Der Senat von Berlin - StadtUm IV C 3 - Tel.: 90139 (9139 ... · § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB festgelegten sozialen Erhaltungsgebieten. § 172 Abs.1 Satz 4 BauGB ermächtigt die

Der Senat von Berlin - StadtUm IV C 3 - Tel.: 90139 (9139) 4930

An das

Abgeordnetenhaus von Berlin über Senatskanzlei - G Sen –

V o r l a g e

- zur Kenntnisnahme -

gemäß Artikel 64 Absatz 3 der Verfassung von Berlin über die

Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungsei-gentum oder Teileigentum in Erhaltungsgebieten nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs (Umwandlungsverordnung - UmwandV)

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Wir bitten, gemäß Artikel 64 Abs. 3 der Verfassung von Berlin zur Kenntnis zu nehmen, dass der Senat die nachstehende Verordnung erlassen hat:

Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in

Erhaltungsgebieten nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs (Umwandlungsverordnung - UmwandV)

Vom 3. März 2015

Auf Grund des § 172 Absatz 1 Satz 4 des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntma-chung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20. November 2014 (BGBl. I S. 1748) geändert worden ist, verordnet der Senat:

§ 1 Für alle Grundstücke im Bereich einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Num-mer 2 des Baugesetzbuchs darf Wohnungseigentum oder Teileigentum gemäß § 1 des Woh-nungseigentumsgesetzes an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen be-stimmt sind, nicht ohne Genehmigung begründet werden.

§ 2 Eine Genehmigungs-, Zustimmungs- oder Erlaubnispflicht nach anderen Vorschriften bleibt un-berührt.

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§ 3 Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Ber-lin in Kraft. Sie tritt am 13. März 2020 außer Kraft. Auf Anträge auf Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes, die vor dem 03. März 2015 beim Grundbuchamt bereits gestellt worden sind, ist § 1 nicht anzuwenden.

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A. Begründung:

a) Allgemeines: Die Verordnung dient dem Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in den nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB festgelegten sozialen Erhaltungsgebieten.

§ 172 Abs.1 Satz 4 BauGB ermächtigt die Landesregierungen, in Gebieten einer sozialen Erhaltungsverordnung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) durch Rechtsverordnung zu be-stimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum gemäß § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu die-nen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf.

Mit dem Erlass der Verordnung macht Berlin von der Möglichkeit Gebrauch. Die Bestim-mung gilt sowohl für bereits vorhandene wie auch für in Zukunft noch festzusetzende soziale Erhaltungsgebiete.

In Berlin bestehen zur Zeit 21 nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB festgelegte soziale Erhaltungsgebiete. Sie befinden sich in den Bezirken Pankow (10 Gebiete), Friedrichshain -Kreuzberg (7 Gebiete), Tempelhof-Schöneberg (3 Gebiete) sowie Mitte (1 Gebiet).

Die Erfahrungen in den vorhandenen Erhaltungsgebieten haben gezeigt, dass die Zusam-mensetzung der Wohnbevölkerung mit dem bisher verfügbaren gesetzlichen Instrumentari-um, wonach allein bauliche Veränderungen und Nutzungsänderungen einem entsprechen-den Genehmigungsvorbehalt unterliegen, nicht in der gewünschten Weise vor Veränderun-gen geschützt werden kann. Im Zuge der Begründung von Wohnungseigentum entstehen häufig größere und besser ausgestattete Wohnungen. Dies führt zu einer strukturellen Ver-änderung in der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung. Die Auswirkungen dieser Baumaßnahmen auf die Bestandsmietverhältnisse und die damit verbundene Ver-drängungsgefahr wird in Sozialstudien zur Festlegung der einzelnen sozialen Erhaltungsge-biete nachgewiesen. Auch in den Untersuchungen zu den sozialen Erhaltungsgebieten in Friedrichshain-Kreuzberg, Tempelhof-Schöneberg, Pankow sowie den Sozialstudien für Sa-nierungsgebiete in Pankow wird die strukturverändernde Wirkung der Begründung von Wohnungseigentum belegt.1

Nach dem Erlass der Verordnung besteht nach § 172 Abs. 1 Satz 6 BauGB i. V. mit § 22 Abs. 2 Satz 3 und 4, Abs. 6 und 8 BauGB eine sogenannte Grundbuchsperre. Das Grund-buchamt darf für Grundstücke in Gebieten einer sozialen Erhaltungsverordnung entspre-chende Eintragungen nur vornehmen, wenn eine Genehmigung vorgelegt wird.

1 ASUM GmbH (2013): Endbericht Petersburger Straße, Überprüfung der Voraussetzungen für den

Erlass einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, S. 25f. u. 35; ASUM GmbH (2013): Abschlussbericht, Gebiete mit Voraussetzungen für den Erlass einer Sozialen Er-haltungsverordnung in Tempelhof-Schöneberg, S. 9, 32 u. 45f.; TOPOS (2014): Untersuchung zur Begründung einer Sozialen Erhaltungsverordnung für das Gebiet Großgörschenstraße / Kaiser-Wilhelm-Platz, S. 48 u. 64; TOPOS (2014): Untersuchung zur Begründung einer Sozialen Erhal-tungsverordnung für das Gebiet Barbarossaplatz / Bayerischer Platz, S. 48 u. 60; ASUM GmbH (2012): Endbericht zur Sozialstudie, Sanierungsgebiet Prenzlauer Berg – Helmholtzplatz 2012, Überprüfung der Ergebnisse der Sanierung, S. 41 u. 62.

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b) Einzelbegründung: 1. Zu § 1

1.1 Notwendigkeit des Erlasses einer Verordnung über die Einführung eines Genehmi-gungsvorbehalts für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB

1.1.1 Räumlicher Geltungsbereich

Der Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum oder Tei-leigentum nach § 1 Wohnungseigentumsgesetz gilt in allen derzeit festgelegten und zukünftigen sozialen Erhaltungsgebieten im Land Berlin.

1.1.2 Ausgangslage

Berlins Bevölkerung wächst und die Wohnungsmarktlage ist zunehmend ange-spannt2. Aus diesem Grund wurde für Berlin schon das Zweckentfremdungsgesetz verabschiedet bzw. die Zweckentfremdungsverbotverordnung erlassen. Zugleich verändert sich in einigen Gebieten die bisherige Struktur der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung.

Betroffen sind im besonderen Maße die Bezirke Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, der Süden Pankows sowie der Norden Tempelhof-Schönebergs.

1.1.3 Ergebnisse der Untersuchung zum Erlass einer Umwandlungsverordnung in Berlin3

Im Rahmen einer Untersuchung der S.T.E.R.N. GmbH auf Auftrag der Senatsverwal-tung für Stadtentwicklung und Umwelt im Jahre 2012 wurden die tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen zum Erlass einer Umwandlungsverordnung in Berlin betrachtet und Empfehlungen zur Umsetzung des Instrumentes vorgeschlagen. Im Januar 2015 erfolgte eine Aktualisierung der Daten zum Umwandlungsgeschehen in den Berliner sozialen Erhaltungsgebieten, in dem die Entwicklungen der Jahre 2012 und 2013 mit einbezogen wurden. Daten für das Jahr 2014 sind noch nicht ausge-wertet.

Auffallend ist, dass in 2012 und 2013 das Umwandlungsgeschehen deutlich an Dy-namik gewonnen hat und insbesondere in den festgelegten sozialen Erhaltungsge-bieten der Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow erhebliche Zuwächse statt-gefunden haben. Die Entwicklung zeigt hier insgesamt den hohen Handlungsbedarf, auf das weitere Umwandlungsgeschehen Einfluss zu nehmen.

a) Umwandlungsgeschehen In Berlin gab es mit Stand 31.12.2013 nach Grundbuchumschreibungen insge-samt 286.183 in Eigentumswohnungen umgewandelte Wohnungen und damit rd. 16.000 mehr als 2011. Dies sind 15,2% aller Wohnungen Berlins. Knapp 60% davon befinden sich innerhalb des S-Bahnringes. Hier sind auch die Zuwächse in den vergangenen 22 Jahren besonders hoch. So wurden z. B. im Ortsteil Prenz-lauer Berg seit 1991 21.164, in Friedrichshain 11.300 und in Charlottenburg 14.000 Mietwohnungen umgewandelt. Der Anteil von Eigentumswohnungen am jeweiligen Gesamtwohnungsbestand beträgt für Wilmersdorf 32 %, Schöneberg 28 %, Charlottenburg 26 %, Prenzlauer Berg 24 % und Tiergarten 21 %.

Die derzeit bestehenden 21 sozialen Erhaltungsgebiete in Berlin umfassen rund 162.000 Wohnungen. Dies sind 8,5 % aller Wohnungen Berlins. Mit ca. 11.350

2 GEWOS GmbH (2012): Indikatorensystem zur kleinräumigen Wohnungsmarktanalyse; Investiti-

onsbank Berlin (Hrsg.) (2013): IBB Wohnungsmarktbericht 2013. 3 S.T.E.R.N. GmbH (2013, aktualisiert Januar 2015): Empfehlungen zum Erlass für eine Umwand-

lungsverordnung in Berlin.

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Fällen wurde in den sozialen Erhaltungsgebieten in den Jahren 2006 bis 2013 deutlich überproportional umgewandelt. So kamen hier zu den 6.650 umgewan-delten Wohnungen der Jahre 2006 bis 2011 in den Jahren 2012 und 2013 noch weitere 4.700 umgewandelte Wohnungen dazu. Etwa 24 % aller Umwandlungen der Jahre 2006 bis 2013 in Berlin entfielen auf die räumlichen Bereiche der der-zeit festgelegten sozialen Erhaltungsgebiete. Die Umwandlungsquote von 2006 bis 2013 ist hier annähernd dreimal so hoch wie im Berliner Durchschnitt (7 % in den Erhaltungsgebieten zu 2,5 % aller Berliner Wohnungen). In einigen sozialen Erhaltungsgebieten liegt die Umwandlungsquote dieses Zeitraums deutlich über diesem Mittelwert und beträgt z. B. im Gebiet Falkplatz 15,7 %, im Gebiet Wins-straße 12,7 %, im Gebiet Helmholtzplatz 10 % und im Gebiet Hornstraße 9,5 % aller Wohnungen im Erhaltungsgebiet.

In absoluten Zahlen sind dieses für 2006 bis 2013 z. B. rd. 6.800 Umwandlungen in den Pankower Erhaltungsgebieten, 3.600 in den Gebieten in Friedrichshain-Kreuzberg, 700 in den Gebieten in Tempelhof-Schöneberg und 250 im Gebiet Oranienburger Straße in Mitte.

