“Immobilienbewirtschaftung” Sommersemester 2012 ... · PDF fileEinführung SLA und KPI - einheitlich - vergleichbar - betriebsoptimal Qualitätsmessung Reporting gemäß Vorgaben

“Immobilienbewirtschaftung”Sommersemester 2012

- Vertragsfragen -

2Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr

Dienstleisterverträge

Die im Facility Management verwendeten Vertragsarten sind der

� Dienstvertrag (§ 611 BGB)

� der Werkvertrag (§ 633 BGB).

� Wesentlichstes Unterscheidungskriterium ist der Vertragszweck


� Bei Abschluss eines Dienstvertrages schuldet der Dienstleister dem Institut ein sorgfältiges Wirken auf eine bestimmte Zeit in Bezug auf die vertraglich geregelten Leistungen.

� Unbefriedigend ist in diesem Zusammenhang, dass häufig kein konkretes Ziel definiert ist und daher auch kaum Qualitätskriterien zur Beurteilung des Dienstleisters herangezogen werden können.

� �� Messbarkeit / Messkriterien fehlen!




� In einem Werkvertrag hingegen besteht zwischen dem Institut und dem Dienstleister ein Zielschuldverhältnis.

� Somit kann bei einem Werkvertrag die Qualität der gelieferten Leistung als Ziel definiert und bspw. einer Bonus-/Malus-Regelung belegt werden.

� Ein „Dienstleistungsvertrag“ ist als solcher nicht im Gesetz geregelt. Er wird in der Praxis individuell gestaltet.

� Die tatsächliche Vertragsart lässt sich nicht mit einer Vertragüberschrift (z.B. Dienstvertrag oder Werkvertrag) bestimmen.

� Ist im Vertrag keine erfolgsbezogene Haftung vorgese hen, so bleibt der Vertrag trotz der Vertragsüberschrift „Werkvertrag“ ei n Dienstvertrag.





Folgende Inhalte sind im Dienstleistungsvertrag abh ängig vom

Vertragsgegenstand sorgfältig zu beschreiben und zu r egeln:

� Leistungsumfang, Leistungsausschlüsse und Leistungsänderungen

� Pflichtenübertragung (Verantwortungen)

� Zahlungspflichten, Bonussystem und Minderung

� Gewährleistungen

� Haftung und Versicherung



Ein typisches Beispiel für einen gemischten Vertrag ist der

Instandhaltungsvertrag:

� Die Leistungen der Inspektion entsprechen dem klassischen Dienstvertrag (Inspizieren einer Anlage – „in Augenschein nehmen“ – „ohne konkretes, messbares Ergebnis“.

� Die Leistungen der Wartung entsprechen dagegen dem Dienstvertrag oder Werkvertrag.

� Die Leistungen der Instandsetzung entsprechen dem Werkvertrag (die Anlage muss wieder funktionieren...).



� Wie zuvor beschrieben, werden bei der Fremdvergabe Pflichten auf den Dienstleister übertragen, die einer Regelung im Vertrag bedürfen.

� Aus dem Vertrag muss klar hervorgehen, welche Pflichten genau übertragen werden. Der Dienstleister muss damit in der Lage sein, sein Risiko und damit die Anforderungen an seine Betriebshaftpflichtversicherung beurteilen zu können.

� Aus dem Vertragstext muss hervorgehen, welche Befugnisse an den Dienstleister übertragen werden.

� Das Institut muss den Dienstleister befähigen, den übertragenen Pflichten nachzukommen. Hierzu gehören z.B. die Übergabe der erforderlichen Gebäudedokumentation und die Einweisung in die örtlichen Gegebenheiten.



Üblich sind Vertragslaufzeiten von drei bis fünf Jah ren sowohl für Einzel- alsauch für Teilbündelung am Markt.

Die Vorteile sind:

� die Kontinuität des Personaleinsatzes kann gewährleistet werden.

� es besteht ein höheres Engagement des Dienstleisters zu Aufdeckung von Kostensenkungspotenzialen (ggf. Festlegung im Vertrag).

� der Aufbau eines partnerschaftlichen Vertragsverhältnisses (Bonus-/ Malussystem).

� ein längerer Zeitraum für Fixkostendegression (Einmalkosten beim Aufbau der externen Dienstleistungen z.B. Aufbau einer Gewährleistungsdatenbank, Personalschulungen, etc.)

� eine größere Vergabesumme sichert den höheren Stellenwert des Instituts beim jeweiligen Dienstleister.

� ein geringerer Verwaltungsaufwand für das Institut.



In einigen Fällen finden sich aber auch kürzere Vert ragslaufzeiten von

ein bis zwei Jahren.

Ihre Vorteile sind:

� Höhere Flexibilität beim Austausch des externen Dienstleisters (geringere Abhängigkeit).

� Möglichkeit der raschen Anpassung an günstigere Marktkonditionen.

� Zeitnahe Integration von aktuellen Nutzungsanforderungen in Leistungsbeschreibungen.

� Besonders geeignet für nicht (mehr) genutzte Immobilien (Rettungserwerbe, aufgegebene Geschäftsstellen).

Vertragsfragen -1-Leistungspflichten des Vermieters bis zur Übergabe des Vertragsobjektes


Der Vermieter erbringt seine Leistungen nach Maßgabe aller national und europaweit geltenden Gesetze, Verordnungen, Satzungen, Verfügungen, Richtlinien und Normen, die Bezug zum Vertragsgegenstand haben, in der jeweils geltenden Fassung. Eine vertragliche Pflicht des Vermieters zur Beachtung nicht öffentlich bekannt gemachter Vorgaben und Vorschriften (z.B. interner Richtlinien und Erlasse des Mieters) besteht, sofern der Mieter den Vermieter auf die betreffende Vorgabe oder Vorschrift zuvor schriftlich hingewiesen hat.

Der Vermieter bestätigt die Kenntnis und Verbindlichkeit der Schulbaurichtlinie des Landes Hessen vom 27.10.1999 (Staatsanzeiger für das Land Hessen 1999, S. 3538, verlängert durch Einfügungserlass vom 09.11.2004 (Staatsanzeiger für das Land Hessen, 2004, S. 3600)).

Welches Risiko birgt dieser Vertragspassus bei einer langfristigen Vertragslaufzeit?

Vertragsfragen -2-Leistungspflichten des Vermieters nach Übergabe des Vertragsobjektes


Der Vermieter wird das Mietobjekt mit der gebotenen Sorgfalt auf eigene Kosten in einem guten, jederzeit funktionsfähigen, zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten und Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchführen. Er übernimmt die Instandhaltung gem. DIN 31051 2003-06 (insbesondere Erhaltungs-, Instandsetzungsarbeiten, Wartung der technischen Betriebseinrichtungen sowie die üblichen Wartungsverträge).

