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2007 ‚Chancen und Risiken der Projektentwicklung‘ Jean-Pierre Noel 1
Chancen und Risiken der Projektentwicklung –
Ansätze für Equity-Partnerships und Beteiligungsmodelle
Jean - Pierre Noel
2007 ‚Chancen und Risiken der Projektentwicklung‘ Jean-Pierre Noel 2
ÜBERSICHT
Problemstellung– Aktuelle Situation und Entwicklungstendenzen auf den Projektentwicklungsmärkten
– Wertschöpfungsstufen und Projektentwicklungsprozess
– Die Interdependenz von Prozessphasen, Wertschöpfung und Exitstrategien
Beteiligungsmodelle auf der Projektebene– Ausgangssituationen für die Projektentwicklung und Grundlagen für
Beteiligungsmodelle
– Klassisches Bauträgermodell (Schlüsselfertiger Verkauf) vs. Equity-Partnership
– Das Spannungsdreieck Leistung-Risiko-Wertschöpfung
– Verhaltensproblematik von Entwickler und Equity Partner bei Joint Ventures
– Parameter für Beteiligungsentscheidungen auf Projektebene
Beteiligungsmodelle auf der Unternehmensebene– Holdingmodell, strategische Allianzen und Unternehmensbeteiligungen
– Parameter für Beteiligungsentscheidungen auf Unternehmensebene
Nutzerpartnerschaften als neuer Weg für Beteiligungen in der Projektentwicklung
Fazit
2007 ‚Chancen und Risiken der Projektentwicklung‘ Jean-Pierre Noel 3
PROBLEMSTELLUNG
1. Strukturelle Änderungen in der Immobilien- und Finanzwirtschaftwirken sich auf den Projektentwicklungsmarkt aus. • Zunehmende Konzernbildung und Globalisierung auf der Kapitalgeber- und Finan-
zierungsseite• Erhöhte Anforderungen an Projekte vor dem Hintergrund von Basel II, KonTraG, etc.• Für Projekte steht zunehmend ein risikoadäquates Instrumentarium zur Verfügung.
Fremdkapital war häufig zu billig oder gar nicht verfügbar. Heute stehen risikoadjus-tierte Finanzierungsprodukte zur Verfügung (z.B. Junior Loans, Mezzaninekapital, Red-RiskSwap)
2. Die sog. „klassische Projektentwicklung“ findet kaum mehr statt.• Zu wenig Eigenkapital, zu langwierig, zu risikoreich• Aufgaben der Projektentwicklung werden verstärkt in lebenszyklusorientierte Teilpro-
zesse zerlegt und finden Einzug in andere Bereiche der Immobilienwirtschaft: Portfo-lio-Management, Asset Management, CREM, Facilities Management, Corporate Out-sourcing.
• Bandbreite der Projektentwicklungsaktivitäten nimmt zu: Vom Bauträger über EquityPartnerships und Asset Manager bis hin zum Service-Developer.
3. In der Praxis sind erhebliche Anstrengungen zu beobachten, um• Chancen und Risiken, aber auch die Werttreiber in der Projektentwicklung adäquat zu
erfassen,• Instrumente zur wertorientierten Steuerung von Immobilienprojekten zu entwickeln,• Vertragsbeziehungen zwischen Entwickler und Kapitalgebern zu standardisieren und
Interessen gleichzurichten.