Städtebauliche Auswirkungen

Mit der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen gehen in der Regel Modernisierungsmaßnahmen einher, die den Ausstattungsstandard der Wohnungen häufig auf ein überdurchschnittliches Niveau anheben. Damit ver-bunden ist oftmals die Zusammenlegung von kleineren Wohnungen zu besonders großen Wohnungen. Für den Verkauf der Wohnungen sind hochwertige Ausstat-tung, Größe sowie auch energetische Standards von großer Bedeutung. In den meisten Fällen werden umgewandelte Wohnungen sogar weiterhin als Mietwoh-nungen angeboten und nicht von Erwerbern selbst genutzt. Die Mieten dieser Wohnungen liegen jedoch durchgängig deutlich über denen nicht umgewandelter Wohnungen.4 Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wirkt damit als sozial umstrukturierender Faktor und führt zu einer städtebaulich unerwünsch-ten Veränderung der Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung. In der Folge müssen Einrichtungen der sozialen Infrastruktur an die veränderte Nachfragesi-tuation mit hohen Kosten angepasst werden.

b) Rechtliche Voraussetzungen Nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB gilt die Ermächtigung für den Erlass einer ent-sprechenden Rechtsverordnung für die Landesregierung. Diese Zuständigkeits-zuweisung ist deshalb hervorzuheben, weil sich der Genehmigungsvorbehalt ausschließlich in den sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB auswirkt, deren Festlegung in Berlin nicht durch den Senat, sondern ge-mäß § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB i. V. mit § 30 AGBauGB durch die Bezirke er-folgt.

Verfahren / Erforderlichkeit von Voruntersuchungen Der Genehmigungsvorbehalt gilt nur in Gebieten mit einer sozialen Erhaltungs-verordnung. Durch die Verordnungsermächtigung des § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB hat der Bundesgesetzgeber im Grundsatz selbst anerkannt, dass in die-sen Gebieten auch die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum eine Ge-fahr für die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung darstellt, was die Erfahrun-gen in den sozialen Erhaltungsbieten in Berlin bestätigt haben.

Das Gesetz sieht Voruntersuchungen nicht ausdrücklich vor. Ihre Erforderlichkeit 4 Ergebnisbericht zur Weiterentwicklung der Erhaltungsgebietskulisse gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2

BauGB im Bezirk Pankow, S.T.E.R.N./Argus, 2013, S. 20, 33, 58; Abschlussbericht Untersuchung des Bezirks Tempelhof – Schöneberg auf Gebiete, die ein hinreichendes Potenzial für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung bieten, ASUM, 2013, S. 9 ff.

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ergibt sich jedoch aus der Natur der Sache. Die Untersuchungen der von der Se-natsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt beauftragten S.T.E.R.N. GmbH, wie sie den Empfehlungen für den Erlass einer Umwandlungsverordnung für Ber-lin vorausgegangen sind, und die sich auf bei der Senatsverwaltung für Stadtent-wicklung und Umwelt bereits vorhandenes Datenmaterial stützen konnten, haben die Notwendigkeit eines Handelns des Berliner Verordnungsgebers aufgezeigt.

Räumlicher Geltungsbereich Das BauGB enthält keine Vorgabe zur räumlichen Abgrenzung des Genehmi-gungsvorbehalts. Da die Regelung nur in festgelegten sozialen Erhaltungsgebie-ten Rechtswirkung entfaltet und für diese Gebiete eine verstärkte Umwandlungs-aktivität nachgewiesen werden konnte, ist es angezeigt, den Geltungsbereich auf das gesamte Stadtgebiet zu erstrecken. Auf diese Weise kommt er auch in zu-künftig festzulegenden sozialen Erhaltungsgebieten nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zur Anwendung, ohne dass es einer erneuten Aktivität des Verord-nungsgebers bedürfte.

Geltungsdauer Die Umwandlungsverordnung kann für eine Dauer von bis zu fünf Jahren erlas-sen werden. Da es sich beim Umwandlungsgeschehen und in dessen Folge bei einer Verdrängung von einkommensschwachen Bevölkerungsteilen um einen tendenziell längerfristigen Prozess handelt, ist eine kürzere Geltungsdauer der Rechtsverordnung als fünf Jahre nicht sinnvoll.

Gemäß § 172 Abs. 1 Satz 6 i. V. mit § 22 Abs. 8 Satz 1 BauGB hat das Land Ber-lin den Genehmigungsvorbehalt aufzuheben, wenn die Voraussetzungen für den Genehmigungsvorbehalt entfallen sind.

Verhältnismäßigkeit der Rechtsverordnung Der mit dem Genehmigungsvorbehalt einhergehende Eingriff in die Rechte der Eigentümer ist angemessen, da er zunächst nur zu einer Prüfung führt, ob die Begründung von Wohnungseigentum im Einzelfall zu einer Gefahr für die Zu-sammensetzung der Wohnbevölkerung führt. Für die Entscheidung über die Er-teilung oder Versagung der Genehmigung enthält § 172 Abs. 4 BauGB eine Rei-he von Tatbeständen, in denen die Genehmigung zwingend zu erteilen ist. Dar-über hinaus hat der Gesetzgeber bereits durch die Regelung des § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB grundsätzlich anerkannt, dass ein Umwandlungsvorbehalt ein ge-eignetes und verhältnismäßiges Instrument sein kann, um in den sozialen Erhal-tungsgebieten der Verdrängungsgefahr entgegen zu wirken. Die Erforderlichkeit für das Land Berlin ist durch die Untersuchung hinreichend belegt.5

c) Rechtswirkungen des Genehmigungsvorbehalts nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB

Erfasste Rechtsvorgänge Der Genehmigungsvorbehalt gilt sowohl für die vertragliche Einräumung von Sondereigentum durch Beschränkung bestehender Miteigentumsanteile nach § 3 WEG als auch für die (erstmalige) Teilung eines Grundstücks in Miteigentumsan-teile nach § 8 WEG.

5 S.T.E.R.N. GmbH (2013, aktualisiert Januar 2015): Empfehlungen zum Erlass für eine Umwand-

lungsverordnung in Berlin.

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Erfasste Grundstücke Vom Genehmigungsvorbehalt erfasst werden alle Bestandsgebäude, die in einem sozialen Erhaltungsgebiet gelegen sind und die ganz oder teilweise Wohnzwe-cken zu dienen bestimmt sind, wobei es auf die konkrete Nutzung ankommt; ein vorübergehender Leerstand wegen Mieterwechsel oder Modernisierung ist dabei unschädlich. Nicht erfasst ist die Neuerrichtung von Gebäuden mit Eigentums-wohnungen. Dies ergibt sich aus dem Zusammenhang mit dem Anwendungsbe-reich des sozialen Erhaltungsrechts, das die Errichtung von Neubauten nicht un-ter Genehmigungsvorbehalt stellt.

Wirkungsweise Der Genehmigungsvorbehalt wirkt zunächst als relatives Verfügungsverbot (§ 172 Abs. 1 Satz 5 BauGB i. V. mit § 135 BGB). Durch Mitteilung der Verord-nung bzw. der davon betroffenen Grundstücke durch die Bezirke an das Grund-buchamt wird eine Grundbuchsperre bewirkt. Danach darf eine Rechtsänderung durch das Grundbuchamt nur noch eingetragen werden, wenn eine entsprechen-de Genehmigung des Bezirks vorliegt (§ 172 Abs. 1 Satz 6 i. V. mit § 22 Abs. 6 BauGB).

Erteilung / Versagung der Genehmigung Für die Erteilung einer Genehmigung zur Umwandlung ist gemäß § 173 BauGB i. V. mit § 1 AGBauGB das Bezirksamt zuständig. Die Erteilung einer Genehmigung für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum an Gebäuden in sozialen Erhaltungsgebieten, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, steht nur in atypischen Sonderfällen im Ermessen des Bezirk-samts. Dieses hat zu prüfen, ob die Umwandlung die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Einzelfall gefährdet. Liegt einer der Tatbestände des § 172 Abs. 4 Satz 2, 2. Alternative oder Satz 3 Nr. 2 bis 6 BauGB vor, ist die Genehmi-gung zu erteilen. Hervorzuheben ist ein Genehmigungsanspruch in dem Fall, dass sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren nur an die Mieter zu veräußern.

2. Zu § 2

Erfordernisse der Genehmigung, Zustimmung oder Erlaubnis nach anderen bundes- oder landesrechtlichen Vorschriften bleiben unberührt. Die Regelung hat klarstellen-de Funktion.

3. Zu § 3

Die Vorschrift regelt das Inkrafttreten und das Außerkrafttreten der Verordnung.

Die Ermächtigung in § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB sieht eine Höchstgeltungsdauer der Verordnung von fünf Jahren vor. Dieser Zeitraum wird ausgeschöpft.

Nach Ablauf von fünf Jahren dürfte eine derartige Verordnung erneut erlassen wer-den, wenn deren Voraussetzungen vorliegen.

Aus Gründen des Vertrauensschutzes regelt Satz 3, dass für Anträge auf Begrün-dung von Wohnungs- oder Teileigentum nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes, die vor dem 03. März 2015 beim Grundbuchamt bereits gestellt worden sind, § 1 nicht anzuwenden ist.

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B. Rechtsgrundlage

§ 172 Abs. 1 Satz 4 des Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 20. November 2014 (BGBl. I S. 1748) geändert worden ist.

C. Kostenauswirkungen auf Privathaushalte und / oder Wirtschaftsunternehmen

Der Erlass der Umwandlungsverordnung führt lediglich einen zusätzlichen Genehmi-gungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in vor-handenen sozialen Erhaltungsgebieten ein. Dieses lässt unmittelbar keine Auswirkungen auf Privathaushalte und/oder Wirtschaftsunternehmen erwarten.

D. Gesamtkosten

Siehe Punkt F

E. Auswirkungen auf die Zusammenarbeit mit dem Land Brandenburg

Bei einer möglichen Zusammenführung der Länder Berlin und Brandenburg wird im Rahmen der Überleitung der entstandenen Berliner und Brandenburger Rechtsgrundla-gen auf die jeweils unterschiedlichen örtlichen Bedingungen in Berlin einerseits und in anderen Gemeinden abzustellen sein.

F. Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung

a) Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben: Durch die notwendige Überprüfung innerhalb des Zeitraumes der maximalen Geltungs-dauer von fünf Jahren kommen Kosten i.H. von ca. 20.000 € auf die zuständige Senats-verwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt zu, die im Rahmen der im Einzelplan 12 zur Verfügung stehenden Ausgaben finanziert werden. b) Personalwirtschaftliche Auswirkungen:

In der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt: keine. Mehrbedarf wird im Rahmen eigener Ressourcen gedeckt.

Durch die Einführung der Umwandlungsverordnung werden die Bezirke, in denen das Aufgabenfeld der sozialen Erhaltungsverordnung besteht, durch die Ausübung des Ge-nehmigungsvorbehalts in nicht bezifferbarer Höhe belastet. Um die Bezirke in die Lage zu versetzen, die Umwandlungsverordnung umzusetzen, können die Bezirke jeweils eine zusätzliche Beschäftigungsposition einrichten, die auf Nachweis im Rahmen der Ba

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siskorrektur berücksichtigt werden. Hinsichtlich der Eingruppierung der Beschäftigungs-position gilt die Bewertungsvermutung bis maximal Entgeltgruppe E 10.

