Master Thesis Graf L. - Rahmenbedingungen und Instrumentarien zur Nutzung und Umnutzung von gründerzeitlichen Wohnhäusern Problematiken und mögliche Lösungsansätze

Titel der Diplomarbeit:

Rahmenbedingungen und Instrumentarien

zur Nutzung und Umnutzung von gründerzeitlichen Wohnhäusern

Problematiken und mögliche Lösungsansätze

Diplomarbeit

Eingereicht von: Dipl. Ing. Leopold Graf Matrikelnummer: 0610279003

im Fachbereich: Immobilienmanagement

am Fachhochschul-Studiengang

Wirtschaftsberatende Berufe

Begutachter: Arch. OStR Prof. Dipl. Ing. Dr. Karl Mezera

Wiener Neustadt, 14. September 2009

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Kurzzusammenfassung: Die vorliegende Diplomarbeit wurde seitens des Autors mit der Absicht geschrieben, um zukünftig drei Berufsfelder miteinander verbinden zu können. Das sind die Architektur, die Stadterneuerung und das Immobilienmanagement. Im Speziellen werden die Instrumente der geförderten Sanierung hinsichtlich deren Eignung zur Erneuerung von Gründerzeitgebäuden in Sanierungsgebieten von Wien untersucht.

Im empirischen Teil der Arbeit werden zuerst die Grundbegriffe von Architektur und Stadt und deren kontextuelle Bedeutung beschrieben. Darauf aufbauend die Begrifflichkeiten und die Instrumente des Denkmalschutzes, der Altstadterhaltung und der Stadterneuerung erarbeitet. Die Werte und die damit verbundenen Notwendigkeiten zur Anwendung dieser Instrumente werden aus den jeweiligen historischen Kontexten heraus und den heutigen Erfordernissen nach begründet. Die Eignung der rechtlichen Rahmenbedingungen und die der zur Verfügung stehenden Förderinstrumentarien werden hinsichtlich der Sanierung von Gründerzeithäusern durch Literaturvergleiche, Experteninterviews und den Ergebnissen damit befasster Arbeitskreise einer methodischen Überprüfung unterzogen.

Als Ergebnis der Untersuchungen kann festgestellt werden, dass sich die Instrumente und die gesetzlichen Rahmenbedingungen hinsichtlich deren Tauglichkeit zur praktischen Anwendung, resultierend aus den Vergleichen aus der Praxis und der Fachliteratur, nicht zur Gänze für Sanierungen von gründerzeitlichen Bausubstanzen eignen.

Hinsichtlich der vorliegenden Ergebnisse werden daher in Zukunft spezielle gesetzliche Anpassungen zur Erneuerung der gründerzeitlichen Bausubstanzen erforderlich sein.

Schlagworte (mind. 3, max. 6): Stadterhaltung, Stadterneuerung, Sanierungsgebiete, geförderte Stadterneuerung, Förderinstrumente

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Abstract: This thesis deals with instruments of financially supporting the restoration of buildings and their suitability for the renewal of “Gründerzeit” buildings in redevelopment areas of Vienna.

First basic concepts of architecture and city development are described within the context of this study. On this basis the concepts and instruments of preservation, conservation and regeneration of cities are discussed. Relevant values and the need for the implementation of the instruments mentioned are put into their particular historical contexts. The appropriateness of the legal framework and the instruments of financial support available for the rehabilitation of “Gründerzeit” buildings are subject to a comprehensive review based on the relevant literature, expert interviews and the findings of related working groups.

As a result of these investigations the author concludes that the instruments available and the current legal framework are not entirely suitable for the redevelopment of “Gründerzeit” building structures. Legislative changes in the future would be helpful in this respect.

Keywords (at least 3, max. 6): Urban preservation, urban renewal, renewal zones, subsidized urban renewal, instruments of rehabilitation

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Inhaltsverzeichnis

1 EINLEITUNG 9

1.1 Aufgabenstellung und Aufbau der Arbeit 10

2 DER KONTEXT ZWISCHEN ARCHITEKTUR UND STADT 12

2.1 Die Stadt 12

2.1.1 Die Stadt im geschichtlichen Kontext 12

2.1.2 Die Stadt im morphologischen Kontext - Wert und Bedeutung 13

2.1.3 Der städtebauliche historische Kontext von Wien 16

2.2 Architektur 20

2.2.1 Architektur und Funktion 20

2.2.2 Architektur als Prozess 21

2.2.3 Architektur durch Kontext 23

3 DENKMALSCHUTZ 28

3.1 Geschichtlicher Überblick 28

3.1.1 Grundlagen der modernen Denkmalpflege 29

3.2 Die Denkmalbegriff - Wert und Bedeutung 32

3.3 Das Denkmalschutzgesetz 33

3.3.1 Das Denkmal - gesetzliche Rahmenbedingungen 33

3.3.2 Verschiedene gesetzliche Formen des Denkmalschutzes 35

4 DIE UNESCO-KONVENTION 36

4.1 Das Wiener Memorandum 36

4.2 Die Situation in Österreich 37

5 ENSEMBLESCHUTZ IN GRÜNDERZEITQUARTIEREN 40

5.1 Entstehung des Ensembleschutzbegriffes 40

5.2 Der Ensembleschutz - Wert und Bedeutung 46

5.3 Entstehung der Schutzzonen in Wien 48

5.3.1 Auswirkungen einer Schutzzonenfestsetzung 56

5.3.2 Förderungsmöglichkeiten in Schutzzonen 57

5.3.3 Ausgewählte Beispiele 59

5.4 Auswirkungen einer Wohnzonenfestsetzung 68

5.4.1 Hauptgeschosse in Wohnzonen 69

5.4.2 Dachgeschosse in Wohnzonen 70

5.4.3 Erdgeschosse in Wohnzonen 71

5.4.4 Lösungsvorschläge 71

6 ALTSTADTERNEUERUNG IN GRÜNDERZEITVIERTEL 73

6.1 Das Gründerzeithaus - Versuch einer Begriffsdefinition 73

6.1.1 Historische Entwicklung der Gründerzeitviertel 74

6.1.2 Städtebauliche Gestaltungsprinzipien 75

6.1.3 Gründerzeitliche Verteilungsmuster 77

6.1.4 Das Wiener Zinshaus 80

6.1.5 Das bürgerliche Wohnhaus 82

6.1.6 Die Domizile der Inneren Stadt 85

6.2 Gründerzeitliche Viertel - Wert und Bedeutung 87

6.3 Erneuerung gründerzeitlicher Viertel - Wert und Bedeutung 88

6.4 Instrumente der Stadterneuerung 89

6.4.1 Fördervoraussetzungen 90

6.4.2 Die Totalsanierung 92

6.4.3 Die Sockelsanierung 94

6.4.4 Die Blocksanierung 97

6.4.5 Die Erhaltungsmaßnahmen 99

6.4.6 Die Thermisch- Energetische Wohnhaussanierung 100

7 AKTUELLE BEISPIELE UND FORDERUNGEN 105

7.1 Sanierung versus Neubau in Gründerzeitvierteln 105

7.2 Lösungsvorschläge und Beispiele 109

7.2.1 Erdgeschosse 109

7.2.2 Dachgeschosse 115

7.2.3 Bebauungsdichten 118

7.2.4 Baulücken und Freiflächen 120

7.2.5 Parkraumbewirtschaftung 120

7.2.6 Flächenwidmungs- und Bebauungsplanung 121

7.2.7 Förderungsmöglichkeiten 122

7.2.8 Behördenkompetenzen 125

8 CONCLUSIO 127

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS 133

ABBILDUNGSVERZEICHNIS 134

TABELLENVERZEICHNIS 136

LITERATURVERZEICHNIS 137

EXPERTENINTERVIEWS 146

ANHANG 147

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1 Einleitung

Etwa 3.500 für das Stadtbild von Wien bedeutende Gebäude stehen unter

Denkmalschutz. Das sind etwa zwei Prozent aller Gebäude in Wien.1 Etwa 52.000

weitere Objekte sind in den Wiener Schutzzonen erfasst. Davon sind etwa 26.600

Gebäude. Das sind etwa 20 Prozent aller Wiener Gebäude.2

Die Qualität und der Wert von denkmalgeschützten historischen Gebäuden, von

historischen Stadtzentren, erhaltungswürdigen Ensembles und von Kulturwelterbe

Stätten im Sinne der UNESCO- Konvention werden am Erhaltungszustand der sie

umgebenden Gebäude gemessen.3

In der Gründerzeit, der Bauperiode zwischen 1848 und 1919, wurde etwa 70% der

Wiener Bausubstanz einhergehend mit der Entfestigung der Inneren Stadt, dem

Abbruch des Linienwalls und der Donauregulierung für die flächenmäßige

Erweiterung des Stadtgebietes abgebrochen. Die neu entstandene Bebauung

wurde aus ökonomischen Gründen innerhalb eines streng einzuhaltenden

städtebaulichen Rasters errichtet und erfolgte sohin nach einheitlichen

Gestaltungsprinzipien. 4

Heute bestehen zahlenmäßig noch etwa 32.500 Gründerzeitgebäude, das sind

mehr als 20 Prozent aller Wiener Gebäude. Diese fungieren aufgrund deren

lagebegünstigten Positionierung im Stadtgefüge einhergehend mit deren

baulichen Uniformität einerseits als erhaltungswürdige Wert- und Qualitätsmittler

gegenüber den anrainenden historischen Bausubstanzen und stellen als

nutzungsflexible Objekte erhaltens- und erneuerungswürdige Bebauungs-

substanzen dar.5

1 Dieser Absatz folgt: Vgl. Grotte in Wiener Zeitung (2009), http://www.wienerzeitung.at/DesktopDefault.aspx?TabID=3902&Alias=WZO&cob= 413203, Stand vom 16.6.2009.

2 Dieser Absatz folgt: Vgl. Vgl. Webservice der Stadt Wien (2009), http://www.wien.gv.at/kultur/kulturgut/hilfetext/architektur.html, Stand vom 17.8.2009.

3 Vgl. Experteninterview mit Herrn DI Scheuchel, Wien am 12. August 2009.

4 Dieser Absatz folgt: Vgl. Härtel in: Stadtentwicklung Wien, Magistratsabteilung 18 (Hrsg.), 2005, S. 52ff. 5 Dieser Absatz folgt: Vgl. Experteninterview mit Herrn DI Scheuchel, Wien am 12. August 2009.

- 10 -

1.1 Aufgabenstellung und Aufbau der Arbeit

Zentrale Fragestellung

• Wie beeinflussen die bestehenden rechtlichen Rahmenbedingungen und

Förderungsinstrumentarien die erforderlichen Nutzungs- und

Umnutzungsmöglichkeiten von gründerzeitlichen Gebäuden?

Weitere Fragestellungen:

• In welchem Kontext stehen die Begriffe Architektur und Stadt zu einander?

• Welcher Kontext besteht zwischen Gebäuden und einem Stadtgefüge?

• Worin liegen der Wert und die Bedeutung zum Schutz von gründerzeitlichen

Gebäuden in Stadtvierteln?

• Worauf basiert der Schutzgedanke?

• Worin liegen der Wert und die Bedeutung zur Erneuerung von

Gründerzeitgebäuden?

• Worin liegen der Wert und die Bedeutung von Sanierungsförderungen?

• Sind die gesetzlichen Rahmenbedingungen und bestehenden

Förderinstrumentarien für Sanierungen von Gründerzeitgebäuden in

Gründerzeitvierteln ausreichend definiert?

• Gibt es Verbesserungsmöglichkeiten?

- 11 -

Aufbau der Arbeit

Zur näheren Verständnis der Thematik - die Erhaltung und die Erneuerung zur

Nutzung und Umnutzung von Gründerzeitgebäuden - wird zu Beginn der Arbeit auf

die Entstehungsgeschichte von Städten, deren Wert und Bedeutung als

identitätsstiftende urbane Organismen beschrieben. Daran anschließend werden

die Grundprinzipien der Architektur erörtert.

Die daraus resultierenden Schutz- und Erneuerungsnotwendigkeiten von

Objekten, von Gebäuden und Ensembles werden entstehungsgeschichtlich aus

dem Denkmalschutz heraus begründet.

Es stellt sich die Frage, ob sich die angebotenen Schutz- und Förderinstrumente

und deren jeweiliger rechtlicher Bezugsrahmen zur Sanierung von

gründerzeitlichen Bausubstanzen eignen.

Aktuellste Arbeitskreisberichte und Expertenmeinungen aus der Presse und aus

selbstgeführten Interviews werden zur Beantwortung der Fragestellung

herangezogen und beschrieben.

Den Schluss der Arbeit bilden eigene Reflexionen zu den Arbeitskreisberichten

und zu den Expertenmeinungen.

- 12 -

2 Der Kontext zwischen Architektur und Stadt

2.1 Die Stadt

Das Entstehen von Zivilisation setzt den Zusammenschluss von Menschen in

Siedlungen voraus. 6

2.1.1 Die Stadt im geschichtlichen Kontext

Vor etwa 5000 Jahren entwickelten sich einige Dörfer in den durch

Überschwemmungen fruchtbar gewordenen Ebenen des Vorderen Orients zu

Städten. Es konnten freiwilliger oder gezwungener Maßen Nahrungsmittel im

Überschuss produziert werden. Dadurch konnte eine Schicht von Spezialisten, die

nicht an der unmittelbaren Nahrungsmittelproduktion beteiligt war, ernährt werden.

Das waren die in den ausgedehnten Siedlungen - der Stadt - lebenden

Handwerker, Händler, Krieger und Priester, die von dort aus das Land

kontrollierten. Diese Form der sozialen Organisation führte zur Erfindung der

Schrift und führte die Menschen in das Zeitalter der Zivilisation und der

geschriebenen Geschichte. 7

„Alle späteren historischen Ereignisse und Entwicklungen hängen seit dieser Zeit

von der Qualität und dem Verteilungsmodus des produzierten Überschusses ab.“ 8

Der Schritt zur Entfaltung einer auf wissenschaftlichen Methoden beruhenden

Produktion, die unsere heutige Industriegesellschaft maßgeblich kennzeichnet,

wurde durch die feudale und die bürgerliche Gesellschaft ermöglicht. Dadurch

konnte die Bevölkerung ohne ökonomische Hindernisse unbegrenzt wachsen, was

eine Überschreitung der Grenzen des Gleichgewichtes mit der natürlichen Umwelt

mit sich brachte. So erfuhr auch das vorherrschende Bild von der Stadt als Sitz

der vorherrschenden Klasse und das vorherrschende Bild vom Land als Sitz der

untergeordneten Klassen eine Veränderung. Neue Formen von städtischen

Anlagen, die sich wie die antiken Städte geschlossen und unabhängig darstellten,

6 Vgl. Powell, 2000, S. 7.

7 Dieser Absatz folgt: Vgl. Benevolo, 2000, S. 6.

8 Benevolo (2000), S. 6.

- 13 -

sich jedoch über das gesamte bewohnte Land erstreckten, entstanden. Die

modernen Städte. 9

2.1.2 Die Stadt im morphologischen Kontext - Wert u nd Bedeutung

So wie all unser Lebensraum zunehmend städtischer geworden ist, sind heute

auch die Begriffe Stadt und Landschaft begriffsmäßig verschwommen und als

solche daher umstritten. 10

So sind die Begriffe Stadt und Land im Begriff, zu historischen Raumkategorien zu

werden. Sie werden aber bis sich ein neuer Begriff etabliert, der jenes

Raumkontinuum bezeichnen würde, für die Analyse geschichtlicher Entwicklungen

unverzichtbar bleiben.11 Mit dem Verlust an Verbindlichkeit von Begriffen

entstehen daher Grenzkonflikte.12

„Bei Karl Valentin gibt es eine Stelle, wo jemand behauptet, am kommenden

Wochenende gehe die Welt unter. Die Reaktion ist einfach: Das macht nichts, da

fahren wir sowieso nach Deggendorf raus.“13 Die Stadtentwicklung ist an ihre

Grenze gelangt.14

Städtische Ansiedlungen beschleunigten seit je her Veränderungen. Sie bewirkten

einen raschen Fortschritt im Leben der Menschen.15 Diese Wahrnehmung einer

Entwicklung beschreibt mehr als den stetigen Wandel eines nie abgeschlossenen

Produktes, sie beschreibt einen ständigen Prozess. Es besteht ein

Zusammenhang von städtischem Boden - der Parzelle - seiner zeitlichen

Dimension und dem Wechsel an Nutzungen. Deshalb ist die Dauerhaftigkeit einer

Stadt-Gestalt als nachrangig anzusehen. Diese ist vielmehr ein vorübergehender

Zustand, welche aus der Logik und Zufälligkeit ihrer Entstehung geboren ist und

zu Geschichte wird, sobald sie scharf umrissen werden kann. Deshalb ist sie 9 Dieser Absatz folgt: Benevolo (2000), S. 6.

10 Vgl. Koch, Koll-Schretzenmayr, Weilacher in: NSL Network City and Landscape (1999), http://www.nsl.ethz.ch/index.php/en/content/view/full/281/, Stand vom 27.11.2008.

11 Vgl. Raith, 2000, S. 198.

12 Vgl. Koch, Koll-Schretzenmayr, Weilacher in: NSL Network City and Landscape (1999), http://www.nsl.ethz.ch/index.php/en/content/view/full/281/, Stand vom 27.11.2008.

13 Achleitner (1997), S. 101.

14 Vgl. Schallhammer, 1997, S. 8.

15 Vgl. Benevolo, 1999, S. 13.

- 14 -

vielmehr als Lebensraum von menschlichen Aktivitäten in einem Gefäß zu

betrachten.16

„Im Zentrum steht die Morphologie der Stadt. Mit Stadtmorphologie ist der

Zusammenhang von Bauten, Anlagen und Freiräumen gemeint, also das baulich

räumliche Gefüge, welches die komplexe System Stadt im Kern bestimmt (...).“17

Wer sich darin bewegt, ist so etwas wie eine Art Leser einer Schrift, eines

Diskurses, einer Stadtinterpretation – ein nicht neues mediales Phänomen.18

„Jedes Wort (jedes Zeichen) eines Textes führt über seine Grenzen hinaus. Es ist

unzulässig, die Analyse (…) allein auf den jeweiligen Text zu beschränken. Jedes

Verstehen ist das In-Beziehung-Setzen des jeweiligen Texts mit anderen Texten

und die Umdeutung im neuen Kontext (in meinem, im gegenwärtigen, im

künftigen). (…) Der Text lebt nur, indem er sich mit einem anderen Text (dem

Kontext) berührt. Nur im Punkt dieses Kontaktes von Texten erstrahlt jenes Licht,

das nach vorn und nach hinten leuchtet, das den jeweiligen Text am Dialog

teilnehmen lässt.“19 Also die Fähigkeit eines Textes - die poetische Wirkung -

immer neue und andere Lesearten zu erzeugen, ohne sich jemals ganz zu

verbrauchen. Wenn somit ein Text potentiell unendlich ist, bedeutet dies nicht,

dass jeder Interpretationsakt gerechtfertigt wäre. Es gibt Interpretationen, die

selbst der radikalste Dekonstruktivist als unannehmbar akzeptiert, da der

interpretierte Text seinen Interpreten Zwänge auferlegt - die Grenzen der

Interpretation fallen mit den Rechten des Textes zusammen.20

„(...) veranschaulicht die hierarchische Überlagerung sprachimmanenter

Bedeutungsebenen und ihre sinnstiftenden Zusammenhänge. Ersetzt man den

Begriff „Laute“ zum Beispiel durch „Bauteile“, die „Wörter“ durch „Gebäude“, die

„Sätze“ durch „Quartiere“ und „Kontext“ durch „Stadt“ oder „Kulturlandschaft“,

dann wird die Analogie zur Morphologie des Territoriums mit seinen

charakteristischen Maßstabsebenen und den zwischen den Ebenen bestehenden

Beziehungsmustern offensichtlich. Das Auflösen der Zusammenhänge führt in

16 Dieser Absatz folgt: Vgl. Vgl. Schallhammer, 1997, S. 7f.

17 Curdes in: Raith (Hrsg.), 2000, S. 12.

18 Vgl. Raith, 2000, S. 7.

19 Weibel in: Raith (Hrsg.), 2000, S. 30.

20 Dieser Absatz folgt: Vgl. Vgl. Raith, 2000, S. 29.

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einem Fall zu Sprachverwirrung und dem Zusammenbruch konstruktiver Gefüge.

Schon das Scheitern des Turmbaues zu Babel war von der Parallelität und

Analogie beider Entwicklungen charakterisiert.“21 (Siehe Abbildung 1)

Abbildung 1: Die qualitativen Sprünge im Aufbau der Sprache.

(Entnommen aus: Raith, 2000, S. 26.)

Dieser Kontext verleiht einer in historischer Zeit gestalteten Umgebung ein Maß an

Dauerhaftigkeit, bindet die Lebensweise von Generationen zum Teil an

vorangegangene Generationen und ist eng mit dem Erhalt der europäischen

Städte zur Sicherung einer Reihe von Werten, die die Identität unseres

Lebensraumes ausmachen und ihm Bedeutung verleihen, verbunden. So ist der

Erhalt von zentralen Teilen unserer gebauten physischen Umwelt auch eine

Bewahrung eines Zentrums von Erinnerungen.22 „(...) die interessensgesteuerte

Wahrnehmung von scheinbar vertrauten Dingen. Und da auch die vergangenen

Zeiten immer die schöneren sind, muss der Mensch ein ausgeprägtes

Harmonisierungsvermögen von Erinnerungen haben, vermutlich, um genug Mut

für Künftiges zu schöpfen. (…) Der Begriff des Ortbildes ist ein sehr junger (…)

Das Stadtbild wurde später, gegenüber den explodierenden Großstädten der

industriellen Revolution, eine Aufforderung zur Rückkehr in die Idylle der

überschaubaren Kleinstadt.“ 23

21 Fischer in: Raith (Hrsg.), (2000), S. 26.

22 Dieser Absatz folgt: Vgl. Benevolo, 1999, S. 13f.

23 Achleitner (1997), S. 65.

- 16 -

2.1.3 Der städtebauliche historische Kontext von Wi en

Der Stadtkern von Wien geht auf das römische Legionslager Vindobona, welches

unter Kaiser Trajan um 100 n. Chr. entstand, zurück. Der militärische Nutzen war

jener der Verteidigung der Nordgrenze des damaligen Reiches. 24

Mitte des 11. Jahrhunderts erfolgte die erste Erweiterung über die Grenzen des

römischen Lagers im heutigen Bereich des Fleischmarktes und der Wollzeile

hinaus. Der Nutzen dieser Erweiterung war ein wirtschaftlicher - eine

Kaufmannsiedlung. Dem folgte am Ender der ersten Hälfte des 12. Jahrhunderts

eine weitere Ansiedlung in Form eines Gassengruppendorfes im Bereich der

heutigen Singerstraße/ Riemergasse. Diese Entwicklung erfolgt zugunsten der

Nutzung für Geistlichkeit. 25

Diese Erweiterungen können als Ursprung der Wiener Vorstädte und Vororte

betrachtet werden. Jene wurden in Folge der Belagerungen von Wien im 16. und

17. Jahrhundert zur Gänze zerstört und gleich der beschädigten

Befestigungsmauer wiederaufgebaut. Diese Verteidigungsanlage prägte bis ins

Jahr 1857 das Stadtbild von Wien. 26

Bis zur zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts konnte auf Grund der vorhandenen

Verteidigungsanlagen das Wachstum rund um die Innere Stadt nur in kleinen

Schritten erfolgen. Das änderte sich mit dem Abbruch der Befestigungsanlagen,

dem Beginn der Gründerzeit und dem einhergehenden Einsetzten der

Industrialisierung. Durch Eingemeindungen der rasch anwachsenden Vorstädte

und Vororte erhielt Wien bis 1890 durch Gemeinderatsbeschluss seine heutige

Größe. 27

An der zentrumsnahen Innenseite wurde die Wiener Ringstraße angelegt daran

angrenzend die Repräsentations- und Prachtbauten jener Zeit. Für die Errichtung

dieser Bauten wurden ebenso prominente Plätze im Stadterweiterungsgebiet

reserviert. Das Areal der Hofburg wurde unter Aufnahme des barocken

24 Dieser Absatz folgt: Vgl. Wehdorn, 2004, S. 46.


26 Dieser Absatz folgt: Vgl. Dvorak/Gruber/Matousek/Scheuchel/Wehdorn in: Stadterhaltung Stadterneuerung - Der Stand der Dinge, 1995, S. 13.

27 Dieser Absatz folgt: Vgl. Dvorak/Gruber/Matousek/Scheuchel/Wehdorn in: Stadterhaltung Stadterneuerung - Der Stand der Dinge, 1995, S. 13.

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Achsenkonzeptes mit den Gebäuden der neuen Hofburg als Kaiserforum gestaltet.

Dieses Konzept wurde über die Ringstraße hinweg mit den symmetrisch

angelegten Hofmuseen bis zu den ehemaligen Hofstallungen (dem heutigen

Museumsquartier) fortgesetzt. Die Gruppierung des Burgtheaters an der

Innenseite der Ringstraße und des gegenüberliegenden Rathauses an der

Außenseite erfolgte nach selbigem Achsenprinzip. Das wurde ebenso vom

Stadtzentrum weg zur Anlage des Schlosses Belvedere und weiter über den lang

gestreckten Schwarzenberg- Platz bis zum Palais des Fürsten Schwarzenberg

angewandt. 28

Der bis zur Grenze der Vorstadtbezirke - der sogenannten Lastenstraße, dem

heutigen Wiener Gürtel - rasterförmig parzellierte Grund und Boden bot neben den

Monumentalbauten ausreichend Platz für eine Zahl repräsentativer Wohnhäuser.

Diese wurden neben den zahlenmäßig geringen Palais von Adel und

Wirtschaftstreibenden in überwiegender Anzahl als Zinshäuser zum Zweck des

gewinnbringenden Weiterverkaufs und der Vermietung seitens des zu jener Zeit

aufstrebenden Bürgertums finanziert. Als Ausdruck der rasterförmigen

Parzellierung ist der sogenannte „Blockbau“ zu sehen. 29 (Siehe Abbildungen 2, 3

und Abbildung 4 auf der nächsten Seite)

Abbildung 2 und 3: Blockbau und rasterförmige Parzellierung.

(Entnommen aus: Dvorak/Gruber/Matousek/Scheuchel/Wehdorn, 1995, S. 18.)



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Abbildung 4: Blockbau und rasterförmige Parzellierung.

(Entnommen aus: Dvorak/Gruber/Matousek/Scheuchel/Wehdorn, 1995, S. 18.)

Weitere Beachtung gilt jenen nach gartendenkmalpflegerischen Grundsätzen

errichteten, unterschiedlichen Gestaltungsprinzipien folgenden, Park- und

Gartenanlagen entlang der Ringstraße. 30

Das sind jene den Regeln der englischen Landschaftsgartenkunst folgend: 31

• Der Rathauspark

• Der Volksgarten

und jene nach formalen strengen Regeln gestalteten: 32

• Der Maria -Theresien - Platz

• Der Heldenplatz

30 Vgl. Wehdorn, 2004, S. 61.

31 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Wehdorn, 2004, S. 61.

32 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Wehdorn, 2004, S. 61.

- 19 -

Als Bestandteil der städtebaulichen Neustrukturierung gilt ebenso der 1892 in

Angriff genommene Ausbau der Verkehrsanlagen, wie der Bau der

Stadtbahnanlage von Wien und die Regulierung von Donaukanal und Wienfluss

als auch die Generalsanierung des Wiener Kanalnetzes. Im Zuge des

Stadtbahnbaues wurde auch der Jugendstil in Teilabschnitten der Ringstraße

stadtbildprägend. 33 (Siehe Abbildungen 5, 6)

Abbildung 6: Die Wiener Stadtbahn.

(Entnommen aus: wien-vienna.at, Internetadresse: http://www.wien-vienna.at/behoerden.php?ID=148, Stand: 9.9.2009.)

Abbildung 5: Wiener Postsparkasse im Jugendstil an der Wiener Ringstraße.

(Entnommen aus: Wehdorn, 2004, S. 66.)

