IMMOBILIEN- Marktbericht 2019 · Die Vermarktungsdauer ist ein Indikator für die Knappheit oder die Überteuerung von Immobilien. Die aktuelle Auswertung für den Zeitraum von 2017

IMMOBILIEN-Marktbericht

2019Jetzt

informieren!

Köngen

UnterensingenWolfschlugen

Ohmden

Oberboihingen

Wendlingen am Neckar

Notzingen

Kirchheim

NürtingenNeckartailfi ngen

Neckar-tenzlingen

Altdorf

Schlaitdorf

Altenriet

Neuffen

Frickenhausen Owen

Lenningen

Bissingen

WeilheimDettingen

Schlierbach

Aichtal

Holzmaden

Der Immobilienmarkt- bericht 2019

KAPITEL I: Entwicklung und Trends

KAPITEL II: Preise und Entwicklung

KAPITEL III: Strukturanalyse

KAPITEL IV: Unsere Leistungen

http://www.vbkint.de


Der Immobilienmarktbericht 2019Die umfassende Orientierungshilfe für Käufer und Verkäufer

Immobilien sind gefragt wie nie. Seit einigen Jahren schon steigt die Nachfrage weiter an – und damit auch das Preis-niveau. Nach wie vor gehört der Großraum Stuttgart bei den Quadratmeterpreisen für Häuser und Wohnungen deutschlandweit zu den Top 3. Dies wirkt sich direkt auf die Preise in der Region rund um Nürtingen und Kirch-heim aus.

Mit Blick auf die vergangenen 24 Monate lassen sich weiterhin in allen Segmenten Preissteigerungen fest-stellen. Zwar fallen diese Steigerungen bei unseren lokalen Spitzenreitern Kirchheim, Nürtingen, Wendlingen und Wolfschlugen etwas moderater als im Vorjahr aus. Rund um diese regionalen Preisführer verzeichnen wir jedoch deutlich stärkere Zuwächse als zuvor – beispiels-weise im Neuffener und auch im Lenninger Tal.

Offenbar suchen immer mehr Menschen aufgrund des knappen Angebots in den genannten Städten wieder vermehrt im Umland nach Immobilien. Spannend ist vor allem, dass die Bruttorenditen für Kapitalanleger außer-halb der Städte auf den ersten Blick recht interessant sind. Ob es sich dabei um eine nachhaltige Entwicklung handelt, bleibt abzuwarten.

In Kirchheim rechnen wir damit, dass sich die Lage auf-grund der zahlreichen Wohnprojekte künftig etwas ent-spannen wird. Mit dem städtebaulichen Projekt „Steingau-quartier“ geht die Stadt mithilfe von innovativen Wohn-formen neue Wege. Unsere Experten beraten Sie hier gerne.

Grundsätzlich lässt sich sagen, dass der Wunsch nach den eigenen vier Wänden trotz der Preissteigerungen bei vielen Menschen ungebrochen groß ist. Das nach wie vor niedrige Zinsniveau bei Darlehen ermöglicht es, Immobilien günstig zu fi nanzieren. Inzwischen entscheiden sich auch vermehrt jüngere Menschen dazu, Eigentum zu erwerben. Das staat-liche Baukindergeld hat noch keinen Einfl uss auf die Preis-entwicklung genommen.

Sie merken: In diesem hochdynamischen Immobilienmarkt lohnt es, sich früh über die Entwicklungen und Preisten-denzen in der Region zu informieren. Dafür ist der Immo-bilienmarktbericht Ihrer Volksbank Kirchheim-Nürtingen eG die ideale Grundlage. Er soll Ihnen – ganz gleich, ob Sie ein Haus kaufen oder verkaufen möchten – mit aktuellen Zahlen und fundierten Einschätzungen Orientierung geben.

Trotz aller Sorgfältigkeit unseres Immobilienmarktberichts kann dieser die persönliche Beratung mit unseren Experten vor Ort nicht ersetzen: Wir sind gerne für Sie da! Sprechen Sie uns in unseren ImmobilienCentern in Nürtingen, Kirch-heim und Wendlingen an.

Friedrich LebküchnerLeiter Immobilien/Baufi nanzierungVolksbank Kirchheim-Nürtingen eG

Dr. Peter HettenbachGeschäftsführeriib Dr. Hettenbach Institut


Vorwort

Das Marktgebiet

Entwicklung und Trends

Preise und Entwicklung

Strukturanalyse

Unsere Leistungen


Das Geschäftsgebiet Ihrer Volksbank Kirchheim-Nürtingen eG

Der Immobilienmarktbericht 2019 untersucht die Entwicklungen, Trends und Preise in der Region rund um Kirchheim und Nürtingen.

In der 5. Aufl age des Immobilienmarktberichts Ihrer Volksbank Kirch-heim-Nürtingen eG analysiert das iib Institut das Geschäftsgebiet gesetzeskonform, wohnlagenbasiert und empirisch gesichert. Wie gewohnt bereitet Kapitel II die Angebotspreise auf und ermittelt die Richtwerte für genormte Referenzobjekte. Somit erhalten Sie die bestmögliche und neutrale Information.

Die Besonderheit der iib Methode besteht dabei darin, dass nicht wie üblich mit statistischen Verfahren gearbeitet wird, sondern mithilfe der qualifi zierten, bundesweit einheitlichen Wohnlagenkarte. Diese bereitet die Daten geostatistisch auf. Dem Aspekt der Lage wird damit beson-dere Bedeutung beigemessen.

Mit unserem Immobilienmarktbericht können Sie sich einen ersten Über-blick verschaffen, welchen durchschnittlichen Wert Immobilien im ent-sprechenden Gebiet haben. Ergänzend erhalten Sie einen Einblick in die Preisspannen, in denen Objekte aktuell in der Region gehandelt werden.

Im zweiten Schritt folgt idealerweise vor Ort eine Objektbewertung, bei der auch der bestmögliche Kauf- oder Verkaufspreis festgelegt wird. Hierzu stehen Ihnen unsere Immobilien-Experten gerne zur Verfügung.


Vorwort

Marktgebiet



Strukturanalyse

Unsere Leistungen

Marktgebiet

Marktgebiet Karte


Unser Geschäftsgebiet

Region 01Kirchheim unter Teck

Region 02Nürtingen

Region 03Lenningen

Region 04Köngen/

Wendlingen

Region 05Neuffener Tal

Region 06Aichtal

Region 07Neckartal

Region 08Wolfschlugen

Region 09Unterensingen/Oberboihingen

Region 10Kirchheim-Nord

Region 11Kirchheim-Süd

Nr. Gemeinde Region

01 Kirchheim unter Teck Kirchheim unter Teck

02 Nürtingen Nürtingen

03 Lenningen Lenningen

04 Köngen Köngen/Wendlingen

Wendlingen

05 Frickenhausen Neuffener Tal

Neuffen

06 Aichtal Aichtal

07 Altdorf Neckartal

Altenriet

Neckartailfi ngen

Neckartenzlingen

Schlaitdorf

08 Wolfschlugen Wolfschlugen

09 Oberboihingen Unterensingen/

Unterensingen Oberboihingen

10 Holzmaden Kirchheim-Nord

Notzingen

Ohmden

Schlierbach

11 Bissingen an der Teck Kirchheim-Süd

Dettingen unter Teck

Owen

Weilheim an der Teck


Vorwort

Das Marktgebiet



Strukturanalyse

Unsere Leistungen

Marktgebiet

Marktgebiet Karte


K A P I T E L I

Entwicklungen und Trends

Der Immobilienmarkt unserer Region hängt eng mit drei Schlüssel-faktoren zusammen: die lokale Einkommenssituation, das Preis-niveau der Objekte sowie die Preisentwicklung der Miet- und Kaufpreise, der Renditen und des Zinsumfelds. Kapitel I unseres Immobilienmarktberichts nimmt diese Punkte genauer unter die Lupe.

Der Immobilienmarktbericht 2019


Einkommen

Angebot und Nachfrage

Rendite


Strukturanalyse

Unsere Leistungen


Einkommen und EinkommensentwicklungOhne stabile Einkommen und Einkommensentwicklungen gibt es keine stabilen Preise und Preisentwicklungen.

