GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2014 STADT WALDSHUT-TIENGEN

GRUNDSTÜCKSMARKTBERICHT 2014 STADT WALDSHUT-TIENGEN

Gutachterausschuss für

Grundstückswerte der

Stadt Waldshut-Tiengen

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Herausgeber Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Waldshut-Tiengen

Geschäftsstelle

Leitung: Burkhard Fichtner

Sulzerring 6

79761 Waldshut-Tiengen

www.waldshut-tiengen.de

Tel: 07741/ 833-404

Fax: 07741/ 833-97 404

Impressum Redaktion, Satz/Layout: Dipl.-Ing. Erik Böffgen

Berichtszeitraum: 2013/ 2014

© Die Vervielfältigung, wie z.B. Fotokopien, Nachdruck, Digitalisierung, Scannen und Mikrover-

filmung des Grundstücksmarktberichts ist nur mit Erlaubnis des Herausgebers gestattet. Eine

Weitergabe von Daten jedweder Art ist nur mit Quellenangabe gestattet.

Schutzgebühr: 10,- € (Printausgabe)

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INHALTSVERZEICHNIS

1. Vorwort 4

2. Struktur- und Rahmendaten 5

3. Marktübersicht 6

4. Bodenrichtwerte 7

4.1 Allgemeines 7

4.2 Wohnbauflächen 9

4.3 Gewerbliche Bauflächen 10

4.4 Sonstige Grundstücksarten 10

5. Wohnungsmarkt 13

5.1 Wohnungs- und Teileigentum 13

5.2 Mieten 13

6. Verkehrswertermittlung und Modellbeschreibung 15

6.1 Grundsätze zur Wahl der Wertermittlungsverfahren 15

6.2 Beschreibung der Bewertungsmodelle 16 6.3 Marktanpassung 18

6.4 Sonstige Anpassungen 20

7. Fazit 21

8. Anlagen 22

8.1 Ehrenamtliche Mitglieder des Gutachterausschusses 22

8.2 Gebühren 22

8.3 Bewertungsmodell für Wohnungseigentum 23

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1. VORWORT

Anlässlich der sich jüngst wiederholenden Kritik an Aufgabenwahrnehmung und personell-

fachlicher Ausstattung baden-württembergischer Gutachterausschüsse, sieht sich die

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Stadt Waldshut-

Tiengen dazu animiert, erstmalig einen Grundstücksmarktbericht herauszugeben.

Damit erweitert sie den Rahmen ihrer drei wesentlichen, im Baugesetzbuch geregelten Auf-gabenbereiche: Führung einer Kaufpreissammlung, Ableitung und Fortschreibung von

Bodenrichtwerten und anderer Marktdaten sowie Erstattung von Verkehrswertgutachten.

Der Bericht über den Grundstücksmarkt verfolgt über die Funktion einer allgemeinen

Informationsgrundlage zum örtlichen Grundstücksverkehr hinaus inhaltlich mehrere Ziele.

Zum einen gibt er eine orientierende Übersicht zu Immobilienwerten verschiedener Markt-

segmente, von Wohnen über Gewerbe bis hin zur Landwirtschaft. Die damit verbundene

Transparenz erlaubt Einblicke in volkswirtschaftliche Zusammenhänge nicht nur im

Gemeindegebiet. Insbesondere der Immobilienmarkt ist überwiegend geprägt von gleichsam langfristigen

wie hohen Investitionen bei langen Haltedauern und zeitigt positive Mitnahmeeffekte

aufseiten der regionalen Wirtschaft. Die vorliegende Publikation möge vor diesem Hinter-

grund eine Entscheidungshilfe für private und kommunale Planungsträger, an Kauf oder

Verkauf interessierte Bürger, Bauherren und politische Gremien sein.

Mit der kurzen Darstellung anzuwendender Bewertungsverfahren bietet dieser Bericht zum

anderen eine methodische Handreichung für Fachleute, deren Arbeit sich auf Immobilien spezialisiert hat. Die beschriebenen Modelle der Wertermittlung schaffen in diesem Sinne

die Basis für eine möglichst objektive Ermittlung von Vermögenswerten. Angesprochen sind

hiermit u. a. Gutachter und Sachverständige, als auch Vertreter der Banken und des

Steuerwesens, die ihren Kunden eine marktgerechte Verkehrswertermittlung bieten

möchten.

Aufgrund der Organisationsform der Gutachterausschüsse am Hochrhein bildet dieser

Grundstücksmarktbericht lediglich das relativ kleinräumige Marktgeschehen innerhalb der

Stadt Waldshut-Tiengen inklusive ihrer Stadtteile ab.

Den nachfolgend dargestellten Auswertungen und Analysen liegen daher nur möglichst vergleichbare und statistisch sicher auswertbare Verkaufsfälle zugrunde. Bezüglich der

Ableitung der für eine Wertermittlung erforderlichen Daten, wie sie mittels einer soge-

nannten Nachbewertung am Markt gehandelter Objekte gewonnen werden, wird somit auf

entsprechende Auswertungen bundesweit tätiger Institutionen verwiesen.

Insbesondere die erforderliche Anpassung „vorläufiger“ Wertermittlungsergebnisse an den

örtlichen Grundstücksmarkt obliegt im konkreten Bewertungsfall weiterhin einer sach-

kundigen, gutachterlichen Würdigung.

Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Stadt Waldshut-Tiengen sieht eine Herausforderung darin, Aussagekraft und Qualität von künftigen

Grundstücksmarktberichten zu verbessern. Auf diesem Weg sind wir offen für Anregungen,

Hinweise und einen sachorientierten Informationsaustausch.

Waldshut-Tiengen, im Oktober 2014

Erik Böffgen

Vorsitzender des Gutachterausschusses

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2. STRUKTUR- UND RAHMENDATEN

Die Große Kreisstadt Waldshut-Tiengen im Kreis Waldshut umfasst neben den beiden

Kernstädten weitere 10 Stadtteile und liegt am Hochrhein im südwestlichen Grenzbereich

von Baden-Württemberg. Zu den nächstgelegenen Städten gehören Zürich (ca. 50 km),

Basel (ca. 60 km) und Freiburg (ca. 80 km).

Die beiden schweizerischen Zentren mit ihren Flughäfen sind über Regional- und S-Bahn

(S 41) vom Bahnhof Waldshut direkt zu erreichen, während vom Bahnhof Tiengen die

Hochrheinbahn weiter in Richtung Singen führt. Aufseiten des Straßenverkehrs ist Waldshut-Tiengen mit der A 98 (nicht durchgehend fertiggestellt), B 34 und B 500 groß-

räumig an das überregionale Netz angebunden. Die Kraftfahrzeugdichte beläuft sich im Jahr

2013 auf 569 Pkw pro 1.000 Einwohner.

Das Mittelzentrum (gem. Regionalplan) ist u.a. Sitz von Landratsamt, Stadtverwaltung(en),

Gerichten, Kitas, Schulen, Ärzten und Spital. Neben der Bedeutung für den Fremdenverkehr

ist die Stadt ein Standort klein- bis mittelständischer Unternehmen. So zählte der Landkreis

im Jahr 2011 bei anhaltend sehr geringer Arbeitslosenquote 73.400 Erwerbstätige am

Arbeitsort, davon 24.800 im produzierenden Gewerbe und 47.300 im Dienstleistungs-

bereich.

Aufgrund der unmit-

telbaren Grenznähe

pendeln aus dem

Landkreis Waldshut

täglich ca. 14.000

Menschen vorwie-

gend in das Kanton

Aargau aus. Dies betrifft in erster Linie

Vertreter meist gering

qualifizierter Berufe,

gefolgt von Tech-

nikern und ähnlichen

Branchen. Bei derzeit

noch ansteigenden

Zahlen stehen jenen

lediglich 1.600 Einpendler aus der Schweiz in die gesamte Hochrhein-Region gegenüber

(Statistisches Monatsheft Baden-Württemberg, 11/2013).

Waldshut-Tiengen zählte zum Sichttag 31.12.2012 insgesamt 22.574 Einwohner (22.408 EW, 2001) und weist in der aktuellen Prognose für 2014 nach Altersgruppen 4.628 EW < 20

Jahre, 13.628 EW ≥ 20 bis < 65 Jahre und 4.694 EW ≥ 65 Jahre aus.

Die Bevölkerungsbilanzen zeigen im Zeitraum 2001-2012 einen fast durchgehend positiven

Wanderungssaldo (+ 185 EW, 2011 auf 2012) in Kombination mit einer leichten Bevölke-

rungszunahme (+ 166 EW, 2001 auf 2012) auf. Damit leben derzeit ca. 289 Einwohner pro

km² (Landesmittel: 296).

