Bezirksamt Spandau von Berlin Abt. Bauen, Planen ... · Stadtentwicklungsamt Spandau Bebauungsplan 5-91 Begründung zum Bebauungsplanentwurf 5 I.2.2 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse

Bezirksamt Spandau von Berlin

Abt. Bauen, Planen, Umweltschutz und

Wirtschaftsförderung

Stadtentwicklungsamt – Fachbereich Stadtplanung

BEGRÜNDUNG

zur

frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und zur

frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß

§ 4 Abs.1 BauGB zum

Bebauungsplan 5-91

für eine Teilfläche des Grundstücks Schulstraße 13-20 östlich des Brunsbütteler Damms und

des Philipp-Gerlach-Weges

im Bezirk Spandau, Ortsteil Staaken

Stadtentwicklungsamt Spandau Bebauungsplan 5-91 Begründung zum Bebauungsplanentwurf

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Inhaltsverzeichnis

A. Begründung ......................................................................................................................... 4

I. Planungsgegenstand und Entwicklung der Planungsüberlegungen ..................................... 4

I.1 Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung ............................................................... 4

I.2 Beschreibung des Plangebiets......................................................................................... 4

I.2.1 Stadträumliche Einbindung/ Gebietsentwicklung ....................................................... 4

I.2.2 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse ............................................................ 5

I.2.3 Städtebauliche Situation und Bestand ....................................................................... 5

I.2.4 Geltendes Planungsrecht .......................................................................................... 5

I.2.5 Verkehrserschließung ................................................................................................ 5

I.2.6 Technische Infrastruktur ............................................................................................ 6

I.2.7 Denkmalschutz .......................................................................................................... 6

I.2.8 Altlasten ..................................................................................................................... 6

I.2.9 Soziale Infrastruktur ................................................................................................... 6

I.3 Planerische Ausgangssituation ........................................................................................ 7

I.3.1 Ziele und Grundsätze der Raumordnung .................................................................. 7

I.3.2 Flächennutzungsplan ................................................................................................. 7

I.3.3 Landschaftsprogramm und Landschaftspläne ........................................................... 7

I.3.4 Stadtentwicklungsplanungen ..................................................................................... 8

I.3.5 Sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen und Ausführungsvorschriften ............................................................................................ 9

I.3.6 Bereichsentwicklungsplanung des Bezirkes .............................................................. 9

I.3.7 sonstige vom Bezirk beschlossene städtebauliche Planungen ................................. 9

I.3.8 angrenzende festgesetzte und im Verfahren befindliche Bebauungspläne ............. 10

I.3.9 Planfeststellungen ................................................................................................... 11

I.3.10 Sonstige Planungsrechtliche Beschränkungen ..................................................... 11

I.4 Entwicklung der Planungsüberlegungen ........................................................................ 11

II. Umweltbericht nach Anlage 1 zu § 2 Abs. 4, § 2a BauGB ................................................. 13

II.1 Einleitung ...................................................................................................................... 13

II.1.1 Kurzdarstellung des Inhaltes und der Ziele des Bebauungsplanes ........................ 13

II.1.2 Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes, die für den Bauleitplan von Bedeutung sind, und der Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange bei der Aufstellung berücksichtigt wurden ............................................................................................. 14

II.2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen .............................................. 17

II.2.1 Bestandsaufnahme und Bewertung ........................................................................ 17

II.2.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung und bei Nichtdurchführung der Planung ........................................................................ 24

II.2.3 geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen ..................................................................................... 25


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II.2.4 Anderweitige Planungsmöglichkeiten ..................................................................... 25

II.3. Zusätzliche Angaben ................................................................................................... 26

II.3.1 Beschreibung der wichtigsten Merkmale der verwendeten technischen Verfahren, Hinweis auf technische Lücken und fehlende Kenntnisse .................... 26

II.3.2 Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung ................................ 26

II.4. Allgemeinverständliche Zusammenfassung ................................................................. 26

III. Planinhalt und Abwägung .................................................................................................. 27

III.1 Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt ............................................................ 27

III.2 Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan ......................................................... 27

III.3 Begründung der Festsetzungen ................................................................................... 27

III.3.1 Art der baulichen Nutzung ..................................................................................... 27

III.3.2 Maß der baulichen Nutzung ................................................................................... 28

III.3.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen ........................................................ 30

III.3.4 Öffentliche Grünfläche ........................................................................................... 31

III.3.5 Verkehrsflächen und Gehrechte ............................................................................ 31

III.3.6 Immissionsschutz .................................................................................................. 32

III.3.7 Grünfestsetzungen/ Klimaschutz ........................................................................... 33

III.3.8 Flächenbilanz ......................................................................................................... 34

III.3.9 Sonstige Festsetzungen ........................................................................................ 34

III.3.10 Nachrichtliche Übernahmen ................................................................................ 34

III.3.11 Hinweise .............................................................................................................. 34

III.3.12 Städtebaulicher Vertrag ....................................................................................... 34

III.4 Abwägung der öffentlichen und privaten Belange ........................................................ 34

IV. Auswirkung des Bebauungsplans ..................................................................................... 35

IV.1 Allgemeines .............................................................................................................. 35

IV.2 Auswirkungen auf den Haushaltsplans und die Finanzplanung ............................... 35

V. Verfahren ........................................................................................................................... 36

V.1 Mitteilung der Planungsabsicht ................................................................................. 36

V.2 Aufstellungsbeschluss ............................................................................................... 36

B. Rechtsgrundlagen .............................................................................................................. 37

C. Anhang .............................................................................................................................. 38

I. Pflanzenlisten als Empfehlung ........................................................................................ 38

II. Textliche Festsetzungen ................................................................................................. 39


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A. Begründung

I. Planungsgegenstand und Entwicklung der Planungsüberlegun-gen

I.1 Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung Veranlassung zur Aufstellung des Bebauungsplans war die Absicht des vom Land Berlin eingesetzten Treuhänders, dem Liegenschaftsfonds Berlin, das Ende der 1990er Jahre brach gefallene Gelände des ehemaligen Flugplatzes Staaken bzw. des ehemalige Kran-kenhauses Staaken zu entwickeln. Das Bezirksamt Spandau hat daher am 04.09.2012 be-schlossen, für eine Teilfläche des Grundstücks Schulstraße 13-20 östlich des Brunsbütteler Damms und des Philipp-Gerlach-Weges im Bezirk Spandau, Ortsteil Staaken, einen Bebau-ungsplan mit der Bezeichnung 5-91 aufzustellen. Die Aufstellung des Bebauungsplan ist erforderlich, da die Nachnutzung der seit über 15 Jahren brach liegenden Fläche, umfangreiche Abstimmungsprozesse erforderlich macht. Wohnen soll dabei an bestehendes Gewerbe heranrücken, was eine planerische Steuerung erforderlich macht. Zudem ist ein öffentlicher Grünzug in einer nicht unerheblichen Größen-ordnung auf einem Gelände mit großem Baumbestand zu sichern. Ebenso ist die wirtschaft-liche Ausnutzung des Grundstücks zu gewährleisten. Der Altlastenverdacht auf dem Gelän-de, der bisher nicht durch Untersuchungen konkretisiert wurde, muss geklärt werden, um eine Wohnnutzung zu ermöglichen. Die Wiedererlebbarkeit des denkmalgeschützten Areals für die Öffentlichkeit ist ebenfalls ein wichtiges Anliegen des Bezirks. Darüber hinaus muss die Erschließung des Plangebiets gesichert werden.

I.2 Beschreibung des Plangebiets

I.2.1 Stadträumliche Einbindung/ Gebietsentwicklung

Das Bebauungsplangebiet liegt im Westen Berlins im Bezirk Spandau, Ortsteil Staaken. Das Plangebiet hat eine Größe von rund 14,37 ha und liegt in einer Gemengelage, die durch Wohn-, Gewerbe sowie Sport- und Freizeitnutzungen geprägt ist. Die Bebauungsstruktur ist heterogen. Das Grundstück ist östlicher Teil des ehemaligen Flugplatzes Staaken, der sich früher über die Landesgrenze Berlins bis in das benachbarte Bundesland Brandenburg erstreckte. Wei-ter nördlich und westlich grenzen Gewerbebetriebe, Sportplätze, ein Freibad und Grünflä-chen an den Geltungsbereich. Südlich und östlich schließen sich Wohngebiete mit Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern an. Das Gelände sowie die vorhandenen Gebäude waren Teil des ehemaligen Flugplatzes Staaken. Sie stellen ein wichtiges Zeugnis der Anfang des 20. Jahrhunderts beginnenden Geschichte der deutschen Flugentwicklung dar. Die in großen Teilen erhaltende Flughafen-anlage einschließlich der Kasernen aus den 1930er Jahren auf einem bereits vorhandenen Luftschiff- und Flughafen von 1915 hat zusammen mit dem Flugfeld eine weit über die Orts-geschichte Staakens hinausgehende geschichtliche und militärhistorische Bedeutung. Nach dem Ende des Zweiten Weltkriegs wurde Staaken im Rahmen eines Gebietstausches per 31. August 1945 aufgeteilt. Der westliche Teil wurde der Sowjetunion zugesprochen. In den Jahren 1958 bis 1959 erfolgte der Umbau des ehemaligen Flugfeldes zum Krankenhaus Nauen des Bezirks Potsdam. Mit der Wiedervereinigung durch den Beitritt der DDR zur Bun-desrepublik Deutschland und der Wiedereingliederung Weststaakens in den Bezirk Spandau wurde das Krankenhaus noch bis 1998 genutzt. Seitdem ist das Gelände jedoch ungenutzt und die vorhandenen Baulichkeiten sind leerstehend.


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I.2.2 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse

In einem Bieterverfahren bot der Liegenschaftsfonds wesentliche Teile der Liegenschaft zum Verkauf an. Beim Land Berlin verblieb lediglich eine in Ost-West-Richtung verlaufende Flä-che, die als Verlängerung des Bullengrabengrünzugs vorgesehen ist. Außerdem befinden sich die öffentlichen Verkehrsflächen im Eigentum Berlins. Die Liegenschaft wurde 2015 verkauft; der Verkauf des Grundstücks wurde am 23.06.2016 durch das Abgeordnetenhaus bestätigt. Der Geltungsbereich umfasst etwa 14,37 ha. Hiervon befinden sich ca. 2,5 ha im Eigentum von Berlin. Im Eigentum des Grundstückskäufers befinden sich ca. 11,9 ha.

I.2.3 Städtebauliche Situation und Bestand

Das Gelände des ehemaligen Flugplatzes Staaken ist durch die damaligen Betriebsgebäude geprägt. Neben Kasernenbauten gehören zum Fliegerhorst das ehemalige Waschhaus, Heizhaus, Wachturm und Kontrollhäuser. Zudem befinden sich zwei Erdbunker auf dem Ge-lände. Die Anlagen alter Gewächshäuser sind erkennbar. Ebenfalls markant für das ur-sprünglich autarke Areal ist das oberirdische Heizrohrsystem, ausgehend vom Heizhaus mit dazugehörigem Löschwasserteich. Die Gebäude wurden im Halbkreis als L-, S- oder U-förmige Gebäude gruppiert und symmet-risch angelegt. Das Grundstück ist in der Denkmalliste Berlins eingetragen. Neben der Gebäudesubstanz ist zudem ein umfangreicher Vegetationsbestand vorhanden, der sich seit der Aufgabe der Nutzung durch Sukzession fortentwickelt hat. Ferner sind Wegeverbindungen, welche die vorhandenen Strukturen verbinden, vorhanden. Die Einzelgebäude sowie Freiraumstrukturen sind auf Grund der jahrelangen Nichtnutzung dem Verfall ausgesetzt und in einem schlechten Zustand. Im äußeren östlichen Teil des Geltungsbereichs befinden sich einige Gartenparzellen. Hier-bei handelt es sich allerdings nicht um Kleingärten, die dem Schutz des Bundeskleingarten-gesetzes unterfallen.

I.2.4 Geltendes Planungsrecht

Für große Teile des Geländes liegen noch keine planungsrechtlichen Vorgaben i.S. eines festgesetzten Bebauungsplanes gemäß § 30 BauGB vor. Aufgrund der örtlichen Gegeben-heiten beurteilt sich die Zulässigkeit von Vorhaben an den Anforderungen des § 34 BauGB. Da die Erschließung des Geländes nicht öffentlich-rechtlich gesichert ist, sind Baumaßnah-men zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht genehmigungsfähig. Hiervon ist die Planstraße B ausgenommen. Für diese Fläche, die der künftigen Erschlie-ßung des Plangebiets dienen soll, wurde im Bebauungsplan VIII-393 eine Festsetzung als öffentliche Grünfläche getroffen.

I.2.5 Verkehrserschließung

Die inneren Bauflächen des Geltungsbereichs werden von nördlicher nach südlicher Rich-tung halbkreisförmig durch eine Ringstraße (Schulstraße) erschlossen. Die Ringstraße schließt im Norden, nahe der Schule „Am Staakener Kleeblatt“, an den Brunsbütteler Damm an. Im Süden geht die Ringstraße in den Nennhauser Damm über. Sowohl der Übergang zum Brunsbütteler Damm (Planstraßen A und B) als auch der Übergang zum Nennhauser Damm (Planstraße C) sind keine gewidmeten Verkehrsflächen. Es handelt sich um gewid-mete Grünflächen.


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ÖPNV Die Erschließung des Plangebiets durch den öffentlichen Personennahverkehr ist zurzeit ausschließlich über Buslinien über den Brunsbütteler Damm und den Nennhauser Damm gewährleistet. In rund 700 m Luftlinie befindet sich der Regionalbahnhof Berlin-Staaken.

