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Immobilienmarktberichtdes Landes Hessen
2018
Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüssefür
Immobilienwerte des Landes Hessen
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3Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für
Immobilienwerte des Landes Hessen
Immobilienmarktberichtdes Landes Hessen
2018
Zahlen, Daten, Fakten der
Gutachterausschüsse in Hessen
für das Berichtsjahr 2017
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4 Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für
Immobilienwerte des Landes Hessen
Impressum
Herausgeber:
Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüssefür
Immobilienwerte des Landes Hessen (ZGGH)beim Hessischen Landesamt
fürBodenmanagement und GeoinformationSchaperstraße 16, 65195
Wiesbaden
Internet: www.gutachterausschuss.hessen.deTelefon: (0611)
535-5575E-Mail: [email protected]: (0611) 327 605 085
Redaktionsteam:Klaus-Peter WeisYvonne HoffmeisterFrank DonathEva
WagnerMaria-Isabel Rössler
Layout und Satz:Hessisches Landesamt für Bodenmanagement und
Geoinformation
Druck:Hessisches Landesamt für Bodenmanagement und
Geoinformation,Juli 2018
Gebühr:50 €
Dieser Bericht ist urheberrechtlich geschützt. Der Herausgeber
hat das aus-schließliche Recht, den Immobilienmarktbericht und
dessen Informations- inhalt zu vervielfältigen, zu verbreiten, zu
bearbeiten und öffentlich wiederzu-geben. Die Vervielfältigung für
den eigenen, nicht kommerziellen Gebrauch und zur Verwendung in
Verfahren vor einem Gericht, einem Schiedsgericht oder einer
Behörde sowie für Zwecke der öffentlichen Sicherheit ist
gestat-tet. Darüber hinaus ist es gestattet, auf der Grundlage von
nach Art und Um-fang unwesentlichen Teilen des
Immobilienmarktberichts eigene Produkte oder Dienste mit einer
direkten oder indirekten Gewinnerzielungsabsicht in den Verkehr zu
bringen. Hierbei ist ein Hinweis mit Quellenangabe nötig. Eine
darüberhinausgehende Nutzung bedarf der Zustimmung des
Herausgebers. Der Immobilienmarktbericht wurde mit größter Sorgfalt
erstellt. Es gelten die gesetzlichen Haftungsbeschränkungen.Bei
Nutzung der in diesem Bericht genannten wertrelevanten Daten ist
eine kritische sachverständige Würdigung erforderlich.
IMB Hessen 2018Impressum
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5Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für
Immobilienwerte des Landes Hessen
VorwortAngesichts anhaltend niedriger Hypothekenzinsen und
mangelnder risikoarmer Anlagealternativen bleibt die Dynamik auf
dem hessischen Immobilienmarkt unge-brochen. Insbesondere
Wohnimmobilien im Zuzugs-bereich des Ballungszentrums Rhein-Main
sind gefragt. Da das Angebot in der Metropolregion knapp bleibt,
sind zum Teil sehr starke Preisanstiege zu verzeichnen.
In einer solchen Situation ist Transparenz auf dem
Im-mobilienmarkt von hoher Bedeutung. Zu ihr leisten die
Gutachterausschüsse für Immobilienwerte einen ganz erheblichen
Beitrag, denn ihr gesetzlicher Auftrag ist es, notariell
beurkundete Kaufverträge umfassend aus-zuwerten, um neutrale und
regional differenzierte Informationen zur Verfügung zu stellen –
Informationen, wie sie Immobilien- und Wohnungswirtschaft, Poli-tik
sowie Bürgerinnen und Bürger benötigen. Bestmögliche Transparenz
ist ein entscheidender Faktor für Investitionen.
In Hessen gibt es seit dem Jahr 2007 die Zentrale
Geschäftsstelle der Gutachter-ausschüsse (ZGGH). In Abstimmung mit
den lokalen Ausschüssen hat sie landes-weit einheitliche Standards
zur Erhebung und Auswertung der Daten festgelegt. Ihre jährlichen
Berichte spiegeln den wirtschaftlichen Wandel und die Auswir-kungen
der demografi schen Entwicklung wider.
Der Immobilienmarktbericht Hessen 2018 gibt einen einprägsamen
Überblick über das regional unterschiedliche Geschehen auf dem
hessischen Grund-stücksmarkt. Ich wünsche eine informative
Lektüre.
Allen Beteiligten gilt mein ausdrücklicher Dank.
