Immobilienbrief 134 vom 6. 2. 2012

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

// Schweizer Immobilienbrief / Immobilien Business Verlags AG / 8045 Zürich / www.immobilienbusiness.ch //

Das e-paper der Schweizer Immobilienwirtschaft

Ausgabe 134_ 7. Jahrgang / 6. Februar 2012

EDITORIAL

Zukunftsträchtige MärkteDas Marktpotenzial für energieeffiziente Dienst-leistungen und Produkte im Immobiliensektor scheint kontinuierlich zu wachsen. In Deutsch-land etwa bildet sich gemäss einer Studie von Roland Berger Strategy Consultants ein zukunfts-trächtiger Leitmarkt für Energie- und Ressour-ceneffizienz im Gebäudemanagement, der bis 2020 jährlich um 6,5 Prozent wachsen soll. Um von der steigenden Nachfrage zu profitieren, müssten Immobiliendienstleister und Facility-Management-Anbieter neue Geschäftsmodelle

und Lösungen aus einer Hand entwickeln, heisst es in der Studie. Für das Facility Management (FM) eröffneten sich damit gleichermassen grosse Chancen wie Herausforderungen, und das international. In der Tat schei-nen einige Unternehmen die Chancen im FM-Geschäft nutzen zu wollen. So hat etwa die Dortmunder RGM Facility Management GmbH jüngst den Geschäftsbereich FM Services von der Berner Ascom AG übernommen, als «Grundstein für die Expansion in die Schweiz». Auf Expansion stehen die Zeichen auch beim australischen UGL-Konzern, der mit seiner Sparte UGL Services im Dezember den britischen Immobilienberater DTZ über-nahm – u.a. um auf den FM-Märkten in Europa Fuss zu fassen. Wie gross die Chancen in dem margenschwachen Geschäft tatsächlich sind, bleibt abzuwarten. Ebenso, ob sich bei anhaltendem Preiskampf in der Branche die vom Kunden gewünschte Qualität in jedem Fall halten lässt.

Mit den besten Grüssen,Birgitt Wüst

Partner Immobilienbrief

Birgitt WüstRedaktionsleiterin

InhALT

2 KPMG: Preisfestlegungs- mechanismen unter der Lupe

3 nachrichten: UBS-Immobilienindex

5 Im Gespräch: Jan Eckert, CEO Jones Lang LaSalle Schweiz

11 UGL übernimmt DTZ

12 nachrichten: RGM FM Schweiz

13 nachrichten: Pom+Consulting AG

14 nachrichten: AFIAA/Alba Property

15 PWC/ULI: Emerging Trends in Real Estate Europe 2012

16 nachrichten: UBS SIMA/ Realstone Swiss Property

17 Marktkommentar

17 nachrichten: Swissbau 2012

18 Immobiliennebenwerte

19 Immobilienfonds/-Aktien

20 Projektentwicklung: Aquatikon

20 Impressum

Private Equity Real Estate als Ausweg aus dem Anlagedruck?Donnerstag, 16. Februar 2012 um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich

Anmeldung unter www.immobilienbusiness.ch / [email protected] CHF 80.-. Die Teilnehmerzahl ist beschränkt

SCHWEIZER IMMOBILIENGESPRÄCHE

Partner:

Media Partner: Academic Partner:

Moderation: Dr. Stephan Kloess, Kloess Real Estate, Wollerau und Dozent Hochschule Luzern

Referenten:· Claudio Müller, CRM-invest, Studiengangsleiter Master of Real Estate Management, HWZ · Kai Bender, CEO Acron AG, Zürich· Dr. Paola Prioni, Mandatsleiterin, Anlagestiftung Testina, Zürich

Die Teilnahme kostet 80 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an [email protected]

Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

Donnerstag, 16. Feb. 2012, um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich (Vortragssaal)

Private Equity Real Estate als Auswegaus dem Anlagedruck?Investitionen in den Schweizer Immobilienmarkt im Core Bereich wird zunehmend schwieriger. Eine Diversifikation in opportunistische Private Equity Real Estate-Anlagen kann in einem solchen Umfeld Sinn machen. Zahlreiche Schweizer Immobilieninvestoren haben das Potenzial im Bereich Private Equity Real Estate (PERE) erkannt und investieren in diese Immobilienstrategie. Experten aus Theorie und Praxis diskutieren über folgende Fragen die sich dazu stellen:

· Wie gross ist der Private Equity Real Estate Markt in der Schweiz?· Welche Möglichkeiten bestehen für den Investor in der Schweiz? · Welche Möglichkeiten bestehen für den Investor im Ausland? · Worauf muss der Investor im Bereich PERE achten um erfolgreich zu investieren? · Mit welchen Renditen kann der Investor rechnen und was sind die Risiken? · Welches sind die Erfahrungen von Investoren?


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SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF /// 2_2012 / Seite 2

Wie institUtionelle investo-ren beim immobilienerWerb ZU einer PreisbilDUng Kom-men, UntersUcht eine neUe stUDie Der Uni Zürich/KPmg.

BW/PM. Seit über fünf Jahren re-gistriert der direkte Immobilienan-lagemarkt in der Schweiz steigende Preise. «Dass sich der Schweizer Im-mobilienmarkt bis anhin den Einflüs-sen der globalen Finanzkrise weitge-hend entziehen konnte, ist nicht nur auf positive Migrationseffekte und ein tiefes Zinsumfeld zurückzufüh-ren, sondern auch darauf, dass sich institutionelle und professionelle In-vestoren in Schweizer Immobilien hauptsächlich auf Cash-Flow basierte Bewertungen abstützen», sagt Beat Seger, Director bei KPMG Real Esta-te AG und Autor der jüngst veröffent-lichten Studie «Preisbildung beim Erwerb direkter Immobilienanlagen in der Schweiz». Im Rahmen der Stu-die an der Universität Zürich hat Se-ger Preisfestlegungsmechanismen bei institutionellen und professionellen Anlegern untersucht. Eines der zen-tralen Ergebnisse: «Die Bewertungen halten in einem boomenden Markt mit der Preisentwicklung aufgrund mangelnder Informationseffizienz nur zeitverzögert mit und haben so-mit eine glättende Wirkung auf die Preise.»

«teilgeschlossenes marKtsystem»

Seger zufolge wird dieser Einfluss durch die Tatsache begünstigt, dass individuelle Finanzierungskompo-nenten in Immobilienbewertungen keine Berücksichtigung finden. Wei-

ter zeigt die Untersuchung, dass sich Immobilienpreise objektspezifisch bilden und derzeit hauptsächlich vom Kapitalanlagebedarf getrieben wer-den. «Diversifikationsüberlegungen sind eher sekundärer Natur», betont Seger. Aus der Fokussierung auf das Anlageobjekt in der Akquisition re-sultiere eine reduzierte Konnektivität zu börsengehandelten Anlagen, was die Vergleichbarkeit von Immobilien-direktanlagen mit alternativen Inves-

titionsoptionen einschränke. In der daraus entstehenden Handelsträg-heit sieht der Experte eine der Ur-sachen für die relative Stabilität des Schweizer Immobilienanlagemarktes: «Als Resultat bildet sich ein teilge-schlossenes Marktsystem, das von der Interaktion zwischen Bewertung, Preisfestlegung und Marktstimmung getragen wird.»Seger zufolge verhalten sich instituti-onelle und professionelle Anleger in

STUDIE

Preisfestlegungsmechanismen unter der Lupe

Bisher ist der Schweizer Immobilienmarkt von der globalen Finanzmarktkrise kaum betroffen

Seite 3 / 2_2012 /// SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEF

nAChRIChTEn

UBS-IMMOBILIEnInDEx:RISKAnTER AUFWäRTSTREnD

Der UBS-Immobilienindex zeigt für das vierte Quartal 2011 einen Wert von 0,80 an; er liegt so hoch wie seit 20 Jahren nicht mehr. Ab einem Wert von 1 befindet sich der Immobilienmarkt in der Ri-sikozone. Der Anteil der finan-zierten, neu gekauften, aber nicht für den Eigengebrauch genutzten Liegenschaften sei zuletzt über-durchschnittlich gestiegen, stel-len die UBS-Experten fest. Dass Immobilien verstärkt zu einer Finanzinvestition würden, trei-be die Preise weiter in die höhe. Zudem führten die seit 2008/09 stark gesunkenen Zinsen – eine für den Eigenheimkauf günstige Ausgangslage – dazu, dass die hypothekenschulden der haus-halte über dem Mittel liegen. Gefährlich werde es, wenn haus-halte mit stark steigenden Zinsen konfrontiert würden. Mit einem Wirtschaftswachstum von nur 0,4 Prozent und einem Rückgang der Konsumentenpreise um 0,3 Pro-zent sei ein weiter Preisanstieg zwar nicht mehr gerechtfertigt, dennoch gehen die UBS-Exper-ten davon aus, dass der Aufwärts-trend mindestens bis Ende 2012 anhält. Inzwischen lebe 22 Pro-zent der Schweizer Bevölkerung in Gebieten, in denen ein erhöh-tes Risiko für die Bildung einer Immobilienblase besteht. Auf der UBS-Risikokarte stehen un-verändert die Regionen um den Zürichsee und den Genferssee, Zug, Teile des Kantons Schwyz sowie Davos und das Oberen-gadin. neu auf der Liste der UBS-«Monitoring-Regionen»: Baselstadt, die Region Glatttal-Furttal und das Knonaueramt (beide Zh).

