Immobilienmarkt München Newsletter Ausgabe 02/201713b3e4b4-2992-447b-819a-4cd103... · der S-Bahn-Trasse an der Freihamer Allee fertiggestellt, ... Das große Ziel: Der besondere

Immobilienmarkt MünchenNewsletter Ausgabe 02/2017

Inhalt

Aus dem Kommunalreferat

Die vergessene Gefahr im Untergrund Kampfmittelräumung auf städtischen Liegenschaften

Freiham – Erster großer Grundstückskauf realisiert

Entwicklung des Viehhofgeländes

Seniorenprojekt in München-Haidhausen feiert Richtfest

Jahresbericht des Kommunalreferats erschienen

Kommunales Geoportal 2.0: GeodatenService München kooperiert mit Hamburg

Der Immobilienmarkt in MünchenQuartalsbericht 1/2017 des Gutachterausschusses

www.immo-muenchen.de

Immobilienmarkt MünchenNewsletter Ausgabe 02/2017 Aus dem Kommunalreferat

Liebe Leserinnen,liebe Leser,

der Immobilienmarkt in München ist und bleibt der attraktivste und gleichzeitig angespannteste inDeutschland. Was die Ursachen sind und welche Auswirkungen diese Entwicklung hat, damit kennt sich kaum jemand so gut aus wie

der „Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt München“. Den aktuellen Quartalsbe-richt des Gutachterausschusses finden Sie wie immer in diesem Newsletter.

Die rasante Entwicklung auf dem Münchner Immobilien-markt hat aber auch dramatische Schattenseiten. Vor allem bei der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ist deshalb das Kommunalreferat als städtisches Immobilien-und Betriebsreferat gefordert, ausreichend Grundstücke zur Überplanung bereit zu stellen. Doch auch wenn es um Flä-chen oder Immobilien für den Schulbau, Kindertagesstät-ten, Flüchtlingsunterbringungen oder soziale Infrastruktur geht, ist das Kommunalreferat gefragt. Wie vielfältig und umfangreich unser Aufgabenspektrum ist, auch darüber gibt Ihnen der vorliegende Newsletter Auskunft.

Für die Lektüre wünsche ich Ihnen viele interessante Erkenntnisse.

Ihr

Axel MarkwardtKommunalreferent


Die vergessene Gefahr im Untergrund!

Kampfmittelräumung auf städtischen Liegenschaften am Beispiel der Stadtentwicklungsfläche „Ackermann-bogen“

Auch noch 70 Jahre nach Kriegsende stellen Kampfmittel in Form von blindgegangenen Fliegerbomben und ver-grabener Munition eine Gefährdung für Menschen und Sachgüter dar. Im Kommunalreferat / Immobilienservice / Sonderprojekte beschäftigen sich deshalb Spezialisten im Rahmen der Baufeldfreimachung und Entwicklung städ-tischer Liegenschaften verstärkt mit der Erkundung und Beseitigung von Kampfmitteln.

Die Sprengung einer Fliegerbombe in München-Schwa-bing im August 2012 verursachte Sachschäden in Millio-nenhöhe und hat gezeigt, dass auch 70 Jahre nach Ende des zweiten Weltkriegs versteckte Gefahren im Unter-grund lauern, die ein erhebliches Baugrundrisiko darstel-len.

München war von 1941 bis 1945 73 Luftangriffen alliierter Streitkräfte ausgesetzt, bei denen zusammen rd. 25.000 Tonnen Bomben abgeworfen worden sind. Einschlägige Statistiken zeigen, dass ca. 10 bis 15 % davon nicht deto-niert und als Blindgänger im Untergrund verblieben sind. Neben kriegswichtigen Industriebetrieben waren verstärkt die Kasernen im Münchner Norden Ziel der Angriffe.

Freiheit von Kampfmitteln liegt in der Verantwortung des Grunstückseigentümers

Nach der Bayerischen Bauordnung darf die beabsichtigte Bebauung eines Grundstücks die öffentliche Sicherheit nicht gefährden. Das Grundstück muss so beschaffen sein, dass es für die beabsichtigte Bebauung geeignet ist. Die Freiheit von Kampfmitteln ist somit eine besondere Eigenschaft des Baugrundes und liegt primär in der Verant-wortung des Grundstückseigentümers. Die Verantwortung für Gefährdungen durch Kampfmittel bei Baumaßnahmen liegt bei den Bauherrn und den bauausführenden Firmen.

