Einblick2020

Aus Geld Zukunft machen

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Union Investment Service Bank AGWeißfrauenstraße 760311 Frankfurt am MainTelefon 069 58998-6060Telefax 069 58998-9000service@union-investment.dewww.union-investment.de

Rechtliche Hinweise

Ausführliche produktspezifische Informati-onen und Hinweise zu Chancen und Risiken der Offenen Immobilienfonds entnehmen Sie bitte den Verkaufsprospekten, den Anla ge -bedingungen, den wesentlichen Anleger in-formationen sowie den Jahres und Halbjahres-berichten, die Sie kostenlos in deutscher Sprache über den Kundenservice der Union Investment Service Bank AG erhalten. Diese Dokumente bilden die allein verbindliche Grundlage für den Kauf der Offenen Immo-bilienfonds.

Die Inhalte dieses Marketingmaterials stellen keine Handlungsempfehlung dar, sie ersetzen weder die individuelle Anlageberatung durch die Bank noch die individuelle, qualifizierte Steuerberatung. Dieses Dokument wurde von der Union Investment Real Estate GmbH und der ZBI Fondsmanagement AG mit Sorgfalt entworfen und hergestellt, dennoch über-nehmen Union Investment und ZBI keine Gewähr für die Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit.

Bildnachweise:Urban Zintel (Seite 4, Seite 8, Seite 11)

Stand aller Informationen, Darstellungen und Erläuterungen: 1. August 2020, soweit nicht anders angegeben.

002876 08.20

Informationsmaterial erhalten Sie bei allenVolksbanken und Raiffeisenbanken,Spar- und Darlehnskassen,Spar- und Kreditbanken,Sparda-Banken,PSD Banken,Banken für Kirche, Caritas und Diakonieund bei den genossenschaftlichen BankenBBBank eG, Karlsruhe;Deutsche Apotheker- und Ärztebank eG, Düsseldorf;DZ BANK AGDeutsche Zentral-Genossenschaftsbank,Frankfurt am Main;EDEKABANK AG, Hamburg,und beiUnion Investment Privatfonds GmbH,Weißfrauenstraße 7,60311 Frankfurt am Main.

In Luxemburg erhalten Sie oben genannte Unterlagen beiDZ PRIVATBANK S. A.sowie beiUnion Investment Luxembourg S. A.,308, route d‘Esch, L-1471 Luxemburg.

Ein Stück vom großen GanzenImmobilienfonds – ein solides Fundament für Ihr Vermögen

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392Gewerbeimmobilien weltweit ²

4.621.455 m²Büro- und Logistikfläche

23Ländermärkte

19.387Hotelzimmer

4.007 Geschäfte(Retail und Gastro)

40.103Wohneinheiten in Deutschland(Mieteinheiten inklusive Zentral Boden Immobilien Gruppe)

54Jahre im Markt ¹

60,1%Auslandsimmobilien-vermögen

96,1 %vermietete Gewerbe-flächen³

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¹ Auflegung UniImmo: Deutschland zum 01.07.1966.² Exklusive separater Grundstücke; exklusive Mehrfachbelegung von

Grundstücken mit mehr als einer Hotelmarke.³ Anteilige Vermietungsquote nach Ertrag für alle aktiv gemanagten

Immobilien.

Stand: 31.03.2020

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Inhalt

Vorwort

Warum Offene Immobilien-fonds?

Wie machen wir das?

Das FondsmanagementInterview mit Thomas Röhrs, UniImmo: Deutschland

Interview mit Volker Noack, UniImmo: Europa und UniImmo: Global

Interview mit Sarah Dral, UniImmo: Wohnen ZBI

Das Investment management

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Das Asset-Management

Die vier Offenen Immobilienfonds

Geschichte einer ImmobilieDas Chilehaus in Hamburg

Eine Ikone in bester LageConverse, Boston, 1 Lovejoy Wharf

Irisch gut bedachtUnion Investment investiert in Dublin

Gut zu wissenKaufen und verkaufen von Fonds

Nachhaltigkeit zum Anfassen – ein RundgangUnterwegs im Centurion Commercial Center

Deutsche Wohnimmobilien: ausbaufähig

Neue EinkaufsweltenDas Einkaufszentrum Alexa in Berlin

GlossarGrundbegriffe der Immobilien-fonds – einfach erklärt

Gut zu wissenChancen und Risiken bei Offenen Immobilienfonds

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Liebe Leserinnen und Leser,

die Idee eines Offenen Immobilienfonds ist einfach. Mit dem eingezahlten Geld der Anleger wird eine Vielzahl von Immobilien gekauft. Als Anleger sichern Sie sich so ein Stück vom Ganzen und profitieren von Mieterträgen und Wertsteigerun-gen der in den Fonds gehaltenen Immobilien.

Wir handeln vorausschauend. Das heißt, Immo-bilien werden mit Weitblick gekauft, verkauft, kontinuierlich gepflegt und vermietet.

Das alles gelingt uns, weil wir in unsere Mitarbeiter investieren. Weil wir mit eigenen Teams und Kooperationspartnern in den Zielmärkten präsent sind. Und weil wir dabei alle Arbeitsabläufe permanent verein fachen und optimieren.

Auf den folgenden Seiten geben wir Ihnen einen Einblick in unsere Arbeit und unsere Offenen Immobilienfonds. Es freut uns, wenn Sie mit Union Investment Ihr Geld in Immobilien anlegen. Vieles spricht für eine gemeinsame erfolgreiche Zukunft.

Mit herzlichen GrüßenIhr

Jörn Stobbe

Jörn Stobbe, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH

Warum Offene Immobilienfonds?

Die Offenen Immobilienfonds von Union Investment

Bequem Geld anlegen

Mit uns investieren Sie in attraktive Immobilien, müssen sich aber nicht mit dem Verwaltungsaufwand eines Immobiliendirektbesitzes beschäfti-gen. Auch alltägliche Probleme wie Anfragen der Mieter, Renovierungs-arbeiten oder ein Heizungsausfall lassen Sie kalt. All das steuern unsere erfahrenen Experten.

Stabiler Baustein beim Vermögensaufbau

Im Vergleich zu anderen Geld-anlagen sind Immobilien weniger schwankungs anfällig. Immobilien an guten Standorten mit ausgewo-genen Mieterstrukturen sorgen für kontinuierliche Mieterträge. Eine gesunde Mischung von gewerblichen

Nutzungsarten oder eine Mischung aus Wohnimmobilien an unterschied-lichen Standorten sowie eine große Anzahl von Mietern können das Risiko der Fonds reduzieren.

Gute Chance bei langfristiger Haltedauer

Geld in Immobilien sollte tenden ziell mittel- und langfristig angelegt wer-den. Auch der Gesetzgeber ist auf der Seite der Anleger. Er hat Regelungen getroffen, die einer stabilen Zahlungs-fähigkeit Offener Immobilienfonds dienen, und unterstreicht so den langfristigen Charakter dieser Anla-geform. Generell sollten Anleger je-doch bereit sein, Risiken wie etwa das Risiko von Kursschwankungen in Kauf zu nehmen.

Seit mehr als 50 Jahren geben wir Anlegern unser Produktversprechen: eine attraktive Vermögensanlage. Im Auftrag unserer Anleger halten wir die Balance zwischen Vorsicht und Risiko und setzen auf eine breite Streuung in unseren Fonds. Sowohl geografisch als auch bei den unter-schiedlichen Nutzungsarten Büro, Ein-zelhandel, Hotel, Logistik und Woh-nen. Für unsere hohe Kompetenz im Objekt- und Mietermanagement wer-den wir regelmäßig von Experten und Ratings mit Bestnoten ausgezeichnet.

Ideal für Einsteiger

Mit einem Sparplan oder einer Einmal-anlage erwerben Sie bereits mit kleinen Beträgen Anteile an einem unserer breit aufgestellten Immobilien fonds. Schon ab 25,– Euro können Sie inves-tieren.

Solides Fundament

Eine Immobilie dient als solides Funda-ment des Vermögens und zeichnet sich im Allgemeinen durch Wertbeständig-keit aus. Gewerbe immobilien können darüber hinaus einen Inflationsschutz bieten, da die Mieten in der Regel au-tomatisch an den jeweiligen aktuellen Preisindex angepasst werden. Konti-nuierliche Nachfrage nach Mietraum ist bei der Investitionsentscheidung für Wohn immobilien ausschlaggebend.

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So wird aus Offenen Immobilienfonds eine zukunftsfähige Geldanlage

Hunderte von Objekten, Tausende von Mietern und über eine Million Privatanleger – damit Offene Immobilien-fonds leistungs fähig bleiben, arbeiten im Hintergrund viele erfahrene Experten. Wir geben Ihnen hier einen Einblick.

Komplexe Aufgaben können nur in einem Miteinander ge-löst werden. Besonders bei Offenen Immobilienfonds. Das beginnt grundsätzlich bei der Frage, in welche Immobilien investiert wird, und reicht bis zur Steuerung der optimalen und gewinnbringenden Verwaltung und Bewirtschaftung einzelner Immobilien. Auch die Mieterbetreuung und Be-standspflege zählen zu den wichtigen Aufgaben.