Quelle: KPMG 2012

EInFLUSSFAKTOREn AUF DIE PREISBILDUnG

Schweizer Immobilien mehrheitlich risikoavers und erwarten mittelfristig ein Anhalten des positiven Trends bei Preisen und Werten. Angesichts des

mehrheitlich verfolgten Core/Core+ Investitionsstils und der bevorzugten Immobiliensegmente Wohnen und Büro, kombiniert mit einer >>>



hohen Kapitalverfügbarkeit und der erhöhten Zahlungsbereit-schaft für eine Portfolioexpansion, stellt sich für Seger die Frage, wie die Anleger Investitionen in die regional und segmentspezifisch beobachte-ten Preisblasen adäquat qualifizie-ren oder vermeiden und gleichzeitig ihre Renditeerwartungen realisieren wollen: «Ohne unterstützende exo-gene Faktoren kann der durch die Marktteilnehmer erwartete, anhal-tend positive Preistrend in den durch

Investoren und Bewerter mit Blasen-tendenzen identifizierten Bereichen bereits bei einer kleinen Verände-rung der Opportunitätskosten nicht fundamental gestützt werden.» Dies dürfte insbesondere dann der Fall sein, wenn das Refinanzierungszins-band angehoben wird. «Für diesen Fall müssten die Anleger im aktuel-len Marktumfeld wohl bereit sein, eine weitere Reduktion des Yield Spread in Kauf zu nehmen», so Se-gers Schlussfolgerung.

Es sei zu erwarten, dass sich die Diver-genz zwischen Bewertung und Preis-festlegung im Zeitpunkt einer mögli-chen Trendumkehr reduzieren wird. «Eine mögliche Zinserhöhung sollte sich grundsätzlich in einer Erhöhung der absoluten Anfangsrenditen und damit in den Preisen und Werten niederschlagen.» Sollte dies zum ge-gebenen Zeitpunkt nicht feststellbar sein, könne angenommen werden, dass sich die Risikoeinschätzung für Schweizer Immobiliendirektanlagen weiter den Renditeerwartungen an Obligationen annähert. Dies kann Seger zufolge bei einer Kombination positiver makroökonomischer Ein-flüsse auf die Schweiz, einer anhal-tenden Unsicherheit auf den globalen Kapitalmärkten und einem starken Schweizer Franken der Fall sein.Den verhaltensökonomischen Ein-flüssen auf die Preisfestlegung und den Investitionsentscheid sei grosse Beachtung zu schenken, meint der KPMG-Experte: «Heuristiken, Bia-ses und Framing Effekte wirken, ne-ben weiteren bekannten Aspekten der Verhaltensökonomik, in unterschied-licher Stärke auf die Entscheider ein. Auch die gruppendynamischen Ef-fekte im Investitionsentscheid dürfen nicht unterschätzt werden.» Investo-ren empfiehlt Seger, Investitionsent-scheide kritisch zu durchleuchten und mit verhaltensökonomischen Aspekten möglichst rational und ob-jektiv umzugehen. «Dies kann durch eine noch vorzunehmende Verbesse-rung des Risikomanagements geför-dert und unterstützt werden.» •

Der Autor der Studie: Beat Seger,

Director KPMG Real Estate AG

Teilnehmer der Studie

Die für die Studie befragte Anlegergruppe fällt jährlich Preisentscheidun-gen über ein Gesamtvolumen von annähernd elf Milliarden Schweizer Fran-ken. Sie vereint rund 28 Prozent des Gesamtwohnungsbestandes auf sich, repräsentiert gut 40 Prozent der Investitionen in den Büromarkt und hält gegen 70 Prozent der Verkaufsflächen in ihrem eigentum. Das kumulierte Anlagevolumen dieser Immobiliensegmente beläuft sich auf rund 325 Mil-liarden CHF, was 13,5 Prozent des geschätzten Marktvolumens von rund 2.400 Milliarden CHF entspricht. Die Studienteilnehmer vereinen ein Volu-men von über 100 Milliarden CHF rund damit rund ein Drittel des Volumens der betrachteten Segmente auf sich. Die an der untersuchung ebenfalls teilnehmenden Bewerter repräsentieren ein geschätztes jährliches Bewer-tungsvolumen von 60 Milliarden CHF.

Quelle: KPMG 2012

Quelle: KPMG 2012

InVESTOREnERWARTUnG An DIE nETTOREnDITE EInER IMMOBILIEnAnLAGE (1STAnD JUnI/JULI 2011)

WELChEn InVESTITIOnSSTIL VERFOLGEn DIE AnLEGER?

>>>


vor KnaPP einem Jahr WUrDe in Zürich Jones lang lasalle schWeiZ gegrünDet – Zeit Für einen ersten rücKblicK. Wir beFragten Jan ecKert, ceo Der neUen länDergesellschaFt.

Interview: Birgitt Wüst

Herr Eckert, die neue Ländergesell-schaft Schweiz von JLL feiert in diesen Tagen ihr erstes kleines Jubiläum. Wie war der Start? Jan Eckert: Es war ein sehr schnelles Jahr und es ist extrem viel passiert.

Zum Beispiel?Wir hatten im Tagesgeschäft sehr viel zu tun; gleichzeitig lief der Integra-tionsprozess in den weltweit tätigen Konzern. Wir durften viele Leute kennenlernen, auf Kunden- oder

Kapitalmarktseite, ebenso auf CEO-Ebene, also ist viel Zeit ins interne Networking geflossen.

Wie ist das Standing von JLL Switzer-land im Konzern?Unsere Gesellschaft mag im Ver-gleich mit anderen Ländergesell-schaften klein sein, dennoch hat sie ein überproportionales Gewicht.

Das heisst? Gemessen an der Zahl der Mitar-beiter rangiert JLL Schweiz etwa auf dem Level der Gesellschaften in Belgien, Irland oder Portugal. Jones Lang LaSalle UK beschäftigt 3.500 Mitarbeiter und allein die Buchhal-tungs-Abteilung verfügt über mehr Mitarbeiter als unsere Mannschaft. Aber unser Umsatz kann sich sehen lassen.

Wie viele Mitarbeiter zählt Ihr Team inzwischen?Insgesamt 17, 16 hier in Zürich und neu einen in Genf.

Also ist Jones Lang LaSalle inzwischen auch in der Welschschweiz angekom-men... Ja – wir sind seit Januar auch in Genf mit einer eigenen Niederlassung ver-treten.

Einem Ein-Mann-Betrieb? Wir haben kein für eine Übernahme geeignetes bestehendes Unterneh-men gefunden. Jetzt baut Karl-Frank Meinzer mit unserer Unterstützung den neuen Standort auf. Karl-Frank Meinzer ist ein erfahrener Mann in Sachen Corporate Solutions. Er war bereits zuvor im In- und Ausland in der Beratung von internatio-

IMMOBILIEnBERATUnGSUnTERnEhMEn

«Wir sind bekannt für unsere Platzierungskraft»

Jan Eckert, CEO Jones Lang LaSalle Switzerland

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>>> nalen Konzernen in Immobi-lienfragen unterwegs. Er leitet diesen Bereich auch für die Gesamtschweiz.

Die Zeichen stehen offensichtlich auf Wachstum. Dazu braucht es Mitarbeiter – wie gestaltet sich die Personalsuche?Herausfordernd! Neue Talente zu finden, ist schwierig, der Rekrutie-rungsprozess extrem aufwendig.

Woran hapert es? Die Hürden liegen hoch. Wir hätten gerne auch Schweizer mit Jahrgän-gen zwischen 1980 und 1990, aber der Nachwuchs ist dünn gesät. Hinzu kommt neben fachlichen Vorausset-zungen auch der persönliche «Fit».

Welche «skills» sind erforderlich?Fundierte volks- und betriebswirt-schaftliche Kenntnisse. Die Aufgaben sind komplex – denken Sie etwa an Hotelbewertungen oder die Struktu-rierung von Transaktionen unter Be-rücksichtigung steuerlicher Aspekte oder die Bewertung von Immobilien-portfolios. Wir müssen Unternehmen und Immobilien bewerten können,

uns mit Steuerrecht und Rechnungs-legung auskennen. Versuchen Sie einmal, einen CFO bei der Restruk-turierung des Immobilienbestands seines Unternehmens zu beraten ohne betriebswirtschaftlichen Back-ground. Es ist ein B-2-B-Geschäft; unsere Kunden holen uns wegen der «Extrameile», die wir zu gehen bereit sind, für das «Zweimal-um-die-Ecke-Denken».

