Einfluss der Nachhaltigkeit von Wohnimmobilien auf den … · 2015-05-24 · Masterthesis zur Erlangung des Master of Science in Real Estate (CUREM) Einfluss der Nachhaltigkeit von

Masterthesiszur Erlangung des

Master of Science in Real Estate (CUREM)

Einfluss der Nachhaltigkeit von Wohnimmobilien auf den Projektentwicklergewinn

Name: Thomas KellerAdresse: Oberer Graben 8, 8400 Winterthur

Eingereicht bei: Dr. Peter Staub Kurt Ritz

Abgabedatum: 14. August 2009

Inhaltsverzeichnis i

Inhaltsverzeichnis

Vorwort ............................................................................................................................vAbbildungsverzeichnis ................................................................................................... viTabellenverzeichnis ....................................................................................................... vii

1 Zusammenfassung ......................................................................................................1

2 Einleitung und Zielsetzung .........................................................................................3 2.1 Problemstellung .................................................................................................3 2.2 Zielsetzung .........................................................................................................4 2.3 Vorgehensweise ..................................................................................................5 2.4 Abgrenzung ........................................................................................................5

3 BegriffeundDefinitionen ...........................................................................................6 3.1 Lebenszyklus ......................................................................................................6 3.1.1 Lebenszyklus von Immobilien ................................................................6 3.1.2 Lebensdauer der Betriebs- und Nutzungsphase ......................................8 3.1.2.1 Technische Lebensdauer ...........................................................8 3.1.2.2 Wirtschaftliche Lebensdauer ....................................................9

3.2 Projektentwicklung ..........................................................................................10 3.2.1 Der Begriff der Projektentwicklung .....................................................10 3.2.2 Phasen der Projektentwicklung ............................................................11 3.2.2.1 Projektinitiierung ....................................................................11 3.2.2.2 Projektkonzeption ...................................................................11 3.2.2.3 Projektkonkretisierung ............................................................12 3.2.2.4 Projektmanagement ................................................................12 3.2.2.5 Projektvermarktung ................................................................12

3.2.3 Projektentwicklertypen .........................................................................13 3.2.3.1 Service-Developer ..................................................................13 3.2.3.2 Trader-Developer ....................................................................13 3.2.3.3 Investor-Developer .................................................................13 3.2.3.4 Wirtschaftlichkeit für den Projektentwickler ..........................14

3.3 Nachhaltigkeit ..................................................................................................15 3.3.1 GeschichteundDefinition ....................................................................15 3.3.2 Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft .........................................17

Inhaltsverzeichnis ii

4 Bewertung ................................................................................................................20 4.1 Übersicht der Bewertungsmethoden ................................................................20 4.2 Bewertung von Projektentwicklungen .............................................................21 4.2.1 Residualwertmethode ...........................................................................22 4.2.1.1 Vorgehen ...............................................................................22 4.2.1.1.1 Einnahmenseite ......................................................22 4.2.1.1.2 Ausgabenseite ........................................................22 4.2.1.1.3 Kapitalisierungssatz ...............................................22

4.2.1.2 EinflussderNachhaltigkeit .....................................................23

4.2.2 Vollständiger Finanzplan (VOFI) .........................................................23 4.2.2.1 Vorgehen ...............................................................................23 4.2.2.2 EinflussderNachhaltigkeit .....................................................23

4.2.3 Discounted Cash Flow Methode ...........................................................24 4.2.3.1 Vorgehen ...............................................................................24 4.2.3.1.1 Nettomiete .............................................................24 4.2.3.1.2 Leerstandsrisiko .....................................................25 4.2.3.1.3 Betriebskosten .......................................................25 4.2.3.1.4 Verwaltungskosten .................................................25 4.2.3.1.5 Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten .........26 4.2.3.1.6 Diskontierungssatz und Kapitalisierungssatz ........26 4.2.3.1.7 Inflationserwartung ................................................28

4.2.3.2 EinflussderNachhaltigkeit .....................................................28 4.2.3.3 Werttreiber beim DCF-Modell ...............................................29

4.3 Fazit ..................................................................................................................30

5. Lösungsansatz ..........................................................................................................31 5.1 Grundkonzept ...................................................................................................31 5.2 Investitionskosten ............................................................................................32 5.2.1 Grundstück ............................................................................................32 5.2.2 Direkte Baukosten ................................................................................33 5.2.3 Indirekte Baukosten ..............................................................................33 5.2.4 Entwicklerkosten ..................................................................................33 5.2.5 Modellaufbau Investitionskosten ..........................................................34

Inhaltsverzeichnis iii

5.3 Ertragswert .......................................................................................................34 5.3.1 Nettomiete ............................................................................................35 5.3.2 Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ........................................35 5.3.3 Diskontierungssatz ...............................................................................36 5.3.4 Modellaufbau Ertragswert ....................................................................37

5.4 WeitereKosteneinflüssedurchdieNachhaltigkeit ..........................................38 5.5 Projektentwicklergewinn .................................................................................38

6. Empirische Untersuchung ........................................................................................39 6.1 Ablauf der Untersuchung .................................................................................39 6.1.1 Grundlagen ...........................................................................................39 6.1.1.1 Grundlagenobjekt ...................................................................40 6.1.1.2 Vergleichsobjekt .....................................................................40

6.2 Investitonskosten ..............................................................................................41 6.2.1 Investitionsübersicht .............................................................................41 6.2.1.1 Grundstückskosten ..................................................................41 6.2.1.2 Direkte Baukosten ..................................................................41 6.2.1.3 Indirekte Baukosten ................................................................41 6.2.1.4 Entwicklerkosten ....................................................................42 6.2.1.5 Investitionskosten ...................................................................42

6.3 Untersuchung A: Standard Bewertung .............................................................43 6.3.1 Ertragsübersicht ....................................................................................43 6.3.1.1 Nettomietertrag .......................................................................43 6.3.1.2 Leerstandsrisiko ......................................................................44 6.3.1.3 Betriebskosten (nicht überwälzbar) ........................................44 6.3.1.4 Verwaltungskosten ..................................................................44 6.3.1.5 Instandhaltungskosten ............................................................44 6.3.1.6 Instandsetzungskosten ............................................................44 6.3.1.7 Diskontierungssatz ..................................................................45 6.3.1.8 Ertragswert ..............................................................................45

6.3.2 Projektentwicklergewinn und Fazit ......................................................45

6.4 Untersuchung B: Erhöhung der Nettomiete nach dem Ansatz von Forrer ......46 6.4.1 Ertragsübersicht ....................................................................................46 6.4.1.1 Nettomietertrag .......................................................................46


Inhaltsverzeichnis iv

6.5 Untersuchung C: Transparentere Abbildung der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten mit dem Ansatz Capex der Quali Casa AG ..........48 6.5.1 Ertragsübersicht ....................................................................................48 6.5.1.1 Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ..........................48

6.5.2 Projektentwicklergewinn und Fazit ......................................................49 6.5.2.1 Teilbetrachtung Instandhaltung ..............................................49 6.5.2.2 Teilbetrachtung Instandsetzung ..............................................50

6.6 Untersuchung D: Anpassung des Diskontsatzes nach ESI® .............................51 6.6.1 Ertragsübersicht ....................................................................................51 6.6.1.1 Diskontierungssatz ..................................................................51


6.7 Untersuchung E: Anwendung der Erkenntnisse aus Untersuchung B, C und D ...............................................................................53 6.7.1 Ertragsübersicht ....................................................................................53 6.7.1.1 Grunddaten .............................................................................53


7. Schlussfolgerung und Ausblick ................................................................................55 7.1 Untersuchungsresultat ......................................................................................55 7.2 WerteinflussderParameter ..............................................................................55 7.3 Relativierung des Projektentwicklergewinnes aus der Untersuchung .............56 7.4 Ausblick ...........................................................................................................57

Anhangverzeichnis .........................................................................................................58Literaturverzeichnis .......................................................................................................90Ehrenwörtliche Erklärung ..............................................................................................93

Vorwort v

Vorwort

Mit dieser Masterarbeit geht die intensive und lehrreiche Studienzeit am CUREM zu Ende.NachderInformationsflutindenVorlesungenkonnteichbeimErarbeitendesMas-terthemas das Jahr nochmals Revue passieren lassen und interessante Themengebiete ver-tiefen. So stellen für mich, trotz der wie immer (zu) knappen Zeit, die letzten Wochen den Höhepunkt des Studiums dar.

Mein Dank gilt an dieser Stelle meinen beiden Referenten Dr. Peter Staub und Kurt Ritz, die mich in der Bearbeitung des von mir gewählten Themas unterstützten und mit ge-schätzten fachlichen Anregungen zur Seite standen. Ein besonderer Dank gilt Herrn Rolf Truninger und seinem Team von der Quali Casa AG, welche mich tatkräftig unterstützten und mit wertvollen Daten aus ihrer Datenbank belieferten. Roland Baumann und Hans-Peter Binner von der Colliers CRA AG danke ich für die konstruktive Kritik und span-nenden Diskussionen. Nicht zu vergessen sind Michael Koch, Eavan Dorcey und An-drea Ryser, die sich durch eine ihnen fremde Materie kämpften, damit die Arbeit auch sprachlich korrekt ist. Bedanken möchte ich mich auch bei allen Diskussionspartnern für ihre Bereitschaft, sich meiner Problemstellung anzunehmen. Darüber hinaus bedanke ich mich bei der Colliers CRA AG, die mir dieses Studium erst ermöglicht hat.

Abbildungsverzeichnis vi

Abbildungsverzeichnis

Abb. 01: 85% der Lebenszyklus-Kosten fallen in der Nutzungsphase an ....................... 3

Abb. 02: Lebenszyklusphasen nach GEFMA .................................................................. 6

Abb. 03: Die drei Dimensionen des Lebenszyklus .......................................................... 7

Abb. 04: Die Schadensverlaufskurven ............................................................................. 9

Abb. 05: Ausgangssituation der Projektentwicklung ..................................................... 10

Abb. 06: Das Drei-Dimensionen-Modell ....................................................................... 16

Abb. 07: In Leistungsphasen gegliederte Instrumente und Labels zur nachhaltigen Planung ..................................................................................................... 19

Abb. 08: Umgekehrter Zinseszinseffekt ........................................................................ 28

Abb. 09: Vergleich von Investitionskosten zu Ertragswert DCF Standard und Ertragswert DCF nachhaltig .......................................................................................... 31

Abb. 10: Vergleich von Investitionskosten MFH Standard zu Ertragswert DCF Standard und Investitionskosten MFH nachhaltig zu Ertragswert DCF nachhaltig ...... 32

Abb. 11: Die Objekt-Ebene als Basis für die nachhaltige Beurteilung unterschiedlich strukturierter Objekte ............................................................................ 35

Tabellenverzeichnis vii

Tabellenverzeichnis

Tabelle 01: Modellaufbau, Zusammenstellung der Investitionsübersicht ..................... 34

Tabelle 02: Modellaufbau, Zusammenstellung der Ertragsübersicht............................. 37

Tabelle 03: Modellaufbau, Ermitteln des Projektentwicklergewinnes .......................... 38

Tabelle 04: Zusammenstellung der Investitionsübersicht .............................................. 41

Tabelle 05: Zusammenstellung der Ertragsübersicht, Untersuchung A ......................... 43

Tabelle 06: Ermitteln des Projektentwicklergewinnes, Untersuchung A ....................... 45

Tabelle 07: Zusammenstellung der Ertragsübersicht, Untersuchung B ......................... 46

Tabelle 08: Ermitteln des Projektentwicklergewinnes, Untersuchung B ....................... 47

Tabelle 09: Zusammenstellung der Ertragsübersicht, Untersuchung C ......................... 48

Tabelle 10: Ermitteln des Projektentwicklergewinnes, Untersuchung C ....................... 49

Tabelle 11: Zusammenstellung der Ertragsübersicht, Untersuchung C, Teilbetrachtung Instandhaltung ...................................................................................... 49

Tabelle 12: Zusammenstellung der Ertragsübersicht, Untersuchung C,Teilbetrachtung Instandsetzung ..................................................................................... 50

Tabelle 13: Zusammenstellung der Ertragsübersicht, Untersuchung D ......................... 51

Tabelle 14: Ermitteln des Projektentwicklergewinnes, Untersuchung D ...................... 52

Tabelle 15: Zusammenstellung der Ertragsübersicht, Untersuchung E ......................... 53

Tabelle 16: Ermitteln des Projektentwicklergewinnes, Untersuchung E ....................... 54

1. Zusammenfassung 1

Zusammenfassung1.

Jeder Investor, der nicht auf Wertsteigerung, sondern, auf eine nachhaltige Rendite zählt, istbestrebt,dieBetriebskostenmöglichstgeringzuhalten.DadieBeeinflussbarkeitdie-ser Kosten bei der Planung und Erstellung am grössten ist, ist er darauf angewiesen, dass bei der Projektentwicklung auf tiefe Betriebskosten beziehungsweise auf die Nachhaltig-keit geachtet wird.

Der Trader-Projektentwickler erzielt seinen Gewinn aus der Veräusserung der Immobilie beziehungsweise aus der Differenz zwischen den Investitionskosten und dem Verkaufser-lös. Die Erzielung von Einnahmen aus der Nutzung und dem Betrieb der Immobilie stellt, wenn überhaupt, nur eine kurze Überschneidung mit der Tätigkeit des Investors dar. Das Ziel jedes Projektentwicklers liegt darin, die Investitionskosten möglichst gering zu hal-ten und dem gegenüber einen möglichst hohen Verkaufserlös zu generieren.

Generell liegen die Baukosten bei nachhaltigen und im Betrieb optimierten Gebäuden aber ca. 5 bis 10% höher als bei kostenoptimierten Bauten. Dem gegenüber steht die Be-wertung, die in ihrer Standardmethode die Nachhaltigkeit nicht explizit honoriert. Die 5 bis 10% Mehrkosten bei der Erstellung bedeuten also für den Projektentwickler 5 bis 10% weniger Gewinn und liegen somit nicht in seinem Bestreben.

Die Untersuchungen in dieser Arbeit haben gezeigt, dass sich das Erstellen von nachhalti-genImmobilienfüreinenProjektentwicklerfinanziellauszahlt.Dabeiistesaberwichtig,dass die Nachhaltigkeit in der Bewertung entsprechend berücksichtigt wird. In der Be-wertung mittels DCF-Methode werden die Parameter Nettomiete, Instandhaltungs- und InstandsetzungskostensowiederDiskontierungssatzvonderNachhaltigkeitbeeinflusst.Da die auf den Mieter überwälzbaren Nebenkosten bei einem nachhaltigen Objekt gegen-über einem MFH Standard tiefer sind, kann die Nettomiete um die Differenz angehoben werden. Die exaktere Abbildung der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten mittels professioneller PC-Programme wie Capex von der Quali Casa AG ermöglicht die trans-parente Abbildung der tieferen Kosten aufgrund der Nachhaltigkeit. Durch die ESI® Im-mobilienbewertung kann der Diskontierungssatz der Nachhaltigkeit angepasst werden.

Unabhängig von den angewendeten Methoden können in der Bewertung Schätzfehler von ±15% und mehr vorkommen und so den in der Untersuchung ermittelten, um 15.8% höheren Ertragswert relativieren. Die in dieser Arbeit aufgezeigten Methoden, die Nach-

1. Zusammenfassung 2

haltigkeit in der DCF-Bewertung zu berücksichtigen, helfen die getroffenen Annahmen transparent und nachvollziehbar darzustellen. Die Wertschwankungen in den Bewertun-gen können so sicherlich verkleinert werden.

Der Schlüssel zum Erfolg von nachhaltigen Projektentwicklungen liegt in der Bewertung. Werden die in dieser Arbeit gezeigten Methoden von den Marktteilnehmern akzeptiert, müsste jeder Projektentwickler, der auf einen möglichst hohen Gewinn aus ist, auf Nach-haltigkeit setzen.

Unabhängig vom Gewinn sollte aber das Bestreben aller sein, die heutige und zukünftige Umwelt bestmöglich zu schützen und für alle zu erhalten.

2. Einleitung und Zielsetzung 3

Einleitung und Zielsetzung2.

Problemstellung2.1

Betrachtet man die Kosten einer Immobilie während ihres Lebenszyklus, sind diese in der Phase der Nutzung am höchsten, wogegen sie in der Phase der Planung am stärksten beeinflusstwerdenkönnen.

Abb. 01: 85% der Lebenszyklus-Kosten fallen in der Nutzungsphase an; Quelle: ergänzte Darstellung nach

Immobilienmanagement, Prof Dr. H.-R. Schalcher, Hrsg. (2003)

Jeder Investor, der nicht auf Wertsteigerung, sondern auf eine nachhaltige Rendite zählt, ist also bestrebt die Kosten wärend der Nutzung möglichst gering zu halten. Da die Be-einflussbarkeitdieserKostenbeiderPlanungundErstellungamgrösstenist,isterdaraufangewiesen, dass bei der Projektentwicklung auf tiefe Kosten für die Nutzung bezie-hungsweise auf die Nachhaltigkeit geachtet wird.Bei Projektentwicklungen, bei denen die Immobilie noch ab Plan an einen Investor ver-kauft wird, schenkt der Trader-Projektentwickler dem Thema der Nachhaltigkeit aber meist keine oder nur geringfügige Beachtung 1.Den Gewinn zieht der Projektentwickler aus der Veräusserung der Immobilie beziehungs-weise aus der Differenz zwischen den Investitionskosten und dem Verkaufserlös. Das bedeutet, dass das Ziel jedes Projektentwicklers darin liegt, die Investitionskosten für die Erstellung des Gebäudes möglichst gering zu halten und so einen möglichst hohen Verkaufserlös zu generieren.

1 Vgl. Kapitel 3.2.3.4


Generell liegen die Baukosten bei nachhaltigen Gebäuden aber ca. 5 bis 10% höher als bei kostenoptimierten Bauten 2. Dem gegenüber steht der Ertragswert der Immobile, der anhand der Mieteinnahmen abzüglich aller Nebenkosten mit verschiedenen Bewertungs-methoden ermittelt wird. Bei den heutigen Bewertungsmethoden kommt die Nachhaltig-keit kaum zum Tragen und hat somit keinen positiven Effekt auf den Wert 3. Die 5 bis 10% Mehrkosten bei der Erstellung bedeuten für den Projektentwickler also 5 bis 10% weniger Gewinn und liegen somit nicht in seinem Bestreben.In der Masterarbeit ‚Rendite und Nachhaltigkeit im zukunftsweisenden Wohnungsbau in der Schweiz‘ 4 von Forrer und mit der Entwicklung des Economic Sustainability Indicator ESI® durch das Center for Corporate Responsibility der Universität Zürich wurden Wege gezeigtbzw.Methodenentwickelt,umdieNachhaltigkeitindieBewertungmiteinflies-sen zu lassen. Könnte also mit nachhaltigen Immobilien ein höherer Verkaufswert berechnet werden, würde das die Projektentwickler dazu bewegen, die Nachhaltigkeit von Immobilien zu fördern und den Investoren eine nachhaltigere Rendite ermöglichen.

Zielsetzung2.2

Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, zu untersuchen, ob sich nachhaltige Projektentwick-lungen für denTrader-Projektentwickler finanziell lohnen. Daraus lässt sich folgendeThese ableiten:

Wird die Nachhaltigkeit bei einer Projektentwicklung transparent dargelegt und so in der Bewertung berücksichtigt, lässt sich dadurch ein grösserer Projektentwicklergewinn rea-lisieren als mit einem konventionellen Objekt.

Aus dieser These entstehen folgende Fragestellungen:

AufwelcheParameterinderBewertunghatdieNachhaltigkeiteinenEinfluss?

Mit welchen Methoden kann in diesen Parametern die Nachhaltigkeit abgebildet wer-den?

WelchenEinflusshabendieermitteltenParameteraufdenWert?

2 Jochem / Jakob (2003), Kosten und Nutzen - Wärmeschutz bei Wohnbauten, S. 183 Vgl. Kapitel 4.2.3.24 Vgl. Forrer (2007), Rendite und Nachhaltigkeit im zukunftsweisenden Wohnungsbau in der Schweiz


Vorgehensweise2.3

Aufgrund der unterschiedlichen Verwendung der Begriffe „Projektentwicklung“ und „Nachhaltigkeit“ werden diese im dritten Kapitel in Bezug auf die Immobilienwelt erläu-tert. Die verschiedenen Wertermittlungsmethoden werden wegen ihrer Relevanz in dieser Arbeit separat im Kapitel 4 vorgestellt.

Im Kapitel 5 werden Methoden ermittelt, um die Nachhaltigkeit in den relevanten Para-metern abzubilden und in einem Modell zusammengefasst.

Die Anwendbarkeit des Modells wird im Kapitel 6 anhand einer konkreten Immobilie und eines modellierten Vergleichsobjektes geprüft.

Die Arbeit schliesst mit einer Schlussfolgerung aus der Untersuchung.

Abgrenzung2.4

Da die verschiedenen Immobilientypen wie Wohnen, Büro, Gewerbe, Shopping etc. wie auchdieLageeinenEinflussaufunterschiedlicheParameterinderBewertungundErhe-bung der Investitionskosten haben, wird der Fokus in dieser Arbeit auf Wohnimmobilien im Schweizer Marktumfeld gelegt. Das Grundprinzip ist aber auf alle Immobilientypen und global anwendbar.Bei der Projektentwicklung wird von einem Trader-Projektentwickler ausgegangen, wel-cher das Projekt ab Plan an einen Investor veräussert. Dabei sind die drei Risiken Baukos-ten, Baubewilligung und Vermietungsstand für den Investor minimiert.

3.BegriffeundDefinitionen 6

Begriffe und Definitonen3.