Tarek Al-WazirHessischer Minister für Wirtschaft,Energie,
Verkehr und Landesentwicklung
IMB Hessen 2018 Vorwort
Tarek Al-Wazir
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6 Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für
Immobilienwerte des Landes Hessen
1 Einleitung 10
2 Wirtschaftliche Rahmendaten 11
2.1 Geografische Lage und politische Grenzen 11
2.2 Landesentwicklungsplan Hessen 2000 12
2.3 Bevölkerungsentwicklung 2000 - 2016 15
2.4 Bevölkerungsdichte 17
2.5 Regionale Bevölkerungsveränderung 2013 - 2030 18
2.6 Baugeschehen 2001 - 2016 20
3 Immobilienmarktdaten 21
3.1 Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse 21
3.2 Aufkommen der Kaufverträge 22
3.2.1 Anzahl der Kaufverträge 22
3.2.2 Entwicklung der Kaufverträge 2008 – 2017 23
3.3 Transaktionsvolumen der Kaufverträge 24
3.3.1 Geldumsatz der Kaufverträge 24
3.3.2 Entwicklung des Geldumsatzes 2008 – 2017 25
3.3.3 Geldumsatz pro Einwohner 26
3.4 Gegenüberstellung des Kaufvertragsaufkommens und
Umsatzvolumens
27
3.4.1 Verteilung der prozentualen Anteile 2017 27
3.4.2 Entwicklung 2003 – 2017 27
4 Unbebaute Grundstücke 29
4.1 Umsatzzahlen 2017 29
4.1.1 Unterteilung der Umsatzzahlen nach Nutzungsart 31
4.1.2 Entwicklung der Umsatzzahlen nach Nutzungsart 31
IMB Hessen 2018Inhalt
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7Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für
Immobilienwerte des Landes Hessen
5 Bebaute Grundstücke 33
5.1 Umsatzzahlen 2017 33
5.2 Mittleres Preisniveau von Eigenheimen 35
5.2.1 Freistehende Einfamilienhäuser 36
5.2.2 Reihenhäuser/Doppelhaushälften 38
5.3 Regionale Marktentwicklung 40
5.3.1 Freistehende Einfamilienhäuser 41
5.3.2 Doppelhaushälften 44
6 Wohnungs- und Teileigentum 47
6.1 Umsatzzahlen 2017 47
6.2 Mittleres Preisniveau von Wohnungseigentum 49
6.2.1 Neue Eigentumswohnungen 49
6.2.2 Wiederverkaufte Eigentumswohnungen 51
6.3 Wertangaben zu Kfz-Stellplätzen 53
6.4 Anzahl und Relation der Kaufverträge 2008 – 2017 54
7 Bodenrichtwerte und generalisierteBodenwerte
55
7.1 Bodenrichtwerte 55
7.2 Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) Hessen 56
7.3 Generalisierte Bodenwerte 58
7.3.1 Bodenwertniveau der Wohnbauflächen 67
7.3.2 Bodenwertniveau der gewerblichen Bauflächen 68
7.3.3 Bodenwertniveau der Landwirtschaftsfl ächen 69
8 Wertrelevante Daten 70
8.1 Umrechnungskoeffi zienten 70
8.1.1 Grundstücksfl äche 70
IMB Hessen 2018 Inhalt
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8 Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für
Immobilienwerte des Landes Hessen
8.2 Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren(ohne
Gewerbe)
72
8.2.1 Hessen Nord 75
8.2.2 Hessen Mitte 76
8.2.3 Hessen Süd 77
8.3 Gebäudefaktoren 78
8.3.1 Gebäudefaktoren freistehender Einfamilienhäuser 78
8.3.2 Gebäudefaktoren Doppelhaushälften 79
8.4 Sachwertfaktoren 80
8.4.1 Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 82
8.4.2 Reihenhäuser und Doppelhaushälften 86
9 Vergleichsfaktoren nach § 183 BewG 89
10 Immobilien-Preis-Kalkulator Hessen 92
11 Mieten 94
11.1 Wohnraummieten 94
12 Übersicht der Gutachterausschüsse 101
12.1 Regionale Zuständigkeitsbereiche 101
12.2 Anschriften der Geschäftsstellen der
Gutachterausschüsse
103
13 Verzeichnisse 104
13.1 Abbildungsverzeichnis 104
13.2 Tabellenverzeichnis 105
