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Gebäudeautomation als Instrument des Facility Managements
Bruno Briotti und Andrea HolmvikLake Side Casino Zürichhorn / 11. Mai 2005
© Hälg Building Services Group 11. Mai 2005 | Gebäudeautomation und Facility Management 2
Was können Gebäudemanagementsysteme
Gebäudeautomationssysteme und FM Tools sind für das
operationelle bewirtschaften von Installationen und Anlagen
Informations- und Datenlieferanten
Einfache Datenverwaltung und Nachverfolgung von installations- und
gebäudebezogenen Informationen (Historie) Störungsmeldungen, Auftragsformular bis Pikett-Benachrichtigung Energiestatistiken und Energieverbrauchverwaltung Analysen und detaillierte Berichte als Basis für Entscheidungen Benchmarking Organisation und Überwachung der geplanten und ungeplanten
FM Operationen und Dienstleistungen (Disposition)
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Life Cycle Kosten
1 - 2%
10 - 12 %
> 85 %
Kostenaufteilung
Entsorgung
KundeNutzer
Realisierung
Projektentwicklung
Nutzung
Idee
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TGM / IGM Kosten im GebäudeÜbernehmenBetreibenMängel
Betreiben Garantie
Betreiben Betreiben AnpassenKosten X
Betreiben AnpassenKosten X
Betreiben AnpassenKosten X
Budget 1. Jahr Budget 2. Jahr Budget 3. Jahr Budget x. Jahr Budget x. Jahr Budget x. Jahr
Einmalige Kosten 26'000SFr. -SFr. -SFr. -SFr.
Betreiben 44'709SFr. 44'709SFr. 44'709SFr. 44'709SFr. 44'709SFr. 44'709SFr.
Energiemanagement 3'000SFr. 3'000SFr. 3'000SFr. 3'000SFr. 3'000SFr. 3'000SFr.
Kommunikationsmanagement 8'673SFr. 8'673SFr. 8'673SFr. 8'673SFr. 8'673SFr. 8'673SFr.
Gärtnerdienste 20'000SFr. 20'000SFr. 20'000SFr. 20'000SFr. 20'000SFr. 20'000SFr.
Hausmeisterdienste 56'000SFr. 56'000SFr. 56'000SFr. 56'000SFr. 56'000SFr. 56'000SFr.
Reinigungs- und Pflegedienste 76'389SFr. 76'389SFr. 76'389SFr. 76'389SFr. 76'389SFr. 76'389SFr.
Winterdienste 5'000SFr. 5'000SFr. 5'000SFr. 5'000SFr. 5'000SFr. 5'000SFr.
Total Jahresbudget 239'771SFr. 213'771SFr. 213'771SFr. 213'771SFr. 213'771SFr. 213'771SFr.
Zusätzliche Kosten (Wiederkehrend alle X Jahre)
Leuchtmittel (alle 3-4 Jahre) -SFr. -SFr. -SFr.
Abwassernetz spühlen (alle 3-4 Jahre) -SFr. -SFr. -SFr.
Feuerlöscher, Löschposten prüfen (alle 3 Jahre) -SFr. -SFr. -SFr.
Release Gebäudeautomation (alle 3-5 Jahre) -SFr. -SFr. -SFr.
Hauptverteilung Thermographie (alle 5-7 Jahre) -SFr. -SFr. -SFr.
Ausserbetriebnahme von Anlagenteile -SFr. -SFr. -SFr.
