Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wien BauZ! – Sanieren oder Abreißen, 18. Februar 2010 1 Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen

Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen, Wienwww.iibw.at

BauZ! – Sanieren oder Abreißen, 18. Februar 2010 1

Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen GmbHPF 2, A 1020 Wien+43 1 968 [email protected]

Wolfgang Amann

Sanierung oder Abbruch –Rechtliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

BauZ! – Sanieren oder Abreißen?18. Februar 2010



Sprengung Mountain Bell Plaza, Phoenix, Arizona, 27.9.2009www.implosionsareablast.com



Technische Lebensdauer von Bauteilen

• Stahlbeton ungeschützt 60-80 Jahre• Ziegelwände außen verkleidet > 80 Jahre• Ziegeldach 40-70 Jahre• Dachstuhl > 80 Jahre• Außendämmung > 30 Jahre• Fassadenputz 40-60 Jahre• Holz-Alu-Fenster 30-50 Jahre• Heizkessel 15-30 Jahre• Viele Ausbauteile < 30 Jahre

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• Bekenntnis des Gesetzgebers zum Erhalt historischer Bausubstanz über den Denkmal- und Ortsbildschutz hinaus

• Förderinstrumente, die eine Sanierung ökonomisch darstellbar halten

• Mietrechtliche Kündigungsschutz

Lebenszyklus beenden oder ausdehnen?

Sprengung Jeffries Homes, Detroit, Michigan, 29.4.2001www.implosionsareablast.com



Extrem geringer Wohnungsabgang

• 1980er Jahre 0,20% p.a. (ohne Wien 0,15%)

• 1990er Jahre 0,11% p.a. (ohne Wien 0,03%)

• Aktuell ähnlich 1990er Jahre

Halten unsere Häuser 500 Jahre?

Wollen wir das?



Wo macht Abriss und Neubau Sinn?

Wirtschaftlich:• Bei Kostenvorteil• Bei besonders extensiver vorheriger Bebauung• Bei wirtschaftlich nicht sinnvoll durchführbarer Sanierung• Bei weitgehender Bestandsfreiheit

Ökologisch:• Wenn Performance des Neubaus besser als Altbau

(Energie, Ökologie, Wohnqualität, Verkehr, Stoffflüsse)



Wo macht Abriss und Neubau Sinn?

Kulturell:• Bei nicht schützenswerter Substanz

(Denkmalschutz, aber auch Ensembleschutz)

Sozial:• Wenn verträgliche Übergangslösungen und attraktive neue

Wohnungen angeboten werden• Bei angemessenen Schutzbestimmungen

Politisch ?



Gemeinnütziger Sektor

• Viele Siedlungen der Nachkriegszeit durch Sanierung wirt-schaftlich und planerisch nicht sinnvoll auf Stand zu bringen

• Änderungskündigung aufgrund technischer Abbruchreife gemäß § 30 Abs. 2 Z 14 MRG bzw. § 20 Abs. 1 Z 1 lit. b) WGG kaum durchsetzbar

• Konzept „Re-Constructing“ als „wichtiger Grund“ für eine Kündigung scheiterte

• Statt dessen Vorwegprüfung der Wirtschaftlichkeit von Sanierungen (gegenüber Abbruch und Neubau) als reines Konsensmodell (WRN 2006)

• Reformvorschlag: genauere Definition der Parameter von Wirtschaftlichkeit



Sprengung der Siedlung Harter Plateau der GIWOG, Linz, 13.4.2003home.eduhi.at



Eigentumswohnungssektor

Fischer Housing Development Building, Texaswww.pbase.com

• Beendigung einer Eigentümergemeinschaft erst mit dem WEG 2002 eingeführt (§ 35)

• Einstimmigkeit vorausgesetzt

• Praktisch kaum realisierbar

• Aber auch die Sanierung funktioniert unzureichend



Privater Mietwohnungssektor

• Kündigung aufgrund technischer Abbruchreife gemäß § 30 Abs. 2 Z 14 MRG meist nur mit Abschlagszahlungen möglich

• Bestandsfreiheit bestimmt die Entscheidung über Sanierung oder Abriss gegenüber allen anderen, auch ökonomischen Erwägungen

• Gesetzliche Änderung aufgrund der Befürchtung vor spekulativen Auswüchsen zum Nachteil der Mieter kaum durchsetzbar



Wohnbauförderung

• Wohnbauförderung kaum ein Hinderungsgrund

• Wiener Sanierungsverordnung 2008 (§ 13) berücksichtigt Abbruch und Neubau in Sanierungszielgebieten als förderungswürdige Maßnahme, die hinsichtlich der Förde-rungshöhe der Totalsanierung mit mehr als 50% Neubauanteil gleichgestellt ist



Handlungsdruck

• Sanierungszwang aufgrund Gebäuderichtlinie

• Neue Rechtsprechung in Deutschland, die Änderungs-kündigung wegen Ersatzneubau begünstigt

• Vorschlag: Entwicklung eines handhabbaren Instrumenta-riums für die öffentliche Hand zur Steuerung der Entschei-dungsprozesse Sanierung vs Neubau unter weitestgehender Wahrung der Interessen aller Beteiligten

• Rechtliche Umsetzung z.B. als Interessenbescheid. Bei Unverhältnismäßigkeit von widerstreitenden Interessen soll zugunsten jener Partei entschieden werden, die stärker dem öffentlichen Interesse dient



Danke für Ihre Aufmerksamkeit

Stella Windsor Wright Homes, Newark, NJ. Saturday, May 11, 2002www.implosionsareablast.com

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