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Gemeinderat Meilen Meilen 17. August 2004 Masterplan für den Dorfkern Meilen Mit Beschluss vom 17. August 2004 hat der Gemeinderat die- sen Masterplan festgesetzt. Er bildet damit die behördenverbindliche Grundlage für zukünf- tige Massnahmen und Entscheide für die Dorfkernentwicklung Meilen.

Masterplan für den Dorfkern Meilen · • Irene Ritz, Gemeinderätin ... • Dr. Renzo Simoni, Schulpfleger • Felix Benz, Vertreter Handwerks- und Gewerbeverein Begleitkommission

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Gemeinderat Meilen M eile n 1 7. A u gu st 2 0 04

Masterplanfür den Dorfkern Meilen

Mit Beschluss vom 17. August 2004 hat der Gemeinderat die-sen Masterplan festgesetzt.

Er bildet damit die behördenverbindliche Grundlage für zukünf-tige Massnahmen und Entscheide für die DorfkernentwicklungMeilen.

Masterplan für den DorfkernInhalt

2 Gemeinderat Meilen

Masterplan für den DorfkernInhalt

3 Gemeinderat Meilen

Inhalt

1. Einleitung 51.1 Ausgangslage 51.2 Ziele 61.3 Projektorganisation 71.4 Inhaltlicher Bearbeitungsablauf 81.5 Bedeutung des Masterplans 9

2. Nutzung 102.1 Bevölkerungsumfrage 102.2 Umfrage beim Gewerbe 112.3 Marktstudie 112.4 Raumbedürfnisse der Öffentlichkeit im Dorfkern 122.5 Wohnen im Dorfkern 132.6 Nutzungskonzept für den Dorfkern 14

3. Städtebau 163.1 Bau- und Zonenordnung (BZO) 163.2 Städtebauliche Gegebenheiten 173.3 Ideen und Teilkonzepte 203.4 Ergänzende Studien 233.5 Beurteilung wichtiger Bauten im Dorfkern 253.6 Das städtebauliche Konzept für den Dorfkern 26

4. Verkehr 304.1 Verkehrsplan 304.2 Verkehrsmengen 304.3 Verkehrssicherheit 314.4 Öffentlicher Verkehr 314.5 Langsamverkehr 324.6 Varianten für den motorisierten Individualverkehr 334.7 Parkierung 344.8 Verkehrskonzept für den Dorfkern 364.9 Massnahmen 38

5. Massnahmen zur Umsetzung 395.1 Rechtlicher Rahmen, Nutzungsplanung 395.2 Parzellierung und Erschliessung 415.3 Trägerschaften 415.4 Zeitlicher Ablauf 425.5 Finanzielle Auswirkungen 425.6 Entwicklungsszenarien 42

Masterplan für den DorfkernImpressum

4 Gemeinderat Meilen

Impressum

Folgende Personen waren an der Erarbeitung des vorliegendenMasterplans beteiligt:

Leitender Ausschuss • Jürg Herter, Hochbauvorstand• Hans Isler, Gemeindepräsident• Irene Ritz, Gemeinderätin• Christian Haltner, Schulpräsident• Karin Knecht, Schulpflegerin• Dr. Renzo Simoni, Schulpfleger• Felix Benz, Vertreter Handwerks- und Gewerbeverein

BegleitkommissionDorfkernentwicklung

Zusätzlich zu den Mitgliedern des Leitenden Ausschusses:

• Gottlieb Arnold, Landi mittlerer Zürichsee, Grundeigentümer• Adrian Deventer, Grundeigentümer• Werner Frauenfelder, UBS, Grundeigentümerin• Werner Friedli, Landi mittlerer Zürichsee, Grundeigentümer• Folker Horst, SP• Lydia Kaufmann, Grundeigentümerin• Bernhard Lauper, SVP• Tobias Martz, Grundeigentümer• Dr. Simon Meier, FDP• Dr. Peter Moser, Vertreter der Familie Kaufmann,

Grundeigentümerin• Daniel Schürmann, CVP• Jakob Steib, Architekt, Mitglied Baukollegium• Thomas Stutz, ZKB, Grundeigentümerin

Fachleute aus derVerwaltung

• Michel Gatti, Gemeindeingenieur• Michael Hämmerli, Bausekretär• Ernst Joh. Krapf, Schulsekretär

Berater • Thomas von Ballmoos, von Ballmoos Krucker Architekten,Gewinner des Wettbewerbs nucleus und Verfasser derMachbarkeitsstudien

• Peter Kotz und Ruedi Koechlin, InterUrban,Verfasser der Marktstudie

• Heinz Schmid, Zwicker und Schmid,Verfasser Verkehrskonzept

• Alwin Suter, Suter von Känel Wild AG,Ortsplaner/Projektleiter

Masterplan für den DorfkernEinleitung

5 Gemeinderat Meilen

1. Einleitung

1.1 Ausgangslage

Dorf und / oder Stadt Wie zahlreiche andere Agglomerationsgemeinden befindet sichauch Meilen seit den 60er-Jahren im Spannungsfeld zwischendörflicher Identität und Tendenzen zur Verstädterung. Insbe-sondere die veränderten Lebensumstände und -bedürfnissewie Mobilität sowie Konsum- und Freizeitverhalten sind dafürverantwortlich, dass Meilen der baulichen Struktur nach einDorf, den Funktionen folgend aber städtisch ist.

Dieses Spannungsfeld zwischen dem Ideal einer dörflichenWohnsituation und der Forderung nach urbaner Verfügbarkeitvon Gütern und Dienstleistungen soll städtebaulich und plane-risch besser bewältigt werden.

Unbefriedigende Situationim Dorfkern

Das Gebiet zwischen Gemeindehaus, Bauamt und den Schul-häusern vermag heute weder ortsbaulich noch verkehrstech-nisch zu befriedigen. Defizite bestehen generell im Aussen-raum, in der fehlenden Dichte sowie beim Angebot standort-gerechter Nutzungen.