Dem Kommunalreferat als „Grundstückseigentümer“ und „Bauherr“ obliegt die Baufeldfreimachung und Entwick-lung städtischer Liegenschaften. Insbesondere hat die Stadt ehemalige Kasernen der Bundeswehr und damit ehem. Wehrmachtsstandorte erworben und für Wohnbe-bauung umgenutzt. Auf dem Gelände der ehem. Stetten

Kaserne wurde unlängst mit der Einweihung der urbanen Mitte mit Stadtplatz und öffentlichen Grünflächen die Kon-version eines dieser Militärstandorte in das Wohnquartier „Ackermannbogen“ erfolgreich abgeschlossen.

Kriegsluftbilder zeigen die Gefahrenstellen

Im Zuge der Baufeldfreimachung wurde auch eine syste-matische Kampfmittelerkundung und Räumung im Auftrag des Kommunalreferates durchgeführt. Im ersten Schritt er-folgte eine sogenannte historisch-genetische Rekonstruk-tion der Kampfmittelbelastung . Im wesentlichen werden hier Kriegsluftbilder von 1941 bis 1945 dreidimensional ausgewertet um Kriegseinwirkungen, Sprengtrichter, Gebäudeschäden und militärische Einrichtungen (Flak-Stellungen etc.) sowie Blindgängerverdachtspunkte zu lokalisieren, aber auch historische Quellen zu Bodenkämp-fen und militärischen Folgenutzungen durchforstet.

Suche im Untergrund

Im zweiten Schritt erfolgte eine flächendeckende geophy-sikalische Erkundung der Flächen. Hierbei werden mittels verschiedener untergrundabhängiger Verfahren (passive, aktive geomagnetische Sonden, Georadar) Störkörper aufgezeichnet, die potentielle Kampfmittel im Boden darstellen können. Anschließend erfolgt nach Auswertung der Messungen soweit möglich ein gezieltes Nachgraben und Identifizierung der Befunde durch Firmen mit Erlaub-nis nach §7 und Befähigung nach § 20 Sprengstoffgesetz. Können wegen massiver Störsignale durch anthropogene Auffüllungen (Bauschutt, Metalldurchmengungen) oder Einbauten im Boden (Fundamente, Leitungen) mit diesen Messmethoden keine aussagekräftigen Ergebnisse erzielt

Ausschnitt Kriegsluftbild 1945 Stettenkaserne (blau: heutige Flurstücks-grenzen)


werden, muss eine baubegleitende Kampfmittelräumung durchgeführt werden. Hierbei wird der Boden beim Aushub der Baugrube lagenweise unter kampfmitteltech-nischer Überwachung abgezogen und auf Kampfmittel sondiert. Am Ackermannbogen musste hierfür sogar eine Siebanlage mit Metallabscheider und Splitterschutzwall aufgebaut werden.

Die baubegleitende Kampfmittelsuche sollte jedoch nur als letzte Möglichkeit gewählt werden, da das Risiko von Kampfmittelfunden und damit verbundenen Baustillstän-den auf die Bauphase verlagert wird.Eine besondere Herausforderung bilden Biotopflächen und schützenswerter Baumbestand. Hierbei muss unter Anwendung sämtlicher zur Verfügung stehender Erkun-dungsmethoden eine möglichst schonende technische Räumung durchgeführt werden.

Im Bereich der Stadtentwicklungsfläche Ackermannbogen (Abschnitt Süd 11,7 ha) konnten mit der v.g. Vorgehens-weise insgesamt rd. 1,1 t Munition systematisch geräumt werden. Insbesondere wurden im Rahmen des Nachgra-bens von Störkörpern im März 2016 eine 500 lbs (250 kg) Fliegerbombe freigelegt und nach Durchführung umfang-reicher Evakuierungsmaßnahmen entschärft. Insgesamt betrugen die Kosten für die Kampfmittelräumung rd. 260.000 Euro. Umgerechnet auf die Untersuchungsfläche ergibt das Kosten von rd. 2,30 Euro / m². Im Anschluss daran konnte eine Kampfmittelfreigabe nach Stand der Technik erteilt werden. Besonders erwähnenswert ist, dass ein Großteil des schützenswerten Baumbestand,

welcher heute die öffentliche Grünfläche „Urbane Mitte“ ziert , erhalten werden konnte.

Freilegung und Identifizierung 500 lbs (250 kg Fliegerbombe) im März 2016, im Bild der verantwortliche Räumstellenleiter

Ausschnitt geophysikalische Erkundung mit Aufzeichnung magnetischer Anomalien / Störkörper / potentielle Kampfmittel


Freiham – Erster großer Grundstückskauf reali-siert

Ganz im Münchner Westen nimmt der neue Münchner Stadtteil Freiham rapide Gestalt an: Während der Gewer-bestandort Freiham-Süd fast vollständig fertiggestellt ist, steht der Wohn standort Freiham Nord kurz vor dem ers-ten Spatenstich. Als erster großer Käufer hat der Freistaat Bayern kürzlich Wohnbauflächen von der Stadt erworben. Auf insgesamt 10.887 m² Grundfläche ent stehen Woh-nungen für verschiedene Zwecke und ein Haus für Kinder im Umfang von insgesamt 17.920 m² Wohnfläche. Der Baubeginn ist für 2018 geplant.