Darum arbeiten Fondsmanager, Investmentmanager und Asset-Manager eng zusammen und haben das gemeinsame Ziel fest im Blick.

Wie machen wir das?

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Das Fondsmanagement

sind Ende 2019 alle Flächen an diesem besonderen Stand-ort vermietet.

Einblick: Paris, das klingt nach einem Selbstläufer.

Thomas Röhrs: Ganz so einfach, wie sich das anhört, ist es nicht. Aber wir schauen sehr genau hin, wie sich das Risiko einerseits begrenzen lässt, sich andererseits aber auch Erfolge entwickeln können. Anfang 2019 ha-ben wir beispielsweise zwei Bestandsgebäude in Paris in der Rue du Louvre und im historischen Grachtenviertel von Amsterdam erworben. Aufgrund der hervorragen-den Lage waren die Ankaufspreise in beiden Fällen recht hoch. Gleichzeitig haben wir aber das Potenzial ermittelt, die Mieterträge dieser Büroobjekte nachhaltig zu erhö-hen – und zwar durch die Neu- und Nachvermietung von Flächen zu verbesserten Konditionen.

So profitieren wir auf vernünftige Weise von der hohen Mietpreisdynamik an beiden Standorten und sorgen für maßvolles Wachstum im Fondsbestand.

„Die wichtigste Aufgabe eines Fondsmanagers ist voraus schauendes Handeln.“

sen uns in zentralen Punkten wie Qualität, Lage, Preis und ihrem langfristigen Potenzial überzeugen. Je höher die Nachfrage nach Immobilien ist, desto höher sind auch die Ankaufspreise für Bestandsimmobilien, fertiggestellte Neubauten und laufende oder geplante Projektentwick-lungen. Bei allen Möglichkeiten gilt es, Chancen und Risiken eines Ankaufs genau zu analysieren. Ein genau kalkuliertes Risiko geht der Fonds zum Beispiel dann ein, wenn er eine Immobilie im Status der Projektentwicklung erwirbt. Das heißt: Die Immobilie ist noch gar nicht fertig gebaut. Gleichzeitig kann der frühzeitige Ankauf aber vielfach die zu erwartende Rendite begünstigen. Einblick: Können Sie uns konkrete Beispiele dafür geben?

Thomas Röhrs: Mit einem rund 100 Meter hohen Büro-hochhaus als Teil der Entwicklung des Quartiers FOUR in Frankfurt am Main und dem Hauptgebäude des Neuen Kanzlerplatzes in Bonn sind wir aktuell an zwei der spek-takulärsten Neubauprojekte in Deutschland beteiligt. Der Büroturm in Frankfurt entsteht mitten im Banken-viertel der Stadt und ist damit auch bei vielen Mietern ein entsprechend stark nachgefragter Standort. Projekt-entwicklungen können aber auch dazu genutzt werden, Bestandsgebäude zu erweitern. Das haben wir beispiels-weise mit dem StadtQuartier Riem Arcaden in München getan. Nachdem wir das Quartier bereits einige Jahre im Bestand gehalten hatten, haben wir es vor Kurzem aus-gebaut und dabei den Nutzungsmix am Standort weiter gestärkt.

Einblick: Sie sagten, dass Sie mit UniImmo: Deutschland auch in Europa investiert sind.

Thomas Röhrs: Genau. Das gehört auch zum Agieren mit Weitblick. Wir streuen damit das Risiko, sind also von der Entwicklung eines Landes unabhängiger. In Paris hat der Fonds 2017 mit dem Gebäudekomplex Grand Central am Pariser Bahnhof Saint-Lazare ein großes Objekt mit be-sonderer Lage erworben. Auch hier wieder im Status der Projektentwicklung. Hauptaugenmerk ist dabei die Lage, direkt am meistfrequentierten Regionalbahnhof von Paris. Und auch hier vereinen wir verschiedene Nutzungsarten wie Einzelhandel und Büro. Bereits mit Fertigstellung

Einblick: Herr Röhrs, Sie als Fondsmanager haben immer den Blick aufs große Ganze. Müssen Sie da nicht auch die Entwicklungen bei den verschiedenen Nutzungs arten wie Büro, Einzelhandel, Hotel und Logistik genau verfolgen?

Thomas Röhrs: Ja, tatsächlich muss man sein Augen-merk auf die verschiedenen Nutzungsarten legen. Doch das ist nur ein Teilaspekt. Wir müssen als Fondsmanager auch die verschiedenen Länder und Regionen im Blick behalten. Denn ein Fonds wie UniImmo: Deutschland in-vestiert in den gesamten europäischen Wirtschaftsraum. Der Schwerpunkt liegt natürlich auf Deutschland. Die wichtigste Aufgabe eines Fondsmanagers ist es, voraus-schauend zu handeln. Wir müssen die konjunkturellen Bewegungen der Immobilienmärkte möglichst rendite-stabilisierend und -fördernd für die Anleger nutzen. Also geht der Blick nicht nur nach rechts und links, sondern vor allem langfristig nach vorn.

Einblick: Nun gibt es niemanden, der die Zukunft vor-hersehen kann. Was heißt „vorausschauend agieren“ genau?

Thomas Röhrs: Wir möchten mit unseren Einschätzun-gen, die auf Daten und Wissen von Experten basieren, Chancen und Risiken vorausschauend managen. Da geht es zum Beispiel darum, Leerstände in den Immobilien zu vermeiden und die Immobilienflächen dauerhaft zu mög-lichst guten Konditionen zu vermieten. Darüber hinaus prüfen wir fortlaufend neue Investitionsmöglichkeiten. Immobilien, die für einen Erwerb infrage kommen, müs-

Immer den Blick nach vorn: Das Fondsmanagement

Eine der wichtigen Aufgaben des Fondsmanage-

ments ist, die Chancen und Risiken zu bewerten,

die einzelne Objekte im Fonds aufweisen. Be-

sonders die Chancen und Risiken der einzelnen

Objekte werden kontinuierlich überprüft. Neben

den Immobilien steuert das Fondsmanagement

auch die Liquiditätsplanung. Finanzierungsquo-

ten und Währungsrisiken werden permanent

überwacht.

Thomas Röhrs,Leiter Fondsmanagement UniImmo: Deutschland

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Das Fondsmanagement

Nutzungsarten zu investieren. Das gilt für Paris wie für Sydney, beides Beispiele für Metropolen, in denen wir uns stark engagieren.

Sydney ist der führende Büro- und Geschäftsstandort in Australien. Aber auch in weniger bekannten Märkten wie Brisbane sind wir präsent. Durch die Diversifizierung streuen wir breit: Standort, Nutzungsart, Größe und Alter der Immobilie, Branchen- und Mietermix, Laufzeit der Mietverträge. Das müssen wir tun. Märkte bewegen sich in den verschiedenen Ländern unterschiedlich. Während der eine auf seinen Höhepunkt zustrebt und sich dort gu-te Verkaufschancen ergeben, hat ein anderer gerade erst die Talsohle überwunden und bietet entsprechende Ein-stiegsmöglichkeiten. Nach diesen Prinzipien entscheiden wir. Global wie lokal.

Volker Noack, Geschäftsführer der Union Investment Real Estate GmbH

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Einblick: Herr Noack, Sie sind Geschäftsführer bei der Union Investment Real Estate GmbH. Die Fonds UniImmo: Europa und UniImmo: Global legen ihren Fokus auf die internationalen Immobilienmärkte. Welche Schwerpunkte setzen Sie in diesen Märkten?

Volker Noack: Es stimmt, beide Fonds haben die Möglich-keit, ihre Immobilienbestände geografisch breit zu streuen, und tun dies auch. In der derzeitigen Marktphase legen wir einen klaren Schwerpunkt auf Europa. Unser Ankaufs-spektrum wird ergänzt durch die USA, den wichtigsten Immobilienmarkt der Welt, und den asiatisch-pazifischen Raum. Hier haben wir vor allem Japan und Australien im Blick.

Gerade die europäischen Immobilienmärkte sind in sich so vielfältig, dass wir im Fondsmanagement unsere Anlage schwerpunkte hier vorausschauend den Markt-verläufen und den daraus resultierenden Marktchancen anpassen können.

Einblick: Welche Märkte sind in Europa derzeit besonders interessant?

Volker Noack: Es gibt in Europa eine Reihe von Länder-märkten, die wir als besonders stabil erachten. Dazu zäh-len beispielsweise Deutschland, die Benelux-Staaten und Frankreich. Darüber hinaus gibt es Länder, in denen wir gerade in der jetzigen Marktphase spannende Möglich-keiten ermitteln können. Dazu gehören etwa die nordi-schen Länder, allen voran Schweden und Finnland, die wir als sichere Häfen ansehen, ebenso wie wachstumsstarke Märkte wie Irland mit seiner Hauptstadt Dublin.

Einblick: Immobilienmärkte sind stark umworben.Attraktive und nachhaltige Immobilien sind rar. Was machen Sie in dieser Marktlage anders als andere?

Volker Noack: Zunächst einmal haben wir die Möglich-keit, in alle relevanten gewerblichen Nutzungsarten von Immobilien zu investieren. Traditionell bestehen die Kernportfolien aus einem großen Anteil an Büroimmo-bilien. Im Laufe der letzten Jahrzehnte haben die Fonds vermehrt in Einzelhandels- und Hotelimmobilien inves-tiert. Beide Nutzungsarten haben zum Fondswachstum beigetragen.