Berlin, den 3. März 2015

Der Senat von Berlin

Michael Müller Andreas Geisel

…………………… ……………………

Regierender Bürgermeister Senator für Stadtentwicklung und Umwelt

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Anlage 1 der Abgeordnetenhausvorlage

Wortlaut der zitierten Rechtsvorschriften

(Bei Verweisungen auf einzelne Paragraphen oder kurze Abschnitte anderer Gesetze und Verordnungen sind diese im Wortlaut aufzuführen)

1. Baugesetzbuch (BauGB)

§ 22 Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen

(1) Die Gemeinden, die oder deren Teile überwiegend durch den Fremdenverkehr geprägt sind, können in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung bestimmen, dass zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen die Be-gründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungsei-gentumsgesetzes) der Genehmigung unterliegt. Dies gilt entsprechend für die in den §§ 30 und 31 des Wohnungseigentumsgesetzes bezeichneten Rechte. Voraussetzung für die Be-stimmung ist, dass durch die Begründung oder Teilung der Rechte die vorhandene oder vor-gesehene Zweckbestimmung des Gebiets für den Fremdenverkehr und dadurch die geord-nete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt werden kann. Die Zweckbestimmung eines Gebiets für den Fremdenverkehr ist insbesondere anzunehmen bei Kurgebieten, Gebieten für die Fremdenbeherbergung, Wochenend- und Ferienhausgebieten, die im Bebauungsplan festgesetzt sind, und bei im Zusammenhang bebauten Ortsteilen, deren Eigenart solchen Gebieten entspricht, sowie bei sonstigen Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen, die durch Beherbergungsbetriebe und Wohngebäude mit Fremdenbeherbergung geprägt sind.

(2) Die Gemeinde hat die Satzung ortsüblich bekannt zu machen. Sie kann die Bekanntma-chung auch in entsprechender Anwendung des § 10 Abs. 3 Satz 2 bis 5 vornehmen. Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt den Beschluss über die Satzung, das Datum ihres In-krafttretens sowie die genaue Bezeichnung der betroffenen Grundstücke vor ihrer Bekannt-machung rechtzeitig mit. Von der genauen Bezeichnung der betroffenen Grundstücke kann abgesehen werden, wenn die gesamte Gemarkung betroffen ist und die Gemeinde dies dem Grundbuchamt mitteilt.

(3) (weggefallen)

(4) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn durch die Begründung oder Teilung der Rechte die Zweckbestimmung des Gebiets für den Fremdenverkehr und dadurch die städte-bauliche Entwicklung und Ordnung beeinträchtigt wird. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn sie erforderlich ist, damit Ansprüche Dritter erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen oder der Antrag auf Eintragung einer Vormerkung beim Grundbuchamt einge-gangen ist; die Genehmigung kann auch von dem Dritten beantragt werden. Die Genehmi-gung kann erteilt werden, um wirtschaftliche Nachteile zu vermeiden, die für den Eigentümer eine besondere Härte bedeuten.

(5) Über die Genehmigung entscheidet die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde. Über die Genehmigung ist innerhalb eines Monats nach Eingang des An-trags bei der Baugenehmigungsbehörde zu entscheiden. Kann die Prüfung des Antrags in dieser Zeit nicht abgeschlossen werden, ist die Frist vor ihrem Ablauf in einem dem Antrag-steller mitzuteilenden Zwischenbescheid um den Zeitraum zu verlängern, der notwendig ist, um die Prüfung abschließen zu können; höchstens jedoch um drei Monate. Die Genehmi-gung gilt als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der Frist versagt wird. Darüber hat die Bauge-nehmigungsbehörde auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis auszustellen. Das Einverneh-men gilt als erteilt, wenn es nicht binnen zwei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert wird; dem Ersuchen gegenüber der Gemeinde steht die Einreichung des Antrags bei der Gemeinde gleich, wenn sie nach Landesrecht vorgeschrie-ben ist.

http://dejure.org/gesetze/WEG/1.html



http://dejure.org/gesetze/BauGB/10.html

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(6) Bei einem Grundstück, das im Geltungsbereich einer Satzung nach Absatz 1 liegt, darf das Grundbuchamt die von Absatz 1 erfassten Eintragungen in das Grundbuch nur vorneh-men, wenn der Genehmigungsbescheid oder ein Zeugnis gemäß Absatz 5 Satz 5 vorgelegt wird oder wenn die Freistellungserklärung der Gemeinde gemäß Absatz 8 beim Grundbuch-amt eingegangen ist. Ist dennoch eine Eintragung in das Grundbuch vorgenommen worden, kann die Baugenehmigungsbehörde, falls die Genehmigung erforderlich war, das Grund-buchamt um die Eintragung eines Widerspruchs ersuchen; § 53 Abs. 1 der Grundbuchord-nung bleibt unberührt. Der Widerspruch ist zu löschen, wenn die Baugenehmigungsbehörde darum ersucht oder die Genehmigung erteilt ist.

(7) Wird die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde unter den Vo-raussetzungen des § 40 Abs. 2 die Übernahme des Grundstücks verlangen. § 43 Abs. 1, 4 und 5 sowie § 44 Abs. 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.

(8) Die Gemeinde hat den Genehmigungsvorbehalt aufzuheben oder im Einzelfall einzelne Grundstücke durch Erklärung gegenüber dem Eigentümer vom Genehmigungsvorbehalt freizustellen, wenn die Voraussetzungen für den Genehmigungsvorbehalt entfallen sind. Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt die Aufhebung des Genehmigungsvorbehalts sowie die genaue Bezeichnung der hiervon betroffenen Grundstücke unverzüglich mit. Von der ge-nauen Bezeichnung kann abgesehen werden, wenn die gesamte Gemarkung betroffen ist und die Gemeinde dies dem Grundbuchamt mitteilt. Sobald die Mitteilung über die Aufhe-bung des Genehmigungsvorbehalts beim Grundbuchamt eingegangen ist, ist Absatz 6 Satz 1 nicht mehr anzuwenden.

(9) In der sonstigen Satzung nach Absatz 1 kann neben der Bestimmung des Genehmi-gungsvorbehalts die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden nach Maßga-be des § 9 Abs. 1 Nr. 6 festgesetzt werden. Vor der Festsetzung nach Satz 1 ist der be-troffenen Öffentlichkeit und den berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Be-lange Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb angemessener Frist zu geben.

(10) Der sonstigen Satzung nach Absatz 1 ist eine Begründung beizufügen. In der Begrün-dung zum Bebauungsplan (§ 9 Abs. 8) oder zur sonstigen Satzung ist darzulegen, dass die in Absatz 1 Satz 3 bezeichneten Voraussetzungen für die Festlegung des Gebiets vorliegen. § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1. im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die

nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 festgesetzt ist,

2. in einem Umlegungsgebiet,

3. in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbe-reich,

4. im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,

5. im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen

im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,

6. in Gebieten, die nach § 30, 33 oder 34 Abs. 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, sowie

7. in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten.

Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der öffentlichen Ausle-gung ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebau-

http://dejure.org/gesetze/GBO/53.html






http://dejure.org/gesetze/BauGB/1a.html




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ungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vor-kaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und orts-üblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künfti-ge Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Woh-nungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungs-zweck des Grundstücks anzugeben. § 141 Vorbereitende Untersuchungen (1) Die Gemeinde hat vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets die vorbereiten-den Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen, die erforderlich sind, um Beurtei-lungsunterlagen zu gewinnen über die Notwendigkeit der Sanierung, die sozialen, strukturel-len und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge sowie die anzustrebenden all-gemeinen Ziele und die Durchführbarkeit der Sanierung im Allgemeinen. Die vorbereitenden Untersuchungen sollen sich auch auf nachteilige Auswirkungen erstrecken, die sich für die von der beabsichtigten Sanierung unmittelbar Betroffenen in ihren persönlichen Lebensum-ständen im wirtschaftlichen oder sozialen Bereich voraussichtlich ergeben werden. (2) Von vorbereitenden Untersuchungen kann abgesehen werden, wenn hinreichende Beur-teilungsunterlagen bereits vorliegen. (3) Die Gemeinde leitet die Vorbereitung der Sanierung durch den Beschluss über den Be-ginn der vorbereitenden Untersuchungen ein. Der Beschluss ist ortsüblich bekannt zu ma-chen. Dabei ist auf die Auskunftspflicht nach § 138 hinzuweisen. (4) Mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Beschlusses über den Beginn der vorberei-tenden Untersuchungen finden die §§ 137, 138 und 139 über die Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen, die Auskunftspflicht und die Beteiligung und Mitwirkung öffentlicher Aufga-benträger Anwendung; ab diesem Zeitpunkt ist § 15 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des § 29 Abs. 1 und auf die Beseitigung einer baulichen Anlage entsprechend an-zuwenden. Mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets wird ein Bescheid über die Zurückstellung des Baugesuchs sowie ein Bescheid über die Zurückstellung der Beseitigung einer baulichen Anlage nach Satz 1 zweiter Halbsatz unwirksam. § 172 Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssat-zung)

(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen

1. zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebauli-chen Gestalt (Absatz 3),

2. zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder 3. bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)

der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmi-gung bedürfen. In den Fällen des Satzes 1 Nr. 1 bedarf auch die Errichtung baulicher Anla-gen der Genehmigung. Auf die Satzung ist § 16 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. Die Lan-desregierungen werden ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach Satz 1 Nr. 2 durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu


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bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Woh-nungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. Ein solches Verbot gilt als Verbot im Sinne des § 135 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. In den Fällen des Satzes 4 ist § 22 Abs. 2 Satz 3 und 4, Abs. 6 und 8 entsprechend anzuwenden.

(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Abs. 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Ab-satzes 1 entsprechend anzuwenden.

(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nr. 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Er-richtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.

(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nr. 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebauli-chen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begrün-dung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn

1. die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungs-

zustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungs-rechtlichen Mindestanforderungen dient,

1a. die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagen-technischen Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung dient,

2. das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,

3. das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehöri-ge des Eigentümers veräußert werden soll,

4. ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum

oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksam-werden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist,

5. das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigen-tum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder

6. sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Abs. 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um sieben Jahre. Die Frist nach § 577a Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.

In den Fällen des Satzes 3 Nr. 6 kann in der Genehmigung bestimmt werden, dass auch die Veräußerung von Wohnungseigentum an dem Gebäude während der Dauer der Verpflich-tung der Genehmigung der Gemeinde bedarf. Diese Genehmigungspflicht kann auf Ersu-chen der Gemeinde in das Wohnungsgrundbuch eingetragen werden; sie erlischt nach Ab-lauf der Verpflichtung.

(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nr. 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozial-plans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend an-zuwenden.


http://dejure.org/gesetze/BGB/135.html



http://dejure.org/gesetze/BGB/577a.html

http://dejure.org/gesetze/BGB/577a.html



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§ 173 Genehmigung, Übernahmeanspruch

(1) Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt; § 22 Absatz 5 Satz 2 bis 5 ist ent-sprechend anzuwenden. Ist eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine bau-rechtliche Zustimmung erforderlich, wird die Genehmigung durch die Baugenehmigungsbe-hörde im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt; im Baugenehmigungs- oder Zustim-mungsverfahren wird über die in § 172 Abs. 3 bis 5 bezeichneten Belange entschieden.