Vertragsfragen -2-Leistungspflichten des Vermieters nach Übergabe des Vertragsobjektes - Instandhaltungskonto


Zu diesem Zwecke ist der Vermieter verpflichtet, für die Ausführung der vorstehenden Maßnahmen eine jährliche Rückstellung in Höhe von

______ Euro zu bilden. Der Betrag ist auf ein noch einzurichtendes Rücklagenkonto zu zahlen („Rücklagenkonto“).

Wie bewerten Sie die Zustandserfordernis/Regelungen zum Instandhaltungskonto des Mietobjektes?

Vertragsfragen -3-Mietzeit und Kündigung


Dieser Vertrag beginnt am Tag der Unterzeichnung und wird für die Dauer von 30 Jahren ab dem Tag der Übergabe des Vertragsobjektes („Übergabetag“), voraussichtlich am 01.06.2014 fest abgeschlossen. Dieser Vertrag endet spätestens mit dem Erlöschen des Erbbaurechts oder dem Heimfall.


Mietverträge

Festpreis Varianten Open Book

� Massen- und Leistungsermittlung /Service-Level) durch Kunden und AN

� Angebot einer konstanten Bewirtschaftungs-pauschale (außer Tarifanpassungen und Massenänderungen) über die Vertragslaufzeit

� Gesamtkosten werden in die Angebotspauschale eingerechnet

Open BookAbgestufte Einsparungen über die Vertragslaufzeit

Festpreis über die Vertragslaufzeit

� gemeinsame Ermittlung von Ist-Kosten unter Berücksichtigung von Prozessen, Kosten, Personal, Verträgen

� Beteiligung beider Partner an jährlichen Einsparungen

� Overhead-Kosten (Manage-ment, Service Hotline, Administration etc. = Fixkosten) sind unabhängig von den erzielten Einsparungen zu vergüten

� Hoher administrativer Aufwand auf beiden Seiten

� gemeinsame Festlegung von Ist-Kosten unter Berücksichtigung von Prozessen, Kosten, Personal, Verträgen

� AN bietet dem Kunden bei Angebotsabgabe festgelegte Reduktion der Betreiberkosten über die Laufzeit an (Einsparungsziele)

� Overhead-Fee und Profit-Fee werden pauschal bei Angebotsabgabe berücksichtigt

Managementvertrag /Cost Plus Vertrag

1a 1b 32

� Vertragsverhältnis zwischen Kunde und Wartungsfirmen bleiben bestehen

� AN übernimmt treuhänderisch die Vertragsverwaltung und Steuerung der einzelnen Leistungen

� AN ist für Projektcontrolling und Projektsteuerung verantwortlich

� Angebot für die Managementorgansiation (Overhead, Administration, Profit-Fee)

� Beim Cost Plus Vertrag gehen die Vertragsverhältnisse der Sublieferanten auf den AN über

Vertragsarten und Verrechnungsmodelle


� Angebot einer fixen Bewirtschaftungspauschale(außer Tarifanpassungen und Massen-änderungen) über die Vertragslaufzeit

� Möglichkeit einer garantierten Einsparungenüber die Laufzeit

� Verrechnung der effektiven Kosten zuzüglich Management Fee

� Vertrag mit offener Buchhaltung (Open Book)

� Vergütung abhängig von maßgeblichen Leistungsmerkmalen (KPIs & SLAs)

� Einsparungszieleevtl. mit Beteiligung beider Partner an jährlichen Einsparungen (Gain-Share-Modell)

� Auch im Open Book möglich

HochNiedrig Verantwortung(für den Dienstleister)

Hoch Risiko(für den Kunden)

Niedrig

Hoch

Flexibilität(für den Kunden)

PerformanceBased

Cost-Plus

Fixed Price

Fixed Price

Cost-Plus

Performance Based

VertragsartenVergütungs- /Vertragsmodelle


Kosten

C � Regelleistungen� Instandsetzungen� Projekte / Modifikationen� ggf. Verrechnungssystematiken

(Costcenter)

� Organigramm� Stellenbeschreibungen � Definition organisatorischer

Veränderungsbedarf

Due Diligence Bestandsaufnahme Detail Due Diligence2 3

� Hierarchien, Aufbauorganisation� Aufgaben, Funktionen � Reporting� Supportfunktionen

Organi-sation

A

Personal

D� Mitarbeiterqualifikationen� Altersstruktur

� Definition Absprunglinie / Kostenbasis

� Kostenschätzung� Abschätzung

Einsparpotenziale

� Einsparpotenziale� Nachunternehmeranfagen� Kalkulation der Leistungen

� Personalübernahmekonzept

1

� Soll-Kapazitäten� Sollqualifikationen� Bestehende Personalkosten

Objekte, Leistungen, Anlagen

B � Erhebung der derzeitigen - Leistungsbreite,- Leistungstiefe,- Leistungsstandards

� Erhebung des Mengengerüstes� Erhebung

Objekte/Anlagenstruktur� Bestandsverträge

� Definition Servicelevels� Anpassung /Optimierung

Service Levels� Abstimmung Service Levels

mit Kunde� Optimierungspotentiale

Bestandsverträge

� Definition KPI‘s� Tools� Vertragsmodell� Vorgehen Bestandsverträge

Überblick Vorgehensweise Due Dilligence – Modell


Szenario I Ausschreibung

Szenario II Due Diligence Modell

Kunde

Nachteile

A

B

� Definition des Leistungsumfangs� Definition der SLA� Ausarbeiten des Mengengerüsts� Durchführung der Ausschreibung� Vorauswahl Lieferanten� Auswertung der Angebote

� Daten zur Verfügung stellen� Zugang zu den Gebäuden gewähren� Auswertung der Due Diligence

� Zeit- und kostenintensiv� Hoher Personalaufwand� Vergleichbarkeit der Angebote ist schwierig� Nachträge� Die Qualität des Dienstleisters kann erst im

laufenden Vertrag festgestellt werden

� Transparenz� Geringes finanzielles Risiko� Geringe Personalressourcen� Geringe Kosten � Geringer sonstiger Aufwand

2

� Grosse Anzahl von Anbietern

Vorteile

C

BAM ID

D� Ortsbegehungen� Konzeption� Kalkulation� Nachunternehmeranfragen

� Single sourcing

1

� Evaluierung Leistungsumfang, Servicestandards und Kosten

� Abschätzung des Mengengerüsts� Konzeption� Preis

Ausschreibung vs. Due Dilligence Modell –innovatives Vorgehen

19

Sommersemester 2012: ImmobilienbewirtschaftungBasisinformation Facility Management; Dr.-Ing. Henric Hahr