IMB Hessen 2018Inhalt
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101Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für
Immobilienwerte des Landes Hessen
Region 1Kassel-Korbach
Region 3Gießen-Marburg
Region 4Fulda
Region 6Büdingen
Region 5Frankfurt-Wiesbaden-
Limburg
Region 7Darmstadt-Offenbach-
Heppenheim
Region 2Homberg (Efze)
Hessen Nord
Hessen Süd
12 Übersicht der Gutachterausschüsse12.1 Regionale
Zuständigkeitsbereiche
IMB Hessen 2018 Übersicht der Gutachterausschüsse
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102 Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für
Immobilienwerte des Landes Hessen
lfd. Nr. Region GutachterausschussLK: Landkreis
GeschäftsstelleAfB: Amt für
Bodenmanagement
1Kassel-
Korbach
Stadt KasselLK Kassel
LK Waldeck-FrankenbergStadt Korbach
Stadt KasselAfB KorbachAfB KorbachAfB Korbach
2 Homberg (Efze)
LK Werra-MeißnerStadt Eschwege
LK Schwalm-EderLK Hersfeld-Rotenburg
Stadt Bad Hersfeld
AfB HombergAfB HombergAfB HombergAfB HombergAfB Homberg
3Gießen-Marburg
LK Marburg-BiedenkopfStadt Marburg
LK Lahn-DillLK Gießen
Stadt GießenStadt Wetzlar
AfB MarburgStadt MarburgAfB MarburgAfB MarburgStadt GießenAfB
Marburg
4 FuldaLK Vogelsberg
LK FuldaStadt Fulda
AfB FuldaAfB Fulda
Stadt Fulda
5Frankfurt-
Wiesbaden-Limburg a.d. Lahn
Stadt FrankfurtStadt Wiesbaden
LK Limburg-WeilburgStadt LimburgLK Hochtaunus
Stadt Bad HomburgStadt Oberursel
LK Rheingau-TaunusStadt TaunussteinLK Main-Taunus
Stadt FrankfurtStadt Wiesbaden
AfB Limburg a.d. LahnAfB Limburg a.d. LahnAfB Limburg a.d.
Lahn
Stadt Bad HomburgStadt Oberursel
AfB Limburg a.d. LahnAfB Limburg a.d. LahnAfB Limburg a.d.
Lahn
6 BüdingenLK Wetterau
LK Main-KinzigAfB BüdingenAfB Büdingen
7Darmstadt-Offenbach-
Heppenheim
Stadt DarmstadtStadt Offenbach
LK OffenbachStadt Dietzenbach
Stadt Neu-IsenburgLK Groß-Gerau
Stadt RüsselsheimLK Darmstadt-Dieburg
LK OdenwaldLK Bergstraße
Stadt BensheimStadt HeppenheimStadt Lampertheim
Stadt Viernheim
Stadt DarmstadtStadt OffenbachAfB HeppenheimAfB HeppenheimAfB
HeppenheimAfB HeppenheimStadt RüsselsheimAfB HeppenheimAfB
HeppenheimAfB HeppenheimAfB HeppenheimAfB HeppenheimAfB
HeppenheimAfB Heppenheim
in Hessen44
Gutachterausschüsse18
Geschäftsstellen
IMB Hessen 2018Übersicht der Gutachterausschüsse
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103
Region 1Kassel-Korbach
Region 3Gießen-Marburg
Region 4Fulda
Region 6Büdingen
Region 5Frankfurt-Wiesbaden-
Limburg
Region 7Darmstadt-Offenbach-
Heppenheim
Region 2Homberg (Efze)
Hessen Nord
Hessen Süd
Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für
Immobilienwerte des Landes Hessen
www.gutachterausschuss.hessen.de
12.2 Anschriften der Geschäftsstellen in Hessen
Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich
KASSEL (LANDKREIS)
Amt für Bodenmanagement KorbachManteuffel-Anlage 434369
HofgeismarTel.: (05631) 978-4176 Fax: (0611) 327 605 519E-Mail:
[email protected]
KASSEL (STADT)
Sickingenstraße 734117 KasselTel.: (0561) 787-7002Fax: (0561)
787-4089E-Mail: [email protected]:
www.serviceportal-kassel.de
KORBACH (STADT)WALDECK-FRANKENBERG (LANDKREIS)
Amt für Bodenmanagement KorbachMedebacher Landstraße 2734497
KorbachTel.: (05631) 978-4303Fax: (0611) 327 605 505E-Mail:
[email protected]
BAD HERSFELD (STADT)HERSFELD-ROTENBURG