Lebenszyklus3.1

Lebenszyklus von Immobilien3.1.1

Unter dem Begriff Immobilienlebenszyklus versteht man die Abfolge von Phasen über die gesamte Lebensdauer von Immobilien, von der Entwicklung bis zum Abbruch der Im-mobilie und der allfälligen Bewirtschaftung der Brache. Für die Einteilung des Lebens-zyklus in Phasen gibt es je nach Akteur unterschiedliche Ansichten 5. Die Darstellung der GEFMA 6 in Abbildung 02 veranschaulicht gut die Möglichkeiten zu jedem Phasenende und die unterschiedlichen Kombinationsmöglichkeiten. Ausgangspunkt ist die Idee, ge-folgt von der Konzeption, Planung und Errichtung bis zum Objekt das zur Verfügung steht. Jeder Zyklus geht nun immer von diesem Objekt aus bis zu dessen Verwertung. Im Gegensatz zu anderen Darstellungen zeigt die der GEFMA die unterschiedliche Wahl-möglichkeit der Phasen und auch eine mögliche parallele Abfolge von mehreren Phasen, wie zum Beispiel die Sanierung während Betrieb und Nutzung.

Abb. 02: Lebenszyklusphasen nach GEFMA; Quelle: GEFMA (2004), S. 2

5 Vgl. ausführlich bei Pelzeter (2006), Lebenszykluskosten von Immobilien, S. 32 - 516 German Facility Management Association


Der Immobilienlebenszyklus bezieht sich auf die Immobilie selbst und ist nicht zu ver-wechseln mit dem Immobilienzyklus, welcher sich auf den Immobilienmarkt bezieht und die Phasen Überbauung (Konstruktion), Marktbereinigung (Rezession), Stabilisierung (Erholung), und Expansion beinhaltet 7.Jede Phase im Lebenszyklus wird durch die drei Dimensionen, Technische Dimension, Finanzwirtschaftliche Dimension und Marktdimension, bestimmt.

Abb. 03: Die drei Dimensionen des Lebenszyklus; Quelle: Rendite und Nachhaltigkeit im zukunftsweisen-den Wohnungsbau in der Schweiz, Forrer (2007), S. 23

In der technischen Dimension steht das Gebäude mit all seinen baulichen Massnahmen im Mittelpunkt. Nach Preuss/Schöne 8 lassen sich die Lebenszyklusphasen in die Berei-che Projektentwicklung, Planung, Erstellung, Unterhalt, Instandhaltung, Instandsetzug, Renovation, Umbau, Umstrukturierung und Abbruch unterteilen.

Die Marktdimension beinhaltet die verschiedenen Teilmärkte wie Anlage- oder Vermö-gensmarkt, Baumarkt, Flächenmarkt und Kapitalmarkt, in denen sich die Immobilie be-wegt.

Die finanzwirtschaftliche Dimension beinhaltet die Zahlungsströme in Zusammenhang mit der Immobilie und ihrem Lebenszyklus. Die Zahlungsströme können dabei in Inves-titionsausgaben, laufende Ausgaben und laufende Einnahmen unterteilt werden.

7 Schulte et al. (2002), Grundlagen der Projektentwicklung, S. 768 Vgl. Preuss/Schöne (2009), Real Estate und Facility Management - Aus Sicht der Consultingpraxis


Lebensdauer der Betriebs- und Nutzungsphase3.1.2

Die Betriebs- und Nutzungsphase ist über die Zeit betrachtet die längste Phase und wird höchstens von der Phase des Leerstandes übertroffen. Die Lebensdauer der Betriebs- und Nutzungsphase ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Grundsätzlich lässt sich die Lebensdauer in zwei Bereiche aufteilen 9:

Technische Lebensdauer3.1.2.1

Die technische Lebensdauer bezieht sich auf die Zeitspanne, in welcher die technischen Anforderungen an die Liegenschaft erfüllt werden können. Sind diese Anforderungen auch mit Reparaturen oder Sanierungen nicht mehr zu erfüllen, so ist das Ende der tech-nischen Lebensdauer erreicht und die Nutzung der Immobilie aufgrund der Gefährdung von Personen und Umwelt nicht mehr möglich. Eine Immobilie besteht aus Hunderten verschiedener Bauteile, die alle eine unterschied-liche Lebensdauer aufweisen. Die technische Lebensdauer hängt somit vom Alterungs-verhalten der einzelnen Bauteile ab. Die Hochwertigkeit der Materialien und deren Ver-arbeitungsowiedieUnterhaltsstrategiehabendabeieinenwesentlichenEinflussaufdasAlterungsverhalten. In den Publikationen ‚Zustandsbewertung grosser Gebäudebestände‘ 10 von Schröder und ‚Alterungsverhalten von Bauteilen und Unterhaltskosten‘ 11 von Christen/Meyer wird das Alterungsverhalten von Bauteilen untersucht. Dabei wurde festgestellt, dass ein Schaden an einem Bauteil sich sowohl auf das Alterungsverhalten als auch auf die Restlebens-dauer auswirkt. Im Rechnungsmodell wird dieser Umstand mit einer Schadensverlaufs-funktionundmiteinemReduktionsfaktorderRestlebensdauerdefiniert.DabeibildendieSchadensverlaufskurven wie in Abbildung 04 ersichtlich die charakteristischen Gruppen Rohbau massiv, Fassade und Innenausbau; Rohbau übriges, Dach und Fenster; haustech-nische Anlagen, bei denen der Neuwert unterschiedlich schnell abnimmt.Zudem konnte in den Untersuchungen nachgewiesen werden, dass die Lebensdauer ein-zelner Bauteile erheblich erhöht wird, wenn eine 100% Instandhaltungsqualität, sprich Reinigung und Revision, über die Lebensdauer garantiert ist. Das Ende der Lebensdauer oder Gebrauchstauglichkeit eines Bauteils ist dann erreicht, wenn die Kosten für die Re-visionen den Neuwert übersteigen oder wenn Folgeschäden (z.B. eindringendes Wasser) bei andere Bauteilen Schäden bewirken. Im Idealfall ist ein Gebäude so modular aufge-baut, dass jedes einzelne Bauteil ohne Folgeschäden für andere Bauteile ausgewechselt werden kann. Da dies aber meist nicht der Fall ist, müssen beim Ersatz eines schwächeren Bauteils (z.B. Leitungen) meist Bauteile mit einer längeren Lebensdauer (z.B. Mauern)

9 Forrer (2008), Rendite und Nachhaltigkeit im zukunftsweisenden Wohnungsbau in der Schweiz, S. 2310 Vgl. Schröder (1989), Zustandsbewertung grosser Gebäudebestände11 Vgl. Christen/Meyer (1999), Alterungsverhalten von Bauteilen und Unterhaltskosten


zerstört werden. Aus diesem Grund und um Doppelspurigkeiten wie Baustelleneinrich-tung und Gerüst etc. zu verhindern, versucht man Instandsetzungspakte zu bilden. In der Praxis beträgt die Periode der grosszyklischen Instandsetzung 25 bis 30 Jahre 12.

Abb. 04: Die Schadensverlaufskurfen bilden drei charakteristische Gruppen. Links: Rohbau massiv, Fas-sade und Innenausbau; Mitte: Rohbau übriges, Dach und Fenster; Rechts: haustechnische Anlagen; Quelle: Optimierung von Instandsetzungszyklen und deren Finanzierung bei Wohnbauten, Christen/Meyer (1999),

S. 28

Wirtschaftliche Lebensdauer3.1.2.2

Die wirtschaftliche Lebensdauer endet, wenn ein Grundstück durch eine, meist bauliche, Veränderung, unter Berücksichtigung aller Kosten, eine grössere Rentabilität verspricht. Da bestehende Immobilien nicht dauernd auf bessere Nutzungs- und Ertragsmöglichkei-ten überprüft werden oder weil eine Umnutzung aus bau- und mietrechtlicher Sicht nicht möglich ist, wird der optimale wirtschaftliche Zeitpunkt oft verpasst.

12 SVKG / SEK / SVIT (2000): Schätzerhandbuch - Bewertung von Immobilien, S. 43


Projektentwicklung3.2

Der Begriff der Projektentwicklung3.2.1

Der Begriff der Projektentwicklung wird in der Immobilienwirtschaft unterschiedlich interpretiertundbasiert teilweiseaufunklarenVorstellungen.EineklaredefinitorischeAbgrenzung oder gar eine gesetzliche Regelung der Projektentwicklertätigkeit existiert nicht 13.SchulteführtalsallgemeinakzeptierteDefinitiondievonDiederichsauf,welchevon den Produktionsfaktoren des Projektentwicklungsprozesses ausgeht. „Durch Pro-jektentwicklung sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftliche wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaffende und -sichernde sowie gesamtwirtschaftliche sozial- und umweltverträgliche Immobilienob-jekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können.“ 14 Der Faktor Zeit wird dabei von Diederichs ausser Acht gelassen, obwohl die Zeit in einer Projektentwicklung eine wesentliche Rolle spielt. Der Projektentwickler ist die zentrale Figur in einer Pro-jektentwicklung. Er koordiniert alle Faktoren und treibt durch die Initiierung der notwen-digen Entscheide das Projekt voran.

Abb. 05: Ausgangssituation der Projektentwicklung; Quelle: Schulte et al. (2002), Grundlagen der Projekt-entwicklung, S. 32

13 Schulte et al. (2002), Grundlagen der Projektentwicklung, S. 3214 Diederichs (1994), Grundlagen der Projektentwicklung, Teil 1, in: Bauwirtschaft, Heft 11, S. 46; Zitat

nach Schulte (2002), Grundlagen der Projektentwicklung S. 32


Phasen der Projektentwicklung3.2.2

Die Projektentwicklung befasst sich - nomen est omen- mit der Entwicklung, also mit der Veränderung eines Grundstücks oder eines Gebäudes und endet mit der Übergabe in den Betrieb. Bone-Winkel entwickelte auf Basis des Phasenmodells der School for Advanced Urban Studies der University of Bristol (SAUS) ein vierphasiges Modell, das im Hand-buch Immobilienprojektentwicklung zu einem fünfphasigen Modell erweitert wurde 15.

Projektinitiierung3.2.2.1

Die Projektinitiierung umfasst drei Ausgangslagen. So kann zunächst ein bereits vor-handenes Grundstück, für das der Grundstückseigentümer eine höherwertige Nutzung anstrebt, der Ausgangspunkt einer Projektentwicklung sein. Dieser Fall kommt in der Praxissehrhäufigvor.SostelltsichzumBeispielbeiderUmstrukturierungvonFirmenund dadurch freiwerdenden Flächen die Frage nach deren Verwendung. Es kommt auch vor, dass Projektentwickler Grundstücke als strategische Reserve kaufen und zunächst im Portfolio halten.Daneben kann der Ausgangspunkt einer Projektentwicklung auch die Projektidee bzw. ein konkreter Nutzerbedarf sein, den es auf einem geeigneten Grundstück umzusetzen gilt. Dazu können als Beispiel Shoppingcenter oder Einzelhandelsketten aufgeführt werden, welche geeignete Standorte suchen, aber auch Firmen, die nach einer Umstrukturierung neueMietflächenbenötigen.Schliesslich können Projektentwicklungsprozesse auch durch nach geeigneter Verwen-dung suchendes Kapital, insbesondere von institutionellen Investoren, begründet werden. Als Beispiel kann hier ‚Green Property Funds‘ genannt werden, die auf dem regulären ImmobilienmarktkaumgeeigneteObjektefindenundsodirektinProjektentwicklungeninvestieren müssen.

Projektkonzeption3.2.2.2

Unter dem Begriff Machbarkeitsstudie (Feasibility Study) in der Phase der Projektkon-zeption muss das Projekt sowohl den Zielen des Projektentwicklers als auch der übri-gen Beteiligten, insbesondere denjenigen der potenziellen Nutzer und der Öffentlichkeit, Rechnung tragen. Dazu werden folgende Analysen durchgeführt:

- Standort- und Marktanalyse- Analyse des Nutzungskonzeptes

15 Schulte et al. (2002), Grundlagen der Projektentwicklung, S. 40


- Wettbewerbsanalyse- Risikoanalyse- Wirtschaftlichkeitsanalyse

Esistzuberücksichtigen,dassinderPraxisaufgrundzeitlicher,personelleroderfinanzi-ellerRestriktionenhäufigaufeinzelneAnalysenverzichtetwird.ZurRiskominimierungist aber eine Durchführung aller Analysen von Vorteil 16.

Projektkonkretisierung3.2.2.3

Die Bestätigung des Erfolgspotentials eines Projektes durch die Machbarkeitsstudie hat die Einleitung einer Verhandlungs- und Entscheidungsphase zur Folge. Spätestens zu diesem Zeitpunkt treten die anderen Projektbeteiligten in den Entwicklungsprozess ein. Hierzu gehören Grundstückseigentümer, Architekten und Ingenieure, Baubehörden und andere öffentliche Interessenträger, bauausführende Unternehmen, Finanzierungsinstitu-te, Nutzergruppen, spezielle Dienstleistungsunternehmen der Immobilienwirtschaft (Pro-jektsteuerer, Berater, Makler usw.) sowie, falls nicht für den eigenen Bestand entwickelt wird, Investoren 17. Es geht in dieser Phase konkret darum, die Risiken durch Verträge und Genehmigungen abzusichern.

Projektmanagement3.2.2.4

In dieser Phase werden die Ergebnisse der Projektinitiierung und Projektkonzeption in konkrete Pläne umgesetzt und es wird mit dem Bau, also der Ausführung der Pläne, be-gonnen. Der Schwerpunkt in dieser Phase liegt im Management von Qualität, Kosten und Terminen.

Projektvermarktung3.2.2.5

Das Marketing des Projektes beginnt mit der ersten Phase und endet erst bei der Überga-be des Objektes in den Betrieb bzw. mit der Vollvermietung der Flächen. Das Marketing richtet sich in den verschiedenen Phasen an unterschiedliche Ansprechsgruppen. So ist es in der Anfangsphase wichtig, die beteiligten Akteure vom Projekt zu begeistern. In den späteren Phasen geht es darum, die zukünftigen Nutzer vom Projekt zu überzeugen und dazu zu bewegen, einen Mietvertrag zu unterzeichnen. Falls das Projekt nicht im Bestand des Projektentwicklers bleibt, muss zum Schluss das Marketing auf einen potenziellen Investor ausgerichtet werden. Diese Ansprechsgruppen bedingen unterschiedliche Kon-zepte und laufen teilweise parallel zueinander.

16 Schulte et al. (2002), Grundlagen der Projektentwicklung, S. 44f17 Schulte et al. (2002), Grundlagen der Projektentwicklung, S. 55


Projektentwicklertypen3.2.3

Aus der Sicht des Anbieters von Projektentwicklungsleistungen können drei verschiede-ne Developer-Typen unterschieden werden, Schulte beschreibt diese wie folgt 18:

- Service-Developer (Projektentwickler als Dienstleister)- Trader-Developer (Projektentwickler im engeren Sinne)- Investor-Developer (Projektentwickler für den eigenen Bestand)

Service-Developer3.2.3.1

Der Service-Developer erbringt eine Dienstleistung im Sinne der Entwicklung eines Pro-jektkonzeptes bis zur Planungsreife bzw. Baufreigabe durch die Behörden mit anschlies-sendem Projektmanagement und gegebenenfalls Übernahme von Marketing, Vermietung undVerwaltung.Auftraggeber sind häufig grössereBestandshaltermitKapazitätseng-pässen oder Non-Professionals. Der Service-Developer ist im weiteren Sinne mit dem Bauherrentreuhänder zu vergleichen.

Trader-Developer3.2.3.2

Der Trader-Developer leistet Projektentwicklungen im engeren Sinn und erbringt diese von der Initiierung bis zur Verkaufsreife des Projektes auf eigene Rechnung und eigenes Risiko. Bei Verkaufsreife steht die Immobilie zum Verkauf an einen Endinvestor. Das Projekt ist dann verkaufsreif, wenn die Risiken für den Investor minimal sind. Dies ist im Laufe der Projektkonkretisierungsphase der Fall und bedingt die Sicherung des Grund-stückes, die Baufreigabe durch die Behörden, die Sicherung der Baukosten durch eine Kostendachgarantie und ein Marketingkonzept für die Vermietung der Immobilie bzw. einen Vermietungsstand.

Investor-Developer3.2.3.3

Der Investor-Developer ist für die Projektentwicklung von der Initiierung bis zur Fertig-stellung verantwortlich. Die fertiggestellten Immobilien gehen in den eigenen Bestand über. Grundsätzlich ist der Investor-Developer dem Trader-Developer sehr ähnlich. Durch diezeitlicheVerschiebungdesExitsändertsichauchhäufigdieZielstrukturunddasAn-spruchsniveau an die Projekte.

18 Schulte et al. (2002), Grundlagen der Projektentwicklung, S. 62f


Wirtschaftlichkeit für den Projektentwickler3.2.3.4

Der Anlagehorizont des Entwicklers ist bei Weitem kürzer als der des Investors und er-streckt sich in der Regel von der Erstellungsphase bis zum Betrieb. Schulte beschreibt dies wie folgt:

„Der Projektentwickler als Teilnehmer am Immobilienmarkt konzipiert und erstellt eine Immobilie häufig mehr oder weniger spekulativ, d.h. er antizipiert zukünftigen Bedarf sowohl nach Menge als auch Struktur und benötigter Gebäudekonfiguration. Er versteht sich demgemäss primär als Anbieter, der für den Kunden tätig wird und seinen Gewinn aus der Veräusserung des fertig gestellten Objekts erzielt. Die Erzielung von Einkünften aus der Nutzung und dem Berieb einer Immobilie stellt - wenn überhaupt - nur eine kurz-fristige Überschneidung mit der Sphäre des Nutzers/Betreibers dar.Die zentrale Bestrebung des Projektentwicklers ist es daher, ein Objekt möglichst kostenop-timal zu erstellen und zu einem möglichst hohen Preis am Markt zu platzieren.“ 19

Um am Markt einen möglichst hohen Preis zu erzielen ist es für den Projektentwickler wichtig, die spätere Nutzung bzw. Erträge des Investors zu berücksichtigen.Aus diesem Grund muss für den Projektentwickler die Rentabilitätsanalyse in eine In-vestitionsübersicht und eine Ertragsübersicht aus Mieteinnahmen geteilt sein. Der wirt-schaftliche Erfolg einer Projektentwicklung ergibt sich aus der Differenz zwischen Er-tragswert und Investitionskosten. Dieser Projektentwicklergewinn entspricht der Rendite des eingesetzten Kapitals bis zur Veräusserung der Immobilie 20.

19 Schulte (2002), Rentabilitätsanalyse für Immobilienprojekte, S. 23020 Vgl. Kapitel 4.2.1


Nachhaltigkeit3.3

Geschichte und Definition3.3.1

Der Begriff der Nachhaltigkeit kommt ursprünglich aus der Forstwirtschaft. Die Holz-verarbeitung, die Salzgewinnung, der Erzbergbau und vor allem die mit Holzkohle be-triebenen Öfen der Schmelzhütten hatten in der Frühen Neuzeit zu einem akuten Holz-notstand geführt. Im Jahre 1713 veröffentlichte der sächsische Oberberghauptmann H. C. von Carlowitz ein Buch mit dem Titel „Sylvicultura Oeconomica“. Darin verlangt er unter anderem einen Ausgleich zwischen Abholzen und Zuwachs. 21 Die World Com-mission on Environment and Development (WCED) veröffentlichte 1987 den Bericht ‚Our common future‘, der auch nach der damaligen Vorsitzenden der Kommission, Gro Harlem Brundtland, ‚Brundtland-Bericht‘ genannt wird. Darin wird festgestellt, dass die Armut im Süden und der nicht nachhaltige Konsum sowie die Produktionsmuster im Nor-den schuld an den globalen Umweltproblemen sind. Um dieser Entwicklung entgegen zu wirken, formulierte die Kommission den Begriff der nachhaltigen Entwicklung und definiertediesenwiefolgt:

„Sustainable development is development that meets the needs of the present without compromising the ability of future generations to meet their own needs.“ 22

und weiter:

„In essence, sustainable development is a process of change in which the exploitation of resources, the direction of investments, the orientation of technological development, and institutional change are all in harmony and enhance both current and future potential to meet human needs and aspirations.“ 23

DerBrundtlandberichtisteinerderamhäufigstenzitiertenWerkederUmwelt-undEnt-wicklungsliteratur. Er hat wesentlich zur weltweiten Diskussion über die nachhaltige Ent-wicklung beigetragen.1992 haben die Vereinten Nationen an der ‚United Nations Conference on Environment and Development‘ (UNCED) in Rio de Janeiro auf den dringenden Handlungsbedarf zur Rettung der Erde hingewiesen und grundlegende Vereinbarungen zur Förderung einer nachhaltigen Entwicklung in ökologischer, ökonomischer und sozialer Ausgewogenheit

21 Bundesland Sachsen-Anhalt, Kurzer Abriss der Geschichte der Nachhaltigkeit und Hochschule Pforz-heim, Hannss Carl von Carlowitz und seine Sylvicultura Oeconomica

22 United Nations (1987), Our Common Future, S. 5423 United Nations (1987), Our Common Future, S. 57


getroffen und in der ‚Agenda 21‘ 24 festgehalten. Die Schwerpunkte aus der sogenannten ‚Rio-Konferenz‘ wurden im Drei-Dimensionen-Modell dargestellt und vom Schweizer Bundesrat 2002 in der ‚Strategie nachhaltige Entwicklung‘ erweitert. Dabei werden drei Grundprinzipien festgehalten 25:

- Ganzheitliche Sicht von Umwelt, Wirtschaft und Gesellschaft- Solidarität mit den künftigen Generationen- Solidarität innerhalb der heutigen Generationen

Das Modell mit den drei Kreisen Gesellschaft, Umwelt und Wirtschaft der Rio-Konferenz wurdenochumdieDimensionZeitundgeografischeLage,wiedieAbbildung06zeigt,ergänzt.