I.2.6 Technische Infrastruktur

Aus der früheren Nutzungszeit als Krankenhaus sind im Plangebiet zahlreiche Ver- und Ent-sorgungsleitungen vorhanden. Aufgrund des Alters dieser Leitungen und der geplanten Nut-zungsintensivierung ist davon auszugehen, dass der vorhandene Leitungsbestand erneuert werden muss.

I.2.7 Denkmalschutz

Das Grundstück ist in der Denkmalliste Berlins mit der Nr. 09080598 und der Bezeichnung „Schulstr. 13-21, ehem. Flugplatz Staaken“ als Baudenkmal (Gesamtanlage) eingetragen. Naturdenkmale gemäß Verordnung zum Schutz von Naturdenkmalen in Berlin sind innerhalb des Geltungsbereichs nicht bekannt.

I.2.8 Altlasten

Der Geltungsbereich ist Teil einer Fläche, die im Berliner Bodenbelastungskataster (BBK) mit der Nummer 2547 geführt wird. Der Eintrag der Fläche 2547 in das BBK erfolgte aufgrund der langjährigen, ehemaligen Nutzung des Standortes als Flugplatz Staaken (1915-1945 u. a. durch die Wehrmacht im 2. Weltkrieg). Die Abgrenzung der Katasterfläche umfasst das gesamte Gelände des ehemaligen Flugplatzes, damit auch Flächenanteile, die nicht durch betriebsbezogene Anlagen bebaut waren oder genutzt worden sind.

I.2.9 Soziale Infrastruktur

Nordöstlich angrenzend an das Plangebiet befinden sich drei Infrastrukturstandorte: Die In-tegrierte Sekundarschule „Schule am Staakener Kleeblatt“ mit 370 Plätzen (Auslastung un-bekannt), die Kita „Feldhäuschen“ und die Kita Kneipp Verein e.V. Im weiteren Umfeld von 500 m bis 1 km befinden sich weitere Einrichtungen, deren Kapazitäten nicht vollständig ausgeschöpft sind. An der Staakener Feldstraße, auf der östlichen Seite des Brunsbütteler Damms, liegt die Linden-Grundschule mit 570 Plätzen. An der Schulstraße befindet sich die Kinder- und Ju-gendfreizeitstätte Jonas‘ Haus. Im weiteren Umfeld des Plangebietes gibt es in der Bezirksregion Brunsbütteler Damm drei weitere Grundschulen mit Kapazitäten von rund 250 bis 370 Plätzen. Im weiteren Umkreis des Plangebiets von etwa 1,5 km gibt es weitere Kindertagesstätten. Die Kitas sind größtenteils ausgelastet, vereinzelt gibt es noch Kapazitäten. Unmittelbar angrenzend an das Plangebiet befinden sich mehrere Sport- und Freizeiteinrich-tungen: Die Sporthalle der „Schule am Staakener Kleeblatt“ nördlich am Brunsbütteler Damm, die Sportanlage Staaken West sowie das Sommerbad Staaken westlich des Gel-tungsbereiches. Die Einwohnerzahlen in der Bezirksregion Brunsbütteler Damm waren in den letzten 5 Jah-ren stabil. Die Zahl der Jugendlichen (6 bis unter 15 Jahren) und die der Senioren (über 65 Jahre) stiegen leicht an. Für den Prognoseraum Brunsbütteler Damm, Heerstraße Nord und


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Wilhelmstadt wird bis 2030 ein Einwohnerzuwachs von 2,62 % prognostiziert. Die Zahl der 0- bis 6-Jährigen wird kurzfristig steigen, langfristig aber zurückgehen (2013-2020: + 2,6 %/ 121 Personen, 2013-2030: - 3,15 %/ 144 Personen). Die Zahl der Jugendlichen im Alter von 6 bis unter 15 Jahren wird sowohl kurz- als auch langfristig steigen (2013-2030: + 10,42 %/ 676 Personen). Die Zahlen deuten darauf hin, dass im Prognoseraum die Situation der Kitaver-sorgung entspannt ist. Aufgrund der sich erhöhenden Zahl der Jugendlichen wird der Bedarf an Schulplätzen steigen.

I.3 Planerische Ausgangssituation

I.3.1 Ziele und Grundsätze der Raumordnung

Gemeinsamer Landesentwicklungsplan LEP B-B Der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31. März 2009 (in Kraft getreten 15.05.2009, GVBl. S. 182) konkretisiert als überörtliche und zusammenfassende Planung für den Gesamtraum der beiden Länder die raumordnerischen Grundsätze des am 1. Februar 2008 in Kraft getretenen Landesentwicklungsprogramms 2007 (LEPro 2007) und setzt damit durch Ziele und Grundsätze einen Rahmen für die künftige räumliche Entwick-lung in der Hauptstadtregion. Mit Schreiben vom 26.06.2012 hat die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg im Zuge der Mitteilung der Ziele, Grundsätze und sonstigen Erfordernissen der Raumordnung angegeben, dass ein Widerspruch zu Zielen der Raumordnung derzeit nicht erkennbar ist. Das Plangebiet liegt nach der Festlegungskarte 1 des LEP B-B im Gestal-tungsraum Siedlung, in dem die Kommunen große Spielräume zur Binnendifferenzierung haben. Die Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen ist hier quantitativ nicht begrenzt (vgl. Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 2 LEP B-B). Dem fachrechtlich gebotenen Freiraumerhalt ist dennoch Rechnung zu tragen. Gemeinsames Landesentwicklungsprogramm der Länder Berlin und Brandenburg Das Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro) bildet den übergeordneten Rahmen der gemeinsamen Landesplanung für die Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg. Die Planungs-absicht entspricht den o.g. Grundsätzen zur Siedlungsentwicklung (vgl. § 5 LEPro 2007; 4.1 LEP B-B). Die Grundsätze zur integrierten Freiraumentwicklung (vgl. § 6 LEPro 2007) sollten in einem Plangebiet, das sich bisher durch einen hohen Grünanteil auszeichnet und Be-standteil eines übergeordneten Grünzugs (Bullengrabengrünzug) ist, im weiteren Verfahren angemessene Berücksichtigung finden. Der Bebauungsplanentwurf berücksichtigt auch den Vorrang der Innenentwicklung und die Priorität der Reaktivierung von Siedlungsbrachflächen aus den Grundsätzen der Raumord-nung § 5 Abs. 2 LEPro. Flächennutzungsplan Berlin in seiner Funktion als Raumordnungsplan Die vorgesehene Planung berührt keine regionalplanerischen Festlegungen des Flächennut-zungsplans.

I.3.2 Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 9. Juni 2016 (ABl. S. 1362), stellt das Bebauungspl-angebiet als gemischte Baufläche M2 und als Grünfläche mit Zweckbestimmung Parkanlage dar. Es wird auf die Lage innerhalb eines Wasserschutzgebietes hingewiesen.

I.3.3 Landschaftsprogramm und Landschaftspläne

Die Inhalte des Landschaftsprogramms können dem Umweltbericht entnommen werden.


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Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines festgesetzten oder im Verfahren befind-lichen Landschaftsplans.

I.3.4 Stadtentwicklungsplanungen

Stadtentwicklungspläne sind Instrumente der städtebaulichen Planung. Sie konkretisieren den Flächennutzungsplan durch die Bestimmung zeitlicher und räumlicher Prioritäten für die Inanspruchnahme von Flächen und Standorten und zeigen Maßgaben für die nachgeordnete bezirkliche Planung auf. StEP Wohnen Der am 08.07.2014 vom Senat beschlossene Stadtentwicklungsplan Wohnen 2025 (StEP Wohnen) benennt die stadtentwicklungs- und wohnungspolitischen Leitlinien und Ziele sowie Strategien und Handlungsfelder für die Neubau- und Bestandsentwicklung. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes wird im StEP Wohnen nicht als Woh-nungsneubaubereich dargestellt. StEP Zentren 3 Der Stadtentwicklungsplan Zentren 3 (StEP Zentren 3) wurde am 12.04.2011 vom Senat beschlossen. Er stellt die Zentrenhierarchie in Berlin dar. Im StEP Zentren 3 werden keine Aussagen für den Geltungsbereich des Bebauungsplan-entwurfes getroffen. StEP Industrie und Gewerbe Der Stadtentwicklungsplan Industrie und Gewerbe – Entwicklungskonzept für den produkti-onsgeprägten Bereich (StEP Industrie und Gewerbe) wurde am 25.01.2011 vom Berliner Senat beschlossen. Der Geltungsbereich wird gemäß dem StEP Industrie und Gewerbe dem Stadtraum Nord-West zugeordnet. Dieser umfasst die Bezirke Spandau, Reinickendorf und Mitte. Das Plan-gebiet wird jedoch nicht als Fläche für den produktionsgeprägten Bereich dargestellt. Die Gewerbegebiete westlich des Geltungsbereichs werden jedoch als „neuer Großstandort“ und Fläche für den produktionsgeprägten Bereich ausgewiesen (EpB-Gebiet 18 – Staaken). Er gilt als großmaßstäblicher Standort mit Autobahnanschluss, großen Flächenpotenzialen und frei parzellierbaren Grundstücken. Ein 24h-Betrieb ist möglich. Die potenzielle Fläche wird mit 21,4 ha netto beziffert, die eine Eignung für differenzierte Produktionsbetriebe, Bau-gewerbe und Logistik bietet. Das Gebiet liegt im Bereich, der die Stärkung funktionaler Ver-flechtungen zwischen Stadt und Umland ermöglichen soll. StEP Verkehr 2025 Der Stadtentwicklungsplan Verkehr, beschlossen am 29.03.2011, bildet den Rahmen für die konkreten Planungen und Maßnahmen im Verkehrsbereich auf der Ebene der Stadt. Er stellt in seinen im Juli 2015 aktualisierten Karten, Bestand 2015 und Planung 2025, die südlich verlaufende Heerstraße als großräumige Straßenverbindung (Stufe I) und den Nenn-hauser Damm als übergeordnete Straßenverbindung (Stufe II) dar. Der Brunsbütteler Damm sowie die Straße am Zeppelinpark werden als Ergänzungsstraßen von besonderer Bedeu-tung dargestellt. Überdies verläuft im Osten des Geltungsbereiches, den Brunsbütteler Damm querend, der Berliner Mauerweg, Teil des Radverkehrsnetzes und Berliner Hauptroutennetzes.


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StEP Klima Der Stadtentwicklungsplan Klima (StEP Klima) wurde am 31.05.2011 vom Berliner Senat beschlossen. Er stellt die räumlichen und stadtplanerischen Aspekte des Klimas dar und bildet einen Orientierungsrahmen für Abwägungs- und Steuerungsaufgaben. Die Analysekarte „Grün- und Freiflächen“ stellt die Stadtbäume im Siedlungsraum des Gel-tungsbereichs als potenziell empfindlich gegenüber Änderungen des Grundwasserbestands dar. Die umliegenden Stadtbäume sowie Grün- und Freiflächen werden im Maßnahmeplan Grün- und Freiflächen mit prioritärem Handlungsbedarf dargestellt. Gemäß Analysekarte Gewässerqualität und Starkregen wird das Gebiet mit Trennkanalisati-on für Schmutzwasserkanalisation dargestellt, der Anteil der versiegelten Fläche wird mit 10% bis 20% angegeben. Ein Handlungsbedarf wird im Rahmen der Gewässerqualität nicht dargestellt.

I.3.5 sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen und Ausführungs-vorschriften

Lärmaktionsplan 2013-2018 für Berlin Der Lärmaktionsplan Berlin 2013-2018 wurde vom Senat am 06.01.2015 beschlossen. Er beinhaltet das Handlungsprogramm, mit der die Lärmbelastung insbesondere im Berliner Hauptstraßennetz sukzessive verbessert werden soll. Der Lärmaktionsplan trifft für den Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs keine pla-nungsrechtlich relevanten Aussagen. Luftreinhalteplan Der Senat hat den Luftreinhalteplan 2011-2017 am 18.06.2013 beschlossen. Dieser trifft keine konkreten Aussagen für das außerhalb der Umweltzone gelegene Plangebiet.

I.3.6 Bereichsentwicklungsplanung des Bezirkes

Eine Bereichsentwicklungsplanung (BEP) für den Geltungsbereich des Bebauungsplanent-wurfes liegt nicht vor.

I.3.7 sonstige städtebauliche Planungen

Planwerk Westraum Berlin Das Planwerk Westraum Berlin ist ein Strukturkonzept, welches die Darstellungen des Flä-chennutzungsplans weiter konkretisiert und fortschreibt. Das Planwerk liegt seit 2004 vor und stellt den Geltungsbereich des Bebauungsplans als Handlungsraum 9 „Fliegerhorst Kaserne“ dar. Es gilt als Pufferzone zwischen landschaftlich geprägtem Wohnen und intensiver Ge-werbenutzung. Aufgrund der Entwicklungen in der Zeitspanne der vergangenen Jahre soll das Planwerk Westraum fortgeschrieben und die Leitbilder und Strategien überprüft und angepasst wer-den. Dafür wurden in den Jahren 2014 und 2015 die aktuelle Situation analysiert, vorhande-ne Planungen ausgewertet und Aufgaben formuliert, die im Zusammenhang mit weiteren Planungsschritten – hin zu einem neuen Planwerk Westraum – zu bearbeiten sind. Grünkonzeption für den Bereich des Flughafens Staaken und Umgebung in Berlin – Span-dau Im Jahr 2006 erfolgte im Auftrag des Bezirks Spandau die Überarbeitung der „Grünkonzepti-on von 2005 für den Bereich des Flughafens Staaken und Umgebung in Berlin-Spandau“. Zielstellung war eine Grünkonzeption, die den Handlungsbedarf der verschiedenen Planun-gen, Erfordernisse und Entwicklungsbedarfe im Planungsraum hinsichtlich sektoraler und


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spezifischer Konfliktfelder unter landschaftsplanerischen und städtebaulichen Fragestellun-gen zu klären. Das Nutzungskonzept sah die Erweiterung des vorhandenen Sportzentrums Staaken auf den Flächen des Geltungsbereichs im westlichen Teil des Bebauungsplans vor sowie die Schaffung von Gewerbeansiedlungen aus dem Freizeit-Gewerbe in den Gebäuden des ehemaligen Krankenhauses. Die Sportanlagen bzw. das Gesamtgelände sollten als Teil des überörtlichen Grün- und Freiraumnetzes eingebunden werden. Zentren- und Einzelhandelskonzept Für den Bezirk Spandau liegt ein Zentren- und Einzelhandelskonzept im Entwurfsstand vor. Innerhalb des Plangebiets ist kein Einzelhandel im Bestand vorhanden. Das Plangebiet ist nicht als zentraler Bereich (z. B. als Nahversorgungszentrum) dargestellt.

