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IMMOBILIENREPORT BONN / RHEIN-SIEG 2015

• DATEN ZU DEMOGRAPHIE UND WIRTSCHAFTSKRAFT • PREISE FÜR EIN-/ZWEIFAMILIENHÄUSER • PREIS- UND MARKTENTWICKLUNGEN • TRENDS / MARKTEINSCHÄTZUNGEN / ANALYSEN

Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 2015

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Autor: Till Herrmann – zertifizierter Sachverständiger ZIS Sprengnetter Heisterbacher Str. 106 – 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 02223 – 2794875 oder [email protected]

www.immo-siebengebirge.de

Einleitung: Sehr geehrte Damen und Herren, wir freuen uns, Ihnen nunmehr im 5. Jahr unseren aktuellen Immobilienreport 2015 vorstellen zu dürfen.

Was ist das Besondere an diesem hauseigenen Marktbericht? Wir haben uns dazu entschieden, für diesen Marktbericht nur auf amtliche Daten der Gutachterausschüsse zurück zu- greifen. Diesen Daten liegen sämtliche auswertbaren Kauffälle der Bundestadt Bonn sowie den Gemeinden des Rhein-Sieg-Kreises zu Grunde. In 2014 waren dies insgesamt 13.893 Kauffälle. Es ist also das tatsächliche Marktgeschehen abgebildet. Ferner haben wir eine Datenbank aufgebaut und die Daten der Grundstücksmarktberichte seit dem Jahre 2005 erfasst. Seit 2011 veröffentlichen wir unseren Marktbericht. Nur so können wir Marktentwicklungen wirklich seriös beurteilen. Denn eine punktuelle Entwicklung in einem Teilmarkt kann stets durch einzelne Effekte hervorgerufen sein, die möglicherweise nicht nachhaltig ist.

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2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bonn KP (€)/qm Gründerzeithaus


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Was beabsichtigen wir mit unserem Immobilienreport Bonn/Rhein-Sieg? Wir nutzen den ImmoReport Bonn/Rhein-Sieg insbesondere für die Erstellung unserer Immo-Analysen, also für die Beratung Verkäufern und Käufern im Vorfeld eines (Ver-)Kaufs. Es geht meist um sehr viel Geld, deswegen sind verlässliche Daten wichtig, fundierte Prognosen sind sogar noch entscheidender. Seit 2005 beraten wir vorrangig private (teils zukünftige) Grundbesitzer kompetent und nachhaltig in folgenden Fachgebieten:

Immobilienbewertung nach Maß bei Kauf, Verkauf, Scheidung/Nachlass

Berater statt Makler

Entscheidungen sind bei uns immer

Chefsache

• Wertgutachten • Kauf-/Verkaufsberatung • Energieausweise

• Verkäuferberatung • Professionelles

Immobilienmarketing • Einzelleistung oder Full-Service

• Mietverwaltung • Sondermietverwaltung (WEG) • Nebenkostenabrechnungen • Vermieterservice

Das Team:

Till Herrmann Marlies Haase Nicole Tentler Claudia Seibt


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Inhaltsverzeichnis: 1. Region Bonn Seite 5 1.1 Allgemeine Daten Seite 5 1.2 Wirtschaftsdaten Seite 6 1.3 Immobilienpreise Seite 8 1.3.1 Grundstückspreise Seite 8 1.3.2 Ein- und Zweifamilienhäuser Seite 9 1.3.2.1 Freistehende EFH Seite 10 1.3.2.2 DHH/REH Seite 12 1.3.2.3 RMH Seite 14 1.3.2.4 Freistehende Villen Seite 16 1.3.2.5 Gründerzeithäuser Seite 18 1.4 Markteinschätzung Till Herrmann Region Bonn Seite 20 2. Region Rhein-Sieg-Kreis Seite 21 2.1 Allgemeine Daten Seite 21 2.2 Wirtschaft & Demographie Seite 21 2.3 Immobilienpreise Teilmarkt Ein-/Zweifamilienhäuser Seite 23 2.3.1 Kreisgebiet insgesamt Seite 23 2.3.2 Betrachtung Preise und Entwicklungen in den einzelnen Gemeinden Seite 26 2.3.2.1 Gemeinde Alfter Seite 26 2.3.2.2 Gemeinde Meckenheim Seite 27 2.3.2.3 Gemeinde Rheinbach Seite 28 2.3.2.4 Gemeinde Swisttal Seite 29 2.3.2.5 Gemeinde Wachtberg Seite 30 2.3.2.6 Gemeinde Bornheim Seite 31 2.3.2.7 Gemeinde Niederkassel Seite 32 2.3.2.8 Gemeinde Bad Honnef Seite 33 2.3.2.9 Gemeinde Königswinter Seite 34 2.3.2.10 Gemeinde Sankt Augustin Seite 35 2.3.2.11 Gemeinde Siegburg Seite 36 2.3.2.12 Gemeinde Troisdorf Seite 37 2.3.2.13 Gemeinde Hennef Seite 38 2.3.2.14 Gemeinde Lohmar Seite 39 2.3.2.15 Gemeinde Eitorf Seite 40 2.3.2.16 Gemeinde Neunkirchen-Seelscheid Seite 41 2.3.2.17 Gemeinde Ruppichteroth Seite 42 2.3.2.18 Gemeinde Windeck Seite 43 2.4. Markteinschätzung Till Herrmann Region Rhein-Sieg-Kreis Seite 44