Abb. 06: Das Drei-Dimensionen-Modell; Quelle: Bundesamt für Raumentwicklung ARE (2007), Nach-haltige Entwicklung in der Schweiz - Ein Wegweiser, S. 9, (http://www.are.admin.ch/dokumentati-on/00121/00224/index.html?lang=de&msg-id=12751):Abrufdatum13.07.09

24 Vgl. Agenda 21 (1992), Konferenz der Vereinten Nationen für Umwelt und Entwicklung25 Bärtschi (2007), Nachhaltige Entwicklung in der Schweiz - Ein Wegweiser, S. 9f


Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft3.3.2

Das Wirtschaftsgut Immobilie hat eine enorme volkswirtschaftliche Bedeutung und übt imVergleichzuallenanderenWirtschaftsgüterndenbeiWeitemgrösstenEinflussaufdieGesellschaft und Umwelt aus. Gebäude sind dabei für rund 50% des weltweiten Energie-verbrauchs 26 verantwortlich und verbrauchen in Europa mehr als 30% der Primärenergie 27. Da ImmobilienzudemsehrlanglebigeWirtschaftsgütersind,istihrEinflussaufdieUmweltnicht so schnell zu korrigieren.Das oben beschriebene Drei-Dimensionen-Modell wird in der Immobilienwirtschaft wie folgt beschrieben 28:

Gesellschaft: Eine „Entwicklung in Bezug auf die Zieldimension Gesellschaft ist dann nachhaltig, wenn ein Leben und eine Entwicklung der Menschen in Solidarität und Wohl-befindenermöglichtwerden.“

Wirtschaft: Hauptziele des wirtschaftlich nachhaltigen Bauens sind Werterhalt und Rentabilität, das heisst stetige Anpassung der Gebäudequalität sowie gewinnbringende Immobilienbewirtschaftung. Um den Werterhalt zu gewährleisten, sind Qualität und Le-bensdauer der Bauteile auf die Nutzungdauer des Gebäudes und auf die Bedürfnisse der Nutzer abzustimmen. Langfristige Rentabilität verlangt optimierte Kosten über die ge-samte Lebensdauer, was eventuell höhere Investitionskosten und dafür niedrigerer Be-triebs- und Unterhaltskosten bedeutet.

Umwelt: Die nicht erneuerbaren Ressourcen sind begrenzt, beziehungsweise die Rege-neration von erneuerbaren Ressourcen benötigt Zeit. Ein Raubbau ist somit zu verhin-dern und eine Regeneration der Ressourcen zu gewährleisten. Zudem ist die Belastung von Mensch und Umwelt durch schädliche Emissionen und Abfälle zu reduzieren. Die-se Punkte sind über die gesamte Lebensdauer eines Gebäudes zu berücksichtigen, von der Produktion der Rohstoffe über die Erstellung, Inbetriebsetzung und Betrieb bis zum Rückbau.

Die Nachhaltigkeit von Immobilien wird von verschiedenen Verbänden, vor allem vom Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein (SIA), propagiert. Der SIA tritt als Herausgeber verschiedener Publikationen auf. Unter anderem die SIA-Empfehlung 112/1

26 Herstellung und Transport von Materialien und Nutzung der Gebäude 27 Hirohisa (2003), Environmentall Sustainable Buildings - Challenges and Policies, S. 1 und Bruhns (2003),

The Role of Information in a Sustainable Property Market, S. 228 Bundesamt für Raumentwicklung ARE (1997), Strategie des Bundes


‚Nachhaltiges Bauen - Hochbau‘ 29, die Dokumentation ‚SNARC - Systematik zur Be-urteilung von Nachhaltigkeit‘ 30, die ‚SIA-Norm 469 Erhaltung von Bauwerken‘ 31, die Dokumentation ‚Kriterien für nachhaltiges Bauen‘ 32, die Dokumentation ‚Instrumente für ökologisches Bauen im Vergleich‘ 33,der ‚SIAEffizienzpfadEnergie‘ 34. Über den Umgang mit Immobilien-Kennzahlen die Dokumentation ‚Kennzahlen im Immobilien-management‘ im Allgemeinen und die ‚Finanzkennzahlen‘ im Besonderen. Trotz, oder gerade wegen der grossen Vielfalt sind die einzelnen Dokumentationen untereinander nicht kohärent. Forrer bemerkt dazu, dass:

„viele Unterlagen des SIA noch nicht drauf ausgerichtet sind, nachhaltig konzipierte Objekte mit andern, konventionell konzipierten Objekten zu vergleichen. Dadurch kön-nen ‚systembedingt‘ nachhaltige Konzepte benachteiligt werden. Insbesondere bei den fi-nanztechnischen Unterlagen können solche Mängel nur überwunden werden, indem man sich ‚bewusst‘ und ‚konsequent‘ über die entsprechende Vorgaben hinwegsetzt, und dies aber auch transparent dokumentiert. Es wird eine grosse Aufgabe für die nächsten Jahre sein, diese ‚systembedingeten Fehler‘ nach und nach zu erkennen und entsprechend auch im Normenwerk selbst und vor allem aber auch im täglichen Umgang damit Abhilfe zu schaffen.“ 35

Wichtige Impulsgeber sind zudem die beiden Vereine Minergie® 36 und eco-bau 37, die sich für die Nachhaltigkeit im Bauwesen einsetzten.

29 SIA (2005), Nachhaltiges Bauen - Hochbau, SIA 112/1 30 SIA (2004), D0200 SNARC - Systematik zur Beurteilung der Nachhaltigkeit von Architekturprojekten

für den Bereich Umwelt31 SIA (1997), Erhaltung von Bauwerken, SIA 46932 SIA (2000), D0164 Kriterien für nachhaltiges Bauen33 SIA (1998), D0152 Instrumente für ökologisches Bauen im Vergleich - Ein Leitfaden für das Pla-

nungsteam, SIA Dokumentation D015234SIA(2006),D0216SIAEffizienzpfadEnergie,SIADokumentationD021335 Forrer (2007), Rendite und Nachhaltigkeit im zukunftsweisenden Wohnungsbau in der Schweiz, S. 836 Vgl. http://www.minergie.ch: Abrufdatum 28.07.0937 Vgl. http://www.eco-bau.ch: Abrufdatum 28.07.09


StrategischePlanung

Vorstudien Projektierung Ausschreibung Realisierung Bewirtschaftung

SIA-Normen und - Empfehlungen

SIA-Effizenzpfad Energie

SNARC

Merkblätter nach BKP

eco-devis

KBOB / eco-bau / IPB-Empfehlungen

Abb. 07: In Leistungsphasen gegliederte Instrumente und Labels zur nachhaltigen Planung: Quelle: Eigene Darstellung nach: Menz (Hrsg.) (2009), Drei Bücher über den Bauprozesss, S. 143

4. Bewertung 20

Bewertung4.

Übersicht der Bewertungsmethoden4.1

Mit Bewertung wird hier die Ermittlung des monetären Wertes der Immobile verstanden. Im Gegensatz zu anderen Anlageklassen, wie zum Beispiel Aktien, werden Immobilien weitauswenigerhäufiggehandelt.ZudemistdieAnlageklasseImmobilieneinsehrhete-rogenes Gut, was direkte Vergleiche innerhalb der Klasse verunmöglicht. Um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, muss daher der Marktwert mittels einer Bewertung ab-geschätzt werden. Die Vielfalt der heute angewendeten Bewertungsmethoden ist dabei gross und die per se richtige und einzig wahre Methode gibt es nicht 38. Nach Müller, der sich auf Ling / Archer bezieht, basieren die heutigen Bewertungsmethoden auf folgenden Ansätzen 39:

- Vergleichswertorientierte Bewertungsverfahren: Der Marktwert einer Immobi-lie wird anhand der Verkaufspreise von Vergleichsobjekten ermittelt. Dabei geht man davon aus, dass für Objekte mit identischen Merkmalen wie Grösse, Lage und Bauqualität dieselben Preise bezahlt werden. Vor- oder Nachteile zu den Ver-gleichsobjekten werden dabei mit Preiszu- und -abschlägen berücksichtigt 40. Zu den vergleichswertorientierten Bewertungsverfahren zählen die Vergleichswertme-thode, die Kennwertmethode und die hedonische Methode.

- Ertragswertorientierte Bewertungsmethoden: Der Marktwert einer Immobilie wird anhand von heutigen und zukünftig erzielbaren Einkommensströmen berech-net 41. Dazu werden die Bruttoertragswertmethode, die Barwertmethode und die DCF-Methode 42 verwendet.

- Sachwertorientierte Bewertungsmethode: Hierbei wird der Realwert anhand dem Zeitwert aller baulichen Anlagen auf einem Grundstück, den Kosten für Um-gebungsarbeiten, den Baunebenkosten sowie dem Landwert berechnet 43. Zu den sachwertorientierten Bewertungsmethoden zählen die Realwertmethode und die Punktierungsmethode.

38 Tochtermann (2003), Bewertung von Immobilien, S. 123f39 Ling / Archer (2005), Real Estate Principles: A Value Approach, S. 194 Zitiert nach: Müller (2007), Be-

wertung von Immobilien-Projektentwicklungen, S. 7f40 SVKG/SEK/SVIT (2000), Schätzerhandbuch, S. 12541Ritz(2008),Ertragswert-&DCF-Methode,S.942 DCF ist die Abkürzung für „Discounted Cash Flow“43 Ammann (2008), Einführung in die Immobilienbewertung, S. 62

4. Bewertung 21

Welche Bewertungsmethode im Einzelfall zur Anwendung gelangt, bestimmt sich in der Regel aufgrund des Verwendungszwecks der Immobilie, also ob sie als Anlageobjekt oder im Eigengebrauch gehalten wird, und dem Verwendungszweck der Bewertung. Anlass für Immobilienbewertung geben unter anderem Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft, Ver-gabe von Hypothekarkrediten, Versicherungs- und Steuerfragen sowie bei Unternehmen und institutionellen Anlegern die Bewertung des Immobilienvermögens 44. Der ermittelte Wert einer Immobilie entspricht dabei aber nicht unbedingt dem bei einer Transaktion tat-sächlich erzielten Preis. Gründe für die Bereitschaft einen Aufpreis zu bezahlen können spekulativ oder persönlich sein. Im Gegensatz dazu kann es aber auch sein, dass niemand auf dem Markt bereit ist, den Wert einer Immobilie zu bezahlen. Fierz beschreibt dies folgendermassen:

„Wert und Preis sind nicht dasselbe. Der Wert bemisst sich nach der individuellen Ein-schätzung des Nutzens, den der Ankauf eines Gutes abwirft. Der Preis hingegen ist das Ergebnis eines Anpassungsprozesses, in dem sich die Wertvorstellungen von Anbieter und Abnehmer ausgleichen.“ 45

Der durch einen Bewerter ermittelten Marktwert entspricht also nur im Idealfall dem auf dem Markt erzielten Preis.

Bewertung von Projektentwicklungen4.2

Grundsätzlich können Projektentwicklungen mit allen unter Kapitel 4.1 aufgeführten Be-wertungsmethoden bewertet werden. Da sich diese Arbeit auf Projektentwicklungen von Kapitalanlagen im Bereich Wohnimmobilien konzentriert, kommen für deren Bewertung nur noch die ertragsorientierten Bewertungsverfahren in Frage. In einer Expertenumfrage unter 24 Bewertungsexperten in der Deutschschweiz stellt Müller fest, dass Projektent-wicklungen in diesem Bereich in erster Linie mittels DCF-Methode bewertet werden. AmzweithäufigstenkommtdieResidualwertmethodevorderVOFI-Methode46 zum Ein-satz 47. Bei institutionellen Anlegern ist zudem wichtig, dass die Bewertungsmethode den internationalen Rechnungslegungsordnungen entspricht. Im Folgenden werden die von Müller ermittelten Bewertungsmethoden für Projektentwicklungen kurzt vorgestellt. Da die DCF-Methode die verbreitetste Methode darstellt, wird diese ausführlicher Beschrie-ben.

44Meins(2007),DerNachhaltigkeitvonImmobilieneinenfinanziellenWertgeben,S.845 Fierz (2005), Der Schweizer Immobilienwert, S. 2346 VOFI für Vollständiger Finanzplan47 Müller (2007), Bewertung von Immobilien-Projektentwicklungen S. 37f

4. Bewertung 22

Residualwertmethode4.2.1

Die Residualwertmethode wird auch ‚einfache‘ Projektentwicklerrechnung genannt. Das Residualwertverfahren ist eigentlich eine Rückwärtsrechnung und hat zum Ziel, unter Berücksichtigung eines potentiellen Verkaufserlöses beziehungsweise einer angemesse-nen Rendite, den tragbaren Grundstückspreis zu ermitteln. Die Bewertungsmethode wird bei Projektentwicklungen meist vom Entwickler herangezogen, um die Wirtschaftlichkeit eines Projektes zu überprüfen 48.

Vorgehen4.2.1.1

Zuerst wird mittels Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren anhand der Einnahmen und einem angemessenen Kapitalisierungszins der Veräusserungswert der Liegenschaft berechnet. Von diesem Wert werden dann alle Projektkosten abgezogen. Die abdiskon-tierte Differenz zwischen dem prognostizierten Veräusserungswert und den Projektkosten ergibt den Gegenwartswert des Grundstücks.

Einnahmenseite4.2.1.1.1

Zu den Einnahmen zählen alle Einnahmen, die mit der Liegenschaft zusammenhän-gen. Um die Einnahmen bei einer Projektentwicklung zu bestimmen, behilft man sich mit Benchmarkangaben oder führt eine Mietpreisanalyse durch. Mit den eingesetzten Mietpreisen bestimmt man gleichzeitig auch den Standard der Mietwohnungen. Mittels Ertragswertmethode wird dann der Wert der Immobilie bestimmt. Die Sensitivität der eingesetzten Mietpreise ist sehr gross und kann den Erfolg oder Misserfolg einer Projekt-entwicklungwesentlichbeeinflussen.

Ausgabenseite4.2.1.1.2

Zu den Ausgaben zählen die Planungs-, Bau-, Finanzierungs- und Vermarktungskosten sowie Honorare und Reserven. Für die Bestimmung der einzelnen Positionen werden wie bei den Einnahmen Benchmarkpreise eingesetzt. Die Sensitivität liegt dabei bei den Baukosten. Es ist darauf zu achten, dass die Baukosten dem Standard und somit den Miet-preisen gerecht werden.

Kapitalisierungssatz4.2.1.1.3

Der Kapitalisierungssatz wird für die Berechnung des Wertes mittels Ertragswertmetho-de verwendet. Er wird als Bruttorendite betrachtet und bildet neben der Verzinsung des Eigen- und Fremdkapitals alle Nebenkosten und Instandsetzungskosten während der Le-bensdauer der Immobilie ab. Der Kapitalisierungssatz hat neben den Mietpreisen und den

48 Schulte (2002), Rentabilitätsanalyse für Immobilienprojekte, S. 249

4. Bewertung 23

BaukosteneinenwesentlichenEinflussaufdenErfolgderProjektentwicklung.Zudemergibt sich der Projektentwicklergewinn, auchTradingProfit 49 genannt, im Wesentli-chen aus der Differenz zwischen dem Kapitalisierungssatz des Projektentwicklers und den Renditevorstellungen des Investors.

Einfluss der Nachhaltigkeit4.2.1.2

Die Nachhaltigkeit einer Immobilie kann bei der Residualwertmethode nur über den Kapitalisierungssatz berücksichtigt werden. Im weiteren gelten die Ausführungen von Fierz50.

Vollständiger Finanzplan (VOFI)4.2.2

Der vollständige Finanzplan zählt zu den sogenannt modernen Methoden. Dabei werden im Unterschied zur DCF-Methode alle mit der Investition verbundenen Zahlungen expli-zit abgebildet. Darüber hinaus werden alle Zahlungen statt auf den Investitionszeitpunkt auf den Planungshorizont bezogen und weisen so zum Zeitpunkt des Ausstiegs den End-wert des Vermögens aus. Der Vorteil der VOFI-Methode liegt vor allem in der Möglich-keit,dieZwischenfinanzierungenindividuellzugestalten51.

Vorgehen4.2.2.1

Bei der VOFI-Methode werden ähnlich wie bei der DCF-Methode die jährlichen Ein- und Ausgaben modelliert und einzeln dargestellt. Die Ertragsüberschüsse werden perioden-weise verzinst, der nächsten Periode zugeschlagen und ergeben so am Ende der Investi-tionszeitnachdemVerkaufderInvestitionundAbzugderFremdfinanzierungskostendasEndvermögen des Investors. Mit der sogenannten VOFI-Rentabilitätsrechnung 52 kann danach die Eigenkapitalrendite errechnet werden.


Die Nachhaltigkeit einer Immobilie, die sich in den Nebenkosten und den Instandset-zungskosten durch niedrigere Werte auszeichnet, kann detailliert über alle Perioden ab-gebildetwerdenundhateinendirektenEinflussaufdasEndvermögendesInvestors.DieProblematik bei langfristigen Anlagen liegt dabei in der Unsicherheit der Kostenvorher-sage.

49 Schulte (2002), Rentabilitätsanalyse für Immobilienprojekte, S. 24950 Fierz (2005), Der Schweizer Immobilienwert, S. 2551 Ropeter (1998), Investitionsanalyse für Gewerbeimmobilien, S. 17252 Schulte (2002), Rentabilitätsanalyse für Immobilienprojekte, S. 243

4. Bewertung 24

Discounted Cash Flow Methode4.2.3

Die DCF-Methode stammt ursprünglich aus dem Wertpapiergeschäft und dient auch zur Unternehmensbewertung. Mittlerweile hat sich diese Methode auch bei der Immobilien-bewertung, sowohl international wie auch national, durchgesetzt. Der DCF-Ansatz geht davon aus, dass sich der Wert eines Bewertungsobjektes primär auf die erzielbaren Ein-nahmen, nach Abzug aller Auszahlungen, bezieht. Somit sind nachhaltige, in der Zukunft liegende Zahlungsströme eine Grundvoraussetzung für diese Bewertungsmethode. Im-mobilien, welche selbst genutzt werden und keine Zahlungsüberschüsse abwerfen sind mit dieser Methode nicht zu berechnen.

Vorgehen4.2.3.1

Für die Berechnung des Wertes mittels DCF-Methode werden alle Einnahmen und Aus-gaben während eines bestimmten Zeitraums für jedes Jahr detailliert modelliert, vonein-ander abgezogen ergibt dies den sogenannten Cash Flow, der auf den heutigen Zeitpunkt abdiskontiert wird. Dabei können die zukünftigen Zahlungsströme nur ca. 10 Jahre mehr oder weniger verlässlich prognostiziert werden. Zudem fallen weit in der Zukunft liegen-de Zahlungsströme beim abdiskontieren immer weniger ins Gewicht 53. Aus diesem Grund wird bei der DCF-Methode ein sogenanntes Zweiphasen-Modell verwendet. In der ersten Phase werden wie oben beschrieben die jährlichen Zahlungsströme detailliert erfasst und abdiskontiert. In der zweiten Phase wird dann vereinfacht eine ewige Rente, auch Resi-dualwert oder Exit Value genannt, eingesetzt, die ebenfalls auf den Bewertungszeitpunkt abdiskontiert wird. Bei diesem Modellaufbau und unter üblichen Bewertungsparametern beträgt die 1. Periode rund 40% und die 2. Periode 60% des gesamten Marktwertes. Die Schwierigkeit bei der DCF-Methode liegt in der marktnahen Modellierung der folgenden Parameter 54:

Nettomiete4.2.3.1.1

Zu den für die Berechnung mittels DCF-Methode notwendigen Einnahmen zählen alle Erträge, die mit der Nutzung der Immobilie zusammenhängen. Dies können neben den ErträgenausdenMietflächenzumBeispielauchEinnahmenfürdieParkplatzvermietungund Werbeträgern am Gebäude sein. Die Nebenkosten des Mieters, die diesem separat verrechnetwerden,sindfürdenInvestornichtwertrelevantundfliessenindieBewertungnicht ein. Die Nettomieten einer Projektentwicklung werden anhand von Marktstudien

53 Schulte (2002), Rentabilitätsanalyse für Immobilienprojekte, S. 233 und Schwartz (2006), Anwendung der DCF-Methode zur Immobilienbewertung, S. 14

54Ritz(2008),Ertragswert-&DCF-Methode,S.24

4. Bewertung 25

erhoben und nach Kriterien der Lage und des Ausbaustandards festgelegt. Der Nettomiet-ertrag ist in diesem Fall der geschuldete Preis für den Gebrauch der Mietsache ohne die separat verrechneten Nebenkosten 55.Da die Eigentümernebenkosten in der DCF-Methode separat aufgeführt werden, hat die NachhaltigkeitnurindirekteinenEinflussaufdieNettomiete.DieMarktmietewiderspie-gelt das Umfeld und somit dessen Nachhaltigkeit. Normalerweise hat der Projektentwick-leraufdasUmfeldnurwenigEinfluss,somitmüssendieMietenalsausdemMarktge-geben betrachtet werden. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Nebenkosten des Mieters sehr wohl von der Nachhaltigkeit der Immobilie abhängig sind.

Leerstandsrisiko4.2.3.1.2

Das Leerstandsrisiko wird prozentual auf den Nettomietertrag geschätzt und deckt allfäl-lige Leerstände ab. Dabei ist auch bei einer Vollvermietung wegen Mieterwechseln ein struktureller Leerstand einzuplanen. Die Nachhaltigkeit hat auf diesen Parameter keinen konkretenEinfluss.

Betriebskosten4.2.3.1.3

Die Betriebskosten beinhalten die Kosten, welche gemäss OR 267 nicht „mit dem Ge-brauch der Sache zusammenhängen“ 56 und somit nicht auf den Mieter überwälzt werden können. In einem für den Investor optimierten Fall beinhalten die Betriebskosten nur die Gebäudeversicherung welche rund 1% der Nettomiete ausmacht 57. Diese Kosten werden kaumdurcheinenachhaltigeImmobiliebeeinflusstundsindsomitzuvernachlässigen.

Verwaltungskosten4.2.3.1.4

Die Verwaltungskosten berechnen sich nach den Nettomieteinnahmen und betragen rund 4% von diesen 58. Die Verwaltung führt die Buchhaltung über die Liegenschaft und koor-diniert Neuvermietungen und die Instandhaltung. Die Nachhaltigkeit einer Immobilie hat keinenkonkretenEinflussaufdieseKosten.

