Bebauungsplan Biegen / Durlacher Weg · Gemeinde Linkenheim-Hochstetten Bebauungsplan „ Biegen / Durlacher Weg ” Begründung GERHARDT. stadtplaner architekten . Weinbrennerstraße

Gemeinde Linkenheim-Hochstetten

Bebauungsplan

„Biegen / Durlacher Weg”

Begründung

GERHARDT . stadtplaner architekten

Weinbrennerstraße 13

76135 Karlsruhe

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Inhaltsverzeichnis GERHARDTstadtplaner . architekten

Inhaltsverzeichnis

1 PLANUNGSGEGENSTAND..........................................................................................1

1.1 Ziele, Anlass und Erforderlichkeit............................................................................................1

1.1.1 Ziele und Zwecke der Planung........................................................................................................1

1.1.2 Anlass und Erforderlichkeit..............................................................................................................1

1.2 Räumliche Lage......................................................................................................................2

1.3 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse..........................................................................2

1.4 Gebiets- und Bestandssituation..............................................................................................2

1.4.1 Topografie........................................................................................................................................2

1.4.2 Erschließung....................................................................................................................................2

1.4.3 Nutzung............................................................................................................................................3

1.4.4 Städtebauliche Situation..................................................................................................................4

1.4.5 Situation des Einzelhandels.............................................................................................................5

1.4.6 Emissionen......................................................................................................................................5

1.4.7 Naturgüter........................................................................................................................................6

1.5 Aktuelles Planungsrecht..........................................................................................................6

1.6 Planerische Ausgangssituation...............................................................................................6

1.6.1 LEP und Regionalplanung...............................................................................................................6

1.6.2 Flächennutzungsplan.......................................................................................................................8

1.6.3 Landschaftsplan...............................................................................................................................9

1.6.4 Benachbarte Bebauungspläne........................................................................................................9

1.6.5 Planverfahren...................................................................................................................................9

2 PLANINHALTE.............................................................................................................11

2.1 Kurzdarstellung der betrachteten Planungsalternativen........................................................11

2.2 Planerische Konzeption.........................................................................................................11

2.3 Nutzungsformen.................................................................................................................... 13

2.3.1 Wohnungsbau................................................................................................................................13

2.3.2 Mischgebiet....................................................................................................................................14

2.3.3 Einzelhandel..................................................................................................................................14

2.4 Verkehrskonzept und Erschließung.......................................................................................15

2.4.1 Allgemeine Konzeption..................................................................................................................15

2.4.2 Äußere Erschließung.....................................................................................................................15

2.4.3 Binnenerschließung.......................................................................................................................16

2.4.4 Geh- und Radwege........................................................................................................................16

2.4.5 Wirtschaftsweg...............................................................................................................................17

2.4.6 Ruhender Verkehr..........................................................................................................................17

2.4.7 Dimensionierung............................................................................................................................17

2.4.8 Gestaltung der Verkehrsräume......................................................................................................18

I


2.4.9 Einzelhandel................................................................................................................................18

2.5 Abwasser / Versickerung von Oberflächenwasser................................................................18

2.6 Leitungen.............................................................................................................................. 19

2.6.1 Gas..............................................................................................................................................19

2.6.2 Elektrizität....................................................................................................................................19

2.6.3 Telekommunikationsleitungen......................................................................................................19

2.6.4 Wasserleitungen..........................................................................................................................20

2.6.5 Allgemein.....................................................................................................................................20

2.7 Immissionsschutz.................................................................................................................. 21

2.8 Eingriffe in die Naturgüter / Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen..................................22

2.9 Landschaftsplanerisches Konzept.........................................................................................23

2.10 Flächenbilanz...................................................................................................................... 24

2.11 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan........................................................................24

3 GRUNDZÜGE DER PLANFESTSETZUNGEN.........................................................25

3.1 Art der baulichen Nutzung.....................................................................................................25

3.1.1 Allgemeines Wohngebiet.............................................................................................................25

3.1.2 Mischgebiet..................................................................................................................................26

3.1.3 Sondergebiet................................................................................................................................27

3.1.4 Flächen für den Gemeinbedarf....................................................................................................27

3.2 Maß der baulichen Nutzung..................................................................................................27

3.2.1 Grundflächenzahl.........................................................................................................................27

3.2.2 Geschossflächenzahl...................................................................................................................28

3.2.3 Höhe baulicher Anlagen...............................................................................................................29

3.3 Bauweise............................................................................................................................... 29

3.4 Stellung baulicher Anlagen....................................................................................................30

3.5 Überbaubare Grundstücksfläche...........................................................................................30

3.6 Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen............................................................31

3.6.1 Allgemeines Wohngebiet.............................................................................................................31

3.6.2 Übrige Gebiete.............................................................................................................................31

3.7 Beschränkung der Zahl der Wohnungen...............................................................................32

3.8 Flächen für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf................................................32

3.9 Verkehrsanlagen................................................................................................................... 32

3.9.1 Verkehrsflächen...........................................................................................................................32

3.9.2 Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung...................................................................32

3.10 Flächen zur Bewirtschaftung von Niederschlagswasser.....................................................33

3.11 Grünflächen......................................................................................................................... 33

3.11.1 Öffentliche Grünflächen...............................................................................................................33

3.11.2 Private Grünflächen.....................................................................................................................33

II


3.12 Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen.........................................34

3.13 Maßnahmen zum Schutz zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft..............34

3.14 Anpflanzen von Bäumen.....................................................................................................35

3.15 Flächen zur Herstellung des Straßenkörpers......................................................................35

3.16 Örtliche Bauvorschriften......................................................................................................36

3.16.1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen.........................................................................................36

3.16.2 Werbeanlagen..............................................................................................................................37

3.16.3 Gestaltung von unbebauten Flächen...........................................................................................37

3.16.4 Versorgungsleitungen..................................................................................................................37

3.16.5 Erhöhung der Stellplatzverpflichtung...........................................................................................38

III

Begründung zum Bebauungsplan „Biegen / Durlacher Weg”

1 Planungsgegenstand

1 PLANUNGSGEGENSTAND

1.1 Ziele, Anlass und Erforderlichkeit

1.1.1 Ziele und Zwecke der Planung

Der Bebauungsplan weist ein Wohngebiet mit angegliedertem Sondergebiet und Mischgebiet

aus. Er bildet den ersten Bauabschnitt einer gemeindlichen Erweiterungsfläche, für die bereits

2011 eine Gesamtkonzeption in Form eines Testentwurfs erarbeitet wurde. Als Teil des Gesamt-

gebiets stellt die Planung eine sinnvolle Ergänzung der vorhandenen Ortsstruktur zwischen den

Ortsteilen Linkenheim und Hochstetten dar. Sie leistet somit einen Beitrag für deren weiteres Zu-

sammenwachsen.

Zur Verbesserung der Nahversorgung innerhalb der Gemeinde wird gegenüber dem bestehenden

Einzelhandelszentrum Am Wall ein zweiter Standort für großflächigen Einzelhandel ausgewiesen.

Die gesamte Entwicklungsfläche umfasst ca. 22,7 ha, innerhalb der der erste Bauabschnitt 10,56 ha

einnimmt. Der Einzelhandel beansprucht dabei 0,87 ha.

1.1.2 Anlass und Erforderlichkeit

Trotz des neu erschlossenen Wohnbaugebiets

„Langer Berg” besteht weiterhin ein hoher Be-

darf an Wohnungen bzw. Bauplätzen. Dieser

Bedarf kann durch die Flächenausweisungen

des Bebauungsplans für einen gewissen Zeit-

raum gedeckt werden.

Das Einzelhandelsgutachten der GMA (2011)

hat aufgezeigt, dass sich in der Entwicklung

der ortsnahen Versorgung durch Kaufkraftver-

luste negative Tendenzen abzeichnen, denen

es gegenzusteuern gilt. Die Planung realisiert

den Ansiedlungswunsch einer EDEKA-Filiale

Da es sich derzeit um unbebautes Gebiet im

Außenbereich handelt und eine verkehrs-

technische Erschließungsplanung erforder-

lich ist, muss ein Bebauungsplan aufgestellt

werden. Im Falle des ausgewiesenen groß-

flächigen Einzelhandels kommt hinzu, dass

es sich um ein raumbedeutsames Vorhaben

handelt, für das ein Sondergebiet auszuwei-

sen ist.

1

Abbildung 1: Räumliche Lage

GERHARDTstadtplaner . architekten

Jörg

Typewritten Text


1 Planungsgegenstand – 1.2 Räumliche Lage

1.2 Räumliche Lage

Die Gemeinde Linkenheim-Hochstetten gehört zur Region Mittlerer Oberrhein und zum Land-

kreis Karlsruhe. Sie liegt ca. 13,5 km nördlich von Karlsruhe und ca. 12,5 km westlich von

Bruchsal. Die Gemarkung grenzt im Westen an den Rhein.

Die überplante innerörtliche Freifläche liegt im Nordosten der Gemeinde und wird durch die

Waldstraße, die Alte Landstraße und die Straße Am Wall begrenzt. Ein Wirtschaftsweg bildet

die Abgrenzung nach Osten. Innerhalb dieser Fläche ist der südliche Teil als erster Bauab-

schnitt Gegenstand dieses Bebauungsplans.

1.3 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse

Der Geltungsbereich umfasst alle Flächen, die von der Planung unmittelbar betroffen sind. Dies

betrifft auch die umliegenden Verkehrsflächen, soweit Flächenanteile zur Umsetzung der Planung

benötigt werden. Dazu gehören auch Flächen des DRK unmittelbar westlich der Feuerwehr, und

die Fläche des Lärmschutzwalls auf der gegenüber liegenden Straßenseite, da in diesen Fällen

die Verkehrsplanung in die Grundstücke eingreifen.

Knapp 30 % der Grundstücke sind in gemeindlichem Besitz.

1.4 Gebiets- und Bestandssituation

1.4.1 Topografie

Das Baugebiet ist weitgehend eben. Die Hö-

henunterschiede bewegen sich zwischen

108,17 mNN (flache Senke im Bereich der

südlichen Ackerfläche) bis 108,96 mNN

(Ostgrenze). Lediglich die Alte Landstraße

liegt auf einem bis zu 1,50 m hohen Damm,

der nach Süden gegen null ausläuft.

1.4.2 Erschließung

Verkehr

Die Straße Am Wall fungiert als Teilortsumge-

hung für den Ortsteil Linkenheim, während

die Alte Landstraße die Hauptverbindung zwi-

schen den Ortsteilen Linkenheim und Hoch-

stetten ist. Beide Verkehrswege treffen sich in einem als Kreisverkehr ausgebildeten Knoten-

punkt, von dem auch die Durchgangsachsen Karlsruher Straße zum alten Ortszentrum von Lin-

kenheim und die Grenzstraße zu den westlichen Wohngebieten führen.

2

Abbildung 2: Geltungsbereich



1 Planungsgegenstand – 1.4 Gebiets- und Bestandssituation

Am Kreisverkehr besteht auch Anschluss an das Stadtbahn- und Busliniennetz der Karlsruher

Verkehrsbetriebe. Die Trasse der Stadtbahn verläuft parallel zur Karlsruher Straße, bzw. westlich

der Alte Landstraße und biegt an der Nordgrenze des Geltungsbereichs im rechten Winkel in

Richtung Endhaltestelle ab.

Über diese Verbindungen ist das Plangebiet gut an den Ortskern, die anderen Bereiche der Orts-

lage, sowie an den überörtlichen Verkehr angeschlossen.

Zwischen dem Gelände der Feuerwehr und dem Nordwestrand des Geltungsbereichs wird das

Gelände von einem bituminös befestigten, ca. 2 m breiten Wirtschaftsweg durchquert. Im Südos-

ten, außerhalb des Geltungsbereichs, verläuft ein weiterer befestigter Wirtschaftsweg, der die

Straßen Am Wall und die Waldstraße in Hochstetten miteinander verbindet.

Technische Erschließung / Leitungen

In den umliegenden Straßen sind Anschlussmöglichkeiten an Kanal und Wasser mit ausreichen-

der Dimensionierung vorhanden. Das Plangebiet wird durch eine 20-kV-Freileitung und ein Erd-

kabel durchschnitten. Ferner verlaufen entlang der Alte Landstraße eine Hauptwasserleitung, Te-

lekommunikationsleitungen und eine Ferngasleitung. Letztere beansprucht beidseitig einen

Schutzabstand von beidseitig 5 m.

1.4.3 Nutzung

Bebauung

Die einzige bauliche Nutzung innerhalb des Plangebiets ist die freiwillige Feuerwehr im Süden

auf einer Fläche von 0,7 ha. Der Umzug an diesen Standort erfolgte 2006. Geplant ist die Er-

weiterung durch ein DRK-Rettungszentrum mit Atemschutzübungsanlage.

