Berlin Alexanderplatz.Bürotürme für die Hauptstadt

Marktbericht 03/2017

Berlin Alexanderplatz. Bürotürme für dieHauptstadt

Berlin wird voller, teurer und höher. Die Zeichen stehen auf anhaltendemWachstum - auch am Alexanderplatz. Mit den konkreter werdenden Hoch-hausplanungen begibt er sich – endlich konkret – in ein Wettrennen mitdem Potsdamer Platz, der City West und der Europacity. Hat der Alexan-derplatz das Potenzial zum eigenen Büroteilmarkt?

Direkt nach der Wende rückte der Alexanderplatz, meist nur „Alex“ genannt,wegen seiner schon zu DDR-Zeiten hohen Bedeutung und seiner hervorra-genden verkehrstechnischen Erschließung in den Fokus der Stadtplanung.

Der Berliner Architekt Hans Kollhoff entwickelte im Jahr 1993 im Rahmeneines städtebaulichen Wettbewerbs einen Masterplan zur Neugestaltung desAlexanderplatzes. Dieser sah zur Verdichtung des Stadtkerns eine Stadtkronemit bis zu zehn rund 150 Meter hohen Türmen vor. Die Überplanung desBestands brachte den Plan zum Erliegen und keines der Hochhäuser wurdebislang realisiert. Nach einem Workshopverfahren im Jahr 2015 wurde derMasterplan überarbeitet, um den standortprägenden Bestand der 1960erund 70er Jahre sowie die angrenzenden Quartiere in die Entwürfe zu inte-grieren. Die Bürotürme sollen künftig den Alexanderplatz qualitativ aufwer-ten und die Aufenthaltsqualität stärken.

Heute zählt der Alexanderplatz zu den begehrtesten Shopping-DestinationenBerlins, er ist ein Treffpunkt für Berliner und internationale Besucher, ein Ortder Begegnungen und des urbanen Lebens. Entsprechend sind die beidenHochhausplanungen von MonArch und Hines Wohntürme. Obwohl der Ale-xanderplatz mit dem Wahrzeichen, dem Fernsehturm einer der wichtigstenPlätze Berlins ist, konnte er sich noch nicht auf dem Büromarkt der Haupt-stadt etablieren.

Mit den geplanten Bürotürmen und dem zu erwartenden Flächenvolumenkönnte sich das ändern. Welcher Berliner Büro- und Hochhausstandort danndas Wettrennen für sich entscheiden wird, bleibt spannend. Mit der Nähe zu den bei Start-ups und Digitalunternehmen bevorzugten Sze-nekiezen Hackescher Markt, Kreuzberg und Prenzlauer Berg hat der Alexan-derplatz einen eindeutigen Lagevorteil gegenüber den traditionellen Cityteil-märkten der Hauptstadt.

Bevor der Büromarkt am Alexanderplatz im Detail betrachtet wird und dieerwarteten Veränderungen und deren Auswirkungen im Gespräch mit Exper-ten diskutiert werden, lohnt es sich, einen Blick auf den Halbjahresstand desBerliner Büromarkts zu werfen.

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Der Berliner Büroimmobilienmarkt auf der Jagd nach neuen Rekorden

Die dynamische Nachfrageentwicklung auf dem BerlinerBüromarkt setzt sich weiter fort. Auch im 2. Quartalkonnten erneut sehr hohe Umsatzvolumina beobachtetwerden, so dass zum Halbjahr ein Flächenumsatz vonrund 415.000 qm MFG verzeichnet wurde. Dies ent-spricht einem Anstieg von mehr als 9 % im Vergleichzum bereits nachfragestarken Vorjahreszeitraum.

Besonders drei Abschlüsse zeigten sich marktprägendund vereinen rund 120.000 qm MFG auf sich. Dabei han-delt es sich um die Eigennutzung der BIMA in der Pusch-kinallee (47.300 qm MFG) und die Vermietung des Cuvry-Campus an Zalando (31.200 qm MFG) aus dem 1. Quartalsowie eine weitere Anmietung von Zalando am Ostbahn-hof im 2. Quartal (42.000 qm MFG).

Der Anteil von Vermietungen in Projektentwicklungenzeigt dabei einen steigenden Trend und lag im erstenHalbjahr bei knapp einem Drittel. In den ersten sechsMonaten konnte zudem erneut ein vergleichsweisehoher Eigennutzeranteil verzeichnet werden, der durchKauf von Projektierungen oder Bestandsobjekten sowieden Baustart eigener Projekte Umsatzrelevanz erlangte.

Vor dem Hintergrund weiterer großer Flächengesuche istauch in den kommenden Monaten mit einem Anhaltender hohen Marktdynamik zu rechnen. Ein erneuterUmsatzrekord liegt dabei im Bereich des Möglichen.

Neubauten dringend benötigt

Durch die ungebrochen hohe Nachfrage schmilzt dieAngebotsreserve verfügbarer Büroflächen in Berlinimmer weiter ab. Mit aktuell 2,7 % wurde ein erneuterRückgang der Leerstandsflächen verzeichnet.

