Die neuen Rechtsinstrumente des … · Verwaltungsrecht 7 25.09.2014 Anna Zavelberg . Tatbestand: Verwahrlosung Verwahrlosung liegt vor, wenn ein Missstand droht. Dies kann sich

Die neuen Rechtsinstrumente des

Wohnungsaufsichtsgesetzes

25.09.2014 Anna Zavelberg

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Wohnungsaufsichtsgesetz vom

10.04.2014

2 25.09.2014 Anna Zavelberg

Unterstützung

bei der

Wohnraum-

beschaffung

Beseitigung

unzumutbarer

Wohnverhältnisse

Schutz vor

Zweckent-

fremdung

Vorbemerkungen

• Aufgabencharakter

pflichtige kommunale Selbstverwaltungsangelegenheit,

daher keine Verwaltungsvorschriften seitens des Ministeriums.

• Gesetz der Daseinsvorsorge

Ansatzpunkt Art. 14 Abs. 2 GG: Sozialbindung des Eigentums,

Kein Gesetz gegen Vermieter,

Ziel: Erhalt von Wohnraum und Mieterschutz.

• Präventiven Ansatz betont und gesetzlich verankert

Die Gemeinden können selbst tätig werden, in dem sie bei Anzeichen

von Verwahrlosung in den Wohngebäuden und Außenanlagen

regelmäßige Überprüfungen durchführen.


Vorbemerkungen

Anwendungsbereich: das Gesetz gilt

• für den freifinanzierten Wohnungsbau

Wohnraum (Wohngebäude, Wohnungen, inkl. der

Zubehörräume)

Nebengebäude und Außenanlagen werden in die Anwendung

eingeschlossen

bewohnt aufgrund Miet- oder Nutzungsverhältnisses

nicht vom Eigentümer selbst genutzt

• für den geförderten Wohnungsbau, soweit nicht die Regelungen

des WFNG entgegenstehen


Einleitung des Verfahrens • Eigene Wahrnehmung

• Meldungen von Bewohnern, Nachbarn

• Meldungen anderer Stellen: Ämter, Mieterverein, Jobcenter

Abgrenzung zum Mietrecht

• keine Subsidiarität

• i.d.R. zunächst auf Vermieter verweisen

Abgrenzung zu anderen Zuständigkeiten WAG ist so ausgerichtet, dass die Wohnungsämter Maßnahmen

ergreifen können, um alle Missstände zu beheben


Verfahrensarten


§ 7

Instandsetzungs-

anordnung

§ 8

Unbewohnbar-

keitserklärung

§ 9

Anordnung der

Teilräumung bei

Überbelegung

I. Anordnung von Instandsetzungsmaßnahmen

§ 7 Abs.1 Wenn Verwahrlosung vorliegt oder ein Missstand

besteht, haben die Gemeinden nach pflichtgemäßem

Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

Ermächtigungsgrundlage als Generalklausel

• Keine Unterscheidung zwischen der mangelnden Ausstattung

und der unterlassenen Instandhaltung

• Für die Instandsetzungsanordnung und alle Begleitmaßnahmen,

z. B. die vorübergehende Teilräumung wegen der

Instandsetzungsmaßnahmen

• Spezialgesetzliche Regelungen ergänzen das allgemeine

Verwaltungsrecht


Tatbestand: Verwahrlosung

Verwahrlosung liegt vor, wenn ein Missstand droht. Dies kann sich

insbesondere daraus ergeben, dass notwendige Erhaltungsarbeiten

nach § 5 vernachlässigt wurden.

Vorstufe zum Missstand – Prozess der zu einem Missstand führen kann.

Beispiele: Vermüllung, Verschmutzung, Schäden an der Fassade oder

im Eingangsbereich etc.


Tatbestand: Missstand

Oberbegriff, der alle Ausstattungsdefizite umfasst.

Ein Missstand besteht, wenn eine erhebliche Beeinträchtigung des

Gebrauchs zu Wohnzwecken gegeben ist.