2007 ‚Chancen und Risiken der Projektentwicklung Jean-Pierre Noel 4
WERTSCHÖPFUNGSSTUFEN IM PROJEKTENTWICKLUNGPROZESS
Nutzung
Investment
Marketing und VermietungBaudurchführung
Projektfinanzierung
Baurecht(Wettbewerb, Voranfrage,Genehmigung)
Nutzungskonzept
Grundstücksakquisition(Kauf / Option)
Projekt-initiierung
Projekt-konzeption
Projekt-konkreti-sierung
Projekt-realisierung/management
Wer
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itEx
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Projektvermarktung
Exit
Exit
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BEDEUTUNG DER BAUSTEINE FINANZIERUNG, VER-MIETUNG UND VERKAUF FÜR DIE WERTSCHÖPFUNGIN DER PROJEKTENTWICKLUNG
Grundmodell für die Abfolge der Wertschöpfungsstufen in der Projektentwicklung
GrundstückssicherungFinan-zierung
Vermie-tung
VerkaufObjekt
Baudurch-führung
BaurechtNutzungskonzept
Wertschöpfungsstufen bei frühzeitiger Vermietung
Wertschöpfungsstufen bei frühzeitigem Verkauf
GrundstückssicherungNutzungs-konzept
Finan-zierung
Baudurch-führung
VerkaufObjektBaurecht
Vermietung
GrundstückssicherungNutzungs-konzept
Finan-zierung
Vermie-tung
Baudurch-führungBaurecht
Verkauf Projekt
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VERTRAGSFORMEN, LEISTUNGSBILDER UND HONORAR-MODELLE IN DER PROJEKTENTWICKLUNG
Grundsätzlich gibt es drei Ausgangssituationen für Vertragsformen und Beteiligungsmodelle:
Entwickler baut auf eigene Rechnung, Verkauf an In-vestor nach Fertigstellung
Joint Venture zwischen Entwickler und Equity Partner oder Investor
Entwickler ist reiner Dienstleister für In-vestor oder Eigennutzer
2007 ‚Chancen und Risiken der Projektentwicklung‘ Jean-Pierre Noel 7
BETEILIGUNGSMODELLE AUF PROJEKTEBENE
Immobilien-projekt
Erwerbschlüsselfertig
Finan-zierung
Mietvertrag
Haftung
Entwickler baut auf eigeneRechnung, Verkauf an In-vestor nach Fertigstellung
Klassisches Bauträgermodell
Schlüsselfertiger Verkauf des Projekts oder von Geschäfts-anteilen an Objektgesellschaft.
Geliefert wird das Objekt als Werkleistung, die vom Investor ingesamt abgenommen wird. Kein gesonderter Ausweis von PE-Leistungen oder -honoraren.
Nach Vertragsschluss Fokus auf Qualität, Kosten und Termine.
Projektentwicklungsleistungensind bei Erwerb zumeisterbracht. Nach Erwerb z.T.separate Beauftragung mit Vermietungs-leistungen odersonstigen Bauherrenaufgaben.
Entwickler übernimmt Garantie-funktionen für Planung und Realisierung (Generalplanungs-und/oder GÜ-Leistungen)
Projektentwickler
Geschäfts-besorgung
Eigentümer
Bank
Abnahme
Investor Nutzer
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BETEILIGUNGSMODELLE AUF PROJEKTEBENE
Klassisches Bauträgermodell
Bank
Projektentwickler
Investor
Immobilien-projekt
Erwerbschlüsselfertig
Eigentümer
Finan-zierung
Geschäfts-besorgung
Abnahme
Nutzer
Mietvertrag
Haftung
Dienstleistungsmodell
Bank
Eigentümer/Bestandshalter
Investor
Immobilien-projekt
Erwerbschlüsselfertig
Eigentümer
Finan-zierung
Geschäfts-besorgung
Abnahme
Nutzer
Mietvertrag
Haftung
Projektentwickler
DL-Vertrag
Entwickler ist reiner Dienstleister für In-vestor oder Eigennutzer
Projekt wird vom Auftraggeber eingebracht oder vom Ent-wickler gegen Finders Fee erworben.
Häufig hohe Vorleistung des Entwicklers und des Planungs-teams auf Akquisitionsbasis.
Entwicklungsprozess orientiert sich an Meilensteinen und wird nur phasenweise beauftragt.
Honorarmodell enthält kosten-orientiertes Basishonorar plus erfolgsabhängiges Leistungs-honorar.