Das heutige Stadtbild erhielt Wien durch die baulichen Verdichtungen in der

Zwischen- und Nachkriegszeit. 34


34 Vgl. Wehdorn, 2004, S. 62.

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2.2 Architektur

Die Entwicklung und die Geschichte von Architektur ist untrennbar mit der der

Städte verbunden. 35

2.2.1 Architektur und Funktion

„Architektur steht am Anfang der bildenden Künste, ja der Kultur überhaupt. Sie

befriedigt das elementare Bedürfnis nach Schutz und Geborgenheit und bildet

eine Grundvoraussetzung menschlicher Lebensgemeinschaft.“ 36

Um individuelle und kollektive Bedürfnisse befriedigen zu können, bedienen wir

Menschen uns der Baukunst um Räume zu schaffen die funktionieren. Daraus

folgt, dass es der Drang des Menschen seit je her ist, dauerhafte und standfeste

Behausungen zu schaffen. Je nach Entwicklungsstand der Zivilisation fand er

dafür Lösungen, entdeckte und bediente er sich hierzu einer Reihe von Techniken

und Materialien. 37

„Die Architektur im ursprünglichen Sinn des Planens und Bauens, ist eines der

Mittel, die dem Menschen zur Verfügung stehen, um seinen Lebensraum zu

gestalten.“ 38

In einer weiteren Beschreibung wird der Architektur eine primäre und sekundäre

Funktion zugeordnet. Die Primäre ist mit dem Schutz gegen Wetter und andere

Kräfte verbunden. Ein Mittel der Menschen, um sich im „Existenzkampf“

durchzusetzen. Die Sekundäre ist mit dem Bauen, dem Entstehen einer

arbeitsteiligen Gesellschaft, unbeschadet der ersten Funktion verbunden. Die

Architektur wird in einer differenzierenden Gesellschaft mit mehreren Aufgaben

konfrontiert. Das wären zum Beispiel, der Wetterschutz, alle privaten und

öffentlichen Erfordernisse einer Gesellschaft und die repräsentative

Selbstdarstellung bis hin zum Symbol. 39

35 Vgl. Powell, 2000, S. 7.

36 Naredi Rainer (1995), S. 8.

37 Dieser Absatz folgt: Vgl. Bussagli, 2003, S. 7.

38 Bussagli (2003), S. 7.

39 Dieser Absatz folgt: Vgl. Müller/Vogel, 1974, S. 15f.

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2.2.2 Architektur als Prozess

Im Programm wird der Zweck und der Umfang der Aufgabe, welche oft durch

Gewohnheiten und Erfahrungen dominiert wird, definiert. So lassen sich in den

historischen Epochen für die meisten immer wiederkehrenden Aufgaben dieselben

typischen Lösungen wiederfinden. Ein Ergebnis das darauf zurückzuführen ist,

dass unsere Lebensumstände und unsere Wirtschafts- und Gesellschaftsformen

einem sehr trägen Veränderungsprozess unterworfen sind. Individuelle, neue

Lösungen entstanden meist aus neuen differenzierten Bedürfnissen. So zum

Beispiel die in der römischen Kaiserzeit entstandenen Kaiserpaläste, Theater,

Thermen, Miets- und Geschäftshäuser. 40

Mit Beginn des Industriezeitalters kam es zu einer schnelleren Abänderung von

Programmen, damit erhob sich die gerechtfertigte Forderung nach einer flexiblen

Architektur. Ursprünglich konnte das Bauen als eine kollektive gesellschaftliche

Arbeit der jeweiligen Gesellschaft gesehen werden. In der arbeitsteiligen

Gesellschaft wurde das Bauwesen zu einem selbstständigen Bereich im

wirtschaftlichen Leben. Dies hatte unter anderem auch zur Folge, dass sich

jahrhundertelang mehrheitlich die technischen Berufe auf diesem Gebiet

konzentrierten. 41

So fußten die großen Bauten historischer Epochen auf künstlerischen und

technischen Pionierleistungen. 42

Nicht zuletzt entwickelte sich die Architektur unter Teilnahme der Öffentlichkeit zu

einem autonomen Prozess. Dieser lässt sich als ein von den Bedingungen des

Programms und der öffentlichen Meinung sowie der geschichtlichen Situation als

auch ein von Naturgesetzen, vor allem von der Schwerkraft und der Tragfähigkeit

der Baumaterialen abhängiger, begrenzter Prozess beschreiben.43 (Siehe

Abbildung 7 auf der nächsten Seite)



42 Vgl. Müller/Vogel, 1974, S. 15f.


- 22 -

Abbildung 7: Voraussetzungen, Zusammenhänge, Wirkungskräfte in der Architektur.

(Entnommen aus: Müller/Vogel, 1974, S. 14.)

Die „Planung“ geht als vorbereitende Phase in Form eines Entwurfes in der

Ordnung von Räumen und Bauelementen für ein gestelltes Programm der

Ausführung voran. Dabei haben die technischen Möglichkeiten und die finanziellen

Mittel mit der Situation des Bauplatzes abgestimmt und in eine Baugestalt

umgesetzt zu werden. 44

Zwei Prozesse laufen parallel dazu ab und wirken auf die Planung ein. Das ist

zum Einen die Imagination, die sinnlich wahrnehmbare Verwandlung des

Programms in Raum und Körper in Form und Gestalt und zum Anderen die

44 Dieser Absatz folgt: Vgl. Müller/Vogel, 1974, S. 15.

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Konstruktion, als eine Voraussetzung dafür. Eine unter dem Aspekt des

Gleichgewichtes der ruhenden Kräfte – der Statik – auf Grundlage der

Naturgesetze basierende Auswahl und Anwendung von Baustoffen zur

Entwicklung einer zweckentsprechenden Bauweise. Erst die Durchdringung von

Konstruktion und Imagination stellen die eigentliche schöpferische Leistung in der

Architektur dar. 45

Als letzte Phase folgt das Bauen zur praktischen Verwirklichung der entworfenen

Pläne. Hierfür müssen die erforderlichen Arbeiten umfangreich organisiert und in

verschiedenen Phasen aufeinander abgestimmt werden. 46

2.2.3 Architektur durch Kontext

In einem Artikel der Bauzeitschrift Bauwelt wird die Architektur der

österreichischen Architekten Ortner & Ortner folgendermaßen hinterfragt: „Die

Kraft der Gebäude resultiert aus einem puren, selbstreflektiven Spiel mit den

Elementen der Architektur. (...) Wie verhält sich formale Komposition und Farbe?

Gibt es gegenseitig ausgewogene Verarbeitungen und Kombinationen? Gibt es

ein Wechselspiel mit dem Raum-Nutzer? Können unsichtbare Strukturen am Bau

sichergestellt werden? Ortner & Ortner tun dies und jeder kann es ohne Worte

verstehen.“ 47

Verstehen wir die Gegensätze, die einander ergänzen, die nicht im Konflikt

miteinander stehen und nach Einheit streben, weil sie sich zur Vervollständigung

brauchen. So ist das Tao der gestaltende Wille, das unsichtbare innere Wesen

aller Dinge, welches durch das unsichtbare Element Ying und das sichtbare

Element Yang geformt wird. Das sind die von Konfuzius und Laotse geprägten und

überlieferten Grundgedanken der ältesten chinesischen Weltanschauung. 48

Das Studium der Tradition Japans ist eine Voraussetzung um das Grundsätzliche

in der Architektur von Tadao Ando zu verstehen und zu erkennen. Das lässt sich

eher in Begriffen oder Zuständen wie Leere, Natur, Licht und Zeichen erfassen. 45 Dieser Absatz folgt: Vgl. Müller/Vogel, 1974, S. 15.

46 Dieser Absatz folgt: Vgl. Müller/Vogel, 1974, S. 15.

47 Höhl in: DBZ (7/2001), http://www.bauwelt.de/sixcms_4/sixcms/detail.php?object_id=38&area_id=1085&id=53170, Stand vom 9.11.2008.

48 Dieser Absatz folgt: Vgl. Blaser, 2001, S. 17.

- 24 -

Die in der japanischen Tradition verhaftete Denk- und Entwurfsmethode von Ando

lässt sich in folgender Weise umschreiben: Ein Konzept entsteht binnen weniger

Minuten ohne einer Art von Analyse. 49 (siehe Abbildung 8)

Abbildung 8: Entwurfsskizzen von Tadao Ando. 3 Entwicklungsschritte.

(Entnommen aus: Hauser, 1998, S. 93.)

Das anschließend bis zur letzten Entwurfsphase verfeinerte Konzept ist somit das

Resultat eines Denkprozesses und daher als eine Folge von auf Erfahrungen

49 Dieser Absatz folgt: Vgl. Hauser, 1998, S. 87ff.

- 25 -

beruhenden Erlebnissen, die auf intensiven Studien beruhen. Die Skizzen von

Tadao Ando sind die Darstellung des Weges von einer vagen Idee bis zum

endgültigen Projekt. Skizze um Skizze steigen der Mitteilungswert und die

Exaktheit der Zeichnungen. 50

Architektur ist also mehr als nur etwas Gebautes. Mehr als nur eine verwandelte

Menge von Steinen und Mörtel zu einem Raum der mit Wänden begrenzt ist. Als

Erinnerung ist Architektur die Interpretation von einer mit gefühlsbetonten

Beobachtungen gespeisten Raumerfahrung. 51 (Siehe Abbildung 9)

Abbildung 9: Der Dom zu Aachen.

(Entnommen aus: Blaser, 2001, S. 9.)

50 Dieser Absatz folgt: Vgl. Hauser, 1998, S. 87ff.

51 Dieser Absatz folgt: Vgl. Blaser, 2001, S. 9.

- 26 -

Der Anspruch der Architektur von heute und der Architektur von damals sich als

Metapher von Raum, Zeit und Körper zu begreifen und dennoch rätselhaft zu

bleiben, hat sich nicht verändert. 52

Steht man im Lichtkegel einer Straßenlaterne, dann steht man in einem Licht-

Raum, der obgleich begrenzt durch eine immaterielle Wand von Dunkelheit, doch

fast durchsichtig und ganz offen ist. Diese Wand ist ohne Mühe zu durch-

schreiten, obwohl diese als deutlich empfunden wird. Dieses nicht umbaute Im-

Raum-Sein kann auch als Metapher zu einem Raum und einem Gefühl von

Geborgenheit werden. So wie Sie von Psalmisten erbetet und erlebt werden (im

Schatten deiner Flügel wolltest Du mich bergen, Gott) um Innenerlebnisse und

Innenerfahrungen anzudeuten. 53

Deshalb steht der Architekt immer wieder vor der Wahl der geeigneten Darstellung

zur Mitteilung seiner Erfahrungen und seines Denkens; der Übertragung seiner

Konzeption. Akzeptieren wir das Entstehen von Architektur als einen Denkprozess,

dann wird die Theorie des Denkens auch zu einer Theorie der Architektur und die

Umsetzung einer Architekturtheorie in Gebautes ist somit eine Mitteilung und hat

somit eine Bedeutung. Verfolgen wir diesen Gedankenweg weiter und übertragen

nicht vordergründig die Bedeutung von Sprache auf ein anderes Medium, hier auf

Architektur, dann ist diese als Sprache ein Mittel der Darstellung von Gedanken,

Ideen und Vorstellungen. 54

Der österreichische Architekt Wolf D. Prix beschreibt die Entwurfsmethode der

Architektengruppe Coop Himmelb(l)au, der er selbst angehört, folgendermaßen:

„Ich möchte etwas zu dem Entwurf an sich sagen. Die deutsche Sprache ist sehr

präzise in diesem Fall. Das Wort Entwurf besteht aus der Silbe >Ent-< - wie

Entflammen, Entäußern – und dem Wort >Werfen<. Es beschreibt also das

Entwerfen als eine sehr komplexe und dynamische Handlung.“ 55

(Siehe Abbildung 10 auf der nächsten Seite)

52 Vgl. Noever in: Noever (Hrsg.), 1991, S. 8.

53 Dieser Absatz folgt: Vgl. Blaser, 2001, S. 9f.

54 Dieser Absatz folgt: Vgl. Hauser, 1998, S. 7.

55 Prix in: Noever (Hrsg.), 1991, S. 19.

- 27 -

Abbildung 10: Aktion >Flammenflügel< TU Graz, 1980.

(Entnommen aus: Noever, 1991, S. 31.)

„Der nur ausschließlich rationalen Konstruktion von Logik, Fortschritt, Totalität etc.

steht eine Bewegung gegenüber, welche diese Konstruktionen durchschaut. Diese

Bewegung dekonstruiert diese Bewegungen (…)“. 56

56 Müller (1991), S. 10.

- 28 -

3 Denkmalschutz

3.1 Geschichtlicher Überblick

Die Entwicklung des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege in Europa gehen

auf das steigende Interesse an der Erhaltung von historischen Bausubstanzen im

18./19. Jahrhundert zurück. Unter Maria Theresia wurden in Österreich erste

denkmalschutzrechtliche Maßnahmen gesetzt. Diese waren jedoch bis zur Mitte

des 19. Jahrhunderts lediglich auf bewegliche Kulturgüter beschränkt. 57

Nach den Revolutionswirren ist der Beginn der staatlichen Denkmalpflege mit Jahr

1850 mit der Gründung der k. k. Central- Commission zur Erforschung und

Erhaltung der Baudenkmäler anzusetzen. Diese hatte sich ohne behördliche

Befugnisse einen Überblick über den zu dieser Zeit vorhandenen Bestand zu

verschaffen und eine Klassifizierung dessen durchzuführen. 58

Während dessen in Ungarn ein Denkmalschutzgesetz mit weitreichenden

Eingriffsmöglichkeiten im Jahr 1881 verabschiedet werden konnte, waren im

österreichischen Reichsrat alle Versuche hinsichtlich dessen zum Scheitern

verurteilt. Ausschlaggebend dafür waren neben den Konflikten zwischen den

Nationalitäten in der einstigen Monarchie vor allem der Widerstand von Klerus und

Adel. 59

Mit dem Statut der Zentralkommission wurde es im Jahr 1911 möglich die

Grundstruktur der heutigen BDA- Organisation zu schaffen. Zudem gelang es das

bis dahin geltende Denkmalschutzrecht im Bereich der Organisation und der

Kompetenzen entscheidend zu verändern. Noch ohne Zwangsgewalt ausgestattet

wurde die Zentralkommission mit einem Präsidium, einem Denkmalrat und einem

Staatsdenkmalamt mit geschulten Beamten ausgestattet. 60

Die Stammnorm des heute geltenden DMSG konnte per Gesetz im Jahr 1923

geschaffen werden. Dem ging nach dem Ersten Weltkrieg die Übertragung der

Kompetenzen von der Zentralkommission auf das, bisher ohne jegliche

57 Dieser Absatz folgt: Vgl. Bazil/Binder-Krieglstein/Kraft, 2004, S. 17ff.




- 29 -

behördliche Kompetenzen ausgestattete, Staatsdenkmalamt per Statut und

Verankerung der Denkmalpflege als eine gesamtstaatliche Aufgabe vor. 61

Im Jahr 1934 wurde das BDA durch die ständestaatliche Verfassung zur

Zentralstelle für Denkmalschutz im Bundesministerium für Unterricht. Nach 1938

wurde das DMSG unverändert von Reichsstatthaltern hoheitlich vollzogen und die

Zentralstelle 1940 zum Institut für Denkmalpflege als Fachanstalt dem

Reichsministerium für Wissenschaft, Erziehung und Volksbildung unterstellt. 62

Im Jahr 1945 konnte das BDA mit dem Behördenüberleitungsgesetz wieder

hergestellt und das DMSG darin verankert werden. Mit den Novellen in den Jahren

1978 und 1990 wurde das DMSG um die Schwerpunkte Ensembles und

Archäologie erweitert. Im Zuge der bisweilen letzten Novellierung des DMSG im

Jahr 1999 kam es neben der Zusammenführung mit dem aus dem Jahr 1918

stammenden Ausfuhrverbotsgesetz (1985 und 1986 novelliert) auch zur

Übertragung von 56 Park- und Gartenanlagen in den Kompetenzbereich des

Bundes. 63

3.1.1 Grundlagen der modernen Denkmalpflege

Die zu Beginn des 20. Jahrhunderts verfassten Schriften des Österreichers Alois

Riegl sind bis heute für das Theoriegebäude der modernen Kunstwissenschaft von

gleich großer Bedeutung wie für die Denkmalpflege. 64

Riegls Wertsystem basiert auf einer methodischen Grundlage, die durch kritische

Reflexion jede falsche Objektivierung ausschließt. 65 „Beide hatte er damit

endgültig aus der Ideologie des späten Historismus gelöst und von den Fesseln

einer dogmatischen Ästhetik befreit“. 66

In seinem im Jahr 1903 erschienen Buch mit dem Titel „Der moderne

Denkmalkultus. Sein Wesen und seine Entstehung“ postulierte Riegl, dass jedes




64 Vgl. Bacher, 1995, S. 18.

65 Vgl. Bacher, 1995, S. 9.

66 Bacher (1995), S. 18.

- 30 -

historische Vorkommnis unersetzlich wäre und daher die Zahl der Denkmäler ins

Unendliche tendiere.67 Um die Bedeutung eines Objektes aus einer Menge von

Objekten festzulegen bedarf es grundsätzlich eines Selektionsprozesses. 68 Auf

Grund dessen scheiterten alle bisher unternommenen Versuche das Denkmal von

seinem elitären Status zu befreien. Die Bedeutung und die Quantität stehen stets

in einem indirekt proportionalen Verhältnis zueinander. 69

Riegl entwickelte hierfür ein „Wertesystem“ zwecks einer zahlenmäßigen

Begrenzung. Es stand nicht der Begriff an sich zur Debatte, sondern die Kriterien

der Bewertung. 70

Folgende Werte wurden in Kategorien eingeteilt und untersucht: 71

Erinnerungswerte:

• Alterswert

• Historischer Wert

• Gewollter Erinnerungswert

Gegenwartswerte:

• Gebrauchswert

• Kunstwert

o Neuheitswert

o Relativer Wert

Riegl identifiziert verschiedene Denkmalwerte in einem hierarchischen System,

geteilt in zwei Gruppen, welche zueinander in einem dialektischen Verhältnis

gegenüber stehen und in der Beurteilung von Denkmälern berücksichtigt werden

müssen. Innerhalb dieser Gruppen sind auch einander ausschließende Kategorien

positioniert. In der Kategorie der Erinnerungswerte sind der Alterswert (die

67 Dieser Absatz folgt: Vgl. Meier/Will, 1995, S. 1, Stand vom 23.6.2009.

68 Vgl. Bacher, 1995, S. 21.

69 Dieser Absatz folgt: Vgl. Wibiral in: Denkmalpflege in Österreich 1945-1970, 1970, S. 106f.

70 Dieser Absatz folgt: Vgl. Meier/Will, 1995, S. 1, Stand vom 23.6.2009.

71 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Bacher, 1995, S. 22.

- 31 -

Würdigung der direkt wahrnehmbaren Zeichen der Zeit), der historische Wert (als

Dokument der Geschichte) und der gewollte Erinnerungswert (verbunden mit der

kommemorativen Funktion), erfasst. Die Gruppe der Gegenwartswerte identifiziert

den Gebrauchswert und den Kunstwert. Der Kunstwert setzt sich aus dem

Neuheitswert (Aktualität des Kunstwerks) und dem relativen Kunstwert (die

Würdigung der Kunst früherer Zeiten) zusammen. 72

Hervorzuheben ist jedenfalls der direkte Gegensatz zwischen dem Alterswert und

dem Neuheitswert. Der Alterswert macht das Denkmal als ein Menschenwerk

begreifbar, dessen Geschichte sinnbildhaft die Schöpfung (den ewigen Kreislauf

vom Werden und vom Vergehen veranschaulicht) darstellt. Anstelle der heute

existierenden Denkmäler können daher in Zukunft auch andere treten. Das negiert

die ewige Erhaltung von Objekten. Damit wurde jeglicher Absolutheitsanspruch

einer dogmatischen historischen Disziplin aufgehoben. Hingegen konfrontiert der

Neuheitswert als elementarer Kunstwert der Gegenwart den Betrachter mit der

erbrachten schöpferischen und künstlerischen Leistung. 73

„Die von ICOMOS (International Council of Monuments and Sites) heraus

gebrachte »Internationale Charta über die Erhaltung und Restaurierung von

Kunstdenkmälern und Denkmalgebieten« (Venedig 1964) hat hier neue Normen

für die Ausweitung des Erhaltungsinteresses gesetzt und gleichzeitig methodische

Grundsätze der Denkmalpflege, wie sie um die Jahrhundertwende besonders

Alois Riegl vertreten hatte, international aufgewertet.“ 74 „Die in der Charta von

Venedig zusammengefassten (…) Leitlinien zur Erhaltung des kulturellen Erbes,

lassen sich in ihren Grundsätzen unmittelbar auf die Konzeption des „Modernen

Denkmalkultus“ am Beginn unseres Jahrhunderts zurückführen, (…) der heute aus

dem Begriffsrepertoire der Denkmalpflege nicht mehr wegzudenkende „Alterswert“

gemäß Riegl als allgemein verständliche, allen Menschen zugängliche

altruistische Grundlage (…) dient [kursive Hervorhebung einer Ergänzung durch

den Autor]“. 75

72 Dieser Absatz folgt: Vgl. Riegl in: Moravanszky. (Hrsg.), 2002, S. 401-402.

73 Dieser Absatz folgt: Vgl. Bacher, 1995, S. 24-25.

74 Wibiral, 1983, S. 227.

75 Bacher (1995), S. 9.

- 32 -

Riegels Schriften stellen zudem im Sinn des heutigen demokratischen

Verständnisses vom breiten „öffentlichen Interesse“ zur Erhaltung unseres

Kulturgutes, aus sozial- und gesellschaftspolitischer Sicht, bis heute die geistigen

bzw. erkenntnistheoretischen Fundamente der Theorie und Konzeption der

modernen Denkmalpflege dar. 76

3.2 Die Denkmalbegriff - Wert und Bedeutung

Der Erhalt von Denkmälern ist eng mit dem Erhalt der europäischen Städte zur

Sicherung einer Reihe von Werten, die die Identität unseres Lebensraumes

ausmachen und ihm Bedeutung verleihen, verbunden.77

Das heißt die Bedeutung eines Denkmals liegt somit in einer umfassenderen,

übergeordneten Begriffswahrnehmung, die auch mit dem sinnhaften Erhalt

städtebaulicher Zusammenhänge in Verbindung steht. 78 So wird das Denkmal im

Kontext zur modernen Stadtplanung als Teil eines fein vernetzten städtischen

Raumes begriffen, welcher auf der Industriegesellschaft des späten 20.

Jahrhunderts basiert. 79

Der Grundwert der Denkmäler in historischen Städten basiert auf deren

geschichtlicher Qualität. Daher sind nicht nur die Gestaltwerte in Form von

Objektindividualitäten und Straßenführungen im Stadtgrundriss von Bedeutung,

sondern auch der Bestand in seiner Substanz selbst. Der Erhalt der Stadtgestalt

allein genügt also nicht. Erst die Originalität der Bausubstanz, ablesbar in der

handwerklichen Handschrift und den vorhandenen altersmäßigen Spuren an den

Gebäuden, erzeugt den geschichtlichen Grundwert. In der Betrachtung des

originalen Alten und des Gealterten erschließt sich für den Betrachter jener

Zeitraum und jene Zeit in dem diese entstanden sind. So kann die Geschichte als

eine Lebensdimension nicht nur im städtischen Sinn erfahren werden. 80

76 Vgl. Bacher, 1995, S. 9.

77 Vgl. Benevolo, 1999, S. 13.

78 Vgl. Bacher, 1995, S. 23.

79 Vgl. Huse, 1997, S. 14.

80 Dieser Absatz folgt: Vgl. Huse, 1997, S. 15.

- 33 -

3.3 Das Denkmalschutzgesetz

Die Angelegenheiten des Denkmalschutzes sind in der Gesetzgebung und in der

Vollziehung Bundessache. 81 Dieser ist in unmittelbarer Bundesverwaltung durch

die Bundesbehörden zu vollziehen. 82

Gemäß dem Denkmalschutzgesetz aus dem Jahr 1923 bezieht sich der

Denkmalschutz auf die Erhaltung unbeweglicher und beweglicher Gegenstände

von geschichtlicher, künstlerischer oder sonstiger kultureller Bedeutung. Hier ist

vorrangig das Einzeldenkmal von Bedeutung. Im Jahr 1978 wurde der Begriff der

Gruppen von unbeweglichen Gegenständen als Ensemble in den Gesetzestext

aufgenommen. Die Wertbegriffe der Gruppe oder des Ensembles dienten lediglich

dazu, die Unterschutzstellung des Einzeldenkmals zu begründen. Um gestaltete

Natur in Form von Park- und Gartenanlagen als Denkmäler anerkennen zu

können, wurde das DMSG im Jahr 1999 abermals novelliert. Jedoch muss sich die

Unterschutzstellung auf Anlagen beschränken, die auf besondere künstlerische

oder geschichtliche Art und Weise räumlich mit einem unter Denkmalschutz

stehendem Objekt in Verbindung stehen. 83

3.3.1 Das Denkmal - gesetzliche Rahmenbedingungen

Das Denkmalschutzgesetz in Österreich bezweckt die Bewahrung des Bestandes

nationaler Kulturgüter vor Beeinträchtigung. 84

Denkmäler sind von Menschen geschaffene unbewegliche oder bewegliche

Gegenstände von geschichtlicher, künstlerischer oder sonstiger kultureller

Bedeutung, wenn deren Erhaltung von öffentlichem Interesse ist. Diese

Bedeutung kann aus der Beziehung oder Lage zu anderen Gegenständen

entstehen und auch Einzelgegenständen sowie Überresten oder Spuren

81 Vgl. Art. 10 (1) B-VG.

82 Vgl. Art. 102 (2) B-VG.

83 Dieser Absatz folgt: Vgl. Schwarz/Wehdorn, 2000, S. 13.

84 Vgl. Funk/Koessler/Stocker in: Bienert/ Funk (Hrsg.), 2007, S. 307.

- 34 -

gestalteter menschlicher Bearbeitung zukommen. Dazu zählen auch künstlich

errichtete oder gestaltete Bodenformationen. 85

Würde aus überregionaler oder regionaler Sicht ein Verlust zu einer

Beeinträchtigung des österreichischen Kulturgutes führen, dann stünde die

Erhaltung im öffentlichen Interesse. Wesentlich ist in diesem Zusammenhang

auch, ob und in welchem Umfang eine geschichtliche Dokumentation erreicht

werden kann. 86

Mehrheiten beweglicher oder unbeweglicher Denkmäler, die bereits vor ihrer

ursprünglichen oder späteren Planung beziehungsweise Ausführung her als im

Zusammenhang stehend hergestellt wurden, gelten auch als Einzeldenkmal. 87

Die Begriffe ,,Denkmal“ und „Kulturgut“ sind gleichbedeutend, ebenso

,,öffentliches Interesse“ und ,,nationales Interesse“. 88

Voraussetzungen einer Unterschutzstellung bilden das Vorliegen der

Denkmaleigenschaft und das Vorliegen eines öffentlichen Erhaltungsinteresses.

Die Erhaltung von Denkmälern liegt im öffentlichen Interesse, wenn es sich bei

dem Denkmal aus überregionaler Sicht um ein Kulturgut handelt, dessen Verlust

eine Beeinträchtigung des österreichischen Kulturgutbestandes in seiner

Gesamtsicht hinsichtlich Qualität, Vielzahl und Vielfalt bedeuten würde. 89 Ob ein

öffentliches Interesse an der Erhaltung eines Denkmals besteht, ist seitens des

BDA zu entscheiden. 90

Dabei ist der statische oder der sonstige substanzielle Zustand von wesentlicher

Bedeutung. Entweder ist keine Instandsetzung möglich, oder es wären derart

große Veränderungen erforderlich, dass das Denkmal nach seiner Instandsetzung

keinen Dokumentationswert mehr besäße und somit seine Bedeutung verlieren

würde. 91

85 Dieser Absatz folgt: Vgl. §1 (1) DMSG.


87 Vgl. §1 (3) DMSG.

88 Vgl. §1 (11) DMSG.


90 Vgl. §1 (5) DMSG.

91 Dieser Absatz folgt: Vgl. Funk/Koessler/Stocker in: Bienert/ Funk (Hrsg.), 2007, S. 308.

- 35 -

3.3.2 Verschiedene gesetzliche Formen des Denkmalsc hutzes

Das DMSG bildet die rechtliche Grundlage in allen Verfahren zur Unterschutz-

stellung von be- und unbeweglichen erhaltenswürdigen Gegenständen.92

3.3.2.1 Denkmalschutz kraft gesetzlicher Vermutung

Per gesetzlicher Vermutung stehen jene Gebäude automatisch unter Schutz, die

sich im alleinigen oder überwiegenden Eigentum des Bundes, eines Landes oder

anderen öffentlich- rechtlichen Körperschaften, Anstalten, Fonds sowie gesetzlich

anerkannten Kirchen oder Religionsgemeinschaften befinden. 93 Dieser Schutz

endet am 31. Dezember 2009 für alle unbeweglichen Denkmäler. 94

3.3.2.2 Denkmalschutz durch Verordnung

Eine weitere Möglichkeit der Unterschutzstellung besteht durch Verordnung

seitens des BDA. Dies ist gegebenenfalls im Grundbuch ersichtlich zu machen.