I.3.8 angrenzende festgesetzte und im Verfahren befindliche Bebauungspläne

Der Bebauungsplanentwurf 5-91 wird im Osten durch den Bebauungsplan VIII-393, festge-setzt am 05.10.1999, begrenzt. Dieser setzt angrenzend an den Geltungsbereich des Be-bauungsplanentwurfes ein allgemeines Wohngebiet fest. Das Maß der Nutzung wird auf zwei Geschosse, eine GRZ von 0,2 sowie eine GFZ von 0,4 festgesetzt. Die Bauweise ist offen. Des Weiteren werden die öffentliche Straßenverkehrsfläche des Brunsbütteler Damms sowie eine öffentliche, naturnahe Parkanlage festgesetzt. Südöstlich des Bebauungsplanentwurfs und angrenzend an den Bebauungsplan VIII-393 liegt der Bebauungsplan VIII-401, festgesetzt am 04.07.2006. Er setzt eine öffentliche Park-anlage, Mischgebiete, Flächen für Gemeinbedarf sowie eine öffentliche Verkehrsfläche fest. Teile des Geltungsbereiches unterliegen dem Denkmalschutz. Im Süden an den Bebauungsplan VIII-401 und weiter südöstlich angrenzend an den Bebau-ungsplanentwurf 5-91 liegt der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan VIII-403, letzter Aufstellungsbeschluss 03.11.2009. Dieser soll Misch- und allgemeine Wohngebiete festset-zen. Nahe an der südlichen Geltungsbereichsgrenze liegt der Bebauungsplan VIII-409, festge-setzt am 24.03.2009. Dieser setzt öffentliche Straßenverkehrsfläche, die Schulstraße, eine öffentliche Parkanlage sowie ein Mischgebiet fest. Als Maß der Nutzung sieht er drei Ge-schosse, eine GRZ von 0,2 sowie eine GFZ von 0,6 sowie die offene Bauweise vor. Der Bebauungsplanentwurf wird im Südwesten durch den in Aufstellung befindlichen Bebau-ungsplan VIII-416, letzter Aufstellungsbeschluss 03.07.2007, begrenzt. Dieser sieht die Fest-setzung des vorhandenen Gewerbegebietes vor. Westlich des Geltungsbereichs sind verschiedene Bebauungspläne festgesetzt oder in Auf-stellung, die eine gewerbliche Nutzung darstellen und Emissionskontingente nach DIN 45691:2006-12 vorsehen. Die Bebauungspläne VIII-432ba, festgesetzt am 12.03.2013, 5-83 und 5-84, beide festge-setzt am 24.09.2013 und 5-80 VE, festgesetzt am 12.07.2016, setzen Emissionskontingente von 66 dB(A) am Tag sowie 51 dB(A) in der Nacht fest. Im Bebauungsplan VIII-431, festgesetzt am 26.11.2013, der ebenfalls gewerbliche Nutzun-gen vorsieht, sind keine Emissionskontingente festgesetzt. In den weiteren in Aufstellung befindlichen Bebauungsplänen 5-55, VIII-410, VIII-416, VIII-421, VIII-432bc, sowie VIII-432a ist eine Festsetzung von Emissionskontingenten nicht enthalten.


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Das Plangebiet grenzt im Norden an den Bebauungsplan VIII-411 an. Dieser am 05.10.1999 festgesetzte Bebauungsplan beinhaltet eine öffentliche Verkehrsfläche sowie öffentliche na-turnahe Parkanlagen.

I.3.9 Planfeststellungen

Es ist eine planfestgestellte Fläche mit der Aufstellung des Bebauungsplanes 5-91 betroffen. Es handelt sich dabei um die Planstraße A im Norden des Plangebiets. Auf dieser Fläche wurden Ausgleichsmaßnahmen realisiert, die aufgrund des Baus der Bahnstrecke Berlin-Hannover erforderlich wurden.

I.3.10 Sonstige planungsrechtliche Beschränkungen

Wasserschutzgebietsverordnung Staaken Das Plangebiet liegt gemäß Wasserschutzgebietsverordnung Staaken vom 16.10.2001 im Einzugsbereich des Wasserwerkes Staaken. Es ist Bestandteil des Wasserschutzgebietes Staaken. Große Teile des Plangebiets liegen in der Schutzzone III A, kleine Flächen inner-halb der Schutzzone II B. Die wasserrechtlichen Vorschriften zum Schutz des Grundwassers sind zu beachten. Baulasten und Grunddienstbarkeiten Es liegen keine planungsrechtlich relevanten Baulasten vor. Derzeit sind im Grundbuch für zwei Netzbetreiber (Vattenfall und GASAG) Dienstbarkeiten eingetragen. Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung Bei vielen Flächen, die für den Wohnungsbau geeignet sind, müssen die für die Entwicklung erforderlichen planungsrechtlichen Grundlagen im Wege der Bauleitplanung noch ge-schaffen werden. Zudem fehlt in diesen Fällen neben einer ausreichenden verkehrlichen Erschließung häufig auch eine bedarfsgerechte soziale Infrastruktur, mithin Voraussetzung bzw. Folge der geplanten Wohnungsbauprojekte. Das Land Berlin kann die Kosten dafür derzeit nicht alleine aufbringen und müsste sich deshalb auf die Entwicklung von Flächen mit bestehender Erschließung und infrastruktureller Versorgung beschränken. Eine rasche Ent-wicklung vorhandener Flächenpotenziale ist daher nur möglich, wenn Projektträger sich auf der Grundlage eines städtebaulichen Vertrags in angemessener Höhe an diesen Kosten beteiligen. Das „Berliner Modell der kooperativen Bauleitplanung“ soll die Praxis beim Abschluss städ-tebaulicher Verträge im Zusammenhang mit Wohnungsbauprojekten auf eine stadtweit ein-heitliche Basis stellen. Im weiteren Aufstellungsverfahren wird geprüft, inwieweit sich der Begünstigte der Planung in angemessener Weise an den entstehenden Kosten beteiligen muss. Kleingärten Am Fritz-Gerlach-Weg sind einige Gartenparzellen vorhanden. Bei diesen Anlagen handelt es sich nicht um Kleingärten i. S. des Bundeskleingartengesetzes. Entsprechende Schutz- und Erhaltungsvorschriften sind nicht zu beachten.

I.4 Entwicklung der Planungsüberlegungen Mit Kaufvertrag vom 09.07.2015, der vom Abgeordnetenhaus am 23.06.2016 bestätigt wur-de, hat der Liegenschaftsfonds Berlin wesentliche Teile des Geltungsbereichs des Bebau-ungsplans an einen Privaten veräußert. Grundlage für die Veräußerung war ein Bieterverfah-ren, welches unter Abgabe eines Nutzungskonzeptes des Geländes erforderte. Der Bezirk Spandau strebt an, das Gelände zu einem attraktiven Wohnstandort mit wohnverträglichen


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Mischnutzungen und Grünflächen zu entwickeln. Es sind daher die Festsetzungen von all-gemeinen Wohngebieten, eines Mischgebietes und einer öffentlichen Grünfläche zur Siche-rung eines übergeordneten Grünzugs (Bullengrabengrünzug) sowie private und öffentliche Verkehrsflächen vorgesehen. In Anbetracht der Lage des ehemaligen Krankenhausgeländes zwischen dem historischen Dorfkern Staaken sowie dem in westlicher Richtung unmittelbar angrenzenden Zeppelin-Gewerbepark wurden bereits vor dem Aufstellungsbeschluss erste schalltechnisches Unter-suchungen in Auftrag gegeben, die die Prüfung der Wohnverträglichkeit des Standortes auf-grund der Nähe zu gewerblichen Nutzungen zum Ziel hatten. Im Ergebnis der Untersuchun-gen konnte festgehalten werden, dass die Immissionssituation im Bereich des ehemaligen Krankenhausgeländes einer Wohnnutzung nicht entgegensteht. Die Untersuchungen müs-sen bezüglich weiterer Lärmquellen (Schwimmbad, Verkehrslärm) im weiteren Verfahren fortgeschrieben werden. Auf Grundlage der künftigen Bebauungsplanfestsetzungen sollen die überwiegend zweige-schossigen denkmalgeschützten Bestandsgebäude reaktiviert und erneuert werden. Darüber hinaus sollen die denkmalgeschützten Gebäude durch Neubauten ergänzt werden. Der Käu-fer des Grundstücks hat hierzu seit 2014 seine Entwicklungsabsichten mit dem Bezirk Span-dau von Berlin abgestimmt. Als Nutzungsmaß wurde im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplans im Jahre 2012 von einer GRZ 0,2 und einer GFZ 0,4 von ausgegangen. In Anbetracht der Tatsache des spar-samen Umgangs mit dem Boden sowie aufgrund des verstärkten Bevölkerungswachstums wurden die Nutzungsmaße in den folgenden Jahren einer Prüfung unterzogen. Einige Teilbe-reiche sind durch Sanierung oder Ersatz von Bestandsgebäuden geprägt; hier soll auch wei-terhin an geringen Nutzungsmaßen festgehalten werden. An anderen Stellen wird durch An- oder Neubauten das Areal baulich verdichtet. In diesen Neubaubereichen ist eine Erhöhung der Nutzungsmaße städtebaulich verträglich.


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II. Umweltbericht nach Anlage 1 zu § 2 Abs. 4, § 2a BauGB Gemäß § 2 Abs. 4 BauGB ist bei der Aufstellung von Bebauungsplänen eine Umweltprüfung durchzuführen, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden. Die Umweltprüfung wird im weite-ren Verfahren durchgeführt und gemäß § 2a BauGB als Umweltbericht Bestandteil der Be-gründung zum Bebauungsplan.

II.1 Einleitung

II.1.1 Kurzdarstellung des Inhaltes und der Ziele des Bebauungsplanes

Der Aufstellungsbeschluss zur Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens 5-91 mit Um-weltbericht wurde durch das Bezirksamt am 04.09.2012 gefasst. Es ist das Planungsziel, das derzeit brachliegende Areal des ehemaligen Krankenhauses Weststaaken wieder einer Nutzung zuzuführen. Das Plangebiet soll künftig zumeist als Wohngebiet entwickelt werden. Deshalb soll auf der Grundlage eines vorliegenden städte-baulichen Gesamtkonzepts die planungsrechtliche Grundlage für den Neubau von Wohnun-gen sowie die Schaffung gemischter Nutzungsstrukturen aus Wohnen und wohnverträgli-chem Gewerbe geschaffen werden. Außerdem soll eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „öffentliche naturnahe Parkanlage“ festgesetzt werden. Die Erschließung des Gebietes wird nördlich und östlich über den Brunsbütteler Damm sowie südlich durch die Schulstraße gesichert. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sind für das Gebiet die grünordnerischen Belan-ge zu konkretisieren und die entsprechenden Festsetzungsvorschläge in den B-Plan zu in-tegrieren. Mit dem B-Plan ist eine Änderung der Nutzungsart verbunden. Gleichzeitig werden, insbe-sondere durch Erschließung und Nachverdichtung, nachhaltige und erhebliche Eingriffe in Natur und Landschaft im Sinne des § 14 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG, Stand 18.07.2016) vorbereitet. Sind aufgrund der Aufstellung von Bauleitplänen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwar-ten, so ist gemäß § 18 BNatSchG über die Vermeidung, den Ausgleich und den Ersatz nach den Vorschriften des Baugesetzbuches zu entscheiden. Bei der Aufstellung von Bauleitplä-nen sind nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB die Belange des Naturschutzes und der Landschafts-pflege, insbesondere des Naturhaushaltes, des Wassers, der Luft und des Bodens zu be-rücksichtigen. Um gemäß § 1 a Abs. 2 BauGB im Rahmen der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB die Belange von Natur und Landschaft ausreichend berücksichtigen zu kön-nen, werden die durch den B-Plan vorbereiteten Eingriffe bewertet sowie die erforderlichen Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen ermittelt. Mit dem Umweltbericht werden damit die gemäß § 2 Abs. 4 BauGB erforderlichen Angaben zur Beurteilung der voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen gemacht. Der vorliegende Umweltbericht beinhaltet die Beschreibung des Bebauungsplans, eine Be-standsanalyse von Natur und Landschaft, um die landschaftsökologische Bedeutung und die Empfindlichkeit des Gebietes gegenüber Veränderungen einzuschätzen, sowie um die vo-raussichtlichen Auswirkungen durch Umsetzung des B-Plans ausreichend bewerten zu kön-nen. Als Ergebnis werden im weiteren Verfahren geeignete Schutz-, Vermeidungs-/Minimierungs-, Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen abgeleitet. Festsetzungen gem. BauGB § 9 Absatz 1 Nr. 20 Schutz, Pflege, Entwicklung Wird ergänzt Nr. 25 Bäume, Sträucher, Bepflanzungen Wird ergänzt


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Städtebaulicher Vertrag Wird ergänzt Durchführung Bei Anwendung der textlichen Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB wird die Ver-wendung von Arten einer noch zu erstellenden Pflanzenlisten geprüft. Die Anbringung von Nistkästen ist artspezifisch vor Beseitigung der jeweiligen Höhlenbäume auszuführen.