Entwickler übernimmt oderkoordiniert häufig Garantie-funktionen für Planung und Realisierung (Generalplanungs-und/oder GÜ-Leistungen)
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BETEILIGUNGSMODELLE AUF PROJEKTEBENE
Klassisches Bauträgermodell
Bank
Projektentwickler
Investor
Immobilien-projekt
Erwerbschlüsselfertig
Eigentümer
Finan-zierung
Geschäfts-besorgung
Abnahme
Nutzer
Mietvertrag
Haftung
Equity PartnershipBeteiligung des Equity-Partners ermöglicht Finanzierung
und Projektrealisierung
Bank
Projektentwickler
Immobilien-projekt
Objektges.(KG|GmbH)
Eigentümer
Finanzierung
Gesellschafter
Geschäfts-besorgung
Equity-Partner
Controlling
Investor
Erwerbschlüsselfertig
Abnahme
Nutzer
Mietvertrag
Haftung
Joint Venture zwischen Entwickler und Equity Partner oder Investor
Entwickler hat das Projekt bereits gesichert und bringt es in eine Partnerschaft ein.
Projektstrategie und Machbar-keitsstudie sind Basis für Be-teiligung des Equity Partners.
Gesamtes Vertragswerk muss bei Eintritt in die Partnerschaftausgehandelt werden.
Abwicklung des Joint Ventures über eigene Objektgesell-schaft.
Aufgabenteilung zwischenEntwickler und Equity Partner.
Entwickler erhält kostenorien-tiertes Basishonorar plus er-folgsabh. Leistungshonorar so-wie Gewinnpartizipation nachEK-Rückzahlung/-verzinsung.
Haftung häufig beschränkt.
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BETEILIGUNGSMODELLE AUF PROJEKTEBENE
Projekt-entwickler
Immobilien-projekt
Erwerbschlüsselfertig
Eigentümer
Finan-zierung
Geschäfts-besorgung
Abnahme
Mietvertrag
Haftung
Bank
Projekt-entwickler
Immobilien-projekt
Objektges.(KG|GmbH) Finanzierung
Gesellschafter
Geschäfts-besorgung
Equity-Partner
Controlling
Mietvertrag
Haftung
Klassisches BauträgermodellEntwickler baut auf eigene Rechnung und verkauft das Projekt schlüsselfertig an Investor
Equity PartnershipBeteiligung des Equity-Partners ermöglicht Finanzierungund Projektrealisierung
EigentümerBank
Erwerbschlüsselfertig
Abnahme
Investor NutzerInvestor Nutzer
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SPANNUNGSDREIECK BEI BETEILIGUNGSMODELLENAUF PROJEKTEBENE
ProjektProjektProjekt---beteiligungbeteiligungbeteiligung
LeistungLeistung
WertWert--schöpfungschöpfung
RisikoRisiko
Standort
Nutzung Kapi
tal
Projektentwickler Equity Partner
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VERHALTENSPROBLEMATIK VON ENTWICKLER UND EQUITY-PARTNER BEI JOINT VENTURES
Ungleichverteilung von Informationen, Know-How und KapitalUngleichverteilung von Informationen, Know-How und Kapital
Verhalten der Vertragspartner vor Vertragsabschluss
Verhalten der Vertragspartner vor Vertragsabschluss
Verhalten der Vertragspartner nach Vertragsabschluss
Verhalten der Vertragspartner nach Vertragsabschluss
QualitätsunsicherheitWer ist der richtige Vertragspartner? Qualität undLeistungsverhalten der Partner ex-ante ungewiss.Fehlende Standards für Leistungen.Mangelnde Überprüfbarkeit und Übertragbarkeit vonVergangenheitserfolgen auf neue Projekte.Performance wird durch exogene Faktoren (z.B. Marktentwicklung, Meinungen) beeinflusst.
QualitätsunsicherheitWer ist der richtige Vertragspartner? Qualität undLeistungsverhalten der Partner ex-ante ungewiss.Fehlende Standards für Leistungen.Mangelnde Überprüfbarkeit und Übertragbarkeit vonVergangenheitserfolgen auf neue Projekte.Performance wird durch exogene Faktoren (z.B. Marktentwicklung, Meinungen) beeinflusst.