Welchen Background haben Ihre neuen Mitarbeiter?Unsere «Young Guns» kommen meist, aber nicht ausschliesslich, aus Wirtschaftsfakultäten – und oftmals bestimmt der Zufall ihre Fokussie-rung auf Real Estate, beispielswei-se das Thema einer Studienarbeit, manchmal auch der familiäre Hinter-grund.

Zurück zur Ausgangsfrage. Wie entwi-ckeln sich die Geschäfte von JLL Swit-zerland?Zahlen oder Zwischenergebnisse kommunizieren wir als börsenko-tiertes Unternehmen nur auf Kon-

zernebene. Soviel kann ich allerdings mitteilen: Der Umsatz der Schweizer Sektion im ersten Jahr kann sich se-hen lassen; wir haben eine ganze An-zahl von Transaktionen aufgegleist, die auch Topvergleichen standhalten.

Beispielsweise?2011 ist uns eine ganze Reihe von bemerkenswerten Deals gelungen, für die wir sehr gute Preise erzielten. Aktuell arbeiten wir an einer Sale-and-lease-back-Transaktion für das Schweizer Fernsehen, am Verkauf ei-nes kommerziellen und eines Hotel-Portfolios sowie an der Platzierung von Einzelobjekten. Zudem freuen wir uns über das Exklusivmandat für die Platzierung des Eigen- und Fremdkapitals des Milliardenpro-jekts «The Circle» am Zürcher Flug-hafen. Besonders stolz sind wir auf eine Transaktion, für die wir 2011 im JLL-internen Innovationswettbewerb mit dem «DaVinci-Preis» ausgezeich-net wurden.

Was war «innovativ» bei der Transak-tion?


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Es ist uns gelungen, eine Grosstrans-aktion bei einem noch im Bau befind-lichen Projekt mittels einer «reversed auction» am Markt zu platzieren.

Was ist eine «reversed auction» ? Ich möchte hier nicht zuviel verraten...

Wenigstens ein kleiner Hinweis?Wir haben für unseren Kunden die Transaktion so strukturiert, dass er das Optimum aus der Strukturierung des Deals für sich beanspruchen konnte. Neben der immobilientech-nischen Seite spielten hier Aspekte der Rechnungslegung und Steuern eine Rolle. Zudem galt es den poten-tiellen Investoren aufzuzeigen, was die Struktur für sie bedeuten würde.

Meinen Sie das Steiner-Projekt «Sky-Key» in Zürich Nord, das Swiss Prime Site erworben hat und das langfristig an die Zurich Versicherung vermietet ist? Wie sieht denn der Mietvertrag aus?Ja, das ist auch öffentlich bekannt. Der Mietvertrag ist nicht unbedingt das Wesentliche. Interessant war,

dass wir mit der Art und Weise der Auktion völlig neue Wege gingen und diese erfolgreich umsetzten konnten. Dazu gehört ein sehr gutes Verständ-nis dafür, was am Immobilienmarkt möglich ist und was nicht.

Welche Faktoren spielten auf Berater-seite eine Rolle, dass der Deal zustande kam? Zunächst steckt viel Arbeit in der Vorbereitung, doch die Umsetzung, Verhandlungen, das Management al-ler involvierten Parteien, das Erken-nen von Möglichkeiten und wo die Grenzen sind, gehören genauso dazu. Zudem weiss die Käuferseite, wenn wir auf der Gegenseite sind, dass der Prozess professionell und fair geführt wird. Auch das gibt dem Interessen-ten eine gewisse Transaktionssicher-heit.

Sie meinen, man braucht die Fähigkei-ten eines guten Mediators? Eher nicht. Wir treten nicht als Me-diatoren auf – im Gegenteil. Wir sind bekannt für unsere Platzierungskraft und Professionalität. Wir vertreten

und optimieren ausschliesslich die Interessen unserer Kunden. Es geht nicht um persönliche Profilierung oder das sture Beharren von Stand-punkten – am Schluss braucht es zwei Parteien, die sich finden. Und die Blumen gehören immer den Prin-cipals, nie den Beratern. Aber ein gu-ter Berater ist, wie ein guter Anwalt, allemal sein Geld wert. Er kann sehr viel zum Gelingen eines Deals tun.

Gibt es vom ersten Jahr unter JLL-Flagge auch Negatives zu berichten?Vielleicht sprechen wir statt von «ne-gativ» lieber von «ungewohnten Er-fahrungen».

Die wären?Wir mussten uns in den Konzern in-tegrieren. Unser Team war gewohnt, auf sich allein gestellt und permanent «an der Front» zu arbeiten; Mitarbei-ter, die keinen Kundenkontakt ha-ben, gibt es bei uns nicht. Nun sind wir Teil eines Grossunternehmens, in dem selbstverständlich auch Politik gemacht wird, Stäbe bestehen, etc. – das war für uns ungewohnt.



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Das Einpassen in den Kon-zern bringt beim Feintuning hier und da Reibungsverluste mit sich. Aber sie halten sich in Grenzen; unter dem Strich steht ein dickes Plus.

Gab es weitere Highlights 2011?Stolz sind wir vor allem darauf, dass es uns gelang, innerhalb von zwölf Monaten eine Projektentwicklung so-zusagen vom Reissbrett weg für einen institutionellen Anleger zu kaufen, die Wohneinheiten abzuspalten und den gewerblichen Anteil – Büros und ein Hotel – noch vor Bezug weiter zu platzieren; sprich: das Risiko auf der Risiko-Rendite-Schiene zum Vorteil unseres Institutionellen Kunden zu

kalibrieren. Da die Gebäude noch nicht einmal fertiggestellt sind, setzte die komplexe Transaktion bei allen Beteiligten ein hohes Mass an Abs-traktionsvermögen voraus.

Zeichnen sich 2012 ähnliche Grossauf-träge ab? Das Jahr ist noch jung, aber was das Transaktionsvolumen für 2012 angeht, sind wir zufrieden und zuver-sichtlich; Gleiches gilt für die Bewer-tungsmandate. Ich glaube, es gibt ein gutes Jahr für die Immobilienbranche.

Kann man daraus ableiten, dass der Schweizer Immobilienmarkt «brummt»?

Der Markt ist facettenreich; für die einzelnen Marktsegmente las-sen sich keine Pauschalaussagen treffen. Der Büromietermarkt etwa ist sehr differenziert zu betrachten. Der Markt entwickelt sich schon zwischen einzelnen Quartieren sehr unterschiedlich. Die Entwicklung der Finanzindustrie wird entspre-chend mit Spannung beobachtet. Die Frage ist, wie sehr sich der Re-strukturierungsprozess, den viele Banken gerade durchlaufen, auswir-ken wird.

Meinen sie, nach dem Bankhaus We-gelin könnten sich noch weitere Geld-häuser verabschieden?

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Nicht nur das Private Banking steht vor grossen Veränderungen. Auf der Sonnenstrasse ist diese Industrie im Augenblick nicht gerade, eher auf einer «bumpy road». Die Banken be-finden sich derzeit in einer Transiti-onsphase; der Ausgang ist noch nicht absehbar. Ebenso wenig, ob und wie weit das Mietpreisniveau unter Druck geraten wird und welche Standorte davon betroffen sind. Wir müssen ge-nau beobachten, was etwa in Zürich CBD, Nord oder West passiert, oder welche Flächen wer freigibt. Gleiches gilt für Genf. Nur so bekommen wir Transparenz in den Markt und kön-nen hoffentlich die Absorbtionen op-timal managen.

Wie schaut’s auf den Transaktions-märkten aus? Die laufen nach wie vor rund; im vierten Quartal 2011 haben wir eine weitere Renditekompression beob-achtet. Nachfrage besteht weiter, von der Kapitalversorgungsseite sieht es nicht schlecht aus; nur würden wir uns mehr Aktivität auf Verkäufersei-te wünschen. Das Angebot ist sehr begrenzt. Dabei bietet sich derzeit gerade für Institutionelle Anleger ein Zeitfenster, das Portfolio zu be-reinigen und Objekte zu einem guten Preis zu verkaufen.

Beraten Sie mehr Schweizer Immobi-lieninvestoren, die im Ausland unter-

wegs sind, oder ausländische Inves-toren, die in der Schweiz investieren wollen?Momentan sind wir vor allem für Schweizer Eigentümer und Investo-ren tätig; nach unserer Einschätzung gehen derzeit rund 80 Prozent aller Transaktionen auf das Konto von Schweizern. Ausländer sieht man kaum noch; einige suchen aktuell den Exit aus Schweizer Engagements und verkaufen.