II.1.2 Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes, die für den Bauleitplan von Bedeutung sind, und der Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange bei der Aufstellung berücksichtigt wurden

In Anlehnung an die allgemeinen Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege sowie der Zielvorgaben durch die übergeordneten Planungen werden in Verbindung mit der Be-standssituation und ihrer Bewertung die folgenden gebietsspezifischen Entwicklungsziele abgeleitet: - Entwicklung des Gebietes als Wohngebiet sowie als gemischtes Gebiet unter Be-

rücksichtigung der denkmalgeschützten Gebäude und der dazugehörigen Freiflächen - Schaffung einer Ost-West-Grünverbindung in Verlängerung des Bullengrabengrün-

zugs - Berücksichtigung des Arten- und Biotopschutzes - Sicherung der Bodenfunktionen - Weitestgehende Versickerung des anfallenden Regenwassers vor Ort - Verwendung naturraumtypischer und standortgerechter Pflanzen Die folgenden Gesetze, Pläne / Programme und Hinweise haben in der Bewertung besonde-re Beachtung gefunden. Die genannten Ziele sollen durch die grünordnerischen Festsetzun-gen umgesetzt werden. Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG), 2016 Gemäß BNatSchG § 1 Abs. 1 sind Natur und Landschaft so zu schützen, zu pflegen und zu entwickeln, dass: - die biologische Vielfalt - die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes einschließlich der Rege-

nerationsfähigkeit und nachhaltige Nutzungsfähigkeit der Naturgüter sowie - die Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie Erholungswert von Natur und Landschaft

auf Dauer gesichert sind. Berliner Naturschutzgesetz (NatSchG Bln), 2013 Das NatSchG Bln ergänzt in § 2, dass der Schutz von Natur und Landschaft im Sinne einer dauerhaft umweltgerechten Entwicklung eine verpflichtende Aufgabe für den Staat und jeden Bürger ist. Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG), 2015 Das BBodSchG nennt den Grundsatz der Sicherung und/oder Wiederherstellung der Boden-funktionen. Demnach sollen Beeinträchtigungen soweit wie möglich vermieden werden. Wasserhaushaltsgesetz (WHG), 2015 Die Grundsätze des WHG sind wie folgt: Durch eine nachhaltige Gewässerbewirtschaftung die Gewässer als Bestandteil des Natur-haushalts, als Lebensgrundlage des Menschen, als Lebensraum für Tiere und Pflanzen so-wie als nutzbares Gut zu schützen.


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Berliner Wassergesetz (BWG), 2016 Das BWG formuliert unter anderem den Grundsatz, dass Gewässer als Bestandteil des Na-turhaushalts so zu bewirtschaften sind, dass eine nachhaltige Entwicklung gewährleistet wird. Oberirdische Gewässer einschließlich der Randstreifen und Uferzonen sind in ihrer Vernetzungsfunktion zu erhalten und zu entwickeln. Bei allen Maßnahmen, mit denen Ein-wirkungen auf Gewässer verbunden sein können, ist die nach den Umständen erforderliche Sorgfalt anzuwenden, um eine Beeinträchtigung der Gewässer, insbesondere ihrer ökologi-schen Funktion, zu vermeiden. Wasserschutzgebietsverordnung Staaken, 2001 Gemäß der Schutzbestimmungen ist bei allen Handlungen im Schutzgebiet mit über das übliche Maß hinausgehender Sorgfalt vorzugehen. Die §§ 6 und 7 formulieren die Verbote für die das Plagebiet betreffenden Schutzzonen III A und III B. Insbesondere das Verbot von: - Abwassereinleitungen in den Untergrund, einschließlich Abwasserversickerung, ‐

verregnung und ‐verrieselung, mit Ausnahme der Versickerung von schwach belaste-tem Niederschlagswasser über die belebte Bodenzone,

- Maßnahmen, wie größere Bodenversiegelungen, die eine wesentliche Verminderung oder Behinderung der Grundwasserneubildung oder des Grundwasserdargebotes zur Folge haben; dies gilt nicht, soweit öffentliche Verkehrsflächen betroffen sind und dem verkehrliche Erfordernisse entgegen stehen sowie für Grundstücke mit Altlas-tenverdacht oder hohem Grundwasserstand und Sportplätze,

- Die Verwendung von grundwassergefährdenden auswasch- oder auslaugbaren Mate-rialien beim Bau von Anlagen des Schienen-, Straßen- und Wasserverkehrs und von Lärmschutzwällen,

- Die Errichtung von Kraftfahrzeug-Stellflächen, wenn diese wasserdurchlässig sind. Baumschutzverordnung Berlin (BaumSchVO), 2016 Geschützt sind nach der BaumSchVO alle Laubbäume, die Nadelholzart Waldkiefer sowie die Obstbaumarten Walnuss und Türkischer Baumhasel. Der Schutz gilt für einstämmige Bäume ab 80 cm, für mehrstämmige Bäume ab 50 cm Stammumfang von mindestens einem der Stämme, gemessen in 1,30 m Höhe. Geschützte Bäume sind zu schützen, zu erhalten und zu pflegen; Beeinträchtigungen sind zu vermeiden. Die Beseitigung von geschützten Bäumen bedarf der Genehmigung und verpflichtet zum ökologischen Ausgleich. Der Umfang des Ausgleicht wird von der zuständigen Behörde fest-gelegt (gem. Anlagen 1 und 2 zur VO), die Art des Ausgleichs erfolgt unter Berücksichtigung der Wünsche des Verpflichteten. Landeswaldgesetz (LWaldG), 2016 Zweck dieses Gesetzes ist es unter anderem, den Wald wegen seiner Bedeutung für die Umwelt, insbesondere für die dauernde Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes, die Arten-vielfalt, das Klima, den Wasserhaushalt, die Reinhaltung der Luft, die Bodenfruchtbarkeit, das Landschaftsbild sowie die Erholung der Bevölkerung zu erhalten, nach Möglichkeit zu mehren und sein ordnungsgemäße Pflege nachhaltig zu sichern. Wald im Sinne dieses Gesetzes ist jede mit Forstpflanzen bestockte Grundfläche. Als Wald gelten auch kahl geschlagene oder verlichtete Grundflächen, Waldwege, Waldeinteilungs- und Sicherungsstreifen, Waldblößen und Lichtungen, Waldwiesen, Wildäsungsplätze, Holz-lagerplätze sowie weitere mit dem Wald verbundene und ihm dienende Flächen. Nicht als Wald im Sinne dieses Gesetzes gelten zum Wohnbereich gehörende Parkanlagen, wozu auch Parkanlagen innerhalb von Wohnsiedlungen gehören und mit Bäumen bestockte Flächen in gewidmeten öffentlichen Grün- und Erholungsanlagen und auf Friedhöfen. Die Umwandlung von Waldflächen bedarf einer Genehmigung. Der Genehmigung steht unter anderem gleich, wenn für ein Grundstück in einem rechtskräftigen Bebauungsplan eine an-


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derweitige Nutzung vorgesehen ist, sofern darin die hierfür erforderlichen naturschutz- und forstrechtlichen Kompensationen zum Ausgleich der nachteiligen Wirkungen festgesetzt sind. Die Genehmigung kann mit Auflagen verbunden werden. Waldumwandlung und Waldausgleich im Land Berlin – Leitfaden Band 1 und 2 (Waldleitfa-den), 2011 Der Leitfaden soll die Rechtsanwendung im Bereich der Erhaltung des Waldes nachvollzieh-bar und praktikabel gestalten und eine Beitrag dazu leisten, dass forst- und naturschutzfach-lichen Anforderungen angemessen erfüllt werden. Das geschieht unter anderem durch das im Band zwei erstellte Modell zur Bewertung des Waldbestandes. Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B), 2009 Der Untersuchungsbereich ist gemäß LEP B-B Gestaltungsraum Siedlung. Nördlich liegt das Mittelzentrum Falkensee, südwestlich sind große Bereiche als Freiraumverbund festgelegt. Der LEP B-B folgt dem Grundsatz Innenentwicklung vor Außenentwicklung, im Mittelpunkt steht die Konzentration der Siedlungsentwicklung. Landschaftsprogramm Berlin (LaPro), 2016 Im LAPRO ist das Plangebiet als Siedlungsgebiet festgelegt, unter anderem mit folgenden Zielen: - Kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung - Berücksichtigung der Boden- und Grundwasserschutzes bei Entsiegelung - Dezentrale Regenwasserbewirtschaftung - Erhalt und Neupflanzung von Stadtbäumen; Sicherung einer nachhaltigen Pflege - Verbesserung der bioklimatischen Situation und Durchlüftung - Erhalt, Vernetzung und Neuschaffung klimawirksamer Grün- und Freiflächen Bezüglich des Biotop- und Artenschutzes soll südlich des Plangebietes ein Biotopverbund entstehen. Dieser ist im Zuge der Weiterentwicklung nun weiter nördlich als Grünzug durch das Plangebiet vorgesehen. Das Plangebiet soll als städtisch und siedlungsgeprägte Struktur mit prägendem Vegetati-onsbestand und Parkfläche entwickelt werden. Der südöstlich angrenzende Siedlungsbe-reich ist als historischer Siedlungskern zu erhalten und zu entwickeln. Flächennutzungsplan Berlin (FNP), 2016 Der FNP stellt das Plangebiet als gemischte Baufläche M2 dar, mit einem im südlichen Be-reich verlaufenden Grünzug mit Zweckbestimmung Parkanlage. Schutzgebiete Südlich des Plangebietes, ca. 0,8 km entfernt, befindet sich das FFH-Gebiet Fort Hahneberg mit Bedeutung als Sommer- und Winterquartier für Fledermäuse und das Landschafts- und Naturschutzgebiet Hahneberg und Umgebung unter anderem zur Erholungsnutzung und zum Schutz der Wald- und Wiesengesellschaften sowie des denkmalgeschützten Fort Hah-neberg mit seinen Wallgräben. Es gelten die aktuellen Satzungen und Verordnungen für den Natur- und Artenschutz. Die Gebäude des ehemaligen Fliegerhorstes Staaken stehen unter Denkmalschutz, ebenso wird der die Gebäude umgebende Freiraum von der Denkmalbehörde als denkmalpflege-risch wertvoll eingeschätzt.


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Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Berlin (BBE-Leitfaden), 2013 Die Bewertung und Bilanzierung der in dieser Untersuchung erkannten Eingriffe erfolgt nach dem BBE-Leitfaden. Änderungen oder Abweichungen zu dem oben genannten Verfahren werden begründet.

II.2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen

II.2.1 Bestandsaufnahme und Bewertung

Das Plangebiet liegt im Westen Berlins im Bezirk Spandau im Ortsteil Staaken zwischen Brunsbütteler und Nennhauser Damm, es hat eine Größe von ca. 14,37 ha. Das Gelände gehört zum ehemaligen Flugplatz Staaken. Das ursprüngliche Flugplatzgelände erstreckte sich über die heutigen Landesgrenzen von Berlin und Brandenburg. Durch die politische Tei-lung haben sich für das Gelände unterschiedliche Nutzungen ergeben. Das Gelände ist räumlich-funktional nicht mehr zusammenhängend. Das Plangebiet wurde seit den 50er Jah-ren des letzten Jahrhunderts als Krankenhaus genutzt und steht seit 1998 leer. Die Gebäude des ehemaligen Fliegerhorstes Staaken stehen unter Denkmalschutz, ebenso wird der die Gebäude umgebende Freiraum von der Denkmalbehörde als denkmalpflegerisch wertvoll eingeschätzt. Die Wiedernutzung des Geländes ist ein öffentliches Interesse. Die stadträumliche Lage des Plangebietes ist der Abb. 1 zu entnehmen.

Abb.1: Lage im Raum II.2.1.a Schutzgut Mensch Beim Schutzgut Mensch sind insbesondere der Einfluss des Planungsvorhabens auf die Le-bensqualität sowie die Freizeit- und Erholungsnutzung zu bewerten. Nördlich und westlich des Plangebietes dominiert ein gewerblich-industriell geprägtes Stadt-bild, südlich und östlich schließen durchgrünte Wohnbebauungen an. Ebenfalls prägend sind der östlich gelegene historische Dorfkern sowie die östlich angrenzende Grünanlage und das westlich gelegene Sportareal mit Schwimmbad und Sportplatz. Das Grundstück ist aktuell nicht öffentlich zugänglich. Die Erschließung des Plangebietes erfolgt derzeit über die südliche Zufahrt von der Schulstraße. Die vorhandene nördliche Er-schließung endet an der Grenze des Plangebiets an einem Zaun. Die interne Erschließung erfolgt über die bauzeitlich angelegte Ringstraße. Mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist das Grundstück mit Bussen über den Nennhauser- und Brunsbütteler-Damm zu erreichen; in ca. 700 m Luftlinie befindet sich der Regionalbahnhof Berlin-Staaken.