Eine ähnliche Wachstumsphase sehen wir nun auch für Logistikimmobilien in Europa. Daher werden wir diese Säule weiter gezielt stärken. Unsere Aufgabe ist es, für die Fonds zur richtigen Zeit die richtigen Schwerpunkte zu setzen. Zu jedem Zeitpunkt setzen wir auf Qualität bei der Lage und der Nachhaltigkeit bei der Gebäudequalität, um so die Immobilien zu selektieren, die ein zukunftsfähi-ges Potenzial aufweisen. Wir verfolgen die Zyklen auf den globalen Immobilien-märkten sehr genau und leiten daraus frühzeitig unsere Handlungsstrategie ab. Dieses vorausschauende Agieren ist unsere besondere Stärke, an der wir auch in schwieri-gen Marktphasen konsequent festhalten.

Einblick: Sind Erfahrungen aus Europa weltweit einsetzbar?

Volker Noack: Ja. Im Prinzip versuchen wir in unterschied-lichen Regionen präsent zu sein und dort in verschiedene

„Gute Anlageideen sind grenzen los – wir investieren in und außerhalb Europas.“

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wichtiger Beitrag zur Nahversorgung der Mieter in dem jeweiligen Stadtviertel. Diese Einrichtungen sind wichtig für ein lebendiges Wohnumfeld, in dem Mieter langfristig sesshaft sind.

Einblick: Wie gehen Sie bei der Suche nach den passen-den Objekten vor?

Sarah Dral: Bevor langfristig in eine Immobilie oder ein Immobilienportfolio investiert wird, werden Mikro- und Makrofaktoren der Standorte überprüft und bewertet.

Die Mikrofaktoren geben uns Auskunft über die Lebens-qualität: Wie nahe liegt die Wohnimmobilie an der In-nenstadt? Wie gut ist die Erreichbarkeit mit Pkw und dem öffentlichen Nahverkehr? Gibt es soziale Einrichtungen und Erholungsgebiete in angemessener Entfernung? In-dustrieanlagen und Verkehrsknotenpunkte in der Nähe wirken sich eher negativ auf den Standort aus, weil sie Geruchs- und Lärmbelästigungen mit sich bringen.

Zu den Makrofaktoren gehören die Perspektive der ge-samten Stadt und der Region. Zum Beispiel die Situation am Arbeitsmarkt, die sich auf die Kaufkraft der Bevölke-rung auswirkt, die Verkehrsanbindungen, aber auch die Versorgung mit schnellem Internet.

Einblick: Vielen Dank, Frau Dral.

Sarah Dral: Nein, für Wohnungsspezialisten überhaupt nicht. Wir kaufen ja keine einzelnen Wohnungen, son-dern größere, abgeschlossene Wohnobjekte mit einem Wert ab 5 Millionen Euro aufwärts. Wir schauen bereits beim Ankauf, ob der Wohnwert durch Sanierung oder Modernisierungsmaßnahmen erhöht werden kann. Dazu gehören oft umfassende Maßnahmen wie Dachsanie-rung, neue Fenster, neue Treppenhäuser und auch in der Wohnung wird in der Regel vieles modernisiert. Wir schaffen damit eine Wertsteigerung der Wohnimmobilie durch eine höhere Wohnqualität mit zeitgemäßem Kom-fort. Dadurch ziehen bei uns Mieter ein, die sich in den Wohnungen von Anfang an zu Hause fühlen.

Bei allen Wohnobjekten integrieren wir bewusst eine professionelle Hausverwaltung, die sich um die Instand-haltung kümmert, aber auch für die Mieter direkter und persönlicher Ansprechpartner ist. Unser Ziel ist es, die Mieter zufriedenzustellen. Und das zahlt sich für alle aus. Für die Mieter, für uns und für unsere Anleger.

Einblick: Sind in den Objekten ausschließlich Wohnungen?

Sarah Dral: Bei unseren Immobilien liegt der Schwer-punkt auf Wohnungen. Klares Ja. Daneben gibt es aber auch einen Anteil an Mietflächen für gewerbliche Nutzer. Die bunte Vielfalt von Gewerbeflächen wie Arztpraxen, Kindergärten, Restaurants oder Biosupermärkte ist ein

Einblick: Frau Dral, Sie sind Fondsmanagerin für den Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI. Warum setzt der Fonds seinen Schwerpunkt auf Wohnimmobilien?

Sarah Dral: Deutschland ist ein Land der Mieter. Die Ei-genheimquote liegt im europäischen Vergleich bei niedri-gen 53 Prozent. Deshalb ist die Nachfrage nach Wohnun-gen hoch. Insbesondere Wohngebiete mit Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr, sozialen Einrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten sind gefragt. Die Möglichkeiten, in Wohnimmobilien zu investieren, sind vielfältig. Wir investieren derzeit deutschlandweit in Wohnimmobilien an zukunftsfähigen Standorten mit stabilem Wohnungs-markt. 1 Milliarde Euro kann im Durchschnitt in rund 300 Wohnimmobilien investiert werden.

Einblick: Welche Vorteile bieten Investitionen in eine derart große Zahl von Objekten?

Sarah Dral: Durch die breite Streuung der Investitionen in Wohnimmobilien in derzeit nahezu allen deutschen Bundesländern ergibt sich eine attraktive Mischung aus Wohnhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern in zentralen Innenstadtlagen sowie großen, weitflächigen Wohnanla-gen, die unterschiedliche Mieterstrukturen bedienen.

Einblick: Ist das nicht kleinteilig und ein hoher Auf-wand für eine Fondsgesellschaft?

„Attraktive Wohnimmobilienfonds sind breit aufgestellt.“

Geldanlage sucht drei Zimmer, Küche, Bad

zum Wohnen! Nachgefragte Wohnimmobilien

können zu einer soliden Geldanlage für Anleger

werden.

Sarah Dral,Leiterin Fondsmanagement UniImmo: Wohnen ZBI

Vor allem in Nordrhein-Westfalen investiert der Fonds. Aus gutem Grund: Hier gibt es viele Metropolregionen mit guter Wirtschaftsentwicklung und stabilem Wohnungsmarkt.

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Alleingang: Die gängigste Variante bei Offenen Immo-bilienfonds ist der Kauf der Immobilie (Asset Deal). Dabei erwirbt Union Investment die Immobilie samt dazuge-hörigem Grundstück direkt und muss in den meisten Ländern eine Grunderwerbsteuer entrichten. Auch ein Verkauf kann in dieser Form durchgeführt werden.

Zusammenspiel: Immobilien können auch indirekt durch Anteilserwerb an einer Immobiliengesellschaft gekauft werden. Das Zusammenspiel erfolgt im Rahmen eines sogenannten Share Deals, der rechtlich den Kauf eines Unter nehmens darstellt und steuerlich vorteilhaft sein kann.

Dieser Anteilserwerb lohnt sich oft nur bei großen Investi-tionen. Denn die Anforderungen eines Share Deals an den Käufer sind sehr hoch, da er die Risiken der Gesellschaft übernimmt. Dementsprechend ist eine sehr umfangreiche rechtliche und steuerliche Risikoprüfung notwendig.

Kombinationsspiel: Bei großen Investitionsvolumina organisieren sich die Partner in einem Joint Venture. Das ist die hohe Kunst der Kombination. Dabei entwickeln meist zwei oder mehr Partner gemeinsam eine Projekt-idee, teilen sich die Aufgaben wie Ankaufsgespräch, Risiko prüfung oder Kaufabwicklung und sind meist gleichberechtigt am Projekt beteiligt.

Offensivspiel: Ein verstärkter Trend ist der Erwerb der Im-mobilie während der Entwicklungs- und Bauphase, auch Forward Deal genannt. Dies ist ein offensives Vorgehen.

In Zeiten niedriger Zinsen sind Immobilien besonders be-gehrt und der Markt für Bestandsobjekte ist umkämpft. Daher kaufen sich Investoren auch gern während der Projektentwicklungsphase in eine Immobilie ein und bezahlen entweder in Raten, je nach Bauabschnitt oder bei Fertigstellung.

Der Investor übernimmt damit je nach Vertragsgestaltung verschiedene Risikokomponenten (wie zum Beispiel die Vermietung), kann aber dadurch zu deutlich günstigeren Konditionen kaufen, als wenn er ein fertiggestelltes und voll vermietetes Objekt erwerben würde.

Mit der richtigen Taktik zum Ziel: Das Investmentmanagement

Der Weg zum Ziel

Hand in Hand mit dem Fondsmanagement

arbeitet das Investmentmanagement, um die

Fonds mit neuen, aussichtsreichen Objekten zu

verstärken. Um die Transaktion zu tätigen, ist ein

geschicktes Vorgehen gefragt. Mit eigenen Teams

für Deutschland, Europa, USA und Asien. Sie

suchen vor Ort nach neuen Ideen und Wegen, um

ans Ziel zu kommen. Das Investmentmanagement

entwickelt deshalb die jeweils passende Erwerbs-

strategie und realisiert die Käufe und Verkäufe.

