Die Polarisierung von Standorten und Konzepten · E-Commerce Strategieberatung Cross-Channel-Prozesse Konzeption und Umsetzungsbegleitung Performance Optimierung Coaching und Schulung

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Wissen schafft Zukunft.

Die Polarisierung von Standorten und Konzepten

Urbanicom Studientagung 14. Mai 2019

Joachim Stumpf

Geschäftsführer BBE Handelsberatung, IPH Handelsimmobilien,

elaboratum New Commerce Consulting

Quelle: funkschau.de

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Firmenverbund mit über 160 Retail Experten

Projektentwicklung

Revitalisierung und Nutzungskonzepte

Ankaufs- und Strategieberatung

Vermietung

Investment

Transaktionsmanagement

Zielakquisitionen

Wertermittlung von

Handelsimmobilien

Management– Joint Venture

mit

Center Management

Center Marketing

Kaufmännisches Objektmanagement

Supervision technisches

Objektmanagement

E-Commerce Strategieberatung

Cross-Channel-Prozesse

Konzeption und

Umsetzungsbegleitung

Performance Optimierung

Coaching und Schulung

Unternehmensberatung

Positionierung, Strategie

Controlling, Sanierung

Erfahrungsaustausch,

Vorträge, Seminare

Standortberatung

Markt- und Standortanalysen,

Due Diligence

Auswirkungsanalysen

Strategische Kommunalberatung

Marktforschung

Kunden- und Mitarbeiterbefragung,

Imageanalyse, Mystery Shopping

360° Qualitätsmessung

Kaufkraft- und Zentralitätskennziffern

Fokus

Handel

Fokus

Cross-Channel

Fokus

Handelsimmobilie

April 2019

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1. Ausgangssituation

Konsumklima bleibt

stabil, aber…


Umsatzwachstum und Flächenstagnation

428 432 423 417 426 430 433 428 432 419 427

438 445 451 458 478

493 513

523

0,3 0,4 0,5 0,7 1,0 1,5 1,9 2,4 2,9 3,7

4,7 5,6

6,3 7,1

7,8 8,3 9,0 9,5

10,2

0

5

10

15

20

25

30

0

100

200

300

400

500

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018(P)Umsatzvolumen im gesamtdeutschen Einzelhandel in Mrd. Euro (netto)

Onlineanteil in %

109

111

112

114

115

116

117

119

120

121,5 122,4

122,1 123,1 123,1 123,7 123,7

100

105

110

115

120

125

*Einzelhandel im engeren Sinne bezeichnet die institutionellen

Einzelhandelsformen in Deutschland einschließlich ihrer

Onlineumsätze, ohne Apotheken, Kfz-, Brennstoff- und Kraftstoffhandel

P = Prognose

Verkaufsfläche im Einzelhandel in Mio. Quadratmeter

Quelle: HDE Online-Monitor, 2018, HDE Zahlenspiegel 2018, eigene Flächenprognose

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Das Wachstum findet Online statt

1,3 1,6 2,2 3,0 4,4

6,4 8,4

10,4 12,6

15,6

20,2

24,4

28,0

32,0

35,6

39,9

44,2

48,9

53,6

0,3 0,6 0,8

1,4 2,0 2,0 2,0 2,2 3,0

4,6 4,2 3,6 4,0 3,6 4,3

4,3 4,7 4,7

23,1

37,5 36,4

46,7 45,5

31,3

23,8

21,2

23,8

29,5

20,8 14,8

14,3 11,3 12,1

10,8 10,5 9,7

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0

35,0

40,0

45,0

50,0

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018(P)

Onlineumsatz in Mrd. Euro Veränderung zum Vorjahr in Mrd. Euro Veränderung zum Vorjahr in Prozent

Quelle: HDE Online-Monitor, 2018


Entwicklung ausgewählter Branchen

Einzelhandel gesamt 2017 2022 CAGR

(2017- 2022)

Veränderung in %

Marktanteil online (%) 9,5 13,2 + 38,9

Umsatz online (Mrd. €) 48,9 73,3 + 8,4% + 49,9

Umsatz stationär (Mrd. €) 463,9 481,8 + 0,8% + 3,9

Umsatz gesamt (Mrd. €) 512,8 555,1 + 1,6% + 8,2

FMCG 2017 2022 CAGR

(2017- 2022)