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Flächennutzung (Art) Fläche (ha) 2012 Fläche (ha) 2000

Siedlungs- und Verkehrsfläche, davon 1.175 1.111

• Gebäude-, Frei- und Betriebsfläche 675 636

• Erholungsfläche, Friedhof 62 46

• Verkehrsfläche 438 429

Landwirtschaftsfläche 3.409 3.497

Waldfläche 3.057 3.021

Wasserfläche 136 135

Sonstiges 21 34

Summe 7.798 7.798

Dem stetigen Bevölkerungswachstum entsprechend verzeichnet auch der Wohnungs-

bestand, gegliedert in Teilmärkte, bis 2012 Zuwachs: 4.313 Wohngebäude (inkl. Wochen-

end-/Ferienhäuser ab 50 m² und Wohnheime) und 11.663 Wohnungen (davon 3.486

4-Zimmer-Wohnungen). Zum Vergleich waren es im Jahr 2000 noch 3.881 Wohngebäude

und 10.271 Wohnungen. Die Zahl der Baugenehmigungen belief sich im Jahr 2013 auf

insgesamt 210 Eingänge.

3. MARKTÜBERSICHT

Teilmarkt Kauffälle Flächen Umsatz Anzahl in ha in Tsd. €

1. Unbebaute Grundstücke

Baureifes Wohnbauland 22 2,0 3.324,4

Gewerbe und Industrie 4 0,6 319,6

Übrige Flächen (z.B. Land-/ Forstwirtschaft, Verkehr,

Gemeinbedarf)

26 11,3 266,2

davon:

Bauerwartungs- und Rohbauland 6 0,07 17,1

Summe 56 13,9 3.910,2

2. Bebaute Grundstücke

Ein- und Zweifamilienhäuser 59 12.843,2

Mehrfamilienhäuser

(einschl. gemischte Nutzung < 20 % Wohnnutzung)

10 3.521,1

Büro-, Verwaltungs-, Geschäftshäuser 12 3.500,9

Industrie- und Gewerbeobjekte 4 2.603,5

Summe 85 22.468,7

3. Wohnungs- und Teileigentum 190 20.862,5

davon:

Erstverkäufe (Neubauten) 53 10.315,1

Wieder-/ Weiterverkäufe 137 10.547,4

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Jahr 2010 2011 2012 2013

Kaufverträge 325 362 339 331

Umsatz (Mio. €) 48,26 57,07 57,74 52,66

Umsätze 2013: brutto (inkl. Zubehör, Inventar, Instandhaltungsrücklage etc.

Die Anzahl der abgeschlossenen Kaufverträge ist innerhalb der letzten vier Jahre somit

relativ stabil (Ø rund 339). Erfasst wurden im Geschäftsjahr (01.01.-31.12.2013) alle

übersandten Kaufverträge (inkl. 2 Erbbaurechtsbestellungen), ohne sie näher auf unge-

wöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu überprüfen.

Eine Auswertung der durchschnittlichen Preise für Wohnhäuser und Wohneigentum ergibt für das Jahr 2013 folgendes Bild: Demnach wurden für Ein- und Zweifamilienhäuser (aus-

schließlich Bestandsimmobilien) zwischen 1.000 und 2.300 €/m² Wohnfläche, für Eigen-

tumswohnungen (Zweitverkauf) zwischen 1.000 bis 2.600 €/m² Wohnfläche gezahlt. Neu-

errichtetes Wohnungseigentum liegt, ebenfalls abhängig von Baualter und Ausstattungs-

standard, in einer Spanne von 2.100 bis 3.000 €/m².

Die in einem Fragebogen des Gutachterausschusses enthaltenen Angaben zu den

Wohnflächen wurden jedoch nicht auf Richtigkeit und Plausibilität (Berechnungs-

grundlagen) hin überprüft. Von daher kann hinsichtlich der durchschnittlichen Größe von

Eigentumswohnungen lediglich eine Spanne zwischen 60 bis 80 m² Wohnfläche benannt

werden.

Garagen- bzw. Tiefgaragenstellplätze oder Carports werden mit Preisen zwischen rund

7.500 € bis 14.500 € gehandelt. Aktuelle Annoncen lassen jedoch auf eine erneute Preis-

steigerung schließen.

Zum Vergleich: Die Auswertung von Bestandsobjekten der örtlichen Immobilienwirtschaft

(REMAX) weist Durchschnittswerte in Höhe von 2.080 €/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser

und für Eigentumswohnungen von 1.520 €/m² aus. Einem ersten Trend zufolge fallen die

Preise für das Jahr 2014 mit 2.100 €/m² bzw. 1.640 €/m² geringfügig höher aus.

4. BODENRICHTWERTE 4.1 Allgemeines

Die Bodenrichtwerte werden gemäß § 193 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB) vom Gut-

achterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Waldshut-Tiengen nach den Bestim-

mungen des BauGB, der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), der Bodenrichtrichtwertlinie (BRW-RL) sowie der Gutachterausschussverordnung Baden-

Württemberg alle zwei Jahre jeweils zum Stichtag 31.12. ermittelt und der Öffentlichkeit

zur Verfügung gestellt (www.waldshut-tiengen.de).

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von

Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen.

Er wird ausgewiesen als ein Betrag in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche (€/m²) und

bezieht sich auf ein für die Bodenrichtwertzone typisches Grundstück (Bodenrichtwert-

grundstück) unter Berücksichtigung seiner Zustandsmerkmale. In bebauten Gebieten

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werden die Bodenrichtwerte mit einem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der

Boden unbebaut wäre.

Abweichungen eines einzelnen Grundstückes vom Richtwertgrundstück hinsichtlich seines

Zustandes, bspw. Erschließungs- und Erschließungsbeitragssituation, Lage und Gestalt, Art und Maß der (baulichen) Nutzung, Bodenbeschaffenheit u. a., bewirken in der Regel

Abweichungen seines Wertes gegenüber dem des Richtwertgrundstücks

Ansprüche, insbesondere gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmi-

gungs- oder den Landwirtschaftsbehörden (Landratsamt), können weder aus den Boden-

richtwerten noch aus den Abgrenzungen der Bodenrichtwerte hergeleitet werden;

Bodenrichtwerte entfalten keine bindende Wirkung.

Die Bodenrichtwerte der Stadt Waldshut-Tiengen werden für die Gemarkungen Waldshut

und Tiengen in Form einer Bodenrichtwertkarte (zonal) mitgeteilt, in den übrigen Ort-

schaften (bislang) tabellarisch nach Straßenzügen bzw. -abschnitten. Der Kartenteil enthält

neben der Begrenzungslinie der Bodenrichtwerte (Bodenrichtwertzone) die zugehörige Zonennummer, den Bodenrichtwert und fest definierte Merkmale des Bodenrichtwert-

grundstücks. Hierzu zählen die wertbildenden Zustandsmerkmale Entwicklungszustand =

baureifes Land (B) und Beitragssituation = erschließungsbeitragsfrei (ebf). Die Aufnahme

zusätzlicher Merkmale, wie z. B. Art der Nutzung (BauNVO; FNP) und Grundstücksfläche

(Größe) befindet sich derzeit in Vorbereitung.

Übersichtskarte zu den Bodenrichtwerten in Waldshut-Tiengen: Auszüge werden automatisiert in Berichtsform

ausgegeben (gebührenpflichtig)

Für Bereiche von Gemeinbedarfseinrichtungen, die entsprechend ihrer Zweckbestimmung

eine privatwirtschaftliche Nutzung auf Dauer nicht vermuten lassen, werden keine

Bodenrichtwerte abgeleitet. Dies gilt des Weiteren für Flächen, die nach allgemeiner

Verkehrsauffassung nicht an Rechtsgeschäften teilnehmen. Verkehrs- oder vereinzelte

Gemeinbedarfsflächen werden im Allgemeinen den Bodenrichtwerten unmittelbar benach-

barter Zonen zugeordnet bzw. entsprechend ihren Nutzungsmöglichkeiten mit sachge-

mäßen Abschlägen bewertet.

Aufgrund der in großen Teilen des Stadtgebietes vorherrschenden unregelmäßigen Nutzungs- und Siedlungsformen kommen in den Bodenrichtwertgebieten (Karten, Tabellen)

Grundstücke mit ggf. stärker abweichenden Zustandsmerkmalen vor. Hier ist den ausge-

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wiesenen Bodenrichtwerten sachgemäß mit Zu- und Abschlägen gemäß der einschlägigen

Bewertungsliteratur zu würdigen.