Flächenangebote existieren dabei vor allem noch außer-halb des Berliner S-Bahnrings. In den zentralen und zen-

Büroflächenumsatz in Berlin in Tsd. qm MFG(Q2/2015 - Q2/2017)

Quelle: bulwiengesa, MFG = Mietfläche nach gif

Q2/2015 Q2/2016 Q2/2017

0

50

100

150

200

250

300

trumsnahen Teilmärkten liegen die Leerstandsquotenhingegen teilweise sogar unter 1 %.

Auch in den aktuell in Bau befindlichen Projektentwick-lungen sind nur noch wenige Flächen verfügbar. So liegtder spekulative Anteil der sich derzeit in Bau befinden-den Neubauflächen bei rund 25 %. Für die Projekte mitFertigstellung 2017 sogar nur noch bei rund 15 %.

Spitzenmiete nahe der 30-Euro-Marke

Nachdem im 1. Quartal eine Phase des „Luftholens“ denMarkt kennzeichnete, setzte sich der Mietpreisanstiegim 2. Quartal wieder fort.

Zahlreiche hochpreisige Abschlüsse haben das Spitzen-mietniveau in eine neue Höhe getrieben, welche aktuellbei 29,00 Euro/qm MFG liegt. Für den weiteren Jahres-verlauf ist davon auszugehen, dass es zu einem weiterenAnstieg kommt und die 30-Euro-Marke erreicht wird.

In einzelnen Objekten wurden dabei bereits jetzt Preisedeutlich jenseits der 30,00 Euro/qm MFG erzielt. Diesereichen jedoch hinsichtlich des Volumens noch nicht ausum das Spitzenmietniveau nach gif (Mittelwert derobersten 3 - 5 % des Flächenumsatzes) auch auf diesemNiveau zu definieren.

Büroflächenleerstand in Berlin(Q2/2015 - Q2/2017)

Quelle: bulwiengesa

Q2/2015 Q2/2016 Q2/2017

2,5 %

3,0 %

3,5 %

4,0 %

4,5 %

Bürospitzenmiete in Berlin in Euro/qm MFG (Q2 2015 - Q2 2017)

Quelle: bulwiengesa, MFG = Mietfläche nach gif

Q2/2015 Q4/2015 Q2/2016 Q4/2016 Q2/2017

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Neben der Spitzenmiete ist auch die Durchschnittsmieteerneut deutlich angestiegen. Zudem profitieren zuneh-mend auch dezentrale Lagen von der progressiven Ent-wicklung.

Nettoanfangsrendite bei 3 %

Büroimmobilien in Berlin sind weiterhin gefragt. Diesdokumentiert sich in einem gewerblichen Investmentvo-lumen von rund 3 Mrd. Euro im ersten Halbjahr, an demBüros einen Anteil von rund zwei Dritteln haben.

Marktprägende Transaktionen im 2. Quartal waren unteranderem der Verkauf des Projektes Eight Floors an dieAllianz sowie der Vattenfall Zentrale in der Chaussee-straße, die beide Preise deutlich über 100 Mio. Euroerzielten. Entsprechend der hohen Nachfrage stehen dieRenditen weiter unter Druck. Zum 2. Quartal verringertesich die Nettoanfangsrendite für Top-Objekte auf nun-mehr 3 %.

Nettoanfangsrendite für Bürogebäude in zentralen Lagen Berlins(Q2 2015 - Q2 2017)

Quelle: bulwiengesa

Q2/2015 Q2/2016 Q2/2017

2,5 %

3,0 %

3,5 %

4,0 %

4,5 %

Der Alexanderplatz auf dem Weg zum Büroteilmarkt?

Sieben Hektar, 350 mal 200 Meter Grund und Boden inbester Innenstadtlage umfasst der Berliner Alexander-platz. Mit Fußgängerfrequenzen von über 120.000 Men-schen pro Tag zählt er seit Jahrzehnten zu den zentralenBerliner Orten.

Galeria, das Shoppingcenter Alexa und die Rathauspas-sagen bieten umfangreiche Handelsflächen. Das HotelPark Inn, das bislang einzige Hochhaus am Alex, hat sichüber Jahre am Standort bewährt. Im Herbst wird dasnächste Hotelhochhaus eröffnet, ein Motel One mit 60Metern Höhe und rund 21.100 qm MFG.

Aus Büromarktsicht hat der Alexanderplatz allerdingsnoch keine dominierende Funktion. Büronutzungen kon-zentrieren sich auf die gut erhaltenen Bestandsgebäude,wie beispielsweise das denkmalgeschützte Stammhausder Berliner Sparkasse und das überschaubare Angebotan Neubauten. Der Alex ist daher noch kein eigener Teil-markt, sondern zählt zu Mitte.

Ob sich der Berliner Alexanderplatz zukünftig zu einemeigenständigen oder zusammengeführten City-Teilmarktentwickeln wird, hängt von einer Reihe von Faktoren ab.Hierzu zählen eine kritische Masse am Büroflächenbe-stand und eine entsprechende Nachfrage. Aufgrund derhohen Zentralität ist ein Mietniveau im Bereich des Berli-ner Spitzenmietniveaus realistisch.