55 Die Nebenkosten des Mieters beinhalten alle, gem. OR 267a+b die mit dem Gebrauch der Sache zusam-menhängenden Kosten. Darunter fallen die Kosten für Ver- und Entsorgung wie Wasser und Abwasser, Heizung und Warmwassererzeugung, Beleuchtung der allgemeinen Räume und Einrichtungen, Gebühren für Kabel-TV und Antennen, Gebühren für Kehrichtabfuhr und Betriebskosten für die Heizung sowie weiterKostenfürdieReinigungundPflege,Hauswartskosten,InspektionundWartungvontechnischenAnlagen und Kontrolle und Sicherheit

56 Weimar (2008), OR 256a57 Aussage K. Ritz an pers. Gespräch (17.07.09)58 Canonica (2000), Schätzerlehrgang Grundwissen, S. 92

4. Bewertung 26

Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten4.2.3.1.5

DieInstandhaltungskostenbeinhaltendieKostenfürdiePflegederBauteile,umderenLebensdauer optimal zu erhalten. Die Instandsetzungskosten sind die Kosten um die Bau-teile nach deren technischen Lebensdauer zu ersetzen. In der ersten Periode können die notwendigen Massnahmen anhand einer Bauzustandsanalyse bestimmt werden. Dabei haben die Massnahmen je nach Eingriffstiefe, den prognostizierten Kosten und dem Zeit-punkt derAusführung einenwesentlichenEinfluss auf denCashFlow, so dass diesersogar negativ ausfallen kann. Je weiter in der Zukunft die Investition liegt, desto kleiner ist,wegendesZeitwertesdesGeldes,derEinflussaufdenWertdesObjektes58. Für die Berechnung der Instandsetzungskosten in der zweiten Periode werden mehrere Varianten angewendet. Ritz beschreibt diese wie folgt 59:

Auf der Basis des Lebenszyklus-Modells eines Gebäudes wird im Detail festgelegt, wann welche Investitionen getätigtwerdenmüssen und diesefliessen als negativerBarwert(Investition abgezinst auf den Bewertungszeitpunkt) in die Bewertung ein. Diese zukünf-tigen Kosten können jedoch auch auf eine Annuität umgerechnet und im Cash Flow des Residualwertes berücksichtigt werden.

Unter der Annahme, dass ca. alle 25 Jahre rund 30% bis 35% des Neubauwertes wieder investiert werden, können diese Werte mit den gleichen Methoden wie oben beschrieben indieRechnungeinfliessen.

DieheuteamhäufigstenverwendeteMethode,diesichaufdiegenauerenBerechnungender ersten Variante wie oben beschrieben abstützt, ist die Festlegung eines Instandset-zungsfonds für den Residualwert als ein Prozentsatz zum Gebäudeversicherungs- oder Neuerstellungswert. In der Praxis liegt dieser Wert bei 0.5% bis 1.5%, je nach Bauquali-tät, verwendeten Baumaterialien, Beanspruchung und Überwälzbarkeit der Investitionen auf die Mieten.

DieQualitätderBauteileundsomitderenNachhaltigkeithateinendirektenEinflussaufdie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Zudem sind die Kosten der beiden Para-meter direkt voneinander abhängig.

Diskontierungssatz und Kapitalisierungssatz4.2.3.1.6

Für die Berechnung im zweiphasigen DCF-Modell muss zwischen dem Diskontierungs-satz, welcher zum abdiskontieren auf den Bewertungszeitpunkt in der ersten Phase dient,

58Ritz(2008),Ertragswert-&DCF-Methode,S.3259Ritz(2008),Ertragswert-&DCF-Methode,S.32f

4. Bewertung 27

und dem Kapitialisierungssatz für die Berechnung des Residualwertes in der zweiten Phase unterschieden werden. Der Diskontierungssatz kann auf drei verschiedene Arten bestimmt werden:

Der ‚Weighted Average Cost of Capital‘ (WACC) Ansatz wird meist bei der Unterneh-mensbewertung herangezogen und entspricht dem gewichteten Kapitalisierungssatz von Eigenkapital und Fremdkapital. Dabei wird für das Eigenkapital ein Zinssatz herange-zogen, der für den Investor wirtschaftlich Sinn macht. Beim Fremdkapital werden die üblichen Zinssätze berücksichtigt. Bei Immobilienbewertungen wird diese Methode nur in Ausnahmefällen angewendet, zum Beispiel bei Hotelbewertungen, da in einem solchen Fall das Hotel als Unternehmen betrachtet wird 60.

Beim ‚Capital Asset Pricing Model‘ (CAPM) wird der Diskontierungssatz über einen statischen Ansatz aufgrund der Risikoprämien, die der Markt für ein Investitionsprojekt zu zahlen bereit ist, bestimmt. Für die Immobilienbewertung ist dieses Modell nicht ge-eignet, da zu wenig statische Daten vorhanden sind, um die notwendigen Rückschlüsse auf den Diskontierungssatz zu ziehen 61.

Beim ‚Opportunitäts-‘ oder ‚Risikokomponentenmodell‘ wird der Diskontierungssatz mit den Renditen anderer Anlageklassen verglichen. Dazu wird zuerst der Basiszinssatz anhand einer risikolosen Anlage, wie zum Beispiel der durchschnittlichen Rendite einer Bundesobligation mit zehnjäriger Laufzeit, bestimmt. Als nächstes werden auf diesen Ba-siszinssatz Risikozuschläge gemacht. Dabei unterscheidet man zwischen immobilienspe-zifischenMarktrisiken,diedurchdenEigentümervorgegebenwerden,undobjektspezi-fischeRisiken,diesichausderNutzung,Handelbarkeit,Makro-undMikrolageergeben.In der Immobilienbewertung ist das Risikokomponentenmodell dasjenige, welches sich durchgesetzt hat 62.

Im Diskontierungssatz müssen nur jene Risiken abgebildet werden, die im Cash Flow nicht berücksichtigt sind. Für die Berechnung des Residualwertes in der zweiten Phase des zweiphasigen DCF-Modells wird der Kapitalisierungssatz verwendet. Dieser basiert auf dem Diskontierungssatz und wird mittels Risikozuschlägen und -abschlägen je nach Marktprognose für die Zukunft bestimmt. Der Diskontierungszinssatz widerspiegelt mit denimmobilienspezifischenundobjektspezifischenZuschlägendirektdieNachhaltigkeiteiner Immobilie.

60 Schwartz (2006), Anwendung der DCF-Methode zur Immobilienbewertung, S.1561 Koeller / Goedhart / Wessels (2005), Measuring and Managing the Value of Companies, S. 29462Ritz(2008),Ertragswert-&DCF-Methode,S.34

4. Bewertung 28

Inflationserwartung4.2.3.1.7

Die Berücksichtigung der Inflation ist in der modernen DCF-Bewertung umstritten.GrundsätzlichbildetdieInflationserwartungdiezukünftigeTeuerungab,welchedurchdas Bundesamt für Statistik mittels Landesindex der Konsumentenpreise errechnet wird. BeieinerBerücksichtigungderTeuerunghatdiesEinflussaufalleinderZukunftanfal-lendenErträgeundKosten.DementsprechendwertsensitivistderenFaktor.DieInflationlässt sich entweder auf jeden Parameter einzeln berechnen und abbilden oder sie wie-derspiegelt sich im Diskontierungssatz. Nach Fierz lässt sich beim Wert von Immobilien höchstens ein Teil der Teuerung durchsetzen 63. Die Nachhaltigkeit der Immobilie hat auf denParameterderTeuerungkeinenEinfluss.Eristsomitnichtwertrelevant.


WieobengezeigtwurdehatdieNachhaltigkeitimWesentlicheneinenEinflussaufdieParameter Nettomiete, Diskontierungssatz und Instandhaltungs- und Instandsetzungskos-ten. Das grosse Problem bei der DCF-Methode in Bezug auf die Nachhaltigkeit ist das Abdiskontieren auf den Bewertungszeitpunkt. Fierz beschreibt das Problem folgender-massen:

„Der ökonomische Horizont repräsentiert eine durch den Verzinsungsmechanismus ge-gebene Grenze in der Zukunft. Eine jenseits dieses Zeithorizontes geleistete Zahlung fällt zinsbedingt heute nicht mehr ins Gewicht und kann daher ebensogut vernachlässigt wer-den. Der ökonomische Horizont ist eine rein zinstechnische Grösse und hat mit der tech-nisch möglichen Nutzungsdauer eines Bauwerks nichts zu tun. Bei Zinssätzen um die 5% p.a. liegt er, gemessen ab dem Bewertungszeitpunkt, bei 40-60 Jahren.“ 64

Abb. 08: Umgekehrter Zinseszinsffekt, Vorlesung Curem, Einführung in die Immobilienbewertung, Am-mann (2008)

63 Fierz (2005), Der Schweizer Immobilienwert, S. 13664 Fierz (2005), Der Schweizer Immobilienwert, S.24

4. Bewertung 29

und weiter:

„Die Restlebensdauer von Bauten übersteigt in den meisten Fällen den ökonomischen Horizont bei weitem, d.h. sie werden - aus der Sicht am Bewertungsstichtag - auch nach Erreichen des ökonomischen Horizontes genutzt. Ihr aktueller Wert hingegen bemisst sich im Wesentlichen nur nach deren Nutzleistung bis zum ökonomischen Horizont. Das effektive Leistungsvermögen eines Bauwerks, d.h. seine Fähigkeit, über sehr lange Zeit nutzbaren Raum zur Verfügung zustellen, kommt aus diesem Grund im Wert nicht zum Ausdruck.“ 65

so wie auch:

„Immobilien beziehen ihren Wert aus der Tatsache, dass sie nachhaltig, d.h. dauerhaft ge-nutzt werden können. Dem Nachhaltigkeitsprinzip steht aber das Diskontierungsprinzip entgegen, welches besagt, dass der Beitrag der zukünftigen Leistung zum heutigen Wert mit wachsender Entfernung von heute immer kleiner wird. Die Diskontierung setzt des-halb der Forderung nach Nachhaltigkeit wirtschaftliche Grenzen. Der Widerstreit dieser beiden elementaren Prinzipien hat weit mehr Auswirkungen auf den Alltag als man ge-meinhin annimmt. Viele sogenannte „Sünden der Väter“ haben ihre Ursache darin, dass die langfristigen Konsequenzen eines Projektes, als Folge der intuitiven Diskontierung, seinerzeit unbedeutender erschienen als sie heute wirklich sind.“ 66

Da eine Projektentwicklung zum Zeitpunkt des Verkaufs neuwertig ist und somit die grossen Instandsetzungskosten erst in ca. 25 Jahre anfallen verschärft sich das von Fierz beschriebene Problem noch.

Werttreiber beim DCF-Modell4.2.3.3

Wie Schwartz in seiner Masterarbeit gezeigt hat liegen die wesentlichen Wertetreiber bei der DCF-Methode bei den Mieteinnahmen und beim Diskontierungssatz. Also zwei Para-meter,welchevonderNachhaltigkeitbeeinflusstwerden.DieLebensdauerundInstand-setzung fällt mit einer Veränderung von rund 1% auf den Marktwert kaum ins Gewicht 67. Dies ergab die Berechnung anhand einer Musterimmobilie, bei der die einzelnen Werte für Marktmiete, Leerstand, Indexierung, Instandsetzung, Restlebensdauer und Diskontie-rungssatz um 10% erhöht wurden. Schwartz bemerkt dazu:

65 Fierz (2005), Der Schweizer Immobilienwert, S.2566 Fierz (2005), Der Schweizer Immobilienwert, S.2467 Schwartz (2006), Anwendung der DCF-Methode zur Immobilienbewertung, S. 27f

4. Bewertung 30

„Falls Bewertungsexperten bei der Modellierung von Leerstand, Instandsetzung und Restlebensdauer unterschiedlicher Meinung sind, resultiert daraus keine so gravierende Differenz der jeweils ermittelten Marktwerte wie durch eine unterschiedliche Meinung bezüglich Diskontierungssatz und Marktmiete.“ 68

Fazit4.3

Die Wahl der Bewertungsmethode für Projektentwicklungen hängt von der Betrachtungs-weise ab. Aus Sicht des Projektentwicklers, der grundsätzlich ein Produkt verkauft und vom Veräusserungsgewinn lebt, wird zur Bestimmung des Verkaufspreises die Residual-wertmethode eingesetzt. Er hat damit die Möglichkeit die Einnahmen und Ausgaben ins Gleichgewicht zu bringen, um den wirtschaftlichen Erfolg abzuschätzen. Der Zeitaspekt spielt dabei eine untergeordnete Rolle, da der Projektentwickler seinen Gewinn aus dem Verkaufserlös generiert und nicht aus den laufenden Erträgen.Im Gegensatz dazu steht der Investor, der an einer langfristigen Kapitalanlage mit nach-haltigen Erträgen interessiert ist. Er wird seine Berechnungen anhand der DCF-Methode oder des VOFI aufstellen, um über die Vorteilhaftigkeit einer Investition Sicherheit zu erlangen. Für den Investor ist die Nachhaltigkeit ein wesentlicher Aspekt, kann er doch über die Jahre durch tiefe Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten seine Rendite stei-gern und bei einem Verkauf einen besseren Preis erzielen.Wie oben beschrieben haben jedoch weit in der Zukunft liegende Erreignisse bei der DCFkeinenwesentlichenEinflussaufdenWert.BeieinerProjektentwicklunghatdieseErkenntnis noch mehr Bedeutung, da die Immobilie zum Bewertungszeitpunkt neuwertig ist und die ersten grossen Instandsetzungskosten erst in ca. 25 bis 30 Jahren anfallen.Bei der normalen Bewertung einer explizit nachhaltigen Projektentwicklung kommen de-ren positiven Eigenschaften somit im Wert nicht zum Tragen. In der Masterarbeit ‚Rendi-te und Nachhaltigkeit im zukunftsweisenden Wohnungsbau in der Schweiz‘ 69 von Forrer und mit der Entwicklung des ‚Economic Sustainability Indicator‘ ESI® durch das Center for Corporate Responsibility der Universität Zürich wurden Wege gezeigt bzw. Methoden entwickelt,umdieNachhaltigkeitindieBewertungeinfliessenzulassen.ImKapitelLö-sungsansatz werden diese Methoden beschrieben und im Modell angewendet.

68 Schwartz (2006), Anwendung der DCF-Methode zur Immobilienbewertung, S. 4269 Vgl. Forrer (2007), Rendite und Nachhaltigkeit im zukunftsweisenden Wohnungsbau in der Schweiz

5. Lösungsansatz 31

Lösungsansatz5.

Grundkonzept5.1

Wie in der Einleitung dieser Arbeit beschrieben liegt das Bestreben jedes Projektentwick-lers darin, die Differenz zwischen Investitionskosten (x) und Ertragswert (y) zu maximie-renunddadurchseinenProjektentwicklergewinn(z)zuerhöhen.Wennaberderfinanzi-elle Mehrwert durch Nachhaltigkeit in der Bewertung berücksichtigt wird, sollte sich der Ertragswert (y+), wie in Abbildung 09 ersichtlich, entsprechend erhöhen.

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Abb 09: Vergleich von Investitionskosten zu Ertragswert DCF Standard und Ertragswert DCF nachhaltig; Quelle: eigene Darstellung

Diese Betrachtung ist zwar grundsätzlich richtig, vernachlässigt aber einen wesentlichen Aspekt. Nachhaltige Bauten kosten in ihrer Erstellung mehr. Dies zeigen vor allem die Erfahrungen mit Minergiebauten, welche in der Erstellung rund 5% bis 10% mehr kosten 70. Diese Mehrkosten resultieren einerseits an der Verwendung von besseren Materialien und besserer Technik, andererseits aus Zusatzinvestitionen wie zum Beispiel Raumlüf-tungen oder Photovoltaikanlagen. In der Abbildung 10 steigt somit nicht nur der Ertrags-wert (y+) durch die Berücksichtigung der Nachhaltigkeit in der Bewertung, sondern auch die Investitionskosten (x+).

70 Jochem / Jakob (2003), Kosten und Nutzen - Wärmeschutz bei Wohnbauten, S. 18


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Abb. 10: Vergleich von Investitionskosten MFH Standard zu Ertragswert DCF Standard und Investitions-kosten MFH nachhaltig zu Ertragswert DCF nachhaltig; Quelle: eigene Darstellung

Damit für den Projektentwickler ein Anreiz besteht, in nachhaltige Bauten zu investieren, muss sein Gewinn (z) bei der nachhaltigen Projektentwicklung somit gleich oder grösser ausfallen wie bei einer Standard 71 Projektentwicklung. Um den Projektentwicklergewinn zwischen einer Standard und einer nachhaltigen Projektenwicklung zu vergleichen, müs-sen auf der einen Seite die Investitionskosten ermittelt werden und auf der anderen Seite in der Bewertung die Parameter bestimmt werden, die durch die Nachhaltigkeit beein-flusstwerden.ZudembrauchtesMethoden,umdieNachhaltigkeit indenParameternabzubilden.

Investitionskosten5.2

Die Investitionskosten einer Renditeliegenschaft belaufen sich über den Zeitraum der strategischen Planung bis zur Übergabe des Bauwerks in den Betrieb und umfassen fol-gende Parameter.

Grundstück5.2.1

Die Landkosten sind im Normalfall gegeben und werden zwischen dem Grundeigentü-mer und dem Projektentwickler vereinbart. Die Neben- und Erschliessungskosten sind eine direkte Folge aus dem Landkauf und ergeben sich situativ. Meistens sind die totalen Grundstückskosten beim Kauf bekannt. DieLagedesGrundstückeshateinendirektenEinflussaufdieNachhaltigkeitdesGebäu-des und sollte sich im Kaufpreis widerspiegeln. Die Nachhaltigkeit der Lage kann durch

71 Standard meint hier das kostenmässige optimieren der Bauteile so, dass die minimalen gesetzlichen An-forderungen erfüllt werden.


denProjektentwicklernurdurchunterlassendesKaufesbeeinflusstwerdenundwirdda-durch in dieser Arbeit vernachlässigt und als gegeben betrachtet.

Direkte Baukosten5.2.2

Die direkten Baukosten beinhalten die Unterpositionen wie Vorbereitungsarbeiten, Ge-bäude, Betriebseinrichtungen, Umgebung und Baunebenkosten. Die Kosten werden in der frühen Planungsphase anhand von Benchmarkpreisen ermittelt und können mit grösser werdendem Detaillierungsgrad in der Planung eine Genauigkeit von ±10% annehmen72.Die Nachhaltigkeit eines Gebäudes hängt meist von der Erfahrung des Projektentwicklers und der Planer ab und ist durch die Wahl der Konstruktionsweise und der Materialien direktbeeinflussbar.DurchdieVerwendungvonbesserenMaterialienunddenEinbauspezieller Haustechnik steigen auch die Baukosten, welche durch Benchmarkpreise und Richtwerte von Unternehmern sehr exakt erhoben werden können.

Indirekte Baukosten 5.2.3

Die indirekten Baukosten hängen direkt mit dem Grundstück und den direkten Baukosten zusammen. Darin enthalten sind Risikoprämien wie zum Beispiel das GU/TU-Honorar73 für die Kostengarantie über das Bauwerk, Finanzierungskosten für das Land und das Bau-werk, Kosten für Bauherrenleistung und Erstvermietungshonorare.Da die indirekten Baukosten in Abhängigkeit zu den Grundstücks- und direkten Baukos-tenstehen,habensienurindirekteinenEinflussaufdieNachhaltigkeitbeziehungsweisewerdendurchdiesebeeinflusst.

Entwicklerkosten5.2.4

Die Entwicklerkosten sind grundsätzlich der Projektentwicklergewinn beziehungsweise das -risiko. Darin enthalten ist die Position Risiko und Verdienst, Abdeckung des Leer-standsrisikos und Steuern. Das Leerstandsrisiko und die Steuern ergeben sich direkt aus dem Projekt. Die Position Risiko und Verdienst ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Ertragswert beziehungsweise Verkaufspreis der Liegenschaft und den Investitions-kosten. Die Position Risiko und Verdienst wird in dieser Arbeit als Projektentwicklerge-winn bezeichnet und im Kapitel 5.5 weiter erläutert.DieEntwicklerkostenhabenkeinenEinflussaufdieNachhaltigkeitderImmobilie.

72 Vgl. SIA (2003), Ordnung für Leistungen und Honorare der Architekttinnen und Architekten73 Generalunternehmer (GU), Totalunternehmer (TU)


Modellaufbau Investitionskosten5.2.5

Für den Vergleich der Investitionskosten werden auf dem gleichen Grundstück zwei Pro-jekte geplant, ein MFH Standard und ein MFH nachhaltig. Für die Vergleichbarkeit ist es wichtig, dass beide Projekte den gleichen Mietertrag aufweisen. Wie indenPunkten5.2beschriebenhatdieNachhaltigkeitnureinenEinflussaufdiedirekten Baukosten, alle anderen Parameter sind entweder gegeben (Grundstückskosten) oder von den direkten Baukosten abhängig.In der Praxis ist es eher unrealistisch zwei Objekte unabhängig voneinander zu planen. Daher wird davon ausgegangen, dass ein Objekt standardmässig oder explizit nachhaltig geplant und kostenmässig erfasst wird. Das Vergleichsobjekt wird dann in den einzelnen Kostenpositionen mittels Benchmarks entweder auf Standard oder Nachhaltigkeit verän-dert.

Grunddaten Einheit MFH Standard MFH nachhaltig VeränderungCarports Stk.Wohneinheiten Stk.Vermietbare Fläche m2

InvestitionsübersichtGrundstückskosten CHFDirekte Baukosten CHFIndirekte Baukosten CHFEntwicklerkosten CHFInvestitionskosten CHF

Tabelle 01: Modellaufbau, Zusammenstellung der Investitionsübersicht; Quelle: eigene Darstellung

Ertragswert5.3

Zur Bestimmung des Ertragswertes wird auf die DCF-Methode, die zur Bewertung von Projektentwicklungenamhäufigstenverwendetwird,zurückgegriffen74. Wie in Kapitel 4 festgestellt wurde, hat die Nachhaltigkeit auf die Parameter Nettomiete, Instandhaltungs- undInstandsetzungskostenundaufdenDiskontierungssatzeinenEinfluss.ImFolgendenwerden Methoden aufgezeigt, wie die Nachhaltigkeit einer Immobilie in diesen Parame-tern ermittelt und monetär abgebildet werden kann.