QUELLEN | statistische Landesämter, Nexiga GmbH // Einkommensklassen; basierend auf eigenen Berechnungen // Stand: 01.01.2019

Deutschland

Baden-Württemberg

Landkreis Esslingen

Marktgebiet

40 %0 %

Anteil der Haushalte mit mehr als 3.600 Euro Haushaltseinkommen.

10 % 20 % 30 %

Ganz gleich, welche Region wir uns anschauen: Das Einkommen ist stets die Basisgröße jedes Immobilienmarkts. Stabile und steigende Preise gibt es nur bei stabilen und steigenden Ein-kommen der Menschen vor Ort.

In der Region rund um Nürtingen und Kirchheim herrschen laut den aktuellen Auswertungen über-durchschnittliche Einkommensverhältnisse: Mehr als 30 Prozent der Haushalte haben ein höheres Netto-Einkommen als 3.600 Euro. Dies erklärt die dynamische Marktentwicklung in den letzten Jahren.



Einkommen


Rendite


Strukturanalyse

Unsere Leistungen

Einkommens- entwicklung

Finanzierung einer Immobilie


Wie viele Jahresgehälter kostet eine Immobilie?

Gehen wir von einem durchschnittlichen Jahres-einkommen von rund 35.200 Euro pro Jahr und Haushalt aus, sind rund ca. 12,8 Jahresgehälter notwendig, um ein Bestandshaus zu fi nanzieren. Dieser Berechnung liegt der aktuelle Durchschnitts-preis von rund 448.000 Euro pro Haus zugrunde.

Unterstellen wir beim Kauf von Bestandswohnungen einen durchschnittlichen Preis von ca. 199.000 Euro, so sind ca. sechs Jahresgehälter erforderlich.

Hiermit zeigt sich im Markt, dass das hohe Preisniveau vor allem über die Knappheit des Angebots erfolgt – und nicht über die Höhe der Preise.

Wer zur Miete wohnt, benötigt im Marktgebiet – bei einer durchschnittlichen Miete von 650 Euro pro Monat – etwa 22 Prozent seines Gehalts. Zum Ver-gleich: In München sind bis zu 40 Prozent und mehr des Nettoeinkommens erforderlich.

Ausgehend von einem Ø-Jahreseinkommen von ca. 35.200 Euro pro Haushalt.

QUELLEN | statistische Landesämter, Nexiga GmbH, iib Dr. Hettenbach Institut // eigene Berechnungen // Stand: 01.01.2019

12

Haus kaufen(Ø ~447.955 Euro Kaufpreis)

Wohnung kaufen(Ø ~199.000 Euro Kaufpreis)

Wohnung mieten(Ø ~650 Euro/Monat)

150 3 6 9

100%0% 20% 60%40% 80%



Einkommen


Rendite


Strukturanalyse

Unsere Leistungen

Einkommens- entwicklung

Finanzierung einer Immobilie


In der linken Hälfte der Grafi k sehen Sie das Kauf-angebot an Häusern und Wohnungen in seiner prozentualen Verteilung. Die rechte Hälfte zeigt die Verweildauer der Anzeigen in Monaten.

Grundsätzlich wird deutlich, dass über alle Angebots-segmente hinweg die Angebotsverweildauer etwa gleich ist. In jedem Preissegment gibt es also den entsprechenden Bedarf. Angebot und Nachfrage passen im Marktgebiet grundsätzlich zusammen.

Wie passen Angebot und Nachfrage zusammen?Wie schnell lassen sich Immobilien in verschiedenen Preiskategorien im Marktgebiet verkaufen?

Legende

Menge an Immobilieninseraten pro Preisklasse in %

Verweildauer von Inseraten im Internet in Monaten

QUELLEN | statistische Landesämter, Nexiga GmbH, iib Dr. Hettenbach Institut // eigene Berechnungen // Stand: 01.01.2019

2 Mon.8% 4% 1 Mon.

600.000 Euro

450.000 Euro

300.000 Euro

150.000 Euro



Einkommen


Rendite


Strukturanalyse

Unsere Leistungen


Vermarktungs- dauer

Verkaufsangebote Häuser

Mietangebote Wohnungen


Durchschnittliche VermarktungsdauerDie Vermarktungsdauer ist ein Indikator für die Knappheit oder die Überteuerung von Immobilien.

Die aktuelle Auswertung für den Zeitraum von 2017 bis 2018 zeigt, dass sich bei Kaufangeboten die Marktsituationen für Häuser und Wohnungen an-geglichen haben.

Bei Häusern müssen sich Käufer inzwischen sehr schnell entscheiden – im Schnitt sind Objekte etwas länger als 6 Wochen auf dem Markt. Hintergrund ist das nach wie vor knappe Angebot.

Beim Kauf von Wohnungen hat sich die Vermarktungs-dauer weiter erhöht und liegt auf demselben Niveau, das beim Kauf von Häusern herrscht. 2016 lag die Dauer noch bei knapp einem Monat.

Offenbar sind Investoren bei Kapitalanlagewohnungen noch zögerlicher geworden. Ein Grund könnten die gesunkenen Renditeerwartungen sein – was meist ein Indikator für die Überteuerung des Marktes ist.

Legende

2017

2018

QUELLEN | iib Dr. Hettenbach Institut //Veränderung der Verweildauer von Immobilienanzeigen auf den gängigen Immobilienportalen // Stand: 01.01.2019

4 Mon.0 Mon. 1 Mon. 3 Mon.

Haus kaufen

Wohnung kaufen

2 Mon.



Einkommen


Rendite


Strukturanalyse

Unsere Leistungen


Vermarktungs- dauer




Die abgebildete Grafi k zeigt die Hauskaufangebote pro 1.000 Ein-wohner für die letzten 24 Monate. Ausgewertet wurden die gängigen Immobilienportale. Ein Kästchen steht dabei für ein Angebot.

Betrachten wir die Zahl der Angebote in Deutschland und in Baden-Württemberg, stellen wir fest, dass es durchschnittlich rund 8 Angebote pro 1.000 Einwohner gab (2018: 10 Angebote).

Wo ist das Kaufangebot für Häuser am geringsten?Knappheit des Angebots

Baden-Württemberg

Deutschland

QUELLEN | iib Dr. Hettenbach Institut, statis-tische Landesämter // Anzahl aller Angebote (Haus-Kauf) im Auswertungszeitraum pro 1.000 Einwohner // Stand: 01.01.2019

In unserem Marktgebiet rund um Kirchheim und Nürtingen war das Angebot im Schnitt etwas knapper: Pro 1.000 Einwohner gab es im Untersuchungszeitraum etwas mehr als 6 Angebote – und damit leicht mehr als im letzten Jahr. Dennoch ist es weiterhin ratsam, als Käufer bei Immobilien möglichst schnell eine Entscheidung zu treffen.

Legende

1 Angebot pro 1.000 Einwohner für Häuser zum Kauf



Einkommen


Rendite


Strukturanalyse

Unsere Leistungen


Vermarktungs- dauer




QUELLEN | iib Dr. Hettenbach Institut, statis-tische Landesämter // Anzahl aller Angebote (Haus-Kauf) im Auswertungszeitraum pro 1.000 Einwohner // Stand: 01.01.2019

Mietangebot für Wohnungen

Legende

1 Angebot pro 1.000 Einwohner fürWohnungen zur Miete

Baden-Württemberg

Deutschland

Deutschlandweit kommen jährlich durchschnittlich 30 Mietangebote pro 1.000 Einwohner auf den Markt. In Baden-Württemberg sind es rund die Hälfte, wie die Auswertung der vergangenen 24 Monate zeigt.

In unserem Marktgebiet ist hinsichtlich der Mietangebote eine noch angespanntere Situation erkennbar: Zwischen 12 und 13 Angebote waren im Schnitt auf dem Markt.

Besonders zahlreich vertreten war das Neckartal, das Aichtal, die Region rund um Köngen und Wendlingen sowie Unterensingen/Oberboihingen. Schlusslicht ist die Region Lenningen – was vor allem daran liegt, dass in ländlicheren Bereichen der Mietmarkt grundsätzlich an Bedeutung verliert.