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Im Umfeld des Plangebietes gibt es mehrere Schulen und Kindertagesstätten sowie Freizeit-einrichtungen wie z.B. westlich angrenzende Sportanlagen und ein Sommerbad. Das Plangebiet ist bzgl. Lärmimmissionen durch angrenzende bestehende Nutzungen und in Entwicklung befindliche B-Pläne vorbelastet. Wird ergänzt II.2.1.b Schutzgut Kultur und Sachgüter Die Gebäude des ehemaligen Fliegerhorstes Staaken stehen unter Denkmalschutz, ebenso wird der die Gebäude umgebende Freiraum von der Denkmalbehörde als denkmalpflege-risch wertvoll eingeschätzt. Die Gebäude wurden im Halbkreis als L-, S- oder U-förmige Ge-bäude mäandernd um den Sportplatz bzw. die Freifläche gruppiert und achsial-symmetrisch angelegt. Das Grundstück ist in der Denkmalliste Berlins unter der Nr. 09080598 unter „Schulstr. 13-21, ehem. Flugplatz Staaken“ als Baudenkmal (Gesamtanlage) eingetragen. Neben der Gebäudesubstanz ist zudem eine gegliederte und zugeordnete Baumstruktur vorhanden, die im Bestand fast vollständig erhalten ist. Die Freiflächen gliedern die Räume der Gesamtanlage. Ferner sind Wegeverbindungen, welche die vorhandenen Strukturen verbinden, vorhanden. Die Einzelgebäude sowie Freiraumstrukturen sind auf Grund der jah-relangen Nichtnutzung dem Verfall ausgesetzt und in einem schlechten Zustand. Der Einfluss des Planungsvorhabens auf diese Bereiche wird im weiteren Verfahren bewer-tet. Ebenfalls bewertet wird der Einfluss auf den benachbarten historischen Siedlungskern. Wird ergänzt II.2.1.c Schutzgut Tiere und Pflanzen Biotoptypen Im Jahr 2014 wurde für das Gelände eine Biotoptypen-Kartierung erstellt. Die Abgrenzung und Benennung der Biotope erfolgte hier nach der Berliner Biotoptypenliste (Köstler et al. 2005a) bzw. der Beschreibung der Biotoptypen (Köstler et al. 2005b). Die Bewertung der Biotope erfolgte über eine fünfstufige Bewertungsskala. Nach Abschluss der Kartierung wur-de die Größe des Geltungsbereiches geändert. Die zusätzlichen Flächen werden derzeit nachkartiert. Die prägenden Biotoptypen sind anthropogene Ruderalfluren, mehrschichtige Gehölzbe-stände und die Bestandsgebäude. Es wurde ein nach § 28 (ehemals § 26a) NatSchG Bln geschützter Biotoptyp (Heidenelken-Grasnelkenflur) und ein potentiell geschützter Biotoptyp (ruderale Pionierrasen, ruderale Halbtrockenrasen und Queckenfluren, weitgehend ohne Gehölzbewuchs (Gehölzdeckung < 10%) kartiert. Die Bewertung im Umweltbericht erfolgt über den BBE-Leitfaden, Grundlage für die jeweilige Einstufung ist die oben genannte Biotoptypenkartierung. Wird ergänzt

Abb.2: Biotoptypen Bestand


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Wald Für einzelne Flächen im Plangebiet besteht Potential zur Einstufung als Wald gemäß Lan-deswaldgesetz. Die Festlegung, welche Flächen als Wald zu behandeln sind, trifft die Be-hörde Berliner Forsten; Grundlage für die Einstufung ist der Waldleitfaden Berlin. Für die genannten Bereiche ist in Teilen eine Waldumwandlung erforderlich, die als Teil des Bebau-ungsplanverfahrens durchgeführt werden soll. Die Kompensation der als Wald eingestuften Flächen erfolgt gemäß Landeswaldgesetz. Wird ergänzt

Abb.3: Waldpotential Faunistische Untersuchungen In den Jahren 2015 / 2016 wurden faunistische Untersuchungen zu allen artenschutzrelevan-ten Arten und Tiergruppen durchgeführt. Diese beinhalten eine Strukturkartierung und die Erfassung von Brutvögeln, Fledermäusen, Reptilien (Zauneidechse) und Altholzkäfern. Brutvögel Die Brutvogelkartierung erbrachte mit 40 nachgewiesenen Vogelarten, von denen 37 im Ge-biet brüten ein mittelhohes Artenspektrum. Entsprechend des parkartigen Charakters mit einem hohen Anteil waldartiger, altholzreicher Bereiche, dominieren die gehölzbewohnenden Arten. Als typische Waldarten treten Buntspecht, Grauschnäpper, Kleiber, Singdrossel und Waldbaumläufer auf. Es wurden mit Bachstelze, Bluthänfling, Grünspecht, Grauschnäpper, Kuckuck, Rauch-schwalbe, Turmfalke und Waldkauz insgesamt neun wertgebende Arten als unmittelbare Brutvögel nachgewiesen. Darüber hinaus nutzten Mäusebussard, Mehlschwalbe und Haussperling das Gebiet als Nahrungshabitat. Insgesamt weist das Gebiet damit bereits eine mittlere Bedeutung für die Avifauna auf. Generell gehen aufgrund direkter Flächenverluste bzw. der Unterschreitung des Rauman-spruchs Brutreviere verloren. Eine Empfindlichkeit der festgestellten Arten besteht vor allem


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in der Fällung des vorhandenen Gehölzbestandes. Besonders sensibel sind die höhlenrei-chen Altholzbestände zu bewerten. Dies betrifft vor allem Grün- und Buntspecht, für die als Ersatzmaßnahme keine Nisthilfen angeboten werden können. Ebenso gehen durch die Sa-nierung bzw. Abriss von Gebäuden Höhlen und Nischen als Brutstandort gebäudebrütender Arten verloren. Als problematisch hinsichtlich möglicher Ersatzmaßnahmen ist die Rauch-schwalbe zu bewerten, da diese innerhalb von permanent offenen Gebäuden brütet. Nisthil-fen können daher für diese nicht im Außenbereich von Gebäuden installiert werden. Nicht vermeidbare Eingriffe bzgl. des Verlustes von Brutplätzen sollen über Nistkästen und die Anlage von geeigneten Strukturen ersetzt werden. Wo dies nicht möglich ist, sollen Son-derlösungen an Gebäuden entwickelt werden. Fledermäuse Zusammenfassend betrachtet hat das Untersuchungsgebiet insbesondere wegen des sehr hohen Quartierpotentials in den Gebäuden und im Gehölzbestand sowie wegen der nach-weislichen Nutzung der Gebäudestrukturen durch Gebäude bewohnende Fledermausarten eine hohe Bedeutung für die Fledermausfauna. Nicht vermeidbare Eingriffe bzgl. des Verlustes von Quartieren sollen über Fledermauskäs-ten und die Anlage von geeigneten Strukturen ersetzt werden. Reptilien Als einzige Reptilienart wurde im Untersuchungsgebiet die Zauneidechse festgestellt. Auf sechs der 13 Untersuchungsflächen konnte die Art nachgewiesen werden. Die Kartierung läuft noch bis September 2016. Die gesamten untersuchten Offenbereiche sind als Zauneidechsenhabitat potentiell geeig-net. Mit 27 nachgewiesenen Individuen konnte eine zumindest mittelgroße Population der Zauneidechse festgestellt werden. Die Art ist im Anhang IV der FFH-Richtlinie aufgeführt und somit streng geschützt, in Berlin ist die Zauneidechse gefährdet, deutschlandweit steht sie auf der Vorwarnliste. Mit dem Vorkommen der Zauneidechse und den teils guten bzw. opti-malen Habitatbedingungen besitzt das Untersuchungsgebiet, insbesondere die trockenen ruderalen Staudenfluren mit den eingestreuten Gehölzen, eine hohe Bedeutung für die Rep-tilienfauna. Zudem besteht eine enge räumliche Nähe zu bekannten Vorkommen westlich des B-Plangebiets. Ein Antrag auf Umsetzung der Tiere wurde 2016 gestellt. Bzgl. der hierfür zur Verfügung stehenden Ersatzflächen und der erforderlichen Ausgestaltung laufen derzeit Abstimmungen. Altholz-Käfer: Im Rahmen der Untersuchungen zum Vorkommen von Alt- bzw. Totholzkäfern wurden im Untersuchungsgebiet drei als Eremit-Habitate geeignete Bäume festgestellt. Die Präsenz- sowie Höhlenuntersuchungen konnten keine Nachweise erbringen. Aufgrund der schlechten Einsehbarkeit der Bäume kann ein Vorkommen jedoch nicht vollkommen ausgeschlossen werden. Zudem kann aufgrund des vorhandenen Totholz-Reichtums sowie vorhandener teilweise als Habitat hoch geeigneter Stubben ein Vorkommen des Hirschkäfers im Untersuchungsgebiet nicht ausgeschlossen werden. Insgesamt betrachtet besitzt das Untersuchungsgebiet insbesondere aufgrund des Vorhan-denseins von für den Eremiten und den Hirschkäfer geeigneter Strukturen eine potentiell mittlere bis hohe Bedeutung für die Gruppe der artenschutzrechtlich relevanten Alt- bzw. Totholzkäfer. Nicht vermeidbare Eingriffe in die genannten Strukturen sollen durch geeignete Maßnahmen kompensiert werden. Der artenschutzrechtliche Fachbetrag ist für Teilbereiche vorgezogen bearbeitet worden, für die Gesamtfläche wird er derzeit erstellt. Neben den oben genannten artenschutzrechtlich relevanten Tierarten besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit für das Vorkommen der Roten Waldameise. Wird ergänzt

Abb.4: Strukturkartierung


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II.2.1.d Schutzgut Luft und Klima Das Plangebiet liegt gemäß Umweltatlas in einer stadtklimatischen Zone mit sehr geringen Veränderungen gegenüber Freilandverhältnissen. Östlich grenzt eine Zone mit geringen Veränderungen an. Die Karte ist aus dem Jahr 2001, daher können diese Aussagen nur als grober Richtwert betrachtet werden. Die Bebauungssituation hat sich in den letzten 15 Jah-ren erheblich verändert. In der Karte Planungshinweise Stadtklima von 2015 wird das Plan-gebiet immer noch als günstig bis weniger günstig (Ostseite) bzgl. der thermischen Situation eingestuft. Allerdings grenzen im Umfeld große thermisch ungünstige Bereiche an. Für den nahe gelegenen Brunsbütteler Damm werden für 2015 in Höhe der Kreuzung mit dem Nennhauser Damm folgende Belastungen mit Luftschadstoffen prognostiziert: Die Be-lastung mit Feinstaub PM 10 wird mit ca. 22 µg/m3 ermittelt. Der zulässige Jahresmittelwert von 40 µg/m3 wird unterschritten. Feinstaub PM 2,5 wird mit ca. 15 µg/m3 prognostiziert. Der zulässige Jahresmittelwert von 25 µg/m3 wird unterschritten. Stickoxide NO2 werden mit ei-nem Wert von ca. 15 µg/m3 prognostiziert. Der zulässige Jahresmittelwert von 40 µg/m3 wird unterschritten (Quelle: FIS-Broker, Verkehrsbedingte Luftbelastung im Straßenraum 2015 und 2020, Umweltatlas). Die Ergebnisse von im weiteren Verfahrensverlauf erstellten Gut-achten werden bei Vorliegen in den Umweltbericht übernommen. Wird ergänzt II.2.1.e Schutzgut Landschaft Historisch ist das Plangebiet als durchgrünte Bebauungsstruktur zu betrachten. Da die Ge-bäude ebenso wie der die Gebäude umgebende Freiraum unter Denkmalschutz stehen, hat diese historische Struktur erhebliche Bedeutung bei der Einordnung des Landschaftsbildes. Durch die langjährige Nicht-Nutzung des Plangebietes hat sich eine prägende Gehölzstruktur entwickelt, die die Ruinen der Gebäude von außen betrachtet visuell zurückdrängt. Da das Gelände lange Zeit nicht betretbar war, ist dieser Eindruck von außen ein prägender Aspekt bei der Beurteilung des Landschaftsbildes. Von Westen ist das Plangebiet besser einsehbar, insbesondere die großen Freiflächen nördlich des Wachturms und vor dem Hindenburghaus. Das Landschaftsbild in der Umgebung des Plangebietes ist heterogen. Nördlich und westlich dominiert industriell geprägtes Stadtbild, südlich und östlich schließen durchgrünte Wohnbe-bauungen an. Ebenfalls prägend sind der östlich gelegene historische Siedlungskern sowie die östlich angrenzende Grünanlage und das westlich gelegene Sportareal mit Schwimmbad und Sportplatz. Wird ergänzt II.2.1.f Schutzgut Boden Das Plangebiet liegt im Warschau-Berliner Urstromtal. Es herrschen die Bodenarten Pa-rarendzina, Lockersyrosem und Regosol vor. Es handelt sich größtenteils um Siedlungsflä-chen auf Talsand, zum Teil auf Aufschüttung. Der süd-westliche Teil ist Industrie auf Auf-schüttungs- bzw. Abtragungsfläche. Mit Aufschüttungen von Sand, Bau- und Trümmerschutt. Die Böden gelten bzgl. ihrer Naturnähe als extrem stark verändert. Der Versiegelungsgrad liegt bei 21%. Das Puffer- und Filtervermögen des Bodens ist gering. Die Lebensraumfunkti-on für naturnahe und seltene Pflanzengesellschaften ist mittel bis gering, ebenso die Rege-lungsfunktion für den Wasserhaushalt. Die Archivfunktion für Naturgeschichte ist gering. Bezüglich bodenschutzfachlicher Anforderungen genießt das Plangebiet eine geringe Schutzwürdigkeit. Es gelten die allgemeinen Belange des Bodenschutzes (Quelle: FIS-Broker, Planungshinweise zum Bodenschutz 2010 (Umweltatlas). Bis zur Errichtung des Flugplatzes durchzog der Bullengraben das südliche Plangebiet. Im Zuge der Baumaßnahmen wurde der Graben im Plangebiet im 1. Weltkrieg trockengelegt und aufgeschüttet. Es ist nicht auszuschließen, dass Reste der ehemaligen fluvialen Böden in unteren Schichten vorhanden sind. Gemäß Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (SenStadtUm VIII C24, Abt. Boden- und Altlastensanierung, Bodenschutz) vom 04.03.2016 wird das Untersu-chungsgebiet als Teil einer größeren altlastenverdächtigen Fläche mit der Nummer 2547 im Berliner Bodenbelastungskataster (BBK) geführt. Grund hierfür ist die langjährige Nutzung