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Das Asset-Management kümmert sich um die Objekte: Das ist das A und O im Immobilienfonds

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Dienstleistungszentren in der Île-de-France. Erst vor Kurzem wurde die di-gitale Infrastruktur des Gebäudes mit dem Wired Score Gold-Label ausge-zeichnet. Zudem hat es zwei Nach-haltigkeitszertifikate erhalten: HQE „Excellent“ und BREEAM „Sehr gut“. Der Entwurf für das Gebäude, das zu einem neuen Pariser Wahrzeichen werden kann, stammt vom Architek-turbüro Ferrier Marchetti Studio.

Leben und Arbeiten lassen sich durch die Mischung verschiedener Nutzungs -arten hier bestens miteinander ver-binden. Neben den 23.700 Quadrat-metern, die für Büros, Dienstleistungen und Handel genutzt werden können, verfügt das Grand Central Saint-Lazare über drei Lobbys, drei Restaurants, einen Concierge-Service und ein Au-ditorium mit 134 Sitzplätzen. Es hat zudem 2.000 Quadratmeter Terrassen-flächen sowie eine urbane Promena-de. Eines der Highlights sind die land-wirtschaftlichen Nutzflächen auf dem Dach des Gebäudes. Auf 800 Quad-ratmetern wachsen einheimische Pflanzen und essbare Blumen. Abge-

Die Hauptaufgabe der Asset-

Manager ist die Vermietung

der Objekte. Sie sorgen für die

Auslastung der Immobilie durch

zahlungskräftige Mieter. Darü-

ber hinaus erarbeiten die Asset-

Manager Konzepte zur Be-

standspflege der Objekte. Das

können Umbauten sein oder

die Renovierungswünsche der

Mieter.

Ein beeindruckendes Beispiel für er-folgreiches Asset-Management ist das Grand Central Saint-Lazare in Paris. Im Januar 2017 kaufte Union Investment die Projektentwicklung von der Carlyle Group. Nur wenige Monate später und damit noch weit vor der Fertigstellung der Immobilie mit 23.700 Quadratmeter Mietfläche im Oktober 2019 hatte das Asset- Management bereits 80 Prozent der Flächen mit einer Laufzeit von zwölf Jahren vermietet. Pernod Ricard, der zweitgrößte Spirituosenkonzern der Welt, reservierte sich rund 18.000 Quadratmeter Bürofläche. Ebenfalls vor Fertigstellung mietete sich kurz darauf auch der französi-sche Versicherungskonzern Apicil ein und schloss einen Vertrag von über 1.700 Quadratmeter Bürofläche.

Das Objekt direkt am Pariser Bahn-hof Saint-Lazare mit den Adressen 17 Rue d’Amsterdam und 43–51 Rue de Londres ist eines der modernsten und am besten vernetzten Büro- und

sehen von den eigenen Bienenvöl-kern finden hier auch andere Insek-ten und Vögel Unterschlupf. So trägt das Dach des Grand Central im Her-zen von Paris zur städtischen Biodi-versität bei.

Inzwischen ist das Gebäude zu 100 Prozent vermietet. Spendesk sicherte sich nur wenige Tage nach Fertigstellung die restlichen knapp 2.500 Quadratmeter. Das französi-sche Fintech hat seinen Hauptsitz hier eingerichtet. Die zunächst für sechs Jahre angemietete Fläche er-streckt sich vom zweiten bis zum fünften Stock des Flügels an der Rue de Londres und hat einen eigenen Zugang zur Dachterrasse. Der Ver-trag umfasst außerdem einen Teil der öffentlichen Bereiche und Dienst-leistungsflächen im Erdgeschoss des Grand Central, darunter ein Restau-rant und eine Bar in der Lobby.

Diese Referenzimmobilie im Herzen von Paris ist nur eine der vielen Er-folgs geschichten, die vom Asset- Management geschrieben werden.

Grand Central Saint-Lazare

Neben der Vermietung wird die Revitalisierung und Modernisierung bestehender Büro-, Gewerbe- und Wohnflächen in gefragten Lagen zu einer immer wichtigeren Aufgabe des Asset-Managements.

Gute Aussichten für attraktive Mietflächen

© L‘ AUTRE IMAGE Foto Paris

Kategorie

UniImmo: Deutschland, der erste Immobilienfonds von Union Investment, startete 1966. Ziel ist es, dass Anleger ihr Geld in erstklassigen Immobilien in Deutschland anlegen. Zum Beispiel in Berlin, Hamburg oder München. Darüber hinaus nehmen unsere Experten aber auch ergän-zend interessante Objekte aus dem restlichen Europa in den Fonds auf. Um das Risiko zu verringern, wird das in den Immobilienfonds angelegte Geld auf Objekte mit sehr unter-schiedlichen Nutzungsarten gestreut. So investiert UniImmo: Deutschland in Bürogebäude, Einzelhandelsobjekte und Hotels, aber auch in Logistik immobilien.

UniImmo: Europa investiert in europäischen und außereuropäi-schen Metropolen mit nachhaltigem Entwicklungspotenzial. Der Schwer-punkt liegt dabei auf Objekten in Eu-ropa. Die Schwankungen der Mieter-träge sind vergleichsweise gering, da in Immobilien mit unterschiedlichen Nutzungsarten wie Büros und Ge-bäude des Einzel handels, aber auch Hotels und Logistik investiert wird.

Vier verschiedene Fonds, mit unterschiedlichen Strategien. In 22 Ländern

UniImmo: Global eignet sich vor allem für diejenigen, die ein mäßiges Risiko eingehen möchten. Mit dem flexibelsten unserer Immobilienfonds profitieren Anleger in besonderer Weise von der Dynamik der globalen Immobilienmärkte. Es wird vor allem in den Regionen Amerika und Asien/Pazifik, aber auch in Europa inves-tiert. Im Vergleich zu vielen anderen Immobilienfonds bevorzugt er klei-nere Immobilien. Die Folge daraus: Diese Immobilien lassen sich häufig schneller kaufen und verkaufen. Unsere Experten können so zeitnah auf weltweite Entwicklungen am Im-mobilienmarkt reagieren. Mit dieser Geldanlage können Anleger so von den Mieterträgen, aber auch von möglichen Wertsteigerungen der Immobilie profitieren. Um das Risiko breit zu streuen, wird in Gebäude wie zum Beispiel Büros, Hotels, aber auch Einzelhandelsobjekte und Logistik investiert.

UniImmo: Wohnen ZBI ist der jüngste Spross aus der Familie der Immobilienfonds. Die Nachfrage nach Wohnungen ist in Deutschland

Wo bewegt sich auf der Welt was in Sachen Immobilien?

weiterhin hoch. Insbesondere Wohn-gebiete mit gutem Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr, soziale Ein-richtungen und Einkaufsmöglichkei-ten sind gefragt. Hier setzt der neue Offene Immo bilien fonds an, der am 28. Juli 2017 aufgelegt wurde. Uni-Immo: Wohnen ZBI investiert derzeit deutschlandweit in Wohnimmobilien an zukunftsfähigen Standorten mit stabilem Wohnungsmarkt.

Wo immer Sie investieren wollen, in Deutschland, in Europa, global oder gezielt in deutsche Wohnimmobilien, Union Investment hat die für Sie pas-sende Lösung. Lassen Sie sich in Ihrer Bank beraten.

Auf den folgenden Seiten stellen wir Ihnen beispielhafte Immo bilien vor, die Ihnen einen Eindruck vermitteln, wie Union Investment und die vielen exzellenten Partner aussichtsreich Kapital anlegen.

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Ich wurde als Kontorhaus 1924 in Hamburg geboren. Vor allem Nichthamburger werden sich fragen, was ein Kontorhaus überhaupt ist. Damit bezeich-nete man damals Mietbürohäu-ser, die vor allem für hafen- und schifffahrtsorientierte Unter-nehmen gebaut wurden.

Unter unseren Dächern mieteten sich große Handelshäuser und Reedereien ein. Aber auch viele kleine Unternehmen. Wie Archi-tekten- und Ingenieurbüros, An-waltskanzleien, Industrievertre-tungen und Praxen.

Immobiliengeschichte –

eine Erzählung vom Chile-

haus über den Lauf seines

Lebens.

„Mein Name: Chilehaus. Geboren: 1924. Mein Vater: der Bauherr Henry Brarens Sloman.“

Geschichte einer Immobilie

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Geschichte einer Immobilie

Wenn Sie mich aus der Höhe via Google Earth betrach-ten, werden Sie erkennen, dass mein länglich laufender Grundriss mit dem spitz zulaufenden Bug auf der ei-nen Seite und der breiten Front auf der anderen Seite nichts anderes verkörpert als ein großes Schiff. Aus gu-tem Grund.

Mein Vater Henry Brarens Sloman verließ Hamburg nach seiner Schlosserlehre mit einem Schiff und setzte nach Chile über. Dort machte er sich mit einer Salpeterfabrik selbstständig und erwirtschaftete damit im Laufe seines Lebens ein Vermögen. Nach 22 Jahren kehrte er als reicher Mann nach Hamburg zurück.

Er beschloss, seiner Heimatstadt etwas Gutes zu tun, und ließ mich vom Architekten Fritz Höger planen und bauen. Dass ich dann Chilehaus getauft wurde, liegt nahe.