Einkommen


Rendite


Strukturanalyse

Unsere Leistungen


Vermarktungs- dauer




Marktstabilität und Marktentwicklungen für Bestandswohnungen

Die Marktstabilität bildet die Entwicklung der Kaufpreise im Vergleich zu den Miet-preisen für Bestandswohnungen ab. Es zeigt sich, dass in den letzten Jahren die Kaufpreise deutlich stärker gestiegen sind als die Mie-ten. Das schmälert die Rendite: Diese liegt bei aktuell 4,2 Prozent. Für eine Finanzierung herrschen damit allerdings weiterhin gute Rahmenbedinungen.

Die mathematische Trendfortschreibung zeigt in der Grafi k, dass sich die kommenden Jahre voraussichtlich nur etwas weniger dynamisch entwickeln werden.

Legende

Mietpreisentwicklung

Kaufpreisentwicklung

4,2 %BRUTTORENDITE

QUELLEN | iib Dr. Hettenbach Institut // Kaufpreisentwicklung versus Mietpreis-entwicklung für Wohnungen im Bestand; Angebotsdaten der vergangenen 10 Jahre // Stand: 01.01.2019

3.000 Euro 12,00 Euro

2.500 Euro 10,15 Euro

2.000 Euro 8,30 Euro

1.500 Euro 6,45 Euro

´09 ´10 ´11 ´12 ´13 ´14 ´15 ´16 ´17 ´18 ´19 ´20 ´21

Kaufpreise / m2 Mietpreise / m2



Einkommen


Rendite


Strukturanalyse

Unsere Leistungen

Marktentwicklung

Zinsumfeld

Renditeprognose


ZinsumfeldDas Zinsniveau beeinfl usst gemeinsam mit der Rendite den Immobilienmarkt wesentlich.

Nichts Neues an der Zinsfront: Wir können derzeit davon ausgehen, dass sich das Zinsniveau bei Darlehen weiterhin im Bereich von 1,75 bis 2,0 Prozent bewegen wird.

Die Finanzierung von Wohneigentum wird damit weiterhin hochattraktiv für die Menschen in der Region bleiben. Für stabile Preise ist dies ein wichtiger Faktor.

IMMOBILIENBLASE?Mit einer Immobilienblase ist nicht zu rechnen.Hierzu müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Hohe Preise – das ist gegeben.2. Staatliche Subventionen – faktisch entspricht der

Tiefzins einer solchen Subvention.3. Lockere Kreditvergabe – dies ist nicht gegeben.

Die Kreditvergabe ist insbesondere gemäß Wohn-immobilienkreditrichtlinie in Europa eher restriktiv.

QUELLEN | Deutsche Bundesbank // Zeitreihe BBK01.SUD118: Effektivzinssätze Banken DE / Neugeschäft / Wohnungsbaukredite an private Haushalte, anfängliche Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre // Stand: 01.01.2019

Jan ´19Jan ´15 Jan ´16 Jan ´17 Jan ´18

3%

2%



Einkommen


Rendite


Strukturanalyse

Unsere Leistungen

Marktentwicklung

Zinsumfeld

Renditeprognose


RenditeprognoseFällt die Rendite unter 4 Prozent, wird es schwieriger zu fi nanzieren.

Die Rendite im Marktgebiet liegt im Durchschnitt bei ca. 4,2 Prozent.

Gemeinsam mit dem gegenwärtigen Zinsniveau im Bereich zwischen 1,75 und 2 Prozent ist eine Tilgung in Höhe von 2 Prozent somit grundsätzlich möglich.

Die Erfahrung zeigt, dass in den Fällen, in denen die durchschnittliche Rendite unter 4 Prozent fällt, Potenzial für die Preissteigerung von Immobilien an seine Grenzen stößt. Die Preise stabilisieren sich dann auf hohem Niveau.

QUELLEN | iib Dr. Hettenbach Institut // Brutto-Mietrendite für Bestandswohnungen; Näherungswert, basierend auf Mittel-werten des iib Immobilien-Richtwerts für Wohnungen // Stand: 01.01.2019

8%0% 2% 6%

Kirchheim unter Teck

Nürtingen

Lenningen

Wendlingen

Neuffener Tal

Aichtal

Neckartal

Wolfschlugen

Unterensingen/Oberboihingen

Kirchheim-Nord

Kirchheim-Süd

4%



Einkommen


Rendite


Strukturanalyse

Unsere Leistungen

Marktentwicklung

Zinsumfeld

Renditeprognose


K A P I T E L I I


Einen Gutachter zu bestellen, um den Wert und den Preis einer Immobilie zu ermitteln, ist meist kostenintensiv und benötigt einen Zeitraum von mehreren Wochen.

Mit unserem Immobilienmarktbericht können Sie schnell und kostengünstig den durchschnittlichen Wert und Preis Ihrer Immobilie bestimmen. Im zweiten Schritt können Sie dann Ihr Objekt von einem Sachverständigen bewerten lassen und den bestmöglichen Preis festlegen.

Kapitel II eignet sich ideal für die Vorbereitung von Kauf- und Verkaufsentscheidungen, Renditeberechnungen sowie Ver-erbungs- und Schenkungsvorgängen. Allerdings: Ganz ersetzen kann unser Bericht ein Gutachten mit Ortsbesichtigung und Einsicht ins Grundbuch nicht.

Unsere Berater sind gerne für Sie da!




Marktwertermittlung

Häuser

Wohnungen

Mietwohnungen

iiB Immobilien-Richtwert

Strukturanalyse

Unsere Leistungen


Marktwertermittlung bei ImmobilienDie Voraussetzungen

Grundsätzlich gilt: Preis und Wert sind nicht identisch. In dynamisch wachsenden Märkten zahlen viele Menschen oft Preise über dem Wert.

Unser Immobilienmarktbericht eignet sich hervorragend dafür, den vor-läufi gen Marktwert eines Objekts – ohne Orts- und Objektbesichtigung – zu bestimmen. Es ist, vereinfacht ausgedrückt, der Durchschnittspreis, wie er beispielsweise von Banken bei der Beleihung genutzt wird. Der Verkaufs-preis kann je nach Angebot und Nachfrage (Markt) davon abweichen.

Grundsätzlich sind die Verfahren zur Wertermittlung in Deutschland mit Gesetzen und Richtlinien normiert. Das Problem liegt in der Verfügbar-keit und Aktualität der dazu notwendigen Eingabedaten, die zunächst auf Kaufpreisen und Abschlussdaten basieren sollen.

Diese Kaufpreisdaten sollen von den sogenannten Gutachterausschüssen der Städte und Gemeinden anhand der notariellen Kaufverträge ermittelt werden.

In der Praxis zeigt sich zum einen, dass dies in vielen Gemeinden aufgrund knapper Ressourcen nur noch sehr rudimentär, partiell und/oder mit einem starken Zeitversatz möglich ist. Da außerdem starke räumliche Unterschiede entstehen, fehlen den Normverfahren und den Gutachtern oftmals valide Marktdaten.

Eine im Jahr 2016 im Bundesanzeiger veröffentlichte Studie hat zum Bei-spiel gezeigt, dass Marktwertgutachten deshalb bis zu ± 20 – 30 Prozent vom erzielten Kaufpreis abweichen.

Solche Abweichungen sind für die Marktakteure natürlich wenig zufrie-denstellend.

Das iib Institut hat aus diesem Grund bereits vor 20 Jahren begonnen, entsprechende Datengrundlagen zu schaffen. In diesem Zusammenhang entstand auch die iib Wohnlagenkarte für Deutschland, die aktuell im Markt die einzige wissenschaftlich qualifi zierte, deutschlandweit einheit-liche und fl ächendeckende Methode darstellt, die als Zeitreihe bis ins Jahr 1999 zurückgeführt werden kann. Seit vielen Jahren hat sie sich sowohl in der Fachpresse (zum Beispiel in der „Immobilienzeitung“) als auch in der Publikumspresse (zum Beispiel im Wirtschaftsmagazin „Capital“) etabliert.

Dieser Schritt war besonders wichtig, da nach dem Prinzip „Lage, Lage, Lage“ in der Immobilienwirtschaft einfache statistische Verfahren nicht geeignet sind und durch geostatistische Verfahren ersetzt werden müssen.