Versteckte AbsichtAbhängigkeit durch spezifische Vorleistungen des Entwicklers. Potenziell Ausnutzung durch Investor.Gefahr opportunistischer Nutzung möglicher Re-gelungs- und Vertragslücken im Projektverlauf.Informationsvorsprung des Developers vs. Stimmenmehrheit des Kapitalpartners.
Versteckte AbsichtAbhängigkeit durch spezifische Vorleistungen des Entwicklers. Potenziell Ausnutzung durch Investor.Gefahr opportunistischer Nutzung möglicher Re-gelungs- und Vertragslücken im Projektverlauf.Informationsvorsprung des Developers vs. Stimmenmehrheit des Kapitalpartners.
Versteckte InformationEntwickler nutzt deutlichen Informationsvorsprungvor Vertragsabschluss.Equity Partner basiert Entscheidung auf Analysen desEntwicklers.Ggf. zurückgehaltene oder veränderte Informationen schaffen eine positive Nutzenerwartung für denEquity Partner oder den Entwickler.
Versteckte InformationEntwickler nutzt deutlichen Informationsvorsprungvor Vertragsabschluss.Equity Partner basiert Entscheidung auf Analysen desEntwicklers.Ggf. zurückgehaltene oder veränderte Informationen schaffen eine positive Nutzenerwartung für denEquity Partner oder den Entwickler.
Verstecktes HandelnLeistungen des Entwicklers können häufig nur amErgebnis gemessen werden. Zusammenhangzwischen Aktivitätsniveau und Ergebnis unklar.Gefahr opportunistischen Verhaltens des Entwicklers.Gefahr der Überkontrolle und falscher Sollvorgabendurch den Equity Partners.
Verstecktes HandelnLeistungen des Entwicklers können häufig nur amErgebnis gemessen werden. Zusammenhangzwischen Aktivitätsniveau und Ergebnis unklar.Gefahr opportunistischen Verhaltens des Entwicklers.Gefahr der Überkontrolle und falscher Sollvorgabendurch den Equity Partners.
Unsicherheit in der Zusammenarbeit von Entwickler und Equity PartnerUnsicherheit in der Zusammenarbeit von Entwickler und Equity Partner
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Projektstand bei Akquis.Strategie/MachbarkeitStand GrundstückssicherungWelche Wertschöpfungwurde bereits erbracht?Leistungsbilanz Entwickler
Timing/ExitArt und Struktur der Exit-möglichkeiten je nach Rendite-/RisikorelationHöhe Dauer der Kapital-bindung und Amortisation
ProjektorganisationStringenz der Aufgaben-verteilung im ProjektteamTransparenz bei Standard, Prozeduren und SystemenKompatibilität der Kulturen
InteressenkonflikteSynchronisierung bei Zielen, Honoraren, ExitroutenVerhalten bei Abweichungen vomBusiness Plan
FinanzierungsstrukturHerkunft und Höhe desEigen- und FremdkapitalsHaftungsregelungen (Non recourse? Covenants?)