Die Richtwerte für baureifes Land beziehen sich grundsätzlich auf altlastenfreie Grund-

stücke und berücksichtigen flächenhafte Bereiche des städtebaulichen Denkmalschutzes (Ensembleschutz) sowie potentielle Überschwemmungsgebiete (z. B. Tiengen Südstadt).

Entsprechende Erschließungsbeiträge nach BauGB oder Kommunalabgabengesetz (KAG) in

ortstypischen Höhen werden als bereits erstattet vorausgesetzt.

4.2 Wohnbauflächen

Die Bodenrichtwerte der Periode 2012/14 für baureifes Land beginnen in den Stadtteilen

Waldshut, Gurtweil und Tiengen bei 90,- €/m², in den übrigen kleineren Ortschaften auch

bereits bei 50,- €/m². Die überwiegende Zahl der Richtwertzonen weist Werte zwischen

130,- €/m² bis 155,- €/m² aus, das Maximum für rein wohnbaulich genutzte Gebiete liegt bei 200,- €/m².

Werte darüber finden sich in den gemischten Lagen der historischen Stadtkerne Waldshut

mit 700,- €/m² und Tiengen (305,- €/m²) sowie in Bereichen des (großflächigen) Einzel-

handels und von Dienstleistungsangeboten.

Das neu entwickelte und voll erschlossene

Baugebiet „Bergstadt III“ bietet seit dem 1.

August 2014 54 rein wohnbauliche Grund-

stücke für 145,- €/m² (Einfamilienhäuser) und

155,- €/m² (Doppelhäuser) an. Familien mit Kindern wird hierbei ein Rabatt in Höhe von

5.000,- € gewährt.

Bei den Quadratmeterpreisen in den per

Bebauungsplan geschaffenen Neubauge-

bieten der Stadtteile gilt ein einheitlicher

Bodenpreis von 90,- €/m² baureifes Land.

Insgesamt stehen in den Ortslagen Aichen

(6), Breitenfeld (1), Detzeln (7), Indlekofen

(3), Krenkingen (2), Oberalpfen (3) und Schmitzingen (3) noch 24 freie, per Bebauungsplan gesicherte Wohnbaugrundstücke zum Verkauf. Die übrigen Parzellen sind entweder bereits

veräußert oder vorgemerkt, wobei Änderungen tagesaktuell möglich sind.

Insgesamt erschöpft sich weitestgehend mit den vorgenannten Gebieten das Angebot

kommunaler Bauplätze. Künftige Wohnbaupotenziale bestehen lediglich in der Tiengener

Gemarkung „Obere Gaisäcker“ in Form einer gemäß FNP dargestellten Wohnbaufläche

(Bauerwartungsland). Die bauplanungsrechtliche Entwicklung zum Wohngebiet (Bauland)

ist allerdings vor dem Hintergrund hoher Kosten für Erschließungsmaßnahmen (Querung

der Bahnlinie; Hanglage) fraglich.

Eine Nachverdichtung im Siedlungsbestand hängt wiederum stark von den Interessen privater Eigentümer ab, die verbliebenen Baulücken bspw. auf dem Weg einer Veräußerung

der Nutzbarkeit zugänglich zu machen. Angesichts der anhaltend großen Nachfrage sind es

vorwiegend Projekt- und Bauträger, die sich zunehmend auch auf die anwachsende

Nachfrage im Segment seniorengerechter und barrierefreier Wohnungen konzentrieren.

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Nachfolgende Tabelle eröffnet einen Blick auf die grenznahen Bezirke der Schweiz. Erfasst

sind zum Vergleich mit den hiesigen Werten die Preissteigerungen bei Objektarten im

Zeitraum 2010-2013 (Quelle: www.comparis.ch/immobilien/preisentwicklung).

Ort Wohnungen Häuser Bauland €/m² (Median)

Laufenburg, Aargau + 14 % + 7 % 238,7

Zurzach, Aargau + 12 % + 14 % 253,1

Dielsdorf, Zürich + 26 % + 16 % 1.037,0

Bülach, Zürich + 27 % + 17 % 987,6

4.3 Gewerbliche Bauflächen

Die Standorte für Gewerbe und Industrie bilden annähernd unterbrechungslos ein Band

entlang der Bundesstraße 34 bzw. L 159. An dieser Achse reihen sich im Wesentlichen die

stärker frequentierten Handelsobjekte (z. B. Baumärkte, Möbelhäuser, Lebensmittel-

discounter, Tankstellen, Autohäuser und Gebrauchtwagenhändler) entlang der über-

örtlichen Straßen auf.

Während der Bereich „Liedermatte“ räumlich isoliert im Waldshuter Westen liegt,

erstrecken sich die übrigen Gebiete ab „Schmittenau“ über den „Gewerbepark Hochrhein“ (privat), „Kailtle-Schlatt“/„Kaitle-Rohalde und „Vordere Rohhalde“ bis zum westlichen

Siedlungsrand von Tiengen. Der kommunale, rund 5,36 ha umfassende Bebauungsplan

„Vordere Rohhalde-Vorerlen“ befindet sich derzeit im Aufstellungsverfahren.

Das derzeit noch größte Angebot verkäuflicher Grundstücke befindet sich im „Gewerbepark

Hochrhein“, einem Konversionsgelände der chemischen Industrie (ehemals Lonza), welches

sich die Gemarkungen Waldshut und Gurtweil teilen. Die Vermarktung erfolgt durch die

Gewerbepark Hochrhein GmbH.

Die Bodenrichtwerte für die v.g. gewerblichen Bauflächen bewegen sich in einer Spanne zwischen 65,- €/m² und 125,- €/m², wobei die höherpreisigen Parzellen unmittelbar an den

überörtlichen Verkehrsachsen liegen. Anders als beim Wohnbauland tendieren mit Ende

des Berichtszeitraums die Zahlen zu deutlich höheren Werten, die in der Fortschreibung der

Bodenrichtwerte (2015) ihren Niederschlag finden werden.

4.4 Sonstige Grundstücksarten

• Flächen der Land- und Forstwirtschaft

Steht auf absehbare Zeit eine bauliche Nutzung von Grund und Boden nicht in Aussicht, handelt es sich um den Entwicklungszustand „Flächen für die Land- und Forstwirtschaft“

(§ 5 Abs. 1 ImmoWertV). Jener Typus, auch als reines („ewiges“) Agrarland bezeichnet,

bezieht sich auf Flächen, welche aufgrund ihrer landschaftlichen oder verkehrlichen Lage,

ihrer Nähe zu Siedlungsgebieten oder ihrer Funktion keine andere Nutzung erwarten

lassen. Eignen sich land- oder forstwirtschaftlich genutzte Flächen aufgrund ihrer Lage

(„Ausstrahlungsbereich“) künftig ggf. für anderweitige Nutzungen, so handelt es sich um

sog. begünstigtes Agrarland. Gilt demnach die Einleitung eines Bauleitplanverfahrens (FNP)

als wahrscheinlich, so werden in der Regel vom reinen landwirtschaftlichen Bodenwert

abweichende, höhere Preise gezahlt.

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Das Landratsamt in Waldshut führt als zuständige Landwirtschaftsbehörde seit mehreren

Jahren kreisweit eine Kaufpreissammlung, die über jene der einzelnen Städten und

Gemeinden hinausreicht. So lassen die relativ wenigen Kauffälle in Waldshut-Tiengen (7/5;

Landwirtschaftsflächen/Wald) im Jahr 2013 keine gesicherten Aussagen zu, sondern bestätigen ohne weitere Überprüfungen folgende Werte des Landwirtschaftsamtes.

Demnach belaufen sich die Quadratmeter-Preise in der Stadt Waldshut-Tiengen für

Ackerland auf durchschnittlich 1,30 € bzw. 0,80 € für Grünland (intensiv, extensiv). Dass sich

das Preisniveau in den östlich angrenzenden Gemeinden Lauchringen, Küssaberg, Klettgau

oder Jestetten bei 2,20 €/m² hält, liegt möglicherweise an günstigeren Standort-

bedingungen.

Die Preise für landwirtschaftliche Weide- und Ackerflächen variieren dabei jeweils nach den

topographischen Verhältnissen (Ebene; Steillagen) und der Ertragsfähigkeit (Acker- bzw.

Grünlandzahl) der Böden. Ein Trend zum Anbau von Energiepflanzen (z. B. Miscanthus =

Riesen-Chinaschilf, Mais, Raps) ist derzeit nicht erkennbar, so dass Preissteigerung nicht wahrscheinlich sind.

Als marktübliche Pachtzinsen für landwirtschaftliche Flächen werden rund 150 €/ha bis

200 €/ha bei Ackerland sowie 80 €/ha bis 120 €/ha für Dauergrünland im Landkreis

Waldshut gezahlt (Statistisches Monatsheft Baden-Württemberg, 5/2012).