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Marktwertermittlung

Häuser

Wohnungen

Mietwohnungen


Strukturanalyse

Unsere Leistungen

Voraussetzungen

Methodik

Wohnlagen


Ein Blick auf die Methodik Marktbetrachtung in zwei Schritten

Wenn Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen oder eine Immobilie zu erwerben, so ist eine Vorgehensweise in zwei Schritten sinnvoll. Im ersten Schritt geht es darum, den lokalen Immobilienmarkt zu verstehen und eine Orientierung zu bekommen, in welchem Preissegment Sie Ihre Immobilie anbieten können.

Mit Grundbucheinsicht | Mit Ortsbesichtigung

Schritt 1

Wohnmarkt analysieren (Immobilienmarktbericht / Wohnmarktanalyse)

Schritt 2

Objekt bewerten (Gutachter / Sachverständiger)

Bodenwert – Größe & Lage

Berücksichtigung des Bodenwerts auf Basis von Grundstücksgröße und Wohnlage

Gebäude – Zustand & Ausstattung

Bewertung des Gebäudes inkl. Zustand und Modernisierungsgrad

Vergleichsangebote aus der Umgebung

Berücksichtigung von Vergleichsangeboten aus der näheren Umgebung (Dubletten und Ausreißer bereinigt)

Anlagen – Garage & Garten

Bewertung der baulichen Anlagen wie Garage und Außenanlage

Ergebnis:

Qualifi ziert geschätzter vorläufi ger Marktwert (Durchschnittspreis)

Ergebnis:

Endgültiger Marktwert (Verkehrswert)

Ohne Grundbucheinsicht | Ohne Ortsbesichtigung

Dieser Immobilienmarktbericht bietet Ihnen diesen ersten Einstieg in den Markt. Wird Ihr Kauf-/Verkaufsinteresse konkret, so sollte im zweiten Schritt die Bewertung durch einen Sachverständigen (z. B. einen Gutachter) vorgenommen werden.




Marktwertermittlung

Häuser

Wohnungen

Mietwohnungen


Strukturanalyse

Unsere Leistungen

Voraussetzungen

Methodik

Wohnlagen


Lage, Lage, LageWohnlagen im Marktgebiet

Nürtingen

Aichtal

Schlaitdorf

Neckartenzlingen

Neckartailfingen

AltdorfAltenriet

Neuffen

Frickenhausen

Wolfschlugen Unterensingen

Oberboihingen

Köngen

Wendlingen am Neckar

Notzingen

Schlierbach


Ohmden

Holzmaden

Weilheim an der Teck

Dettingen unter Teck

Owen

Bissingen an der Teck

Lenningen

WohnlagenTop-Wohnlage

sehr gute Wohnlage

gute Wohnlage

mittlere Wohnlage

einfache Wohnlage

Flächen

Wald

Park-/Grünanlagen

sonstiges Grün

Gewerbe/Einzelhandel

Industrie

Militär

Landwirtschaft

Gewässer

Linien

Stadtteilgrenzen

Bahnlinien

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Marktwertermittlung

Häuser

Wohnungen

Mietwohnungen


Strukturanalyse

Unsere Leistungen

Voraussetzungen

Methodik

Wohnlagen


Legende

keine Angabe

bis 400.000 Euro

bis 450.000 Euro

bis 475.000 Euro

bis 500.000 Euro

ab 500.000 Euro

Es gibt zahlreiche Gründe, warum Häuser verkauft werden. Oft ist das Eigenheim zu groß, wenn die Kinder ausziehen. Oft ist es die Gartenarbeit, die älteren Menschen zu viel wird. Oder es sind Erb- und Scheidungsfälle, die zum Verkauf führen.

Wichtig ist beim Verkauf, dass der Angebotspreis von vornherein markt-gerecht festgesetzt wird. Nur wenn der Angebotspreis stimmt, also vom Markt akzeptiert und bezahlt wird, lässt sich der maximale Erlös in der kürzesten Zeit erzielen.

Gerade bei Häusern können zu hohe Erstangebotspreise schon nach kur-zer Zeit zu erheblichen Vermögensverlusten führen. Dies gilt auch in Zeiten mit einem knappen Angebot.

Unser Bericht zeigt Ihnen neutral und unabhängig ermittelte Angebots-preise, die Sie zusammen mit unseren Volksbank-Experten nach Ihren Bedürfnissen im Detail besprechen können.

Häuser – Kauf / Verkauf Der Angebotsmarkt

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0809

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Marktwertermittlung

Häuser

Wohnungen

Mietwohnungen


Strukturanalyse

Unsere Leistungen

Häuser Kauf/Verkauf

Häuser Kauf/Verkauf Preise


KAUFPREISE HÄUSER NACH STÄDTEN / GEMEINDEN IN ABSOLUTEN PREISEN

KAUFPREISE HÄUSER NACH HAUSTYPENKLASSEN IN ABSOLUTEN PREISEN

KAUFPREISE HÄUSER IM ZEITVERLAUF IN EURO/M2

Tendenz Haustyp Höchstpreisin Euro

Preisspannein Euro

Mittelwertin Euro

Wohnfl ächeGrundstück

Anzahl

Einfamilienhaus 2.350.000 153.800 – 1.290.000 514.966 161 / 577 m2 585

Doppelhaushälfte 840.000 99.000 – 713.000 372.050 130 / 274 m2 219

Reihenhaus 560.000 165.400 – 498.500 336.176 117 / 218 m2 159

Zweifamilienhaus 879.000 214.000 – 770.850 534.797 197 / 559 m2 59

QUELLEN | iib Dr. Hettenbach Institut // An-gebotspreise für Bestandshäuser zum Kauf/Verkauf // Stand: 01.01.2019

Häuser – Kauf / Verkauf

Bestandsimmobilien laut Angeboten der letzten 24 Monate

Tendenz Stadt / Gemeinde / Region Nr.

Angebots-

Mittelwert

Kirchheim unter Teck 01 525.000 Euro

Nürtingen 02 449.000 Euro

Lenningen 03 375.000 Euro

Wendlingen 04 423.000 Euro

Neuffener Tal 05 399.000 Euro

Aichtal 06 504.500 Euro

Neckartal 07 446.000 Euro

Wolfschlugen 08 498.000 Euro

Unterensingen/Oberboihingen 09 399.000 Euro

Kirchheim-Nord 10 429.000 Euro

Kirchheim-Süd 11 480.000 Euro

1.000.0000 Euro 200.000 400.000 600.000 800.000

Ø 447.955 Euro

2009 2010 20182011 2012 2013 2014 2015 2016 20173.000 Euro

2.000 Euro

1.000 Euro




Marktwertermittlung

Häuser

Wohnungen

Mietwohnungen


Strukturanalyse

Unsere Leistungen

Häuser Kauf/Verkauf

Häuser Kauf/Verkauf Preise


Wohnungen – Kauf / Verkauf Der Angebotsmarkt

Legende

keine Angabe

bis 2.000 Euro / m2

bis 2.500 Euro / m2

bis 2.750 Euro / m2

bis 3.000 Euro / m2

ab 3.000 Euro / m2

Angesichts der niedrigen Zinsen zieht es immer mehr Menschen in eine Eigentumswohnung, anstatt weiter zur Miete zu leben.Zahlreiche Käufer nutzen Wohnungen derzeit auch als Kapital-anlage.

Durch die derzeit kaum vorhandenen Anlagezinsen für Ersparnisse, gepaart mit niedrigen Zinsen im Bereich der Baufi nanzierung, erfreuen sich Eigentumswohnungen einer immer höheren Nachfrage. Allerdings wird das Angebot dadurch zunehmend geringer.

Aus Sicht der Verkäufer ist ein knappes Angebot etwas Gutes, denn die Chancen auf einen profi tablen Wohnungsverkauf steigen. Jedoch ist es auch für Verkäufer wichtig, den aktuellen Markt im Auge zu behalten.

Unser Immobilienmarktbericht zeigt Ihnen genau, wo die besten Preise erzielt werden können.