Im ersten Realisierungsabschnitt Freiham Nord entsteht ein eigenständiger neuer Stadtteil mit Wohnraum für rund 10.000 Menschen. Der urbane Wohnstandort lädt mit seiner großen Grün fläche und abwechslungsreichen Mitte, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Sportanlagen zum Einkaufen, Verweilen und Sporteln ein. So vermittelt man von Beginn an klare Werte: Ökologisch, menschlich, städtisch und familiär.

Zudem ist die neue Rad- und Fußwegunterführung unter der S-Bahn-Trasse an der Freihamer Allee fertiggestellt, und die Freigabe für den Verkehr ist bereits erfolgt. Die Freihamer Allee ist Teil einer stark frequentierten Fahrra-droute. Die neue Unterführung schafft eine Rad- und Fußweg verbindung vom Wohngebiet Freiham in das süd-lich der S-Bahn-Trasse gelegene Gut Freiham. Sie stärkt dadurch den Naherholungswert des neu entstandenen Stadtteils im Münchner Westen.

„Unsere Stadt wächst unaufhaltsam. Der Vorrat an freien Flächen dafür ist äußerst begrenzt. Die Miet- und Im-mobilienpreise steigen. Deshalb ist die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum auf freien Flächen Grundvoraus-setzung für die soziale Teilhabe an der Stadtgesellschaft. Dafür hat das Immobilien- und Projektmanagement des Kommunalreferates durch seine Grundstücks vorratspolitik gewährleistet, dass für bezahlbaren Wohnraum genügend Flächen zur Verfügung stehen.“, so Axel Markwardt, Leiter des Kommunalreferats.

Entwicklung des Viehhofgeländes

Ausgangslage

Das Viehhofgelände liegt im 2. Stadtbezirk Ludwigs-vorstadt-Isarvorstadt zwischen dem Schlachthof an der Zenettistraße, der Thalkirchner Straße im Osten, der Tumblingerstraße im Westen und den Bahngleisen im Süden. Die Fläche liegt im gänzlich Eigentum der Stadt München, umfasst ca. 7,1 Hektar und wird verwaltet durch die Markthallen München.

Nach Aufgabe der Nutzung des Geländes als Umschlag-platz für Lebendvieh im Jahr 2007 siedelten sich schnell Gewerbebetriebe an, die zum Großteil in der Lebensmit-telverarbeitung sowie im Lebensmittelvertrieb tätig sind und für die daher die Nähe zum Schlachthof und zum Großmarktgelände von Vorteil ist.

Beschlusslage

Mit Beschluss vom 19.12.2012 entschied der Stadtrat, die Entwicklung des Viehhofgeländes von der Zukunft des Großmarktareals zu entkoppeln. Die Verwaltung wurde beauftragt, Eckdaten zur Umstrukturierung des Viehhof-geländes zu erarbeiten. Eine vom Büro Albert Speer und Partner (AS&P) durchgeführte Testplanung ergab, dass auf dem Gelände sowohl Wohnen (rd. 420 WE) sowie Gewerbe möglich sein können. Mit der vorliegenden Be-schlussvorlage wird das Kommunalreferat beauftragt, das Grundstück freizumachen. Vom Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird auf der Grundlage der Rahmenpla-nung ein Masterplan entwickelt, in der vertiefende Un-tersuchungen zu Emissionen, Altlasten und Naturschutz durchgeführt werden, um die Positionierung von Gewerbe und Wohnen zu konkretisieren.

Nachdem das Münchner Volkstheater (MVT) nur noch bis 2020 in seinen angemieteten Räumlichkeiten in der Bri-enner Straße verbleiben kann, musste ein neuer Standort gefunden werden. Als eine der wenigen freien Flächen im zentralen Münchner Stadtgebiet fiel die Wahl auf eine Fläche von rd. 10.000 m² auf dem Viehhofgelände.

Die Verwaltung wurde daher mit Beschluss vom 17.12.2014 beauftragt, die Planungen für den Neubau des MVT auf dem Viehhofgelände zu konkretisieren. Mittler-weile wurde im gemeinsamen Beschluss des Kultur- und Kommunalausschusses vom 16.12.2015 der Standort des künftigen Volkstheaters, nämlich eine rd. 10.000 m² große


Fläche im Bereich Ecke Zenetti-/Tumblinger-straße festge-legt. Derzeit werden die im Wettbewerbsverfahren vorge-legten Entwürfe zum Neubau des MVT gesichtet und von einer Jury bewertet. Dem Stadtrat werden die Ergebnisse wohl Ende des Jahres 2017 zur Entscheidung vorgelegt. Baubeginn für das Volkstheater ist für Anfang 2018 vorge-sehen.