Due Dilligence Modell – Prozesse

Kostenübernahme Kunde

Kostenübernahme AN

Kostenübernahme AN

Kunde akzeptiert Einsparungen

(LOI)

Due Diligence (DD)Schätzung potentieller

Einsparungen

Detail Due Diligence (DDD)

Einsparungen aus DD werden bestätigt

Vertrag

1

2

5

4

3

Einsparungen aus DD werden nicht bestätigt

Kunde ändert Strategie oder entscheidet

gegen eine Durchführung


Benötigte Unterlagen, Vorgaben und Ansprechpartner

Kosten

C � Regelleistungen

� Instandsetzungen

� Projekte / Modifikationen

� Sonderleistungen

� Outsourcing Nicht-Kernprozesse

� Zentrale Steuerung� Organigramm

� Aufgaben- und Funktionsbeschreibung

� Stellenbeschreibung

� Schichtplan / Anwesenheitszeiten

Organi-sation

A

Personal

D� Mitarbeiterqualifikationen

� Altersstruktur

� Pensionen, Sonderleistungen

� Arbeitsverträge

� Betriebsvereinbarungen

� Reduktion der Betriebskosten

� Kostentransparenz

� Nachhaltigkeit

� Lebenszyklusorientiert

Objekte, Leistungen, Anlagen

B � Vorgabe Umfang

� Anlagenschemata

� Anlagen-Funktionsbeschreibung

� Bestandsverträge

� Flächenverzeichnisse

� Eingesetzte IT Werkzeuge

� Bestehende SLA

� Einführung SLA und KPI- einheitlich- vergleichbar- betriebsoptimal

� Qualitätsmessung

� Reporting gemäß Vorgaben

� IH- Strategie

� Immobilienstrategie

Vorgabe Strategische ZieleAnsprechpartnerDokumente und Unterlagen

� Relevante Ansprechpartner Finanzen

- SAP Auszüge / Rechnungen

� Verantwortlicher Betrieb

� Relevante Ansprechpartner Personal

� Relevante AP Technik

� Relevante AP Infrastruktur

� Relevante AP Betrieb

� Relevante Ansprechpartner Recht

� Relevante Ansprechpartner IT

� Relevante Ansprechpartner Personal � Flexibilität


GMP – ModellKonzept der Einsparungsverteilung

Actual Costs

Savings vs base Savings vs

base

year nbase year

Aufteilung der Einsparung zwischen Auftraggeber undAuftragnehmer


Entwicklung von Cost & Fee zu GMP Modell mit garantierten Einsparungen

GMPJahr 2

inklusive Management

Fee

Cost plus Jahr 1

Löhne und Gehälter

ManagementFee

Nach-unternehmer-

kosten

Teile +Materialien Open Book

ZusätzlicheLeistungen

ManagementFee

Einsparungen

Vertragsfragen -4-Miete und Mietnebenkosten


Darüber hinaus ist der Vermieter nach Ablauf eines jeden Vertragsjahres zur Anpassung des in der Miete enthaltenen Anteils für nachfolgende Positionen berechtigt.

Die Anpassung erfolgt entsprechend der Änderung folgender Indexes des Statistischen Bundesamtes in Wiesbaden (Ausgangsbasis 2005 = 100):

− für das Gebäudemanagement:

Index des statistischen Bundesamts, Fachserie 16, Preise, Reihe 4.3, Verdienste und Arbeitskosten, Index der Tarifverdienste und Arbeitszeiten, Nr. 2.1, WZ 2008 G-S Dienstleistungsbereich, Monatsverdienst

− für Inspektionen und Wartung

Index des statistischen Bundesamts, Fachserie 16, Preise Reihe 4.3, Verdienste und Arbeitskosten, Index der Tarifverdienste und Arbeitszeiten, Nr. 2.1., WZ 2008 G-S Dienstleistungsbereich, Monatsverdienst



− für Instandhaltung der baulichen Anlagen und Einbauten:

Preisindizes für Bauwerke in Hessen, Serien M I Nr. 2 „Preisindizes für Wohn-und Nichtwohngebäude, Instandhaltung sowie sonstige Bauerwerke“, Rubrik: Nichtwohngebäude – Bauleistungen am Bauwerk, Gewerbliche Betriebsgebäude;

− für Schönheitsreparaturen

Preisindizes für Bauwerke in Hessen, Serien M I Nr. 2 „Preisindizes für Wohn-und Nichtwohngebäude, Instandhaltung sowie sonstige Bauwerke“, Rubrik Instandhaltung von Wohngebäuden, Schönheitsreparaturen in einer Wohnung;

− für Reinigung:

Erzeugerpreisindex Reinigung insgesamt (WZ 74.70).



Sofern für Kosten der Bewirtschaftung einer der vorstehenden Indexes nicht einschlägig sein sollte, ist eine Anpassung anhand der Veränderung des Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis 2005 = 100) vorzunehmen.

Sollte einer der vorstehenden Indexes für Deutschland nicht mehr fortgeführt werden, so gilt ein dann gültiger Index als vereinbart, der mit dem hier jeweils vereinbarten und nicht mehr fortgeführten Index vergleichbar ist.

Die Parteien gehen davon aus, dass die vorstehend vereinbarten Wertsicherungsklauseln gemäß § 3 Abs. 1 Ziffer 1 lit. e des Preisklauselgeseztes wirksam ist. Sollte rechtswirksam die Unwirksamkeit der Klausel festgestellt werden, bleiben die übrigen zwischen den Parteien geschlossenen Vereinbarungen dennoch gültig. Die Parteien werden in diesem Fall eine wirksame Wertsicherungsklausel so vereinbaren, das sie der ursprünglichen Klausel wirtschaftlich am nächsten kommt.


Bewertung Bonus-Malus-SystemFM-Vertrag / Bonus-Malus-System

FM-Vertrag

� Typengemischter Vertrag aus Werk- und Dienstvertrag� Dauerschuldverhältnis

Werkvertrag nach BGB

• Einmaliger Leistungsaustausch

• Rücktrittsrecht des AGs bei Mängeln

� Kündigung des gesamten FM-Vertrages wegen eines Mangels

nicht in Interesse der Vertragsparteien

• Bei Schlechtleistung Minderung der Vergütung

� Ermittlung des Minderungsbetrages oft

schwierig und streitträchtig

Dienstvertrag nach BGB

• Kein spezielles Leistungsstörungsrecht



Regelt die Beziehungen bzw. Verantwortungen zw. AG und AN

Malus

• Von vorneherein festgelegt

� Zur Vermeidung von Streitigkeiten zw.