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0809

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Marktwertermittlung

Häuser

Wohnungen

Mietwohnungen


Strukturanalyse

Unsere Leistungen

Wohnungen Kauf/Verkauf

Wohnungen Kauf/Verkauf Preise


KAUFPREISE WOHNUNGEN NACH STÄDTEN / GEMEINDEN IN EURO / M2

KAUFPREISE WOHNUNGEN NACH ZIMMERKLASSEN IN EURO / M2

KAUFPREISE WOHNUNGEN IM ZEITVERLAUF IN EURO/M2


Tendenz Zimmerklasse Höchstpreisin Euro

Preisspannein Euro

Mittelwertin Euro

Wohnfl äche Anzahl

1 – 1,5 Zimmer 5.303 1.656 – 3.995 2.376 37 m2 413

2 – 2,5 Zimmer 4.826 1.635 – 3.631 2.616 55 m2 886

3 – 3,5 Zimmer 4.737 1.333 – 4.419 2.621 80 m2 1.461

4 und mehr Zimmer 5.021 1.321 – 3.831 2.519 112 m2 916

Wohnungen – Kauf / Verkauf Bestandsimmobilien laut Angeboten der letzten 24 Monate


Angebots-

Mittelwert












5.0000 Euro 1.000 2.000 3.000 4.000

Ø 2.596 Euro

3.000 Euro

2.000 Euro

1.000 Euro

2009 2010 20182011 2012 2013 2014 2015 2016 2017




Marktwertermittlung

Häuser

Wohnungen

Mietwohnungen


Strukturanalyse

Unsere Leistungen

Wohnungen Kauf/Verkauf

Wohnungen Kauf/Verkauf Preise


Wohnungen mieten / vermietenDer Angebotsmarkt

Legende

keine Angabe

bis 8,00 Euro /m2

bis 8,50 Euro /m2

bis 9,00 Euro /m2

bis 9,50 Euro /m2

ab 9,50 Euro /m2

Zur Miete zu wohnen hat auch heute noch für viele Menschen seine Vorzüge. Zum einen kann sich nicht jeder ein Eigenheim leisten. Zum andern möchten nicht wenige fl exibel bleiben, was den Wohnort anbelangt. Und gerade Berufseinsteiger oder Studenten setzen auf günstige Mieten.

Unser Immobilienmarktbericht liefert Ihnen zur besseren Orientierung Richtpreise für Mieten und Mietentwicklungen. Vergleichen Sie auf den Folgeseiten die einzelnen Gemeindeprofi le und fi nden Sie die Orte, die Ihrem Budget sowie Ihren Bedürfnissen am ehesten entsprechen.

Auch hierbei unterstützen Sie die Experten Ihrer Volksbank Kirchheim-Nürtingen eG gerne.

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10

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Marktwertermittlung

Häuser

Wohnungen

Mietwohnungen


Strukturanalyse

Unsere Leistungen

Mietwohnungen

Mietwohnungen Preise

Mietwohnungen Rendite

Mietwohnungen Rendite Markgebiet


Tendenz Zimmerklasse Höchstpreisin Euro

Preisspannein Euro

Mittelwertin Euro

Wohnfl äche Anzahl

1 – 1,5 Zimmer 30,74 7,69 – 24,64 11,08 36 m2 275

2 – 2,5 Zimmer 21,62 6,69 – 19,04 9,09 60 m2 649

3 – 3,5 Zimmer 19,09 6,30 – 14,36 8,76 83 m2 710

4 und mehr Zimmer 30,00 5,98 – 18,97 8,69 110 m2 455

MIETPREISE WOHNUNGEN NACH STÄDTEN / GEMEINDEN IN EURO / M2

MIETPREISE WOHNUNGEN NACH HAUSTYPENKLASSEN IN EURO / M2 PRO MONAT

MIETPREISE WOHNUNGENIM ZEITVERLAUF IN EURO/M2 PRO MONAT

Wohnungen – Preise Mieten/VermietungenBestandsimmobilien laut Angeboten der letzten 24 Monate



Angebots-

Mittelwert

Kirchheim unter Teck 01 9,80 Euro

Nürtingen 02 9,50 Euro

Lenningen 03 7,60 Euro

Wendlingen 04 9,10 Euro

Neuffener Tal 05 9,00 Euro

Aichtal 06 9,60 Euro

Neckartal 07 8,80 Euro

Wolfschlugen 08 9,00 Euro

Unterensingen/Oberboihingen 09 10,00 Euro

Kirchheim-Nord 10 8,60 Euro

Kirchheim-Süd 11 8,50 Euro

15,006,00 Eur 7,80 9,60 11,40 13,20

Ø 9,05 Euro

16,52 Euro

9,00 Euro

8,00 Euro

7,00 Euro

2009 2010 20182011 2012 2013 2014 2015 2016 2017




Marktwertermittlung

Häuser

Wohnungen

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Strukturanalyse

Unsere Leistungen

Mietwohnungen





Mietwohnungen: Rendite Der Angebotsmarkt im Detail

Die Rendite schwankt im Marktgebiet grundsätzlich zwischen 3 Prozent und 6 Prozent. Erwartungsgemäß ist die Rendite in den gefragten und deshalb teuren Lagen etwas geringer. Grundsätzlich ist das Renditeniveau aber ausreichend, um Immobilienfi nanzierungen ermöglichen zu können.

Legende

keine Angabe

bis 4,00 %

bis 4,50 %

bis 5,00 %

bis 5,50 %

ab 5,50 %

06

01

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10

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Marktwertermittlung

Häuser

Wohnungen

Mietwohnungen


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Unsere Leistungen

Mietwohnungen





RENDITE WOHNUNGEN NACH STÄDTEN / GEMEINDEN IN PROZENT

ENTWICKLUNG BRUTTOMIETRENDITE IM ZEITVERLAUF IN PROZENT


Mietwohnungen: Rendite im MarktgebietBestandsimmobilien laut Angeboten der letzten 24 Monate


Bestands-

rendite

Kirchheim unter Teck 01 4,14%

Nürtingen 02 4,42%

Lenningen 03 5,15%

Wendlingen 04 3,71%

Neuffener Tal 05 4,64%

Aichtal 06 4,11%

Neckartal 07 4,03%

Wolfschlugen 08 4,08%

Unterensingen/Oberboihingen 09 3,97%

Kirchheim-Nord 10 4,28%

Kirchheim-Süd 11 3,92%

0 % 3% 6%

6,00 %

5,00 %

4,00 %

2009 2010 20182011 2012 2013 2014 2015 2016 2017




Marktwertermittlung

Häuser

Wohnungen

Mietwohnungen


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Unsere Leistungen

Mietwohnungen





Der iib Immobilien-RichtwertDie „Schwacke-Liste“ für Immobilien

Wie bei der Schwacke-Liste für Autos hat unser Partner, das iib Institut, den iib Immobilien-Richtwert ermittelt. Er kombiniert die gesetzlichen Verfahren mit einer geostatistischen Methode und liefert einen ver-lässlichen, qualifi ziert geschätzten, vorläufi gen und marktangepassten Durchschnittswert.

Der Wert einer Immobilie wird objektweise wie folgt berechnet:

• Ein- und Zweifamilienhäuser: Sachwertverfahren• Mehrfamilienhäuser: Ertragswertverfahren• Wohnungen: Vergleichswertverfahren

Der iib Immobilien-Richtwert entspricht dem marktangepassten und geschätzten Marktwert. Die Marktanpassung erfolgt dabei nach einer vom iib Institut entwickelten Methode, die auf tagesaktuellen und historischen, normierten Angebotsanalysen beruht.

Ein Gutachten ersetzt der Richtwert nicht, da z. B. keine Ortsbesich-tigung und Grundbucheinsicht vorgenommen wird.

ZusatzinfosMit der iib Immobilien-Richtwert Methode können auch bestehende Angebote überprüft werden. Wir haben dazu ein Ampelsystem (rot/gelb/grün) entwickelt.

• Angebote mit Abweichungen ± 10 % liegen im grünen Bereich • Angebote mit Abweichungen ± 20 % liegen im gelben Bereich • Angebote mit Abweichungen ≥ 30 % liegen im roten Bereich

iib ReferenzobjekteDiese fi nden Sie z. B. in unseren Marktberichten mit dem iib Richtwert- Siegel. Für eine ausgewählte Region wird die Größe von Immobilienvereinheitlicht und ermöglicht einen direkten Vergleich.