Gibt es neue Trends?Wir registrieren ein hohes Interes-se an Immobilieninvestments sei-tens privater Käufer, insbesondere von High und Ultra High

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>>> Networth Individuals im kommerziellen Bereich. Die Trans-aktionsvolumen gehen durchaus in dreistellige Millionen-Bereiche. Das gab es so vor ein paar Jahren noch nicht. Auch ist dieses Segment sehr international zusammengesetzt.

Und Staatsfonds? Deren Bedeutung für den Schweizer Markt wird aus meiner Sicht über-schätzt. Globale Investoren – wie Staatsfonds oder grosse Institutionel-le – zielen in Europa vor allem auf die grossen Märkte, also London oder Paris. Unter der Schweiz, wenn über-haupt, verstehen sie allenfalls Zürich oder Genf; Basel und Bern sind so gut wie gar nicht auf ihrem Radar. Ferner interessieren sie sich in der Regel für Zukäufe ab einer bestimm-ten Grösse, für Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich, das heisst, sie suchen gewöhnlich nach

«Landmark-Deals» – und solche gibt es hierzulande nicht in grosser Zahl, und wenn, kommen sie selten an den globalen Markt.

Stichwort «Landmarke». JLL Switzer-land hat seit kurzem seinen Sitz im neuen Wahrzeichen von Zürich, dem Prime Tower. Wie fühlen Sie sich dort? Es ist wirklich sehr gut. Seit wir in die modernen A-Class-Büros umziehen

konnten, erleben wir eine ganz neue Arbeitsatmosphäre. Die Ausstattung ist perfekt, die Anbindung hervorra-gend, die Aussicht sensationell – kurz: Wir fühlen uns hier sehr wohl. Mit dem öffentlichen Interesse, das dem Prime Tower seit seiner Eröffnung zu-teil wird – es ist ein regelrechter Hype –, hätten wir indes nicht gerechnet. Das war bei der Standortwahl keines-wegs eingeplant, freut uns aber sehr. •

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Für Den exPanDierenDen aUstralischen Fm-anbieter Ugl Kam Der verKaUF von DtZ Wie gerUFen. Die FUrcht vor Dem «neUen riesen» hält sich bisher in grenZen.

BW. Anfang Dezember 2011 war für die Mitarbeiter von DTZ die Zitter-partie zu Ende: Es zeichnete sich ab, dass das renommierte britische Immobilienmakler- und Beratungs-unternehmen von der australischen UGL-Gruppe übernommen würde; inzwischen ist der Deal perfekt. Zu-vor hatte DTZ Insolvenz anmelden müssen; die Aktien der DTZ Hol-dings plc. wurden vom Börsenhandel ausgesetzt; anschliessend verkaufte Insolvenzverwalter Ernst & Young die operativen Einheiten des DTZ-Konzerns an die UGL-Tochter United Group Europe. Durch diese Lösung – britische Medien sprechen von ei-nem «prepack administration deal» –gelang es, das laufende Geschäft und die Arbeitsplätze des finanziell stark angeschlagenen Unternehmens zu retten. Die Aktionäre dagegen gingen leer aus.

«grosse WachstUmschancen»

Wie UGL mitteilen liess, soll die Übernahme des britischen Maklerun-ternehmens die Expansion in Europa und in Asien voranbringen. Nicht zu-letzt sei der DTZ-Deal ein «weiterer Schritt in Richtung Weltmarktfüh-rerschaft bei internationalen Immo-biliendienstleistungen». Der bisher vor allem auf Facility- und Property-Management fokussierte Konzern will mit dem Service von DTZ sein

Dienstleistungsangebot verbreitern. Bei DTZ betrachtet man die Trans-aktion als «Meilenstein in der Immo-bilienindustrie». Im Verbund seien DTZ und UGL nun eines der welt-weit grössten Immobiliendienstleis-

tungsunternehmen, heisst es unter Verweis auf die 27.000 Festangestell-ten und inklusive Vertragspartner 43.000 Mitarbeiter in insgesamt 240 Büros in 45 Ländern. DTZ stelle eine hervorragende Ergänzung des

IMMOBILIEnDIEnSTLEISTLER/FACILITy MAnAGEMEnT

«Ein Schritt in Richtung Weltmarktführerschaft»

Demnächst unter neuer Flagge? Das DTZ-Hauptquartier in London

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Dienstleistungsangebots von UGL dar: «Die Verbindung von UGL Services und DTZ wird es uns ermög-lichen, Unternehmen (...) umfassende Beratungs-und Dienstleistungen in allen wichtigen Regionen wie etwa dem UK, Europa, Naher Osten, dem asiatisch-pazifischen Raum und auf dem amerikanischen Kontinent an-zubieten.» Vor dem Hintergrund des zunehmenden Trends zum Auslagern von Transaktionsberatung und Pro-perty- wie Facility Management (PM/FM) sieht DTZ «grosse Wachstums-chancen». Als weiteres Motiv der Australier für die Übernahme von DTZ vermuteten Marktbeobachter die sich dadurch öffnenden Türen zu den Grosskun-den des Maklerunternehmens in Märkten, auf denen UGL bislang noch nicht oder nur gering vertreten sei. Nicht zu unrecht, wie die Nach-frage bei DTZ in London ergab. Den Zuschlag für die Australier, obwohl ein chinesisches Unternehmen ein deutlich höheres Gebot für DTZ ab-gegeben hatte (siehe Kastentext), er-klärt das Management unter anderem mit den Synergien «für unsere welt-weit operierenden Kunden und das Property-Management-Geschäft». Das Geschäft von DTZ und von UGL Services ergänzten sich sehr gut; es gebe nur wenige Überschneidun-

gen im Hinblick auf geographische Präsenz oder auf die angebotenen Dienstleistungen, zudem böten sich neue Chancen durch die Möglich-keit zum «cross selling». Wie genau die neue Strategie von UGL Services/DTZ aussehen soll und ob die Marke DTZ erhalten bleibt, ist bis dato nicht in Erfahrung zu bringen. 100 Tage hat sich der UGL gegeben, um DTZ in den Konzern zu integrieren – und vor Ablauf dieser Frist werde man noch keine Details kommunizieren, sagt ein Sprecher des Konzerns. Bei DTZ ist man sich unterdessen sicher: «Die Stärke der vereinten Unterneh-

Bringt die Expansion von UGL voran: CEO Richard Leupen

nAChRIChTEn

RGMIn DER SChWEIZ AM START Die RGM Facility Management Schweiz AG, Bern, eine Tochter der Dortmunder RGM Facility Management Gmbh, hat Ende 2011 im Zuge einer Ausgründung den Geschäftsbereich FM Ser-vices von der Ascom (Schweiz) AG, Bern, übernommen. Mit der Gründung der RGM Facility Ma-nagement Schweiz AG sowie der Übernahme der entsprechenden Ascom Aktivitäten sei es RGM im strategischen Geschäftsfeld «Facility Management» gelungen, «einen ersten Grundstein für die Expansion in die Schweiz zu le-gen», erläutert nils Lueken, der zunächst als zweiter Geschäfts-führer die RGM Beteiligung in der Schweiz verantwortet. Für das Geschäftsjahr 2012 erwartet Lueken eine Gesamtleistung von rund sechs Millionen ChF. «Die Schweiz ist für uns ein verwand-ter Markt, der zu 100 Prozent in die Strategie der RGM passt. Der nucleus, die RGM Facility Ma-nagement Schweiz AG, bietet eine hervorragende Plattform zur Aus-weitung unserer Kernkompetenz in der Schweiz.»