(2) Wird in den Fällen des § 172 Abs. 3 die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde unter den Voraussetzungen des § 40 Abs. 2 die Übernahme des Grundstücks verlangen. § 43 Abs. 1, 4 und 5 sowie § 44 Abs. 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.

(3) Vor der Entscheidung über den Genehmigungsantrag hat die Gemeinde mit dem Eigen-tümer oder sonstigen zur Unterhaltung Verpflichteten die für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu erörtern. In den Fällen des § 172 Abs. 4 und 5 hat sie auch Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte zu hören.

(4) Die landesrechtlichen Vorschriften, insbesondere über den Schutz und die Erhaltung von Denkmälern, bleiben unberührt.

2. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

§ 135 Gesetzliches Veräußerungsverbot

(1) Verstößt die Verfügung über einen Gegenstand gegen ein gesetzliches Veräußerungs-verbot, das nur den Schutz bestimmter Personen bezweckt, so ist sie nur diesen Personen gegenüber unwirksam. Der rechtsgeschäftlichen Verfügung steht eine Verfügung gleich, die im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung erfolgt.

(2) Die Vorschriften zugunsten derjenigen, welche Rechte von einem Nichtberechtigten her-leiten, finden entsprechende Anwendung. § 577a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung

(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigen-tum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter

1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder

2. zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belas-tet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch ent-zogen wird.

Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Woh-nungseigentum begründet worden ist.

(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausrei-chende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jah-


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ren zu bestimmen.

(2a) Wird nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des Absatzes 1a Wohnungsei-gentum begründet, so beginnt die Frist, innerhalb der eine Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 oder 3 ausgeschlossen ist, bereits mit der Veräußerung oder Belastung nach Absatz 1a.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

3. Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

§ 1 Begriffsbestimmungen

(1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.

(2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

(3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Ei-gentum, zu dem es gehört.

(4) Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, daß das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.

(5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Ei-gentum eines Dritten stehen.

(6) Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.

§ 3 Vertragliche Einräumung von Sondereigentum

(1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuches) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, daß jedem der Miteigen-tümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuches das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird.

(2) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Garagenstellplätze gelten als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind.

§ 8 Teilung durch den Eigentümer

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, daß mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichten-den Gebäude verbunden ist.

(2) Im Falle des Absatzes 1 gelten die Vorschriften des § 3 Abs. 2 und der §§ 5, 6, § 7 Abs. 1, 3 bis 5 entsprechend. Die Teilung wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirk-sam.








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4. Verfassung von Berlin

Artikel 55

(1) Die Regierung wird durch den Senat ausgeübt. (2) Der Senat besteht aus dem Regierenden Bürgermeister und bis zu acht Senatoren

Artikel 64

(1) Durch Gesetz kann der Senat oder ein Mitglied des Senats ermächtigt werden, Rechts-verordnungen zu erlassen. Inhalt, Zweck und Ausmaß der erteilten Ermächtigung müssen im Gesetz bestimmt werden. Die Rechtsgrundlage ist in der Rechtsverordnung anzugeben. (2) Zur Festsetzung von Bebauungsplänen und Landschaftsplänen können die Bezirke durch Gesetz ermächtigt werden, Rechtsverordnungen zu erlassen. Die Ermächtigung kann sich auch auf andere baurechtliche Akte, die nach Bundesrecht durch Satzung zu regeln sind, sowie auf naturschutzrechtliche Veränderungsverbote erstrecken. Dies gilt nicht für Gebiete mit außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung. Das Nähere regelt ein Gesetz. (3) Die Rechtsverordnungen nach Absatz 1 sind dem Abgeordnetenhaus unverzüglich zur Kenntnisnahme vorzulegen. Verwaltungsvorschriften sind dem Abgeordnetenhaus auf Ver-langen vorzulegen.

5. Baugesetzbuch-Ausführungsgesetz (AGBauGB)

§ 1 Wahrnehmung von Aufgaben der Gemeinde

Angelegenheiten, für die nach dem Baugesetzbuch die Gemeinde zuständig ist, werden von den Bezirken wahrgenommen, soweit nichts anderes bestimmt ist. § 30 Erhaltung baulicher Anlagen

An die Stelle der Satzung nach § 172 Abs. 1 des Baugesetzbuchs tritt eine Rechtsverord-nung, die von dem zuständigen Bezirksamt erlassen wird. Sie ist einen Monat vor Erlass der zuständigen Senatsverwaltung anzuzeigen. Für die Ausübung des Eingriffsrechts gilt § 7 Abs. 1 Satz 2 und 4 sinngemäß. Mit dem Inkrafttreten der Verordnung wird die Festlegung der Gebiete rechtsverbindlich. § 16 Abs. 2 des Baugesetzbuchs findet keine Anwendung. In der Rechtsverordnung ist auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften und von Mängeln der Abwägung sowie auf die Rechtsfolgen (§215 Abs. 2 des Baugesetzbuchs, § 32 Abs. 2 dieses Gesetzes) hinzuwei-sen. Die Verletzung ist bei dem Bezirksamt geltend zu machen.

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Anlage 2 der Abgeordnetenhausvorlage (zu 1.1 der Begründung)

Bericht zur Begründung der Verordnung über die Einführung eines Genehmigungs-vorbehalts für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB

Ausgangslage Berlins Bevölkerung wächst durch Zuwanderung6. Dies wirkt sich auch auf den Wohnungs-markt aus. Die Frage einer sozialen Wohnungspolitik gewinnt damit zunehmend an Bedeu-tung.

In der von der GEWOS GmbH im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt durchgeführten Studie zum Erlass einer Zweckentfremdungsverbotsverordnung7 ist deutlich geworden, dass in weiten Teilen der Berliner Innenstadt eine angespannte Woh-nungsmarktlage zu verzeichnen ist. Betroffen sind besonders die Bezirke Mitte, Charlotten-burg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, der Süden Pankows sowie der Norden Tem-pelhof-Schönebergs. Auf der Grundlage der GEWOS-Studie hat das Abgeordnetenhaus von Berlin das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwVbG) erlas-sen. Dieses trat am 12.12.2013 in Kraft und mit dem Erlass der Zweckentfremdungsverbots-verordnung (ZwVbVO) vom 4.3.2014 wurde auf Grundlage der Ergebnisse eines durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt erstellten Indikatorensystems für das gesamte Stadtgebiet das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum erklärt.

Neben dem Zweckentfremdungsverbot, das die Umnutzung von Wohnraum zu gewerblichen Zwecken oder zur Ferienwohnung erfasst, bietet § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB die Möglichkeit, in Gebieten Sozialer Erhaltungsverordnungen durch Rechtsverordnung einen Genehmi-gungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum gemäß WEG einzuführen. Dies ist nur in sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB möglich.

Ziel einer Verordnung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ist der Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Oft wird sie auch als „Milieuschutzverordnung“ bezeichnet. Damit ist vielfach die Erwartung verbunden, mit diesem Instrument lasse sich der Schutz von ein-kommensschwachen Haushalten vor Verdrängung in Gebieten mit einer dynamischen Mo-dernisierungstätigkeit erreichen. Dies ist jedoch nicht möglich. Vielmehr ist es Intention des § 172 Abs.1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, eine bestimmte Zusammensetzung der Bevölkerung, die sich im Einklang mit den städtebaulichen Gegebenheiten eines Gebietes befindet, zu schüt-zen bzw. dauerhaft zu erhalten.

Anknüpfungspunkt ist nicht das Einkommensniveau, sondern die der Baustruktur und Nut-zungsmischung entsprechende soziale und kulturelle Zusammensetzung der Bevölkerung. Deren Veränderung muss negative städtebauliche Auswirkungen für das Gebiet oder auch andernorts befürchten lassen.

In Berlin gibt es aktuell 21 Gebiete, für die eine soziale Erhaltungsverordnung erlassen wur-de. Sie befinden sich in den Bezirken Pankow (10 Gebiete), Friedrichshain-Kreuzberg (7 Gebiete), Tempelhof-Schöneberg (3 Gebiete) sowie Mitte (1 Gebiet). Die Bezirke Charlot-tenburg-Wilmersdorf, Mitte, Tempelhof-Schöneberg, Treptow-Köpenick sowie Neukölln un-tersuchen, ob weitere soziale Erhaltungsgebiete festgelegt werden.

6 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Ref. I A; Amt für Statistik Berlin -

Brandenburg (2012): Bevölkerungsprognose für Berlin und die Bezirke 2011-2030. 7 GEWOS GmbH (2012): Indikatorensystem zur kleinräumigen Wohnungsmarktanalyse.

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Abb. 1: soziale Erhaltungsgebiete in Berlin

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, FIS-Broker 2014 Kartendarstellung: S.T.E.R.N. GmbH, Stand Januar 2015

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Tab. 1: soziale Erhaltungsgebiete in Berlin

Bezirk Gebietsname Festlegung: GVBl. Datum

Fläche (gerundet)

*

WE **

Einwohner

***

Mitte Oranienburger Vorstadt

07.11.2003 (Nr. 26, S. 262) 31 ha 3.765 6.864

Friedrichshain-Kreuzberg Graefestraße

26.07.1995 (Nr. 42, S. 484) 60 ha 8.961 15.428

Friedrichshain-Kreuzberg

Luisenstadt 26.07.1995 (Nr. 42, S. 486) 200 ha 22.177 44.538


Bergmannstraße Nord

06.03.2003 (Nr. 10, S. 119) 41 ha 7.200 12.171

Friedrichshain-Kreuzberg Hornstraße 14.12.2004

(Nr. 48, 495) 20 ha 2.327 4.757

Friedrichshain-Kreuzberg Chamissoplatz 11.06.2005

(Nr. 19, S. 310) 24 ha 3.973 7.738

Friedrichshain-Kreuzberg Boxhagener Platz

15.04.1999 (Nr. 14, S. 116), geändert 03.06.1999 (Nr. 22, S. 189)

34 ha 6.842 12.480


Petersburger Straße

21.12.2013 (Nr. 37, S. 892) 84 ha 13.208 21.477

Pankow Falkplatz 18.12.1997 (Nr. 55, S. 641)

28 ha 5.413 9.242

Pankow Helmholtzplatz 1.7.2014 (Nr. 16, S. 217)

69 ha 13.160 21.964

Pankow Kollwitzplatz 1.7.2014 (Nr. 16, S. 209)

75 ha 8.485 14.442

Pankow Teutoburger Platz 1.7.2014 (Nr. 16, S. 200)

52 ha 5.985 10.555

Pankow Winsstraße 1.7.2014 (Nr. 16, S. 205)

65 ha 9.618 16.620

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Bezirk Gebietsname Festlegung: GVBl. Datum

Fläche (gerundet)