Auf diese Weise kann für lokal-, regional-, landes- und/oder bundes-typisch standardisierte Objekte ein Marktwert geschätzt werden. Direkte Vergleiche und eine Überprüfung anhand vieler amtlicher Grundstücksmarktberichte schaffen somit Sicherheit und Transparenz.

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Marktwertermittlung

Häuser

Wohnungen

Mietwohnungen


Strukturanalyse

Unsere Leistungen

iib Immobilien- Richtwert

Referenzwerte Hauskauf

iiB Richtwert Hauskauf

Referenzwerte Wohnungskauf

iiB Richtwert Wohnungskauf

Referenzwert Mietwohnung

iiB Richtwert Mietwohnung





Marktwertermittlung

Häuser

Wohnungen

Mietwohnungen


Strukturanalyse

Unsere Leistungen

Zur Berechnung der iib Immobilien-Richtwerte wurden die aufgeführten Referenzobjekte in Ab-hängigkeit von Ausstattung, Zustand, Lage und Alter mit Hilfe des Sachwertverfahrens (siehe Box auf der folgenden Seite) berechnet. Diese bilden somit die möglichen Preisspannen im Markt.

Referenzwerte HauskaufReferenzhaus zur Ermittlung der Richtwerte im Marktgebiet

Ø

Wohnfl äche – 150 m2

Grundstück – 400 m2

1.097 Euro pro m2 2.909 Euro pro m2 4.235 Euro pro m2

EINFAMILIENHAUSFREISTEHEND




DOPPELHAUSHÄLFTE




REIHENHAUS



976 Euro pro m2 2.413 Euro pro m2 4.235 Euro pro m2

ZWEIFAMILIENHAUS

KAUFPREISE HÄUSER NACH HAUSTYPENKLASSEN IN ABSOLUTEN PREISEN

KAUFPREISE HÄUSER NACH HAUSTYPENKLASSEN PRO QUADRATMETER WOHNFLÄCHE

Haustyp Preisspannein Euro

Mittelwertin Euro

Wohnfl ächeGrundstück

Einfamilienhaus 164.511 – 635.304 436.387 150 / 400 m2

Doppelhaushälfte 173.113 – 623.186 398.968 140 / 350 m2

Reihenhaus 134.665 – 515.217 356.242 120 / 250 m2

Zweifamilienhaus 214.675 – 931.779 530.946 220 / 400 m2









iib Immobilien-Richtwert: Hauskauf

QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut // iib Im-mobilien-Richtwerte für Bestandshäuser zum Kauf/Verkauf // Stand: 01.01.2019

SachwertverfahrenDieses Verfahren wird überwiegend für Bewertungen von Eigenheimen verwendet. Vereinfacht gesagt, wird in diesem drei-stufi gen Verfahren der sachliche Wert der Immobilie ermittelt.

Verfahrensstufe 1Berechnung der baulichen Wert-Elemente nach typisierten Kosten:

1. das Grundstück entsprechend seiner Größe2. die Herstellungskosten der baulichen Anlagen3. die Herstellungskosten der Außenanlagen

Ergebnis ist der vorläufi ge Sachwert.

Verfahrensstufe 2Auswertung des Grundbuchs zur Ermittlung von wertbeeinfl ussenden rechtlichen Aspekten.Ergebnis ist der endgültige (noch nicht markt-angepasste) Sachwert.

Verfahrensstufe 3Marktanpassung des Sachwerts, d. h. anhand einer Auswertung notarieller Kaufverträge wird ermittelt, um wieviel Prozent der berechnete Normwert am Stichtag vom durchschnittlichen Marktpreis abweicht.

Hinweis: Da die Kaufpreise oft ein bis zwei Jahre alt sind, hat das iib-Institut für den iib Immobilien-Richt-wert ein eigenes Verfahren zur Marktanpassung aus Angeboten entwickelt.

KAUFPREISE HÄUSER NACH STÄDTEN / GEMEINDEN IN ABSOLUTEN PREISEN

Stadt / Gemeinde / Region Nr.

iib Immobilien-

Richtwert












1.000.0000 Euro 200.000 400.000 600.000 800.000




Marktwertermittlung

Häuser

Wohnungen

Mietwohnungen


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Unsere Leistungen









Referenzwohnung – KaufReferenzwohnung zur Ermittlung der Richtwerte im Marktgebiet

KAUFPREISE WOHNUNGEN NACH ZIMMERKLASSEN IN ABSOLUTEN PREISEN

Zimmerklassen Preisspannein Euro

Mittelwert in Euro(in Euro/m2)

Wohnfl ächein m2

1 – 1,5 Zimmer 34.650 – 157.150 66.850 (1.910 Euro/m2) 35 m2

2 – 2,5 Zimmer 69.600 – 269.400 131.400 (2.190 Euro/m2) 60 m2

3 – 3,5 Zimmer 96.000 – 362.400 186.400 (2.330 Euro/m2) 80 m2

4 & mehr Zimmer 132.000 – 502.700 253.000 (2.300 Euro/m2) 110 m2

Zur Berechnung der iib Immobilien-Richtwerte wurden die oben aufgeführten Referenzwoh-nungen anhand des Vergleichswertverfahrens (siehe Box auf der rechten Seite) berechnet und bilden somit die möglichen Preisspannen im Markt.

Ø


990 Euro pro m2 1.910 Euro pro m2 4.490 Euro pro m2

1 – 1,5 ZIMMERWOHNUNGEN









4 UND MEHR ZIMMERWOHNUNGEN

KAUFPREISE WOHNUNGEN NACH ZIMMERKLASSEN PRO QUADRATMETER WOHNFLÄCHE




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Häuser

Wohnungen

Mietwohnungen


Strukturanalyse

Unsere Leistungen









iib Immobilien-Richtwert: Wohnungskauf

QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut // iib Im-mobilien-Richtwerte für Bestandswohnungen zum Kauf/Verkauf // Stand: 01.01.2019

KAUFPREISE WOHNUNGEN NACH STÄDTEN / GEMEINDEN IN QUADRATMETERPREISEN

VergleichswertverfahrenDieses Verfahren wird überwiegend für die Bewertung von Wohnungen genutzt.

Vereinfacht ausgedrückt werden in diesem Marktbericht anhand der folgenden Merk-male aus der iib Datenbank vergleichbare Objekte gesucht:

• Immobilientyp• iib-Wohnlage• Größe• Ausstattung• Zustand• Alter

Direkte Vergleiche über kürzlich verkaufte, ähnliche Immobilien in der Nachbarschaft, stehen meist nur im Ausnahmefall zur Ver-fügung.


iib Immobilien-

Richtwert












5.0000 1.000 2.000 3.000 4.000




Marktwertermittlung

Häuser

Wohnungen

Mietwohnungen


Strukturanalyse

Unsere Leistungen









Referenzwohnung – MietenReferenzwohnung zur Ermittlung der Richtwerte im Marktgebiet

KALTMIETEN WOHNUNGEN NACH ZIMMERKLASSEN IN ABSOLUTEN PREISEN

Zimmerklassen Preisspannein Euro

Mittelwertin Euro

(in Euro/m2)

Wohnfl ächein m2

1 – 1,5 Zimmer 158 – 535 368

(10,50 Euro/m2)

35 m2

2 – 2,5 Zimmer 270 – 786 534

(8,90 Euro/m2)

60 m2

3 – 3,5 Zimmer 344 – 1.040 664

(8,30 Euro/m2)

80 m2

4 & mehr Zimmer 440 – 1.430 869

(7,90 Euro/m2)

110 m2

Ø

4,50 Euro pro m2 10,50 Euro pro m2 15,30 Euro pro m2











4 UND MEHR ZIMMERWOHNUNGEN

KALTMIETEN WOHNUNGEN NACH ZIMMERKLASSEN PRO QUADRATMETER WOHNFLÄCHE











Marktwertermittlung

Häuser

Wohnungen

Mietwohnungen


Strukturanalyse

Unsere Leistungen


iib Immobilien-Richtwert: Wohnung mieten

QUELLE | iib Dr. Hettenbach Institut // iib Im-mobilien-Richtwerte für Bestandswohnungen zur Miete/Vermietung // Stand: 01.01.2019

MIETEN WOHNUNGEN NACH STÄDTEN / GEMEINDEN IN QUADRATMETERPREISEN

iib Rendite-Richtwert

Im vorliegenden Marktbericht wird die Brutto-Mietrendite vereinfacht mit nach-folgender Formel berechnet:

iib Rendite-Richtwert = Jahresmieteinnah-men (aus Richtwert) / Kaufpreis für Wohnungen (aus Richtwert)

Es erfolgt keine Berücksichtigung der tatsäch-lichen Vertragswerte, der Kaufnebenkosten (Notar, Makler, Grundbucheintragung etc.), Ausfallrisiken oder Bewirtschaftungskosten.