Der Gebrauch zu Wohnzwecken ist insbesondere erheblich

beeinträchtigt, wenn

• Anforderungen an die Ausstattung (§ 4) nicht erfüllt sind

und

• der Verfügungsberechtigte seinen Pflichten (§ 5) nicht

nachgekommen ist.

Abgrenzung zu Mängeln im Mietrecht.


§ 4 Anforderungen an die Ausstattung von Wohnraum

Der Anwendungsbereich wird von der baulichen Ausstattung

auf den ausstattungstechnischen und hygienischen Bereich erweitert.

1. ausreichende natürliche Belichtung und Belüftung,

2. Schutz gegen Witterungseinflüsse und Feuchtigkeit,

3. Anschluss von Energie-, Wasserversorgung und Entwässerung,

4. Feuerstätte oder Heizungsanlage,

5. Anschluss für eine Kochküche oder Kochnische und

6. sanitäre Einrichtung.

Die Ausstattung muss funktionsfähig und nutzbar sein.


Dies gilt auch für die weitere Ausstattung, insbesondere für

Balkone und Loggien und

Treppen, Aufzugs-, Haustür-/Türschließ- oder Beleuchtungs-

anlagen in allgemein zugänglichen Räumen.

Bei zentralen Heizungsanlagen muss die Versorgung mit

Heizenergie sichergestellt sein; dies gilt entsprechend für die

zentrale Strom- und Wasserversorgung.

In den Außenanlagen müssen insbesondere die Zugänge zu

Wohngebäuden sowie Innenhöfe und Kinderspielflächen funktionsfähig

und nutzbar sein.


§ 5 Pflichten des Verfügungsberechtigten

Wohnraum ist vom Verfügungsberechtigten so auszustatten, zu

erhalten und wiederherzustellen, dass der ordnungsgemäße

Gebrauch zu Wohnzwecken gewährleistet ist.

Die Pflichten umfassen

• die Ausstattung,

• die Instandhaltung und

• die Instandsetzung.

Anknüpfungspunkt für die Bestimmung des Pflichtenkreises des

Verfügungsberechtigten sind u.a. die Pflichten nach dem Mietrecht.


Besonderheit: Sachverhaltsermittlung

Grundsatz: Behörde klärt den Sachverhalt auf.

Durchbrechung des Grundsatzes in § 6 Absatz 2:

wenn nach durchgeführter Sachverhaltsermittlung der

hinreichende Verdacht besteht, dass der Missstand bauseitig

begründet ist, kann die Gemeinde anordnen, dass der

Verfügungsberechtigte die weitere notwendige

Sachverhaltsaufklärung durchführt.

Beispiele:

• Der Verfügungsberechtigte bestreitet die Ermittlungen

• Die Ursache des Mangels ist nicht zu ermitteln


Zwischenergebnis: Verwahrlosung besteht oder ein Missstand liegt vor.

Maßnahmen ergreifen Die Gemeinden treffen die die erforderlichen Maßnahmen nach

pflichtgemäßem Ermessen. Es gilt das Opportunitätsprinzip.

• Aufforderung zur freiwilligen Abhilfe

Aufforderung an den Verfügungsberechtigten, die Instandsetzung

vorzunehmen

es sei denn sofortiges Handeln erforderlich

in vielen Fällen bereits zielführend, vor allem vor dem Hintergrund

der drohenden Anordnungen

gleichzeitig Anhörung für die Anordnung der Instandsetzung


• Anordnung der Instandsetzung mit Fristsetzung

Der Inhalt der Maßnahmen ergibt sich aus den Defiziten

Es gelten die Vorschriften des VwVfG NRW

• Androhung von Zwangsmitteln

Zwangsgeld und/oder Ersatzvornahme

Es gelten die Vorschriften des VwVG NRW

• Wenn Ersatzvornahme durchgeführt wird, dann sind die Kosten

über die öffentliche Last abgesichert.

Die öffentliche Last ermöglicht im Fall der Zwangsversteigerung die

bevorrechtigte Befriedigung.