Damit ist kein Veräußerungsverbot verbunden. Eine Unterschutzstellung durch

Verordnung seitens des österreichischen Staatsarchives kommt bei

Liegenschaften nicht in Frage. 95

3.3.2.3 Denkmalschutz per Bescheid

Mit der Unterschutzstellung per Bescheid durch das BDA gilt das öffentliche

Interesse an der Erhaltung eines Denkmals erst mit der Feststellung des

Vorhandenseins von Denkmaleigenschaften in erwähnter Form durch den

Aussteller. Diese Feststellung ist im Grundbuch ersichtlich zu machen und im Fall

einer bescheidmäßigen Aufhebung der Schutzwürdigkeit wieder daraus zu

löschen. 96

92 Vgl. § 1 (1) DMSG.

93 Vgl. § 2 (2) DMSG.

94 Vgl. § 2 (4) DMSG.

95 Dieser Absatz folgt: Vgl. § 2a (1) DMSG.

96 Dieser Absatz folgt: Vgl. § 3 (1) DMSG.

- 36 -

4 Die UNESCO-Konvention

Zur Erhaltung bedeutender Kultur- und Naturdenkmäler wurde 1972 die Welterbe

Konvention von der Generalkonferenz der UNESCO beschlossen. Mit dem

Beschluss dieser Konvention wurde zudem ein wichtiger Schritt in der

internationalen Weiterentwicklung des Stadtsanierungsgedankens getätigt. Es

wurde darin festgehalten, dass einem Naturdenkmal gleich große Bedeutung

zukommt, wie einem von Menschenhand geschaffenen. Damit wurde dem

Naturschutz auch auf der stadtplanerischen Ebene der Weg bereitet. 97

Bisher haben 190 Staaten diese Konvention ratifiziert. Österreich tat dies im Jahr

1992 und verpflichtete sich damit, einen Beitrag zum Schutz und zur Erhaltung

des gemeinsamen Erbes der Menschheit und seiner ganzen Vielfalt zu leisten. 98

Damit wurde ein weiterer Schritt zur Erhaltung bedeutender bestehender

Strukturen, wie etwa die Gebäude der Inneren Stadt in Wien getan. Unmittelbare

rechtliche Folgen waren mit diesem Schritt nicht verbunden, dennoch reagierte die

Wiener Stadtplanung mit bestandsorientierten Abänderungen in den

Bebauungsplänen. So war es der Stadt Wien möglich den Zielen der ratifizierten

Konvention besser entsprechen zu können. 99

4.1 Das Wiener Memorandum

Die Auseinandersetzung zwischen dem Schutz des gemeinsamen Erbes, dem

Denkmalschutz und der Stadt- bzw. Objektentwicklung ist in Europa evident. In

Wien fand dazu im Jahr 2005 eine UNESCO-Konferenz statt. Es hatte das

Weltkulturerbe und die zeitgenössische Architektur zum Thema. Im Zentrum der

Überlegungen und der Strategien stand dabei der Begriff der historischen

Stadtlandschaft. 100

97 Dieser Absatz folgt: Vgl. Wehdorn in: International Property Management Congress, 2007, S. 7.

98 Dieser Absatz folgt: Vgl. BDA Bundesdenkmalamt (2009), http://www.bda.at/organisation/126/0/5956/texte/, Stand vom 27.6.2009.

99 Dieser Absatz folgt: Vgl. Stadtentwicklung Wien, Magistratsabteilung 18, Stadtentwicklung und Stadtplanung, 2005, S. 6.


- 37 -

Als Ergebnis der Konferenz wurde das Wiener Memorandum, welches zur

Qualitätssicherung Richtlinien und Hinweise in 31 Paragraphen zusammenfasst,

verabschiedet. Damit wurde der erste Schritt für eine geregelte Koexistenz

zwischen historischer und zeitgemäßer Architektur gesetzt. Dazu wird im Artikel 21

des Memorandums festgehalten, dass der Städtebau, die Architektur und die

Denkmalpflege jede Form von pseudohistorischer Gestaltung ablehnen. Das

heißt, die Geschichte soll ablesbar bleiben und eine kulturelle Kontinuität durch

qualitätsvolle Interventionen geschaffen werden. 101

Somit steht das Miteinander und nicht das Gegeneinander von Alt und Neu,

zwischen Tradition und Fortschritt, als Lösungsansatz im Vordergrund jeglicher

Betrachtung.102

4.2 Die Situation in Österreich

Die meisten Zonen im Weltkulturerbe haben den Schutz der Außenerscheinung

zum Ziel. 103

In Österreich sind die Angelegenheiten des Denkmalschutzes gemäß dem

Bundesverfassungsgesetz in der Gesetzgebung und in der Vollziehung

Bundessache. 104 Diese stehen in unmittelbarer Bundesverwaltung und sind daher

durch Bundesbehörden zu vollziehen.105

Hingegen ist die Altstadterhaltung und der Ortsbildschutz in der Bauordnung

verankert und fällt in der Gesetzgebung und in der Vollziehung in den

Kompetenzbereich der Länder. Die Exekution dieser Gesetze erfolgt die örtliche

Baupolizei und ist Angelegenheit der Gemeinden. 106

Beide Kompetenzen werden vom Vertrag mit der UNESCO in Belangen des

Weltkulturerbes überlagert. 107

101 Dieser Absatz folgt: Vgl. Wehdorn in: International Property Management Congress, 2007, S. 11f.

102 Vgl. Wehdorn in: International Property Management Congress, 2007, S. 11f.

103 Vgl. Hueber, 2007, S. 1.

104 Vgl. Art. 10 (13) B-VG.

105 Vgl. Art. 102 (2) B-VG.

106 Dieser Absatz folgt: Vgl. Art. 15 (1) B-VG.

107 Vgl. Hueber, 2007, S. 1.

- 38 -

Nach gemeinsamen Beratungen von VertreterInnen des Bundesministeriums für

Bildung, Wissenschaft und Kultur, des BDA und der Länder wurde eine Liste von

Objekten erstellt.108 Der Vertragsabschluss zwischen der UNESCO und einem

Staat macht die UNESCO und ihre Vertreter (ICOMOS, IUCN und Docomomo) zu

begutachtenden und beratenden Verantwortlichen bei Veränderungen am

Weltkulturerbe. 109

Die Liste beinhaltet: 110

• Die Innere Stadt von Wien

• Das Schloss und der Schlosspark von Schönbrunn

• Die Altstadt von Graz

• Die Altstadt von Salzburg

• Die Semmeringbahn

• Die Region Neusiedler See/Fertö

• Die Kulturlandschaft Wachau

• Das Gebiet Hallstatt-Dachstein im Salzkammergut

Damit sind 8 Stätten auf nationalem Territorium und davon 2 aus Wien in der

UNESO Weltkulturerbeliste vermerkt. Mit der Inneren Stadt wurde die

überragende Bedeutung als einstige Habsburger Haupt- und Residenzstadt in die

UNESO Weltkulturerbeliste eingetragen. Hierbei wurde einerseits Ihr geistiger

Stellenwert für Musik, Literatur, bildende Kunst bis hin zur Psychoanalyse

berücksichtigt und andererseits die bauhistorische Tatsache, dass Wien unter den

anderen Städten Europas eine der am besten erhaltenen Metropolen des 19.

Jahrhunderts ist. 111 Der historische Kern der Stadt ist ein Abbild der gesamten

Stadtgeschichte. Das lässt sich an den baulichen Denkmälern, an der Struktur des

108 Vgl. BDA Bundesdenkmalamt (2009), http://www.bda.at/organisation/126/0/5956/texte/, Stand vom 27.6.2009.

109 Vgl. Hueber, 2007, S. 3.

110 Diese Aufzählung folgt: Vgl. BDA Bundesdenkmalamt (2009), http://www.bda.at/organisation/126/0/5956/texte/, Stand vom 27.6.2009.

111 Dieser Absatz folgt: Vgl. BDA Bundesdenkmalamt (2009), http://www.bda.at/text/136/1156/5988/, Stand vom 27.6.2009.

- 39 -

historischen Straßennetzes und an den bisweilen vorhandenen übernommenen

traditionellen Nutzungsstrukturen ablesen. Die Innere Stadt wird oft mit der Altstadt

von Wien gleichgesetzt. Jedoch gilt nur jener Teil der Inneren Stadt als Altstadt,

welcher einst von der Stadt- bzw. Befestigungsmauer umgeben war und innerhalb

der heutigen Ringstraße liegt. Im Jahr 1857 kam es per Beschluss zur Auflassung

der Befestigungsanlagen. Der außerhalb der Ringstraße zu liegen kommende Teil

der Inneren Stadt konnte daher erst in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts

entstehen. Die bauliche Zweiteilung der Innenstadt in einen historischen und in

einen gründerzeitlichen Teil lässt sich klar an den baulichen Ensembles und den

daraus resultierenden unterschiedlichen Straßenmustern ablesen.112

Das Schloss Schönbrunn und der Schlosspark repräsentieren das Hauptwerk des

Barockarchitekten Johann Fischer von Erlach. Das Gebäude und die

Gartenanlage zählen zu den wichtigsten Barockbauten in Europa. Auf Grund

dessen wurde dieses Ensemble zu einem Teil des gemeinsamen UNESCO

Weltkulturerbes. 113

112 Dieser Absatz folgt: Vgl. Fassmann/Hatz, 2009, S. 35-36.

113 Dieser Absatz folgt: Vgl. BDA Bundesdenkmalamt (2009), http://www.bda.at/text/136/1156/5962/, Stand vom 27.6.2009.

- 40 -

5 Ensembleschutz in Gründerzeitquartieren

Mit der Verabschiedung der Altstadterhaltungsnovelle im Jahr 1972 wurde die

Stadtverwaltung von Wien unabhängig vom Denkmalschutzgesetz in die Lage

versetzt, Ensembles und Gebiete aufgrund ihres erhaltungswürdigen äußeren

Erscheinungsbildes basierend auf der Bauordnung für Wien im Flächenwidmungs-

und Bebauungsplan als Schutzzonen auszuweisen. Das erlaubt baulichen

Überformungen oder ensemleschädigenden Abbrüchen an der historischen

Bausubstanz von Wien entgegenzutreten. 114 Etwa 52.000 Objekte sind in den

Wiener Schutzzonen erfasst. Darunter befinden sich etwa 32.500 Gebäude. Das

sind annähernd 20 Prozent aller Wiener Gebäude.115 Von den 32.500 Gebäuden

stammen 26.600 Gebäude aus der Gründerzeit. Davon befinden sich 868

Gebäude in der Inneren Stadt und weitere 6.500 Gebäude in den übrigen

Schutzzonen der Bezirke 2-23.116 Die aus der Gründerzeit stammenden Häuser

sind mit ihrer unverwechselbaren Gestalt identitätsstiftend für das dicht bebaute

Stadtgebiet von Wien. 117

5.1 Entstehung des Ensembleschutzbegriffes

Im Umgang mit historischer Bausubstanz sind Megatrends existent, seit dem es

eine gezielte und kontinuierliche Auseinandersetzung mit historischen

Baubeständen gibt. Dies ist seit der Romantik, im letzten Viertel des 18.

Jahrhunderts, der Fall. 118

Der Ensembleschutz ist mit Beginn des 19. Jahrhunderts anzusetzen und ist eng

mit der Heimatschutzbewegung und dessen Gründung als Bund Heimatschutz im

Jahr 1904 in Dresden verbunden. Dieser sah es als Aufgabe der Bedrohung der

historischen Schönheiten im deutschsprachigen Raum entgegenzutreten. Hierzu

114 Dieser Absatz folgt: Vgl. Matousek/Scheuchel in: Stadterhaltung - Ensembleschutz im internationalen Vergleich, 1992, S. 7.

115 Dieser Absatz folgt: Vgl. Webservice der Stadt Wien, 2009, http://www.wien.gv.at/kultur/kulturgut/hilfetext/architektur.html, Stand vom 17.6.2009.

116 Dieser Absatz folgt: Vgl. Experteninterview mit Herrn DI Scheuchel, Wien am 12. August 2009.

117 Vgl. Webservice der Stadt Wien, 2009, http://www.wien.gv.at/stadtentwicklung/04/01/04/01.htm, Stand vom 17.8.2009.

118 Vgl. Wehdorn in: International Property Management Congress, 2007, S. 1.

- 41 -

leistete der Hamburger Stadtbaudirektor Fritz Schumacher den Hauptbeitrag für

die Schaffung des Baupflegegesetzes von Hamburg am 3. April 1912. Es regelte

den Schutz gegen die Verunstaltung des Straßen-, Orts- und Landschaftsbildes,

den Schutz der Bau- und der Naturdenkmäler sowie die Wahrung der

künstlerischen Interessen für die Ausgestaltung des Stadt- und

Landschaftsbildes.119

Im selben Jahr wurde in einer Tagung in Salzburg darauf hingewiesen, dass

Sanierungen, welche aus hygienischen Gründen den Abbruch von historischen

Stadtteilen zur Folge haben, lediglich wohnungsnotverschärfend wirken. Zudem

wurden Probleme hinsichtlich unflexibler Exekutionen zur Bauordnung, etwa durch

die Festlegung von Mindesthöhen von Wohnräumen für alte Bürgerhäuser und

deren negativen Auswirkungen auf den Bestand, thematisiert.120

Diese städtebauliche Ebene schlug sich ebenso in der Inventarisierung nieder. Der

Österreicher Hugo Hassinger erarbeitete einen kunsthistorischen Atlas zum

Wiener Ortsbild. Jener wurde im Jahr 1916 publiziert und stellte das Kunstgut

räumlich im Gefüge der Stadt kartographisch dar. Zur selben Zeit beschäftigt sich

Max Dvorak mit der Umgebungswirkung von Abbrüchen einzelner historischer

Gebäude und der daraus resultierenden zerstörenden Wirkung auf ganze

Straßen- und Platzbilder. 121

„Alle frühen Zonengesetze sind im Wesentlichen „Umgebungsschutzgesetze“,

das heißt, sie gehen mehr oder minder vom zumindest vorrangigen Schutz des

Einzeldenkmals aus.“ 122

Für Europa war die Gesetzgebung Italiens von bestimmender Bedeutung. Im

Denkmalschutzgesetz aus dem Jahr 1902 wurden die Abstände und die Maße für

Neubauten, Wiederherstellungen und Aufstockungen vorgeschrieben. Ähnliche

Vorschriften enthielten auch die Schutzgesetze aus den Jahren 1909, 1912 und

1922. Im bisweilen geltenden Gesetz zum Schutz der Güter von künstlerischem

oder von historischem Wert wurde das erste Mal der Begriff „Umgebung“


120 Dieser Absatz folgt: Vgl. Wehdorn in: Stadterhaltung - Ensembleschutz im internationalen Vergleich, 1992, S. 9.


122 Schwarz/Wehdorn (2000), S. 14.

- 42 -

gebräuchlich. Gärten und Parkanlagen wurden mit dem Gesetz zum Schutz der

Naturschönheiten im Jahr 1939 dem staatlichen Denkmalschutz einverleibt. 123

Auch in Frankreich wurde zunächst nur die Umgebung von Einzeldenkmälern per

Gesetz vom 31. Dezember 1913 geschützt. Im Jahr 1930 wurde jedoch landesweit

das erste Mal der Begriff „Ensemble“ gesetzlich verankert. Damit konnten

innerhalb von 20 Jahren etwa 100 Ortsbilder von kleinen Städten, Märkten und

Dörfern geschützt werden. 124

Durch das Ausweisen einer violetten Zone in der Stadt Basel, der zwischen-

kriegszeitlichen Schweiz im Jahr 1939, konnte ein kleiner Teil der Altstadt als Zone

mit baulichen Einschränkungen gesichert werden.125

Mit dem Begriff der Denkmalgruppe wurde es in Deutschland mit dem

Landesgesetz zum Schutz der Kulturdenkmäler von Baden-Würtenberg aus dem

Jahr 1949 im Nachkriegsdeutschland nach französischem Vorbild möglich,

Straßen-, Platz- und Ortsbilder zu schützen und darüber hinaus Bestimmungen

zur Umgestaltung dieser Ensembles durch Intabulation in den Denkmalbüchern

festzusetzen. 126

In Österreich enthielt zwar das DMSG aus dem Jahr 1923 den Begriff der

Denkmalgruppe, dieser nahm jedoch lediglich auf Gruppen und Sammlungen von

Gegenständen Bezug. 127

Auf Grund der großen Flächenzerstörungen im Zweiten Weltkrieg kam es zum

Wiederaufbau ganzer Stadtzentren im Norden und im Osten Europas. 128

Die Kriegsschäden in Österreich werden oftmals unterschätzt, da keine

Flächenzerstörungen versursacht wurden. In Wien wurde 28% der Bausubstanz

zerstört. Im 1. Wiener Gemeindebezirk waren 807 Klein-, Teil- und

Totalzerstörungen zu verzeichnen. 129

123 Dieser Absatz folgt: Vgl. Wehdorn in: Stadterhaltung - Ensembleschutz im internationalen Vergleich, 1992, S. 9f.

124 Dieser Absatz folgt: Vgl. Schwarz, Wehdorn, 2000, S. 14.

125 Vgl. Wehdorn in: Stadterhaltung - Ensembleschutz im internationalen Vergleich, 1992, S. 10.





- 43 -

Die großen Zerstörungen aus dem Zweiten Weltkrieg und der erfolgte

Wiederaufbau im Bereich der Denkmalpflege führten zu einer rückläufigen

Entwicklung des Schutzzonengedankens, da die Rekonstruktionsarbeiten auf

sozialpolitischen Erwägungen in Anbetracht der gezielten Demolierungen des

Kulturgutes beruhten. 130 Das von der Allgemeinheit getragene Ziel bestand darin,

den Menschen wieder ihr gewohntes historisches Erscheinungsbild und ihre

Geschichte zurückzugeben, welche mit den Zerstörungen gezielt auszulöschen

versucht wurde. 131

„Architektur als Träger der nationalen Identifikation“ 132

In Jahr 1980 wurde daher die wieder errichtete Altstadt von Warschau als erste

Rekonstruktion auf die Weltkulturerbeliste der UNESCO gesetzt. (siehe Abbildung

11) Aus heutiger Sicht kann nicht mehr über die Qualitäten jener Rekonstruktionen

geurteilt werden. Sie waren und sie sind als Teil der europäischen Geschichte

verständlich. 133

Abbildung 11: Die großen Flächenzerstörungen und die Rekonstruktion nach dem Zweiten Weltkrieg: Warschau (Polen), Altstädter Markt.

(Entnommen aus: Goruma, 2009, http://www.goruma.de/Staedte/W/Warschau/sehenswuerdigkeiten.html, Stand vom 26.7.2009.)

130 Vgl. Schwarz/Wehdorn, 2000, S. 15.

131 Vgl. Wehdorn, in: International Property Management Congress, 2007, S. 2.

132 Wehdorn (2007) in: International Property Management, Congress, S. 2.


- 44 -

„Dass das Leben in der Altstadt von Polen heute mehr oder minder auf billigste

touristische Zwecke reduziert ist, Büros und Wohnungen leer stehen, zeigt

zumindest, dass es mit einer Rekonstruktion alleine nicht getan sein kann.“ 134

Die Probleme der Ensemblepflege wurden beim Wiederaufbau der zerstörten

Städte nach 1945 keineswegs ignoriert. In dieser Epoche war den

verantwortlichen Politikern und der Öffentlichkeit die Bedeutung des Begriffs

„Ensemble“ noch nicht zur Gänze für eine praxisgerechte Umsetzung

verständlich.135

Erst mit der Schaffung des ersten modernen Revitalisierungsgesetzes von

Europa, der Loi Malraux im Jahr 1962 in Frankreich, setzte eine neue Entwicklung

ein. Im Gegensatz zu allen früheren Schutzgesetzen besaß nun die

Refunktionalisierung alter Stadtteile denselben Stellenwert wie deren Schutz. So

wurde die Loi Malraux in den sechziger Jahren zum Vorbild für ähnliche

Schutzgesetze in Europa.136 (Siehe Abbildung 12)

Abbildung 12: Ein Ergebnis des ersten zeitgemäßen Ensembleschutzgesetzes: Paris (Frankreich), Place des Vosges im Quartier du Marais.

(Entnommen aus: sim1travels, Places des Vosges, 2009, Internetadresse: http://www.sim1.se/france/paris/paris_01.html, Stand vom 26.7.2009.)

134 Wehdorn (2007) in: International Property Management Congress, S. 2.



- 45 -

Die Bemühungen um die Verankerung und Weiterentwicklung des Ensemble- und

Revitalisierungsgedankens sind an den zahlreichen internationalen

Empfehlungen, wie der Charta von Venedig aus dem Jahr 1964 und dem

Übereinkommen zum Schutz des Kultur- und Naturerbes der Welt, die im Jahr

1972 im Rahmen der 16. Generalversammlung der UNESCO in Paris gleichzeitig

mit der Schaffung der Weltkulturerbeliste beschlossen wurde, erkennbar. 137

Mit der Charta von Venedig wurde neben der Gleichstellung von Architektur und

Natur auch der Begriff des Ensembles, als Gruppe einzelner oder miteinander

verbundener Gebäude, welche ihrer Architektur, ihrer Geschlossenheit oder ihrer

Stellung in der Landschaft aus geschichtlichen, künstlerischen oder

wissenschaftlichen Gründen wegen, einen extraordinären und universellen Wert

darstellen, neu definiert. Gemäß dem Übereinkommen wurden zudem die Begriffe

des Denkmals und des Ensembles um jenen der „Stätte“ erweitert. Sohin wurden

zusätzlich jene Stätten fokussiert, welche aus geschichtlichen, ästhetischen,

ethnologischen oder anthropologischen Gründen einen extraordinären und

universellen Wert für die Menschheit darstellen. Aber auch Naturgebilde,

geologische und physiographische Erscheinungsformen und genau abgegrenzte

Gebiete, die einen Lebensraum für bedrohte Pflanzen- und Tierarten bilden oder

Naturstätten wurden seither als Weltkulturerbestätten betrachtet. 138

Die europäische Denkmalschutz-Charta aus dem Jahr 1979, dem Jahr des

Europäischen Denkmalschutzes, ermöglichte abermals eine Erweiterung des

Denkmalbegriffes. Dieser wurde um jene Ensembles ergänzt, welche historische

Städte und Dörfer samt ihrer natürlich gewachsenen oder gebauten Umgebung

bilden. Das wurde unter anderen Artikeln vom Europarat erarbeitet und vom

Ministerkomitee des Europarates angenommen. Dieser Passus einer

allumfassenden Sicht der Denkmalpflege und Altstadterhaltung wurde in noch

detaillierter Form im Jahr 1987 in der Internationalen Charta zur Denkmalpflege in

historischen Städten im Rahmen der ICOMOS-Generalversammlung in

Washington beschlossen. Die Integration in eine kohärente Politik von sozialen

und wirtschaftlichen Entwicklungen auf allen Ebenen regionaler und städtischer

Planungen, die Bewahrung all jener stadtcharakterprägenden Elemente von



- 46 -

geistiger und materieller Natur, die Förderung der Einbeziehung und der

Teilnahme der Bevölkerung in Stadterhaltungsbelange, die Vermeidung von

Dogmen bei Denkmalpflegemaßnahmen in historischen Städten durch Einsatz von

Methodik und Fachwissen vor allem bei Einzelfällen, wurde dadurch möglich. 139

„Die Charta von Washington zeigt deutlich die auch im Rahmen der Bemühungen

des Europarates zu verfolgende kontinuierliche Weiterentwicklung und Weitung

des Denkmal- und Ensemblebegriffes, der die Einbeziehung von Natur und

Landschaft, aber auch von Technik und Industrie mit dem Menschen im

Mittelpunkt, im Sinne einer umweltbezogenen „Denkmallandschaft“, zum Ziele

hat.“140

Das erste österreichische Schutzzonengesetz hatte die vorangegangen erwähnte

Loi Malraux zum Vorbild und trat 1976 in Salzburg in Kraft. 141

5.2 Der Ensembleschutz - Wert und Bedeutung

Während das Wesen des Denkmalschutzes im Erhalt der Originalsubstanz

begründet ist, basiert der Ensembleschutz hauptsächlich auf stadtstrukturellen

Maßnahmen.

Der Erhalt einer städtebaulichen Struktur in ihrer Gesamtheit, dem System von

Straßen und von Plätzen, den Parzellenkonfigurationen und den morphologischen

Gegebenheiten dient dem Erhalt des Abbildes der geschichtlichen Entwicklung.

Am wesentlichsten wird die Stadtstruktur jedoch von den Gebäuden (Fassaden,

Passagen, Innenhöfen) und den Details (Balkone, Erker, Türme, Portale,

Vordächer, Gitter, Einfriedungen, Hauszeichen) geprägt. Hinsichtlich der

städtebaulichen Gesamtstruktur bildet auch die Dachlandschaft eine eigene

strukturelle Einheit.142

Eine Stadt besteht auch aus Freiräumen, Grünanalgen, gestalteten und

ungestalteten Bereichen, Geländeformationen, Umräumen, Flüssen und Ufern.

Zudem umfasst eine Stadt viele einzelne Bereiche wie Wohnbereiche, 139 Dieser Absatz folgt: Vgl. Schwarz/Wehdorn, 2000, S. 15f.




- 47 -

Geschäftsstraßen, Marktplätze und ist somit kein einheitliches Gebilde. Das gilt es

jedoch unter Beantwortung der nicht zu vernachlässigenden Verkehrsfrage in

seiner Charakteristik zu erhalten. Aber auch Fragen bezüglich neuer Funktionen,

neuer Bauteile und Bauten sind Teil stadtstruktureller Maßnahmen im Zug der

Revitalisierung von Stadtteilen.143 Somit steht die Bewahrung des

erhaltungswürdigen Erscheinungsbildes und nicht die bauliche Qualität einzelner

schutzzonenbildender Elemente im Mittelpunkt des Ensembleschutzes, ohne

jedoch die Bestimmungen des Denkmalschutzes zu berühren.144

(Siehe Abbildung 13)

Abbildung 13: Was wollen wir schützen?

(Entnommen aus: Gruber/Wehdorn, 1992, S. 14.)


144 Dieser Absatz folgt: Vgl. Kobermaier in: International Property Management Congress, 2007, S. 1.

- 48 -

5.3 Entstehung der Schutzzonen in Wien

In den sechziger Jahren des letzten Jahrhunderts wurde der Stadterweiterung ein

höherer Stellenwert als der Stadterhaltung eingeräumt. Die Anforderungen der

Bevölkerung an ihre Stadt oder an ihren Ort wurden zugunsten der

Verkehrsentwicklung in den Hintergrund gedrängt. Das hatte zur Folge, dass

einerseits die Wohnbevölkerung aus den Ortskernen verdrängt wurde und

andererseits die historisch gewachsenen Zentren zunehmend an kultureller,

städtebaulicher und substanzieller Bedeutung verloren. 145

Zu dieser Zeit war in Wien abermals eine Abbruchwelle auf ihrem Höhepunkt

angelangt. Um dem entgegenzuhalten wuchs die Forderung nach gesetzlichen

Grundlagen zur Erhaltung der Altstädte und der Dorfkerne. Das Kulturamt der

Stadt Wien leitete daher mit der Zielsetzung für verschiedene Bereiche der Stadt

Schutzzonen vorzuschlagen eine Begehung aller Bezirke ein. Damit wurden die

ersten Schritte zur Stadterhaltung und zur Bewahrung des kulturellen Gutes von

Wien eingeleitet.146

Das ging nicht zuletzt mit den internationalen Entwicklungen und der Erweiterung

des Denkmal- und Ensemblebegriffs zur Denkmallandschaft hin einher. 147

In Wien existiert somit spätestens seit den sechziger Jahren des letzten

Jahrhunderts eine kontinuierlich umgesetzte Altstadterhaltung und Förderung. 148

Seitens der Stadt Wien wurden Häuser in der Inneren Stadt im Blutgassenviertel

angekauft und nach den Plänen des Architekten Fritz Euler über die

Realitätenverwertungsgesellschaft EKAZENT instandgesetzt. Die Mieter wurden

vor Beginn der Arbeiten in neuen Wohnungen untergebracht.149


145 Dieser Absatz folgt: Vgl. Stadtplanung Wien - MA 19, 1997, S. 2.

146 Dieser Absatz folgt: Vgl. Stadtplanung Wien - MA 19, 1997, S. 2.




- 49 -

Abbildung 14: Instandgesetzte Fassadenwand in der Blutgasse Nr. 11 in Wien; Innere Stadt.

(Entnommen aus: Schwarz/Wehdorn, 2000, S. 16.)

Im Jahr 1965 wurde die Altstadtfassadenaktion seitens des Kulturamtes ins Leben

gerufen. Zusätzlich konnten für denkmalgeschützte Objekte Subventionen aus

dem Kulturbudget der Stadt Wien über das Bundesdenkmalamt zur Auszahlung

gebracht werden. Es wurden nahezu ausschließlich Häuser im Eigentum von

Privaten gefördert. Beide Förderungen wurden durch die Schaffung des Wiener

Altstadterhaltungsfonds im Jahr 1972 substituiert. 150

Die sogenannte Altstadterhaltungsnovelle konnte mit Beginn des Jahres 1972 vom

Wiener Gemeinderat verabschiedet werden. Auf Grund dessen konnten erstmals

entsprechende Bestimmungen zur Ausweisung von Schutzzonen in den

Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen zur Bewahrung der historischen

Bausubstanz von Wien in die Wiener Bauordnung aufgenommen werden. Die

ersten Schutzzonen wurden im März des Jahres 1973 beschlossen. Dies waren

der Spittelberg im 7. Wiener Gemeindebezirk und der Khleslplatz als ehemaliger


- 50 -

Ortskern von Altmannsdorf im 12. Wiener Gemeindebezirk. Beide Bausubstanzen

standen zudem kurz vor ihrem Abbruch. 151 (Siehe Abbildung 15)

Abbildung 15: Auslösend für die Verabschiedung der Wiener Altstadterhaltungsnovelle: Die Sanierung des Spittelbergs in Wien.

(Entnommen aus: Fassmann/Hatz, 2004, S. 109.)

Noch im Spätherbst desselben Jahres wurde die Innere Stadt inklusive der

Ringstraßenzone seitens des Wiener Gemeinderates als Schutzzone

beschlossen. 152

151 Dieser Absatz folgt: Vgl. Schwarz/Wehdorn, 2000, S. 16f.

152 Dieser Absatz folgt: Vgl. Schwarz/Wehdorn, 2000, S. 16f.

- 51 -

Die Altstadtnovelle wurde in den Jahren 1974 und 1987 durch Novellierungen der

Wiener Bauordnung ergänzt. Es wurden Regelungen über das Ortsbild und die

äußere Gestaltung von Gebäuden in Schutzzonen getroffen. 153

Bis heute sind rund 10.000 Häuser in den rund 130 Wiener Schutzzonen erfasst.