Vertragsparteien über die Höhe der

Minderung

• Funktion eines pauschalisierten Schaden-

ersatzes oder einer Vertragsstrafe

� Minderung der vereinbarten Vergütung um X%

Bonus

• Anreiz für eine überdurchschnittlich

gute Leistung

WICHTIG: - Präzise Beschreibung der geforderten Leistung

- Vertragliche Festlegung, wer und wie die erbrachte Leistung kontrolliert bzw. bewertet wird

� z.B. Bewertung anhand eines Service Level Agreements

Bonus-Malus-System



Service-Level-Agreement

� Service Level Agreement = Vereinbarung zwischen dem Auftraggeber bzw. Kunde und dem Leistungserbringer

über die Leistung, deren Messung und die Bedingungen der Erbringung der

Dienstleistungen (Def. DIN EN 15221-1, S.6)

� Service Level = vereinbarte Leistungsqualität

Herkunft von SLA

• IT Branche

� heute Anwendung für alle Arten von Dienstleistungen

Anwendung von SLA

• Messung der erbrachten Dienstleistung

• Regelung des Verhältnis zw. AG und AN

• Bestandteil des Controllings der Dienstleistern



Arten von Service Level Agreement1. Inputorientierte SLAs

- Standardisierung des Inputs (Vorgaben für eingesetzten Qualitäten und Quantitäten)

z.B. geforderte Qualifikation und Anzahl der Mitarbeitern

2. Verrichtungs- und prozessorientierte SLAs

- der Prozess ist standardisiert (eine vorgegebene Tätigkeit wird in einem

vorgegebenen Intervall erbracht)

z.B. Konkrete Vorgaben der Reinigungsintervallen

3. Outputorientierte SLAs

- festgelegte Kennzahlen (z.B. KPI) zur Beurteilung der Qualität der Dienstleistung

z.B. Konkrete Vorgaben des Sollzustandes, der gewünschten Raumtemperatur

� Konkrete Festlegung des Ergebnisses ohne Vorgaben über die Art und Weise wie

dies erreicht werden soll



Ziele eines SLA



Aufbau und Bestandteile eines SLA

� Ergebnisdefinition �� Beschreibung des Sollzustandes

� Leistungsbeschreibung �� welche Leistungen sind zu erbringen = Angebot des Dienstleisters

� Qualitätsmessung / Vergütung �� Vergleich zw. dem vereinbarten und tatsächlichen Ergebnis

�� Vergütung richtet sich nach dem Vergütungsmodell

�� gängiges Vergütungsmodell: Malus od. Malus-Bonus-System

� KPIs �� Beschreibung der Messgrößen zur Kontrolle (z.B. Erfüllungsgrad)

Vertragsfragen -5-Einhaltung der Leistungsspezifikationen, Malusregelung (Vertragsstrafe)


Der Mieter ist berechtigt, alle Rechte, die sich aus der in diesem Vertrag und der in den Ziffern 1.4 bis 1.6 des Teil C der Verdingungsunterlagen Leistungsbeschreibung Bewirtschaftung geregelten Vertragsstrafenregelung (Malusregelung) ergeben, geltend zu machen. Eine nach der Malusregelung verwirkte Vertragsstrafe ist nicht auf einen eventuellen Schadenersatzanspruch des Mieters anzurechnen.

Ein Malus wird auf der Grundlage der Regelungen in Ziffer 1.4 bis 1.6 des Teil C der Verdingungsunterlagen Leistungsbeschreibung Bewirtschaftung errechnet, wenn die dort genannten Voraussetzungen für die Entstehung eines Malus vorliegen. Der Mieter ist nicht verpflichtet, einen schuldhaften Pflichtverstoß darzulegen oder den Nachweis hierfür zu erbringen.

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Key Performance Indicators (KPI)

� Key Performance Indicator = eine Größe, welche wesentliche Informationen zur Leistung der

erbrachten Facility Services ausdrückt (Def. DIN EN 15221-1, S.6)

� Mit KPI kann die Qualität, die Erreichung bzw. der Grad der Erfüllung der

vereinbarten Leistung gemessen werden

� Dt. Erfolgsmaßstab / Schlüssel-Leistungskennzahl

KPIs müssen:

• Unternehmensziele widerspiegeln

• Schlüssel zum Erfolg und

• messbar sein � ein nicht messbares KPI führt zum Scheitern des SLAs!



Wann ist ein KPI notwendig?

FAZIT

- KPIs dienen zur Präzisierung und Messbarkeit der vereinbarten SLAs

� z.B. Raumlufttechnische Anlage

� geforderte Qualität = Sicherstellung der Behaglichkeit

� Behaglichkeit nicht messbar!

Lösung: Vereinbarung eines KPIs als Luftgeschwindigkeit, die gemessen wird und einen

bestimmten Wert nicht überschreiten darf



Arten von KPIs (vgl. prEN 15341)

1. Ökonomische KPIs

� Auskunft über die wirtschaftliche Entwicklung und finanzielle Perspektiven

z.B. ROI (Return on Investment)

2. Technische KPIs

� beziehen sich auf einzelne Abläufe oder technische Prozesse

z.B. Gesamtbetriebszeit in Bezug auf die Anzahl der Fehler

3. Organisatorische KPIs

� Angaben über die Leistung bzw. Qualität in Bezug auf Personen od. Arbeitsstunden

prEN 15341 – Normenentwurf, Vorschläge für KPIs in d er Instandhaltung



Beispiele technischer KPIs nach prEN 15341

T1:

� Verhältnis zw. Wartungsaufwand und Betriebsnutzen

falls zu hoch: Anlage wirtschaftlicher weniger rentabel

T2:

a � Falls weniger Stunden verfügbar als vereinbart, ist dies eine schlecht erfüllt

Leistung. Abweichung als Grundlage für Malus!

T8:

� Ein höher Anteil an präventiver Wartung ist ein Indikator für eine höhere

Betriebssicherheit!



Chancen und Risiken beim Einsatz von SLAs

� aus Sicht des Dienstleisters




� aus Sicht des Dienstleisters




� aus Sicht des Kunden



Rechtlicher Hintergrund und Rahmenbedingungen

� „Bielefelder 26 °C Urteil“

- Innentemperatur von 26 °C bei einer Außentemperatur von 32 °C darf nur sehr

sehr kurzfristig überschritten werden

� Das zu liefernde Resultat ist festgelegt, der Weg dazu ist offen gelassen

� Arbeitsstättenrichtlinie

- Beleuchtungsstärke am Arbeitsplatz (500 Lux auf Arbeitshöhe)

� Vorgaben eines Ergebnis, keine Vorgaben an Beleuchtungskonzept

oder baulichen Maßnahmen

� Normen DIN 1946-2 und DIN EN 13779

- Aussagen über Raumluftqualität, Vorgaben für den Außenluftvolumenstrom je

Person oder die max. CO2- Konzentration

� Wie das Ergebnis erreicht wird ist irrelevant, solange die Vorgaben

eingehalten werden



Weiche Faktoren: Kundenzufriedenheiten, Image, Stimmungen

= nicht objektiv quantifizierbare Größen

Subjektive Bewertung anhand des Bewertungsbogens durch Bewertungspersonen des AGs

• Bewertungspersonen – Schulleiter, Lehrer, Sekretariate, Vertreter der Stadt Hamburg

• Erfolgt monatlich, pro Schule ein Bewertungsbogen

• Bewertung nur bei mind. 3 eingegangen Bewertungsbogen

Bewertung anhand von Schulnoten

� Note 1 +2%� Note 2 +1%� Note 3 +/- 0%� Note 4 -1%� Note 5 -2%

Endnote entspricht dem arithmetischen Durchschnitt aller eingegangen Fragebogen!

Maximal Abzug aufgrund von weichen Faktoren: -2% der monatlichen Leistungsvergütung II



� Weiche Faktoren

Bewertungsbogen –

LB FM Anlage 11

Vertragsfragen -6-Haftung für Sachbeschädigung/Vandalismusschäden


Der Vermieter verpflichtet sich, für Ausbesserungen und Reparaturen von Schäden, die der Mieter (einschließlich der Nutzer des Gebäudes) oder Dritte durch nicht mietvertragsgerechten Gebrauch des Mietobjekts oder auf sonstige Weise verursacht haben (Vandalismusrisiko im Sinne des Versicherungsvertragsrechts), eine jährliche Rückstellung in Höhe von 24.000,00 Euro (exklusive möglicher Handlungspauschale) zu bilden. Der Vermieter hat die Darlegungs- und Beweislast, dass die Schäden nicht durch normale Abnutzung entstanden bzw. keine Schönheitsreparaturen sind. Im Hinblick auf die normale Abnutzung ist dabei auf die besonderen Umstände als Schulgebrauch abzustellen, insoweit stellen beispielsweise Spuren von Schuhen an der Wand noch eine normale Nutzung dar. Vor Beginn einer solchen Maßnahme hat der Vermieter sich mit dem Mieter abzustimmen.

Vertragsfragen -6-Haftung für Sachbeschädigung/Vandalismusschäden


Der Vermieter wird zur Absicherung der Ansprüche des Mieters gegenüber dem Vermieter für Vandalismusschäden den unter § 11.1 genannten Betrag auf ein Rücklagenkonto zu zahlen („Rücklagenkonto“).

Welche Fragestellungen/Risiken entstehen aus vorliegendem Vertragspassus?

Vertragsfragen -7-Sicherheiten


Der Vermieter hat dem Mieter bei Vertragsschluss eine dem Muster, Anlage A09 entsprechende Vertragserfüllungsbürgschaft eines in der Europäischen Gemeinschaften oder in einem Staat der Vertragsparteien des Abkommens über den europäischen Wirtschaftsraum oder in einem Staat der Vertragsparteien des WTO-Abkommens über das öffentliche Beschaffungswesen zugelassenen Kreditinstituts bzw. Kredit- und Kautionsversicherers in Höhe von 5 % der Brutto-Gesamtinvestitionskosten zur Sicherung aller Verpflichtungen des Vermieters im Zusammenhang mit der Erbringung der Neubauleistungen einschließlich Planungsleistungen gemäß § 3.1 in Verbindung mit Teil B der Verdingungsunterlagen Leistungsbeschreibung Schule zu übergeben. Die Erfüllungsbürgschaft ist zurückzugeben, sobald die durch sie gesicherten Ansprüche erfüllt sind, nicht jedoch vor erfolgter Übergabe gemäß § 4 dieses Vertrages.



� Harte Faktoren: lassen sich in betriebswirtschaftlichen Kennzahlen wie Kosten,

Kapitalumschlag oder Durchlaufzeiten ausdrücken

� 1. Sachbezogene Mängel

� 1.1 Leichte Mängel (Kategorie A)

- Keinerlei Einfluss auf die Nutzung der Immobilie

1.1.1 Leichte Mängel für allg. Bewirtschaftungsleistungen

� Verschleißerscheinungen, Gebrauchsspuren, Abnutzungserscheinungen etc.

� Beseitigung im Rahmen der Instandhaltung und Schönheitsreparaturen

1.1.2 Leichte Mängel für Reinigungsleistungen

� Z.B. fehlende Papierhandtücher

� Beseitigung im Rahmen der vorgesehenen Reinigungsintervalle

Für leichte Mängel besteht kein Malus, soweit sie in vorgesehenen Intervallen behoben werden. Bei nicht Einhaltung der Intervalle Einstufung als „mittlerer Mangel“ (Kategorie B)



1.2 Mittlere Mängel (Kategorie B)

- Nutzungseinschränkungen, Beeinträchtigungen des Gebrauchs von techn.

Einrichtungen, der Gebäudeteilen oder der Nutzung der Dienstleistungen

- Kein Einfluss auf die Sicherheit

z.B. Abplatzungen auf der Außenfassade, Umzugsplan / Monatsbericht liegt nicht vor,

Risse, Stolpergefahr, geringfügige Nutzungseinschränkungen

Falls ein B-Mangel nach Ablauf der dreifachen Reaktionszeit bzw. dreifachen Behebungszeit nicht behoben wird, erfolgt eine Einstufung als „schwerer Mangel“ (Kategorie C)

1-fach 2-fach 3-fach

Reaktionszeit Kat. B Behebungszeit Kat. B

1-fach 2-fach 3-fach



1.3 Schwere Mängel (Kategorie C)

- Erhebliche Beeinträchtigung Beeinträchtigungen des Gebrauchs von techn.

Einrichtungen, der Gebäudeteilen oder der Nutzung der Dienstleistungen

- Mängel, die zur Sicherheitsbußen führen

z.B. Türe/Fenster lassen sich nicht öffnen/schließen, Ausfall techn. Anlagen,

unzugängliche Fluchtwege, Notbeleuchtung defekt etc.

Falls ein C-Mangel nach Ablauf der dreifachen Reaktionszeit bzw. dreifachen Behebungszeit nicht behoben wird, so beginnt zum Monatsbeginn des Folgemonates die einfache Reaktions- bzw. Behebungszeit erneut für den schweren Mangel

Reaktionszeit Kat. C Behebungszeit Kat. C

1-fach 2-fach 3-fach 1-fach 2-fach 3-fach



Reaktions- und Behebungszeiten sachbezogener Mängel

Berechnung des Malus für sachbezogene Mängel

Reaktionszeit Behebungszeit

Mangel1 x

Reakt.Z.2 x

Reakt.Z.3 x

Reakt.Z.1 x

Beheb.Z.2 x

Beheb.Z.3 x

Beheb.Z.

Leichter Mangel (A)Allg.Leistungen im Rahmen der Instandhaltung und Schönheitsreparaturen

Reinigungsleist. im Rahmen der vorgesehenen Reinigungsintervalle

Mittlerer Mangel (B) 1 WT 2 WT 3 WT 5 WT 10 WT 15 WT

Schwerer Mangel (C) 2 Std. 4 Std. 6 Std. 1 WT 2 WT 3 WT

Schw er einhaltbar → NU Reaktionszeit, Lieferzeiten etc.für Reaktionszeit für Behebungszeit

Leichter Mangel (A)

Allgemein entfällt entfällt

Reinigung entfällt entfällt

Mittlerer Mangel (B)

Allgemein 0/(3) 6 9 0/(3) 6 9

Reinigung 0/(8) 17 25 0/(8) 17 25

Schwerer Mangel (C)

Allgemein 0/(30) 60 90 0/(30) 60 90

Reinigung 0/(85) 170 250 0/(85) 170 250

In Klammern ( ) stehende Maluspunkte werden nur dann zugeordnet, wenn der Mangel aus einer niedrigeren Kategorie hochgestuft wird!

Abzug Malus: je 100 Maluspunkte erfolgt Abzug in Höhe von 1% von der monatlichen Leistungsvergütung II



Berechnung des Malus für flächenbezogene Mängel

z.B. Ausfall der Heizung = Flächenbezogener Mangel über die betroffene Fläche und ein sachbezogener Mangel der Kategorie C (Ausfall Heizungsanlage)

Kategorie RäumeMaluspunkte /

(qmxStd.)

Kategorie 1fachliche

Unterrichtsräume, Verwaltung, Einfluss auf die Sicherheit des

Schulbetriebes

Fachräume, EDV-Räume,

Verwaltungs- und Büroräume

0,091

Kategorie 2Allg. Unterrichtsräume

Klassenräume, Lehrräume

0,042

Kategorie 3

Infrastruktur, Sanitärbereiche,

Verkehrswege (keine Fluchtwege)

WCs, Aulen, Pausenräume,

Teeküchen, Mensen etc.

0,030

Kategorie 4Sport

Sporthallen, Geräteräume

0,003

Maluspunkte(qm/Std.)

x betroffene Fläche (qm)Maluspunkte = Zeit der Nichtnutzbarkeit (Std.) x



Beispiele: Weiche Faktoren

Bsp.1 Abzug 1% Malus: 6.500 €

Bsp.2 Abzug 2 % Malus: 13.000 €

Anmerkung: Falls die Bewertung der „weichen Faktoren“ eine Note von +1% oder +2% ergibt, wird der Gesamtmalus

um die Prozentzahl reduziert!

Bemessungsgrundlage Malus – vereinbarte Leistungsvergütung II

Maximaler Abzug – 10 % von der Leistungsvergütung II

Annahme: Leistungsvergütung II = 650.000 €/Monat



Projekt 1 Malus für sachbezogene Mängel

Bsp.1 Leichter Mangel (A) � Handseife fehlt (Zyklus der Auffüllung täglich), wurde aber erst nach zwei

Tagen aufgefüllt

Malus : Einstufung nach 1 Tag als mittlerer Mangel � 8 Maluspunkte für Reaktionszeit = 520,00 €

Bsp.2 Schwerer Mangel (C) � Ausfall Heizungsanlage, geforderte Behebungszeit 1 WT, wird aber

nach 3 WT behoben (Grund: NU Reaktionszeit)

Malus : 3 WT = dreifache Behebungszeit nach LB FM � 90 Maluspunkte = 5.850,00 €

Bsp.3 Schwerer Mangel (C) � Kontrolle der Reinigungsleistungen ist an mehr als 2 Tagen im Monat nicht möglich

Einfache Rektionszeit = 2 Std.

Einfache Behebungszeit = 1 WT

Mangel behoben nach 2 WT � doppelte Behebungszeit � 170 Maluspunkte

Folgen: Malus = 6.500.000 x 170/100/100 = 11.050,00 €



Projekt 1 Malus für flächenbezogene Mängel



Beispiel: „Doppelmangel“ �� Ausfall Heizung für 48 h in einem Klassenzimmer mit 60 m² Fläche

Malus: 1) Ausfall der Heizung � schwerer sachbezogener Mangel (Kategorie C)

geforderte einfache Behebungszeit 1 WT

MüVA behebt den Mangel in 2 WT � Maluspunkte für die zweifache Behebungszeit = 60

2) Flächenbezogener Mangel � wesentliche Veränderung der Raumtemperatur

Maluspunkte = 60 m² x 48 Std. x 0.042/m²xStd. = 120,96

Malusgesamt = (60+120,96)/100/100*650.000 € = 11.762,40 €



Projekt 2 Malusbeispiele

Bsp. 1 „Nutzung von Büro-/ Besprechungsräumen ist in Teilbereichen nicht gegeben“

Akzeptanzzeit (ohne Malus): 2 h

Toleranzzeit (mit Malus): 1 h

Sanktionierte Zeiteinheit in Toleranzzeit: 15 min (je ein Maluspunkt MP)

� Überschreitung der Akzeptanz- und Toleranzzeit führt zu max. 4 MP

Bsp. 2 „ Barrierefreiheit nicht gegeben z.B. Störung von Aufzügen, versperrte Zugänge“

Akzeptanzzeit (ohne Malus): 2 h

Toleranzzeit (mit Malus): 1 h

Sanktionierte Zeiteinheit in Toleranzzeit: 10 min (je ein MP)

� Überschreitung der Akzeptanz- und Toleranzzeit führt zu max. 6 MP

Bsp.3 Sicherheitsrelevanter Mangel: offensichtl. Ge fahr: max. 12 MP

Annahme: Monatsvergütung: 45.000 €, max. Abzug bei 1 80 MP=80%=36.000 €

Summe Bsp. 1-3: 22 MP � Abzug:45.000 x 22/180=5.500 € p.M.

� bei nur 3 Mangelmeldungen!!!