Aktuelle Nutzungen und Zwischennutzungen

Derzeit sind insgesamt rd. 13.000 m² Geschossfläche an rd. 40 Gewerbetreibende zur Nutzung überlassen. 10 der ehemaligen Betriebswohnungen auf dem Viehhofgelände sind derzeit hauptsächlich an das Sozialreferat zur Unter-bringung von Geflüchteten überlassen.

Im südöstlichen Grundstücksteil befindet sich eine Wagen-waschanlage, die insbesondere der Reinigung von LKWs nach der Tieranlieferung auf dem Schlachthof dient. Diese Reinigungsanlage ist nach aktuellem Stand direkt auf dem Gelände des Schlachthofes anzuordnen. Die Verlagerung der Wagenwaschanlage ist eine wesentliche Vorausset-zung für eine Entwicklung des Viehhofgeländes.

Seit einigen Jahren hat sich das „Open Air Kino Viehhof“ mit Biergarten im Bereich der ehemaligen Winterstallung (derzeitiges Baufeld Volkstheater Anlage 4) angesiedelt. Im Winter 2015/2016 fand auf den Flächen des „Open Air Kinos“ erstmalig der Märchenbazar mit der kulturellen Zwischennutzung „Bahnwärter Thiel“ statt. Die Zwischen-nutzungen enden mit Beginn der Baustelleneinrichtung zum Volkstheater im Herbst 2017.

Saisonal von Frühjahr bis Herbst werden Flächen im süd-östlichen Grundstücksteil als „Urban Gardening“ genutzt. Die Vergabe dieser Zwischennutzung erfolgt jährlich.

Für die Viehhofbank (Zenettistr. 15-19) erarbeitet das Kompetenzteam Kreativwirtschaft (KUK )ein Konzept für Zwischennutzung durch die Kultur- und Kreativwirtschaft. Eine entsprechende Beschlussvorlage wird das Referat für Arbeit und Wirtschaft dem Stadtrat voraussichtlich bis Ende 2017 vorlegen.

Entwicklung des Areals

„Zusammen mit dem Referat für Stadtplanung und Bau-ordnung schlägt das Kommunalreferat dem Stadtrat vor, die einmalige Chance zu nutzen und das Viehhofgelände

zu einem qualitätvollen innerstädtischen Quartier mit einer Mischnutzung aus Wohnraum, Gewerbe und öffentlichen Freiflächen zu entwickeln,“ erläutert Kommunalreferent Axel Markwardt. „Die wichtigste Botschaft: Das Areal bleibt auch nach der Überplanung komplett in städtischer Hand. Auf dem früheren Viehhof wird deshalb mit Sicher-heit kein Luxusquartier entstehen. Vielmehr laden wir alle Münchnerinnen und Münchner ein, sich an den einzelnen Planungsprozessen zu beteiligen. Dafür erarbeiten wir ein entsprechendes Beteiligungskonzept.“

„Die Entwicklung soll auf alle Fälle schrittweise vor sich gehen. So planen wir, das bereits vorhandene Gewerbe möglichst innerhalb des Areals umzusiedeln und dadurch zugleich einen Lärmschutz für die neue Wohnbebauung zu schaffen“, ergänzt Stadtbaurätin Prof. Dr.(I) Elisabeth Merk. „Wo dies nicht möglich ist, unterstützt das Referat für Arbeit und Wirtschaft bei der Suche nach geeigneten Alter-nativstandorten. Die Gewerbeflächen umfassen zukünftig nach der aktuellen Rahmenplanung ca. 16.500 m², die Wohnbauflächen ca. 38.000 m² und die öffentlichen Frei-flächen zur Bahnlinie hin ca. 18.500 m². Gibt der Stadtrat grünes Licht, erarbeiten wir auf Grundlage der aktuellen Rahmenplanungen einen konkreten Masterplan.“

Das große Ziel: Der besondere Charakter des Schlachthof-viertels, in dem schon heute Wohn- und Gewerbenutzung wunderbar nebeneinander funktionieren, soll sich nach der Überplanung auch auf dem Viehhofareal wiederfinden.


Seniorenprojekt in München-Haidhausen feiert Richtfest

Ende Mai 2016 haben die Bauarbeiten für das zwei-te DOMICIL Seniorenprojekt in der Einsteinstraße in München Au-Haidhausen begonnen. Nach rund 12 Mo-naten Bauzeit ist nun der Rohbau des neuen Hauses fertig gestellt und am 5. Juli 2017 wird der Richtkranz gehoben.