Das sind ca. 8-9% der Wiener Bausubstanz. 154

Die Wiener Bauordnung kennt im Gegensatz zu anderen Städten des In- und

Auslandes nur eine einzige flächendeckende Kategorie mit derselben Bedeutung

für die ganze Stadt. In den Jahren 1991 und 1992 wurde aufgrund der

städtebaulichen Entwicklungen in Wien begonnen die Schutzzonenfestlegung neu

zu überdenken.155

Nach zwanzig Jahren Erfahrung wurden folgende Kritikpunkte

zusammengefasst:156

• Fehlende bzw. Unzureichende Inventarisation

• Unzureichend ausgearbeitete Flächenwidmungs- und Bebauungspläne

• Zu hohe Dichten im Bereich von Schutzzonen möglich

• Fehlende gesetzliche Möglichkeiten zur ganzheitlichen Erfassung des

Äußeren und des Inneren von Gebäuden

• Überlagerungen der Interessen von Stadterhaltung, Denkmalpflege und

Stadtpolitik (soziale, ökologische Aspekte, etc.)

• Mangelnder Informationsstand seitens der Bevölkerung und der Architekten


153 Vgl. Stadtplanung Wien - MA 19, 1997, S. 2.

154 Vgl. Webservice der Stadt Wien, 2009, http://www.wien.gv.at/kultur/kulturgut/hilfetext/architektur.html, Stand vom 17.6.2009.


156 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Schwarz/Wehdorn, 2000, S. 17.

- 52 -

Abbildung 16: Wie wollen wir schützen?


Im Zuge der Überarbeitung stand das Erreichen folgender Ziele im Mittelpunkt:157

• Der Konsequente Schutz für außen- und innenliegende Details von

wertvollen Bausubstanzen

• Das Schaffen größerer Entwicklungsspielräume zur Umsetzung von

städtischen Funktionen und gestalterischen Inhalten in historischen

Stadtbereichen


- 53 -

Die Problemlösung wurde auf den Ebenen der Feststellung, des Aufbaus und der

Verwaltung von Schutzzonen in Angriff genommen und beinhaltete: 158

• Die Zusammenstellung des Ausmaßes und des Inhaltes der bestehenden

Schutzzonen

• Eine wissenschaftlich methodische Aufarbeitung der Thematik

• Die Dokumentation der Ergebnisse in einer Ausstellung und eine

Diskussion auf internationaler Ebene


Abbildung 17: Womit wollen wir schützen?



- 54 -

Bis heute gibt es in Wien nur eine Art von Schutzzone, jedoch werden darin drei

Kategorien von Häusern unterschieden: 159

1. Schutzobjekte

2. Schonobjekte

3. Nicht schützenswerte Objekte

Als Schutzobjekte werden jene Gebäude bezeichnet, die eine originale äußere

und innere Gebäudestruktur von hoher baukünstlerischer Qualität aufweisen und

aufgrund dessen identitätsbildend für den jeweiligen Stadtteil oder auch für die

ganze Stadt sind. Diese Schutzobjekte unterliegen einem generellen Schutz.

Dieser umfasst die Struktur, die Detailformen, die Baumaterialien und somit die

ganze Originalsubstanz. 160

Innerhalb von Schutzzonen werden Objekte als Schonobjekte bezeichnet, wenn

sie folgende Kriterien erfüllen: 161

• Bedeutung aufgrund des Baualters

• Relevanz im Stadt- und Straßenbild

• Originale Bauhöhe und Fensterteilungen, gut erhaltene Fassadenstruktur

• Originale Nutzung

• Kulturhistorischer Wert

• Seltenheitswert

Prinzipiell unterliegt nur das Äußere von Schonobjekten einem Schutz, sofern

nicht andere öffentliche Interessen dagegenstehen. Im Flächenwidmungs- und

Bebauungsplan werden diese höhenmäßig ihrem Bestand nach ausgewiesen und




- 55 -

deren Geschoßanzahl festgesetzt. Qualitätsvolle Zu- und Umbauten sind

zulässig.162

Objekte, die weder als Schutzobjekte noch als Schonobjekte identifiziert werden

können, werden als nicht schützenswert betrachtet und daher als nicht

bestimmend für das Ensemble angesehen. Bauliche Veränderungen, Teil- und

Gesamtabbrüche sind grundsätzlich möglich. 163

Durch eine weitere Inventarisation von Gründerzeitgebäuden aus der zweiten

Hälfte des 19. Jahrhunderts und von bedeutenden Architekturen aus dem

20. Jahrhundert wurden die Schutzzonen flächenmäßig um etwa 30 Prozent

ausgedehnt. 164 (Siehe Abbildung 18)

Abbildung 18: Übersichtskarte mit bestehenden Schutzzonen.

(Entnommen aus: Vgl. Webservice der Stadt Wien, 2003, http://www.wien.gv.at/kultur/kulturgut/hilfetext/architektur.html, Stand vom 2.8.2009.)




- 56 -

Für die Entwicklung und die Umsetzung der Wiener Schutzzonenmethodik waren

keine gesetzlichen Änderungen erforderlich. Diese wurde zudem international

preisgekrönt. 165

5.3.1 Auswirkungen einer Schutzzonenfestsetzung

Für jeden Eigentümer einer Liegenschaft und eines alten Gebäudes aber auch für

jeden Investor stellt sich die Frage nach den Auswirkungen einer

Schutzzonenfestsetzung auf ein Gebäude hat.166

Kommt ein Gebäude in einer Schutzzone oder in einer Weltkulturerbezone zu

liegen, dann ist es, neben den baurechtlichen Bestimmungen unter besonderer

Berücksichtigung seiner baukünstlerischen Bedeutung, in erster Linie nach seiner

Außenerscheinung (der Fassade) zu beurteilen. 167

Um- und Zubauten sind nicht von Schutzzonenfestlegungen betroffen, sofern sie

nicht das äußere Erscheinungsbild von Gebäuden, etwa in Form von übergroßen

Fensterdurchbrüchen, beeinträchtigen.168

Abbrüche sind in Schutzzonen zulässig, wenn seitens der MA 25 eine Sanierung

als unwirtschaftlich festgestellt wird, das Gebäude nach einer Sanierung technisch

als ein anderes anzusehen ist oder aus Gründen des örtlichen Stadtbildes kein

Interesse an der Erhaltung eines Gebäudes besteht.169

Neubauten sind auf zeitgemäße Weise in das Stadtbild einzuordnen oder haben

hinsichtlich des Baustils, der Bauform, der Gebäudehöhe, der Form des Daches,

des Maßstabes, des Rhythmus, der Proportion, der technologischen Gestaltung

und der Farbgebung die benachbarten Gebäude bzw. die gegenüberliegenden

Gebäude zu berücksichtigen. 170

Der Artikel IV Abs. 3 der BO für Wien definiert für Schutzzonen: „Schutzzonen, die

bei Inkrafttreten der Wohnzonen-Novelle festgelegt sind, gelten bis zu einer




168 Vgl. Kobermaier in: International Property Management Congress, 2007, S. 1.


170 Vgl. § 85 Abs. 5 der BO für Wien.

- 57 -

anderslautenden Festlegung das Bebauungsplanes als Wohnzonen (…).“ Artikel

IV der BO für Wien (LGB1. Nr. 25/2009). 171

Um Überformungen in Schutzzonen entgegenzuwirken, wie etwa in der Höhe

durch Aufbauten und gestaltverändernden Dachgeschossausbauten, werden die

Gebäude bestandsgemäß, das heißt ihrer bestehenden Höhe nach, in den

Bebauungsplänen ausgewiesen. 172

Bei der Errichtung eines Neubaus und bei Um- und Zubauten in einer Schutzzone

bildet die Bauordnung für Wien (BO für Wien173) die rechtliche Grundlage in allen

baurechtlichen Verfahren. 174

Die Umweltschutzbelange (die Wahl der Baustoffe, Abbrüche und daraus

resultierende Transportverkehr auf den Straßen, etc.) werden bei Bautätigkeiten

an Gebäuden in Schutzzonen noch nicht gesetzlich geregelt. Das soll jedoch

zukünftig durch eine Novellierung der Bauordnung für Wien (BO175) erfolgen.176

5.3.2 Förderungsmöglichkeiten in Schutzzonen

Eine zielführende Realisierung von Schutzzonen und eine qualitätsvolle Sanierung

von Gebäuden sind in der Praxis nur durch den Einsatz öffentlicher Gelder in

Form von Subventionen zu erreichen. Aus diesem Grund wurde gleichzeitig mit

der Verabschiedung der Altstadterhaltungsnovelle im Jahr 1972 der

Altstadterhaltungsfonds geschaffen. 177

Die Mittel erhält der Fonds vornehmlich aus den Erträgnissen des Wiener

Kulturschillinggesetztes, welches gleichzeitig mit Beschluss zur Schaffung des

Altstadterhaltungsfonds verabschiedet wurde und aus den Beträgen für kulturelle

171 Art. IV BO für Wien (LGB1. Nr. 25/2009).

172 Vgl. Experteninterview mit Herrn DI Buchner, Wien am 8. Juli 2009.

173 LGB1. Nr. 25/2009.

174 Vgl. Experteninterview mit Herrn DI Buchner, Wien am 8. Juli 2009.

175 LGB1. Nr. 25/2009.

176 Dieser Absatz folgt: Vgl. Experteninterview mit Herrn Dr. Kruml, Wien am 19. März 2009.


- 58 -

Zwecke gespeist wird. In Wien sind das 20 v. H. jener Gebühren, die für

Rundfunk- oder Fernseh-Rundfunk-Hauptbewilligungen eingehoben werden.178

Der Wiener Altstadterhaltungsfonds wird seitens der Magistratsabteilung 7 (dem

Kulturamt der Stadt Wien) verwaltet, weil er keine eigene Rechtspersönlichkeit

besitzt. Förderungen müssen per Antrag bei der Behörde eingebracht werden und

sind von privatrechtlicher Natur. Diese Förderungen sind: 179

• Darlehen

• Übernahme von Zinsen oder Annuitäten von Darlehen

• Gewährung von Zuschüssen zu Zinsen oder Annuitäten von Darlehen

• Übernahme einer Bürgschaft für Darlehen

• Nicht rückzahlbare Kostenzuschüsse (Subventionen)

Subventionen stellen die am meisten beanspruchte Art der Förderung dar und

werden prinzipiell nur für Mehrkosten, die über das Ausmaß einer einfachen

Haussanierung hinausgehen, gewährt. Das sind zum Beispiel die Differenz der

Kosten zwischen der billigsten Dachdeckung und der geforderten Dachdeckung

(keramische Ziegel), die Kosten für Freilegungen und Ergänzungen von

historischen Fassadendekors sowie Teilrekonstruktionen als auch Fenster mit

einer für das Stadtbild wesentlichen Sprossenteilung. Die Ansuchen um

Förderungen werden von den Fachbeamten der Kulturamtes aus fachlicher Sicht,

vom Bundesdenkmalamt und aus rechnerischer und kostengerechter Sicht von

der Magistratsabteilung 25, die technisch-wirtschaftliche Prüfstelle für

Wohnhäuser und für besondere Angelegenheiten der Stadterneuerung, geprüft.

Die Vergabe erfolgt über einen unabhängigen ehrenamtlich agierenden Beirat.180

„Entsprechend des umfassenden Begriffes „Altstadt“ ist auch der

Förderungsgegenstand weitgestreut.“ 181 Für die Erlangung einer Subvention ist

die Lage in einer Schutzzone nicht unbedingt eine Voraussetzung. Auf Grund

178 Dieser Absatz folgt: Vgl. 3 Abs. 2 Wiener Kulturschilling Gesetz.




- 59 -

eines geschichtlichen Wertes, eines kulturellen sowie künstlerischen Wertes als

auch einer besonderen Bedeutung für das örtliche Stadtbild wegen, kann jedes

Objekt gefördert werden.182

Kriterien hierfür sind zum Beispiel: 183

• Oberflächenmaterialien, Beleuchtungskörper, Parkgitter, etc. zur Gestaltung

von öffentlichen Verkehrsflächen

• Die Wiederherstellung von Erdgeschosszonen im Bereich von

Geschäftsportalen, sofern diese für das Straßenbild von besonderer

Bedeutung sind

• Vorbereitungsarbeiten (Dokumentationen, Färbelungspläne, etc.) als Basis

für Förderungen, welche Ausführungsqualitäten und Qualitätskontrollen

garantieren

• Arbeiten in Zusammenhang mit dem Festsetzen von Schutzzonen

5.3.3 Ausgewählte Beispiele

„In der Praxis versucht der Beirat des Wiener Altstadterhaltungsfonds (…)

Fördersummen für Häuser (…) die in Privatbesitz stehen, (…) für gemeindeeigene

Objekte und (…) und für kirchliche Bauten vorzusehen.“ 184 Der internationale

Trend zur zeitgemäßen Erweiterung des Denkmalbegriffes unterstreicht die weite

Streuung der Förderungen.185

Kaum eines der Nationaldenkmäler, das in den letzten Jahren restauriert wurde,

konnte auf die Mittel des Altstadterhaltungsfonds verzichten. Hierfür sind z.B. die

regelmäßigen jährlichen Förderungen für Wiener Sakralbauten, wie für Sankt

Stephan, die Minoritenkirche, die Michaelerkirche, die Karlskirche oder die

Redemptoristenkirche („Maria am Gestade“) kennzeichnend.186





185 Vgl. Schwarz/Wehdorn, 2000, S. 21f.


- 60 -

Bild 19: I., Minoritenplatz, Minoritenkirche, Südseite nach Restaurierung.


Einhergehend mit dieser Erweiterung werden auch Förderungen für die um die

Jahrhundertwende (1800/1900) entstandenen Sakralbauten, wie die Dr. Karl

Lueger-Gedächtniskirche am Wiener Zentralfriedhof in Wien XI oder die Kaiser

Franz Josef- Jubiläumskirche am Mexikoplatz in Wien II, bereitgestellt. 187

Für die große Anzahl der in der Gründerzeit entstandenen Wohn- und

Geschäftsbauten, welche vor allem wesentliche Bereiche der Vorstädte

charakterisieren, ist der Förderanteil sehr hoch. Beispiele sind das Palais des

Beaux Arts in der Löwengasse in Wien III und der Rüdigerhof-Hof an der

Westeinfahrt in Wien V. 188 (Siehe Abbildung 20 auf der nächsten Seite)



- 61 -

Bild 20: V., Rüdiger-Hof in der Hamburger Straße 20 nach der Restaurierung.


Vom Wiener Altstadterhaltungsfonds werden auch für Sanierungen an den Bauten

der sogenannten Wiener Moderne Fördergelder zur Verfügung gestellt.189

Als Beispiele hierfür lassen sich anführen: 190

• Die Generalinstandsetzung der Villa Skywa-Primavesi (XIII., Gloriettegasse

14-16) aus den Jahren 1913-1915 von Architekt Josef Hoffmann, dem

Mitbegründer Wiener Secession und der Wiener Werkstätte


• Die Sanierung und die Rückführung in den ursprünglichen Zustand von

Haus Steiner (XIII., Sankt Veitgasse 10) aus dem Jahr 1910 von Architekt

Adolf Loos


190 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Schwarz/Wehdorn, 2000, S. 24f.

- 62 -

• Die Wiederherstellung der Außenanlagen des Jugendstiltheaters Steinhof

(XIV., Baumgartner Höhe 1) aus dem Jahr 1903 von Architekt Otto Wagner

• Die Generalinstandsetzung des Hauses Schnabl (XXII., Flachsweg 27) aus

den Jahren 1935-1941 nach den Plänen von Architekt Adolf Loos nach

dessen Tod

• Die Adaptierung des ehemaligen Arbeitsamtes Liesing

(XXIII., Dr. Naumann-Gasse 7) aus dem Jahr 1930 von Architekt Ernst

Anton Plischke

Bild 21: XIII., Villa Skywa - Primavesi in der Gloriettegasse 14-16.

(Entnommen aus: wien-vienna.at, Internetadresse: http://wien-vienna.a/blickpunkte.php?ID=570,

Stand: 9.8.2009.)

Für die Nutzung von alten Bauten wurden aus den Mitteln des Wiener

Altstadterhaltungsfonds auch Förderungen für Revitalisierungen von Innenräumen

übernommen. Diese mussten hierfür der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen. So

zum Beispiel die Restaurierung des neobarocken Festsaales im ehemaligen Hotel

Englischer Hof, in Wien VI., Mariahilfer Straße 81.191 (Siehe Abbildung 22 auf der

nächsten Seite)


- 63 -

Bild 22: VI., Hotel Englischer Hof in der Mariahilfer Straße 81 nach der Restaurierung.


In den letzten Jahren standen auch Mittel aus dem Wiener Altstadterhaltungsfonds

für Fassadenrekonstruktionen zur Verfügung. Zum Beispiel zur Wiederherstellung

der einheitlichen Straßenfront an den sogenannten Rathaus-Arkaden-Häusern in

der Reichsratsstraße 11, in unmittelbarer Rathausnähe. 192

Ein weiteres Beispiel hierfür ist ein Gründerzeithaus am Franz Josefs-Kai 39/

Gölsdorfgasse 7. 193 (Siehe Abbildung 23 auf der nächsten Seite)



- 64 -

Bild 23: I., Gründerzeithaus am Franz Josefs-Kai 39/ Gölsdorfgasse 7 nach der Restaurierung.


Einen weiteren Schwerpunkt in der Altstadterhaltung stellte eine Aktion dar, die

sich gezielt mit Geschäftsportalen beschäftigte. 194

Einige Beispiele dazu: 195

• Die Sanierung der Fassade und Neugestaltung des Geschäftsportales am

Lugeck (I., Lugeck 4/ Bäckerstraße 1/ Sonnenfelsgasse 2)

• Die Restaurierung der frühgründerzeitlichen Apotheke zur hl. Magdalena

(V., Kettenbrückengasse 23)



- 65 -

• Die Wiederherstellung der American-Bar (I., Kärntner Straße 10/ Kärntner

Durchgang) aus dem Jahr 1908 vom Architekten Adolf Loos


Bild 24: I., Die American-Bar in der Kärntner Straße 10/ Kärntner Durchgang nach der Restaurierung.


Die Wiederherstellung von Erdgeschosszonen in geschützten Altstadtbereichen ist

ein besonderes Thema der Altstadterhaltung. So auch die schrittweise

Instandsetzung und Revitalisierung der Gründerzeitarchitektur entlang des Wiener

Gürtels. 196


- 66 -

Der internationalen Entwicklung nach spannte sich der Förderbogen seitens des

Altstadterhaltungsfonds auch über eine andere Denkmalgruppe. Der Gruppe der

technischen und industriellen Bauten. 197

Diese sind zum Beispiel: 198

• Das Riesenrad (II., Volksprater)

• Der Schiedsrichterturm und die Tribünenanlage in der Krieau

(II., Nordportalstraße 247)

• Die Kuffner-Sternwarte (XVI., Johann-Staud-Gasse 10)

• Der Wasserbehälter Hackenberg(XIX., Hackenberggasse 130)

• Die Stefaniewarte (XIX., Kahlenberg) aus dem Jahr 1887 von den

Theaterarchitekten Fellner und Helmer

Aus denkmalpflegerischer Sicht besonders hervorzuheben sind die Sanierungen

des städtischen Kinderfreibades im 11. Wiener Gemeindebezirk Simmering

(Herderpark) und der großen Wohnhöfe aus den Zwanzigerjahren des letzten

Jahrhunderts (z.B.: der Alfons-Petzold-Hof, der Friedrich-Engels-Hof, u.v.m.). 199

Nicht nur Einzelobjekte, auch Plätze, Straßen, Park- und Grünanlagen inklusive

deren Oberflächenmaterialien, Beleuchtungskörper, Parkgitter, etc., werden im

Sinne einer Gesamtbetrachtung des Stadtkörpers aus den Fördergremien der

Stadt Wien gespeist. Seit der letzten Denkmalschutznovelle im Jahr 1999 befinden

sich auch Wiener Park- und Grünanlagen in der Förderungsliste des Wiener

Altstadterhaltungsfonds. 200

Das sind: 201 (Siehe nächste Seite)




200 Vgl. Schwarz/Wehdorn, 2000, S. 26f.


• Der Wiener Rathauspark (I., Rathauspark) und die Wiederherstellung der

historischen Einfriedungen

• Die Sanierung der

mit der Portalanlage

• Die Wiederherstellung der historisch getreuen Beleuchtung im Wiener

Volksgarten (I., Volksgarten)

(Siehe Abbildung

• Die Generalsanierung von Schlo

(XVII., Geymüllergasse 1)

Die Altstadterhaltung ist in ihrer heutigen Vielfalt und Vielschichtigkeit auch ein

Bestandteil eines öffentlichen Umweltschutzes und

Wohlbefinden und zur Sicherung der Lebensqualität der Menschen bei, die in

alten Häusern arbeiten oder wohnen.

Bild 25: I., Rathauspark. Historische Einfriedung des Rathausparks aus dem Archiv der

(Entnommen aus: Schwarz/Wehdorn, 2000,

202 Vgl. Schwarz/Wehdorn, 2000, S.

- 67 -

Der Wiener Rathauspark (I., Rathauspark) und die Wiederherstellung der

historischen Einfriedungen (Siehe Abbildung 25)

Sanierung der Wienflussverbauung (I., Stadtpark) im Mündungsbereich

mit der Portalanlage von Architekt Ohmann und Hackhofer

Die Wiederherstellung der historisch getreuen Beleuchtung im Wiener

Volksgarten)


Die Generalsanierung von Schloss und Park Pötzleinsdorf

(XVII., Geymüllergasse 1)


Bestandteil eines öffentlichen Umweltschutzes und trägt somit wesentlich zum


alten Häusern arbeiten oder wohnen. 202

Rathauspark. Historische Einfriedung des Rathausparks aus dem Archiv der Magistratsabteilung

Schwarz/Wehdorn, 2000, S. 79.)

S. 27.

Der Wiener Rathauspark (I., Rathauspark) und die Wiederherstellung der

im Mündungsbereich

r

Die Wiederherstellung der historisch getreuen Beleuchtung im Wiener

und Park Pötzleinsdorf


trägt somit wesentlich zum


Magistratsabteilung 7.

- 68 -

Bild 26: I., Wiener Volkspark. Rekonstruierte Laternen auf dem Gelände des Volksparks.


5.4 Auswirkungen einer Wohnzonenfestsetzung

Im Hinblick auf die Nutzung einer Liegenschaft oder den Räumlichkeiten eines

Gebäudes für andere Zwecke als für das Wohnen, ist es entscheidend, ob diese in

einer Wohnzone zu liegen kommen oder nicht. Dies kann in den gültigen

Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen eruiert werden. Dort ist auch ersichtlich,

ob das Errichten von Büro- und Geschäftshäusern zulässig ist. 203

Der Artikel IV Abs. 3 der BO für Wien definiert Wohnzonen: „(…) Darüber hinaus

gelten Wohngebiete und gemischte Baugebiete der Bezirke 1 bis 9 und 20, für die

im Bebauungsplan nicht eine Schutzzone festgelegt ist, bis zu einer

anderslautenden Festlegung des Bebauungsplanes als Wohnzonen.“ Artikel IV der

BO für Wien (LGB1. Nr. 25/2009). 204

203 Dieser Absatz folgt: Vgl. WKO Wirtschaftskammer Wien (2009), http://portal.wko.at/wk/format_detail.wk?AngID=1&StID=331139&DstID=756, Stand vom 3.8.2009.

204 Art. IV BO für Wien (LGB1. Nr. 25/2009).

- 69 -

Aus Gründen der Stadtstruktur, der Stadtentwicklung, der Vielfalt der städtischen

Nutzung des Baulandes und der Ordnung des städtischen Lebensraumes zur

Erhaltung des Wohnungsbestandes können in den Bebauungsplänen sowohl in

Wohngebieten als auch in gemischten Baugebieten Wohnzonen ausgewiesen

werden. 205

Aufenthaltsräume, die zum Zeitpunkt der Wohnzonenfestsetzung als Wohnung in

Hauptgeschossen gewidmet waren oder für Wohnzwecke rechtmäßig genutzt

wurden oder später neu errichtet werden, dürfen nicht für betriebliche Zwecke

genutzt werden. 206 Als Aufenthaltsräume gelten gemäß der Bauordnung für Wien

Räume, die für einen länger dauernden Aufenthalt von Personen bestimmt sind.

Das sind zum Beispiel Wohnräume, Schlafräume, Büroräume, Arbeitsräume und

Unterrichtsräume. 207

Die Umnutzung von Arztpraxen oder Räumlichkeiten von Freischaffenden für

Bürozwecke oder für andere gewerbliche Zwecke ist ebenso nicht zulässig.

Hingegen ist die Verwendung einzelner Räume von Wohnungen als Firmensitz

ohne Kundenverkehr und ohne Beschäftigung von wohnungsfremden

Arbeitskräften problemlos möglich. Dasselbe gilt auch für die Verwendung von

Räumlichkeiten für arbeitseigene Zwecke. Die Errichtung von Hotel- und

Beherbergungsbetrieben oder die Umnutzung von Aufenthaltsräumen zu diesem

Zweck ist in Wohnzonen nicht zulässig, weil diese aufgrund der

Wohnzonenregelung nicht als Wohnflächen zählen.208

5.4.1 Hauptgeschosse in Wohnzonen

Die Wohnzonenregelung ist nur für Hauptgeschosse gültig. 209 Hauptgeschosse

gelten als solche, wenn deren Fußbodenfläche mindestens zur Hälfte ihres

Umfanges über dem anschließenden Gelände liegt. Zudem dürfen diese nicht

innerhalb des zulässigen Dachumrisses zu liegen kommen. Die Verwendung von

205 Vgl. § 7a Abs. 1 der Bauordnung für Wien.


207 Dieser Absatz folgt: Vgl. § 87 Abs. 3 der Bauordnung für Wien.



- 70 -

Nutzflächen für andere Zwecke als die des Wohnens ist im Ausmaß von 20 v.H.

zulässig. 210 Die Verwendung von Wohnungen oder Teilen der Aufenthaltsräume

für betriebliche Zwecke ist nicht zulässig. 211 Ausnahmen sind grundsätzlich

möglich, jedoch dürfen dadurch die für Wohnungen verwendeten Flächen nicht

unter 80 v.H. der Summe der Nutzflächen der Hauptgeschosse unter Ausschluss

des Erdgeschosses verringert werden. In Wohngebieten und in gemischten

Baugebieten sind Ausnahmen zulässig, wenn die Wohnqualität in den betroffenen

Aufenthaltsräumen durch äußere Umstände, wie Immissionen, Belichtung,

Belüftung oder fehlende sonstige Wohnnutzungen im selben Haus gemindert ist

oder zugleich anderer Wohnraum in räumlicher Nähe zumindest in gleichem

Ausmaß geschaffen wird. 212

5.4.2 Dachgeschosse in Wohnzonen

Dachgeschosse liegen über dem letzten Hauptgeschoss und sind keine

Hauptgeschosse.213 Der Ausbau von Dachgeschossen ist nur für Wohnungen,

Hauswaschküchen und dazugehörige Nebenräume sowie für Triebwerksräume

zulässig, auch wenn das Flächenausmaß für Wohnungen größer ist als das der

Büro- oder Geschäftsräume.214 Für die Nutzung von Wohnungen in

Dachgeschossen gilt das Verbot der Verwendung von Aufenthaltsräumen oder

Teilen davon für betriebliche Zwecke gleichermaßen.215 Ausnahmen sind auch

hier grundsätzlich möglich. Unter Ausschluss des Erdgeschosses dürfen auch hier

die für Wohnungen verwendeten Flächen nicht unter 80 v.H. der Summe der

Nutzflächen der Hauptgeschosse verringert werden. Desweiteren sind in

Wohngebieten und gemischten Baugebieten Ausnahmen zulässig, wenn die

Wohnqualität in den betroffenen Aufenthaltsräumen durch äußere Umstände wie

Immissionen, Belichtung, Belüftung oder fehlende sonstige Wohnnutzungen im

210 Dieser Absatz folgt: Vgl. § 87 Abs. 8 der Bauordnung für Wien.


212 Dieser Absatz folgt: Vgl. § 7a Abs. 5 der Bauordnung für Wien.

213 Vgl. § 87 Abs. 9 der Bauordnung für Wien.



- 71 -

selben Haus gemindert ist, oder zugleich anderer Wohnraum in räumlicher Nähe

in zumindest gleichem Ausmaß geschaffen wird. 216

5.4.3 Erdgeschosse in Wohnzonen

Das unterste Hauptgeschoss ist das Erdgeschoss.217 Das Erdgeschoss kann in

Wohnzonen unbeschränkt betrieblich genutzt werden. Bei der Berechnung des

Flächenhöchstmaßes für andere Zwecke als die des Wohnens darf es

unberücksichtigt bleiben. 218

In Wohngebieten und gemischten Baugebieten sind Ausnahmen auch dann

zulässig, wenn die Wohnqualität in den betroffenen Aufenthaltsräumen durch die

besonders schlechte Lage im Erdgeschoss oder durch äußere Umstände wie

Immissionen, Belichtung, Belüftung gemindert ist, oder Einrichtungen, die der

lokalen Versorgung dienen, geschaffen werden sollen.219

5.4.4 Lösungsvorschläge

Ursprünglich wurden Wohnzonen geschaffen um den zunehmenden Wildwuchs an

Umwidmungen Ende der Achtziger Jahre zu unterbinden. Mit Abnahme des

Bevölkerungswachstums und der damit einhergehenden geringeren Nachfrage

nach Wohnraum hat sich die Situation jedoch grundlegend geändert. Zumal die

Errichtung von Büroflächen vor allem in innerstädtischen Lagen und damit

einhergehend der Umwidmungsdruck stetig abnimmt. 220

Seitens der Wirtschaftskammer Wien werden hierzu folgende Forderungen

gestellt:221

• Grundsätzliches Zulassen von Beherbergungsbetrieben


217 Vgl. § 87 Abs. 8 der Bauordnung für Wien.




221 Diese Aufzählung folgt: Vgl. WKO Wirtschaftskammer Wien (2009), http://portal.wko.at/wk/format_detail.wk?AngID=1&StID=331139&DstID=756, Stand vom 3.8.2009.