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nAChRIChTEn

POM+COnSULTInG AG:TEAM ERWEITERT

Die in den Bereichen Immo-bilienmanagement und Orga-nisationsentwicklung tätige Pom+Consulting AG verstärkt die Teams in Zürich und Lau-sanne. Attila Obrovac (29) un-terstützt Pom+ am Standort Lausanne im Bereich Bauma-nagement, Dietmar Wamser (27) das Immobilienmanagement in Zürich, insbesondere im Seg-ment Gesundheitswesen. Obro-vac , dipl. Bauing. Fh in Tiefbau, erwarb sein immobilienspezi-fisches Wissen an der hEIG-VD, yverdon-les-Bains, und war zuletzt als Bauingenieur für die ESM Group-Sarrasin Ingénieurs SA, St-Sulpice/Monthey, sowie in diversen Projekten als selb-ständiger Ingenieur tätig. Wam-ser, Master of Arts in Business, arbeitete nach Abschluss seines Studiums an der Fh Joanne-um Bad Gleichenberg (DE) bei der Grand hotel Wien Gmbh & The Ring, Wien. Weiter teilt Pom+ mit, dass Dr. Joachim Bal-degger, dipl. Ing. ETh, Fabio Botti, dipl. Betriebsökonom Fh, sowie Remo Poretti, dipl. El.-Ing. ETh, seit Januar als Senior Consultant tätig sind.

men werden die weltweiten Wettbe-werber zu spüren bekommen.»Medien aus dem UK, dem Heimat-markt des traditionsreichen Unter-nehmens, kommentierten die Nach-richt über die Rettung von DTZ weit weniger überschwänglich. Von einem «inglorious day» war dort am Tag der Übernahme zu lesen, einem wenig ruhmreichen Tag für das traditions-

reiche Unternehmen, dessen Wurzeln bis 1784 in Birmingham zurückrei-chen, das sich 1987 als erstes Makle-runternehmen an der Londoner Bör-se listen liess und das anschliessend ebenfalls als First Mover der Branche nach China ging. Von der Konkur-renz am Markt möchte dagegen offi-ziell kaum jemand zu der Übernah-me Stellung nehmen; unisono

uGl kam bei DTZ für umgerechnet 90 Millionen euro zum Zuge. Obwohl es einen Bieter gab, dessen Offerte höher lag. Wie der britische «Tele-graph» berichtet, hat die Tianjin In-novative Financial Investment Com-pany (TIFI) 18 Pence pro DTZ-Aktie geboten. Das staatseigene unter-nehmen baue einen riesigen Ge-werbepark in der nordchinesischen Stadt Tianjin und benötige Partner, um die geplanten bis zu zehn Millio-nen Quadratmeter neuer Bürofläche an den internationalen Märkten zu platzieren. Den DTZ-Aktionären hät-te das TIFI-Gebot rund 50 Millionen GBP mehr gebracht; die Gläubiger hätten 40 Millionen mehr bekommen als beim uGl-Deal. Zudem hätte TIFI rund zehn Millionen GBP «Arbeits-Kapital» und einen Kreditrahmen von 30 Millionen bereitgestellt, um DTZ neu zu positionieren. ernst &

Young zufolge war die TIFI-Offerte «ungedeckt»: Den Deal zu beenden, hätte acht Wochen gedauert, was angesichts der angespannten lage von DTZ als zu riskant eingeschätzt wurde. Bei TIFI heisst es mit Ver-weis auf Bankguthaben von 1,4 Mil-liarden Yuan (144,5 Millionen GBP), es habe genügend Kapital für den zeitnahen Abschluss des Geschäfts gegeben. Nur sei es aufgrund der Währungskontrollvorschriften nicht möglich gewesen, das Renminbi-Kapital sofort einem ausländischen Konto gut zu schreiben; angeboten wurde immerhin, die Kaufsumme einer RBS-Tochter in China zu über-weisen. Die Ablehnung des Ange-bots habe in China einen bitteren Nachgeschmack hinterlassen, so der «Telegraph» – zumal die Regierung derzeit Chinesische unternehmen dränge, im uK zu investieren.

Bitterer nachgeschmack

Tianjin, das neue Finanz- und Wirtschaftszentrum

Attila Obrovac

Dietmar Wamser



verweisen die meisten Immo-bilienberater oder Facility- oder Pro-perty Management-Anbieter auf die «Politik unseres Hauses, uns nicht zu Wettbewerbern zu äussern».

Keine vorteile DUrch «sUPerFlachrennen»

Hinter vorgehaltener Hand fallen die Kommentare indes deutlich aus. «Wir machen uns keine Sorgen», heisst es bei einem der international führenden Immobilienberaterungs-häuser. «Schliesslich war das kein Merger of Equals.» Ähnlich äussern sich Mitarbeiter von grossen interna-tionalen Unternehmensberatungen mit Real Estate-Sparte unter Verweis darauf, dass DTZ ohne die Übernah-me durch die Australier pleite gewe-sen wäre. UGL-DTZ sei jetzt zwar ein «Riese», allerdings vor allem nach der «Headcount»-Methode, bei der bekanntlich jeder Hausmeister und jede Putzkolonne mitgezählt würde. Zugestanden wird, dass die durch die Übernahme von DTZ erreichte Grös-se für das Kerngeschäft von UGL – das Facility- und Property Ma-nagement – Vorteile bringen könnte: «Schliesslich können selbst sehr ge-ringe Margen in der Summe ganz be-trächtliche Beträge ausmachen.» Das eigene Geschäft sieht man bei den grossen internationalen Maklern da-durch wenig gefährdet – schliesslich handele es sich eher um ein «Seiten-geschäft»; noch dazu in einer extrem

kompetitiven Sparte: «Weltweit läuft hier ein Superflachrennen – und dass eine Teilnahme daran Wettbewerbs-vorteile im klassischen Beratungsge-schäft bringt, hat bislang noch keiner bewiesen.»Auch bei den befragten deutschen oder international tätigen Facility- und Propertymanagement-Anbietern sorgen die «New kids in town» bis-lang für wenig Aufregung. «Bisher ist uns noch kein Kunde abgesprungen», sagt der Chef einer der grösseren in Europa agierenden Anbieter, der sich und sein Haus öffentlich jedoch nicht zitiert wissen will. Ob das auch so bleiben wird, ist allerdings fraglich; schliesslich ist seit der Übernahme noch nicht viel Zeit vergangen. «Si-cher – neue Markteintritte erhöhen den bestehenden Wettbewerbsdruck weiter», räumt Ingo Hartlief ein. Dennoch sieht der Vorsitzende der Geschäftsführung der Corpus Sireo Asset Management GmbH mit Sitz im deutschen Heusenstamm die Lage eher gelassen: «Neue Player – insbe-sondere ausländische – sorgen auch für frischen Wind im Markt. Von neuen Ideen und Herangehenswei-sen profitiert die gesamte Branche.» Zudem hätte der Preiskampf auch positive Seiten, meint Hartlief: «Der Wettbewerbsdruck zwingt die Asset Manager, ihre Strukturen aufzuräu-men, in IT zu investieren und ihre Preise anzupassen. Das führt zu ei-ner weiteren Professionalisierung der Dienstleister.» •

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nAChRIChTEn

AFIAA: AUFTRAG FÜR ALBA PROPERTy

Die zum Geschäftsbereich Ser-vices der ALBA Group gehören-de ALBA Property Management Gmbh übernimmt ab dem 1. März 2012 das kaufmännische und technische Property Ma-nagement für zwei Düsseldor-fer Objekte aus dem Portfolio der Schweizer Anlagestiftung AFIAA, Zürich. Bei den beiden Objekten handelt es sich um die historische Villa und das im Jahr 2002 modernisierte Speicherge-bäude im Düsseldorfer Medien-hafen, die zusammen über 6.000 qm Büro- und Gastrofläche verfügen. ALBA Property Ma-nagement betreut derzeit ca. 200 Liegenschaften mit einer nutz-fläche von rund drei Millionen Quadratmeter. Gemeinsam mit der Schwesterfirma ALBA Faci-lity Solutions ist ALBA Property Management an fünf der als Big Seven bezeichneten deutschen Spitzen-Immobil ienstandorte – Berlin, Frankfurt/Main, Düs-seldorf, München und hamburg – tätig. Das Angebot umfasst kaufmännische und technische Property-Dienstleistungen für alle Typen und Generationen von Immobilien, von der Büroimmo-bilie über Gewerbeparks und ge-mischt genutzte Objekten bis zu Spezial- und Logistikimmobilien.

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investoren sUchen nach alternativen ZU 1a-lagen, ergab Die UmFrage von PWc/Uli Für Die neUe aUsgabe Der «emerging trenDs in real estate eUroPe 2012»

BW/PM. Seit Ausbruch der Finanz-marktkrise wird Sicherheit ganz gross geschrieben und Immobili-eninvestoren setzen seither fast nur noch auf Core-Immobilien. Was Fol-gen hat: Mittlerweile sind die Top-Immobilienlagen derart überteuert, dass Investoren nach Alternativen su-chen. Dies ist ein wesentliches Ergeb-nis der Studie «Emerging Trends in Real Estate Europe 2012» der Wirt-schaftsprüfungs- und Beratungsge-sellschaft PwC mit dem Urban Land Institute (ULI). «Investoren wenden sich zunehmend

von Top-Immobilien ab und einem breiten Portfolio von Alternativen zu: In den Blickpunkt geraten nun ver-stärkt Immobilien in den Emerging Markets, unter anderem in der Tür-kei», heisst es bei PWC Real Estate. In Deutschland würden Immobilien in B-Lagen sowie Spezialimmobili-

en – wie beispielsweise im Gesund-heitssektor oder Seniorenimmobilien – stärker bevorzugt. Aber auch immo-biliennahe Nutzungsarten wie Solar-Parks oder Rohstofflager rücken stär-ker in den Blick. Darüber hinaus hält die Euro-Schuldenkrise den europä-ischen Immobilienmarkt weiterhin fest im Griff. Die von PwC/ULI be-fragten Investoren rechnen insbeson-dere in den südeuropäischen Metro-polen mit sinkenden Mieterlösen und Immobilienpreisen. Wertzuwächse erwarten die Experten lediglich für zwei der europaweit 27 analysier-ten Immobilienmärkte - Istanbul und München. «Die Verunsiche-rung über die weitere Entwicklung der Schuldenkrise hat gravierende Folgen für den Immobilienmarkt. Banken vergeben an Immobilienin-vestoren kaum noch Kredite,