Der Grundriss als Passagierschiff ist gleichermaßen Hom-mage an Hamburg wie Symbol für seine Weltoffenheit.

Als Immobilie sehe ich mich von jeher anders als viele andere. Denn viele Immobilien werden alt und bauen ab. Ich hatte da auch meine gemischten Gefühle, als ich 1983 unter Denkmalschutz gestellt wurde. War es das für mich? Gehöre ich nun endgültig zum alten Eisen? Mitnichten.

Es war in der damaligen Zeit nicht ungewöhn-lich, dass eine große Firma ein Kontorhaus für sich selbst nutzte

und, wenn noch Platz frei war, diese Räume untervermie-tete. Deshalb haben unsere Väter und deren Architekten die Kontorhäuser sehr flexibel gestaltet. Und diese fle-xible Aufteilung ließ sich am besten in Skelett bau weise bewerkstelligen.

Vielleicht habe ich es dieser Flexibilität zu verdanken, dass ich mich auch heute noch als Freigeist für ein Leben voller Veränderung sehe.

Obwohl ich als Klinkerbau schnell als kleinkariert daste-hen könnte. Das bin ich ganz und gar nicht, dennoch liebe ich Details und Zahlen. Schließlich bin ich den Hamburger Kaufleuten eng verbunden. Wundern Sie sich also nicht, wenn ich weiß, dass ich aus 4,8 Millionen Ziegelsteinen erbaut wurde.

Da wir gerade bei Zahlen sind, könnte Sie auch meine innere Größe interessieren. Heute biete ich 35.000 Qua-dratmeter an Mietfläche. Erfreulicherweise sind über 95 Prozent davon vermietet.

Es sollte alles viel besser werden. Immer wieder wurde ich von innen aufgemöbelt, um mich in Form zu halten. Dann kam das Jahr 1993. Da erwarb mich Union Investment.

Ich hatte von Anfang an das gute Gefühl, in den besten Händen zu sein. Denn genau wie ich steht auch Union Investment für Internationalität. Die Fondsmanager, Invest - ment manager, Asset-Manager und wie sie alle heißen steuern meine Zukunft mit Weitsicht. Und sie wissen genau: Je moderner mein Innenleben, desto besser ist dies für die Zukunft.

Deshalb werde ich von Union Investment liebevoll ge-pflegt. So erleben meine zehn Stockwerke immer wieder wahre Frischzellenkuren, die mich jung halten. Das passt zu mir. Denn aufgrund meiner geschwungenen Fassade wirke ich, so sagt man, trotz meiner Größe leicht und anmutig – und die Steine der künstlerisch ausgefeilten Klinkerfassade funkeln je nach Wetter in einem anderen Licht. Auch nachts soll ich besonders eindrucksvoll sein. Hell illuminiert, majestätisch strahlend.

In meinem Erdge-schoss pulsiert das Leben. Es gibt dort zahlreiche schöne Geschäfte und gu-

te gastronomische Angebote. Damit werden Arbeit und Leben perfekt verbunden. Die insgesamt 2.800 Fenster sorgen auch in meinen Büroräumen für jede Menge Durch-blick und Weitblick. Die lichtdurchfluteten Räume können individuell eingeteilt und optimal genutzt werden.

Das alles wurde zum Garanten dafür, dass solvente und exzellente Mieter einzogen, die außergewöhnliche Büro-räume in einer der schönsten Lagen Hamburgs suchten. Die Mieter fühlen sich wohl, und auch ich lebe sorgenfrei. Aber es kommt noch besser.

Seit Freitag, dem 3. Juli 2015, bin ich offiziell ein Stück Weltkultur. Zusammen mit dem Kontorhausviertel und der Speicherstadt gehöre ich seitdem zum Weltkulturerbe der UNESCO.

Wenn Sie das nächste Mal zu Besuch in Hamburg sind, schauen Sie doch einfach mal rein. Ich freue mich dar-auf. Und mit dem Offenen Immobilienfonds UniImmo: Deutschland können Sie sogar ein Stück von mir besitzen und am Weltkulturerbe teilhaben.

Detail des Chilehauses. © Wikipedia Commons, Foto: Wolfgang Meinhart

4,8 Millionen Ziegelsteine

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Die Lage: eine der besten in Boston Das Gebäude: eine Ikone Der Hauptmieter: eine Kultmarke

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Um eine bestehende Immobilie zu erwerben

und sie zukunftsfähig zu entwickeln, sollte

einiges beherzigt werden. Ein besonderes

Augenmerk gilt der Lage. Wo steht das

Gebäude und wie wird sich die Umgebung

in der Zukunft verändern?

Weiterhin sollte das Gebäude genau

unter die Lupe genommen werden.

In welchem Zustand befindet es sich,

welche Entwicklungsmöglichkeiten

bieten sich? Dann schaut man, vereinfacht

gesagt, auf die Klingelschilder. Wer bewohnt

das Gebäude, wer ist also derzeit Mieter?

2016 stieg Union Investment in den Büromarkt von Boston ein. UniImmo: Global erwarb ein unter amerika-nischem Denkmalschutz stehendes Gebäude direkt am Wasser. Die Adresse: 1 Lovejoy Wharf. Das Objekt war 1907 als Hafengebäude errichtet worden.

Erster Mieter war das Unternehmen Submarine Signal Company, das Navigationshilfen und Gefahrenwarn-systeme für U-Boote entwickelte und herstellte: Glocken für Landstationen, Bojen und Feuerschiffe sowie Spezial-mikrofone zur Tonerkennung von U-Booten.

Heute taucht auf dem Gebäude ein Schriftzug auf, den fast jedes Kind und jeder Teenager kennt. Die Immobilie ist Hauptsitz der Kult- und Lifestylemarke Converse, die 1908 gegründet wurde.

Die denkmalgeschützte Immobilie wurde zwischen 2013 und 2015 aufwendig renoviert. Im Rahmen des Umbaus wurden zwei weitere Etagen auf das Gebäude gesetzt. Von hier aus hat man einen atemberaubenden Blick über einen der wichtigsten Häfen an der Ostküste der Vereinigten Staaten.

Die Lage könnte nichtbesser sein

Das Gebäude liegt in direkter Nachbar-schaft zum Freedom Trail. Der Standort

North Station, der sich an den zentralen Geschäftsbezirk Bostons anschließt, ge-hört zu den dynamischsten der Region Boston. Hier siedeln sich junge Unter-

nehmen und Start-ups an.

1 Lovejoy Wharf liegt ideal, mit einer direkten U-Bahn- Anbindung und einem Zubringer zur Interstate 93. Zahl-reiche Restaurants, Einkaufs-, Sport- und Freizeitmöglich-keiten machen den ohnehin schönen Standort zu einer der begehrtesten Büroadressen. In der Nachbarschaft sind weitere moderne Infrastrukturprojekte geplant, da die North Washington Street Bridge neu konstruiert und den Standort noch weiter beleben und aufwerten wird.

Der Immobilienmarkt von Boston zeichnet sich durch stabile Renditen und die Aussicht auf weiter steigende Mieten aus. Die bonitätsstarke Kultmarke Converse, ein Tochterunternehmen von Nike, ist Hauptmieter des Gebäudes.

Der elfstöckige Bau ist mit Büro- und Einzelhandelsflä-chen ausgestattet. Trotz seiner heutigen Nutzung durch ein einziges Unternehmen bietet er ausreichend Flexibili-tät für eine zukünftige Nachnutzung mit kleinflächigeren Vermietungsstrukturen.

Kurz: Das Objekt mit dem besonderen Charme eines Ge-bäudes aus den frühen Jahren des 20. Jahrhunderts sieht nicht nur umwerfend schön aus, sondern bietet auch aus-gezeichnete Perspektiven für die Zukunft.

Immobilienerwerb in Boston: So wird ein Schuh draus

Der denkmalgeschützte Firmensitz der Kultmarke wurde unter strengen Auflagen aufwendig modernisiert. Zwei neue Etagen krönen heute mit dem Schriftzug Converse das Gebäude direkt an einem der wichtigsten Häfen der Ostküste der USA.

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Aufschwung in Dublin

Nachdem Irland die Auswirkungen der globalen Finanz-krise von 2008 außergewöhnlich gut gemeistert hatte, kaufte Union Investment im Jahr 2014 den Bürokomplex 4–5 Grand Canal Square in den Docklands von Dublin für 230 Millionen Euro. Dem Markteintritt in Irland war eine sorgfältige Analyse der irischen Wirtschaft vorausgegan-gen.

Und die dabei gestellte positive Prognose traf zu: Die grü-ne Insel blühte wirtschaftlich weiter auf. Dem Wachstum folgte die Erholung auf dem Immobilienmarkt. Büro-mieten erreichten 2015 wieder das hohe Niveau von 2007. Ein Mietniveau, das nach Meinung der Experten des In-vestmentmanagements weiter steigen wird.

Der siebenstöckige Bürokomplex 4–5 Grand Canal Square, in dem die Europazentrale von Facebook zu Hause ist, wurde vom Stararchitekten Daniel Libeskind entworfen, der weltbekannt für seine visionäre Architektur ist.