- 72 -

• Änderung des Dachgeschossausbaus auch für andere Zwecke als der des

Wohnens

• Entfall der Wohnzonenfestsetzung in Wohngebieten und in gemischten

Baugebieten bei überwiegender Wohnnutzung (keine Gefahr der

Wohnnutzungsverdrängung als Voraussetzung)

• Beschränkung der Wohnzonenfestsetzung auf Gebiete mit hoher

Wohnqualität

• Erhöhung des prozentuellen Flächenanteils für Nichtwohnzwecke von

20% auf 50%

• Erweiterungen und Erleichterungen für Ausnahmemöglichkeiten

• Weitgehender Verzicht auf Verbote zur Errichtung von Büro- und

Geschäftshäusern im Zuge der Festsetzung von Flächenwidmungs- und

Bebauungsplänen

Die geltenden Bestimmungen für Wohnzonen werden in Zukunft sicher zu

überdenken sein, da diese Verordnung Anfang 1990 seitens des Wiener

Gemeinderates beschlossen wurde und sich die Situation heute als eine Andere

darstellt. Es ist durchaus denkbar und sinnvoll, dass auch in Wohnzonen eine

maßvolle Durchmischung von mehreren Nutzungen stattfinden kann und soll. 222

222 Dieser Absatz folgt: Vgl. Experteninterview mit Herrn DI Buchner, Wien am 8. Juli 2009.

- 73 -

6 Altstadterneuerung in Gründerzeitviertel

In Wien sind mehr als 36.000 Wohngebäude älter als 80 Jahre. Ein Großteil davon

sind Gebäude aus der Epoche der Wiener Gründerzeit (1860-1918). Die 32.500

Gebäude sind aufgrund ihres unverwechselbaren Aussehens maßgeblich

identitätsbestimmend für das dicht bebaute Wiener Stadtgebiet und deswegen

wichtige Zielobjekte der Wiener Altstadterneuerung. 223

6.1 Das Gründerzeithaus - Versuch einer Begriffsdef inition

Gründerzeitgebäude werden im deutschsprachigen Raum gemäß der

kulturwissenschaftlichen Kategorisierung ihres Entstehungszeitraums erfasst. 224

Eine allgemein gültige bautechnische Definition für gründerzeitliche Gebäude ist

nicht möglich, da bisweilen keine wissenschaftlichen Forschungen hinsichtlich der

einstigen Bauweisen und der damals verwendeten Baumaterialien vorliegen. 225

Daraus folgt, dass nur eine Einteilung für einen bestimmten Entstehungszeitraum

zulässig ist. Eine solche Einteilung wäre leicht möglich, da sich die Gebäude in

deren Bauweisen und der verwendeten Materialien qualitätsmäßig grundlegend

von jenen Wohngebäuden unterscheiden, die in der Zwischenkriegszeit in den

Jahren von 1918 bis 1938 errichtet wurden.226

223 Dieser Absatz folgt: Vgl. Webservice der Stadt Wien (2009), http://www.wien.gv.at/stadtentwicklung/04/01/04/01.htm, Stand vom 17.8.2009.

224 Dieser Absatz folgt: Vgl. ÖIBI (2009), http://www.wienerbaukultur.at/gzdef.htm, Stand vom 7.8.2009.



- 74 -

6.1.1 Historische Entwicklung der Gründerzeitvierte l

Während die erste Hälfte des 19.Jahrhunderts in Österreich eine Ausdehnung des

Handels und des Gewerbes mit sich brachte, wurde die zweite Hälfte des

vorletzten Jahrhunderts durch den Eisenbahnbau der industriellen Revolution

geprägt. 227

Mit der Beseitigung der Befestigungsanlagen, einer im Jahr 1858 neu in Kraft

getretenen Bauordnung und durch staatliche Steuerbefreiungen wurde eine

Erleichterung in der Kapitalverwertung im Wohnungswesen erreicht.228 Der Grund-

und Hausbesitz unterlag infolgedessen den gleichen Gesetzen von Angebot und

Nachfrage wie andere Güter. So konnte der bereits im sogenannten Vormärz - der

vorrevolutionären Zeitspanne zwischen 1815 und 1848 in Wien - entwickelte und

errichtete Typ des städtischen Mietshauses in großer Zahl errichtet werden. Dieser

diente im vermehrten Ausmaß der begüterten Oberschicht, den Industriellen und

Großgewerbetreibenden als Geldanlage.229 Im weiteren Verlauf der Gründerzeit

erfolgte ein alle Größenordnungen sprengendes bauliches Wachstum in Wien.230

Etwa 75 % des vor 1840 errichteten Wohnbestandes wurde in der inneren Stadt

und in den Vorstädten abgebrochen und anschließend neu aufgebaut. Der alte

Baubestand wurde so in einem bis dahin unvorstellbaren Ausmaß umgeprägt. 231

Die neue gründerzeitliche Bebauung unterschied sich wesentlich von jener der

Vorstädte, dennoch war sie imstande sich beinahe ohne Bruchlinien strukturell in

die älteren Siedlungs- bzw. Ortskerne der Vorstädte einzufügen. Des Weiteren

ermöglichten die vorgegebenen kleinteiligen Parzellenstrukturen ein flexibles

Anpassen an erhaltene Bausubstanzen und ließen schrittweise Erneuerungen am

Bestand zu. Die Gebäude und das untergeordnete Straßensystem wurden in

einem strikt eingehaltenden orthogonalen Rastersystem errichtet, welches

227 Dieser Absatz folgt: Vgl. Hartmann, 1984, S. 13f.

228 Vgl. Hartmann, 1984, S. 13f.




- 75 -

lediglich von den Hauptausfallstraßen und den älteren Baubeständen gebrochen

wurde. 232 (Siehe Abbildung 27)

Bild 27: Gründerzeitliche Blockrandbebauung. (Entnommen aus: Stadtentwicklung Wien, Magistratsabteilung 18 Stadtentwicklung und Stadtplanung, 2005, S. 55.)

6.1.2 Städtebauliche Gestaltungsprinzipien

Die Grundsätze der Gestaltung dieser Zeit wurden in Camillo Sittes Werk „Der

Städtebau nach seinen künstlerischen Grundsätzen“ in einer Zeit zusammen

gefasst, in der diese in Vergessenheit zu geratenen schienen.233 Seine Kritik

richtete sich hauptsächlich gegen den auf Wirtschaftlichkeit und Rationalität

rasterförmig aufgebauten Stadtgrundriss. Er vertrat die Ansicht, dass Gebäude als

ein Teil ihrer städtebaulichen Struktur verstanden werden müssten, damit eine

Stadt im Sinne von Aristoteles eine alle Menschen glücklich und sicher zugleich



- 76 -

machende sein könne. Sittes sogenannter künstlerischer Aspekt überwog dem

rational- technischen Aufbau von Städten, wie er bereits von vielen Planern im

Zug der Stadterweiterung von Wien am Ende des 19. Jahrhunderts propagiert

wurde, um die damals gültigen Regeln abzulösen.234

Die aus dieser Zeit herrührende einheitliche Fassadengestaltung mehrerer

Einzelhäuser umfassender Baublöcke ist bis heute im gesamten Stadtbereich zu

erkennen. 235 Straßen- und Platzräume wurden von Schauwänden von aneinander

gebauten Häusern gebildet. Jede Fassade - fürstliche Palais oder Bürgerhäuser -

ordnete sich ihrer Bedeutung nach darin ein. 236 (Siehe Abbildung 28)

Abbildung 28: Wand eines Straßenraumes des strengen Historismus.

(Entnommen aus: Hueber, 2007, in: International Property Management Congress, 2007, S. 4.)

Zudem wurde in Räumen mit besonderen Akzenten, Achsen und Blickpunkten

entworfen. Dieses Prinzip wurde noch bis etwa in das erste Drittel des

20. Jahrhunderts von den schaffenden Architekten mit veränderter Formensprache

in Zusammenhang mit den großflächigen Wohnhofanlagen im Roten Wien

angewandt. Sodann wurden auch die Gebäude in Wien als von der Umgebung

234 Dieser Absatz folgt: Vgl. Semsroth in: Semsroth/Mönninger/Crasemann Collins (Hrsg.), 2003, S. 8ff.


236 Dieser Absatz folgt: Vgl. Hueber, 2007, S. 5.

- 77 -

unabhängige Körper gemäß der Lehre der modernen Architekturschulen

gestaltet.237

6.1.3 Gründerzeitliche Verteilungsmuster

Die baulichen Entwicklungen in der Gründerzeit lassen Rückschlüsse darauf zu,

dass die unterschiedlich hohen Grundrenten zum Einen die Verteilung der

Gebäude und der Eigentümer beeinflussten und zum Anderen die soziale

Segregation der Mieter im Stadtgebiet förderten. 238

Mit der Errichtung der Ringstraßengebäude und den damit verbundenen

Funktionsänderungen (Dienstleistungen, etc.) in der inneren Stadt wurden die

Mittelschichten in die Vorstädte und sonstige bevorzugte Lagen (Bezirke 13/14, 18

und 19) verdrängt. Das ergab eine bauliche und soziale Aufwertung der Vorstädte.

Ab dem Jahr 1860 waren die Mietshäuser in den Vorstädten unter Ausnahme des

lagemäßig benachteiligten 5. Bezirks vorwiegend mit Wohnungen von mittlerer

Größe ausgestattet. Hingegen wiesen die Gebäude im vierten und neunten Bezirk

seit dem Jahr 1870 sowie der 6. und 7. Bezirk seit dem Jahr 1880 vornehmlich

Großwohnungen auf. In den Vororten außerhalb des ehemaligen Linienwalls, dem

heutigen Wiener Gürtel, siedelten sich die nach Wien strömenden Zuwanderer an.

Die so bewohnten Zinskasernen waren mit Kleinstwohnungen (Zimmer, Küche

und Kammer) ausgestattet. 239 (Siehe Tabelle 1 und 2 auf der nächsten Seite)

Das sozialräumliche Verteilungsmuster der Mieter wurde überwiegend von den

erzielbaren Erträgen aus den Bausubstanzen bestimmt, die den Wohnungsgrößen

bzw. der Zimmeranzahl nach unterschiedlich hoch bemessen wurden. Dennoch

deuten die Indexwerte in der anschließend dargestellten Tabelle auf noch größere

Abstände hin. Die Arbeiterbezirke befinden sich am unteren Ende der Skala. Der

je Einwohner erzielbare Mietzins in den Arbeiterbezirken lag um etwa 40 Prozent

unter jenen, die in den Bezirken innerhalb des Gürtels erzielt werden konnten. 240

(Siehe Tabelle 3 auf Seite 79)

237 Dieser Absatz folgt: Vgl. Hueber, 2007, S. 5.

238 Vgl. Hartmann, 1984, S. 22.

239 Dieser Absatz folgt: Vgl. Hartmann, 1984, S. 15ff.

240 Dieser Absatz folgt: Vgl. Hartmann, 1984, S. 15ff.

- 78 -

Tabelle 1: Durchschnittliche Wohnungsgrößen in Wien um 1890, 1900 und 1910. (Entnommen aus: Hartmann, 1984, S. 23.)

Tabelle 2: Erzielbare Jahreszinserträge in Wien im Jahr 1900. (Entnommen aus: Hartmann, 1984, S. 25.)

Die Grundwerte in der Inneren Stadt stiegen im Lauf der Gründerzeit am

stärksten. Ein starker relativer Anstieg an Bodenpreisen, innerhalb von 40 Jahren

- 79 -

um das Fünffache, fand in den Bezirken 6 und 7 statt. Diesbezüglich lässt sich das

Entstehen der Mariahilfer Straße als Geschäftsstraße deuten. 241

Tabelle 3: Erzielbare Bodenpreise in Wien um 1890. (Entnommen aus: Hartmann, 1984, S. 27.)

In den Bezirken 2 und 4 fanden mit der Geschäftsstraßenentwicklung in der

Taborstraße, der Praterstraße und der Wieder Hauptstraße gleichfalls

überdurchschnittliche Erhöhungen statt. Ebenso in den Bezirken 8 und 9. In den

äußeren Bezirken gestalteten sich die Wertsteigerungen von Grund Boden

gleichermaßen. Im 16. Bezirk um das Fünffache und im 10. Bezirk um das

Sechsfache seit Beginn der Gründerzeit. 242 (Siehe Tabelle 4)

Die Grundsteigerungsraten waren um 1890 am höchsten Wert angelangt. 243 Aus

jenen Bodenpreisveränderungen entwickelte sich ein reges Spekulationsgeschäft,

das sich letztendlich in den hohen Mietpreisen niederschlug. 244 Die aus den

Mietshäusern resultierenden Ertragsmöglichkeiten bestimmten zugleich den

Verkehrswert der Häuser. Daraus lässt sich schließen, dass die Struktur der

Hauseigentümer einer ähnlichen sozialräumlichen Differenzierung folgte. 245

241 Dieser Absatz folgt: Vgl. Hartmann, 1984, S. 26.





- 80 -

Die Darstellungen der sozialräumlichen Unterschiede der Mietenstrukturen und

der Bodenpreise am Ende der Gründerzeit zeigen die bis heute weitgehend

erhalten gebliebenen Strukturen in Wien. Hierfür war das Einfrieren der Mietzinse

auf Basis des Friedenskronenzinses im Jahr 1914 von wesentlicher Bedeutung. 246

6.1.4 Das Wiener Zinshaus

Aus der Industrialisierung, den regen Bautätigkeiten und den damit verbundenen

Entwicklungen resultierte ein sehr großer Bedarf an Hilfskräften, der hauptsächlich

durch den Zuzug großer Bevölkerungsteile aus den Gebieten der ehemaligen

Monarchie gedeckt werden musste. Die nach Wien geströmten Menschen bildeten

die neue besitzlose Arbeiterschicht, die in den kleinräumigen Zinshäusern der

Vororte hauste. 247 (Siehe Bild 29)

Bild 29: Typische Grundrisse der Wiener Zinshäuser. Links: Straßentrakt, rechts H-Trakter. (Entnommen aus: wohnfonds_wien, 2009, S. 28.)

In der Endphase der Gründerzeit stiegen die Zahlen der zuströmenden Arbeiter

ständig an und um 1910 wurde in Wien einwohnermäßig die 2 Millionengrenze



- 81 -

überschritten. Der heutige Bestand an Altmiethäusern ist weitgehend mit jenen in

dieser Zeit errichteten Gebäuden ident. 248 (Siehe Tabelle 4)

Tabelle 4: Zahlen: Häuser a) und Einwohner b) in Wien zwischen 1700 und 1910. (Entnommen aus: Hartmann, 1984, S. 16.)

Die schnell anwachsende Arbeiterschicht gewann im Lauf der Gründerzeit

gegenüber der Mittelschicht zunehmend an wirtschaftlicher und zahlenmäßiger

Substanz. Das war hinsichtlich des Kampfes um politische wie soziale

Anerkennung des in dieser Zeit neu entstandenen Proletariates eine nicht

unwesentliche Tatsache, denn die Schicht der unselbstständig Beschäftigten -

dazu werden hier sowohl das Hauspersonal als auch die Lehrlinge gezählt -

machte im Jahr 1869 rund 75% und im Jahr 1910 etwa 85% aller Berufstätigen

aus. Die schlechten Arbeitsplatzbedingungen, die zunehmende Wohnungsnot in

Folge der rasant angestiegenen Bevölkerungszahlen, die jederzeit auflösbaren

Mietverträge seitens der Eigentümer und zugleich hohe Mieten in Verbindung mit

den schlechten hygienischen Zuständen in den Wiener Zinsmiethäusern

verursacht durch das Fehlen von Gang-WCs und Stellen zur Wasserentnahme

sorgten für Miss- und Kampfstimmung im Proletariat.249



- 82 -

6.1.5 Das bürgerliche Wohnhaus

Eine hohe Zahl der mittleren Bürgerschicht, die sich aus den Gewerbetreibenden,

der stark wachsenden Gruppe der freien Berufe und dem mittleren Beamtentum

zusammensetzte konnte dem Druck der hohen Bodenrenten, die mit Beginn der

gründerzeitlichen Bautätigkeiten entlang der Wiener Ringstraße entstanden, nicht

standhalten. Der Mittelstand musste aus der inneren Stadt in die Vorstädte von

Wien ausweichen. 250 (Siehe Abbildung 30)

Bild 30: Miethäuser in der Vorstadt. (Entnommen aus: Stadtentwicklung Wien, Magistratsabteilung 18 Stadtentwicklung und Stadtplanung, 2005, S. 56.)

Die gründerzeitlichen Bausubstanzen konnten sich auf Grund ihrer kleinteiligen

Parzellierung zwischen den bestehenden barocken und biedermeierlichen

Bausubstanzen in den Vorstädten einfügen. Die langgestreckt konzipierten

Baublöcke wurden quer zu den radialen Ausfallstraßen ausgerichtet. Daraus

resultierte eine weniger dichte und in der Regel eine orthogonale Straßenstruktur,

anders als in der Inneren Stadt. 251



- 83 -

Der ausschlaggebende Impuls zur weiteren Besiedelung der Vorstädte und der

damit einhergehenden sozialen Aufwertung wurde durch die Errichtung der

Ringstraßenbauten gegeben. 252

Das Wohnen auf beengten Verhältnissen in den mit Kleinstwohnungen

ausgestatteten Wiener Zinshäusern entsprach keineswegs den tradierten

Wertvorstellungen des Bürgerstandes von Familie und eigenem Wohnhaus. 253

So beschäftigte das Fehlen adäquater Wohnhäuser für die Mittelschicht die

Architekten, die selbst der Gruppe der freien Berufe angehörten und damit

zumindest dem Bürgerstand zuzurechnen waren. 254 Seitens der Architekten

Eitelberger und Ferstel wurden hierfür zwei unterschiedliche Modelltypen

entwickelt. 255

Der erste Typ war ein 4 geschossiges bürgerliches Wohnhaus, das ausreichend

Raum zum Betrieb von kleinen Handwerks-, Handels- oder Gewerbebetrieben und

zum Wohnen bot. Dieser Vorschlag war als multifunktionales Modell für den

mittleren Geschäftsmann oder den Handwerker gedacht und wurde seitens der

Architekten nicht als ein endgültiger Entwurf angesehen. So konnten

beispielsweise das Erdgeschoss, der zweite und der dritte Stock der betrieblichen

Nutzung und er erste Stock dem Wohnen dienen. 256 (Siehe Abbildung 31 bis 33

auf der nächsten Seite)

Dieser Modelltyp kam zahlenmäßig gegen Ende der Gründerzeitphase immer

weniger oft gegenüber dem nur für Wohnzwecke vorgeschlagenen Typ zur

Ausführung, obwohl sich die Eigentümer hauptsächlich aus selbstständigen

Gewerbetreibenden und Industriellen zusammensetzten. Für sie stand der Aspekt

der Altersversorgung durch Mieteinnahmen aus eigenen Zinshäusern im

Vordergrund. Aus diesem Grund stellte dieses Modell am Ende der Gründerzeit

zahlenmäßig keine Minderheit mehr dar. 257

252 Vgl. Hartmann, 1984, S. 33.

253 Vgl. Eitelberger v. Edelberg/Ferstel ,1860, S. 6.



256 Dieser Absatz folgt: Vgl. Eitelberger/Ferstel, 1860, S. 41.


Bild 31: Bürgerliches Wohnhaus; Arbeits

(Entnommen aus: Eitelberger v. Edelb

Bild 32: Bürgerliches Wohnhaus; Straßenansicht

(Beide entnommen aus: Eitelberger

Der zweite Wohnhaustyp

nicht im Gewerbe oder im

- 84 -

Wohnhaus; Arbeits- und Wohnfunktion. Eitelberger v. Edelberg/Ferstel, 1860, Anhang Tafel 1)

Wohnhaus; Straßenansicht Bild 33: Bürgerliches Wohnhaus; Hofansicht.

(Beide entnommen aus: Eitelberger v. Edelberg/Ferstel, 1860, Anhang Tafel 4 und Tafel 5 )

yp wurde für reine Wohnzwecke konzipiert

im Handel tätigen Mittelschicht, wie Ärzten, Rentnern

Wohnhaus; Hofansicht.

für reine Wohnzwecke konzipiert und sollte der

, wie Ärzten, Rentnern oder

Notaren als ein komfortabler

in jedem der drei Stockwerke lediglich eine zu bewohnende oder zu vermietende

Wohnung auf. Der vorliegende Entwurf w

erste Typ als eine mögliche Variante gesehen

innerhalb einzelnen Stockwerde sollte den

nach frei wählbar sein. 258

Bild 34: Bürgerliches Wohnhaus; reine

(Entnommen aus: Eitelberger v. Edelberg

6.1.6 Die Domizile der Inneren Stadt

Der Adel verlor mit der Aufhebung

im Jahr 1848 und der Grundentlastung sein wirtschaftliches Fundament

konnte sich seinen Machtbereich

Gegen Ende der gründerzeitlichen Epoche bildeten die Reste des Großadels mit

dem Großbürgertum, das

258 Dieser Absatz folgt: Vgl. Eitelberger

- 85 -

komfortabler Wohnsitz dienen. Das sohin konzipierte Modell wies


vorliegende Entwurf wurde von den Architekten ebenso

eine mögliche Variante gesehen. Die Einteilung der Grundrisse

innerhalb einzelnen Stockwerde sollte den jeweiligen Nutzungsa258 (Siehe Abbildung 34)

reine Wohnfunktion. . Edelberg/Ferstel, 1860, Anhang Tafel 5)

Domizile der Inneren Stadt

Der Adel verlor mit der Aufhebung der bisherigen grundherrlichen

Jahr 1848 und der Grundentlastung sein wirtschaftliches Fundament

sich seinen Machtbereich in der Hofverwaltung und im Militär


das aus höheren Beamten, Vertretern der Hochfinanz und

itelberger v. Edelberg/Ferstel, 1860, S. 41.

Das sohin konzipierte Modell wies


von den Architekten ebenso wie der

. Die Einteilung der Grundrisse

Nutzungsanforderungen

der bisherigen grundherrlichen Feudalordnung,

Jahr 1848 und der Grundentlastung sein wirtschaftliches Fundament und

in der Hofverwaltung und im Militär sichern.


der Hochfinanz und

- 86 -

Großindustrie sowie erfolgreichen Vertretern der freien Berufe als auch aus der

Gelehrtenschicht bestand, eine vielfältige Oberschicht.259

Diese oberste Schichte des Landes bewohnte einerseits die gründerzeitlichen

Pracht- und Prunkbauten entlang der Wiener Ringstraße und andererseits die neu

errichteten dem Maßstab der mittelalterlichen Stadtstruktur angepassten

kleinteiligen und unregelmäßigen Baublöcke im Stadtkern. 260 Die Straßenverläufe

wurden ebenso durch die mittelalterlichen Bau- und Platzstrukturen verlaufsmäßig

bestimmt und unterschieden sich so wesentlich von den neu entstandenen

Straßen in der gründerzeitlichen Epoche. 261 (Siehe Abbildung 35)

Bild 35: Mietshäuser im Stadtkern.

(Entnommen aus: Stadtentwicklung Wien, Magistratsabteilung 18 Stadtentwicklung und Stadtplanung, 2005, S. 55.)


260 Vgl. Hartmann, 1984, S. 20.

261 Vgl. Stadtentwicklung Wien, Magistratsabteilung 18, Stadtentwicklung und Stadtplanung, 2005, S. 57.

- 87 -

6.2 Gründerzeitliche Viertel - Wert und Bedeutung

In Wien stammen 26.600 Gebäude aus der Gründerzeit. Davon befinden sich 868

Gebäude in der Inneren Stadt und weitere 6.500 Gebäude in den übrigen

Schutzzonen der Bezirke 2-23.262 Die etwa 280.000 Gründerzeitwohnungen

werden von mehr als einer halben Million Menschen bewohnt, das sind mehr als

ein Drittel der Gesamtbevölkerung von Wien.263

Die Gebäude liegen lagebegünstigt innerhalb und außerhalb entlang des Gürtels

im Wiener Stadtgefüge. Die innerhalb des Gürtels gelegenen Bausubstanzen sind

hoch- bis spätgründerzeitliche Bürgerwohnhäuser, die außerhalb des Gürtels

gelegenen Objekte entsprechen überwiegend dem Typus des

Arbeiterwohnhauses. Diese wurden innerhalb eines dichten städtebaulichen

Rasters zugunsten einer maximalen Grundstücksausnutzung und

Gewinnmaximierung errichtet. 264

Die gründerzeitlichen Bausubstanzen konnten sich als anpassungsfähige

Strukturen und somit krisensicher gegenüber den bisherigen gesellschaftlichen,

technischen und wirtschaftlichen Veränderungen behaupten. Das ist neben dem

großen lagebedingten Standortvorteil der rund 30.000 Gebäude im

gesamtstädtischen Stadtgefüge, der eine gute Anbindung an den öffentlichen

Verkehr ermöglicht, hauptsächlich mit der baulich strukturellen Nutzungsoffenheit

der Gebäude verbunden. Das sind zum Beispiel die nutzungsstrukturellen

Potenziale betreffend die Fähigkeit zur Aufnahme von kleineren Handels- und

Dienstleistungseinheiten sowie weiterer Einrichtungen der sozialen Infrastruktur

als auch die Möglichkeit kleinere Arbeitsstätten in Kombination mit dem Wohnen

zu ermöglichen.265

262 Vgl. Experteninterview mit Herrn DI Scheuchel, Wien am 12.August 2009.


264 Dieser Absatz folgt: Vgl. Webservice der Stadt Wien (2009), http://www.zielgebiete.wien.at, Stand vom 12.7.2009.


- 88 -

Diese Nutzungsvielfalt der das Stadtbild von Wien bis heute wesentlich

gestaltmäßig prägenden Objekte positioniert die Gründerzeithäuser in einem

Spannungsfeld zwischen Schutz- und Erneuerungsinteresse. 266

6.3 Erneuerung gründerzeitlicher Viertel - Wert und Bedeutung

Vorwiegend in Gründerzeitvierteln entsteht durch bauliche oder nutzungsbedingte

Veränderungen, die sich durch Wohnungszusammenlegungen oder Abbrüchen

manifestieren, ein jährlicher Wohnbaubedarf von etwa 3000 Wohnungen. 267

Neben der mengenmäßigen Verfügbarkeit von Wohnraum bestimmen vermehrt

die Qualitätskriterien und die Leistbarkeit die Nachfrage nach Wohnflächen, da

die verschiedenen Bevölkerungsgruppen in Wien aufgrund ihrer unterschiedlichen

Altersstrukturen und Lebenssituationen auch einkommens- und herkunftsmäßig

unterschiedliche Bedürfnisse und Anforderungen stellen.268 Auf diese Bedürfnisse

soll durch angepasste Sanierungsmethoden Rücksicht genommen werden, um

der Gefahr des Abwanderns aktiver und jüngerer Bevölkerungsgruppen

entgegenwirken zu können. 269

Die Altstadterneuerung trägt mit der Aufwertung von erneuerungsdringlichen

Baublöcken durch geförderte bauliche Maßnahmen vor allem in den

gründerzeitlichen Stadtvierteln zur Beseitigung von vorhandenen Problemen eine

soziale und kulturelle Verantwortung gegenüber der Bevölkerung.270

Dem lagebedingten Standortvorteil der gründerzeitlichen Viertel stehen auch viele

Nachteile entgegen. Das sind nicht zuletzt auf Grund des hohen Alters der

Gebäude der Bestand von Substandardwohnungen, eine große Anzahl an leer

stehenden Erdgeschosszonen, hohe Belagsdichten, hohe Geschoßflächendichten

und ungenügend belichtete Innenhöfe.271





270 Vgl. Raith in: Werkstattberichte, 2008, S. 7.


- 89 -

Aufgrund der identitätsstiftenden und stadtbildprägenden Funktion der

gründerzeitlichen Viertel und dem einfachen strukturellen Aufbau der Gebäude,

das vielfältige Nutzungen zulässt, überwiegen die für eine Erhaltung durch

Erneuerung der Substanzen sprechenden Vorteile. 272

Für die Entscheidung zur Erneuerung von Gründerzeithäusern spricht zudem,

dass die Revitalisierungsbranche als Jobmotor für die Bauwirtschaft eine

Grundlage für das Bestehen zahlreicher Klein- und Mittelunternehmen darstellt.