Ähnlich verhält es sich bei Waldflächen, die marktüblich mit rund 1,- €/m² gehandelt

werden. Je nach Art und Alter von Aufwuchs und Bestockung liegen die Werte auch

deutlich darüber, so dass hier die Angabe eines Spannenwerts zwischen 1,- €/m² und

3,- €/m² gerechtfertigt erscheint.

• Bauerwartungsland und Rohbauland

Da die wenigen Kauffälle für diese Segmente keine besondere Aussagekraft besitzen,

können die Bodenwerte deduktiv aus den benachbarten Preisniveaus für baureifes Land

ermittelt werden. Bei dieser Methode rechnet man, ausgehend von der allgemeinen

Baureife, bis zum Entwicklungszustand „Bauerwartungsland“ oder „Rohbauland“ zurück,

indem die verfahrensbedingten Wartezeiten, die jeweiligen Kosten (z. B. für Erschließung)

sowie Unsicherheiten bzgl. der Entwicklung überschlagsmäßig abgezogen werden. Je nach Verfahrensstand der Bauleitplanung betragen die Bodenrichtwerte für Bauer-

wartungsland 25 bis 35 % (Aufstellung Flächennutzungsplan), die für Rohbauland 30 bis

60 % (Durchführung der Bodenordnung) der Richtwerte vergleichbaren Baulands

(Sprengnetter).

• Besondere Grundstücksarten

Untersuchungen zu den Kategorien besondere (begünstigte) Flächen für die Land- und

Forstwirtschaft, Flächen für Freizeit- und Kleingartenanlagen, Abbauflächen oder Teich-grundstücke wurden vom GA bislang nicht durchgeführt. Die sehr geringe Zahl von

Kauffällen lässt eine gesicherte Auswertung nicht erwarten.

Im Falle nicht eindeutig bestimmbarer Flächen, wie z.B. öffentliche oder private Grün-

flächen und ggf. auch Gemeinbedarfsflächen (gem. FNP), ist eine ersatzweise Bewertung

von Grund und Boden zu den aktuell umgebenden Bodenrichtwerten vorzunehmen. Als

Arbeitshilfe kann hier unter gutachterlicher Würdigung auf die Anlage 1 zum AllMBl. Nr.

12/2008 der Bayerischen Staatsregierung zurückgegriffen werden.

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Die Bestellung von Erbbaurechten ist für den Markt in Waldshut-Tiengen nicht relevant. In

2013 betrafen lediglich zwei Kauffälle bestehende Erbbaurechte an Teileigentum (Teilerb-

baurechte). Betroffen waren hiervon Kfz-Stellplätze mit einer 30-jährigen Laufzeit.

Eine weitere Sonderstellung nehmen die wenigen Kies-Abbauflächen („Vordere Rohhalde“)

ein, deren Grundstückswert über den landwirtschaftlicher Nutzflächen hinausgeht. Der

Kaufpreis setzte sich hier wie folgt zusammen: 2,00 €/m² für Grund und Boden bis 1 m Tiefe

und 28,00 €/m² für das darunterliegende Kiesabbaumaterial.

• Bebaute Grundstücke im Außenbereich

Eine Sonderform nehmen Grundstücke im nicht bebaubaren Außenbereich (§ 35 BauGB)

ein, welche jedoch unter Bestandsschutz stehend auch nicht privilegierte Nutzungsformen (i.d.R. Wohnen, Gewerbe) aufweisen. Hier werden die Bodenwerte ebenfalls deduktiv, d. h.

ausgehend von nutzungsgleichen Bauflächen bzw. -gebieten im Nahbereich ermittelt.

Ungeachtet der tatsächlichen Restnutzungsdauer (abgezinste Bodenwertdifferenz) sind ggf.

Abschläge wegen fehlender oder mangelnder Erschließung, bauplanungsrechtlich bedingter

Nutzungsbeschränkungen oder auch aufgrund von Lage und Nähe zu zusammenhängenden

Siedlungsgebieten. Gutachterlich zu würdigen sind des Weiteren die eigentlichen

Funktionalflächen sowie Umgebungsflächen, die je nach Nutzbarkeit in ihren Qualitäten

(s. o.) abzustufen sind.

• Hinterland Bei relativ schmal und gleichzeitig (über-)tief geschnittenen Grundstücken ist eine

wirtschaftliche Nutzung nur eingeschränkt gegeben, so dass sich eine Unterteilung in

Vorder- und Hinterland empfiehlt („echte Übergröße“).

Unter Vorderland versteht man i.d.R. den direkt an eine öffentliche Erschließungsanlage

(Straße, Zuwegung) liegenden Teil der Parzelle bis zu einer Tiefe von rund 40 m, welcher

mit 100 % des Bodenrichtwerts angesetzt wird. Jene Grundstückstiefe richtet sich empirisch nach den Erschließungsbeitragssatzungen (nach KAG) oder nach den Vorgaben

rechtskräftiger Bebauungspläne bzw. nach dem Einfüge-Kriterium gemäß § 34 BauGB.

Der Rest des Baugrundstücks wird, obgleich er ggf. Baulandqualität genießt, aufgrund

seiner reduzierten bzw. ausgeschlossenen Bebaubarkeit als Hinterland bezeichnet. Der

Bereich zwischen 40 und 80 m (Hinterland 1) wird i.d.R. mit einem Abschlag von 50 %, das

daran anschließende Hinterland 2 zwischen 80 m und 120 m mit einem Abschlag von 75 %

auf den Bodenrichtwert versehen.

Vor dem Hintergrund der für Waldshut-Tiengen geltenden Abwassersatzung (vom

23.07.2012) gilt gemäß § 26 Abs. 2 AbwS der Bereich bis zu einer Tiefe von 50 m ab der der

Erschließungsstraße zugewandten Grundstücksgrenze als Grundstücksfläche (Bauland). Im Einzelfall ist die Aufteilung übertiefer („echter Übertiefe“) Grundstücke in Vorder- und

Hinterland sachgemäß und ggf. auch unter Berücksichtigung topografischer Verhältnisse zu

treffen.

Sofern das Hinterland keine Baulandqualität besitzt, da es bspw. im Flächennutzungsplan

als sonstige Grünfläche dargestellt oder faktisch als Gartenland zu werten ist, kann der

betroffene Bereich je nach Ausprägung mit 10-15 % des Wertes benachbarten baureifen

Landes angesetzt werden.

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• Erschließungsbeiträge

Anders als in anderen Bundesländern richtet sich die erstmalige Herstellung der Erschlie-

ßung nicht nach dem Baugesetzbuch (§§ 123 ff. BauGB), sondern seit 2009 nach dem KAG (Kommunalabgabengesetz). Dementsprechend haben die Grundstückseigentümer i.d.R.

95 % (statt 90 %) der Kosten für Straßen, Wege und Plätze mittels Erschließungsbeiträge zu

erstatten. Ein 5%iger Anteil verbleibt bei der ausführenden Kommune.

Die Bandbreite derartiger Kosten bewegt sich ortsüblich zwischen 20,- und 30,- €/m², kann

je nach Geländeverhältnissen auch darüber hinausgehen. Hinzu kommen regelmäßig Bau-

kostenzuschüsse, wie sie von den einzelnen Versorgern (z. B. Stadtwerke) nach Feststehen

der anzurechnenden Gesamtkosten erhoben werden.

Nicht mit eingerechnet werden (gem. § 127 Abs. 4 BauGB) Abgaben für Anlagen zur

Ableitung von Abwasser sowie zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser, die

keine Erschließungsanlagen im Sinne des BauGB sind. Derartige Leistungen werden bspw. als wiederkehrende Beiträge nach dem KAG bzw. Abwassersatzungen o.ä. erhoben.

5. WOHNUNGSMARKT 5.1 Wohnungs- und Teileigentum

Ausweislich der unter 3.) dargestellten Marktübersicht betrafen 190 Kauffälle in 2013 den

Erwerb von Wohnungs- und Teileigentum (Läden, Büros, Garagen etc.), was seit 2012 einer

Steigerung von 15 % entspricht. Somit wurden fast dreimal so viele Eigentumswohnungen –

fast überwiegend im Geschosswohnungsbau – wie Ein- oder Zweifamilienhäuser gehandelt,

davon 53 im Erstverkauf mit geplanter Fertigstellung 2014. Von letztgenannter Kategorie

entfallen wiederum 35 Verträge allein auf das Projekt „Betreutes Wohnung in Waldshut-

Tiengen“ in der Bahnhofstraße.