*

WE **

Einwohner

***

Pankow Bötzowstraße 1.7.2014 (Nr. 16, S. 213)

46 ha 6.830 12.194

Pankow Arnimplatz 03.04.1999 (Nr. 12, S. 104)

51 ha 7.932 14.628

Pankow Humannplatz 04.11.2000 (Nr. 36, S. 486)

46 ha 7.319 12.165

Pankow Ostseestraße / Grellstraße

02.04.2003 (Nr. 14, S. 150)

63 ha 6.221 10.422

Pankow Pankow Zentrum

16.03.2000 (Nr. 16, S. 250) geändert 10.09.2013 (Nr. 25, S. 518)

121 ha 7.376 14.810

Tempelhof -Schöneberg

Barbarossaplatz / Bayrischer Platz

10.09.2014 (Nr. 22, S. 327)

79 ha 9.290 15.697

Tempelhof -Schöneberg Bautzener Straße 10.09.2014

(Nr. 22, S. 325) 20 ha 3.452 6.022

Tempelhof -Schöneberg

Kaiser-Wilhelm-Platz

10.09.2014 (Nr. 22, S. 329)

16 ha 2.451 3.973

Summe 21 Gebiete 1.225 ha 161.985 288.187

Quellen: *Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, FIS-Broker 2014; **Angaben zu den Wohneinhei-ten aus den Daten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt mit Stand 2013 abgeleitet; ***Angaben zu den Einwohnern aus den Daten des Amtes für Statistik Berlin – Brandenburg mit Stand 2014 abgeleitet

Die sozialen Erhaltungsverordnungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, die in Berlin bis 2012 erlassen wurden, arbeiteten mit stark ausdifferenzierten Genehmigungskriterien. Hintergrund war es, bauliche Ausstattungsstandards zu begrenzen, um Auswirkungen auf die Miete zu steuern, ohne eine feste Miete nach Abschluss der Baumaßnahmen vorzuge-ben.

Die Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow und Tempelhof-Schöneberg haben ihre Ge-nehmigungskriterien ab 2013 neu ausgerichtet und stärker auf strukturelle Kriterien, wie den Wohnungsschlüssel oder die Nutzung der Wohneinheiten geändert. Damit sollen die Anteile der verschiedenen Wohnungsgrößen (z.B. kleinere 1- und 2-Raum-Wohnungen ebenso wie familienfreundliche 4-und 5-Raum-Wohnungen) erhalten werden. Mit Hilfe der neuen Krite-

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rien können so, je nach der Situation im jeweiligen sozialen Erhaltungsgebiet, Zusammenle-gungen bzw. Wohnungsteilungen verhindert werden.

Zur Einschätzung der Anwendungspraxis in den bestehenden sozialen Erhaltungsgebieten – und zur Beurteilung der bezirklichen Erwartungen an die Notwendigkeit einer Umwandlungs-verordnung – fand am 10.9.2012 eine Veranstaltung der Senatsverwaltung für Stadtentwick-lung und Umwelt mit den Bezirksstadträten für Stadtentwicklung statt. Daran nahmen 8 Be-zirke teil. Außerdem wurden im Zeitraum von Mitte September bis Mitte Oktober 2012 Inter-views mit den Leitungen bzw. Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Stadtentwicklungsämter von 10 Bezirken geführt.

Die Interviews wurden im Dezember 2014 und Januar 2015 ergänzt durch Nachfragen zu den geänderten Genehmigungskriterien bei den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow, die die Hauptanwender der sozialen Erhaltungsverordnungen in Berlin sind. Durch die in den letzten beiden Jahren erfolgte Neuausrichtung der Genehmigungskriterien konnte die Handhabung erheblich erleichtert werden. Aus dem Bezirk Pankow wird berichtet, dass die Akzeptanz der geänderten Genehmigungskriterien höher sei und sich die Eigentümer jetzt öfter schon vor Antragstellung beraten lassen und so Konflikte vermieden oder ausge-räumt werden können.

Gleichzeitig berichteten die Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow, dass aufwändige bzw. stark mietenwirksame Modernisierungsmaßnahmen regelmäßig in Zusammenhang mit der Begründung von Wohneigentum an Gebäuden stehen.

Dies deckt sich mit den Erfahrungen in den Städten München und Hamburg. Auch dort gibt es seit mehreren Jahren soziale Erhaltungsverordnungen. Beide Städte haben zur Verbes-serung des Schutzes der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung flankierende Instrumen-te eingesetzt.

• In Hamburg wurden soziale Erhaltungsverordnungen ab 1994 in mehreren Gebieten er-lassen. Seit 1998 trat die Umwandlungsverordnung hinzu, die für das gesamte Stadtge-biet gilt. Voraussetzung für den Erlass der Umwandlungsverordnung war die Erkenntnis, dass in den bis dahin festgelegten Erhaltungsgebieten (Eimsbüttel Nord / Hoheluft West, Barmbek Süd / Uhlenhorst, Südliche Neustadt)8 das Instrumentarium nicht ausreichte, um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten. Ursächlich hierfür war die hohe Zahl von Umwandlungen, die zu einer starken Verdrängung führten.

• In ganz Hamburg betrug die Zahl der Umwandlungen Mitte der 1990er Jahre ca. 5.500 Wohnungen / Jahr. Auf die damals bestehenden Erhaltungsgebiete Eimsbüttel, Barmbek und Südliche Neustadt entfielen davon etwa 400 Wohnungen / Jahr. Mit Erlass der Umwandlungsverordnung 1998 gab es folgende Wirkungen:

1. Die Zahl der Umwandlungen hat sich in den drei Gebieten innerhalb von drei Jahren

um 76% reduziert, von 1.700 auf 412. 2. Ab dem vierten Jahr fanden so gut wie keine Umwandlungen mehr statt. 3. Die Zahl der Umwandlungen ist nicht durch „restriktives Verwaltungshandeln“ (Ver-

sagungen) zurückgegangen, sondern es wurden anfänglich deutlich weniger und im weiteren Verlauf so gut wie keine Umwandlungen mehr beantragt.

4. Für die verbliebenen Umwandlungsfälle wurden überwiegend Genehmigungen erteilt, zu 82% unter der Bedingung ggf. (innerhalb der siebenjährigen Frist) an die Mieter zu verkaufen.

5. Wurden bis 1997 70 - 80% der umgewandelten Wohnungen verkauft, gab es nach Einführung der Umwandlungsverordnung so gut wie keine Verkaufsfälle mehr.

8 Freie Hansestadt Hamburg, Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (1997): Senatsdrucksache

Nr. 97/1364 v. 15.12.1997.

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6. Nach Einführung der Umwandlungsverordnung wurden in den sozialen Erhaltungs-gebieten fast keine Abgeschlossenheitsbescheinigungen mehr beantragt.

Dabei wurden die deutlichen Rückgänge bei den Umwandlungen erreicht durch:

• eine restriktive Auslegung der Genehmigungskriterien, • eine konsequente Handhabung durch die Verwaltung, • Verkauf von Eigentumswohnungen nur an Mieter • abschreckende Wirkung des Vorkaufsrechts (präventive Wirkung).

Die Umwandlungsverbotsverordnung wurde rechtlich nicht angegriffen.

• Die Stadt München hat aktuell 17 soziale Erhaltungsgebiete mit 111.000 Wohnungen (rd. 15% aller Wohnungen) und 193.000 Einwohnern. Sie liegen überwiegend in innenstadt-nahen und von Aufwertung bedrohten Gebieten.

München setzte sich seit Jahren bei der bayerischen Landesregierung dafür ein, als flan-kierendes Instrument von der Verordnungsermächtigung des § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB Gebrauch zu machen und somit auch die Umwandlung in Wohneigentum in den sozialen Erhaltungsgebieten genehmigungspflichtig zu machen.

Am 4.2.2014 wurde eine Umwandlungsverordnung erlassen.

Umwandlungsgeschehen in Berlin, insbesondere in den Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB Begründung von Wohnungseigentum und Steuerungsmöglichkeiten

Die nachfolgende Abbildung veranschaulicht den Ablauf der Begründung von Woh-nungseigentum nach dem WEG.

Nach Erwerb einer Immobilie wird häufig als Vorstufe einer beabsichtigten Umwandlung eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für die Wohnungen beantragt (in Berlin 2010 15.000 und 2013 27.000). Nächster Schritt ist die notarielle Beurkundung der Teilungs-erklärung, die wiederum durch den beurkundenden Notar dem Grundbuchamt vorgelegt wird. Spätestens hier greift nach Erlass der Umwandlungsverordnung die Grundbuch-sperre gem. § 22 Abs. 2 Satz 3 i. V. m. § 172 Abs. 1 Satz 6 BauGB. Die beantragte An-lage der Wohnungsgrundbuchblätter und die Schließung des Grundstücksgrundbuch-blattes unterliegt in einem sozialen Erhaltungsgebiet einem Genehmigungsvorbehalt, bzw. ist nur mit einer Genehmigung nach § 172 Satz 4 BauGB möglich.

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Abb. 2: Ablauf Begründung von Wohnungseigentum nach WEG

Grafik: S.T.E.R.N. GmbH 2012

Datenlage

Kleinräumige Daten (Planungsraum) zum Umwandlungsgeschehen und Verkäufen in Berlin liegen erst ab 2006 vor. Eine jährliche Darstellung der Umwandlungszahlen nach Grundbuchumschreibungen gibt es auf Ortsteilebene (Altbezirke) ab 1991.9

Darüber hinaus wurden die kleinräumige Wohnungsmarktstudie des GEWOS Instituts10, die IBB Wohnungsmarktberichte der letzten Jahre11 und das IBB Wohnungsmarktbaro-meter 201312 herangezogen.

9 Daten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 10 GEWOS GmbH (2012): Indikatorensystem zur kleinräumigen Wohnungsmarktanalyse. 11 Investitionsbank Berlin (Hrsg.) (2006 - 2013): IBB Wohnungsmarktberichte 2006 - 2013. 12 Investitionsbank Berlin (Hrsg.) (2013): IBB Wohnungsmarktbarometer 2013.

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Umwandlungsgeschehen in Berlin seit 1950

Abb. 3 Umwandlungen 1950 – 2013 auf Alt-Bezirksebene

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2014; eigene Berechnungen S.T.E.R.N. GmbH 2015 Kartendarstellung: S.T.E.R.N GmbH 2015

Insgesamt gibt es aktuell in Berlin 286.183 Eigentumswohnungen, die durch Begründung von Wohneigentum an Bestandsgebäuden entstanden sind. Dies entspricht dem Woh-nungsbestand einer Großstadt wie Dortmund oder Essen.

Der höchste Bestand umgewandelter Wohnungen findet sich in den Ortsteilen Wilmers-dorf mit 32% bezogen auf alle Wohnungen, dicht gefolgt von Schöneberg mit 28% und Charlottenburg mit 26%. Vierter in der Rangfolge ist Prenzlauer Berg mit rd. 24% umge-wandelten Wohnungen. Schlusslichter sind Marzahn, Hohenschönhausen, Weißensee, Lichtenberg und Köpenick mit einem Anteil von 5% bis 7% umgewandelter Wohnungen.