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Informationen über das Gebäude
Informationen über das Gebäude Flächenraster nach SIA 416: GF Geschossfläche NGF Nettogeschossfläche KF Konstruktionsfläche NF Nutzfläche VF Verkehrsfläche FF Funktionsfläche HNF Hauptnutzfläche NNF Nebennutzfläche EBF Energiebezugsfläche EBF = 1490 m2 Grundstücksfläche 10‘000m2 150 Parkplätze 600 m2 Rasen
NGF2240 m2
KF352 m2
NF1814 m2
VF400 m2
FF26 m 2
HNF1088 m2
NNF726 m2
GF (100%)2592 m2
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Aufteilung der Kosten
27%
2%
5%
12%4%
47%
3%
Betreiben
Energiemanagement
Kommunikationsmanagement
Gärtnerdienste
Hausmeisterdienste
Reinigungs- und Pflegedienste
Winterdienste
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Kostenaufteilung nach Sparten
21% Strom
2% Be- und Entwässerung
3% Technisches Objektmanagement
6% Wartung techn. Einrichtungen
2% Infrastrukturelles Objektmanagement
4% Wartung Aufzüge
19% Unterhalts- reinigung
8% Glasreinigung
4% Aussenreinigung und Winterdienst
4% Kaufmänisches Objektmangement
11% Bewachung 1% Gartenpflege
13% Gas
2% Müllabfuhr
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Daten - Pyramide
Relevante Betriebsdaten
Alarm-ManagementPrio. 1 Alarmmeldungen (Sicherheit (Sx), Technik (Tx)),die eine 24-h Intervention benötigen
Betriebs-ManagementPrio. 2 / 3 Betriebsmeldungen(Sicherheit, Technik)
T3
T2
S3
S2
S1 T1
EinschaltkontrolleZustandsmeldungen BMA und EMA
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Messkonzept (Teilbereich)
von HVA1 P24 Haus 2 Sprinkler (ohne Messung)
Allg. Fremd-Messung P31 UV Lüftung Schrank 3
P35 UV Lüftung Schrank 3
P37 UV Tiefgarage
P44 Haus 2 Allgemein Lift Haus 2, allg. Beleuchtung, WK etc.
P67 Mieter 1
P74 Mieter 2
Pnn Wohnungen
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Automatische Zählwertübergabe zur Weiterverarbeitung
Haus 2Auslesung 01.09.04 Auslesung 01.07.04
Hochtarif Niedertarif Hochtarif Niedertarif
P 24 Zähler für F 31 - F 35 61163 41919 54607 36211P 31 UV Lüftung Schrank 3 Büro Allg 4357 4233 4357 4223P 35 UV Lüftung Schrank 3 Büro Allg 51086 30280 45387 25872P 37 UV Lüftung Tiefgarage 66377 52680 61992 47956P 44 Haus 2, Zähler für F 47 - F 215 435282 541325 417830 517972P 54 UV Laden ZZZ 5613 6748P 56 UV Laden 1. UGP 58 UV Laden AAA 62291 31099 57210 26972P 61 UV Laden EGP 64 UV Laden EG BautrocknungP 67 UV Laden XXX 49545 52154 44462 45688P 74 UV Laden YYY 6344 2524 5843 2127P 91 UV Wohnung 312 2037 2353 1816 2088P 94 UV Wohnung 313 1456 2514 1317 2293P 97 UV Wohnung 314 546 619 484 546P 101 UV Wohnung 315 2084 3278 1880 2951P 104 UV Wohnung 412 2639 2467 2428 2265P 107 UV Wohnung 413 974 1341 895 1226P 111 UV Wohnung 414 1069 1307 839 1050P 114 UV Wohnung 415 1976 2343 1799 2066P 117 UV Wohnung 507 1821 3073 1538 2593P 121 UV Wohnung 508 2068 2675 1870 2380
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Erstellung der Rechnung für die Mieter
Liegenschaft: 3974 Haus 2 Ablesung Zähler
Ort, Datum: ................................................................ Der Kontrolleur: .........................................................
Verrechnungsperiode: 01.07. - 30.9.2004Ablesedatum: 01.09.2004
Ref.-Nr.Tarif Art Zähler-
nummerStand
altStandneu
BezugDauer
PreisFr.
BetragFr.
TotalFr.
3974.01.0412.01 NHA-00 HT P91 1816 2037 221 0.23 50.83 50.83Langhaus 2 NHA-00 NT P91 2088 2355 267 0.10 26.70 26.70Wohnung 312 3 Mt.