Autor: Till Herrmann Heisterbacher Str. 106 – 53639 Königswinter

1. Region Bonn 1.1 Allgemeine Daten: (Quelle: Wikipedia)

Wappen

Basisdaten

Bundesland: Nordrhein

Regierungsbezirk: Köln

Höhe: 60

Fläche: 141,22

Einwohner: 322.960

Immobilien-Report Bonn / Rhein

: Till Herrmann – zertifizierter Sachverständiger ZIS Sprengnetter53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 02223 – 2794875


(Quelle: Wikipedia)

Lage innerhalb NRW

Basisdaten

Nordrhein-Westfalen

Köln

60 m ü. NN

141,22 km²

322.960 (Ende 2013)

Report Bonn / Rhein-Sieg 2015

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zertifizierter Sachverständiger ZIS Sprengnetter 2794875 oder [email protected]

Lage innerhalb NRW


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1.2 Wirtschaftsdaten: (Quelle: Bundesagentur für Arbeit, GfK AG Nürnberg)

Bonn NRW Deutschland Kaufkraft 2014 (Vorjahr 2013) 112,5 � (112,2) 100,3 � (100,3) 100 Arbeitslosenquote 6,5 � % (6,5 %) 8,4 � (8,1%) 6,6 % � (6,8%) Einwohnerzahl 320.000 17,545 Mio. 80,716 Mio.

Die Einwohnerzahl steigt leicht, die langfristigen Prognosen für die Einwohnerzahlentwicklung sind positiv. Zwischen 2011 und 2030 soll die Einwohnerzahl in Bonn um +11,5 % steigen. Gegenüber den anderen Städten und Gemeinden in NRW, die ebenfalls wachsen, hat Bonn die Besonderheit, dass das Wachstum neben dem positiven Wanderungssaldo auch durch einen Geburtenüberschuss (+3,5 %) bedingt ist. Noch viel entscheidender als die Bevölkerungsanzahl ist die (durchschnittliche) Kaufkraft. Diese ist in Bonn sehr hoch (12,5 % über Bundesdurchschnitt). Bonn hat eine hohe Akademikerquote (23,1 % aller Beschäftigten), viele Beamte und Selbstständige und eine vergleichsweise geringe Arbeitslosenquote.


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Wie steht Bonn im Vergleich zu anderen Städten da? Die nachfolgende Übersicht zeigt, dass Bonn bei den anerkannten Städte-Rankings immer Spitzenplätze (obere 10%) belegt.

Quelle: Jahreswirtschfatsbericht Stadt Bonn 2014, www.bonn.de Besonders hervorzuheben ist, dass Bonn beim „HWWI/Berenberg Städteranking 2013“ den 3. Platz belegt hat, hinter Frankfurt und München aber vor Düsseldorf, Berlin und Köln.

Wie wirken sich positive Wirtschafts- und Demographiedaten auf die Immobilienmärkte aus? Das Rheinisch-Westfälische Institut für Wirtschaftsforschung (RWI) hatte in 2014 verschiedene Städte hinsichtlich unerwartet schneller Immobilienpreissteigerungen untersucht. Bonn gehörte zu jenen Städten, die eine unerwartet starke Preissteigerung zu verzeichnen hatte. Die Schnelligkeit und Stärke einer Preisspirale stehe im direkten Zusammenhang mit dem Faktor: Beschäftigungschancen. Der positive Wanderungssaldo zeigt, dass in Bonn mehr Leute kommen als gehen, der Geburtenüberschuss belegt, dass viele Familien sich in Bonn eine Zukunft aufbauen. Dieses „positive Klima“ wirkt sich nachhaltig auf die Immobiliennachfrage aus. Die Familien, die ihre Zukunft in Bonn sehen und über die nötige Kaufkraft verfügen, möchten gerne in die „eigenen 4 Wände“ investieren und kaufen Wohnungen, Häuser und Grundstücke. Die Preise steigen nachhaltig.