Tausende zusätzliche Arbeitsplätze können durch ein weiteres Vorantreiben der

Sanierungstätigkeiten speziell in Anbetracht der Kyoto Zielvereinbarungen trotz

der bislang anhaltenden Wirtschaftskrise erhalten werden. Damit geht auch eine

Stärkung der Tourismusbranche einher; ein weiterer Wirtschaftszweig. 273

Dem zuvor gehen die Anwendung eines einheitlichen nationalen Österreichischen

Normenkataloges zu den europaweit einheitlichen Bemessungsregeln im

Bauwesen (EUROCODES274) und die wissenschaftliche Erforschung der

Bauweisen von Gründerzeitgebäuden.275 Diesbezüglich wurde seitens der Wiener

Wirtschaftskammer Ende Mai 2009 die Förderung eines Forschungsprojekts zur

Entwicklung von Lösungsansätzen für die Altbausanierung und

Dachgeschossausbauten in Wiener Gründerzeithäusern unter Berücksichtigung

von seismischen Beanspruchungen genehmigt. 276

6.4 Instrumente der Stadterneuerung

Über Jahrzehnte hinweg wurden Altbauten im mietrechtlichen Sinn

zwangsbewirtschaftet. Daraus ergibt sich bisweilen die Notwendigkeit von

geförderten Sanierungsprojekten. Nicht geförderte Sanierungen von Wohnhäusern

ergäben in Summe € 11,61/m² [kursive Hervorhebung eines aktuellen Wertes

durch den Autor]. Das stünde in einem großen Missverhältnis zur



274 RL 89/106/EWG i. d. F.: RL 93/68/EWG.

275 Vgl. ÖIBI (2009), http://www.wienerbaukultur.at/gzdef.htm, Stand vom 7.8.2009.

276 Vgl. TU- Wien (2009), http://www.hochbau.tuwien.ac.at/newsdetail/news/wirtschaftskammer, Stand vom 18.8.2009.

- 90 -

durchschnittlichen Einkommensstruktur der Bevölkerung. Deshalb muss eine

geförderte Wohnhaussanierung betrieben werden. 277

Nach dem der Wiederaufbau der zerstörten Bausubstanzen aus dem 2. Weltkrieg

weitgehend abgeschlossen war, erhielt die Stadtentwicklung im Jahr 1968 mit

einem Bundesgesetz zur Wohnbauförderung (Wohnbauförderungsgesetz 1968278)

die geeigneten Mittel zur Errichtung von Wohnbauten. Hingegen besaß die

öffentliche Hand keine geeigneten Instrumente um dem Verfall der

gründerzeitlichen Bausubstanz außer durch Abbruch und Neubau

entgegenzuwirken. 279

Erst das im Jahr 1974 beschlossene Stadterneuerungsgesetz (StadternG280)

erlaubte der Wohnbauförderung sich mit dem Thema Altstadterhaltung näher zu

befassen. Mit der sozialverträglichen Vorgangsweise im Sanierungsgebiet

Ottakring wurde der Grundstein zur sogenannten sanften Stadterneuerung gelegt.

Das entspricht etwa dem bisweilen praktizierten Modell der Sockelsanierung. 281

Mit der Notwendigkeit einer geeigneten Sanierungsförderung gleich der

Neubauförderung wurde im Jahr 1984 das Wohnhaussanierungsgesetz (WSG282)

beschlossen und zur Koordination der hierfür erforderlichen administrativen

Agenden der Wiener Bodenbereitstellungs- und Stadterneuerungsfonds (heute

Wohnfonds Wien) gegründet. 283

6.4.1 Fördervoraussetzungen

Für abzuwickelnde Wohnhaussanierungsprojekte seitens des Wohnfonds Wien

gelten als wichtigste Fördervoraussetzungen: 284 (siehe nächste Seite)

277 Dieser Absatz folgt: Vgl. Karst/Malloth/Trojan, 2003, Kap.1, S. 3.

278 BGB1. Nr. 280/1968.

279 Dieser Absatz folgt: Vgl. Berger/Berger in: Perspektiven (2005), S. 12.

280 BGB1. Nr. 2/2008.


282 BGB1. Nr. 460/1990.


284 Diese Aufzählung folgt: WFW Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009), http://www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.

- 91 -

• Zum Zeitpunkt des Ansuchens muss die Baubewilligung mindestens 20

Jahre zurückliegen. Ausnahmen hierzu wären z.B. Maßnahmen für

behinderte Menschen, der Fernwärmeanschluss, Kleingartenhäuser

• Die Vereinbarkeit der Objekte mit dem Flächenwidmungs- oder

Bebauungsplan oder ein öffentliches Interesse an einer Sanierung

• Das geförderte Gebäude muss ein Wohnhaus sein, d.h. nach der

Sanierung muss mindestens die Hälfte der gesamten Nutzfläche dem

Wohnen dienen

• Die geförderten Wohnungen dürfen nach der Sanierung nicht kleiner als

22m² und nicht größer als 150m² sein

• Das Vorliegen des dringenden Wohnbedürfnisses seitens der Bewohner

und eine permanente Nutzung der Wohnungen

• Abhängigkeit der Gewährung der Förderung vom des Ertrag des Objektes

abhängig. Die Kosten und die Finanzierungskosten (Darlehensaufnahme)

der Sanierung müssen höher sein als eine etwaige Hauptmietzinsreserve

zuzüglich 80 v.H. der voraussichtlich erzielbaren Einnahmen der nächsten

10 Jahre bzw. bei Aufzügen der nächsten 5 Jahre. Ausnahmen hierzu

wären z.B. Maßnahmen für behinderte Menschen, thermisch- energetische

Wohnhaussanierungen

• In Bezug auf den allgemeinen Bauzustand des Gebäudes, die Baukosten

und die zu erwartende Höhe der Mietzinse muss die Wirtschaftlichkeit

gegeben sein

• Die Objekte dürfen nicht zu mehr als der Hälfte im Eigentum des Bundes,

eines Landes oder im Eigentum eines fremden Staates; einer

internationalen Organisation oder diplomatischen Vertretung stehen

Dazu kommen noch die bautechnischen Aspekte, das sind vor allem die

vorherrschenden statischen Verhältnisse in den betreffenden

Sanierungsobjekten.285

285 Vgl. Experteninterview mit Herrn Ing. Lehner, Wien am 7. Februar 2008.

- 92 -

Ein wesentliches Kriterium für Investoren Sanierungsförderungen in Anspruch zu

nehmen sind die danach zu erzielenden Erträge. Diese richten sich einerseits

nach den steuerlichen Absetzmöglichkeiten der Investitionskosten und

andererseits nach dem Angebot an Fördermöglichkeiten.286

Der Vorbereitungszeitraum von der Beantragung einer Sanierungsförderung bis

zum Baubeginn ist ein nicht zu vernachlässigender Aspekt im

Planungsmanagement. Ein sehr optimistischer Ansatz wäre die Zeitspanne

mindestens eines Jahres. Wenige Projekte liegen innerhalb eines Zeitraumes von

2 Jahren. Die durchschnittliche allgemeine Zeitdauer beträgt jedoch 3- 4 Jahre. 287

Ob in den Gebäuden ausschließlich mietvertragliche Verhältnisse oder

Eigentumsverhältnisse bzw. Mischformen vorliegen, spielt keine Rolle in der

Fördervergabe und auf die Förderdauer. 288

Seit dem 15. Jänner 2009 werden besondere Schwerpunkte in der

Sanierungsverordnung (SanVO289) gesetzt.

Besondere Schwerpunkte sind: 290

• Die Umsetzung der Art. 15a-Vereinbarung/Techniknovelle 2007

• Die neun Begriffsbestimmungen

• Erhöhung der förderbaren Kosten

• Die Vereinheitlichung der Sockelsanierung

• Die Totalsanierung mit überwiegendem Neubauanteil

6.4.2 Die Totalsanierung

Diese Form der geförderten Sanierung wird ausschließlich von Investoren in

Anspruch genommen. 291

286 Dieser Absatz folgt: Vgl. Experteninterview mit Herrn Ing. Lehner, Wien am 7. Februar 2008.

287 Dieser Absatz folgt: Vgl. Experteninterview mit Herrn Ing. Lehner, Wien am 7. Februar 2008.

288 Vgl. Experteninterview mit Herrn Ing. Lehner, Wien am 7. Februar 2008.

289 LGB1. Nr. 27/2009.

290 Diese Aufzählung folgt: Vgl. WFW Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009), http://www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.

291 Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 2.

- 93 -

Das Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz (WWFSG292)

ermöglicht die Förderung der Sanierung von unbewohnten Wohngebäuden. Die

Totalsanierung stellt die im Rahmen eines Sanierungskonzeptes erfolgende

durchgreifende Sanierung eines zur Gänze bestandsfreien Gebäudes dar. Im

Gegensatz zur Sockelsanierung erfolgt der Umbau nicht schrittweise, da das zu

sanierende Objekt zu Gänze unbewohnt ist. So können alle Wohnungen sofort auf

Wohnungen der Kategorie A gemäß dem Mietrechtsgesetz (MRG293) angehoben

werden. Es dürfen auch zuvor anders als für das Wohnen genutzt Gebäude, wie

z.B. Fabriken, etc., in ein Wohnhaus umgebaut werden. 294

Besondere Auflagen einer Totalsanierungsförderung: 295

• Der Stadt Wien sind zur Sanierung beantragte Wohnungen teilweise zur

Vergabe anzubieten (jede 2. und 4. Wohnung von nach Sanierung

bestandsfreien Wohnungen)

• Vermietung nur nach dem Kostendeckungsprinzip auf Förderdauer

(Mietzinsklausel zulässig)

• Der Förderumfang reduziert sich bei Wohnungseigentumsbegründung

• Das Pfandrecht für aufgenommene Darlehen sowie ein

Veräußerungsverbot sind im Grundbuch zugunsten der Stadt Wien

eintragen zu lassen

Es dürfen auch zuvor anders als für das Wohnen genutzt Gebäude, wie z.B.

Fabriken, etc. in ein Wohnhaus oder Heim (Studentenheim) umgebaut werden. 296

Förderbare Maßnahmen sind: 297 (Siehe nächste Seite)

292 LGB1. Nr. 27/2009.

293 BGB1. Nr. 30/2009.

294 Dieser Absatz folgt. Vgl. WFW Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009), http://www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.


296 Vgl. WFW Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009), http://www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.


- 94 -

• Das Instandsetzen der allgemeinen Teile des Objektes, wie z.B. eine

Fassadensanierung, Dachreparaturen, etc.

• Verbesserungsarbeiten, wie z.B. ein Aufzugseinbau, ein

Fernwärmeanschluss

• Die Verbesserung innerhalb der Wohneinheiten im Sinne einer

Standardanhebung. Darunter fallen nicht: die Erneuerung von Fliesen,

Sanitäreinrichtungsgegenständen, etc.

6.4.3 Die Sockelsanierung

Viele Eigentümer von Gründerzeithäusern können die erforderlichen finanziellen

Mittel für eine Sanierung nicht aufbringen. Viele Zinshäuser befinden sich in einem

schlechten baulichen Zustand, der zudem nur durch hohen technischen und

finanziellen Aufwand festgestellt werden kann. 298

„Die Idee der Sockelsanierung besteht darin, die in den Zinshäusern anfallenden

Erhaltungsarbeiten für den „kleinen Mann“ finanzierbar zu machen.“ 299 Diese

Förderform wird etwa zur einen Hälfte von Eigentümern und zur anderen Hälfte

von Investoren beansprucht. 300


ermöglicht die Förderung der Sanierung von bewohnten Wohngebäuden. Hierfür

muss zumindest ein Drittel der Wohnungen der Ausstattungskategorie D und der

Ausstattungskategorie C zuzuordnen sein. Die Ausstattungskategorien werden im

Mietrechtsgesetz (MRG302) geregelt. Allenfalls soll auch ein schrittweises Sanieren

möglich sein, damit aufrechte Miet- oder sonstige Nutzungsverhältnisse bestehen

bleiben können. Mit dieser umfassenden Revitalisierung wird der Grundstein dafür

298 Dieser Absatz folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 2.

299 Denk/Grabherr (2009), S. 2.


301 LGB1. Nr. 67/2006.

302 BGB1. Nr. 30/2009.

- 95 -

gelegt, dass die allgemeinen Teile des Hauses unmittelbar erneuert werden und

die Wohnungen zumindest mittelfristig standardmäßig angehoben werden. 303

Jedenfalls sind folgende Maßnahmen durchzuführen: 304 (siehe nächste Seite)

• Die Notwendigen Erhaltungsmaßnahmen an den allgemeinen Teilen gemäß

dem § 3 MRG, das sind Fassadeninstandsetzungen, Dachreparaturen,

Instandsetzen der Steigleitungen, des Kanals, den Tausch von Bleirohren

bei Trinkwasserleitungen; § 3 MRG (BGB1. Nr. 52 /1981 i. d. F. BGB1. Nr.

30 /2009) 305

• Hausseitige Verbesserungsarbeiten gemäß § 4 MRG, soweit dies

zweckmäßig und wirtschaftlich vertretbar ist, das sind z.B. ein

Aufzugseinbau, der Einbau von Schallschutzfenstern, etc.

§ 4 MRG (BGB1. Nr. 52 /1981 i. d. F. BGB1. Nr. 30 /2009) 306

• Eine Standardanhebung von mindestens 20% der Wohnnutzfläche, eine

„Huckepacksanierung“ (Anhängen an laufende Sanierungstätigkeiten im

Haus zur Verbesserung bewohnter Wohnungen)

Leer stehende Wohnungen können während der Antragsstellungs- und

Bauvorbereitungsphase an karitative Organisationen befristet vermietet werden.

Darüber hinaus sind noch folgende Maßnahmen förderbar: 307

• Die Adaptierung von Erdgeschoss- und Souterrainflächen für

Geschäftslokale

• Der Dachgeschossausbau und der Zubau von Wohnungen (spezielle

Finanzierungsmaßnahmen sind möglich, die Anbotsverpflichtung besteht

auch hier – siehe hierzu die Aufzählung von Auflagen)

303 Dieser Absatz folgt: Vgl. WFW Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009), http://www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.


305 § 3 MRG (BGB1. Nr. 52 /1981) i. d. F. BGB1. Nr. 30 /2009.


307 Diese Aufzählung folgt: Vgl. WFW Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009), http:// www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.

- 96 -

• Die Errichtung von Stellplätzen (nicht rückzahlbarer Zuschuss bis zu 50%

der nachgewiesen Errichtungskosten, jedoch maximal 6.000 Euro pro

Stellplatz, unabhängig von den förderbaren Gesamtbaukosten)

• Eine städtebauliche Strukturverbesserung, auch der Abbruch von

Gebäudeteilen (im Zusammenhang mit der Blocksanierung ein einmaliger

nicht zurückzuzahlender Betrag bis zu 100% der Errichtungskosten - bei

Abbrüchen von den Blocksanierungen unabhängig)

Besondere Auflagen einer Sockelsanierungsförderung: 308

• Dass mindestens ein Drittel der Kategorie D oder C gemäß dem

Mietrechtsgesetz (MRG309) zuzuordnen sein muss. Hier erfolgt die

Einstufung gemäß mietvertraglicher Vereinbarungen bzw. ist bei der

Leerstehung die Realausstattung ausschlaggebend

• Jede 2. und 4. bestandsfreie Wohnung ist nach erfolgter Sanierung der

Stadt Wien zur Weitergabe anzubieten

• Auf Förderdauer ist eine Vermietung lediglich nach dem

Kostendeckungsprinzip zulässig

• Die Begründung von Wohnungseigentum verringert den Förderumfang

• Das Pfandrecht für aufgenommene Darlehen und ein Veräußerungsverbot

zugunsten der Stadt Wien sind im Grundbuch eintragen zu lassen

Für längere Zeit leer stehende Wohnungen, die im Rahmen von

Sockelsanierungen für zukünftige Zusammenlegungen frei bleiben, können

karitativen Organisationen überlassen werden.310

Das ergibt folgende Vorteile für den Förderungswerber: 311 (Siehe nächste Seite)

308 Diese Aufzählung folgt: Vgl. WFW Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009): http:// www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.

309 BGB1. Nr. 30/2009.

310 Vgl. WFW Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009), http:// www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.

- 97 -

• Ein beschleunigtes Verfahren und bis zu 35 Punkte im Förderverfahren des

Wohnfonds Wien

• Eine Bezahlung des Kategoriemietzinses (zumindest) und der

Betriebskosten gemäß dem Mietrechtsgesetz (MRG312) anstelle von

Leerstehungskosten

• Die Betreuung der unter Obhut stehenden Bewohner seitens einer

karitativen Organisation, die sich verpflichtet die Wohnungen fristgerecht,

leer, bestandsfrei und undevastiert zurückzugeben

• Die förderrechtliche Berücksichtigungsmöglichkeit der von karitativen

Organisationen abgelehnten Wohnungen

Karitative Organisationen bringen unter deren Obhut stehende

Wohnungssuchende mit auf maximal 3 Jahren befristeten Mietverträgen unter. Es

besteht kein Anspruch auf Hauptmieterschaft vor der Schlichtungsstelle. 313

6.4.4 Die Blocksanierung

In Zusammenarbeit mit dem Magistrat und den Bezirksvertretungen werden

seitens des Wohnfonds Wien sogenannte Blocksanierungsgebiete festgelegt.

Hierzu werden Fachleute mit der Entwicklung von Konzepten für eine

Strukturverbesserung bzw. Sanierung in sogenannten Blockentwicklungsgebieten

beauftragt. Mit der Blocksonderförderung, der sogenannten kleinen

Blocksanierung, werden Maßnahmen, welche durch die Förderungsmöglichkeiten

der Wohnhaussanierung nicht erfasst werden, im Hinblick auf städtebauliche

Strukturverbesserungen, mit bis zu 100 v.H. der nachgewiesenen Kosten

gefördert. 314

311 Diese Aufzählung folgt: WFW Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009), http://www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.

312 BGB1. Nr. 30/2009.



- 98 -

Förderbare Maßnahmen sind: 315

• Der Abbruch von Gebäuden und Gebäudeteilen zur Verbesserung von

Belichtungs- und Belüftungsverhältnissen

• Die Abbruchfolgekosten, wie z.B. Umsiedlungen

• Die Hofgestaltung und -begrünung, soweit diese nicht anders förderbar

sind

• Hofüberplattungen, wie z.B. als Emissionsschutz für Betriebe

• Soziale Einrichtungen

Spezielle Förderungsvoraussetzungen sind: 316

• Die Übereinstimmung mit einem approbierten Blocksanierungskonzept in

einem Blocksanierungsgebiet

• Eine positive Stellungnahme der Geschäftsstelle für Infrastruktur und

Stadterneuerung in der Baudirektion (Magistratsdirektion Wien)


ermöglicht eine Blocksanierung, die liegenschaftsübergreifende gemeinsame

Sanierung von mehreren Gebäuden oder Wohnausanlagen in Verbindung mit

Maßnahmen zur städtebaulichen Strukturverbesserung. 318

Die Zielsetzung beinhaltet: 319

• Die Wohnhaussanierung (Sockel- oder Totalsanierung bzw. Verbesserungs-

maßnahmen)



317 LGB1. Nr. 67/2006.



- 99 -

• Die Auflockerung zu dichter Bebauung durch Abbruchmaßnahmen an

Hinter- und Nebengebäuden zur Verbesserung der Belichtungs- und

Belüftungsverhältnisse.

• Den Ausgleich der abgebrochenen Nutzflächen durch einen

Dachgeschossausbau oder einer Aufstockung in den laut Bebauungsplan

vorgesehenen Bereichen (spezielle Förderungskonditionen für

Blocksanierungen und erneuerungsdringlichen Zählgebieten)

• Die Nachverdichtung von untergenutzten Liegenschaften durch Zubau,

Abbruch und Neubau

• Die Verbesserung des Wohnumfeldes (z.B. Grünflächen, Schaffung von

PKW-Einstellplätzen, Verkehrsberuhigung, ökologische Maßnahmen)

• Die Sicherung und die Verbesserung gewünschter Nutzungsmischungen

(Wohnen/Arbeiten/Nahversorgung)

• Die Schaffung sozialer und technischer Infrastruktureinrichtungen

• Die Koordination von Maßnahmen im öffentlichen Raum

6.4.5 Die Erhaltungsmaßnahmen


regelt die Erhaltungsarbeiten an Wohnhäusern mit einem maximalen 5%-igen

Verbesserungsanteil, wenn überwiegend ein Drittel der Wohnungen der

Ausstattungskategorie D und der Ausstattungskategorie C gemäß

Mietrechtsgesetz (MRG321) vorliegt. Die Kategorieneinstufung richtet sich nach der

Ausstattung der Wohnung bei Mietvertragsabschluss. 322

Die Erhaltung umfasst gem. dem Mietrechtsgesetz (§ 3 MRG323) folgende

Arbeiten: 324 (Siehe nächste Seite)

320 LGB1. Nr. 67/2006.

321 BGB1. Nr. 30/2009.



- 100 -

• Die Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses einschließlich der

Dienstwohnungen für HausbesorgerInnen. Das sind z.B. die

Fassadeninstandsetzung oder eine Dachreparatur

• Die Aufrechterhaltung des Betriebes von bestehenden, der gemeinsamen

Benützung dienenden Anlagen. Das sind z.B. die zentrale

Wärmeversorgung, ein Aufzug, eine Waschküche etc.

• Die Installation von öffentlich-rechtlich vorgeschriebenen Einrichtungen.

Das sind z. B. ein Wasser- oder Kanalanschluss bzw. der Tausch von

Bleirohren bei Trinkwasserleitungen bzw. Vorrichtungen zur Senkung oder

zur individuellen Feststellung des Energieverbrauches

• Die Erhaltung einzelner Wohnungen in brauchbarem Zustand, sofern diese

leer stehend sind

• Die Behebung ernster Schäden des Hauses, auch in bewohnten

Wohnungen

• Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauches, sofern sie wirtschaftlich

vertretbar sind

Im Zuge der Erhaltungsarbeiten kann auch ein geringer Anteil an

Verbesserungsarbeiten, wie z.B. eine Gegensprechanlage gefördert werden. Das

mit maximal 5 % der Baukosten. 325

6.4.6 Die Thermisch- Energetische Wohnhaussanierung


regelt die Förderung der thermisch-energetischen Sanierungsmaßnahmen an

Wohnhäusern. 327



326 LGB1. Nr. 67/2006.


- 101 -

Ziel der thermisch-energetischen Wohnhaussanierung ist es, durch Reduktion von

Luftschadstoffen und CO2- Ausstoß zur Verbesserung der Umweltsituation

beizutragen. 328

Deshalb werden bauliche und zusätzlich energetische Maßnahmen gefördert, die

zur Verringerung des Heizwärmebedarfs führen. Im Wesentlichen also die

Dämmung der gesamten Gebäudehülle. Darüber hinaus soll die ökologische

Optimierung des Gebäudes, wie z.B. durch die Verbesserung des Heizsystems,

den Einbau einer kontrollierten Wohnraumlüftung, die Verwendung ökologisch

unbedenklicher Baustoffe etc. angeregt werden. 329

Eine Kombination mit Förderungen von Einzelverbesserungen an und im

Gebäude, wie eines Aufzugs als Einzelmaßnahme, Solarförderungen,

Dachgeschossausbauten und Zubauten von vollständigen Wohnungen, ist

möglich. 330

Durch die Sanierungsverordnung 2008 wurde die THEWOSAN wesentlich anders

gestaltet und in zwei Förderschienen aufgeteilt. Als neue Begriffe wurden

einerseits die umfassende thermisch-energetische Sanierung und andererseits die

Deltaförderung bzw. Einzelbauteilförderung geschaffen. 331

Der Begriff THEWOSAN wird als Überbegriff für beide Förderschienen

verwendet.332

Die umfassende thermisch-energetische Sanierung zielt auf einen möglichst

niedrigen Heizwärmebedarf des Gebäudes nach erfolgter Sanierung ab. Strengere

Fördervoraussetzungen und höhere Fördermöglichkeiten sollen die Qualität der

Sanierung steigern. Anwendungsbeispiele: Nachkriegsgebäude der 1950er bis

80er Jahre, sowie Gründerzeithäuser ohne gegliederte Fassade. 333



330 Vgl. WFW Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009), http:/ www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.

331 Dieser Absatz folgt:: Vgl. WFW Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009), http://www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.



- 102 -

Die sogenannte Deltaförderung bzw. Einzelbauteilförderung ist eine thermisch-

energetische Sanierung, welche vor allem die Reduktion des Heizwärmebedarfes

zum Ziel hat. Die Deltaförderung darf nur dort gewährt werden, wo aus

technischen, rechtlichen oder wirtschaftlichen Gründen die Mindeststandards für

eine umfassende thermisch- energetische Sanierung nicht erreicht werden

können. Anwendungsbeispiele wären etwa Gründerzeithäuser mit erhaltenswerten

Fassaden. 334

Die im Folgenden angeführten Maßnahmen beziehen sich auf jene Arbeiten, die

eine thermische und eine energetische Verbesserung für ein Gebäude darstellen

oder eine Vorbedingung zur Durchführung dieser Maßnahmen sind. Die

Instandsetzungsmaßnahmen, die keine thermisch-energetische Verbesserung

bewirken, sind unter dieser Förderschiene nicht förderbar, sollten aber ohne

Inanspruchnahme von Fördermitteln zeitgleich durchgeführt werden. 335

Eine thermische Sanierung der gesamten Hülle von beheizten Gebäuden

umfasst:336

• Die Wärmedämmung aller umgebungsexponierten Bauteile

• Die Erneuerung von Fenstern und Außentüren, sowie Maßnahmen zur

Sicherstellung des erforderlichen hygienischen Luftwechsels

• Die Maßnahmen zur Beseitigung von Wärmebrücken und/oder anderen

bauphysikalischen Mängeln

• Die Maßnahmen zur Erhöhung passiv-solarer Wärmegewinne in

Verbindung mit entsprechenden Maßnahmen zur Verhinderung

sommerlicher Überhitzung, das ist z.B. die Errichtung von Wintergärten, die

Errichtung von Loggienverglasungen oder der Einsatz einer transparenten

Wärmedämmung




- 103 -

• Die baulichen Maßnahmen zur Verlustminimierung im Bereich der

Wärmegewinnung und Wärmeverteilung, das ist z.B. eine Dämmung von

Verteilungsleitungen im Keller

Eine Voraussetzung für die Förderung von anlagentechnischen Maßnahmen, ist

z.B. die Durchführung von baulichen Maßnahmen, die den jährlichen

Heizwärmebedarf reduzieren. 337

In Gebäuden mit oder ohne Zentralheizung: 338

• Die Umstellung oder Errichtung der Heizungs- und

Warmwasseraufbereitungsanlage mit primärenergieeffizientem und bzw.

oder CO2-ärmerem oder erneuerbarem Energieträger. Das sind z.B. Heizöl

auf Fernwärme oder Gas, Kohle oder Heizöl auf Biomasse, Errichtung einer

Solaranlage), u.v.m.

• Die Umstellung auf Systeme mit hoher Energieeffizienz. Das sind z.B. der

Einbau einer Brennwertkesselanlage samt Herstellung der dafür

erforderlichen Heizflächen, der Einbau von Wärmepumpen oder ähnliches

• Die Maßnahmen zur Verbesserung des Wirkungsgrades an bestehenden

Anlagen durch Kesseltausch, Adaptierung der Regeltechnik, u.v.m.

• Die technischen Maßnahmen zur Verlustminimierung durch Dämmung der

Verteilungsleitungen. Das sind z.B. erdverlegte Verteilungsleitungen,

Leitungsführungen im Keller, u.v.m.

Als allgemeine anlagentechnische Verbesserungen gelten:339

• Die Errichtung von Anlagen zur kontrollierten Be- und Entlüftung

337 Vgl. Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009): Thermisch- energetische Sanierung, http:// www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.

338 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009): Thermisch- energetische Sanierung, http:// www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.

339 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009): Leitfaden Erhaltung, http:// www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.

- 104 -

• Die Nachregulierung der Luftmenge seitens Abluftventilatoren bedingt durch

den Einbau von dichten Fenstern

Als innovative klimarelevante Systeme gelten: 340

• Fernwärme

• Erneuerbare Energieträger

• Heizungswärmepumpensysteme (Jahresarbeitszahl größer als 4)

• Erdgas - Brennwert - Anlagen, sofern kein Fernwärmeanschluss und keine

Biomasse möglich ist. Eine verpflichtende Kombination mit Solaranlagen,

wenn dies wirtschaftlich vertretbar ist

• Andere Technologien mit geringen Treibhausgasemissionen. Eine

verpflichtende Kombination mit Solaranlagen, wenn dies wirtschaftlich

vertretbar ist

340 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Fonds für Wohnbau und Stadterneuerung (2009): Thermisch- energetische Sanierung, http:// www.wohnfonds.wien.at, Stand vom 23.8.2009.

- 105 -

7 Aktuelle Beispiele und Forderungen

Die Verbesserungsmaßnahmen sollen in den Gebieten in jener Weise ansetzen,

dass unter Wahrung des gründerzeitlichen baulichen Erbes der Dialog mit

zeitgemäßer und qualitätsvoller Architektur zur Ausarbeitung von nachhaltigen

Lösungen ermöglicht wird. 341 Die Modernisierungsmaßnahmen sollen die

gegebenenfalls vorhandenen urbanen Qualitäten der dispersen gründerzeitlichen

Sozialstrukturen erhalten und nicht zu einem Verdrängungsprozess zulasten der

bestehenden Wohnbevölkerung führen. Die Stadtteile sollen derart attraktiv und

funktionsmäßig flexibel ausgestaltet werden, dass allfällig freiwerdende

Nutzflächen in den mit neuen Funktionen ausgestatteten und daher verbesserten

Lebensumfeldern einer umgehenden Neubesiedelung zugeführt werden

können.342

7.1 Sanierung versus Neubau in Gründerzeitvierteln

Vergleicht man die gründerzeitliche Stadt mit Stadtmodellen des 20. Jahrhunderts

oder mit aktuellen städtebaulichen Leitbildern, dann stehen den vorhandenen

Stärken und Potenzialen viele Schwächen gegenüber.343

Seitens der Mieter bestehen keine klaren Prioritäten zwischen einer Sanierung

und der Errichtung von neuen Gebäuden in gründerzeitlichen Gebieten. Das

Verhältnis diesbezüglich ist ausgeglichen. 344

Beim Abbruch eines architektonisch unbedeutenden gründerzeitlichen

Arbeiterhauses und der anschließenden Errichtung eines normalen geförderten

Wohnhauses ergeben sich zumeist folgende Nachteile: 345 (Siehe nächste Seite)


342 Dieser Absatz folgt: Vgl. Stadtentwicklung Wien, Magistratsabteilung 18, Stadtentwicklung und Stadtplanung, 2005, S. 129f.