Total exkl. MWSt. Fr. 77.53 -5.00% 73.65Total MWSt. Fr. 5.60 Total Fr. 79.25
Praktische Umsetzung
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Die Meinung eines Benutzers…
“Das Ziel eines effizienten FM Systems ist es, Informationen zu sammeln, um so eine FM Strategie entwickeln und Entscheidungsprozesse unterstützen zu können”
Laura HillVerantwortlich Global Facility Development Nokia Real Estate & Facilities
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Integriertes Facility ManagementDie richtige Information auf jeder Ebene
Datenmenge
Business Intelligence
Informationen für Entscheidungsträger
Strategische Ebene
Effizienz des Gebäudes & Informationen zum
Technischen FM
Taktische Ebene
Technische Informationen
Bedienerebene
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Integriertes Facility Management
erlaubt eine Maximierung des Mehrwerts von
offenen Systemen,
denn es ermöglicht
noch geringere Kosten – noch mehr Funktion - noch
mehr Zeitersparnis – noch mehr Flexibilität – noch
einfachere Handhabung
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Noch mehr Flexibilität
Daten und Dokumente
Wartungs-Management
Langzeit-Planung
Verträge
Help desk
Energie-verbrauch
FMFM
DATENBANK
Basismodul
Web
Windows
Gebäude-Leitsystem
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Verwaltung von Liegenschaftsdaten
Datenmanagement Liegenschaftsdaten in Explorer-Struktur Hinterlegte Objektbibliothek Umfassende Suchfunktion Direktübertragung der Daten vom Gebäudeautomationssystem
Dokumente überschaubar organisieren CAD-Zeichnungen Word- und Excel-Dateien Digitale Fotografien
Verträge verwalten Verträge aufgliedern und zuordnen Vertragspartner verwalten Vertragssummen Wichtige Termine verwalten
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Noch einfachere Handhabung - Technische Informationen
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Noch einfachere Handhabung - Wartungsdaten
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Noch einfachere Handhabung - Dokumente
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Systematische Planung von Wartung und Zustand
Präventive Wartungsplanung Wartungsstatus auf einen Blick Historie und Wartungsanweisungen Verantwortlichkeiten klar definiert Erstellung von Arbeitsaufträgen,
Wartungsplänen…
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Systematische Planung von Wartung und Zustand
Langzeitplanung Kostenkalkulation Langzeitinvestitionen Budgets Gebäudewert erhalten Zeitplan
Management von Anfragen und
Fehlermeldungen Meldungen und Alarme erfassen Eigene Meldungen via Internet verfolgen Spezialarbeitsaufträge erstellen Alarmhäufigkeit und Arbeitsverläufe analysieren Alarme vom GLT-System automatisch erfassen
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Noch mehr Zeitersparnis - Alarme automatisch vom GLT-System
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Noch mehr Funktion und geringere Kosten Verwaltung des Energieverbrauchs
Informationssammlung als Basis für
Energieeinsparungen Automatische Ablesung von GLT Verbrauchsanalysen Vergleich zwischen Renovierungs- /
Betriebskosten Überwachung und “Benchmarking” Simulation von Sollwertänderungen
Auswirkungen von verschiedenen
Tarifänderungen
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Umfassende Berichtsfunktionen - Wartungsbericht
Jahr 2003 - Vergleich Präventive (MP) und Reaktive (MC) Wartung
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
Periode 1 Periode 2 Periode 3 Periode 1 Periode 2 Periode 3
War
tun
gss
tun
den
MC
MP
Site 1 Site 2
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Wartungsbericht Top 10 Fehler als Grund für eine Reaktive Wartung
Rank System / Sub-system / Equipment[pcs] [h]
1 30 08 G4 401 Kälteerzeugung 14 262 70 01 G11 30 Aufzüge 10 103 05 06 G11 30 Aufzüge 9 84 85 00 G51 731 Druckluftzentrale Nr.2 - Innenhof 9 165 30 08 G51 701 Druckluftnetz 8 426 50 02 G4 437 Besprechungszimmer, Serverraum 7 47 11 04 G11 30 Aufzüge 6 68 01 05 G51 735 Druckluftnetz 5 309 02 10 BM BMG Brandmeldegruppe 5 12
10 10 04 RS D Dach 5 77
Reactive maintenance
Object Finished Time Instruction30 08 G4 401 VJK 01 03 Kaltwassersatz 11.4.2002 300 Cooling compressor 3 is not running.
Malfunction: low cooling water level, EXV-sensor. Fix problem!30 08 G4 401 LA 01 01 Verfüssiger, luftgekühlt 24.5.2002 240 Recooling system must be cleaned!30 08 G4 401 LA 01 02 Verfüssiger, luftgekühlt 24.5.2002 180 Recooling system must be cleaned!30 08 G4 401 LA 01 03 Verfüssiger, luftgekühlt 24.5.2002 180 Recooling system must be cleaned!
Wartungshistorie für 30 08 G4 401 Kälteerzeugung
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Energiebericht – Regionaler Verbrauch
Region Europe, Energy use / year
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
MW
h/a
0,0
50,0
100,0
150,0
200,0
250,0
300,0
350,0
kWh/
m3
or k
Wh/
m2
Electricity MWh/year 15260 33573 35743,05
Heating MWh/year 5333 18388 24583
Electricity kWh/m2 280 300 255
Heating kWh/m3 23,0 38,7 33,2
Komarum Bochum TampereSite 1 Site 2 Site 3
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Die Meinung eines Benutzers…
“Make me look smart”
Robert FranklinFacility Manager, Pfizer Sandwich UK