Veränderung in %



Umsatz stationär (Mrd. €) 198,2 205,1 + 0,7% + 3,5


Quelle: HDE Online-Monitor, 2018; 2022 Prognose IFH (Trendrechnung), November 2018; Umsatzangaben netto: ohne Umsatzsteuer


Entwicklung ausgewählter Branchen

Quelle: HDE Online-Monitor, 2018; 2022 Prognose IFH (vorläufige Trendrechnung), 2018

Fashion & Accessoires 2017 2022 CAGR

(2017- 2022)

Veränderung in %



Umsatz stationär (Mrd. €) 35,7 34,3 - 0,8% - 3,9


Wohnen & Einrichten 2017 2022 CAGR

(2017- 2022)

Veränderung in %

Marktanteil online (%) 11,9 19,3 + 62,2 %

Umsatz online (Mrd. €) 4,5 7,3 + 10,2% + 62,2%

Umsatz stationär (Mrd. €) 28,8 23,2 - 4,2% - 19,4%

Umsatz gesamt (Mrd. €) 33,3 30,5 - 1,7% - 8,4%


Herausforderung: sinkende Frequenzen

Quelle: Tyco Retail Solutions, Statista 2019

Besucherfrequenz im EH in Deutschland ggü. dem Vorjahr bis März 2019

-10,8%

5,4%

-3,4%

2,9%

-4,8%

-1,4%

4,9%

-14,4%

-6,3%

-1,5%

-4,5%

-2,4% -1,2%

-16,9% -15,2%

-2,5%

-10,6%

-1%

-7,3%

1,9%

-1,8%

1,4% 1%

-4,9% -4,5%

-20,0%

-15,0%

-10,0%

-5,0%

0,0%

5,0%

10,0%

Mrz'17

Apr'17

Mai'17

Jun'17

Jul'17

Aug'17

Sep'17

Okt'17

Nov'17

Dez'17

Jan'18

Feb'18

Mrz'18

Apr'18

Mai'18

Jun'18

Jul'18

Aug'18

Sep'18

Okt'18

Nov'18

Dez'18

Jan'19

Feb'19

Mrz'19

Ver

änd

eru

ngs

rate


Mobilitätsverhalten: Distanzsensibilität für Food

9

Quelle: eigene Darstellung nach GFK Consumer Trends (2017)

22,4 20,6 19,7

31,2 31,8 31,5

21,3 22,5 23,2

25,1 25,1 25,6

2007 2012 2017

Umsatzanteile nach Entfernung der Einkaufstätten in %

Über 10 min 5-10 min 3-5 min bis 3 min} }

} }

} }

53,6 52,4 51,2

46,4 47,6 48,8


Außer-Haus-Verzehr wächst stärker als Einzelhandel

Umsatzentwicklung und -prognose in der Gastronomie in Deutschland

39,1 40,2 40,1 41,3 43,3

44,9 46,1 48,2

50,1 51,9

53,7 55,4

57,3 59,3

0

10

20

30

40

50

60

70

Um

satz

in

Milliard

en

Eu

ro

Quelle: Statista (eigene Berechnung); Statistisches Bundesamt (Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung des Bundes, Bearbeitung: BBE

Hinweise: 2015= Hochrechnung durch Statista (s); 2016-2020= Prognose (p)

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2. Trends und

Reaktionen der Akteure

(Gewinnerprofile)


Thesen und Trends im Retail - 1 Themenbereich: neue Formate

I 12

Globalisierung Vertikalisierung Neue Shopkonzepte Online goes

Multichannel

Beispiele:

Nivea

Apple

Lego

Samsung

Tesla

Würth

Maggi

Pop-up Stores

Concept Stores

Flagship Stores

Off-price-Store

Statement-Stores

Beispiele:

Amazon

Manufactum

Mister Spex

Outfittery

mymuesli

Expansion

internationaler

Player

Primark

TK Maxx

Uniqlo

Ausdifferenzierung

nach Zielgruppen


Expansion durch Vorwärtsintegration oder zur Markenerziehung

Quelle: eigene Aufnahmen


Expansion durch Online goes offline


Begründung: Stationärer Touchpoint beflügelt Online-Geschäft


Thesen und Trends im Retail - 2 Themenbereich: Formatveränderungen

Reurbanisierung Nachfrageverschie-

bung bei Flächen

Bevölkerungs-

wachstum in den

Ballungsräumen

Wohnanteile in der

City steigen

Neue Formate des

Handels

Durch e-Commerce

Nachfragerückgang

bei Handelsflächen

Kompensation durch

neue Entertainment-

und Freizeitformate

(z.B. E-Sport)


Expansion im LEH: neue Formate durch Reurbanisierung

Wachsende Großstädte bieten neue

Perspektiven, wenn es gelingt, flexibel auf das

vorhandene Flächenangebot und die veränderte

Nachfrage zu reagieren

Vielfalt an Betriebsformen (Vollsortiment, Bio,

Discount)

Neue City-Konzepte und Convenience-Stores

Vielfalt an Lagen (fußläufig, ÖPNV, PKW)

Frühzeitig Bedarfe in B-Plan-Entwicklung

berücksichtigen

Quelle: Rewe

Quelle: Lidl (Innenstadtfiliale: ab 600 m²)


Expansion durch Formatanpassungen und Rückkehr in die City


Bildplatzhalter

Thesen und Trends im Retail - 3 Themenbereich: Gastronomie

Kundenverhalten Konzepte Relevante Faktoren

Kunden werden

anspruchsvoller was

die Konzepte betrifft

Längere

Verweildauer

Eating is the new

shopping

Food-Halls

Gehobene

Systemgastronomie

Innovative, qualitativ

hochwertige und

gesunde Konzepte

Casual Dining

Regionalität

Hohe Qualität

Angenehme

Atmosphäre

Starke

Konzeptorientierung


Weitere Reaktionen: Stationäre Erlebnisse schaffen

Quelle: https://www.youtube.com/watch?v=xXAZEWSQ6UM

Quelle: https://www.ndr.de/nachrichten/niedersachsen/osnabrueck_emsland/Surf-

Welle-soll-Besucher-nach-Osnabrueck-locken,hasewelle110.html

Quelle: Vortrag John Rayn, Deutscher Handelskongress 2018


Weitere Reaktionen: co-living & co working spaces, Freizeit, Entertainment =>mixed use

Siwilai City

Club,

Bankok,

Bilder Wolf-

Jochen

Schulte-

Hillen

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3. Die räumlichen

Wirkungen


Zyklen des Wandels im Handel

Nicht filialisierter Fachhandel (73,7 auf 45,0%)

Nicht filialisierter Fachhandel (von 45,0 auf 31,9%)

Kauf- und Warenhäuser (von 13,5 auf 4,2%)

Verbraucherm./SBW (von 15,0 auf 10,9%)

Nicht filialisierter, nicht kooperierender Fachhandel (von 31,9 auf 17,0%)

Kauf- und Warenhäuser (von 4,2 auf 2,0%)

Streulagen,

ländlicher Raum,

Kleinstädte Streulagen,

ländlicher Raum,

Kleinstädte City der Klein- und Mittelstädte,

unprofilierte Shopping-Center,

B-Lagen, Solitärlagen

Betriebs-typen

Lagen

1960-1980

Selbstbedienung, (Auslaufen von „alles

unter dem Dach eines

Betreibers“)

2001- heute

Technologie, Internationalisierung,

Vertikalisierung

1981-2000

Spezialisierung, Discount (ab 1995 „alle Betreiber unter

einem Dach“)

Trend / Innovation


Quelle: Statista 2019

Kleine Unternehmen machen die Masse der Läden aus

Anzahl der Unternehmen

249.723

34.459

25.124

19.627

7.122

3.048

721

357

215

278

0 50000 100000 150000 200000 250000 300000

17.500 bis 500.000 Euro

500.000 bis 1 Mio. Euro

1 bis 2 Mio. Euro

2 bis 5 Mio. Euro

5 bis 10 Mio. Euro

10 bis 25 Mio. Euro

25 bis 50 Mio. Euro

50 bis 100 Mio. Euro

100 bis 250 Mio. Euro

Über 250 Mio. Euro

2017


Polarisierung der Regionen und der Lagen

Wachsende und schrumpfende

Regionen. Top 7 wachsen, Rest

uneinheitlich, hängt von

Resilienzfaktoren ab

Faustregel: wachsende Regionen

verfügen tendenziell über gute

Rahmendaten bzgl. Kaufkraft etc.