Das Innere wurde nach Ideen eines anderen Architekten der Superlative gestaltet: Frank Gehry. Es ist eine Welt der Nerds und Kreativen. Viele Tischtennisplatten, Pool-Billard tische, Schreibtische in langen Reihen. Alles bunt, alles offen. Und on top, wie der Ire sagt, gibt es eine offe-ne Dachterrasse mit Blick auf den Hafen.

Weiter investieren und vom wirtschaftlichen Aufschwung profitieren

Wenige Monate später sicherte sich Union Investment die Projektentwicklung des Bürokomplexes Shannon Building und beauftragte ein Partnerunternehmen mit der Realisierung. Es entstand ein Bürokomplex mit rund 16.000 Quadratmetern vermietbarer Bürofläche.

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Irisch gut bedacht

Daumen hoch: Ein guter Kauf, genau zum richtigen Zeitpunkt!

Für den Neubau schloss Amazon einen über 20 Jahre laufenden Mietvertrag ab. Nach Facebook zog damit ein weiterer digitaler Gigant in eine irische Immobilie von Union Investment ein.

Und die Wachstumsgeschichte auf dem Dubliner Büro-markt setzt sich weiter fort. Im Sommer 2019 folgte der nächste Ankauf mit Fokus auf erfolgreiche Tech-Mieter. Für rund 190 Millionen Euro erwarb UniImmo: Europa die neu errichtete Büroimmobilie 5 Hanover Quay in den South Docklands.

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Zu Hause in einer Immobilie von Union Investment: So wohnt Facebook

Ein Blick in die größte Facebook-Dependance

außerhalb der USA. Eine Arbeitswelt mit viel

kreativem Spielraum.

Kaufen und verkaufen von Fondsanteilen

Gut zu wissen

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Wer in Sachwerte investiert, baut bei seiner Geldanlage klar auf Sicherheit. Um diesem Sicherheitsbedürfnis der Anleger Rechnung zu tragen, wurden gesetzliche Mindest halte- und Rückgabefristen eingeführt. Sie erlau-ben den Offenen Immobilienfonds eine bessere Liquidi-tätssteuerung.

Was bedeutet das für Sie, wenn Sie heute Anteile erwerben?

Der übliche Weg, Anteile an Offenen Immobilienfonds zu kaufen, führt über Ihre Bank. In einem Beratungs gespräch, in dem die Möglichkeit des Erwerbs von Anteilen geklärt wird, werden Sie vor allem auch über Chancen und Risiken gleichermaßen aufgeklärt. Nach Erwerb der Fondsanteile gilt für diese eine Haltedauer von 24 Monaten.

Bereits nach 12 Monaten kann eine sogenannte unwider-rufliche Rückgabeerklärung abgegeben werden. Mit ihr beginnt die 12-monatige Rückgabefrist, an deren Ende Ihre Anteile veräußert werden. Das heißt, Sie können frühestens nach Ablauf der 24-monatigen Haltedauer über Ihr Kapital verfügen. Diese Rückgaberegelung stärkt

den Anlegerschutz. Denn die Liquiditätssteuerung für den Fonds wird so sehr viel planbarer. Gleichzeitig unter-streicht diese Fristenregelung des Gesetzgebers den lang-fristigen Charakter einer Anlage in Sachwerte.

Warum werden Offene Immobilienfonds oft zeitlich begrenzt angeboten?

Offene Immobilienfonds von Union Investment sind eine äußerst begehrte Anlageform, da sie intelligent in Sach-werte investieren und attraktive Renditechancen bieten. So trifft oft eine sehr hohe Nachfrage auf ein begrenz-tes Angebot.

Würde man das Angebot nicht begrenzen, hätten die Fonds eine zu hohe Liquidität, und das wiederum würde die Ertragschancen mindern. Deshalb sammeln die Offe-nen Immobilienfonds nur so viel Geld ein, wie sie lang-fristig und mit guter Perspektive anlegen können. Jede genossenschaftliche Bank erhält für einen bestimmten Zeitraum ihr Kontingent. So steuert Union Investment die Zuflüsse der Fonds. Diese Steuerung ist also für Anleger von Vorteil.

Die unteren vier Etagen des siebengeschossigen Neubaus 5 Hanover Quay werden von DocuSign International ge-nutzt. Das Unternehmen hat sich auf die Digitalisierung von Unternehmensprozessen spezialisiert und bietet vor allem Lösungen für ein digitales Transaktions management. Die oberen drei Etagen sind an Aptiv Global Operations vermietet. Aptiv ist ein global agierender Automobil-zulieferer mit Fokus auf Fahrzeugelektronik. Eine beson-dere Stärke des Unternehmens ist die Vernetzung eines Fahrzeugs mit seiner Umwelt, die autonomes Fahren er-möglicht.

Der Standort Dublin ist nur ein Beispiel von vielen, die zei-gen, wie Anleger in Offene Immobilienfonds von nachhal-tigem wirtschaftlichem Wachstum in unterschied lichen Regionen der Welt profitieren können.

Die Nachbarn von Facebook können sich auch sehen lassen: Googles Europazentrale liegt nur einen Steinwurf entfernt. Deswegen auch der Spitzname des Areals: Silicon Docks.

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Da wir neugierig sind, wie all das funktioniert und vor allem was das Centurion so nachhaltig macht, unterneh-men wir einen Rundgang durch das Gebäude, der auf dem Dach beginnt. Neben dem beeindruckenden Blick auf die Skyline der Stadt inklusive der Elbphilharmonie gibt es auf dem Dach auch etliche kleine Einlässe zu sehen. Sie dienen zum Sammeln des Regenwassers. 7.500 Liter fassen die riesigen Behälter, die in einem Raum direkt da-runter stehen, sie versorgen das komplette Gebäude mit Brauchwasser.

Aber es gibt noch mehr zu sehen. Die Doppelvergla-sung, eine schützende Schicht aus Glaslamellen, die die eigent liche Fassade vor Wind und Wetter schützt. Also im Winter die Kälte und im Sommer die Wärme draußen hält. Jalousien mit Wind- und Sonnenwächtern. Bewe-gungsmelder in der Tiefgarage, damit nicht permanent das Licht brennt. Oder die Geothermie-Anlage im Unter-geschoss. Sie ist der größte Einsparfaktor in Bezug auf Ressourcen. Ein Wasserkreislauf von konstant 18 Grad hält den Gebäudekern ständig auf einer gleichbleibenden Temperatur.

Nicht sichtbar für uns ist die Bausubstanz, „die ebenfalls eine große Rolle spielt“, erläutert uns Kathrin Unterrainer. „Damit die niedrigen Verbräuche überhaupt erreicht wer-den können, sind Materialien und Aufbau der Fassaden, Dächer, Fußböden und natürlich die entsprechende Däm-mung wichtig.“

Ziel von Union Investment ist, bis zum Jahr 2050 einen nahezu CO₂-neutralen Immobilienbestand zu haben. Wie erreicht man dieses Ziel? Indem man Schritt für Schritt die Immobilien in Richtung Nachhaltigkeit steuert. Aber wie genau? Um das zu erfahren, sind wir mit Kathrin Unter-rainer verabredet, der Property-Managerin des Centurion Commercial Center in der Hamburger Hafencity.

Sie hat sich bereit erklärt, uns an einem lebenden Objekt nachhaltiges Immobilienmanagement zu erklären. „Mein Baby“ nennt sie das Centurion schon fast liebevoll.

Wir setzen uns kurz in die Lobby, die durch ihre vielen ku-gelrunden Leuchten geprägt ist. Zu Dutzenden hängen sie von der Decke. Alles LED-Lampen wie übrigens die ge-samte Beleuchtung der Allgemeinflächen im Gebäude. Der Strom dafür kommt von einem zertifizierten Ökostrom-anbieter, mit dem Union Investment einen Rahmenvertrag für alle Objekte in Deutschland geschlossen hat, um sämtli-che Allgemeinflächen umweltschonend zu versorgen.

„Property-Manager überprüfen und managen die Im-mobilie im Sinne der nachhaltigen Ziele“, sagt Kathrin Unterrainer. Zu den Aufgaben gehören unter anderem Mieter betreuung, Überprüfung der Dienstleister oder das Instandhaltungsmanagement. Aber auch die Unterstüt-zung bei der Vermietung. Ein Mix aus Kommunikation, Daten erfassung und Analyse.

Schon tief beeindruckt kommen wir zum vielleicht wich-tigsten Raum: der Gebäudeleitzentrale, dem Herzstück der technischen Anlagen. Hier laufen alle Daten zusam-men, werden die Anlagen gesteuert und auch Warnmel-dungen ausgegeben. Doch was wir uns nach den vorheri-gen Eindrücken wie die Brücke der Enterprise vorgestellt haben, ist der vermutlich unspektakulärste Raum im gan-zen Gebäude. Ein PC. Zwei Monitore. Ein paar Pläne und Wartungslisten an der Wand. Mehr ist nicht. Und mehr braucht es auch nicht.