Übersicht der Berliner Büroteilmärkte mit aktuellem Büroflächenbestand

AAAAlllleeeexxxx

Europacity223.000 qm MFG

Ku'damm540.000 qm MFG

Potsdamer Platz510.700 qm MFG

Mitte 1a1,88 Mio. qm MFG

Mediaspree604.000 qm MFG

Alexanderplatz266.000 qm MFG

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Aufstrebende Entwicklungen am Alexanderplatz

Der Alexanderplatz stand in der Vergangenheit fürdiverse Nutzergruppen wenig im Fokus. Für viele poten-zielle Büronutzer hatte er lange ein schlechtes Image. Sowar er durch eine vergleichsweise geringe Marktdynamikgeprägt. Das ändert sich. In den letzten Monaten wirdder Nachfragedruck des Gesamtmarktes auch hier spür-bar, was sich deutlich in den relevanten Marktkennzah-len niederschlägt. Zudem hat sich die Haltung der Stadt-planung gegenüber der prozentualen Nutzungsmi-schung von Wohnen klar auf den Fokus Büro und Hotelverlagert.

Noch wenig Neubaustrukturen

Aktuell bietet der Alexanderplatz eine Bürofläche vonrund 266.000 qm MFG. Dies entspricht rund 1,4 % desBerliner Bestandes und rund 12 % des TeilmarktesMitte. Der Bestand liegt damit zwar leicht über dem derEuropacity, die bereits als eigener Teilmarkt anerkannt

Key Facts zum Bürostandort Alexanderplatz im Vergleich

Büroflächen-bestand Q2/2017in qm MFG

Spitzenmiete Q2/2017 in Euro/qm MFG

Ø-Miete Q2/ 2017in Euro/qm MFG

LeerstandsquoteQ2/ 2017 in %

Neubaufertigstel-lungen 2007 –2017 in qm MFG

in % des BestandesFlächenumsatz 10-Jahres-MittelQuelle: bulwiengesa, vorläufige Halbjahreswerte, , MFG = Mietfläche nach gif

Alexander-platz

266.000

PotsdamerPlatz

510.700

18,5

15,90

30,5

24,00

2,0

62.000

7,2

45.500

23,3

13.000

8,9

31.000

Ku'damm

540.000

Mitte 1a

1,88 Mio.

33,5

19,50

28,5

21,20

4,1

33.800

1,5

120.000

6,2

29.900

6,4

78.000

ist, allerdings weist diese aktuell eine deutlich höhereDynamik auf und verfügt anders als der Alex durchwegüber Neubauten der letzten zehn Jahre.

Insgesamt ist das Fertigstellungsvolumen am Alexander-platz in den letzten Jahren sehr kleinteilig, wodurch dieEtablierung als eigener Teilmarkt noch verhindert wurde.Der 10-Jahres-Durchschnitt der Neubaufertigstellungenliegt bei rund 6.200 qm MFG, wurde aber durch einzelneGroßprojekte signifikant beeinflusst.

Hoher Anteil an Bestandsobjekten – bisher kaum Neubauten

Ein Großteil des Flächenvolumens am Alex – rund 70 % –ist bereits vor der Jahrtausendwende errichtet worden.Davon wurden allein 30 % der Flächen in den 1960erund 1970er Jahren in repräsentativer DDR-Architekturfertiggestellt.

Das 1932 erbaute Alexanderhaus, damals mit acht Stock-werken, das höchste Gebäude am Alex wurde 1994umfangreich durch die Berliner Sparkasse saniert. Darauffolgten ab den Nullerjahren weitere Sanierungen wiedem Moll 1, dem Polizeigebäude in der Keibelstraße unddem Berolinahaus

Büroflächenbestand am Alexanderplatz* in %(2016)

Quelle: bulwiengesa; * nach Flächenvolumen

31,9

39,2

3,2

11,8

13,9 vor 1990

1990 - 1999

2000 - 2005

2006 - 2010

> 2010

Baualter des Bestands am Alexanderplatz

Haus des Lehrers6.700 qm MFG

Park-Inn-Hotel 36.000 qm MFG

Haus des Reisens 15.400 qm MFG

Pressehaus 22.300 qm MFG

Berolinahaus 6.500 qm MFG

1alex 48.000 qm MFG

Moll 1 15.400 qm MFG

1960er 1970er 2010er

Ehem. Le Bijou 1.660 qm MFG

1930er

Alexanderhaus 30.000 qm MFG

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Sehr niedriger Leerstand in Bestandsgebäuden

Büroflächenleerstand am Alexanderplatz betrifft derzeitrund 2 % der Bürofläche. Davon entfällt allerdings mehrals die Hälfte auf die im neuen Motel-One-Hochhaus ent-stehenden Büroflächen. Der relevante Leerstand verteiltsich auf kleinere, kurzfristig leerstehende Flächen.