Reurbanisierung: (Groß-) Städte

entwickeln sich tendenziell positiver

Bevölkerung wächst vor allem in den

Kernstädten

Innenstadt gewinnt an Bedeutung als

Wohnstandort

Mobilitätsverhalten (beim Einkaufen)

trotz insgesamt weiter hoher

Bedeutung des PKW im Wandel

Grüne Wiese verliert, 1 A – Lage in

Mittel- und Großstädten gewinnt, wird

aber enger gefasst

Hohe Bedeutung der Nahversorgung in

den Kleinstädten


Umsatzentwicklung im stationären Handel (Simulationsmodell Mittelzentrum)

Der Marktaustritt von stationären Händlern in einer Stadt führt zur

Umverteilung frei werdender Umsatzpotenziale

Die verbliebenen Betriebe erfahren vorübergehend Umsatzzuwächse

Im Zeitverlauf erodieren diese weiter, bis es zu einer erneuten

Betriebsaufgabe in der Branche kommt

Diese Entwicklung wiegt die Akteure in falscher Sicherheit

Betriebsaufgabe Betriebsaufgabe

Relative Entwicklung der Umsätze der zum Zeitpunkt X aktiven stationären Händler

Zeit


Resilienzfaktoren: Widerstandsfähigkeit hat klare Ursachen

Überdurchschnittlich gute wirtschaftliche Rahmenbedingungen (Kaufkraft,

Arbeitsplätze, auch Hochschul- und Universitätseinrichtungen).

Hohe Tourismusintensität , da touristische Einzelhandelsumsätze stationär

getätigt werden und zusätzliche Marktpotenziale bedeuten.

Hohe Einwohnerzahl, da diese für ein größeres Marktpotenzial steht

Bevölkerungsentwicklung: signifikantes Umsatz-Wachstum nur durch

Zuzug.

Filialisierungsgrad: Filialisten im Vorteil bei Nachwuchsgewinnung,

Kostenstruktur und Professionalität.

Multi- und Cross-Channel: Stabilisierung des stationären Kanals.

Aktives Management: Je mehr Budget und je mehr Rechte das Center-/

City-Management hat, desto wirksamer.

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Kooperationen leben: EH, Gastronomie, Tourismus, Immobilienwirtschaft, Stadtmarketing

Quelle: http://www.dwif.de/

Investitionen in Aufenthalts-

qualität, z.B. Gastronomie,

Stadtmöblierung, Platzgestaltung

Infrastruktur: qualifizierter

Parkraum auch für E-Fahrräder,

WLAN, Sauberkeit, Sicherheit etc


4. Quo Vadis Einzelhandel?

Quelle: www.immovativ-immobilien.de

1. Stationäres Einkaufen bleibt hoch attraktiv

2. Die Polarisierung von starken und schwachen Standorten sowie Konzepten nimmt zu. Abschmelzung von Handelsnutzung bei geringer Resilienz.

3. Die Nutzung digitaler Möglichkeiten bedeutet Überleben

4. Handelsstandorte werden immer mehr Mixed-use-Standorte mit Gastronomie, Freizeit, Co-Working etc. Der Nutzungswandel sollte aktiv mitgestaltet werden

5. Städte, Händler und Immobilienmanager müssen immer mehr Besuchsanreize schaffen und die Aufenthaltsqualität steigern


Ansprechpartner und Nachschlagewerk

Joachim Stumpf

Geschäftsführer

BBE Handelsberatung GmbH

IPH Handelsimmobilien GmbH Brienner Straße 45 ∙ 80333 München

Tel +49 89 55118-143

Fax +49 89 55118-153

E-Mail [email protected]

Web www.bbe.de

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Leipzig ∙ Erfurt Berlin Münster

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