74 Vgl. Kapitel 4 Bewertung


Nettomiete5.3.1

Wie im Kapitel 4.2.3.1.1 gezeigt, sind die Nebenkosten des Mieters stark von der Nach-haltigkeit des Gebäudes abhängig. Geht man davon aus, dass der Mieter auf dem Markt eine Bruttomietbetrachtung anstellt, kann die Nettomiete um die geringeren Nebenkos-ten angehoben werden, ohne dass die Immobilie mit den Mieten über dem Marktumfeld liegt75.

Abb. 11: Die Objekt-Ebene als Basis für die nachhaltige Beurteilung unterschiedlich strukturierter Objekte aus der Sicht der Immobilie und die individuelle Investoren-Ebene als Basis für Eigentümer-Betrachtung; Quelle: Rendite und Nachhaltigkeit im zukunftsweisenden Wohnungsbau in der Schweiz, Forrer (2007), S. 51

Damit die Mieten um die geringeren Nebenkosten angehoben werden können, dürfen die-se nicht nach allgemeinen Erkenntnissen über einen Quadratmeterbenchmark berechnet, sondern müssen mit den Fachplanern in Anbetracht der Nachhaltigkeit ermittelt werden. Diese Ermittlung erfolgt über eine detaillierte Aufstellung aller Parameter wie Ver- und Entsorgungskosten,KostenfürReinigungundPflege,KostenfürdieBedienungdertech.Anlagen, Kosten für die Inspektion und Wartung, Kosten für die Kontrolle und Sicherheit und die Kosten für Abgaben und Beiträge wie Steuern etc.

Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten5.3.2

Im Kapitel 4.2.3.1.5 werden die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten detailliert beschrieben. Die Qualität der Bauteile und somit deren Nachhaltigkeit hat einen direkten EinflussaufdieInstandhaltungs-undInstandsetzungskosten.Diesewiederumhabenei-nen direkten Zusammenhang zueinander, denn werden Instandhaltungen nicht regelmäs-sigdurchgeführt,fallenInstandsetzungenderBauteilevielfrüherundhäufigeran.Mittelsspezieller Programme wie Capex der QualiCasa AG lassen sich die Instanhaltungs- und

75 Forrer (2007), Rendite und Nachhaltigkeit im zukunftsweisenden Wohnungsbau in der Schweiz, S. 10


Instandsetzungskosten transparenter als über die übliche Lebenszyklusabschätzung be-rechnen. Capex basiert, wie in Kapitel 3.1.2.1 beschrieben, auf den Erkenntnissen von Prof. Meyer-Meierling welcher in seiner Untersuchung ‚Alterungsverhalten von Bautei-len und Unterhaltskosten‘ 76 das Alterungsverhalten von Bauteilen an über 50 Objekten untersuchteunddurchdieQualiCasaAGanweiteren150Objektenverifizierthatte77.Nach der Eingabe der Baukosten von mindestens 15 Bauteilen anhand der Bauabrech-nung oder dem Kostenvoranschlag und einer qualitativen Wertung dieser, errechnet das Programm den idealen Instandsetzungszeitpunkt, sowie deren Instandhaltungs- und In-standsetzungskosten.

Diskontierungssatz5.3.3

DerDiskontierungszinssatzwiderspiegeltmitdenimmobilienspezifischenundobjektspe-zifischenZuschlägenstarkdieNachhaltigkeiteinerImmobilie.UmdenDiskontsatzinBezug auf die Nachhaltigkeit zu korrigieren hat das Center for Corporate Responsibility and Sustainability (CCRS) der Universität Zürich die ESI® Immobilienbewertung 78 ent-wickelt. Die ESI®ImmobilienbewertungbasiertaufEinflussfaktorenderWirtschaft,Ge-sellschaft,UmweltundPolitikunddecktnebenimmobilienspezifischenvorallemauchexterne Faktoren 79 ab,die indirektaufNettomietertragoderLeerstandsrisikoEinflusshaben. Die ESI® Immobilienbewertung ist wissenschaftlich hergeleitet. Sie soll dazu bei-tragen, Transparenz in die unklare Herleitung des Diskontierungssatzes zu bringen. Dazu wird die Immobilie anhand von Nachhaltigkeitsmerkmalen wie Flexibilität und Poly-valenz, Energie- und Wasserabhängigkeit, Erreichbarkeit und Mobilität, Sicherheit und Gesundheit und Komfort sowie deren Teilindikatoren bewertet. Der ESI®-Indikator ist dabeisospezifiziert,dassernurRisikenerfasst,diesichzwischen10und35bis40Jah-ren ab heute ergeben. Um Verfälschungen zu vermeiden, ist es wichtig zu überprüfen, ob der Diskontierungssatz nicht bereits im ESI®-Faktor enthaltene Nachhaltigkeitsaspekte abbildet.Das Ergebnis der ESI® Immobilienbewertung ist ein Korrekturfaktor für den Diskontsatz, wobei dieser so festgelegt wurde, dass sich der Immobilenwert maximal -14.9% bzw. +6.6% verändert.

76 Vgl. IP Bau (1994), Alterungsverhalten von Bauteilen und Unterhaltskosten77 Aussage R. Truninger an pers. Gespräch (02.08.09)78Vgl.Meins(2007),DerNachhaltigkeitvonImmobilieneinenfinanziellenWertgeben79 Externe Faktoren meint hier Faktoren die von ausserhalb auf die Immobilie einwirken und wegen der fixenLagederImmobiliedurchdenProjektentwickleroderInvestornichtbeeinflusstwerdenkönnen.


Modellaufbau Ertragswert5.3.4

Für den Vergleich der Ertragswerte werden wie bei den Investitionskosten auf dem glei-chen Grundstück ein MFH Standard und ein MFH nachhaltig geplant beziehungsweise berechnet. Für die Vergleichbarkeit ist es wichtig, dass beide Projekte auf dem gleichen GrundstückliegenunddieselbeMietflächeaufweisen.WieimKapitel5.3beschriebenhatdieNachhaltigkeitnureinendirektenEinflussaufdenNettomietertrag, die Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten sowie auf den Diskon-tierungssatz.In der Bewertungspraxis wird für die Bestimmung der Parameter meist auf Benchmarks zurückgegriffen. Um den Mehrwert der Nachhaltigkeit in der Bewertung zu berücksich-tigen, werden im Modell die oben erwähnten Methoden, wie Erhöhung der Nettomiete durch geringere Nebenkosten, transparenteres Abbilden der Instandhaltungs- und In-standsetzungskosten durch professionelle PC-Programme und die Korrektur des Diskon-tierungssatzes mittels ESI®-Faktor berücksichtigt und einer Standardbewertung gegen-übergestellt.

Grunddaten Einheit MFH Standard MFH nachhaltig VeränderungCarports Stk.Wohneinheiten Stk.Vermietbare Fläche m2

Nebenkosten Total CHFNebenkosten überwälzbar CHFAufschlag Nettomietertrag CHF

ErtragsübersichtNettomietertrag (Jahr 1) CHFLeerstandsrisiko (Jahr 1) CHFBetriebskosten (Jahr 1) CHFVerwaltungskosten (Jahr 1) CHFInstandhaltungskosten (Jahr 1) CHFInstandsetzungskosten (100 Jahre) CHFDiskontierungssatz %Ertragswert CHF

Tabelle 02: Modellaufbau, Zusammenstellung der Ertragsübersicht; Quelle: eigene Darstellung


Weitere Kosteneinflüsse durch die Nachhaltigkeit5.4

Neben den oben erwähnten Punkten gibt es noch weitere Kostenaspekte, die mit der Nachhaltigkeit zusammenhängen. So werden zum Beispiel Photovoltaikanlagen durch den Bund subventioniert und einzelne Banken wie zum Beispiel die Zürcher Kantonal-bank gewähren tiefere Hypotheken auf nachhaltige Bauten. Diese Möglichkeiten der Kostenoptimierung dienen als Anreizsystem und sind meist zeitlich begrenzt. Im Weite-rensinddieeinzelnenParameterteilweisevoneinanderabhängigbzw.beeinflussensichgegenseitig. So kann zum Beispiel bei konzentrierten Instandsetzungsarbeiten das Leer-standsrisiko bzw. der Nettomietertrag erheblich tiefer ausfallen wie bei kleineren Arbei-ten. Diese Aspekte sind weitgehend abhängig von der Strategie des Investors und werden aus diesem Grund in der Untersuchung nicht berücksichtigt.

Projektentwicklergewinn5.5

Um den wirtschaftlichen Vorteil eines Projektes für den Projektentwickler zu ermitteln, müssen die in der Investitionsübersicht ermittelten Investitionskosten von den in der DCF-Bewertung ermittelten Ertragswerten abgezogen werden. Somit lässt sich der Pro-jektentwicklergewinn errechnen und je höher dieser ausfällt, desto vorteilhafter ist das Projekt für den Projektentwickler. Bei einem negativen Ergebnis sind die Investitions-kosten nicht gedeckt, der Projektentwickler wird das Projetk nicht ausführen bzw. die Investitionskosten neu optimieren.

Einheit MFH Standard MFH nachhaltig VeränderungErtragswert CHFInvestitionskosten CHFProjektentwicklergewinn CHF

Tabelle 03: Modellaufbau, Ermitteln des Projektentwicklergewinnes, Quelle: eigene Darstellung

6. Empirische Untersuchung 39

Empirische Untersuchung6.

Ablauf der Untersuchung6.1

Anhand des oben erwähnten Lösungsansatzes zur Bestimmung der Vorteilhaftigkeit ei-ner nachhaltigen Projektentwicklung wird in der empirischen Untersuchung eine explizit nachhaltige Immobilie untersucht.Die Wirkung der einzelnen Parameter wird anhand von fünf Untersuchungen mittels DCF-Methode analysiert. Um die Kosten transparent und vergleichbar abbilden zu können, wird mit einer einphasigen DCF-Berechnung über 100 Jahre gerechnet. Dies Methode ist in der Praxis unüblich, verfälscht aber das Resultat nicht. In der Untersuchung A wird der Wert anhand üblicher Standardparametern ermittelt. Um den Projektentwicklergewinn zu ermittelt, wird für die Untersuchungsobjekte eine Investitionsübersicht zusammenge-stellt. - Zusammenstellen der Investitionskosten- Untersuchung A: Standardbewertung- Untersuchung B: Erhöhung der Nettomiete nach dem Ansatz von Forrer- Untersuchung C: Transparente Abbildung der Instandhaltungs- und Instandset-

zungskosten mit dem Ansatz Capex- Untersuchung D: Anpassung des Diskontsatzes nach ESI®

- Untersuchung E: Anwendung der Erkenntnisse aus Untersuchung B, C und D

Grundlagen6.1.1

DieQualiCasaAGuntersuchte2004imAuftragderfinanzierendenBankderÜberbauungBalance in Bülach die Liegenschaft auf ihre Nachhaltigkeit. In der Studie sollte insbe-sondere überprüft werden, ob die Bauten in der Langzeitbetrachtung über einen Zeitraum von 50 Jahren für den Eigentümer einen höheren, nachhaltigen Nettoertrag erwirtschaften als konventionelle Vergleichsobjekte. Die Untersuchung ergab dabei, dass die Überbau-ung Balance in den drei Bereichen Gesellschaft, Umwelt und Wirtschaft sehr nachhaltig ist 80. In der Masterarbeit ‚Rendite und Nachhaltigkeit im zukunftsweisenden Wohnungsbau in der Schweiz‘ hat Forrer anhand der Untersuchungsergebnisse der Quali Casa AG ver-schiedene Renditebetrachtungen analysiert. Er fokussierte sich in seiner Arbeit auf die Erträge und die Instandhaltungs- und Instandssetzungskosten 81.

80 Vgl. Quali Casa (2004), Bauliche und betriebswirtschaftliche Analyse des Projektes Balance Bülach81 Vgl. Forrer (2007), Rendite und Nachhaltigkeit im zukunftsweisenden Wohnungsbau in der Schweiz


Die Datengrundlagen der Quali Casa AG und von Forrer über die Überbauung Balance in Bülach eignen sich sehr für das in dieser Arbeit untersuchte Themengebiet. In Zu-sammenarbeitmitQualiCasaAGwurdendieDatenneuaufbereitetundflossenindieUntersuchung ein.

Grundlagenobjekt6.1.1.1

Grundlage der Untersuchung bildet die Wohnüberbauung Balance in Bülach. Die Über-bauung wurde durch die Streich AG entwickelt und durch die Balance Generalunter-nehmung AG 2003 ausgeführt. Die Architektur stammt von s+w+s architekten Schwyz-Winterthur und basiert auf der Grundidee der Balance Bauten in Wallisellen, Uster und Fällanden. Balance steht gemäss Streich 82 für Achtung gegenüber Menschen und der Um-welt und basiert auf dem Bericht von Weizsäcker/Lovins ‚Faktor 4‘ mit der Grundformel ‚Doppelter Wohlstand-halbierter Naturverbrauch‘ 83. Auf einen optimalen Arbeitsablauf und hohe Verarbeitungsqualität wurde besonders geachtet. Streich modernisierte dazu das Bauhüttenkonzept der früheren Kirchenbauten, indem möglichst alle Halbfabrikate auf der Baustelle gefertigt und ‚just in time‘ geliefert wurden.Die Überbauung liegt im Gebiet Bülach-Süd rund 500m vom Zentrum Bülach entfernt. Die 90 Mietwohnungen verteilen sich auf drei Einzel- und drei Doppelhäuser. Zwei der drei Doppelhäuser bilden ostseitig das Rückgrat der Überbauung entlang dem Süd-Weg. Die anderen Häuser sind quer dazu angeordnet, mit Blick auf den Rietbach. Durch die-se Anordnung entstehen grosse zusammenhängende Aussenräume, die eine lockere und freie Wohnatmosphäre schaffen. Die Häuser werden alle durch die gemeinsame Tiefgara-ge miteinander verbunden. Das charakteristische Element der fünfgeschossigen Gebäude ist der umlaufende Balkon, der jeder Wohnung einen privaten Aussenraum ermöglicht.

Vergleichsobjekte6.1.1.2

Als Vergleichsobjekt wurde aus der Datenbank von mehreren Tausend Gebäuden der Quali Casa AG ein auf Rendite getrimmtes ‚MFH Standard‘ zusammengestellt. Dieses Vergleichsobjekt entspricht in seine Kubatur, der Anzahl Wohneinheiten und der Miet-flächedemBalanceBülach.DieUnterschiedeliegenvoralleminderMaterialisierungund der Haustechnik. So wurde zum Beispiel beim MFH Standard eine verputzte Aus-sendämmung gerechnet. Das Gebäude ist nach den Richtlinien der ETHZ Studie von Meyer-Meierling aufbereitet und baulich sowie betriebskostenmässig mit Richtwerten versehen worden.

82 Vgl. Streich (2006), Strategisches Immobilienmarketing83 Vgl. Weizsäcker et al. (1998), Faktor 4


Investitionskosten6.2

Grunddaten Einheit MFH Standard Balance Bülach VeränderungCarports Stk. 106 106 0%Wohneinheiten Stk. 90 90 0%Vermietbare Fläche m2 10‘085 10‘085 0%

InvestitionsübersichtGrundstückskosten CHF 6‘302‘000 6‘302‘000 0%Direkte Baukosten CHF 31‘094‘000 32‘989‘000 6.1%Indirekte Baukosten CHF 3‘695‘000 3‘770‘000 2.0%Entwicklerkosten CHF 746‘000 746‘000 0%Investitionskosten CHF 41‘803‘000 43‘808‘000 4.8%

Tabelle 04:ZusammenstellungderInvestitionsübersicht,diedetaillierteBerechnungbefindetsichimAn-hang; Quelle: eigene Darstellung

Investitionsübersicht6.2.1

Grundstückskosten6.2.1.1

Die Kostenangaben zum Grundstück stammen von der Streich Generalunternehmung und wurden durch die Quali Casa AG 2004 zusammengestellt. Für den Vergleich mit dem MFH Standard werden diese Kosten übernommen.

Direkte Baukosten6.2.1.2

Die Kostenangaben zu den direkten Baukosten stammen von der Streich Generalunter-nehmung und wurden durch die Quali Casa AG 2004 überprüft und zusammengestellt. Die Kosten für das MFH Standard stammen vom Modell der Quali Casa AG.

Indirekte Baukosten6.2.1.3

Die indirekten Baukosten stehen in Abhängigkeit zu den Grundstückskosten und den di-rekten Baukosten und basieren auf Erfahrungswerten des Autors in Anlehnung an Fruti-ger 84.

84 Vgl. Frutiger (2008), Projektentwicklung am Beispiel der Frutiger AG


Entwicklerkosten6.2.1.4

Die Entwicklerkosten stehen in Abhängigkeit zu den Grundstückskosten und den direk-ten Baukosten und basieren auf Erfahrungswerten des Autors in Anlehnung an Frutiger.

Investitionskosten6.2.1.5

Die Investitionskosten sind die Summe aus Grundstückskosten, direkten Baukosten, indi-rekten Baukosten und Entwicklerkosten.


Untersuchung A: Standard Bewertung6.3

Grunddaten Einheit MFH Standard Balance Bülach VeränderungCarports Stk. 106 106 0%Wohneinheiten Stk. 90 90 0%Vermietbare Fläche m2 10‘085 10‘085 0%Nebenkosten Total CHF 320‘613 238‘100 -25.7%Nebenkosten überwälzbar CHF 295‘168 212‘655 -28.0%Aufschlag Nettomietertrag CHF 0 0 0%

ErtragsübersichtNettomietertrag (Jahr 1) CHF 2‘544‘550 2‘544‘550 0%Leerstandsrisiko (Jahr 1) CHF 76‘337 76‘337 0%Betriebskosten (Jahr 1) CHF 25‘446 25‘446 0%Verwaltungskosten (Jahr 1) CHF 101‘782 101‘782 0%Instandhaltungskosten (100 Jahre) CHF 17‘351‘936 17‘351‘936 0%Instandsetzungskosten (100 Jahre) CHF 84‘743‘228 84‘743‘228 0%Diskontierungssatz % 5.2 5.2 0%Ertragswert CHF 45‘985‘000 45‘985‘000 0%

Tabelle 05:ZusammenstellungderErtragsübersicht,UntersuchungA,diedetaillierteBerechnungbefindetsich im Anhang; Quelle: eigene Darstellung

Ertragsübersicht6.3.1

Nettomietertrag6.3.1.1

Die Nettomiete entspricht dem Jahresmietertrag der gesamten Liegenschaft inkl. Park-plätzen und Bastelräumen ohne Berücksichtigung der auf den Mieter überwälzbaren Ne-benkosten. Die Mieten wurden anhand einer Marktstudie für das Balance Bülach erhoben und entsprechen den Mieten, mit denen Balance Bülach auf den Markt ging 85.In der DCF-Berechnung wird die Nettomiete jährlich um 1% der Teuerung 86 angepasst.Zur Vereinfachung des Modells wurden Mietzinsausfälle durch Instandsetzungsarbeiten in der Nettomiete nicht berücksichtigt. Die tatsächlichen Ausfälle können nur ungenau abgeschätzt werden und sind zudem für die Betrachtung der Nachhaltigkeit nicht rele-vant. Mietzinsanpassungen durch wertvermehrende Massnahmen werden in diesem Mo-dell ebenfalls zur Vereinfachung des Modells nicht berücksichtigt. Auf den Wert einer ImmobilieinBezugaufdieNachhaltigkeithabensiezudemkeinenEinfluss.

85 Quali Casa (2004), Bauliche und betriebswirtschaftliche Analyse des Projektes Balance Bülach, S. 386 Siehe Kapitel 4.2.3.1.7


Leerstandsrisiko6.3.1.2

Leerstände durch Mieterwechsel werden prozentual von der jährlichen Nettosollmiete abgezogen. Im Modell werden für das Leerstandsrisiko 3% der Nettosollmiete angenom-men 87.

Betriebskosten (nicht überwälzbar)6.3.1.3

Die Betriebskosten beinhalten die Kosten, die nichts mit dem Gebrauch der Sache zu tun haben und somit nicht auf den Mieter überwälzt werden können. Die Betriebskosten errechnen sich prozentual vom Nettomietertrag und werden im Modell auf 1% festgelegt 88.

Verwaltungskosten6.3.1.4

Die Verwaltungskosten beinhalten die Verwaltung der Liegenschaft in Bezug auf Vermie-tung, Koordination der Instandhaltung, Buchhaltung und Abrechnung der Nebenkosten. Die Verwaltungskosten werden mit 4% des Nettomietertrages angenommen 89.

Instandhaltungskosten6.3.1.5

DieInstandhaltungskostenbeinhaltendieKostenfürdiePflegederBauteile,umderenLebensdauer optimal zu erhalten. Im Modell werden die Instandhaltungskosten mit 4% der Nettomiete angenommen 90. Da es sich im Modell um einen Neubau handelt, müsste in den ersten Jahren mit keinen Instandhaltungskosten gerechnet werden. Um das Modell einfach zu halten wurde dieser Aspekt im tieferen Prozentwert abgebildet.

Instandsetzungskosten6.3.1.6

Die Instandsetzungskosten bilden die Kosten von Bauteilen ab, welche das Ende der tech-nischen Lebensdauer erreicht haben und ersetzt werden müssen. Die Kosten für die Instandsetzungen und deren Zeitpunkt berechnen sich anhand der Baukosten und der Lebensdauer der Bauteile. Dabei werden die Baukosten auf Gruppen wie Rohbau 1, Rohbau 2, Haustechnik und Ausbau verteilt. Anhand von Lebensdauer-tabellen, wie zum Beispiel jenen des Schweizerischen Immobilienschätzer-Verbandes (SIV) oder des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (SVIT), wird die Lebensdauer der einzelnen Bauteile bestimmt. Anhand dieser Einschätzungen werden die Instandstellungskosten zur jeweiligen Zeitpunkt bestimmt und im entsprechenden Jahr in der DCF-Berechnung abgebildet und indexiert 91.