Dabei zählen einige der leerstehenden Gebäude des Ale-xanderplatzes nicht zum Bürobestand und werden somitauch nicht zum Leerstand gezählt. Das wohl prominen-teste Beispiel hierfür ist das rund 40.000 qm MFG großeehemalige Haus der Statistik.

Verfügbare Flächen entstehen jedoch schon bald imZuge der Sanierungen im Pressehaus durch TishmanSpeyer und im Haus der Gesundheit.

Bei fünf der im überarbeiteten Masterplan (Stand 2015)vorgesehenen Hochhäusern ist Büronutzung denkbar.Da sich die meisten Projekte in der Ideenphase befinden,sind die Nutzungsarten und das zu erwartende Flächen-volumen jedoch noch unklar. Aktuell steht die Senatsver-waltung in Verhandlung mit den Grundstückseigentü-mern was zur erneuten Anpassung der geplanten Volu-mina führen wird.

Mit der Realisierung der Hochhäuser ist ein Büroflächen-neuzugang zwischen ca. 215.000 qm MFG und 285.000qm MFG möglich. Mit einem Gesamtbestand zwischenrund 480.000 qm MFG und 550.000 qm MFG könnte sichder Alexanderplatz als potenzieller Teilmarkt auf demNiveau der Teilmärkte Potsdamer Platz und Ku'dammeinordnen.

Volatiler Umsatz durch einzelne Großvermietungenbeeinflusst

Bei (noch) geringem Bestand sind lediglich sporadischeGroßvermietungen die Regel. Die Nachfrage nach Büro-flächen am Alexanderplatz ist bedingt durch die geringe

Büroflächenneuzugang am Alexanderplatz in Tsd. qm MFG (2007 - 2016)

Quelle: bulwiengesa, , MFG = Mietfläche nach gif

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

0

10

20

30

Marktgröße und unregelmäßige Großvermietungen,einem großen Schwankungsbereich unterworfen. DerMarkt ist bislang eher von kleinteiligen bis mittleren Ver-mietungen geprägt. Das 10-Jahres-Mittel liegt bei12.950 qm MFG, im Vergleich mit dem Mittelwert derletzten fünf Jahre von 13.439 qm MFG ist ein steigenderTrend bemerkbar. Einzelne Spitzen deutlich über diesemNiveau gab es 2007, 2012 und 2015.

Derartige Großvermietungen konnten im Jahr 2016 nichterzielt werden. Grund hierfür ist die starke Flächenver-knappung, die auch am Alexanderplatz spürbar ist. Ins-besondere größere, zusammenhängende Flächen sindnicht mehr vorzufinden.

Information und Kommunikation dominieren die Wirt-schaft am Mikrostandort

Unternehmen aus den Bereichen Technologie, Medienund Telekommunikation haben sich in den vergangenenJahren als nachhaltiger Nachfrager am Standort etabliertund vereinen den höchsten Flächenanteil auf sich. Dabeihandelt es sich um Unternehmen aus dem Bereich Soft-ware, IT und Medien sowie Forschungs- und Entwick-lungsinstituten.

Die größten Flächen dieses Segments entfallen am Ale-xanderplatz auf Visual Meta GmbH mit 8.100 qm MFGsowie die bereits erwähnten Mieter, das Deutsche Zen-

Marktprägende Abschlüsse am Alexanderplatz

Mieter

Senatsverwaltung fürBildung, Wissenschaftund Forschung

Objekt

Polizeige-bäude Otto-Braun-Str.

Vertrags-abschluss

2007

Fläche in qm MFG

25.000

ZalandoComcave-GruppeZimoryÖPP Dtld. AG

Moll 11alex

20122012

1alex1alex

20122012

15.4001.6001.2001.100

Visual Meta GmbH

Quelle: bulwiengesa, , MFG = Mietfläche nach gif

1alex 2015 8.000

Büroflächenumsatz am Alexanderplatz in Tsd. qm MFG (2007 - 2016)

Quelle: bulwiengesa, , MFG = Mietfläche nach gif

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

0

10

20

30

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trum für Luft- und Raumfahrt mit 5.300 qm MFG undJesta Digital mit 4.900 qm MFG.

Der hohe Flächenanteil aus dem Bereich verarbeitendesGewerbe, Transport und Handel wird hauptsächlichdurch die Niederlassungen von Zalando mit 15.400 qmMFG und Flixbus mit 4.100 qm MFG geprägt.

Auch perspektivisch ist ganz deutlich mit einer weiterenFestigung der Nachfragestrukturen durch Digitalunter-nehmen und Dienstleister im Start-up-Milieu zu rechnen.Die Nähe zu Hackeschem Markt und Prenzlauer Berg so-wie die hohe Urbanität und sehr gute Verkehrsanbin-dung zählen zu den ausschlaggebenden Standortfakto-ren.

Steigendes Mietpreisniveau – aber noch Distanz zu Toplagen

Am Alexanderplatz ist sowohl im Neubau als auch imBestand infolge der spürbaren Flächenverknappung eindeutlicher Anstieg des Mietniveaus zu beobachten. Auf-grund des kleinen Teilmarktes fallen einzelne Projektebesonders ins Gewicht.