Projekt 3 Malusbeispiel 1

Versorgungsleistung erhält Note 3, Grund: 1 x Abweichung vom Speiseplan

1 x „lauwarmes“ Mittagessen

�

Mangelstufe mittel schwer

Reaktionszeit (RZ) < 7h < 4 h

Behebungszeit (BZ) < 43,5 h < 7 h

Sachbezogene Abweichungen

Einmalige Abweichungen vom Speiseplan

Reaktionszeit Einfach 10 MP

Behebungszeit Einfach 10 MP

Einmaliges nicht warmes Eintreffen des Mittagsessens



Ergebnis der Nutzerzufriedenheitsumfrage ist Note 3



∑ 240 MP

Wert des Mangelpunktes: 21,19 €

Entgeltminderung:= 240 MP x 21,19 €/MP = 5.086,01 €

Entgeltminderung durch Note 3 von 1%:= 2.119,17 €

Entgeltminderung gesamt: 7.205,18 €



Projekt 3 Malusbeispiel 2Mo. 19 Uhr Ausfall einer Heizungsanlage

Di. Anfang der Reparaturarbeiten � alle Versuche scheitern

Mi. Entscheidung � Komplettaustausch

Do. Erfolgt Lieferung, Einbau, Test

Fr. Um 6 Uhr die geforderte Raumtemperatur wiederhergestellt

�

Mangelstufe schwer, durch Funktionsausfall

Reaktionszeit (RZ) < 4 h

Behebungszeit (BZ) < 7 h


Einmalige Abweichungen


Behebungszeit >3-fach 500 MP

Flächenbezogene Abweichung

Flächenkategorie Kategorie 2

Maluspunkte je m² * Std. 0,08

Betroffene Fläche 706,1

Tatsächliche Behebungszeit 43,5 h

Maluspunkte 2457 MP

∑ 3057 MP


Entgeltminderung := 3057 MP x 27,24 €/MP = 83.272,68 €

max. MP pro Quartal = 1.500 MP

Anzahl der MP überschreitet die max. Anzahl der MP

--> Folgen:

- Ersatzvornahme AG

- Ggf. zusätzliche Entgeltminderung durch

weitreichenden Nutzungsausfall

- Schadenersatzforderung



Projekt 3 Malusbeispiel 3um 7h30 Ausfall der Videoüberwachungsanlage

um 9h00 Techniker vor Ort � kurze Analyse + Reboot des Systems

um 10h30 Meldung: Fehler provisorisch abgestellt

um 13 Uhr erneuter Ausfall der Anlage

um 15h45 Techniker vor Ort � Feststellung eines techn. Fehlers (Grund auch für den Ausfall am Morgen)

um 20h15 Austausch fehlerhafter Teile � gesamte Anlage steht wieder zur Verfügung

�

Mangelstufe schwer, durch Funktionsausfall




Reaktionszeit (morgens) 1,5h - einfach 100 MP

= 550 MP

Behebungszeit (morgens) 1,5h - einfach 100 MP

Interpretation 1:

Reaktionszeit (mittags) 2,75h - einfach 100 MP

Behebungszeit (mittags) 7,25h - doppelt 250 MP

Interpretation 2:

Reaktionszeit (morgens) 1,5h - einfach 100 MP= 200 MP

Behebungszeit (morgens) 1,5h - einfach 100 MP

∑ 200 od. 550 MP


Interpretation 1:

- wiederholter Mangel als "erstmals"

auftretender Mangel bewertet

Entgeltminderung :

= 550 MP x 27,24 €/MP = 14.981,84 €

Interpretation 2:

- wiederholter Mangel als derselbe Mangel

vom Morgen bewertet

Entgeltminderung:

= 200 MP x 27,24 €/MP = 5.447,94 €



Projekt 3 Malusbeispiel 4

um 10h30 bleibt Aufzugsanlage mit Passagieren im Schacht stecken

um 10h45 ist ein Techniker vor Ort, der Fehler kann nicht gefunden werden � weitere Spezialisten notwendig

bis 12 Uhr werden Passagiere aus dem Aufzug befreit

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Bis 18 Uhr Behebung der Ursachen � danach Aufzug wieder voll funktionsfähig

�

Mangelstufe schwer




Reaktionszeit 0,25h - einfach 100 MP

Behebungszeit 7,5h - einfach 250 MP

∑ 350 MP


Entgeltminderung :

= 350 MP x 27,24 €/MP = 9.534 €



Beispiele aus Monatsberichten Beispiel 4

Februar’09 : Innenjalousie defekt

Behebungszeit: 2 WT

Behoben: nach 7 WT � Grund: NU Reaktionszeit

Malus = 55,-€ (Malus wurde dem NU zugeschrieben!)

Februar’09 : Arbeitsplatzbeleuchtung defekt (Nicht E inhalten von 500 Lux)

Behebungszeit: 1 WT

Behoben: nach 5 WT � Grund: NU Liefer- und Bestellzeit für Ersatzteile

Malus = 440,-€

März’09 : Innenjalousie (Blendschutz) defekt

Behebungszeit: 2 WT

Behoben: nach 12 WT � Grund: NU Reaktionszeit

Malus = 55,-€ (Malus wurde dem NU zugeschrieben!)



Projekt 4 Malus Juni 2010

• 14.06.10 Tür zum Lager lässt sich ohne Schlüssel öffnen 3 MP

• 16.06.10 Raumtemperatur steigt über 26 °C 3 MP

• 16.06.10 Unzureichende Lüftung, schlechte Luftqualität 3 MP

• 17.06.10 Raumtemperatur steigt über 26 °C 3 MP

• 17.06.10 Geringe Lüftungswirkung in Toilettenräumen 3 MP

• 18.06.10 Defekte Tür (Tür lässt sich nicht öffnen/schließen) 2 MP

• 24.06.10 Fehlt ein Türgriff, Raum A (Vandalismus) 2 MP

• 24.06.10 Fehlt ein Türgriff, Raum B (Vandalismus) 2 MP

• 24.06.10 An der Tür fehlt der Innenknauf (Vandalismus) 2 MP

• 28.06.10 An der Tür fehlt Innenknauf, Raum A (Vandalismus) 2 MP

• 28.06.10 An der Tür fehlt Innenknauf, Raum B (Vandalismus) 2 MP

• 28.06.10 Die Uhr zeigt falsche Uhrzeit an 2 MP

• 28.06.10 Raumtemperatur ist zu hoch 2 MP

• 30.06.10 Lüftung ist unzureichend 2 MP

∑ = 30 MP

30 MP = 30% Abzug von der monatlichen Pauschale für Wartung und Inspektion i.d.H. von 13.400 €

Malus: 30% von 13.400 € = 4.020 €

Vertragsfragen -8-Mietzeit und Kündigung


Im Falle einer vorzeitigen Vertragsbeendigung innerhalb der ersten zehn Jahre ab dem Zeitpunkt der Übergaben nach § 4 hat der Vermieter dem Mieter 50 % der bis zum Kündigungszeitpunkt fälligen Bauunterhaltungskosten, maximal jedoch die hälftigen Bauunterhaltskosten für fünf Jahre ab dem Zeitpunkt der Abnahmeübergabe zu erstatten. Unter „Fälligen Bauunterhaltskosten“ sind diejenigen Kosten zu verstehen, die gemäß § 15 durch den Mieter geleistet, aber noch nicht verbraucht wurden, weil die zu Grunde liegenden Leistungen vom Vermieter noch nicht erbracht wurden. Die Beweislast dafür, dass Bauunterhaltskosten bereits erbracht wurden, trägt der Vermieter.