Investor des neuen Seniorenprojektes ist die HBB Hanse-atische Gesellschaft für Seniorenimmobilien III mbH mit Sitz in Hamburg. Die HBB hat den Zuschlag für das Projekt im Rahmen einer EU-Ausschreibung durch das Kommunal-referat der Landeshauptstadt erhalten.

„Das Seniorenprojekt der HBB ist für die Versorgung des Münchner Stadtteils Au-Haidhausen enorm wichtig. Glücklicherweise konnte das Kommunalreferat hier an der Einsteinstraße ein ideales Grundstück für die Realisie-rung zur Verfügung stellen“, erläutert Kommunalreferent Axel Markwardt. „Es freut mich deshalb besonders, dass die Fertigstellung des Gebäudes voll im Zeitplan ist. Die ersten Bewohnerinnen und Bewohner können also bereits Anfang 2018 einziehen. Besser kann die Kooperation von öffentlicher Hand und privatem Investor nicht ablaufen!“

In der Einsteinstraße entsteht ein innovatives Altenhilfe-projekt. Die Cafeteria steht allen Bewohnern, Besuchern und der Nachbarschaft als Treffpunkt zur Verfügung. Ange-boten werden hier ein preiswerter Mittagstisch sowie in den Nachmittagsstunden Kaffee und Kuchen. Unterschied-liche Veranstaltungen finden hier ebenfalls statt. So wird die Caféteria eine lebendige Anlaufstelle im Bezirk.

Auf dem etwa 5.000 m² großen Grundstück entsteht in enger Abstimmung mit der Landeshauptstadt München eine vollstationäre Pflegeeinrichtung für 216 Personen. Weiterhin wird Betreutes Wohnen mit 35 Wohneinheiten sowie ein Kinderhort mit 44 Plätzen für Kinder zwischen 6 und 12 Jahren realisiert. Ein Großteil der Pflegeplätze und der Wohnungen sind für einkommensschwache Münchner Bürgerinnen und Bürger vorgesehen.

Jahresbericht des Kommunalreferats erschienen

Die Arbeit des Kommunalreferats ist ein bedeutender Bei-trag zum Gelingen der gesamtstädtischen Herausforde-rungen. Das Immobilien- und Betriebsreferat der Stadt ist in vielerlei Hinsicht gefragt, zu improvisieren und immer wieder schnelle Lösungen für akute Probleme zu finden.

Ob Schulbau, bezahlbarer Wohnraum, Kindertagesstätten, Flüchtlingsunterbringungen oder soziale Infrastruktur: Das Kommunalreferat stellt der Stadt für die unterschiedlichs-ten Zwecke Flächen oder Immobilien zur Verfügung.

Dazu kommt die wichtige Arbeit der Betriebe: Die Markt-hallen München, die Städtische Forstverwaltung, die Stadtgüter München und der Abfallwirtschaftsbetrieb München leisten ebenfalls einen entscheidenden Beitrag, unsere Stadt noch lebens- und liebenswerter zu machen.

Der nun erschienene Jahresbericht 2016 lässt auch dies-mal wieder ausreichend „Raum für Fakten“ und liefert ei-nen interessanten Überblick über die vielfältigen Aufgaben und Erfolge des Kommunalreferats im vergangenen Jahr.

Zu finden ist der Jahresbericht im Internet unter: https://www.muenchen.de/rathaus/dam/jcr:e61c58b5-edf0-4d55-bb06-984908915e4b/Kommunalreferat_Jahres-bericht2016_web.pdf


Kommunales Geoportal 2.0: GeodatenService München kooperiert mit Ham-burg

Ob auf dem Handy oder dem Navigationsgerät im Auto: Geodaten benutzt jeder von uns täglich. Umso wichti-ger ist es gerade für Kommunen, allen Bürgerinnen und Bürgern Geodaten zur unkomplizierten Nutzung bereit zu stellen.

Im Rahmen des Ausbaus von E- und Open-Government-Angeboten bauen zahlreiche Städte in Deutschland des-halb ihre Geoportale auf, entwickeln sie weiter oder haben sie bereits in Betrieb.

Die Städte Hamburg und München haben nun eine gemeinsame Vereinbarung vorbereitet, die einen neuen Trend setzt: Die gemeinsame Nutzung und Weiterentwick-lung einer einheitlichen Online-Anwendung zur Präsenta-tion von Geodaten im Internet – auf Basis des Hamburger Masterportals.

Mit diesem Masterportal steht ein Open Source Produkt bereit, welches kostenfrei von jedermann eingesetzt und genutzt werden kann. Zudem läuft das Masterportal so-wohl auf Desktop- als auch auf mobilen Endgeräten.

Anlässlich der Sitzung der Fachkommission Geoinfor-mation, Vermessung und Bodenordnung des Deutschen Städtetages am 1. Juni 2017 wurde nun die gemeinsame Vereinbarung durch Sigrid Koneberg, Leiterin des zum Kommunalrerefat gehörenden GeodatenService Mün-chen, und Rolf-Werner Welzel, Geschäftsführer des Lan-desbetriebs Geoinformation und Vermessung Hamburg, unterzeichnet. Damit ist ein großer Schritt nach vorn zur gemeinsamen Entwicklung und Nutzung von Lösungen in den Bereichen Geoportal, Geodateninfrastruktur und Geo-verfahren - weit über Städte- und Ländergrenzen hinaus - in die Wege geleitet worden.

„Besonders unter dem Gesichtspunkt der Kostenerspar-nis sind solche Kooperationen zur Nachahmung zu emp-fehlen und als beispielhaft auch für andere Kommunen zu sehen,“ freut sich Kommunalreferent Axel Markwardt

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Immobilienmarkt 2017Quartalsbericht 1

Markttrends und Preisentwicklungen

Auf dem Münchner Immobilienmarkt ist die Anzahl der Verträge im ersten Quartal 2017 im Ver-gleich zum Vorjahreszeitraum deutlich zurückgegangen. Trotzdem gab es eine Geldumsatz-steigerung, die auf den Umsatzzuwachs bei den Wohnbaugrundstücken zurückzuführen ist.

Trotz rückläufiger Anzahl der Verträge, kann nicht von einer Marktberuhigung gesprochen werden. Erneute Preissteigerungen bei Wohnimmobilien verweisen auf eine unverändert hohe Nachfrage auf dem Münchener Immobilienmarkt.

Die nachfolgend aufgeführten Marktdaten zeigen die Entwicklung des Immobilienmarktes im erstenQuartal 2017. Dazu werden die Vertrags- und Umsatzzahlen im Verhältnis zu den Ergebnissen im ersten Quartal des Vorjahres dargestellt. In den Grafiken veranschaulichen Zeitreihen die längerfristige Entwicklung des Immobilienmarktes. Angezeigt werden jeweils die Marktdaten im ersten Quartal eines Jahres.Aktuelle Durchschnittspreise konnten vorerst nur für Eigentumswohnungen ermittelt werden. Sie sind in den Grafiken im Verhältnis zu den Jahresdurchschnittspreisen der Vorjahre dargestellt.

Zu Preisentwicklungen bei unbebauten Wohngrundstücken können zum jetzigen Zeitpunkt noch keine Aussagen getroffen werden, da die Anzahl ausgewerteter Kauffälle noch zu gering ist. Zudem sind die wertbeeinflussenden Faktoren (Lagemerkmale, Art und Umfang der Bebauung usw.) der bisher ausgewerteten Grundstückskäufe nicht ausreichend homogen, um daraus konkrete Steigerungsraten ableiten zu können.

Gutachterausschuss München Quartalsbericht 1/2017

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Unbebaute Grundstücke (Baulandmarkt)Individueller WohnungsbauDer Markt der Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- bis Dreifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser und kleine Eigentumswohnanlagen) hat sich im ersten Quartal 2017 folgendermaßen entwickelt:

• Anzahl minus 1 %

• Geldumsatz plus 1 %

• Flächenumsatz plus 6 %

Mehrgeschossiger WohnungsbauAuf dem Markt der Baugrundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungsbau entwickelten sich die Anzahl der Verträge und Umsätze im ersten Quartal 2017 wie folgt:




Starke Steigerung des Flächen- und Geldumsatzes verursacht durch den Verkauf großer Wohn-baugrundstücke in Pasing.


2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

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Bauland Anzahl, Geld-/ Flächenumsätze 2007 bis 2017 - jeweils 1. Quartal

Einfamilien-, Reihen- und Doppelhausgrundstücke

Geldumsatz Mio € Fläche ha Anzahl

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Bauland Anzahl, Geld-/ Flächenumsätze 2007 bis 2017 - jeweils 1. Quartal

Geschosswohnbaugrundstücke

Geldumsatz Mio € Fläche ha Anzahl

An

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Marktschwankungen im Segment unbebauter Grundstücke für den mehrgeschossigen Wohnungs-bau werden erfahrungsgemäß auch von zyklischen, i.d.R. städtischen großflächigen Grundstücks-verkäufen und/oder durch längere Planungsphasen bis zur Rechtsverbindlichkeit von Bebauungs-plänen beeinflusst. Ein direkter Vergleich zu den Vorjahreswerten ist daher nur eingeschränkt möglich.

Gewerbliche BaugrundstückeDie Marktentwicklung bei den Baugrundstücken für Büro- und Geschäftshäusern inkl. Hotels war positiv.

• Anzahl plus 67 %



In nachfolgender Grafik ist die Geldumsatzentwicklung der unbebauten Büro- und Geschäftshaus-grundstücke zum Vergleich mit den Umsätzen der Geschosswohnbaugrundstücke dargestellt.


2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

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Bauland- Geldumsätze 2007 bis 2017 - jeweils 1. Quartal Büro- u. Geschäftshausgrundstücke und Geschosswohnbaugrundstücke

Geschosswohnbaugrundstücke (inkl. öff.gef. Wohnungsbau)

Büro-/ Geschäftshausgrundstücke

Mio

€

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Bebaute GrundstückeIndividuelle WohnbebauungAuf dem Markt der Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser sowie kleiner Eigentumswohnanlagen gingen die Marktzahlen im ersten Quartal 2017zurück.


• Geldumsatz minus 1%

MietwohnhäuserAuf dem Markt der mehrgeschossigen Mietwohnhäuser wurde im ersten Quartal 2017 folgende Entwicklung festgestellt:


• Geldumsatz minus 4 %


2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

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Bebaute Grundstücke Geldumsätze / Anzahl - 2007 bis 2017 - jeweils 1. Quartal

Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser

Geldumsatz Anzahl

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Bebaute Grundstücke Anzahl und Geldumsätze 2007 bis 2017 - jeweils 1. Quartal

Geschosswohnbau (inkl. öff. gef. Wohnungsbau)

Anzahl Geldumsatz

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GewerbeobjekteDas Marktsegment der bebauten Gewerbeimmobilien (vorwiegend Bürohäuser -, Büro- und Geschäftshäuser sowie Hotels) entwickelte sich im ersten Quartal 2017 folgendermaßen:



In nachfolgender Grafik ist die Geldumsatzentwicklung der bebauten Büro- und Geschäftshaus-grundstücke zum Vergleich mit den Umsätzen der mehrgeschossigen Mietwohnhäuser (Geschoss-wohnbau) dargestellt.


2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

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Bebaute Grundstücke Geldumsätze 2007 bis 2017 - jeweils 1. Quartal

Büro- und Geschäftshäuser und Geschosswohnbau

Geschosswohnbau (inkl. öff.gef. Wohnungsbau)

Büro-/ Geschäftshäuser

Mio

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Wohnungs- und Teileigentum

Auf dem Markt der Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekte (z.B. Büros, Läden oder Tiefgaragenstellplätze) ist die Anzahl der Verkäufe im ersten Quartal 2017 gegenüber dem Vor-jahreszeitraum um 11 Prozent zurückgegangen.

Unter den insgesamt rund 2.300 verkauften Eigentumswohnungen bzw. Teileigentumsobjekten waren circa 770 Neubauobjekte.

Die folgenden Grafiken zeigen die Preisentwicklung für neue und wiederverkaufte Eigentumswoh-nungen seit 2008. Die Preisangaben für das erste Quartal 2016 sind nur als vorläufige Preis-tendenzen anzusehen, da bisher noch nicht alle vorliegenden Kaufverträge ausgewertet werden konnten.


2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

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Wohnungs- und Teile igentum Anzahl 2008 bis 2017 - jeweils 1. Quartal

Wohnungs- und Teileigentum davon Neubauobjekte

An

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Wohnungs- und Teile igentum Geldumsätze 2008 bis 2017 - jeweils 1. Quartal

Wohnungs- und Teileigentum davon Neubauobjekte

Mio

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Neubauwohnungen

Wiederverkaufte WohnungenDas Preisniveau von wiederverkauften Eigentumswohnungen ist nach Baujahresgruppen gegliedert für durchschnittliche und gute Wohnlagen dargestellt.


2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

0100020003000400050006000700080009000

Preise für NeubauwohnungenPreise 2008 bis 2016 aus Jahresberichten, 2017 im 1. Quartal

durchschnittliche Wohnlage gute Wohnlage

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Preisentwicklung bei wiederverkauften Wohnungen seit 2008Preise 2008 bis 2016 aus Jahresberichten, 2017 im 1. Quartal

Baujahr 1950-1959 Baujahr 1960-1969Baujahr 1970-1979 Baujahr 1980-1989Baujahr 1990-1999 Baujahr 2000-2012

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Immobilienmarktbericht 2016

Am 30. Mai hat der Gutachterausschuss seinen aktuellen Marktbericht - Der Immobilienmarkt in München, Jahresbericht für 2016 - veröffentlicht.

Für Fachleute enthält der Jahresbericht neben der Marktentwicklung aller Immobilienmarktseg-mente über einen größeren Zeitraum, auch umfangreiche statistische Untersuchungen (z.B. Liegenschaftszinssätze, Umrechnungsfaktoren für Baulandwerte, Erbbauzinssätze, aktuelle Markt-anpassungsfaktoren für Sachwertobjekte nach ImmoWertV usw.).

Lagekarte 2016 des Gutachterausschusses

Aufgrund aktueller Entwicklungen am Immobilienmarkt hat der Gutachterausschuss eine neue Lagekarte mit eigener Wohnlageneinteilung erstellt. Dem Gutachterasuschuss dient die Karte der Wohnlagenzuordnung von Kauffällen ab Vertragsdatum 1. Januar 2016. Die Lagekarte ist auf der Website des Gutachtersschusses (www.gutachterausschuss-muenchen.de) einsehbar.

Bodenrichtwerte

Eine wesentliche gesetzliche Aufgabe der Gutachterausschüsse ist die Ermittlung und Festsetzungvon Bodenrichtwerten.

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche, auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche bezogene Lagewerte, die alle zwei Jahre aus dem Kaufgeschehen abgeleitet und veröffentlicht werden. Die Ermittlung der Richtwerte erfolgt für einzelne Gebiete, Straßen oder Straßenabschnitte, in denen annähernd gleiche Nutzungen und Wertverhältnisse vorliegen.

Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2016Der Gutachterausschuss München hat am 25.04.2017 aktuelle Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2016 beschlossen. In der aktuellen Bodenrichtwertkarte sind rd. 2100 Bodenrichtwertzonen für das Münchner Stadtgebiet ausgewiesen.

Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken und den dadurch verursachten Preis-steigerungen mussten die Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2016 insbesondere in den Richt-wertzonen von Wohngebieten deutlich angehoben werden.

Zu erhöhen waren die Bodenrichtwerte aber nicht nur in bekannten hochpreisigen Wohnlagen, sondern auch wieder in Richtwertgebieten mit Ein- bis Dreifamilien-, Doppel- und Reihenhaus-grundstücken in durchschnittlicher Wohnlage. In diesen Gebieten gab es deutliche Steigerungen gegenüber den Richtwerten von vor zwei Jahren. Auch in höherwertigen Gewerbegebieten (hG) mussten insbesondere an Bürostandorten die Richtwerte deutlich erhöht werden.


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Der Münchner Gutachterausschuss

Der Gutachterausschuss führt als Basis seiner Tätigkeit eine Kaufpreissammlung. Daten und Auswertungen der Kaufpreissammlung dienen der Markttransparenz und werden vom Gutachter-ausschuss jährlich im Immobilienmarktbericht veröffentlicht. Für Fachleute enthält der Jahres-bericht umfangreiche statistische Untersuchungen (z.B. Liegenschaftszinssätze, Umrechnungs-faktoren für Baulandwerte, Erbbauzinssätze, Marktanpassungsfaktoren für Sachwertobjekte usw.) und für alle wesentlichen Immobilienmarktsegmente die Entwicklung der letzten Jahre. Nur der Gutachterausschusses verfügt über eine vollständige Sammlung aller Daten des Münchner Immo-bilienmarktes. Die Veröffentlichungen mit objektiven Auswertungen haben daher eine große Be-deutung für alle Marktteilnehmer und Sachverständige.

Dem Münchner Gutachterausschuss gehören als ehrenamtliche Mitglieder neben den über-wiegend freiberuflichen Sachverständigen für Immobilienbewertung auch Vertreter des Finanz-amtes, der Planungsbehörde und seit einiger Zeit auch Projektentwickler, Bauträger und Makler an; die zuletzt genannte Gruppe aus der Immobilienwirtschaft insbesondere auch wegen ihrer direkten Teilnahme am aktuellen Marktgeschehen. Mehr Informationen über den Münchener Gutachterausschuss gibt es im Internet (www.gutachterausschuss-muenchen.de).

Geschäftstelle / Ansprechpartner

Geschäftsstelle Implerstr. 9, 81371 MünchenE-Mail: [email protected]

Bodenrichtwertauskunft Bodenrichtwerte im Internet:www.bodenrichtwerte-muenchen.de

Tel. (089) 233-39633, Fax (089) 233-39634Sprechzeiten (Zimmer 504, 505, 506)Montag und Mittwoch von 8.30 Uhr bis 12.00 Uhroder nach Vereinbarung

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Bodenrichtwertkarte Tel. (089) 233-39602, Fax (089) 233-39603

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Internet Gutachterausschuss:www.gutachterausschuss-muenchen.de

Bodenrichtwerte online:www.bodenrichtwerte-muenchen.dewww.boris-bayern.de

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Marktanalysen - Quartalsberichte (kostenfrei):www.gutachterausschuss-muenchen.de



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