87 Einschätzung des Autors88 Einschätzung des Autors; Aussage K. Ritz pers. Gespräch vom 17.07.0989 Einschätzung des Autors; Canonica (2000), Schätzerlehrgang Grundwissen, S. 9290 Einschätzung des Autors; Aussage K. Ritz pers. Gespräch vom 17.07.0991 Einschätzung des Autors; Canonica (2000), Schätzerlehrgang Grundwissen, S. 92


Diskontierungssatz6.3.1.7

Der Diskontierungszinssatz wird anhand des Opportunitätsmodells errechnet. Der Basis-zinssatz stützt sich auf eine Bundesobligation mit zehnjähriger Laufzeit die am 19.07.2009 einen Kassazinssatz von 2.42% aufwies 92. Das immobilienspezifische Risiko wird auf 1% und das objektspezifische Risiko auf1.78% festgelegt 93. Der dadurch resultierende Diskontierungssatz von 5.2% entspricht den Renditeerwartungen von institutionellen Anlegern in der Schweiz für solche Objek-te, gemäss Umfrage der Colliers CRA AG 94.

Ertragswert6.3.1.8

Der Ertragswert entspricht dem mittels DCF-Berechnung ermittelten Marktwert der Lie-genschaft.

Projektentwicklergewinn und Fazit6.3.2

Einheit MFH Standard Balance Bülach VeränderungErtragswert CHF 45‘985‘000 45‘985‘000 0%Investitionskosten CHF 41‘803‘000 43‘808‘000 4.8%Projektentwicklergewinn CHF 4‘182‘000 2‘177‘000 -47.9%

Tabelle 06: Ermitteln des Projektentwicklergewinnes, Untersuchung A; Quelle: eigene Darstellung

Der Ertragswert ist beim MFH Standard und beim Balance Bülach gleich, da beide Pro-jekte über Standard Benchmarks gerechnet wurden. Die Nachhaltigkeit von Balance Bülach kommt so nicht zum Tragen. Die Investitionskosten liegen jedoch beim Balance Bülach 4.8% höher als beim MFH Standard. Dies resultiert aus den qualitativ besseren Materialien, den aufwendigeren, dafür nachhaltigeren Details und den zusätzlichen Ins-tallationen wie Photovoltaikanlagen und mechanischer Raumlüftung.Der Projektentwicklergewinn beim MFH Standard ist 47.9% höher als beim Balance Bülach. Für den Projektentwickler ist es somit attraktiver das MFH Standard weiter zu verfolgen.

92 Schweizer Nationalbank, Aktuelle Zinssätze und Devisenkurse; http://www.snb.ch/de/iabout/stat/stat-pub/zidea/id/current_interest_exchange_rates ; Abrufzeitpunkt: 19.07.2009

93 Einschätzung des Autors94 Winterumfrage Colliers International Schweiz AG (2009), internes Arbeitspapier


Untersuchung B: Erhöhung der Nettomiete nach dem Ansatz 6.4

von Forrer

Grunddaten Einheit MFH Standard Balance Bülach VeränderungCarports Stk. 106 106 0%Wohneinheiten Stk. 90 90 0%Vermietbare Fläche m2 10‘085 10‘085 0%Nebenkosten Total CHF 320‘613 238‘100 -25.7%Nebenkosten überwälzbar CHF 295‘168 212‘655 -28.0%Aufschlag Nettomietertrag CHF 0 82‘513

ErtragsübersichtNettomietertrag (Jahr 1) CHF 2‘544‘550 2‘627‘063 3.2%Leerstandsrisiko (Jahr 1) CHF 76‘337 78‘812 3.2%Betriebskosten (Jahr 1) CHF 25‘446 26‘271 3.2%Verwaltungskosten (Jahr 1) CHF 101‘782 105‘083 3.2%Instandhaltungskosten (100 Jahre) CHF 17‘351‘936 17‘914‘613 3.2%Instandsetzungskosten (100 Jahre) CHF 84‘743‘228 84‘743‘228 0%Diskontierungssatz % 5.2 5.2 0%Ertragswert CHF 45‘985‘000 47‘684‘000 3.7%

Tabelle 07:ZusammenstellungderErtragsübersicht,UntersuchungB,diedetaillierteBerechnungbefindetsich im Anhang; Quelle: eigene Darstellung


Nettomietertrag6.4.1.1

Der Nettomietertrag wurde mit den gleichen Konditionen gerechnet wie in der Unter-suchung A. Der Mietertrag wurde dementsprechend jährlich um 1% der Teuerung ange-passt, Mietzinsausfälle durch Instandsetzungsarbeiten wurden nicht berücksichtigt. Die Parameter Leerstandsrisiko, Betriebskosten (nicht überwälzbar), Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten entsprechen dem in der Untersuchung A eingesetzten Prozentsatz in Abhängigkeit zur Nettomiete und verändern sich dementsprechend.Wie in Kapitel 5.3.1 beschrieben wurde die Nettomiete um die Differenz der überwälz-baren Nebenkosten, also um CHF 82‘513.- erhöht. Um diesen Wert zu errechnen, hat die Quali Casa AG 2004 zusammen mit den Fachplanern von Balance Bülach die exakten, rechnerischen Werte zum Objekt erhoben. Davon wurden die nicht überwälzbaren Be-triebskosten von 1% der Nettomiete abgezogen. Die Nebenkosten für das MFH Standard wurden durch die Quali Casa AG anhand von Prozentsätzen, die aus Untersuchungen von


Meyer-Meierling an der ETH Zürich resultieren, zusammengestellt 95. Die detaillierte BerechnungbefindetsichimAnhang.


Einheit MFH Standard Balance Bülach VeränderungErtragswert CHF 45‘985‘000 47‘684‘000 3.7%Investitionskosten CHF 41‘803‘000 43‘808‘000 4.8%Projektentwicklergewinn CHF 4‘182‘000 3‘876‘000 -7.3%

Tabelle 08: Ermitteln des Projektentwicklergewinnes, Untersuchung B; Quelle: eigene Darstellung

Durch die Anhebung der Nettomieten liegt der Projektentwicklergewinn beim Balance Bülach noch immer um 7.3% tiefer als beim MFH Standard. Für den Projektenwickler liegt die wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit noch immer beim MFH Standard.Im Vergleich zur Untersuchung A konnte aber durch eine Anpassung der Nettomiete beim Balance Bülach um 3.2% der Projektentwicklergewinn von CHF 2‘177‘000.- auf CHF 3‘876‘000.- um 78.0% gesteigert werden.

95 Vgl. Christen et al. (2002), Ratingsystem für Immobilien


Untersuchung C: Transparentere Abbildung der Instandhaltungs- und 6.5

Instandsetzungskosten mit dem Ansatz Capex der Quali Casa AG

Grunddaten Einheit MFH Standard Balance Bülach VeränderungCarports Stk. 106 106 0%Wohneinheiten Stk. 90 90 0%Vermietbare Fläche m2 10‘085 10‘085 0%Nebenkosten Total CHF 295‘168 212‘655 -28.0%Nebenkosten überwälzbar CHF 244‘277 161‘764 -33.8%Aufschlag Nettomietertrag CHF 0 0

ErtragsübersichtNettomietertrag (Jahr 1) CHF 2‘544‘550 2‘544‘550 0%Leerstandsrisiko (Jahr 1) CHF 76‘337 76‘337 0%Betriebskosten (Jahr 1) CHF 25‘446 25‘446 0%Verwaltungskosten (Jahr 1) CHF 101‘782 101‘782 0%Instandhaltungskosten (100 Jahre) CHF 17‘351‘936 14‘402‘105 -17.0%Instandsetzungskosten (100 Jahre) CHF 84‘743‘228 55‘794‘476 -34.2%Diskontierungssatz % 5.2 5.2 0%Ertragswert CHF 45‘985‘000 49‘270‘000 7.1%

Tabelle 09:ZusammenstellungderErtragsübersicht,UntersuchungC,diedetaillierteBerechnungbefindetsich im Anhang; Quelle: eigene Darstellung


Instandhaltungs- und Instandssetzungskosten6.5.1.1

Als Grundlage zur Berechnung der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten dient die Untersuchung der Liegenschaft Balance Bülach von 2004 durch die Quali Casa AG 96. Dazu wurden die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten mit dem Programm Capex berechnet. Für die Untersuchung in dieser Arbeit wurden die Daten neu aufbereitet, über 100 Jahre gerechnet und in der DCF-Berechnung eingesetzt. Die Kosten wurden dabei wie die Nettomieterträge mit 1% der Teuerung angepasst. Alle anderen Parameter ent-sprechen der Untersuchung A.

96 Quali Casa (2004), Bauliche und betriebswirtschaftliche Analyse des Projektes Balance Bülach, S. 3



Einheit MFH Standard Balance Bülach VeränderungErtragswert CHF 45‘985‘000 49‘270‘000 7.1%Investitionskosten CHF 41‘803‘000 43‘808‘000 4.8%Projektentwicklergewinn CHF 4‘182‘000 5‘462‘000 30.6%

Tabelle 10: Ermitteln des Projektentwicklergewinnes, Untersuchung C; Quelle: eigene Darstellung

Durch die transparentere Abbildung der Instandhaltungs- und Instanssetzungskosten liegt der Projektentwicklergewinn beim Balance Bülach 30.6% über dem MFH Standard. Für den Projektentwickler ist es also wirtschaftlich von Vorteil, bei transparenterer Abbildung der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, in das nachhaltige Objekt zu investie-ren.Im Vergleich zur Untersuchung A konnte durch eine Anpassung der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten beim Balance Bülach der Projektentwicklergewinn von CHF 2‘177‘000.- auf CHF 5‘462‘000.- um 150.9% gesteigert werden.

Da mit zwei Parametern, die zwar voneinander abhängig sind, operiert wurde, wird in einer vertieften Betrachtung jeder Parameter für sich betrachtet.

Teilbetrachtung Instandhaltung6.5.2.1

Ertragsübersicht MFH Standard Balance Bülach VeränderungNettomietertrag (Jahr 1) CHF 2‘544‘550 2‘544‘550 0%Leerstandsrisiko (Jahr 1) CHF 76‘337 76‘337 0%Betriebskosten (Jahr 1) CHF 25‘446 25‘446 0%Verwaltungskosten (Jahr 1) CHF 101‘782 101‘782 0%Instandhaltungskosten (100 Jahre) CHF 17‘351‘936 14‘402‘105 -17.0%Instandsetzungskosten (100 Jahre) CHF 84‘743‘228 84‘743‘228 0%Diskontierungssatz % 5.2 5.2 0%Ertragswert CHF 45‘985‘000 46‘747‘000 1.7%

Tabelle 11: Zusammenstellung der Ertragsübersicht, Untersuchung C, Teilbetrachtung Instandhaltung, die detaillierteBerechnungbefindetsichimAnhang;Quelle:eigeneDarstellung

Bei der Teilbetrachtung Instandhaltung fällt auf, dass trotz einer Verringerung der In-standhaltungskosten beim Balance Bülach um 17.0% bei einer Kostenbetrachtung von 100 Jahren und aufgelaufenen, indexierten Kosten von CHF 14‘402‘105.-, der Ertrags-wert nur um 1.7% ansteigt.


Teilbetrachtung Instansetzung6.5.2.2

Ertragsübersicht MFH Standard Balance Bülach VeränderungNettomietertrag (Jahr 1) CHF 2‘544‘550 2‘544‘550 0%Leerstandsrisiko (Jahr 1) CHF 76‘337 76‘337 0%Betriebskosten (Jahr 1) CHF 25‘446 25‘446 0%Verwaltungskosten (Jahr 1) CHF 101‘782 101‘782 0%Instandhaltungskosten (Jahr 1) CHF 17‘351‘936 17‘351‘936 0%Instandsetzungskosten (100 Jahre) CHF 84‘743‘228 55‘794‘476 -34.2%Diskontierungssatz % 5.2 5.2 0%Ertragswert CHF 45‘985‘000 48‘508‘000 5.5%

Tabelle 12: Zusammenstellung der Ertragsübersicht, Untersuchung C, Teilbetrachtung Instandsetzung, die detaillierteBerechnungbefindetsichimAnhang;Quelle:eigeneDarstellung

Bei der Teilbetrachtung Instandsetzung wird mit der Verringerung der totalen, indexierten Kosten über 100 Jahre um 34.2% der Ertragswert gegenüber dem MFH Standard um 5.5% gesteigert. Die grössere Verringerung der Instandsetzungskosten durch die Nachhaltigkeit sind in dieser Betrachtung wertrelevanter als die Reduktion der Instandhaltungskosten.


Untersuchung D: Anpassung des Diskontsatzes nach ESI6.6 ®

Grunddaten Einheit MFH Standard Balance Bülach VeränderungCarports Stk. 106 106 0%Wohneinheiten Stk. 90 90 0%Vermietbare Fläche m2 10‘085 10‘085 0%Nebenkosten Total CHF 295‘168 212‘655 -28.0%Nebenkosten überwälzbar CHF 244‘277 161‘764 -33.8%Aufschlag Nettomietertrag CHF 0 0 0%

ErtragsübersichtNettomietertrag (Jahr 1) CHF 2‘544‘550 2‘544‘550 0%Leerstandsrisiko (Jahr 1) CHF 76‘337 76‘337 0%Betriebskosten (Jahr 1) CHF 25‘446 25‘446 0%Verwaltungskosten (Jahr 1) CHF 101‘782 101‘782 0%Instandhaltungskosten (100 Jahre) CHF 17‘351‘936 17‘351‘936 0%Instandsetzungskosten (100 Jahre) CHF 84‘743‘228 84‘743‘228 0%Diskontierungssatz % 5.2 5.0 -0.2%Ertragswert CHF 45‘985‘000 47‘895‘000 4.2%

Tabelle 13:ZusammenstellungderErtragsübersicht,UntersuchungD,dieDetaillierteBerechnungbefindetsich im Anhang; Quelle: eigene Darstellung


Diskontierungssatz6.6.1.1

In der Untersuchung D wird der Diskontierungssatz von 5.2% mittels ESI®-Faktor um 0.2% auf 5.0% korrigiert. Für die Ermittlung des ESI®-Faktors wurde das PC-Programm des Center for Corporate Responsibility and Sustainability (ccrs) der Universtät Zürich verwendet. In der Ermittlung des Diskontierungssatzes wurde bei den Zuschlägen für Ob-jekt- und Marktrisiken darauf geachtet, dass die Nachhaltigkeitsfaktoren von ESI® nicht doppelt berücksichtigt wurden. Alle anderen Parameter entsprechen der Untersuchung A.



Einheit MFH Standard Balance Bülach VeränderungErtragswert CHF 45‘985‘000 47‘895‘000 4.2%Investitionskosten CHF 41‘803‘000 43‘808‘000 4.8%Projektentwicklergewinn CHF 4‘182‘000 4‘087‘000 -2.3%

Tabelle 14: Ermitteln des Projektentwicklergewinnes, Untersuchung D; Quelle: eigene Darstellung

Durch die Korrektur des Diskontsatzes um 0.2% ergibt sich ein um 4.2% höherer Ertrags-wert. Der Projektenwicklergewinn liegt beim Balance Bülach um 2.3% unter dem MFH Standard. Für den Projektenwickler liegt die wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit noch immer beim MFH Standard.Im Vergleich zur Untersuchung A konnte durch eine Anpassung des Diskontsatzes beim Balance Bülach um 0.2% der Projektentwicklergewinn von CHF 2‘177‘000.- auf CHF 4‘087‘000.- um 87.7% gesteigert werden.


Untersuchung E: Anwendung der Erkenntnisse aus 6.7 Untersuchung B, C und D

Grunddaten Einheit MFH Standard Balance Bülach VeränderungCarports Stk. 106 106 0%Wohneinheiten Stk. 90 90 0%Vermietbare Fläche m2 10‘085 10‘085 0%Nebenkosten Total CHF 295‘168 212‘655 -28.0%Nebenkosten überwälzbar CHF 244‘277 161‘764 -33.8%Aufschlag Nettomietertrag CHF 0 0

ErtragsübersichtNettomietertrag (Jahr 1) CHF 2‘544‘550 2‘627‘063 3.2%Leerstandsrisiko (Jahr 1) CHF 76‘337 78‘812 3.2%Betriebskosten (Jahr 1) CHF 25‘446 26‘271 3.2%Verwaltungskosten (Jahr 1) CHF 101‘782 105‘083 3.2%Instandhaltungskosten (100 Jahre) CHF 17‘351‘936 14‘402‘105 -17.0%Instandsetzungskosten (100 Jahre) CHF 84‘743‘228 55‘794‘476 -34.2%Diskontierungssatz % 5.2 5.0 -0.2%Ertragswert CHF 45‘389‘000 53‘243‘000 17.3%

Tabelle 15:ZusammenstellungderErtragsübersicht,UntersuchungE,diedetaillierteBerechnungbefindetsich im Anhang; Quelle: eigene Darstellung


Grunddaten6.7.1.1

In der Untersuchung E wurden die in den Untersuchungen B, C und D verwendeten und einzeln untersuchten Parametern wie Nettomietertrag, Instandhaltungs- und Instand-setzungskosten und Diskontierungssatz zusammengefasst. Eine Verfälschung kann aus-geschlossen werden, da den Parametern unterschiedliche Aspekte zugrunde liegen. Der Anpassung der Nettomiete sowie den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten liegen die effektiven Kosten, resultierend aus der Wahl der Technik, Konstruktion und Materi-alien, zugrunde. Dabei bezieht sich die Anpassung der Nettomiete auf die Nebenkosten bzw. Kosten für Leistungsbezüge, die Instandhaltung und Instandsetzung auf die Reno-vation und den Ersatz der Anlagen und Materialien. Beim Diskontierungssatz und dessen Anpassung durch den ESI®-Faktor handelt es sich um den Umgang der Immobilie mit zukünftigen Gegebenheiten. Die Teilindikatoren aus der ESI® Immobilienbewertung ha-ben dabei keine direkten Kostenfolgen auf die laufende Betriebsrechnung der Immobilie,


sondern widerspiegelt die zukünftige Vermietungsattraktivität. Alle anderen Parameter entsprechen der Untersuchung A.


Einheit MFH Standard Balance Bülach VeränderungErtragswert CHF 45‘985‘000 53‘243‘000 15.8%Investitionskosten CHF 41‘803‘000 43‘808‘000 4.8%Projektentwicklergewinn CHF 4‘182‘000 9‘435‘000 125.6%

Tabelle 16: Ermitteln des Projektentwicklergewinnes, Untersuchung D; Quelle: eigene Darstellung

Beim Verwenden aller oben erwähnten Parameter ergibt sich ein um 15.8% höherer Er-tragswert. Der Projektentwicklergewinn liegt dabei um 125.6% höher als beim MFH Standard. Für den Projektenwickler liegt die wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit deutlich beim Balance Bülach.Im Vergleich zur Untersuchung A konnte durch das Verwenden aller Parameter der Pro-jektentwicklergewinn von CHF 2‘177‘000.- auf CHF 9‘435‘000.- um 333.4% gesteigert werden.

7. Schlussfolgerung und Ausblick 55

Schlussfolgerung und Ausblick7.

Untersuchungsresultat7.1

Die Untersuchungen in dieser Arbeit haben gezeigt, dass sich das Erstellen von nachhal-tigenImmobilienfüreinenProjektentwicklerfinanziellauszahlt.DerProjektentwickler-gewinn überstieg beim Balance Bülach, trotz Mehrkosten in der Erstellung, den Gewinn des MFH Standard um rund 125% 97. Die Nachhaltigkeit einer Immobilie kommt bei der Bewertung im Wesentlichen in den Parametern Nettomietertrag, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten und im Diskontierungssatz zum Tragen und kann durch eine trans-parenteunddetailliertereDarstellungdenWertbeeinflussen.

- Nettomietertrag: Durch die, gegenüber einem MFH Standard, tieferen, auf den Mieter überwälzbaren Nebenkosten, kann bei nachhaltigen Objekten die Nettomie-te um die Differenz angehoben werden.

- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten: Durch die exaktere Abbildung der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten mittels professioneller PC-Programme wie Capex von der Quali Casa AG können die aufgrund der Nachhaltigkeit tieferen Kosten abgebildet werden.

- Diskontierungssatz: Durch die ESI® Immobilienbewertung kann der Diskontie-rungssatz der Nachhaltigkeit angepasst werden.

Eine Verfälschung des Resultates durch doppelte Berücksichtigung in den Parametern kann ausgeschlossen werden 98.

Werteinfluss der Parameter7.2

In der detaillierten Untersuchung der einzelnen Parameter in der DCF-Methode fällt auf, dass alleine mit der Optimierung der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ein höherer Projektentwicklergewinn als beim MFH Standard erzielt wird und damit die Mehrinvestitionen in die Nachhaltigkeit alleine durch die Modellierung dieses Parameters kompensiert werden können. Die Anpassung der Parameter Nettomiete und Diskontie-rungssatz erwirtschaften einen unwesentlich, nämlich 7.3% bzw. 2.3%, geringeren Pro-

97 Kapitel 6.7.2, S. 5498 Kapitel 6.7.1.1, S. 53


jektentwicklergewinn als beim MFH Standard. Im Vergleich mit der Untersuchung von Schwarz 99, bei der die Wertsensitivität der Bewertungsparameter anhand einer Wertver-änderung von 10% untersucht wurden, ist zu bemerken, dass nur die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten beim Balance Bülach mehr als 10% vom MFH Standard abwei-chenundsomitsehrwohleinenwesentlichenEinflussaufdenMarktwerthaben.Darauskann geschlossen werden, dass in den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten das grössere Optimierungspotenzial liegt als in anderen Parametern.Im Weiteren ist zu berücksichtigen, dass die Mehrkosten bei der Erstellung nicht alleine aus der Optimierung der Instandhaltung und Instandsetzung resultieren, sondern auch Mehrinvestitionen für die Optimierung der Energie- und Wasserabhängigkeit sowie der Flexibilität und Polyvalenz beinhalten. Investitionskosten also, welche die Nettomiete unddenDiskontierungssatzbeeinflussen.IneinerweitergehendenUntersuchungwärezuanalysieren, wie sich die Investitionsmehrkosten auf die einzelnen Wertparameter vertei-len, um diese bewusst zu steuern.