Vertragsfragen -9-Änderungen der Miete und Mietnebenkosten


Soweit nicht für die in § 16.2.2 Satz 1 genannten Medien und Anschluss- und Benutzungszwang besteht, gilt Folgendes:

Die in dem Nutzungsprofil vom Vermieter mitgeteilten Mengenverbräuche werden für die Dauer von zwei Jahren ab Vertragsbeginn fest vereinbart. Nach Ablauf von zwei Jahren kann jede Partei eine Anpassung verlangen. Nach Ablauf der jeweils vereinbarten Festlaufzeit (Betrachtungszeitraum) erfolgte eine Anpassung entsprechend dieser Vorschrift. Eine Erhöhung des auf die in § 16.2.2 Satz 1 jeweils genannten Medien zu zahlende Entgelt ist, bezogen auf den jeweils letzten Betrachtungszeitraum, auf maximal 10 % bei einer Festlaufzeit von einem Jahr oder 20 % bei einer Festlaufzeit von 2 Jahren pro Medium begrenzt. Im Falle einer Erhöhung über das vorgenannte Maß hinaus innerhalb des Betrachtungszeitraumes trägt der Vermieter die Mehrkosten für die Festsetzung der Erhöhung für den neuen Betrachtungszeitraum; die Bemessungsgrundlage für die Festsetzung der Erhöhung für den neuen Betrachtungszeitraum erfolgt jedoch dann unter Berücksichtigung der tatsächlichen Überschreitung der Erhöhung.



Der Mieter kann vom Vermieter unabhängig von den Vereinbarungen zur Instandhaltung nach Teil C der Verdingungsunterlagen Leistungsbeschreibung Bewirtschaftung die Umsetzung von Maßnahmen des Energiekonzeptes verlangen. Der Mieter und der Vermieter tragen die Kosten für diese Maßnahme je zur Hälfte, wobei dem Vermieter auf seinen Anteil 50 % der nachgewiesenen Kosteneinsparungen, bezogen auf die Amortisationsdauer, zustehen. Der Mieter hat das Wahlrecht, den Anteil an den Investitionskosten als Einmalzahlung oder gerechnet über die Restlaufzeit des Vertrages auszugleichen, wozu ihm der Vermieter soweit finanzierungstechnisch möglich, ein Finanzierungsangebot vorlegt.

Der Mieter kann eine Umsetzung von Maßnahmen des Energiekonzeptes nicht verlangen, wenn die Investitionskosten innerhalb der Restlaufzeit des Vertrages nicht oder nicht vollständig amortisiert werden können, es sei denn, die Parteien treffen eine einvernehmliche Regelung über den nicht in der Restlaufzeit des Vertrages amortisationsfähigen Anteil der Investitionskosten.



Im Falle der Umsetzung einer Maßnahme des Energiekonzeptes, wird die zugesicherte Menge für das oder die betroffene/n Medium/Medien abweichend von § 16.2.3 Satz 1 und Satz 2 ab Fertigstellung der Maßnahme im Nutzungsprofil angepasst. § 16.2.2 gilt entsprechend.

Vertragsfragen -10-Versicherungen


Der Vermieter wird nach Zustimmung durch den Mieter folgende Versicherungsverträge, deren Laufzeiten mit dem Beginn der Mietzeit anfangen, für das Mietobjekt einschließlich aller mit vermieteten Betriebsvorrichtungen und sonstiger Mobilien, abschließen und bis zum Ende des Mietvertrages aufrechterhalten:

− eine Versicherung gegen unbenannte Gefahren („Allgefahrenversicherung“) ohne Selbstbehalt, in der folgenden Gefahren nicht ausgeschlossen sind: Brand, Blitzschlag, Explosion, Anprall oder Absturz einen bemannten oder unbemannten Flugkörpers, seiner Teile oder seiner Ladung, Löschen, Niederreißen oder Ausräumen in Folge eines dieser Ereignisse, innere Unruhen, böswillige Beschädigung, Streik oder Aussperrung, Fahrzeuganprall, Rauch, Überschallknall, Sprinkler-Leckage, Leitungswasser, Glasschäden, Sturm, Hagel und sonstige versicherbare Elementarschäden, Schäden durch Mietnutzungsunterbrechung, die durch eine der vorgenannten Gefahren verursacht werden könnte sowie Schäden durch Vandalismus;

Vertragsfragen -10-§ 24 Versicherungen


− eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung, die alle Risiken des Grund- und Gebäudeeigentümers abdeckt,

− eine Grundwasserschaden-Haftpflichtversicherung, soweit ein solches Risiko durch die Nutzung des Gebäudes erforderlich ist.

Die vorgenannte Sachversicherung erstreckt sich auf den gleitenden Neuwert.

Bei den nachfolgenden, abzuschließenden Versicherungen sind mindestens folgende Versicherungssummen einzuhalten:

- Umwelthaftpflichtversicherung mit einer Deckungssumme von mindestens Euro 5 Millionen (pro Schadensfall)

- Betriebshaftpflichtversicherung mit einer Deckungssumme von mindestens Euro 12 Millionen (pro Schadensfall) für Personen und Sachschäden und mindestens Euro 1 Millionen (pro Schadensfall) für Vermögensschäden (inkl. Schließanlagenversicherung)

- Kombinierte Feuer- und Maschinenversicherung mit einer Versicherung sämtlicher vom Vermieter zum Zwecke der Vertragserfüllung eingebrachter Maschinen und sonstigen Einrichtungsgegenständen zum Neuwert.

Vertragsfragen -11-Urkalkulation / Kontrollrechte und Weisungsbefugnisse des Mieters


Die Urkalkulation Bewirtschaftung wird Anlage V 5.1.3 dieses Vertrages und muss mindestens folgende Kalkulationsinhalte darstellen, wobei bei der Erstellung dieser Urkalkulation auf den Zeitpunkt der Angebotsabgabe und nicht der Aufnahme des Betriebs abzustellen ist:

a) Einzelkosten der Teilleistungen als Massenpositionen (Euro/Einheit x Menge der Einheiten = Summe der Kosten der Teilleistung, orientiert an der DIN 18960)

b) Zusammensetzung der Stundenverrechnungssätze

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“Immobilienbewirtschaftung” Sommersemester 2012 ... · PDF fileEinführung SLA und KPI - einheitlich - vergleichbar - betriebsoptimal Qualitätsmessung Reporting gemäß Vorgaben