Die Daten, die hier zusammenlaufen, gehen einmal pro Monat zur Analyse an Kathrin Unterrainer. „Im Prinzip ist das nichts anderes als das Ablesen der Zähler daheim“, erklärt sie. „Allerdings in anderen Dimensionen. Das Cen-turion besitzt eine digitale Verbrauchserfassung. Gemein-sam mit den Daten aus dem Nachhaltigkeitscheck und der Umweltcheckliste erstellt Union Investment daraus dann den Objektreport, den ich gemeinsam mit dem Asset-Ma-nager als Planungsgrundlage nutze.“

Verbrauchsdatenanalyse, Nachhaltigkeitscheck, Objekt-report. Das klingt verwirrend. Wie hängt das alles genau zusammen? Die Property-Managerin klärt uns auf. Ver-einfacht gesagt gibt es drei, eigentlich sogar vier Module zur ständigen Überwachung der Nachhaltigkeit eines Objekts.

Erstens die quantitative Betrachtung des Gebäudes – also was sind die konkreten Verbrauchswerte (Strom, Wärme, Wasser, Abfall)? Zweitens die qualitative Betrachtung – der von Union Investment entwickelte Nachhaltigkeits-check. Gegliedert in verschiedene Unterkategorien wird erfasst, welche technische Ausstattung es gibt, wie die Fassade oder das Dach beschaffen ist. Es geht aber auch um soziale Aspekte der Immobilie, wie die Anbindung an den Nahverkehr und das Vorhandensein von Grünflächen. Oder um das Wohlfühlen im Gebäude. Gibt es ausrei-chend Tageslicht? Wie steht es mit der Frischluftzufuhr?

„Der Check ist ein hervorragendes und durchdachtes Tool, weil man damit die Immobilie einmal vom Grundstein bis zum Dach durchleuchtet“, sagt Kathrin Unterrainer.

Alle Informationen zusammen ergeben den Objektre-port. Das Werkzeug der Asset- und Property-Manager zur Erkennung von Optimierungspotenzialen und für die Planung von Investitionen. Und dann gibt es noch die Um-weltcheckliste. Sie ist Voraussetzung für die Zertifizierung gemäß ISO 14001. Die Liste erfasst beispielsweise, ob der Müll getrennt wird, wie mit Gefahrenstoffen umgegan-gen wird und vieles mehr.

Eigentlich sind wir schon komplett überzeugt von der Nachhaltigkeit des Centurion und fragen uns, ob man da noch irgendetwas falsch machen kann. „Eine ganze Men-ge“, entgegnet Kathrin Unterrainer. „Denn das Gebäude allein kann erst mal gar nichts. Es sind Asset-, Property- und Facility-Manager, die aus der guten Basis in der Be-wirtschaftung ein Objekt machen, das wirklich nachhaltig ist.“

Und zum anderen gibt es ja auch noch die Mieter. Im Idealfall erklären sie sich dazu bereit, aktiv bei der Verbrauchsdatenerfassung mitzuwirken. „So kann ich vorausschauend dabei helfen, Verbräuche zu optimie-ren. Sozusagen als Lohn für den Mehraufwand kann der Mieter mit unserer Analyse seine eigenen Energie-verbräuche und damit seine Kosten spürbar reduzieren. Eine Win-win-Situation für Mieter und Umwelt.“

Jetzt verstehen wir, was Kathrin Unterrainer meinte, als sie sagte, sie würde uns an einem lebenden Objekt nach-haltiges Immobilienmanagement erklären.

Wir bedanken uns für den nachhaltigen Rundgang.

„Früher hat man die Immobilie verwaltet. Heute managt man aktiv.“Kathrin Unterrainer

Nachhaltigkeit zum Anfassen – ein RundgangUnterwegs im Centurion Commercial Center in der Hamburger Hafencity

Kategorie

Kleine Veränderungen und intelligente Umbaumaß nahmen an altem Bestand schaffen attraktive Lebensräume und stei-gern den Wert einer Immobilie.

Deutsche Wohnimmobilien: ausbaufähig

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Beziehungsmanagement mit Service

Die Wohnung ist der Lebensmittelpunkt eines Menschen. Wer sich dort wohlfühlt, bleibt lange wohnen und zahlt zuverlässig seine Miete. Davon profitieren alle. Die ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe kümmert sich deshalb um die Belange ihrer Interessenten und ihrer Mieter und unterstützt sie, wo sie nur kann. Zum Beispiel bei Formali-täten oder Verträgen.

Das Team der ZBI Gruppe besteht aus dem Hausmeister, Mitarbeitern der Vermietung und Verwaltung und dem Asset-Manager. Sie gemeinsam sorgen dafür, dass es den Mietern gut geht und ihre Fragen, Wünsche und Proble-me Gehör finden.

Der Hausmeister ist in der Regel der erste Ansprechpart-ner. Bei Fragen und Problemen, die jeden Tag auftauchen können, ist er sofort zur Stelle. Das Licht im Hausflur ist ausgefallen? Der Feuerlöscher muss überprüft werden? Der Hausmeister ist schon unterwegs. Er überprüft regel-mäßig die elektrische Einrichtung in den Immobilien und kontrolliert sämtliche Wartungsverträge und die damit verbundenen Leistungen.

„Es sind die Menschen drumherum, die aus meiner Mietwohnung ein schönes Zuhause machen.“

Dauerhaft zufriedene Mieter sind der Schlüssel zum Erfolg einer Wohn-immobilie. Die ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe (ZBI Gruppe) nimmt sich das zu Herzen. Sie legt großen Wert auf gute Beziehungen zu Interessenten und Mietern – von Anfang an.

Der Asset-Manager einer Wohnimmobilie ist unter ande-rem verantwortlich für die Bestandspflege, für Umbauten und auch für die Renovierungswünsche der Mieter. Er besucht die Wohnimmobilien, verschafft sich ein Bild von ihrem Zustand und plant und koordiniert alle notwendi-gen Maßnahmen.

Das Hauptanliegen ist immer das Miteinander der Mieter. Die ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe unterstützt Mieternetzwerke, denn sie wirken sich positiv auf die Quartiere aus. Dafür werden zum Beispiel Mietersprech-stunden eingerichtet. Tausende zufriedene Mieter schät-zen das Konzept der ZBI Zentral Boden Immobilien Grup-pe sehr, ihre Anliegen mit dem Vermieter zu diskutieren und gemeinsam Lösungen zu finden. Und das Ergebnis gibt ihnen recht: Dauerhaft zufriedene Mieter sind der Schlüssel zum Erfolg in der Wohnungswirtschaft.

Grünflächen in vielen Anlagen sind Treffpunk-te für junge und ältere Mietergenerationen.

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Neue Einkaufswelten

Fondsmanagement und Asset-Manager müssen mit Weit blick gerade vorhandene Objekte wertsteigernd ent-wickeln. Beispielhaft für das Zusammenspiel von Union Investment und dem Center-Manager vor Ort ist die Modernisierung der Shoppingmall Alexa am Berliner Alexanderplatz. Berlin ist der Tourismusmagnet in Deutschland. Das US-amerikanische Time Magazine nannte die Stadt kürzlich „Europe’s Capital of Cool“. Und einer der Anziehungspunkte Berlins ist das Alexa, Deutschlands angesagtestes Einkaufszentrum.

Jedes Jahr empfängt das Alexa mehr als 16 Millionen Be-sucher aus aller Welt. Das ist eine der Erfolgsgeschichten, die nur Berlin schreiben kann. Wer die Stadt kennt, der weiß: Am Alexanderplatz steppt und brummt der Berliner Bär. Wie im Alexa. Denn das Haus ist weit mehr als ein Ein-kaufszentrum. Regelmäßig gibt es Events mit Weltstars wie David Beckham oder Rihanna.

Im Alexa sind Mode-Labels und Shops aus aller Welt zu Hause. Und genauso international sind die Besucher. Fast jeder dritte ist ein Tourist.

Mit Top-Centern wie dem Alexa haben wir eine außeror-dentlich gute Immobilie im Portfolio, mit der auch her-ausfordernde Situationen gut gemeistert werden sollten. Einzelhändler mit innovativen Konzepten, die über den Tellerrand schauen, werden zukünftig zentrale Lagen bevorzugen. Erfolgreiche Konzepte werden expandieren und die Gelegenheit nutzen wollen, ihren Platz in nach-gefragten Shoppingcentern zu sichern.

Das Alexa – mit vielen architektonischen Elementen im Stil des Art déco – ist mit 185 Geschäften und Restaurants die Shopping-Adresse Berlins. Dennoch, für die Fondsmana-ger und Center-Manager ist das kein Grund für Stillstand. Im Gegenteil. Gemeinsam erfanden sie das Alexa 2017 neu – zur Feier des zehnjährigen Jubiläums.

Blick hinter die Kulissen

Das Alexa wandelte sich zu einer Mall mit Themenwelten. Die Planung wurde im Laufe des Jahres 2018 umgesetzt. Im Erdgeschoss konzentriert sich der Bereich junge Mode konzeptionell mit Marken wie H&M, Vero Moda, Jack & Jones, Tally Weijl, Hunkemöller oder auch Onygo und Vans.

Der sogenannte Food Court, der aus einer bunten Vielfalt von kleinen Shops und Restaurants besteht, wurde erwei-tert, da gerade dieser Bereich äußerst beliebt ist und stark frequentiert wird. Neben einem deutlich bereicherten gastro nomischen Angebot wurden 250 zusätzliche Sitz-plätze im Food-Bereich geschaffen.