Relativierung des Projektentwicklergewinnes aus der Untersuchung7.3

Der in der Untersuchung E ausgewiesene, um rund CHF 8 Millionen höhere Marktwert von Balance Bülach ist kritisch zu hinterfragen. Wie Fierz richtig bemerkt, ist Wert nicht gleich Preis 100. Ob ein Investor bereit ist, den Mehrwert der Immobilie aufgrund der nach-gewiesenen Nachhaltigkeitsparameter in voller Höhe zu bezahlen, kann nur ein konkretes Kaufangebot beantworten und dieses Angebot basiert wiederum auf einer Bewertung des Kaufinteressenten.WiedieUBS2005inihremBericht‚ResearchFocusImmobilien‘be-merkt 101, können unabhängig von den angewendeten Methoden Schätzfehler von ±15% und mehr vorkommen und so den in der Untersuchung E ermittelten, um 15.8% höhe-ren Ertragswert relativieren. Diese Fehlerspanne hat ihre Ursache nicht in erster Linie in methodischen Mängeln, sondern in unvollständigen Informationen über die Entwick-lung der Zukunft. Die in dieser Arbeit aufgezeigten Methoden, die Nachhaltigkeit in der DCF-Bewertung zu berücksichtigen, helfen die getroffenen Annahmen transparent und nachvollziehbar darzustellen und so der von Meins beschriebenen „Valuation Uncertain-ty“ und „Valuation Black Box“ entgegen zu wirken 102. Die Wertschwankungen in den Bewertungen können so sicherlich verkleinert werden.

99 Schwartz (2006), Anwendung der DCF-Methode zur Immobilienbewertung, S. 42100 Fierz (2005), Der Schweizer Immobilienwert, S. 23101 UBS (2005), Research Focus Immobilien, S. 18102 Meins (2009), ESI® Immobilienbewertung, S. 11f


Ausblick7.4

Der Schlüssel zum Erfolg von nachhaltigen Projektentwicklungen liegt in der Bewertung. Werden die in dieser Arbeit gezeigten Methoden von den Marktteilnehmern akzeptiert, müsste jeder Projektentwickler, der auf einen möglichst hohen Gewinn aus ist, auf Nach-haltigkeit setzen.

Unabhängig vom Gewinn sollte aber das Bestreben aller sein, die heutige und zukünftige Umwelt bestmöglich zu schützen und für alle zu erhalten.

Anhang 58

Anhangverzeichnis

Investitionsübersicht Balance Bülach ............................................................................59

Investitionsübersicht MFH Standard .............................................................................59

DCF-Modell Untersuchung A: Standard Bewertung .....................................................60

DCF-Modell Untersuchung B: Erhöhung der Nettomiete nach dem Ansatzvon Forrer .......................................................................................................................63

Zusammenstellung Betriebskosten Balance Bülach ......................................................66

Zusammenstellung Betriebskosten MFH Standard .......................................................67

DCF-Modell Untersuchung C: Transparentere Abbildung der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten mit dem Ansatz Capex der Quali Casa AG ........................68

DCF-Modell Teilbetrachtung Untersuchung C: Transparentere Abbildung der Instandhaltungskosten ....................................................................................................71

DCF-Modell Teilbetrachtung Untersuchung C: Transparentere Abbildung der Instandsetzungskosten ....................................................................................................74

Daten Quali Casa AG, Capex, Instandhaltung ...............................................................77

Daten Quali Casa AG, Capex, Instandsetzung ...............................................................79

DCF-Modell Untersuchung D: Anpassung des Diskontsatzes nach ESI® .....................80

Zusammenstellung ESI® Immobilienbewertung ............................................................83

Kriterien Balance Bülach ESI® Immobilienbewertung ..................................................84

DCF-Modell Untersuchung E: Anwendung der Erkenntnisse aus Untersuchung B, C und D ..............................................................................................87

Anhang 59

INVESTITIONSÜBERSICHTObjekt : Balance, Bülach Bauzeit : Datum : 01.01.03Eigentümer : bezugsbereit: erstellt von : TK

Beträge in TFr. Budget per :

IP TITEL HEC BETRAG % v.[D] KENNZIFFERN0 GRUNDSTÜCKE (BKP)

a Land m2: 12'044 FB 6'118 14.2% Fr./m2 508b Nebenkosten (Notariat) KR 14 0.0%c Erschließung FB/KR 170 0.4%

A GRUNDSTÜCKE Total 6'302 14.6% Fr./m2 5231 VORBEREITUNGSARBEITEN (BKP) (ev.) Abbruch KR 245 0.6%

Total [A] + 1 6'547 15.2% Fr./m2 5442 GEBÄUDE (BKP)

Gebäude KR 29'151 67.7% Fr./m3Total GEBÄUDE KR 29'151 67.7% Fr./m3

3 BETRIEBSEINRICHTUNGEN (in BKP 2 enthalten) KR 04 UMGEBUNG (BKP) KR 943 2.2% Fr./m25 BAUNEBENKOSTEN (Gebühren, MWST) KR 2'650 6.2%

B DIREKTE BAUKOSTEN (BKP) Total 1 bis 5 KR 32'989 76.6%10 GU-HONORAR (bei Risikoübernahme) KR 1'000 2.3% % von [B] 3.0%11 FINANZIERUNG Werk Satz: 4.00% Monate: 24 FB 1'360

Verzinsung Grundstück Satz: 4.00% Monate: 36 FB 75612 BAUHERRENVERTRETUNG KR 300 0.7% % von [E] 0.7%13 ERSTVERMIETUNGSHONORAR % NSM: 10.00% KR 255 0.6%

Nebenkosten (Prospekt, Inserate etc.) KR 100 0.2%

C INDIREKTE BAUKOSTEN Total 6 bis 12 KR 3'770 8.8%

D ANLAGE-SELBSTKOSTEN Total 0 bis 12 FB/KR 43'061 100.0%14 RISIKO UND VERDIENST FB 0

Leerstand 30 90 Satz: 5.20% Monate: 12 FB/KR 746 1.7%15 STEUERN FB 0 % von [E]

E KOSTENPREIS Total 0 bis 15 FB/KR 43'808 101.7%BRUTTORENDITE (SNM / Kostenpreis [E]) 5.8% NSM: 2'545

INVESTITIONSÜBERSICHTObjekt : Einfach MFH, Bülach Bauzeit : Datum : 01.01.03Eigentümer : bezugsbereit: erstellt von : TK

Beträge in TFr. Budget per :

IP TITEL HEC BETRAG % v.[D] KENNZIFFERN0 GRUNDSTÜCKE (BKP)

a Land m2: 12'044 FB 6'118 14.9% Fr./m2 508b Nebenkosten (Notariat) KR 14 0.0%c Erschließung FB/KR 170 0.4%

A GRUNDSTÜCKE Total 6'302 15.3% Fr./m2 5231 VORBEREITUNGSARBEITEN (BKP) (ev.) Abbruch KR 245 0.6%

Total [A] + 1 6'547 15.9% Fr./m2 5442 GEBÄUDE (BKP)

Gebäude KR 27'256 66.3% Fr./m3Total GEBÄUDE KR 27'256 66.3% Fr./m3

3 BETRIEBSEINRICHTUNGEN (in BKP 2 enthalten) KR 04 UMGEBUNG (BKP) KR 943 2.3% Fr./m25 BAUNEBENKOSTEN (Gebühren, MWST) KR 2'650 6.4%

B DIREKTE BAUKOSTEN (BKP) Total 1 bis 5 KR 31'094 75.7%10 GU-HONORAR (bei Risikoübernahme) KR 1'000 2.4% % von [B] 3.2%11 FINANZIERUNG Werk Satz: 4.00% Monate: 24 FB 1'284

Verzinsung Grundstück Satz: 4.00% Monate: 36 FB 75612 BAUHERRENVERTRETUNG KR 300 0.7% % von [E] 0.7%13 ERSTVERMIETUNGSHONORAR % NSM: 10.00% KR 255 0.6%

Nebenkosten (Prospekt, Inserate etc.) KR 100 0.2%

C INDIREKTE BAUKOSTEN Total 6 bis 12 KR 3'695 9.0%

D ANLAGE-SELBSTKOSTEN Total 0 bis 12 FB/KR 41'091 100.0%14 RISIKO UND VERDIENST FB 0

Leerstand 30 90 Satz: 5.20% Monate: 12 FB/KR 712 1.7%15 STEUERN FB 0 % von [E]

E KOSTENPREIS Total 0 bis 15 FB/KR 41'803 101.7%BRUTTORENDITE (SNM / Kostenpreis [E]) 6.1% NSM: 2'545

Investitionsübersicht Balance Bülach

Investitionsübersicht MFH Standard

Anhang 60

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3'727'169

3'764'441

3'802'085

3'840'106

3'878'507

3'917'292

3'956'465

3'996'030

4'035'990

4'076'350

4'117'113

00

4'528'320

00

00

00

00

03'820'770

00

00

00

00

0

00

6'742'051

00

00

00

00

06'283'760

00

00

00

00

0

3'340'750

3'374'158

-3'334'152

3'441'978

3'476'398

3'511'162

3'546'274

3'581'736

3'617'554

3'653'729

3'690'266

3'727'169

-2'519'319

3'802'085

3'840'106

3'878'507

3'917'292

3'956'465

3'996'030

4'035'990

4'076'350

4'117'113

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

0.15

0.14

0.13

0.13

0.12

0.11

0.11

0.10

0.10

0.09

0.09

0.08

0.08

0.08

0.07

0.07

0.06

0.06

0.06

0.06

0.05

0.05

486'683

467'252

-438'890

430'688

413'493

396'985

381'136

365'919

351'310

337'285

323'819

310'891

-199'754

286'562

275'122

264'138

253'592

243'468

233'748

224'416

215'456

206'854

00

887'488

00

00

00

00

0498'233

00

00

00

00

0

Anhang 65

DC

F-M

odel

l Unt

ersu

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g B

: Erh

öhun

g de

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0 - 8

1

DC

F-M

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Ans

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Forr

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hr 8

2 - 1

00

60

61

62

63

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65

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70

71

72

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76

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78

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80

81

4'725'323

4'772'577

4'820'302

4'868'505

4'917'191

4'966'362

5'016'026

5'066'186

5'116'848

5'168'017

5'219'697

5'271'894

5'324'613

5'377'859

5'431'637

5'485'954

5'540'813

5'596'221

5'652'184

5'708'706

5'765'793

5'823'451

4'725'323

4'772'577

4'820'302

4'868'505

4'917'191

4'966'362

5'016'026

5'066'186

5'116'848

5'168'017

5'219'697

5'271'894

5'324'613

5'377'859

5'431'637

5'485'954

5'540'813

5'596'221

5'652'184

5'708'706

5'765'793

5'823'451

141760

143177

144609

146055

147516

148991

150481

151986

153505

155040

156591

158157

159738

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167887

169566

171261

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47253

47726

48203

48685

49172

49664

50160

50662

51168

51680

52197

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53246

53779

54316

54860

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55962

56522

57087

57658

58235

189013

190903

192812

194740

196688

198654

200641

202647

204674

206721

208788

210876

212985

215114

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219438

221633

223849

226087

228348

230632

232938

189013

190903

192812

194740

196688

198654

200641

202647

204674

206721

208788

210876

212985

215114

217265

219438

221633

223849

226087

228348

230632

232938

4'158'285

4'199'867

4'241'866

4'284'285

4'327'128

4'370'399

4'414'103

4'458'244

4'502'826

4'547'855

4'593'333

4'639'267

4'685'659

4'732'516

4'779'841

4'827'639

4'875'916

4'924'675

4'973'922

5'023'661

5'073'897

5'124'636

8'066'060

00

00

00

00

00

00

00

3'820'770

00

00

4'528'320

0

14'653'585

00

00

00

00

00

00

00

8'058'495

00

00

10'037'996

0

-10'495'300

4'199'867

4'241'866

4'284'285

4'327'128

4'370'399

4'414'103

4'458'244

4'502'826

4'547'855

4'593'333

4'639'267

4'685'659

4'732'516

4'779'841

-3'230'855

4'875'916

4'924'675

4'973'922

5'023'661

-4'964'098

5'124'636

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

0.05

0.05

0.04

0.04

0.04

0.04

0.04

0.03

0.03

0.03

0.03

0.03

0.03

0.02

0.02

0.02

0.02

0.02

0.02

0.02

0.02

0.02

-501'245

190'667

183'055

175'747

168'730

161'994

155'526

149'317

143'356

137'632

132'138

126'862

121'797

116'935

112'266

-72'134

103'481

99'349

95'383

91'575

-86'016

84'409

699'841

00

00

00

00

00

00

00

179'918

00

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173'935

0

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100

5'881'685

5'940'502

5'999'907

6'059'906

6'120'505

6'181'710

6'243'527

6'305'962

6'369'022

6'432'712

6'497'039

6'562'010

6'627'630

6'693'906

6'760'845

6'828'454

6'896'738

6'965'706

7'035'363

5'881'685

5'940'502

5'999'907

6'059'906

6'120'505

6'181'710

6'243'527

6'305'962

6'369'022

6'432'712

6'497'039

6'562'010

6'627'630

6'693'906

6'760'845

6'828'454

6'896'738

6'965'706

7'035'363

176451

178215

179997

181797

183615

185451

187306

189179

191071

192981

194911

196860

198829

200817

202825

204854

206902

208971

211061

58817

59405

59999

60599

61205

61817

62435

63060

63690

64327

64970

65620

66276

66939

67608

68285

68967

69657

70354

235267

237620

239996

242396

244820

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252238

254761

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259882

262480

265105

267756

270434

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275870

278628

281415

235267

237620

239996

242396

244820

247268

249741

252238

254761

257308

259882

262480

265105

267756

270434

273138

275870

278628

281415

5'175'883

5'227'642

5'279'918

5'332'717

5'386'044

5'439'905

5'494'304

5'549'247

5'604'739

5'660'787

5'717'395

5'774'569

5'832'314

5'890'637

5'949'544

6'009'039

6'069'130

6'129'821

6'191'119

00

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00

00

8'066'060

00

00

00

00

01'273'587

00

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00

00

19'750'818

00

00

00

00

03'444'816

5'175'883

5'227'642

5'279'918

5'332'717

5'386'044

5'439'905

5'494'304

5'549'247

-14'146'079

5'660'787

5'717'395

5'774'569

5'832'314

5'890'637

5'949'544

6'009'039

6'069'130

6'129'821

2'746'303

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

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5.20%

5.20%

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5.20%

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5.20%

0.02

0.01

0.01

0.01

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0.01

0.01

0.01

0.01

0.01

0.01

0.01

0.01

0.01

0.01

0.01

0.01

0.01

81'039

77'804

74'697

71'715

68'852

66'103

63'464

60'930

-147'645

56'162

53'920

51'767

49'701

47'716

45'811

43'982

42'226

40'541

17'265

00

00

00

00

206'143

00

00

00

00

021'657

Anhang 66

Zusammenstellung Betriebskosten Balance Bülach

Modul Betrieb und Verwaltung QualiCasa AG / 26.10.2003 Version IÜberarbeitung / Juli 2009 TK

Quellen:

1 Kennzahlen im Immobilienmanagementsia dokumentation d 0165

2 Meyer-Meierling et al. (2002), Ratingsystem für Immobilien

Grunddaten Objekt

vermietbare Fläche 10'085

Nettomietzinseinnahmen2'544'550.00

Kennwerte Balance Bülach

1 Betriebskosten Kostenstellen Kosten Total % Auf Mieter überwälzbar Kommentar

1.1 Ver- und EntsorgungWasser EBF in m2 12'330.00Wasser Grundgebühr inkl MWST pro m2 p.a. 0.89

2 mal Zählermiete p.a. à 210-- 420.00Klärgebühr Grundgebühr 10'973.70Kaltwasserverbrauch m3 11'252.00Wasserzins pro m3 1.08Klärgebühr pro m3 2.66Wasserzins und Abwassergebühren ohne Grundgebühren

42'082.48

I Wasserzins + Abwassergebühren 53'476.18

WW Verbrauch in m3 p.a. 4'422.00Warmwasseraufbereitung in Fr. pro m3 2.46WW-Aufbereitung + KW + Abwassergebühren 27'416.40Heizkosten in Fr. 14'472.00

II Heizung + Warmwasser 41'888.40

Lift, Treppenhaus, Wegbeleuchtung, allgemeiner Stromverbrauch in Fr. pro Treppenhaus p.a.

700.00

Treppenhäuser Anzahl 9.00III Beleuchtung der allg. Räume u. Einrichtungen 6'300.00

Radio TV Fr pro Mt. 19.50Radio TV Fr p.a. 234.00Mietwohnungen Anzahl 90.00

IV Gebühren für Kabel-TV und Antennen 21'060.00

Grundgebühren Abfall pro WE p.a. in Fr. 154.00V Gebühren für Kehrichtabfuhr 13'860.00

Allgemeinstrom kW, WRG pro Treppenhaus 750.00Allgemeinstrom kW, Heizung 18'700.00Strompreis Mittelwert in Fr. da eigene Stromproduktion durch Blockheizkraftwerk

0.15

Heizung Wartung p.a. 1'040.00Heizung Instandhaltung (2000/5a) p.a. 400.00Kamin Wartung p.a. 400.00Pumpen Instandhaltung (2000/5a) p.a. 400.00Wärmezählung Instandhaltung p.a. 1'000.00WW Speicher Wartung und Instandhaltung p.a. 200.00

Lüftung Wartung p.a. für 9 Anlagen 3'500.00Lüftung Instandhaltung p.a. für 9 Anlagen 640.00

VI Betriebskosten WRG Heizung etc. 11'397.50

Total Ver- und Entsorgung 147'982.08 5.8% 147'982.08 Die Angaben zur Ver- und Entsorgung stammt von den Beteiligten Fachplanern undUnternehmern

1.2 Reinigung und Pflege Innenreinigung der allg. Räume und Einrichtungen

16'269.00 Die Zahl inkl. Leistung kann im Wartungskonzept Balance entnommen werden

Fensterreinigung der allg. Räume und Einrichtungen

Die in der Position enthalten Fassade und Fenster der Whg's werden von Mietern gereinigt

Fassadenreinigung Fassaden sind durch Balkone geschützt undgehören zu den Mieteinheiten somit werdendie Fassadenteile durch Mieter gereinigt

Umgebungsreinigung und -pflege 13'773.00 Die Zahl inkl. Leistung kann im Wartungskonzept Balance entnommen werden

Total Reinigung und Pflege 30'042.00 1.2% 30'042.00

1.3 Bedienung der techn. Anlagen

Hauswartkosten 7'231.00 Dieser Betrag und Dienstleitung ist zum Teilredundant mit dem Betrag Reinigung usw. könnte eventuell dort inklusive sein

Total Bedienung der tech. Anlagen 7'231.00 0.3% 7'231.00

1.4 Inspektion und Wartung der Baukonstruktion 0.00Lift Serviceabo in Fr. pro Lift 24'300.00 9 Aufzüge mal 2700 Telefondirektanschluss der Lifte 600.00 2 Aufzüge mal 25.-- pro Mt. = 600.-- paKanalisationsreinigung in Fr. alle zwei Jahre durchschnitt pro Jahr

2'500.00

Total Inspektion und Wartung 27'400.00 1.1% 27'400.00

1.5 Kontroll- und Sicherheitsdienste

0.00

Total Kontroll- und Sicherheitsdienste 0.00 0.0% 0.00

1.6 Abgaben und Beiträge (inkl. Steuern)

VersicherungenSteuern 25'445.50 1% der Nettomietesonstige Abgaben und Beiträge 0.00

Total Abgaben und Beiträge 25'445.50 1.0% 0.00

Total 238'100.58 9.4% 212'655.08

21.09 CHF/m2 Mietäche

Anhang 67

Zusammenstellung Betriebskosten MFH Standard

Modul Betrieb und Verwaltung QualiCasa AG / 26.10.2003 Version IÜberarbeitung / Juli 2009 TK

Quellen:

1 Kennzahlen im Immobilienmanagementsia dokumentation d 0165

2 Meyer-Meierling et al. (2002), Ratingsystem für Immobilien

Grunddaten Objekt

vermietbare Fläche 10'085

Nettomietzinseinnahmen2'544'550.00

Kennwerte MFH Standard

1 Betriebskosten Kostenstellen Kosten Total % Auf Mieter überwälzbar Kommentar

1.1 Ver- und EntsorgungWasser EBF in m2Wasser Grundgebühr inkl MWST pro m2 p.a.

2 mal Zählermiete p.a. à 210--Klärgebühr GrundgebührKaltwasserverbrauch m3Wasserzins pro m3 Klärgebühr pro m3Wasserzins und Abwassergebühren ohne Grundgebühren

I Wasserzins + Abwassergebühren

WW Verbrauch in m3 p.a.Warmwasseraufbereitung in Fr. pro m3WW-Aufbereitung + KW + AbwassergebührenHeizkosten in Fr.

II Heizung + Warmwasser

Lift, Treppenhaus, Wegbeleuchtung, allgemeiner Stromverbrauch in Fr. pro Treppenhaus p.a.Treppenhäuser Anzahl

III Beleuchtung der allg. Räume u. Einrichtungen

Radio TV Fr pro Mt.Radio TV Fr p.a.Mietwohnungen Anzahl

IV Gebühren für Kabel-TV und Antennen

Grundgebühren Abfall pro WE p.a. in Fr.V Gebühren für Kehrichtabfuhr

Allgemeinstrom kW, WRG pro TreppenhausAllgemeinstrom kW, HeizungStrompreis Mittelwert in Fr. da eigene Stromproduktion durch BlockheizkraftwerkHeizung Wartung p.a.Heizung Instandhaltung (2000/5a) p.a.Kamin Wartung p.a.Pumpen Instandhaltung (2000/5a) p.a.Wärmezählung Instandhaltung p.a.WW Speicher Wartung und Instandhaltung p.a.

Lüftung Wartung p.a. für 9 AnlagenLüftung Instandhaltung p.a. für 9 Anlagen

VI Betriebskosten WRG Heizung etc.