343 Vgl. Raith in: Werkstattberichte, 2008, S. 6.


345 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Raith in: Werkstattberichte, 2008, S. 6f.

- 106 -

• Die niedrigen Geschoßhöhen und Ausbauten im Dachbereich erhöhen die

Anzahl der Geschosse und erhöhen die ohnehin hohen Bebauungsdichten

• Es werden meist keine zusätzlichen öffentlichen oder halböffentlichen

Freiräume geschaffen und der Mangel an qualitätsvollen Grün- und

Freiräumen bleibt bestehen

• Durch die Erhöhung der Wohnungsanzahl und den damit verbundenen

Stellplatzverpflichtungen werden das motorisierte Verkehrsaufkommen und

die Lärm- bzw. Schadstoffbelastungen erhöht

• Die höhenmäßig geringe Bemessung von Erdgeschosshöhen

(flächenmäßiger Ausnutzungsdruck) lässt lediglich Garageneinfahrten und

-ausfahrten bzw. Abstellräume anstatt die Auffüllung mit Geschäften zu

• Die funktionelle und gestalterische Abwertung des öffentlichen Raums

(nutzungsunflexible Erdgeschosszonen) und dadurch ein nachhaltiger

Verlust von Urbanität

• Die Tragkonstruktionen der Neubauten sind auf bestimmte funktionell

abgestimmte Wohnungs- und Raumkonzepte ausgerichtet und verhindern

Nutzungsveränderungen und Nutzungsanpassungen

• Der strukturelle Nutzungsverlust gegenüber Gründerzeitwohnhäusern

• Die betriebswirtschaftliche Unrentabilität von Baulückenschließungen

Als weitere Nachteile sind im Neubaufall auch die vermehrte Erfüllungspflicht von

gesetzlichen Bestimmungen gemäß der Bauordnung für Wien (BO346) und der

damit verbundene Verdrängungsprozess zulasten von Altmietern und

gegebenenfalls von ganzen Bevölkerungsschichten zu beurteilen.347

Den zuvor genannten Nachteilen von Neubauten in gründerzeitlichen Gebieten

stehen folgende Vorteile gegenüber: 348

• Grundsätzlich werden bessere Wohnungen geschaffen

346 LGB1. Nr. 25/2009.


348 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 1ff.

- 107 -

• Die zumeist besseren thermischen Qualitäten und Energiebilanzen

• Die Abbruch- und Neubaukosten sind aus betriebswirtschaftlicher Sicht

geringer als bei Sanierungen; einfachere Kostenkalkulation

• Das Bestehen neuer Förderungsmöglichkeiten für Abbruch und Neubau in

Blocksanierungs- bzw. Sanierungszielgebieten und daraus resultierende

steuerschonende Abschreibungsmöglichkeiten

• Gute Ausstattung mit Gemeinschaftsflächen und eine Barrierefreiheit

zugunsten der Nutzung für Menschen mit Beeinträchtigungen zur

Förderung der positiven Lebensqualitäten durch gesetzliche Vorschriften

(BO349)

• Die Erzielung höherer Freiflächenqualitäten ist liegenschaftsbezogen

möglich

• Baulückenschließungen sind volkswirtschaftlich von Bedeutung

Der Abbruch alter Zinshäuser und der anschließende Neubau innerhalb von

gründerzeitlichen Vierteln stellen eine Seltenheit dar. 350

Grundsätzlich gelten die Wiener Gründerzeitgebäude mit ihren Stärken und

Schwächen als erhaltenswürdig. Sohin kommt vermehrt die geförderte

Sanierungsschiene in Gründerzeitvierteln vor allem außerhalb des Wiener Gürtels

zur Anwendung. 351

Die potentiellen Stärken der Gründerzeitgebäude lassen sich wie folgt

aufzählen:352

• Das flexible Nutzungspotential in den Erdgeschosszonen für Büros,

Arztpraxen, Dienstleistungsbetriebe, Kleingewerbe, u.v.m.

• Die Möglichkeit einer öffentlichen Nutzung von Erdgeschosszonen und

Souterrains zur Belebung des Straßenraumes

349 LGB1. Nr. 25/2009.



352 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Stadtentwicklung Wien, Magistratsabteilung 18, Stadtentwicklung und Stadtplanung, 2005,S. 128.

- 108 -

• Die Ausbaupotentiale in den Dachgeschossen

Diesen potentiellen Stärken stehen folgende Schwächen gegenüber: 353

• Einschränkungen hinsichtlich der Errichtung von Terrassen, Loggien in

Dachgeschosszonen, Reduzierung der Dachgeschossausbauvolumina

aufgrund der europaweit einzuhaltenden einheitlichen Bemessungsregeln

im Bauwesen (EUROCODES354), großer technischer und wirtschaftlicher

Aufwand zur Beurteilung der konstruktiven Standfestigkeit der Gebäude

• Die hohen Bebauungsdichten

• Der geringe Anteil an wohnnahen Grünflächen

• Der PKW-Stellplatzmangel und die daraus resultierenden

Gestaltungsmängel im angrenzenden öffentlichen Raum

• Die Anzahl an unsanierten Kleinstobjekten (Fassaden, Wohnungen, etc.)

aufgrund des Fehlens differenzierter Förderungen

• Das mangelnde Informationsangebot für kleine Hausverwaltungen

• Der hohe Verhandlungsaufwand bei Umstrukturierungen durch

Einbeziehung der Nutzer, Nachbarn, Mieter und Vermieter

• Die Wirkungslosigkeit der Flächenwidmungs- und Bebauungspläne in

Bezug auf den Gebäudebestand

• Die fehlende Durchsetzungskraft seitens der Behörden für entsprechende

Mängelbeseitigungsmaßnahmen


354 RL 89/106/EWG i. d. F.: RL 93/68/EWG.

- 109 -

7.2 Lösungsvorschläge und Beispiele

Trotz der vorhandenen Schwächen stellt die gründerzeitliche Stadt eine urbane

Ressource dar. Diese bedarf eines zukunftsweisenden Umbauens und einer

intelligenten Nutzung. 355

7.2.1 Erdgeschosse

Die gründerzeitliche Bebauungsstruktur in großen Teilen Wiens stellt einen

baulichen Rahmen für einen relativ kleinteiligen Funktionsmix bereit. Lange Zeit

funktionierten die Blockrandbebauungen, deren Erdgeschosszonen als

Geschäftslokale oder Gewerbeflächen konzipiert waren.356

Als Hauptursache für die heute leer stehenden Erdgeschosse werden einerseits

die Entwicklungen in den Peripherien mit in der Konzentration großer Handels und

Gewerbeflächen identifiziert. Darüber hinaus liegen die Ursachen vor allem in den

Gebieten selbst. 357

Das sind zusammengefasst: 358

• Die Geschäftslokale sind für heutige Anforderungen zu klein;

Zusammenlegungen wären nötig

• Die Geschäftslokale entsprechen nicht mehr dem heutigen Standard

(Substandard) und sind stark sanierungsbedürftig

• Das Umfeld ist unattraktiv (laute Straßen, ungepflegte Lokale, kein Angebot

an öffentlichen Räumen, etc.)

• Mit den Kaufkraftabfluss in die Peripherien wandern Unternehmer in noch

besser frequentierte Straßen ab

• Mit der Abwanderung der Kunden wurden die Erdgeschosszonen

unattraktiv

355 Dieser Absatz folgt: Vgl. Raith in: Werkstattberichte, 2008, S. 8.

356 Dieser Absatz folgt: Vgl. Gruber, 2008, S. 4.


358 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Gruber, 2008, S. 5.

- 110 -

• Die Geschäftsraummieten sind häufig für den angebotenen Standard und

die Lage zu hoch bemessen

• HausbesitzerInnen investieren nicht in Sanierungen (keine Geschäftsmieter

in unattraktiven Umfeldern/soziale Komponente des öffentlichen Raumes)

• Sanierungen sind für Eigentümer und Investoren nicht rentabel

Zur Lösung dieser Problematik wird der Stadtentwicklung eine übergeordnete

Rolle beigemessen, da sie die Voraussetzung für das Greifen kleiner Maßnahmen

vor Ort bildet. Eine Verbesserung der vorherrschenden Situation in

gründerzeitlichen Gebieten kann nur erfolgreich sein, wenn es zu einem

Überdenken gesamtstädtischer Strategien kommt. 359 Das wären wie folgt: 360

• Die Entwicklung von Einkaufszentren in den Peripherien mittels

grundsätzlicher Zielvorgaben in der Stadtstrukturplanung und deren

rigorose Umsetzung in Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen

• Die Entwicklung neuer Förderschienen durch Kooperation von Wiener

Wirtschaftsförderungsfonds und Wirtschaftskammer zugunsten der

Eigentümer und der Unternehmer

Hinsichtlich der Revitalisierung von Erdgeschosszonen in den

Gründerzeitgebieten ist eine gesamtheitliche Betrachtung der Gebäude

erforderlich, d.h. Wohnungs- und Geschäftsbereiche sollen konzeptmäßig nicht

voneinander getrennt, sondern gemeinsam saniert werden. Damit könnte der

aktuellen Verwertungslogik entgegen erwirkt werden, dass Erdgeschosszonen

zugunsten untergeordneter Nutzungen, wie zur Aufnahme von Garagen, Lagern

und Müllräumen, verwendet werden. Diese differenzierten Gegebenheiten

erfordern ein abgestimmtes Instrumentarium. Daher sollte neben der klassischen

Sockelsanierung und Totalsanierung auch über eigene Förderungen für

Erdgeschosse in dafür ausgewiesenen Gebieten zugunsten längerfristiger



- 111 -

Entwicklungen nachgedacht werden. 361 Eine Braubarmachung (die Ausstattung

von Räumen) wie sie bereits für Wohnräume besteht, ist auch für Geschäfts- und

Betriebsräume vorstellbar. Damit könnte ein Anreiz zur Belebung der leer

stehenden Erdgeschosszonen in den gründerzeitlichen Gebieten geschaffen

werden. 362

Darüber hinaus wären für die Erzielung einer generellen Aufwertung dieser Zonen

strukturelle Anreize für gesamte Gründerzeitviertel erforderlich. 363 In vielen Fällen

wird aufgrund der Konkurrenz der bestehenden monofunktionalen Strukturen

(Einkaufszentren, Gewerbeparks) kein Handel in klassischer Form mehr

etablierbar sein. 364

Überlegungen zu stadtteilbezogenen Maßnahmen in Form eines Angebotes von

alternativen Nutzungen wären: 365

• Unterschiedliche Nutzungen leichter ermöglichen und im Neubaufall

einheitliche Mindestraumhöhe festlegen

• Das Wohnen in Erdgeschosszonen attraktiv machen; Änderung der

geltenden Bestimmungen für Wohnzonen (Voraussetzungen: geringes

Verkehrs- aufkommen, ausreichend breite Gehsteige, ausreichende

Belichtung)

• Gezieltes Ansiedeln von Dienstleistern (Grafik-, Architekturbüros, Arzt- und

Therapiepraxen, etc.)

• Das Ermöglichen von Zwischennutzungen als Übergangsstrategie zur

ästhetischen Umgebungsverbesserung

• Das Verhindern der Errichtung von Minigaragen, um

Entwicklungsmöglichkeiten im öffentlichen Raum nicht entgegenzustehen

• Das Entwickeln von Leitbildern für Straßen und Quartiere (Identität,

Wiedererkennungseffekt, etc.)

361 Dieser Absatz folgt: Vgl. Gruber, 2008, S. 7f.

362 Dieser Absatz folgt: Vgl. Experteninterview mit Herrn Arch. DI Huber, Wien am 29. Juli 2009.



365 Diese Aufzählung folgt: Gruber, 2008, S. 8.

- 112 -

Das alles ließe sich einerseits über finanzielle Anreizmodelle und andererseits

über veränderte Gesetzeslagen steuern. 366 Das wären zum Einen: 367

• Ein Bonus-/Malus-System in Form von Leerstandsabgaben und steuerlichen

Begünstigungen

• Subventionen über die bisherige Brauchbarmachung hinaus

• Verbot von Förderungen für Minigaragen

und zum Anderen: 368

• Die Entwicklung eines Masterplans öffentlicher Raum als verbindliche

Grundlage für Flächenwidmungs- und Bebauungsplanungen

• Die Lockerung der gesetzlichen Bestimmungen für Wohnzonen

• Einheitlich vorgeschriebene Mindestraumhöhen im Neubaubereich

• Hohe Abgaben für leer stehende Geschäftsflächen

Eine weitere Verbesserung der Problematik würde eine Verkehrsberuhigung in

den Straßenräumen der dicht bebauten Gebiete mit sich bringen. Das wäre durch

eine Begünstigung des öffentlichen Verkehrs und einer Ausgestaltung der

Straßenräume zugunsten der Radfahrer und der Fußgeher erzielbar. 369

Weitere Vorschläge in Verbindung dazu wären: 370

• Die Entwicklung von Grünkonzepten für ganze Straßenzüge bzw. Quartiere

entwickeln

• Das Aktivieren nutzungsoffener Zonen in den Gebäudevorfeldern

Das Aktivieren nutzungsoffener Zonen und die Ausstattung verleihen dem

öffentlichen Raum an Wert. Ein exklusives Design auf ebenso teuer

ausgestalteten Freiflächen soll hier keine Rolle spielen; vielmehr eine funktionelle 366 Vgl. Gruber, 2008, S. 8.





- 113 -

Ausstattung mit schlichten, funktionalen Elementen. Das wären z.B. aus einfachen

Materialen gestaltete Dächer zum Schutz vor Witterungseinflüssen, die mit

darunter positionierten Bänken auch zum bloßen Verweilen einladen. 371

(Siehe Abbildung 36 und 37)

Bild 36: 17., St.- Bartholomäus-Platz. Gestaltung öffentlicher Raum.

(Entnommen aus: Huber F. Timo, 2008, Internetadresse: http://www.timo-huber.info/index_html?seiten_id=projekte;seiten_id2=%D6ffentlicher%20Raum;seiten_id3=HERZ, Stand vom 22.8.2008.)

Bild 37: 9., Julius Tandler Platz. Gestaltung öffentlicher Raum.

(Entnommen aus: Huber F. Timo, 2008, Internetadresse: http://www.timo-huber.info/index_html?seiten_id=projekte;seiten_id2=%D6ffentlicher%20Raum;seiten_id3=TAN, Stand vom 22.8.2008.)

Der öffentliche Raum soll im Stadterneuerungsprozess mehr Wertigkeit erhalten.

Das muss in alle möglichen Regulative einfließen, wie zum Beispiel in die

Bezirksentwicklung, die Bauordnung und die Flächenwidmungs- und

Bebauungsplanung. 372

371 Vgl. Experteninterview mit Herrn Arch. DI Huber, Wien am 29. Juli 2009.

372 Vgl. Raith in: Werkstattberichte , 2008, S. 6.

Der Begriff des öffentlichen Raums soll mehr umfassen als Stellplatzflächen und

begrünte Freiflächen. 373

die Verschränkung der Erdgeschosszonen mit dem öffentlichen Raum vor allem

bei der Errichtung von geförderten neuen Wohnhäusern in Baulücken oder in

Folge von Abbrüchen alter Bausubstanzen gesehen.

Freiräume, die auch in Gebäuden, beispiel

enthalten sein können und von

bei Lokalen der Fall ist

beansprucht werden. 375

öffentlichen und dem private

Die erforderlichen Instrumente

bestimmte Ansätze. So

Flächengewinne durch Widmungsänderungen

Erdgeschoss- oder Hofflächen bzw. Teile davon einer öffentlichen

Verfügung gestellt werden.

Bild 38: 12., Marktgasse 12. Erdgeschosszonenmix in Kombination mit öffentlichen Freiräumen

(Entnommen aus: Lainer in: Werkstattberichte

373 Vgl. Experteninterview mit Herrn Arch. DI Huber, Wien am 29.

374 Dieser Absatz folgt: Vgl. Gruber,

375 Vgl. Experteninterview mit Herrn Arch. DI Huber, Wien am 29.

376 Vgl. Gruber, 2008, S. 9.

377 Dieser Absatz folgt: Vgl. Experteninterview mit Herrn Arch. DI Huber, Wien am 29.

- 114 -

Der Begriff des öffentlichen Raums soll mehr umfassen als Stellplatzflächen und 373 Als ein weiterer Schritt zur Verbesserung der Lage wird


n geförderten neuen Wohnhäusern in Baulücken oder in

Folge von Abbrüchen alter Bausubstanzen gesehen. 374

Freiräume, die auch in Gebäuden, beispielsweise in den Erdgeschosszonen

und von Jugendlichen ohne Konsumationszwang

ist, aber auch ohne Entrichtung einer Benützungsgebühr 375 Die Erdgeschosszone wird als Mittler

privaten Freiraum zu einer Schnittstelle. 376

Instrumente sind noch nicht ausdiskutiert, dennoch existieren

werden in Public Private Partner Ships

durch Widmungsänderungen angeboten.

oder Hofflächen bzw. Teile davon einer öffentlichen

Verfügung gestellt werden. 377 (Siehe Abbildung 40)

Marktgasse 12. Erdgeschosszonenmix in Kombination mit öffentlichen Freiräumen.

stattberichte, Heft Nr. 94, S. 29.)

Experteninterview mit Herrn Arch. DI Huber, Wien am 29. Juli 2009.

2008, S. 9.



Der Begriff des öffentlichen Raums soll mehr umfassen als Stellplatzflächen und

in weiterer Schritt zur Verbesserung der Lage wird


n geförderten neuen Wohnhäusern in Baulücken oder in

weise in den Erdgeschosszonen

Jugendlichen ohne Konsumationszwang, wie dies

einer Benützungsgebühr

als Mittler zwischen dem

sind noch nicht ausdiskutiert, dennoch existieren

ips den Bauträgern

Dafür müssen

oder Hofflächen bzw. Teile davon einer öffentlichen Nutzung zu

- 115 -

7.2.2 Dachgeschosse

Der Dachgeschossausbau wird als eine Form der Stadterweiterung gesehen und

umfasst ein Potential von 56.000 Wohnungen. 378 Um die soziale Durchmischung

in problematischen Vierteln zu fördern fordert die Stadt mehr günstige

Dachgeschosswohnungen für junge Familien und Singles im Bereich des Wiener

Gürtels. 379

Der Großteil der Gründerzeithäuser ist 100 - 150 Jahre alt. Aufgrund der

Ermüdung der Baustoffe ist die Verringerung der Tragfähigkeit auch in Anbetracht

der sohin verschärften Bestimmungen zur Einhaltung der Erdbebensicherheit

(EUROCODES380) und im Hinblick auf Umwelt- und Witterungseinflüsse gerade

bei Zubauten vermehrt Rechnung zu tragen. 381

Bisher wurden seitens der Behörde Dachgeschossausbauten in so genannte

„leichte“ und „schwere“ Ausbauten eingeteilt. Die sogenannten leichten

Dachausbauten waren im Wesentlichen mit zwei Dachgeschossen limitiert und

mussten im Rahmen einer maximalen Gewichtszunahme von 720 kg/m2 liegen.

Mit dem Jahreswechsel 2008/2009 wurden die EU-Normen (EUROCODES382)

auch in Österreich eingeführt. Seither sind alle Umbaumaßnahmen, die über die

gesetzlich zulässigen Abweichungen (§ 68 BO383) hinausgehen, als Neubauten

anzusehen. Unter zulässige Ausbauten werden ausschließlich Um- und Zubauten

im geringen Ausmaß in bereits bestehenden Gebäuden verstanden. Darunter

fallen lediglich eingeschossige Dachgeschossausbauten, die nicht über die

bestehende Dachhülle hinaus gehen. Das erlaubt lediglich ein zusätzliches

Galeriegeschoss. 384


379 Vgl. Brusatti in: Die Presse (2008), http://diepresse.com/home/panorama/oesterreich/412319/index.do?from=suche.intern.portal, Stand vom 30.8.2009.

380 RL 89/106/EWG i. d. F.: RL 93/68/EWG.


382 RL 89/106/EWG i. d. F.: RL 93/68/EWG.

383 Vgl. § 68 BO für Wien (LGB1.Nr. 25/2009).

384 Dieser Absatz folgt: Vgl. Lutter, 2008, http://www.lutter.at/buero/expertise-juli-2007-02.htm, Stand vom 30.8.2009.

- 116 -

Das hat Auswirkungen auf den Wohnraum, denn mit dem sogenannten „leichten“

Dachgeschossausbau hat man innerhalb der bestehenden Dachumrisse zu

bleiben. 385 (Siehe Abbildung 39)

Bild 39: Beispiel: Dachausbau leicht.

(Entnommen aus: Temel in: Werkstattberichte, Heft Nr. 64, S. 14.)

Alle größeren Ausbauten werden seither in den Einreichverfahren gemäß der

Bauordnung für Wien als Neubauten beurteilt und es sind aufwendige statische

Nachweise gegenüber der Behörde zu erbringen. 386

Jedoch kann für die Gründerzeithäuser mit den herkömmlichen Berechnungen

nicht exakt bestimmt werden, ob ein Gründerzeithaus einen Dachgeschossausbau

und allenfalls einer zusätzlichen Aufstockung standhält, da die Kriterien die heute

für Neubauten gelten, damals nicht bekannt waren. Das wäre nur mit teuren

Untersuchungen der Bausubstanzen feststellbar. 387

Bei sogenannten schweren Ausbauten, d.h. der Altbestand wird mit mehr als 720

kg/m2 zusätzlich belastet, wird nunmehr der Ingenieursbefund vermehrt

385 Vgl. Wolfinger in: Die Presse (2006), http://diepresse.com/home/leben/wohnen/85731/index.do?from=suche.intern.portal, Stand vom 30.8.2009.

386 Vgl. Lutter, 2008, http://www.lutter.at/buero/expertise-juli-2007-02.htm, Stand vom 30.8.2009.

387 Dieser Absatz folgt: Vgl. Brusatti in: Die Presse (2008), http://diepresse.com/home/panorama/oesterreich/412319/index.do?from=suche.intern.portal, Stand vom 30.8.2009.

- 117 -

umfassende Verbesserungsmaßnahmen der Bausubstanz vorschreiben

müssen.388

In so manchen Häusern werden sohin viele Ausbauprojekte nicht oder nicht

wirtschaftlich durchführbar sein. 389 Das ist nahezu nur für bestandsfreie Gebäude

vorstellbar. 390 (Siehe Abbildung 40)

Bild 40: Beispiel: Dachausbau „schwer“.

(Entnommen aus: Temel in: Werkstattberichte Heft Nr. 64, S. 22.)

Durch häufig überarbeitete Vorgaben der Magistratsabteilung 37 herrscht

bisweilen für Investoren und Bauträger eine baurechtlich wie wirtschaftlich

unsichere Lage. 391



390 Vgl. Müller Hartburg in: Die Presse (2006), http://diepresse.com/home/leben/wohnen/85731/index.do?from=suche.intern.portal, Stand vom 30.8.2009.


- 118 -

Definitionen und sich ständig ändernde Interpretationen von verschiedenen

Formen des Dachausbaus werden lediglich in Merkblättern (als Ergänzung zu den

EUROCODES392) von der Magistratsabteilung 37 zusammengefasst. 393

Diese baurechtlich unsichere Situation bedingt abwartende Haltungen bei den

Investoren und der Dachgeschossausbau befindet sich sohin in einer

Warteposition. 394

Es werden daher vorgeschlagen: 395

• Technische und wirtschaftliche sowie rechtlich verbindliche Vorgaben

seitens des Gesetzgebers

• Eine vermehrte Unterstützung der privat initiierten Forschungen zur

statischen Bewertung des historischen Baubestandes

7.2.3 Bebauungsdichten

Die bauliche Verdichtung ist grundsätzlich nicht negativ zu beurteilen. Jedoch ist

eine qualitätsvolle Verdichtung von sehr vielen Parametern abhängig. 396

Die Vor- und Nachteile von Sanierungsprojekten mit sehr hoher Dichte sind: 397

Vorteile:

• Die Hintertrakte von Häusern sind aufgrund der Ruhelage oftmals beliebter

als hellere, sonnigere Vordertrakte

• Dichte Lösungen profitieren nicht selten vom weniger dichten Umfeld

• Hohe Bebauungsdichten funktionieren bei Bewohnern mit ähnlichem

Lebensstil und bei entsprechenden Wohnungsgrößen mit Freiflächenanteil

Nachteile:

• Das Kippen der Wohnqualität durch verdichten in Nachbarliegenschaften 392 RL 89/106/EWG i. d. F.: RL 93/68/EWG.



395 Diese Aufzählung folgt: Vgl. Denk/Grabherr, 2009, S. 6.


397 Diese Aufzählung folgt: Denk/Grabherr, 2009, S. 1.

- 119 -

• Die Urbanität im Sinne dichter und gestaffelter Räume bedeutet auch

Einblicke in Privatsphären

• Allgemeinterrassen funktionieren kaum und müssen in der Regel betreut

werden

• Die Bebauungsstrukturen in Gründerzeitvierteln leiden an ergänzenden und

qualitativ ansprechenden Freiräumen

Der Quadratmeterbedarf an Wohnnutzfläche pro Kopf stieg seit 1991 um 15% auf

38m². Im Vergleich dazu stieg der Versiegelungsgrad betreffend die Freiflächen im

verbauten Gebiet und beträgt bereits 45% in Wien. 398

Ein seitens der Magistratsabteilung 18 durchgeführter Baulandcheck ergab, dass

durch Baulückenverbauungen und Dachausbauten im dicht verbauten Stadtgebiet

etwa 30% zusätzliche Wohnflächen geschaffen werden könnten. 399

Das Schließen von Baulücken bringt in der Regel eine Stadtbildaufwertung, da

geeignete Nutzungen die Aufenthaltsqualitäten von unbebauten Flächen erhöhen.

Darüber hinaus stellen Baulücken ein volkswirtschaftliches als auch

infrastrukturelles Reservoir dar. 400

Ein Indikator für das fehlende Bewusstsein hinsichtlich der Bedeutung von

Baulücken in Gründerzeitgebieten ist die fehlende Zusammenarbeit der

unterschiedlichen zuständigen Dienststellen. 401

Lösungsvorschläge für die Baulückenproblematik sind: 402

• Beauftragung von Studien zum Thema der Neuinterpretation des

öffentlichen Raums

• Neue Strategien zur Aktivierung bestehender Baulücken (nicht nur durch

Bebauungen)






- 120 -

• Das Schaffen höherer wirtschaftlicher Anreize (Neubauförderungen und

Kleinbaustellenzuschläge sind zu gering) verwaltet durch eine Art

Wohnfonds für Baulücken

• Das Initiieren von Wettbewerben für Baulücken

7.2.4 Baulücken und Freiflächen

Eine große Anzahl von Baulücken dient Kraftfahrzeugen als Stellplatzflächen und

wird meist mit Plakatwänden umbaut. Das hat negative Auswirkungen auf das

Stadtbild und den öffentlichen Raum. 403

Strategien und Vorschläge hierzu sind: 404

• Als Alternative zur Neubebauung aufgrund des vorherrschenden

Freiraummangels ein vermehrtes Schaffen hochwertiger Freiflächen

• Das Schaffen von Bonifikationen (Förderungen) oder abgabenseitige

Maßnahmen (Steuern, Gebühren, Überfahrgenehmigungen, etc.) als Anreiz

zur Freiflächenschaffung

• Umwidmungen in Grünflächen in den Flächenwidmungs- und

Bebauungsplänen

7.2.5 Parkraumbewirtschaftung

Bei den bisher durchgeführten Sanierungsprojekten besaßen die gesetzlichen

Stellplatzverpflichtungen (das Wiener Garagengesetz schreibt bei Neu-, Zu- und

Umbauten eine Stellplatzverpflichtung vor405) keine Effizienz hinsichtlich der

Entlastung des öffentlichen Raumes von ruhendem Verkehr. 406 Als Good-

Practice-Beispiel wird hierfür das angewandte Modell zur Reduzierung von



405 Vgl. § 36 WGG.


- 121 -

Stellflächen in Kopenhagen gesehen. Es werden damit 15 Stellplätze pro Jahr in

ausgewählten Straßenzügen beseitigt. 407

Zur Lösung der Problematik wird wie folgt vorgeschlagen: 408

• Ein entschlossenes Vorgehen seitens der Politik und der Behörden bei der

Reduktion von Stellflächen auf den Straßen

• Die verpflichtende Regelung zur Erteilung von Ausnahmegenehmigungen

(„Parkpickerl“) gemäß der Straßenverkehrsordnung 1960 (§ 45 Abs.4

StVO409) über das ganze Stadtgebiet von Wien inklusive einer

Gebührenerhöhung

• Keine Erteilung von Ausnahmegenehmigungen („Parkpickerl“) gemäß der

Straßenverkehrsordnung 1960 (§ 45 Abs.4 StVO410) für Garagenplatzmieter

• Eine entsprechende Aufklärungsarbeit zur Schaffung eines hierfür

erforderlichen Problembewusstseins in der Bevölkerung

7.2.6 Flächenwidmungs- und Bebauungsplanung

Die Flächenwidmungs- und Bebauungspläne zielen auf künftige

Bebauungssituationen ab. Diese sind meist nur in Form von Neubebauungen

erzielbar. Der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan ist zumeist als Instrument

für den Sanierungsfall ungeeignet, weil die bestehenden Strukturen nicht mit den

bestehenden Rechtslagen übereinstimmen. Zur Lösung dieser Problematik

sollten:411

• Bestehende Sanierungskonzepte und zukünftige Sanierungsprojekte durch

entsprechende planmäßige Ausweisungen in den Flächenwidmungs- und

Bebauungsplänen ermöglicht

• Die Widmungsverfahren für Flächenwidmungs- und Bebauungspläne

beschleunigt werden



409 Vgl. § 45 Abs.4 StVO (BGB1. Nr. 16/2009).

410 Vgl. § 45 Abs.4 StVO (BGB1. Nr. 16/2009).


- 122 -

Die Erstellung der Flächenwidmungs- und Bebauungspläne ist in Wien Sache

einer zentralen Magistratsabteilung bestehend aus zwei Gruppen (MA 21A und

MA 21B).