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1.3. Immobilienpreise in guten + mittleren Wohnlagen: (Quelle Grundstücksmarktberichte Bonn 2015)

1.3.1. Bodenrichtwerte (Grundstückspreis)

Der örtliche Gutachterausschuss veröffentlicht in seinem aktuellen Grundstücksmarktbericht 2015 folgende,

durchschnittliche Preisentwicklungen für baureifes Land: EFH/ZFH: + 1 % (Vorjahr + 7 %), MFH/WGH: + 0 % (VJ +5%),

Gewerbe/Industrie: + 0 % (VJ +0%).

Analyse: Der Rückgang der Preissteigerung im Teilmarkt „EFH/ZFH“ von +7 % auf + 1% ist zu bemerken und könnte ein

Indiz dafür sein, dass sich die Preisentwicklung in diesem Teilmarkt abschwächt. Es ist jedoch anzumerken, dass die

Bodenrichtwerte stets nur aus Verkäufen von unbebauten Grundstücken abgeleitet werden. Da die Verkäufe von

unbebauten (EFH/ZFH) Grundstücken im Stadtgebiet Bonn nur 8 % alle Käuffälle (außer Gewerbe) ausmacht, ist diese

Entwicklung noch kein zwingendes Indiz für eine Abschwächung der Dynamik. Interessant ist die Tatsache, dass im

Vergleich zum Vorjahr +14 % mehr unbebaute Grundstücke verkauft worden sind, dies könnte mit der Ausweisung kleinerer

Neubaugebiete zusammenhängen.


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1.3.2 Teilmarkt der Ein-/und Zweifamilienhäuser

differenziert nach „freistehend“; „Doppelhaushälfte+Reiheneckhaus“ sowie „Reihenmittelhaus“

Analyse Teilmarkt aller Ein-/Zweifamilienhäuser:

Der Geldumsatz ist von 207 Mio. € auf 248 Mio. € um fast +20% gestiegen. Der Flächenumsatz ist dagegen nur um 13 %

gestiegen. Aus diesem Verhältnis lässt sich die Annahme treffen, dass das Preisniveau in diesem Teilmarkt gestiegen ist.

Es folgt die differenzierte Analyse der Teilmärkte nach Anbauart (freistehend, einseitig- bzw. zweiseitig angebaut).

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2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bonn EFH/ZFH Geldumsatz

in Mio €

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Bonn EFH/ZFH Flächenumsatz (ha)

1.3.2.1. Freistehende Einfamilienhäuser in mittleren und guten Lagen Grundstücksgröße zwischen 350 und 800 m²

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2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bonn Kauffälle freist. EFH

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Bonn Kaufpreise (€) freist. EFH

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Bonn KP (€)/qm freist. EFH

Neubau

ab 1975

1950-1974

bis 1949


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Baujahr � 2012-2014 1975-2012 1950-1974 bis 1949 Kauffälle (Entwicklungen Vorjahr)

25 (+10)

65 (+11)

16 (+0)

∅- Preise €

450.000 (384.000/+17%)�

357.000 (349.000/+2%)�

476.000 389.000/+22%�

KP €/qm (Vorjahr/Entwicklung)

2.742 (2.333/+17%)�

2.655 (2.629/+0%)�

2.924 (2.680/+9%)�

Analyse Daten Teilmarkt freistehende Ein-/und Zweifamilienhäuser:

Gegenüber dem Vorjahr konnten insgesamt 21 mehr Kauffälle verzeichnet werden. Folglich ist noch „Bewegung auf dem Markt“ gegeben.

Die meisten der verkaufen (freistehenden) Einfamilienhäuser sind (wie im Vorjahr) der Baujahresklasse 1950-1974 zuzuordnen. Dies ist also der größte Bereich dieses Teilmarktes.

In diesem (bedeutungsvollsten) Teilmarkt sind die Preis nicht (bzw. nicht wesentlich) gestiegen. Ältere (Bj. bis 1949) und jüngere (1975-2012) freist. EFH/ZFH sind dagegen deutlich teurer geworden.

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1.3.2.2 Doppelhaushälften/Reiheneckhäuser in mittleren und guten Lagen mit einer Grundstücksgröße von 250-500 m²

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Bonn Kauffälle DHH/REH

Neubau

ab 1975

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Bonn Kaufpreise (€) DHH/REH

Neubau

ab 1975

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Bonn KP (€)/qm DHH/REH

Neubau

ab 1975

1950-1974

bis 1949


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Baujahr� 2012-2014 1975-2011 1950-1974 bis 1949 Kauffälle (Entwicklungen Vorjahr)

117 (+50) �

57 (+6) �

61 (-8) �

32 (+16) �

∅ - Preise € 410.000 €

(403.000/+1,7%)� 375.000 €

(356.000/+5%)� 297.000 €

(282.000/+5,3%�) 326.000 €

(248.000/+31%)� ∅ - Größe in m² Wfl. 147 146 132 153

KP/qm (Vorjahr/Entwicklung) 2.762

(2.807/-2%) � 2.647

(2.456/+7,7%) � 2.332

(2.395/-2,7%) � 2.294

(1.785/+28%)� Analyse Daten Teilmarkt DHH/REH:

Es ist einer starker Anstieg bei den Kauffällen für neue Häuser zu verzeichnen. Die Preise in diesem Teilmarkt stagnieren dagegen (absoult + 1,7%, je m² Wfl. -2%)- Deutlich stärker steigen die Preise für DHH/REH in den Baujahresklasse 1975-2011. Einen extremen Preisanstieg ist in der Baujahresklasse bis 1949 zu verzeichnen (rd. + 30%).


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1.3.2.3 Reihenmittelhäuser in mittleren und guten Lagen mit einer Grundstücksgröße von 150-300 m²

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2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bonn Kauffälle RMH

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2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bonn Kaufpreise (€) RMH

Neubau

ab 1975

1950-1974

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Bonn KP (€)/qm RMH

Neubau

ab 1975

1950-1974

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Baujahr� 2012-2013 1975-2011 1950-1974 bis 1949 Kauffälle (Entwicklungen Vorjahr)

17 (-27) �

33 (-7) �

24 (-10) �

16 (-3) �

∅ - Preise € (Vorjahr) 353.000

(325.000/+8%) � 261.000

(236.000/+10%) � 213.000

(223.000/-5%) � 276.000

(249.000/+10%) � ∅ - Größe in m² Wfl. k.A. 129 105 132 KP/qm (Vorjahreswert/Entwicklung) k..A.

2.124 (1.845/+15%)�

2.126 (2.198/-4%)�

1.889 (1992/-6%)�

Analyse Daten Teilmarkt RMH:

Es ist ein Rückgang der Kauffälle zu verzeichnen, besonders stark im Teilmarkt der Neubauten. Dagegen steht ein erheblicher Preisanstieg (+8%) in diesem Teilmarkt. Noch stärker ist der Preiszuwachs in der Altersklasse 1975-2011 sowie bis 1949 mit + 10%.


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1.3.2.4 Freistehende Villa in mittleren und guten Lagen

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2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bonn Kauffälle freistehende Villa

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2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bonn Kaufpreise (€) freistehende Villa

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2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bonn KP (€)/qm freistehende Villa


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Baujahr 1911 - 1997

Kauffälle (Entwicklungen Vorjahr)

15 (-4) �

Preisspanne in € 700t€ - 2,2 Mio. (750t – 1,325 Mio.)

∅ - Preise in € 1.02 Mio. € (1,02 Mio. €)

Preisentwicklungen zu Vorjahr + 0 %�

∅ - Größe in m² Wfl. 337

KP/qm (Vorjahr/Entwicklung) 3.860 €

(3.500/+10%)� Analyse Daten Teilmarkt Freist. Villa: Es werden weniger Villen verkauft, die Preise steigen nur moderat.


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1.3.2.5 Gründerzeithaus (beidseitig angebaut) in mittleren und guten Lagen

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2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bonn Kauffälle Gründerzeithaus

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2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bonn Kaufpreise (€) Gründerzeithaus

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Bonn KP (€)/qm Gründerzeithaus


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Kauffälle (Entwicklungen Vorjahr)

29 (+7)

Preisspanne in € 300t€ - 2,29 Mio. (333t – 1,235 Mio. )

∅ - Preise in € 887.000 €

(734.000) Preisentwicklung zum Vorjahr + 20 % �

Größe 272 (362)

KP/qm (Vorjahr/Entwicklung) 3.189

(2.997+6,4%)�

Analyse Daten Teilmarkt Gründerzeithäuser:

Gegenüber dem starken Rückgang der Kauffallzahlen im Vorberichtszeitraum (-50%) ist nun von einer steigenden Zahl der Kauffälle in diesem Teilmarkt zu berichten.

Die Kaufpreise sind weiter im deutlichen Aufwärtstrend, + 20 % beim mittleren Kaufpreis und + 6% beim relativen Kaufpreis je m² Wohnfläche.

Auffällig ist der höchste Kaufpreis von 2,29 Mio. €, der fast doppelt so hoch ist, wie der höchste Kaufpreis im Vorjahr.


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1.4 Meine Markteinschätzung für den Immobilienmarkt (Ein- und Zweifamilienhäuser) Bonn: Die bereits in der letzten 2 Berichtszeiträumen festgestellte Preissteigerung setzt sich auch in diesem Jahr fort. Die Preise stiegen zwischen 0 und 30 %, im Regelfall um die 10 %. Die Preise für unbebaute Grundstücke steigen um +1 %, der Geldumsatz hat deutlich zugenommen. Die Zahl der Kauffälle hat ebenfalls zugenommen. Diese Faktoren beschreiben ganz deutlich einen gesunden Wachstumsmarkt. Insbesondere die Tatsache, dass die Zahl der Kauffälle steigen konnte, verdeutlicht, dass in Bonn zwar viel Nachfrage, aber auch ein entsprechendes Angebot vorhanden ist. Nach eigenen Beobachtungen kaufen zunehmend Menschen Immobilien, die sonst gemietet haben, da sie nur einige Jahre in Bonn bleiben wollen. Dies könnte in dem niedrigen Zinsniveau sowie den beschriebenen Wachstumsfaktoren begründet liegen. Dieses Klientel verkauft dann aber auch häufig diese Immobilien nach ein paar Jahren wieder. Dieses Vorgehen wirkt sich dann wiederum positiv auf der Angebotsseite aus. Da weiterhin nicht mit (nachhaltig) steigenden Zinsen für Immobiliendarlehen gerechnet wird und auch weiterhin aufgrund der verschiedenen Krisenherde Sachwerte im Allgemeinen und Immobilien in den Wachstumsregionen Deutschlands begehrt sein werden, wird nach meiner Einschätzung dieser Trend weiter anhalten. In den Teilmärkten der Neubauten wird eine weitere Verknappung des Angebotes zumindest mittelfristig zu erwarten sein, damit werden in diesem Teilmarkt voraussichtlich die Preise stärker steigen, als in anderen Teilmärkten.

Autor: Till Herrmann Heisterbacher Str. 106 – 53639 Königswinter

2. Region Rhein-Sieg 2.1. Allgemeine Daten: (Quelle:

Wappen

2.2. Wirtschaft & Demographie

RheinKaufkraft 2014 (Vorjahr) 107,1 Arbeitslosenquote 5,9 Einwohnerzahl 582.000 (580.000)

Quelle: Alle nachfolgenden Tabellen wurden

Immobilien-Report Bonn / Rhein

: Till Herrmann – zertifizierter Sachverständiger ZIS Sprengnetter53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 02223 – 2794875


Sieg-Kreis

(Quelle: Wikipedia)

Übersichtskarte

2. Wirtschaft & Demographie

Rhein-Sieg-Kreis NRW 107,1 � (107,0) 100,3 � (100,3) 5,9 �% (6,2 %) 8,4 � (8,1%) 582.000 (580.000) � 17,545 Mio.

n der Website www.rhein-sieg-kreis.de entnommen.

Report Bonn / Rhein-Sieg 2015

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zertifizierter Sachverständiger ZIS Sprengnetter 2794875 oder [email protected]

Deutschland 100 6,6 % � (6,8%) 80,716 Mio.


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Fazit zu den Daten „Wirtschaft & Demographie“: Weiterhin überdurchschnittliche Kaufkraft, unterdurchschnittliche Arbeitslosenquote, moderater Bevölkerungszuwachs. Diese Faktoren beschreiben einen gesund wachsenden Landkreis.


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2.3. Immobilienpreise Teilmarkt Ein-/Zweifamilienhäuser: (Quelle Grundstücksmarktberichte 2015 Rhein-Sieg-Kreis)

2.3.1 Entwicklungen im gesamten Kreisgebiet

Bodenwerte (Grundstückspreis) Teilmarkt Ein-/Zweifamilienhaus

Gemäß dem aktuellen Grundstücksmarktbericht 2015 des Rhein-Sieg-Kreises wurde in 2014 eine Preissteigerung für

unbebaute Ein-/und Zweifamilienhausgrundstücke von + 0,6 % (Vorjahr + 0,6 %) gemessen.

Fazit:

Weiterhin nur ein moderater Wachstum auf Kreisebene im Teilmarkt unbebaute Grundstücke für Ein- und

Zweifamilienhäuser.

Die wesentliche Größe ist der Geldumsatz. Diese hat in 2014 gegenüber 2013 um 7,6 % (Vorjahr +7%) zugenommen. Insgesamt wurden 1,263 Mrd. € umgesetzt (im Vorjahr waren es 1,173 Mrd. €).

Insgesamt wurden 2442 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft somit 3,6 % mehr als im Vorjahr.


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Wie hat sich der Geldumsatz in den einzelnen Gemeinden entwickelt:

Daten 2014 (GMB 2013) Geldumsatz in Tsd € Veränderung in %

Alfter 22.181 21,62%

Bad Honnef 29.327 -4,14%

Bornheim 48.712 41,41%

Eitorf 12.821 -0,54%

Hennef 48.717 -10,64%

Königswinter 47.165 20,80%

Lohmar 31.472 1,80%

Meckenheim 35.239 46,66%

Much 11.944 28,02%

Neunkirchen-Seelscheid 25.171 18,78%

Niederkassel 40.098 28,17%

Rheinbach 23.209 7,15%

Ruppichteroth 6.188 5,29%

Sankt Augustin 57.089 -16,91%

Siegburg 29.195 -7,42%

Swisstal 20.923 23,67%

Troisdorf 43.388 -15,79%

Wachtberg 25.396 -11,02%

Windeck 13.055 54,02%

Nachfolgend wird die Entwicklung in den einzelnen Teilmärkten beschrieben, differenziert nach „freistehenenden Einfamilienhäusern“, „Doppelhaushälfte/Reiheneckhäusern“ sowie „Reihenmittelhäusern“.


S e i t e | 25



0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Kauffälle im Rhein-Sieg-Kreis

EFH

DHH

RMH

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Geldumsatz im Rhein-Sieg-Kreis (in TSD €)

EFH

DHH

RMH

0

50

100

150

200

250

300

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Mittlerer Kaufpreis im Rhein-Sieg-

Kreis (in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

Fazit: Viel Zuwachs beim Geldumsatz im Teilmarkt der „freist. EFH“, nachhaltig steigende Preise, im Teilmarkt „DHH“, auf Kreisebene eher stagnierende Preise.


S e i t e | 26



2.3.2 Betrachtung Preise und Entwicklungen in einzelnen Gemeinden

2.3.2.1 Alfter

0

10

20

30

40

50

60

70

80

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Alfter Kauffälle

EFH

DHH

RMH

0

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4000

6000

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18000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Alfter Geldumsatz(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

0

50

100

150

200

250

300

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Alfter mittlerer Kaufpreis

(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

Fazit: Starker Umsatzzuwachs im Teilmarkt „freist. EFH“, leichter Preisrückgang bei „RMH“.


S e i t e | 27



2.3.2.2 Meckenheim

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Meckenheim Kauffälle

EFH

DHH

RMH

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

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14.000

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18.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Meckenheim Geldumsatz(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

0

50

100

150

200

250

300

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Meckenheim mittlerer Kaufpreis(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

Fazit: Deutlich mehr Umsätze in den Teilmärkten „Freist. EFH“ sowie „DHH“, moderat steigende Preise in allen Teilmärkten.


S e i t e | 28



2.3.2.3 Rheinbach

0

10

20

30

40

50

60

70

80

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Rheinbach Kauffälle

EFH

DHH

RMH

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

18.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Rheinbach Geldumsatz(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

0

50

100

150

200

250

300

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Rheinbach mittlerer Kaufpreis(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

Fazit: Stagnierende Kauffallzahlen, geringer Umsatzzuwachs, deutlich steigende Preise. Diese Faktoren lassen auf eine Verknappung in Rheinbach schließen.


S e i t e | 29



2.3.2.4 Swisttal

0

10

20

30

40

50

60

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Swisttal Kauffälle

EFH

DHH

RMH

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Swisttal Geldumsatz(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

0

50

100

150

200

250

300

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Swisttal mittlerer Kaufpreis(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

Fazit: Deutliche Zuwächse bei Umsatz und Kauffällen in den Teilmärkten „Freist EFH“ und „DHH“, moderate Preissteigerungen, „RMH“ scheinbar nicht sehr gefragt.

.


S e i t e | 30



2.3.2.5 Wachtberg

0

10

20

30

40

50

60

70

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Wachtberg Kauffälle

EFH

DHH

RMH

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Wachtberg Geldumsatz(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

0

50

100

150

200

250

300

350

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Wachtberg mittlerer Kaufpreis(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

Fazit: Es wurden mehr „freist. EFH“ als im Vorjahr verkauft, der Geldumsatz ist zudem insgesamt gewachsen,der mittlere Kaufpreis dagegen war leicht rückläufig.


S e i t e | 31



2.3.2.6 Bornheim

0

20

40

60

80

100

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bornheim Kauffälle

EFH

DHH

RMH

0

5000

10000

15000

20000

25000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bornheim Geldumsatz(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

0

50

100

150

200

250

300

350

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bornheim mittlerer Kaufpreis(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

Fazit: Umsatz und Kauffälle steigen deutlich, Preise entwickeln sich nur moderat, bei “DHH“ sogar leichter Preisrückgang.


S e i t e | 32



2.3.2.7 Niederkassel

0

50

100

150

200

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Niederkassel Kauffälle

EFH

DHH

RMH

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Niederkassel Geldumsatz (in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

0

50

100

150

200

250

300

350

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Niederkassel mittlerer Kaufpreis(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

Fazit: Besonders die Teilmärkte „Freist. EFH“ und „DHH“ konnten sich gut entwickeln, deutliche Preissteigerung im Segment „Freist. EFH“.


S e i t e | 33



2.3.2.8 Bad Honnef

0

10

20

30

40

50

60

70

80

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bad Honnef Kauffälle

EFH

DHH

RMH

0

5000

10000

15000

20000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bad Honnef Geldumsatz(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

0

50

100

150

200

250

300

350

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bad Honnef mittlerer Kaufpreis(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

Fazit: Deutlich weniger Kauffälle und Umsatz im Teilmarkt „DHH“, rückläufige Preisentwicklung bei „RMH“. Anhaltender Zuwachs (Kauffälle + Umsatz) bei „freist. EFH“.


S e i t e | 34



2.3.2.9 Königswinter

0

20

40

60

80

100

120

140

160

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Königswinter Kauffälle

EFH

DHH

RMH

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Königswinter Geldumsatz(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

0

50

100

150

200

250

300

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Königswinter mittlerer Kaufpreis

(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

Fazit: Positive Entwicklung in allen Teilmärkten hinsichtlich Anzahl, Umsatz und Preise.


S e i t e | 35



2.3.2.10 Sankt Augustin

0

50

100

150

200

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Sankt Augustin Kauffälle

EFH

DHH

RMH

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Sankt Augustin Geldumsatz(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

0

50

100

150

200

250

300

350

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Sankt Augustin mittlerer Kaufpreis(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

Fazit: Rückläufige Entwicklung, auch bei den Kaufpreisen im Teilmarkt „DHH“, moderater Wachstum (auch Kaufpreise) im Segment „freist. EFH“.


S e i t e | 36



2.3.2.11 Siegburg

0

20

40

60

80

100

120

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Siegburg Kauffälle

EFH

DHH

RMH

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Siegburg Geldumsatz(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

0

50

100

150

200

250

300

350

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Siegburg mittlerer Kaufpreis (in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

Fazit: Der Teilmarkt „RMH“ gewinnt an Bedeutung, deutlicher Preiszuwachs in diesem Segment, nachhaltige Preisentwicklung für „freist. EFH“.


S e i t e | 37



2.3.2.12 Troisdorf

0

50

100

150

200

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Troisdorf Kauffälle

EFH

DHH

RMH

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Troisdorf Geldumsatz(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

0

50

100

150

200

250

300

350

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Troisdorf mittlerer Kaufpreis(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

Fazit: Es wurden weniger „DHH“ und „RMH“ verkauft, der Geldumsatz ging ebenfalls zurück, nur geringe Preisentwicklung im Segment „DHH“.


S e i t e | 38



2.3.2.13 Hennef

0

20

40

60

80

100

120

140

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Hennef Kauffälle

EFH

DHH

RMH

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Hennef Geldumsatz(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

0

50

100

150

200

250

300

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Hennef mittlerer Kaufpreis(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

Fazit: Deutlich mehr „freist. EFH“ verkauft, mehr Geld umgesetzt, jedoch keine Preissteigerung in diesem Segment. Preise für „RMH“ steigen bei Rückgang von Kauffällen und Umsatz.


S e i t e | 39



2.3.2.14 Lohmar

0

20

40

60

80

100

120

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Lohmar Kauffälle

EFH

DHH

RMH

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Lohmar Geldumsatz(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

0

50

100

150

200

250

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Lohmar mittlerer Kaufpreis(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

Fazit: Wenig Entwicklung bei der Anzahl der Verkäufe sowie dem Geldumsatz, Preiststeigerung im Segment „freist. EFH“.


S e i t e | 40



2.3.2.15 Eitorf

0

10

20

30

40

50

60

70

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Eitorf Kauffälle

EFH

DHH

RMH

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Eitorf Geldumsatz(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Eitorf mittlerer Kaufpreis(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

Fazit: Weiterhin deutlich steigende Preise für „freist. EFH“ bei Rückgang der Kauffallzahlen. Moderate Entwicklung des Teilmarktes „DHH“.


S e i t e | 41



2.3.2.16 Neunkirchen-Seelscheid

0

20

40

60

80

100

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Neunkirchen-Seelscheid Kauffälle

EFH

DHH

RMH

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Neunkirchen-Seelscheid Geldumsatz(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

0

50

100

150

200

250

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Neuenkirchen-Seelscheid

mittlerer Kaufpreis(in Tsd €)

EFH

DHH

RMH

Fazit: Trotz deutlicher Zuwächse bei Anzahl und Geldumsatz leicht rückläufige Entwicklung der Kaufpreise im Teilmarkt „freist. EFH“.


S e i t e | 42



2.3.2.17 Ruppichteroth

0

5

10

15

20

25

30

35

40

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Ruppichteroth Kauffälle

EFH

DHH

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Ruppichteroth Geldumsatz(in Tsd €)

EFH

DHH

0

50

100

150

200

250

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Ruppichteroth mittlerer Kaufpreis(in Tsd €)

EFH

DHH

Fazit: Die Zahl der verkauften Häuser nimmt weiter ab, die Preise (im Teilmarkt „freist. EFH“) sind rückläufig.


S e i t e | 43



2.3.2.18 Windeck

0

20

40

60

80

100

120

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Windeck Kauffälle

EFH

DHH

RMH

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Windeck Geldumsatz(in Tsd €)

EFH

DHH

0

20

40

60

80

100

120

140

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Windeck mittlerer Kaufpreis(in Tsd €)

EFH

DHH

Fazit: Mehr „freist. EFH“ verkauft, Preise (in diesem Segment) gestiegen.


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2.4 Meine Markteinschätzung für den Immobilienmarkt Rhein-Sieg-Kreis: Gegenüber dem Vorjahresbericht haben sich die Wirtschaftsdaten und demographischen Daten in 2014 im Kreisgebiet positiv entwickelt. Diese Entwicklung schafft ein positives Umfeld für einen gesunden Immobilienmarkt. Die Entwicklungen des Marktes, gemessen an der Veränderung der Kauffallzahlen, des Geldumsatzes sowie dem mittleren Kaufpreis sind auf Kreisebene positiv. Besonders die nachhaltig steigenden Preise verstärken das Vertrauen der potenziellen Immobilienkäufern in dieser Region Wohneigentum zu erwerben. Wie auch bereits im vergangenen Jahr, entwickeln sich in den meisten Gemeinden besonders die Teilmärkte der „freist. EFH“. Wie auch in den vergangenen Jahren, ist in den ländlicheren Gemeinden ein geringerer Zuwachs festzustellen, als in den an die Bundesstadt Bonn angrenzenden Gemeinden. Teilweise stagnieren die Preise über einen längeren Zeitraum. Diese Entwicklung wird dazu führen, dass die Käufer immer vorsichtiger agieren und Sicherheitsabschläge bei ihrer Kaufpreisüberlegung vornehmen werden. Der Geldumsatz ist in den Gemeinden/Städten: Bornheim, Meckenheim und Windeck besonders stark gestiegen, in St. Augustin, Troisdorf und Wachtberg besondert stark zurück gegangen. Da das Preisniveau für Ein-/und Zweifamilienhäuser in Bonn weiter stark gestiegen ist und mit einem weiteren Preisanstieg zu rechnen ist, sollte sich die Nachfrage besonders in den an die Bundesstadt angrenzenden Gemeinden weiter erhöhen und somit auch zu einer Preissteigerung dort führen.

Autor des Immobilien-Reports Bonn-Rhein-Sieg 2015

Till Herrmann zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung ZIS Sprengnetter (S) staatlich geprüfter Betriebswirt Fachrichtung Wohnungswirtschaft und Realkredit Mitglied im Expertengremium für Immobilienwerte Kölner Bucht Geprüfter Immo-Barrierefreiexperte Sprengnetter

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