IMMOBILIEnInVESTMEnTMäRKTE

«Der Euro-Immobilienmarkt stagniert»

Europas Top-10-Märkte Rang 2012

Rang 2012

Stadt Rang 2012

Rang 2011

1 Istanbul 1 12 München 2 23 Warschau 3 84 Berlin 4 75 Stockholm 5 46 Paris 6 57 Hamburg 7 68 Zürich 8 109 Moskau 9 1210 london 10 3

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Auch 2012 auf Platz 1 der TopTen-Liste: Istanbul

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während die Investoren in erster Linie ‹sichere Häfen› in Nord- und Westeuropa ansteuern. Das Resultat ist eine anhaltende Stagna-tion», sagt Claudia Gotz, Geschäfts-führerin ULI Germany. Die Verrin-gerung des Finanzierungsvolumens aus dem Bankensektor werde zur Fol-ge haben, dass der Markt Alternati-ven zur klassischen Immobilienfinan-zierung entwickeln wird, meinen die PwC-Experten: «Zum einen werden Versicherungen in den Immobilien-finanzierungsmarkt eintreten, zum anderen werden alternative Finan-zierungsinstrumente - z.B. Mezzani-ne-Finanzierungen- eine wichtigere Rolle spielen.» Nur rund 42 Prozent der Befragten gingen davon aus, dass sich Fonds und andere institutionelle Investoren stärker engagieren werden als 2011, während nur 32 Prozent mit einem Rückgang rechnen. Fremdka-pital stehe hingegen nur stark ein-geschränkt zur Verfügung: Gut drei Viertel der Befragten rechnen mit ei-ner mässigen oder sogar erheblichen Kreditverknappung, von den befrag-ten Immobilienbankern sagen dies sogar 94 Prozent.

Zürich JetZt aUF PlatZ 8 Der toPten

Mit steigenden Investitionen rechnen die 600 befragten Immobilienexper-ten neben Istanbul und München nur für Hamburg, Berlin, Moskau, Stockholm und London, während insbesondere Lissabon und Athen mit Kapitalabflüssen rechnen müs-sen. Die europaweit besten Ertrags-perspektiven sprechen die Immo-bilienexperten wie bereits 2011 der türkischen Metropole Istanbul zu (s. Tabelle). Zur Begründung verweisen sie auf das anhaltend hohe Wirt-schaftswachstum in der Türkei, das die Konsumentenausgaben steigen lasse und Investitionen in Einzelhan-

delsimmobilien attraktiv mache. Zu-dem profitiere der Hotelsektor von der weiter zunehmenden Zahl auslän-discher Touristen. Von den Schweizer Städten hat es erneut Zürich unter die TopTen der Europäischen Märk-te geschafft; gegenüber 2011 konnte sich die Limmatstadt von Rang 10 auf Rang 8 verbessern.

abgestiegen: FranKFUrt

Auch deutsche Städte sind im Ran-king ebenso wie in den Vorjahren stark vertreten: München liegt hinter Istanbul gegenüber 2011 unverän-dert auf dem zweiten Rang, Berlin und Hamburg folgen auf den Plätzen vier und sieben. Weniger gut als 2011 fällt die Bewertung für Frankfurt am Main aus. Die Bankenmetropole ver-schlechterte sich im Immobilienran-king vom neunten auf den dreizehn-ten Platz. «Während München und Hamburg seit Jahren vor allem wegen ihrer sta-bilen Immobilienpreise von Investo-ren geschätzt werden, liegt der Fokus in Berlin auf dem boomenden Markt für Wohnimmobilien in den zent-rumsnahen Bezirken. Demgegenüber leidet der Standort Frankfurt nach Ansicht der Immobilienexperten unter der starken Abhängigkeit von der Finanzbranche und dem nach wie vor hohen Leerstand bei Büro-flächen», so die PwC-Experten. Am unteren Ende der Rangliste finden sich die Metropolen der Euro-Kri-senstaaten. Schlusslicht ist wie schon 2011 Athen (Platz 27). Noch pessi-mistischer als im Vorjahr fällt die Be-wertung der italienischen Städte im Ranking aus. Obwohl die Regierung Monti zum Zeitpunkt der Befragung ihr Reformprogramm bereits vorge-stellt hatte, verschlechterten sich so-wohl Mailand (vom 16. auf den 18. Rang) als auch Rom (vom 20. auf den 22. Rang) deutlich. •

nAChRIChTEn

UBS SIMA: KAPITALERhöhUnG

Für Ende April/Anfang Mai 2012 plant die Fondsleitung UBS Fund Management (Switzerland) AG für den UBS (Ch) Property Fund – Swiss Mixed Sima eine Kapitalerhöhung mit Bezugs-recht in der Grössenordnung von rund 370 Millionen ChF. Der Erlös aus der Kapitalerhöhung soll in den Kauf von Liegenschaf-ten, die Finanzierung von Bau-projekten sowie die Rückfüh-rung von Fremdfinanzierungen f liessen. Der Fonds investiert in Wohnbauten wie auch kommer-ziell genutzte Liegenschaften in der ganzen Schweiz. Die genau-en Konditionen der geplanten Kapitalerhöhung werden Mitte April 2012 bekanntgegeben. Die Fondsleitung behält sich vor, die Kapitalerhöhung in Abhängig-keit von der Marktentwicklung zu verschieben.

REALSTOnE SWISS PROPERTy: FRISChES GELD Die seit Februar 2010 an der SIx Swiss Exchange kotierte Lau-sanner Finanzgesellschaft Real-stone hat für ihren Immobilien-fonds Realstone Swiss Property eine weitere Kapitalerhöhung angekündigt: Den Angaben zufolge werden zwischen dem 22. und 30. März dieses Jahres 613.059 neue Anteile ausgegeben werden. Der Emissionserlös soll für den Kauf von neuen Immo-bilien und zur Begleichung von hypothekarschulden verwandt werden. Vier bisherige Anteile berechtigen zum Kauf von ei-nem neuen. Die genauen Kondi-tionen zur Kapitalerhöhung will das Unternehmen Mitte Februar bekanntgeben.

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im UnterschieD ZU Den immobilienFonDs starten Die schWeiZer immo-ags eher schWach ins neUe Jahr.

TM. Im ersten Monat des Jahres verzeichnet der Index der kotierten Immobilienaktien (Real Index) ein Minus von 0,46 Prozent. Die beiden Indexschwergewichte starten negativ ins neue Jahr und weisen zudem auch ein tiefes Volumen auf. PSP Swiss Property büsst im Januar 2,23 Prozent und Swiss Prime Site 0,92 Prozent ein. Auch stehen die kleiner kapitalisier-ten Gesellschaften wie Züblin Im-mobilien, BFW Liegenschaften und Warteck Invest im Januar eher unter Druck. Hingegen konnten die Titel von Allreal und Mobimo bei durch-schnittlichen Umsätzen ein Plus von jeweils über 2,2 Prozent verbuchen. In den vergangenen Tagen haben be-reits erste Immobiliengesellschaften einen Ausblick auf die Jahreszahlen veröffentlicht. Die BFW Liegenschaf-ten berichtet von einem Betriebser-gebnis vor Steuern und Zinsen von 18,3 Millionen CHF, das damit am oberen Ende der Erwartungen des Unternehmens liegt. Auch die Peach Property Group gibt einen ersten Einblick auf ihr Jahresergebnis. Im Berichtsjahr konnte, wie vorgesehen, kein grösseres Immobilienprojekt abgeschlossen werden, daher liegt der Ertrag für die Entwicklung von Liegenschaften deutlich tiefer als im Vorjahr. Wie die Peach Property meldet, hat sich das zweite Halbjahr im Vergleich zur ersten Jahreshälfte leicht verbessert; dennoch rechnet das Unternehmen weiterhin mit ei-nem negativen Ergebnis. Im Gegensatz zu den Immobilienak-tien (Real Index) gelang den kotierten

Immobilienfonds (Swiit Index) ein positiver Jahresbeginn. Der Swiit In-dex verzeichnet im Januar einen Zu-wachs von 1,30 Prozent und bewegt sich dank der aktuellen Aufwärtsbe-wegung wieder in die Nähe des All-zeithochs von Mitte September 2011. Mit einem Plus von über vier Prozent sticht der Swisscanto Real Estate Fund Ifca als Gewinner im Index vor. Einen deutlichen Kursverlust erleidet der im November 2011 kotierte Tessiner Im-mobilienfonds Residentia, der unter tiefen Volumina 7,73 Prozent abgibt.

nächste KaPitalerhöhUngen in sicht

Die Nachfrage nach frischem Kapital bleibt auch im neuen Jahr hoch. Im Bereich der nicht kotierten Immobi-lienfonds ist bereits die erste Kapital-erhöhung über die Bühne. Der Reals-tone Development Fund sammelte im Januar 50 Millionen CHF neues Kapi-tal ein. Zudem haben drei kotierte Im-mobilienfonds mitgeteilt, zum Ende des ersten Quartals 2012 ihr Kapital gesamthaft um rund 538 Millionen CHF aufzustocken. Mit 370 Millionen CHF beabsichtigt die Fondsleitung des UBS Sima den grössten Teil da-von aufzunehmen. Auch der im letz-ten Jahr lancierte Rothschild Real Es-tate SICAV ist mit von der Partie: Das Management plant eine Emission von neuen Anteilen im Wert von rund 100 Millionen CHF. Der Realstone Swiss Property Fund will nicht nachstehen und ebenfalls Kapital einsammeln – im Umfang von 68 Millionen CHF. •

MARKTKOMMEnTAR

Fonds in FührungThomas Marti,Swiss Finance & Property

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SWISSBAU 2012REKORDE UnD PREMIEREn

Die Swissbau, seit bald 40 Jah-ren wichtigster Schweizer Treff-punkt für Architekten und Bau-fachleute aller Couleur, meldet für die Edition 2012 neue Re-kordzahlen: 115.000 Besucher kamen - 6,5 Prozent mehr als im Vorjahr, und knapp 1300 Aus-steller, sieben Prozent mehr als 2011. Ferner gab es eine ganze Reihe von Premieren: neben dem eigentlichen Ausstellungs-betrieb erweiterten die Veran-stalter das Rahmenprogramm, um den Messe-Leitmotiven nachhaltigkeit und Effizienz möglichst viel Präsenz und Ge-wicht zu verleihen. Beispielswei-se mit der neuen Kompetenz-plattform Swissbau Focus, in deren Rahmen mehrere hochka-rätig besetzte Diskussionsforen zum Thema «nachhaltiges Bau-en und Erneuern» stattfanden. Die Themen waren Energie, Ge-bäudelabels, Bauen im Kontext und aktuelle Fragen der Raum-planung und Bildung. Bei der Planung dieser Focus-Gespräche mit von der Partie waren die füh-renden Branchenverbänden und -organisationen, allen voran der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein (SIA) und das Bundesamt für Energie mit dem Label EnergieSchweiz. 5.000 Interessierte besuchten die ver-schiedenen Anlässe.

Die Swissbau in Basel



Immobilien-Finanzmärkte SchweizKURSE nIChTKOTIERTER IMMOBILIEn-nEBEnWERTE 2. FEBRUAR 2012

NOM. BRUTTO- VALOREN- BESCHREIBUNG TIEFST HÖCHST GELD BRIEF WERT DIVIDENDE NUMMER 2011 2011

500 3490024 N AG für ErstElluNG bill iGEr WohNhäusEr iN WiNtErthur 35,000.00 35,600.00 5 33,010.00 49,500.00 1

50 140241 N AGruNA AG 4,000.00 4,190.00 15 3,900.00 4,300.00 4

50 155753 N bürGErhAus AG, bErN 1,110.00 1,110.00 5 1,110.00 1,340.00 3

96 6.00 10202256 N C AsA iNvEst rhEiNtA l AG, D iEpolDsAu 220.00 230.00 35 230.00 260.00 50

10 4.25 255740 N EspACE rE A l EstAtE holD iNG AG, b iEl 137.00 140.00 240 137.00 140.00 1274

25 363758 i f tb holD iNG sA , br issAGo 20 570.00 690.00 37

500 191008 N im mGEs v i A m Al A , thusis 1 6,210.00 7,625.00 5

400 257750 i im mobil i ArE phAr m ApArk sA , bArbENGo 10 1,160.00 1,600.00 31

200 11502954 N koNkorDiA AG N 2,524.00 2,524.00 1 2,600.00 2,950.00 5

50 154260 N löWENGArtEN AG 10 200.00 0.00 0

10 254593 N msA im mobil iEN, ADl isWil 525.00 525.00 20 525.00 0.00 0

500 3264862 N pfENNiNGEr & C iE AG, WäDENsWil 4,000.00 4,000.00 1 3,000.00 6,790.00 2

1 2989760 i rE A l EstAtE holD iNG 0 0.00 1.10 72500

600 36.00 225664 i sAE im mobil iEN AG, uNtEr äGEr i 5 2,550.00 0.00 0

870 228360 N sChüt zEN rhEiNfElDEN im mobil iEN AG, rhEiNfElDEN 5 2,210.00 3,250.00 5

800 160.00 231303 i s i A - hAus AG, zür iCh 5,050.00 5,200.00 13 4,900.00 5,100.00 1

5 1789702 i s ihl m ANEGG im mobil iEN AG 100 1.50 4.50 10000

1000 172525 N t l im mobil iEN AG 8,100.00 8,100.00 2 6,200.00 9,100.00 1

100 250.00 253801 N t ErsA AG 10,000.00 10,000.00 1 10,000.00 13,500.00 2

1000 256969 N tuWAG im mobil iEN AG, WäDENsWil 1 13,000.00 0.00 0

100 635836 N zürChEr frEil AGEr AG, zür iCh 1 5,050.00 5,300.00 10

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IMMOBILIENBUSINESSDas Schweizer Immobilien-Magazin

NEU2011/12

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Immobilien-Finanzmärkte SchweizIMMOBILIEnFOnDS 2. FEBRUAR 2012

CH-VALOREN ANLAGEFONDS NAME RüCKNAME BÖRSEN- AUS- ECART PERF. MTL . KURSE SEIT 1.1.11 BÖRSEN- PREIS KURS SCHüTT.- YTD UMSATZ TIEFST / HÖCHST KAPITALISIERUNG RENDITE 2012 %DEZ 2011

2,672,561 boNhotE im mobil iEr 105.50 118.80 2.26% 12.61% 0.25% 1.53% 112.00 120.50 643,269,330

844,303 Cs 1A im mo pk 1105.00 1305.00 4.09% 18.10% 0.38% NiCht kot iErt 1215.00 1365.00 3,444,358,275

4,515,984 Cs rEf propErt Y plus 109.30 143.00 2.95% 30.83% 3.62% 2.29% 134.00 145.00 1,219,046,400

276,935 Cs rEf iNtErsWiss 173.40 218.50 3.87% 26.01% -1.09% 1.51% 209.50 230.30 1,483,220,389

3,106,932 Cs rEf l iv iNGplus 97.20 122.00 2.17% 25.51% 2.95% 1.54% 116.00 125.00 2,135,000,000

1,291,370 Cs rEf s i At 122.40 165.20 3.29% 34.97% 0.06% 1.46% 152.00 172.90 2,093,224,255

1,458,671 f ir 103.40 141.70 2.67% 37.04% 3.89% 1.18% 126.00 139.50 911,759,298

977,876 im mofoNDs 290.90 387.00 3.54% 33.04% 0.26% 1.72% 367.00 397.00 1,132,472,682

278,226 l A foNCiErE 584.50 820.00 2.47% 40.29% 0.61% 1.49% 741.00 842.00 924,468,000

277,010 im mo hElvE t iC 154.30 201.00 3.32% 30.27% 1.01% 1.36% 186.90 205.00 562,800,000

3,499,521 pAtr imoNium srE fuND 107.05 118.50 2.76% 10.70% 2.07% 1.27% 113.00 125.60 361,667,807

3,362,421 proCim mo sWiss Com m fuND 113.70 136.25 2.99% 19.83% 1.68% 1.16% 119.00 138.00 456,095,921

3,941,501 rE A lstoNE sWiss prop fuND 108.70 127.50 3.02% 17.30% 0.79% 2.08% 114.30 130.00 312,660,090

278,545 solvA lor «61» 166.00 266.00 1.93% 60.24% 2.31% 1.48% 252.00 280.50 944,618,136

725,141 sChroDEr im moplus 874.00 1097.00 1.37% 25.51% 0.00% 1.68% 1032.00 1155.00 1,053,120,000

3,743,094 sWissC ANto (Ch) rEf ifC A 86.30 118.75 2.93% 37.60% 3.80% 1.38% 111.00 121.90 1,126,947,238

2,616,884 sWiss iNvEst rE if 107.15 131.00 3.43% 22.26% 2.50% 0.98% 120.00 134.50 592,578,369

