Megastrukturen desEinzelhandels

Beate DastelManfred Haider

Marianne Vitovec

Zeitungsartikel:

RegioPlanPresseaussendung,

27.9.2002

Zurück zu lebendigenInnenstädten?

Shopping Center am Stadtrand als Gefahr für Innenstädte und traditionelle Einkaufszonen!

Renaissance der Innenstädte ist nur möglich, wenn Politiker, Unternehmer, Planer und private Investoren

an einem Strang ziehen!

Der Standard, 22. Februar 2002

ÖVP: Nahversorger in Gefahr

Milliarden Kaufkraftabfluss durch Einkaufstempel am Stadtrand.Wien - Die Wiener ÖVP macht sich Sorgen um die Nahversorgung

im innerstädtischen Bereich. Der Trend, Einkaufszentren am Stadtrand zu errichten,

habe sich in den vergangenen Monaten erneut verstärkt, sagte Landesobmann Bernhard Görg.

Von den insgesamt 340.000 m² geplanten oder in Bau befindlichen Verkaufsflächen liegen 180.000 m² am Stadtrand,...

Inhalt:

• Einzelhandel in Österreich

• Typologie der Betriebsformen

• Interne Veränderungen im Einzelhandel

• Entwicklung des Einzelhandels

• Raumrelevante Auswirkungen

• Rechtsprobleme

• Zukunftsperspektiven

Einzelhandel in Österreich IVerkaufsfläche im Einzelhandel 1976: 5,5 Mio. m² 2002: 13,0 Mio. m²

Typ Umsatzanteil Trend

EKZ über 5000 m² 14 %

EKZ 3000 – 5000 m² 3 %

Top 100 Fachmarktzentren 14 %

Fachmärkte 10 %

Innenstädte/Einkaufsorte 37 %

Sonstiges/Streulagen 11 %

Quelle: RegioPlan 2002

Einzelhandel in Österreich II

Marktanteil der Einkaufszentren:

• 1987: 3,6 %• 1994: 8,0 %• 2002: 14.0 % Verkaufsfläche gesamt: 1,5 Mio. m²

Beispiel Einkaufsagglomeration Salzburg:

• Verkaufsfläche CBD: 17 %

• Verkaufsfläche 5 Umlandgemeinden: 37 %

• Fläche der 18 wichtigsten FMZ: 0,5 Mio. m²

Typologie der Betriebsformen I „Greißler“ breit, tägl. hoch klein integriert Bedarf

Fachgeschäft branchen- unterschiedl. klein - integriert spezifisch Preislagen mittel

Fachmarkt breit/tief niedrig - mittel groß Warenhaus tief hoch groß CBD/EKZ

SB-Warenhaus umfassend tief groß

(Lebensmittel)

Typus Sortiment Preis Größe StandortTypus Sortiment Preis Größe Standort

Typologie der Betriebsformen II

Discounter breit tief > 400 m² integriert/

nicht integr. Off-Price-Store nicht-reguläre tief mittel - integriert/ Ware groß nicht integr.

FOC 2te. Wahl tief mittel - groß

Supermarkt tägl./kurzfr. tief - hoch > 400 m² integriert/ Bedarf nicht integr.

Verbraucher- breit/tief tief groß markt

Typus Sortiment Preis Größe StandortTypus Sortiment Preis Größe Standort

Typologie der Betriebsformen III

Einkaufszentren:

• gewachsen u. geplant• Einzelhandel u. Dienstleistung• integriert/nicht integriert• breites u. tiefes Sortiment• kurz-, mittel-, langfristig

Shopping Centers:

• Gesellschaft/Unternehmer• geplant u. gebaut• Vermietung an EH u. DL• zentrale Leitung• Parkmöglichkeiten

Allgemein gültige Abgrenzung der Begriffe sehr schwierig und je nach Bundesland unterschiedlich!!!!

