt (2014): „Wohnungspreise in Berlin“, in:

http://www.immowelt.de/immobilienpreise/berlin/wohnungspreise,


Anhang 14: Entwicklung Nettohaushaltseinkommen in B erlin

Jahr Mittleres Haushaltsnettoeinkommen

in Berlin

2004 1.475

2005 1.500

2006 1.475

2007 1.500

2008 1.525

2009 1.550

2010 1.575

2011 1.600

2012 1.650

Quelle: Amt für Statistik Berlin und Brandenburg (2013): „Mittleres Haushaltseinkommen“, in:

https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/pms/2013/13-08-08c.pdf, abgerufen am

09.02.2014

79

Anhang 15: Beispiel: Annuitätendarlehen

1. Jahr 2. Jahr 3. Jahr 4. Jahr 5. Jahr

Fremdkapital 1.025.000,00 1.014.750,00 1.004.192,50 993.318,28 982.117,83

Zinsen (3%) 30.750,00 30.442,50 30.125,78 29.799,55 29.463,53

Tilgung (1%) 10.250,00 10.557,50 10.874,22 11.200,45 11.536,47

Annuität 41.000,00 41.000,00 41.000,00 41.000,00 41.000,00

Restschuld 1.014.750,00 1.004.192,50 993.318,28 982.117,83 970.581,36

V

Literaturverzeichnis

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Eidesstattliche Erklärung

Ich versichere, dass ich die vorliegende Arbeit über das Thema „Quo vadis Berlin –Illusion

oder Realität– eine Untersuchung des Berliner Wohnungsmarktes“ in der gesetzten Frist

selbstständig verfasst und keine anderen Hilfsmittel als die angegebenen verwendet habe.

Alle Stellen der Arbeit, die anderen Werken wörtlich oder sinngemäß entnommen sind, wur-

den unter Angabe der Quellen als Entlehnung kenntlich gemacht. Die Zeichnungen, bildli-

chen Darstellungen und Statistiken sind von mir erfasst, soweit nicht als Entlehnung gekenn-

zeichnet.

Berlin, den 03.03.2014

______________________

Unterschrift

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