Beim Handel mit Teileigentum stand dem hingegen der Erwerb von zusätzlichen Garagen- bzw. Tiefgaragenstellplätzen im Vordergrund; ein Kauffall betraf eine Büroeinheit.

Bei Eigentumswohnungen ist für die Preisfindung die Wohnfläche ausschlaggebend, anhand

derer sich der Quotient €/m² bilden lässt. Die Kauffälle seitens älterer Bestandsimmobilien

wurden allerdings nicht auf Umwandlung oder Weiterveräußerung hin untersucht. Mit

verkauft werden zudem häufig Einbauküche und sonstiges Inventar sowie die Instand-

haltungsrücklage.

Des Weiteren konnte anhand der versandten Datenbögen, sei es aufgrund unvollständiger

bzw. nicht plausibler Angaben, der Kreis der Nutzerschaft nur ungenau festgestellt werden. Die Anzahl der selbstgenutzten Objekte hält sich jedoch mit der der vermieteten Einheiten

in etwa die Waage. Für Kapitalanleger ist der Erwerb von Eigentumswohnungen somit

gleichermaßen aus Renditegesichtspunkten als auch im Sinne eines derzeit günstig

finanzierbaren Wohn-Eigenheims attraktiv.

5.2 Mieten

Ein qualifizierter, d.h. nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellter oder ein

einfacher Mietspiegel nach § 558 BGB für frei finanzierten Wohnraum liegt in der Stadt Waldshut-Tiengen nicht vor. Grundsätzlich fällt es in den Verantwortungsbereich der

14

Vertragsparteien, Miethöhen bspw. nach Größe, Ausstattung oder Modernisierungsgrad

der Wohnung bzw. den Pachtzins bei Grundstücken auszuhandeln. Dies gilt insbesondere

für Gewerbe- und Büromieten, welche grundsätzlich keinen preisrechtlichen Vorgaben

unterliegen.

Als Orientierungshilfe zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. marktüblich

erzielbarer Erträge wird daher auf einschlägige Portale und eigene Sammlungen (Objekt-

Fragebogen/ Kaufpreissammlung) zurückgegriffen. Bei den von Immobilienportalen gelie-

ferten Werten ist es im Zuge der Mittelwertbildung wichtig, Ausreißer (30 %-Regel) zu

eliminieren. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass Immobilienportale aller Art sog.

Angebotsmieten aufführen, keine tatsächlich realisierten Vertragsmieten.

Hinweis: Die Daten basieren auf einer Auswertung über das Immobilienportal „.immowelt.de“ angebotenen

bzw. nachgefragten Wohnungen. Die Amplituden insbesondere bei Wohnungen bis 40 m² sind auf nicht markt-

übliche Angebote zurückzuführen und im Zuge der Mittelwertbildung als nicht repräsentativ zu betrachten.

Der Gutachterausschuss unterteilt auf Basis der Marktbeobachtung das Angebot an Miet-

wohnungen in drei Größenklassen: bis unter 40, 40 bis unter 80, über 80 m². Aufgrund der

großen Nachfrage, bedingt u.a. durch sogenannte Grenzgänger, werden in der Kategorie

< 40 m² durchschnittliche Netto-Kaltmieten von rund 8,- €/m² gezahlt, wobei regelmäßig

auch deutliche Ausreißer auftreten. Gegen Ende 2014 tendieren die hier gezahlten Mieten

in Richtung 9 €/m². Wohnungen der mittleren Größe von 40 bis ≤ 80 m² weisen Durchschnittsmieten von rund 6,90 €/m² auf, Mieteinheiten über ≥ 80 m² Werte von rund

6,60 €/m². Die Nettokaltmieten für Wohnungen ≥ 120 m² weichen in Waldshut-Tiengen nur

noch marginal von der letztgenannten Kategorie ab. Insgesamt gilt der Wohnungsmarkt bei

anhaltend hoher Nachfrage als angespannt, womit die Mieten auf relativ hohem Niveau

verbleiben dürften.

Die drei ortsansässigen, nicht kommunalen Wohnungsbauunternehmen bieten ihren

Bestand, je nach Baujahresklasse und Sanierungsstand, fast einheitlich für durchschnittlich

rund 5,- €/m² (3,80 bis 6,00 5,- €/m²) Netto-Kaltmiete an. Der deutlich unter dem „freien“

Wohnungsmarkt liegende Mietzins erklärt sich insbesondere mit dem Kontingent an älteren Beständen. Meist über lange Zeit vermietet (Alt-Mietverträge) und heute von Senioren

bewohnt, unterblieben meist größere Modernisierungsmaßnahmen, so dass angesichts des

niedrigen Standards marktüblich auch nur geringere Mieten erzielbar sind.

15

Bezüglich der Mieten für Büro- und Praxisräume, Ladenlokale und Gewerberäume ist die

Angabe tragfähiger Richtwerte nicht möglich. Die Angebotsmieten beginnen laut Portal

immoscout.de derzeit bei rund 10 €/m² und bewegen sich in City-Lagen von Waldshut und

Tiengen auch zwischen 15,- und 20,- €/m². Das Mietniveau von Gewerberäumen hängt stark von der jeweiligen Lage (Verkehrsanbindung, Parken) im Stadtgebiet sowie von der

Branche ab.

Die Leerstandsquote bei gewerblichen Einheiten verharrt auf niedrigem Niveau. Hiervon

betroffen sind überwiegend Gebäude, deren Substanz und Erhaltungszustand eine direkte

Neuvermietung erst nach umfangreichen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaß-

nahmen ermöglichen.

6. VERKEHRSWERTERMITTLUNG UND MODELLBESCHREIBUNG

6.1 Grundsätze zur Wahl der Wertermittlungsverfahren

Das Gutachter- und Sachverständigenwesen kennt in Deutschland drei Bewertungsver-

fahren, wie sie in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt und

vorgeschrieben sind: Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren. Zur mathematisch-methodischen Untersetzung der ImmoWertV veröffentlicht das zuständige Bundes-

ministerium entsprechende Richtlinien, von denen bis dato die Sachwertrichtlinie (SW-RL)

und die Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) bekannt gemacht wurden. Die Ertragswertricht-

linie (EW-RL) liegt derzeit noch im Entwurf vor, während sich die Bodenrichtwertlinie (BRW-

RL) in erster Linie an die Gutachterausschüsse richtet.

Die Richtlinien beinhalten die für das jeweilige Berechnungsverfahren notwendigen, in

Gutachten zu beschreibenden wesentlichen Modellparameter und können unter

www.gesetze-im-internet.de abgerufen werden.

Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert „durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt,

auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den recht-

lichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheiten und

der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne

Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grund-

stücks, – den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall – zu bestimmen. Zur Ver-

kehrswertermittlung bieten sich grundsätzlich mehrere Verfahren an. Diese sind jedoch

nicht in jedem Bewertungsfall alle gleichermaßen gut zur Ermittlung marktkonformer

Verkehrswerte geeignet. Es ist deshalb Aufgabe des Sachverständigen, das für eine konkret anstehende Bewertungsaufgabe geeignetste Wertermittlungsverfahren auszuwählen und

vorzugsweise durch ein weiteres überprüfend zu unterstützen.

Der Vollständigkeit sei hinzugefügt, dass mit dem Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF)

im internationalen Immobilienhandel noch ein weiteres Modell existiert. Dabei handelt es

sich um eine investitionstheoretische Berechnung, welche dem Ertragswertverfahren

nahesteht.

Grundsätzlich sind Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren gleichwertige Umsetzungen

des Kaufpreisvergleichs; sie liefern gleichermaßen (nur) so marktkonforme Ergebnisse, wie zur Ableitung der vorgenannten Daten eine hinreichend große Zahl von geeigneten

Marktinformationen (insbesondere Vergleichskaufpreise) zur Verfügung standen.

16

Beim Vorliegen der verfahrensspezifischen „erforderlichen Daten“ ist ein Wertermittlungs-

verfahren also ein Preisvergleichsverfahren und erfüllt die Anforderungen, die von der

Rechtsprechung und der Bewertungstheorie an Verfahren zur Verkehrswertermittlung

gestellt werden. Andere Verfahren scheiden daher meist wegen Fehlens hinreichender Erfahrungswerte zur Anpassung deren Ergebnisse an den deutschen Grundstücksmarkt aus.

6.2 Beschreibung der Bewertungsmodelle Bodenwertermittlung: Die Preisbildung für Grund und Boden orientiert sich im gewöhn-

lichen Geschäftsverkehr vorrangig an den allen Marktteilnehmern (z. B. Vergleichsverkäufe,

veröffentlichte Bodenrichtwerte, Zeitungsannoncen, Makler) bekannt gewordenen

Informationen über Quadratmeterpreise für unbebaute Grundstücke. Der Bodenwert ist

deshalb (§ 16 ImmoWertV; getrennt vom Wert der Gebäude und der Außenanlagen) i.d.R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen zu ermitteln, wie er sich ergeben würde,

wenn das Grundstück unbebaut wäre.