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Umwandlungsgeschehen in Berlin seit 1991

Abb. 4: Entwicklung der Umwandlungen 1991 – 2013

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2014 (Zahlen auf Ortsteilebene stehen für das Jahr 2001 nicht zur Verfügung) Grafik: S.T.E.R.N. GmbH 2015

Berlinweit wurden im Zeitraum 1991 bis 2013 im Schnitt 9.000 Wohnungen pro Jahr um-gewandelt. Daten für 2014 liegen noch nicht vor. Die jährlichen Umwandlungsaktivitäten unterliegen deutlichen Schwankungen: so wurden im Jahr 2000 über 21.300 Wohnungen in Folge der vom Berliner Senat beschlossenen Privatisierung von Wohnungsbeständen der landeseigenen Wohnungsunternehmen umgewandelt, im Jahr 2003 rd. 7.000 Woh-nungen, 2009 rd. 6.900 Wohnungen und 2011 „nur“ 4.700 Wohnungen. Für 2012 und 2013 ist wieder ein deutlicher Anstieg bei den Umwandlungen zu verzeichnen mit berlin-weit fast 7.300 umgewandelten Wohnungen in 2012 und 9.200 in 2013.

Die stärksten Zuwächse bei den Umwandlungen gab und gibt es im Ortsteil Prenzlauer Berg – von Null im Jahr 1991 auf fast 21.200 umgewandelte Wohnungen im Jahr 2013. In Friedrichshain wurden seit der Wende 11.300 Wohnungen umgewandelt, in Charlot-tenburg sind zu den bis 1991 vorhandenen ca. 11.700 Eigentumswohnungen noch ein-mal 14.700 umgewandelte Wohnungen hinzugekommen. Vergleichbare Zuwächse gab es auch in Wilmersdorf und Schöneberg. Die Abbildung 4 zeigt die kumulierten Zuwäch-se der letzten 22 Jahre.

Bezogen auf den Zeitraum 2006 bis 2011 fällt die Zunahme der Umwandlungen in den Jahren 2012 und 2013 noch deutlich höher aus. So beträgt z. B. der Zuwachs in Prenz-lauer Berg 68%, in Kreuzberg 89% in nur zwei Jahren, in Friedrichshain 40% und in Alt-Mitte 47%.

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Kleinräumige Entwicklung der Umwandlungen 2006 bis 2013

Betrachtet man den prozentualen Anteil der Umwandlungen am Gesamtwohnungsbe-stand auf Planungsraumebene von 2006 bis 2013, lassen sich die höchsten Umwand-lungsaktivitäten in zahlreichen Teilgebieten von Kreuzberg-Friedrichshain, Prenzlauer Berg, Wilmersdorf, Schöneberg und Alt-Mitte erkennen.

Abb. 5: Umwandlung 2006 – 2013 in den Planungsräumen

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2014; eigene Berechnungen S.T.E.R.N. GmbH 2015 Kartendarstellung: S.T.E.R.N GmbH 2015

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Das Umwandlungsgeschehen in den bestehenden sozialen Erhaltungsgebieten

Abb. 6: Umwandlungen 2006 – 2013 in den sozialen Erhaltungsgebieten

Datengrundlage: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2014; eigene Berechnungen S.T.E.R.N. GmbH 2015 Kartendarstellung: S.T.E.R.N. GmbH 2015

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Die derzeitigen 21 sozialen Erhaltungsgebiete in Berlin umfassen rund 162.000 Woh-nungen. Dies sind 8,6% aller Wohnungen Berlins. Berechnungen ergeben, dass in die-sen Gebieten jedoch mit ca. 11.350 Fällen von 2006 bis 2013 deutlich überproportional umgewandelt wurde – etwa 24% aller Umwandlungen der Jahre 2006 bis 2013 in Berlin entfallen auf die sozialen Erhaltungsgebiete. Die Umwandlungsquote für diesen Zeit-raum ist hier fast dreimal so hoch wie im Berliner Durchschnitt (7,0% zu 2,5%).

In absoluten Zahlen sind dieses für 2006 bis 2013 etwa 6.800 Umwandlungen in den Pankower Erhaltungsgebieten, 3.600 in den Gebieten in Friedrichshain-Kreuzberg, 700 in den Gebieten in Tempelhof-Schöneberg und 250 im Gebiet Oranienburger Straße in Mitte. Dabei ist für Jahre 2012 und 2013 ein besonders starker Anstieg der Umwandlun-gen in den sozialen Erhaltungsgebieten zu verzeichnen. So kamen hier zu den etwa 6.650 umgewandelten Wohnungen der Jahre 2006 bis 2011 weitere 4.700 Eigentums-wohnungen dazu.

Daten zum Umwandlungsgeschehen für 2014 liegen noch nicht zur Auswertung vor.

Zusammenfassung: Umwandlungsgeschehen in Berlin

• Fast jede sechste Wohnung in Berlin ist eine durch Grundbuchumschreibung von Miet- in Eigentum umgewandelte Wohnung – in Wilmersdorf, Charlottenburg und Schöneberg ist es jede vierte Wohnung.

• Sondereffekt der Privatisierung von ca. 66.000 Wohnungen der landeseigenen Woh-nungsgesellschaften: hierdurch wurden in den Jahren 1995 bis 2002 insbesondere in den Großsiedlungen in Ost und West sowie in Siedlungen der Zwanziger Jahre im gro-ßen Stil Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen umgewandelt.

• “Rückgang“ in den Folgejahren mit starken jährlichen Schwankungen – deutlicher An-stieg der Umwandlungszahlen in den Jahren 2012 und 2013 auf 7.300 und 9.200 um-gewandelte Wohnungen.

• Die meisten Umwandlungen in den letzten zehn Jahren bezogen auf den Wohnungsbe-stand gab es in Prenzlauer Berg und Friedrichshain sowie mit etwas Abstand in Charlot-tenburg, Wilmersdorf, Schöneberg und Kreuzberg, die wenigsten in Marzahn, Hellersdorf u. Hohenschönhausen.

• In den sozialen Erhaltungsgebieten gab es im Zeitraum 2006 bis 2013 überproportional viele Umwandlungen im Vergleich zum Stadtgebiet.

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Städtebauliche Auswirkungen der Begründung von Wohnungseigentum oder Tei-leigentum nach § 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Die städtebaulichen Auswirkungen der Begründung von Wohneigentum sind vor allem im Zusammenhang mit den damit in der Regel einhergehenden baulichen Aufwertungs-maßnahmen zu sehen. Negative Folgewirkungen können zu befürchten sein, wenn in ei-nem Stadtgebiet z.B. überwiegend einkommensschwache Bevölkerungsschichten leben. Betroffen können ebenso Quartiere sein, für die ein breit gefächertes Spektrum von Be-wohnerinnen und Bewohnern mit unterschiedlichen Einkommenssituationen und unter-schiedlichen Familiengrößen charakteristisch ist. Eine Verdrängung aus einem Gebiet, auf das im vorhandenen Zustand ein großer Teil der Bevölkerung angewiesen ist und das für die Bedürfnisse und Belange der dort Wohnenden in besonderer Weise geeignet ist, könnte eine einseitige Bevölkerungsstruktur z. B. einen hohen Anteil einkommens-stärkerer Haushalte begünstigen. In anderen Bereichen der Stadt müsste für den ver-drängten Bevölkerungsanteil neuer preiswerter Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt werden. Weitere städtebauliche Folgewirkungen negativer Art können darin liegen, dass die im Gebiet der sozialen Erhaltungsverordnung vorhandene Infrastruktur auf die dort lebende Bevölkerung zugeschnitten ist und bei Verdrängung von Wohnbevölkerung die-se Infrastruktur an anderer Stelle erst geschaffen werden muss. Diese Infrastruktur kann dann im Verdrängungsgebiet nicht ausgelastet sein oder sogar entbehrlich werden.

Die Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow berichten aus ihrer Genehmigungs-praxis, dass sich der Maßnahmenumfang von Modernisierungsvorhaben in Verbindung mit der Begründung von Wohneigentum ganz erheblich von solchen unterscheidet, die von eher mietwohnungsbestandsorientierten Investoren durchgeführt werden.13

Bei letzteren steht die maßvolle Anpassung an zeitgemäße Standards zur Gewährleis-tung der langfristigen Vermietbarkeit meist im Vordergrund. Dazu zählen typischerweise die Erneuerung oder der Einbau von Zentralheizungen, Erneuerung von Fenstern sowie die Erneuerung bzw. Ersteinbau von Bädern. Nach Aussage der beiden Bezirke sind Verhandlungen sowohl über den Maßnahmeumfang, als auch über individuelle Lösun-gen zur Minderung von Härten für einzelne Mieter in diesen Fällen in der Regel möglich.

Anders ist dies bei Maßnahmen, die im Zusammenhang mit der Begründung von Wohn-eigentum durchgeführt werden. Festzustellen ist, dass dies mit der Schaffung höherwer-tiger Ausstattungsmerkmale wie Zweitbäder oder Zweitbalkone und aufwändigen Ausfüh-rungen einhergeht.

Erwartetet wird, dass durch den Umwandlungsvorbehalt dieses auf den Verkauf aufwän-dig gestalteter Eigentumswohnungen ausgerichtete Investitionsmodell zugunsten sozial-verträglicherer Geschäftsmodelle eingedämmt wird. Das heißt es geht darum, Moderni-sierungsmaßnahmen hinsichtlich ihrer Sozialverträglichkeit wirksam beeinflussen zu können.

Problematisch ist eine in begehrten gründerzeitlichen Vierteln festgestellte Tendenz zu Wohnungszusammenlegungen, die dem Markt dringend benötigte Kleinraumwohnungen entziehen. Folgen sind Änderungen der Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung.

Aus diesem Grund gilt es den Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in den Erhaltungsgebieten durch den Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum zu verbessern.

13 S.T.E.R.N. GmbH (2013, aktualisiert Januar 2015): Empfehlungen zum Erlass für eine Umwand-

lungsverordnung in Berlin, S. 23 u. 25.

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Rechtliche Voraussetzungen für die Einführung des Genehmigungsvorbehalts nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB Bislang haben Hamburg, Baden-Württemberg und Bayern von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, durch Landesverordnung die Genehmigungspflicht zur Begründung von Son-dereigentum in Erhaltungsgebieten zu regeln. Es existieren keine Aussagen von Verwal-tungsgerichten zu den Voraussetzungen für den Erlass einer Verordnung zum Umwand-lungsvorbehalt nach § 172 Abs. 2 Satz 4 BauGB. Aus diesem Grund sind die Anforde-rungen, die an den Erlass einer Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB zu stellen sind, vorwiegend durch Auslegung des Gesetzes unter Berücksichtigung der in der juristischen Kommentarliteratur vertretenen Rechtsauffassungen zu bestimmen.