(LANDKREIS)SCHWALM-EDER-KREIS
Amt für Bodenmanagement Homberg (Efze)Hans-Scholl-Straße 634576
Homberg (Efze)Tel.: (05681) 7704-2166 oder (05681) 7704-2126Fax:
(05681) 7704-2101E-Mail: [email protected]
ESCHWEGE (STADT)WERRA-MEIßNER-KREIS
Amt für Bodenmanagement Homberg (Efze)Goldbachstraße 12a37269
EschwegeTel.: (05681) 7704-2550 oder (05681) 7704-2551Fax: (05681)
7704-2580E-Mail: [email protected]
GIEßEN (LANDKREIS) LAHN-DILL-KREISMARBURG-BIEDENKOPF (LANDKREIS)
WETZLAR (STADT)
Amt für Bodenmanagement MarburgRobert-Koch-Straße 1735037
MarburgTel.: (06421) 3873-3330Fax: (0611) 327 605 737E-Mail:
[email protected]
GIEßEN (STADT)
Berliner Platz 135390 GießenTel.: (0641) 306-2210Fax: (0641)
306-2200E-Mail: [email protected]:
www.gutachterausschuss.giessen.de
MARBURG (STADT)
Barfüßerstraße 1135037 MarburgTel.: (06421) 201-1644 oder
-1654Fax: (06421) 201-1790E-Mail:
[email protected]: www.marburg.de
FULDA (LANDKREIS)VOGELSBERGKREIS
Amt für Bodenmanagement FuldaWashingtonallee 136041 FuldaTel.:
(0661) 8334-1201Fax: (0661) 8334-1224E-Mail:
[email protected]
FULDA (STADT)
Schloßstraße 136037 FuldaTel.: (0661) 102-1665Fax: (0661)
102-2665E-Mail: [email protected]:
www.fulda.de
HOCHTAUNUSKREISLIMBURG (STADT)LIMBURG-WEILBURG
(LANDKREIS)MAIN-TAUNUS-KREIS RHEINGAU-TAUNUS-KREIS TAUNUSSTEIN
(STADT)
Amt für Bodenmanagement Limburg a.d. LahnBerner Straße 1165552
Limburg a. d. LahnTel.: (06431) 9105-6843Fax: (0611) 327 605
640E-Mail: [email protected]
BAD HOMBURG (STADT)
Bahnhofstraße 16 - 1861343 Bad Homburg v. d. HöheTel.: (06172)
100-1500Fax: (06172) 100-1162E-Mail:
[email protected]: www.bad-homburg.de
FRANKFURT AM MAIN (STADT)
Kurt-Schumacher-Straße 1060311 Frankfurt am MainTel.: (069)
212-367-81Fax: (069) 212-307-82E-Mail:
[email protected]:
www.frankfurt.de
OBERURSEL (STADT)
Rathausplatz 161440 OberurselTel.: (06171) 502-417 oder -445Fax:
(06171) 502-118E-Mail: [email protected]:
www.oberursel.de
WIESBADEN (STADT)
Gustav-Stresemann-Ring 1565189 WiesbadenTel.: (0611) 31-6352
oder -6348Fax: (0611) 31-4976E-Mail:
[email protected]: www.wiesbaden.de
MAIN-KINZIG-KREISWETTERAUKREIS
Amt für Bodenmanagement BüdingenBahnhofstraße 3363654
BüdingenTel.: (06042) 9612-0Fax: (0611) 327 605 111E-Mail:
[email protected]
DARMSTADT (STADT)
Bessunger Straße 125-127Block F64295 DarmstadtTel.: (06151)
132-116Fax: (06151) 133-684E-Mail: [email protected]:
www.gaa-darmstadt.de
OFFENBACH am Main (STADT)
Berliner Straße 6063065 Offenbach am MainTel.: (069)
8065-2881Fax: (069) 8065-2981E-Mail:
[email protected]: www.offenbach.de
RÜSSELSHEIM AM MAIN (STADT)
Marktplatz 465428 Rüsselsheim am MainTel.: (06142) 83-2272Fax:
(06142) 83-2265E-Mail: [email protected]:
www.ruesselsheim.de
BENSHEIM (STADT)BERGSTRAßE (LANDKREIS) DARMSTADT-DIEBURG
(LANDKREIS)DIETZENBACH (STADT) GROß-GERAU (LANDKREIS) HEPPENHEIM
(STADT)LAMPERTHEIM (STADT)NEU-ISENBURG (STADT) ODENWALDKREIS
OFFENBACH (LANDKREIS) VIERNHEIM (STADT)
Amt für Bodenmanagement HeppenheimOdenwaldstraße 664646
HeppenheimTel.: (06252) 127-8904Fax: (06252) 127-8391E-Mail:
[email protected]
IMB Hessen 2018 Übersicht der Gutachterausschüsse
ImpressumVorwortInhaltsverzeichnis12 Übersicht der
Gutachterausschüsse12.1 Regionale Zuständigkeitsbereiche12.2
Anschriften der Geschäftsstellen in HessenGutachterausschuss für
Immobilienwerte für den Bereich
