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GESCHäFTSBERICHT 2010 Geschäftsbericht der Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG

Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

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Geschaeftsbericht Wohnungsgenossenschaft "Carl Zeiss" eG 2010

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Geschäftsbericht 2010Geschäftsbericht der

Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG

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Bestätigungsvermerk

Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung haben wir den folgenden uneingeschränk-ten Bestätigungsvermerk erteilt:

Bestätigungsvermerk des Prüfungsverbandes Thüringer Wohnungsunternehmen e.V.

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Wohnungsgenossen-schaft „Carl Zeiss“ eG, Jena, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010 geprüft.

Die Buchführung sowie die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deut-schen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Regelungen der Satzung liegen in der Verantwortung des Vorstandes der Genossenschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grund-lage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Ein-beziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschluss-prüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Un-richtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermit-telten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden.

Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen wurden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Genossenschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung wurden die Wirksamkeit des rech-nungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buch-führung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beur-teilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstandes sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insge-samt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft und stellt die Chancen und Risi-ken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Erfurt, 16. März 2011

PRÜFUNGSVERBANDTHÜRINGER WOHNUNGSUNTERNEHMEN E.V.

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Bestätigungsvermerk_2010.pdf 1 08.04.2011 13:34:51

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inhaltsverzeichnisGeschäftsbericht 2010 der

Wohnungsgenossenschaft

„Carl Zeiss“ eG

InhaltsverZeIchnIs

BestätIgungsvermerk umschlag innen (anlage)

I. BerIcht des aufsIchtsrates der genossenschaft 5

II. BIlanZ 2010 - aktIva 8

III. BIlanZ 2010 - PassIva 9

Iv. gewInn- und verlustrechnung 2010 10

v. anhang für das geschäftsjahr 2010 12

(A) Allgemeine Angaben 12

(B) Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 12

(C) Erläuterungen zur Bilanz 15

(D) Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung 16

(E) Auswirkungen der erstmal. Anwendung des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes 17

(F) Sonstige Angaben (Anlagespiegel, Rücklagenspiegel, Verbindlichkeiten, Unternehmensverbindungen und Beteiligungen) 17

vI. lageBerIcht für das geschäftsjahr 2010 30

geschäfts- und rahmenBedIngungen 30

1. Rahmenbedingungen der wirtschaftlichen Entwicklung 302. Überblick über die Geschäftsentwicklung und das Geschäftsergebnis 303. Umsatzentwicklung 314. Entwicklung des Immobilienbestandes 325. Vermietungssituation 326. Instandhaltung, Sanierung, Neubau und Zukäufe 337. Spareinrichtung 358. Personal 389. Finanzanlagen 3810. Umweltschutz 4111. Vorgänge von besonderer Bedeutung 41

vermögenslage 42

fInanZlage 44

ertragslage 46

rIsIkoBerIcht 48

PrognoseBerIcht 51

vII. lIste der vertreter 55

Page 4: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

„Ein Weg entsteht, wenn man ihn geht.“

(aus China)

InhaltsverZeIchnIs

umschlag innen BestätIgungsvermerk

5 I. BerIcht des aufsIchtsrates

8 II. BIlanZ 2010 - aktIva

9 III. BIlanZ 2010 - PassIva

10 Iv. gewInn- und verlustrechnung 2010

12 v. anhang für das geschäftsjahr 2010

12 (A) Allgemeine Angaben

12 (B) Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

15 (C) Erläuterungen zur Bilanz

16 (D) Erläuterungen zur GuV

17 (E) Auswirkungen der erstm. Anwendung des BilMoG

17 (F) Sonstige Angaben

30 vI. lageBerIcht für das geschäftsjahr 2010

30 geschäfts- und rahmenBedIngungen

30 1. Rahmenbedingungen der wirtschaftl. Entwicklung

30 2. Geschäftsentwicklung und das Geschäftsergebnis

31 3. Umsatzentwicklung

32 4. Entwicklung des Immobilienbestandes

32 5. Vermietungssituation

33 6. Instandhaltung, Sanierung, Neubau, Zukäufe

35 7. Spareinrichtung

38 8. Personal

38 9. Finanzanlagen

41 10. Umweltschutz

41 11. Vorgänge von besonderer Bedeutung

42 vermögenslage

44 fInanZlage

46 ertragslage

48 rIsIkoBerIcht

51 PrognoseBerIcht

55 vII. lIste der vertreter

Die Mitglieder des Aufsichtsrates

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Die Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG setzte ihre erfolgreiche Entwicklung weiter fort und

steht auf einer soliden und stabilen Basis.

Das Geschäftsjahr 2010 kann mit einem positiven Jahresergebnis abgeschlossen und der Vertreter-

versammlung die Auszahlung einer Dividende vorgeschlagen werden.

Im Rahmen der gesetzlichen und satzungsmäßigen Bestimmungen hat der Aufsichtsrat im Berichts-

jahr die Tätigkeit des Vorstandes kontinuierlich beratend und kontrollierend begleitet. Der Auf-

sichtsrat hat sich anhand von schriftlichen und mündlichen Berichten des Vorstandes und der

Innenrevision über die aktuelle Lage und die Entwicklung, die Planungen sowie über alle wesentli-

chen Geschäftsvorfälle der Genossenschaft unterrichten lassen.

Es wurden 10 ordentliche bzw. außerordentliche Aufsichtsratssitzungen vom Vorstand und Auf-

sichtsrat sowie 13 Sitzungen der Fachausschüsse und ein Wochenendseminar durchgeführt.

Schwerpunkte der Arbeit des Aufsichtsrates waren die laufende Kontrolle des Liquiditäts- sowie des

Risikomanagements, die Entwicklung der Spareinrichtung, die Jahresplanung, die Beratung zu den

Auswirkungen der Wirtschafts- und Finanzkrise auf die Genossenschaft, die Information über die

Vorbereitung und Durchführung der Mietanpassung, die laufende Instandhaltung der Bestands-

wohnungen, die Beratung zu den Bauvorhaben „Haus zur Sonne“ und „Sonnenhof“ sowie zum

Sanierungsvorhaben „Am Rähmen“ / „Frauengasse“, das Sanierungs- und Modernisierungs-

programm „SaMoStra“, die Vorbereitung und Durchführung der Vertreterversammlung sowie die

Jahresabschlussprüfung. Die Schwerpunktthemen wurden vertiefend durch die drei Fachausschüsse,

den Finanzausschuss, den Technischen Ausschuss sowie den Prüfungsausschuss beraten. Die wirt-

schaftlich erfolgreiche Entwicklung in unserem Tochterunternehmen (Rautal) wurde durch zwei

Mitglieder des Aufsichtsrates im Holdingbeirat beratend begleitet.

Die gesetzliche Prüfung des Jahresabschlusses 2010 und des Lageberichtes erfolgte durch den

Prüfungsverband Thüringer Wohnungsunternehmen e. V. und wurde vom Aufsichtsrat begleitet. Im

Ergebnis der Prüfung wurde durch den Prüfungsverband festgestellt, dass die Geschäfte der Genos-

senschaft ordnungsgemäß geführt wurden, Vorstand und Aufsichtsrat die ihnen nach Gesetz und

Satzung obliegenden Pflichten erfüllt haben und das Rechnungswesen den gesetzlichen Bestim-

mungen entspricht. Der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt.

Die erfolgreiche Entwick-

lung hat sich fortgesetzt.

2010 wurde mit positivem

Ergebnis abgeschlossen.

Der Aufsichtsrat wurde

über die Geschäftsvorfälle

unterrichtet.

Der Aufsichtsrat

wurde durch drei Fach-

ausschüsse beraten.

Die Ordnungsmäßigkeit der

Geschäftsführung wurde

festgestellt.

bericht des aufsichtsrates der Genossenschaft

Kapitel I/ 2010

Bericht des Aufsichtsrates

der Genossenschaft

Page 6: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

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Der Aufsichtsrat dankt dem gesamten Vorstand und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der

Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG für die im Geschäftsjahr 2010 geleistete Arbeit und ihren

persönlichen Einsatz bei der Bewältigung des großen Arbeitspensums.

Der besondere Dank des Aufsichtsrates gilt unseren engagierten Vertretern für ihre geleistete Arbeit.

Uwe Mattasch

Aufsichtsratsvorsitzender

Kapitel I/ 2010

Bericht des Aufsichtsrates

der Genossenschaft

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AKTIVA PASSIVAGEWINN- & Verlustrechnung

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Kapitel II, III und IV/ 2010

Bilanz - Aktiva

Bilanz - Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung

Wohnanlage „Südlichter“

Felix-Auerbach-Straße 18-20

„Durch Weisheit wird ein Haus gebaut und durch Verstand erhalten.“ (Sprüche Salomons 24,3)

Page 8: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

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AKTIVA Angaben in EUR Geschäftsjahr Vorjahr

A. anlagevermögen

I. ImmaterIelle vermögensgegenstände 163.225,76 179.077,76

II. sachanlagen

1. Grundstücke mit Wohnbauten 196.007.169,56 200.865.240,40

2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 375.971,56 406.542,51

3. Grundstücke ohne Bauten 58.944,77 66.745,68

4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 289.690,66 303.656,17

5. Bauten auf fremden Grundstücken 91.678,00 125.389,00

6. Betriebs- und Geschäftsausstattung 272.944,00 279.598,00

7. Anlagen im Bau 6.736.398,56 4.085.667,76

8. Bauvorbereitungskosten 149.826,81 322.803,43

9. Geleistete Anzahlungen 0,00 203.982.623,92 3.193,39

III. fInanZanlagen

1. Anteile an verbundenen Unternehmen 9.301.513,42 9.301.513,42

2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen 2.984.962,47 0,00

3. Beteiligungen 2,00 2,00

4. Wertpapiere des Anlagevermögens 5.870.978,20 2.808.191,00

5. Andere Finanzanlagen 4.148.279,16 22.305.735,25 4.452.807,40

Anlagevermögen insgesamt 226.451.584,93 223.200.427,92

B. umlaufvermögen

I. Zum verkauf BestImmte grundstücke und andere vorräte

1. Grundstücke ohne Bauten 642.113,61 862.325,58

2. Unfertige Leistungen 8.255.154,80 8.270.394,24

3. Andere Vorräte 9.430,62 10.794,15

4. Geleistete Anzahlungen 2.928,00 8.909.627,03 2.928,00

II. forderungen und sonstIge vermögensgegenstände

1. Forderungen aus Vermietung 98.928,37 57.784,42

2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 66.000,00 32.000,00

3. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 1.415.713,47 673.733,57

4. Sonstige Vermögensgegenstände 332.320,65 1.912.962,49 557.556,97

III. wertPaPIere

1. Sonstige Wertpapiere 0,00 494.200,00

Iv. flüssIge mIttel und BausParguthaBen

1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 22.989.146,34 29.307.571,27

2. Bausparguthaben 0,00 22.989.146,34 93.763,07

c. rechnungsaBgrenZungsPosten

1. Geldbeschaffungskosten 0,00 142.368,37

2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 27.211,66 27.211,66 30.892,83

d. akt. unterschIedsBetrag aus der vermögensverrechnung 68.978,42 0,00

BIlanZsumme 260.359.510,87 263.736.740,39

Kapitel II/ 2010 Bilanz 2010 - Aktiva

Page 9: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

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PASSIVA Angaben in EUR Geschäftsjahr Vorjahr

A. eIgenkaPItal

I. geschäftsguthaBen

1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 346.614,10 411.246,00

2. der verbleibenden Mitglieder 9.676.790,22 9.530.585,02

3. aus gekündigten Geschäftsanteilen 20.304,00 10.043.708,32 22.273,50

4. Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile

(17.131,93) (36.677,04)

II. kaPItalrücklage 286.425,43 286.425,43

III. ergeBnIsrücklagen

1. Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG 80.058.177,41 80.058.177,41

2. Gesetzliche Rücklage 28.364.326,15 28.199.359,69

3. Andere Ergebnisrücklagen 2.266.288,38 110.688.791,94 2.266.288,38

Iv. BIlanZgewInn 6.658.265,57 5.360.874,33

eIgenkaPItal Insgesamt 127.677.191,26 126.135.229,76

B. sonderPosten für InvestItIonsZulage Zum anlagevermögen 2.853.867,33 2.936.863,35

c. rückstellungen

1. Rückstellungen für Pensionen 520.939,00 576.153,00

2. Steuerrückstellungen 145.460,80 252.800,00

3. Sonstige Rückstellungen 1.037.905,90 1.704.305,70 1.550.860,34

d. verBIndlIchkeIten

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 68.048.645,67 79.358.931,73

2. Spareinlagen 49.500.958,74 41.930.563,48

3. Erhaltene Anzahlungen 9.040.934,91 8.690.362,20

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 244.765,13 217.662,25

5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 610.961,24 907.188,21

6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

440.134,42 877.818,73

7. Sonstige Verbindlichkeiten 237.746,47 128.124.146,58 302.307,34

davon aus Steuern: (206.493,43) (241.189,48)

BIlanZsumme 260.359.510,87 263.736.740,39

Kapitel III/ 2010

Bilanz 2010 - Passiva

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GEWINN- & VERLUSTRECHNUNG Angaben in EUR Geschäftsjahr Vorjahr

1. umsatZerlöse

a) aus Hausbewirtschaftung 29.711.927,14 28.163.727,40

b) aus Verkauf von Grundstücken 151.600,00 32.000,00

c) aus Betreuungstätigkeit 12.039,04 12.039,04

d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 37.651,00 29.913.217,18 38.039,10

2. vermIn. / erhöh. des Bestandes an unfertIgen leIstungen -15.239,44 546.342,15

3. sonstIge BetrIeBlIche erträge 744.590,26 601.761,39

4. aufwendungen für BeZogene lIeferungen und leIstungen

a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 12.883.812,72 12.370.907,14

b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 229.833,24 30.097,80

c) Aufw. für andere Lieferungen und Leistungen 6.430,27 13.120.076,23 3.655,63

5. rohergeBnIs 17.522.491,77 16.989.248,51

6. Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter 2.604.958,22 2.660.081,45

b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung 487.756,32 3.092.714,54 540.441,32

davon für Altersversorgung (23.983,02) (56.243,82)

7. aBschreIBungen

a) auf imm. Vermögensgegenstände des Anlagevermögens u. Sachanlagen 6.461.735,56 5.705.500,47

8. sonstIge BetrIeBlIche aufwendungen 2.172.365,46 1.952.403,53

9. erträge aus gewInnaBführung 1.400.421,28 629.353,52

10. erträge aus and. wertP. und ausl. des fInanZanlageverm. 152.640,56 23.636,43

davon aus verbundenen Unternehmen (19.462,47) (0,00)

11. sonstIge ZInsen und ähnlIche erträge 492.428,08 500.148,57

davon aus verbundenen Unternehmen (1.136,33) (786,92)

12. aBschr. auf fInanZanl. u. wertPaPIere d. umlaufvermögens 73.760,00 59.347,20

13. ZInsen und ähnlIche aufwendungen 5.260.859,17 4.879.347,34

davon aus Aufzinsung von Rückstellungen (50.531,04) (0,00)

14. ergeBnIs der gewöhnlIchen geschäftstätIgkeIt 2.506.546,96 2.345.265,72

15. ausserordentlIche erträge 49.215,00 0,00

16. ausserordentlIche aufwendungen 141.759,00 0,00

17. ausserordentlIches ergeBnIs -92.544,00 0,00

18. steuern von eInkommen und ertrag 225.635,68 269.618,70

19. sonstIge steuern 538.702,68 478.028,11

20. jahresüBerschuss 1.649.664,60 1.597.618,91

21. gewInnvortrag 5.173.567,43 3.923.017,31

22. eInstellungen aus jahresüBerschuss In ergeBnIsrücklagen 164.966,46 159.761,89

BIlanZgewInn 6.658.265,57 5.360.874,33

„Wenn wir die Dinge nicht mit Leidenschaft tun,würden wir nichts mehr tun.“ (Henry Millon de Montherlant)

10

Gewinn- & Verlustrechnung Kapitel IV/ 2010

Page 11: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

11

Kapitel V/ 2010

Anhang für das

Geschäftsjahr 2010

„Wenn wir die Dinge nicht mit Leidenschaft tun,würden wir nichts mehr tun.“ (Henry Millon de Montherlant)

Pierre Reißig,

stellv. Abteilungsleiter der Immobilienabteilung

Page 12: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

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(A) Allgemeine Angaben

Der Abschluss für das Geschäftsjahr 2010 ist nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetz-

buches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossen-

schaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie das Kreditwesengesetz (KWG) sowie die

Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen

in der Fassung vom 25.05.2009 (Formblatt VO) beachtet.

(B) Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Regelungen des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) sind im Jahr 2010 erstmals ver-

bindlich vollumfänglich anzuwenden. Eine Anpassung von Vorjahresbeträgen in der Bilanz und in

der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt nicht, so dass die folgenden Posten nicht vergleichbar sind:

Andere Finanzanlagen

Sonstige Vermögensgegenstände

Pensionsrückstellungen

Sonstige Rückstellungen

Die Anschaffungskosten der immateriellen Vermögensgegenstände werden über 2 bis 5 Jahre plan-

mäßig linear abgeschrieben. Software, deren Anschaffungskosten nicht mehr als 150,00 EUR beträgt,

wird im Jahr der Anschaffung abgeschrieben.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten unter Berücksichtigung plan-

mäßiger linearer Abschreibungen angesetzt.

Wohnbauten werden grundsätzlich auf eine Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren abgeschrieben.

Außenanlagen werden in Höhe von 5,26 % bis 10 % abgeschrieben, Garagen mit einem Satz

von 5 %.

Im Berichtsjahr wurden außerplanmäßige Abschreibungen gemäß § 253, Abs. 3, Satz 3 HGB

von insgesamt 781,3 TEUR vorgenommen.

Bei Geschäfts- und anderen Bauten wird eine Gesamtnutzungsdauer zwischen 20 und 33

Jahren zu Grunde gelegt, die Abschreibung erfolgt linear.

u

Der Jahresabschluss für das

Geschäftsjahr 2010

u

1.

w

w

w

w

2.Abschreibungsbestimmungen

von Wohn-, Geschäfts- und

anderen Bauten w

w

w

anhanG für dasGeschäftsjahr 2010

12

Kapitel V/ 2010

Anhang zum

Jahresabschluss 2010

neue Bilanzierungs-

richtlinien

Page 13: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

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Kapitel V/ 2010

Anhang zum

Jahresabschluss 2010

Die bilanzierten Mietereinbauten stellen die ab 2003 erbrachten Eigenleistungen der Genossenschaft

für die angemieteten Büroräume im Einkaufs- und Geschäftscenter „neue mitte“ dar. Die Büroräume

wurden entsprechend Mietvertrag im Rohbau übergeben und durch die Genossenschaft für den laufen-

den Geschäftsbetrieb ausgebaut. Die Abschreibung erfolgt in Anlehnung an die Mietdauer auf 10 Jahre.

Die Betriebs- und Geschäftsausstattung unterliegt linearen Abschreibungssätzen von 3,96 % bis

35,5 %. Bei einzelnen vor dem Jahr 2008 neu angeschafften Wirtschaftsgütern wird die degressive

Abschreibung angewendet. Die Zugänge an beweglichen Anlagevermögen wurden zeitanteilig

abgeschrieben. Wirtschaftsgüter deren Anschaffungskosten zwischen 150,00 EUR und 1.000,00 EUR

liegen, wurden im Jahr 2010 mit 20 % abgeschrieben, bei Anschaffungskosten bis 150,00 EUR

erfolgte die unmittelbare Erfassung als Aufwand.

Anteile an verbundenen Unternehmen, Beteiligungen und Ausleihungen wurden zu Anschaffungs-

kosten bzw. zum niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. Die Beteiligungen der Wohnungs-

genossenschaft „Carl Zeiss“ eG an der TV Produktions- und Betriebsgesellschaft mbH & Co. KG

sowie der TV Produktions- und Betriebsverwaltungs GmbH wurden auf den Erinnerungswert von

jeweils einem Euro abgeschrieben. Damit wurden den nachhaltigen Wertminderungen in den Betei-

ligungsgesellschaften Rechnung getragen.

Im Berichtsjahr erfolgte eine Kapitalerhöhung der TV Produktions- und Betriebsgesell-

schaft mbH & Co. KG von gesamt 34,6 TEUR, die sofort außerplanmäßig abgeschrieben

wurde.

Die Wertpapiere des Anlagevermögens sind zu Anschaffungskosten bzw. zum niedrigeren Kurswert

ausgewiesen. Im Berichtsjahr wurden außerplanmäßige Abschreibungen gemäß § 253, Abs. 2, Satz 3

HGB in Höhe von 24,8 TEUR vorgenommen. Der Buchwert einer Inhaberschuldverschreibung wurde

beibehalten, da der niedrigere Kurswert nur von vorübergehender Dauer ist, da die Rückzahlung im

Jahr 2015 zu 100 % erfolgt. Der Kurswert ist zum Bilanzstichtag um 31,6 TEUR niedriger als der

Buchwert.

Die Grundstücke im Umlaufvermögen sind zu Anschaffungskosten bewertet, ebenso die unfertigen

Leistungen.

Die Bewertung von Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurde zum Nennwert

unter Beachtung erkennbarer Risiken vorgenommen. Zweifelhafte Mietforderungen wurden einzel-

wertberichtigt. Das allgemeine Ausfallrisiko des nicht einzelwertberichtigten Forderungsbestands

wurde mittels einer Pauschalwertberichtigung berücksichtigt.

BGA

3.Anteile an verbundenen

Unternehmen, Beteiligungen

und Ausleihungen

w

Wertpapiere 4.

Grundstücke im

Umlaufvermögen

5.

Forderungen u. sonstige

Vermögensgegenstände

6.

Mietereinbauten

Page 14: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

14

Der aktive Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung betrifft gemäß § 246 Abs. 2 HGB den

Betrag, um den die Finanzanlagen bzw. Vermögensgegenstände, die dem Zugriff aller übrigen Gläu-

biger entzogen sind und die ausschließlich der Erfüllung von Schulden aus Altersversorgungsverpflich-

tungen (Pensionen, Altersteilzeitvereinbarungen) dienen, diese Verpflichtungen übersteigen.

Die auf die förderfähigen nachträglichen Herstellungskosten entfallende Investitionszulage der Jahre

1999–2004 wurde in den Sonderposten eingestellt und wird jährlich mit 2 % bzw. 10 % entspre-

chend der AfA im Anlagevermögen ertragswirksam abgeschrieben.

Pensionsrückstellungen sind nach Richttafeln 2005 G Heubeck bewertet. Es sind keine Modifikati-

onen hierzu vorgenommen. Insbesondere sind keine Fluktuationsabschläge zu berücksichtigen. Der

Rechnungszinssatz wird entsprechend der Rückdeckungszinsverordnung entnommen. Im November

2010 und bei einer Laufzeit der Versorgungsverpflichtungen von 15 Jahren ergibt sich ein Satz in

Höhe von 5,16 %. Für Rentenerhöhungen für laufende Leistungen ergibt sich ein sachverständiger

Ansatz für den Rentenerhöhungssatz in Höhe von 1 %, dieser wird als Obergrenze analog zu den

währungspolitischen Vorgaben der EZB angenommen. Ebenfalls ein Rentenerhöhungssatz von 1 %

ergibt sich für die laufenden Leistungen ab Rentenbeginn sowie die Erhöhung der Anwartschaften

durch fortschreitende Gehaltsentwicklung. Der Erhöhungssatz wird daher ebenfalls als Obergrenze

analog den währungspolitischen Vorgaben der EZB und mit 1 % angenommen.

Die Sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkei-

ten. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des künftigen

Erfüllungsbetrages. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem

der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen 7 Jahre gemäß Vorgabe

der Deutschen Bundesbank abgezinst. Dies gilt auch für Rückstellungen aufgrund von Altersteil-

zeitvereinbarungen, für Jubiläumsrückstellungen wird mit dem durchschnittlichen Zinssatz gerech-

net, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

7.aktiver Unterschiedsbetrag

aus Vermögensverrechnung

Sonderposten

für Investitionszulage

8.

Pensionsrückstellungen 9.

Sonstige

Rückstellungen

10.

Verbindlichkeiten 11.

Kapitel V/ 2010

Anhang zum

Jahresabschluss 2010

Page 15: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

15

(C) Erläuterungen zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens wird im Anlagespiegel (Anlage 1) dargestellt.

Die Zugänge bei den Anlagen im Bau in Höhe von 2.893,8 TEUR betreffen Baukosten für das

innerstädtische Bauvorhaben Sanierung „Haus zur Sonne“ und Neubau „Sonnenhof“.

Außerplanmäßige Abschreibungen auf Wohngebäude wurden im Geschäftsjahr wegen voraussicht-

lich dauernder Wertminderung für ein Gebäude in Höhe von 240,1 TEUR vorgenommen. Zudem

wurden als Anlagen im Bau und Bauvorbereitungskosten aktivierte Planungsleistungen der Vorjahre

in Höhe von 524,6 TEUR abgeschrieben, da keine Umsetzung erfolgen wird. Auf Grund und Boden

sowie geleistete Anzahlungen wurden weitere 14,0 TEUR bzw. 2,6 TEUR abgeschrieben.

Wertaufholungen erfolgten in 2010 für ein Objekt in Höhe von 313,7 TEUR, da keine dauerhafte

Wertminderung aufgrund von Leerstand aktuell vorliegt.

Bei den Wertpapieren des Anlagevermögens wurden Abschreibungen in Höhe von 39,2 TEUR auf

den niedrigeren Wert am Abschlussstichtag vorgenommen, der noch über den zurückzahlbaren

Nennbetrag der festverzinslichen Wertpapiere bei Fälligkeit liegt. Weiterhin wurden 24,8 TEUR

Zuschreibungen für festverzinsliche Wertpapiere des Anlagevermögens bis maximal zum zurück-

zahlbaren Nennbetrag bei Fälligkeit für Abschreibungen der Vorjahre vorgenommen.

Die unter dem Umlaufvermögen ausgewiesenen unfertigen Leistungen beinhalten ausschließlich

noch abzurechnende Betriebs- und Heizkosten.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr

bestehen nicht.

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten keine Posten, die erst nach dem Abschlussstichtag

rechtlich entstehen.

Die Entwicklung der Rücklagen ist im Rücklagenspiegel (Anlage 2) dargestellt.

Aus der Neubewertung der Pensionsrückstellungen zum 01.01.2010 ergibt sich ein Zuführungsbe-

darf von 132,3 TEUR, der zu Lasten des a. o. Aufwandes in einer Summe zugeführt ist.

u

Entwicklung des

Anlagevermögens

1.

2.

3.

4.

5.

Umlaufvermögen 6.

7.

8.

Rücklagen 9.

Pensionsrückstellungen 10.

Kapitel V/ 2010

Anhang zum

Jahresabschluss 2010

Page 16: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

16

Die sonstigen Rückstellungen enthalten in nicht unerheblichem Umfang Rückstellungen in Höhe von:

236,0 TEUR für ungewisse Verbindlichkeiten für Betriebs-/ Heizkosten

118,7 TEUR für im Geschäftsjahr unterlassene Aufwendungen für Instandhaltung, in den ersten

drei Monaten des Folgejahres nachzuholen

135,2 TEUR für Tantiemezahlungen an Mitarbeiter

Aus der Neubewertung der Rückstellungen für den Rückbau der Mietereinbauten in den Büroräu-

men der „Neuen Mitte“ ergibt sich ein Auflösungsbetrag von 10,8 TEUR, in dieser Höhe sind die

Rückstellungen zu Gunsten der a. o. Erträge gemindert. Der sich für die Rückstellungen für Bonus-

zahlungen der Spareinrichtung ergebende Auflösungsbetrag von 2,8 TEUR führt nicht zu einer

Minderung der Rückstellungen, da die Zuführung 2010 über diesen Betrag hinausgeht. Aus der

Neubewertung der Rückstellungen für Altersteilzeit ergeben sich zum 01.01.2010 Aufstockungsbe-

träge in Höhe von 9,4 TEUR, die zu Lasten der a. o. Aufwendungen den Rückstellungen zugeführt

sind. Weiterhin ergeben sich 38,4 TEUR Auflösungsbeträge, die als a. o. Ertrag den Rückstellungs-

betrag vermindern. Aus der Neubewertung der Jubiläumsrückstellungen ergeben sich Auflösungs-

beträge in Höhe von 12,6 TEUR. Die Rückstellungen wurden um diesen Auflösungsbetrag nicht

gemindert, da bereits mit dem Jahresabschluss 2010 eine erneute Zuführung über diese Höhe hin-

aus erfolgt ist.

Zur Fristigkeit der Verbindlichkeiten einschließlich deren Besicherung wird auf den Verbindlichkeits-

spiegel (Anlage 3) verwiesen.

(D) Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten 68,8 TEUR Auflösungsbeträge von Rückstellungen

sowie 313,7 TEUR Zuschreibungen auf in Vorjahren vorgenommene außerplanmäßige Abschrei-

bungen.

Die unter den Personalaufwendungen enthaltenen Aufwendungen für Altersversorgung sind, soweit

sie die Zuführungen zu Pensionsrückstellungen sowie Altersteilzeit betreffen, abweichend zum Vor-

jahr um den nach BilMoG unter den Zinsen und ähnliche Aufwendungen auszuweisenden Zinsan-

teil gekürzt und insofern nicht vergleichbar.

Sonstige Rückstellungen 11.

w

w

w

Verbindlichkeiten 12.

u

Sonstige betriebliche Erträge 1.

Personalaufwendungen 2.

Kapitel V/ 2010

Anhang zum

Jahresabschluss 2010

Page 17: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

17

In den sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen sind 13,3 TEUR Erträge aus Rückdeckungs-

versicherungen für Pensionsrückstellungen und Altersteilzeitrückstellungen enthalten, davon sind

11,5 TEUR mit Zinsen und ähnlichen Aufwendungen verrechnet.

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen enthalten 62,0 TEUR aus der Aufzinsung nach BilMoG

für Pensions-, Altersteilzeit- und Jubiläumsrückstellungen sowie Rückstellungen Rückbau „neue

mitte“. Sie sind mit 11,5 TEUR sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen aus BilMoG verrechnet.

Das außerordentliche Ergebnis setzt sich wie folgt zusammen: 49,2 TEUR a. o. Ertrag nach BilMoG

sowie 141,8 TEUR a. o. Aufwendungen nach BilMoG.

(E) Auswirkungen der erstmaligen Anwendung des Bilanz- rechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG)

Die erstmalige Anwendung des BilMoG hat zu Abweichungen der Eröffnungsbilanz auf den

01.01.2010 von der Schlussbilanz auf den 31.12.2009 bei den Bilanzposten Pensionsrückstellun-

gen und sonstige Rückstellungen geführt.

Aus der erstmaligen Anwendung des BilMoG ergeben sich zudem die unter dem außerordentlichen

Ergebnis beschriebenen Einflüsse auf die Ertragslage.

(F) Sonstige Angaben

Es bestehen folgende Haftungsverhältnisse:

Gewinnabführungs- und Beherrschungsvertrag zwischen der Genossenschaft und der 100%igen

Tochter Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und BETEILIGUNGS GmbH Jena.

Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene finanzielle Verpflichtungen, die für die

Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind:

Mietvertrag für Büroräume im Center „neue mitte“ Jena mit einer Mietdauer bis Oktober 2013

in Höhe von voraussichtlich 693,0 TEUR (Grundmiete zzgl. Nebenkosten).

Sonstige Zinsen

und ähnliche Erträge

3.

Zinsen und

ähnliche Aufwendungen

4.

Außerordentliches Ergebnis 5.

u

Abweichungen

der Eröffnungsbilanz

1.

Einflüsse

auf die Ertragslage

2.

u

Haftungsverhältnisse 1.

nichbilanzierte

finanzielle Verpflichtungen

2.

w

Kapitel V/ 2010

Anhang zum

Jahresabschluss 2010

Page 18: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

18

Das zur Sicherung der Spareinlagen dem Selbsthilfefonds zugesagte Garantieversprechen

beträgt 63,9 TEUR (Vorjahr 51,2 TEUR).

Strittiges Architektenhonorar für das in 2008 beendete Neubauvorhaben in Höhe von 470,0 TEUR,

vorbehaltlich einer Erhöhung auf 589,5 TEUR entsprechend Rechtsanwaltsbestätigung der

beauftragten Rechtsanwälte.

Es bestehen Beteiligungen an folgenden verbundenen Unternehmen, Kommanditgesellschaften

und anderen Genossenschaften:

Die Genossenschaft ist 100%iger Gesellschafter der Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und

BETEILIGUNGS GmbH Jena mit einem gezeichneten Kapital von 76,7 TEUR. Mit Wirkung vom

01. Januar 2002 unterliegt die Gesellschaft einem Gewinnabführungs- und Beherrschungsvertrag

mit der 100%igen Gesellschafterin Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG.

Die Genossenschaft hält eine Kommanditeinlage von 8.800,0 TEUR an der WG Vermietungs-

GmbH & Co. KG.

Die Genossenschaft ist mit 27.044 Anteilen Mitglied der Wohnungsgenossenschaft „Unter der

Lobdeburg“ eG (UdL). Diese Anteile entsprechen am Bilanzstichtag einem Beteiligungsansatz von

4.148,3 TEUR. Zum 31.12.2010 sind davon 500 Anteile mit einem Wert von 76,7 TEUR gekün-

digt, deren Rückzahlung nach Feststellung des Jahresabschlusses der UdL im Jahr 2011 fällig ist.

Zum 31.12.2011 wurden weitere 500 Anteile mit einem Wert von 76,7 TEUR gekündigt, deren

Auszahlung nach Bilanzfeststellung im Jahr 2012 erfolgen wird.

Des Weiteren wird auf die Anlage 4 zum Anhang verwiesen.

Verrechnete Vermögensgegenstände und Schulden nach § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB weisen Anschaf-

fungskosten von 465,4 TEUR (Vermögensgegenstände) und Erfüllungsbeträge von 929,0 TEUR

(Schulden) auf. Insgesamt wurden 396,4 TEUR verrechnet.

An Aufwendungen und Erträgen waren insoweit 11,5 TEUR zu verrechnen.

w

w

Beteiligungen 3.

w

w

w

Verrechnete Vermögens-

gegenstände und Schulden

4.

Kapitel V/ 2010

Anhang zum

Jahresabschluss 2010

Page 19: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

1919

Kapitel V/ 2010

Anhang zum

Jahresabschluss 2010

„Vergiß nicht die Ernte beim Säen, und laß mich beim Säen der Ernte nicht vergessen!“ (Johann Kaspar Lavater)

Bernd Pretzsch, Kundenbetreuer

Page 20: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

20

Im Geschäftsjahr wurden durchschnittlich folgende Arbeitnehmer beschäftigt:

Die Bezüge für den Vorstand betragen insgesamt 321,0 TEUR.

Für ehemalige Mitglieder des Vorstandes bestehen zum 31.12.2010 Pensionsrückstellungen in Höhe

von insgesamt 543,1 TEUR. Pensionen wurden in 2010 in Höhe von 21,0 TEUR gezahlt.

Sitzungsgelder sowie Vergütungen für den Aufsichtsrat wurden in Höhe von insgesamt 76,6 TEUR

geleistet.

4.

5.

6.

Arbeitnehmer ø Geschäftsjahr ø Vorjahr

Kaufmännische MitarbeiterInnen 19 19,5

Interne DienstleisterInnen 15 14,5

KundenbetreuerInnen (Allrounder) 12 12

KundenbetreuerInnen SPAR / Allrounder SPAR 3 3,5

Technische MitarbeiterInnen 5 6

Hauswarte / Hausmeister 17 18

Regiehandwerker 3 3

gesamt 74 76,5

Vorstand 3 3

Auszubildende 4 4

Geringfügig Beschäftigte 1 1,5

Kapitel V/ 2010

Anhang zum

Jahresabschluss 2010

Page 21: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

21

Mitgliederbewegung

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder erhöhten sich um 146,2 TEUR.

Die Mitglieder waren zum 31.12.2010 mit 625.029 Anteilen an der Genossenschaft beteiligt.

Zuständiger Prüfungsverband

Prüfungsverband Thüringer Wohnungsunternehmen e. V.

Regierungsstraße 58

99084 Erfurt

Mitglieder des Vorstandes

7.

8.

9.

Mitgliederbewegung

stand 01.01.2010 9.121

Zugänge durch Neuaufnahme 1.317

Abgänge 438

davon durch Kündigung 244

durch Übertragung 128

durch Tod 66

stand 31.12.2010 10.000

Mitglieder des Vorstandes

Thomas Buckreus hauptamtlich, Vorstandssprecher

Klaus-Dieter Boshold hauptamtlich

Prof. Dr. Helmut Geyer nebenamtlich

Kapitel V/ 2010

Anhang zum

Jahresabschluss 2010

Page 22: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

22

Mitglieder des Aufsichtsrates

Anlagen

Anlagenspiegel

Rücklagenspiegel

Verbindlichkeitenspiegel

Beteiligungsübersicht

Jena, 04. März 2011

Thomas Buckreus Klaus-Dieter Boshold Prof. Dr. Helmut Geyer

(Vorstand der Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG)

10.

w

w

w

w

Mitglieder des Aufsichtsrates

Uwe Mattasch Vorsitzender

Dr. Karl Miersch stv. Vorsitzender

Helga Kammel

Karl-Heinz Kraass

Peter Voß

Wolfgang Pähtz

Erhard Rosenkranz

Roland Franken

Ekkehart Schmidt

Kapitel V/ 2010

Anhang zum

Jahresabschluss 2010

Page 23: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

23

Anlagespiegel RücklagenspiegelVerbindlichkeitsspiegel Beteiligung

23

Kapitel V/ 2010

Anhang zum

Jahresabschluss 2010

Angelika Feustel, Buchhaltung

Page 24: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

24

Anlagespiegel Angaben in EUR

anschaffungs- BZw. herstellungskosten aBschreIBungen Buchwerte

01.01.2010 ZugängeZuschrei-bungen

Abgänge Umbuchungen 31.12.2010Kumulative

Abschreibungen 01.01.2010

Zuschreibungen des

Geschäftsjahres

Abschreibungen des

Geschäftsjahres

auf Abgänge entfallende

Abschreibungen

kumulierte Abschreibungen

31.12.2010

Buchwert 31.12.2010

Buchwert 31.12.2009

Immaterielle Vermögensgegenstände 342.283,33 55.962,52 12.775,87 385.469,98 163.205,57 69.280,01 10.241,36 222.244,22 163.225,76 179.077,76

Grundstücke mit Wohnbauten 284.290.746,96 489.680,97 19.831,60 284.800.259,53 83.425.506,56 -313.719,00 5.681.302,41 88.793.089,97 196.007.169,56 200.865.240,40

Grundstücke mit Geschäfts- u. a. Bauten 1.117.487,42 1.117.487,42 710.944,91 30.570,95 741.515,86 375.971,56 406.542,51

Grundstücke ohne Bauten 230.808,02 -7.800,91* 223.007,11 164.062,34 164.062,34 58.944,77 66.745,68

Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 303.656,17 303.656,17 0,00 13.965,51 13.965,51 289.690,66 303.656,17

Einbauten auf fremden Grundstücken 311.356,25 311.356,25 185.967,25 33.711,00 219.678,25 91.678,00 125.389,00

Betriebs- und Geschäftsausstattung 731.752,85 101.860,40 26.339,20 807.274,05 452.154,85 105.659,76 23.484,56 534.330,05 272.944,00 279.598,00

Anlagen im Bau 4.085.667,76 2.893.840,29 243.732,76 623,27 6.736.398,56 0,00 243.732,76 243.732,76 0,00 6.736.398,56 4.085.667,76

Bauvorbereitungskosten 322.803,43 132.405,28 285.550,30 -19.831,60 149.826,81 0,00 280.943,04 280.943,04 0,00 149.826,81 322.803,43

Geleistete Anzahlungen 3.193,39 2.570,12 -623,27 0,00 0,00 2.570,12 2.570,12 0,00 0,00 3.193,39

Sachanlagevermögen, gesamt 291.397.472,25 3.617.786,94 0,00 558.192,38 -7.800,91 294.449.265,90 84.938.635,91 -313.719,00 6.392.455,55 550.730,48 90.466.641,98 203.982.623,92 206.458.836,34

Anteile an verbundenen Unternehmen 9.301.513,42 9.301.513,42 0,00 0,00 9.301.513,42 9.301.513,42

Ausleihungen an verbund. Unternehmen 0,00 3.000.000,00 15.037,53 2.984.962,47 0,00 2.984.962,47 0,00

Beteiligungen 559.399,79 34.560,00 593.959,79 559.397,79 34.560,00 593.957,79 2,00 2,00

Wertpapiere des Anlagevermögens 2.832.978,20 3.077.200,00 5.910.178,20 24.787,20 -24.787,20 39.200,00 39.200,00 5.870.978,20 2.808.191,00

Andere Finanzanlagen 4.452.807,40 36.399,42 76.695,00 -264.232,66** 4.148.279,16 0,00 0,00 4.148.279,16 4.452.807,40

Finanzanlagevermögen, gesamt 17.146.698,81 6.148.159,42 0,00 91.732,53 -264.232,66 22.938.893,04 584.184,99 -24.787,20 73.760,00 0,00 633.157,79 22.305.735,25 16.562.513,82

Anlagevermögen, gesamt 308.886.454,39 9.821.908,88 0,00 662.700,78 -272.033,57 317.773.628,92 85.686.026,47 -338.506,20 6.535.495,56 560.971,84 91.322.043,99 226.451.584,93 223.200.427,92

Kapitel V/ 2010

Anhang zum

Jahresabschluss 2010 anlaGespieGel (anlaGe 1)

* Umgliederung in Umlaufvermögen ** Verrechnung mit Rückstellungen insoweit die Finanzanlagen ausschließlich der Erfüllung von Schulden aus Altersversorgungsverpflichtungen dienen

sowie Umbuchung der über diese Verpflichtungen hinausgehenden Finanzanlagen in den aktiven Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung.

Page 25: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

25

Anlagespiegel Angaben in EUR

anschaffungs- BZw. herstellungskosten aBschreIBungen Buchwerte

01.01.2010 ZugängeZuschrei-bungen

Abgänge Umbuchungen 31.12.2010Kumulative

Abschreibungen 01.01.2010

Zuschreibungen des

Geschäftsjahres

Abschreibungen des

Geschäftsjahres

auf Abgänge entfallende

Abschreibungen

kumulierte Abschreibungen

31.12.2010

Buchwert 31.12.2010

Buchwert 31.12.2009

Immaterielle Vermögensgegenstände 342.283,33 55.962,52 12.775,87 385.469,98 163.205,57 69.280,01 10.241,36 222.244,22 163.225,76 179.077,76

Grundstücke mit Wohnbauten 284.290.746,96 489.680,97 19.831,60 284.800.259,53 83.425.506,56 -313.719,00 5.681.302,41 88.793.089,97 196.007.169,56 200.865.240,40

Grundstücke mit Geschäfts- u. a. Bauten 1.117.487,42 1.117.487,42 710.944,91 30.570,95 741.515,86 375.971,56 406.542,51

Grundstücke ohne Bauten 230.808,02 -7.800,91* 223.007,11 164.062,34 164.062,34 58.944,77 66.745,68

Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 303.656,17 303.656,17 0,00 13.965,51 13.965,51 289.690,66 303.656,17

Einbauten auf fremden Grundstücken 311.356,25 311.356,25 185.967,25 33.711,00 219.678,25 91.678,00 125.389,00

Betriebs- und Geschäftsausstattung 731.752,85 101.860,40 26.339,20 807.274,05 452.154,85 105.659,76 23.484,56 534.330,05 272.944,00 279.598,00

Anlagen im Bau 4.085.667,76 2.893.840,29 243.732,76 623,27 6.736.398,56 0,00 243.732,76 243.732,76 0,00 6.736.398,56 4.085.667,76

Bauvorbereitungskosten 322.803,43 132.405,28 285.550,30 -19.831,60 149.826,81 0,00 280.943,04 280.943,04 0,00 149.826,81 322.803,43

Geleistete Anzahlungen 3.193,39 2.570,12 -623,27 0,00 0,00 2.570,12 2.570,12 0,00 0,00 3.193,39

Sachanlagevermögen, gesamt 291.397.472,25 3.617.786,94 0,00 558.192,38 -7.800,91 294.449.265,90 84.938.635,91 -313.719,00 6.392.455,55 550.730,48 90.466.641,98 203.982.623,92 206.458.836,34

Anteile an verbundenen Unternehmen 9.301.513,42 9.301.513,42 0,00 0,00 9.301.513,42 9.301.513,42

Ausleihungen an verbund. Unternehmen 0,00 3.000.000,00 15.037,53 2.984.962,47 0,00 2.984.962,47 0,00

Beteiligungen 559.399,79 34.560,00 593.959,79 559.397,79 34.560,00 593.957,79 2,00 2,00

Wertpapiere des Anlagevermögens 2.832.978,20 3.077.200,00 5.910.178,20 24.787,20 -24.787,20 39.200,00 39.200,00 5.870.978,20 2.808.191,00

Andere Finanzanlagen 4.452.807,40 36.399,42 76.695,00 -264.232,66** 4.148.279,16 0,00 0,00 4.148.279,16 4.452.807,40

Finanzanlagevermögen, gesamt 17.146.698,81 6.148.159,42 0,00 91.732,53 -264.232,66 22.938.893,04 584.184,99 -24.787,20 73.760,00 0,00 633.157,79 22.305.735,25 16.562.513,82

Anlagevermögen, gesamt 308.886.454,39 9.821.908,88 0,00 662.700,78 -272.033,57 317.773.628,92 85.686.026,47 -338.506,20 6.535.495,56 560.971,84 91.322.043,99 226.451.584,93 223.200.427,92

** Verrechnung mit Rückstellungen insoweit die Finanzanlagen ausschließlich der Erfüllung von Schulden aus Altersversorgungsverpflichtungen dienen

sowie Umbuchung der über diese Verpflichtungen hinausgehenden Finanzanlagen in den aktiven Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung.

Page 26: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

26

Kapitalrücklage Angaben in EUR

Bestand am Ende des Vorjahres

Einstellung während des Geschäftsjahres

Entnahme für das Geschäftsjahr

Bestand am Ende des Geschäftsjahres

Kapitalrücklage 286.425,43 0,00 0,00 286.425,43

Ergebnisrücklagen Angaben in EUR

Bestand am Ende des Vorjahres

Einstellung aus dem Bilanzgewinn des

Vorjahres

Einstellung aus dem Jahresüberschuss des

Geschäftsjahres

Bestand am Ende des Geschäftsjahres

Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilG

80.058.177,41 0,00 0,00 80.058.177,41

Gesetzliche Rücklage 28.199.359,69 0,00 164.966,46 28.364.326,15

Andere Ergebnisrücklagen 2.266.288,38 0,00 0,00 2.266.288,38

Kapitel V/ 2010

Anhang zum

Jahresabschluss 2010 rücklaGenspieGel (anlaGe 2)

Page 27: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

27

Verbindlichkeitenspiegel Angaben in EUR

Insgesamt davon Restlaufzeiten

(Vorjahr) unter 1 Jahrüber 1 Jahr bis 5 Jahre

über 5 Jahre

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten / Sicherungsart: Grundschuld

68.048.645,67 5.231.708,24 21.521.294,14 41.295.643,29

(79.358.931,73) (3.702.850,93) (15.866.298,10) (59.789.782,70)

Erhaltene Anzahlungen9.040.934,91 9.040.934,91

(8.690.362,20) (8.690.362,20)

Verbindlichkeiten aus Vermietung244.765,13 244.765,13

(217.662,25) (217.662,25)

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

610.961,24 610.961,24

(907.188,21) (907.188,21)

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

440.134,42 440.134,42

(877.818,73) (877.818,73)

Sonstige Verbindlichkeiten237.746,47 237.746,47

(302.307,34) (302.307,34)

Gesamt78.623.187,84 15.806.250,41 21.521.294,14 41.295.643,29

(90.354.270,46) (14.698.189,66) (15.866.298,10) (59.789.782,70)

Spareinlagenmit dreimonatiger Kündigungsfrist

16.450.563,84

(13.560.907,19)

Spareinlagenmit besonderer Zinsbindung

33.050.394,90

(28.369.656,29)

Spareinlagengesamt

49.500.958,74

(41.930.563,48)

128.124.146,58

(132.284.833,94)

verbindlichkeitenspieGel (anlaGe 3)

Page 28: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

29

unternehmensverbindunGen und beteiliGunGen (anlaGe 4)

Unternehmensverbindungen und Beteiligungen

1. verBundene unternehmen

fIrma Sitz HR-Nr.

Beteili-gungs-quotein %

aus Jahresab-schluss

EigenkapitalEUR

ErgebnisEUR

a) Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und BETEILIGUNGS GmbH Jena Jena HRB 202339 100 2010 1.202.759,78 0,00

indirekter Anteilsbesitz:

- Rautal BAUPROJEKT VERMöGENSVERW. GmbH Jena *1) Jena HRB 206741 100 2010 155.924,44 142.876,65

- Rautal BAUTRÄGER GmbH Jena *1) Jena HRB 208813 100 2010 25.000,00 0,00

- Rautal GEBÄUDEMANAGEMENT GmbH Jena *1) Jena HRB 209253 100 2010 45.000,00 0,00

- WG IMMOBILIEN VERWALTUNGS GmbH Jena *1) Jena HRB 209462 100 2010 25.000,00 0,00

b) WG Vermietungs GmbH & Co. KG Jena Jena HRA 202436 100 2009 9.707.621,88 106.367,04

2. unternehmen, mIt denen eIn BeteIlIgungsverhältnIs Besteht

TV-Produktions- und Betriebsverwaltungs GmbH Jena HRB 207098 24 2009 34.198,23 128,02

TV-Produktions- und Betriebsgesellschaft mbH & Co. KG Jena Jena HRA 201672 24 2009 200.201,81 -219.139,64

*1) diese Firmen sind 100%ige Töchter der unter a) genannten Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und BETEILIGUNGS GmbH Jena

28

Page 29: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

28 29

Kapitel VI/ 2010

Lagebericht für das

Geschäftsjahr 2010

„Fang an! Dadurch allein kann das Unmögliche möglich werden.“ (Thomas Carlyle)

Auszubildende der WG:

Florian Reinhardt, Janine Baumgarten, Anja Förster

Page 30: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

30

1. Rahmenbedingungen der wirtschaftlichen Entwicklung

Das Jahr 2010 war unverändert geprägt von den Auswirkungen der Finanzmarktkrise. Wenn die

Auswirkungen auch nicht unmittelbar zu spüren waren, so ist doch eine Vielzahl von staatlichen

Maßnahmen zu verzeichnen, die bisher eine größere Belastung der Bevölkerung und der Wirtschaft

verhindert haben.

Jena hat per 30.09.2010 102.784 Einwohner und ist damit die zweitgrößte Stadt in Thüringen.

Die Arbeitslosenquote ist Stand Dezember 2010 auf 8,0 % gesunken.

Neben der guten Entwicklung der ansässigen Unternehmen ist die Stadt geprägt durch die insge-

samt ca. 25.000 Studenten an der Universität bzw. der Fachhochschule der Stadt Jena.

2. Überblick über die Geschäftsentwicklung und die Entwicklung des Geschäftsergebnisses

Im Jahr 2010 hat die Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG an die erfolgreiche Geschäftsentwicklung

des Vorjahres angeknüpft und diese fortgesetzt. Im Geschäftsjahr wurde ein Jahresüberschuss in Höhe

von 1.649,7 TEUR (Vorjahr 1.597,6 TEUR) erzielt.

Der Leerstand zum 31.12.2010 lag bei 0,7 % (Vorjahr 1,0 %). Die Erlösschmälerungen aufgrund von

Leerstand verringerten sich auf 239,4 TEUR (Vorjahr 418,3 TEUR). Gleichzeitig war ein Anstieg der

Sollmieten um 506,1 TEUR auf 21.493,0 TEUR (Vorjahr um 574,5 TEUR auf 20.986,9 TEUR) zu

verzeichnen.

Die Beteiligungen an den Firmen TV Produktions- und Betriebsgesellschaft mbH, TV Produktions- und

Betriebsgesellschaft mbH & Co. KG (Jena TV), WG Vermietungs GmbH & Co KG Jena sowie an der

Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und BETEILIGUNGS GmbH Jena blieben unverändert.

Geprägt war das Geschäftsjahr von umfangreicher Neubau- sowie Instandhaltungstätigkeit.

Die Genossenschaft hat insgesamt 8.500,5 TEUR (Vorjahr 13.580,8 TEUR) investiert. Insbesondere die

Instandhaltungs- und Sanierungsaufwendungen i. H. v. 4.984,6 TEUR (Vorjahr 4.624,9 TEUR)

beeinflussten das Ergebnis maßgeblich. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass in den Instandhaltungs-

aufwendungen in Höhe von 118,8 TEUR (Vorjahr 385,2 TEUR) Aufwendungen aus der Zuführung zu

u

u

Geschäfts- und rahmenbedinGunGen

Kapitel VI/ 2010

Lagebericht für das

Geschäftsjahr 2010

Page 31: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

31

Rückstellungen enthalten sind. Der Schwerpunkt der Investitionstätigkeit lag in der Fortführung

unseres Bauvorhabens Haus „Zur Sonne“ / SONNENHOF sowie in der Fertigstellung der Baumaßnahme

Südlichter (Hans-Berger-Str. 20 / 22).

Die Spareinrichtung konnte 2010 einen Zuwachs an Spareinlagen i. H. v. 7.570,4 TEUR (Vorjahr

16.414,6 TEUR) verzeichnen.

Insgesamt konnten die geplanten Ziele des Geschäftsjahres erreicht werden. Die Geschäftsentwick-

lung wird als positiv beurteilt.

3. Umsatzentwicklung

Im Geschäftsjahr 2010 erzielte die Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG Umsatzerlöse in Höhe

von 29.913,2 TEUR (Vorjahr 28.245,8 TEUR). Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung setzen

sich wie folgt zusammen:

u

Kapitel VI/ 2010

Lagebericht für das

Geschäftsjahr 2010

(Abbildung 1: Entwicklung der Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung)

Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung Angaben in TEUR

geschäftsjahr 2010

geschäftsjahr 2009

veränd. zum vorjahr absolut

veränd. zum vorjahr in Prozent

Sollmieten 21.493,0 20.986,9 506,1 2,4 %

Erlösschmälerung Sollmieten Leerstand 239,4 418,3 -178,9 -42,8 %

Erlösschmälerung Sollmieten Mietmind. 27,8 87,4 -59,6 -68,2 %

Zwischenergebnis (Jahresnettokaltmiete) 21.225,8 20.481,2 744,6 3,6 %

sonstige Mieten (inkl. Pacht) 29,1 4,2 24,9 592,9 %

Erlöse aus Umlagen 8.457,0 7.678,3 778,7 10,1 %

Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung 29.711,9 28.163,7 1.548,2 5,5 %

Page 32: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

32

Der Anstieg der Jahresnettokaltmiete um 3,6 % resultiert im Wesentlichen aus der erstmaligen

ganzjährigen Ertragswirksamkeit des Zukaufs von vier innerstädtischen Mietobjekten, der Mietan-

passung nach Mietspiegel der Stadt Jena im Dezember 2010 sowie aus der Anpassung von Mieten

im Rahmen der Neuvermietung. Die durchschnittliche monatliche Wohnungssollmiete lag im Jahr

2010 bei 4,67 EUR / qm (Vorjahr 4,57 EUR / qm). Damit bewegten sich die durchschnittlichen

Mieten der Genossenschaft im unteren bis mittleren Preissegment.

4. Entwicklung des Immobilienbestandes

Der Immobilienbestand stellt sich zu den Bilanzstichtagen wie folgt dar:

5. Vermietungssituation

Der Leerstand im Geschäftsjahr liegt mit 0,7 % unter dem Vorjahresniveau (1,0 %). Die Quote der Erlös-

schmälerungen (Erlösschmälerungen im Verhältnis zur Sollmiete) betrug 1,2 % (Vorjahr 2,4 %). Der

geringe Leerstand von 42 Wohnungen beinhaltet zudem 23 sanierungsbedingt nicht vermietete Woh-

nungen.

Im Geschäftsjahr wurden 472 (Vorjahr 492) Wohnungen gekündigt und 497 (Vorjahr 545) Wohnun-

gen neu vermietet. Die Fluktuationsquote (Zahl der Kündigungen im Verhältnis zum Wohnungs-

und Gewerbebestand der Genossenschaft) sank auf 7,5 % (Vorjahr 7,8 %).

u

u

(Abbildung 2: Entwicklung des Immobilienbestandes)

Kapitel VI/ 2010

Lagebericht für das

Geschäftsjahr 2010

Entwicklung des Immobilienbestandes

2010 2009

anzahl qm anzahl qm

Wohneinheiten 6.269 374.905 6.269 374.941

Gewerbeeinheiten 16 2.165 18 2.191

Stellplätze u. Garagen 1.468 0 1.468 0

sonstige Einheiten 21 947 21 947

Page 33: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

33

6. Instandhaltung, Sanierung, Neubau und Zukäufe

Geprägt war die Bautätigkeit der Genossenschaft durch die Fertigstellung der Südlichter - Hans-

Berger-Str. 20, 22 – sowie des 1. Bauabschnittes der Neugestaltung der Außenanlagen Siemsenstr.

(Winzerla). Gleichzeitig begann für das große Bauvorhaben Sanierung / Neubau Haus „Zur Sonne /

SONNENHOF“ im Jahr 2010 nun endlich die Bautätigkeit.

u

Leerstände in den Wohngebieten

2010 2009

anzahl we / ge

leerstand bezogen auf wohngebiet

leerstandanteil anleerstand gesamt

leerstandanteil anleerstandgesamt

Lobeda 2.654 0,2 % 6 14 % 27 42 %

Stadt / Uml. 1.558 1,3 % 21 50 % 14 22 %

Winzerla 2.057 0,7 % 15 36 % 23 36 %

gesamt 6.269 0,7 % 42 100 % 64 100 %

Kapitel VI/ 2010

Lagebericht für das

Geschäftsjahr 2010

Instandhaltungs-, Sanierungs-, Modernisierungs- und Neubautätigkeit

Investitionen in teurgeschäftsjahr

2010geschäftsjahr

2009veränderung zum vorjahr absolut

veränderung zum vorjahr in Prozent

Sanierungs- und Instandhaltungsaufwand

4.984,6 4.624,9 359,7 7,8 %

nachträgliche Herstellungskosten 622,1 4.876,4 -4.254,3* -87,2 %

Neubau und Grundstückserwerb 2.893,8 4.079,5 -1.185,7* -29,1 %

gesamt 8.500,5 13.580,8 -5.080,3 -37,4 %

(Abbildung 4: Instandhaltungs-, Sanierungs-, Modernisierungs- und Neubautätigkeit)* Die Entwicklungen im Bereich der nachträglichen AK sind im Wesentlichen durch die Verschiebung der Komplexmaßnahmen Frauengasse /

Am Rähmen auf 2011 und bei den Neubauten auf Änderungen im Bauablauf HzS / SONNENHOF zurück zu führen.

(Abbildung 3: Leerstände in den Wohngebieten)

Page 34: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

34

Im Geschäftsjahr 2010 gliederten sich die Schwerpunkte der Maßnahmen folgendermaßen:

In den vorgenannten Maßnahmen sind 118,8 TEUR Zuführungen zu Rückstellungen für unter-

lassene Instandhaltung enthalten.

Weiterhin wurden 384,9 TEUR Rückstellungen aus dem Jahr 2009 verbraucht:

Laufende Instandhaltung 19,7 TEUR

Dämmung – Dach, Drempel, Steigleitung 94,9 TEUR

Brandschutzmaßnahmen 93,8 TEUR

Erneuerung Sprechanlagen 41,0 TEUR

Sonstige große Instandhaltung 135,5 TEUR

w

w

w

w

w

Maßnahmen der Instandhaltung, Sanierung, Modernisierung, Neubau ( in TEUR )

Laufende Instandhaltung / Schönheitsreparaturen 3.627,5

Dämmung – Dach, Drempel, Sockel, Steigleitung 147,8

Brandschutzmaßnahmen 188,9

Havarie – Wasserschaden, Brand – ohne Versicherungsausgleich – 235,7

Sonstige große Instandhaltung 230,7

Wohnumfeldmaßnahmen – Hauseingänge, Zuwegungen, Außenanlagen, Spielplätze 663,1

Image – Fassadenneugestaltung 295,1

Fertigstellung Südlichter 129,9

Bauvorbereitung Rähmen / Frauengasse sowie Winzerberge 88,0

Bauvorhaben Haus „Zur Sonne“ / SONNENHOF 2.893,8

- davon Grundstückskosten (67,4)

gesamt 8.500,5

(Abbildung 5: Maßnahmen der Instandhaltung, Sanierung und Modernisierung sowie Neubau)

Kapitel VI/ 2010

Lagebericht für das

Geschäftsjahr 2010

Page 35: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

35

7. Spareinrichtung

Die Spareinrichtung der Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG wurde nach Genehmigung durch die

Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht im Februar 2004 eröffnet. Die Genossenschaft ist Mit-

glied der Selbsthilfeeinrichtung zur Sicherung von Spareinlagen bei Wohnungsgenossenschaften mit

Spareinrichtung des GdW Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.

Die Entwicklung ist seit Eröffnung positiv. Zum Stichtag 31.12.2010 konnten Spareinlagen in Höhe

von insgesamt 49.501,0 TEUR (Vorjahr 41.930,6 TEUR), verteilt auf alle Sparprodukte, herein-

genommen werden. Dies entspricht im Berichtszeitraum einem Zuwachs in Höhe von 7.570,4 TEUR

(Vorjahr 16.414,6 TEUR) bzw. 18,1 % (Vorjahr 64,33 %).

Die Spareinlagen verteilen sich auf 3.353 Sparer (Vorjahr 2.718), wovon seit Eröffnung der Sparein-

richtung 2.208 Sparer (Vorjahr 1.624) neue Mitglieder in der Genossenschaft geworden sind. Dies

entspricht einer Neumitgliederquote von 65,9 % (Vorjahr 59,7 %).

u

Kapitel VI/ 2010

Lagebericht für das

Geschäftsjahr 2010

(Abbildung 6: Entwicklung des Spareinlagenbestandes)

Entwicklung der Spareinlagen 2004-2010 Angaben in TEUR

Entwicklung des Spareinlagenbestandes

2003 2004 2005 2006 2008 2009 20102007

60.000

50.000

30.000

40.000

10.000

20.000

0

Page 36: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

36

Das durchschnittliche Anlagevolumen pro Sparer ist gesunken, es liegt mit 14.762,90 EUR (Vorjahr

15.426,99 EUR) jedoch weiterhin auf einem hohen Niveau.

Seit Eröffnung der Spareinrichtung wurden 6.337 Sparkonten (Vorjahr 5.066) eröffnet. Im Berichts-

zeitraum betrug der Zuwachs an eröffneten Sparkonten 1.271 Stück (Vorjahr 1.549), dies entspricht

einem Wachstum von 25,1 % (Vorjahr 44,0 %).

Im Jahr 2010 wurden aus Mitteln der Spareinrichtung insgesamt 10,0 Mio. EUR (Vorjahr 6,5 Mio. EUR)

Sondertilgungen finanziert.

Der Finanzierungsanteil der Spareinrichtung am Gesamtfinanzierungsbedarf der Genossenschaft ist

im Berichtszeitraum um 7,6 Prozentpunkte auf 42,2 % gestiegen.

Kapitel VI/ 2010

Lagebericht für das

Geschäftsjahr 2010

(Abbildung 7: Entwicklung der Spareinrichtung)

Entwicklung der Spareinrichtung 2004-2010

Konten gesamt Sparer gesamt davon neue Mitglieder

2003 2004 20052 006 2007 2008 20102009

3.000

4.000

5.000

2.000

1.000

6.000

0

Page 37: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

37

Kapitel VI/ 2010

Lagebericht für das

Geschäftsjahr 2010

Die Spareinrichtung kapitalisierte im Berichtszeitraum Zinsen und Boni in Höhe von 1.580,5 TEUR

(Vorjahr 1.309,5 TEUR); diese wurden den Sparanlagen gutgeschrieben.

Nach der Rentabilitätsberechnung des GdW ergibt sich für 2010 folgendes Ergebnis der Spar-

einrichtung:

Kalkulatorisch werden die Erträge aus dem Kreditsubstitut „Spareinlagen“ aus dem Zinssatz der

Deutschen Bundesbank für private Baufinanzierung mit fünf- bis zehnjähriger Zinsbindung errechnet.

Die Spareinlagen sind ausreichend durch werthaltige, grundpfandrechtsfreie Grundstücke und

Immobilien der Genossenschaft gedeckt.

Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass sich die „Spareinrichtung“ im Berichtsjahr über-

durchschnittlich entwickelt hat. Sowohl im Geschäftsvolumen als auch in der Kundengewinnung

wurden außerordentliche Wachstumsraten erzielt. Der Vorstand schätzt diese Entwicklung als Ver-

trauensbeweis in die Genossenschaft sowie in die Produktpalette ein. Es wird perspektivisch (mittel-

bis langfristig) von moderaten Wachstumsgrößen ausgegangen, verbunden mit einem dauerhaften

und deutlich positiven Jahresgewinn.

Ergebnis der Spareinrichtung Angaben in TEUR

geschäftsjahr 2010

geschäftsjahr 2009

veränderung zum vorjahr

Erträge der Spareinrichtung aus Kreditsubstitution

1.864,7 1.539,9 324,8

Zinsaufwendungen Spareinrichtung 1.580,5 1.321,4 215,6

Wertergebnis 284,2 218,5 109,2

Verrechnung Personal- / Sachkosten lt. BAB 649,2 607,9 27,6

gesamt - 365,0 - 389,4 81,7

(Abbildung 8: Ergebnis der Spareinrichtung)

Page 38: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

38

8. Personal

Der Personalbestand betrug zum 31.12.2010 neben den Vorständen 74 (Vorjahr 74) Mitarbeiterin-

nen und Mitarbeiter sowie vier Auszubildende.

Vorstand

Der Vorstand besteht aus zwei hauptamtlichen Vorstandsmitgliedern, Herrn Thomas Buckreus

(Sprecher des Vorstandes) und Herrn Klaus-Dieter Boshold. Herr Prof. Dr. Helmut Geyer ist neben-

amtliches Vorstandsmitglied.

Altersteilzeit

Zum Ende des Geschäftsjahres 2010 befanden sich neun Mitarbeiter in einer Altersteilzeitregelung,

welche im Blockmodell, d. h. die erste Hälfte Vollarbeitsphase und die zweite Hälfte Freizeitphase,

durchgeführt wird.

9. Finanzanlagen

Verbundene Unternehmen

Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und BETEILIGUNGS GmbH Jena

Die Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS und BETEILIGUNGS GmbH Jena (Rautal Holding) ist eine

Holdingverwaltungsgesellschaft und 100%ige Tochtergesellschaft der Wohnungsgenossenschaft

„Carl Zeiss“ eG. Zwischen beiden Unternehmen besteht seit dem 01.01.2002 ein Ergebnis-

abführungs- und Beherrschungsvertrag.

Sie hat folgende 100%ige Tochterunternehmen:

Rautal BAUPROJEKT GmbH Jena, im April 2008 umfirmiert zu Rautal BAUPROJEKT VERMöGENS-

VERWALTUNG GmbH Jena.

Der operative Geschäftsbetrieb der Rautal BAUPROJEKT GmbH Jena wurde zum 01.01.2006

eingestellt. Der Ergebnisabführungs- und Beherrschungsvertrag mit der RWV wurde zum

31.12.2007 unter Beibehaltung der umsatzsteuerlichen Organschaft aufgelöst.

u

u

w

Kapitel VI/ 2010

Lagebericht für das

Geschäftsjahr 2010

Page 39: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

39

Rautal BAUTRÄGER GmbH Jena

Der operative Geschäftsbetrieb der Rautal BAUTRÄGER GmbH Jena wurde zum 30.06.2006

eingestellt.

Rautal GEBÄUDEMANAGEMENT GmbH Jena

Die Rautal GEBÄUDEMANAGEMENT GmbH Jena übernimmt hauptsächlich die Durchführung

von Instandhaltungs- und Wartungsaufgaben, Meß- und Wärmediensten, die Betreibung von

Hausanschlussstationen sowie die Betreibung von Solartechnik innerhalb des Unternehmens-

verbundes mit der Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG und für Dritte.

WG IMMOBILIENVERWALTUNG GmbH Jena

Die WG IMMOBILIENVERWALTUNG GmbH Jena ist Geschäftsbesorger für die Wohnungs-

genossenschaft „Unter der Lobdeburg“ eG und die WG VERMIETUNGS GmbH und Co. KG Jena

sowie für weitere Dritte.

Im Geschäftsjahr 2010 erzielte die Rautal Holding ein positives Ergebnis vor Gewinnabführung in

Höhe von 1.400,4 TEUR (Vorjahr 629,4 TEUR). Besonders erfreulich war die vergleichsweise Beendi-

gung der Prozesse mit der ehemaligen GF der RWV. Entsprechend erfolgt auf Basis des bestehenden

Ergebnisabführungs- und Beherrschungsvertrages eine Gewinnabführung an die Genossenschaft.

Insgesamt ist gemäß Jahresabschluss 2010 der Rautal WOHNBAU VERWALTUNGS- und

BETEILIGUNGS GmbH Jena die Vermögens- und Finanzlage geordnet. Die Liquidität war zu jedem

Zeitpunkt gegeben.

WG VERMIETUNGS GmbH & Co. KG Jena

Die WG VERMIETUNGS GmbH & Co. KG Jena wurde im Jahre 2002 gegründet. An diese Gesell-

schaft wurden die 394 Eigentumswohnungen der Genossenschaft, welche sich in den Wohnungs-

eigentümergemeinschaften befanden, verkauft. Komplementär ist die Rautal WOHNBAU

VERWALTUNGS und BETEILIGUNGS GmbH Jena; alleiniger Kommanditist ist die Wohnungsgenos-

senschaft „Carl Zeiss“ eG mit einer Kommanditeinlage in Höhe von 8.800,0 TEUR. Zwischenzeitlich

ist der Immobilienbestand auf 441 Einheiten sowie ein Vorratsgrundstück in Jena Nord erweitert

worden.

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Kapitel VI/ 2010

Lagebericht für das

Geschäftsjahr 2010

Page 40: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

40

Ausleihungen verbundene Unternehmen

Im Jahr 2010 wurde an die WG VERMIETUNGS GmbH & Co. KG Jena ein Darlehen in Höhe von 3,0

Mio. EUR zur Kaufpreisfinanzierung des Erwerbs von Eigentumswohnungen ausgereicht.

Beteiligungen

TV Produktions- und Betriebsverwaltungsgesellschaft mbH;

TV Produktions- und Betriebsgesellschaft mbH & Co. KG (JenaTV)

Die TV Produktions- und Betriebsgesellschaft mbH & Co. KG Jena ist ein regionaler Fernsehsender für

Jena und Umgebung. Die Genossenschaft ist mit 24 % an der TV Produktions- und Betriebsgesell-

schaft mbH & Co. KG und mit 24 % an der TV Produktions- und Betriebsverwaltungsgesellschaft mbH

beteiligt. Grundsätzlich sieht die Genossenschaft in der Beteiligung an einem regionalen Fernseh-

sender für und über Jena eine Dienstleistung im Sinne ihrer Mitglieder und im Sinne des Genossen-

schaftsgedankens – sofern sich die Zahlungsverpflichtungen daraus in vertretbaren Grenzen halten.

Wertpapiere des Anlagevermögens

Im Jahr 2010 wurden weitere 3,1 Mio. EUR Wertpapiere des Anlagevermögens erworben.

Andere Finanzanlagen

Wohnungsgenossenschaft „Unter der Lobdeburg“ eG

Die Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG ist Mitglied der Wohnungsgenossenschaft „Unter der

Lobdeburg“ eG (UdL) und hat zum Bilanzstichtag Anteile in Höhe von 27.044 (davon 500 Anteile

zum Bilanzstichtag gekündigt) gezeichnet mit einer Beteiligungshöhe von 4.148,3 TEUR. Die UdL

wurde in Form einer Ausgliederung von Immobilienbeständen der Wohnungsgenossenschaft

gegründet.

Zwischen den beiden Genossenschaften besteht eine vertragliche Regelung zur ordentlichen Rück-

führung von 500 Anteilen pro Jahr. Darüber hinaus gehende Sonderrückführungen erfolgen in

Abhängigkeit vom jeweiligen Gewinn der UdL.

Kapitel VI/ 2010

Lagebericht für das

Geschäftsjahr 2010

Page 41: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

41

10. Umweltschutz

Im Rahmen der Geschäftstätigkeit beachtet das Unternehmen alle relevanten Umweltschutz-

vorschriften. Sowohl von der Hausbewirtschaftung als auch vom Immobilienbestand sowie den

sonstigen Produkten der Genossenschaft gehen unserer Kenntnis nach keine mittel- oder unmittel-

baren Gefährdungen für die Umwelt aus.

11. Vorgänge von besonderer Bedeutung

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag sind nicht eingetreten.

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Kapitel VI/ 2010

Lagebericht für das

Geschäftsjahr 2010

Page 42: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

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12. Darstellung der Vermögenslage

Die Bilanzsumme der Genossenschaft belief sich zum Jahresende auf 260.359,5 TEUR (Vorjahr

263.736,7 TEUR) und sank im Vergleich zum Vorjahr um 3.377,2 TEUR bzw. 1,3 %.

Auf der Aktivseite resultierte diese Entwicklung im Wesentlichen aus dem Rückgang des Sach-

anlagevermögens um 2,5 Mio. EUR. Den planmäßigen sowie außerplanmäßigen Abschreibungen

des Jahres standen Zugänge aus der Aktivierung nachträglicher Herstellungskosten sowie der Bau-

kosten für das Haus „Zur Sonne“ / SONNENHOF gegenüber. Der Zugang bei den Finanzanlagen

resultiert im Wesentlichen aus Käufen von Wertpapieren des Anlagevermögens (3,1 Mio. EUR) sowie

Ausleihungen an verbundene Unternehmen (3,0 Mio. EUR).

Auf der Passivseite ist der Rückgang der Bilanzsumme insbesondere auf die durchgeführten Son-

dertilgungen von Darlehen gegenüber Kreditinstituten in Höhe von 10,0 Mio. EUR zurückzuführen,

dem ein Zuwachs an Spareinlagen in Höhe von 7,6 Mio. EUR gegenübersteht.

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vermöGenslaGeKapitel VI/ 2010

Lagebericht für das

Geschäftsjahr 2010

Page 43: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

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13. Kennzahlen zur Vermögenslageu

Kennzahlen zur Vermögenslage

kennzahl definition 31.12.2010 31.12.2009veränderung zum vorjahr

Eigenkapitalquote (%)

Eigenkapital

49,0 47,8 + 1,2 Punkte

Bilanzsumme

Verschuldungsgrad (%)

Dauerfinanzierungsmittel

26,0* 29,9* - 3,9 Punkte

Bilanzsumme

Anlagendeckungsgrad (%)

Eigenkapital +Dauerfin.-mittel + SoPo

+ langfr. Rückst.87,8* 93,4* - 5,6 Punkte

Anlagevermögen

Objektverschuldung(EUR / qm)

Darlehen Kreditinstitute

179,4* 209,2* - 29,8

Fläche WE+GE (Stichtag)

(Abbildung 9: Kennzahlen zur Vermögenslage)* ohne Berücksichtigung von Spareinlagen

Kapitel VI/ 2010

Lagebericht für das

Geschäftsjahr 2010

Page 44: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

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14. Darstellung der Finanzlage

Die flüssigen Mittel (Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten) der Wohnungsgenossen-

schaft „Carl Zeiss“ eG beliefen sich zum 31.12.2010 auf 22.989,1 TEUR (Vorjahr 29.307,6 TEUR).

Der Rückgang im Geschäftsjahr 2010 betrug damit 6.318,5 TEUR.

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(Abbildung 10: Kapitalflussrechnung)

finanzlaGeKapitel VI/ 2010

Lagebericht für das

Geschäftsjahr 2010

Kapitalflussrechnung ( Angaben in TEUR )

geschäftsjahr 2010

geschäftsjahr 2009

Operativer Cash Flow + 6.289,2 + 5.963,2

Veränderung der Vorräte, erhaltenen Anzahlungen sowie anderer Aktiva und Passiva - 282,9 - 214,2

Cash Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit + 6.006,3 + 5.749,0

Planmäßige Tilgungen - 3.218,5 - 3.036,6

Cash Flow aus d. lfd. Ges.tätigkeit nach planm. Tilgungen + 2.787,8 + 2.712,4

Cash Flow aus Investitionstätigkeit - 9.740,0 - 12.341,2

Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit + 848,7 + 18.790,4

Außerordentliche Auszahlungen - 216,2 0,00

Veränderung Aktivposten Vermögensverrechnung + 1,2 0,00

Zahlungswirksame Veränderung der Finanzmittel - 6.318,5 + 9.161,6

Finanzmittel am Anfang der Periode 29.307,6 20.146,0

Finanzmittel am Ende der Periode 22.989,1 29.307,6

Page 45: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

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Die Kapitalflussrechnung zeigt die Herkunft und Verwendung der Zahlungsströme in den Geschäfts-

jahren 2010 und 2009. Der operative Cash Flow (als Indikator für die Innenfinanzierungskraft des

Unternehmens) verringerte sich gegenüber 2009 nur unwesentlich.

Der Cash Flow aus Investitionstätigkeit wurde wesentlich durch die umfangreichen Investitionen für

Neubau und Sanierung (nachträgliche Herstellungskosten) beeinflusst.

Die Veränderung des Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit wurde im Geschäftsjahr 2010

einerseits durch das Wachstum der Spareinlagen und andererseits durch außerplanmäßige

Tilgungen bestimmt. Insbesondere die außerplanmäßigen Tilgungen führten 2010 zu einem

Liquiditätsabfluss.

15. Kennzahlen zur Finanzlageu

Kennzahlen zur Finanzlage

kennzahl definition 31.12.2010 31.12.2009 veränderung zum vorjahr

liquide Mittel in TEURKassenbestand und

Guthaben bei Kredit-instituten

22.989,1 29.307,6 - 6.318,5

Operativer Cash Flow in TEUR 6.289,2 5.963,2 - 326,0

*Kapitaldienstquote (%)

Zinsen und Tilgung für Darlehen KI

31,3* 32,1* - 0,8 Punkte

Sollmiete abzgl. Erlös-schmälerungen

(Abbildung 11: Kennzahlen zur Finanzlage)* ohne Zinsaufwand für Spareinlagen

Kapitel VI/ 2010

Lagebericht für das

Geschäftsjahr 2010

Page 46: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

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Ertragslage ( Angaben in TEUR )

geschäftsjahr 2010

geschäftsjahr 2009

Hausbewirtschaftung + 1.079,8 + 1.225,1

Spareinrichtung - 365,0 - 389,4

Betriebsergebnis + 714,8 + 835,7

Finanzergebnis + 650,4 + 520,6

Beteiligungs- und Holdingergebnis + 1.243,3 + 512,6

Neutrales Ergebnis - 733,2 - 1,7

Steuern von Einkommen und Ertrag - 225,6 - 269,6

Jahresüberschuss + 1.649,7 + 1.597,6

16. Darstellung der Ertragslageu

ertraGslaGe

(Abbildung 12: Ertragslage)

Kapitel VI/ 2010

Lagebericht für das

Geschäftsjahr 2010

Page 47: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

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17. Kennzahlen zur Ertragslageu

(Abbildung 13: Kennzahlen zur Ertragslage)

* Jahresergebnis - Beteiligungsergebnis + FK Zinsen - Zinseinnahmen + Steuern E+E - Abschreibung

** ohne Zinsaufwände Spareinrichtung

Kennzahlen zur Ertragslage

kennzahl definition 31.12.2010 31.12.2009 veränderung zum vorjahr

EBITDA* pro qm Wohn-/ Gewerbefläche (EUR / qm)

EBITDA*

30,4 30,3 + 0,1

Ø - Wohn- und Gewerbefläche

Eigenkapitalrentabilität (%)

Jahresergebnis vor Ertragssteuern

1,5 1,5 + 0,0 Eigenkapital

Verhältnis Zinsaufwand zur Nettokaltmiete** (%)

Zinsaufwand f.Dauerfinanzierungsmittel

16,2** 17,3** - 1,1

Sollmiete abzgl. Erlös-schmälerungen

Mietenmultiplikator

Buchwerte Wohn- und Geschäftsbauten

9,3 9,8 - 0,5

Sollmiete abzgl. Erlös-schmälerungen

Kapitel VI/ 2010

Lagebericht für das

Geschäftsjahr 2010

Page 48: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

48

Risikomanagement

Aktuell und mittelfristig sind keine Entwicklungsbeeinträchtigungen feststellbar. Die Auswirkungen

der Finanzmarktkrise müssen allerdings weiter beobachtet werden.

Das Risikomanagement ist fester Bestandteil der Unternehmensführung der Genossenschaft. Ziel ist

das frühzeitige Erkennen und das Umgehen mit Entwicklungen, die den Fortbestand der Genossen-

schaft gefährden oder gefährden könnten. Zur Umsetzung wurde das Risikomanagement fest in die

Prozesse des Unternehmens und in die Aufbau- und Ablauforganisation integriert.

Im Rahmen der jährlichen Planungs- und Strategiebesprechung werden innerhalb der Gremien der

Genossenschaft mögliche Risikopotentiale bzw. Risikofelder definiert und analysiert. Alle latenten

Risiken werden mit sog. „kritischen Werten“ der Kenngrößen versehen, welche das Frühwarnsystem

absichern. Durch das Risikofrühwarnsystem, das Controlling, die Interne Revision und die regel-

mäßige Berichterstattung werden die potenziellen Risiken überwacht, Abweichungen aufgezeigt,

kritische Prozesse erkannt sowie eingeleitete Maßnahmen erfasst und kontrolliert.

Risikogrundsätze

Das Leistungsangebot der Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG hat dem Unternehmens-

zweck und dem Angebot, für das die Genossenschaft aus Tradition und mit ihrem Namen steht,

Rechnung zu tragen. Wohnen, Sparen und Dienstleistungen rund um das Wohnen sind unsere

Produkte.

Im Rahmen des Vermietungsgeschäfts ist eine Bonitätsprüfung vorgeschrieben. Darüber

hinaus pflegen wir nur mit solchen Geschäftspartnern Geschäftsverbindungen, deren Ruf in

jeder Hinsicht einwandfrei ist.

Bei Geschäftsabschlüssen werden die Grundsätze der Bonität und Seriosität eingehalten.

Geschäfte, deren Risikogehalt wir nicht abschätzen können und / oder deren Risiko nach inten-

siver Prüfung zu hoch ist, werden nicht getätigt.

Voraussetzung bei jedem Geschäft und insbesondere jeder Baumaßnahme ist die Einhaltung

der Wirtschaftlichkeit.

Zur Begrenzung unserer Risiken setzen wir auf das Prinzip der Diversifizierung. Hier sind unser

Immobilienbestand, unsere Kundenstrukturen sowie insbesondere die Unternehmensfinanzie-

rung zu nennen.

Jeder Mieter und Kunde hat einen Kundenberater, welcher für die jeweilige Geschäftsbeziehung

die Verantwortung übernimmt.

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risikoberichtKapitel VI/ 2010

Lagebericht für das

Geschäftsjahr 2010

Page 49: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

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Marktrisiken

Markt- und Branchenrisiken, die sich aus dem Vermietungsgeschäft ergeben können, werden lau-

fend überwacht und gesteuert. Darüber hinaus geht die Genossenschaft aufgrund ihrer Einstufung

als Nichthandelsbuchinstitut nur sehr begrenzt Marktrisiken ein. Es werden im Rahmen von

Anlagen liquider Mittel i. d. R. Geldhandelsgeschäfte mit Kreditinstituten getätigt. Ergänzend ist der

Erwerb von schuldrechtlichen Wertpapieren, Fondsanteilen und Aktien möglich. Hoch spekulative

Anlagen, Derivate und Geschäfte entgegen den o. g. Grundsätzen werden nicht vorgenommen.

Zinsänderungs- oder Transformationsrisiken, die sich aus der Betreibung der Spareinrichtung

ergeben könnten, werden laufend überwacht und mittels geeigneter Maßnahmen gesteuert und

begrenzt.

Kredit- und Ausfallrisiken

Kreditrisiken oder Adressenausfallrisiken bestehen aufgrund der Tatsache, dass die Genossenschaft

kein klassisches Kreditgeschäft betreibt, nur äußerst begrenzt. Ausfallrisiken, die sich aus dem

Vermietungsgeschäft ergeben, werden möglichst schon im Vorfeld vermieden (Bonitätsprüfung),

laufend überwacht und im möglichen Schadensfall durch eine eigene Rechtsabteilung begleitet und

ggf. noch hier abgewendet. Kredite gegenüber Beteiligungen bestehen derzeit nicht. Zu der

WGV KG besteht ein Gesellschafterdarlehen mit Nachrangerklärung.

Finanzmarktkrise

Die Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG ist bisher von der Finanzmarktkrise nicht unmittel-

bar betroffen. Aufgrund der überwiegend langfristigen Zinsfestschreibung unserer Finanzierungen

ist derzeit keine Gefährdung zu erkennen. Zu der nächsten größeren Fälligkeit in 2012 konnten

wir vorzeitig Konditionen / Sondertilgungen neu vereinbaren und so den Zinsaufwand ab 2011 um

ca. 1 Mio. EUR p. a. reduzieren. Mittelfristig können wir aber derzeit nicht ausschließen, dass sich

die Finanzierungsbedingungen und -konditionen ungünstig entwickeln könnten. Deshalb werden

wir den Finanzierungsbereich noch stärker als Schwerpunkt in unser Risikomanagement integrieren,

um rechtzeitig Liquiditätsengpässen und Zinsänderungsrisiken vorbeugen zu können.

Bei Geldanlagen haben wir ebenfalls Festlegungen getroffen, bei denen Sicherheit vor Rendite geht.

Wir verteilen unsere Geldanlagen auf mehrere Banken, die wir bonitätsmäßig solide einschätzen.

Hierbei sind Landesbanken bevorzugte Partner, da wir in dieser Institutsgruppe durch den Instituts-

schutz als Element der Einlagensicherung abgesichert sind.

Insgesamt werden die Entwicklungen intensiv beobachtet und sind regelmäßig Gegenstand von

Erörterungen in den Vorstandssitzungen sowie in den Gesprächen und Berichten an bzw. mit dem

Aufsichtsrat.

Kapitel VI/ 2010

Lagebericht für das

Geschäftsjahr 2010

Page 50: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

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Beteiligungsrisiken

Die geschäftliche und insbesondere die finanzielle Entwicklung verbundener Unternehmen und der

Beteiligungsunternehmen wird laufend überwacht. Das betrifft insbesondere

die vierteljährliche Berichterstattung im Holdingbeirat (bei verbundenen Unternehmen)

Planungsunterlagen

Jahresabschlüsse und Prüfberichte des Wirtschaftsprüfers.

Liquiditätsrisiken

Im Rahmen des Finanzmanagements werden die Liquiditätsrisiken mit dem Ziel, die Zahlungsfähig-

keit des Unternehmens jederzeit und ohne Beeinträchtigung zu gewährleisten, überwacht und

gesteuert. Eine angemessene Finanz- und Liquiditätsplanung schafft Dispositionsinformation für

Geldhandelsgeschäfte und Investitionen. Das Unternehmen finanziert sich hauptsächlich aus Bank-

krediten, Spareinlagen und Innenfinanzierungsmitteln. Freie Beleihungsspielräume auf Immobilien

werden als zusätzliche Reserve betrachtet. Der Vorstand wird mittels geeigneter Informationen

laufend über die Liquiditäts- und Finanzierungslage unterrichtet.

Operationelle Risiken

Der Basler Ausschuss für Bankenaufsicht definiert das operationelle Risiko als „die Gefahr von

Verlusten, die in Folge der Unangemessenheit oder des Versagens von internen Verfahren, Menschen

und Systemen oder in Folge von externen Ereignissen eintreten“. Angemessene organisatorische und

systemintegrierte Sicherungsmaßnahmen gewährleisten eine Vermeidung operationeller Risiken.

Daneben stellt die Interne Revision eine prozessunabhängige Prüfung sicher. Operationelle Risiken

werden zudem laufend im Rahmen des Reportings und des Risikofrühwarnsystems überwacht und

gesteuert.

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Kapitel VI/ 2010

Lagebericht für das

Geschäftsjahr 2010

Page 51: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

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Prognosebericht

Für 2011 sehen wir keine wesentlichen Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt in Jena. Wir gehen

von einer insgesamt konstanten Wohnungsnachfrage aus. Veränderungen der Studentenzahlen

werden voraussichtlich erst ab 2012 die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt beeinflussen. Mittel-

bis langfristig sehen wir jedoch Handlungsbedarf in den Großsiedlungen Lobeda und Winzerla. Wir

gehen davon aus, dass in diesen Gebieten bei Entspannung der Wohnungsnachfrage weiteres Rück-

baupotenzial besteht.

Aufgrund der Veränderung von Mieterstrukturen, möglicher Bevölkerungsschwankungen sowie

Wanderungsbewegungen innerhalb Jenas rechnen wir mit steigenden Leerständen. Diese Risiken

sehen wir als begrenzt und steuerbar. Vorteile sind die im Vergleich moderaten Mietpreise sowie der

hohe Sanierungs- und Modernisierungsstand. Auch die verbesserte Kundenbetreuung sowie der Aus-

bau des Dienstleistungsangebotes sehen wir als Chance, unsere Position in Jena weiter zu stärken.

Umsatzentwicklung

Der Vorstand der Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG geht bis Ende 2013 von einem Umsatz-

wachstum im mittleren einstelligen Prozentbereich aus.

Ergebnisentwicklung

Im Jahr 2011 wird das Jahresergebnis gegenüber den Vorjahren durch höhere Aufwendungen für

die Sanierung und Instandhaltung des Wohnungsbestandes belastet.

Für die Geschäftsjahre 2011, 2012 und 2014, 2015 werden Jahresüberschüsse unter 0,5 Mio. EUR

erwartet. Die Jahre 2013 und 2016 werden aufgrund anhaltend hoher Instandhaltungsaufwendungen

voraussichtlich mit einem negativen Ergebnis abschließen.

Investitionen und Instandhaltungen

In das Kerngeschäftsfeld Wohnen wird in den nächsten Jahren umfangreich investiert. Es sind

wesentliche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vor allem in Lobeda und Winzerla

vorgesehen. Darüber hinaus werden auch im Bereich der laufenden Instandhaltung umfangreiche

Maßnahmen durchgeführt. Insbesondere in den strukturellen Leerstand sowie in die Komplett-

sanierung einzelner Wohnung zum Zeitpunkt des Neubezuges wollen wir in Form einer Instand-

haltungsoffensive investieren. Ziel ist es, dem zu erwartenden Leerstand (demographische

Entwicklung / Studenten) entgegen zu wirken.

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Kapitel VI/ 2010

Lagebericht für das

Geschäftsjahr 2010proGnosebericht

Page 52: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

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Kapitel VI/ 2010

Lagebericht für das

Geschäftsjahr 2010

Klaus-Dieter Boshold, Vorstand

„Zu lohnenden Zielen gibt es keine Abkürzungen.“ (Beverly Sills)

Page 53: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

53

In Nord sowie in den Bereichen Jena Zentrum / West / Wenigenjena ist ein Aufbau des Bestandes

durch Neubau sowie durch gezielten Zukauf von Objekten geplant. Dadurch kann unser Angebot

im Zentrum verbessert werden und bei steigenden Mieteinnahmen – ohne mehr Mitarbeiter ein-

zustellen – unsere Rentabilität spürbar gesteigert werden.

Haus „Zur Sonne“ / SONNENHOF

Der Spatenstich für das Gesamtprojekt ist bereits erfolgt. Neben der denkmalgerechten Sanierung

des Hauses „Zur Sonne“ ist auf dem angrenzenden Areal zum Löbdergraben die Errichtung von

4 Häusern mit insgesamt 29 Wohnungen und 7 Gewerbeeinheiten geplant. Direkt am Löbder-

graben ist die zentrale Geschäftsstelle der Genossenschaft vorgesehen. Hier sollen die derzeitigen

Geschäftsstellen aus der „neuen mitte“ und der Emil-Wölk-Straße zusammengezogen werden.

Zusätzlich ist die Integration von Teilen der Rautal-Gruppe vorgesehen. Unter dem SONNENHOF

wird eine Tiefgarage errichtet, die ausreichend Parkmöglichkeiten zur Verfügung stellt.

Das Haus „Zur Sonne“ wird von der Stadt gefördert. Das Gesamtinvestitionsvolumen für Haus

„Zur Sonne“ und SONNENHOF liegt bei 26,5 Mio. EUR. Die Finanzierung erfolgt aus Eigenmit-

teln, Zuschüssen sowie Spareinlagen.

Die Fertigstellung für das Haus „Zur Sonne“ ist im Juli 2012 geplant, für den SONNENHOF im

Dezember 2013.

Finanzen

Unsere Geschäftspolitik wird weiter daran ausgerichtet sein, den Verschuldungsgrad bei Kredit-

instituten zu optimieren. Aufgrund der Instandhaltungsoffensive sowie der umfangreichen Investi-

tionen in den Bestand ist beabsichtigt, teilweise zinsgünstige KfW Darlehen in Anspruch zu nehmen.

Weiteres Ziel ist es, die Diversifikation der Kapitalgeber zu erhöhen. Dies geschieht insbesondere

durch die Erhöhung des Spareinlagenanteils am Gesamtfinanzierungsbedarf der Genossenschaft

aber auch durch die Aufnahme der Geschäftsbeziehung mit neuen Bankpartnern.

Jena, 04. März 2011

Thomas Buckreus Klaus-Dieter Boshold Prof. Dr. Helmut Geyer

(Vorstand der Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG)

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verantWortlichervorstand Unterschriften

des Vorstands

Page 54: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

54

WahlbezirkWahlbezirk

Wahlbezirk

Kapitel VII/ 2010

Liste der Vertreter

54

Blick von der Lobdeburg

auf das Wohngebiet Lobeda

Page 55: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

55

Kapitel VII/ 2010

Liste der Vertreter

Vertreter Ersatzvertreter Zuständigkeitsgebiet

Fleischer, Brigitte Lange, Wolfgang Am Planetarium 47

Heinemann, Horst Weißenburger, Dr. Günter Am Rähmen 23, 25

Arvid-Harnack-Str. 22, 26

Bachstraße 21

Camsdorfer Ufer 3-5 / Straße 14

Frauengasse 22, 23

Georg-Büchner-Str. 4-8, 10-14

Georg-Weerth-Str. 1-5, 18-24

Käthe-Kollwitz-Str. 10

Schirnewitz

Eisentraut, Claus Beder, Ralf Carl-Orff-Straße 30-36

Hampel, Erwin Erich-Kuithan-Str. 1-5

Recke, Ulrich Gotthard-Neumann-Str. 7-11, 13-17

Telemannweg 33

Hoffmann, Peter Altenburger Str. 15-19

Mohring, Lothar Am Hang 1-7, 2-8

Müller, Rolf Freiligrathstr. 96-100

Uebel, Wolfgang Friedenstr. 90-96

Merseburger Str. 19-23, 19a-b

Naumburger Str. 2-6, 11-15

Schützenhofstr. 102-108

Busse, Günter Friedrich, Klemens Closewitzer Str. 2a-c, 4a-c

Müller, Harald Schützenhofstr. 65-69

Sievert, Lothar Schützenhofstr. 71-75

Winkler, Lutz Schützenhofstr. 77-81

Fumfahr, Günther Kelch, Detlef Dornburger Str. 124-130

Peters, Karsten Stricker, Peter Leipziger Str. 36-40, 42-44

Leipziger Straße 50-54, 56-60

Leipziger Straße 68-70

Scharnhorststr. 5-7

Kasten, Manfred Dornburger Str. 158-168

Krause, Gerhard Freiligrathstr. 23

Müller, Mike Friedrich-Wolf-Str. 4-8

Schulze, Frank Leipziger Str. 69-73, 80-84, 92-102

Kahms, Horst Friedelt, Michael Am Heerweg 4-10

Täubert, Manfred Am Rosengarten 19, 21

Brückenstr. 40-54

Herbert-Teuscher-Str. 9-13

Jenaer Str. 8, 11

Lerchenweg 2 , G. Scheeren 8a-b

Neustraße 30, 32

Straße der AWG 3-4

Wilhelm-Bender-Str. 24-26

Zum Stünzertal 4-18

Wahlbezirk 1stadt und umland

Page 56: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

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Wahlbezirk 2WinzerlaKapitel VII/ 2010

Liste der Vertreter

Vertreter Ersatzvertreter Zuständigkeitsgebiet

Ballay, Willy Hanns-Eisler-Str. 2-8

Franke, Klaus Helene-Weigel-Str. 16-20

Gebhardt, F.-Wilhelm Johannes-R.-Becher-Str. 2-6, 8-12

Johannes-R.-Becher-Str. 22-30

Johannes-R.-Becher-Str. 32-32

Burghardt, Gudrun Braun, Thomas Anna-Siemsen-Straße 6c-6e, 6f

Erler, Gino Goeddaeus, Jürgen Anna-Siemsen-Str. 16-22, 24-28

Kaffenberger, Dr. Hermann Völker, Wolfgang Anna-Siemsen-Straße 61-69, 68c-e

Kirchner, Peter Wonneberger, Wolfgang Anna-Siemsen-Straße 71, 73-79

Anna-Siemsen-Straße 81-87

Anna-Siemsen-Str. 89-95, 97

Max-Steenbeck-Str. 2a, 6-10

Max-Steenbeck-Str. 14, 22

Max-Steenbeck-Str. 36-40

Schrödingerstr. 86, 88-92, 96

Wacholderweg 4, 6-10, 12-14

Kotschy, Helga Fietz, H.-Joachim Bauersfeldstr. 9-19, 10-20

Zimmermann, Ingrid Pohlmann, Uwe Boegeholdstr. 2-8, 10-20

Schomerusstr. 9, 9a-b, 11

Wanderslebstr. 1-7, 9-19

Lohmann, Gabriele Schrödingerstr. 2-6, 8-18

Hartung-Blödorn, Karin Schrödingerstr. 20-30

Kluge, Edna Schrödingerstr. 27-37

Knüpfer, Claudia Schrödingerstr. 32-42

Könke, Lutz

Rub, Harald

Bäsig, Heinz Ernst-Zielinski-Str. 2-8

Hönig, Manfred Ernst-Zielinski-Str. 10-12, 18-20

Kollatschny, Frank Ernst-Zielinski-Str. 22-32

Maurer, Brigitte Ernst-Zielinski-Str. 36-44

Meister, Andreas Hugo-Schrade-Str. 36, 38, 40

Sörgel, Dr. Peter

Page 57: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

57

Wahlbezirk 3lobeda Kapitel VII/ 2010

Liste der Vertreter

Vertreter Ersatzvertreter Zuständigkeitsgebiet

Apel, Martina Hoffmann, Sybille Felix-Auerbach-Str. 18-20

Bauer, Jürgen Hans-Berger-Str. 20-22

Morgenstern, Dr. A.

Teichelmann, Siegfried

Plötner, Günter Thoß, Reiner Fritz-Ritter-Str. 18

Rothe, Dietrich Stauffenbergstr. 4-8, 15-27

Schmoginski, Ilse Theobald-Renner-Str. 16-28

Werner-Seelenbinder-Str. 2-4

Greger, Erich List, Frank Lindenstraße 1-5

Knuth, Günter Platanenstr. 10-16

Nieklauson, Kai

Barg, Dr. Klaus Macher, Klaus Ernst-Schneller-Str. 12-16, 18-22

Ehrhardt, Frank Richard-Sorge-Str. 8-18

Steinecke, Sebastian Salvador-Allende-Platz 1-3, 5-7

Zirr, Harry Ziegesarstr. 1-3, 5-7

Falke, Klaus-Dieter Drackendorfer Str. 2-12

Lindemann, Bernd Tieckstr. 2-12, 14-24

Wagner, Gunter Tieckstr. 26-36, 38-48

Bachmann, Heinz Liselotte-Herrmann-Str. 2a-c, 4-12

Große, Edgar Liselotte-Herrmann-Str. 14a-c, 16-24

Hahmann, Petra Liselotte-Herrmann-Str. 26a-c, 28-36

Houschka, Manfred Liselotte-Herrmann-Str. 38a-c

Kühn, Wolfgang Rudolf-Breitscheid-Str. 1-9, 11-19, 21-29

Nitschke, Lothar

Rackwitz, Manfred

Bansemer, Hartmut Klinkert, Lothar Carolinenstr. 24-32, 34-44

Biedermann, Jürgen Carolinenstr. 46-56, 58-68

Harloff, Günther Musäusring 2-10, 12-22

Müller, Dr. Jochen Novalisstr. 5-9, 11-15

Werner, Edelgard

Page 58: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

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Wahlbezirk 4sparer und fördernde mitGliederKapitel VII/ 2010

Liste der Vertreter

Vertreter Ersatzvertreter Zuständigkeitsgebiet

Becker, Angelika Bechler, Hans-Jörg Sparer

Boldt, Wolfgang Sparer

Bütof, Elke Sparer

Gablick, Dr. Klaus Sparer

Geiger, Jochen Sparer

Hase, Ewald Sparer

Heiner, Wolfgang Sparer

Hoppe, Ursula Sparer

Jeromin, Margit Sparer

Juch, Martina Sparer

Körner, Marco Sparer

Mark, Dr. Rolf-Peter Sparer

Oberländer, Dr. Barbara Sparer

Pabst, Wolfgang Sparer

Raue, Beate Sparer

Raue, Roland Sparer

Schumann, Annemarie Sparer

Speckamp, Peter Sparer

Stark, Volker Sparer

Wieduwilt, Dr. Bernd Sparer

Wiegand, Günter Sparer

Wilk, Reinhard Sparer

Blumenstein, Jens fördernde Mitglieder

Körbs, Klaus fördernde Mitglieder

Sandmann, Gerd fördernde Mitglieder

Sickert, Rolf fördernde Mitglieder

Page 59: Geschaeftsbericht WG "Carl Zeiss" eG - 2010

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ihrenotizen Jahresabschluss

für das Jahr 2010

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Impressum

Herausgeber

Wohnungsgenossenschaft „Carl Zeiss“ eG, Jena

Besucheranschrift

Leutragraben 1• 07743 Jena

Postanschrift

Emil-Wölk-Straße13 • 07747 Jena

Genossenschaftsregisternummer 200.105

Fotos & Gestaltung & Satz

grafiker.org - Jarno Müller

Sophienstraße 20

07743 Jena

Layout Jarno Müller

Fotos Jarno Müller & Hendrik Hansen

Satz Ina Ortlepp

Druck

Liebeskind Druck GmbH

Beim Weidige 1

99510 Apolda

April 2011

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