Zuständigkeit für den Erlass der Verordnung

Nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB gilt die Ermächtigung für den Erlass einer entspre-chenden Rechtsverordnung für die Landesregierung. Diese Zuständigkeitszuweisung ist deshalb hervorzuheben, weil sich der Genehmigungsvorbehalt ausschließlich in den so-zialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB auswirkt, deren Fest-legung nicht durch den Senat, sondern durch die Bezirke erfolgt.

§ 30 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) bestimmt, dass an die Stelle einer Satzung nach § 172 Abs. 1 BauGB in Berlin eine Rechtsverordnung tritt, die von dem zuständigen Bezirksamt erlassen wird. Für die Einführung des zusätzli-chen Genehmigungsvorbehalts der Umwandlungsverordnung besteht auch in Berlin die Zuständigkeit der Landesregierung (gemäß Art. 55 Abs. 1 der Verfassung von Berlin der Berliner Senat).

Verfahren und Erforderlichkeit von Voruntersuchungen

Das Baugesetzbuch schreibt zwar für die Erhaltungssatzungen förmliche Vorunter-suchungen (vgl. § 141 BauGB – Verpflichtung zu Voruntersuchung in Sanierungsgebie-ten) nicht ausdrücklich vor. Gleichwohl ist anerkannt, dass die Gemeinde im Vorfeld des Erlasses sozialer Erhaltungssatzungen eine auf Tatsachen gestützte Prognoseentschei-dung darüber zu treffen hat, ob die Gebäude in einem bestimmten räumlichen Bereich ein Aufwertungspotential aufweisen, dessen Ausnutzung eine Verdrängung von Teilen der Wohnbevölkerung befürchten lässt. 14

Auch hinsichtlich der Verordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB enthält das Gesetz keine Regelung zu Voruntersuchungen. Der Rechtsprechung sowie der einschlägigen baurechtlichen Kommentarliteratur ist hierzu ebenfalls nichts zu entnehmen.

Es ist zu berücksichtigen, dass der durch den Erlass der Verordnung statuierte Geneh-migungsvorbehalt für die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungs- bzw. Teilei-gentum von vornherein nur in den - vom räumlichen Geltungsbereich der Rechts-verordnung erfassten - sozialen Erhaltungsgebieten gilt und die oben genannten Unter-suchungen, aus denen sich die Verdrängungsgefahr sowie die mit der Realisierung die-ser Gefahr eventuell einhergehenden negativen städtebaulichen Auswirkungen ergeben, durchgeführt wurden.

Für den Erlass einer Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB wird als aus-reichend angesehen, dass eine Entscheidung über die stadtentwicklungspolitische Zweckmäßigkeit einer Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB getroffen wird. Diese Entscheidung muss auf – hinreichend aktuelle – Erhebungen und Daten ge-stützt sein, aus denen sich ergibt, dass ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung

14 vgl. Stock, In: Ernst/Zinkahn/Bielenberg: Baugesetzbuch, Loseblattkommentar, Band V, Stand:

01.12.2012, § 172, Rn. 75.

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von Mietwohnungen in Wohnungs- bzw. Teileigentum in den sozialen Erhaltungsgebie-ten ein Instrument darstellen kann, den dort herrschenden Veränderungsdruck zu min-dern.

Räumlicher Geltungsbereich

Die gesetzliche Regelung lässt sowohl Geltung für das gesamte Stadtgebiet als auch ei-ne Differenzierung nach Erhaltungsgebieten oder Teilen von Erhaltungsgebieten zu. Wie bereits dargelegt, entfaltet der Genehmigungsvorbehalt nur für Grundstücke in Gebieten Wirkung, für die eine soziale Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB existiert. Davon zu unterscheiden ist die Frage, auf welches Gebiet der Genehmigungs-vorbehalt künftig erstreckt werden kann. Das Gesetz enthält hier keine Vorgaben.

Hierzu gibt es ebenso keine einheitliche Haltung in der einschlägigen Kommentarliteratur (s. Fußnoten 14 und 17). Einigkeit besteht darüber, dass es zulässig ist, den Geltungs-bereich der Rechtsverordnung auf das gesamte Landesgebiet zu beziehen.

Die Auswertung des Umwandlungsgeschehens hat ergeben, dass in den Bereichen, für die soziale Erhaltungsverordnungen festgelegt wurden, auch immer eine erhebliche Umwandlungsaktivität zu beobachten ist. Dieser Zusammenhang wird von den Bezirken, die soziale Erhaltungsverordnungen anwenden, bestätigt. Aus diesem Grund scheidet eine Festlegung für einzelne soziale Erhaltungsgebiete oder gar Teile davon als un-zweckmäßig aus.

Bei einer Beschränkung des Geltungsbereichs auf die bisher bestehenden sozialen Er-haltungsgebiete müsste die Umwandlungsverordnung bei Hinzutreten neuer Gebiete je-weils geändert werden. Die Festlegung weiterer Gebiete nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ist vor dem Hintergrund der Entwicklung der letzten Jahre nicht unwahrschein-lich. Allein in Tempelhof-Schöneberg wurden in jüngerer Zeit drei Gebiete festgelegt, ein weiteres ist in Vorbereitung. Die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte, Treptow-Köpenick und Neukölln führen Untersuchungen für die Festlegung neuer sozialer Erhal-tungsgebiete durch. Friedrichshain-Kreuzberg plant die Erweiterung eines bestehenden Gebietes.

In den Gesprächen mit den Bezirken im Jahr 2012 wurde in einigen Fällen schon für wahrscheinlich gehalten, dass für bestimmte Stadtgebiete mit einer Zunahme von struk-turverändernden baulichen Maßnahmen im Zusammenhang mit Umwandlungen in den nächsten Jahren zu rechnen ist. Die jetzt vorliegenden Zahlen bestätigen diese Voraus-sagen. Da jedoch nur schwer vorhergesagt werden kann, in welchen Gebieten sich diese Entwicklungen in Zukunft abspielen werden, ist es kaum möglich, Gebiete zu identifizie-ren, in denen der Umwandlungsvorbehalt sozusagen vorbeugend eingeführt werden soll-te bzw. entbehrlich sein könnte.

Unter dem Gesichtspunkt der mit einem Genehmigungsvorbehalt verbundenen Ein-schränkungen für die Eigentümer von Grundstücken, spricht nichts gegen eine berlinwei-te Festlegung, da der Umwandlungsvorbehalt nur dort wirkt, wo auch soziale Erhal-tungsgebiete festgelegt wurden bzw. künftig noch festgelegt werden sein. Es bietet sich daher an, den Umwandlungsvorbehalt auf das gesamte Stadtgebiet zu erstrecken.

Geltungsdauer der Rechtsverordnung

Die Geltungsdauer der Rechtsverordnung ist gesetzlich ausdrücklich geregelt und auf höchstens fünf Jahre beschränkt.

Die Frist ist von dem Inkrafttreten der Rechtsverordnung an zu berechnen.15

Die Möglichkeit einer Verlängerung bzw. eines erneuten Erlasses der Rechtsverordnung 15 Groschupf: Beschränkungen im Grundstücksverkehr nach der Novelle zum Baugesetzbuch, In:

NJW 1998, 418 (421).

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widerspricht nicht der Zielsetzung des Gesetzgebers, die Anwendung zeitlich zu begren-zen, da die Landesregierung losgelöst von ihrer ersten Entscheidung eine erneute Wil-lensbildung darüber herbeiführen muss, ob von der gesetzlichen Option Gebrauch ge-macht werden soll oder nicht.16 (In Hamburg gilt eine Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB praktisch durchgängig seit Inkrafttreten der Verordnungsermächtigung. So war die ursprüngliche Verordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB vom 06.01.1998 zunächst bis zum 31.12.2002 befristet und wurde bisher vier mal, zuletzt bis zum 31.12.2018 verlängert.)

Verhältnismäßigkeit der Rechtsverordnung

Dem Verordnungsgeber steht bei der Beantwortung der Frage nach der Verhältnismä-ßigkeit der Maßnahme, bei der Bewertung der zur Verfügung stehenden Daten, der zu erwartenden Entwicklung am Wohnungsmarkt und bei der Prognose über die Wirksam-keit des Genehmigungsvorbehalts ein weitreichender Beurteilungsspielraum zu. Nur wenn sich aus den ermittelten bzw. ausgewerteten Daten klar ergäbe, dass der Geneh-migungsvorbehalt keinesfalls (mehr) dazu führen kann, den Erhalt der Zusam-mensetzung der Wohnbevölkerung in den sozialen Erhaltungsgebieten zu fördern und einer Segregation entgegenzuwirken, etwa, weil das Umwandlungsgeschehen in Bezug auf den Gesamtmietwohnungsbestand überall vernachlässigbar ist, wäre ein Erlass der Verordnung rechtswidrig. Im Einzelnen verhält es sich wie folgt:

Geeignetheit des Erlasses der Rechtsverordnung

Mit der Schaffung der gesetzlichen Regelung hat der Gesetzgeber bereits anerkannt, dass ein Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in sozialen Erhaltungsgebieten ein grundsätzlich geeignetes Instrument sein kann, den in diesen Gebieten bestehenden Veränderungsdruck und die damit verbundene Verdrän-gungsgefahr einkommensschwacher Bevölkerungsanteile zu mindern. Eine weiter-gehende Beurteilung der Eignung durch den Landesverordnungsgeber ist somit nicht geboten.

Erforderlichkeit und Angemessenheit des Genehmigungsvorbehalts

Der Erlass einer Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB ist nur dann erfor-derlich, wenn in dem betreffenden Bundesland überhaupt soziale Erhaltungssatzungen existieren oder jedenfalls konkret geplant sind.17 Sind, wie in Berlin, entsprechende Ge-biete bereits vorhanden hat der Landesverordnungsgeber somit nur zu beurteilen, ob – neben dem baulichen Veränderungsdruck – auch das Umwandlungsgeschehen in die-sen Gebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 2 BauGB aktuell als problematisch anzusehen ist, ob mit anderen Worten ein hinreichend starkes öffentliches Interesse an der Einführung eines Genehmigungsvorbehalts und damit der Möglichkeit der Verhinderung der Be-gründung von Sondereigentum besteht.18

Von 2006 bis 2013 wurden in Berlin rd. 47.000 Mietwohnungen in Wohneigentum um-gewandelt. Dies entspricht einer stadtweiten Umwandlungsquote von 2,5%. Bemer-kenswert ist dabei, dass die Umwandlungsquote gerade in den sozialen Erhaltungsge-bieten deutlich höher ist, nämlich mit 7,1% im gleichen Zeitraum und damit fast dreimal so hoch wie im Berliner Durchschnitt.19

Die Angemessenheit des Erlasses der Rechtsverordnung ist dann gegeben, wenn der

16 Bank, In: Brügelmann: Baugesetzbuch, Loseblattkommentar, Band 5, Stand Juni 2012, § 172, Rn.

36; Stock in: a.a.O., § 172, Rn. 119. 17 vgl. Stock, In: a.a.O. , § 172, Rn. 117. 18 vgl. Stock, In: a.a.O., § 172, Rn. 69. 19 vgl. S.T.E.R.N. GmbH (2013, aktualisiert Januar 2015): Empfehlungen zum Erlass für eine Um-

wandlungsverordnung in Berlin, Berlin, S. 20f. u. 37.