Hinsichtlich der Erdgeschossproblematik in den Gründerzeitquartieren sollte

vermehrt die Möglichkeit bestehen bestimmte Nutzungsarten in den

Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen festzulegen oder auszuschließen. 412

Weitere Möglichkeiten von Nutzungsfestlegungen wären: 413

• Die Verknüpfung von Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen mit

städtebaulichen Verträgen

• Ein Junktim mit den Förderbestimmungen

• Die Einführung mehrstufiger Bebauungspläne

7.2.7 Förderungsmöglichkeiten

Abbruchauflagen werden in strukturschwachen Gebieten zu undifferenziert

gehandhabt. Diese richten sich ausschließlich nach bestehenden Gebäudehöhen

und Kubaturen. Zumal entsprechen viele Gebäude nicht den rechtsgültigen

Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen. Aufgrund dessen kann bei

Sanierungen und allenfalls erforderlichen höhenmäßigen Reduktionen von

Gebäuden und den damit einhergehenden Nutzflächenverringerungen oftmals

keine Wirtschaftlichkeit mehr erreicht werden. Das ergibt Nachteile für das

typische Althaus mit 16 Wohneinheiten und Nutzflächen kleiner als 800m² und bei

weniger großen Sanierungsmaßnahmen, wie bei Fassadensanierungen, weil nach

Nutzflächen pauschaliert wird. 414

Diese strenge Gebarung führt zum unbeabsichtigten Effekt der Verringerung der

Sanierungstätigkeit, was die thermische Verbesserung von Häusern und vor allem

eine Reduktion des CO2-Ausstoßes konterkariert. 415





- 123 -

Hierzu wird als Anreiz angedacht, Abbruchprämien seitens der Stadt

einzuführen.416

Aufgrund der neuen Verordnung wird die THEWOSAN mittels unterschiedlicher

Förderungsschienen stärker positioniert. (Siehe auch Kapitel 6.3.1.6 auf Seite 99)

Bisweilen kann nicht abgeschätzt werden, ob und inwieweit die erhöhten

Förderungssätze als Anreize dazu ausreichen, um eine vermehrte Anzahl an

Förderansuchen zu bewirken. 417

In strukturschwachen Gebieten werden von 300 Liegenschaften nicht einmal 2

Sockelsanierungen durchgeführt. 418 „Die Durchführung von Sockelsanierungen ist

heuer etwas zurückgegangen.“ 419 In den 90ern gab es 10 Jahre lang ein freie

Mietzinsvereinbarung und etwa 100 und mehr Sockelsanierungsanträge pro

Jahr.420

Kleine Häuser zu sanieren ist für Investoren und Eigentümer kaum mehr

rentabel.421 Aufgrund dessen wird, um die Sanierungsbereitschaft von

Eigentümern in strukturschwachen Gebieten zu erhöhen, vorgeschlagen: 422

• Erhöhung der Zuschläge für Häuser mit einer Nutzfläche von unter 800 m²

(nach Sanierung)

• Die strukturschwachen Gebiete an das Richtwertsystem koppeln (zur

Definierung und Abgrenzung der Gebiete)

• Kleine Sanierungsprojekte und kleine Neubauten ohne Verpflichtung zur

Bereitstellung von Anbotswohnungen

• Pauschalförderungen für bestimmte Maßnahmen (Baukastensystem

ähnlich THEWOSAN)

• Automatische Mietzinsbildung und Begrenzung bei Pauschalierung in

Kombination mit Pflichtenheft



418 Vgl. Grabherr, 2009, S. 3f.

419 Experteninterview mit Herrn Ing. Lehner, Wien am 7. Februar 2008.

420 Vgl. Grabherr, 2009, S. 3f.



- 124 -

• Auflagen von Beginn an in die Sanierungsprojekte mit einbeziehen

Des Weiteren wird als Anreiz für Umsiedler vorgeschlagen: 423

• Bereits in den ersten 15 Jahren von günstigen Mieten profitieren zu können

• Längerfristige Mietverträge für Umsiedler

• Anbotswohnungen auch an Umsiedler vergeben (zumindest 20%)

• Qualitätsvolle Umsiedlerwohnungen anbieten

• Pro Sanierung nur eine bestimmte Anzahl von Umsiedlern zulassen und per

Anbotsschein regeln (Regelung über den Wohnfonds Wien)

Mit der neuen Sanierungsverordnung sind bei Bauvorhaben auch

Totalsanierungen mit einem überwiegenden Neubauanteil von 50%

förderungswürdig. Zudem stellt diese Form einen Anreiz für Investitionen bei

Bauherrenmodellen aufgrund der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeit von 15

Jahren dar. Die Vorteile liegen hier nicht in der Förderhöhe sondern auf der

steuerlichen Seite.424

Hier stellt sich die Frage, ob damit auch städtebauliche Qualitäten in struktureller

und funktioneller Hinsicht erzielt werden können. Hier wäre zum Beispiel die

Aufstockung eines zweigeschossigen Hauses in der Thaliastraße um 3 weitere

Stockwerke sowohl strukturell als auch funktional aus dem Blickwinkel der Stadt

ungünstig. Hier ist seitens der Stadt angedacht, dass Qualitätskontrollen gleich

jener bei Neubauten durch den Grundstücksbeirat durchgeführt werden. 425

Für Baugruppen und Interessensgemeinschaften bieten die bestehenden

Förderbedingungen keine Anreize. Das Wohnmodell der Wiener Sargfabrik im 14.

Bezirk stellt, zumal ein weiteres Projekt in direkter Umgebung folgte, eine

Seltenheit dar. Einer der Gründe hierfür ist, dass auch bei derartigen Vorhaben

Anbotswohnungen zur Verfügung gestellt werden müssen. 426 Als Anreiz für





- 125 -

Baugruppen und Interessensgemeinschaften wird die Bereitstellung von gezielten

Förderinstrumenten im experimentellen Wohnbau vorgeschlagen.427

Für Hausverwaltungen ebenso für Hauseigentümer werden zur Durchführung von

Sockelsanierungen nicht zuletzt aufgrund des damit verbundenen hohen

Verwaltungsaufwandes folgende Anreize angedacht:428

• Vermehrt Schulungen für Hausverwaltungen anbieten

• Vermehrt steuerrechtliche Aufklärungsarbeit leisten

• Bauträger vermehrt als Sanierungsbetreuer einsetzen

• Sanierungsbeauftragte wie der Blocksanierungen anbieten

Mit dem Ansatz der Mehrwertsanierungsinitiative wird der Tätigkeits- bzw.

Betreuungsbereich der Blocksanierungsbeauftragten, deren Beauftragung über

die Gebietsbetreuungen erfolgt, erweitert. Die bisherigen Verhandlungen mit den

sanierungsbereiten Eigentümern werden um gemeinsame Überlegungen zum

öffentlichen Raum, zu den Handels- bzw. Dienstleistungsbetrieben und

Gewerbebetrieben ergänzt. 429

Der Planungsprozess bei Sanierungen oder Neubauten kann in Form von

Informationspaketen und Informationsveranstaltungen, auch vor Ort, den

zukünftigen Mietern wie der anrainenden Bevölkerung näher gebracht werden und

stellt sohin eine Kommunikationsplattform für die Bevölkerung, die Bauträger und

Behörden dar. 430

7.2.8 Behördenkompetenzen

Der Wiener Stadtverwaltung stehen eine Reihe von Rechtsmittel zur Verfügung,

die Enteignung gemäß der Bauordnung für Wien (§§38-46 BO431), dem



429 Dieser Absatz folgt: Vgl. Experteninterview mit Herrn Arch. DI Huber, Wien am 29. Juli 2009.

430 Vgl. Experteninterview mit Herrn Arch. DI Huber, Wien am 29. Juli 2009.

431 Vgl. §§ 38-46 BO (LGB1. Nr. 25/2009).

- 126 -

Stadterneuerungsgesetz (§10 StadterneuerungsG432) und das Bauverbot gemäß

der Bauordnung für Wien (§19 BO433). Diese werden aus verschiedenen Gründen

nicht oder nur selten eingesetzt. Die theoretisch mögliche Anwendung des

Enteignungsinstrumentes ist in Wien totes Recht. In Österreich ist der Schutz des

Eigentums im Bundesverfassungsgesetz (BV-G434) verankert und es fehlt der

politische Wille die Interessen der Öffentlichkeit diesem gegenüber

durchzusetzen.435

Lösungsvorschläge dazu: 436

• Rechtlich verbindliche Raumordnungsgesetze

• Eine aktive Bodenpolitik

• Rahmenverträge zwischen Gemeinden und Eigentümern

• Baupflichtregelungen

Die Lösungsvorschläge zur Sanierungsproblematik setzen auf unterschiedlichen

Ebenen an. Diesbezüglich empfiehlt sich zu deren Umsetzung eine

Parallelstrategie. 437

Diese soll bestehen aus: 438

• Der Entwicklung eines programmatischen Rahmens und rechtlicher

Instrumente

• Ausweisen von Pilotgebieten, spezifische Förderungen zur Umsetzung von

Pilotprojekten, vermehrtes Marketing in Form von „Best-Practice Beispielen“

432 Vgl. § 10 Stadterneuerungsgesetz (BGB1. Nr. 2/2008).

433 Vgl. § 19 BO (LGB1. Nr. 25/2009).

434 BGB1. Nr. 1013/1994.





- 127 -

8 Conclusio

Der historisch aufgearbeitete Teil der Arbeit wird dem Leser als Laien (z. B: dem

jungen Studenten aus der Immobilienwirtschaft oder dem „Vollblut“ Ökonomen) ein

unverständliches Maß an Information zur Verfügung stellen. Hingegen wird dieser

für Fachleute aus der Immobilien- und Baubranche eine Bereicherung darstellen,

da nur ein fundiertes bauhistorisches Wissen einen fachgerechten Umgang mit

alten Bausubstanzen bzw. historischen Immobilien zulässt und darüber hinaus das

Verstehen von kontextuellen Problematiken erlaubt. Daher wird jener Teil der

Arbeit, der aufgrund der Aktualität und der Brisanz die vorhandene

Sanierungsproblematik und angedachten Lösungsvorschläge bzw. bereits

vorhandene Ansätze thematisiert und kritisiert, nicht nur Fachleuten aus den

Behörden und Praktikern Interessantes bieten.

Investoren und Bauträgern stehen eine Reihe von Landesfördermodellen und

Instrumenten für Sanierungen von Gründerzeitbauten im Rahmen des

Altstadterneuerungsprogramms seitens der Stadt Wien zur Verfügung. In

Kombination mit vorteilhaften steuerlichen Begünstigungen werden diese

Förderinstrumente jenem Förderinstrument bevorzugt, welches für Neubauten zur

Verfügung steht. So folgt, dass auch Wohnhäuser mit abbruchreifen

Bausubstanzen oftmals dennoch mit allen damit verbundenen statischen

Unsicherheiten nahezu zu Tode saniert werden oder überhaupt nicht saniert

werden, um letztendlich zur Wahrung der öffentlichen Sicherheit abgebrochen

werden müssen. Bisweilen stehen der Wiener Stadtverwaltung nicht die

geeigneten gesetzlichen Mittel zur Verfügung, um jenen Verhaltensweisen

wirkungsvoll entgegnen zu können, die von der Landesregierung per Verordnung

selbst verursacht werden. Das wird seitens des zum Architekten ausgebildeten

und in der Wiener Stadtentwicklung tätigen Autors der Arbeit aufgrund von

Praxiserfahrungen bestätigt.

Seitens der Stadt wurden aufgrund der vorhandenen Problematik mehrere

Arbeitskreise eingerichtet. Die darin erbrachten Vorschläge und Lösungsansätze

wurden berichtsmäßig festgehalten.

Vordergründig scheint der dargebrachte Vorschlag für eine Miteinbeziehung des

Grundstücksbeirats, als Qualitätskontrollinstanz für schlechte Sanierungen in

- 128 -

Zusammenhang mit der neuen Förderung von Sanierungsvorhaben mit einem

überwiegenden Neubauanteil größer als 50%, eine gute Sache zu sein.

Davon werden jedoch nur jene Bauträger und Investoren profitieren können, die

unternehmens- und finanzierungsmäßig (kreditwürdig) potent genug sind, um

größere Sanierungsvorhaben an bestandsfreien gründerzeitlichen Kleinobjekten

oder an herkömmlichen Wiener Zinshäusern durchführen zu können; zumal die

angestrebten Qualitätschecks lediglich die Wirkung von Zeit verzögernden

behördlichen Designüberprüfungen in Aussicht zu stellen scheinen.

Kleine, bisweilen noch bewohnte und oftmals sanierungsbedürftige, bürgerliche

Wohnhäuser werden von der neuen Förderform nicht profitieren. Das hat mehrere

Gründe. Historisch bedingt werden diese meist von den Hauseigentümern selbst

und deren Angehörigen bewohnt. Diese Wohnkonstellationen bilden in sich

geschlossene Strukturen die kaum weitere Mitbewohner in ein bis zwei zusätzlich

zu errichtenden Geschossen zulassen. Zudem wäre hierfür ein zeitweiliges

Verlassen des eigenen Wohnhauses erforderlich. Auch stünde der erzielte

Nutzflächengewinn in keinem Verhältnis zum daraus resultierenden finanziellen

Nutzen für kleine Private.

Die seitens der Stadt verfolgte Strategie hat somit für kleine bürgerliche

Gründerzeithäuser zur Folge, dass sie entweder von ihren betagten Eigentümern

bzw. deren Erben an sanierungshungrige große private oder staatliche

Gesellschaften verkauft werden, oder sprichwörtlich bis zum letzten Atemzug der

Bewohner und bis zum Abbruch der Gebäude genutzt werden. Das bestätigt die

eigene Berufspraxis.

In diesem Fall reichen die den Behörden zur Verfügung stehenden Mittel zum

Vorteil der Eigentümer von Liegenschaften oder Gebäuden nicht, um diese

dahingehend nötigen zu können, ihre Liegenschaften bebauen zu müssen, oder

ihre Gebäude über die gesetzlich verpflichtenden mietrechtlichen Maßnahmen

hinaus erhalten zu müssen. Das fußt auf dem in der Österreichischen

Bundesverfassung verankerten Schutz des Eigentums.

Diesbezüglich scheinen die in den Arbeitskreisen angedachten Baugebote

zumindest staats- und verfassungsrechtlich bedenklich sein.

- 129 -

Seitens des Autors werden hingegen nur intelligent gestaltete Förderanreize zum

Wohl aller Gesellschaftsformen als zielführend und als rechtens erachtet.

Dieselbe Problematik stellt sich auf ähnliche Weise bei den traditionellen

Arbeiterzinshäusern in den Randbezirken außerhalb des Wiener Gürtels. Das geht

vor allem mit einer seit 30 Jahren gängigen Praxis in der Flächenwidmungs- und

Bebauungsplanung einher, Dichtereduzierungen in Gründerzeitvierteln mit

großflächigen Ausweisungen von gärtnerisch auszugestaltenden Flächen für

Blockinnenbereiche vorzusehen. Sohin würden in Abbruchfällen oftmals große

Flächen nicht mehr für Neubebauungen zur Verfügung stehen. Diese potenziellen

Nutzflächenverluste führen nahezu immer zu jener Entscheidung, die

Bausubstanzen bis an ihre materialmäßigen Grenzen zu sanieren, obwohl die

Errichtung von neuen zeitgemäßen Wohngebäuden angemessener wäre.

In einem Arbeitskreis wurde für diese Fälle nun vorgeschlagen, dass die

Stadtverwaltung mittels eines Mehraufwandes an Bürokratie, Qualitätskontrollen

an jenen Objekten durchführen sollte, die mit Landesgeldern durch Aufstockungen

und Dachgeschossaufbauten von bürgerlichen Wohnhäusern zu

gründerzeitähnlichen Arbeiterzinshäusern werden. Obwohl in diesem

Zusammenhang auch die Dachgeschossausbauproblematik richtigerweise als

dringend zu lösendes Problem erkannt wurde, konnten in den Arbeitskreisen

mangels neuer Erkenntnisse und Entwicklungen seitens der Behörden aber auch

seitens privater Fachleute keinerlei Lösungsansätze dargebracht werden.

Aus der eigenen Tätigkeit in der Stadtteilentwicklung ist erfreulicher Weise zu

berichten, dass bereits planungsmäßige Schritte gemacht werden, um

Widmungsverfehlungen zu korrigieren. Es werden daher bisweilen nicht

bebaubare Flächen zukünftig für angemessene Nutzflächengewinne

herangezogen werden können. Das ist im Moment noch von einzelnen

Entscheidungsträgern abhängig und ist leider keine allgemeine Vorgangsweise.

Diesbezüglich ist die Wiener Landesregierung gefordert, entsprechende

gesetzliche Abänderungen betreffend die Neubauförderungsschiene zu setzten,

um sinnvoller Weise auch zeitgemäße Gebäude in gründerzeitlichen Quartieren

errichten zu können. Darüber hinaus soll die Ausgestaltung allfälliger

Neuverordnungen dem Gleichheitsprinzip folgend auch zugunsten einer

- 130 -

Teilnahmemöglichkeit von kleinen und mittelständischen Betrieben am

Sanierungssektor erfolgen.

Zudem zeigt die eigene Erfahrung, dass Flächenwidmungs- und

Bebauungsplanänderungen sowie Neufestsetzungen für kleine Widmungs- und

Sanierungsbereiche am effektivsten auf Bezirksebene in direkter Zusammenarbeit

mit lokalen Gebietsbetreuungen abgewickelt werden sollen. Bisweilen werden

diese Agenden lediglich zentral gesteuert über eine Abteilung abgewickelt.

Darüber hinaus sind die Gebietsbetreuungen und die zur Bearbeitung der Pläne

beauftragte Abteilung unterschiedlichen Steuerungsgruppen zugeordnet. Das hat

zur Folge, dass der Informationsfluss zwischen den lokalen Gebietsbetreuungen in

sanierungsdringlichen Gebieten und der bearbeitenden Abteilung entweder sehr

eingeschränkt ist bzw. oder gar nicht vorhanden ist. Sohin ist eine

magistratsinterne organisatorische Umstrukturierung für

Verfahrensbeschleunigungen zugunsten der erneuerungsdringlichen

gründerzeitlichen Gebiete unumgänglich.

Seitens des Autors wird der kürzlich begonnenen wissenschaftlichen

Forschungsarbeit zur Untersuchung der Wiener gründerzeitlichen Bausubstanzen

an der TU- Wien ein großer Wert beigemessen. Aufgrund der zu erwartenden

Ergebnisse wird die Baubehörde zukünftig in der Lage sein, Bescheide zur

Genehmigung von Dachgeschossausbauten auf wissenschaftlichen Erkenntnissen

aufbauend auszustellen und vorab verbindliche Planungsempfehlungen zur

Lösung der bestehenden Planungs- und Ausführungskalamitäten geben zu

können.

Die wegen des vorhandenen Mangels an Freiflächen im dicht bebauten

städtischen Gebiet vorgeschlagenen Baulückenbegrünungen oder das Abhalten

von Baulückenwettbewerben zum Zweck der Bebauung mit prämierten

Wohnbauprojekten gehen mit jenen Intentionen einher, die zugunsten der

Aufwertung des öffentlichen Raums Stellplatzreduktionen zur Forcierung der

Begrünung desselben fordern, ohne hierfür Kompensationsmöglichkeiten für

Fahrzeughalter anzubieten. Ob die diesbezüglich vorgeschlagene

flächendeckende Einführung des sogenannten „Parkpickerls“ als Maßnahme

ausreicht, um das heiße Eisen der allseits im Rampenlicht der medialen

Berichterstattung stehenden Parkraumbewirtschaftung abzukühlen, ist schlichtweg

- 131 -

zu bezweifeln. Begrünungen von Baulücken in Folge von Widmungsänderungen

erwirken zu wollen wäre kurz- und mittelfristig nur möglich, würde die Stadt

rechtliche Eigentümerin solcher Flächen sein; zudem dürfte kein anderer

Nutzungsdruck bestehen. Das ist in dicht bebauten städtischen Gebieten aus der

Praxis heraus betrachtet selten der Fall. Zudem zeigt die Praxis, dass

Parkwidmungen auf Privatliegenschaften in gleicher Weise wie

liegenschaftsübergreifende Innenhofbegrünungen nur über Privatinitiativen oder

bei Blocksanierungsvorhaben durchzusetzen sind.

Seitens des Autors wird vorgeschlagen, Baulücken mit attraktiv gestalteten

Parkhäusern zur Lösung der Stellplatzproblematik im öffentlichen Raum zu

schließen. Hier ist das Land aufgefordert mit entsprechenden Förderungen zur

Errichtung von Privatgaragen unterstützend lenkend zu wirken, ohne die eigene

Volksgaragenstrategie verwerfen zu müssen. Das soll in Kombination mit dem

Vorschlag zu Errichtungsverboten für Minigarageneinbauten in

Erdgeschosszonen, dem Vorschlag für eine Brauchbarmachung von

Geschäftslokalen und der Forderung seitens der Wirtschaftskammer zur Änderung

der gesetzlichen Bestimmungen für Wohnzonen zugunsten von Mischnutzungen

erfolgen.

Aufgrund der Vielschichtigkeit der Sanierungsproblematik in den gründerzeitlichen

Gebieten und der unzureichend vorhandenen Sanierungsinstrumente zur Nutzung

und Umnutzung von gründerzeitlichen Bausubstanzen sollen jedenfalls bis zur

Ausarbeitung und Bereitstellung von fein abgestimmten Förderinstrumentarien

ausschließlich gesamtobjektbezogene Sanierungsmaßnahmen mit Förderungen

bedacht werden. Die Erfahrung wird zeigen, dass dies auch darüber hinaus

erforderlich sein wird.

Anstatt Beiräte für Qualitätskontrollen zu missbrauchen, sollen zukünftig

Fördervergaben für spezielle Sanierungsmodelle unter Beiziehung ortskundiger

und fachlich versierter Gebietsbetreuer erfolgen. Neue Fördermodelle müssen

entsprechend marketingmäßig an Hausverwaltungen und an

sanierungsunerfahrene Eigentümer verkauft werden. Das soll in Form von „Best-

Practice-Modellen“ von den mobilen Wiener Gebietsbetreuungen vor Ort

kommuniziert werden.

- 132 -

Zusammenfassend sind die bestehenden Förderinstrumentarien, deren

gesetzliche Rahmenbedingungen und deren Exekutionsweisen seitens der

Stadtverwaltung zur Nutzung und Umnutzung von gründerzeitlichen Wohnhäusern

ungeeignet. Es wird daher die Entwicklung von geeigneten Förderinstrumentarien

und die Anpassung gesetzlicher Rahmenbedingungen gefordert. Das muss mit

einer organisatorischen Umgestaltung des Verwaltungsapparates zu Gunsten

effektiver Umsetzungsmöglichkeiten vor Ort einhergehen. Der effiziente Einsatz

neuer erforderlicher Fördermittel wird jedenfalls eine zielorientierte Vermarktung

am Kunden erfordern.

- 133 -

Abkürzungsverzeichnis

Abs. Absatz

Art. Artikel

BDA Bundesdenkmalamt

BO Bauordnung

B-VG Österreichischen Bundes-Verfassungsgesetzes

bzw. beziehungsweise

d.h. das heißt

DMSG Denkmalschutzgesetz

Docomomo Documentation and conservation of buildings, sites and

neighbourhoods of the modern movement

etc. et cetera (und die übrigen)

gem. gemäß

Hrsg. Herausgeber

ICOMOS International Council on Monuments and Sites

IUCN International Union for Conservation of Nature

Jhdt. Jahrhundert

PPP Public Private Partnership

THEWOSAN Thermisch- Energetische Wohnhaussanierung

u. a. unter anderem

UNESCO United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization

u. v. m. und vieles mehr

v.H. von Hundert

Z. Zeile

z. z. zurzeit

% Prozent

- 134 -

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Hierarchische Überlagerung sprachimmanenter Bedeutungsebenen und ihre stiftenden Zusammenhänge Seite 15 Abbildung 2: Blockbau und rasterförmige Parzellierung Seite 17 Abbildung 3: Blockbau und rasterförmige Parzellierung Seite 17 Abbildung 4: Blockbau und rasterförmige Parzellierung Seite 18 Abbildung 5: Postsparkasse im Jugendstil Seite 19 Abbildung 6: Wiener Stadtbahn Seite 19 Abbildung 7: Voraussetzungen, Zusammenhänge, Wirkungskräfte in der Architektur. Seite 22 Abbildung 8: Sprache – z.B.: Architektur. Seite 24 Abbildung 9: Der Dom zu Aachen Seite 25 Abbildung 10: Aktion >Flammenflügel< Seite 27 Abbildung 11: Altstädter Markt in Warschau Seite 43 Abbildung 12: Place des Vosges im Quartier du Marais Seite 44 Abbildung 13: Was wollen wir schützen? Seite 47 Abbildung 14: Instandgesetzte Fassade in der Blutgasse Seite 49 Abbildung 15: Sanierung des Spittelbergs Seite 50 Abbildung 16: Wie wollen wir schützen? Seite 52 Abbildung 17: Womit wollen wir schützen? Seite 53

Abbildung 18: Das Schutzzonenmodell Seite 55 Abbildung 19: Minoritenkirche Seite 60 Abbildung 20: Rüdigerhof Seite 61 Abbildung 21: Villa Skywa-Piravesi Seite 62 Abbildung 22: Ehemaliges Hotel Englischer Hof Seite 63

- 135 -

Abbildung 23: Gründerzeithaus Seite 64 Abbildung 24: American-Bar Seite 65 Abbildung 25: Historische Einfriedung Seite 67 Abbildung 26: Historische Beleuchtung Seite 68 Abbildung 27: Gründerzeitliche Blockrandbebauung Seite 75 Abbildung 28: Wand eines Straßenraumes des Historismus Seite 76 Abbildung 29: Typische Wiener Zinshausgrundrisse. Seite 80 Abbildung 30: Mietshäuser in der Vorstadt Seite 82 Abbildung 31: Bürgerliches Wohnhaus Seite 84 Abbildung 32: Bürgerliches Wohnhaus Seite 84 Abbildung 33: Bürgerliches Wohnhaus Seite 84 Abbildung 34: Bürgerliches Wohnhaus Seite 85 Abbildung 35: Mietshäuser in der inneren Stadt Seite 86 Abbildung 36: Gestaltung öffentlicher Freiraum Seite 113 Abbildung 37: Gestaltung öffentlicher Freiraum Seite 113 Abbildung 38: Erdgeschosszonenmix und Wohnungsbezogene Freiräume Seite 114 Abbildung 39: Dachausbau leicht Seite 116 Abbildung 40: Dachausbau schwer Seite 117

- 136 -

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Durchschnittliche Wohnungsgrößen in Wien um 1890, 1900 und 1910 Seite 78 Tabelle 2: Erzielbare Jahreszinserträge in Wien im Jahr 1900 Seite 78 Tabelle 3: Erzielbare Bodenpreise in Wien um 1890 Seite79 Tabelle 4: Häuser und Einwohner in Wien zwischen 1700 und 1910 Seite 81

- 137 -

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Experteninterviews

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Huber, Timo F., Arch. DI, Leiter der Gebietsbetreuung für den 17. und 18. Bezirk und freischaffender Architekt, Wien, 29. Juli 2009.

Kruml, Milos, Referent, Stadt Wien – Magistratsabteilung 19, Wien, 19. März 2009.

Lehner, Berthold, Gruppenleiter Sanierung – Gruppe Nord, Wohnfonds Wien, Wien, 7. Februar 2008.

Scheuchel, Peter, DI, Referent und Ansprechperson in Altstadterhaltungs- belangen, Stadt Wien - Magistratsabteilung 19, Wien, 12. August 2009.

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Anhang

Documents

Master Thesis Graf L. - Rahmenbedingungen und Instrumentarien zur Nutzung und Umnutzung von gründerzeitlichen Wohnhäusern Problematiken und mögliche Lösungsansätze