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als Flugplatz und Militärstandort. Es ist mit Verfüllungen der ehemaligen Splittergräben mit Bauschutt zu rechnen, belastete Auffüllungsbereiche sind nicht auszuschließen. Das Gebiet wurde bislang nicht vom Verdacht befreit. Konkrete Untersuchungen im Plangebiet sind bis-her nicht erfolgt, werden aber im weiteren Verfahren zur abschließenden Bewertung nach BBodSchV durchgeführt. Bei der Umsetzung zukünftiger Baumaßnahmen ist vorab die Bo-denschutzbehörde zu beteiligen, evtl. erforderliche Sanierungen können vermutlich baube-gleitend erfolgen. Wird ggf. ergänzt II.2.1.g Schutzgut Wasser Das Plangebiet befindet sich im Wasserschutzgebiet Staaken. Die wesentlichen Teile liegen in der Schutz-Zone III A, ein kleinerer Teil südlich der inneren Erschließung liegt in der Schutz-Zone III B. Die Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers ist für das komplette Plangebiet hoch. Der südliche Planbereich ist durch Grundwasserzehrung beeinflusst, die Verschmut-zungsempfindlichkeit ist hier sehr hoch. Dieser Bereich ist Teil des ehemaligen Verlaufs des Bullengrabens, der in der benachbarten Grünfläche wieder hergestellt wurde. Der Grund-wasserflurabstand liegt ca. in der Hälfte das Plangebietes bei 2,5-3 m, im Bereich des ehe-maligen Bullengrabens bei 2-2,5 m und in Teilen nur bei 1,5-2 m. In dem östlich angrenzen-den Bullengrabengrünzug liegt der Grundwasserabstand in Teilen unter 0,5 m. Der höchste zu erwartende Grundwasserstand liegt gemäß Umweltatlas von Nord nach Süd zwischen 31,2 und 31,5 über NHN bei einer mittleren Geländehöhe von ca. 32,0 NHN. Reste des Bullengrabens, unter Anderem in Form des Löschwasserbeckens, könnten noch in sehr stark verändertem Zustand im Süd-Osten des Plangebiets existieren. Bei Planung und Anlage der Grünfläche ist dies genauer zu prüfen. Der benachbarte Bullengraben ist als Grundwasserabhängiges Ökosystem zu betrachten. Im Plangebiet gibt es eine Trennkanalisation (Regenwasser und Schmutzwasser). Wird ergänzt II.2.1.h Wechselwirkungen Die oben genannten Schutzgüter bilden untereinander ein Wirkungsgefüge, dessen Qualität und Funktionalität bewertet werden soll. Insbesondere ist auf diese Wechselbeziehung ein-zugehen, um nicht durch isolierte Betrachtung der einzelnen Schutzgüter eventuelle kumula-tive Auswirkungen zu übersehen. Zu betrachten sind die Wechselwirkungen zwischen Boden & Wasser, Biotopen & Tieren, Denkmalschutz & Landschaftsbild sowie Denkmalschutz & Nutzung durch den Menschen. Wird ergänzt II.2.1.i Zusammenfassung Wird ergänzt

II.2.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung und bei Nichtdurchführung der Planung

Im Folgenden wird die Prognose der Entwicklung des B-Plangebietes gegenübergestellt. (a): ohne Umsetzung des B-Plans (Nullvariante) (b) bei Umsetzung des B-Plans II.2.2.a Mensch II.2.2.b Kultur und Sachgüter II.2.2.c Tiere und Pflanzen


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II.2.2.d Luft und Klima II.2.2.e Landschaft II.2.2.f Boden II.2.2.g Wasser II.2.2.h Wechselwirkungen II.2.2.i Zusammenfassung Wird ergänzt

II.2.3 geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen

Die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sind in der Abwägung gemäß § 1 Abs. 7BauGB. Minimierung Ausgleich Ersatz Wird ergänzt II.2.3.a Schutzgut Mensch II.2.3.b Schutzgut Kultur und Sachgüter II.2.3.c Schutzgut Tiere und Pflanzen II.2.3.d Schutzgut Luft und Klima II.2.3.e Schutzgut Landschaft II.2.3.f Schutzgut Boden II.2.3.g Schutzgut Wasser II.2.3.h Wechselwirkungen II.2.3.i Zusammenfassung Wird ergänzt

II.2.4 Anderweitige Planungsmöglichkeiten

Wird ergänzt


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II.3. Zusätzliche Angaben

II.3.1 Beschreibung der wichtigsten Merkmale der verwendeten technischen verfah-ren, Hinweis auf technische Lücken und fehlende Kenntnisse

Bei der Aufstellung von B-Plänen besteht die Pflicht zur Umweltprüfung. Sie wird integraler Bestandteil des B-Plans. Als umweltfachliches und gestalterisches Leitbild liefert die Um-weltprüfung wichtiges Material für die Abwägung. In ihr wird zudem die Eingriffs-Ausgleichsregelung vorgenommen. Die Bewertung und Bilanzierung der in dieser Untersuchung erkannten Eingriffe erfolgt nach dem BBE-Leitfaden. Änderungen oder Abweichungen zu dem oben genannten Verfahren werden begründet. Die Ziele und Grundsätze der einschlägigen Fachgesetze werden bei der Ermittlung des Ausgleichserfordernisses berücksichtigt.

II.3.2 Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung

Das BauGB bestimmt im § 4c die Gemeinden als zuständig für die Überwachung der erheb-lichen Umweltauswirkungen, die bei der Durchführung von Bauleitplänen entstehen. Unvor-hergesehene nachteilige Auswirkungen sollen so frühzeitig ermittelt und gegebenenfalls ge-eignete Maßnahmen zur Abhilfe getroffen werden. Als erhebliche Eingriffe im Sinne dieses Paragrafen sind Eingriffe durch Versiegelung in die Schutzgüter Boden, Wasser und Klima zu nennen, sowie Eingriffe in die Schutzgüter Flora und Fauna durch Verluste von Biotopstrukturen.

II.4. Allgemein verständliche Zusammenfassung Wird ergänzt


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III. Planinhalt und Abwägung

III.1 Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt Ziel des Bebauungsplans 5-91 ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzung für die geplanten Ansiedlungen von Wohn- und Mischgebietsnutzungen sowie der Sicherung der Erschließung des Geländes. Im Zuge der Revitalisierung des Geländes soll ein möglichst großer Anteil als allgemeines Wohngebiet entwickelt werden. Im südwestlichen Bereich trägt die Festsetzung einer Misch-gebietsfläche dem Trennungsgrundsatz des § 50 BImSchG Rechnung, da in der Nähe ge-werbliche Nutzungen vorhanden sind. Die Planung und Realisierung einer Grünkonzeption ist eine wichtige Maßnahme zur Integra-tion des Plangebietes in seine Umgebung. Aus diesem Grund soll durch eine öffentliche Grünfläche der östlich angrenzende Bullengrabengrünzug mit den westlich angrenzenden Sport und Freizeitstätten fußläufig vernetzt werden. Hierdurch wird ein naturräumliches Ver-bindungselement geschaffen, das neben der Naherholungsfunktion auch Aspekte des Arten- und Biotopschutzes und der Grundwasserbildung berücksichtigt. Die Eingriffe in Natur und Landschaft, die durch die Sicherung von Wohnbauflächen und erforderlicher Erschließungsanlagen entstehen, werden im weiteren Verfahren bilanziert. Im Anschluss werden die nötigen Ausgleichsmaßnahmen bestimmt.

III.2 Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan Die Festsetzungen des Bebauungsplans lassen sich aus dem Flächennutzungsplan entwi-ckeln: Mischgebiete sind aus gemischten Bauflächen der Kategorie M2 im Regelfall entwickelbar. Allgemeine Wohngebiete sind aus gemischter Bauflächen der Kategorie M2 als Regelfall in Abhängigkeit von Bedeutung und Größe entwicklungsfähig. Im vorliegenden Fall ist die Festsetzung der geplanten allgemeinen Wohngebiete möglich: Die im FNP dargestellte gemischte Baufläche umfasst nicht nur das Plangebiet, sondern auch gewerblich genutzte Flächen nördlich und südlich des Brunsbütteler Damms, Schulen und Kitas entlang dem Brunsbütteler Damm sowie den alten Dorfkern Staakens. Auch nach der Wiedernutzbarmachung des brachgefallenen ehemaligen Krankenhausgeländes wird die gemischte Baufläche durch zahlreiche unterschiedliche Nutzungen geprägt. Grünflächen sind aus gemischter Bauflächen der Kategorie M2 ebenfalls als Regelfall in Ab-hängigkeit von Bedeutung und Größe entwicklungsfähig. Im vorliegenden Fall ist die Fest-setzung von Grünflächen entwicklungsfähig, da aufgrund der geplanten Wohnbaumaßnah-men auch ein entsprechender Bedarf an wohnungsnahen Grünflächen entsteht. Dieser kann in der öffentlichen Grünfläche gedeckt werden.

III.3 Begründung der Festsetzungen

III.3.1 Art der baulichen Nutzung

Als Art der baulichen Nutzung soll im südwestlichen Bereich des Plangebiets ein Mischgebiet (MI) festgesetzt werden. Für das übrige Plangebiet werden allgemeine Wohngebiete (WA1-9) festgesetzt.


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III.3.1.1 Allgemeines Wohngebiet Für den Großteil des Geltungsbereichs sieht der Bebauungsplanentwurf die Nutzung als allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO vor. Diese sind aufgrund unterschiedlicher Nut-zungsmaße in verschiedene Teilflächen differenziert. Die Gesamtfläche der allgemeinen Wohngebiete beträgt ca. 9,69 ha. Das Wohnen ist wesentliches Element bei der Revitalisierung des ehemaligen Kranken-hausgeländes. Für diese Entwicklung besteht ein großes öffentliches Interesse seitens des Bezirks Spandaus. Auch dem gesamtstädtischen Interesse Berlins wird Rechnung getragen, da die Anforderungen der zunehmenden Wohnungsnachfrage berücksichtigt werden. Das Plangebiet befindet sich in einem verkehrlich und technisch erschlossenen Bereich. Im nähe-ren Umfeld befinden sich zahlreiche Anlagen der sozialen Infrastruktur (Schule am Kleeblatt, mehrere Kitas). Es weist daher eine besondere Eignung als Wohnstandort auf. Die im Umfeld vorhandenen Lärmquellen (Straßenverkehr, Bahntrasse Berlin – Hannover, Gewerbebetriebe, Sport- und Freizeitnutzungen) stehen nach ersten gutachterlichen Aussa-gen der Realisierung eines Wohnstandortes dem Grund nach nicht entgegen. Nähere Infor-mationen zu diesem Thema können dem Kapitel „Immissionsschutz“ (S. 32) entnommen werden. III.3.1.2 Mischgebiet Im Geltungsbereich des Bebauungsplans 5-91 wird im südwestlichen Bereich gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit § 6 BauNVO ein Mischgebiet mit einer Gesamtfläche von rund 1,17 ha ausgewiesen. Maßgeblich für die Festsetzung eines Mischgebiets sind zum einen die Darstellungen des FNP, nach denen das Plangebiet und dessen Umgebung als gemischte Baufläche zu entwi-ckelt sind. Zum anderen leitet sich die Festsetzung aus dem in § 50 BImSchG normierten Trennungs-grundsatz ab. Der Trennungsgrundsatz verlangt, dass Flächen so einander zugeordnet wer-den, dass schädliche Umwelteinwirkungen - insbesondere auf dem Wohnen dienende Bau-gebiete - so weit wie möglich vermieden werden. Die für das Mischgebiet vorgesehene Flä-che soll aufgrund der Nähe zu den westlich angrenzenden gewerblichen Nutzungen nicht uneingeschränkt dem Wohnen zur Verfügung stehen. Sie soll auch wohnverträglichen ge-werblichen Nutzungen zur Verfügung stehen. Durch die Festsetzung eines Mischgebiets wird dafür Sorge getragen, dass die Belange der bestehenden Gewerbenutzungen in Bezug auf den Schutz vor heranrückenden Wohnnut-zungen Rechnung getragen werden. Im Rahmen einer Schalluntersuchung konnte festge-stellt werden, dass die Festsetzung eines Mischgebiets zu keinen zusätzlichen Einschrän-kungen innerhalb des Gewerbegebiets "Am Zeppelinpark" führt.1 Die Auswirkungen der nördlich angrenzenden Sport- und Freizeitanlagen (Sommerbad Staa-ken, Rasen-Großspielfeld) müssen im weiteren Verfahren bewertet werden.

III.3.2 Maß der baulichen Nutzung

Im Geltungsbereich des Bebauungsplans wird das zulässige Maß der baulichen Nutzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 16 BauNVO für die allgemeinen Wohn-gebiete WA1-WA9 und die Mischgebietsfläche durch die Festsetzung einer höchstzulässigen Grundflächenzahl (§ 19 Abs. 1 BauNVO), einer höchstzulässigen Geschossflächenzahl bzw. einer höchstzulässigen Geschossfläche (§ 20 Abs. 2 BauNVO) sowie der Zahl der zulässi-gen Vollgeschossen (§ 20 Abs. 1 BauNVO) festgesetzt.

1 Stellungnahme zu den Vorabergebnissen der schalltechnischen Untersuchung, AMZ 15.220.01 P, ALB

Akustik Labor Berlin, 25.01.2016, S. 12.