Liegen geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese anstelle oder ergänzend zu den

Vergleichskaufpreisen zur Bodenwertermittlung (Bodenrichtwertverfahren) herangezogen

werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend der folgenden Merkmale

hinreichend bestimmt und mit der notwendigen Sorgfalt aus Kaufpreisen für vergleichbare

unbebaute Grundstücke abgeleitet sind: örtliche Verhältnisse, Lage, Grundstücksgestalt,

Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungssituation sowie

beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand.

Beitrags-

situation

Entwicklungs-

zustand

Nutzung Bauweise Geschosszahl GFZ Fläche (m²) Tiefe (m)

ebf B(aufreif) WA o II 0,4 550 -

Die Bodenrichtwertkarte für Waldshut-Tiengen enthält dem hingegen lediglich die

Begrenzungslinien der Zonen, den Bodenrichtwert und künftig die auch die zugehörige

Zonennummer. Bei der Richtwertdefinition wird ansonsten auf eine Nennung weiterer

(wesentlich) wertbildender Zustandsmerkmale verzichtet. Im Zuge der Verkehrswert-

ermittlung ist bei der Berechnung des (anteiligen) Bodenwerts bei ansonsten lage- und

nutzungsgleichen Grundstücken innerhalb einer Zone ggf. der Einfluss der baulichen

Ausnutzbarkeit gutachterlich zu untersuchen (Art und Maß der baulichen Nutzung gemäß

BauNVO). Dies gilt insbesondere für Parzellen innerhalb des „unbeplanten Innenbereichs“

(§ 34 BauGB).

Ebenfalls bezieht sich die einschlägige Bewertungsliteratur häufig auf den Flächeninhalt von Grundstücken. Wie Marktanalysen verdeutlichen, sinkt der relative Wert eines Grundstücks

mit zunehmender Größe, da es absolut betrachtet bei gegebenen Bodenrichtwerten teurer

und unattraktiver wird. Da die beiden v. g. Flächenfaktoren in direktem Zusammenhang

stehen, wäre zunächst eine Anpassung an die Zustandsmerkmale des Bewertungsobjekts

mittels GFZ-Umrechnungskoeffizient und erst anschließend per Grundstücksgrößen-

Umrechnungskoeffizient vorzunehmen.

Sachwertermittlung: Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsver-

kehr ist der Marktwert mithilfe des Sachwertverfahrens vorrangig für solche Objekte zu ermitteln, welche überlicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur persön-

lichen oder zweckgebundenen Eigennutzung errichtet oder erworben werden.

17

Das Sachwertverfahren (§§ 21-23 ImmoWertV) ist ein Modell, bei dem der Substanzwert

des Grundstücks (Bodenwert zzgl. Wert der Gebäude und Außenanlagen) den vorrangigen

Vergleichsmaßstab bildet. Für eine marktkonforme Sachwertermittlung sollten die dafür

erforderlichen Daten (Normalherstellungskosten - NHK, Bodenwerte, Sachwertfaktoren) zur Verfügung stehen.

Ein wirtschaftlich handelnder Marktteilnehmer

überlegt alternativ zur Anmietung bzw. zur

Kaufpreisermittlung über den Ertrag auch, welche

Kosten (Grundstückserwerb, Baukosten) und

welche Vorteile (u.a. Mietersparnisse, eigen-

bedarfsorientierte Gebäudekonzeption) ihm bei

der Realisierung eines vergleichbaren Vorhabens

entstehen. Vor dem Hintergrund, dass eine solide

Rendite nur auf einer gesunden Sachwertbasis erzielbar ist, bestimmt ein richtig verstandener

Substanzwert den Wert einer Immobilie oftmals

nachhaltiger als die aktuell zu erzielende Miete.

Mit anderen Worten, die Substanz ist empirisch

belegt krisenfester als der Ertrag. Eine Sachwert-

ermittlung (d.h. der Kaufpreisvergleich mittels

Substanzwertvergleich) ist demnach grundsätzlich

auch für Ertragsobjekte sachgemäß.

Nach dem Ergebnis von empirica/Destatis/LBS

Research beläuft sich die Eigenheimquote in

Baden-Württemberg derzeit auf 53 % (Berlin z. B.

15 %), während sich hierzulande 60 % der Haushalte jedoch ein ortsübliches Eigenheim

leisten könnten. Daraus lässt sich die Erkenntnis herleiten, dass im ländlichen Raum ein

größerer Markt für selbstgenutztes Wohneigentum besteht, als für Renditeobjekte.

Ertragswertermittlung: Steht für den Erwerb oder die Errichtung vergleichbarer Objekte

üblicherweise die zu erzielende Rendite (Mieteinnahme, Wertsteigerung, steuerliche Abschreibung) im Vordergrund, so wird nach dem Auswahlkriterium „Kaufpreisbildungs-

mechanismen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ das Ertragswertverfahren (§§ 17-20

ImmoWertV) auch nach höchstrichterlicher Rechtsprechung als vorrangig anzuwendendes

Modell angesehen. Anders als beim Sachwertverfahren bildet hier der marktüblich bzw.

nachhaltig zu erzielende Ertrag den vorrangigen Vergleichsmaßstab.

Das Ertragswertverfahren ist auf die Verwendung des aus vielen Vergleichskaufpreisen

abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes (Quotient: Reinerträge/ Kaufpreise) gestützt. Ein

Preisvergleich also, in dem vorrangig die in dieses Bewertungsmodell eingeführten Einfluss-

größen (insbesondere Mieten, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer, Zustands-besonderheiten) die Wertbildung und die Wertunterschiede bewirken.

In anderen ländlich geprägten Kreisen Deutschlands hat sich herausgestellt, dass die

örtlichen Liegenschaftszinsen für Ein- und Zweifamilienhäuser gegenüber den bundesdurch-

schnittlichen Zinssätzen zu ändern sind. Insbesondere in Gebieten, die demografisch einen

deutlich negativen Bevölkerungssaldo aufweisen, charakterisiert ein erhöhter Liegen-

schaftszinssatz auch ein höheres Risiko für die Vermarktung des zu bewertenden Objekts.

18

Vergleichswertermittlung: Für manche Grundstücksarten existiert ein hinreichender

Grundstückshandel mit vergleichbaren Objekten. Den Marktteilnehmern sind zudem die für

jene gezahlten oder verlangten Kaufpreise bekannt (z. B. in Zeitungs- oder Makleran-

geboten). Da sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Preisbildung für derartige Objekte dann an diesen Vergleichspreisen orientiert, sollte zu deren Bewertung möglichst auch das

Vergleichswertverfahren (§§ 13, 15 ImmoWertV) herangezogen werden.

Die Voraussetzungen hierfür sind, dass die Anzahl wertermittlungsstichtagsnah realisierter

Kaufpreise für in allen wesentlichen wertbeeinflussenden Eigenschaften (Baualter,

Standard, Modernisierungsgrad u.v.m.) mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmender

Vergleichsgrundstücke oder geeignete, hinreichend definierte Vergleichsfaktoren vom

Gutachterausschuss abgeleitet und veröffentlicht werden. Zudem sollten Umrechnungs-

koeffizienten für alle wesentlichen wertbeeinflussenden Eigenschaften der zu bewertenden

Grundstücksart und eine Preisindexreihe zur Umrechnung vom Kaufzeitpunkt auf den

Wertermittlungsstichtag gegeben sein.

Dieses Verfahren eignet sich vorzugsweise für die Bewertung von Wohnungs- und Teil-

eigentum, sofern die genannten Voraussetzungen erfüllt sind und sich die gegebenen

Merkmale quantifizieren lassen. Im Bereich des Gutachterausschusses Waldshut-Tiengen ist

dies jedoch nur in Ausnahmefällen (z.B. mehrere Einheiten in einem Objekt) der Fall, so

dass alternativ die Anwendung des Ertragswertverfahrens empfohlen wird. Dies deshalb, da

der Marktbezug besser über ortsüblich gezahlte Mieten und geeignete Liegenschaftszinsen

(s. Marktanpassung) hergestellt werden kann.

Ein entsprechendes Bewertungsmodell für Wohnungs- und Teileigentum findet sich im Anhang; es enthält vom Gutachterausschuss ermittelte Korrekturfaktoren für gängige

Marktsegmente nach Wohnungsgrößen. Es gilt der Hinweis, den Bodenwertanteil des

Wohnungseigentums in einem Wohn- und Geschäftshaus auf der Basis des fiktiven Boden-

wertanteils eines (reinen) Mehrfamilienwohnhausgrundstücks in Lage des Wertermittlungs-

objekts zu ermitteln.