Grundsätzlich ist der Trend wie in ganz Berlin deutlichsteigend. In den letzten zehn Jahren hat sich das Spit-zenmietniveau von 13,00 Euro/qm MFG auf derzeit 17,50Euro/qm MFG erhöht. Bei den Durchschnittsmieten fandein Anstieg von 10,40 Euro/qm MFG auf 15,80 Euro/qmMFG statt.

Die aktuell außergewöhnlich kleine Spanne zwischenden Spitzen- und den Durchschnittsmieten begründetsich in dem Mangel an Projekten und Objekten mit Neu-bauqualitäten. Welches Potenzial diese für das Marktni-veau haben, zeigt das Jahr 2014. Im damals noch deut-lich weniger dynamischen Markt zog mit dem Alea 101ein Neubauprojekt das Spitzenmietniveau auf 18,00Euro/qm MFG an.

Umsatzstruktur 2011 - 2016 am Alexanderplatz (in %)

Quelle: bulwiengesa

4,614,1

40,1

23,6

0,9

16,7 Banken/Finanzdl.

Beratung

TMT

Verarb.Gew./Transp./Handel

Öffentliche

Andere

Neben dem Alea 101 gehören zu den Objekten, in denenaktuell die höchsten Preise gezahlt werden, das ehem. LeBijou, das Panorama Business Center und das Bürohaus„Die Welle“.

Perspektivisch wird mit der Realisierung neuer Vorhabenein weiterer Anstieg erwartet. Aufgrund der hohen Lage-qualitäten und der zu erwartenden baulichen Besonder-heiten ist damit einhergehend mit großen Sprüngen dermarktüblichen Spitzenmiete zu rechnen.

Und in Zukunft? – der Alexanderplatz auf dem Wegzum modernen Büroteilmarkt

Die Perspektiven für den gesamten Berliner Büromarktsind derzeit sehr gut: Die Zahl der Bürobeschäftigtensteigt weiter, für die kommenden Jahre ist daher miteiner anhaltend hohen Nachfrage zu rechnen. Zugleichist die Bautätigkeit noch zurückhaltend – die Verknap-pungstendenzen auf dem Berliner Büroimmobilienmarktwerden sich also kurzfristig weiter verschärfen. Dies be-trifft insbesondere die City- und Cityrandlagen der Stadt.

Hiervon kann der Alexanderplatz im besonderen Maßeprofitieren. Aufgrund seiner Sichtbarkeit über den Fern-sehturm, der sehr guten Anbindung und seines Bekannt-heitsgrades sind seine Potenziale für einen modernenBürostandort – nach mehreren Jahren mit nur geringenImpulsen – besonders hoch.

Deutlich wird die positive Entwicklung am Alex bereitsjetzt an den zum Teil sehr ambitionierten Vorhaben ein-zelner Projektentwickler. Momentan sind jedoch nurwenige Büroprojekte schon konkret. So die Sanierungdes Pressehauses. Hier will Tishman Speyer bis 2019einen modernen Bürostandort etablieren.

Außerdem soll das Haus der Gesundheit bis 2018 kom-plett saniert sein. Die Hälfte der rund 6.000 qm MFG soll

Entwicklung der Spitzenmiete am Alexanderplatz in Euro/qm MFG(2007 - 2017)

Quelle: bulwiengesa

07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17

10

12

14

16

18

Spitzenmiete

Durchschnittsmiete

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Objekte und Standorte im Fokus der Büroflächenentwicklungen am Alexanderplatz (sortiert nach Status und Jahr der Fertigstellung)

Nr.

Entwicklungsstatus: Planung konkret

Objektname AdresseFertigstel-

lungGesamtgröße

in qm MFGdavon Büro in

qm MFGProjektstand Entwickler

1

2

Entwicklungsstatus: Ideenphase

3

Haus der Gesundheit

Pressehaus am Alexan-derplatz – ehem. Hausdes Berliner Verlags

Karl-Marx-Allee 3

Karl-Liebknecht-Straße27 - 29

Ehem. Haus der Statis-tik/ehem. ZentralstelleBundesbeauftragter fürStasiunterlagen

Karl-Marx-Allee 1/Otto-Braun-Straße 70, 72

2018/19

2019

6.240

27.150

2019/21 ca. 30.000

6.240

22.310

Sanierung

Sanierung

ca. 30.000Nutzungsän-

derung,Abriss/Neubau

Argo Immobilien GmbH &Co.

Tishman Speyer

Bundesanstalt für Immobi-lienaufgaben (BIMA) 50 %/

Land Berlin 50 %

4

5

6

7

Hochhaus am GaleriaKaufhof

Blockrandbebauung amHaus des Reisens

Alexanderplatz

Alexanderstraße 7

Neubaupotenzial Ale-xanderstraße 1, 2, 3

Neubaupotenzial amPark-Inn-Hotel (D1 & D3)

Alexanderstraße 1, 2, 3

Alexanderplatz

Übersichtskarte der Planungen am Alexanderplatz

n/a

n/a

ca. 23.000

n/a

n/a

n/a

bis zu 120.000

n/a

ca. 23.000

n/a

Neubau

Neubau

n/a

n/a

Abriss/Neubau

Neubau

HBS Global Properties

GbR Alexanderplatz 5Kehrer

TLG

n/a

Planung konkretIdeenphaseHochhausplanungDenkmal

Hochhaus MonArch

Hochhaus Hines

Haus des Reisens

Park-Inn-Hotel

Pressehaus

TLG

Galeria Kaufhof

Grundstücke D1 & D3

Haus des Lehrers

Haus der Statistik

Haus der Gesundheit

2

5

3

1

6

7

7

4

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weiterhin Arztpraxen zur Verfügung stehen. Die andereHälfte soll zukünftig von Unternehmen der Gesundheits-branche sowie von Start-ups genutzt werden.

Ambitionierte Projekte in der Ideenphase

Weitere Projekte befinden sich aktuell noch in der Ideen-phase, vor allem Wohn- und Hotelnutzung nehmen kon-kretere Züge an. Dazu zählt das Projekt von Hines,neben dem Einkaufszentrum „Die Mitte“ mit dem Haupt-mieter Saturn. Geplant sind 37 Geschosse über 150Meter.

Unmittelbar am Shoppingcenter Alexa soll zudem derebenfalls 150 Meter hohe Alexander Tower des Bauher-ren MonArch entstehen. Neben Eigentumswohnungenist für das Erdgeschoss Einzelhandel angedacht.

Ein weiteres Hochhaus ist auf dem Grundstück von Gale-ria Kaufhof vorgesehen. Das Einzelhandelshaus wurdevon 2004 bis 2006 umgebaut und erweitert, eine Teil-überbauung mit einem Hochhaus ist möglich. Statt einesHochhauses ist mittlerweile neben dem denkmalge-schützten Bestandsobjekt Haus des Reisens eine Block-randbebauung geplant.

Außerdem ist der TLG-Riegel 1alex an der Alexander-straße, das ehemalige Haus der Elektroindustrie, mitrund 44.500 qm Bürofläche in die Hochhausplanungeneingeschlossen.

Nach der Sanierung des 220 Meter langen, zehngeschos-sigen Gebäudes im Jahr 2000 zierte ein Zitat desbekannten Großstadtromans von Alfred Döblin „BerlinAlexanderplatz“ die Fassade: „Eine Handvoll Menschenum den Alex. Am Alexanderplatz reißen sie den Dammauf für die Untergrundbahn. Man geht auf Brettern. DieElektrischen fahren über den Platz die Alexanderstraßeherauf durch die Münzstraße zum Rosenthaler Tor. [....]“.

Nun ist eine Entwicklung von zwei Bürohochhäusern mitca. 120.000 qm MFG im Gespräch. Konkretisierungensind frühestens in fünf Jahren nach Auslaufen der Miet-verträge des Hauptmieters Berliner Immobilienmanage-ment GmbH zu erwarten. Im Rahmen des Kollhoff-Mast-erplans sind sogar drei Hochhäuser mit Sockelgebäudensowie eine Verknüpfung mit dem nördlichen Bereich desQuartiers in Form von Durchlässen auf diesem Grund-stück vorgesehen.

Genauso spannend bleibt die Zukunft des seit 2008leerstehenden Hauses der Statistik. Der DDR-Plattenbauverfällt und verweilt bislang in geteiltem Besitz der Bun-desanstalt für Immobilienaufgaben und dem Land Berlin.Fest steht jedoch, dass auf diesem Grundstück keinHochhaus gebaut wird. Verschiedene Vorhaben für die

Häuser kursieren in den Medien wie beispielsweise derAusbau zu einem Behördenstandort, Unterkünfte fürFlüchtlinge, sozialer Wohnungsneubau und eine Nut-zung durch Kulturschaffende, Kreative und Start-ups.

Entwicklungsflächen bestehen zudem zu beiden Seitendes Park-Inn-Hotels auf den Baufeldern D1 und D3. Auchdort wird eine Kombination aus Sockelgebäuden undHochäusern angestrebt. Details dazu und die geplanteNutzung sind noch nicht bekannt.

Weitere Projektierungen existieren auf der Verlängerungder sogenannten Banane, hinter dem Alexa hin zur Medi-aspree und auch im Umfeld der Jannowitzbrücke entste-hen zukünftig moderne Neubauten. Ein Büro- und Hotel-komplex auf dem Baufeld E4 ist in der Ideenphase. DasWohngebäude Grandaire ist bereits neben dem Alexa inBau und für das Einzelhandelsobjekt Volt direkt gegen-über laufen konkrete Planungen. Zudem werden Studen-tenwohnungen neben dem Volt geplant.

Expertenstimmen aus der Praxis – es bleibt komplex

Für ein differenziertes Urteil über die künftige Entwick-lung des Alexanderplatzes und dessen Potenzial als auf-strebender Büromarkt werden Einschätzungen lokalerMarktteilnehmer mit besonderer Affinität zum Standortwiedergegeben.