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Der Bebauungsplan sieht für die allgemeinen Wohngebiete und das Mischgebiet unter-schiedliche Dichtemaße vor. Grundsätzlich soll mit den festgesetzten Maßen dem denkmal-geschützten Ensemble Rechnung getragen werden. An verträglichen Stellen soll eine Nach-verdichtung ermöglicht werden. Im WA 1 sollen die Nutzungsmaße den Erhalt des bestehenden L-förmigen Gebäudes er-möglichen. Darüber hinaus soll die Errichtung eines Seitenflügels ermöglicht werden; damit künftig eine U-förmige Bebauung realisiert werden kann. Hierdurch wird die im gegenüber-liegenden Wohngebiet WA 8 vorhandene Bebauung aufgenommen. Es wird eine GRZ von 0,3 und eine GFZ von 0,4 festgesetzt. Entsprechend dem Bestand sind 2 Vollgeschosse zulässig. Im WA 2 sollen die bestehenden beiden denkmalgeschützten Gebäude durch mehrere Neu-bauten ergänzt werden können. Darüber hinaus könnte ein südlich gelegenes Torhaus in Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde mit einem Anbau versehen werden. Die Nut-zungsmaße in diesem Baugebiet orientieren sich daher nicht am Bestand, sondern lassen eine Nachverdichtung zu. Es wird eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 1,2 festgesetzt. Da das Baugebiet abseits des zentralen Teils der denkmalgeschützten Gesamtanlage liegt, wird die Geschossigkeit gegenüber den westlich der „Ringstraße“ (Privatstraße A) gelegenen Baugebieten erhöht. Zulässig sind vier Vollgeschosse. Die Baugebiete WA3 und WA4 sollen gegenüber den anderen Baugebieten dichter bebaut werden können. In den nahe am Brunsbütteler Damm gelegenen Baugebieten soll eine zei-lenartige Neubebauung entstehen, die bis zu fünf Vollgeschosse erreichen kann. Der nördli-che Teil soll aufgrund der Nähe zum „Hindenburghaus“ (WA 6) bzw. aufgrund des denkmal-geschützten Waschhauses nur zweigeschossig bebaubar sein. Die zulässige Grundfläche ist im zeichnerischen Teil durch die überbaubare Grundstücksflä-che festgesetzt (siehe textliche Festsetzung Nr. 1). Die zulässige Geschossfläche wird in jeder überbaubaren Grundstücksfläche individuell fest-gesetzt. Im WA 3 kann die maximale Geschossfläche von 10.800 m² und im WA4 die maxi-male Geschossfläche von 11.100 m² umgesetzt werden. Die Festsetzungen führen im WA 3 zu einer GRZ von 0,42 und einer GFZ von 1,44. Im WA 4 beträgt die GRZ 0,25 und die GFZ 1,01 Im WA 5 soll das bestehende Gebäude erhalten bleiben. Anbauten oder Neubauten sind nicht vorgesehen. Die Maße der baulichen Nutzung – GRZ 0,3 / GFZ 0,5 / zwei Vollgeschos-se – orientieren sich am Bestand. Im WA 6 sollen die festgesetzten Nutzungsmaße den Umbau des „Hindenburghauses“ er-möglichen. Die hierzu erforderliche GRZ beträgt 0,3, die notwendige GFZ 0,3. Bestandsori-entiert ist ein Vollgeschoss zulässig. Im WA 7 soll das bestehende Gebäude erhalten bleiben können. Die Maße der baulichen Nutzung – GRZ 0,3 / GFZ 0,4 / zwei Vollgeschosse – orientieren sich am Bestand. Im WA 8 soll das bestehende U-förmige Gebäude erhalten bleiben können. Die Maße der baulichen Nutzung – GRZ 0,3 und GFZ 0,4 orientieren sich am Bestand. Da der westliche Gebäudeflügel über einen mehrgeschossigen Turm verfügt, sind in diesem Baugebiet vier Vollgeschosse zulässig. Das bisher unbebaute Baugebiet WA 9 soll künftig bebaut werden. Bei der Neubebauung wird von einer GRZ von 0,3 ausgegangen, die sich aus den westlich der „Ringstraße“ gele-genen Baugebieten ableitet. Die zulässigen Gebäude sollen mehrgeschossig errichtet wer-den können, es wird daher eine GFZ von 0,8 sowie drei Vollgeschosse festgesetzt. Im Mischgebiet soll das bestehende L-förmige Gebäude erhalten bleiben können. Ein südlich gelegenes Torhaus – in Abstimmung mit der Denkmalpflege - mit einem Anbau versehen


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werden können. Hierzu ist es erforderlich, dass eine GRZ von 0,3 und eine GFZ von 0,4 festgesetzt werden. Wie auch das gegenüberliegende WA 8 ist im Mischgebiet ein mehrge-schossiger Turm vorhanden. Aus diesem Grund sind vier Vollgeschosse zulässig. Aufgrund der Festsetzungen im Bebauungsplan können im Plangebiet ca. 742 Wohneinhei-ten erstehen. Näheres zur Berechnung der zulässigen Wohneinheiten sowie den ausgelös-ten Bedarfen der sozialen Infrastruktur kann dem Kapitel „IV. Auswirkung des Bebauungs-plans“ (S. 35f) entnommen werden. Im weiteren Verfahren wird geprüft, in welchem Umfang die Bodenversiegelung durch Ne-benanlagen, unterirdische Anlagen sowie Stellplätze und deren Zufahrten betragen kann. Die diesbezügliche textliche Festsetzung 2 wird im weiteren Verfahren fortgeschrieben. Die festgesetzten Nutzungsmaße im Baugebiet WA 3 überschreiten bezüglich der Ge-schossflächenzahl (GFZ 1,44) die Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung gemäß § 17 BauNVO. Hier werden für allgemeine Wohngebiete eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 1,2 als Obergrenze vorgegeben. Überschreitungen sind aus städtebaulichen Gründen zulässig, wenn diese durch Umstände und Maßnahmen ausgeglichen werden und nachteili-ge Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. Im vorliegenden Fall liegen für die geringfügige Überschreitung der Geschossfläche städte-bauliche Gründe vor. Im Sinne eines sparsamen Umgangs mit Bodens sollen innerhalb der Baugebiete östlich der „Ringstraße“ höhere Nutzungsmaße zulässig sein. Andernfalls würde der gesamtstädtische Belang der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum bei der Nach-nutzung des Geländes nicht hinreichend Berücksichtigung finden können. Westlich der „Ringstraße“ sind Verdichtungen aus Gründen des Denkmalschutzes nicht möglich. Die zu-lässigen Nutzungsmaße konnten daher nicht gleichmäßig auf alle Baugebiete verteilt wer-den. Ausglichen werden die Überschreitungen dadurch, dass das WA 3 direkt an eine öffentliche Grünfläche angrenzt. Den Bewohnern wird dadurch ein leichter Zugang zu Grün- und Frei-flächen ermöglicht.

III.3.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen

Die Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche sollen sich am Prinzip der Ange-botsplanung orientierten und im Sinne einer vorausschauenden Planung einen angemesse-nen Spielraum für die spätere Grundstücksausnutzung sowie das städtebauliche Konzept bieten. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V. mit § 23 Abs. 3 BauNVO festgesetzt. Für die Baugebiete mit prägender denkmalgeschützter Gebäudesubstanz sind die Baugrenzen als flächenmäßige Ausweisung bestimmt und umfassen dabei jeweils den Großteil der Baugebietsflächen (Baugebiete WA1, WA2, WA5 bis WA9 und das MI). Lediglich zu den Verkehrsflächen, angrenzenden Grund-stücken sowie zur Grünfläche sollen Mindestabstände von 3 m gewahrt werden. Damit soll der Nutzungsspielraum auf den Grundstücken erhalten bleiben. Grenzen der baulichen Ent-wicklung werden durch das festgesetzte Maß der Nutzung gesetzt. Im nördlichen Teil des Mischgebiets liegt eine größere Fläche außerhalb der Baugrenzen. Hier kann gegenwärtig davon ausgegangen werden, dass artenschutzrechtliche Maßnahmen zugunsten der Zauneidechse erforderlich sind. Innerhalb der Baugebiete mit hohem Neubauanteil wird eine sog. „erweiterte Baukörperfest-setzung“ angewendet (WA3 und WA4). Durch diese Festsetzung soll gesichert werden, dass entlang der Privatstraße B keine straßenbegleitende Bebauung entstehen, sondern eine um 90° gedrehte Baustruktur. Diese städtebauliche Figur wird durch die Lage der überbaubaren Grundstücksflächen vorgezeichnet.


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Im weiteren Bebauungsplanverfahren werden die überbaubaren Grundstücksflächen über-prüft. Es ist vorstellbar, dass u. a. aus naturschutzfachlichen Erwägungen oder aus Gründen des Schallschutzes die Lage der Baugrenzen verändert wird. Für die Baugebiete WA1, WA2, WA5 bis WA9 und das MI wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. mit § 22 Abs. 4 BauNVO die abweichende Bauweise festgesetzt. Es sind Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser und Hausgruppen zulässig (textliche Festsetzung Nr. 3). Diese Bauweise ist an die offene Bauweise angelehnt. Im Gegensatz zur offenen Bauweise wird jedoch keine Längenbeschränkung der Hausfor-men auf 50 m vorgenommen. Dies ist erforderlich, da bereits im Bestand die Länge der Hausformen 50 m überschreitet. Für die Baugebiete WA 3 und WA 4 ist keine Festsetzung der Bauweise erforderlich. Die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen können nach Maßgabe der übrigen Fest-setzungen des Bebauungsplans (Geschossfläche, Zahl der Vollgeschosse) bebaut werden.

III.3.4 Öffentliche Grünfläche

Aufgrund der künftig zulässigen Wohnungen im Geltungsbereich entsteht für die künftigen Bewohner ein Bedarf an wohnungsnahen Grünflächen. Dieser soll mit der Festsetzung einer öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Öffentliche naturnahe Parkanlage/ mit Spielplatz“ gesichert werden. Diese 2,21 ha große Fläche ist als Ost-West-Grünverbindung geplant, die den östlich angrenzenden Bullengrabengrünzug mit den Sport- und Freizeitstät-ten westlich des Geltungsbereichs verbindet. Hiermit werden auch die Aussagen der Grünkonzeption für den Flugplatz Staaken (siehe S. 9) berücksichtigt. Außerdem werden Aspekte des Artenschutzes, der Biotopstruktur und der Grundwasserbildung positiv beein-flusst. Bei der Entwicklung als Wohnstandort trägt die fußläufige Verbindung zur Attraktivität bei und soll als gestalterisches Element auch als Naherholungselement für die Bevölkerung die-nen. Diese Erholungsfunktion kann sowohl den direkten Anwohnen als auch der Allgemein-heit dienen, da der Grünzug die bebauten Stadtgebiete von Spandau in östlicher Richtung mit dem Umland bzw. der offenen Niederung von Dallgow-Döberitz verbindet. Aufgrund der Eigentumsverhältnisse – die Grünfläche befindet sich im Eigentum von Berlin – wird die Fläche als öffentliche Grünfläche festgesetzt. Die Zweckbestimmung „naturnahe Parkanlage“ trägt dazu bei, dass die Fläche nicht intensiv gärtnerisch umgestaltet bzw. ge-pflegt werden muss. Hierdurch werden auch Eingriffe in Natur und Landschaft vermieden, da die Einbeziehung der gegenwärtig vorhandenen Vegetation in die Grünfläche möglich ist. Die Zweckbestimmung der Grünfläche ist im östlichen Teil um den Zusatz „Spielplatz“ er-gänzt. Dies ist erforderlich, da durch die geplanten Wohnnutzungen nicht nur ein Bedarf an privaten Spielplätzen gemäß den Vorschriften der Bauordnung entsteht, sondern auch ein Bedarf an öffentlichen Spielplätzen. Innerhalb der Fläche kann der der ermittelte Bedarf von 1.484 m² (1 m² je Einwohner) gedeckt werden.