6.3 Marktanpassung

Marktanpassungsfaktoren werden in der Regel von den zuständigen Gutachterausschüssen aus dem Verhältnis geeigneter, um die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerk-

male bereinigter Kaufpreise zu den entsprechenden vorläufigen Verfahrenswerten abge-

leitet. Im Rahmen einer Nachbewertung stellen sich die Faktoren unter Berücksichtigung

der besonders objektspezifischen Grundstücksmerkmalen (boG, s. u.) folgendermaßen dar:

• Sachwertfaktor k = Kaufpreis +/- boG / vorläufiger Sachwert • Liegenschaftszinssatz Lz = vorläufiger Ertragswert / Kaufpreis +/- boG

Der Gutachterausschuss Waldshut-Tiengen leitet selbst keine Sachwert-Marktanpassungs-

faktoren (selbstgenutztes Eigentum) und Liegenschaftszinsen (Renditeobjekte) ab, da die Anzahl auswertbarer Kauffälle im Stadtgebiet zur Ermittlung belastbarer Ergebnisse zu

gering ausfällt und aufgrund der personellen Ausstattung keine Kapazitäten für eine

umfassende Nachbewertung vorhanden sind.

In Ermangelung eigens abgeleiteter Faktoren wird daher empfohlen, auf die Anwendung

bundesweiter bzw. überregionaler Referenzdaten und Sammlungen (z. B. Sprengnetter

Immobilienbewertung: Marktdaten und Praxishilfen; Kleiber: Verkehrswertermittlung von

Grundstücken; IVD) zurückzugreifen und diese unter gutachterlicher Würdigung ggf. dem

hiesigen Grundstücksmarkt anzupassen. Mathematisch gesehen steigt der Faktor k mit

19

zunehmendem Bodenwertniveau und sinkt dabei gleichzeitig mit zunehmendem

vorläufigen Sachwert.

Bei der Herkunft der Daten ist zunächst das Bewertungsmodell zu überprüfen. Da der Gutachterausschuss selbst auf Basis der NHK 2010 und der SW-RL bewertet, sind auch nur

solche Sachwertfaktoren zulässig, die ebenfalls mit den Werten der NHK 2010 errechnet

wurden (Modellkonformität). Auswahl und Interpolation des geeigneten Sachwertfaktors

(k) richten sich des Weiteren insbesondere nach Objektart und Bodenwertniveau. Im

Gegensatz dazu korrelieren die Liegenschaftszinsen (Lz) objektspezifisch direkt mit Gesamt-

und Restnutzungsdauer der Immobilie.

[Exkurs „Schweizer Einfluss“: Wie die Auswertung der Kaufpreissammlung zeigte, weichen

zahlreiche schweizerische Staatsbürger beim Immobilienerwerb auf die Gemarkung

Waldshut-Tiengen aus. Als Ursachen können das deutlich höhere Bodenwertniveau (s.o.) speziell im Umland von Zürich und Basel sowie der Wechselkurs vermutet werden.

Zur Überprüfung, ob die vom Gutachterausschuss empfohlenen bundesdurchschnittlichen

Sachwert-Marktanpassungsfaktoren auf den hiesigen Grundstücksmarkt übertragbar sind,

wurden Daten aus Rheinland-Pfalz, Region West herangezogen (Landesgrundstücksmarkt-

bericht, 2013). Der Oberste Gutachterausschuss leitete für den Bereich „Luxemburger

Einfluss“ bei vergleichbaren Bodenwertniveaus Daten im Raum Trier-Saarburg ab, welcher

seit Jahren eine ähnliche transnationale Dynamik erfährt. Betrachtet wurde der Teilmarkt

selbstgenutzter, freistehender Ein- und Zweifamilienhäuser, für die das Sachwertverfahren

die vorrangige Berechnungsmethode darstellt. Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die dortigen Sachwertfaktoren fast identisch mit denen

des Referenzsystems 2012 (Sprengnetter) sind, während in anderen, ländlich geprägten

Regionen von Rheinland-Pfalz die Werte vergleichbarer Objekt vielfach ca. 20 % darunter

liegen.

Bezüglich der Liegenschaftszinsen (im Ertragswertverfahren) für renditeorientierte Mehr-

familienhäuser oder für vermietetes Wohnungseigentum darf eine ähnliche Tendenz

angenommen werden. Ausprägung und Dynamik dieses Teilmarktes lassen ein geringes

Ausfallrisiko erwarten, was sich in niedrigeren Liegenschaftszinsen widerspiegelt.]

Da die Ermittlung der Marktanpassungsfaktoren (k; Lz) auf der

jeweiligen Verfahrens-Umkehrung gründet, wird bei der

Nachbewertung der vorläufige Sachwert bzw. der vorläufige

Ertragswert eines „fiktiv schadensfreien Objekts“ berechnet.

Kaufpreis-mindernde (u.a. Baumängel/-schäden) oder Kauf-

preis-erhöhende Umstände (z. B. begünstigende Rechte)

werden in Form besonders objektspezifischer Grundstücks-

eigenschaften erst anschließend subtrahiert bzw. addiert. Bei

vorliegenden Bauschäden/-mängeln geschieht dies durch Rück-

griff auf diverse Baukostentabellen (z. B. BKI) oder auf persön-liche Erfahrungswerte des Gutachters.

Die vom Gutachterausschuss behandelten und per Datenbogen

abgefragten Kaufobjekte weisen in der Mehrzahl typische boG

auf, wie sie dem Baualter und dem Umfang ggf. durchgeführter

Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ent-

sprechen. Trotz gestiegener Ansprüche an die Wohnqualität

zeitigen vielfach veraltete Sanitärausstattungen (Objekte,

Fliesen) und Heizungsanlagen keinen bzw. kaum

nachweisbaren Einfluss auf den Verkehrswert. Auch eine

20

mangelnde, d.h. den heutigen Anforderungen nicht (mehr) entsprechende Wärme-

dämmung (Dach, Fenster, Außenwände) wird vor dem Hintergrund des anhaltenden Nach-

frageüberhangs von der Käuferschaft scheinbar ohne nennenswerte Einbußen akzeptiert.

Probleme bereitet häufig die Bewertung eines nicht zeitgemäßen Wärmestandards, wie ihn

die jeweilig zum Wertermittlungsstichtag gültige Energieeinsparverordnung (EnEV) verbind-

lich vorschreibt. Die überwiegende Zahl der Bewertungsfälle bezieht sich auf Bestands-

gebäude, für die die EnEV nur bei „relevanten“ baulichen Veränderungen (mehr als 20 %

der vergleichbaren Bauteilflächen des Gebäudes) Anwendung findet. Dies betrifft regel-

mäßig Maßnahmen an Außenwänden, Fenstern, Dachflächen und Decken.

Zudem enthält die EnEV Nachrüstungspflichten von genereller Wirkung. So bestehen z. B.

Pflichten zum Austausch von Heizkesseln (Stichtag Einbau: 01.01.1985) und zur Dämmung

der obersten Geschossdecken zugänglicher und beheizter Räume bei Eigentümerwechsel.

Da die Bewertungsmodelle grundsätzlich zunächst auf ein schadens- und mängelfreies Objekt abstellen, hat der Gutachter sachgemäß zu entscheiden, inwieweit die vom bau-

jahrestypischen Zustand abweichenden Standards in die Liste der boG einzustellen sind.

Hingewiesen sei hier auf §§ 433 und 434 BGB, nach denen der Verkäufer u. a. für einen

mangelfreien Zustand sowie für die vertraglich vereinbarte Vermietbarkeit des Gebäudes

haftet.

Vor dem Hintergrund der „Modelkonformität“ ist zu berücksichtigen, dass die technisch-

bauliche Beschaffenheit eines Gebäudes bereits über die (modifizierte) Restnutzungsdauer

sowohl in den Ausstattungsstandards, als auch ggf. in der Punktetabelle zur Ermittlung des Modernisierungsgrades Eingang in die Bewertung findet (Anlagen 2 und 4 SW-RL).

6.4 Sonstige Anpassungen

Da der „Wertermittlung die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt am

Wertermittlungsstichtag“ zugrunde zu legen sind, fordert die ImmoWertV die Berücksichti-

gung weiterer verkehrswertbeeinflussender Umstände, wie bspw. die wirtschaftlichen und

demographischen Entwicklungen des Gebiets (§§ 3, 4), hier: die Stadt Waldshut-Tiengen.