HonorarstrukturBemessung von Grund- undErfolgshonorarenFixierung der Meilensteine für Erfolgsbemessung
MarktentwicklungWettbewerbssituationMarktzyklus und Verhalten der MarktteilnehmerSzenarien FlächenbedarfRisikoanalyse / klarer Fokus
GewinnpartizipationVerteilungsplan für Gewinneoder VerlusteLeistungsvergütung vs. KapitalvergütungIncentives Projektpartner
EntscheidungenKompetenzregelungenSchnelligkeit / Adaptions-fähigkeit bei ÄnderungenHierarchisierungAdhocracy vs. BureaucracyP
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PARAMETER FÜR BETEILIGUNGSENTSCHEIDUNGENAUF PROJEKTEBENE
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BETEILIGUNGSMODELLE AUF UNTERNEHMENSEBENE
Projekt CProjekt BProjekt A
Objektges.(KG|GmbH)
Objektges.(KG|GmbH)
Objektges.(KG|GmbH)
Beteiligungen auf Unternehmensebene
Projekt CProjekt BProjekt A
Objektges.(KG|GmbH)
Objektges.(KG|GmbH)
Objektges.(KG|GmbH)
Holdingstruktur für Projektbeteiligungen
Holding
Gesellschafter
Holding
Gesellschafter Equity-Partner
Projekt-entwickler
Projekt-entwickler
Investor1
Equity-Partner 1
Equity-Partner 2
Equity-Partner 3
Investor2
Investor3
Investor1
Investor2
Investor3
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PARAMETER FÜR BETEILIGUNGSENTSCHEIDUNGENAUF UNTERNEHMENSEBENE
StrategieMarktposition und relative WettbewerbsvorteileFokus und „Equity Story“Kompatibilität der Partner
ProjektportfolioAttraktivität der bearbeite-ten Geschäftsfelder Portfolio-ManagementLeistungsbilanz und Kontinuität
AkquisitionsstärkeWert und Richtung laufender AkquisitionenNetzwerk und lokale StärkenVermarktungsfähigkeit
ManagementUnternehmens- und Projekt-organisationErfahrungshintergrundUnternehmerische Kraft und Risikoneigung
TeamKompetenz und KapazitätErfahrungshintergrundStabilitätProfessionalität
Systeme und RessourcenReporting- und Controlling-SystemeRisikomanagement-SystemOutsourcing/InsourcingWissensmanagement
KapitalkraftCash Flow und ErtragsstärkeKapitalbindungsdauerRefinanzierungskapazitätGesellschafterhintergrund
RisikostrukturRendite-/Risikorelation auf Projekt- und PortfolioebeneSzenarien und ExitlösungenRating
UnternehmenswertZahlungsströmeTrack Record und GoodwillVerwässerungseffekteSkalierbarkeit des Geschäfts
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NUTZERPARTNERSCHAFTEN ALS NEUER WEG
• Die Nutzung stellt nach wie vor den Schlüssel fürImmobilieninvestitionen dar.
• Ökonomisch sinnvoller als eine Partnerschaft zwischen Entwickler und Kapitalgeber könnte daher eine Partnerschaftzwischen Entwickler und Nutzer ausgestaltet werden.
• Empirisch betrachtet entfallen bei investmentfähigenBüroprojekten nur 65 bis 80% der Gesamtinvestition auf Grundstücks-, Bau- und Baunebenkosten. Der Rest entfälltauf Marketing, Zinsen, Fees, Reserven, Leerstandsannahme sowie Wagnis und Gewinn.
• Durch eine frühzeitige Anmietungsentscheidung entstehenerhebliche Einsparungspotenziale beiVerzinsungsanforderungen, Risikoprämien und Budgetpositionen, die auf die Vermietung gerichtet sind. Die Einsparungen können risikogerecht für Mietreduktion oder Erfolgsbeteiligung eingesetzt werden.
• Nutzerpartnerschaften– bewirken eine neues Verständnis des Prozesses
Planen-Bauen-Nutzen,– erfordern Bereitschaft zu Transparenz und offenen Büchern,– reduzieren die Risikostruktur in der Projektentwicklung– eignen sich insbesondere für Redevelopment- und
Umstrukturierungsaufgaben auf Nutzerseite.
Added Value
Mietreduktion / Erfolgsbeteiligung
Individuelle, flexible Lösungen
markt-/zyklenunabhängige Position
Exitoption
Frü
hze
itig
e B
indu
ng
ProjektProjektProjekt---beteiligungbeteiligungbeteiligung
LeistungLeistung
WertWert--schöpfungschöpfung
RisikoRisiko
Standort
Nutzung Kapi
tal
Investor
Entwickler Nutzer