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mit ihr verfolgte Zweck – die Flankierung der Wirksamkeit des sozialen Erhaltungsrechts - nicht außer Verhältnis zu der damit verbundenen Beeinträchtigung der Betroffenen steht. Dies wird man, bei entsprechender Feststellung der Erforderlichkeit des Genehmi-gungsvorbehalts, regelmäßig bejahen können. Denn die Einführung des Genehmigungs-vorbehalts nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB ist – auch dann, wenn sie landesweit erfolgt – mit nur geringfügigen Belastungen für den Grundstücksverkehr in Berlin insgesamt ver-bunden, da der Vorbehalt nur bei der Begründung von Wohnungseigentum oder Teilei-gentum in sozialen Erhaltungsgebieten wirksam wird, so dass außerhalb solcher Gebiete die mit dem Genehmigungsvorbehalt verbundene Grundbuchsperre sowie das relative Verfügungsverbot zu Lasten des Grundstückseigentümers sich nicht auswirken.20

Hinzu kommt, dass die mit dem Genehmigungsvorbehalt einhergehende Beeinträchti-gung des Eigentumsgrundrechts der Grundstückseigentümer gemäß Art. 14 GG in den betreffenden sozialen Erhaltungsgebieten ebenfalls gering ist. Grund hierfür ist die Mehr-stufigkeit des Erhaltungsrechts:

Auf der ersten Stufe entscheiden die Bezirke über den Erlass einer sozialen Erhaltungs-verordnung. Der Erlass einer Rechtsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB durch den Senat wirkt auf der ersten Stufe und führt allein dazu, dass neben dem Rück-bau, der Änderung und der Nutzungsänderung baulicher Anlagen auch die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum an Mietwohnungen einem Genehmigungsvorbehalt unterliegt, ohne dass damit schon Eingriffe in das Eigentum verbunden sind. Auf der zweiten Stufe entscheiden die Bezirke dann über die Erteilung bzw. Versagung der Ge-nehmigung im konkreten Einzelfall. Erst auf dieser Stufe des Genehmigungsverfahrens vollzieht sich ein Grundrechtseingriff, wenn die Genehmigung versagt wird.

Rechtswirkungen des Genehmigungsvorbehalts nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB Genehmigungspflicht

In den sozialen Erhaltungsgebieten, auf die sich der räumliche Geltungsbereich der Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB erstreckt, unterliegt die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum im Sinne des § 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) der Genehmigungspflicht.

− Wohnungseigentum ist gemäß § 1 Abs. 2 WEG das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Ei-gentum, also vor allem am Grundstück.

− Teileigentum ist gemäß § 1 Abs. 3 WEG das Sondereigentum an nicht zu Wohn-zwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigen-tumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum.

Der Genehmigungsvorbehalt gilt sowohl für die vertragliche Einräumung von Sondereigen-tum durch Beschränkung bestehender Miteigentumsanteile nach § 3 WEG als auch für die (erstmalige) Teilung eines Grundstücks in Miteigentumsanteile nach § 8 WEG.

Vom Genehmigungsvorbehalt erfasst werden alle bestehenden Gebäude, die in einem sozialen Erhaltungsgebiet gelegen und ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen be-stimmt sind, die zu Eigentumswohnungen sowie zu gewerblichen Zwecken dienenden Räume werden sollen. Ob Räume dem Wohnen dienen sollen, richtet sich nach ihrem bauplanungsrechtlichen Nutzungszweck, wobei insbesondere auf das Nutzungskonzept unter Berücksichtigung der objektiven Ausgestaltung und Ausstattung des Gebäudes oder der in Betracht kommenden Räume abzustellen ist.21 Der Genehmigungsvorbehalt

20 vgl. Stock, In: a.a.O., § 172, Rn. 118. 21 Stock, In: a.a.O., § 172, Rn. 122.

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bezieht sich auf das gesamte Gebäude und nicht nur auf die tatsächlich vermieteten Wohnungen und anders genutzten Nutzungseinheiten. Es ist daher insoweit nicht ent-scheidend für die Anwendung des Genehmigungsvorbehalts, ob einzelne Wohnungen in dem Gebäude leer stehen. 22

Der Genehmigungsvorbehalt gilt nicht für Neubauten.

Wirkungsweise des Genehmigungsvorbehalts Die rechtliche Wirkungsweise des Genehmigungsvorbehalts ist in § 172 Abs. 1 Satz 5 und 6 BauGB durch die Bezugnahme auf weitere Rechtsnormen geregelt.

Dabei lassen sich das so genannte Veräußerungs- bzw. Verfügungsverbot und die Grundbuchsperre unterschieden.

Durch die Verweisung des § 172 Abs. 1 Satz 5 BauGB auf § 135 BGB stellt der Gesetz-geber klar, dass der Genehmigungsvorbehalt die Wirkung eines so genannten relativen Verfügungsverbots bzw. Veräußerungsverbots hat. Daraus ergibt sich, dass die Begrün-dung von Sondereigentum an Wohnungen im räumlichen Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungsverordnung und einer Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB ohne die erforderliche Genehmigung des Bezirks (nur) diesem gegenüber unwirksam ist. Die Wohnung bleibt somit eine Mietwohnung.23

Dies birgt letztendlich die Gefahr eines gutgläubigen Erwerbs durch einen Dritten. Diese Gefahr besteht bei dem Genehmigungsvorbehalt nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB vor allem deshalb, weil das Baugesetzbuch für Erhaltungsgebiete (im Gegensatz zu Sanie-rungsgebieten) nicht vorschreibt, dass die Grundbuchämter einen Vermerk über den Ge-nehmigungsvorbehalt einzutragen haben. Auf die Kommunikation mit den Grundbuch-ämtern wird daher im Hinblick auf den Umgang mit Anträgen auf Begründung von Son-dereigentum in den sozialen Erhaltungsgebieten besondere Sorgfalt gelegt werden müs-sen. Dies gilt vor allem für die zeitige Mitteilung der betroffenen Grundstücke an das Grundbuchamt mit der eine sichernde Grundbuchsperre erwirkt werden kann.

Die Verweisung des § 172 Abs.1 Satz 6 auf § 22 Abs. 6 Satz 1 BauGB bewirkt darüber hinaus eine so genannte Grundbuchsperre. Das Grundbuchamt darf die Rechtsänderung somit nur in das Grundbuch eintragen, wenn ihm ein Genehmigungsbescheid des Be-zirks vorliegt.

Voraussetzung der Wirksamkeit der Grundbuchsperre ist, dass dem Grundbuchamt die von der Verordnung betroffenen Grundstücke rechtzeitig vor Inkrafttreten der Verordnung mitgeteilt werden.

Da die Bezirke über die Rechtsverordnungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB be-schließen und daher die genaue Kenntnis der betroffenen Grundstücke haben, liegt die Verpflichtung zur Mitteilung gegenüber dem Grundbuchamt bei den Bezirken.

Tritt eine Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB – wie vorliegend – erst nach Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung in Kraft, müssen die Bezirksämter die betroffenen Grundstücke den Grundbuchämtern melden.

Prüfung der Anträge durch den Bezirk

Die Entscheidung über die Erteilung bzw. Versagung einer Genehmigung ist grundsätz-lich eine Ermessensentscheidung des Bezirksamts. Wobei das juristische Schrifttum

22 Stock a.a.O 23 vgl. Köhler, In: Schrödter: a.a.O., § 172, Rn. 43 d.

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aber überwiegend von einer zwingenden Versagung ausgeht. 24 Dagegen führt § 172 Abs. 4 Satz 2 und 3 BauGB diejenigen Voraussetzungen auf, unter denen die Genehmi-gung zwingend zu erteilen ist, dem Bezirk somit ein Ermessen nicht zusteht. Es handelt sich dann um eine gebundene Verwaltungsentscheidung.

Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn ein Absehen von der Begründung von Woh-nungseigentum oder Teileigentum dem Eigentümer wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist (§ 172 Abs. 4 Satz 2 BauGB). § 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB zählt einzelne Fallgestaltun-gen auf in denen die Genehmigung zu erteilen ist. Von praktischer Bedeutung ist dabei der in § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 genannte Fall, dass „sich der Eigentümer verpflichtet, in-nerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern“.

Das Bundesverwaltungsgericht hat entschieden, dass sich diese Verpflichtung auch auf diejenigen Wohnungen erstrecken muss, die zum Zeitpunkt der Erteilung der Um-wandlungsgenehmigung leer stehen. § 172 Abs. 4 Satz 4 BauGB sieht zudem vor, dass in der Genehmigung bestimmt werden kann, dass auch die Veräußerung von Woh-nungseigentum an dem Gebäude während der Dauer der Verpflichtung der Genehmi-gung bedarf. Diese Genehmigungspflicht kann gemäß Satz 6 auf Ersuchen des Bezirks in das Wohnungsgrundbuch eingetragen werden; sie erlischt nach Ablauf der Verpflich-tung.

Zusammenfassung Die Auswertung der statistischen Angaben zum Umwandlungsgeschehen in Berlin zeigt eine anhaltende und steigende Umwandlungsaktivität. Schon 2013 näherte sich die Zahl der Umwandlungen 10.000 Wohnungen an. Die Zahl der Umwandlungen in den sozialen Erhaltungsgebieten steigt überproportional.

Aus den Anträgen auf erhaltungsrechtliche Genehmigung lässt sich ablesen, dass im Zusammenhang mit der Begründung von Wohnungseigentum meist umfassende Moder-nisierungsmaßnahmen beantragt werden, die über den zeitgemäßen Ausstattungsstan-dard hinausgehen. Die Auswirkungen auf die Bestandsmietverhältnisse und die damit verbundene Verdrängungsgefahr wird durch die Sozialstudien zur Festlegung der ein-zelnen sozialen Erhaltungsgebiete nachgewiesen.

Daraus ergibt sich die Erforderlichkeit eines zusätzlichen Genehmigungsvorbehalts in den sozialen Erhaltungsgebieten bei der Umwandlung in Wohnungseigentum.

24 Siehe jedoch die nachfolgenden Entscheidungen des BVerwG, das von einer Ermessensent-

scheidung im Einzelfall ausgeht und bei Vorliegen einer atypischen Fallgestaltung die Erteilung einer Genehmigung für die Begründung von Wohnungseigentum unter Umständen für gerechtfer-tigt hält: BVerwG, Urteil vom 30.06.2004 – 4 C 1/03 – BVerwGE 121, 169 (181); BVerwG, Urteil vom 18.06.1997 – 4 C 2/97 – BVerwGE 105, 67 (72f.); ebenso: Köhler, In: Schrödter: a. a. O., § 172, Rn. 52f..

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Der Senat von Berlin - StadtUm IV C 3 - Tel.: 90139 (9139 ... · § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB festgelegten sozialen Erhaltungsgebieten. § 172 Abs.1 Satz 4 BauGB ermächtigt die