1,442,082 ubs sWiss rEs. ANfos 47.80 63.00 3.20% 31.80% 3.11% 2.78% 59.00 65.80 1,936,708,452

2,646,536 ubs Ch pf D irEC t rEs iDENt i A l 11.80 15.00 2.35% 27.12% 0.00% 1.60% 14.35 17.40 373,383,930

1,442,085 ubs l Em AN rEs. foNCipArs 62.70 78.00 3.22% 24.40% 1.23% 1.65% 73.00 78.30 800,369,154

1,442,087 ubs sWiss miXED s im A 75.25 98.15 3.40% 30.43% 2.08% 1.27% 91.20 99.75 5,537,654,114

1,442,088 ubs sWiss Com. sWissrE A l 59.40 71.50 3.75% 20.37% 2.95% 1.98% 64.25 72.35 1,115,461,776

Ø (1) Ø SW I T T Ø ToTal

3 .03% 28.01% 1.67% 1.59% 29,160,883,614

CH-VALOREN AKTIEN NAME NAV BÖRSEN- AUS- ECART PERF. MTL . KURSE SEIT 1.1.11 BÖRSEN- KURS SCHüT- YTD UMSATZ TIEFST / HÖCHST KAPITALISIERUNG TUNGS- 2012 % DEZ RENDITE

883,756 A l lrE A l holD iNG 115.15 139.50 4.08% 21.15% 2.20% 2.73% 125.00 148.70 1,200,884,457

1,820,611 bfW l iEGENsChAf tEN N 34.25 28.25 3.27% -17.52% -1.40% 0.70% 24.50 28.50 132,527,813

255,740 EspACE rE A l EstAtE 149.10 138.00 3.15% -7.44% - 0.72% 0.60% 135.00 145.00 236,906,808

1,731,394 iNtErshop 255.40 322.50 6.53% 26.27% 0.78% 3.63% 297.00 327.00 379,260,000

1,110,887 mobimo 191.20 213.75 4.36% 11.79% 2.76% 6.23% 189.30 226.10 1,318,858,448

1,829,415 p sp sWiss propErt Y 69.10 77.60 3.69% 12.30% -1.27% 4.78% 67.00 83.50 2,740,698,223

803,838 sWiss pr imE s i t E 60.43 70.40 5.18% 16.50% - 0.21% 3.93% 62.70 74.70 3,827,557,466

261,948 WArtECk iNvEst 1388.00 1830.00 3.76% 31.84% -1.08% 0.78% 1706.00 1900.00 203,816,250

2,183,118 zübl iN im mobil iEN holD iNG 6.47 2.32 0.00% - 64.14% -3.33% 2.10% 2.64 4.30 87,293,309

Ø Ø RE al Ø ToTal

3 .78% 3.42% 0.30% 4.10% 10,127,802,772

IMMOBILIEnAKTIEn 2. FEBRUAR 2012

WWW.MVINVeST.CHTel. NR. 043/499 24 99



hochtieF baUt erneUt in Zürich-oPFiKon. Das thema Der neUen geWerbeimmobi-lie: Wasser.

BW/PD. Durch Thales von Milet liess sich die Hochtief Development Schweiz bei ihrem jüngsten Neu-bauprojekt «Aquatikon» im Glatt-park in Zürich-Opfikon inspirieren. Der griechische Philosoph erkannte schon im sechsten Jahrhundert vor unserer Zeitrechnung: «Das Prinzip aller Dinge ist das Wasser; aus Was-ser ist alles und ins Wasser kehrt alles zurück.» «Auch unser Projekt steht ganz im Zeichen des Wassers, wel-ches den Standort über Jahrhunderte prägte », sagt Ralf Bellm, Vorsitzen-der des Verwaltungsrats der Hochtief Development Schweiz. Die 16.000 Quadratmeter grosse Büroimmobi-lie greift das Thema von der Fassade bis hin zur Innenraumgestaltung auf. Wie Bellm betont, kommt das Wasser hierbei aber nicht nur als dekorati-ves Gestaltungselement zum Einsatz: «Es bildet das zentrale Herzstück des Immobilienkonzepts, das auf den Massgaben des Green Building als strategischem Ansatz beruht.» Nach Fertigstellung wird die neue Gewer-beimmobilie über rund 19.000 Qua-

dratmeter Bruttgeschossfläche und zirka 16.000 Quadratmeter Mietflä-che verfügen; die Nutzungsflächen sind flexibel unterteilbar. Hinzu kommen 500 Quadratmeter Lager-fläche und 130 Tiefgaragenstellplätze sowie ein hauseigenens Restaurant. Das Gebäude soll im Minergie-P-ECO-Standard errichtet werden, eine Leed-Platin-Zertifizierung erhalten und schweizweit die beste Energie-bilanz aufweisen. Bellm zufolge wird das Aquatikon neue Massstäbe hin-sichtlich räumlicher und technischer Innovation setzen, ebenso in Sachen Nachhaltigkeit und Kosteneffizienz. Daneben will die Hochtief Deve-lopment Schweiz bei ihrem neuen Projekt auf mit der Standortqualität punkten. «Die Lage in Glattpark bie-

tet mit ihrer verkehrstechnisch op-timalen Anbindung und Nähe zum Zentrum von Zürich sowie dem Flug-hafen Zürich Kloten grösst mögliche Flexibilität», sagt Bellm und verweist darauf, dass sich der Glattpark dank seiner städtebaulichen Konzeption und seiner Nutzungsvielfalt in den letzten Jahren zu einem der attrak-tivsten und dynamischsten Standorte von Zürich entwickelt hat. •

PROJEKTEnTWICKLUnG

Ein Aquatikon für den Glattpark

Ganz im Zeichen des Wassers: Das Aquatikon im Glattpark

SCHWEIZER IMMOBILIENBRIEFDas e-paper der Schweizer ImmobilienwirtschaftAusgabe 2/2012 / 7. Jahrgang / 134. Ausgabe.

Immobilien Business Verlags AGGrubenstrasse 56, 8045 Zürichwww.immobilienbusiness.ch

Birgitt Wüst, RedaktionsleiterinErich Schlup, VerlagsleiterSandra Schwarzenberger, GestaltungskonzeptSusana Perrottet, Layout

Dominique Hiltbrunner, Verleger

Administration & Verwaltung:[email protected]

WEITERE TITEL:IMMOBILIEN Business Schweizer Immobiliengespräche

HAFTUNGSAUSSCHLUSS:Der redaktionelle Inhalt stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Abschluss einer Finanztransaktion dar und entbindet den Leser nicht von seiner eigenen Beurteilung.

ISSN 1664-5162

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S: PD

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Die aktuelle Ausgabe jetztam Kiosk oder im Abo.www.immobilienbusiness.ch


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Media Partner: Academic Partner:

Moderation: Dr. Stephan Kloess, Kloess Real Estate, Wollerau und Dozent Hochschule Luzern

Referenten:· Claudio Müller, CRM-invest, Studiengangsleiter Master of Real Estate Management, HWZ · Kai Bender, CEO Acron AG, Zürich· Dr. Paola Prioni, Mandatsleiterin, Anlagestiftung Testina, Zürich

Die Teilnahme kostet 80 Franken. Die Teilnehmerzahl ist begrenzt. Anmeldung unter: www.immobilienbusiness.ch oder per Mail an [email protected]

Die Schweizer Immobiliengespräche finden achtmal im Jahr statt. Namhafte ReferentInnen halten Vorträge, diskutieren auf dem Podium und beantworten Fragen zu aktuellen und spannenden Themen. Anschliessender Apéro mit Networking und Erfahrungsaustausch.

Donnerstag, 16. Feb. 2012, um 17.30 Uhr im Kongresshaus Zürich (Vortragssaal)

Private Equity Real Estate als Auswegaus dem Anlagedruck?Investitionen in den Schweizer Immobilienmarkt im Core Bereich wird zunehmend schwieriger. Eine Diversifikation in opportunistische Private Equity Real Estate-Anlagen kann in einem solchen Umfeld Sinn machen. Zahlreiche Schweizer Immobilieninvestoren haben das Potenzial im Bereich Private Equity Real Estate (PERE) erkannt und investieren in diese Immobilienstrategie. Experten aus Theorie und Praxis diskutieren über folgende Fragen die sich dazu stellen:

· Wie gross ist der Private Equity Real Estate Markt in der Schweiz?· Welche Möglichkeiten bestehen für den Investor in der Schweiz? · Welche Möglichkeiten bestehen für den Investor im Ausland? · Worauf muss der Investor im Bereich PERE achten um erfolgreich zu investieren? · Mit welchen Renditen kann der Investor rechnen und was sind die Risiken? · Welches sind die Erfahrungen von Investoren?

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Immobilienbrief 134 vom 6. 2. 2012