Masterplan für den DorfkernEinleitung

6 Gemeinderat Meilen

1.2 Ziele

Bezug zum Leitbild desGemeinderats

Im Leitbild 2002-2006 ist festgehalten: „Meilen soll seinen dörf-lichen Charakter als attraktive Wohngemeinde mit urbanenQualitäten und guter Erschliessung durch den öffentlichenVerkehr bewahren. Durch die Neugestaltung des MeilemerDorfzentrums wird die Identifikation der Bevölkerung mit ihrerGemeinde gesteigert.“

Funktionelle Aufwertung Das Potenzial des Dorfkerns Meilen als urbaner Treffpunkt istzu nutzen. Der Dorfkern soll möglichst viele Funktionen auf en-gem Raum erfüllen können: Einkauf und Gastronomie, kulturel-le Einrichtungen und Freizeitbeschäftigungen, Dienstleistungenund Verwaltung, zentrale Arbeits- und Wohngelegenheiten,Treffpunkte aller Art.

Dorfkern undQuartierversorgung

Der Dorfkern soll der Gemeinde als Ganzes und Teilen der Re-gion dienen und damit der im Regionalen Richtplan festgehal-tenen Bedeutung gerecht werden.

Daneben sind in den Wachten – insbesondere in Feldmeilenund Obermeilen – Angebote, die der Quartierversorgung die-nen, erwünscht; die Hauptversorgung mit einem entsprechendumfassenderen Angebot soll jedoch im Dorfkern erfolgen.

StädtebaulicheVerbesserungen

Mit Hilfe von gezielten baulichen Eingriffen soll das wenig zu-sammenhängende Siedlungsgefüge im Dorfkern besser geglie-dert und verdichtet werden.

Klärungen bezüglichVerkehr

Die Aufenthaltsqualität für Fussgänger soll aufgewertet, dieDurchlässigkeit für Velofahrer verbessert werden. Die Ver-kehrsbelastung durch den motorisierten Individualverkehr istdorfkernverträglich zu gestalten, und die Parkierung soll opti-miert werden.

Aufzeigen von Handlungs-spielräumen

Es sind Handlungsspielräume offen zu halten, damit auch dienachkommenden Generationen ihre Bedürfnisse befriedigenund ihre Visionen umsetzen können.

Masterplan für den DorfkernEinleitung

7 Gemeinderat Meilen

1.3 Projektorganisation

Projektorganisation In die Projektorganisation für die Ausarbeitung des Masterplanswaren alle wichtigen Kräfte eingebunden, die den Dorfkern mit-gestalten.

Gemeinderat, Schulpflege Gemeinderat und Schulpflege trugen die politische Verantwor-tung. Sie sprachen die nötigen Kredite für Studien und Planun-gen, fällten Entscheide in eigener Kompetenz und stellen An-trag zu Entscheiden, die in die Kompetenz der Gemeindever-sammlung fallen.

Leitender Ausschuss Der Leitende Ausschuss führte die Arbeiten, fällte die erforderli-chen Zwischenentscheide und stellte den jeweils zuständigenBehörden Antrag. Er war verantwortlich für eine angemesseneÖffentlichkeitsarbeit. Neben dem Gemeinderat und der Schul-pflege war im Leitenden Ausschuss auch der Handwerks- undGewerbeverein Meilen vertreten.

Begleitkommission Die Begleitkommission Dorfkernentwicklung stellte die Verbin-dungen zu allen Beteiligten sicher. Nebst den Mitgliedern desLeitenden Ausschusses waren Personen aus Parteien, Interes-sengruppen im Dorfkern, der Bevölkerung und Behörden ver-treten. Besonders wichtig war die Vertretung von Nachbarn undGrundeigentümern.

Berater Fachberater wie Gemeindeingenieur, Bausekretär, Verfasserder Detailhandelsstudie, Verfasser des Projekts nucleus,Verkehrsplaner, Schulraumplaner und Ortsplaner wurden fall-weise beigezogen.

Organigramm Gemeindeversammlung

Gemeinderat / Schulpflege

Baubehörde Baukollegium

Leitender Ausschuss Berater

Teilstudien

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Begleitkommission Dorfkernentwicklung

Masterplan für den DorfkernEinleitung

8 Gemeinderat Meilen

1.4 Inhaltlicher Bearbeitungsablauf

Teilstudien:Wettbewerb BushofVerkehrskonzept 2003Meinungsumfragen, MarktstudieWettbewerb Dorfkern: nucleusWettbewerb Seeanlage DorfmeilenRaumbedürfnisse Gemeinde undDOPMachbarkeitsstudien

Zahlreiche Studien zu den verschiedensten Themen wurden inden letzten Jahren erarbeitet. Für die Neugestaltung des See-ufers wurde ein Wettbewerb durchgeführt. Aus dem Ideenwett-bewerb Neugestaltung Dorfkern Meilen ging das Projekt nuc-leus hervor.

Meinungsumfragen in der Bevölkerung und unter den Gewer-betreibenden brachten die konkreten Anliegen der in Meilenwohnenden und arbeitenden Personen an den Tag. Eine Markt-studie schätzte das wirtschaftliche Potenzial ab.

Das Verkehrskonzept 2003 wurde erarbeitet. Die Frage nacheinem betrieblich optimierten und städtebaulich ansprechendenBushof konnte ebenfalls im Rahmen eines Wettbewerbs be-antwortet werden.

RZU Wettbewerb Im Rahmen eines Wettbewerbes der Regionalplanung Zürichund Umgebung (RZU) konnten diese Teilstudien zu einemvisionären Gesamtbild zusammengeführt und aufeinanderabgestimmt werden.

Synthese Der nun vorliegende Masterplan bildet eine pragmatische undbreit abgestützte Synthese aller Vorarbeiten.

Masterplan für den DorfkernEinleitung

9 Gemeinderat Meilen

1.5 Bedeutung des Masterplans

Stellenwert Ziel des Masterplans ist es, die Ideen der Themenbereiche Nut-zung, Städtebau und Verkehr zusammenzufassen, aufeinanderabzustimmen und Massnahmen zur Umsetzung aufzuzeigen.

Der Masterplan erlaubt es Behörden, Grundeigentümern undInvestoren, längerfristig zu planen und Investitionen zielgerich-tet zu tätigen. Er bildet die behördenverbindliche konzeptionelleGrundlage für Entscheide und Kreditbeschlüsse, die den Dorf-kern betreffen.

Solche Entscheide sind: Anpassungen der Bau- und Zonenord-nung, Erlass von Gestaltungsplänen, Abschliessen von Verträ-gen mit anderen Eigentümern und Investoren usw.

Kreditbeschlüsse dürften erforderlich sein zur Realisierung vonParkhäusern, für einen Umbau des alten Sekundarschulhauses(Dorfprovisorium, DOP), für Bauten der Gemeindeverwaltungusw.

Bestandteile Der Masterplan Meilen gliedert sich in folgende Teile:

• Aussagen zur Nutzung• Festlegungen zum Städtebau• Verkehrskonzept• Massnahmen zur Umsetzung

Masterplan für den DorfkernNutzung

10 Gemeinderat Meilen

2. Nutzung

2.1 Bevölkerungsumfrage

Kurzbeschrieb Mit einer Bevölkerungsumfrage im Jahre 2002 versuchte derGemeinderat die Meinungen und Wünsche der Einwohnerinnenund Einwohner auf möglichst einfache und unkomplizierte Art inErfahrung zu bringen. Die Ergebnisse bilden eine wichtigeGrundlage für die künftige Arbeit von Behörden, Verwaltung,Planer und Investoren, die sich an der neuen Dorfkerngestal-tung beteiligen.

Es wurden 1'584 Fragebogen zurückgesandt und ausgewertet,was einer erfreulich hohen Rücklaufquote von fast 25 % ent-spricht. Überproportional hoch ist der Anteil an Fragebogen vonPersonen, die seit mehr als 10 Jahren in Meilen wohnen oderhier geboren wurden – sich somit hier zu Hause fühlen.

Ergebnisse Es werden hier nur diejenigen Fragen und Antworten der Bevöl-kerungsbefragung wiedergegeben, die Aussagen enthalten,welche die Dorfkernplanung betreffen.

„Was ist / wäre Ihnen wichtig in Meilen?“(Reihenfolge gemäss Rangierung):

• Lage und Umgebung• Einkaufsmöglichkeiten• dichtes öffentliches Verkehrsnetz

Zusätzliche Wünsche / Anregungen:

• zusätzliche Parkplätze• mehr Verkehrsberuhigung• bessere Busverbindungen• Café / Restaurant• Kleinläden / Quartierläden• autofreier Dorfkern

Folgerungen Die Umfrageergebnisse bringen deutlich zum Ausdruck, welchwichtigen Stellenwert Verkehrsfragen innerhalb der Bevölke-rung haben. Fehlende Nutzungen oder städtebauliche Mängelwerden als nicht so gravierend empfunden. Im Fragebogenwurde dazu jedoch auch keine Frage formuliert.

Mit den im Verkehrskonzept vorgeschlagenen Massnahmengeht die Gemeinde auf die Wünsche und Anliegen der Bevöl-kerung ein.

Masterplan für den DorfkernNutzung

11 Gemeinderat Meilen

2.2 Umfrage beim Gewerbe

Kurzbeschrieb Die Umfrage beim Gewerbe bildete eine Ergänzung zur Um-frage bei der Bevölkerung. Sie hatte zum Ziel, die Meinungenund Erfahrungen des Gewerbes in die aktuelle Planung einflies-sen zu lassen. Insgesamt 50 Gewerbetreibende haben an derUmfrage teilgenommen.

Ergebnisse Das Potenzial zur Ergänzung des Einkaufsziels Dorfzentrumwird aus folgenden Gründen als sehr gross angesehen: guteLagequalität (Synergie, Frequenz), grosser Kaufkraftabfluss,regionale Zentralität, Ergänzungsbedarf auf Seiten der Haus-halte, Ergänzungsbedarf auf Seiten des Gewerbes und die lo-kale Nachfrage auf Seiten des Gewerbes. Das Gewerbewünscht sich insgesamt eine Angebotsergänzung.

Folgerungen Das nun vorliegende städtebauliche Konzept hat diesen be-rechtigten Bedenken Rechnung zu tragen. Es sollen Lagen miteindeutigem Charakter geschaffen werden:

• eine Flanierzone im Bereich Dorfstrasse (für Frequenznut-zungen) sowie

• einen beschaulicheren Bereich beim neuen Dorfplatz (mitZielnutzungen).

Als Gegengewicht zum Schwerpunkt Ost (Rosengarten) soll einSchwerpunkt West (Hüniweg/Post) gefördert werden.

2.3 Marktstudie

Standortprofil Das Standortprofil beurteilt die strategischen Positionen vonMeilen als Wohn-, Wirtschafts- und Versorgungsstandort. Unteranderem konnte festgestellt werden, dass das DorfzentrumMeilen der Standort mit dem höchsten Synergiepotenzial fürurbane Nutzungen im Raum zwischen Küsnacht und Rappers-wil ist und demzufolge eine einzigartige Chance für die Weiter-entwicklung einer regionalen Zentralität darstellt. Dies wieder-um kann ein entscheidender Mehrnutzen für die Wohnqualitätvon Meilen sein.

Ergebnisse derStandortanalyse

Das Dorfzentrum von Meilen ist ein Versorgungsstandort vonregionaler Bedeutung. Sein Einzugsgebiet umfasst 40'000 Ein-wohner mit einer detailhandelsrelevanten Kaufkraft von 609Mio. Franken. Es weist überdurchschnittliche Wachstumsratenbei Bevölkerung und Arbeitsplätzen und ein sehr hohes Kauf-kraftniveau auf.

Masterplan für den DorfkernNutzung

12 Gemeinderat Meilen

Die Abschöpfung ist lokal (36 %) wie regional (17 %) eher tief.Fast zwei Drittel der Konsumausgaben tätigt die Meilener Be-völkerung also ausserhalb ihrer Wohngemeinde. Dabei äussernHaushalte und Gewerbe unisono Ergänzungswünsche:Ergänzung Food-Angebot, Ausweitung Non-Food-Angebot(Mode, Unterhaltung, Freizeit, Haushalt, Elektro).

Folgende Faktoren weisen darauf hin, dass genügend Poten-zial zur Erweiterung des Angebots vorhanden ist: geringe lokaleAbschöpfung, mässige regionale Abschöpfung, hohe Flächen-produktivität, hoher durchschnittlicher Kaufbetrag (gegenCHF 100.--), bestehende Lead-Betriebe mit Synergiepotenzial.

Die bestehenden Geschäfte weisen, bezogen auf die Verkaufs-fläche, zwar hohe Umsätze auf, verfügen aber meist über gerin-ge, nicht mehr zeitgemässe Geschäftsgrössen. Defizite beste-hen in der Verfügbarkeit geeigneter Nutzflächen und Lagen,zum Beispiel wenige Geschäftsflächen mittlerer Grösse (100-400 m2), ungenügende/unbequeme Parkplatzversorgung imGebiet Hüniweg/Post, ungenügende Flanierqualität an der Dorf-strasse.

Folgerungen Der Dorfkern von Meilen hat das wirtschaftliche Potenzial füreinen umfassenden Versorgungsstandort. Die dafür erforder-lichen räumlichen Voraussetzungen sind jedoch nur zum Teilgegeben. Sowohl die baurechtlichen Rahmenbedingungen alsauch die baulichen Gegebenheiten müssen verbessert werden.

2.4 Raumbedürfnisse der Öffentlichkeit imDorfkern

Erhöhter Bedarf Bedingt durch das Wachstum der Einwohnerzahl und die ge-stiegenen Ansprüche an die öffentlichen Dienstleistungen sindauch die Raumbedürfnisse der Öffentlichkeit zu klären.

Politische Gemeinde undSchulgemeinde

Es liegt ein umfassendes Raumprogramm für die Gemeinde-verwaltung 2010 vor, das einer offenen, kundenorientiertenVerwaltung entspricht.

• Flächen der Gemeindeverwaltung: ca. 1'500 m2

• Flächen für die Schulgemeinde: ca. 400 m2

• Flächen von Amtsstellen, welche heute noch nicht im Ge-meindehaus oder Bauamt untergebracht sind wie Gemein-depolizei, Betreibungsamt usw.: ca. 650 m2

Gesamtfläche heute: 2'550 m2

• Mehrbedarf infolge Gemeindeentwicklung: ca. 450 m2

Gesamtbedarf im Jahr 2010: ca. 3'000 m2

Masterplan für den DorfkernNutzung

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Bibliothek / Mediothek /Ludothek

Es besteht das Bedürfnis nach einer zeitgemässen, benutzer-gerechten Gemeindebibliothek einschliesslich Mediothek undLudothek. Diese soll möglichst zentral liegen und auch derSchule dienen.

Weitere Institutionen undVereinigungen (DOP)

Insgesamt sind 31 Institutionen dem Aufruf der Gemeinde ge-folgt und haben ihre Wünsche bezüglich Raumbedarf kundge-tan. Eine Vielzahl von Personen und Personengruppen nutztebis anhin die Räumlichkeiten des DOP und möchte diese auchweiterhin gerne nutzen. Zudem sind Interessenten vorhanden,die bis anhin noch nicht im DOP eingemietet waren, da die an-gebotenen Räumlichkeiten nicht ideal oder zu den gewünsch-ten Zeiten bereits anderweitig vergeben waren.

Es ist anzumerken, dass nicht alle Vereine und Gruppierungen,die sich heute in den Räumlichkeiten des DOP aufhalten, aufeine Lage im Dorfkern angewiesen sind.

In einer Machbarkeitsstudie konnte gezeigt werden, dass dasDOP – einschliesslich ausgebautem Dachgeschoss – geeignetist, die formulierten Raumbedürfnisse zu decken.

Folgerungen Die Raumbedürfnisse der Öffentlichkeit lassen sich im Dorfkerndecken. Sie tragen zur Attraktivität des Dorfkerns bei und sinddaher im Konzept mit zu berücksichtigen.

2.5 Wohnen im Dorfkern

Mischnutzungen Für Neubauten wird ein Nutzungsmix von Flächen für Verkauf,Dienstleistungsbetrieben, Gewerbe und für Wohnen vorge-schlagen.

Bedarf Der Bedarf an attraktiven Wohnungen in einem gut erschlosse-nen, seenahen, urbanen Gefüge wird für alle Altersgruppen undalle sozialen Schichten als sehr hoch angenommen.

Die Wohnnutzung soll auch architektonisch ablesbar sein, zumBeispiel durch eine nach oben zurückgestaffelte Kontur der Ge-bäude, die zudem die Massstäblichkeit der angrenzenden tradi-tionellen Häuser aufnimmt.

Folgerungen Im Interesse eines lebendigen Dorfkerns ist im Konzept einsubstanzieller Anteil der Nutzflächen für das Wohnen vorzu-sehen.