III.3.5 Verkehrsflächen und Gehrechte

Das Plangebiet wird aus drei Himmelsrichtungen (Nord, Ost, Süd) an das öffentliche Stra-ßennetz angebunden. Die innere Erschließung des Plangebiets wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB über private Verkehrsflächen gesichert (Privatstraße A und B). Die nördliche Anbindung wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB als öffentliche Straßenver-kehrsfläche festgesetzt (Planstraße A) und soll die Anbindung an den Brunsbütteler Damm übernehmen. Sie soll als Ersatz für eine bestehende Straßenverkehrsfläche (nördlicher Teil der Schulstraße, direkt an die „Schule am Staakener Kleeblatt“ angrenzend) ausgebaut wer-den. Die Grundstücke gehören dem Land Berlin. Es sind planfestgestellte Ausgleichsflächen,


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bei Überplanung sind die Flächen 100%ig auszugleichen. Durch die bedarfsgerechte Stra-ßenbreite von 10,5 m wird kein unnötiger Eingriff in Natur und Landschaft verursacht. Diese Straßenbreite greift die Dimensionierung der Privatstraße A auf. Über die Planstraße A kön-nen auch die außerhalb des Plangebiets gelegenen Sport- und Freizeitanlagen (Sommerbad Staaken, Sportplätze) erschlossen werden. Die parallel zur Schule verlaufende Straße soll nicht zur Erschließung genutzt werden, da hierdurch eine künftige Erweiterung der Schule unnötig erschwert würde. Eine östliche Anbindung der Baugebiete an den Brunsbütteler Damm ist in Verlängerung der Privatstraße B mit der Festsetzung der öffentlichen Planstraße B vorgesehen. Die Planstra-ße B ist derzeit als öffentliche Grünfläche gewidmet sowie im Bebauungsplan VIII-393 als öffentliche Grünfläche festgesetzt. Die südliche Anbindung der Baugebiete erfolgt über die Schulstraße (Planstraße C) als öf-fentliche Straßenverkehrsfläche an den Nennhauser Damm. Es ist ein Wendehammer ein-geplant, der für das Wenden von Gelenkbussen dimensioniert ist. Der Wendehammer löst den dort bisher vorhandenen Wendekreis ab. Aufgrund des sich verstärkenden Durchgangs-verkehrs an dieser Stelle ist es zweckmäßig, dass die Wendestelle umgestaltet wird. Die Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche zur inneren Erschließung der einzelnen Baugebiete ist nicht erforderlich, da die dortigen Straßen keine örtliche bzw. überörtliche Funktion erfüllt. Die Festsetzung von privaten Verkehrsflächen setzt voraus, dass diese von einem bestimmten bzw. bestimmbaren Benutzerkreis in Anspruch genommen wird. Dies ist hier der Fall: Der Kreis der künftigen Benutzer ist auf die Bewohner, Besucher und sonstige Nutzer des Plangebiets (z. B. Ver- und Entsorger) beschränkt. Die Breite der ringförmigen Privatstraße A wird mit 10,5 m festgesetzt. Hiermit wird eine Re-gelung im Kaufvertrag aufgegriffen. Die Breite der Privatstraße B wird zunächst mit 7 m an-gesetzt, damit der Eingriff in den örtlichen Baumbestand möglichst gering ist. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB wird festgesetzt, dass die Einteilung der Verkehrsfläche nicht Gegenstand der Festsetzungen ist (siehe Festsetzung Nr. 4). Die zuständigen Behör-den bzw. die privaten Unterhalter können diese unabhängig vom Bebauungsplan vorneh-men. Die Erschließung wurde letztmalig Ende 2014 gutachterlich überprüft2. Zum damaligen Zeit-punkt wich die geplante Erschließung in Teilen von dem mittlerweile vorgesehenen Erschlie-ßungskonzept ab. So war beispielsweise die heutige Privatstraße B und die Planstraße B nicht Teil der Untersuchung. Das Gutachten wird daher im weiteren Verfahren fortgeschrie-ben; die Festsetzungen im Bebauungsplan werden bei Erforderlichkeit überarbeitet. Zur Sicherung einer zusammenhängend nutzbaren öffentlichen Grünfläche ist die Teilfläche C gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB mit Geh- und Radfahrrechten für die Allgemeinheit zu belasten (siehe TF Nr. 5). Auf diese Weise kann die Privatstraße A von der Öffentlichkeit gequert werden.

III.3.6 Immissionsschutz

Auf die geplanten schutzbedürftigen Nutzungen im Plangebiet wirken u.a. gewerbliche Ge-räuschimmissionen der außerhalb des Plangebiets liegenden Betriebe ein. Die meisten An-lagen sind nicht genehmigungsbedürftige Anlagen im Sinne des BImSchG i.V.m. der 4. BIm-SchV. Es ist aber auch eine genehmigungsbedürftige Anlage vorhanden; es handelt sich dabei um einen Abfall-Containerdienst westlich der Zeppelinstraße.

2 Verkehrliche Untersuchung zur äußeren Erschließung des Quartiers am ehemaligen Krankenhaus Staa-

ken in Berlin-Spandau, PST GmbH und Dr. Brenner Ingenieurgesellschaft mbH, Berlin, 28.11.2014.


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Zudem wirkt durch die Sportanlage Staaken-West auf das Plangebiet Sportlärm der be-standskräftigen Sportplatznutzung ein. Weiter westlich befinden sich das Sommerbad Staa-ken (Freizeitanlagenlärm), ein weiteres Kunstrasen-Großspielfeld sowie vier Tennisplätze (Sportlärm) und ein Kleinspielfeld. Die Sportanlage soll erweitert werden. Das Plangebiet ist zudem durch Kfz-Verkehrsgeräusche der Straße Am Zeppelinpark, des Brunsbütteler Damms, des Nennhauser Damms und Schienenverkehrsgeräusche vorbelas-tet. Bislang liegen gutachterliche Aussagen zum Gewerbelärm sowie zum Sportlärm vor3. Zur Bewertung der weiteren Schallquellen wird im weiteren Bebauungsplanverfahren das Schall-gutachten überarbeitet. Hierbei werden auch die Ergebnisse bezüglich des Gewerbelärms und des Sportlärms aktualisiert. Die Festsetzungen des Bebauungsplans werden entspre-chend fortgeschrieben. Bezüglich des Sportplatzes kann festgehalten werden, dass sich Konflikte durch die an die Sportanlage heranrückende Wohnbebauung ergeben. Es sind Schallminderungsmaßnah-men erforderlich, beispielsweise mit einer Lärmschutzwand. Aus diesem Grund wird gemäß § 9 abs. 1 Nr. 24 festgesetzt, dass entlang eines Teils der westlichen Geltungsbereichsgren-ze eine Schallschutzwand zu errichten ist (textliche Festsetzung Nr. 6). Nähere Details (Hö-he, Schalldämmmaße) werden im weiteren Verfahren ermittelt.

III.3.7 Grünfestsetzungen/ Klimaschutz

Nach Vorlage der Ergebnisse des frühzeitigen Beteiligungsverfahrens werden die Grünfest-setzungen zur ökologischen Aufwertung des Plangebietes und für den Klimaschutz ergänzt.

3 Stellungnahme zu den Vorabergebnissen der schalltechnischen Untersuchung, AMZ 15.220.01 P, ALB

Akustik Labor Berlin, 25.01.2016.


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III.3.8 Flächenbilanz

Fläche in ha in %

Allgemeines Wohngebiet

davon WA1

davon WA2

davon WA 3

davon WA 4

davon WA 5

davon WA 6

davon WA 7

davon WA 8

davon WA 9

9,69

0,96

1,75

0,75

1,09

1,03

0.65

1,42

1,04

1,00

67,4

Mischgebiet 1,17 8,1

Öffentliche Grünfläche 2,21 15,4

Öffentliche Straßenverkehrsfläche 0,28 2,0

Private Verkehrsfläche 1,02 7,1

gesamt 14,37 100,0

III.3.9 Sonstige Festsetzungen

Im Geltungsbereich des Bebauungsplans treten alle bisherigen bauplanungsrechtlichen Vor-schriften außer Kraft (textliche Festsetzung Nr. 7). Hierdurch werden innerhalb der Planstra-ße B die Festsetzungen des Bebauungsplans VIII-393 überlagert.

III.3.10 Nachrichtliche Übernahmen

In der Planzeichnung wird nachrichtlich darauf hingewiesen, dass sich das Plangebiet inner-halb eines Wasserschutzgebiets befindet. Darüber hinaus wird auf das Vorhandensein eines Denkmals - ehem. Fliegerhost Staaken – aufmerksam gemacht

III.3.11 Hinweise

Im weiteren Verfahren ist mit der Aufnahme von Hinweisen mit Normencharakter, die inner-halb des Plangebietes zu berücksichtigen sind, geprüft.

III.3.12 Städtebaulicher Vertrag

Im weiteren Verfahren wird ein städtebaulicher Vertrag ergänzend zum Bebauungsplan ge-schlossen. Das Kapitel wird entsprechend fortgeschrieben.

III.4 Abwägung der öffentlichen und privaten Belange Die Abwägung der öffentlichen und privaten Belange wird im weiteren Verfahren nach Kon-kretisierung der Planung ergänzt.


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IV. Auswirkung des Bebauungsplans

IV.1 Allgemeines

Die Festsetzungen des Bebauungsplans gewährleisten eine nachhaltige städtebauliche Ent-wicklung, die sowohl den naturräumlichen Rahmenbedingungen, dem Denkmalschutz als auch einer künftigen Bebauung Rechnung tragen. Die nachhaltige städtebauliche Entwicklung wird vor dem Hintergrund der Planungsziele für den Bebauungsplan 5-91 durch folgende Umstände und Wirkungen berücksichtigt:

Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse Innenentwicklung vor Außenentwicklung, durch Revitalisierung von bestehenden

Siedlungs- und Verkehrsflächen sowie einer geordneten Nachverdichtung des Be-stands.

Bei der geplanten Nachverdichtung wird durch eine vergleichsweise geringe Versiegelung (GRZ 0,3 bis 0,4) der Schonung der Umwelt Rechnung tragen. Soziale Infrastruktur und Sozialer Wohnungsbau Die Bedarfsermittlung für soziale Infrastruktur und Wohnungsbau erfolgt auf der Grundlage des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung. Es handelt sich um eine rechne-rische Annäherung zur Einschätzung der Bedarfe. Gemäß der Festsetzungen im Entwurf könnte eine Geschossfläche von insgesamt ca. 71.700 m² auf allen WA-Baugrundstücken umgesetzt werden. Im MI ist ein Wohnanteil auf der Hälfte der zulässigen Geschossfläche umsetzbar; dies entspricht ca. 2.500 m². Das Wohnen wird im Gebäudetyp Mehrfamilienhaus (MFH) entstehen. Die für Wohnen nutzbare Geschossfläche von insgesamt 74.200 m² entspricht 742 Wohneinheiten (100 m² pro WE im MFH). Für den Kitabedarf wird die zu erwartende Einwohnerzahl berücksichtigt. Für das Gebiet werden 2 Einwohner pro WE angenommen. Das entspricht bei einer WE-Zahl von 742 WE eine Einwohnerzahl 1.484 für das gesamte Gebiet. Daraus lässt sich ein Bedarf an 67 Kita-Plätzen ableiten. Es werden voraussichtlich 80 Grundschulplätze erforderlich. Der Bedarf für einen öffentlichen Kitaspielplatz beträgt 1 m² je Einwohner, insgesamt 1.484m².

IV.2 Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung

Durch die Aufstellung des Bebauungsplans sind nachteilige Auswirkungen nach derzeitigem Kenntnisstand lediglich für die Herstellung und für die laufende Unterhaltung der geplanten Grünfläche mit der Zweckbestimmung öffentliche naturnahe Parkanlage zur Sicherung eines übergeordneten Grünzuges (Bullengrabengrünzug) zu erwarten.


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V. Verfahren

V.1 Mitteilung der Planungsabsicht

Das Bezirksamt Spandau von Berlin hat gemäß Artikel 13 Abs. 2 Landesplanungsvertrag bzw. gemäß § 5 AGBauGB mit Schreiben vom 06.06.2012 die Absicht zur Aufstellung eines Bebauungsplans mitgeteilt. Es wurden die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Um-weltschutz sowie die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin Brandenburg unterrich-tet. Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung hat mit Schreiben vom 29.06.2012 mitgeteilt, dass ein Widerspruch zu Zielen der Raumordnung nicht erkennbar sei. Darüber hinaus wurde mitgeteilt, dass die Grundsätze zur integrierten Freiraumentwicklung (§ 6 LEPro 2007) im weiteren Verfahren angemessen berücksichtigt werden sollen. In die-sem Zusammenhang wurde auf das durch einen hohen Grünanteil geprägte Plangebiet ver-wiesen, dass außerdem Bestandteil eines übergeordneten Grünzugs (Bullengrabengrünzug) ist. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt hat mit Schreiben vom 02.07.2012 mitgeteilt, dass gegen die Aufstellung des Bebauungsplans keine Bedenken bestehen. Unter der Voraussetzung, dass bis zur Festsetzung des Bebauungsplans kein Flugbetrieb auf dem Flughafen Tegel stattfindet, wird das Verfahren nach § 6 AGBauGB durchgeführt. Zudem wurde mitgeteilt, dass der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden kann.

V.2 Aufstellungsbeschluss

Am 4. September 2012 hat das Bezirksamt Spandau die Aufstellung des Bebauungsplanes 5-91 gemäß § 2 Abs. 1 BauGB beschlossen. Der Aufstellungsbeschluss wurde im Amtsblatt von Berlin vom 05.10.2012 auf S. 1805 veröffentlicht.


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B. Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), das zuletzt durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722) ge-ändert worden ist. Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauN-VO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), die zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) geändert worden ist. Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert das Gesetz vom 23. Juni 2015 (GVBl. S. 283).


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C. Anhang

I. Pflanzenlisten als Empfehlung

Wird im weiteren Verfahren ergänzt.


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II. Textliche Festsetzungen

Maß der baulichen Nutzung 1. Im WA 3 und WA 4 wird als zulässige Grundfläche die im zeichnerischen Teil festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO) 2. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen von Garagen- und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 Baunutzungsverordnung und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird bis zu ___ von Hundert überschritten werden. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO) Bauweise 3. In den Baugebieten WA1, WA 2, WA 5, WA 6, WA 7, WA 8 und WA 9 und im Mischgebiet wird als Bauweise festgesetzt: Zulässig sind Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Ein-zelhäuser, Doppelhäuser und Hausgruppen. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V. mit § 22 Abs. 4 BauNVO) Verkehrsflächen, Geh- und Fahrrechte 4. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche und der privaten Verkehrsfläche ist nicht Gegen-stand der Festsetzung. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 5. Die private Verkehrsfläche ist innerhalb der Fläche C mit einem Geh- und Radfahrrecht zu-gunsten der Allgemeinheit zu belasten. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zum Schutz vor Umwelteinwirkungen 6. Auf der Fläche zwischen den Punkten AB ist ein Lärmschutzbauwerk zu errichten. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 24) Sonderregelung 7. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und bau-rechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs bezeichneten Art enthalten, außer Kraft.

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Bezirksamt Spandau von Berlin Abt. Bauen, Planen ... · Stadtentwicklungsamt Spandau Bebauungsplan 5-91 Begründung zum Bebauungsplanentwurf 5 I.2.2 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse