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Inhaltsverzeichnis NR. 312 I 51. KW I 20.12.2013 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL Sehr geehrte Damen und Herren, zunächst wünsche ich Ihnen einige erholsame Feiertage und uns allen ein erfolgreiches Jahr 2014. In der traditionellen Jahrespressekonferenz beschrieb Jones Lang LaSalle eine gute Ausgangsbasis für das kommende Jahr. Ich glaube auch, 2014 passiert noch nichts. Der Finanzcrash kommt noch nicht. Die Stimmung trägt die Zahlen. Das über uns schwebende Damoklesschwert der Staatsverschuldung, des ungebremsten Wildwuchses der Finanzmärkte und des Euroland-Spaltpilzes halten wir für ein Stern- zeichen. Wenn der synthetische Kapitalwert aus theoretischen Markt-Spitzenmieten und theoretischen Markt-Renditen einen guten Total Return ausweist, klopfen sich die Matadore auf die Schultern. Was aus dem „Core verbrannten“ Vermögen der Krankenschwester des Jahres 2034 wird, interessiert heute nicht. Der Total Return macht das Jahr. Die richtige Einschätzung des Weges der Lemminge von mor- gen macht den guten Researcher aus. Und so führt uns die Suche nach den Immobilienmärkten von morgen in die Sub-Sahara, die mit beachtlicher Dynamik beeindruckt (ab S.2). Die Politik mit Mietpreisbremse tangiert uns nur am Rande. Wo finanziert wird, wird gebaut. Wo nicht gebaut wird, zahlt der Mieter. In drei Viertel der deutschen Geschosswohnungmärkte bremst der Markt und nicht die Bremse. Angst hat der Altersvorsorge-Anleger vor wieder neuer Energiewende-Dynamik. Aber das trifft uns nicht 2014. Erst ist die Mütter-Rente dran. Die Immobilie kann nicht flüchten. Der Blick zurück auf 2013 macht eher den Total Return-Akrobaten Spaß. AIFM und KAGB zerdep- pern die Fondsbranche. Die IVG wurde zum Symbol für Missmanagement. Mit der KGAL ging eines der renommiertesten deutschen Fondsunternehmen von Banken-Hand in Spieler-Hand. Mit S&K hatte die Branche noch ihren „Frauen, Auto, Lotterleben“-Skandal. Mit der Schwäche des Gewerbeimmobilien- Mittelstandes und der vertriebsorientierten Immobilien-Kapitalanlage geraten auch Medien unter Druck. Gleichzeitig rennen Beratungs-Idioten herum, die Kommunikations-Autisten einreden, Marketing-/ Anzeigenbudgets seien nicht nötig und sinnvoller in der Beratung verwendet. Das geht an die Existenz, zerstört sich selber und wird Gegenreaktionen hervorrufen. Aber auch die Immobilien-Medien stehen vor neuen Entwicklungen. Wir werden den Weg von Trustmarks („schwarz auf weiß“-Information mit hohem Vertrauen) zu Lovemarks (Information, die Spaß macht) noch schmerzlich lernen müssen. Deshalb ein Ausblick auf die Pressearbeit der Zukunft. Diese Pressenotiz eines renommierten Mak- lerhauses haben wir letzte Woche erhalten. Aus Google-Gründen haben wir den Makler-Namen verbor- gen: “Langeoog, den 11. Dezember 2013. Die …-GmbH hat eine Wohneinheit der Seniorenwohnanlage …. auf der ostfriesischen Insel Langeoog veräußert. Eine Privatperson hat das 60 qm große Apparte- ment als Investment erworben. …“. Herzlichen Glückwunsch! Mögen mit weihnachtlichen Gruß unter- stützen den Vertrieb die Engel und Völkers charen zum Kauf der restlichen Einheiten antreten. Unserer ostwestfälischer Local Hero mit Angestellten-Karriere, Thomas Middelhoff, sorgt für Schlag- zeilen. Wie unsere heimische „Die Glocke“ berichtete, fordert er vom Bankhaus Sal. Oppenheim, früher Deutschlands erste Adresse, heute Deutsche Bank, seine eingefrorenen Spargroschen von 23 Millio- nen Euro und weitere 76 Millionen Euro, die er in geschlossene Immobilienfonds von Oppenheim-Esch unter anderem mit Karstadt-Immobilien eingezahlt habe, zurück. Er habe sein Gespartes konservativ und vermögenserhaltend anlegen wollen. Das Mitleid vieler Tausend Immobilien- und Fondsanleger, die vom deutschen Immobilienmarkt gleichfalls enteignet wurden, wird ihn begleiten. Angestellter hätte man werden müssen. Eine frohe Weihnacht! Werner Rohmert, Herausgeber Editorial 1 JLL PK 2013 - Vermietung läuft, Corephorie bleibt 2 Deka - Ausblick auf Immo- märkte 2014 (Wellstein) 9 Deutscher Handelsflä- chenbestand geht erstmals spürbar zurück (Beyerle) 13 Retten Immobilien vor Kapitalmarkt-Schocks? 15 IVG - Schadensersatzklage gegen frühere Vorstände? 17 Fertigstellungen - bis 2014 Zunahme in Coremärkten 20 Fachmärkte - Investitionen auf 5-Jahreshoch 20 Büroportfolios - nach Kri- sen-Flaute wieder Belebung 21 Wärmedämmung - Wider- stand nach Dämmoffensive wächst (Richter) 21 Büromarkt Düsseldorf - gut aufgestellt 23 Handel - Stationär überholt wieder Online-Formate 23 Immobilienbrief Berlin 28 fairvesta - Transparenzof- fensive legt Zahlenwerk offen 24 Impressum 27 NPL - Regulierung schafft Bereinigungsbedarf 18 Partner und Sponsoren der heutigen Ausgabe: aurelis Real Estate, Bouwfonds Investment Management, Catella Real Estate AG KAG, Deka Immobilien Invest- ment, E&P Real Estate GmbH & Co. KG, fairvesta, Garbe Group, Project Gruppe, RWE Energie- dienstleitung GmbH, RA Klumpe, Schröder & Partner und sontowski & partner gmbh.

Der immobilienbrief nr 312

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Fakten, Meinungen, Tendenzen zum deutschen Gewerbeimmobilienmarkt.

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Page 1: Der immobilienbrief nr 312

Inhaltsverzeichnis

NR. 312 I 51. KW I 20.12.2013 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

Sehr geehrte Damen und Herren,

zunächst wünsche ich Ihnen einige erholsame Feiertage und uns allen ein erfolgreiches Jahr 2014. In

der traditionellen Jahrespressekonferenz beschrieb Jones Lang LaSalle eine gute Ausgangsbasis für

das kommende Jahr. Ich glaube auch, 2014 passiert noch nichts. Der Finanzcrash kommt noch nicht.

Die Stimmung trägt die Zahlen. Das über uns schwebende Damoklesschwert der Staatsverschuldung,

des ungebremsten Wildwuchses der Finanzmärkte und des Euroland-Spaltpilzes halten wir für ein Stern-

zeichen. Wenn der synthetische Kapitalwert aus theoretischen Markt-Spitzenmieten und theoretischen

Markt-Renditen einen guten Total Return ausweist, klopfen sich die Matadore auf die Schultern. Was

aus dem „Core verbrannten“ Vermögen der Krankenschwester des Jahres 2034 wird, interessiert heute

nicht. Der Total Return macht das Jahr. Die richtige Einschätzung des Weges der Lemminge von mor-

gen macht den guten Researcher aus. Und so führt uns die Suche nach den Immobilienmärkten von

morgen in die Sub-Sahara, die mit beachtlicher Dynamik beeindruckt (ab S.2).

Die Politik mit Mietpreisbremse tangiert uns nur am Rande. Wo finanziert wird, wird gebaut. Wo nicht

gebaut wird, zahlt der Mieter. In drei Viertel der deutschen Geschosswohnungmärkte bremst der Markt

und nicht die Bremse. Angst hat der Altersvorsorge-Anleger vor wieder neuer Energiewende-Dynamik.

Aber das trifft uns nicht 2014. Erst ist die Mütter-Rente dran. Die Immobilie kann nicht flüchten.

Der Blick zurück auf 2013 macht eher den Total Return-Akrobaten Spaß. AIFM und KAGB zerdep-

pern die Fondsbranche. Die IVG wurde zum Symbol für Missmanagement. Mit der KGAL ging eines der

renommiertesten deutschen Fondsunternehmen von Banken-Hand in Spieler-Hand. Mit S&K hatte die

Branche noch ihren „Frauen, Auto, Lotterleben“-Skandal. Mit der Schwäche des Gewerbeimmobilien-

Mittelstandes und der vertriebsorientierten Immobilien-Kapitalanlage geraten auch Medien unter Druck.

Gleichzeitig rennen Beratungs-Idioten herum, die Kommunikations-Autisten einreden, Marketing-/

Anzeigenbudgets seien nicht nötig und sinnvoller in der Beratung verwendet. Das geht an die Existenz,

zerstört sich selber und wird Gegenreaktionen hervorrufen. Aber auch die Immobilien-Medien stehen vor

neuen Entwicklungen. Wir werden den Weg von Trustmarks („schwarz auf weiß“-Information mit hohem

Vertrauen) zu Lovemarks (Information, die Spaß macht) noch schmerzlich lernen müssen.

Deshalb ein Ausblick auf die Pressearbeit der Zukunft. Diese Pressenotiz eines renommierten Mak-

lerhauses haben wir letzte Woche erhalten. Aus Google-Gründen haben wir den Makler-Namen verbor-

gen: “Langeoog, den 11. Dezember 2013. Die …-GmbH hat eine Wohneinheit der Seniorenwohnanlage

…. auf der ostfriesischen Insel Langeoog veräußert. Eine Privatperson hat das 60 qm große Apparte-

ment als Investment erworben. …“. Herzlichen Glückwunsch! Mögen mit weihnachtlichen Gruß unter-

stützen den Vertrieb die Engel und Völkers charen zum Kauf der restlichen Einheiten antreten.

Unserer ostwestfälischer Local Hero mit Angestellten-Karriere, Thomas Middelhoff, sorgt für Schlag-

zeilen. Wie unsere heimische „Die Glocke“ berichtete, fordert er vom Bankhaus Sal. Oppenheim, früher

Deutschlands erste Adresse, heute Deutsche Bank, seine eingefrorenen Spargroschen von 23 Millio-

nen Euro und weitere 76 Millionen Euro, die er in geschlossene Immobilienfonds von Oppenheim-Esch

unter anderem mit Karstadt-Immobilien eingezahlt habe, zurück. Er habe sein Gespartes konservativ

und vermögenserhaltend anlegen wollen. Das Mitleid vieler Tausend Immobilien- und Fondsanleger, die

vom deutschen Immobilienmarkt gleichfalls enteignet wurden, wird ihn begleiten. Angestellter hätte man

werden müssen.

Eine frohe Weihnacht!

Werner Rohmert, Herausgeber

Editorial 1

JLL PK 2013 - Vermietung läuft, Corephorie bleibt

2

Deka - Ausblick auf Immo-märkte 2014 (Wellstein)

9

Deutscher Handelsflä-chenbestand geht erstmals spürbar zurück (Beyerle)

13

Retten Immobilien vor Kapitalmarkt-Schocks?

15

IVG - Schadensersatzklage gegen frühere Vorstände?

17

Fertigstellungen - bis 2014 Zunahme in Coremärkten

20

Fachmärkte - Investitionen auf 5-Jahreshoch

20

Büroportfolios - nach Kri-sen-Flaute wieder Belebung

21

Wärmedämmung - Wider-stand nach Dämmoffensive wächst (Richter)

21

Büromarkt Düsseldorf - gut aufgestellt

23

Handel - Stationär überholt wieder Online-Formate

23

Immobilienbrief Berlin 28

fairvesta - Transparenzof-fensive legt Zahlenwerk offen

24

Impressum 27

NPL - Regulierung schafft Bereinigungsbedarf

18

Partner und Sponsoren der

heutigen Ausgabe: aurelis Real

Estate, Bouwfonds Investment

Management, Catella Real Estate

AG KAG, Deka Immobilien Invest-

ment, E&P Real Estate GmbH &

Co. KG, fairvesta, Garbe Group,

Project Gruppe, RWE Energie-

dienstleitung GmbH, RA Klumpe,

Schröder & Partner und sontowski

& partner gmbh.

Page 2: Der immobilienbrief nr 312

Hamburg/Lochau: Das

Emissionshaus DFV – Deut-

sche Fondsvermögen, ein

Verbundunternehmen des

renommierten Fondsinitiators

IMMAC, hat sein ersten Be-

teiligungsangebot vollständig

platziert. Die Investment KG

„DFV Seehotel Am Kaiser-

strand GmbH & Co. KG”

investiert in ein 4-Sterne Ho-

tel im österreichischen Lo-

chau am Bodensee.

Das Hotel verfügt über 102

Zimmer und ist 25 Jahre an

den Betreiber RIMC Seeho-

tel Am Kaiserstrand Hotel

Betriebs GmbH vermietet.

Der Betreiber gehört zur

Hamburger Unternehmens-

gruppe RIMC International

Hotel Resort Management

and Consulting GmbH, die

rd. 35 Hotels betreiben.

Knapp 12 Mio. Euro trugen

Anleger zum Gesamtinvestiti-

onsvolumen von 26,2 Mio.

Euro bei. Die monatlichen

Ausschüttungen beginnen bei

5,75% p.a. ansteigend auf

8% p.a. ab 2031. Die prog-

nostizierte Fondslaufzeit liegt

bei 20 Jahren. Die Mindest-

beteiligungssumme beträgt

20.000 Euro zzgl. 5% Agio.

Seehotel am Kaiserstrand im

Winter

JLL Jahrespressegespräch 2013

Vermietung läuft, Core-Euphorie bleibt,

Value add kommt langsam

Werner Rohmert, Hrsg. „Der Immobilienbrief“,

Immobilienspezialist „Der Platow Brief“

2013 war mit dem 40. Deutschland-Geburtstag ein besonderes Jahr für Jones Lang

LaSalle (JLL). 1973 wurde das erste deutsche Büro von damals noch Jones Lang

Wootton in Frankfurt eröffnet. Seither hat sich der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt

in hohem Maße professionalisiert. Das traditionelle 2013 Jahresendpressegespräch

von Jones Lang LaSalle (JLL) fand am Dienstag in Berlin zum 16. Mal statt. Deutsch-

land-Chef Frank Pörschke macht deutlich, dass JLL, das 1783 gegründet wurde, stolz

darauf ist, in vielfältiger Hinsicht Teil dieser Geschichte der Professionalisierung des

deutschen Marktes zu sein. In den 230 Jahren seiner Geschichte hatte JLL in Großbri-

tannien die Kultur der Chartered Surveyors mitgeprägt.

Die wichtigsten historischen Unterschiede zu den klassischen Immobilien- Invest-

mentmärkten lagen bei Markteintritt 1973 und liegen noch heute in der föderalistischen

Struktur Deutschlands. Zunächst gab es nur drei Immobilienhochburgen: Frankfurt, Hamburg

und Düsseldorf. Heute sind es mindestens sieben international respektierten Investitions-

standorte. Berlin, Köln, Stuttgart und München kamen dazu. Laufende reale Wertsteigerun-

gen, Steueraspekte und reale Inflation bis zu 8% prägten in den ersten Jahren der Deutsch-

land-Präsenz von Jones Lang LaSalle (JLL) das Investitionsgeschehen. Pörschke betont,

dass sich die Liste ehemaliger Mitarbeiter von JLL heute lese wie der Auszug aus dem Who-

is-Who der deutschen Immobilienwirtschaft. Auch die Medienwelt habe von JLL profitiert. So

sei Wendy Thomas die erste Research-Chefin in Deutschland gewesen und Platow-

Immobilienspezialist und „Der Immobilienbrief“-Herausgeber Werner Rohmert sei einer der

frühen JLL-Consultants gewesen.

Pörschke zum Immobiliengeschehen: Aus dem noch laufenden Jahr 2013 her-

aus geht JLL und die Immobilienwirtschaft in recht guter Stimmung ins Jahr 2014. Zwar habe

sich das Problem der hohen Verschuldung in vielen Ländern nicht gelöst und die Koalitions-

vereinbarung bleibe weit hinter den Erwartungen zurück, jedoch habe sich die allgemeine

wirtschaftliche Verfassung in den letzten Monaten weiter stabilisiert. JLL erwartet eine insge-

samt positive Konjunkturentwicklung im nächsten Jahr.

Die Bedeutung von Immobilien als Anlageklasse werde weiter zunehmen. Der glo-

bale Anlagebedarf von Kapitalsammelstellen wachse weiter um ca. 9% p.a.. China sei

dabei noch nicht einmal berücksichtigt. Es seinen außerdem keine ansteigende Immobilien-

quote angenommen worden, die von vielen institutionellen Investoren aber angestrebt sei.

Es mangele zudem an Investitions-Alternativen zu Immobilie. Spitzenrenditen für Immobi-

lien in Deutschland, die teilweise unter die 5% gefallen seien, böten damit noch eine

attraktive „Risikoprämie“. Der Markt für Core-Immobilien werde nach wie vor durch ein

knappes Angebot limitiert. Die Renditen gäben jedoch kaum noch nach. Nur einzelne, be-

sonders begehrte Objekte könnten noch einmal höhere Preise sehen. ►

DFV: Beteiligungs-angebot platziert

NR. 312 I 51. KW I 20.12.2013 I ISSN 1860-6369 I SEITE 2

Page 3: Der immobilienbrief nr 312

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Page 4: Der immobilienbrief nr 312

Trotz etwas höherer Bereitschaft, über Core hi-

nausgehende Risiken zu akzeptieren, bewegen sich die

großen Volumina immer noch innerhalb der Core-

Segmente, relativiert Pörschke. Für solche Immobilien

gäbe es in Deutschland genügend Fremdkapital. Re-

search-Chef Helge Scheunemann ergänzt aus dem Re-

search-Zahlenwerk heraus, dass die Risikoaversion in der

Praxis noch sehr ausgeprägt sei. Core überwiege deut-

lich. Mehr als zwei Drittel des investierten Volumens ent-

falle herum auf die BIG 7-Standorte. Wenn Investments

außerhalb der BIG 7 stattfänden, dann seien es Retail-

oder Logistikimmobilien, aber keine Bürotransaktionen.

Ohne das TLG-Portfolio sähe die Statistik im Osten

Deutschlands und außerhalb der großen Ballungszentren

NR. 312 I 51. KW I 20.12.2013 I ISSN 1860-6369 I SEITE 4

sowieso noch deutlich schlechter aus. Büroinvestments sei-

en 2013 von 10,6 Mrd. Euro in 2012 auf ca. 13,0 Mrd. Euro

gestiegen. Mit Blick auf die Projekt-Pipeline werde deutlich,

dass in den CBDs potenzielles Core-Investmentprodukt in

Höhe von 2 bis 2,5 Mrd. Euro bzw. 21% des Neubaus blieb

entstehe.

Der Wettbewerb zwischen Banken und auch den

neu hinzugekommenen Kreditgebern wie Versicherungen

und Pensionsfonds sei in den letzten Monaten wieder härter

geworden, so dass neben einem Rückgang der Margen hö-

here Einzelvolumina und Beleihungsausläufe zu beobachten

seien. Für Immobilien von geringerer Qualität konnten dage-

gen auch die zahlreich angekündigten Kreditfonds keine

Änderung herbeiführen. Kreditfonds blieben insgesamt volu-

menmäßig weiterhin bedeutungslos. Die Banken bereinigen

weiter ihre Vergangenheit. Diese Verkaufsaktivitäten haben

sich seit 2009 mehr als verfünffacht. Von einem Verkaufsan-

teil zwischen 1,4% und 4,7% im Zeitraum von 2008 bis 2010

stiegen sie von 2011 bis heute auf einen Anteil von 6,2%

auf voraussichtlich 8-10% im laufenden Jahr. Dies sei

insbesondere deshalb bemerkenswert, da das extrem niedri-

ge Zinsniveau Druck aus der Verwertungsnotwendigkeit

herausnehme. ►

S&P

Page 5: Der immobilienbrief nr 312

Zum Jahresende 2013 nehme der Investmentmarkt in Deutschland unbeirrt

Kurs auf das beste Jahr seit 2007. Kapital in einer Größenordnung von rund 30 Mrd. Euro

wird 2013 in Gewerbeimmobilien fließen. Das sind ca. 19% mehr als im Vorjahr. Möglicher-

weise könnten die letzten Tagen des Jahres mit noch anstehenden Abschlüssen sogar für

ein noch höheres Ergebnis sorgen. Bei einigen der wesentlichen Transaktionen des Jahres

2013 war JLL als Berater involviert wie zum Beispiel in Düsseldorf beim Kö-Bogen, in Frank-

furt beim Skyper und bei Primark und in Berlin beim KaDeWe. Im vierten Quartal werden

bis Ende Dezember Einzelimmobilien und Portfolien in einer Größenordnung von rund 10-11

Mrd. Euro gehandelt werden. Denn es befinden sich zahlreiche Transaktionen in einem fort-

geschrittenen Verhandlungsstadium und die Beteiligten streben einen Abschluss noch in

diesem Jahr an.

Auch auf den Büro-Vermietungsmärkten setzt sich die Erholung fort. Wäh-

rend das erste Quartal gegenüber dem Vorjahreszeitraum für die sieben größten Märkte

noch ein Minus von 21% auswies, waren es nach sechs Monaten nur noch minus 11%. Bis

Ende des Jahres ist absehbar, dass sich die Umsatzaktivitäten 2013 nahezu auf dem Vor-

jahresniveau halten können. Ob sie letztlich knapp unter der 3 Mio. Quadratmeter-Marke

bleiben, werden die Abschlüsse zeigen, die möglicherweise noch zwischen den Jahren rea-

lisiert werden. Die Spitzenmieten werden vor allem bei erstklassigen Immobilien im Neubau-

Erstbezug bzw. in vergleichbaren Sanierungen erzielt. Im Verlauf des Jahres stiegen die

Topmieten in Düsseldorf, Frankfurt, München und Stuttgart. Bis Ende des Jahres wird ag-

gregiert ein Plus von 2,3% zu Buche schlagen (2012: 3,0%). Auch für 2014 bleibt das Spit-

zenmietpreiswachstum aufgrund einer erwartet anhaltend positiven Nachfrage nach erst-

klassig ausgestatteten Flächen in den zentralen Lagen positiv, wenngleich auf deutlich nied-

rigerem Niveau (rund 1 %).

Pörschke-Gewerbeausblick: Für das kommende Jahr ist Pörschke für die deut-

schen gewerblichen Immobilienmärkte positiv gestimmt. Am Investmentmarkt wird es weiter-

hin eine hohe Nachfrage geben. Gleichzeitig stützt die internationale Nachfrage nach quali-

tativ hochwertigen Produkten aus Deutschland sowohl aus den Schwellenländern als auch

aktuell wieder stärker aus den Industrieländern das deutsche Exportwachstum. Auch

die Binnennachfrage ist stabil. Sachwerte sind in diesem Umfeld weiterhin sehr nachgefragt.

Entsprechend haben sich die Preise nach oben entwickelt. Das gilt für Aktien ebenso wie

für Immobilien.

Gibt es eine Preisblase? Im Hinblick auf Wohnimmobilien sieht JLL zwar auch

die Preissteigerungen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, die vor allem in

einigen besonders nachgefragten Stadtteilen großer Städte wie München, Hamburg oder

relativ zum noch moderaten Preisniveau in Berlin und in einigen Studentenstädten stattge-

funden haben. Dies seien aus JLL-Sicht aber Nischen, die nicht repräsentativ für den Ge-

samtmarkt seien. Gleiches gälte für den Mietwohnungssektor, wo sich die deutlichen Preis-

steigerungen ebenfalls nicht über den gesamten Markt erstreckten, sondern auf ausgewähl-

te Städte und Wohnlagen beschränkten.

Auch in Bezug auf Gewerbeimmobilien und Wohnportfolien sieht JLL keine be-

drohliche Preisblase. Auch hier sei richtig, dass in bestimmten Marktsegmenten für Top-

Produkte besonders hohe Preise gezahlt würden. Die hohe Nachfrage nach solchen Pro-

dukten werde auf Grund des strukturell steigenden Anlagebedarfs der Kapitalsammelstellen

nicht nachlassen. Zum einen bleibe das Zinsniveau noch weiter niedrig. Zum anderen ließe

sich sowieso historisch keine besonders starke Korrelation zwischen den Spitzenrenditen in

Deutschland und dem herrschenden Zinsniveau nachweisen. Auch auf der Nutzerseite gäbe

es ein stabiles Umfeld. Bei speziellen Flächenanforderungen im Hinblick auf Lage, Größe,

Qualität und Bezugsdatum werde es enger, so dass die Spitzenmieten leicht steigen könn-

ten. Alles in allem seien das stabile Rahmenbedingungen, die JLL optimistisch ins Jahr

2014 blicken lassen, resümiert Pörschke.

Frankfurt: Der von der

publity Finanzgruppe initi-

ierte publity Performance

Fonds Nr. 6 hat den knapp

6.400 qm großen Office-

Tower in der Rennbahn-

straße 72-74 erworben.

Der Tower verfügt über

13 Etagen, die mit einer

Glas-Metall-Fassade

versehen sind.

Direkt am Standort befindet

sich die Haltestelle Renn-

bahn der Straßenbahnlinie

21, die den Standort direkt

mit dem Frankfurter Haupt-

bahnhof verbindet. Direkt

gegenüber befinden sich

die Galopprennbahn

Niederrad. An der Galopp-

rennbahn entsteht derzeit

ein 5 Sterne Hotel mit 266

Zimmern, das den Standort

aufwerten wird. Nahversor-

gungseinrichtungen, Restau-

rants und Cafés liegen eben-

falls unweit entfernt.

Publity beabsichtigt, das

Objekt nach einer Aufwer-

tungsphase während der

Fondslaufzeit mit Gewinn für

die Anleger wieder zu veräu-

ßern, so Thomas Olek, Ge-

schäftsführer der publity

Emissionshaus GmbH.

publity erwirbt Office-Tower

NR. 312 I 51. KW I 20.12.2013 I ISSN 1860-6369 I SEITE 5

Page 6: Der immobilienbrief nr 312

Freiburg: Die Catella Real

Estate AG Kapitalanlagege-

sellschaft erwirbt für das

Sondervermögen „Immo-

Spezial – Wirtschaftsregion

Süddeutschland“ eine im

Jahr 1998 erbaute und rd.

10.200 qm große Immobilie

am Fahnenbergplatz. Mieter

sind die Stadt Freiburg, das

Land Baden-Württemberg

sowie die Hypovereinsbank.

Verkäuferin der Immobilie

war BNP Paribas REIM Ger-

many (früher iii-

investments), handelnd für

den Offenen Immobilienfonds

INTER ImmoProfil.

Für die Käuferseite waren

Colliers International

und Stock Aders +

Partner Rechtsanwälte be-

ratend tätig.

Das JLL-Research-Zahlenwerk

Helge Scheunemann, Leiter Research Deutschland, ergänzt wie üblich die Fakten, die aus

„Der Immobilienbrief“-Sicht natürlich nicht unkommentiert bleiben können. Nach wie vor gä-

be es eine historisch hohe Risikoprämie für Immobilien von über 2,5% Differenz zwischen

Spitzenrenditen und risikofreien Zinsen. Aus „Der Immobilienbrief“-Sicht wird jedoch dabei

in Deutschland die doppelte Markttransformation durch Wegfall des Wert- und Mietsteige-

rungsautomatismus seit Mitte der 90er Jahre und vor allem die Verkürzung des Lebenszyk-

lus mit der Notwendigkeit regelmäßiger Nachinvestitionen übersehen. Letztere fressen allei-

ne schon einen großen Teil der Zinsdifferenz, die dementsprechend nicht als Risikoprämie

anzusehen ist, sondern als Ersatz für die echte Abnutzung. Die Risiken werden im Core-

Bereich nur vor dem Hintergrund befürchteter inflationärer Entwicklungen abgedeckt. Im

Normalverlauf dürften bei heutiger Preisgestaltung ein großer Teil der Core-Investitionen

langfristig nicht aufgehen. Aber die 15 bis 20-Jahresperspektive interessiert nun einmal

niemand, der heute Geschäft machen muss. Wir hatten das 1994 und 2004 schon themati-

siert und lagen trotz Boomphase in der Summe nicht falsch. Aber was interessierts, wenn

Geschäft winkt.

Scheunemann hat demgegenüber noch die Wirkung steigender Zinsen berechnet.

Wer aktuell bei einer Mietrendite von 4,73% zur aktuellen Swap Rate von 2,1% finanziert

habe, erwirtschafte heute

mehr als 6% EK-Rendite und

könnte bei unveränderter

Mietrendite eine Finanzierung

von 6,4% tragen, bevor die

EK- Rendite negativ würde.

Das Investmentvolumen 2013

sei auf höchstem Stand seit

2007. Für „Der Immobilien-

brief“ ist dabei immer eine

offene Frage, warum die „Auszeit des gesunden Menschenverstandes“ im Boom 2006/2007

als Maßstab gewählt wird, statt auf der langfristigen, volkswirtschaftlich basierten Entwick-

Catella Deal

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Page 7: Der immobilienbrief nr 312

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lung aufzubauen und daraus Schlüsse zu ziehen. Der konti-

nuierliche Blick auf 2007 lenkt evtl. von der realen Entwick-

lung ab.

Spezialfonds sind lt. JLL die größten Nettokäufer.

Bei der Entwicklung von Bürorenditen wird die Differenz zwi-

schen Core-Renditen und anderen Risikoklassen mit zuneh-

mendem Risiko größer. Der Leerstand bleibt aber auf 10-

Jahres-Tief. 2014 und 2015 werden die meisten neuen

Flächen in Frankfurt, München und Hamburg erwartet. Der

Investmentmarkt entkoppelt sich vom Vermietungsmarkt.

Das Transaktionsvolumen hat deutlich stärker zugelegt als

der Vermietungsumsatz. Allerdings ist der Abstand noch

relativ moderat. Ein Absturz wie 2008 werde es deshalb

nicht mehr geben, verspricht Scheunemann. Die Umsatzdy-

namik bei der Vermietung sei nach wie vor hohem Niveau.

Nutzer weichen zunehmend auf projektierte Büroflächen

aus. Es wurde nicht analysiert, inwieweit diese verstärkte

Hinwendung auf spezifische Neubauflächen Auswirkungen

auf die Nachnutzung von Bestandsflächen hat. Zudem

spricht das für langfristige Planung und nicht für preistrei-

bende adhoc Nachfrage, die gerade die interessante Volatili-

tät des Marktes verursacht.

Der internationale Blick von EMEA Research-

Chefin Hela Hinrichs macht die vergleichsweise hohe Dy-

namik der Entwicklungsländer deutlich. Die Schwellenmärk-

te haben hohe Fertigstellungsvolumina. Die Wachstumsra-

ten liegen deutlich über Europa. Die Märkte werden als In-

vestitionsmärkte interessant. US-Städte dominieren das

Investment-Ranking in 2013. Nicht zu vergessen sei aber

ZBI

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Page 9: Der immobilienbrief nr 312

Afrika. Die Sub-Sahara beeindrucke mit beachtli-

cher Dynamik. Bevor Sie jetzt, wie auch „Der Im-

mobilienbrief“, als Erstreaktion schmunzeln, „das

wollte ich schon immer wissen“, bedenken Sie, dass

JLL auf der Suche nach Märkten ist, in denen Profis

in den kommenden Jahren hohe Returns erzielen

können. Natürlich wird Luanda die Position als

teuerster Büromarkt der Welt, weit vor London,

nicht aufrecht erhalten, aber die Profi-Frage bleibt,

wie sich damit im Moment Geld verdienen lässt.

Zurück zu Hela Hinrichs: Die Risiko/Wachstum-

Matrix für Afrika zeige einige Standorte mit großem

Potenzial.

Deka-Ausblick auf die

Immobilienmärkte 2014

Andreas Wellstein,

Immobilien Research DekaBank

Die Strategie einer finanziellen Repression mit

ultraniedrigen Zinssätzen und Aufkäufen von

Staatsanleihen hat das Vertrauen in die Funkti-

onstüchtigkeit der westlichen Finanzmärkte ge-

stärkt. Erstmals seit fünf Jahren blieben sie 2013

weitgehend spannungsfrei. Die Konjunktur fasst

in Euroland wieder Tritt, wenngleich die Schritte

bislang noch klein sind.

Unser prognostiziertes Wachstum von ei-

nem Prozent im nächsten Jahr und 1,3% im Jahr

2015 ist immer noch unterdurchschnittlich, dennoch

deutlich besser als die Schrumpfung um 0,4% in

diesem Jahr. Das wirtschaftliche „Comeback“ von

Euroland spiegelt sich auch an den Immobilien-

märkten wider. Nachdem bereits im zweiten Halb-

jahr 2013 die Zahl der Standorte mit steigenden

Büromieten zunahm, erwarten wir für 2014 ein

Übergreifen auf weitere Märkte und somit eine Ver-

breiterung des Mietwachstums. Über den Zeitraum

2014 bis 2018 bietet die spanische Hauptstadt Mad-

rid mit einem durchschnittlichen jährlichen Miet-

wachstum von gut 4% die besten Mietwachstums-

publity

NR. 312 I 51. KW I 20.12.2013 I ISSN 1860-6369 I SEITE 9

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Page 10: Der immobilienbrief nr 312

perspektiven. Allerdings setzt das Mietwachstum erst 2015 ein und steigert sich in den Fol-

gejahren. 2014 und 2015 stehen dagegen noch die deutschen Bürostandorte mit einem Plus

von jährlich gut 2,5% sowie London und Wien am besten da.

Höchstes Ertragspotenzial in Südeuropa

Die unverändert niedrigen Zinsen haben für die Immobilienmärkte zur Folge, dass

die Renditen in den „sicheren Häfen“ in Deutschland, UK (London) oder Skandinavien

2014/15 anhaltend niedrig bleiben und sogar noch weiter sinken werden. Davon sollten die

Gesamterträge in den kommenden beiden Jahren profitieren. Ab 2016 dürften dann aber

steigende Nettoanfangsrenditen und ein deutlich schwächeres Mietwachstum die Ertrags-

perspektiven eintrüben. Nahezu spiegelverkehrt erwarten wir die Ertragsentwicklung an den

Bürostandorten der südlichen Peripherie. Für den gesamten Prognosezeitraum von 2014 bis

2018 ergeben sich im Mittel Erträge von 3,3% pro Jahr (Medianwert). Die Standorte mit den

höchsten Ertragsprognosen liegen alle in Südeuropa: Madrid, Lissabon, Barcelona und Mai-

land. Auf Fünfjahressicht erwarten wir für Amsterdam, London City, Lyon, Brüssel und Hel-

sinki sowie Berlin als bestem deutschem Standort ebenfalls gute Ertragsperspektiven. In-

vestoren auf der Suche nach höheren Erträgen dürften dazu übergehen, auch sekundäre

Standorte und Lagen wieder stärker bei Anlageentscheidungen zu berücksichtigen. Hier

sind zwar die Risiken höher, sei es aufgrund einer geringeren Liquidität oder höherer Leer-

stände. Aber je stärker sich die wirtschaftliche Erholung in Europa verfestigt, desto eher

dürften Investoren bereit sein, höhere Risiken einzugehen.

Steigende Renditen dämpfen Erträge in USA ►

Deka

Hannover: Thomas S. Bürk-

le (60) wird neuer Risikovor-

stand der

NORD/LB

Norddeut-

sche Lan-

desbank.

Bürkle ist

derzeit

Vorstandsvorsitzender des

Tochterunternehmens Deut-

sche Hypothekenbank.

Er wird bereits zum 1. Januar

2014 die Nachfolge des

scheidenden Risikovorstands

Dr. Johannes-Jörg Riegler

übernehmen.

Der Diplom-Volkswirt Bürkle

ist seit September 2002 im

NORD/LB-Konzern tätig.

Personalie

NR. 312 I 51. KW I 20.12.2013 I ISSN 1860-6369 I SEITE 10

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Page 11: Der immobilienbrief nr 312

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Werte

Page 12: Der immobilienbrief nr 312

Für die US-Wirtschaft blieben die unmittelbaren

Belastungen durch die Eurolandkrise in überschaubar. Das

enttäuschende Wachstum in den USA resultierte 2013 ins-

besondere aus den automatischen Ausgabenkürzungen

des Staates. Für 2014 rechnen wir mit einer BIP-Steigerung

von 2,5%, für 2015 mit 2,9%. In den kommenden beiden

Jahren ist mit einer geringeren Bremswirkung der Finanzpo-

litik zu rechnen. Auf Fünfjahressicht ergibt sich nach unse-

rer Einschätzung das höchste Mietwachstum für Technolo-

gie- und Energiestandorte wie Boston, Dallas und Seattle.

Die schwächste Performance erwarten wir dagegen für die

US-Hauptstadt. Die Ertragsaussichten der US-Büromärkte

für die kommenden Jahre sind vergleichsweise begrenzt, da

das Erholungspotenzial seit der Krise 2008/09 an den meis-

ten Standorten bereits ausgereizt ist. Märkte wie San Fran-

cisco oder Seattle verzeichneten bedingt durch Rendite-

rückgänge und Mietwachstum bereits deutliche Steigerun-

gen der Kapitalwerte, die sich in nächster Zeit nicht wieder-

holen lassen. Die Ertragsentwicklung hängt maßgeblich von

der Frage ab, wie stark die Cap Rates auf die tendenziell

steigenden Zinsen reagieren werden. Da die Renditen kei-

nen nennenswerten Beitrag mehr zum Gesamtertrag liefern,

rückt das Mietwachstum wieder mehr in den Vordergrund.

Investoren dürften, sofern es ihre Anlagestrategie erlaubt,

wieder zu mehr Risiko bereit sein und etwa Objekte mit Leer-

stand kaufen, die Steigerungspotenzial bei den Mieten auf-

weisen. Dabei kommen ihnen die sich kontinuierlich verbes-

sernden Finanzierungsbedingungen entgegen. Ähnlich wie in

den US-amerikanischen Standorten stellt sich die Situation

an den kanadischen Büromärkten dar.

Chancen im Rest der Welt

Nach wie vor hohe Erträge im Vergleich zu Europa

und Nordamerika liefern die Emerging Markets in Lateiname-

rika und die etablierten Märkte in Australien. Australien profi-

tiert von deutlich höheren Anfangsrenditen zu Beginn des

Prognosezeitraums. In der Ertragsrechnung auf Marktebene

ergeben sich daraus hohe prozentuale Mieteinnahmen und

der Auswärtsdruck auf die Rendite ist sehr viel geringer als in

Nordamerika, wodurch die Kapitalwerte weniger belastet

werden. Es ergeben sich somit im Mittelwert der vier unter-

suchten Märkte Sydney, Melbourne, Brisbane und Perth rela-

tiv stabile Gesamterträge im Bereich von rund vier Prozent

pro Jahr. Hohe Anfangsrenditen sprechen auch für die bei-

den betrachteten lateinamerikanischen Märkte, wobei die

Ertragsperspektiven aufgrund einer höheren prognostizierten

Mietdynamik für Santiago de Chile etwas besser sind als für

Mexico City. In Asien weist kurzfristig Tokio gute Perspekti-

Fv

NR. 312 I 51. KW I 20.12.2013 I ISSN 1860-6369 I SEITE 12

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dem Unternehmen hervorragende Asset-Management-Qualitäten, die Anlegern neben

einer größtmögichen Sicherheit zudem eine attraktive Rendite ermöglichen.

Page 13: Der immobilienbrief nr 312

ven auf. Die Renditen dürften noch leicht nachgeben bei

nennenswerten Mietanstiegen. Allerdings erwarten wir im

Anschluss eine deutliche Abschwächung, die dazu führt,

dass die Ertragskurve ab 2016 zumindest knapp in den

negativen Bereich sinken sollte. Entgegengesetzt sollte die

Ertragsentwicklung in den beiden übrigen analysierten asia-

tischen Märkten verlaufen: Für Seoul und Singapur ergeben

sich ab 2016 höhere Erträge als in den Vorjahren.

Für Immobilieninvestoren auf der Suche nach Ren-

dite bleibt es insgesamt im derzeitigen Finanzmarktumfeld

noch eine Weile schwierig. Wer global diversifiziert und

auch bereit ist, etwas mehr Risiko einzugehen, dem bieten

sich höhere Ertragschancen. So öffnen sich auch in Europa

mit der Erholung der Peripheriestaaten wieder neue Mög-

lichkeiten.

Realis

NR. 312 I 51. KW I 20.12.2013 I ISSN 1860-6369 I SEITE 13

Das Christkind umfliegt den Harz – bald!

Deutscher Handelsflächen-Bestand

in der Trendwende

Dr. Thomas Beyerle

In der deutschen Einzelhandelsimmobilienlandschaft

gibt es zu Weihnachten einen neuen Trend: Der Flä-

chenbestand geht – messbar - zurück. Erstmals deutete

sich dies im vergangenen Jahr an, der Trend hält an.

Noch nie zuvor in der Nachkriegsgeschichte reduzierte

sich hierzulande per Saldo der Flächenbestand – bis zur

Schlecker-Insolvenz. In diesem Jahr folgte Praktiker

und Max Bahr.

Wer wird der nächste sein? Abercrombie & Fitch

oder doch ein Elektronikmarkt? Und wer nimmt dann die

vier Etagen im Kaufhaus? Wandel ist bekanntlich Handel,

doch so sehr sich die Konsumenten aktuell auf die Weih-

nachtsmärkte und beleuchteten Fußgängerzonen stützen,

so sehr wird strukturell der online Handel für den Flächen-

rückgang verantwortlich sein. Zieht man die Megatrends wie

z. B. die demografische Entwicklung hinzu, verliert Deutsch-

land bis 2025 im Bundesdurchschnitt rund 4% seiner Einzel-

handelsflächen. ►

Ein erfahrener Partner an Ihrer Seite, egal welche individuelle Route Sie wählen – das ist ein gutes Gefühl. Seit über 13 Jahren konzipieren und managen wir erfolgreich internationale Immobilienportfolios für Institutionelle Investoren. Dabei wurden knapp 2,5 Mrd. Euro in mehr als 40 Objekte in Europa, Nordamerika und Australien investiert und derzeit steht uns rund 1 Mrd. Euro für weitere Investments zur Verfügung. Mehr als 150 Institutionelle Investoren mit über 300 Mandaten vertrauen bereits unserer langjährigen Erfahrung. Denn wir wissen was Ihnen wichtig ist und sehen es als oberste Priorität, Ihre hohen Ansprüche an ein Investment zu erfüllen. Setzen auch Sie auf einen sicheren Partner, um hohe Ziele zu erreichen.

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Page 14: Der immobilienbrief nr 312

NR. 312 I 51. KW I 20.12.2013 I ISSN 1860-6369 I SEITE 14

Frankfurt: Martin Jochem,

Rechtsanwalt und Vorsitzen-

der des Aufsichtsrats der GIG

Grundbesitz Immobilien AG,

seit 1. Januar 2011 Ge-

schäftsführer der LaSalle In-

vestment Management KAG,

ist mit 61 Jahren verstorben.

Frankfurt: Seit Oktober 2013

koordiniert Simone Schelsky

FRICS als Director Internatio-

nal Valuation die Cross-

Border-Aktivitäten bei BNP

Paribas Real Estate. Sie wird

weiterhin den Bereich Einzel-

handelsimmobilienbewertung

von BNPPRE Deutschland

leiten, den sie seit ihrem Un-

ternehmenseintritt erfolgreich

weiter ausgebaut hat.

Personalien

RWE

Je nach Region fallen die Rückgänge allerdings unterschiedlich stark aus. In den

neuen Bundesländern liegen sie mit einem Minus von fast 15% deutlich höher als in den

alten Bundesländern – dort wird sich der Flächenbestand nur um 2% reduzieren. Aber

auch hier zeigen sich große Unterschiede. In den dünnbesiedelten Gebieten in Rheinland-

Pfalz, Hessen und Niedersachsen geht der Verkaufsflächenbestand bis 2025 teilweise um

fast 20% zurück (der Harz ist hier trauriger Spitzenreiter). Umgekehrt gibt es – ähnlich wie

bei der demografischen Entwicklung – durchaus auch Gewinnerregionen: die Handelszent-

ren der wirtschaftsstarken Ballungsräume wie Frankfurt, Stuttgart und München. Der Flä-

chenbestand legt hier bis zum Jahr 2025 zum Teil deutlich zu.

Fakt ist: Was in der Demografie-Diskussion längst Konsens ist, nämlich dass wir

eine enorme Spreizung von Gewinner- und Verliererregionen sehen, wird sich in ähnlicher

Weise auch im Einzelhandelsflächenbestand bemerkbar machen. Gewinner- und Verlierer-

regionen sind nicht zwangsläufig identisch, identisch ist aber besagte Spreizung, die Sche-

re geht auseinander. Für Einzelhandelsanleger heißt das, vor Investitionsentscheidungen

besser zweimal hinzusehen. Und vor allem das Thema „Logistik“ in die Entscheidung mit

einfließen lassen. Schließlich sollen die Geschenke doch pünktlich am 24. unter dem

Baum liegen oder ggf. die Reise retour antreten.

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Page 15: Der immobilienbrief nr 312

Immobilien als fester Bestandteil

diversifizierter Portfolios etabliert

Retten Immobilien vor

Kapitalmarkt-Schocks?

Hans Christoph Ries,

Finanzjournalist / Investmentanalyst (DVFA)

Vor 20 Jahren musste in der ersten Ausgabe

des LaSalle Investment Strategy Annual (ISA)

noch begründet werden, inwieweit es über-

haupt notwendig ist, Immobilien in ein Portfolio

mit gemischten Assets beizumischen. Das

steht inzwischen nicht mehr infrage; denn Im-

mobilien könnten vor Kapitalmarkt-Schocks

schützen, aber ….

LaSalle Investment Management hält es

mit Blick voraus für durchaus wahrscheinlich, dass

auch in den kommenden Jahren die Märkte ähnli-

che oder schlimmere Schocks erleben würden wie

in der Vergangenheit. Die größten Herausforderun-

gen würden in den kommenden drei Jahren vor-

aussichtlich von den Kapitalmärkten herrühren.

Wenn die Zinsen auf dem historischen Tiefstand

blieben, werde mehr Kapital in Immobilien fließen

als gesuchte Immobilien vorhanden sein. Wenn

dagegen die Zinsen stiegen, würden die Immobi-

lienrenditen ebenfalls steigen müssen. Dies führt

zu Bewertungsänderungen. In beiden Fällen stellt

sich so ein schwieriges Umfeld für die Immobilie.

Gleichgültig, wie das konjunkturelle Um-

feld aussehe, werde die Performance von Immobi-

lien immer stärker von dem Zusammenspiel von

makroökonomischen Kräften und immobilienspezi-

fischem Eigenschaften bestimmt. Core-Immobilien

profitierten dabei stärker von einer sorgfältigen

Analyse der asset-spezifischen Stärken und

Schwächen und der asset-spezifischen Preisbil-

dung. Demgegenüber sind Immobilien außerhalb

der Kernmärkte in ihren Schwankungen stärker

von volkswirtschaftlichen Trends abhängig.

In vielen Ländern befinden sich laut La-

Salle die Kapitalmärkte im mittleren oder späten

Stadium eines Bullenmarktes für Core-Immobilien.

Inzwischen weist auch LaSalle ähnlich wie seit

einigen Jahren „Der Immobilienbrief“ darauf hin,

dass Kapitalmärkte erstklassige Immobilien in

zentralen Lagen immer noch als praktisch ab-

solut sichere Objekte bewerten würden. Das

seien sie jedoch eher selten. Außerdem erwar-

teten Kapitalmärkte immer weiter steigende

NR. 312 I 51. KW I 20.12.2013 I ISSN 1860-6369 I SEITE 15

Bf

Bouwfonds Investment Management ist der Geschäftsbereich für Real Asset Anlage-lösungen innerhalb der Rabo Real Estate Group, eine der führenden Immobilien gesellschaften Europas. Wir bieten innovative Investment-möglichkeiten für institutionelle und private Anleger in Immobilien, Infra struktur und natürliche Ressourcen. In diesen Kategorien konzentrieren wir uns auf fünf Sektoren: Gewerbe immobilien, Wohnimmobilien, Park hausimmobilien, Kommunikations infra-struktur und Farmland. Der Wert des verwalte-ten Gesamt portfolios beläuft sich auf 5,7 Mrd. €. Bouwfonds Investment Management unter-hält regionale Geschäftsstellen in den Nieder-landen, Deutschland, Frankreich, Polen und Rumänien mit über 150 Vollzeitbeschäftigten.

www.bouwfondsim.com

Fokussierung auf Real Assets

Page 16: Der immobilienbrief nr 312

Garbe

NR. 312 I 51. KW I 20.12.2013 I ISSN 1860-6369 I SEITE 16

Da es eine Reihe von Märkten gebe, die derzeit

ein gutes Preis-/Leistungsverhältnis bieten würden, emp-

fiehlt LaSalle für 2014 weiterhin den Bau oder Kauf von

„Best-in-Class“ Immobilien in Sekundärmärkten oder die

Konzentration auf Lagen außerhalb des Core-Segments in

den Primärmärkten. Als wichtigste Trends, die zukünftig

Immobilien Investitionen langfristig beeinflussen werden,

macht LaSalle die Demographie, die Technologie und die

Urbanisierung aus. Mittelfristige Trends seien zum einen

die Verlagerung von der Risikoaversion hin zur Risikotole-

ranz und zum anderen die beginnende die „Abwicklung“

von Immobilienbeständen der großen Banken, die Liquidität

aus den Märkten abziehe. LaSalle sieht in technologischer

Hinsicht die Fragestellung, wie sich Immobilien an Internet-

handel, Logistik und neue Arten der Organisation von Büro-

arbeit anpassen werden.

Unter regionalen Gesichtspunkten böte Europa

derzeit die besten Gelegenheiten für ein Engagement in

„distressed“ Situationen. Der asiatische-pazifische Raum

sei bestens geeignet für Investments in Projektentwicklun-

gen. Im mittleren Risiko-Ertragsbereich wird eine starke

Märkte. Auch dies sei definitiv nicht der Fall. Zwar habe

der Kauf solcher Objekte zwischen 2009 und 2011 sehr viel

Sinn gemacht, jedoch sollten Investoren 2014 Strategien

anpassen. Es sei eher unwahrscheinlich, dass bei der do-

minierenden Anlageklasse Core ein weiterer Rückgang der

Anfangsrenditen zu erwarten sei. LaSalle empfiehlt deshalb

eine Neugewichtung der Portfolien hin zu stärker wachs-

tumsorientierten Strategien. Es gebe Assets, die von preis-

lich falsch eingepreisten Risiken profitierten und es gebe

„Next-Core“-Sektoren, die eine reelle Chance hätten, in

Core-Portfolios hinein zu wachsen.

Für die nähere Zukunft sieht LaSalle eine Reihe

systematischer Risiken. Da Core-Immobilien während des

Abschwungs eine bessere Performance gezeigt hätten als

andere Strategien, empfiehlt LaSalle weiterhin eine starke

Gewichtung auf Core-Immobilien. Aktuell schließe sich

die tiefe Kluft zwischen erstrangigen und zweitrangigen

Märkten. Auch die Unterschiede zwischen Assets nivellie-

ren sich. LaSalle weist gleichzeitig darauf hin, dass ein

weiteres Schließen dieser Kluft ähnlich wie 2006/2007

ein ernsthaftes Verkaufssignal sei. ►

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Page 17: Der immobilienbrief nr 312

Stockholm: Catella Real

Estate AG KAG erwirbt für

den Immobilien-Spezialfonds

„Catella Scandia Chances“

eine voll vermietete Einzel-

handelsimmobilie in zentraler

Lage im Barkarby Retail Park

von Aberdeen Pan-Nordic

Fund. Die Immobilie Säby

3:24 in Järfälla wurde im Jahr

2005 gebaut und verfügt über

eine Gesamtmietfläche von

rund 6.500 qm.

Barkarby Retail Park in der

Stockholmer Umlandgemein-

de Järfälla ist der drittgrößte

Retail Park Schwedens, der

zweitgrößte Stockholms und

einer der erfolgreichsten in

ganz Skandinavien.

In direkter Umgebung des

Objektes Säby 3:24 befinden

sich mit IKEA der wichtigste

Kundenmagnet sowie das

Stockholmer Quality Outlet.

Alle sechs Einzelhandelsflä-

chen sind vollständig an

namhafte Mieter vermietet,

unter anderem an Sova und

Dormy. Letzterer ist mit sei-

nem Flagshipstore Ankermie-

ter des Objektes und war

zuvor Eigentümer und Ent-

wickler des Grundstücks,

bevor es im Herbst 2006

an Aberdeen verkauft wurde.

Der Kaufpreis für die Immo-

bilie beträgt rund 170 Mio.

SEK, was einem Net Initial

Yield von über 6,6%

entspricht.

CBRE und Kilpatrick Town-

send fungierten als Berater

für Catella KAG, Tenzing

und MAQS für Aberdeen.

Das zukünftige Property und

Company Management wird

von CBRE Basale im

Auftrag von Catella KAG

durchgeführt.

Gewichtung von Nordamerika zur Vermietung und Neupositionierung von Immobilien emp-

fohlen. Für Core-Immobilien böten sich Australien, die USA, Großbritannien und Deutsch-

land an. Dies gelte auch für Strategien am Rande des Core-Segments. (WR)

Schadenersatzklage gegen frühere IVG-Vorstände?

8,5 Mio. pro Person oder mehr?

Bei der letzten „ernsthaften“ Pressekonferenz vor dem rasanten Absturz der IVG Im-

mobilien AG war nach den Beschreibungen von IVG-Vormann Professor Wolfgang

Schäfers schon die Frage laut geworden, ob man die früheren Vorstände aus vielen

Gründen nicht auf Schadenersatz verklagen könne. Damals wurde abgewinkt. Seit

dem Wochenende wurde aber bekannt, dass das Spiel jetzt ernst wird für die Milliar-

denjongleure des letzten Booms.

Die IVG befindet sich in einem Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung. Sachwalter

Horst Piepenburg hatte nach Presseberichten die Prüfung der Beteiligung des Private

Funds an der Londoner Landmark-Immobilie Gherkin (Gurke) beauftragt. Beim Kauf des

Bürohochhauses Gherkin Tower in London im Jahr 2007 soll es Pflichtverletzungen gegeben

haben. Zumindest den Kreditvertrag scheint niemand richtig gelesen haben. Das Landmark-

Gebäude ist genial, aber die Unbillen der Covenants des Kreditvertrages verblüfften die An-

leger und Presse. Die Immobilie lief plangemäß, aber den Anlegern droht(e) (Total-) Verlust

durch Bewertungsänderungen und Nachschussforderungen.

Der frühere Vorstandsvorsitzende Wolfhard Leichnitz, der uns nach den ersten

100 Tagen mit seinen Thesen schon als Falschfahrer auf der Autobahn vorkam, und seine

Vorstandskollegen Bernd Kottmann, den wir mit „man muss das Momentum nutzen“ (O-

Ton) in Erinnerung haben, Andreas Barth und Georg Reul sollen jeweils rund 8,5 Mio. Euro

Schadenersatz plus Zinsen zahlen. Die Gerichtsverhandlungen könnten interessant werden.

Schließlich geht es noch weiter. Es soll eine weitere Sonderprüfung geben, die sich auf die

Jahre 2006 und 2008 beziehen soll. In diese Zeit fällt neben Milliardenverschuldung für den

sportlichen Immobilieneinkauf für einen geplanten Reit auch die endgültige Bauentscheidung

für das Milliardengrab Squaire am Frankfurter Flughafen, dessen Kosten explodierten. Die

früheren Insider sahen das Squaire schon kurz vor Ausstieg der IVG-Ikone John von Frey-

end in verhandlungstechnisch trockenen Tüchern. Leichnitz habe dann durch neue Vergabe

deutlich gemacht, dass er es wohl besser könne. Nach der Milliardenvernichtung von Aktio-

närskapital tut Aufklärung not. Wir hören auch aus Aktionärskreisen, dass Schadenersatzkla-

gen nicht nur gegen Altvorstände vorbereitet werden.

Vorstand Georg Reul, der zudem letzte Woche seinen Posten als Vorsitzender der

Geschäftsführung der KGAL im Zuge des Verkaufs von 90% der Anteile der KGAL Gruppe

an die beiden Privat-/Hedge-Fonds-investoren Francis Louvard und Gregory Ingram ver-

lor, soll dem Vernehmen nach die Risiken des Baubeginns so hoch eingeschätzt haben,

dass daraus sein damaliges Ausscheiden aus dem IVG-Vorstand den Anfang nahm. Damals

haben wohl auch die Mietpreisideen in der Planungsphase wohl um Faktor 2 über den da-

maligen Ist-Mieten am Flughafen gelegen. Unzureichende Kostensicherheit bestätigte der

spätere Bau eindrucksvoll. Entwicklungsfachleute sprechen von einer nicht beherrschbaren

Aufgabe mit fast ausschließlicher Maßanfertigung. Für den laufenden Unterhalt des Gebäu-

des wirft das auch Schatten. Und der Blick ins Innere des Gebäudes macht deutlich, wie

imposant hier geplant wurde. Nach den ersten bewundernden Blicken wird klar, dass hier die

Maßstäblichkeit täglicher menschlicher Nutzung nicht beachtet wurde. Wenn der Standort

nicht so genial wäre, wären die Vermietungsrisiken des Lebensjahres 20 kaum beherrsch-

bar. Der Lebenszyklus des Hightech-Gebäudes könnte sowieso das Damoklesschwert dar-

stellen. Nach 10 Jahren Lebensdauer dürfte außer in irrationalen Boomphasen wohl kaum

ein Investor die Risiken eingehen. Die Sanduhr läuft. (WR)

Catella erwirbt Ein-zelhandelsimmobilie

NR. 312 I 51. KW I 20.12.2013 I ISSN 1860-6369 I SEITE 17

Page 18: Der immobilienbrief nr 312

Bad Homburg: Die Pamera

Asset Management GmbH

erwirbt für den SIS-Fonds

der Stuttgarter Versiche-

rungsgruppe das Büro- und

Geschäftshaus in der Loui-

senstraße 21 von dem Offe-

nen Immobilien-

Publikumsfonds Deka-

ImmobilienEuropa. Lovells

war beratend auf Seiten des

Erwerbers tätig.

Das 1999 erbaute voll ver-

mietete Gebäude in 1A-Lage

verfügt über eine Nutzfläche

von 5.650 qm, von der rund

75% auf die Einzelhandels-

nutzung entfallen. Zu den

Hauptmietern zählen Peek &

Cloppenburg, Intersport

und die Postbank.

Deal

NR. 312 I 51. KW I 20.12.2013 I ISSN 1860-6369 I SEITE 18

NPL–Immobilienkredite bieten zukünftig neue Chancen

Regulierung schafft Bereinigungsbedarf

Die Bundesvereinigung Kreditankauf und Servicing e.V. (BKS) erwartet für 2014 ein

leichtes Wachstum des Non Performing Loans-Volumens (NPL). 2013 stagnierte der

deutsche Markt aufgrund der stabilen Konjunktur. Im US-Bereich wurden dagegen

hohe dreistellige Milliarden gedreht.

Bewegung sieht die Bundesvereinigung Kreditankauf und Servicing e.V. (BKS)

in Deutschland bei Unternehmens- und Konsumentenkrediten. Immobilienkredite hingegen

würden aktuell bei steigenden Preisen in den Ballungszentren und gut funktionierenden

Zwangsversteigerungen vor allem in Sondersituationen gehandelt. Belebung kommt 2014

vor allem durch den Bankenstresstest und der neuen Aufsichtsfunktion der EBZ. Banker

summieren über 30 einzelne Regulierungsvorhaben auf. Banken müssten ihre Bücher in

Ordnung bringen und würden künftig verstärkt auf Outsourcing setzen. Auch Basel III sowie

die Euro-Krise werde den NPL-Markt antreiben. Die Bedingungen für den NPL-Handel wür-

den sich in den kommenden Jahren lt. BKS verbessern. Der Handel mit notleidenden Kre-

diten habe sich mittlerweile in jeder Assetklasse etabliert. Besonders bei unbesicherten

Krediten gehöre der Verkauf zu den regelmäßig genutzten Instrumenten. (AE)

DIC

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Page 20: Der immobilienbrief nr 312

Bürofertigstellungen in Europas

Schlüsselmärkte nehmen bis 2014 zu

London mit Höchstwert seit 11 Jahren

Die Flächenfertigstellungen bei Büroimmobilien in

EMEA werden lt. CBRE nach dem zyklischen Tief 2012

bis zum Ende des Jahres um etwa 30 Prozent steigen.

Die Schlüsselmärkte London, Warschau, Moskau

und Paris sind Motor. 2014 werde das Gesamtfertigstel-

lungsniveau in EMEA um 17% steigen. Die Fertigstellungs-

rate von Büros in London wird 2014 voraussichtlich mit

624.000 qm um 68% zunehmen. In Frankfurt werden mit

314.000 qm 52% mehr Flächen gebaut. Moskau legt

um 51% auf 1,3 Mio. qm Neubau zu. Außerhalb dieser

Schlüsselmärkte sind die Fertigstellungsniveaus in

den meisten europäischen Märkten im Zuge der wirtschaftli-

chen Schwächung unterhalb der Trendrate geblieben.

Die fertig gestellten Flächen gehen vor allem auf die Vorver-

mietung zurück.

Investitionen in Fachmärkte auf

Fünf-Jahres-Hoch

25% Zuwachs für

Gesamteinzelhandelsinvestment

Mehr als ein Drittel des deutschen Transaktionsvolu-

mens in Einzelhandelsimmobilien von rund 5,54 Mrd.

Euro (+25%) in den ersten drei Quartalen 2013 entfällt lt.

Jones Lang LaSalle (JLL) auf Fachmärkte. Die Kategorie

„Fachmärkte, Fachmarktzentren und Supermärkte/

Discounter“ kamen auf fast 2 Mrd. Euro bzw. etwa 35%

des gesamten Einzelhandels-Transaktionsvolumens Vj.:

1,1 Mrd. Euro bzw. knapp 25%). Für 2013 erwartet Jones

Lang LaSalle insgesamt ein Transaktionsvolumen von

2,5 Mrd. Euro und damit einen Fünf-Jahres-Rekord für

Fachmarktprodukte.

Aufgrund der starken Handelsimmobilien-Nachfrage

sind die Spitzenrenditen weiterhin sehr niedrig. Shopping-

center erreichen laut Jones Lang LaSalle (JLL) 4,75% Ren-

dite. Fachmarktzentren kommen auf 5,75%, während einzel-

ne Fachmärkte 6,25% erreichen. Der Mittelwert der Spitzen-

renditen in den sieben großen Metropolen liegt bei 4,11%.

Asset bzw. Fundmanager und offene Fonds sind wie im ers-

ten Halbjahr die stärksten Käufergruppen. Auf der Verkäufer-

seite dominieren Projektentwickler eindeutig das Marktge-

schehen. Sie kommen auf einen Marktanteil von mehr

als 40%. Zwölf Transaktionen hätten den dreistelligen

Millionenbereich erreicht, meint JLL-Einzelhandelschef

Jörg Ritter. ►

Berlin erzielte mit 490 Mio. Euro vor Düsseldorf mit

475 Mio. Euro und Frankfurt mit 470 Mio. Euro das höchste

Transaktionsvolumen. Die sieben Top-Metropolen stehen

zusammen für über 2 Mrd. Euro Transaktionsvolumen und

damit für 40% der gesamten Einzelhandels-Investitionen.

Dieser Trend solle sich laut Ritter auch im Schlussquartal

voraussetzen. Insgesamt erwartet Ritter ein Gesamtinvest-

mentvolumen in Einzelhandelsimmobilien von 7,9 Mrd. Euro.

52% des Anlagevolumens entfallen auf die Katego-

rien Geschäftshäuser mit 27% und Shoppingcenter mit 25%.

Inländische Investoren bestimmen mit über 70% Anteil am

Transaktionsvolumen bislang eindeutig das Marktgesche-

hen. An den zehn größten Retail-Transaktionen waren ledig-

lich zwei ausländische Käufer beteiligt. 2012 war das

Verhältnis noch deutlich ausgeglichener. Auf der Verkäufer-

seite ist das Bild ähnlich. Bezogen auf den gesamten

Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien stehen Handelsim-

mobilien in den ersten drei Quartalen für knapp 30%

des Anlagevolumens.

Bis Ende September wurde fast die Hälfte der Fach-

marktinvestments in Form von Portfoliotransaktionen getä-

tigt. Daher entfiel fast ein Drittel der ermittelten Deals auf

Volumina von jeweils über 100 Mio. Euro. Auf Objektebene

waren Multi-Tenant-Objekte mit Ankermietern aus dem Le-

bensmittelbereich besonders stark nachgefragt. In Einzel-

Fachmärkte wurden rund 732 Mio. Euro investiert. In den

ersten drei Quartalen 2012 waren es lediglich 247 Mio. Euro.

Große Fachmarktzentren blieben dagegen mit 680 Mio. Euro

etwas hinter dem Vorjahreswert von 765 Mio. Euro zurück.

Einen besonders starken Zuwachs hatten Supermärkte bzw.

Discounter, die das Transaktionsvolumen von 92 Mio. Euro

im Vorjahr auf 555 Mio. Euro im laufenden Jahr erhöhten.

Die starke Nachfrage nach Geschäftshäusern in 1A-Lagen

setzt sich fort. Ende September belief sich das aufgelaufene

Transaktionsvolumen auf über 1,5 Mrd. Euro (Vj.: 850 Mio.

Euro). Shopping Center haben zwar im dritten Quartal noch-

mals deutlich zugelegt, jedoch blieb das Gesamtergebnis mit

1,4 Mrd. Euro deutlich hinter dem herausragenden Vorjah-

reszeitraum von 2 Mrd. Euro zurück. Warenhäuser liegen mit

einem Transaktionsvolumen von 650 Mio. Euro fast 60%

über Vorjahr.

NR. 312 I 51. KW I 20.12.2013 I ISSN 1860-6369 I SEITE 20

Page 21: Der immobilienbrief nr 312

Hamburg: Im Stadtteil

Wandsbek und im nördlich

der Hansestadt angrenzen-

den Norderstedt hat die

PROJECT Gruppe jeweils

ein Baugrundstück erworben.

Es entstehen hochwertige

Neubauwohnungen mit geho-

bener Ausstattung in attrakti-

ven Wohnlagen.

In der Walddörferstraße 292-

296 plant PROJECT den Bau

eines Wohnhauses mit 30

Eigentumswohnungen und

24 Tiefgaragenplätzen. Das

Gebäude bietet eine Wohn-

fläche von rund 2.300 qm.

Das Verkaufsvolumen liegt

bei über 11 Mio. Euro.

Das zweite kürzlich von

PROJECT angekaufte

Grundstück »Aspelohe 27«

verfügt über 15.000 qm Flä-

che mit einem als Sportpark

genutzten Hallenkomplex,

der im Zuge der Umnutzung

abgerissen wird. Das Ver-

kaufsvolumen beträgt rund

38 Mio. Euro.

Düsseldorf: Union Invest-

ment hat mit der Content 1

GmbH einen Mietvertrag

über ca. 236 qm Fläche im

Gewerbepark auf der

Schiessstraße 44-76 abge-

schlossen. Catella Property

war für den Mieter und den

Vermietet beratend tätig.

Der Gewerbepark besteht

aus insgesamt 8 Gebäudetei-

len; neben Hallenflächen gibt

es auch mehrgeschossige

Büroeinheiten.

Büroportfolios legen wieder zu

Nach Krisen-Flaute kommt jetzt die Erholung

Nach Recherche von BNPPRE hat sich im laufenden Jahr das Bild gewandelt.

Nach Ausbruch der Finanzkrise fristeten Büroportfolios zwischen 2009 und 2012

ein Schattendasein. Die Umsätze lagen lediglich zwischen 250 und 500 Mio. Euro

pro Jahr. Portfolioinvestments liefen lediglich in Form von Einzelhandelspaketen.

Hier punktete Deutschland mit guter Konjunktur, stabilem Konsumklima und gesun-

dem Arbeitsmarkt.

2013 wurden bis Ende Oktober laut BNPPRE bereits rund 2,1 Mrd. Euro in Büro-

portfolios investiert. Der größte Anteil entfiel dabei auf das sogenannte Double A (ehemals

Leo II)-Paket. Dieses Portfolio mit insgesamt 36 Standorten hat Patrizia für gut 800 Mio.

Euro von der CA Immo erworben. Gleichzeitig gab es aber auch weitere großvolumige Ver-

käufe wie ein Portfolio der SEB, das für rund 420 Mio. Euro an Dundee International veräu-

ßert wurde. Auch große Teile des ebenfalls von BNPPRE begleiteten Prime-Portfolios bestä-

tigen das gestiegene Interesse an Büropaketen. Vor dem Hintergrund der aktuellen Core-

Euphorie ist vor allem bemerkenswert, dass nicht nur Core-Deals gefragt sind, sondern auch

wieder Angebote mit einem Value-Add oder auch opportunistisch orientierten Risikoprofil auf

zunehmendes Interesse stoßen. Allerdings müssen diese Ankäufe mit deutlich mehr Eigen-

kapital unterlegt werden.

Per Ende Oktober kommen Büropakete bislang auf einen Anteil von rund 34% aller

Portfolio Deals. Damit nähern sie sich langsam wieder ihrem langjährigen Durchschnitt von

41% an. Auch für die verbleibenden zwei Monate des laufenden Jahres sieht BNPPRE ein

erhebliches Investitionsvolumen in diesem Marktsegment. Einige größere Deals im hohen

dreistelligen Millionenbereich befänden sich in konkreten Verhandlungen. BNPPRE erwartet

noch dieses Jahr einige Unterschriften. Vor diesem Hintergrund erscheint für BNPPRE ein

Umsatz von deutlich über 30 Mrd. Euro für das Gesamtjahr 2013 realistisch. Nur in der

Boomphase zwischen 2005 und 2007 sei ein höheres Ergebnis registriert worden. Auch für

das kommende Jahr erwartet BNPPRE eine Fortschreibung dieses Trends. Die zu erwarten-

de Konjunkturbelebung, ein stabiler Arbeitsmarkt und die Aussicht auf ein noch längerfristi-

ges sehr niedriges Zinsniveau seien Rahmenbedingungen, die für größere Bürobestände

sehr attraktiv seien. Das gelte sowohl für Core-Produkte als auch für eher Value-Add-

orientierte Pakete mit dafür attraktiveren Renditen.

Hamburger Großbrand heizt Diskussion um Wärmedämmung an

Widerstand gegen die Dämmoffensive wächst

Sabine Richter

Die Ziele der neuen Energieeinsparverordnung EnEV sind ehrgeizig: ab dem 1. Januar

2016 sollen Neubauten um 25% effizienter werden. Das rückt das Thema Fassaden-

dämmung noch stärker in den Vordergrund. Die Investitionen dürften zu den höchsten

im Bereich der Wohnungswirtschaft gehören, wie der GdW Bundesverband deutscher

Wohnungs- und Immobilienunternehmen betont. Dabei wird die Dämmoffensive mit

ihren wirtschaftlichen, ökologischen und sicherheitstechnischen Fragestellungen zu-

nehmend kontroverser diskutiert.

Wie gefährlich Dämmmaterialien sein können, zeigte der Brand eines Mehrfamilien-

wohnhauses in Hamburg. Die Flammen hatten sich im Haus ausgebreitet, nachdem sie von

einer Mülltonne im Hinterhof in einem Schacht auf die Wärmedämmung übergesprungen

waren. Der Kamineffekt hatte die Brandtemperatur steigen lassen. „Der Fall zeigt, dass ein

eher harmloser Brand eines Müllcontainers eine solche Fassade in eine unkontrollierbare

Deals

NR. 312 I 51. KW I 20.12.2013 I ISSN 1860-6369 I SEITE 21

Page 22: Der immobilienbrief nr 312

Prag: CBRE Global Inves-

tors verkauft das Tancici

Dum-

Gebäude,

vielfach

auch als

das

„Tanzende

Haus“ be-

zeichnet,

für 13.350.000 Euro an den

tschechischen Immobilienin-

vestor und Kunstsammler

Vaclav Skala.

Das Objekt verfügt über eine

vermietbare Fläche von etwa

3.950 qm auf 7 Stockwerken.

Die Hauptmieter des Gebäu-

des sind Accenture und

CBRE Global Investors.

CBRE wurde von Clifford

Chance und Jones Lang

LaSalle beraten.

Berlin: Der Deutschland-

fonds der Skandinavischen

BPT Group, BPT Hansa Lux

SICAV-SIF, erwirbt den

Landmark Office-Tower in

Schöneberg, Bessemerstra-

ße, in einem diskreten „off-

market-Verfahren“.

Die im Jahr 1998 von der

HVL Unternehmensgruppe

errichtete und im Eigenbe-

stand gehaltene Immobilie

verfügt über eine Gesamt-

mietfläche von ca. 11.000 qm

und ist nahezu vollständig

vermietet. Der Kaufpreis be-

trägt annähernd 9 Mio. Euro.

Düren: CBRE Global Inves-

tors erwirbt das StadtCenter

Düren mit 17.662 qm Mietflä-

che für ca. 57 Mio. von der

European Real Estate In-

vestment Trust Limited, die

durch Schroder Property

vertreten wurden.

Feuerwand verwandeln kann“, sagte Heinrich Stüven, Vorsitzender des Grundeigentü-

merverbandes Hamburg, dessen Mitglieder rund 500.000 der 900.000 Wohnungen in

Hamburg verwalten. Das gleiche könne passieren, wenn Autos in eng bebauten Innenstadt-

vierteln brennen.

Die Feuerwehr bestätigte, dass sich das Feuer mit hoher Geschwindigkeit ausbrei-

ten konnte, weil die Flammen über die Styroporverblendung die gesamte Hauswand errei-

chen konnten. Die für höhere Mehrfamilienhäuser vorgeschriebenen Brandriegel seien kein

zuverlässiger Schutz, so Stüven. „Die Erfahrung zeigt, dass die Hitze rüberschlägt“.

„Grundsätzlich gelten solche Wärmedämmungen als feuerfest“, sagt Feuerwehr-

Sprecher Martin Schneider, „Aber wenn sich das Styropor nach einer gewissen Zeit doch

entzündet, brennt es wie eine Fackel“. Der Sprecher bekräftigte die Kritik der Feuerwehr an

den zunehmenden Styroporversiegelungen. Die Behörden setzten sich bundesweit für Ände-

rungen ein. Im Mai 2012 hatte in Frankfurt am Main ein kleines Feuer auf einer Baustelle die

frisch verkleidete Fassade eines Hochhauses in Brand gesteckt. Das Feuer sei durch die

Styroporplatten wie in einem Schacht hochgestiegen, die Platten wirkten wie Brandbe-

schleuniger, hieß es damals bei der Frankfurter Feuerwehr.

Neue Tests für Wärmedämm-Verbundsysteme

In den USA seien Polystyrol-Dämmungen aus gutem Grund schon lange verboten, so Stü-

ven. Die deutschen Tests, die den DIN-Normen für zugelassene Baustoffe zugrunde liegen,

hält Stüven für nicht valide. Die Bauministerkonferenz anscheinend auch nicht. Derzeit wer-

den die Auswirkungen von Bränden, die außerhalb eines Gebäudes ausgelöst werden,

durch Versuchsreihen untersucht. Nach Abschluss sollen Vorschläge zur Verbesserung der

Montage und zur Sicherheit erarbeitet werden.

Die Umweltaspekte würden viel zu wenig berücksichtigt, sagt Stüven. Die zur Ver-

meidung von Schimmelpilzen und Algen auf die Fassade aufgebrachten Fungizide würden

irgendwann ausgewaschen und gelangten ins Grundwasser. Und wenn die Dämmung ein-

mal runter müsse, gebe es kein Entsorgungskonzept, das Problem werde auf die nächste

Generation verschoben. Ferner seien die mitverarbeiteten feuerhemmenden Stoffe hochgif-

tig, bei einem Brand entstehe in erheblicher Menge Dioxin. Stüven: „Von der Politik verlan-

gen wir, dass sie sich endlich mit den Folgeproblemen der Gebäudedämmung befasst“.

Die Fassadendämmung ist ein riesiger Markt. Allein in Hamburg sind fast 23.800

Mietwohnungen und mehr als 20.100 Eigenheime in den vergangenen fünf Jahren mit För-

dermitteln der Hansestadt modernisiert worden“, sagt Meike Kirchner von der Hamburgi-

schen Investitions- und Förderbank. Hinzu kämen andere Programme etwa der Kreditan-

stalt für Wiederaufbau. Wärmedämmmaßnahmen haben daran einen großen Anteil. Der

Fachverband Wärmedämmverbundsysteme WDVS vertritt 27 Hersteller, die 85% des deut-

schen Marktes ausmachen. Diese Hersteller haben bisher 840 Mio. qm Wärmedämmung

verlegt, pro Jahr kämen 40 Mio. qm hinzu.

Keine realistischen Kosten-Nutzen-Analysen

Zunehmend bezweifelt wird von der Wohnungswirtschaft, dass mit dem Dämmen von Fas-

saden das Klima zu retten ist. „Die Energieeinsparung ist letztlich gering, realistische Kos-

ten-Nutzen-Analysen werden dem politischen Ziel untergeordnet“, so Stüven.

„Mit Dichten und Dämmen allein werden wir die CO2-Ziele der Bundesregierung

nicht erreichen“, sagt auch GdW-Präsident Axel Gedaschko. „Im Prinzip müssten wir alle

Gebäude aus den 1990er Jahren noch einmal dämmen, wenn wir die geforderte Energie

einsparen wollten. Das ist aber nicht zu finanzieren. Wenn die Mieten bezahlbar bleiben sol-

len, müssen wir die klimapolitischen Vorgaben anders erreichen, etwa durch eine dezentrale

Versorgung mit Energie, durch Dekarbonisierung von Energieträgern oder durch Klima-

schutzmaßnahmen im weltweiten Zusammenhang. Auch der Bundesverband freier Immobi-

Deals

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lien- und Wohnungsunternehmen macht schon seit länge-

rem gegen immer dickere Dämmhüllen Front, die außer

Kosten nichts bringen, wie Dr. Verena Herford vom BFW

Nord sagt.

Denkmalschützer und Architekten beklagen vor

allem, dass in Städten mit ausgeprägter Backsteinarchitek-

tur immer mehr rote Fassaden hinter weißen Kunststoff-

Dämmschichten oder Ziegel-Imitaten verschwinden. Ver-

schiedene Städte haben finanzielle Anreize beschlossen,

um das Stadtbild zu retten. Denkmal- und Klimaschutz zu

verbinden ist auch Ziel des 4,3 Mio. Euro teuren EU-

Projekts mit dem Namen Co²ol Bricks, in dem gemeinsam

mit 17 nordeuropäischen Partnern an denkmalverträgli-

chen Möglichkeiten für die energetische Sanierung von

Backsteinbauten gearbeitet wird.

Düsseldorfer Büromarkt gut aufgestellt

Markt profitiert von Demographie

In den letzten fünf Jahren erhöhte sich die Einwohner-

zahl der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt

um rd. 16.000 Einwohner. Die gute wirtschaftliche Ent-

wicklung stützt das Ansehen Düsseldorfs als internati-

onaler Immobilien-Investitionsstandort. In Düsseldorf

wurden innerhalb der ersten drei Quartale 2013 mit

rund 318.000 qm ca. 39 % mehr Bürofläche umgesetzt.

Auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt wird 2013

voraussichtlich das höchste Transaktionsvolumen seit dem

Boomjahr 2007 erreicht (siehe hier unseren Kommentar in

der JLL-Berichterstattung zur Sinnhaftigkeit des Boomjahr-

Vergleichs). Die größten Investment-Deals waren der Ver-

kauf des Kö-Bogens und Stadttors. Laut Aengevelt-

Research besteht nach wie vor ein deutlicher Nachfrage-

überhang nach Core-Objekten. Das zeige sich auch an der

Entwicklung der Spitzenrendite von Büro- und Geschäfts-

häusern, die im Jahresverlauf noch einmal leicht auf 5%

bei Bürogebäuden und sogar auf unter 4,5% bei

Geschäftshäusern nachgegeben habe. Neben den

gewerblichen Investments spiele in Düsseldorf das Wohn-

investment eine ebenfalls große Rolle. Hier werden lt.

Aengevelt für Neubauten in Top-Lagen Anfangsrenditen

von 4,5% erzielt.

In der Vermietung ist die hohe Umsatzdynamik

einerseits auf den Großabschluss des nordrhein-

westfälischen Innenministeriums im Portigon-Komplex mit

rd. 45 000 qm zurückzuführen, beruht aber andererseits

auch auf der anziehenden Konjunktur und der damit ein-

hergehenden Flächenexpansionen. Für das Gesamtjahr

2013 rechnet Aengevelt mit einem Flächenumsatz von rd.

400 000 qm und einem Plus von 20%. Das entspricht dem

Umsatzvolumen der letzten Dekade. Auf der Grundlage neu-

er, moderner Büroflächenentwicklungen, wie z. B. im Kö-

Bogen, stieg 2013 das Spitzenmietniveau zum Jahresende

2013 auf rd. 27,50 Euro (Ende 2012: 25,50 Euro).

Auch 2014 sind die Perspektiven lt. Vermietungs-

leiter Mark Aengevelt für den Düsseldorfer Immobilienmarkt

ausgesprochen gut. Die Büromieten im Spitzensegment

sollen stabil bleiben. Beim Büroflächen Leerstand werde es

aufgrund vorrangiger Flächenwechsel kaum Veränderungen

geben. Der Investmentmarkt werde 2014 eine anhaltend

hohe Nachfrage nach Core-Objekten im Büro- und Retail-

Segment sehen. Im Wohnungsbereich zeichne sich dage-

gen eine „Überproduktion" hochwertiger und hochpreisiger

Eigentums- und Mietwohnungen ab. Dies führe in den geho-

benen Preissegmenten ab 2014 zu einem stagnierenden bis

leicht fallenden Miet- und Kaufpreisniveau.

Amazon vom ersten Platz der beliebtesten

Händler verdrängt

Stationäre Händler überholen wieder

Online-Formate

Die Unternehmensberatung OC&C Strategy Consultants

hat in einer jährlich erscheinenden Studie, für die 30 000

Konsumenten aus neun Ländern befragt wurden, festge-

stellt, dass die in den vergangenen Jahren sehr starken

Onlinevermarkter gegenüber stationären Händlern wie-

der verlieren. Ausschlaggebend hierfür waren die Kate-

gorien Auswahl, Preisstellung und Vertrauen. dm löst

Amazon als beliebtesten Händler der Deutschen ab. In

der Unterhaltungselektronik droht Media Markt dagegen

zunehmender Frequenzverlust an die Onliner.

Während 2012 noch fünf reine Online-Formate un-

ter den Top 20 waren, sind es 2013 mit Amazon und Ebay

nur noch zwei. Im Textilbereich steht Bonprix an der Spitze,

während Zalando und Zara deutlich verlieren. Gründe für

den Vertrauensverlust der Onlinehändler sieht OC&C in

kritischen Medienberichten und in einem aggressiven Wett-

bewerb. Mit einem Gesamtwert von 82,5 Indexpunkten be-

legt Amazon 2013 nur noch den zweiten Platz. Die Spitzen-

position als bestes Handelsunternehmen in Deutschland

übernimmt mit dm (84,2 Indexpunkte) erstmals ein stationä-

rer Händler. dm kann vor allem in den Kategorien Preis-

Leistung und Konsumentenvertrauen punkten. Neu in den

Top 3 ist Douglas (81,1 Indexpunkte). Die Parfümeriekette

baut ihre Stärke vor allem auf klassische Faktoren wie Servi-

ce, Produktqualität und Einkaufserlebnis.

Amazon erhalte in der Summe immer noch sehr

gute Ergebnisse, jedoch vergrößere sich die Gruppe skepti-

Page 24: Der immobilienbrief nr 312

Helsinki: Die Union Invest-

ment Real Estate GmbH

erwirbt für ihren Offenen Im-

mobilienfonds UniImmo:

Deutschland einen auf 15

Jahre vollständig an die UPM

Kymmene Corporation ver-

mieteten Büroneubau im Ge-

schäftszentrum. Das 12.426

qm Mietfläche umfassende

Gebäude wurde im Oktober

2013 fertig gestellt; für das

Objekt wird eine LEED-

Zertifizierung in „Platin“ ange-

strebt. Der Kaufpreis beträgt

rund 74 Mio. Euro.

Hamburg: Hamburg Trust

hat die Erlaubnis als Kapital-

verwaltungsgesellschaft

(KVG) durch die BaFin erhal-

ten. Wie das Immobilien-

Investmenthaus mitteilte,

kann es damit ungeachtet der

bestehenden Übergangsvor-

schriften nach dem Kapital-

anlagegesetz (KAGB) regu-

lierte inländische geschlosse-

ne Spezial-Alternative Invest-

ment Funds (AIF) und inlän-

dische geschlossene Publi-

kums-AIF sowie EU- und

ausländische AIF im Immobi-

lienbereich auflegen und ma-

nagen.

Voraussichtlich Anfang 2014

wird der Immobilienfonds

"FORum Mainz" in den Ver-

trieb gehen, der in die bereits

erworbene Hauptverwaltung

der Berufsgenossenschaft

Holz und Metall in Mainz

investiert. Für den geschlos-

senen Spezial-AIF will Ham-

burg Trust etwa 27,75 Mio.

Euro bei institutionellen In-

vestoren einsammeln.

Deal

KVG-Erlaubnis für

Hamburg Trust

NR. 312 I 51. KW I 20.12.2013 I ISSN 1860-6369 I SEITE 24

scher Konsumenten. Das Unternehmen werde mit neuen Anforderungen konfrontiert,

die denen von reifen Unternehmen immer mehr ähneln. Damit gerate Amazon zuneh-

mend unter Zugzwang. Bei den stationären Händlern sinke zwar die Zahl der Kunden,

jedoch nehme die Kundenzufriedenheit zu. Kunden schätzten wieder verstärkt die Vor-

auswahl und die Orientierung, die der klassische Handel biete. Auch die Preisvorteile

des Onlinehandels seien nicht mehr so ausgeprägt wie früher. Viele Onlinehändler

würden heute verstärkt in den Massenmarkt drängen.

In der Unterhaltungselektronik gibt der noch 2012 sehr starke Händler note-

booksbilliger.de die Branchenführung ab. In der Telekommunikation haben sich „All-

Net-Flats“ mittlerweile etabliert und machen die Anbieter und Netze untereinander aus-

tauschbar. Damit dominieren Preiseffekte. Im Lebensmitteleinzelhandel schwächt sich

die „Geiz-Mentalität“ ab. Aldi profitiert von der Ausweitung des Angebotes an Marken-

artikeln (+5,0 Indexpunkte) und den Investitionen in die Filialen, die sich beim Einkaufs-

erlebnis bemerkbar machen (+5,6 Indexpunkte). Den stärksten Rückgang der Branche

verspürt Metro mit -3,0 Indexpunkten.

Fairvesta lässt Geschäftsmodell extern überprüfen

Transparenzkonferenz legt Zahlenwerk offen

In einer selten offenen Form für einen mittelständischen Initiator legte die Unterneh-

mensgruppe fairvesta, Tübingen, auf einer Pressekonferenz eine Überprüfung ihres

Geschäftsmodells durch externe Analysten vor. Hermann Geiger, Vorstand der fair-

vesta Holding AG begründete in seiner Einleitung den Schritt mit aktueller Berichter-

stattung in Printmagazinen. Moderator Hermann Kutzer, der in seiner 30-jährigen Zeit

beim Handelsblatt sich als renommierter Börsenspezialist einen Namen machte, leitete

in einen „Wirtschaftskrimi“ ein. Anonyme und modifizierte Informationen sollen von ei-

nem ehemaligen Berater und einer ehemaligen engen Mitarbeiterin als Beschafferin,

einer Reihe von Medien in den letzten drei Jahren zugespielt worden sein. Ein Zusam-

menhang zur aktuellen Berichterstattung wurde jedoch nicht unterstellt, so dass fair-

vesta die externen Analysen in den Mittelpunkt stellte.

Vorstand Geiger betont zur Einleitung, dass es bei fairvesta eine unein-

geschränkte Mittelverwendungskontrolle und Mittelfolgekontrolle gäbe. Das bedeute,

dass fairvesta selbst über keinen Cent der Anlegergelder oder der daraus resultieren-

den Erträge alleine verfügen könne, sondern nur gemeinsam mit dem Mittelverwen-

dungskontrolleuer, einer unabhängigen WP Gesellschaft. Direkt im Anschluss an die

PK resümierte Uwe Kremer, Chefredakteur von ′kapital markt-intern′: „Die präsen-

tierten Ergebnisse sprechen eine deutliche Sprache. fairvesta ist der Ankündigung,

Transparenz herzustellen, nachgekommen und hat damit sicher ein Zeichen für die

Branche gesetzt.“

Aus „Der Immobilienbrief“-Sicht litt die PK unter der normalen Unkenntnis vie-

ler Journalisten des zu Grunde liegenden Geschäftes der fairvesta, das auf Immobilien

außerhalb des aktuellen Core-Mainstreams ausgerichtet ist. Erworben werden Immobi-

lien aus Sondersituationen wie Bankverwertungen, Zwangsversteigerungen

oder Fondsauflösungen. Die Kernkompetenzfelder sind günstiger Einkauf deutlich un-

terhalb der Gutachten vereidigter Sachverständiger, Asset Management mit Vermie-

tungskompetenz und Verkauf der aufbereiteten Immobilien oder alternativ die

Schaffung intelligenter Exit-Lösungen z. B. durch Verbriefungen für Anleger, die

Rendite bzw. cash Flow kaufen wollen, ohne Immobilienmanagement betreiben zu

müssen. Leerstände können dabei Wertschöpfungspotentiale darstellen, da der

Kaufpreis regelmäßig auf Basis der Ist-Mieten mit zweistelliger Rendite ermittelt wird.

Page 25: Der immobilienbrief nr 312

NR. 312 I 51. KW I 20.12.2013 I ISSN 1860-6369 I SEITE 25

So läge auch im zuletzt stark erweiterten Bestand die lau-

fende Mietrendite nach Kosten bei etwa 10%, ergänzt Be-

vollmächtigter Otmar Knoll, der für die Immobilientransak-

tionen verantwortlich ist.

Kapitalmarktrecht-Fachanwalt und Anlegerschutz-

anwalt Dr. Heinz O. Steinhübel, der selber zuvor noch nie

mit fairvesta befasst war, hat sich einen großen Teil der

Fonds, bzw. alle Volumen-Publikumsfonds vollständig an-

geschaut. Steinhübel stellt einleitend fest, dass „... wir alle

wichtigen Unterlagen einsehen durften. Wir haben für die

von uns geprüften Fonds für sämtliche Objekte die Fonds-

ordner mit Kauf-, Verkauf-, Miet- und Notarverträgen sowie

Immobilienwertgutachten etc. ebenso untersucht, wie für

die Fondsgesellschaften umfangreiche Unterlagen von den

Gesellschaftsverträgen bis hin zu den Berichten der Wirt-

schaftsprüfer“. Es wurden dabei eingesehen: Sämtliche

Fondsobjekt-Ordner, Immobilienwertgutachten von öffent-

lich bestellten und vereidigten Sachverständigen, notarielle

Kaufverträge hinsichtlich der Erwerbs- und Veräußerungs-

vorgänge, Grundbuchauszüge der einzelnen Immobilien-

objekte, Gesellschaftsverträge der geprüften Fairvesta-

Fonds, Emissionsprospekte, jährliche Geschäftsberichte

der Fondsgesellschaften, Jahresabschlüsse (erstellt durch

Steuerberatungsges.), Prüfberichte der Wirt-

schaftsprüfungsgesellschaft, Kurz-Exposés für den Anle-

gerbeirat mit den jeweiligen kalkulatorischen Kerndaten,

Kaufempfehlungen des Anlegerbeirats und die Fairvesta-

Übersichten über den jeweiligen Vermietungsstand. Die

Prüfungstätigkeit bezog sich auf die Immobilien, die Kauf-

preise, die Vermietung, den Verkehrswert, die Grundbü-

cher und die Einhaltung der Investitionskriterien.

Die Prüfungsergebnisse: In allen Fällen liegen

die Kaufpreise der Immobilien deutlich (30 bis 50%) unter

den gutachterlich festgestellten Verkehrswerten. Fairvesta-

Fonds sind immer als Eigentümer im Grundbuch eingetra-

gen oder haben Auflassungsvormerkungen. Mit einer Aus-

nahme, bei der eine Finanzierung übernommen werden

musste, sind alle Immobilien mit Eigenkapital finanziert

(keine Belastung in Abt. III). Alle Immobilienwertgutachten

wurden von öffentlich bestellten und vereidigten Sachver-

ständigen erstellt. Mögliche journalistische Störgefühle in

Bezug auf Bewertungen müssten entsprechend mit den

vereidigten SV diskutiert werden. Bei den 46 durchgeführ-

ten Verkäufen lagen die Verkaufspreise deutlich oberhalb

des Einkaufs. Lediglich in einem Fall wurde eine Immobilie

aus einem Handelsfonds mit 100% Gesellschafterbe-

schluss als Startportfolio in einen neuen Fonds, der erst

danach platziert wurde, verkauft. Daneben gab es keine

Innengeschäfte.

Mit einer statistischen, quantitativen Analyse ging

Georgi Kodinov von der Dextro Group Germany GmbH

eher wissenschaftlich an die Analyse des Bestandes und der

Fonds heran. Dextro ist spezialisiert auf quantitative Analy-

sen und statistisch-

simulative Modelle, die

regelmäßig im Risikoma-

nagement von Großban-

ken angesiedelt sind.

„Wir haben alle fairvesta-

Fonds in unsere Portfo-

liomodelle aufgenom-

men. Dabei hatten wir

u n e i n g e s c h r ä n k t e n

Zugriff auf die Kauf-,

Verkaufs-, Miet- und No-

tarverträge“, bestätigt

Kodinov den umfangrei-

chen Datenzugriff. Dabei werden mit Hilfe einer aufwendigen

Modellierung künftige Kosten, Einnahmen und Risiken ge-

schätzt und unter Abzinsung im konkreten Fall von über 8 %

für den Anteilswert ein Fair Value für jeden Fonds ermittelt.

Der Fair Value der Fonds liegt zwischen 103 und 151%. Ein

Fonds wurde mit Faktor 1,62 aufgelöst.

Knoll ergänzte die externe Analyse durch Einblick

in Verwertungsergebnisse. Bei den in den Medien angeführ-

ten Negativbeispielen kamen die von Knoll dargestellten

Sachverhalte zu deutlichen Unterschieden gegenüber den

detaillierten Mediendarstellungen, deren Herkunft für die

dargestellten Prärie-Immobilien ungeklärt blieb. Alle Anleger

erhalten entweder Gutschriften von 6,5%, die thesauriert

werden, oder aber Ausschüttungen in Höhe von 6,5%. Alle

Ausschüttungen wurden prognosegemäß durchgeführt. Alle

Ausschüttungen sind durch Mieterträge bzw. Gewinne ge-

deckt und damit anders als bei klassischen steuerorientier-

ten Immobilien- oder Schiffsfonds endgültig.

Die anschließende Diskussion mit den eher kriti-

schen Journalisten der vorherigen Berichterstattung ging

sehr stark auf Darstellungsdetails und die detaillierten Ob-

jektdaten einzelner Fondsobjekte ein. Bei 290 Objekten war

das wenig ergiebig und konnte auch nicht immer aus dem

Stegreif beantwortet werden. Verständlicherweise fehlende

Detailkenntnis des Nischengeschäftes führte zu traditionel-

len Nachfragen, warum denn jemand billig verkaufe. Insge-

samt lässt sich eine Prägung der Analyse durch die klassi-

sche Medien-Berichterstattung über den Core-

Immobilienmarkt erkennen. Dabei wird vernachlässigt, dass

90% des Immobiliengeschäftes außerhalb der Core-

Investitionsmärkte stattfindet. Zudem stehen Investoren

Otmar Knoll, fairvesta

Page 26: Der immobilienbrief nr 312

NR. 312 I 51. KW I 20.12.2013 I ISSN 1860-6369 I SEITE 26

mangels Fremdfinanzierung der nicht zu „ratenden“ Immo-

bilien (-portfolios) in Außenlagen mit Leerständen eben

nicht Schlange. Kapazitäts-, Regulierungs-, Sanierungs-,

Vermietungs- oder auch Konsortialprobleme führen bei

Banken oft zu schnellem und leisem Problemlösungsinte-

resse. Hier ist entsprechender Markzugang nötig.

Fazit: An den Kernkriterien des Fairvesta-

Geschäftsmodells der vollen Eigenkapitalfinanzierung,

keiner alleinigen Verfügung über das Kapital, der Banke-

nunabhängigkeit, der hohen effektiven Mietrendite des

bisherigen Geschäftes, des Marktzugangs für 200 Mio.

Euro Immobilieneinkauf im Jahr und der durchgeführten

und verdienten Ausschüttungen gab es am Ende nur ver-

einzelte Zweifel. Bei Anlegern herrscht Ruhe. Die sonst so

aktiven Anlegerschutzanwälte sind ebenfalls nicht im Ge-

schäft. Allerdings gibt das von Knoll beschriebene Umfeld,

das Wettbewerb in den sehr persönlichen Bereich trägt, sehr

zu denken. Das ist nicht die Welt, die „Der Immobilienbrief“

kennt. Beweismittel für eine rechtliche Klärung sollen lt.

Knoll vorliegen. Die Konferenz-Teilnehmer erhielten 2 Ord-

ner Material. Ansonsten macht Fairvesta kein Hehl daraus,

dass die Medienberichterstattung sehr geschadet hat. Be-

troffen seien der verunsicherte Vertrieb und der Immobilien-

einkauf, da ja der Banken-Marktzugang auf Performance,

Verschwiegenheit und gutem Ruf beruhe. Banken seien im

Rahmen der Compliance gehalten, auf die Unbescholtenheit

der Geschäftspartner zu achten. Er bittet deshalb um sorg-

fältige Recherche insbesondere vor dem Hintergrund mögli-

cherweise externer und modifizierter Informationen. □

Das wünscht Ihnen das Team der Research Medien AG

Page 27: Der immobilienbrief nr 312

Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden:

Abercrombie & Fitch (13), Aberdeen Pan-Nordic Fund (17), Aengevelt (23), Amazon (23,24),

aurelis Real Estate (6), BFW Nord (23), BKS (18), BNPPRE (6,14,21), Bouwfonds (15), BPT

Group (22), CA Immo (21), Catella Real Estate (6,17), CBRE (17,20,22), Clifford Chance

(22), Colliers International (6), Deka (10,18), Deutsche Hypo (10), Dextro Group Germany

(25); DFV (2), DIC Asset (18), dm (23). Dormy (17), Douglas (23), Dundee International

(21), Ebay (23), Ebertz & Partner (11), EBZ (7), fairvesta (12,24,25,26), Garbe Logistik (16),

GdW (21,22), GIG Grundbesitz Immobilien AG (14), Grundeigentümerverband Hamburg

(22), Hamburg Trust (24), Hamburgische Investitions- und Förderbank (22), HVL Unterneh-

mensgruppe (22), Hypovereinsbank (6), iii-investments (6), Ikea (17), Immac (2), Immo-

bilienmanager (19), Intersport (18), IVG (17), Jones Lang LaSalle (2,5,6,8,9,15,20,22,23),

KGAL (17), Kilpatrick Townsend (17), LaSalle Investment Management (14,15,16), Lovells

(18), MAQS (17), Nord L/B (10), notebooksbilliger.de (24), OC&C Strategy Consultants (23),

P&C (18), Pamere Asset Management (18), Patrizia (21), Plastal Industri AB (22), Postbank

(18), Primark (5), Project Gruppe (21), publity Finanzgruppe (5,9), Real I.S. (13), RIMC In-

ternational (2), RWE (14), Salad and Smoothies (22), Schroder Property (22), SEB Asset

Management (21,22), Sontowski & partner (4), Stock Aders + Partner Rechtsanwälte (6),

Stuttgarter ersicherungsgruppe (18), Tenzing (17), TLG (4), Union Investment (21,24), UPM

Kymmene Corporation (24), Zalando (23), Zara (23), ZBI Zentral Boden Immobilien (8).

Aengevelt, Mark (24); Barth, Andreas (17); Bürkle, Thomas S. (10); Gedaschko, Axel (22);

Geiger, Hermann (24); Herford Dr., Verena (24); Hinrichs, Hela (8,9); Ingram, Gregory (17);

Jochem, Martin (14); Kirchner, Meike (22); Knoll, Otmar (25); Kottmann, Bernd (17); Kutzer,

Hermann (24); Leichnitz, Wolfhard (17); Louvard, Francis (17); Olek, Thomas (5); Piepen-

burg, Horst (17); Pörschke, Frank (2,4,5), Reul Georg (17); Riegler Dr., Johannes-Jörg (10);

Ritter, Jörg (20); Schelsky, Simone (14); Scheunemann, Helge (4,6,8); Schneider, Martin

(22); Skala, Vaclav (22); Steinhübel Dr., Heinz (25); Stüven, Heinrich (22); Thomas, Wendy

(2)

Personen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden:

Rheda-Wiedenbrück, T: 05242-901250, F: 05242-901251 [email protected], www.rohmert-medien.de,

Chefredaktion: André Eber-hard (V.i.S.d.P.)

Immobilienredaktion: Dr. Thomas Beyerle, Dr. Gudrun Escher, Marion Götza, Uli Rich-ter, Werner Rohmert

Immobilienaktien: Hans Chris-toph Ries

Berlin: Karin Krentz Frankfurt: Christina Winckler München: Alexander Heint-ze/Thomas Döbel (u.v.a.)

Einzelhandel: Dr. Ruth Vierbuchen

Volkswirtschaft: Prof. Dr. Günter Vornholz

Hrsg.: Werner Rohmert

Recht / Anlegerschutzrecht: RA Klumpe, Schroeder & Part-ner, Köln; Dr. Philipp Härle - Tilp RA, Berlin;

Redaktl. Beirat: Klaus Ansmann (Deutsche Post Immobilien), Dr. Kurt E. Becker (BSK), Christo-pher Garbe (Garbe Unterneh-mensgruppe/Garbe Logistic AG), Dr. Karl Hamberger (Ernst & Young), Klaus Hohmann, Prof. Dr. Jens Kleine, Frank Motte, Prof. Dr. Wolfgang Pelzl (Uni Leipzig), Fritz Salditt (Stb.), And-reas Schulten (Bulwien AG)

Wissenschaftliche Partner:

Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS (Studiendekan, Duale Hochschule Baden-Württemberg Stuttgart)

Prof. Dr. Robert Göötz (Studiendekan/FRICS; Hoch-schule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen -Geislingen)

Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18, 33378 Rhe-da-Wiedenbrück, T.: 05242 - 901-250, F.: 05242 - 901-251

Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Senator E.h. Volker Hardegen (Vorsitz),

Unsere Bankverbindung erhalten Sie auf Anfrage.

Bildquellen: fotolia.com

Namens-Beiträge geben die Mei-nung des Autors und nicht unbe-dingt der Redaktion wieder.

stellv.: Dr. Karina Krüger-Junghanns

Impressum

NR. 312 I 51. KW I 20.12.2013 I ISSN 1860-6369 I SEITE 27

Page 28: Der immobilienbrief nr 312

Nr. 73, 51. KW, 20.12.2013, Seite 1

Nr.: 73 51. KW /20.12.2013

Kostenlos per E-Mail

ISSN 1860-6369

Liebe Leser,

das kann ich mir gut vorstellen – wie in den Vorstandsetagen des technologischen Weltkon-

zerns Siemens die Köpfe rauchen. Die kriegen aber auch nix fertig, noch nicht mal so eine

lumpige Entrauchungsanlage auf dem künftigen Großflughafen BER. Auch die Deutsche Bahn

wartet mehr als zwei Jahre auf acht Doppelzüge einer neuen Generation von ICEs, Lieferant:

Siemens. Nun kann die Bahn froh sein, wenn wenigstens 2 (zwei!) Halbzüge noch vor dem

Weihnachtsrummel eintreffen – und auch fahren.

Aber Siemens hat es mit dem BER und auch der DB nicht so sehr. Chef Joe Kaeser

meinte doch Anfang Dezember vor Studenten der TU München sinngemäß, wann der Flugha-

fen überhaupt fertig werde, sei „nicht relevant“. Es reiche völlig, ,,wenn er in fünf bis zehn Jah-

ren eröffnet wird“. Angesichts dieser Chuzpe muss man sich doch verwundert die Augen rei-

ben. Ja, Herr Kaeser geht’s noch? Sie haben doch erst im Oktober den Auftrag für den Umbau

dieser Anlage innerhalb von 18 Monate erhalten, den Vertrag unterschrieben. Und nun das?

Aber leider, so wird kolportiert, sei die Frist „18 Monate“ nicht näher definiert …

Nur, Herr Kaeser hat die Rechnung ohne Herrn Mehdorn, BER-Flughafenchef, einst

DB, einst Air Berlin, gemacht. Der verfasste einen Brief wütenden Inhalts, ist die Rede. Sogar

mit einer Anspielung auf die immer noch nicht gelieferten ICEs (wegen Softwaremängel). Inzwi-

schen sollen die Wogen ein wenig geglättet sein und Kaeser einen Besuch auf der BER-

Baustelle zugesagt haben. Mal sehen, was bei dem Besuch der Bayern, die einst Berliner wa-

ren (der Konzern wurde 1847 in Berlin gegründet), herauskommt. Aber die Meinung von Kae-

ser passt ins Bild – bloß nicht Berlin, und schon gar nicht autark und überhaupt nicht mit Groß-

Flughafen. Das meinte schon vor Jahren Düsseldorfs Flughafen-Chef, und die Münchner Flug-

hafengesellschaft breitete so manchem kompetenten BER-Manager den roten Teppich aus, um

die Konkurrenz aus Berlin klein zu halten. Das ist ja bisher ganz gut geglückt.

Auch die Personalie Wiederbesetzung des Posten des AR-Vorsitzenden der Flughafen-

gesellschaft mit Klaus Wowereit, Regierender Bürgermeister von Berlin, birgt Zündstoff. Zur

Klärung: Wowereit hat sich nicht darum gerissen, das Vorschlagsrecht lag beim Land Branden-

burg. Bund und Land hatten signalisiert, dass sie Wowereit mitwählen würden. So mancher aus

dem Publikum, das es immer „besser“ weiß, hatte sich für einen Außenstehenden ausgespro-

chen. Doch: Das Unternehmen ist ein staatliches, von Bund und zwei Bun-

desländern.

Und trotzdem ist es immer wieder erstaunlich, wie der Bund beson-

ders das Land Berlin und damit die Bundeshauptstadt mit all den schier

übermächtigen Aufgaben allein lässt.

Haben Sie eine gute Zeit – und bleiben Sie uns gewogen!

Karin Krentz

Inhaltsverzeichnis

Editorial 1

Interview mit Andreas Dahlke, GF Situs GmbH

2

Europacity wächst weiter 5

Aengevelt: Hohes Interes-se am Immobilienmarkt

6

BulwienGesa untersucht Neubau-ETW-Projekte in Ostberliner Stadtteilen

8

LBS: Eigentumswohnun-gen werden teurer

10

Guide Michelin kürt Berlin zur Gourmethauptstadt

11

Hugo an der Spitze 12

Impressum 13

Ihr direkter Weg zu uns

Liebe Leser,

genau hier, bestens positioniert, könnte Ihre Anzeige zu Ihrem Unternehmen stehen. Eine

fachkundig aufbereitete Werbung erreicht Ihre Zielgruppe hier am schnellsten und zudem ein-

drucksvoll – jeden Monat, ganz sicher. Und Sie machen mit wenig Aufwand Ihr Unternehmen

einem breiten Leserkreis aus Immobilienexperten aller Branchen bekannt.

Kontakt: [email protected] Telefon: 0524901250

Mediadaten: www.rohmert-medien.de

Page 29: Der immobilienbrief nr 312

Nr. 73, 51. KW, 20.12.2013, Seite 2

Die ACREST Property

Group verstärkt sich weiter

und hat

Lutz

Schilbach

(43) zum

1.11.2013

als Head

of Techni-

cal Project Management und

Construction Procurement

gewinnen können.

Lutz Schilbach kommt von

der TAG Immobilien AG,

wo er neben Aufgaben im

strategischen Immobilien-

management als Geschäfts-

führer der TAG Stuttgart-

Südtor Projektent-

wicklungs GmbH &

Co. KG ein Neubauprojekt

mit einem Volumen von

über 65 Mio. Euro mit

verantwortete.

Bereits seit dem 1. August

verstärkt Katharina Weidlich

das Vermietungsteam der

Catella Property am Stand-

ort Berlin.

Zuletzt war sie für den Pro-

jektentwickler Strauss &

Partner tätig, wo sie unter

anderem im letzten Jahr

die Vermietung an die

Zalando GmbH mit 20.000

qm im Projekt Hotel +Office

Campus Berlin an der O²

World erfolgreich betreute.

Der Immobilienbrief Berlin im Gespräch mit Andreas Dahlke,

Geschäftsführer Situs GmbH und Immobilienökonom (ebs) über

den Leidensdruck durch Ämter, den Paten als Zufall und

Potenziale der Metropole Berlin in den Randlagen

SITUS GmbH Grundstück + Projekt Berlin ist seit dem Jahr 1998 am Markt aktiv. Das Unter-

nehmen leistet Projektentwicklung und wirtschaftliche Baubetreuung besonders im Wohnungs-

bau. Das Leistungsspektrum reicht von der Beratung in immobilienwirtschaftlichen Fragen über

Projektentwicklung bis hin zur vollständigen Realisierung. Dabei werden vom Konzept zum

Projekt juristische und baurechtliche Voraussetzungen geschaffen, Nutzungskonzepte und

baulichen Lösungen erarbeitet, die Planung organisiert, Kosten kalkuliert, Dienstleiter ausge-

wählt und schließlich das Projekt auch vermarktet.

Dabei konzentrierte sich Situs bisher auf innerstädtische Sanierungsvorhaben von

Wohn- und Gewerbeimmobilien zentralen Citylagen, beweist zugleich auch seine hohe Kompe-

tenz in der Entwicklung und Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden wie zur Zeit dem

Ludwig-Hoffmann-Quartier in Berlin-Buch mit der Wahrnehmung von Bauherren-Aufgaben.

Das ehemalige Krankenhaus-Areal hatte Situs im Jahr 2012 vom Liegenschaftsfonds Berlin

in einer großen Ausschreibung erworben – das beste Konzept erhielt den Zuschlag.

Personalien

Wieder restauriert: Gartenpavillons und Brunnen aus Muschelkalk; Quelle: Situs

Page 30: Der immobilienbrief nr 312

Nr. 73, 51. KW, 20.12.2013, Seite 3

Am Wissenschafts- und Gesundheitsstandort Berlin-Buch werden

Wohnungen dringend benötigt. Der gilt mit über 6000 Arbeitsplätzen

und namhaften Ansiedlungen wie dem Helios Klinikum, dem Campus

Berlin-Buch mit Wissenschafts-, Gesundheits- und BiotechPark, dar-

unter das Max-Delbrück-Centrum für Molekulare Medizin, das Leibniz-

Institut für Molekulare Pharmakologie und die Klinischen Forschung

Charité Campus Buch, sowie dem Immanuel Krankenhaus und rund

50 weiteren Facharztpraxen und Pflegeeinrichtungen wieder als der

Standort für Wissenschaft und Medizin nicht nur in Deutschland. Im-

merhin arbeiten hier über 100 Wissenschaftler aus 37 Nationen.

Um all das auch Realität werden zu lassen, geht Situs dabei in Vorleistung mit Entwick-

lung von Ideen, Akquisition und Bewertung, Markt- und Standortanalysen, Wirtschaftlichkeits-

prognosen, Planungskonzepten und Prüfung der technischen Machbarkeit sowie entsprechen-

den Marketingkonzepten.

Frage: Wie ist Ihre Beziehung zu Berlin?

Meine Beziehung zu Berlin ist ausgesprochen emotional geprägt. Ich bin hier aufgewachsen

und ich lebe gern hier. Der Wandel der Stadt in den letzten beiden Jahrzehnten hat viel mit

meinem eigenen Leben zu tun.

Frage: Worin sehen Sie den größten Beitrag Ihres Unternehmens für eine positive Ak-

zeptanz des Standorts Berlin?

Personalien

Das Land Berlin, vertreten

durch die Senatsverwaltung

für Finanzen, hat Birgit

Möhring mit Wirkung zum 1.

Dezember zur Geschäftsfüh-

rerin der Liegenschaftsfonds

Berlin Verwaltungsgesell-

schaft mbH bestellt. Sie ist

die Nachfolgerin von Holger

Lippmann, der nach

13-jähriger erfolgreicher Tä-

tigkeit auf eigenen Wunsch

in die Berliner Verwaltung

zurückkehrt.

Die Juristin übernimmt die

alleinige Geschäftsführung

des Unternehmens und ist

für zunächst drei Jahre be-

stellt. Der bisherige Ge-

schäftsführer Holger Lipp-

mann verantwortete die 13-

jährige erfolgreiche Tätigkeit

des Liegenschaftsfonds von

2001 bis 2013.

Birgit Möhring war zuletzt

Prokuristin und Mitglied der

Geschäftsleitung der Berli-

ner Immobilien Manage-

ment GmbH (BIM).

ADI Berlin: Der Kontaktstudiengang Immobilienökonomie startet am 24. Februar 2014! Informieren Sie sich jetzt über Ihre Zulassungsmöglichkeiten! Ihr Ansprechpartner in Berlin: Dipl.-Kfm. Marcus Hübner, Tel.: 0172 / 783 79 66, E-Mail: [email protected] + staatl. verliehenes Diplom + RICS-akkreditiert + berufsbegleitend + ein starkes Netz-

werk + www.adi-akademie.de

Page 31: Der immobilienbrief nr 312

Nr. 73, 51. KW, 20.12.2013, Seite 4

Wir haben in Berlin viel saniert und neu gebaut und damit sicher dazu beigetragen, dass sich

für viele Berliner die Wohnqualität deutlich verbessert hat. Zum anderen haben wir einiges

dafür getan, damit wichtige Denkmale der Stadt erhalten wurden und heute neu genutzt

werden können. Wir verweisen gern auf den LudwigPark, an dessen Entwicklung wir wesent-

lich mitgewirkt haben und natürlich auf unser aktuelles Projekt – das Ludwig- Hoffmann-

Quartier. Hier werden mehr als 500 bezahlbare Wohnungen in einem sehr schönen Umfeld

entstehen. Zwei Schulen (eine Evangelische Grundschule und einen Montessori-Schule mit

gymnasialer Oberstufe) haben schon eröffnet. Weitere Bildungseinrichtungen und Gewerbeflä-

chen werden folgen.

Frage: Das Finanzierungsklima im Allgemeinen ist rauer geworden. Wie gehen Sie bzw.

Ihr Unternehmen mit dem Leidensdruck um? Oder ist gar keiner?

Wir sind finanziell gut aufgestellt und arbeiten mit unseren Finanzierungspartnern langfristig

zusammen. Allerdings kann durch lange Bearbeitungszeiten mancher Ämter spürbarer Lei-

densdruck entstehen. Wenn beispielsweise eine Baugenehmigung mit großer Verzögerung

ausgereicht wird, kann das schmerzhafte Konsequenzen für die Liquiditätssituation eines Un-

ternehmens haben, im schlimmsten Fall eine Investition gänzlich in Frage stellen.

Frage: Wie haben Sie in die Immobilienbranche gefunden?

Da stand der Zufall Pate. Ich suchte nach dem Studium Arbeit und nahm eine Stelle bei einem

Projektentwickler an, der medizinische Einrichtungen plante und baute. Der Gegenstand Immo-

bilie war interessant. Kurze Zeit später habe ich mich selbständig gemacht.

Frage: Wie schätzen Sie die Perspektiven des Berliner Immobilienmarktes im Allgemei-

nen und speziell in Ihrem Tätigkeitsbereich ein?

Berlin hat nach wie vor außerordentlich hohes Entwicklungspotenzial. Die Nachfrage ist stark.

Allerdings sollten sich Käufer nicht allein auf die 1A-Lagen konzentrieren, da sind die Preise

derzeit fast ausgereizt. Im Ludwig Hoffmann Quartier in Berlin-Buch bekommen Sie neu sanier-

ten Wohnraum für um die 3.000 Euro pro Quadratmeter – und das im Denkmal. In komplexen

Quartiersentwicklungen jenseits von Mitte liegen erhebliche Möglichkeiten. Und genau hier

sehen wir auch unsere Spezialisierung.

Frage: Wo sehen Sie sich und Ihr Unternehmen in zehn Jahren?

Wir werden 2017 die Entwicklung des Ludwig-Hoffmann-Quartiers mit seinen rund 30 Einzel-

projekten auf über 28 ha und einer Gesamtinvestitionssumme von mehr als 200 Mio. Euro ab-

geschlossen haben. Dann suchen wir neue Herausforderungen bei der Entwicklung von inner-

städtischen Quartieren, gern mit der typischen Berliner Mischung aus Wohnen und Gewerbe.

Frage: Wo birgt aus Ihrer Sicht die Metropole Berlin noch Potenzial in der Stadtentwick-

lung und warum?

Am Rand und in B-Lagen. Dort sind die Immobilien bisher nicht so hoch bewertet und bieten

größeres Potential. Ganz entscheidend ist auch im-

mer die verkehrliche Anbindung. Außerdem wird

Berlin immer mehr mit seinem Speckgürtel ver-

schmelzen, es entsteht ein einheitlicher Lebensraum.

Das kurbelt die Nachfrage am Stadtrand an, weil hier

die nötige Wohn- und Gewerbe-Infrastruktur entste-

hen muss.

Frage: Was ist Ihr Lieblingsort in Berlin?

Der Prenzlauer Berg – hier bin ich zu Hause.

Frage: Ihre Lieblingsimmobilie?

In jedem Fall unser aktuelles Projekt – das Ludwig

Hoffmann Quartier. Es ist eine echte Herausforde-

Das neu gegründete Unter-

nehmen Sign Ways GmbH

mietet zum 1.3.2014 mit ca.

300 qm Hallen- und 100 qm

Bürofläche langfristig die

letzte freie Einheit der Phase

1 des Business Quarters im

SEGRO Park Berlin-Airport.

Die LaSalle Investment Ma-

nagement Kapitalanlagege-

sellschaft mbH (LaSalle

KAG) erwirbt für einen von ihr

gemanagten Spezialfonds

eine Büroimmobilie in der

Rosenstraße von Banco

Bilbao Vizcaya Argentaria

S.A. über CBRE. Das ge-

mischt genutzte Gebäude hat

eine Fläche von ca. 7.000 qm

und ist zu 100% mittelfristig

vermietet – u. a. sonderge-

nutzt durch ein „Hostel“.

Union Investment Real

Estate GmbH erwirbt die im

Juni 2013 fertig gestellte

Deutschland-Zentrale von

Mercedes-Benz Vertrieb

Deutschland (MBVD) für rd.

88 Mio. Euro von CA Immo.

Union Investment übernimmt

das Objekt in ihren Offenen

Immobilienfonds UniImmo:

Deutschland.

Das Bürogebäude umfasst

eine oberirdische Brutto-

grundfläche von gut 28.000

qm und ist für eine Laufzeit

von 10 Jahren vollständig an

MBVD vermietet.

Deals

Typisch Prenzlauer Berg: Der Wasserturm am Kollwitz-Platz; Quelle: degewo

Page 32: Der immobilienbrief nr 312

Nr. 73, 51. KW, 20.12.2013, Seite 5

rung, ein wirtschaftlich interessanter Gegenstand, aber eben auch einfach eine schöne Immo-

bilie mit einer interessanten Geschichte.

Frage: Und mit wem aus der Immobilien- oder Finanzbranche würden Sie einmal gerne

zum Mittag/Abendessen gehen und warum?

Ich würde gern mit Unternehmern dieser Branche reden, die die Entwicklung des eigenen Un-

ternehmens ganz bewusst in einen Zusammenhang zur Entwicklung der Stadt stellen, die über

den Tellerrand der eigenen Interessen hinaus, sehr wohl das Ganze sehen. Mit denen würde

ich gemeinsam darüber nachdenken, wie aus dieser Stadt, die meiner Meinung nach immer

noch am Anfang ihrer Entwicklung als Weltmetropole steht, ein Ort werden kann, in dem Men-

schen gern und gut leben.

Anm. Zum Ludwig-Hoffmann-Quartier und Standort Berlin-Buch lesen Sie bitte auch Der Immo-

bilienbrief Berlin Nr. 56 / 26.7.2012 (Wohnen im Denkmal) und Der Immobilienbrief Berlin Nr.

58 /14.9.2012 (Interview Profi-Partner)

Neues aus der Hauptstadt

CA Immo baut neben Tour Total einen „kleinen Bruder“

Die Europacity wächst weiter

Karin Krentz

Der Bauboom in der Europacity am Hauptbahnhof in Berlin hält weiter an. Südlich des Bahn-

hofs gegenüber dem Kanzleramt investiert die österreichische CA Immo aus Wien wieder in

ein neues Bürogebäude 27 Mio. Euro und hat sogar schon einen Ankermieter. 4.700 qm be-

zieht Finanz- und Vermögensberater MLP und bündelt hier seine Kräfte aus neun in Berlin

verstreut liegenden Standorten.

Nach den drei Hotelbauten (Meininger, InterCity und Steigenberger) sowie dem Tour

Total (Deutschlandsitz des französischen Konzerns) mit seinen 17 Etagen

(Investitionsvolumen 66 Mio. Euro) und dem John-F-Kennedy-Haus (Grundsteinlegung Som-

mer 2013, Hauptmieter White & Case, Jones Lang LaSalle) ist es das sechste Investment

des Konzerns in der Europacity. „Wir sind froh, dem Total-Hochhaus einen kleinen Bruder ge-

ben zu können“, erklärte verschmitzt Henrik Thomsen, ab Januar 2014 Group Head Develop-

ment für die CA Immo-Standorte Berlin, Frankfurt, München sowie Mainz und weiterhin Nieder-

lassungsleiter Berlin.

Das insgesamt rd. 10.000 qm Bruttogrundfläche umfassende Bürogebäude Monnet 4

grenzt an den bereits im Jahr 2012 von CA Immo

fertig gestellten Tour Total. Mit dem Abschluss

des Mietvertrages ist das Gebäude bereits

vor Baubeginn zu rund 47% vermietet. Der Bau-

start für das Gebäude ist für Anfang 2014 vorge-

sehen. Die Fertigstellung soll bereits im Frühjahr

2015 erfolgen.

Für das Berliner Architekten-Büro Barkow

Leibinger ist es nach dem Tour Total bereits das

zweite Gebäude in der Europacity, das sie verant-

worten. Wie der Total-Tower besticht auch dieses

Gebäude durch eine helle Fassade, dieses Mal

aus Glas und feinen Aluminium-Lamellen. Wie alle

Neubauten der CA Immo wird auch das Gebäude

Monnet 4 unter Einhaltung strenger Nachhaltig-

keitskriterien als Green Building realisiert. Beson-

Die R+V Versicherung hat

das Einkaufs- und Dienstleis-

tungszentrum "Tempelhofer

Hafen" erworben. Wie Tho-

mas Daily berichtet, ist Ver-

käufer die Objektgesellschaft

Tempelhofer Hafen GmbH

& Co. KG, hinter der nach

TD-Informationen die IKB

steht, die den Komplex zwi-

schen 2007 und 2009 zusam-

men mit der HLG entwickelt

hatte. Verianos hat den Deal

nach eigenen Angaben seit

2011 "bis zum Abschluss

vorbereitet und gesteuert".

Das Center umfasst rd.

75.000 qm BGF, davon rd.

36.000 qm Handelsfläche.

Die Käuferin wurde von As-

hurst, die Verkäuferin von

White & Case juristisch bera-

ten. Zum Kaufpreis wurde

nichts bekannt. Im Jahre

2010 hatte Arab Invest-

ments dem Vernehmen nach

rd. 145 Mio. Euro für den

Komplex geboten, die Ver-

handlungen aber letztlich

abgebrochen.

Die Verlagsgesellschaft luna

media GmbH mietet rd. 390

qm Bürofläche in der Zim-

merstr. 90 in Mitte von TLG

Immobilien über CBRE.

Mit der Vermietung ist das

Objekt am Checkpoint Char-

lie voll vermietet. Der Miet-

vertrag hat eine Laufzeit von

5 Jahren. In Berlin wird die

luna media einen neuen Ver-

lagsstandort eröffnen.

Deals

Europacity: Bürogebäude Monnet 4 ((Visualisierung); im Hintergrund Tour Total;

Quelle: CA Immo

Page 33: Der immobilienbrief nr 312

Nr. 73, 51. KW, 20.12.2013, Seite 6

deres Augenmerk liegt dabei auf der Energie- und Flächeneffizienz sowie auf der Aufenthalts-

qualität und dem Komfort für die Nutzer des Gebäudes.

„Das neue Gebäude hat eine sehr gute Lage und ermöglicht uns am Standort Berlin

einen modernen Auftritt. Mit dem Umzug in das Beratungszentrum erhöhen wir somit die

Sichtbarkeit von MLP vor Ort und bieten unseren Kunden mehr Serviceleistungen sowie

eine noch bessere Erreichbarkeit“, lobt Oliver Liebermann, für Berlin zuständiger Bereichsvor-

stand bei MLP.

Bruno Ettenauer, CEO der CA Immo sieht mit der Realisierung dieses Gebäudes die

Präsenz des Unternehmens in der „dynamisch wachsenden Europacity“ gestärkt. „Die Zentrali-

tät des Quartiers und das moderne Umfeld überzeugen immer mehr Unternehmen, ihren

Standort hier hin zu verlegen. Das Gebäude Monet 4 passt zudem mit seiner Größenordnung

optimal in unsere Investment- und Portfoliostrategie“, so Ettenauer.

Auch das Umfeld wird stimmen – Wohnen im grünen

In den nächsten zwei Jahren bis 2016 wird aus der unansehnlichen Heidestraße (hier auch B

96) ein ansehnlicher 38 m breiter Boulevard mit einem begrünten Mittelstreifen, die Stein- und

Geröllwüste schwindet. „Eine kleine Million“ nimmt CA Immo dafür in die Hand, auch wenn das

Straßenausbaubeitragsgesetz in Berlin gekippt ist und das nun eigentlich Sache der Stadt ist.

Ebenso werden die Freiflächen am Hamburger Bahnhof bis zum Jahr 2015 für 3 Mio. Euro

entwickelt, die Jury-Sitzung für den entsprechenden Wettbewerb entscheidet im März 2014

über die endgültige Gestaltung.

Zudem realisiert CA Immo mit Hamburg Team (ein Joint Venture 50:50) in der Heide-

straße 520 Wohnungen auf vier Baufeldern MK 9 – 12 in Abhängigkeit vom Baurecht, die zum

Teil auch städtischen Wohnungsgesellschaften oder Genossenschaften zum Kauf angeboten

werden sollen. Damit keine Langeweile in der Architektur entsteht, seien drei Architekten be-

auftragt worden. Und was kam heraus?

Das Areal der Europacity ist mit 40 ha doppelt so groß wie der Potsdamer Platz und

bietet im Zentrum Berlins vielfältige Potenziale für weitere Ansiedlungen. Haupteigentümer der

Flächen des Projektgebiets sind CA Immo (ca. 20 ha), die Deutsche Bahn AG (ca. 10 ha)

sowie das Land Berlin (ca. 6 ha). Abzüglich der im Sommer 2012 veräußerten Grundstücksflä-

chen in Berlin verfügt CA Immo derzeit noch über rund 2,3 Mio. qm. Landreserven bzw. Bau-

grundstücke in Deutschland. In der Europacity hat CA Immo im Jahr 2012 eine Gesamtfläche

von 16.305 qm an Investoren veräußert, zuzüglich 900.000 qm in Lichterfelde.

Aengevelt sieht unverändert hohes Interesse am Berliner

Immobilienmarkt – Starker Standort

Das Interesse nationaler und internationaler Investoren an der deutschen Bundeshauptstadt ist

anhaltend groß. Durchaus berechtigt:

So wuchs Berlin in den letzten beiden Jahren um rd. 85.000 Einwohner und damit um

die Größe einer typischen Mittelstadt.

Gleichzeitig legte auch die Wirtschaftsleistung in Berlin überdurchschnittlich zu und

wächst seit nunmehr rund zehn Jahren stärker als im Vergleich zum gesamten Bundes-

gebiet. Das gilt auch für 2013. Nach Analysen der Senatsverwaltung für Wirtschaft,

Technologie und Forschung erreicht das Wirtschafts-wachstum Berlins mit einem Plus

von 1,4% einen deutlich höheren Wert als Deutschland insgesamt (0,5%).

„Deshalb „stehen“ so viele Investoren auf Berlin“, sagt Peter Starke, Sprecher der In-

vestment-Sparte Aengevelt und Niederlassungsleiter Berlin, und ergänzt: „Die Kapital-

anleger agieren größtenteils immer noch risikoavers und präferieren deshalb Immobilien

in guten Lagen deutscher Wachstumskerne. In Berlin kommt neben den exzellenten

Die Gewerbesiedlungs-

Gesellschaft (ORCO-GSG)

verzeichnet im Campus

Charlottenburg - rund um die

Technischen Universität

Berlin, die Universität der

Künste und weitere For-

schungseinrichtungen - eine

große Nachfrage.

Das Online-Kunst- und Auk-

tionshaus, Auctionata Auk-

tionen AG, erweitert seinen

Mietvertrag in der Gebauer

Höfen um 700 qm. Die

34.000 qm umfassenden

Gebauer Höfe in der Frank-

linstraße 9-15a wurden im

19. Jahrhundert errichtet und

bieten heute Gewerbe-

flächen, die sich sowohl als

Büro- oder Geschäftsräume

als auch als Werkstatt oder

Produktionsstätte eignen.

Außerdem hat die ORCO-

GSG mit der SEMI Ad-

vanced Technology Ger-

many GmbH, der eu-

ropäischen Niederlassung

des globalen Verbandes der

Halbleiterindustrie SEMI,

einen neuen Mietvertrag über

rd. 300 qm in der Helm-

holtzstraße 2-9 in Charlotten-

burg abgeschlossen.

Der sanierte GSG-Hof Helm-

holtzstraße wurde um 1900

als Glühlampenwerk Sie-

mens & Halske errichtet

und später von OSRAM

zur Glühbirnenproduktion

genutzt. Heute bietet er

auf 34.000 qm 179 Büros,

Gewerberäume und

Fabriklofts.

Deals

Page 34: Der immobilienbrief nr 312

Nr. 73, 51. KW, 20.12.2013, Seite 7

Der Deutschlandfonds der

Skandinavischen BPT

Group, BPT Hansa Lux SI-

CAV-SIF, erwirbt den Land-

mark Office-Tower in Schö-

neberg in einem diskreten

„off-market-Verfahren“.

Das 16-geschossige Hoch-

haus befindet sich im Grenz-

bereich zwischen Schöne-

berg und Tempelhof in der

Bessemerstraße. Die von der

HVL Unternehmensgruppe

errichtete und im Eigenbe-

stand gehaltene Immobilie

verfügt über eine Gesamt-

mietfläche von ca. 11.000 qm

und ist nahezu vollständig

vermietet. Der Kaufpreis be-

trägt annähernd 9 Mio. Euro.

Das zur französischen Etam-

Gruppe gehörende DOB-

Konzept 1.2.3 mietet 130 qm

Verkaufsfläche im entstehen-

den Shopping Center Leipzi-

ger Platz 12 über Jones

Lang LaSalle.

Die Gewerbesiedlungs-

Gesellschaft (ORCO-GSG)

schließt mit der Sedatech

Europe GmbH, einem Groß-

handel für elektronische Bau-

teile, einen Mietvertrag über

rd. 350 qm in der Köpenicker

Straße 154 in Kreuzberg.

Das Schmuckunternehmen

PANDORA mietet rd. 35

qm Verkaufsfläche im DBB

Forum, Friedrichstr. 166,

von einem institutionellen

Eigentümer über Jones

Lang LaSalle.

Rahmendaten noch der „Hauptstadtbonus“ dazu sowie das im internationalen Vergleich

für eine Hauptstadt immer noch günstige Preisniveau.“

Büromarkt hinter den Erwartungen

In Berlin wurden innerhalb der ersten drei Quartale 2013 rd. 338.000 qm Bürofläche

umgesetzt. Im Vergleichszeitraum 2012 fiel das Ergebnis mit rd. 420.000 qm deutlich

höher aus.

„Das ist deutlich hinter den Erwartungen, indessen nicht Folge einer verminderten Ab-

schlussfreudigkeit“, kommentiert Peter Starke, und führt weiter aus: „Tatsächlich ist der

niedrigere Flächenumsatz auf eine vergleichsweise geringe Anzahl von Abschlüssen

bzw. Eigennutzerentscheidungen im Größensegment von 20.000 qm und mehr – wie

z. B. die Großabschlüsse von Zalando im Jahr 2012 mit zusammen rd. 69.000 qm –

zurückzuführen, während die Zahl der für Berlin mittelgroßen Abschlüsse bis 5.000 qm

zugelegt hat.“

Der unterdurchschnittliche Flächenumsatz ist auch Folge des knapper werdenden

marktgerechten Angebots an attraktiven und größeren zusammenhängenden Flächen

an gefragten Bürostandorten. Dafür spricht neben der weiter auf unter 1,4 Mio. qm ge-

sunkenen Angebotsreserve ein leichter Anstieg der Durchschnittsmieten auf 12,40 Euro

pro qm, während sich die Spitzenmiete bei 22,50 Euro stabilisierte.

Da noch einige Gesuche im mittleren vierstelligen qm-Bereich am Markt sind, ist 2013

ein Gesamtflächenumsatz von immerhin rund 500.000 qm erreichbar. Dieses Ergebnis

liegt moderat unter dem Vorjahreswert (rd. 530.000 qm) und entspricht nahezu dem

Mittel der jüngsten Dekade (2003-2012: rd. 507.000 qm).

Investmentmarkt über den Erwartungen

„2013 stand in Deutschland – neben München und Frankfurt am Main -–- Berlin ganz

oben auf der Einkaufsliste der Investoren“, fasst Peter Starke das Marktgeschehen zu-

sammen und ergänzt: „Der Berliner Markt für Gewerbeinvestments wird 2013 mit vor-

aussichtlich 3,4 Mrd. Euro war nicht das Rekordergebnis aus 2012 – rd. 4,2 Mrd. Euro

(ohne Baugrundstücke) – erreichen, indessen deutlich über dem 2011er Transaktions-

volumen – rd. 2,3 Mrd. Euro - liegen.“ Im Segment der Mietzinshäuser geht Aengevelt

von einem vergleichbaren Transaktionsvolumen wie 2012 (rd. 4,1 Mrd. Euro) aus.

Gründe für das rückläufige Ergebnis sieht Starke auf der Angebotsseite: „Das Interesse

an Berliner Immobilien ist unverändert hoch, und es werden zunehmend auch Nebenla-

gen nachgefragt, allein, das marktgerechte Angebot ist mittlerweile stark begrenzt.“ So

wirkt sich das anhaltend niedrige Zinsniveau vor dem Hintergrund des finanzkrisenbe-

dingt hohen Sicherheitsbedürfnisses limitierend auf die Verkaufsbereitschaft vieler Be-

standshalter aus.

Insgesamt sieht Starke in Berlin – analog zu den anderen deutschen Metropolen – in-

dessen einen unverändert deutlichen Nachfrageüberhang nach Core-Objekten. Dies

zeige auch die Entwicklung der Spitzenrendite im Marktsegment der Geschäftshäuser,

die nach Analysen von Aenegvelt-Research im Jahresverlauf nochmals leicht um 5 Ba-

sispunkte auf rd. 4,5% nachgab. Im Wohninvestmentsegment liegen die Spitzenrenditen

für Bestandsimmobilien mittlerweile sogar unter 4%.

Ausblick 2014

Büromarkt

Die Aussichten des Berliner Immobilienmarktes sind auch 2014 insgesamt gut: „Die

Büroflächennachfrage bleibt rege. Aufgrund der positiven konjunkturellen Entwicklung

kommt es dabei auch zu Flächenexpansionen. Nach unseren Analysen werden die

marktfähigen Büroleerstände u.a. deshalb weiter sinken. Sowohl die mittleren als auch

Deals

Page 35: Der immobilienbrief nr 312

Nr. 73, 51. KW, 20.12.2013, Seite 8

Die Goldnetz e.V. mietete

bereits zum 18. November

ihre neuen 270 qm großen

Schulungsflächen im Objekt

Am Stichkanal 2 im Bezirk

Steglitz. Catella Property

war bei der Anmietung so-

wohl für den Eigentümer, als

auch für den Mieter vermit-

telnd tätig.

Potsdam: Die Berlinovo

Immobilien Gesellschaft

mbH hat mit der Amvicu

GmbH einen langfristigen

Mietvertrag über mindestens

10 Jahre im Nahversorgungs-

center Weber Park in Babels-

berg geschlossen.

Die Amvicu wird im Januar

2014 auf rund 400 qm ein

Sporttherapiezentrum in der

Nordpassage des Centers

eröffnen.

Der Weber Park gehört zu

dem von berlinovo gemanag-

ten Fonds LBB 7.

Das Medienunternehmen

Optel Media Services

GmbH mietet zum 1. Dezem-

ber 2013 neue Büroflächen

im Charlottencarreé, Zimmer-

straße 26-27. Catella Pro-

perty war bei der Anmietung

sowohl für den Eigentümer,

als auch für den Mieter ver-

mittelnd tätig.

Das Fashionlabel Liebes-

kind mietet für seinen 3. Ber-

liner Store rd. 120 qm Fläche

am Hackeschen Markt über

Jones Lang LaSalle.

die Mieten im Spitzensegment werden 2014 moderat steigen“, beschreibt Starke die

Perspektiven am Berliner Büroflächenmarkt.

Investmentmarkt

Im Investmentbereich sieht er bei den Spitzenrenditen hingegen kaum noch Spielraum

hinsichtlich einer weiteren Renditekontraktion. Nach Analysen von Aengevelt wird es

2014 deshalb besonders spannend abseits des Mainstreams „Core“: „Nachdem im

gewerblichen Investmentsegment und im Wohninvestmentsegment die Rendite für

Bestandsimmobilien in Top-Lagen auf Werte um bzw. sogar deutlich unter 5% gesun-

ken sind, gewinnen Projektentwicklungen in den nächsten Jahren wieder an Bedeu-

tung. Während einige Investoren dabei weiterhin um das knappe Angebot langfristig

vorvermieteter bzw. vorvermarkteter Projektentwicklungen konkurrieren, werden sich

weniger risikoaverse und vor allem eigenkapitalstarke Investoren zunehmend Value

Add-Produkten bzw. spekula-tiveren Neubauentwicklungen zuwenden.“

BulwienGesa untersucht Neubau-ETW-Projekte

in Ostberliner Stadtteilen

Die anhaltend hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen in den östlichen Innenstadtbezir-

ken von Berlin und ihr beständig wachsendes Angebot veranlasste die BulwienGesa AG

dazu, einen Vergleich der letzten fünf Studien zu erstellen. Hierzu wurden die Daten der Jah-

re 2009 bis 2013 ausgewertet.

Analysiert wurden in der Vermarktung befindliche Neubauprojekte (ohne Baugruppen-

vorhaben), in denen ausschließlich oder in Anteilen fünf und mehr Neubau-

Eigentumswohnungen realisiert werden. In Projekten, die aus Altbau- und Neubauwohnungen

bestehen, wurde nur das Neubauvolumen analysiert. Die untersuchten Bauvorhaben befin-

den sich in den Stadtteilen Mitte, Friedrichshain und Prenzlauer Berg.

Die wachsende Attraktivität des Eigentumswohnungsmarktes für viele Projektentwick-

ler lässt sich deutlich in dem gesteigerten Bauvolumen der letzten Jahre ablesen. Während

sich die Anzahl der geplanten Wohnungen im Betrachtungszeitraum der letzten fünf Jahre auf

einem sehr ähnlichen Niveau befindet, nimmt ihr Anteil am gesamten Entwicklungsvolumen

stetig ab.

Hingegen steigt die Zahl der in Bau befindlichen Einheiten kontinuierlich an. Wurden

im Jahr 2009 knapp 900 Neubau-Eigentumswohnungen in Bau registriert, hat sich ihre An-

zahl bis zum Jahr 2013 mit 2.785 Wohnungen mehr als verdreifacht. Demzufolge stieg auch

das gesamte Projektvolumen deutlich von 1.667 Einheiten auf 3.302 an.

Vermarktete Wohneinheiten in Mitte fast verdoppelt

Im Direktvergleich wird deutlich, dass insbesondere zwei Stadtteile ihr Entwicklungsvolumen

hinsichtlich der vorgesehenen Wohneinheiten deutlich steigern konnten. Dies gilt in

erster Linie für den Stadtteil Mitte, wo sich die Wohnungsanzahl auf 1.850 Einheiten fast

verdoppelt hat.

Friedrichshain konnte im Jahr 2012 die rote Laterne an Prenzlauer Berg abgeben und

hat sein Entwicklungsvolumen enorm von 137 WE im Jahr 2009 auf 1.280 WE im Jahr 2013

gesteigert.

In Prenzlauer Berg ist die Nachfrage nach Neubau-Eigentumswohnungen beständig

hoch. Das sinkende Projektvolumen soll darüber nicht hinwegtäuschen. Jedoch wirkt die Flä-

chenverfügbarkeit als begrenzender Faktor auf eine höhere Entwicklungstätigkeit. Flächenpo-

tenziale werden in den östlichen Innenstadtteilen im Hinblick auf das Angebot immer wichti-

ger. Im Jahr 2009 betrug die Differenz der geplanten Wohnungen zwischen den Stadteilen

mit dem größten und dem kleinsten Wohnungsangebot rund 900 Einheiten.

Deals

Page 36: Der immobilienbrief nr 312

Nr. 73, 51. KW, 20.12.2013, Seite 9

Diese Spanne wuchs bis 2013 auf rund 1.700 Einheiten an. Hieran lässt sich die Verfüg-

barkeit von Grundstücken in den Stadtteilen deutlich ablesen. Sie wird sich neben der ohnehin

starken Nachfrage zu einem noch preisbildenderen Faktor entwickeln.

Projektanzahl nimmt in Friedrichshain am stärksten zu

Hinsichtlich der Projektanzahl lässt sich feststellen, dass Mitte trotz der hohen Steigerung

der Anzahl an geplanten Wohneinheiten ein vergleichsweise konstantes Niveau aufweist.

Zwischen 2009 und 2013 wurden zwischen 31 und 36 Bauvorhaben registriert. Dies lässt wie-

derum einen Rückschluss auf die Projektgröße (Anzahl WE/Projekt) zu, die dementsprechend

zugenommen hat.

In Friedrichshain steigerte sich die Projektanzahl von acht auf 27 Entwicklungen, wohin-

gegen sie in Prenzlauer Berg von 15 auf sechs Vorhaben rückläufig ist. Durchschnittliche An-

zahl an Wohneinheiten pro Projekt steigt Die Anzahl an Wohneinheiten und Projekten hat einen

direkten Einfluss auf die durchschnittliche Projektgröße in den Stadtteilen. In Prenzlauer Berg

blieb sie im betrachteten Entwicklungszeitraum vergleichsweise konstant. In den anderen bei-

den Stadtteilen wurden die Eigentumswohnungsprojekte jedoch im Verlauf der Jahre immer

größer. In Mitte ist sie sogar von 30 auf 60 Wohnungen/Projekt angewachsen.

Über die komplette Zeitspanne und alle Projekte hinweg nahm die Projektgröße von 29

auf 52 WE/Vorhaben zu. Entwickler und Investoren trauen dem Berliner Markt für Eigentums-

wohnungen in den östlichen Innenstadtteilen folglich im Verlauf der Jahre immer mehr zu. Die

steigende Nachfrage reduziert das Risiko einer Investition, sodass auch größere Bauprojekte in

Angriff genommen werden.

Die durchschnittliche Wohnungsgröße hat sich in den letzten Jahren deutlich reduziert.

Wurden im Jahr 2009 Eigentumswohnungen noch mit einer Fläche von 118 qm entwickelt, sind

es im Jahr 2013 nur noch 95 qm. Als Gründe für die Reduktion der Wohnflächen werden neben

der allgemeinen Verkleinerung der Haushalte und folglich weniger benötigter Wohnfläche insbe-

sondere die zunehmend steigenden Kaufpreise gesehen.

Ein Preisanstieg von 500 Euro/qm führt bei einer 120 qm großen Wohnung zu einer Er-

höhung des absoluten Kaufpreises von 60.000 Euro. Somit werden schnell psychologische

Kaufpreisschwellen von 400.000 oder 500.000 Euro überschritten, die durch eine Verkleinerung

der Wohnfläche kompensiert werden.

Kaufpreissteigerungen von durchschnittlich 28,4%

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen nehmen in allen Stadtteilen seit 2009 kontinuierlich

zu. Damals wurden die Einheiten zu durchschnittlich 3.350 Euro/qm angeboten und kosten ak-

tuell 4.290 Euro/qm. Dies entspricht einer Steigerung von 28,4% bzw. 7% pro Jahr. Am stärks-

ten fällt der Kaufpreiszuwachs in Friedrichshain aus, wo je Quadratmeter Wohnfläche vor fünf

Jahren 2.500 Euro bezahlt werden. Die höchste absolute Kaufpreisentwicklung hat Mitte zu

verzeichnen. Neubauwohnungen verteuerten sich um durchschnittlich 1.180 Euro/qm (+32,3%).

Prenzlauer Berg entwickelte sich hinsichtlich der Kaufpreise etwas unterdurchschnittlich.

Vor fünf Jahren kostete eine neu gebaute Eigentumswohnung 3.100 Euro/qm. Im Jahr 2013

sind es 3.960 Euro, was einer Steigerung von 27,7% entspricht.

Stadtteil Mitte hebt sich deutlich ab

Das Projekt- und Volumenverhältnis veranschaulicht die Vormachtstellung, die der Stadtteil

Mitte innerhalb der einzelnen Studien einnimmt. In jedem Jahr lag Mitte hinsichtlich des Kauf-

preises als auch der Anzahl an Wohneinheiten deutlich vor Friedrichshain und Prenzlauer Berg.

Bereits im Jahr 2009 wurde dort die Kaufpreisschwelle von 3.500 Euro/qm überschritten, die die

beiden anderen Stadtteile erst im Jahr 2013 erstmals überwinden konnten.

Berlin-Friedrichshain ging in den vergangenen Jahren einen ähnlich steilen Weg, setzte

jedoch auf einem geringen Kaufpreisniveau von 2.500 Euro/qm ein. Seither stiegen die Kauf-

preise um 43% an.

Die Gewerbesiedlungs-

Gesellschaft (ORCO-GSG)

hat mit der Wimdu GmbH

einen Vertrag über 1.877 qm

Bürofläche in der Gewerbe-

immobilie Voltastraße 5 in

Mitte abgeschlossen. Die

Gewerbeimmobilie ist ein

denkmalgeschützter Gebäu-

dekomplex, der heute zum

100.000 qm großen Techno-

logie- und Innovationspark

Berlin (TIB) der ORCO-GSG

gehört. Mieter sind vor allem

Unternehmen aus den Bran-

chen IT, Elektro-, Laser- und

Medizintechnik, Medien

und Forschung.

Meyer Bergman hat vom

Highstreet-Konsortium das

Karstadt-Warenhaus am

Hermannplatz in Berlin-

Neukölln erworben, berichtet

Thomas Daily. Das 90.000

qm große Objekt, welches

neben den Verkaufsräumen

auch ein Parkhaus mit 680

Stellplätzen sowie Büroein-

heiten und Wohnungen um-

fasst, wird in den Fonds Mey-

er Bergman European Re-

tail Partners II (MBERP II)

eingebracht. Die Immobilie

wurde 1951 wieder aufgebaut

und im Jahr 2000 saniert. Der

Käufer wurde von CBRE,

Simmons & Simmons,

Arcadis sowie Pricewa-

terhouseCoopers beraten.

Finanziert wird die Transakti-

on von der HSH Nordbank.

Meyer Bergman hatte den

Deal bereits Anfang Oktober

angekündigt.

Deals

Page 37: Der immobilienbrief nr 312

Nr. 73, 51. KW, 20.12.2013, Seite 10

Aktuell befinden sich über 1.280 Einheiten in der Planungs- und Realisierungsphase.

Prenzlauer Berg kann konnte sich im Betrachtungszeitraum nicht aus der linken Hälfte der Mat-

rix weiter nach rechts bewegen, da nie mehr als 490 Wohnungen in der Vermarktung waren. In

Bezug auf den Kaufpreis ist jedoch neuerlich ein Sprung nach oben auf 3.960 Euro/qm zu ver-

zeichnen, der mit der geringen Flächenverfügbarkeit bei guter Nachfrage in Verbindung zu

bringen ist.

(Die 51-seitige Studie - weiterführende Informationen auf der Homepage - kann als

pdf-Dokument für 490 Euro zzgl. MwSt. erworben werden. Eine kurze E-Mail als Bestellung

mit Angabe der vollständigen Rechnungsadresse an André Adami ([email protected])

genügt.)

LBS: Eigentumswohnungen in Berlin werden teurer

Wo sich der Wohnungskauf besonders lohnt

Der Aufwärtstrend auf dem Berliner Immobilienmarkt hält an: Die Preise für gebrauchte Eigen-

tumswohnungen sind in der Bundeshauptstadt seit 2008 jährlich um durchschnittlich 9% ge-

stiegen. Am meisten kosten die eigenen vier Wände derzeit im Bezirk Mitte. Wohnungskäufer

müssen mit Höchstpreisen von mehr als 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen.

Deutlich niedriger ist das Preisniveau hingegen in Marzahn-Hellersdorf: Die günstigsten ge-

brauchten Eigentumswohnungen werden hier bereits für weniger als 940 Euro pro Quadratme-

ter angeboten.

Diese Angaben für das dritte Quartal 2013 finden sich im aktuellen Kaufpreisspiegel,

den die LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin - Hannover (LBS Nord) regelmä-

ßig veröffentlicht. Für die Analyse wertet das Forschungsinstitut empirica die Verkaufsangebo-

te in den Berliner Tageszeitungen und Online-Portalen aus.

In Berlin-Mitte, dem teu-

ersten Bezirk, liegen die typi-

schen Angebotspreise bei 2.938

Euro pro Quadratmeter. Das ent-

spricht laut empirica umgerech-

net 9,4 Jahreseinkommen, die

ein durchschnittlicher Berliner

Haushalt für den Kauf einer Be-

standswohnung aufbringen muss.

Mit Standardpreisen von

über 2.500 Euro pro Quadratme-

ter zählen Charlottenburg-

Wilmersdorf, Friedrichshain-

Kreuzberg und Pankow ebenfalls

zu den kostspieligeren Lagen.

Eine gebrauchte Eigentums-

wohnung kostet einen normalen

Berliner Haushalt hier sieben bis

neun Jahresverdienste, so die

Berechnung von empirica.

Nur geringe Preissteige-

rungen (2,3% pro Jahr) gab es in

Marzahn-Hellersdorf, dem güns-

tigsten Berliner Bezirk. Hier wird

die Hälfte aller inserierten Woh-

Potsdam: WealthCap Real

Estate Management GmbH

konnte acht Monate nach

Beschluss zur Lockerung

der Sortimentsbeschränkung

ca. 95% der vakanten Einzel-

handelsflächen in den Bahn-

hofspassagen Potsdam neu

vermieten. Aktuell stehen

lediglich noch drei Läden

mit insgesamt 290 qm zur

Disposition.

Der neue und erste SATURN

Elektronikmarkt in Branden-

burg eröffnet auf rund 2.500

qm seine Pforten. Die Parfü-

meriekette Douglas eröffnete

bereits am 7. November eine

ihrer modernste Filialen am

Platz. Insgesamt umfasst der

Shopping-Bereich der Bahn-

hofspassagen damit 15 neue

Läden und ist auf über 70

Geschäfte angewachsen.

Neue Mieter sind u. a. Depot,

Tom Tailor, Deichmann-

Schuhe und Vero-Moda.

Die Beteiligungsgesellschaft

der H.F.S. Immobilienfonds

Deutschland 10 GmbH &

Co. KG investiert insgesamt

in drei Objekte: in das Behör-

denzentrum in Frankfurt am

Main, in das Einkaufszentrum

„Das Schloss“ nebst zwei

weiteren Wohngebäude in

Berlin sowie in die Bahnhofs-

passagen Potsdam.

Der Immobilienfonds wurde

2005 aufgelegt und verfügt

über ein Gesamtinvestitions-

volumen von rund 678

Mio. Euro.

Deals

Page 38: Der immobilienbrief nr 312

Nr. 73, 51. KW, 20.12.2013, Seite 11

nungen für mindestens 1.339

Euro/qm angeboten. Für

den Wohnungskauf ist knapp

das Vierfache des durchschnittli-

chen Berliner Haushaltseinkom-

mens erforderlich.

Spitzenreiter bei der Preis-

entwicklung in Berlin ist Mitte

(12,5% Steigerung pro Jahr), ge-

folgt von Neukölln (11,8%) und

Lichtenberg (10,6%).

Generell habe sich die An-

gebotsvielfalt in Berlin vergrößert,

so empirica. Das gelte vor allem

für die sechs Bezirke mit Stan-

dardpreisen über 2.000 Euro/qm.

Die Preisspanne zwischen den

günstigsten und teuersten Woh-

nungsangeboten beträgt jeweils

mindestens 1.300 Euro.

Trotz Preissteigerungen: Kauf

häufig vorteilhafter als Miete

Ungeachtet der gestiegenen Prei-

se ist es in der Hälfte der Berliner

Bezirke inzwischen günstiger, eine Wohnung zu kaufen statt zu mieten. Das hat empirica in

einer Modellrechnung ermittelt. Als Vorgabe für den Vergleich haben die Experten angenom-

men, dass eine Eigentums-wohnung mit 25% Eigenkapital und einer monatlichen Belastung

von 6% (3% Zins und 3% Tilgung) finanziert wird.

Sechs Stadtbezirke bieten demnach Wohnungskäufern Vorteile gegenüber Mietern. Am

meisten profitieren Immobilienerwerber in Neukölln. Bei einem Durchschnittspreis von 110.000

Euro für eine gebrauchte Eigentumswohnung müssen sie monatlich 56 Euro weniger aufbrin-

gen, als wenn sie ein vergleichbares Objekt mieten würden. Ähnlich die Situation in Reinicken-

dorf: 53 Euro im Monat sparen Käufer hier gegenüber Mietern. Auch in Tempelhof-

Schöneberg, Marzahn-Hellersdorf, Treptow-Köpenick und Steglitz-Zehlendorf liegt die Belas-

tung von Wohneigentümern unter der Monatsmiete.

„In der heutigen Zinssituation ist die Finanzierung von Wohneigentum meist nicht teurer

als eine vergleichbare Mietwohnung. Käufer profitieren zudem von der staatlichen Wohn-

Riester-Förderung, die der Gesetzgeber jüngst noch einmal deutlich verbessert hat. Die eige-

nen vier Wände werden dadurch zu einer idealen Vorsorge für das Alter“, erläutert LBS-

Vorstandsvorsitzender Dr. Rüdiger Kamp.

Guide Michelin kürt Berlin mit vier neuen

Sternen zur Gourmet-Hauptstadt

Hugo/Interconti Chef de Cuisine Thomas

Kammeier verteidigt zum wiederholten Mal

auch seine Kochhauben

Berlin wurde mit insgesamt 19 Sternen an 14 Restaurants ausge-

zeichnet und bleibt damit an der Spitze der deutschen Gastrono-

Wie das Amt für Statistik

Berlin-Brandenburg mitteilt

stieg im Oktober 2013 der

baugewerbliche Umsatz in

den Betrieben des Berliner

Bauhauptgewerbes mit 20

und mehr Beschäftigten ge-

genüber dem Vorjahresmo-

nat stark um 18,8% auf 215,6

Mio. Euro. Der Hochbau ver-

zeichnete im betrachteten

Monat durchschnittlich ein

Umsatzplus von 13,3%. Hier

gab es im Wohnungsbau

(+28%) und öffentlichen

Hochbau (+32,3%) Umsatz-

zuwächse; der gewerbliche

und industrielle Hochbau

entwickelte sich, wie schon

das ganze Jahr 2013, rück-

läufig (–9,4%). Auch im Tief-

bau nahmen die baugewerbli-

chen Umsätze im Oktober

2013 gegenüber dem Vorjah-

resmonat insgesamt um

24,4% zu; im gewerblichen

und industriellen Tiefbau um

47,2% und im sonstigen Tief-

bau um 12,5%.

Der Umsatz im Straßenbau

sank im betrachteten Monat

gegenüber dem Vorjahres-

monat um 22%. Die Auf-

tragseingänge in den aus-

kunftspflichtigen Betrieben

des Berliner Bauhauptgewer-

bes sanken im betrachteten

Monat stark um 53,8% ge-

genüber dem Vorjahresmo-

nat. Dabei muss berücksich-

tigt werden, dass das Niveau

des Vorjahres durch Groß-

aufträge außergewöhnlich

hoch war.

Mehr Umsatz für Baubetriebe

Sterne- und Haubenkoch Thomas Kammeier Quelle: Interconti

Page 39: Der immobilienbrief nr 312

Nr. 73, 51. KW, 20.12.2013, Seite 12

mieszene. Der Restaurantführer „Guide Michelin“ vergab im November seine Sterne an die

besten Restaurants Deutschlands.

Burkhard Kieker, Geschäftsführer von visitBerlin: „Berlin hat das richtige Rezept ge-

funden: Erfindungsreichtum und Probierlust der Berliner Spitzenköche und ausgefallene Locati-

ons machen die Stadt zum Gourmet-Hotspot. In unserer weltweiten Werbung für Berlin hat sich

der Sternesegen zu einem starken Argument entwickelt“.

Von den 14 Berliner Restaurants wurden fünf mit zwei Sternen und neun mit jeweils

einem Stern ausgezeichnet. Dabei haben die Sterneköche alle ihre eigene Handschrift. Das

von Michael Kempf geführte Facil rückt in diesem Jahr erstmals in die Zwei-Sterne-Liga auf.

Außerdem wurden das Fischers Fritz, Lorenz Adlon Esszimmer und das reinstoff mit zwei Ster-

nen bedacht. Ein Erfolgsrezept verfolgt auch Tim Raue, dessen gleichnamiges Restaurant

seine zwei Sterne halten konnte. Sein Restaurant La Soupe Populaire wurde mit dem Bib

Gourmand als preiswertes Haus geehrt.

Jeweils ein Stern wurde erstmals an den Pauly Saal, an das 5-cinco by Paco Pérez und

an das Les Solistes by Pierre Gagnaire (Waldorf Astoria) vergeben.

Erneut mit einem Stern ausgezeichnet sind das First Floor, Hartmanns, Horvárth, Hu-

gos, Rutz und das Vau. Wie seit Mitte dieses Jahres bekannt, schließt das Restaurant Mar-

gaux im Februar 2014 und verliert damit seinen Stern.

Die Sterne des Reiseführers Guide Michelin werden seit 1926 vergeben in diesen Kategorien:

ein Stern − „Eine sehr gute Küche, welche die Beachtung des Lesers verdient“

zwei Sterne − „Eine hervorragende Küche – verdient einen Umweg“

drei Sterne − „Eine der besten Küchen – eine Reise wert“

Der Guide Michelin wurde erstmals im Jahre 1900 in einer Auflage von 35.000 Exemplaren

und zunächst ausschließlich auf Frankreich begrenzt herausgegeben. Gestaltet von der Touris-

tikabteilung des Reifenherstellers Michelin war er als ein Werkstatt-Wegweiser für die weniger

als 3.000 Autofahrer gedacht, die es damals in Frankreich gab. Die Initiatoren André und Édo-

uard Michelin stießen in eine Marktlücke und gaben unter anderem Tipps zum Umgang mit

dem Auto und den Reifen sowie die Namen von Werkstätten, Batterieladestationen und Ben-

zindepots. (wikepedia)

Berlin isst immer besser

In den letzten Jahren hat Berlin innovative Spitzenköche angelockt und sich in eine Fein-

schmeckermetropole verwandelt. Mehr als 15.000 gastronomische Betriebe gibt es in der Stadt

mit einer kulinarischen Bandbreite von vergoldeter Currywurst bis Luxusrestaurant. Das wissen

auch die Gäste der Hauptstadt zu schätzen: 93% nutzen bei ihrem Besuch das gastronomi-

sche Angebot Berlins. Fast 45% der Ausgaben der Berlin-Touristen fallen dem Hotel- und

Gastgewerbe zu. Die deutsche Hauptstadt begeistert ihre Besucher mit einer einzigartig vielfäl-

tigen, lebendigen Gastronomieszene und kreativen, experimentierfreudigen Küchenchefs.

Die Stadt setzt kulinarische Trends, ist modern und gilt als trendy. Auch jenseits der Sterne-

küchen gibt es immer wieder Neues zu entdecken. Populär werden derzeit die Street-Food-

Märkte in Berlin.

Weitere Informationen zur Berliner Gastronomie bietet die Internetseite visitBerlin.de

Auch beim Gault Millau isst man im Hugo an der Spitze

Die besten Restaurants in Berlin im Gault Millau 2014 sind mit 19 Punkten Tim Raue in Mitte,

18 Punkte erhalten Lorenz Adlon Esszimmer, Margaux und reinstoff in Mitte und 17 Punkte das

Facil im Tiergarten, First Floor in Charlottenburg, Fischers Fritz in Mitte, Frühsammer in Grune-

wald, Horváth in Kreuzberg, Hugos in Tiergarten und Rutz-Wein-Bar in Mitte und Vau in Mitte.

16 Punkte erhalten Alt-Luxemburg in Charlottenburg, Carmens Restaurant in Eichwalde bei

Von Januar bis September

2013 wurde in Deutschland

der Bau von 202.100 Woh-

nungen genehmigt. Wie das

Statistische Bundesamt

(Destatis) mitteilt, waren das

13,5% oder 24.000 Wohnun-

gen mehr als in den ersten

neun Monaten 2012. Die im

Jahr 2010 begonnene positi-

ve Entwicklung bei den

Baugenehmigungen im Woh-

nungsbau setzte sich damit

weiter fort.

Die Gewerbesiedlungs-

Gesellschaft (ORCO-GSG)

hat zum Dezember 2013 drei

neue Mietverträge über ins-

gesamt 1.030 qm Gewerbe-

fläche in ihren econoparks

Berlin abgeschlossen.

Im Econopark in Lichtenberg

hat das Land Berlin, vertreten

durch die Senatsverwaltung

für Stadtentwicklung und

Umwelt, für das Lichtenber-

ger Theater an der Parkaue

rund 460 qm Lagerfläche

angemietet. Im Econopark in

Marzahn hat zum einen die

dispo-Tf Rail GmbH, ein

Personaldienstleister im Be-

reich Lokführer, 350 qm Ge-

werbefläche angemietet. Zum

anderen hat die Laser Ener-

gy Environmental Detecti-

on Leed Produktions-, Han-

dels- und Entwicklungsgesell-

schaft 220 qm Gewerbeflä-

che bezogen.

13,5% mehr geneh-migte Wohnungen in den ersten neun Monaten 2013

Deal

Page 40: Der immobilienbrief nr 312

Nr. 73, 51. KW, 20.12.2013, Seite 13

Personen, die in der „Immobilienbrief Berlin“ genannt werden: Achilles, Daniel (13);

Adami, André (10); Dahlke, Andreas (2,3,4,5); Ettenauer, Bruno (6); Kammeier, Thomas (11);

Kamp Dr., Rüdiger (11); Kempf, Michael (12); Kieker, Burkhard (12); Lippmann, Holger (3);

Michelin, André (12), Michelin, Édouard (12); Möhring, Birgit (3); Schilbach, Lutz (2); Starke,

Peter (6,7,8); Weidlich, Katharina (2).

Firmen, die in der „Immobilienbrief Berlin“ genannt werden: ADI (3), Acrest Property

Group (2), Aengevelt (6,7,8), Amt für Statistik Berlin Brandenburg (11), Amvicu GmbH (8),

Arab Investments (5), Arcadis (9), Ashurst (5), Barkow Leibinger (5), Berlin Verwaltungsge-

sellschaft mbH (3), Berlinovo (8), BIM (3), BPT Group (7), BulwienGesa (8,10), CA Immo

(4,5,6), Catella Property (2,8), CBRE (4,5,9), degewo (4), Deichmann (10), Depot (10),

Destatis (12), Deutsche Bahn AG (6), dispo-Tf Rail GmbH (12), Douglas (10), empirica

(10,11), Etam-Gruppe (7), Gault Millau (12,13), Goldnetz e.V. (8), Guide Michelin (11,12),

H.F.S. Immobilienfonds Deutschland 10 GmbH & Co. KG (10), Hamburg Team (6), HLG (5),

HSH Nordbank (9), HVL Unternehmensgruppe (7), IKB (5), Interconti (11), Jones Lang La-

Salle (5,7), Karstadt (9), LaSalle Investment Management (4), Laser Energy Environmental

Detection Leed (12), LBS (10,11), Liebeskind (8), Liegenschaftsfonds Berlin (2), luna media

GmbH (5), Mercedes-Benz (4), Meyer Bergmann (9), MLP (5,6), Optel Media Services (8),

Orco-GSG (6,7,9,12), Osram (6), Pandora (7), Pricewaterhouse (9), R+V Versicherung (5),

Saturn (10), Sedatech Europe GmbH (7), Segro (4), SEMI Advanced Technology Germany

GmbH (6), Siemens & Halske (6), Sign Ways GmbH (4), Simmons & Simmons (9), Situs

GmbH (2,3), Strauss & Partner (2), TAG Immobilien AG (2), Technische Universität Berlin (6),

Tempelhofer Hafen GmbH & Co. KG (5), Thomas Daily (5,9), TLG Immobilien (5), Tom Tailor

(10), Total (5), Union Investment (4), Verianos (5), Vero Moda (10), visitBerlin (12), Wealth-

Cap (10), White & Case (5), Wimdu GmbH (9), Zalando (2,7).

Berlin, Les Solistes by Pierre Gagnai-

re (Waldorf Astoria) in Charlottenburg,

Lochner in Tiergarten, Markus Semm-

ler in Wilmersdorf, 15 Punkte Bieber-

bau in Wilmersdorf, Duke in Charlot-

tenburg, das Paris-Moskau in Tiergar-

ten, Sra Bua by Tim Raue in Mitte,

Vivaldi im Grunewald und das Volt in

Kreuzberg.

Der Berliner Küchenchef Da-

niel Achilles vom Restaurant Rein-

stoff ist „Koch des Jahres“. Kritiker

des Restaurantführers Gault Millau

kürten in der Ausgabe für 2014 den

gebürtigen Leipziger zum interessantesten Koch Deutschlands.

Der 37-Jährige, der auch zwei Michelin-Sterne erkocht hat, mache aus „vermeintlich

einfachen Produkten große Küche“, hieß es in der Begründung. Sein Stil entwickle sich gegen-

wärtig von allen Berliner Küchen am schnellsten voran.

Die höchste Punktzahl beim Gault Millau sind 20 Punkte. 19 bzw. 19,5 Punkte entspre-

chen vier Kochhauben – mehr geht nicht.

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Hugos Restaurant