Masterplan für den DorfkernNutzung

14 Gemeinderat Meilen

2.6 Nutzungskonzeptfür den Dorfkern

Ziel Der Dorfkern in Meilen ist ein Gebiet, das für die Entwicklungdes gesamten Dorfzentrums, die Konstellation ganz Meilensund sogar für die Positionierung der Gemeinde innerhalb derRegion von besonderer Bedeutung ist. Diese Nutzungsintensi-vierung im Dorfkern hat zum Ziel, ein wettbewerbsfähiges, viel-fältiges „Dorfzentrum“ zu schaffen und gleichzeitig die Aufent-haltsqualität im Dorfkern zu steigern.

Das Dorfzentrum soll dabei nicht nur Einkaufsziel, sondernauch Dienstleistungszentrum, Arbeitsort, kulturelle Mitte, Treff-punkt, Rahmen für das Vereinsleben und nicht zuletzt Wohnortsein.

Inhaltliche Aussagen Die sich bietende Chance für einen lebendigen Dorfkern gilt eszu nutzen. Dem Detailhandel und weiteren zentrumsbildendenNutzungen sind geeignete Flächen zur Verfügung zu stellen.Dies gilt vorab für die Nutzung der Erdgeschosse. In den Ober-geschossen sind überdies Büros, Praxen usw., vor allem aberauch Wohnungen, vorzusehen.

Räumliche Verteilung Ausgehend von den heutigen Gegebenheiten ist neben demEinkaufsschwerpunkt im Osten (Rosengarten) der zweite Ein-kaufsschwerpunkt im Westen (Post/Hüniweg/Gemeindehaus)zu stärken. Dies bewirkt eine Stützung der Geschäfte an derKirchgasse und ermöglicht die Entwicklung einer linearenEinkaufsachse: Kirchgasse - Dorfstrasse – Rosengarten. Hiersoll eine Angebotserweiterung für Geschäfte mittlerer Grössemöglich sein.

Masterplan für den DorfkernNutzung

15 Gemeinderat Meilen

Damit die gute Lage längs der Dorfstrasse kommerziell optimalgenutzt werden kann, ist eine Verlegung der Gemeindeverwal-tung an den rückwärtig liegenden Dorfplatz anzustreben. Diesfördert überdies die Frequentierung schwächerer Lagen undträgt zur Belebung des Dorfplatzes bei.

Der Schnitt will aufzeigen, dass die Frequenznutzungen auf derHöhe der Dorfstrasse liegen sollen, die Zielnutzungen könnendagegen seeseits angrenzend angeordnet werden.

Masterplan für den DorfkernStädtebau

16 Gemeinderat Meilen

3. Städtebau

3.1 Bau- und Zonenordnung (BZO)

Kernzone Gemäss BZO liegt der Dorfkern grösstenteils in der KernzoneA, welche eine Baumassenziffer von 4.5 vorsieht. Es sind alleNutzweisen zulässig.

Zone für öffentliche Bauten Die Liegenschaften der öffentlichen Hand sind teilweise derZone für öffentliche Bauten zugeteilt, was eine nicht öffentlicheNutzung verunmöglicht.

Eine Vereinheitlichung der Zonen ist im Interesse einer hohenNutzungsflexibilität anzustreben.

Ausschnitt aus demZonenplan (Stand 2003)

Masterplan für den DorfkernStädtebau

17 Gemeinderat Meilen

3.2 Städtebauliche Gegebenheiten

Entwicklung des Dorfkerns Als älteste dichtere Bebauungsstruktur verbindet die Kirchgas-se die damals wichtigsten Verkehrsadern, die alte Landstrasse(heute: Dorfstrasse) und den See (respektive die spätere See-strasse). Erst der Bahnbau löste weitere Verdichtungen in Formder Bahnhofstrasse und der Schulhausstrasse aus. Dieserhistorische Hintergrund ist heute noch wirksam: die Dorfstrasseals Einkaufsstrasse, die Kirchgasse als emotionales Zentrum.

1830 – 1884Der Dorfkern konzentriert sichlängs der Kirchgasse.Wesentlicher Eingriff ist der Bauder Seestrasse.

1884 – 1934Mit dem Bau des Bahnhofs ent-steht ein neues Zentrum längs derDorfstrasse. Bemerkenswert ist derBau von zwei grösseren Fabrik-anlagen. In diese Zeit fällt der Baudes heutigen Gemeindehausesund der Schulhausbauten.

1934 – 1975In dieser Zeit entwickelt sich Mei-len zu einem beliebten Wohnort.Das Strassennetz wird insbeson-dere mit der neuen Verbindung derDorfstrasse zur Seestrasse undder Bruechstrasse ergänzt. ImDorfkern verändert sich wenig.

1975 – 2000Die Zentrumsnutzungen im GebietRosengarten setzen einen neuenAkzent. Gestützt auf ein Leitbildentstehen die Bauten der UBS undder ZKB.

Masterplan für den DorfkernStädtebau

18 Gemeinderat Meilen

Planungen aus den 70er-Jahren

Erste Tendenzen zur Verdichtung und Kommerzialisierung desDorfkerns fanden in den 70er-Jahren statt. Als Planungsmittelwurden Leitbilder erarbeitet. Von zwei Leitbildern im DorfkernMeilen führte eines zum Einkaufsschwerpunkt Rosengarten mitden angelagerten Läden.

Im Bereich des Dorfkerns sah ein zweites Leitbild eine Verdich-tung des inneren Gevierts vor mit Ersatzbauten für Gemeinde-haus und Bauamt. Fragmente dieser Planung sind die Gebäu-de der UBS und der ZKB, beide mit ungelösten Anschlüssen andie Umgebung.

