MARKTBERICHT chen WeWork im „Hanseforum“ (Axel-Springer-Platz 3) aus dem 1. Quartal verbucht. im 2. Quartal kam mit dem vertragsabschluss von Regus/Spaces über 3.400 m² Fläche

MARKTBERICHTGewerbe | bürovermietunG

2017/Q1-2

HamburG

Q2Grossmann & Berger macht. Marktberichte.

www.grossmann-berger.de | Seite 2

GEWERBE | BüRovERmiEtunGHAMBuRg 2017/Q1-2

in der City Süd (Wendenstraße 14-18) einen maßgeschneiderten Komplex errichten, der voraussichtlich im Jahr 2020 bezogen wer-den kann. Da für die neue insgesamt rund 55.000 m² umfassende unternehmenszentrale alle aktuell genutzten Gebäude abgerissen werden, müssen die mitarbeiter interimsweise ins nahegelegene „Poseidonhaus“ (Amsinckstraße 63-71d) umziehen. Die weiteren fünf der insgesamt sechs Großabschlüsse mit über 5.000 m² Bü-rofläche wurden bereits im 1. Quartal getätigt. Darunter auch die universität Hamburg mit 19.700 m², die ab August diesen Jahres in der City nord (überseering 35) vorübergehend ihre geisteswissen-schaftlichen institute unterbringt, da der „Philosophenturm“ auf dem uni-Campus saniert werden muss.

„Die neue Halbjahresbestmarke spiegelt die Marktbewegung wider.“ Andreas Rehberg | Geschäftsführer

FläCHEnuMsATzumsatzplus von 25 %

im 1. Halbjahr 2017 wurde 25 % mehr Fläche vermietet und eigen-genutzt als im vorjahreszeitraum. Die hohe umsatzdynamik des 1. Quartals setzte sich auch im 2. Quartal fort. mit rund 300.000 m² wurde auf dem Hamburger Büromarkt ein Rekordergebnis erzielt. mit einem Anteil von rund 8 % und 25.000 m² spielten die Eigen-nutzer im Hinblick auf das gute Gesamtergebnis nur eine unterge-ordnete Rolle. Die neue Halbjahresbestmarke spiegelt die markt-bewegung wider. Angesichts der aktuellen Gesuche von größeren unternehmen, die eine kurzfristige räumliche neupositionierung am Standort Hamburg anstreben, scheint ein Jahresumsatz von 600.000 m² in Reichweite.

Großnutzer mit über 5.000 m² generierten im 1. Halbjahr knapp 30 % des gesamten Flächenumsatzes. im 2. Quartal unterzeichne-te olympus mit 34.500 m² Bürofläche den bisher größten vertrag der ersten Jahreshälfte. Der nach eigenen Angaben führende Her-steller und vermarkter von opto-digitalen Produkten lässt derzeit

büroflächenbestand

300.000 m²26,50 €/m²14,80 €/m²4,9 %13,57 Mio. m²

440 525 540 550 300

Q2

140

2013 2014 2015 2016 2017

Flächenumsatz2013–2017/Q1-2 | in 1.000 m² | inkl. Eigennutzer

10-Jahres-mittel (2007-2016):ca. 505.000 m²

KEy FACTs | BüRovERMIETung

| + 25 % ggü. vorjahr

| + 8,2 % ggü. vorjahr

| - 0,7 % ggü. vorjahr

| - 0,5 % -Pkt. ggü. vorjahr

| + 1,1 % ggü. vorjahr

büroflächenumsatz Spitzenmiete mtl. nettokalt Durchschnittsmiete mtl. nettokalt Leerstandsquote

Quelle: Grossmann & Berger Research


19%

16%

11%

10%

9%

35%


Flächenumsatz2017/Q1-2 | in m² | nach mietgröße und Anzahl mietverträge

AusgEwäHlTE Top ABsCHlüssE2017/Q1-2

1. olympus | Wendenstraße 14-18 | ca. 34.500 m²

2. universität Hamburg | überseering 35 | ca. 19.700 m²

3. Schulbehörde | Amsinckstraße 28 | ca. 8.400 m²

4. wework | Axel-Springer-Platz 3 | ca. 7.800 m²

5. Schulbehörde | Amsinckstraße 34 | ca. 6.400 m²

6. Publicis Pixelpark | Heidi-Kabel-Platz 2 | ca. 5.700 m²

7. Kirchenkreis | max-Zelck-Straße 1 | ca. 4.000 m²

8. regus/Spaces | Gorch-Fock-Wall 1a | ca. 3.400 m²

9. beneFit | überseering 32-34 | ca. 3.300 m²

10. Securitas | Fuhlsbüttler Straße 399 | ca. 3.000 m²olympus | Wendenstraße 14-18 | City Süd | ca. 34.500 m²

15 %

45.000

19 %

57.000

21 %

62.000

18 %

53.000

28 %

83.000

bis

500

bis

1.000

bis

2.000

bis

5.000

ab

5.000

mit 330 mietverträgen und Eigennutzergeschäften lag die Zahl der Abschlüsse im 1. Halbjahr exakt auf vorjahresniveau. nach dem Segment der Großabschlüsse folgte mit einem umsatzanteil von 21 % das Segment 1.001 bis 2.000 m². Der mit 19 % dritthöchs-te Anteil entfiel auf die Größenklasse 501 bis 1.000 m². An vierter Stelle folgte das Größensegment zwischen 2.001 und 5.000 m² mit einem Anteil von 18 %, in welches auch der Baustart für das neue Kirchenkreiszentrum an der max-Zelck-Straße 1 in niendorf (Hamburg West) fiel. Der verwaltungsneubau des Kirchenkreises Hamburg-West/Südholstein für etwa 200 mitarbeiter wird insge-samt rund 7.300 m² umfassen. Schätzungen zufolge werden davon knapp 4.000 m² als Bürofläche ausgebaut.

Die City Süd ging im Ranking der teilmärkte als Sieger hervor und überholte die City. mit 84.900 m² entfiel rund 28 % des Flächenum-satzes auf die City Süd. neben dem erwähnten Großmietvertrag von olympus mit 34.500 m² trugen diverse größere Abschlüsse aus dem 1. Quartal, wie bspw. die beiden verträge der Behörde für Schule und Berufsbildung über rund 8.400 m² und 6.400 m² (Amsinckstra-ße 28+34) zum guten Ergebnis bei. mit einem Flächenumsatz von 64.800 m² wurden in der City rund 20.000 m² weniger vermietet als in der Bürostadt City Süd. Somit belegte der traditionell umsatz-stärkste teilmarkt mit einem Anteil von 22 % lediglich Platz zwei. Als größter City-Abschluss mit rund 7.800 m² wurde im 1. Halbjahr der mietvertrag des weltweit tätigen Anbieters von Coworking-Flä-chen WeWork im „Hanseforum“ (Axel-Springer-Platz 3) aus dem 1. Quartal verbucht. im 2. Quartal kam mit dem vertragsabschluss von Regus/Spaces über 3.400 m² Fläche im „Work Life Center“ (Gorch-Fock-Wall 1a) ein weiteres Business Center als zweitgrößter Ab-schluss hinzu. Als drittstärkster teilmarkt der ersten Jahreshälf-te positionierte sich die City nord mit einem Anteil von 11 %. Rund 32.100 m² Bürofläche wurden in diesem Zeitraum vermietet. neben den verträgen der universität Hamburg (überseering 35), der ERGo Lebensversicherung und dem Fitnessstudio beneFit (beide „Silber-ling“, überseering 32-34) aus dem 1. Quartal trugen im 2. Quartal die beiden Abschlüsse im „ü8“ (überseering 8) - Regus Business Center und Erweiterung der akquinet AG - zum guten teilmarktergebnis bei.

44 19 6

Flächenumsatz2017/Q1-2 | nach Branchen

Andere Branchen

verarbeitendes Gewerbe

Öffentliche verwaltung

Bau & immobilien



umsatzvertragsanzahl

81180

Bildung

Beratung



leerstand | leerstandsrate2013–2017/Q2 | in 1.000 m²

spitzen- und Durchschnittsmieten2013–2017/Q2 | in €/m² mtl. nettokalt

Die Spitzenmiete stieg zum Ende des 1. Halbjahres 2017 gegenüber dem vorjahr um 8,2 % von 24,50 auf aktuell 26,50 €/m²/monat. im gleichen Zeitraum sank die flächengewichtete Durchschnittsmiete leicht von 14,90 auf 14,80 €/m²/monat, während sie im vorquartal noch bei 15,00 €/m²/monat lag. Der drastische Abbau des Leer-stands hat die marktlage verändert. Das knappe Angebot wird kurz-fristig zu einem Anstieg der mieten führen. Hinzu kommt, dass die vermieter die in der vergangenheit recht üppigen incentivepakete den aktuellen marktgegebenheiten anpassen.

932 798 698 684 667

7,0%

6,0%

5,2% 5,1%4,9%

2013 2014 2015 2016 2017/Q2

Zum ersten mal seit zehn Jahren wurde die 5 %-Schwelle der Leer-standsrate in Hamburg unterschritten. Zum Ende des 1. Halbjah-res sank die Leerstandsrate inklusive untermietflächen in Ham-burg von 5,4 % im vorjahresquartal auf nun 4,9 %. Das kurzfristige Flächenangebot betrug nur noch rund 666.700 m². insbesondere ist der markt für kleine Büros unter 250 m² so gut wie leer gefegt. Auch bei größeren Flächen wird es eng. teilweise verhandeln derzeit mehr als drei nutzer auf einen Standort. mit 277.000 m² erreicht das Fertigstellungsvolumen in Hamburg 2017 einen Höchststand. Allerdings kommt weniger als 40 % dieser Fläche spekulativ auf den markt. in 2018 wird voraussichtlich 141.000 m² Bürofläche fer-tiggestellt. Hier liegt der noch verfügbare Anteil bei etwa 52 %. Der räumliche Schwerpunkt für dieses und das kommende Jahr liegt im teilmarkt City. Hier sind 117.200 m² Bürofläche in der Pipeline.

Fertigstellungen | vorvermietungsquote2014–2018 | in 1.000 m²

116 120 192 277 141

61 %

48 %

2014 2015 2016 2017 2018

24,0024,50

25,00

26,0026,50

14,0014,50 14,50

15,50

14,80

2013 2014 2015 2016 2017/Q2

Spitzenmiete

Durchschnittsmiete


MIETEnAnstieg der Spitzenmiete um mehr als 8 %

FläCHEnAngEBoT unD lEERsTAnDLeerstandsrate unter 5 %



Der olympus-Großanmietung geschuldet entfiel mit einem Anteil von rund 19 % (57.600 m²) knapp ein Fünftel des Flächenumsat-zes auf unternehmen aus dem Bereich verarbeitendes Gewerbe. Platz zwei belegte die seit jeher umsatzstarke Beratungsbranche, die auf einen Anteil von 16 % (48.000 m²) kam. mit knapp 5.700 m² war die Anmietung von Publicis Pixelpark im „Bieberhaus“ (Hei-di-Kabel-Platz 2, St. Georg) der größte vertragsabschluss dieser Branche. Drittstärkster Flächenabnehmer war der Bereich Öffent-liche verwaltung, verbände, Soziale Einrichtungen mit knapp 11 % (33.000 m²). Eigennutzer wie beispielsweise der zuvor genannte Kir-chenkreis Hamburg-West/Südholstein und neuanmietungen wie die erwähnten Abschlüsse der Behörde für Schule und Berufsbil-dung in der City Süd oder die verträge der Bundesagentur für Arbeit (2.800 m², „Channel Hamburg“, Harburg) und des Hauptzollamts (1.800 m², Heidenkampsweg 96-98, City Süd) trugen zur erhöhten umsatztätigkeit gegenüber dem vorjahreszeitraum bei. Auf Platz vier folgten unternehmen der Bau- und immobilienwirtschaft mit einem Anteil von knapp 16 % (48.000 m²). Größte Abschlüsse die-ser Branche waren die beiden Business Center Konzepte WeWork und Regus mit 7.800 m² und 3.400 m². Die große nachfrage von Bu-siness Centern mit verschiedensten Konzepten zeigt, dass auch in Hamburg flexible officelösungen zunehmend nachgefragt werden und Arbeits- und organisationsformen vielfältiger werden.



Teilmarkt

Flächenumsatz in m² inkl.

Eigennutzerleerstand

in m²leerstand

in %

nachhaltig erzielte Mieten

in €/m² mtl. nettokalt

Durchschnitts- mietpreis

in €/m² mtl. nettokalt

Fertigstellungen 2017/2018

in m²

1 City 64.800 143.600 4,9% 12,00 – 26,50 19,60 117.200

2 HAFEnCity 18.600 27.800 5,4% 12,50 – 24,50 18,10 37.800

3 HAFEnRAnD 6.900 13.700 6,4% 12,50 – 22,00 17,50 600

4 ALStER WESt 6.300 10.500 1,9% 13,50 – 24,00 17,60 0

5 ALStER oSt 3.000 22.800 7,2% 10,50 – 25,00 18,30 21.600

6 St. GEoRG 6.300 15.100 3,4% 12,50 – 18,50 18,60 10.900

7 City SüD 84.900 105.500 6,8% 6,00 – 16,00 12,50 36.200

8 St. PAuLi 2.400 7.000 1,6% 12,50 – 19,00 16,20 7.100

9 ALtonA 9.600 18.900 2,7% 10,00 – 14,50 13,20 41.000

10 BAHREnFELD 10.500 55.500 12,7% 8,50 – 14,00 11,50 9.800

11 EimSBüttEL 4.800 9.700 4,5% 9,50 – 15,50 11,20 16.400

12 EPPEnDoRF 4.800 20.100 6,3% 10,00 – 15,50 13,40 0

13 Am FLuGHAFEn 2.700 37.100 4,3% 8,50 – 14,00 13,00 42.900

14 City noRD 32.100 37.400 6,5% 7,50 – 14,50 9,60 33.100

15 BARmBEK 7.800 30.300 5,2% 7,50 – 14,50 10,80 11.000

16 WAnDSBEK 5.100 38.500 6,5% 6,00 – 14,00 8,90 0

17 HARBuRG 6.600 23.900 2,5% 6,00 – 15,50 10,30 7.200

18 HAmBuRG oSt 8.400 33.000 7,7% 6,00 – 14,00 9,40 19.300

19 HAmBuRG WESt 14.400 16.300 1,8% 6,00 – 12,50 9,20 6.000

gEsAMT 300.000 666.700 4,9% 6,00 - 26,50 14,80 418.000

Binnen-alster

Außen-alster

Alst

er

Norderelbe

Elbe

Wandsbek

City

HafenCity

Hafenrand

Alster West

Alster Ost

St. Georg

City Süd

St. PauliAltona

Bahrenfeld

Eimsbüttel

Eppendorf

Am Flughafen

City Nord

Barmbek

Hamburg OstHamburg West

Harburg

BüRo TEIlMäRKTE HAMBuRg IM üBERBlICK2017/Q1-2


um 1,8 Punkte auf einen immer noch soliden Wert von 107,9 Punk-ten. Die Personalplanung der Dienstleister ist jedoch weiterhin ex-pansiv ausgerichtet.

Flächenumsatz. Die guten wirtschaftlichen Perspektiven für Deutschland und der Rekordumsatz der ersten Jahreshälfte in Hamburg lassen ein her-vorragendes Jahresendergebnis erwarten. Für das Gesamtjahr 2017 wird mit einem Flächenumsatz mindestens in Höhe des vor-jahres von 550.000 m² gerechnet.

Mietpreise. Der Leerstandsabbau führt in vielen teilsegmenten zu einer merk-lichen Angebotsverknappung. Angesichts der gegenwärtig hohen nachfrage werden sich die mieten vielerorts erhöhen. Allerdings werden die Auswirkungen auf die Durchschnitts- und Spitzenmie-te gering bleiben, da der Anteil der verfügbaren Flächen in neubau-qualität mit entsprechend höheren mietpreisen relativ gering ist.

Flächenangebot. Das geringe Flächenangebot schränkt Bürosuchende mit einem kurzfristigen Flächenbedarf in ihren Auswahlmöglichkeiten spür-bar ein. Auch das spekulativ errichtete Flächenvolumen in 2017 und 2018 wird die gegenwärtige Situation nicht entschärfen. vor diesem Hintergrund ist im Jahresverlauf von einer weiteren Ange-botsverknappung auszugehen.

Wie die jüngsten umsatzzahlen zeigen, schafft die gute konjunktu-relle Lage günstige Rahmenbedingungen für den Hamburger Büro-markt. Die Beschäftigungssituation ist weiterhin gut. Ein Ende der Zunahme der Zahl der Erwerbstätigen ist bislang nicht abzusehen. Das WeltWirtschaftsinstitut (HWWi) bescheinigt dem Standort Deutschland im 1. Quartal eine „außerordentliche Zunahme“ der Wirtschaftsleistung, die sich vor allem auf die hohe Bautätigkeit angesichts der milden Witterungsbedingungen und die gute Bin-nenkonjunktur stützt. Für das Gesamtjahr 2017 prognostiziert das institut mit 1,3 % ein höheres Wirtschaftswachstum als noch im vorquartal (1,1 %). Durch die europafreundlichen Wahlausgänge in den niederlanden und Frankreich hätten sich nach Einschätzung des HWWis die Risiken für die deutsche Konjunktur reduziert. Auch die voraussichtlich langwierigen „Brexit-verhandlungen“ gewähr-ten der Wirtschaft zunächst einen Aufschub, so dass keine kurz-fristigen Einschränkungen der Handelsbeziehungen zu erwarten seien. Somit rechnet das HWWi für 2018 mit einer Belebung der Konjunktur und einem Wirtschaftswachstum von 1,6 %.

Auch der Konjunkturtest des ifo-instituts vom Juni 2017 deutet auf eine weitere Belebung der deutschen Wirtschaft hin. Der ifo-Ge-schäftsklimaindex erhöhte sich gegenüber Januar um 5,2 auf ei-nen neuen Rekordwert von 115,1 Punkten. Dabei beurteilten die unternehmen sowohl ihre aktuellen Geschäftslage als auch ihre Geschäftserwartungen positiv. Anders sieht die Lage im Dienst-leistungssektor aus. Dort hatte sich die Stimmung zuletzt etwas eingetrübt. Gegenüber Januar sank der ifo-Geschäftsklimaindex

AusBlICKKonjunkturelle Lage schafft günstige Rahmenbedingungen für Büromarkt

G&B macht. Hochwertige Büroangebote.


„Bieberhaus“ | Heidi-Kabel-Platz 2 | St. Georg | ca. 4.757 m² | ab 2Q/2018


GEWERBE | BüRovERmiEtunG HAMBuRg 2017/Q1-2

Flächenumsatz: Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des

betrachteten Zeitraums neuvermietet, an Eigennutzer verkauft oder von ihm für sich

selbst errichtet werden. maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des

miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. mietvertragsverlängerungen werden nicht als

umsatz erfasst. Grundlage für die Flächenangaben ist die Richtlinie zur Berechnung

der mietfläche für gewerblichen Raum (mF/G).

Spitzenmiete: Die realisierte Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit

einem marktanteil von 3 % des vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den ab-

gelaufenen 12 monaten und stellt hieraus den median dar.

Durchschnittsmiete: Zur Errechnung der realisierten Durchschnittsmiete werden

die mietpreise aller abgeschlossenen mietverträge in den abgelaufenen 12 monaten

mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und daraus der mittelwert berechnet.

Bei den Angaben handelt es sich um nominale nettokaltmieten.

Leerstand: Zum Leerstand zählen alle Büroflächen, die innerhalb von drei monaten

beziehbar sind. untermietflächen sind teil des Leerstandes.

glossARDefinitionen Büromarkt

KoMpETEnTE BERATungService und Kontakt

Bildnachweis: titel: Ludwig-Erhard-Straße 24 © Fotolia, Seite 2: „FrachtRaum“, neuer Wall 34 © Chantal Weber, Seite 3: visualisierung Wendenstraße 14-18 © olympus Europa SE & Co. KG / gmp Architekten, Seite 6: innen-visualisierung „Bieberhaus“, Heidi-Kabel-Platz 2 © alstria office REit-AG/bloomi-mages

Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese ba-sieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der marktbericht dient ausschließlich der allgemeinen information unserer Kunden.

Grossmann & Berger GmbH • Bleichenbrücke 9 (Bleichenhof) • D - 20354 Hamburg Tel.: +49 (0)40 / 350 80 2 - 0 • Fax: +49 (0)40 / 350 80 2 - 36 [email protected] • www.grossmann-berger.de

Geschäftsführer: Andreas Rehberg, Holger michaelis, Lars Seidel, Axel Steinbrinker vorsitzender des Aufsichtsrats: Frank Brockmann Sitz Hamburg • Registergericht Hamburg Nr. B 25866

sonja Ebert | mBA Real Estate management | Researchtelefon: +49 (0)40 / 350 80 2 - 641 mail: [email protected]

Anna Martens | Diplom-ingenieurin Stadtplanung | Researchtelefon: +49 (0)40 / 350 80 2 - 615 mail: [email protected]

Tatjana Merger | master of Science Stadtplanung | Researchtelefon: +49 (0)40 / 350 80 2 - 231mail: [email protected]

was können wir für sie tun?unsere Analyse der immobilienmärkte sind ein wichtiger Be-standteil des umfassenden Beratungsangebots von Grossmann & Berger. Gern unterstützen wir Sie bei ihren Entscheidungen und erstellen ein auf ihre Fragestellung individuell abgestimmtes Angebot.

v. l. n. r.: Sonja Ebert | Anna martens | tatjana merger

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