In der Umgebung des Plangebiets herrscht Wohnbebauung in verschiedenen Formen vor: süd-

lich Am Wall hauptsächlich freistehende Einfamilienhäuser, am Kreisverkehr zwischen Karlsruher

Straße und Rudolf-Diesel-Straße drei 9-geschossige Punkthäuser, westlich Alte Landstraße Ein-

zelhäuser, aber auch verdichtete Wohnformen (Reihenhäuser, Geschosswohnungsbau). Darüber

hinaus wurden an der Alte Landstraße zwei Seniorenwohnheime gebaut. Im Norden des Untersu-

chungsraums grenzt entlang der Waldstraße der alte Ortskern von Hochstetten an, der am östli-

chen Ortsrand mit kleineren Gewerbebetrieben erweitert wurde.

3

Abbildung 3: Blick von der Feuerwehr in Richtung Alte Landstraße




Südlich der Straßenverbindung Am Wall befindet sich ein größeres Einkaufszentrum, beste-

hend aus mehreren Großmärkten (Aldi, Lidl, REWE, dm) mit einer Gesamtverkaufsfläche von

ca. 4.900 m². Vorgelagert zur Straße hin sind die Kundenparkplätze angeordnet.

Freiflächen und Grünstrukturen

Das Plangebiet wird im Wesentlichen ackerbaulich genutzt. Ausnahmen bilden ein Gartengrund-

stück am Nordrand des Geltungsbereichs sowie eine inselartig in der Ackerfläche liegende Ge-

hölzgruppe. Auf den umliegenden Flächen, soweit sie Gegenstand der städtebaulichen Vorunter-

suchung waren, erfolgt die Nutzung auf ähnliche Weise.

Auch außerhalb des Geltungsbereichs befinden sich innerhalb der Ackerflächen vereinzelte in-

selartige Gehölzgruppen. Der Wirtschaftsweg im Osten ist auf der Westseite von einem Ge-

hölzstreifen gesäumt, der sich im Süden flächenhaft erweitert (Biotop nach § 32 NatSchG).

Weitere Grünstrukturen bilden die Straßenbäume entlang Alte Landstraße, sowie Baum- und

Strauchbestände auf der Nordseite von Am Wall. Charakteristisch für den alten Ortskern an der

Waldstraße ist in seinem westlichen Teil eine tiefe Zone aus vorgelagertem Grünland, teilweise

mit Obstbaumbesatz sowie Gartengrundstücke, die einen Übergang zu den Ackerflächen bil -

den. Im östlichen Teil reduzieren sie sich auf kleine Hausgärten. Am Ortsrand im Bereich der

Gewerbebetriebe fehlen Grünzonen oder Anpflanzungen nahezu vollständig.

1.4.4 Städtebauliche Situation

Die Ortsteile Linkenheim und Hochstetten sind bereits vor deren Zusammenschluss, der im Rah-

men der Gemeindereform erfolgte, sukzessive zusammengewachsen. Der letzte größere Lücken-

schluss erfolgte durch das Wohngebiet „Langer Berg” (6,5 ha) westlich der Alte Landstraße und

südlich der Stadtbahnendhaltestelle. Der städtebauliche Untersuchungsbereich bildet derzeit die

4

Abbildung 4: Flächennutzung




letzte bedeutendere Siedlungszäsur. Die Einzelhandelsagglomeration Am Wall befindet sich aktuell

zusammen mit der gegenüberliegenden Feuerwehr in einer städtebaulichen Randlage.

1.4.5 Situation des Einzelhandels

In der Gemeinde ist eine Dreiteilung des Einzelhandelsangebots festzustellen:

Der traditionelle Versorgungsbereich von Linkenheim erstreckt sich im Wesentlichen entlang des

südlichen Teils der Karlsruher Straße. Charakteristisch ist der Besatz mit kleinflächigen Fachge-

schäften, die durch Dienstleistungen und Gastronomie ergänzt werden.

Im Ortsteil Hochstetten gibt es kaum nennenswerten Einzelhandel. Eine Ausnahme bildet ledig-

lich das Nachbarschaftszentrum Mittelpfad, das, wegen kleiner Ladenflächen und fehlenden An-

gebots an Lebensmitteln, lediglich eine rudimentäre Versorgung bietet.

Über 70 % der Verkaufsflächen innerhalb der Gemeinde sind im Nahversorgungszentrum Am

Wall konzentriert. Im Lebensmittelbereich ist der Anteil noch wesentlich größer. Dieser Standort

bietet als entscheidenden Vorteil neben der guten verkehrlichen Anbindung eine günstige Lage

innerhalb des Gemeindegebiets zwischen den beiden Ortsteilen.

Auf der Achse zwischen diesem Einzelhandelsstandort und dem Ortszentrum liegen das Schulzen-

trum und ein weiterer kleinerer REWE-Standort (ca. 1000 m²), der vermutlich wegen struktureller

Schwächen mittelfristig aufgeben dürfte. Als Streulagen, aber in Linkenheim konzentriert, gibt es je-

weils zwei Bäckereien und Metzgereien sowie kleinere Getränkehandelsstandorte.

Eine vergleichende Betrachtung des Einzelhandels mit benachbarten Gemeinden1 ergab im Le-

bensmittelsortiment eine leicht unterdurchschnittliche, aber momentan noch befriedigende Ver-

sorgung (Zentralität 92 %), die sich mit der Ausweisung neuer Wohnbauflächen und der zu er-

wartenden Aufgabe des kleinen REWE-Standortes deutlich verschlechtern dürfte. Zu erwarten

ist in diesem Szenario ein Rückgang der Verkaufsflächen pro Einwohner um fast 30 %. Im Non-

Food-Bereich ist die Versorgung (Zentralität 31 %) generell sehr schlecht.

1.4.6 Emissionen

Das Plangebiet liegt im Einwirkungsbereich folgender Schallquellen:

• Alte Landstraße: 6.000 KFZ / Tag2

• Stadtbahntrasse parallel zur Alte Landstraße

• Kreisverkehr

• Am Wall: 7.800 KFZ

• Feuerwehr und DRK (Rettungsfahrten, Übungen, An- und Abfahrten)

• Parkplatzanlagen der Einzelhandelsbetriebe (ca. 370 Stellplätze) mit Anlieferungsverkehr

Die Daten wurden im Rahmen einer Verkehrszählung im Sommer 2014 erhoben.

1 Einzelhandelskonzept für Linkenheim-Hochstetten, GMA Ludwigsburg, Juni 2011

2 Köhler & Leutwein GmbH & Co KG, Karlsruhe, November 2014

5




1.4.7 Naturgüter

Biotope

Ehemaliger Bahndamm östlich Hochstetten, Flst. 2606, Fläche 6653 m²

Biotopnummer: 168162152635

• Biotoptyp: Magerrasen basenreicher Standorte (20 %)

• Biotoptyp: Gebüsch trockenwarmer, basenreicher Standorte (5 %)

• Biotoptyp: Feldhecke mittlerer Standorte (75 %)

Artenschutz

Zur Artenerhebung fanden 2013 und 2014 mehrere Begehungen statt3. Folgende besonders ge-

schützte Arten (Roten Liste) wurden nachgewiesen:

• Haubenlerche

• Feldlerche

• Feldsperling

Für das Braunkehlchen besteht lediglich ein Brutverdacht. Zur Berücksichtigung der artenschutz-

rechtlichen Belange sind voraussichtlich vorgezogene Kompensationsmaßnahmen (CEF-Maß-

nahmen) erforderlich.

1.5 Aktuelles Planungsrecht

Das derzeit noch landwirtschaftlich genutzte Plangebiet befindet sich im Außenbereich am Ortsrand

und muss planungsrechtlich nach § 35 BauGB beurteilt werden. Zu beachten ist im Rahmen der

Planung die unmittelbare Nähe des nach § 32 NatSchG geschützten Biotops. Der Standort der Feu-

erwehr ist durch einen Bebauungsplan rechtlich abgesichert (Bebauungsplan „Rettungszentrale”).

1.6 Planerische Ausgangssituation

1.6.1 LEP und Regionalplanung

Die Gemeinde laut Aussagen des Landesentwicklungsplans und des Regionalplans „Mittlerer

Oberrhein” auf der Entwicklungsachse (Mannheim –) Karlsruhe – Rastatt (– Offenburg). Ihr

wurde die zentralörtliche Funktion eines Kleinzentrums zugewiesen.

Der Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg legt in Bezug auf großflächige Einzelhandels-

vorhaben als wesentliche Ziele fest:

3 Büro für Freiraum- und Landschaftsplanung, Leopoldshafen, 2014

6


Jörg

Typewritten Text

„Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe

Jörg

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für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) sollen sich in das zentralörtliche Versorgungssys-

Jörg

Typewritten Text

Jörg

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Jörg

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Jörg

Typewritten Text

Jörg

Typewritten Text


1 Planungsgegenstand – 1.6 Planerische Ausgangssituation

tem einfügen. Sie dürften i. d. R. nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder

erweitert werden. Die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte soll so bemessen sein, dass

deren Einzugsbereich deren zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet.

Die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und die Funktionsfähigkeit

anderer zentraler Orte dürfen nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Einzelhandelsgroßprojekte

dürfen weder durch ihre Lage und Größe, noch durch ihre Folgewirkungen die Funktionsfähigkeit

der Gemeinde und Ortskerne der Standortgemeinde wesentlich beeinträchtigen. Einzelhandels-

großprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder

erweitert werden.“ (Plansätze 3.3.7, 3.3.7.1 und 3.3.7.2 des LEP).

Der Regionalplan Mittlerer Oberrhein4 führt weiter aus:

Zu beachten ist die Sicherung einer ausgewogenen Einzelhandelsstruktur, in der sich raumbe-

deutsamer Einzelhandel in das zentralörtliche System einfügt.

Standorte für Einzelhandelsgroßprojekte sind nur in Ober-, Mittel- und Unterzentren zulässig. Aus-

nahmsweise kommen auch Standorte in Kleinzentren und Gemeinden ohne zentralörtliche Funk-

tion in Betracht, wenn dies zur Sicherung der Grundversorgung geboten ist. (Konzentrationsgebot)

Einzelhandelsgroßprojekte dürfen die städtebauliche Entwicklung und Ordnung und die Versor-

gungsfähigkeit der Stadt- und Ortskerne sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung

im Einzugsbereich nicht wesentlich beeinträchtigen. Ihre Verkaufsfläche ist auf die Einwohnerzahl

des zentralen Ortes und dessen Verflechtungsbereich abzustimmen. (Beeinträcht igungsver-

bot und Kongruenzgebot)

Einzelhandelsgroßprojekte sind in den in der Raumnutzungskarte ausgewiesenen Vorranggebie-

ten (integrierten Lagen) anzusiedeln. Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimen-

ten dürfen nur in diesen Standorten ausgewiesen, errichtet und erweitert werden. Ihre Auswei-

sung und Errichtung außerhalb der integrierten Lagen ist ausgeschlossen (Ausschlussgebiet).

Ausnahmsweise sind bestandsorientierte Erweiterungen zulässig, sofern sie entsprechend der

formulierten Ziele regionalplanerisch verträglich sind. (Vorranggebiete für Einzelhandels-

großprojekte / integrierte Lagen)

Für Einzelhandelsgroßprojekte mit nahversorgungsrelevanten Hauptsortimenten gelten das

Konzentrationsgebot, das Integrationsgebot, das Beeinträchtigungsverbot und das Kongruenz-

gebot. Die Verträglichkeit der Einzelhandelsgroßprojekte ist nachzuweisen. (Nahversorgung)

Im Rahmen der Bauleitplanung sind die innerörtlichen, zentral und günstig zu Wohngebieten ge-

legenen Einzelhandelsstandorte zu fördern. Neue Standorte sollen für den Fußgänger- und Rad-

verkehr gut erschlossen und mit dem öffentlichen Personennahverkehr erreichbar sein. (Anbin-

dung an den ÖPNV)

Zur Ordnung und Standortentwicklung von Einzelhandelsgroßprojekten sowie zur Sicherung der

verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung sollen die Gemeinden kommunale oder inter-

kommunale Entwicklungskonzepte erarbeiten, die mit dem regionalen Einzelhandelskonzept ab-

gestimmt sind. (Einzelhandelskonzepte)

4 Teilfortschreibung für das Kapitel 2.5.3 vom 18.05.2006

7




Einzelhandelsbetriebe, die aufgrund ihres

räumlichen und funktionalen Zusammen-

hangs (Agglomeration) negative raumordneri-

sche und städtebauliche Folgeeffekte auslö-

sen können, sind wie ein einheitliches

Vorhaben zu beurteilen. (Einzelhan-

delsagglomerat ion)

Des Weiteren sind bei der Ansiedlung von

großflächigen Einzelhandelsbetrieben die

Prüfkriterien des Einzelhandelserlasses

Baden-Württemberg (2002) zu beachten.

Dies sind insbesondere Integrationsgebot,

Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsver-

bot.

1.6.2 Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan 2010 in seiner

3. Aktualisierung stellt das Gebiet als ge-

plante Wohnbaufläche dar. Der Standort der

freiwilligen Feuerwehr ist als Fläche für den

Gemeinbedarf mit der entsprechenden

Zweckbestimmung verzeichnet. Angrenzend

daran befinden sich die Grünflächen des ge-

planten Friedhofs. Südlich Am Wall ist das

Nahversorgungszentrum als Sondergebiet

dargestellt.