Modellfoto des Leitbildes aus den70er-Jahren

Baustrukturen Die Kirchgasse ist durch zwei- bis dreigeschossige Bauten ge-prägt, welche mit einer nicht linearen Strassenfront und gros-sen Dächern einen fast geschlossenen Strassenraum bilden.Sie ist Teil des schutzwürdigen Ortsbilds mit regionaler Be-deutung.

Kirchgasse

Masterplan für den DorfkernStädtebau

19 Gemeinderat Meilen

Dorfstrasse

Bahnhofstrasse

An der Dorfstrasse, Bahnhofstrasse und Schulhausstrasse istdie offene Bauweise mit strassenraumbegleitender Bebauungtypisch. Das innere Geviert ist geprägt durch klar definierte,bebaute Ränder. Im Innern ergeben wenig strukturierte Frei-räume ein unbefriedigendes Bild. Die Gebäude sind drei- bisviergeschossig, vielfach allseitig orientiert und verfügen übereine ausgeprägte Dachform.

Rosengartenstrasse

Im Rosengartenquartier wird mit dem Einkaufskomplex derdörfliche Massstab verlassen. Gebäude, welche weder einenBezug zum natürlichen Terrain noch zum Strassenraum auf-weisen, entsprechen nicht der dörflich-gewachsenen Identität.Die Zentrumszone ermöglichte diese Bauweise.

Masterplan für den DorfkernStädtebau

20 Gemeinderat Meilen

3.3 Ideen und Teilkonzepte

Wettbewerb nucleus Gesucht wurde ein überzeugendes Konzept sowohl für diestädtebauliche Aufwertung mit hoher Aufenthaltsqualität alsauch für eine gute Verkehrserschliessung, namentlich bezüg-lich des ruhenden Verkehrs. Gefunden wurde dieses Konzeptim Entwurf nucleus des Büros von Ballmoos Krucker Architek-ten, Zürich.

Situation desSiegerprojekts nucleus

Die dunkeln Bauten zeigen dieErgänzungen

Erkenntnisse nucleus Das Projekt nucleus schafft gemäss der Jury des Ideenwettbe-werbs gute räumliche Voraussetzungen, um den Dorfkern auf-zuwerten und eine neue Dorfmitte entstehen zu lassen. Gleich-zeitig wird Spielraum für kommerzielle Nutzungen offen gelas-sen. Das Projekt nucleus schlägt eine Lösung vor, welche einfast konfliktfreies Nebeneinander von Dorfplatz und Schulanla-ge ermöglicht. Mit der Hauptzufahrt zu den Parkhäusern überdie Schulhausstrasse können Dorfstrasse und Bahnhofstrasseentlastet werden.

Gemäss Nutzungskonzept liegen die kommerziell guten Lagenan der Dorfstrasse. Am neuen Dorfplatz wären demnach eherZielnutzungen anzuordnen: Räume für Vereine, Bibliothek, Ge-meindeverwaltung, Gastronomie.

Masterplan für den DorfkernStädtebau

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Wettbewerb SeeanlageDorfmeilen

Die Seeanlage Dorfmeilen soll aufgewertet werden. Das Sie-gerprojekt der Raderschall Landschaftsarchitekten AG ver-knüpft vertraute Elemente – wie die fünf Pappeln – mit zu-kunftsorientierten Ideen wie den verbesserten Zugang zumSee.

Projektidee für die Neuge-staltung des Seeufers

RZU - Wettbewerb Die Regionalplanungsgruppe Zürich und Umgebung (RZU) hatim Frühling 2003 Ortschaften mit übergeordneter Bedeutungund die Stadtzürcher Aussenquartiere im Rahmen des Wettbe-werbs „Attraktive Zentren“ dazu angeregt, Aufwertungskonzep-te für ihre Zentrumslagen zu entwickeln. Die Wettbewerbsjuryhat im Rahmen eines Präqualifikationsverfahrens acht Gebiets-körperschaften, darunter auch Meilen, dazu eingeladen, Visio-nen für ihre Zentrumslagen zu erarbeiten. Die Gemeinde Mei-len nutzte in ihrem Wettbewerbsbeitrag die Chance, mehrereim Dorfkern aktuelle Projekte zu einem Ganzen zusammen-zufügen.

ErkenntnisseRZU - Wettbewerb

Der Wettbewerbsbeitrag von Meilen im Rahmen des RZU-Wett-bewerbs wurde von der Jury als „konsistente, solide planeri-sche Leistung“ gewürdigt. Die Massnahmen seien „sehr präzisedurchdacht und auf Stufe Konzept detailliert ausgearbeitet“. Al-lerdings vermisst die Jury klare Prioritäten bei den Interventio-nen.

Der Neugestaltung der Dorfstrasse kommt nach Ansicht der Ju-ry eine Art Katalysatorwirkung für ganz Meilen zu.

Masterplan für den DorfkernStädtebau

22 Gemeinderat Meilen

Fazit aus demRZU - Wettbewerb

Der Blick von aussen bestätigt den eingeschlagenen Weg derGemeinde Meilen bezüglich Dorfkernplanung. Die Kritikpunktewurden aufgegriffen und bei der Weiterarbeit berücksichtigt.Der nun vorliegende Masterplan hat wesentliche Teile aus derWettbewerbsarbeit übernommen und weiterentwickelt.

Vision gemässRZU - Wettbewerb

Masterplan für den DorfkernStädtebau

23 Gemeinderat Meilen

3.4 Ergänzende StudienDie Marktstudie für den Dorfkern ergab, dass sich das Einkau-fen verstärkt längs der Dorfstrasse entwickeln sollte. Ein Laden-standort am Dorfplatz wird als ökonomisch fraglich beurteilt. Esmüssen bessere Alternativen entwickelt werden.

Einkaufsschwerpunkt Westim Bereich Hüniweg

Aufgrund dieser Erkenntnis wurden für den westlichen Teil derDorfstrasse Bebauungsstudien erarbeitet, welche aufzeigen,wie ein Einkaufsschwerpunkt West im Bereich Hüniweg ausse-hen könnte.

Bebauungsideen Hüniweg:Erdgeschoss Höhe Dorfstrasse

1. UntergeschossHöhe Hartplatz der Schule

2. UntergeschossParkierung

Masterplan für den DorfkernStädtebau

24 Gemeinderat Meilen

EinkaufsschwerpunktGemeindehaus

Als Alternative zum Bereich Hüniweg wurde auch untersucht,inwieweit sich der Bereich Gemeindehaus für eine publikums-orientiertere Nutzung eignen könnte. Eine entsprechendeMachbarkeitsstudie liegt vor.

Dies würde eine Verlegung des Gemeindehauses an die See-seite des Dorfplatzes nötig machen.

Skizzen für eine Neube-bauung am heutigenStandort des Gemeinde-hauses und für ein Ge-meindehaus am Dorfplatz

1. UntergeschossHöhe Hartplatz der Schule

2. UntergeschossParkierung

Masterplan für den DorfkernStädtebau

25 Gemeinderat Meilen

Einkaufen am Dorfplatz Falls sich weder ein Einkaufsschwerpunkt Hüniweg noch einsolcher im Bereich des heutigen Gemeindehauses realisierenlässt, müssten am Dorfplatz weitere Einkaufsgelegenheiten er-möglicht werden, obschon diese Ladenlage nicht als optimalbeurteilt wird.

Das Konzept nucleus müsste für ein Einkaufen am Dorfplatzweiterentwickelt werden.

3.5 Beurteilung wichtiger Bauten im Dorfkern

Fragestellung Im Hinblick auf die städtebauliche und nutzungsmässige Auf-wertung des Dorfkerns wurde beurteilt, inwieweit bedeutendeBauten im Dorfkern erhalten und umgenutzt oder aber abge-brochen und ersetzt werden sollen.

Beurteilungskriterien sind namentlich:

• Stellenwert als wichtiger baulicher Zeuge• Bedeutung für das Ortsbild• Qualität der Bausubstanz• Möglichkeiten für eine zeitgemässe Nutzung• Entwicklungspotenzial für einen Ersatzbau• Auswirkungen für die Garagierung• Wirtschaftlichkeit (Kosten/Nutzen)

Altes Sekundarschulhaus(DOP)

Das Alte Sekundarschulhaus (DOP) ist ein ortsbildprägendesGebäude mit hoher Qualität. Es ist daher im kommunalen In-ventar der schützenswerten Bauten aufgeführt. Sowohl dieBausubstanz als auch die Raumeinteilung lassen eine vielfäl-tige Nutzung zu. Ein Ersatzbau dürfte aus ortsbaulichen Grün-den durchaus vergleichbare Dimensionen und eine ähnlicheStellung aufweisen. Die Kosten für einen umfassenden Umbauund diejenigen für einen Ersatzbau liegen in der gleichen Grös-senordnung. Ausser dass das Gebäude für eine grosszügige,unterirdische Garagierung etwas im Wege steht, spricht nichtsfür einen Abbruch dieses Gebäudes.

Ein zweckmässiger Umbau ist sowohl städtebaulich als auchökonomisch sinnvoll.

ErweiterungsbauSekundarschulhaus

Der Erweiterungsbau des Alten Sekundarschulhauses ist so-wohl ortsbaulich als auch architektonisch unbefriedigend undbeeinträchtigt den Wert des als Solitär konzipierten Alten Se-kundarschulhauses. Die Bausubstanz und die Raumeinteilungsind brauchbar, die Lage verstellt jedoch den Spielraum Rich-tung Dorfstrasse. Ein Ersatzbau würde aus heutiger Sichtanders orientiert, das Gebäude behindert eine grosszügige,unterirdische Garagierung.

Masterplan für den DorfkernStädtebau

26 Gemeinderat Meilen

Ein Umbau ist städtebaulich fragwürdig und schränkt das Ent-wicklungspotenzial Richtung Dorfstrasse zu stark ein.

Gemeindehaus Das Gemeindehaus ist im kommunalen Inventar der schützens-werten Objekte aufgeführt. Die Schutzwürdigkeit des Gemein-dehauses und seine Stellung an der Dorfstrasse sprechen fürdessen Erhaltung. Eine kundenfreundliche Verwaltung, welcheauch für Mobilitätsbehinderte gut zugänglich ist, lässt sich inden bestehenden Räumlichkeiten allerdings nur sehr schwerunterbringen. Der Bau besetzt einen Standort, der für attrak-tivere Nutzungen zum Beispiel für ein Geschäftshaus mit Lädenund Büros sehr geeignet ist.

Im Hinblick auf eine Neugestaltung der Dorfstrasse als attrak-tive Flanierzone mit publikumsintensiven Nutzungen ist ein Ab-bruch zugunsten eines Gebäudes mit Frequenznutzungen zubevorzugen.

3.6 Das städtebauliche Konzept für denDorfkern

Ziele Ziel ist die Schaffung eines lebendigen, urbanen Zentrums mithoher Aufenthaltsqualität, prägnanten öffentlichen Orten, wel-ches – ausgehend vom Bahnhof – die heutigen Gebiete Rosen-garten, Bahnhofstrasse, Gemeindehaus/Dorfplatz (nucleus),Dorfstrasse und Kirchgasse verknüpft und damit Meilen einenhohen Identifikationsgrad gibt.

Im Vordergrund steht das Verbinden und Verknüpfen der ver-schiedenen Gebiete über den Aussenraum und die Zuordnungund Kontinuität des öffentlichen Raums.