Das Stimmungsbild zu den Entwicklungen am Alexander-platz ist unter den befragten Akteuren sehr positiv. Allesind sich einig – die Entwicklungen müssen vorangetrie-ben werden. Die Verhandlungen über Höhenbegrenzun-gen und Baurecht laufen bereits auf Hochtouren.

Berlins zukünftiges „Downtown“ am Alexanderplatz?

Christoph Reschke erklärt den Alexanderplatz im Zen-trum Berlins zum „natürlichen Habitat“ der Hochhäuser.Durch diese wird laut Marcus Buder eine „Downtown“-Situation geschaffen, die eine noch stärkere Anziehungs-kraft haben wird. Niclas Karoff sieht „bezüglich der Ent-wicklungen des Alex als innerstädtischen Bürostandortausgezeichnete Perspektiven“.

Doch wie steht es in der Tat um die Hochhausentwicklun-gen am Alexanderplatz?

Befragte Experten

HinesBerliner Sparkasse

Christoph ReschkeMarcus Buder

TLG IMMOBILIEN AGZwei weitere am Standort involvierte Akteure von Tishman Speyerund der Senatsverwaltung Berlin

Niclas Karoff

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Konkret wird derzeit noch stärker im Bestand gebaut.Während die Sanierungsarbeiten im Alexanderhausbereits in vollem Gang sind, steht Tishman Speyer mitder Sanierung des Pressehauses sowie dem Abriss undNeubau des Podiumgebäudes in den Startlöchern. Dochdie Hochhäuser lassen noch auf sich warten.

Um MonArch ist es ruhig geworden, wird vor dem Ale-xander Tower noch der Kaufhof Tower entstehen? Oderist Hines der „First Mover“, gefolgt von der Entwicklungauf dem Baufeld D3? Der Realisierungshorizont bleibtbei allen Türmen mit Fragezeichen behaftet, aber sämtli-che Eigentümer sind bereit, die Revitalisierung des Ale-xanderplatzes voranzubringen.

Die Planung von Hines wurde durch die BVG gestopptmit der Befürchtung, der Hochhausbau über dem U-Bahntunnel könnte zu Wasserschäden führen. Vor kur-zem wurde diesbezüglich eine technische Lösung undEinigung gefunden. Hines plant Hotel- und Gastronomieim unteren Drittel, kleine Wohneinheiten in der Mitteund größere Wohneinheiten im oberen Drittel.

Niclas Karoff sieht der Realisierung der Projekte positiventgegen: „Die Planungen der weiteren Anrainer imBereich Wohnen, Einzelhandel und Hotellerie unterstüt-zen dabei unseren Eindruck der Zukunftsfähigkeit undauch für die Stadt ist es wichtig, am Alexanderplatz kei-nen Stillstand zu akzeptieren.“

Mit den äußerst hohen Besucherfrequenzen sieht Mar-cus Buder den Alexanderplatz immer in Bewegung. „DerAlex ist touristischer Hot-Spot der Stadt und für Berlinerwie auch Touristen eine wichtige Einzelhandelsdestina-tion mit steigender Attraktivität und Traffic“. Das wirdsich positiv auf die Erdgeschossnutzungen auswirken.

Ziel eines von städtischer Seite geleiteten Platz- undStandortmanagements ist es, den Alex durch abge-stimmte Konzepte bei Tag und Nacht aufzuwerten undzu beleben. Denn die Arbeitsrhythmen werden zuneh-mend flexibler und weichen von den traditionellen Büro-zeiten ab.

Digitalunternehmen, traditionelle Corporates oderVerwaltung?

Mit der Nähe zum besonders bei Digitalunternehmenbeliebten Hackeschen Markt wird die Flächennachfrageauch am Alexanderplatz aus diesem Milieu erwartet.

Aber hat der Alex das nötige Flair für Digitalunterneh-men? Da ist sich Marcus Buder noch unsicher denn „inder Regel suchen diese Unternehmen, Objekte wie dieBackfabrik“ und ordnet den Alex aufgrund seiner Nähezu Lokal- und Bundespolitik als gut geeigneten Standortfür traditionelle Corporates sowie für Behörden- undVerwaltungen ein.

Christoph Reschke schätzt die Nachfrage als „querbeet“ein, „die Kombination aus Türmen und Sockelgebäudenkann als Inkubator für Start-ups fungieren, von einemPlatz im Coworkingspace zu einem Büro im Hochhaus“.Niclas Karoff vermutet, dass der Standort perspektivisch„von Digitalunternehmen und traditionellen Corporatesdominiert wird“.

Mieten bald bei 30 Euro

Das von Marcus Buder aktuell noch als „unterpreisig“beschriebene Mietniveau wird sich mit den Entwicklun-gen deutlich anheben. Niclas Karoff sieht die „mietersei-tige Bereitschaft für neuwertige Büroflächen an diesemäußerst zentralen Standort bzw. in dessen unmittelbarenUmfeld deutlich über 20,00 Euro/qm zu zahlen“. Aus in-formierten Kreisen sind bereits aktuell schon Mietver-träge zwischen 24,00 und 27,00 Euro/qm MFG kurz vordem Abschluss. Das entspricht auch der Vorstellung vonMarcus Buder, der perspektivisch die 30,00 Euro/qm-Marke auch am Alex sieht.