Der Verlauf von Alte Landstraße mit der

Teilortsumgehung Am Wall sowie die Stadt-

bahntrasse sind als Verkehrsfläche (mit über-

örtlicher Bedeutung) im FNP übernommen.

Entlang der Teilumgehungsstraße ist entlang

der Wohnbauflächen ein Lärmschutzwall dar-

gestellt.

Der gesamte Planbereich befindet sich in der

Schutzzone III B eines Wasserschutzgebiets.

1.6.3 Landschaftsplan

Im Landschaftsplan wurde die Fläche des Gel-

tungsbereichs aus der Sicht der Landespflege

bezüglich der Empfindlichkeit gegenüber Ein-

griffen bewertet. Demnach ist der Eingriff „er-

8


Abbildung 5: Flächennutzungsplan

Abbildung 6: Landschaftsplan



heblich / unter bestimmten Voraussetzungen vertretbar” und „nur unter angemessenem Aufwand

zu kompensieren”. Laut Aussage des Landschaftsplans kann ein wesentlicher Anteil der Aus-

gleichsfläche innerhalb des Plangebiets untergebracht werden.

Entlang Alte Landstraße / Am Wall sind wichtige innerstädtische Baumreihen eingetragen, die

nach Norden weiterzuentwickeln sind.

Das Biotop an der südöstlichen Grenze ist laut Aussage des Plans von dem Baugebiet betroffen.

Bei einer Beeinträchtigung ist zwingend Ersatz erforderlich.

Östlich des Geltungsbereichs wird auf den landwirtschaftlichen Nutzflächen die Herstellung eines

Biotopverbundes angeregt.

1.6.4 Benachbarte Bebauungspläne

In der unmittelbaren Umgebung gelten folgende Bebauungspläne:

Im Süden: Bebauungsplan „Östlich der Bahn”, Sonstiges Sondergebiet, rechtskräftig

06.04.1995, zuletzt geändert 09.10.2003 (4. Änderung)

Bebauungsplan „Rettungszentrale”, Sondergebiet, rechtskräftig 23.06.2005

Im Westen: Bebauungsplan „Langer Berg”, Allgemeines Wohngebiet, rechtskräftig 03.02.2005,

zuletzt geändert 21.12.2006 (3. Änderung)

1.6.5 Planverfahren

04.04.2014 Aufstellungsbeschluss des Gemeinderates für den Bebauungsplan

„Biegen/Durlacher Weg“, 1. Bauabschnitt, mit gleichzeitigem Be-

schluss zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und frühzeiti-

gen Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange.

10.04.2014 Öffentliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses mit Einla-

dung zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit

10.05.2014 – 08.06.2014 Frühzeitige Bürgerbeteiligung nach § 3 (1) BauGB

10.05.2014 – 08.06.2014 Frühzeitige Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Be-

lange nach § 4 (1) BauGB

30.06.2014 Informationsveranstaltung im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung

der Öffentlichkeit

19.12.2014 1. Beschluss zur öffentlichen Auslegung

08.01.2015 Ortsübliche Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung 16.01.2015 – 19.02.2015 1. Öffentliche Auslegung

9



2 Planinhalte

2 PLANINHALTE

2.1 Kurzdarstellung der betrachteten Planungsalternativen

Für die im FNP dargestellte geplante Wohnbaufläche wurde 2011 eine städtebauliche Studie er-

arbeitet, die eine Erschließung in drei Bauabschnitten vorschlägt.

Auf der Basis dieses Vorentwurfs wurden für den ersten Bauabschnitt zwei Bebauungsvor-

schläge mit unterschiedlichen Erschließungssystemen entwickelt. Zu beiden Vorschlägen wur-

den Varianten mit verschiedenen Bebauungsdichten untersucht (geringere, mittlere, hohe

Dichte).

Funktional sind beide Bebauungsvorschläge annähernd gleichwertig, aus städtebaulicher Sicht

verdient jedoch die erste Variante den Vorzug. Hinsichtlich der Bebauung wurde einer mittleren

Dichte der Vorzug gegeben, da in der Gemeinde ein höherer Bedarf an Einfamilienhäusern (frei-

stehend und in verdichteter Bauweise) besteht.

Im Zuge der weiteren Bearbeitung wurde auf eine bessere Vernetzung zwischen Einzelhandel

und Wohnen hingearbeitet.

Im Zuge der Verkehrsplanung wurde eine zusätzliche Anbindung des Baugebiets nach Osten an

eine (noch zu bauende) Ostumgehung untersucht. Baukosten, der Eingriff in Natur und Land-

schaft sowie die zu erwartende geringe Auslastung von maximal knapp über 1.000 KFZ / Tag

sprechen eindeutig gegen diese Überlegung.

2.2 Planerische Konzeption

Eine Stärkung der Ortsmitte im geografischen Zentrum des Ortes am Schnittpunkt der zusam-

menwachsenden Ortsteile Linkenheim und Hochstetten kann der weiteren Ortsentwicklung einen

entscheidenden Impuls geben. Die beabsichtigte Stärkung der innerörtlichen Versorgung an die-

ser Stelle stellt hierfür einen wichtigen Baustein dar. Eine Entwicklung des (insbesondere großflä-

chigen) Einzelhandels in nahe liegender Ergänzung zu der südlich Am Wall befindlichen Agglo-

10

Abbildung 7: Variante 1b, mittlere Dichte Variante 2b, mittlere Dichte



2 Planinhalte – 2.2 Planerische Konzeption

meration hat jedoch nur eine Chance auf Verwirklichung, wenn er Bestandteil eines integrierten

städtebaulichen Entwicklungskonzepts ist. Um dem Integrationsgebot zu genügen, reicht es nicht

aus, diesen als Einzelmaßnahme an der (derzeitigen) Ortsrandlage zu entwickeln.

Als Bestandteil im Zuge der Ausweisung von Wohnbauflächen, für die in der Gemeinde ein drin-

gender Bedarf besteht, kann den Forderungen an eine integrierte Planung Rechnung getragen

werden. Die Wohnbauflächen entstehen im Anschluss an den Einzelhandel und betten die ‛Neue

Ortsmitte’ im Sinne einer integrierten Lage ein.

Durch die Mischgebietsflächen an der Schnittstelle zwischen Einzelhandel und Wohngebiet wird

eine Verklammerung zwischen Wohnen und Einkaufen hergestellt, indem Büros, Praxen, kleine-

ren Läden und Dienstleistungsbetriebe einen Übergangsbereich bilden. Die Läden stellen eine

Ergänzung zum großflächigen Einzelhandel dar und dienen der Versorgung der unmittelbar an-

grenzenden Wohngebiete. Ergänzt wird das Angebot durch den Standort eines Kindergartens.

Der geplante großflächige Einzelhandel gibt für die Entwicklung der Mischgebietsflächen gewis-

sermaßen die Initialzündung, sodass sich zu einem späteren Zeitpunkt dort auch Einzelhandel in

einem größeren Maßstab etablieren könnte.

Auch wenn eine Weiterentwicklung der Bauflächen, in dem Rahmen, wie sie der FNP vorgibt, bis

auf Weiteres nicht verfolgt werden wird, ist das Baugebiet doch so konzipiert, dass Erweiterungen

im Sinne des Rahmenplans jederzeit möglich sind.

11

Abbildung 8: städtebaulicher Entwurf



2 Planinhalte – 2.3 Nutzungsformen

2.3 Nutzungsformen

2.3.1 Wohnungsbau

Die unregelmäßige Abgrenzung des Plangebiets in Verbindung mit der Organisation der Haupt-

verkehrsverbindungen legen ein Konzept nahe, in dem jeweils im Westen und Osten Stadt-

quartiere mit unterschiedlicher Straßen- und Gebäudeorientierung ausgeformt werden.

Im Bereich des von den Hauptstraßen gebildeten zentralen Platzes ergeben Gebäude für beson-

deren Wohnbedarf (Wohnen für ältere Menschen – z. B. Seniorenwohnungen, Pflegeheim) mit

bis zu drei Vollgeschossen die höchsten Baudichten (Abbildung 7, Var. 1 b, S. 11). Daran lagern

sich Bereiche mit verschiedenen Formen verdichteten Wohnens an: kleinere Geschosswoh-

nungsbauten, Stadthäuser5, Reihenhäuser, Kettenhäuser. Schwerpunkte dafür sind die Bauquar-

tiere im Zentrum des Plangebiets und der Randbereich zur Alte Landstraße. Im Osten sind vor-

zugsweise Einfamilienhäuser vorgesehen, im westlichen Bauquartier eine gemischte Bebauung

mit Einzelhäusern und Wohnhäusern in verdichteter Bauweise.

Das Bebauungskonzept sieht folgende Verteilung der unterschiedlichen Wohnformen vor:

Wohnform Anzahl WE6 Einwohner7

Einzel- /Doppelhäuser 50 137

Reihen- /Kettenhäuser 59 130

Stadthäuser5 19 52

Geschosswohnungen 27 59

Seniorenwohnen 73 109

Summe 228 487

Bebauungsdichte EW/ha8 57,3

Tabelle 1: Wohneinheiten und Einwohnerzahl

2.3.2 Mischgebiet

Das Mischgebiet soll durch seine Mittlerfunktion zwischen den Sondergebieten und der Wohn-

nutzung neben Wohnungen weitere kleinere Läden aber auch sind auch Büros, Praxen und

Dienstleistungsbetriebe aufnehmen.

2.3.3 Einzelhandel

Durch den zusätzlichen Vollversorger einschließlich geplanter Apotheke wird das Einzelhandels-

zentrum aufgewertet und das im Lebensmittelbereich und Drogeriewaren konzentrierte Angebot er-

5 Definition Stadthaus: mindestens zweigeschossiges Reihenhaus mit zwei Wohnungen

6 Einzel- / Doppelhäuser; 1,25 WE/Haus, Reihen- / Kettenhäuser: 1 WE/Haus, Stadthäuser 1,25 WE/Haus

7 2,2 EW/WE, Seniorenwohnen: 1,5 EW/WE

8 Bezogen auf Bruttobauland ohne Sondergebiet und Gemeinbedarfsflächen

12



2 Planinhalte – 2.3 Nutzungsformen

weitert und ergänzt. Vor dem Hintergrund einer möglichen Aufgabe des kleineren REWE-Standorts

in der Rudolf-Diesel-Straße in Verbindung mit dem steigenden Bedarf durch eine bauflächenindu-

zierte Einwohnerzunahme wird eine weitere Erhöhung des Kaufkraftabflusses gestoppt.

Einzelhandelszentren sind in Kleinzentren zulässig, wenn dies zur Sicherung der Grundversor-

gung geboten ist. Dies ist hier laut GMA-Gutachten der Fall. Damit ist das Konzentrat ionsge-

bot beachtet.

Durch die begleitende Planung eines Wohngebiets bekommt die bisherige Randlage eine deutliche

Zentralität, sodass in der Folge von einer integrierten Lage gesprochen werden kann. In Bezug auf

die zusammengewachsenen Ortsteile Linkenheim und Hochstetten ist der Standort geradezu ideal.

Auch die Erreichbarkeit durch innerörtliche Straßen und den öffentlichen Nahverkehr (Bus und

Stadtbahn) ist sehr gut. Damit ist dem Integrationsgebot in hohem Maße Rechnung getragen.

Die Vergrößerung der Verkaufsflächen beeinträchtigt nicht die umliegenden Gemeinden. Bislang

hatte Linkenheim-Hochstetten in den Umlandgemeinden (bis auf südliche Teile Dettenheims) kei-

nen Kaufkraftabfluss erzeugt. Durch Ausweisung des Sondergebiets wird es in dieser Hinsicht

keine signifikanten Veränderungen geben. Auch für den traditionellen Einzelhandel in der Karlsru-

her Straße sind weitere negative Folgen nicht zu erwarten. Die dortige Struktur der Einzelhan-

delsflächen ist mit dem Versorgungszentrum Am Wall nicht vergleichbar. Sie können in einem ge-

wissen Rahmen weiterhin nebeneinander existieren. Damit kann dem Vorhaben auch nicht das

Beeinträcht igungverbot und Kongruenzgebot entgegengehalten werden.

Bisherige VK Am Wall: 4.900 m²

geplante VK: ca.1.700 m² (Edeka + Bäckerei)

Die aus der Erweiterung resultierende Zunahme der Verkaufsflächen von 35 % ist auf den ersten

Blick nicht unerheblich, bei Berücksichtigung einer Aufgabe des bestehenden Standorts an der

Rudolf-Diesel-Straße verringert sie sich jedoch auf nur noch 15 %. Werden die gesamten örtli-

chen Verkaufsflächen berücksichtigt, verbleibt perspektivisch bei Realisierung des Baugebiets

kein Zuwachs für die Gemeinde bezogen auf Verkaufsfläche pro Einwohner.

2.4 Verkehrskonzept und Erschließung

2.4.1 Allgemeine Konzeption

Bei der Größe des Gebiets einschließlich der folgenden Bauabschnitte ist ein Erschließungs-

system zweckmäßig, das Leistungsfähigkeit und gestalterisches Potenzial mit angemessen

sparsamem Flächenanteil verbindet. Gewählt wurde aus diesem Grund ein abgestuftes hierar-

chisches System, das die Verkehrsströme in (Haupt-)Erschließungsstraßen bündelt, die das

Baugebiet mit dem umgebenden Verkehrsnetz verbinden. Von den Hauptstraßen erschließen

Wohnwege die einzelnen Quartiere. Ergänzende Geh- und Radwege bieten für den nicht moto-

risierten Verkehr zusätzliche attraktive Verbindungen.

13



2 Planinhalte – 2.4 Verkehrskonzept und Erschließung

Das gesamte Baugebiet erhält eine Geschwindigkeitsbeschränkung auf 30 km/h. Die Wohnstra-

ßen werden nicht als verkehrsberuhigter Bereich bestimmt, um an den übergeordneten Straßen

die Rechts-vor-Links-Regelung zu erhalten.

2.4.2 Äußere Erschließung

An den Verknüpfungspunkten zum bestehenden Straßennetz sorgen Kreisverkehrsanlagen für

konfliktarme und übersichtliche Verkehrsbeziehungen – im Süden als ‛Minikreisel’, im Norden als

‛kleiner Kreisverkehr’. Die Straße Am Wall erhält eine mittlere dritte Spur, die die Abbiegevor-

gänge zu den Märkten an den zahlreichen Zufahrten entflechtet und an wichtigen Querungspunk-

ten als Überquerungshilfe dient.

Südlich Am Wall im Bereich Durlacher Weg greift die Aufweitung für den Kreisverkehr nebst an-

gehängtem Radweg in den als Florwand ausgebildeten Lärmschutz ein. Hier sind geringe Anpas-

sungen an die geplante Verkehrsanlage erforderlich. Betroffen ist in ähnlicher Weise auch das

Grundstück für die DRK-Erweiterung. Gegenüber der ursprünglichen Planung ist hier deswegen

eine Umorganisation der Stellplätze gegenüber der ursprünglichen Planung notwendig.

2.4.3 Binnenerschließung

Von der Alte Landstraße führt im nördlichen Bereich des Plangebiets eine Hauptsammelstraße in

östliche Richtung. Sie wird in den späteren Bauabschnitten zu einer Schleife vervollständigt, die

weiter nördlich wieder in die Alte Landstraße einmündet.

Mit einem Versatz von etwa 60 m gehen von ihr nach Norden und Süden zwei Sammelstraßen

ab: Sie führen zum etwaigen nächsten nördlichen Bauabschnitt bzw. zum Einkaufszentrum Am

Wall. Innerhalb des Straßenversatzes ist ein zentraler Platz ausgebildet. Im Süden, am Übergang

zwischen Wohn- und Mischgebiet, wird durch eine Straßenverschwenkung eine weitere platzartige

Aufweitung gebildet.

Von den Hauptverbindungen gehen untergeordnete, als verkehrliche Mischfläche geplante Wohn-

wege ab. Um den inneren, von einem Grünstreifen durchzogenen Bereich des Wohngebiets nicht

mit unnötigem Durchgangsverkehr zu belasten, ist zwischen westlichem und östlichem Quartier

nur im Süden am Kindergarten eine durchgängige Verbindung vorgesehen. Die übrigen Straßen

sind als Stichstraßen mit Wendeanlage geplant, lassen jedoch für Müll- und Rettungsfahrzeuge

eine Verbindung offen, die durch einen umlegbaren Poller abgesperrt wird.

2.4.4 Geh- und Radwege

Ein gut ausgebautes ergänzendes Wegenetz trägt einiges dazu bei, das Aufkommen des motori-

sierten Verkehrs zu mindern. Auf die Ausgestaltung des Wegesystems wurde daher besonderes

Augenmerk gelegt. Es dient sowohl der inneren Erschließung, als auch der Anbindung nach außen.

Die straßenbegleitenden Gehwege sind je nach zu erwartender Frequentierung unterschiedlich

breit. Das Mindestmaß beträgt 1,60 m, was im Regelfall bei der ermittelten Verkehrsstärke, der

Beschränkung der Höchstgeschwindigkeit auf 30 km/h, den breiteren Parkständen und geringe-

14




rem Fußgängeraufkommen ausreichend ist. In den Bereichen mit höherem Fußgängerverkehr

(Altenwohnen im Norden, Kindergarten, Mischgebiet) beträgt die Breite 2,0 m.

Die äußeren Straßen Am Wall sowie Alte Landstraße erhalten begleitende kombinierte Geh- und

Radwege und verbessern damit das innerörtliche Wegesystem. Die Verbindung zur Stadtbahn und

das im Westen befindliche Wegesystem sowie zu den Verkaufsflächen südlich Am Wall wird durch

die Überquerungshilfen der Kreisverkehrsanlagen bzw. der lang gestreckten Mittelinsel hergestellt.

Ein weiterer Anschluss führt zum im Südosten vorbeilaufenden Wirtschaftsweg und verbindet in

die freie Landschaft.

Zentral im Plangebiet liegt in Nord-Süd-Richtung ein Geh- und Radweg innerhalb des Grünzugs.

Er stellt eine direkte Verbindung zwischen dem zentralen Platz im Norden mit Kindergarten und

Spielplatz im Süden her.

2.4.5 Wirtschaftsweg

Um die Bewirtschaftung der angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen nicht zu erschweren,

schließt an der Nordwestecke des Geltungsbereichs ein kurzer Weganschluss das Ausbauende

der Straße an das umgebende landwirtschaftliche Wegenetz an.

2.4.6 Ruhender Verkehr

Grundsätzlich sind alle erforderlichen Stellplätze auf den Baugrundstücken nachzuweisen. Für

größere Geschosswohnungsbauten mit einer höheren Anzahl an Wohnungen ist der Bau von

Tiefgaragen angezeigt. Bei verdichteten Wohnformen bietet sich die Anlage zentraler Stellplatz-

oder Garagenanlagen an. Trotz des über den Forderungen der LBO liegenden Stellplatzschlüs-

sels von 1,5 Stellplätzen pro Wohnung kann im Straßenraum auf öffentliche Besucherstell-

plätze nicht verzichtet werden. Diese werden auf den (Haupt-)Sammelstraßen in den Seiten-

räumen ein- oder beidseitig als Längsparker angeordnet, auf den Wohnwegen sind sie in die

Gestaltung der Flächen integriert.

Durch die Ausweisung von Parkständen bleibt die Fahrbahn von parkenden Fahrzeugen frei und

der Verkehr kann ohne Störungen fließen. Durch die Straßendimensionierung bleibt eine für Ret-

tungsfahrzeuge ausreichende Fahrbahnbreite gewährleistet.

Im Bereich Kindergarten / soziale Einrichtungen sind 16 Stellplätze als Längsparker angeordnet.

Sie decken nicht nur den Bedarf für die Angestellten, sondern auch den von Besuchern. Senk-

rechtstellplätze befinden sich in Zuordnung zu Seniorenwohnen und Pflegeheim. Hier ist ein hö-

herer Bedarf an Besucherstellplätzen zu erwarten.

2.4.7 Dimensionierung

Die einzelnen Verkehrsnutzungen sind im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans zwar dargestellt

und vermaßt, jedoch nicht durch unterschiedliche Farbgebung rechtsverbindlich festgesetzt. Das

eröffnet die Möglichkeit, nach Rechtskraft des Bebauungsplans im Zuge der Ausbauplanung gege-

benenfalls einzelne Optimierungen durchführen zu können. Lediglich eigenständige Verkehrsan-

15




lagen (Wohnwege, Geh- und Radwege), sowie die Platzfläche im Norden des Plangebiets erhalten

eine förmliche Zweckbestimmung zugewiesen.

Gehweg Park-streifen

Fahrbahn Park-streifen

Gehweg / Schrammb.

Hauptsammelstraße 1,60 m – 2,00 m 2,15 m 5,50 m 2,15 m 1,60 m – 2,00 m

Sammelstraße 1,60 m – 2,00 m 2,15 m 5,50 m — 1,60 m – 2,00 m

Erschließungsstraße 1,60 m – 2,00 m 2,15 m 5,50 m — 0,50 m

Wohnweg 3,00 m 5,00 m — —

Ergänzender Wohnweg / Stichweg

— — 3,75 m – 5,00 m — —

Geh- /Radweg — — 2,50 m – 3,00 m — —

Kleiner Kreisverkehr Ø 30,0 mMittelinsel: 14,0 m

Mini-Kreisverkehr Ø 22,0 mMittelinsel: 14,0 m

Tabelle 2: Dimensionierung der Verkehrsflächen

2.4.8 Gestaltung der Verkehrsräume

Die Gestaltung der Verkehrsanlagen soll dazu beitragen, die Aufenthaltsqualität zu erhöhen,

Geh- und Radwege attraktiver zu machen und die gefahrenen Geschwindigkeiten zu reduzie-

ren. Durch die Anlage eines zentralen Platzes im Norden und kleinerer platzartiger Aufweitun-

gen an Straßenkreuzungen bzw. Einmündungen werden durchgehende Straßenfluchten unter-

brochen und durch Raumfolgen gestalterische Akzente gesetzt. Parkstreifen, Plätze und

Wohnwege erhalten Straßenbäume, die den öffentlichen Raum gestalten und akzentuieren,

das Lichtraumprofil der Fahrbahnen zum Zweck der Geschwindigkeitsreduzierung einengen

und positive Einflüsse auf das Mikroklima haben.

2.4.9 Einzelhandel

Die geplante Einzelhandelsfläche wird über die Straße Am Wall erschlossen, da sich hier bereits

die Zufahrten für die gegenüberliegenden Einzelhandelsflächen befinden. Die Anlieferung mit

Waren erfolgt über Am Wall und die Alte Landstraße nach dem Prinzip ‛Rechts rein – Rechts

raus’.

Die Stellplätze sind der Straße zugewandt. Das dient der besseren Orientierung und ist eine Vor-

aussetzung für die Akzeptanz durch die Kunden.

2.5 Abwasser / Versickerung von Oberflächenwasser

Das Plangebiet erhält ein modifiziertes Mischsystem für die Einleitung des Straßen- und Schmutz-

wassers. Der Abwasserkanal wird an das vorhandene Kanalsystem angeschlossen, ein ausreichend

dimensionierter Anschluss befindet sich an der Alte Landstraße etwa in der Mitte des Plangebiets.

16



2 Planinhalte – 2.5 Abwasser / Versickerung von Oberflächenwasser

Das Kanalsystem ist so ausgelegt, dass später weitere Bauabschnitte angeschlossen werden kön-

nen. Im Südosten der Gemeinde wird ein ausreichend dimensioniertes Rückhaltebecken gebaut.

Das Dachflächenwasser ist auf den Baugrundstücken zu versickern. Hierzu müssen ausrei-

chende dimensionierte Versickerungsmulden angelegt werden, damit dieses Wasser über die be-

lebte Oberfläche versickern bzw. verdunsten kann. Der kf -Wert des Bodens weist auf eine über-

durchschnittlich gute Versickerungsfähigkeit hin.

Im Bereich des zentralen Grünzugs können die Niederschlagswässer auch in ein dort vorhande-

nes Muldensystem geleitet werden.

Der Bau von Zisternen für das Sammeln von Gießwasser vor die Rückhalteflächen ist möglich

und wird empfohlen. Allerdings hat die Zisterne keinen Einfluss auf die Bemessung der Rückhal-

teflächen. Die Nutzung der Zisternen für häusliches Brauchwasser ist nicht zulässig. Soweit Bau-

grundstücke an öffentliche Grünflächen (z. B. an den zentralen Grünzug) angrenzen, können die

Dachflächenwasser mit Zustimmung der Gemeinde auch in diese Bereiche eingeleitet und dort

zur Versickerung gebracht werden.

Alle Wegflächen im öffentlichen und privaten Bereich sind mit wasserdurchlässigem Aufbau und

Oberflächenmaterialien entsprechend der Ziele des § 45b (3) Wassergesetz zu bauen. Dieser

Umgang mit Niederschlagwasser durch Abflussvermeidung hat auch positive Auswirkungen auf

die landespflegerischen Belange. Durch die Versickerung werden die Einleitungen in die Vorfluter

geringer, die natürliche Verdunstung wird stärker, der Lebensraum für Tiere und Pflanzen an der

Erdoberfläche und am Boden wird aktiviert, das Kleinklima wird positiv beeinflusst und Neubil-

dung des Grundwassers stabilisiert. Die positiven Folgen wirken sich natürlich auch in einer redu-

zierten Kompensation für den Eingriff in den Naturhaushalt aus.

2.6 Leitungen

2.6.1 Gas

Die Ferngasleitung an der Alte Landstraße liegt im Bereich des straßenbegleitenden Geh- und

Radweges bzw. in den begleitenden Grünflächen. Der beiderseitige Schutzabstand von 5 m ist

eingehalten, sodass eine Verlegung der Leitung nicht erforderlich ist.

2.6.2 Elektrizität

Die 20-kV-Freileitung, die durch das Gebiet führt, muss abgebaut und als unterirdisches Kabel

verlegt werden. Die Trassierung erfolgt am zweckmäßigsten über das innere Straßensystem des

Baugebiets. Auch das 20-kV-Kabel, das im bzw. neben dem durch das Gebiet führenden bitumi-

nösen Weg liegt, muss im gleichen Sinn umgelegt werden.

2.6.3 Telekommunikationsleitungen

Entlang der Alte Landstraße verläuft eine Leitung der Telekom. Eine Umlegung ist nicht erforderlich.

17



2 Planinhalte – 2.6 Leitungen

2.6.4 Wasserleitungen

Die entlang der Alte Landstraße verlaufende Wasserleitung greift in Teilabschnitten bis über 10 m

in die geplanten Bauflächen hinein. Eine entsprechende Rücknahme der Bauflächen würde wert-

volles Bauland kosten. Daher ist es zweckmäßiger, die Leitung in den geplanten Grünstreifen zu

verlegen.

2.6.5 Allgemein

Auch bei Leitungen, die aufgrund der Planung nicht verlegt werden müssen, ist zu überprüfen, ob

im Bereich der Verkehrsanlagen, die von ihnen gekreuzt werden, eine Anpassung in der Höhen-

lage erforderlich ist.

2.7 Immissionsschutz

Die erhobenen Verkehrsdaten erfordern Maßnahmen zum Schutz vor Immissionen. Hinzu kommt

der Parkplatzlärm der vorhandenen Märkte und der neu zu errichtenden EDEKA-Filiale. Für den

Prognosefall wurde für die Alte Landstraße eine Verkehrsbelastung von 6.700 KFZ bei einem

Schwerverkehrsanteil von 4,8 % ermittelt. Hier kommen noch die Emissionen der Stadtbahn hinzu.

Für die Straße Am Wall ergibt sich eine maximale Verkehrsbelastung von 8.700 KFZ.

18


Abbildung 9: Außenlärmpegel und Lärmpegelbereiche


2 Planinhalte – 2.7 Immissionsschutz

In dem auf dieser Grundlage erstellten schalltechnischen Gutachten9 wurden Lärmpegelbereiche10

mit den sich daraus ergebenden schallschutztechnischen Maßnahmen ermittelt. Die Untersuchung

zeigt, dass nur bei den äußersten westlichen Gebäuden die Orientierungswerte der DIN 18005

überschritten werden. In Einzelfällen kommt es auch zu einer geringfügigen Überschreitung der

Grenzwerte der 16. BImSchV. Nicht berücksichtigt ist dabei die gegenseitige Abschirmung der Ge-

bäude untereinander, sodass die tatsächliche Belastung geringer ausfallen wird. Durch die schall-

dämmende Wirkung des Marktgebäudes (incl. eingehauste Be- und Entladestation) und durch die

Ausweisung eines Mischgebiets mit höheren zulässigen Immissionswerten sind im Süden des

Wohngebiets keine besonderen Maßnahmen zum Lärmschutz notwendig.

Hinsichtlich des Sondergebiets wurde einerseits die zukünftige Verteilung des Anlagenlärms ent-

sprechend des konkret geplanten Vorhabens eines Einkaufsmarkts untersucht. Andererseits wurde

auch ermittelt, welche Lärmentstehung auf der als Sondergebiet ausgewiesenen Fläche für mögli-

che alternative Gewerbebetriebe grundsätzlich möglich ist, um ggf. auch andere Nutzungen als den

geplanten Einkaufsmarkt aufnehmen zu können, ohne unzumutbare Lärmbeeinträchtigungen in der

Nachbarschaft zu erzeugen. Hierzu findet eine Überprüfung durch den Ansatz flächenbezogener

Schallleistungspegel (FSP) und eine daraus resultierende Geräuschkontingentierung entsprechend

DIN 45691 statt.

Eine naheliegende Lösung zur Einhaltung der Orientierungs- bzw. Grenzwerte wäre der Bau einer

Lärmschutzwand (2,5 m Höhe) entlang der Alte Landstraße. Aus gestalterischen Gründen ist je-

doch die daraus resultierende optische Abschottung des Baugebiets nicht erwünscht. Eine Lärm-

schutzanlage würde die Anlage eines Geh- und Radweges erschweren, der Bau wäre überdies

durch die vorhandene Gas-Fernleitung und die Alleebäume erschwert. Die Effizienz ist ohnehin

durch die nicht abschirmbaren Straßenabschnitte (Am Wall, Kreisverkehr, Bereiche nördlich des

Plangebiets) stark eingeschränkt. Die schalltechnische Berechnung hat ergeben, dass die erreich-

baren Minderungen in keinem Verhältnis zum Aufwand und den vorgenannten Nachteilen stehen.

Daher werden statt einer Lärmschutzwand passive Lärmschutzmaßnahmen in Form von entspre-

chend schallgedämmten Außenbauteilen festgesetzt.

Die schalltechnische Berechnung für den Einkaufsmarkt ergab nur im unmittelbaren Nahfeld ei-

ner (hypothetischen) Belüftungsanlage an der Nordwand eine geringfügige Überschreitung der

nächtlichen Orientierungswerte. Lüftungseinrichtungen an der dem Baugebiet zugewandten Sei-

ten werden daher ausgeschlossen.

2.8 Eingriffe in die Naturgüter / Minderungs- und Ausgleichs-maßnahmen

Maßnahmen zum Ausgleich von Eingriffen in die Naturgüter sowie Maßnahmen zur Minderung

des Eingriffs sind im Umweltbericht dargestellt. Sie setzen sich aus einer Vielzahl von Einzelmaß-

nahmen zusammen, die den Naturraum östlich des Baugebiets aufwerten. Vorgesehene Maß-

nahmen sind:

9 Köhler & Leutwein GmbH & Co KG, Karlsruhe, November 2014

10 Die Außenlärmpegel / Lärmpegelbereiche in der Grafik sind gegenüber den Beurteilungspegeln geäß DIN 4109 um 3 dB(A) erhöht.

19



2 Planinhalte – 2.8 Eingriffe in die Naturgüter / Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen

• Baumpflanzungen

• Biotopentwicklungsmaßnahmen

• Anlage von Lerchenfenstern

• Anlegen von Feuchtwiesen und Ruderalflächen

Minderungsmaßnahmen sind:

• Sparsame Erschließung

• Niederschlagswasserversickerung / wasserdurchlässige Beläge

• Anlage von Grünflächen

• Pflanzgebote

2.9 Landschaftsplanerisches Konzept

Grünflächen innerhalb des Baugebiets gliedern es, verbessern Gestaltung sowie Aufenthaltsqua-

lität, mindern klimatische Nachteile, dienen als Versickerungsflächen für das Niederschlagswas-

ser und vernetzen verschiedene ökologische Strukturen miteinander.

Die grünordnerische Planung für den Bebauungsplan lässt sich in zwei Ziele untergliedern:

1. Weitgehende Erhaltung wichtiger, vorhandener Grünstrukturen,

2. Schaffung neuer Grünflächen bzw. -Verbindungen als Ersatz für entfallendes Grün, Ge-

staltung und Gliederung des Baugebiets sowie Bereitstellung von Flächen für die Entsor-

gung des Niederschlagswassers

Einige landschaftsrelevante Elemente lassen sich nicht erhalten und entfallen daher ersatzlos.

Dazu zählt eine Gehölzgruppe innerhalb der Ackerfläche und wegen Verbreiterung der Fahrbahn

auch der Gehölzstreifen nördlich Am Wall. Der Geh- und Radweg entlang Alte Landstraße wird so

geführt, dass optional die meisten Alleebäume erhalten bleiben können.

In Übereinstimmung mit den Zielen des Landschaftsplans wird die alleenartige Bepflanzung ent-

lang Alte Landstraße ergänzt. Der Straßenzug Am Wall wird als wichtiger Beitrag zur Gestaltung

der Verkehrsflächen ebenfalls zu einer Allee geformt.

Die Gartenparzelle am Nordrand des Geltungsbereichs wird in einen Grünzug umgestaltet, der

das Baugebiet auch auf der Ostseite umgibt. Bei einer späteren Erweiterung werden diese Flä-

chen Bestandteil eines innen liegenden, netzartigen Grünsystems. Der Grünstreifen an der West-

seite ist nicht nur ‛Abstandsgrün’ zur Straße, sondern auch ein wesentlicher gestalterischer Bei-

trag für das Baugebiet.

Das Biotop am östlichen Rand wird an einer relativ unproblematischen Stelle durch einen Geh- und

Radweg durchschnitten. Weitere Beeinträchtigungen des Biotops sieht die Planung nicht vor. Viel-

mehr ist zwischen diesem und der Wohnnutzung ein 5 m breiter Streifen in Form einer öffentlichen

Grünfläche als Puffer festgesetzt. Für alle Grünflächen, die der freien Landschaft zugewandt sind,

sind Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und Entwicklung von Natur und Landschaft formuliert.

20



2 Planinhalte – 2.9 Landschaftsplanerisches Konzept

Die Gemeinbedarfsflächen des Kindergartens bilden zusammen mit dem Spielplatz einen

Schwerpunkt an öffentlichem Grün.

In der Mitte des Baugebiets verläuft eine Grünzone, die die Flächen von Kindergarten und Spiel-

platz mit dem Grünzug an der Nordgrenze verbindet. Dieser wird von einem Geh- und Radweg

begleitet und führt eine Entwässerungsmulde. Er leistet einen Beitrag, die Gestaltung öffentlicher

Räume aufzuwerten.

Begleitend zum Bebauungsplan wurde ein Grünordnungsplan erstellt. Dessen wichtigste Aussa-

gen sind in den Bebauungsplan integriert.

2.10 Flächenbilanz

Nutzung Fläche [m²]

Anteil Anteil Brutto-bauland

Wohngebiet 50.631 47,9 % 59,4 %

Mischgebiet 6.764 6,4 % 7,9 %

Gemeinbedarf 2.103 2,0 % 2,5 %

Sondergebiet EH 8.682 8,2 %

Sondergebiet DRK

1.553 1,5 %

Verkehrsflächenextern

7.670 7,3 %

Verkehrsflächen intern

16.415 15,5 % 19,3 %

Grünflächen extern

2.458 2,3 %

Grünflächenintern

9.334 8,8 % 10,9 %

Bruttobauland11 85.247 100,0 %

Summe 105.610 100,0 %

Tabelle 3: Flächenbilanz

11 Ohne Sondergebiete und externe Grün- und Verkehrsflächen

21



2 Planinhalte – 2.11 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan

2.11 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan

Obwohl die Flächen des Bebauungsplans im FNP enthalten sind, wurde vor dem Hintergrund sei-

ner Fortschreibung ein Flächenbedarfsnachweis geführt.12 Zugrunde gelegt waren die Daten des

statistischen Landesamtes 2012 / 2013. Die Berechnungen erfolgten anhand zweier Szenarien:

• sofortiger Bevölkerungsrückgang; Bevölkerung im Zieljahr 2030: 11.197 EWbenötigte Fläche: 8,36 ha

• späterer Bevölkerungsrückgang; Bevölkerung im Zieljahr 2030: 11.565 EWbenötigte Fläche: 14,50 ha13

Nach diesen Berechnungen wäre eine Bebauung der gesamten im FNP enthaltenen Fläche von

21,5 ha nicht mehr durchsetzbar, die ausgewiesene Fläche aber durch den voraussichtlichen Be-

darf abgedeckt.

Die Bevölkerungsvorausberechnung des statistischen Landesamtes Baden-Württemberg berück-

sichtigt in seiner Fortschreibung 2014 erstmals die aktualisierten Daten aus dem Zensus 2011.

Demnach wird für das Zieljahr 2030 (mit Wanderungen) von einer Einwohnerzahl von 11.868

ausgegangen; der Höchststand wird 2020 bei 11.954 Einwohnern gesehen14. Dem steht eine in

früheren Berechnungen zugrunde gelegte Bevölkerung von 11.311 Einwohnern gegenüber. Damit

liegen die prognostizieren Einwohnerzahlen um 557 Einwohner über den Zahlen der Untersu-

chung und damit über der für das Wohngebiet ermittelten Einwohnerzahl.

Die Wohnbaufläche deckt sich mit der im Flächennutzungsplan dargestellten Nutzung. Flächen

für den Wohnbedarf besonderer Personengruppen (Seniorenwohnungen, Pflegeheime) sind da-

mit ebenfalls abgedeckt. Auch Nutzungen für den Gemeinbedarf, die hinsichtlich des Wohnens

dienende Funktion haben, sind in diesem Rahmen zulässig. Damit entspricht das ausgewiesene

Wohngebiet den Vorgaben der vorbereitenden Bauleitplanung.

Nicht im Flächennutzungsplan dargestellt sind das für den Einzelhandel festgesetzte Sonderge-

biet und das Mischgebiet. Wegen der Größe über 1.200 m² liegt beim geplanten Einzelhandel

die Regelvermutung der Großflächigkeit des § 11 (3) BauNVO vor. Nutzungen dieser Art sind

nur in Kerngebieten oder Sonstigen Sondergebieten – wie in diesem Fall festgesetzt – zulässig.

Um den Bebauungsplan zur Rechtskraft zu bringen, ist der Flächennutzungsplan im Sinne der

Planung fortzuschreiben. Die verbindliche Bauleitplanung kann dann im Parallelverfahren weiter-

betrieben werden.

Das geplante DRK-Gebäude wie auch die Feuerwehr ist im FNP als Gemeinbedarfsfläche, dar-

gestellt. Der rechtskräftige Bebauungsplan, der in Teilen von der aktuellen Planung überschrie-

ben wird, setzt allerdings ein Sondergebiet fest. Planungsrechtliche Auswirkungen sind dadurch

nicht gegeben, da die Festsetzung eine Fläche für den Gemeinbedarf beschreibt. Aus Gründen

der Kontinuität wurde die Fläche analog zum bestehenden Bebauungsplan ebenfalls als Sonder-

gebiet festgesetzt.

12 GERHARDT . stadtplaner . architekten, Karlsruhe, 2013

13 Von diesen Flächen sind noch die vorhandenen, jedoch noch nicht erfassten Baulücken abzuziehen.

14 Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, 2014

22



3 Grundzüge der Planfestsetzungen

3 GRUNDZÜGE DER PLANFESTSETZUNGEN

3.1 Art der baulichen Nutzung

3.1.1 Allgemeines Wohngebiet

Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. Ziel der Planung ist eine differenzierte

Baustruktur mit unterschiedlichen Wohnformen und Baudichten. Entsprechend dieser Vorgabe wur-

den unterschiedliche Festsetzungen je nach gewünschter Baudichte getroffen (WA 1 – 4).

In allen Teilen des WA sind die Nutzungen, die nach § 4 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässig

sind, ausgeschlossen. Dadurch soll erreicht werden, dass Nutzungen, die im Wohngebiet ein

höheres Störpotenzial haben, oder von ihrer Struktur weniger gut hineinpassen, ferngehalten

werden. Sie können problemlos im angrenzenden Mischgebiet untergebracht werden. Es betrifft

im Einzelnen

• Betriebe des Beherbergungsgewerbes,

• sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,

• Anlagen für Verwaltungen,

• Gartenbaubetriebe,

• Tankstellen.

Darüber hinaus sind auch einzelne Nutzungen aus dem Katalog des § 4 (2) BauNVO ausge-

schlossen:

• der Versorgung des Gebiets dienenden Läden (gesamtes WA),

• Schank- und Speisewirtschaften (WA 1 – 3),

Läden sollen sich im angrenzenden Misch- bzw. Sondergebiet ansiedeln. Im WA 4 soll in Zusammen-

hang mit Wohnen für ältere Menschen ein kleines Café als Begegnungsstätte ermöglicht werden.

3.1.2 Mischgebiet

Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Woh-

nen nicht wesentlich stören. In Ergänzung zu den angrenzenden Handelsflächen des Sonderge-

biets sind folgende Nutzungen zulässig:

• Wohngebäude,

• Geschäfts- und Bürogebäude,

• Einzelhandelsbetriebe ohne zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,

• sonstige Gewerbebetriebe,

• Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportli-che Zwecke.

• Tankstellen

23



3 Grundzüge der Planfestsetzungen – 3.1 Art der baulichen Nutzung

Durch die Beschränkung des Einzelhandels auf Sortimente ohne Zentren- und Nahversor-

gungsrelevanz wird verhindert, dass die einzelhandelsbezogenen Ziele des Landesentwick-

lungsplans Baden-Württemberg 2002 und des Regionalplans Mittlerer Oberrhein 2003/2006

unterlaufen werden können. Als zusätzliche Absicherung wird ein raumordnerischer Vertrag

zwischen der Gemeinde und dem Regionalverband abgeschlossen, indem sich die Gemeinde

verpflichtet, den Bebauungsplan zukünftig nur so zu ändern, dass er den Zielen der Raumord-

nung entspricht.

Der Bebauungsplan schließt Vergnügungsstätten generell aus. Betroffen sind sowohl die unter

§ 6 (2) Nr. 8 BauNVO in Gebieten mit überwiegender gewerblicher Nutzung regelmäßig zulässi-

gen, als auch die unter § 6 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässigen Vergnügungsstätten außer-

halb Gebieten mit überwiegend gewerblicher Nutzung. Vergnügungsstätten sollten nicht in der

Nähe von Wohngebieten entstehen, um unnötige Störungen zu vermeiden.

3.1.3 Sondergebiet

Großflächiger Einzelhandel ist gemäß § 11 (3) BauNVO nur in Kerngebieten oder Sondergebieten

zulässig. Die Regelvermutung trifft bei der zu erwartenden Verkaufsfläche von 1.600 m² zuzüglich

Bäckerei und Apotheke zu. Ein Kerngebiet scheidet an dieser Stelle aus, während ein Einkaufs-

markt (in derzeitiger Randlage) typischerweise durch ein Sondergebiet festgesetzt wird.

Der Nutzungskatalog umfasst die üblichen Ausprägungen eines Vollversorgers. Zum Schutz in-

nerörtlicher Läden im Zentrum von Linkenheim werden zentrenrelevante Warensortimente be-

schränkt. Zusätzlich wird eine Apotheke zugelassen.

Üblicherweise wird die Feuerwehr und ihr zugeordnete Nutzungen als Fläche für den Gemeinbe-

darf ausgewiesen. Der rechtskräftige Bebauungsplan „Rettungszentrale” setzt die Feuerwehr und

das angrenzende DRK-Rettungszentrum als Sondergebiet fest. Aus Gründen der Kontinuität wird

die Festsetzung als Sondergebiet beibehalten.

3.1.4 Flächen für den Gemeinbedarf

Die Flächen für den Gemeinbedarf umfassen neben dem geplanten Standort für einen Kindergar-

ten bzw. andere soziale Einrichtungen auch den im Süden angrenzenden Frei- und Spielbereich.

Die überbaubare Fläche ist für die Errichtung eines dreigruppigen Kindergartens ausgelegt.

3.2 Maß der baulichen Nutzung

Das in den Baugebieten zulässige Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt über

• die Grundflächenzahl (GRZ),

• die Geschossflächenzahl (GFZ),

• die zulässige Höhe baulicher Anlagen.

24



3 Grundzüge der Planfestsetzungen – 3.2 Maß der baulichen Nutzung

Auf die Festsetzung der Anzahl der Vollgeschosse nach LBO wurde bewusst verzichtet. Bei der

Anzahl der Vollgeschosse handelt es sich im engeren Sinn nicht um ein städtebaulich relevantes

Maß. In der Genehmigungspraxis von Baugesuchen verursacht der Umgang mit Vollgeschossen

und obersten Geschossen, die keine Vollgeschosse sind, regelmäßig Probleme.

3.2.1 Grundflächenzahl

Mit der Grundflächenzahl wird gemäß § 19 BauNVO der Anteil des Grundstücks bestimmt, der

von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.

Allgemeines Wohngebiet

Die festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) ist im WA 1 mit 0,3 festgesetzt und bleibt daher unter

den Obergrenzen des § 17 (1) BauNVO. Dadurch soll der Bau von in Breite und Tiefe unmaß-

stäblich wirkender Baukörper erschwert werden. Auf Grundstücken deutlich unter 500 m² wird die

Errichtung von Doppelhäusern damit faktisch verhindert. Doppelhäuser auf sehr kleinen Grund-

stücken wirken optisch zu gedrängt und sind daher nur auf größeren Baugrundstücken er-

wünscht.

In den übrigen Teilen des Allgemeinen Wohngebiets orientiert sich die GRZ an den Obergrenzen

des § 17 (1) BauNVO (GRZ 0,4), da hier größere Gebäudeeinheiten entstehen sollen. Bei einer

niedrigeren GRZ würde die Bebauungsmöglichkeit zu sehr eingeschränkt.

Mischgebiet

Die voraussehbare gewerbliche Nutzung macht auch im Mischgebiet die Orientierung an der

Höchstgrenze des § 17 BauNVO erforderlich (GRZ 0,6).

Sondergebiet

Laut § 17 (1) BauNVO beträgt die Obergrenze in Sonstigen Sondergebieten 0,8. Diese Ober-

grenze wird durch das geplante DRK-Gebäude samt Nebenanlagen nicht überschritten.

Gemäß Abs. 2 kann diese Obergrenze aus städtebaulichen Gründen überschritten werden,

wenn die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgegli -

chen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn-

und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt ver-

mieden werden.

Da im Bereich des Einzelhandels die nicht von Gebäuden überdeckten Flächen für die Anlage

von Stellplätzen benötigt werden, wurde die erhöhte Grundflächenzahl von 0,9 gewählt. Dieses

höhere Maß ist durch den Umstand ausgeglichen, dass aus Gründen der Gestaltung sowie der

Niederschlagswasserbeseitigung bestimmte Bereiche als private Grünfläche im Bebauungsplan

festgesetzt wurden. Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind nicht beein-

trächtigt.

25



3 Grundzüge der Planfestsetzungen – 3.2 Maß der baulichen Nutzung

Gemeinbedarf

Auf der Fläche für Gemeinbedarf bestimmt sich die GRZ über die überbaubare Fläche zuzüglich

Versiegelungen, die außerhalb der überbaubaren Fläche zulässig sind.

3.2.2 Geschossflächenzahl

Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt gemäß § 20 BauNVO an, wie viel Quadratmeter Geschoss-

fläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.

Diese ‛Feinsteuerung’ bietet sich vor allem bei Gebäuden mit höherer Geschosszahl an, um

eine übermäßige Ausnutzung des Grundstücks zu verhindern. Bis zu einem gewissen Grad

dient es somit (zusammen mit der Höhe baulicher Anlagen) als Substitut für den Verzicht auf

die Geschosszahl.

Die GRZ ist auf die durch die Höhe baulicher Anlagen mögliche Anzahl an Vollgeschossen ab-

gestimmt. In WA 4 soll die erhöhte GFZ von 1,5 die Errichtung eines obersten Geschosses er-

leichtern.

3.2.3 Höhe baulicher Anlagen

Die festgesetzte Höhe baulicher Anlagen beschreibt zusammen mit der Bauweise die Kubatur,

die aus städtebaulichen Gründen im Baugebiet erwünscht ist. Die planerische Vorgabe differen-

zierter Baudichten im Allgemeinen Wohngebiet schlägt sich in der unterschiedlichen Höhenent-

wicklung der einzelnen Quartiere nieder, wobei die im Bebauungsplan festgesetzten Gebäudehö-

hen de facto eine bestimmte Geschosszahl ermöglichen:

• WA 1: ‛klassischer’ Eigenheimbau, 1 – 2 Vollgeschosse

• WA 2: Doppel-, Reihen- und kleinere Geschosswohnungsbauten, 1 – 2 Vollgeschosse

• WA 3: Geschosswohnungsbau sowie Reihenhäuser bzw. ‛Stadthäuser’ maximal 3 Voll-geschosse

• WA 4: Geschosswohnungsbau und Gebäude für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf, maximal 3 Vollgeschosse zuzüglich Dachgeschoss.

Für die Mischgebiete, die zu den öffentlichen Verkehrsflächen räumlich wirksame Platzwände

ausbilden sollen, ist eine zweigeschossige Bebauung zulässig.

Bei der Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen müssen eindeutige Bezugspunkte bestimmt

werden. Die Bezugsebene für die festgesetzte Höhe baulicher Anlagen ist die Höhe der Ver-

kehrsfläche an einem eindeutig bestimmbaren Punkt. Als unterer Bezugspunkt wird daher die

Höhe der Verkehrsanlagen an der Grenze zum Baugrundstück, senkrecht gemessen zur Mitte

der Gebäudewand bestimmt. Bei Grundstücken, die an mehrere Straßen angrenzen (Einmün-

dungen, Kreuzungen), können Bezugspunkte unterschiedlicher Höhe vorhanden sein. Aus

Gründen der Normenklarheit wird in diesen Fällen der höhere Bezugspunkt zugrunde gelegt.

Die Einhaltung der Wand- bzw. Traufhöhe über einen definierten Prozentsatz der Wandlänge soll

Gebäuderücksprünge und die Errichtung von Dachaufbauten ermöglichen.

26



3 Grundzüge der Planfestsetzungen – 3.3 Bauweise

3.3 Bauweise

Die Bauweise ist den jeweiligen Vorgaben zur Baudichte und den Gestaltungsabsichten ange-

passt.

In WA 1 sind entsprechend der Planungsziele sind nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig.

In den übrigen Wohngebieten und im Mischgebiet ist kleinteiliger Einfamilienhausbau nicht er-

wünscht, vielmehr sollen größere Einheiten (Reihen-, Kettenhäuser, bzw. Geschosswohnungs-

bau) entstehen. Daher wird im Sinne einer abweichenden Bauweise eine Mindestlänge der

Baukörper festgesetzt, die sowohl aus Einzelgebäuden, als auch aus Hausgruppen bestehen

können. In WA 2 , in dem grundsätzlich auch kleinere Einheiten möglich sein sollen, besteht die

Ausnahmeregelung, die Mindestbreite der Baukörper bei Doppelhäusern zu unterschreiten.

Auf den Gemeinbedarfsflächen ist die offene Bauweise festgesetzt, um bei der Errichtung eines

Kindergartens oder anderer sozialer Einrichtungen ausreichend flexibel zu sein.

Im Sondergebiet wird die maximale Ausdehnung der Baukörper durch die Baugrenzen bestimmt.

3.4 Stellung baulicher Anlagen

Die Gebäudestellung (Gebäudelängsachse) ist ein wichtiges Element der stadträumlichen Struk-

tur und Gestaltung. Sie gilt nur für die Hauptbaukörper als wesentliches räumlich wirksames Ele-

ment. Auf Nebenanlagen und Garagen ist diese Vorschrift daher nicht anzuwenden, ebenso nicht

auf einzelne Gebäudeteile, wie Quergiebel, Zwerchhäuser sowie untergeordnete abgewinkelte

Gebäudeteile.

An einzelnen Ecksituationen sowie bei sehr schmalen Grundstücken ist die Firstrichtung alterna-

tiv festgesetzt, um die Bebaubarkeit nicht zu erschweren.

Die festgesetzte Stellung baulicher Anlagen berücksichtigt in den meisten Fällen gleichzeitig eine

optimale Ausrichtung zur Sonne und begünstigt somit die solare Energiegewinnung.

3.5 Überbaubare Grundstücksfläche

Die überbaubaren Grundstücksflächen sind in der Regel durch Baugrenzen festgesetzt. In einzel-

nen, besonders stadtbildprägenden Situationen werden die Raumkanten auch durch Baulinien

bestimmt.

Die vorderen Baugrenzen /-Linien folgen im Regelfall den Planstraßen in einem Abstand von

3,0 m. Hierdurch sollen kleine Vorgartenbereiche entstehen, die den Straßenraum aufwerten. Um

eine klare Ordnung zu erhalten und um unvorhersehbare Nachbarbeeinträchtigung möglichst

auszuschließen bzw. um die Nachbarbebauung gut einschätzen zu können, weisen die Baufens-

27



3 Grundzüge der Planfestsetzungen – 3.5 Überbaubare Grundstücksfläche

ter eine Tiefe von in der Regel 14,0 m auf. Dies gewährleistet eine gewisse Variabilität bezüglich

der Hausstellung und der Größe der Vorgärten.

Aus städtebaulichen Gründen sind auch bei einer Süderschließung die Baufenster zur Straße

orientiert. Die dadurch erhaltenen durchgehenden hinteren Gartenbereiche sind nicht nur aus

städtebaulicher und ökologischer Sicht vorteilhafter, sondern bieten auch den Bauherren ruhige

Bereiche, die von öffentlichen Flächen nicht einsehbar sind. Auch die versiegelten Garagenzu-

fahrten werden dadurch kürzer. Diese Gründe wiegen schwerer, als eine optimale Ausrichtung

der Freibereiche hinsichtlich des Sonnenstandes.

Die Festsetzungen definieren zur Erleichterung des Bauens Ausnahmen, unter denen ein

Überschreiten der Baugrenze bzw. ein Über- und Unterschreiten der Baulinie zugelassen wer-

den kann:

Da die Hauswand maßgeblich für die Einhaltung der Baugrenze ist, werden Überschreitungen

durch Dachüberstände in gewissem Rahmen zugelassen. Auch vortretende untergeordnete Bau-

körper, wie Erker, kleinere Vorbauten, Vordächer, etc. (definiert in § 5 (6) Nr. 2 LBO) stören die

Wirkung der Gebäudeflucht nicht. Um die Bebauung an schräg verlaufenden Baugrenzen zu er-

leichtern, ist auch für diesen Fall eine geringfügige Überschreitung erlaubt. Bei Baulinien kann

der Baukörper bis zu 1,50 m hinter dieser zurückbleiben, wenn ein nicht unerheblicher Anteil der

betroffenen Gebäudewand die Baulinie einhält. Die planerischen Ziele hinsichtlich der Raumbil-

dung werden auch dann immer noch erreicht.

Im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans sind die überbaubaren Flächen in der Regel als

zeilenartige Baufelder festgesetzt, sodass jederzeit ohne Veränderung der Baugrenzen (bzw.

-Linien) Grundstückszuschnitte verändert werden können.

3.6 Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen

3.6.1 Allgemeines Wohngebiet

Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen sind unbeschadet der LBO innerhalb der überbaubaren

Flächen zulässig. Sofern sie nach den Vorschriften der Landesbauordnung in den Abstandsflä-

chen zulässig sind oder zugelassen werden können, sind sie gemäß § 23 (5) BauNVO auch auf

den nicht überbaubaren Grundstücksflächen erlaubt. Um jedoch die hinten liegenden Gärten von

Bebauung und Lärm freizuhalten, sind Garagen und Stellplätze in diesen Bereichen ausgeschlos-

sen. Die Ausschlussflächen sind durch eine entsprechende Signatur definiert.

Durch textliche Festsetzungen unterliegen Nebenanlagen und Garagen darüber hinaus im Umfeld

öffentlicher Verkehrsflächen weiteren Einschränkungen. Nebenanlagen gemäß § 14 (1) BauNVO

müssen – mit Ausnahme von Einfriedungen sowie Anlagen für Mülltonnen – einen Mindestabstand

zu öffentlichen Verkehrsanlagen und Grünflächen einhalten. Gleiches gilt grundsätzlich auch für

Garagen und Carports, wobei für Letztere der Mindestabstand geringer ausfallen kann.

Mit diesen Einschränkungen soll erreicht werden, dass die als Vorgarten genutzte Zone entlang

der öffentlichen Straßenverkehrsfläche von Nebengebäuden und Garagen freigehalten wird und

28



3 Grundzüge der Planfestsetzungen – 3.6 Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen

der Straßenraum optisch durch die Wohngebäude geprägt wird. Darüber hinaus soll ein ausrei-

chender Platz vor der Garage ein Abstellen von Fahrzeugen ermöglichen. Diese Regelung ist da-

her auch im Sinne der erhöhten Stellplatzverpflichtung nach § 4 (2) Nr. 2 LBO (siehe Abschnitt

3.16.5, S. 38). Der seitliche Abstand von Garagen zu Verkehrsflächen und der Abstand zu Grün-

flächen soll eine Wandbegrünung der Garagenwand ermöglichen.

Die Breite der Zufahrten zu Garagen und Stellplätzen wurde begrenzt, um eine unangemessene

Versiegelung des Vorgartenbereichs zu vermeiden.

3.6.2 Übrige Gebiete

Hier erübrigen sich dezidierte Festsetzungen hinsichtlich der Stellplätze. Sie sind auf dem ge-

samten Grundstück – soweit nicht als Grünfläche festgesetzt – zulässig.

3.7 Beschränkung der Zahl der Wohnungen

Die maximale Anzahl an zulässigen Wohnungen bei Einzelhäusern ist pro Gebäude ist auf 2,

bei Doppel-, Ketten- und Reihenhäusern auf 1 begrenzt. Bei höheren Gebäuden in Hausgrup-

pen (WA 3) sind maximal 2 Wohnungen zulässig. Der beschriebene Bautypus entspricht einem

Stadthaus.

Diese Beschränkung verhindert eine übermäßige Ausnutzung der Baugrundstücke, auf welche

Verkehrsflächen und Anlagen für den ruhenden Verkehr in ihrer Dimensionierung nicht ausgerich-

tet wären. Trotz der Vorgaben hinsichtlich der Gebäudekubatur ist ansonsten nicht auszuschlie-

ßen, dass andernfalls unter Ausnutzung aller Obergrenzen der Festsetzungen unmaßstäblich wir-

kende Baukörper entstehen.

3.8 Flächen für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf

Der Bebauungsplan bestimmt Bauflächen für Wohnformen, die auf die Bedürfnisse älterer Men-

schen abgestimmt sind. Dazu gehören beispielsweise

• Seniorenwohnen,

• Betreutes Wohnen,

• Mehrgenerationenhäuser,

• Alten- und Pflegeheime,

einschließlich diesen Funktionen dienende oder ergänzende Nutzungen, wie Wohnungen für Per-

sonal, Gemeinschaftsräume sowie Einrichtungen für die medizinische Versorgung.

Um solche ergänzenden bzw. dem Nutzungszweck dienende Einrichtungen zu ermöglichen, wird

der Anteil an Wohnraum für ältere Menschen auf einen Prozentsatz als Mindestanteil – bezogen

auf die Geschossfläche – festgelegt. Er ist so bestimmt, dass im Fall mangelnder Nachfrage ge-

gebenenfalls auch für andere Nutzungen ein bedeutenderer Anteil eingeräumt werden kann.

29



3 Grundzüge der Planfestsetzungen – 3.9 Verkehrsanlagen

3.9 Verkehrsanlagen

3.9.1 Verkehrsflächen

Die Aufteilung der Verkehrsflächen erfolgt – soweit nicht anders festgesetzt – in einer unverbindli-

chen Darstellung, um bei der Ausführungsplanung flexibler zu sein.

3.9.2 Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung

Eine Anzahl von Verkehrsflächen unterscheidet sich im Grundsatz von den übrigen verkehrlichen

Nutzungen – sie sind daher als Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung festgesetzt.

Hierbei werden unterschieden:

• Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung – Wohnwege:Die Flächen bezeichnen Verkehrsanlagen, die als Mischfläche ausgebaut werden. Alle Ver-kehrsarten sind auf diesen Flächen grundsätzlich gleichberechtigt, auch wenn die Seiten-räume bevorzugt für Fußgänger, Parken und das Anpflanzen von Bäumen vorgesehen sind.

• Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung – Platz:Die Festsetzung bezeichnet die typischen Elemente eines städtischen Platzes mit Aufent-haltsfunktion.

3.10 Flächen zur Bewirtschaftung von Niederschlagswasser

Nach § 55 WHG ist Niederschlagswasser ortsnah über eine belebte Bodenschicht zu versickern,

oder direkt bzw. über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein Gewässer

einzuleiten, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften,

noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen.

Die oberen Bodenschichten sind für die Versickerung von Niederschlagswasser geeignet. Daher

ist das anfallende Niederschlagswasser im Regelfall in ausreichend dimensionierten Mulden über

eine belebte Bodenschicht auf den Grundstücken zu versickern, auf denen es anfällt. Die Größe

der Versickerungsfläche ist gemäß einschlägiger Regelwerke so zu bemessen, dass die Kapazi-

tät auch bei einem Starkregenereignis ausreicht. Da Baugrund, Tiefe und Ausgestaltung der

Mulde Einfluss auf die Versickerung haben können, sind die genauen Werte im Bauantrag nach-

zuweisen.

Aus Gründen der Grünraumgestaltung ist die zentrale, von Norden nach Süden verlaufende

Grünfläche für die Anlage von Versickerungsmulden vorgesehen, mit der Maßgabe, dass die di-

rekten Anlieger ihr Niederschlagswasser auf diesen Flächen versickern können.

30



3 Grundzüge der Planfestsetzungen – 3.11 Grünflächen

3.11 Grünflächen

3.11.1 Öffentliche Grünflächen

Entlang der Alte Landstraße und den Übergangsbereichen in die offene Landschaft sind öffentli-

che Grünflächen festgesetzt; im ersten Fall zur gestalterischen stadträumlichen Integration sowie

als immissionsrelevantes ‛Abstandsgrün’, im anderen Fall zur besseren Einbindung in die freie

Landschaft.

Den Grünzug in der Mitte des Baugebiets, der auch für die Aufnahme einer Entwässerungsmulde

bestimmt ist, begleitet ein durchgehender Geh- und Radweg.

3.11.2 Private Grünflächen

Im Bereich der Flächen für Personen mit besonderem Wohnbedarf soll der vorgenannte zentrale

Grünzug weitergeführt werden. Da diese Flächen möglicherweise in die Hand eines einzelnen

Trägers kommen, wird dieser Abschnitt als private Grünfläche festgesetzt.

Aus Gründen einer besseren Gestaltung sind im Misch- und Sondergebiet entlang Am Wall eben-

falls private Grünflächen festgesetzt. Sie dienen zur Abpflanzung des Parkplatzes, die letztge-

nannte Grünfläche wertet darüber hinaus auch die Rückseite des Einkaufsmarkts gegenüber den

angrenzenden Wohnbauflächen auf.

Die privaten Grünflächen nehmen im Regelfall Entwässerungsmulden auf.

3.12 Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwir-kungen

Gemäß den Aussagen des schalltechnischen Gutachtens werden sogenannte Lärmpegelberei-

che im Bebauungsplan kenntlich gemacht, die eine Beurteilungsgrundlage für die im nachge-

schalteten Baugenehmigungsverfahren festzulegenden passiven Lärmschutzmaßnahmen liefern.

Dies ist ein übliches Verfahren um einen entsprechenden Lärmschutz festzusetzen.

Im Rahmen des Gutachtens konnte eine etwaige gegenseitige Abschirmung der Gebäude nicht

berücksichtigt werden. Daher wurde in den Festsetzungen die Möglichkeit eingeräumt, im Einzel-

fall geringere Schallpegelbereiche nachzuweisen.

Der Nachweis einer Einhaltung des flächenbezogenen Schallleistungspegels ist von Betrieben zu

führen, bei denen eine auffällige Geräuschentwicklung im Tageszeitraum oder Arbeiten im Nacht-

zeitraum zu erwarten ist.

31



3 Grundzüge der Planfestsetzungen – 3.13 Maßnahmen zum Schutz zur Pflege und Entwicklung von Natur

3.13 Maßnahmen zum Schutz zur Pflege und Entwicklung von Na-tur und Landschaft

Die landschaftspflegerischen Ziele des Grünordnungsplans wurden in spezifische Pflanzfestset-

zungen übernommen, die für die dem Außenbereich zugewandten Teile der öffentlichen Grünflä-

chen gelten.

Abschwemmungen von Partikeln von Dacheindeckungen mit Anteilen an Schwermetallen, wie

Kupfer, Blei, Zink, Titan und vergleichbare Stoffe können durch den Boden in das Grundwasser

gelangen und die Umwelt schädigen. Daher sind diese Materialien ausgeschlossen bzw. müssen

eine Beschichtung aufweisen, die schädigende Einträge verhindert. Durch die Lage im Wasser-

schutzgebiet ist diese Maßnahme in besonderem Maße angezeigt.

Die Beschränkung hinsichtlich der Außenbeleuchtung verfolgt mehrere Ziele:

• Senkung des Energieverbrauchs durch die Wahl der Leuchtmittel (LED-Leuchten)

• Vermeidung bzw. Verminderung von nachteiligen Auswirkungen auf die Insektenwelt

• Verringerung der ‛Lichtverschmutzung’ durch nach oben gerichtete Leuchtkegel

Ergänzend wird – als städtebauliche Regelung zur Reduzierung des Abflussbeiwerts und zur Minimie-

rung des Eingriffs in die Bodenfunktionen – bestimmt, dass Stellplätze und Hofflächen mit wasser-

durchlässigen Belägen befestigt werden müssen.

Im Bereich gewerblicher Nutzung (Sondergebiet, Mischgebiet) ist jedoch eine Gefährdung des

Grundwassers durch den Umgang mit wassergefährdenden Stoffen nicht auszuschließen. Daher

gilt diese Bestimmung hier nur eingeschränkt. Um gegebenenfalls Gefahren für Boden und

Grundwasser ausschließen zu können, wird bestimmt, dass die Verwendung wasserundurchlässi-

ger Beläge auch verlangt werden kann.

3.14 Anpflanzen von Bäumen

Die Pflanzgebote sollen eine angemessene Durchgrünung des Baugebiets gewährleisten. Hin-

sichtlich der Privatgrundstücke und der öffentlichen Grünflächen beschränkt sich der Bebau-

ungsplan auf eine allgemeine textliche Vorschrift, die die genauen Baumstandorte offen und

den Bauherren bzw. der Ausführungsplanung damit weitgehende Gestaltungsfreiheit lässt.

Pflanzgebote im öffentlichen Straßenraum beschränken sich auf ausgewählte Standorte mit be-

sonderer Bedeutung. Auf den übrigen Flächen sind die Pflanzungen nur beispielhaft dargestellt –

die genauen Standorte ergeben sich aus der Detailplanung unter Berücksichtigung der örtlichen

Gegebenheiten, wie z. B. Grundstückszufahrten.

Auf eine standortheimische Bepflanzung wird besonders am Übergang zur freien Landschaft

Wert gelegt. Innerhalb des Baugebiets stehen die besonderen Anforderungen an das Straßenbe-

gleitgrün (Verringerter Wurzelraum, Tausalz, Trockenheit) sowie die Wünsche der Bauherren im

Vordergrund. Die Verwendung von Nadelgehölzen ist eingeschränkt, weil sie in diesem besonde-

ren örtlichen Kontext einen besonders augenfälligen Fremdkörper bilden würden.

32



3 Grundzüge der Planfestsetzungen – 3.15 Flächen zur Herstellung des Straßenkörpers

3.15 Flächen zur Herstellung des Straßenkörpers

Aufgrund der Höhenunterschiede zwischen Bauflächen und Verkehrsflächen sind im Bereich

des Kreisverkehrs Alte Landstraße auf privaten Baugrundstücken Flächen für Aufschüttungen,

Abgrabungen und Stützmauern zur Herstellung des Straßenkörpers erforderlich, die von den

privaten Eigentümern zu dulden sind. Die erforderlichen Böschungsflächen sind gemäß § 9 (1)

Nr. 26 BauGB im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans vermerkt. Da die Grundstücke erst

nach Herstellung der Erschließungsanlagen in Privatbesitz übergehen, ist damit die Durchset-

zung der Böschungsflächen gesichert.

Diese Vorschrift greift aber nicht für das Anbringen von Haltevorrichtungen und Leitungen für

Beleuchtungskörper der Straßenbeleuchtung einschließlich der Beleuchtungskörper und des

Zubehörs sowie Kennzeichen und Hinweisschildern für Erschließungsanlagen. Diese müssen

jedoch nach § 126 BauGB vom Grundstückseigentümer geduldet werden.

3.16 Örtliche Bauvorschriften

Auf Grundlage der Landesbauordnung für Baden-Württemberg und § 9 (4) BauGB werden in die-

sen Bebauungsplan auf Landesrecht beruhende Regelungen (§ 74 LBO) als örtliche Bauvor-

schriften aufgenommen.

Die örtlichen Bauvorschriften stehen in dem Spannungsfeld, einerseits den Bauherren nicht zu

sehr in seiner Gestaltungsfreiheit einzuschränken, andererseits ein Minimum an gestalterischem

Konsens für das Baugebiet zu sichern.

3.16.1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen

Die Festsetzung der Dachformen und -Neigungen sollen diesem Ziel dienen. Die festgesetzten

Dachneigungen korrespondieren mit den Wand- und Firsthöhen im Abschnitt Maß der baul i -

chen Nutzung (Ziffer 1.2) . Für Pultdächer sind geringere Dachneigungen festgesetzt, da

steilere Neigungen an der Firstseite in gestalterischer Hinsicht ausgesprochen unbefriedigend

wirken. Flachdächer sind unter der Maßgabe zulässig, dass der Baukörper eine Mindesthöhe

nicht unterschreitet. Eingeschossige ‛Flachdachbungalows’ mit einer Höhe von beispielsweise

3,20 m neben Gebäuden, die die Trauf- und Firsthöhe ausnutzen (6,00 m / 8,50 m) stören den

gestalterischen Konsens in starkem Maße und sind daher nicht erwünscht. Garagen, Nebenge-

bäude und untergeordnete Baukörper, die sich einem Hauptbaukörper unterordnen, sind von die-

ser Vorschrift ausgenommen, da hier die besagten Nachteile nicht zu befürchten sind.

Die Dächer von Tiefgaragen sind mit einer Erdsubstratschicht zu bedecken, um auch im Bereich

von Geschosswohnungsbauten die gärtnerische Gestaltung der Freiräume zu sichern und klima-

tische Nachteile zu mindern. Wenn zusätzliche oberirdische Stellplätze vorgesehen sind, kann

von dieser Vorschrift abgewichen werden, da deren Anlage außerhalb der Tiefgaragendächer

kontraproduktiv wäre.

33



3 Grundzüge der Planfestsetzungen – 3.16 Örtliche Bauvorschriften

Spiegelnde Lichtreflexe sind unangenehm für das Auge, können Verkehrsteilnehmer irritieren und

stören daher. Aus diesem Grund sollen die verwendeten Materialien blendfrei sein. Metalleinde-

ckungen stören das Gesamtbild – vor allem bei steileren Dachneigungen. Andererseits sind bei

sehr flachen Dachneigungen Standardziegel nicht verwendbar. Daher werden bei steileren Dach-

neigungen Blechabdeckungen ausgeschlossen. Die festgesetzten Dachmaterialien ermöglichen

auch mit diesen Einschränkungen hinsichtlich Material und Farbe ein großes Maß an Gestal-

tungsfreiheit, ohne beliebig zu sein. Sie orientieren sich an den vorherrschenden Dachfarben der

Umgebung.

Die Festsetzungen sind darauf ausgelegt, den Anteil von begrünten Dächern zu erhöhen. Der Ein-

satz von Fotovoltaikanlagen ist aus Gründen der Nachhaltigkeit erwünscht, gestalterisch ungüns-

tige Anordnungen, wie z. B. aufgeständerte Anlagen sind jedoch durch diese Ziele nicht gedeckt.

Bei der Errichtung von Doppelhäusern im Rahmen einer Bauherrengemeinschaft oder in getrenn-

ten Bauvorhaben werden nicht selten in ihrer Gestaltung unterschiedliche Häuser aneinander ge-

baut. Dies soll zugunsten einer möglichst einheitlichen Gestaltung ausgeschlossen werden.

3.16.2 Werbeanlagen

Das maßstäbliche Verhältnis von Werbeanlagen zum Baukörper wird durch Bestimmungen gesi-

chert, die die Größe der Werbeanlage im Verhältnis zur Fassadenfläche festlegen.

Die Festsetzungen ermöglichen nicht nur die typischen Hinweisschilder für freie Berufe, son-

dern lassen für nicht störende Handwerksbetriebe Werbeanlagen etwas größerem Umfang zu.

Die Festsetzungen im Mischgebiet und im Sondergebiet verhindern unmaßstäbliche Werbean-

lagen, berücksichtigen aber jeweils die spezifischen Anforderungen, die gewerbliche Nutzungen

und insbesondere des Einzelhandels. Sie sind so gefasst, dass Störungen des angrenzenden

Wohngebiets vermieden werden.

3.16.3 Gestaltung von unbebauten Flächen

Einfriedungen stehen direkt an den öffentlichen Verkehrsflächen und haben damit eine nicht zu

unterschätzende Auswirkung auf die Gestaltung. Die Höhe der Einfriedungen ist beschränkt, um

einer einmauernden Wirkung zu begegnen. Darüber hinaus ist die Höhe von Hecken an den

Grundstückszufahrten begrenzt, um bei der Ausfahrt bessere Sichtverhältnisse sicherzustellen.

Sichtschutzwände beeinträchtigen sehr häufig aufgrund ihrer Höhe, Länge und Art der Ausfüh-

rung das Straßenbild und können gegebenenfalls optisch abriegelnd wirken. Daher sind sie in ih-

rer Länge so beschränkt, dass sie nur als unmittelbarer Schutz für die Terrasse dienen können;

längere Sichtschutzwände sollen dagegen vermieden werden.

Aufschüttungen und Abgrabungen dienen oft dazu, Höhenunterschiede zwischen den Grund-

stücken bzw. den Verkehrsanlagen auszugleichen. Auch für Terrassen werden gerne Aufschüt-

tungen vorgenommen. Mit den zulässigen Aufschüttungen und Abgrabungen ist der Angleich an

Haussockel, Straßenflächen und benachbarte Grundstücke in der Regel problemlos möglich. Die

maximal zulässigen Neigungen gewährleisten die Standfestigkeit der Böschung.

34



3 Grundzüge der Planfestsetzungen – 3.16 Örtliche Bauvorschriften

Abgrabungen für Lichtgräben verbessern die Belichtung und damit die Nutzbarkeit des Kellerge-

schosses. Andererseits ist die exzessive Verwendung von Lichtgräben aus Gründen der Gestal-

tung abzulehnen. Die in den Festsetzungen verwendete Beschränkung ermöglicht im Bedarfsfall

dennoch eine vernünftige Belichtung des Kellergeschosses.

Müllbehälter, die von öffentlichen Verkehrsflächen einsehbar sind, wirken im Gesamtkontext op-

tisch störend. Daher sollen sie vom öffentlichen Raum abgeschirmt werden.

Die Festsetzungen hinsichtlich der Anlage und Unterhaltung von Freiflächen tragen zur Durchgrünung

des Baugebiets bei.

3.16.4 Versorgungsleitungen

Leitungsbetreiber behalten sich nicht selten vor, eine oberirdische Verlegung durchzuführen. Die

Verlegung von Kommunikations- und Stromleitungen über Dachständer stört das Ortsbild und ist

seit Längerem unüblich geworden. Daher wird diese Möglichkeit der Verlegung ausgeschlossen.

3.16.5 Erhöhung der Stellplatzverpflichtung

Um sicherzustellen, dass die Stellplätze im öffentlichen Straßenraum mehrheitlich nur von Besu-

chern beparkt werden, ist – abweichend von den gesetzlichen baurechtlichen Vorgaben der LBO –

ein erhöhter Stellplatzschlüssel von 1,5 Stellplätzen pro Wohnung einzuhalten. Die Verpflichtung,

ungerade Stellplatzzahlen aufzurunden, läuft bei Einzelhäusern auf faktisch 2 Stellplätze hinaus,

bei einer Einliegerwohnung wäre dann ein weiterer Stellplatz nachzuweisen.

Die einer Wohnung zuzurechnenden Stellplätze müssen unabhängig voneinander anfahrbar sein,

da ansonsten meist ein Fahrzeug im Straßenraum abgestellt wird.

Karlsruhe, den 18.12.2014, geändert am 03.03.2015

GERHARDT . stadtplaner . architekten

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Bebauungsplan Biegen / Durlacher Weg · Gemeinde Linkenheim-Hochstetten Bebauungsplan „ Biegen / Durlacher Weg ” Begründung GERHARDT. stadtplaner architekten . Weinbrennerstraße