Umgang mit dem Bestand Die ortstypische offene Bebauung bildet den Rahmen für dieVerdichtung mit Neubauten und Ersatzbauten. Bestehende Ge-bäude mit baulichen und funktionellen Qualitäten werden in dieneue Konstellation einbezogen und zum Teil durch neue Bezü-ge aufgewertet (DOP am Dorfplatz, Haus Deventer an der Dorf-strasse).

Städtebauliche Haltung Als Entwicklungsgebiet für eine weiterführende Zentrumsbil-dung bietet sich die Dorfstrasse zwischen Rosengartenstrasseund Kirchgasse sowie das innere Geviert nucleus an: Für dieDorfstrasse ist ein Potenzial für kommerzielle Nutzungen aus-gewiesen, währenddem das innere Gebiet wegen der lockerenBebauung ein Verdichtungspotenzial für Zielnutzungen auf-weist.

Masterplan für den DorfkernStädtebau

27 Gemeinderat Meilen

Entlang der Dorfstrasse sind Bauten vorzusehen, die im Erdge-schoss auf publikumsintensive gewerbliche Nutzungen ausge-legt sind. Dies kann auch einen Ersatzbau des heutigen Ge-meindehauses betreffen. Eine räumliche Ausweitung auf dieSeeseite ist dabei erstrebenswert.

Die präzise Platzierung von Ergänzungsbauten innerhalb desräumlich weiten, aber dispersen Rückraums deutet diesen inden neuen Dorfplatz mit eigener Identität um. Die dorfplatzprä-genden Nutzungen könnten Gemeindehaus, Vereinsräumlich-keiten (DOP), Bibliothek usw. sein. Alternativ sind auch Lädenund Gastronomie nicht ausgeschlossen.

Die Bauten fügen sich in die Körnung der bestehenden offenenBaustruktur ein und werden Teil von dieser.

Dieses Verhalten der fortschreitenden Verdichtung wird auchauf das angrenzende Erneuerungsgebiet Schulhausstrasse fürzentrumnahes Wohnen angewendet.

Aussenräume Der Dorfkern lebt in den vielfältigen, gut miteinander verbunde-nen öffentlichen Aussenräumen mit hoher Aufenthaltsqualität.Es sind dies vorab die Strassenräume:

• die Kirchgasse als historischer Verbindungsraum von Seeins Dorf

• die Dorfstrasse als Einkaufs- und Flanierstrasse sowie – inetwas untergeordnetem Mass

• der obere Teil der Bahnhofstrasse.

Zwischen diesen Strassenräumen werden grosszügige Freiflä-chen für Spiel- und Sportplatz der Schule sowie ein gut propor-tionierter Dorfplatz vorgesehen. Es ergibt sich eine schöneRaumfolge, die zwischen Rändern und Höhen vermittelt.

Diese Platzfolge soll für Anlässe aller Art - namentlich für diealljährliche Chilbi - genutzt werden können.

Ein dichtes Fusswegnetz verknüpft die Strassenräume undPlätze. Enge Durchgänge schaffen reizvolle Perspektiven.

Im Aussenraum folgt der Terrainverlauf der gewachsenen To-pografie.

Die Details zur Gestaltung sind im Rahmen der Weiterbearbei-tung mit der gleichen Sorgfalt zu studieren, wie dies bei denBauten der Fall sein wird.

Masterplan für den DorfkernStädtebau

28 Gemeinderat Meilen

Plan der Baufelder

Baufelder mit Spielräumenund Varianten

Für die bestehenden und geplanten Bauten werden mit Rück-sicht auf die Aussenräume Baufelder bezeichnet. Diese Baufel-der haben Richtplancharakter und sind nicht grundeigentümer-verbindlich; sie weisen bewusst Spielräume auf, um unter-schiedliche Entwicklungsszenarien zu ermöglichen.

Innerhalb der Baufelder muss jedoch auf eine dem Dorfkernentsprechende Gebäudedimensionierung (Körnigkeit) geachtetwerden, wie sie in der Darstellung einer möglichen Umsetzungfestgehalten ist.

Ideen für den Dorfplatz Im Vorschlag nucleus werden die Höhenabwicklung der Platz-abfolge und das Relief der Dorfmitte gestalterisch überzeugendgelöst. Die Treppen, Stufen und Rampen bilden interessanteBereiche an den Platzrändern und funktionieren zum Beispielauch für Gehbehinderte. Wichtig ist eine Gestaltung, welcheeinen flexiblen Gebrauch ermöglicht.

Masterplan für den DorfkernStädtebau

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Mögliche Umsetzung

Räumliches KonzeptDorfstrasse

Die Dorfstrasse wird als Einkaufsstrasse aufgewertet und alsöffentlicher, urbaner Raum gestaltet. Zweiseitig begleitendeAlleebäume und die Gestaltung der Strasse auf einer Ebenekönnten den Raum für die Fussgänger aufwerten. Nach demBau von unterirdischen Kundenparkplätzen kann im Interesseder Aufenthaltsqualität ein Teil der oberirdischen Parkplätzeaufgehoben werden.

Als zentrumsverbindende Massnahmen verstehen sich die Ge-staltung des Bahnhofplatzes und eine neue räumliche Auswei-tung auf der Seeseite beim Haus Deventer.

Charakter der Kirchgasse Die Kirchgasse bleibt in ihrer kleinmassstäbliche Struktur erhal-ten. Der Strassenraum erstreckt sich, ohne präzise Ausbildungeiner Fahrbahn, von Haus zu Haus.

Charakter derBahnhofstrasse

Die Bahnhofstrasse hat dank den klaren Gebäudefluchten undden recht einheitlichen Gebäudehöhen eine eigene städtischeIdentität, die als Zeuge ihrer Zeit beibehalten werden soll.

Typisch sind die Einzelläden mit direktem Zugang von einemdurchgehenden Trottoir.