Lagevorteil gegenüber dem Potsdamer Platz und derCity West

Der Standort wird von den Büronutzern ebenso profitie-ren wie diese vom Alexanderplatz mit seinen unschlag-baren Lagequalitäten und den höchsten Frequenzen.

Marktbericht 03/2017

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Dementsprechend positioniert Marcus Buder den Alexmit „dem Fernsehturm, dem Roten Rathaus, der Nähezur wertvollsten Insel Deutschlands wie auch zum Regie-rungsviertel vor dem Ku'damm“ und Christoph Reschkebeurteilt die „Zentralität besser als am Potsdamer Platz“.

Niclas Karoff beschreibt den Alexanderplatz als „vonoben das wichtigste 'Landmark' der Stadt“ und „amBoden dürfte er als Hotspot im Dreiklang von Arbeiten,Tourismus und Wohnen künftig eine noch größere Rollespielen und das Bindeglied zwischen dem Dreieck Regie-rungsviertel-Hauptbahnhof-Potsdamer Platz und demneuen Flughafen BER mit der Tangente über das Quar-tier Mediaspree sein“.

Die Erreichbarkeit ist zudem ein wichtiger Standortfak-tor, die ÖPNV-Anbindung am Alex wurde kontinuierlichverbessert und wird mit der direkten Anbindung an denBER-Flughafen noch weiter optimiert werden. LautChristoph Reschke hat „weltweit jeder neue internatio-nale Flughafen immer zu einem Entwicklungssprunggeführt“.

Fazit

Berlin ist 2017 weiterhin äußerst dynamisch. Büroflä-chen sind nun im Zentrum kaum noch verfügbar und dieMieten steigen rasant weiter. Ein vergleichbares Bildbesteht am Alexanderplatz, obwohl der Standort nochaufzuholen hat.

Das könnte sich aber nach Einschätzung der Expertenbald ändern. Die Rahmenbedingungen stehen und eskönnte bei den Projekten von Tishman Speyer, MonArch,Hines und auch auf dem Baufeld D3 „zügig“ losgehen.Der Realisierungshorizont wird auf drei bis zehn Jahreangesetzt.

Mit der erwarteten Bautätigkeit auf den Potenzialflächenund der Realisierung moderner Büroflächen am Alexan-derplatz wird die Attraktivität des Standorts und dessenMarktdynamik deutlich ansteigen.

Der Antrieb der Gesamtstadt wird sich auch am Alexan-derplatz widerspiegeln. Aufgrund des aktuellen Stand-punkts des Platzes als Cityrand-Teilmarkt, dem begrenz-ten Flächenangebot und extrem geringen Leerstandkann die Entwicklung sogar noch dynamischer verlaufen.

Die zukünftigen Büronutzer der bis zu 150 Meter hohenTürme und denkmalgeschützten Bestandsgebäude müs-sen bei den erwarteten Mietpreisen eine relativ hoheZahlungsbereitschaft mitbringen. Bei Digitalunterneh-men ist diese für hochwertige Standortfaktoren undObjektqualitäten zunehmend zu beobachten. GroßesPotenzial ergibt sich für die mögliche Zielgruppe aus derhervorragenden Anbindung, der hohen Urbanität undder Nähe zu den kreativen Szenekiezen HackescherMarkt, Prenzlauer Berg und Kreuzberg.

Perspektivisch sind große Sprünge der Mietpreise inRichtung der 30-Euro-Marke zu erwarten. Mieten imBereich des Berliner Spitzenmietniveaus werden bereitsim Pressehaus verhandelt und für Büroflächen im neuenMotel-One-Hochhaus verlangt. Zudem nutzte die TLG dieFlächenfreigabe eines Großmieters im Hotel- und Büro-komplex „Die Welle“ im 3. Quartal bereits für eine Miet-steigerung um rund 28 % auf 22,00 Euro/qm MFG beiden neuen Vertragsabschlüssen über 3.000 qm MFG.

Die Voraussetzungen zum eigenen Teilmarkt können amAlexanderplatz bald erfüllt werden. Mit dem Bau derHochhäuser kann das noch fehlende Projektvolumenentstehen und die bereits vorhandene Flächennachfragewird eine neue Marktdynamik schaffen.

Letztendlich ist es vor allem die Summe der Projekte, dieüber den Erfolg des Alexanderplatzes als Büroteilmarktund die Zukunft als Hochhausstandort Berlins entschei-den wird.

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Berliner Gewerbeimmobilienmarkt regelmäßig näher beleuchtet. ImFokus stehen Standorte oder Marktsegmente, über die üblicherweiseweniger oder nicht in diesem Detailierungsgrad berichtet wird, dieaber dennoch einen bedeutenden Anteil am Berliner Gewerbeimmobi-lienmarkt haben.

Berlin, 21. August 2017

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