Es ist ein einfacher Orientierungswert, der stark vom individuellen Zusammenspiel aus erbrachtem Kaufpreis und angesetzten Mieten abhängt.


iib Immobilien-

Richtwert

Kirchheim unter Teck 01 11,00 Euro

Nürtingen 02 8,90 Euro

Lenningen 03 7,50 Euro

Wendlingen 04 10,50 Euro

Neuffener Tal 05 8,90 Euro

Aichtal 06 9,30 Euro

Neckartal 07 8,10 Euro

Wolfschlugen 08 9,50 Euro

Unterensingen/Oberboihingen 09 9,30 Euro

Kirchheim-Nord 10 8,50 Euro

Kirchheim-Süd 11 8,10 Euro

14,004,00 6,00 8,00 10,00 12,00




Marktwertermittlung

Häuser

Wohnungen

Mietwohnungen


Strukturanalyse

Unsere Leistungen









Der Immobilienmarkt in der Region ist geprägt von vergleichsweise hohen Preisen und einem knappen Angebot. Damit wird es für alle Beteiligten notwendig, schnelle Entscheidungen zu treffen.

Unser Immobilienmarktbericht unterstützt Sie dabei – Kapitel III jedoch ganz besonders. Auf den folgenden Seiten bewerten wir die Gemeinden hinsichtlich ihrer Eignung für Senioren, Familien, Sportangebote und bezüglich der Verfügbarkeit von schnellem Internet und Mobilfunk.

Finden Sie in Ihrem Wunschort nicht Ihre Wunschimmobilie, können Sie mit den vorliegenden Analysen vergleichsweise schnell und ein-fach den bestmöglichen alternativen Standort fi nden.

K A P I T E L I I I

Strukturanalyse





Strukturanalysen

Unsere Leistungen



Gesundheit &

Versorgung Behörden ÖPNV

Seniorentages-

stätten Kultur Naherholung

Kirchheim unter Teck 01

Nürtingen 02

Lenningen 03

Köngen/Wendlingen 04

Neuffener Tal 05

Aichtal 06

Neckartal 07

Wolfschlugen 08

Unterensingen/Oberboihingen 09

Kirchheim-Nord 10

Kirchheim-Süd 11

Bundesland Baden-Württemberg

Bundesrepublik Deutschland

Wo passt das Umfeld für Senioren?ÖPNV, öffentliche Einrichtungen, Gesundheitsversorgung

WIE SENIOREN-FREUNDLICH SIND DIE EINZELNEN TEILMÄRKTE?

Die drei Städte / Gemeinden mit der besten Gesamtwertung


78 % Nürtingen

65 %

INFO | Ausgewertet wurden Daten verschie-dener Quellen. Diese wurden ins Verhältnis der Einwohneranzahl gesetzt. Danach wurde eine Einstufung in fünf Kategorien (von schlecht / nicht vorhanden bis sehr gut) vorgenommen und in die Grafi ken übertragen.

QUELLEN | iib Dr. Hettenbach Institut, Open Street Map, Google Maps // Stand: 01.03.2018


Region 02Nürtingen

Region 04Köngen/

Wendlingen

05

04

07

08

09

03

10

11Köngen/Wendlingen

57 %

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45





Strukturanalysen

Unsere Leistungen

Senioren- freundlichkeit

Familien- freundlichkeit

Freizeit- und Sportmöglichkeiten

Digitalisierung/ Netzausbau


Familienfreundlich?Kindertagesstätten, Schulen, Freizeit

WIE FAMILIENFREUNDLICH SIND DIE EINZELNEN TEILMÄRKTE? Stadt / Gemeinde / Region Nr. Spielplätze

Kitas/

Kindergärten Schulen

weiterführende

Schulen

Hochschulen/

Universitäten Freizeit


Nürtingen 02

Lenningen 03


Neuffener Tal 05

Aichtal 06

Neckartal 07

Wolfschlugen 08


Kirchheim-Nord 10

Kirchheim-Süd 11




Kirchheim-Süd

77 %Kirchheim unter Teck

72 %Köngen/Wendlingen

55 %




05

04

07

08

09

02

03

10


Region 04Köngen/

Wendlingen

©fi z

kes

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Strukturanalysen

Unsere Leistungen






Stadt / Gemeinde / Region Nr. Fahrradwege Wanderwege

Grün-/Wald-/

Wasserfl ächen

Höhenunter-

schiede Vereinsvielfalt Sportstätten


Nürtingen 02

Lenningen 03


Neuffener Tal 05

Aichtal 06

Neckartal 07

Wolfschlugen 08


Kirchheim-Nord 10

Kirchheim-Süd 11



Kirchheim-Süd

83 % Kirchheim-Nord

68 % Neuffener Tal

63 %

Welche Angebote für Freizeit und Sport gibt es?Immer schön in Bewegung bleiben!

WELCHE MÖGLICH-KEITEN SIND FÜR FREIZEIT- UND SPORT-AKTIVITÄTEN VORHANDEN?





Region 10Kirchheim-Nord

Region 05Neuffener Tal

04

06

07

08

09

03

02

01

©EM

QI -

sto

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49





Strukturanalysen

Unsere Leistungen






Stadt / Gemeinde / Region Nr. LTE 16 Mbit 50 Mbit


Nürtingen 02

Lenningen 03


Neuffener Tal 05

Aichtal 06

Neckartal 07

Wolfschlugen 08


Kirchheim-Nord 10

Kirchheim-Süd 11



Digitaler Alltag gefällig?Verfügbarkeit von Internet und Mobilfunknetz

WIE WEIT IST DIE DIGITALISIERUNG WO FORTGESCHRITTEN?

Anteil an Haushalten, die im Schnitt im jeweiligen Ort mit mehr als 16 Mbit/s bzw. 50 Mbit/s Downloadgeschwindigkeit bzw. LTE 2 Mobilfunknetz ausgestattet sind. Es kann bei unterschiedlichen Anbietern zu unterschiedlicher Netzabdeckung kommen.

QUELLEN | © 2017 BMVI / TÜV Rheinland, Geobasidaten BKG, Omniscale // Stand: 04.12.2017


Unterensingen/Oberboihingen

97 % Aichtal

93 % Kirchheim unter Teck

93 %


Region 06Aichtal

Region 09Unterensingen/Oberboihingen

05

04

07

08

02

03

10

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Strukturanalysen

Unsere Leistungen






K A P I T E L I V

Unsere Leistungenfür Sie

Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen? Sie suchen nach Ihrem Traum-haus oder nach der perfekten Eigentumswohnung? Wir sind für Sie da und begleiten Sie dabei. Denn der Immobilienmarktbericht allein bringt Sie noch nicht in die eigenen vier Wände.

Unsere Spezialisten sind in unseren ImmobilienCentern in Nürtingen, Kirchheim und Wendlingen für Sie da.