• Bußgeldverfahren

Tatbestände wurden angepasst und der Rahmen auf 50.000 € erhöht.


Ausnahmen § 7 Absätze 3 und 4 (Ausfluss aus Artikel 14 GG)

• Wirtschaftliche Unzumutbarkeit

Darlegungslast liegt beim Verfügungsberechtigten

• Vermietung des Wohnraums wird aufgegeben (Umnutzung, Leerstand)

Dann ist die Entscheidung der Gemeinde erforderlich, ob

Ersatzvornahme erfolgen soll oder

Schutz der Bewohner durch Erklärung der Unbewohnbarkeit

gewährleistet wird.


II. Unbewohnbarkeitserklärung Instrument, um die Räumung anzuordnen und weitere Nutzung zu

untersagen.

Tatbestand

• Beseitigung von Missständen kann nicht angeordnet werden

oder

• den Bewohnern drohen erhebliche gesundheitliche Schäden


Anordnungen für den

Verfügungsberechtigten:

• Erklärung der Unbewohnbarkeit

• Untersagung der weiteren Nutzung

Bewohner:

• Bekanntgabe der Unbewohnbarkeitserklärung

• Räumungsanordnung


III. Überbelegung

Mindestgrößen für Wohnflächen definiert:

für jede Bewohnerin oder jeden Bewohner mindestens 9 m²,

für jedes Kind bis sechs Jahren mindestens 6 m²

Tatbestand: Unterschreiten einer Mindestwohnfläche

Instrument: Anordnung der Teilräumung

Ziel der Vorschrift

• Ausbeutungspraxis unterbinden: Vermietung von Schlafstellen

• Abgrenzung: Bewohner begnügen sich mit geringem Wohnraum


Ersatzwohnraum § 8 Abs. 4: die Gemeinde kann vom Verfügungsberechtigten die

anderweitige Unterbringung der Bewohner verlangen, z. B.

Fortsetzung des Mietverhältnisses im eigenen Bestand des

Verfügungsberechtigten.

§ 9: bei der Überbelegung wurde diese Regelung bewusst nicht

aufgenommen, um dem Geschäftsmodell der unseriösen Eigentümer

nicht zuzuarbeiten.

• Ziel: Vermeidung von Obdachlosigkeit

• Gedanke der Daseinsvorsorge

• Unterbringungsstrategie


Betretungsrecht

• mit Einwilligung der Bewohner inhaltlich entsprechend der alten

Rechtslage

• ohne Einwilligung der Bewohner wurde auf 2 Konstellationen

begrenzt: Überprüfung, ob Wohnraum entgegen § 8 unzulässig

genutzt wird oder nach § 9 überbelegt ist.

Betretungsrecht ermöglicht keine Durchsuchung!

Informationsrecht

Die Bewohner können auf Antrag über

den Stand des Verfahrens,

•die Sachverhaltsermittlung und

•über Anordnungen informiert werden.


Anwendung des WAG auf den geförderten Wohnraum

§ 1 Abs. 2: Die Vorschriften des WAG finden auch auf den geförderten

Wohnraum Anwendung, soweit dessen Regelungen nicht entgegen-

stehen.

§ 21 WFNG regelt die Instandsetzung für geförderten Wohnraum.

Auf die Verwahrlosung oder Missstände bei Zubehörräumen,

Nebengebäuden, Außenanlagen findet das Verfahren nach § 7 WAG

Anwendung. Die beiden Rechtsgrundlagen werden im Bescheid

genannt, wenn der Wohnraum und Zubehörräume instand gesetzt

werden sollen.


Ausblick

Leitfaden wird derzeit erarbeitet

Arbeitsgruppe aus Vertretern des MBWSV und der kommunalen

Spitzenverbände

Erläuterung des Verfahrens

Mustertexte

Fragen und Antworten aus Bürgersicht i.S.v. FAQ

Eingestellt auf der Homepage des Ministeriums


Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit


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