Zu den ökonomischen Aspekten zählt die Anpassung der NHK 2010 an den jeweiligen

Zeitpunkt der Gutachtenerstellung mittels bundesweiten Baupreisindex (BPI) und regio-

naler Baukostenentwicklungen. Der vierteljährlich vom Statistischen Bundesamt (DESTATIS)

veröffentlichte BPI weist im II. Quartal 2014 eine Baupreisentwicklung von 109,2 bei Wohn-

gebäuden aus, was seit Einführung der geltenden NHK 2010 einer Steigerung von 9,2 %

entspricht.

Hinzu tritt der vom Baukosteninformationszentrum deutscher Architektenkammern (BKI,

2014) errechnete Regionalfaktor von ≤ 1,10 (≤ 1,05 2013) im Landkreis Waldshut. Dies

bedeutet, dass die Baukosten in Waldshut-Tiengen zwischen 5 bis 10 % über den bundes-

weit in der SW-RL gelisteten Normalherstellungskosten (NHK 2010, inkl. 17 % Bauneben-kosten) liegen.

Die ImmoWertV fordert in § 3 Abs. 2, die demografischen Entwicklungen eines Gebiets mit

in den Katalog der „allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt“ aufzuneh-

men. Verbindliche Berechnungsmodelle bzw. methodisch verwertbare Koeffizienten stehen

hierzu allerdings (noch) nicht zur Verfügung, lediglich verschiedene Handreichungen.

Ein Leitfaden (2012; Scharold/Peter) schlägt zur Präzisierung der Rahmenbedingungen

bspw. die Festlegung von folgenden Kriterien vor: Bevölkerungszahl, Altersstruktur (Alten-/

Jugendquotient), Arbeitsplätze der Gemeinde, Leerstände oder Anzahl bzw. Entwicklung

21

von Kaufverträgen. Die Untersuchung (Berlin-Institut/Stiftung Ettersburg, 2011) legt hinge-

gen als Parameter die (zeitliche) Entfernung zum Arbeitsplatz, Attraktivität der Gemeinde

sowie die örtliche Leerstandsquote an.

Nach einer Prognose des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg ist für Waldshut-

Tiengen ab 2018/2020 mit einem leichten Bevölkerungsrückgang bei zunehmender Über-

alterung zu rechnen. Zusammen mit dem bis dahin unverändert leichten Bevölke-

rungswachstum kann der demografische Effekt zumindest als nicht erheblich wertmindernd

eingeschätzt werden.

7. FAZIT

Auch wenn sich der Grundstücksmarkt in Waldshut-Tiengen in seinem Wachstum als robust

erweist, darf bei seiner Analyse nicht außer acht gelassen werden, dass es sich bei einem

Immobilienmarkt immer um einen sehr inhomogenen Markt handelt. Jenes ungleichmäßige

Auftreten zeigt sich bereits mit der Existenz unterschiedlicher Teilmärkte, als solcher der

Handel mit Wohnungseigentum in der Hochrhein-Gemeinde sehr stark ausgeprägt ist.

Des Weiteren erschwert - selbst in Anwendung möglichst einheitlicher Bewertungsmaß-stäbe - die Verschiedenheit der tatsächlichen Eigenschaften (Baumängel, Ausstattung,

Mietfläche), rechtlichen Gegebenheiten (bau-/planungsrechtlich, Grundbuch) sowie wirt-

schaftlichen Aspekten (Lage, Mieten, Drittverwendungsmöglichkeit) die Preisfindung.

Der nun vorliegende Immobilienmarktbericht berücksichtigt die vorgenannten Toleranzen

dahingehend, anstelle von Mittelwerten (das arithmetische Mittel ist relativ empfindlich

gegenüber Ausreißern) fast ausschließlich Spannenwerte zu benennen.

Im Zuge der Marktanpassung und der Wahl entsprechender Faktoren ist darüber hinaus zu

berücksichtigen, dass jene aus bundesweiten Kaufpreisanalysen stammen und somit nur eine begrenzte Repräsentativität für die regionale Marktsituation besitzen.

Quelle: Empfehlungen des Immobilienverbands IVD Bundesverband, Stand Januar 2010 Es obliegt somit dem Verantwortungsbewusstsein bzw. -gefühl des Sachverständigen, die

gewählten Wertansätze und damit errechneten Marktwerte vor Übertragung auf die

örtlichen Gegebenheiten immer einer abschließenden Plausibilitätskontrolle (Evaluierung)

22

zu unterziehen. Bei den erläuterten und streng formalisierten Berechnungsverfahren darf

nicht vergessen werden, dass eine fundierte Marktkenntnis eine Modellkenntnis nicht

ersetzen kann. Insbesondere in ländlichen Regionen mit ihren vielfach unzureichenden

Marktdaten sollte im Zuge des Wertfindungsprozesses verstärkt über eine örtliche Netzwerk-Partnerschaft nachgedacht werden.

8. ANLAGEN 8.1 Ehrenamtliche Mitglieder des Gutachterausschusses Dipl.-Ing. Erik Böffgen (Vorsitzender), Stadt- und Regionalplaner, Stadtverwaltung

Waldshut-Tiengen

Dipl.-Ing. Peter Haselwander (stellvertretender Vorsitzender), Freier Architekt, Lauchringen

Hans-Joachim Jenne, Finanzamt Waldshut-Tiengen

Erwin Matthias (Vertreter), Finanzamt Waldshut-Tiengen

Ingrid Blatter-Kaemmer, Immobilien-Sachverständige, Volksbank Hochrhein eG

Dipl.-Ing. Gerold Müller, Freier Architekt (BDA), Waldshut-Tiengen

Dipl.-Ing. Jutta Oehl, Architektin, Stadtverwaltung Waldshut-Tiengen

Dipl.-Ing. Ernesto Preiser, Freier Architekt (BDA), Waldshut-Tiengen

Dipl.-Ing. Alice Sawatzky, Architektin, Stadtverwaltung Waldshut-Tiengen Markus Wesner (B.Sc.), Leitung S-Immobilien, Sparkasse Hochrhein, Waldshut-Tiengen 8.2 Gebühren Die Gebühren für schriftliche Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sowie über Boden-

richtwerte bemessen sich nach der „Anlage zur Satzung über die Erhebung von Gebühren

für öffentliche Leistungen (Verwaltungsgebührensatzung, 27.09.2010) und betragen

zwischen 5,- und 30,- €.

Die Erstattung von Verkehrswertgutachten richtet sich nach den Regelungen der „Satzung

über die Erhebung von Gebühren für die Tätigkeit des Gutachterausschusses (GAGS,

27.01.2014)“. Die Gebühren bemessen sich am jeweiligen Verkehrswert zuzüglich einer

Pauschale.

Für eine allgemeine Preisauskunft stehen die Bodenrichtwerte sowie der Antrag auf

Erstellung eines Verkehrswertgutachtens im Internet unter www.waldshut-tiengen.de

unter der Rubrik Bauen, Wohnen & Verkehr/ Gutachterausschuss zur Verfügung.

23

8.3 Bewertungsmodell für Wohnungseigentum

Stichtag 31.12.2012

Objektart Wohnungseigentum (in Mehrfamilienhäusern)

Marktsegmente nach Wohnungsgrößen

< 40, 40 bis < 80, ≥ 80 m² (Faktoren: 1,17 / 1,00 / 0,96)

und Wohnlageklassen I-V

Bodenwertbereich (Zone, Tabelle) Wohnlageklasse

≤ 100 €/m² I

> 100 €/m² ≤ 130 €/m² II

> 130 €/m² ≤ 180 €/m² III

> 180 €/m² ≤ 250 €/m² IV

> 250 €/m² V

Voraussetzung Kaufverträge der Quartale I/2013 bis IV/2014 (Kaufzeitpunkt)

• Weiterverkauf (kein Erstverkauf)

• kein Ein-/ Zweifamilienhaus

• möglichst ohne boG

• ohne Sondereigentume/-nutzungsrechte (Ga, TG, Stpl. etc.)

• Baujahr > 1964

Wohnfläche Wohnwert-abhängige Berechnung; Anpassung gemäß Faktoren (s.o.)

GND 70 Jahre (ausstattungsabhängig)

Standardstufe 4

Anzahl WE 10

Grundrissart 2-Spänner (1,00; Korrekturfaktoren gem. SW-RL)

Geschosslage unberücksichtigt

selbstgenutzt/ vermietet ohne Einfluss

Instandhaltungsrücklage in üblicher Größenordnung

Kellerraum nicht werterhöhend berücksichtigt

Bodenwert (BW) anteilig

BW-Anteil Ermittlung aus abs. (Gesamt-)Bodenwert x Miteigentumsanteil

Außenanlagen normaler Umfang