ImmobilienCenter KirchheimBrandstraße 7

73230 Kirchheim unter Teck

Telefon 07022 707-1451

[email protected]

ImmobilienCenter NürtingenSchillerplatz 7

72622 Nürtingen

Telefon 07022 707-2167

[email protected]

ImmobilienCenter WendlingenUnterboihinger Str. 35

73240 Wendlingen am Neckar

Telefon 07022 707-2821

[email protected]

Unser umfangreiches Leistungsangebot für Sie:

• Fachkundige Immobilienbewertung

• Große Interessentendatei vorgemerkter Kunden inklusive Finanzierungsnachweis

• Präsentation Ihrer Immobilie in der Tageszeitung, den Filialen der Bank und in den bekannten Internetportalen

• Erstellung von Exposés und virtuellen 360-Grad-Besichtigungen

• Unterstützung in rechtlichen Fragen rund um die Immobilie

• Qualifi zierte Betreuung und seriöse Abwicklung des Kauf-vertrages bis zum Notartermin sowie Objektübergabe

• Kompetente und umfassende Finanzierungsberatung

• Prüfung aller staatlichen Fördermöglichkeiten

• Risikoabsicherung rund um Ihre Immobilie

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Die individuelle Wohnmarktanalyse Ihrer Immobilie

Ihre Wohnmarktanalyse für Ihre Immobilie

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Wohnmarktanalyse

Jeder Mensch hat etwas, das ihn antreibt.

Wir machen den Weg frei.

Quelle: iib Immobilien Markt Datenbank, basierend auf der (aktuellen) Auswertung von Immobilienportalen und zusätzlichen Recherchen



www.vbkint.de

Unsere

Verkaufsaktivitäten

auf einen Blick

ImmobilienCenter Wendlingen/Köngen

Unterboihinger Str. 35

73240 Wendlingen/N.

Telefon 07024 406-2821

ImmobilienCenter Nürtingen

Steinenbergstraße 4

72622 Nürtingen

Telefon 07022 707-2167

ImmobilienCenter Kirchheim

Brandstr. 7


Telefon 07022 990-1451

Marketing-

Plan

So einfach geht’s: Tragen Sie in das verlinkte Webformular die Daten zu Ihrem Objekt(u. a. Lage, Bauweise, Alter, Grundstück, Ausbaustandard, Moderni-sierungsgrad) ein und Sie erhalten innerhalb weniger Minuten die Wohnmarktanalyse für Ihr Objekt als PDF – ganz ohne Grundbuch-einsicht und Ortsbegehung.

Kennen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie? Diese Information ist besonders nützlich, um den richtigen Angebotspreis für den Verkauf zu fi nden. Ist der Preis zu niedrig, verschenken Sie Geld. Ist er zu hoch könnte Ihre Immobilie zum „Ladenhüter“ werden.

www.vbkint.de/immobilienwert

Fordern Sie über unseren Link Ihre individuelle Wohnmarktanalyse an. Sie enthält den iib Immobilien-Richtwert, der eine transparente und nachvollziehbare Bewertung für Ihre Immobilie darstellt. Sie erhalten auch eine mögliche Angebotspreisspanne.

Die Wohnmarktanalyse basiert auf einer detaillierten Wohnlagenkarte und vergleicht Ihre Angaben mit früheren und tagesaktuellen Vergleichs-objekten.

Ergänzt wird diese Wertermittlung mit Diagrammen und Prognosen zur historischen und zukünftigen Preis-, Einwohner und Bauentwicklung und Immobilien, die mit Ihrem Objekt vergleichbar sind.




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Steinenbergstraße 4

72622 Nürtingen

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Brandstr. 7


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Marketing-

Plan

Der Marketing-Plan Was wir für Sie tun

Um eine Immobilie zu verkaufen, genügt es nicht, ein paar Inserate in Ihrer Lokalzeitung zu schalten oder ein Schild im Vorgarten aufzu-stellen. Um größtmögliche Aufmerksamkeit zu erhalten, benötigen Sie eine ausgefeilte Marketingstrategie.

Diese konzentriert sich darauf, die Vorzüge Ihrer Immobilie besonders attraktiv zu vermarkten. Es gibt viele Gründe, warum Sie mit uns zu-sammenarbeiten sollten. Ein paar davon haben wir für Sie aufgelistet. Fragen Sie uns nach dem kompletten Marketing-Plan. Sie werden positiv überrascht sein, was wir alles unternehmen, damit Sie zügig einen Käufer fi nden.

Was kann unser Marketing-Plan für Ihren Immobilienverkauf tun?• Beratung in allen Immobilienangelegenheiten

Nachvollziehbare Bewertung Ihrer Immobilie durch vergleichbare Angebote mittels einer ständig aktualisierten Marktanalyse. Nur so erhalten Sie einen fundierten Marktpreis.

• Stärken-/Schwächenanalyse Ihrer ImmobilieStärken herausstellen, Schwächen mindern – so werden Interessenten schneller auf Ihre Immobilie aufmerksam.

• Auswahl der passenden WerbemittelJeder muss individuell angesprochen werden, damit Interesse geweckt wird und Interessenten zu Käufern werden.

• Erstellung repräsentativer WerbeunterlagenZu einem Immobilienverkauf gehören ansprechende und umfassende Informationen. Wer hier geizt, muss später Abstriche machen.

• Inserieren in allen wichtigen MedienSie haben keine Zeit zu verschenken. Daher inserieren wir Ihre Immobilie in allen wichtigen Medien, um eine möglichst große Aufmerksamkeit zu erzielen.

• Ansprechen vorgemerkter KundenWir rufen unsere geprüften, solventen Kunden an. Vielleicht hat sich Ihr Verkauf damit schon in Kürze erledigt.

• Durchführung der Haus- bzw. WohnungsbesichtigungenWir passen die Besichtigungen an die Bedürfnisse des jeweiligen Interessenten an. Das bedeutet, wir stellen die Vorzüge Ihrer Immobilie gezielt für die jeweiligen Bedürfnisse dar. Damit erscheint Ihre Immobilie interessanter.

Sie haben

Fragen?

Rufen Sie an unter:

07022 707-0

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Ihr Immobilien-Team der Vollksbank Kirchheim-Nürtingen eG: Sebastian Schulz, Jessica Franz, Tilo Lorenz, Daniela Di Chiara, Friedrich Lebküchner (Leiter Immobilien und Baufinanzierung), Mathias Ebinger, Ute Götze und Markus Wahl. (v.l.n.r.)




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Ihre Baufi nanzierung ist unter Dach und Fach. Jetzt ist Sicherheit gefragt. Die ersten Schritte auf dem Weg zumeigenen Heim sind getan. Bereits während der Bauphase bestehen für Sie, Ihre Familie und für Ihren Wohntraum selbst zahlreiche Risiken. Die möglichen Schäden und die Folgen einer fehlenden Absicherung können zu erheblichen fi nanziellen Belastungen führen. Die R+V-WohnTraum Police mit dem verbundenen Bauzeitschutz bietet umfassende Sicherheit für den Bauherrn. Erfahren Sie mehr in den Volksbanken Raiffeisenbanken.

MEIN PLUS: SICHER VOMTRAUM ZUM HAUS.Die R+V-WohnTraum Police – Schutz für Sie und Ihre Immobilie.

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R+V Versicherung


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IMPRESSUM

HERAUSGEBERVolksbank Kirchheim-Nürtingen eGSchillerplatz 772622 Nürtingen

Telefon: 07022 707-0Telefax: 07022 707-42929 E-Mail: [email protected]

INITIATORFriedrich Lebküchner, Leiter Immobilien/Baufi nanzierung

GESAMTVERANTWORTUNGDr. Peter HettenbachAlexander Hettenbach

RESEARCHiib Dr. Hettenbach Institut

DATENiib Dr. Hettenbach Institutwohnlagenkarte.deStatistisches BundesamtStatistische LandesämterNexiga GmbH (Demographie)Google Maps (Infrastruktur)Open Streetmap (Infrastruktur)Deutsche Bundesbank

KARTENbasierend auf Open Street Mapiib Dr. Hettenbach Institut

GESTALTUNGh+m kommunikationswerkstatt GmbH

BILDNACHWEISEshutterstock.com, fotolia.de, stock.adobe.comFoto Schneider Kirchheim;Einzelnachweise jeweils in Bildnähe platziert

Datenstichtag: 01.01.2019

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Die weitere Verwendung, Vervielfältigung oder Veröffentlichung der im Marktberichtverwendeten Informationen bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des iib Institut Innovatives Bauen Dr. Hettenbach GmbH.







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IMMOBILIEN- Marktbericht 2019 · Die Vermarktungsdauer ist ein Indikator für die Knappheit oder die Überteuerung von Immobilien. Die aktuelle Auswertung für den Zeitraum von 2017