Eine eigene Themenwelt mit Schwerpunkt auf höherwer-tige Mode wurde im ersten Obergeschoss des Centers ge-bildet. Sie umfasst Marken wie Marc O’Polo, Wellensteyn, Tommy Hilfiger und Levi’s. Im zweiten Ober geschoss gibt man sich sportlich: Hauptmieter ist Intersport. Im Rahmen von Umbauarbeiten hat Intersport seine Shopfläche im Alexa auf rund 1.300 Quadratmeter deutlich vergrößert und dort unter Einsatz verschiedener digitaler Technolo-gien sein Future-Store-Konzept umgesetzt. Ergänzt wird die Sportwelt durch die outdoor- orientierte Marke Blue Tomato sowie durch weitere, bereits im Alexa etablierte Marken wie Runners Point, The North Face, Schöffel- Lowa, Billabong und Quiksilver.

Das Alexa in Berlin zeigt eindrucksvoll, wie man die Einkaufs-welt neu erfindet.

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Abgeltungsteuer

Seit dem 1. Januar 2009 unterliegen Kapitalerträge im Privatvermögen der Abgeltungsteuer. Die Abgeltung-steuer ist eine Pauschalsteuer, das heißt, alle Kapitaleinkünfte werden pauschal mit 25 Prozent zuzüglich 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer versteuert. Die Steuer wird direkt von der depotführenden Stelle, in Ausnahmefällen der Kapitalverwal-tungsgesellschaft, an das Finanzamt abgeführt. Anleger müssen diese Ein-künfte deshalb grundsätzlich nicht mehr in ihrer persönlichen Einkom-mensteuererklärung angeben.

Anlageerfolg

Der Anlageerfolg setzt sich im We-sentlichen aus dem Überschuss aus

der Bewirtschaftung von Immobilien, der Wertveränderung der Fonds-immobilien, der Verzinsung oder der Wertveränderung der Liquiditäts-anlagen zusammen.

Ausschüttung

Offene Immobilienfonds schütten ihre ordentlichen Erträge regelmäßig aus. Die Fonds haben unterschiedli-

che Ausschüttungstermine. Zur Aus-zahlung kommen im Wesentlichen die ordentlichen Erträge, dies sind die von den Immobilien und Liquidi-tätsanlagen erwirtschafteten Einnah-men abzüglich der Bewirtschaftungs-kosten. Dazu gehören Mieteinahmen (Steuern und die zur Kostendeckung verwendeten Erträge sind davon schon abgezogen), gegebenenfalls Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien sowie Zinsen aus den Liquiditätsanlagen.

Bewertungsverfahren

Für die Bewertung der Liegen-schaften sind bei Offenen Immo-bilienfonds externe unabhängige Immo biliensachverständige verant-wortlich. Die Bewertung folgt den strengen Regeln eines anerkann-ten und im Gesetz und in Verord-

nungen verankerten Verfahrens, dem Ertragswertverfahren. Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zeitnah im gewöhn-lichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tat-sächlichen Eigenschaften der sons-tigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Ertragswertverfahren

Grundlage der Bewertung bildet das Ertragswertverfahren. Dieses Verfahren basiert auf den markt-üblich erzielbaren Mieterträgen. Als wichtigste Vergleichsparameter werden die Vertragsmieten und die aktuell erzielbaren Marktmieten für Immobilienobjekte in vergleichbaren Lagen und Qualitäten herangezo-gen. Zudem beziehen die Experten die Nutzungsdauer der Immobilie,

die notwendigen laufenden Bewirt-schaftungskosten, aktuelle Leerstän-de, derzeitige Bodenwerte sowie künftige Markt- und Standortent-wicklungen in ihre Bewertung ein.

Freibetrag Immobilienfonds

Der Freibetrag gilt für den Verkauf von Anteilen eines Immobilienfonds, die vor dem 21. Juli 2013 erworben wurden. Der Freibetrag muss keine Rückgabefristen berücksichtigen. Er beträgt 30.000,– Euro pro Kalender-halbjahr und gilt pro Anleger und Fonds.

Immobilienrendite

Errechnet sich auf Basis der Erträge aus den Immobilien nach Bewertung und Darlehensaufnahme bezogen auf das durchschnittliche Immobili-envermögen im Geschäftsjahr.

Nachhaltiges Investieren

Nachhaltige Immobilien-Investments haben die langfristige Wertentwick-lung eines Objekts im Blick und folgen damit klaren wirtschaftlichen Krite-rien. Gleichzeitig bemisst sich Nach-

haltigkeit auch nach den Vorteilen für Umwelt und Gesellschaft. Wenn alle drei Kom ponenten zusammenkom-men, profitieren vor allem die Mieter von einer nachhaltig gestal teten Immobilie. Nachhaltigkeit ist ein Ver-mietungskriterium, das zu attraktiven Mietverträgen und damit zu Erträgen für den Anleger führt. Ein wesentli-cher Teil der Immobilien in unseren Fonds wurden bereits mit nationalen oder internationalen Nachhaltigkeits-zertifikaten ausgezeichnet.

Performance

Die Performance (engl. für Leistung) ist der gebräuchlichste Kennwert im Zusammenhang mit der Wertent-wicklung von Investmentfonds. Die Performance ist im Regelfall eine rückblickende Kennzahl, die keine direkten Schlüsse auf die zukünftige Entwicklung eines Fonds zulässt. Die Performanceberechnung erfolgt in der Regel brancheneinheitlich auf Euro-Basis gemäß der BVI-Methode, das heißt, die Wertentwicklung be rechnet sich auf Basis von Rück-nahmepreisen unter Berücksichtigung der vollständigen Wiederanlage aller zwischenzeitlichen Ausschüttungen zum jeweiligen Rücknahmepreis. Mit dieser Methode wird eine Vergleich-barkeit zwischen einzelnen Fonds er-möglicht.

Glossar

Grundbegriffe der Immobilienfonds – einfach erklärt

Kategorie

Mit Offenen Immobilienfonds

investieren Sie in Sachwerte,

die Chancen auf kontinuierli-

che Mieterträge bieten und als

langfristiges Investment ange-

legt sind.

Doch es gibt auch Risiken, die

wir offen ansprechen. Und die

Sie kennen sollten. Deshalb

empfehlen wir Ihnen, die folgen-

den Aspekte in eine Anlage ent-

scheidung einfließen zu lassen.

• Durch die breite Streuung der In-vestitionen der Fonds UniImmo: Deutschland, UniImmo: Europa, UniImmo: Global und UniImmo: Wohnen ZBI auf unterschiedliche Objekte ergibt sich eine attraktive Mischung der Nutzungsarten, Mie-terstrukturen und Mietvertrags-laufzeiten. Damit sind die Fonds grundsätzlich auch in herausfor-dernden Marktphasen gut aufge-stellt und können zielsicher durch ein schwieriges Marktumfeld ge-lenkt werden. Dennoch können sich die Offenen Immobilienfonds nicht von der jeweiligen volkswirtschaft-lichen Entwicklung der Standorte abkoppeln, an denen sie anlegen, sodass sie mit Zeitverzögerung so-wohl auf negative als auch auf posi-tive Entwicklungen reagieren

Chancen und Risiken bei Offenen Immobilienfonds

• Die Entwicklung der Fonds hängt nicht nur von der Kompetenz des Managements, sondern auch ent-scheidend von der Entwicklung an den Märkten ab. Unvorhergesehe-ne Ereignisse an den Immobilien- und Kapitalmärkten haben daher auch Einfluss auf die Entwicklung der Fonds und somit mögliche Wertschwankungen zur Folge. Ziel des Fondsmanagements ist es, langfristig attraktive Erträge für die Anleger zu erwirtschaften

Die allgemeinen Risiken von Offenen Immobilienfonds

• Marktbedingte Kurs- und Ertrags-schwankungen sowie Bonitäts-risiken einzelner Emittenten/Ver-tragspartner

Gut zu wissen

• Risiken einer Immobilienanlage (zum Beispiel Vermietungsquote, Bewertung, Mietausfall)

• Befristete Rücknahmeaussetzung im Ausnahmefall sowie Möglichkeit eingeschränkter Handelbarkeit von Vermögensgegenständen, die zu erhöhten Wertschwankungen füh-ren kann

Spezielle Risiken einzelner Fonds

UniImmo: Deutschland• Erhöhte Wertschwankungen durch

Konzentration auf bestimmte Län-der und Regionen

UniImmo: Europa• Erhöhte Wertschwankungen durch

Konzentration auf bestimmte Län-der und Regionen

• Erhöhte Kursschwankungen und Verluste beziehungsweise Ausfälle bei Anlagen in Schwellen- bezie-hungsweise Entwicklungsländern

UniImmo: Global• Erhöhte Kursschwankungen und

Verluste beziehungsweise Ausfälle bei Anlagen in Schwellen- bezie-hungsweise Entwicklungsländern

• Wechselkursschwankungen

• Erhöhte Wertschwankungen auf-grund des Einsatzes bestimmter Techniken (zum Beispiel Kreditauf-nahme zur Immobilienfinanzie-rung)

UniImmo: Wohnen ZBI• Erhöhte Wertschwankungen durch

Konzentration auf bestimmte Län-der und Regionen

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