Total Ver- und Entsorgung 147'583.90 5.8% 147'583.90 Prozentsätze ETHZ Studien

1.2 Reinigung und Pflege Innenreinigung der allg. Räume und EinrichtungenFensterreinigung der allg. Räume und EinrichtungenFassadenreinigungUmgebungsreinigung und -pflege

Total Reinigung und Pflege 78'881.05 3.1% 78'881.05 Prozentsätze ETHZ Studien

1.3 Bedienung der techn. Anlagen

Hauswartkosten

Total Bedienung der tech. Anlagen 15'267.30 0.6% 15'267.30 Prozentsätze ETHZ Studien

1.4 Inspektion und Wartung der BaukonstruktionLift Serviceabo in Fr. pro LiftTelefondirektanschluss der Lifte Kanalisationsreinigung in Fr. alle zwei Jahre durchschnitt pro Jahr

Total Inspektion und Wartung 53'435.55 2.1% 53'435.55 Prozentsätze ETHZ Studien

1.5 Kontroll- und Sicherheitsdienste

Total Kontroll- und Sicherheitsdienste 0.00 0.0% 0.00

1.6 Abgaben und Beiträge (inkl. Steuern)

VersicherungenSteuernsonstige Abgaben und Beiträge

Total Abgaben und Beiträge 25'445.50 1.0% 0.00 Prozentsätze ETHZ Studien

Total 320'613.30 12.6% 295'167.80

29.27 CHF/m2 Mietäche

Anhang 68

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Anhang 71

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-3'807'808

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5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

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00

00

00

00

00

00

0391'671

Anhang 76

DC

F-M

odel

l Tei

lbet

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0 - 8

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nJa

hr 8

2 - 1

00

60

61

62

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78

79

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4'762'747

4'810'375

4'858'478

4'907'063

4'956'134

5'005'695

5'055'752

5'106'310

5'157'373

5'208'947

5'261'036

5'313'646

5'366'783

5'420'451

5'474'655

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49561

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3'442'652

4'275'461

3'474'842

4'361'398

4'405'012

4'449'062

1'970'148

4'538'488

4'583'873

4'629'712

4'676'009

4'722'769

3'457'568

4'817'697

3'428'301

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3'994'242

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5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

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100

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5'811'457

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6'230'668

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6'419'464

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6'613'980

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254236

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259346

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00

00

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00

0

5'013'314

5'063'448

5'114'082

5'165'223

5'216'875

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-5'081'534

1'289'856

5'428'701

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5'649'128

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5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

5.20%

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5.20%

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5.20%

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5.20%

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0.01

0.01

78'494

75'360

72'351

69'463

66'689

32'115

-58'696

14'163

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50'141

48'140

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00

00

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120'167

44'854

07'116

00

00

07'955

00

0

Anhang 77

Pfad

Filter

Jahre ab 2003 plus 100

Liegenschaft Gebäude Strategie Betrag Jahr

72101 1 Halten 33'000 CHF 2003

72101 1 Halten 37'000 CHF 2004

72101 1 Halten 41'000 CHF 2005

72101 1 Halten 45'000 CHF 2006

72101 1 Halten 49'000 CHF 2007

72101 1 Halten 53'000 CHF 2008

72101 1 Halten 53'000 CHF 2009

72101 1 Halten 55'000 CHF 2010

72101 1 Halten 56'000 CHF 2011

72101 1 Halten 57'000 CHF 2012

72101 1 Halten 59'000 CHF 2013

72101 1 Halten 60'000 CHF 2014

72101 1 Halten 62'000 CHF 2015

72101 1 Halten 64'000 CHF 2016

72101 1 Halten 66'000 CHF 2017

72101 1 Halten 68'000 CHF 2018

72101 1 Halten 70'000 CHF 2019

72101 1 Halten 73'000 CHF 2020

72101 1 Halten 75'000 CHF 2021

72101 1 Halten 78'000 CHF 2022

72101 1 Halten 82'000 CHF 2023

72101 1 Halten 81'000 CHF 2024

72101 1 Halten 85'000 CHF 2025

72101 1 Halten 84'000 CHF 2026

72101 1 Halten 89'000 CHF 2027

72101 1 Halten 92'000 CHF 2028

72101 1 Halten 97'000 CHF 2029

72101 1 Halten 101'000 CHF 2030

72101 1 Halten 106'000 CHF 2031

72101 1 Halten 112'000 CHF 2032

72101 1 Halten 73'000 CHF 2033

72101 1 Halten 74'000 CHF 2034

72101 1 Halten 78'000 CHF 2035

72101 1 Halten 79'000 CHF 2036

72101 1 Halten 82'000 CHF 2037

72101 1 Halten 85'000 CHF 2038

72101 1 Halten 76'000 CHF 2039

72101 1 Halten 79'000 CHF 2040

72101 1 Halten 82'000 CHF 2041

72101 1 Halten 79'000 CHF 2042

72101 1 Halten 79'000 CHF 2043

72101 1 Halten 78'000 CHF 2044

72101 1 Halten 81'000 CHF 2045

72101 1 Halten 84'000 CHF 2046

72101 1 Halten 80'000 CHF 2047

72101 1 Halten 73'000 CHF 2048

72101 1 Halten 76'000 CHF 2049

Pestalozzistrasse 85a,85b, 3600 Thun




















QC IH Liste



Liegenschaft Bezeichnung

















DEMO IH Liste










Daten Quali Casa AG, Capex, InstandhaltungJahr 2003 - 2049

Anhang 78

72101 1 Halten 79'000 CHF 2050

72101 1 Halten 82'000 CHF 2051

72101 1 Halten 85'000 CHF 2052

72101 1 Halten 88'000 CHF 2053

72101 1 Halten 91'000 CHF 2054

72101 1 Halten 95'000 CHF 2055

72101 1 Halten 99'000 CHF 2056

72101 1 Halten 103'000 CHF 2057

72101 1 Halten 108'000 CHF 2058

72101 1 Halten 113'000 CHF 2059

72101 1 Halten 118'000 CHF 2060

72101 1 Halten 124'000 CHF 2061

72101 1 Halten 80'000 CHF 2062

72101 1 Halten 84'000 CHF 2063

72101 1 Halten 70'000 CHF 2064

72101 1 Halten 74'000 CHF 2065

72101 1 Halten 77'000 CHF 2066

72101 1 Halten 74'000 CHF 2067

72101 1 Halten 73'000 CHF 2068

72101 1 Halten 75'000 CHF 2069

72101 1 Halten 74'000 CHF 2070

72101 1 Halten 76'000 CHF 2071

72101 1 Halten 79'000 CHF 2072

72101 1 Halten 82'000 CHF 2073

72101 1 Halten 74'000 CHF 2074

72101 1 Halten 76'000 CHF 2075

72101 1 Halten 79'000 CHF 2076

72101 1 Halten 82'000 CHF 2077

72101 1 Halten 86'000 CHF 2078

72101 1 Halten 89'000 CHF 2079

72101 1 Halten 87'000 CHF 2080

72101 1 Halten 91'000 CHF 2081

72101 1 Halten 90'000 CHF 2082

72101 1 Halten 95'000 CHF 2083

72101 1 Halten 94'000 CHF 2084

72101 1 Halten 99'000 CHF 2085

72101 1 Halten 104'000 CHF 2086

72101 1 Halten 110'000 CHF 2087

72101 1 Halten 116'000 CHF 2088

72101 1 Halten 122'000 CHF 2089

72101 1 Halten 119'000 CHF 2090

72101 1 Halten 78'000 CHF 2091

72101 1 Halten 71'000 CHF 2092

72101 1 Halten 75'000 CHF 2093

72101 1 Halten 77'000 CHF 2094

72101 1 Halten 80'000 CHF 2095

72101 1 Halten 81'000 CHF 2096

72101 1 Halten 83'000 CHF 2097

72101 1 Halten 85'000 CHF 2098

72101 1 Halten 88'000 CHF 2099

72101 1 Halten 86'000 CHF 2100

72101 1 Halten 89'000 CHF 2101

72101 1 Halten 92'000 CHF 2102

Total (#94) 7'864'000 CHF

28.07.2009, 14:53

















































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Seite/




Daten Quali Casa AG, Capex, InstandhaltungJahr 2050 - 2102

Anhang 79

Pfad

Filter

Jahre ab 2003 plus 100

Liegenschaft Gebäude Strategie Bauteil Jahr Betrag Jahr Betrag Notiz

72101 1 Halten Übrige Haustechnik 2023 433'000 CHF

72101 1 Halten Lifte/Hebebühnen 2025 433'000 CHF

72101 1 Halten Innenausbau Bad/W 2032 1'032'000 CHF

72101 1 Halten Innenausbau Küche 2032 1'032'000 CHF

72101 1 Halten Übrige Innenausbau 2032 2'270'000 CHF

72101 1 Halten Wärmeerzeugung 2033 290'000 CHF

72101 1 Halten Läden/Sonnenschut 2035 414'000 CHF

72101 1 Halten Fenster 2038 1'245'000 CHF

72101 1 Halten Fassaden 2041 610'000 CHF

72101 1 Halten Flachdach 2042 655'000 CHF


72101 1 Halten Sanitär 2046 1'105'000 CHF

72101 1 Halten Elektro 2047 1'252'000 CHF







72101 1 Halten Fassaden saniert 2063 1'305'000 CHF

72101 1 Halten Wärmeverteilung 2066 496'000 CHF



72101 1 Halten Fenster 2073 1'245'000 CHF

72101 1 Halten Fassaden 2079 610'000 CHF

72101 1 Halten Flachdach 2081 655'000 CHF


72101 1 Halten Sanitär 2089 1'105'000 CHF




72101 1 Halten Elektro 2091 1'252'000 CHF




Total (#35) 30'113'000 CHF 0 CHF

28.07.2009, 14:57 powered by immopac®








QC IS Liste

Planung









Seite/














Modell





Demo 100 Jahre IS



Liegenschaft Bezeichnung


Daten Quali Casa AG, Capex, InstandsetzungJahr 2050 - 2102

Anhang 80

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Anhang 83

-1.0

-0.5

0.0

0.5

1.0Flexibilität und Polyvalenz

Energie- und Wasserabhängigkeit

Erreichbarkeit und Mobilität Sicherheit

Gesundheit und Komfort

ESI® Bewertung

Zusammenstellung ESI® Immobilienbewertung

Anhang 84

Indikator Auswahl Wert

1. Flexibilität und Polyvalenz

1.1. Nutzungsflexibilität1.1.1 Raumeinteilung Freie Raumeinteilung mit kleinen baulichen Eingriffen

möglich 1Freie Raumeinteilung nur mit grossen baulichen Eingriffen möglichFixe Raumeinteilung

1.1.2. Geschosshöhe Geschosshöhe > 2.74m 12.74m > Geschosshöhe >= 2.54mGeschosshöhe < 2.54m

1.1.3. Zugänglichkeit Kabel/Leitung/Haustechnik Guter Zugriff (Schächte vorhanden und Zugriff auf Schächteohne baul. Massnahme möglich) 1Mittlerer Zugriff (Schächte vorhanden, aber baul. Massnahme für Zugriff nötig)Schelchter Zugriff (keine Schächte vorhanden bzw. einbetoniert)

1.1.4. Reservekapazität Kabel/Leitungen/Haustechnik Beides erfüllt 1Ein Kriterium erfülltWeder noch

1.1.* Durchschnitt (Min: -1 / Max: 1) 11.2. Nutzerflexibilität1.2.1. Vorhandensein Lift für alle Stockwerke Nicht mehrgeschossig

Ja 1NachrüstbarNicht nachrüstbar

1.2.2. Überwindbaren Höhendifferenzen innen und aussen Überwindbare Höhendifferenzen (für Rollstuhlfahrer) 1Nachträglich anpassbarNachträglich nicht anpassbar

1.2.3. Genügend breite Türen Türen >= 90cmTüren >= 80cm und < 90cm 0Türen < 80cm

1.2.4. Genügend breite Gänge Breite der Gänge >= 1.40m 1Breite der Gänge >= 1.20m und < 1.40mBreite der Gänge < 1.20m

1.2.5. Sanitärräume rollstuhlgängig Pro Geschoss ein rollstuhlgängiger SanitärraumPro Wohnung min. ein rollstuhlgängiger SanitärraumKein rollstuhlgängiger Sanitärraum vorhanden -1

1.2.6. Flexibilität Grundriss Küche Offene Küche (Wendefläche = min. 1.40 x 1.70m)Vergrösserung mit kleinem baul. Aufwand möglich 0Nicht anpassbar (z.B. gefangen)

1.2.7. Platz für deponieren Gehhilfe/Kinderwagen Platz vorhanden 1AnpassbarNicht anpassbar

1.2.8. Balkon mit Durchblick Durchblick ab 0.8m ja 1AnpassbarNicht anpassbar

1.2.9. Nutzbarkeit Aussenraum Gemeinsam nutzbaren Innen- oder Aussenraum (z.B. Spieplatz, Garten mit Sitzgelegenheiten, Gemeinschaftsräume) vorhanden 1Nicht vorhanden

1.2.* Durchschnitt (Min: -1 / Max: 1) 0.56

1.* Durchschnitt (Min: -1 / Max:1) 0.78

2. Energie- und Wasserabhängigkeit

2.1. Energie2.1.1. Energiebedarf2.1.1.1. Heizwärmebedarf in MJ/m2a 60% des SIA Grenzwertes

90% des SIA Grenzwertes 0SIA Grenzwert

2.1.1.2. Kühlbedarf Liegenschaft hat nie Kühlbedarf (nie über 26°C)Einfache bauliche Eingriffe zur Kühlung möglich (nicht mechanische Kühlung) 0Bauliche Eingriffe nicht möglich oder muss immer gekühlt werden(mechanische Kühlung)

2.1.2. Dezentral erzeugte erneuerbare Energie2.1.2.1. Zur Deckung des Wärmebedarfs Mindestens >= 65% der Wärmeerzeugung mittels Sonne, Wind,

Umgebungs- und ErdwärmeBiomasse und Biogas oder >= 25% und < 65% der Wärmeerzeugung mittels Sonne, Umgebungs- und ErdwärmeAlles andere -1

2.1.2.2. Zur Deckung des Strombedarfs Mindestens 25% der Stromerzeugung mittels Wind und SonneMittels Biomasse und BiogasKeine erneuerbare Stromerzeugung oder keine eigene Stromerzeugung -1

2.1.* Durchschnitt (Min: -1 / Max: 1) -0.52.2. Wasser2.2.1. Wasserverbrauch Alle Punkte vorhanden

Drei Punkte vorhanden 0.3Zwei Punkte vorhanden

Kriterien Balance Bülach ESI® Immobilienbewertung

Anhang 85

Ein oder weniger Punkte vorhanden2.2.2. Abwasserentsorgung Es besteht ein Trennsystem in Meteorwasser und Abwasser 1

Es besteht kein Trennsystem in Meteorwasser und Abwasser2.2.3. Regenwassernutzung Regenwasser wird für Waschmaschine, WC und

Bewässerungssystem genutztRegenwasser wird nur für Bewässerungssystem genutztRegenwasser wird nicht genutzt -1


2.* Durchschnitt (Min: -1 / Max: 1) -0.2

3. Erreichbarkeit und Mobilität

3.1. Öffentliche Verkehr3.1.1. Gute Anbindung an dem ÖV3.1.1.1. Entfernung Bus/Tram Entfernung zur Haltestelle (Fussgängerdistanz) <= 200m 1

Entfernung zur Haltestelle (Fussgängerdistanz) > 200m, < 500mEntfernung zur Haltestelle (Fussgängerdistanz) >= 500m

3.1.1.2. Entfernung S-Bahn/Zug Entfernung zur Haltestelle (Fussgängerdistanz) <= 500mEntfernung zur Haltestelle (Fussgängerdistanz) > 500m, < 1000mEntfernung zur Haltestelle (Fussgängerdistanz) >= 1000m -1

3.1.1.3. Frequenz Bus/Tram <= 10min> 10min, <= 20min 0> 20min

3.1.1.4. Frequenz S-Bahn/Zug <= 15min 1> 15min, <= 25min> 25min

3.1.* Durchschnitt (Min: -1 / Max: 1) 0.253.2. Nicht motorisierter Verkehr3.2.1. Veloabstellplätze > 2 APF pro Wohnung (bis 70 m2 BGF) / 3 APF pro

Wohnung (grösser als 70 m2 BGF) 12 APF pro Wohnung (bis 70 m2 BGF) / 3 APF pro Wohnung (grösser als 70 m2 BGF)< 2 APF pro Wohnung (bis 70 m2 BGF) / 3 APF pro Wohnung (grösser als 70 m2 BGF)

3.2.* Durchschnitt (Min: -1 / Max: 1) 13.3. Erreichbarkeit3.3.1. Distanz lokales/regionales Zentrum Lokales Zentrum mit Post, Bank, usw. < 1000m 1

Lokales Zentrum mit Post, Bank, usw. > 1000m, <= 2000mLokales Zentrum mit Post, Bank, usw. > 2000m

3.3.2. Distanz Einkaufsmöglichkeiten tägl. Bedarfs <= 500m> 500m, <= 1000m 0> 1000m

3.3.3. Distanz Naherholung Areal mit Naturbezug (Park, Wald) <= 1000m 1Areal mit Naturbezug (Park, Wald) > 1000m, <= 2000mAreal mit Naturbezug (Park, Wald) > 2000m


3.* Durchschnitt (Min: -1 / Max: 1) 0.64

4. Sicherheit

4.1. Lage hinsichtlich Naturgefahren4.1.1. Lage hinsichtlich möglichen Naturgefahren

(Hochwasser-, Lawinen-, Erdrutsch- und Sturzgefährdung)

Liegenschaft liegt ausserhalb roter, blauer oder gelber Gefahrenzone zzgl. Radius von 20%

1Liegenschaft liegt innerhalb roter, blauer oder gelber Gefahrenzonezzgl. Radius von 20%

4.1.* Durchschnitt (Min: -1 / Max: 1) 14.2. Bauliche Sicherheitsvorkehrungen4.2.1. Objektbezogene Sicherheitsvorkehrungen4.2.1.1. Nur bei Hochwassergefährdung ausfüllen4.2.2. Personenbezogene Sicherheitsvorkehrungen4.2.2.1. Beleuchtung/Belichtung Angemessene Beleuchtung und Belichtung insbesondere bei

unübersichtlichen Stellen 1Anpassbare Beleuchtung und Belichtung insbesondere bei unübersichtlichen StellenNicht anpassbare Beleuchtung und Belichtung insbesondere bei unübersichtlichen Stellen

4.2.2.2. Brandschutz. Nur bei Gebäuden mit Bauhjahr 1985ausfüllen.

4.2.* Durchschnitt (Min: -1 / Max: 1) 1

4.* Durchschnitt (Min: -1 / Max: 1) 1

5. Gesundheit und Komfort

5.1. Gesundheit und Komfort5.1.1. Raumluftqualität Komfortlüftung vorhanden 1

Komfortlüftung nicht vorhanden5.1.2. Lärmbelastung


Anhang 86

5.1.2.1. Komfortlüftung Komfortlüftung vorhanden 1Komfortlüftung nicht vorhanden

5.1.2.2. Innere Lärmbelastung/Akustik5.1.2.2.1. Luftschall Das Gebäude wurde nach erhöhten Anforderungen gemäss

SIA 181(2006) gebaut oder erneuert 1Gebäude wurde nach 1988 gebaut (=SIA 181(1988)) und seither wurden keine spezifische bauliche Massnahmen bezüglich des Luftschalls ergriffenGebäude wurde vor 1988 gebaut und seither wurden keine spezifische bauliche Massnahmen bezüglich des Luftschalls ergriffen

5.1.2.2.2. Trittschall Das Gebäude wurde nach erhöhten Anforderungen gemäss SIA 181(2006) gebaut oder erneuert 1Gebäude wurde nach 1988 gebaut (=SIA 181(1988)) und seither wurden keine spezifische bauliche Massnahmen bezüglich des Trittschalls ergriffenGebäude wurde vor 1988 gebaut und seither wurden keine spezifische bauliche Massnahmen bezüglich des Trittschalls ergriffen

5.1.2.2.3. Geräusche haustechnischer Anlagen und fester Einrichtungen im Gebäude

Das Gebäude wurde nach erhöhten Anforderungen gemäss SIA 181(2006) gebaut oder erneuert 1Gebäude wurde nach 1988 gebaut (=SIA 181(1988)) und seither wurden keine spezifische bauliche Massnahmen bezüglich der Geräusche haustechnischer Anlagen und fester Einrichtungen im Gebäude ergriffenGebäude wurde vor 1988 gebaut und seither wurden keine spezifische bauliche Massnahmen bezüglich der Geräusche haustechnischer Anlagen und fester Einrichtunge im Gebäude ergriffen

5.1.3. Ausreichende Tageslichtanteile Zusätzliche Beleuchtung in der Regel nicht nötig bei einem normal sonnigen Tag 1Zusätzliche Beleuchtung in der Regel nötig bei einem normal sonnigen Tag

5.1.4. Belastung durch Strahlung5.1.4.1. Elektrosmog (nichtionisierend) Im Radius von 500m gibt es keine Antennen oder nur Antennen

mit Sendeleistung sehr kleinIm Radius von 500m gibt es Antennen mit Sendeleistung klein/mittelIm Radius von 500m gibt es Antennen mit Sendeleistung gross -1

5.1.4.2. Radon (ionisierend) Radonrisiko geringRadonrisiko mittel 0Radonrisiko hoch

5.1.5. Ökologische Baumaterialien5.1.5.1. Um- und Neubauten Ja 15.1.5.2. Gesundheitsschädigende Materialien bei Altbauten Kann nicht bewertet werden5.1.* Durchschnitt (Min: -1 / Max: 1) 0.67

5.* Durchschnitt (Min: -1 / Max: 1) 0.67


Anhang 87

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Anhang 89

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53'132

08'461

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09'568

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Literaturverzeichnis 90

Literaturverzeichnis

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Ehrenwörtliche Erklärung

Ich erkläre hiermit, dass ich die vorliegende Masterthesis

EinflussderNachhaltigkeitvonWohnimmobilienauf den Projektentwicklergewinn

selbst angefertigt habe. Die aus fremden Quellen dirket oder indirekt übernommenen Gedanken sind als solche kenntlich gemacht.Die Arbeit wurde bisher keiner anderen Prüfungsbehörde vorgelegt und auch nicht ver-öffentlicht.

Winterthur, den 14. August 2009

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Einfluss der Nachhaltigkeit von Wohnimmobilien auf den … · 2015-05-24 · Masterthesis zur Erlangung des Master of Science in Real Estate (CUREM) Einfluss der Nachhaltigkeit von