Interne Veränderungen im EH I Entwicklung kleinflächiger vs. großflächiger Betriebsformen

Rückgang der LM-Einzelhandelsgeschäfte

23900

20310

13176

9989

6590

0

10000

20000

30000

1960 1970 1980 1990 2000

Jahr

An

za

hl

Interne Veränderungen im EH II1989 - 1996:

• Betriebe < 400 m²: Abnahme um 36,6 %

• Betriebe > 400 m²: Zunahme um 37,1 %

Neue Trends:

• „Je größer, desto besser!“

• Erlebnis und Versorgung

• Forcierung des Supermarkts über 800 m² des kl. Verbrauchermarktes 1.000 - 2.500 m²

Interne Veränderungen im EH IIIKonzentrationsprozesse im Einzelhandel

Branche Zahl derUnternehmen

Anteil amGes.umsatz

Lebensmittel 2 66,8 % (!)

Drogeriemärkte 2 70 %

Schuhe 3 52 %

Möbel 5 58 %

Elektro 3 41 %

Quelle: STROBL, L., 1999

Interne Veränderungen IV Beispiel Lebensmitteleinzelhandel Ö:

• REWE Austria (Billa, Merkur, Mondo, Emma): Marktanteil: 35,5 %

• SPAR AG Marktanteil: 31,3 %

• ADEG AG Marktanteil: 12 %

• ZEV-Markant (Pfeiffer, Wedl, Hornit....) Marktanteil: 8,8 %

• ZIELPUNKT: Marktanteil: 5,9 %

Trend zu Diskontern (Bsp. Hofer, Lidl) steigt!!

Interne Veränderungen VWandel der Standortstruktur im EH 1:

Einkaufszentren: Gewinner der letzten Jahre (Index 1990-2000: 147) Europark Salzburg Plus City, Messepark, SCN, Fischapark

Landeshauptstädte:seit 1998 leichter Aufschwung, jedoch unter Ges.index (96) Bregenz, Innsbruck, Salzburg Graz, Eisenstadt, Klagenfurt, Linz

Interne Veränderungen VIWandel der Standortstruktur im EH 2:

Wiener Hauptgeschäftsbereiche Mariahilferstraße und SCS Wiener City Floridsdorf, Landstraßer Hauptstraße, Zentrum Favoriten

Bezirks- und Viertelshauptstädte Viertelshauptstädte z.B.: Dornbirn, Steyr, Wels, Villach Bezirkshauptstädte Stagnation bzw. leichter Rückgang z.B.: Feldbach, Judenburg u. Hollabrunn

Zusammenfassung:• Ausdifferenzierung der Betriebsformen

• Rückgang der kleinen Betriebe/Zunahme der Großen

• Zunehmende Konzentrationen in allen Branchen

• Periphere Standorte gewinnen gg.über CBD

Welche Gründe sind für diese strukturellen Veränderungenverantwortlich??

Entwicklung des Einzelhandels I1. Generation (Ende 60er - Anfang 70er):• zunehmende Mobilität

2. Generation (bis Ende der 70er):• Verschärfung des Wettbewerbs

3. Generation (bis Anfang der 80er):• SB-Warenhäuser, Verbrauchermärkte

• Verbrauchermärkte, SB-Warenhäuser

• grüne Wiese, Stadt-Randlage

• Boom der Fachmärkte• urbane Zonen

• Erhebliche Konzentrationen• Verkaufsfläche bis zu 30.000 m² • Fachmärkte im Umfeld von SB-Warenhäusern

Entwicklung des Einzelhandels II4. Generation (seit Anfang 80er):• PKW-freundliche, periphere Standorte

5. Generation (seit Mitte der 80er):• periphere Lagen

• Fachmärkte• typische Leitsortimente der Innenstadt

• ergänzende Handwerks- und Servicebetriebe, Gastronomie• Freizeiteinrichtungen• öffentliche Dienste

• überörtliche Straßenanbindungen

• großflächige Fachmärkte kombiniert mit Verbrauchermärkten

• kleine Fachgeschäfte• anspruchsvolle Architektur• Verwaltung durch Center-Management

Faktoren des StrukturwandelsÜberblick:

• Nachfragerelevante (handelsexogene) Faktoren - Demographische Faktoren - Kaufkraftentwickung - Veränderung der Konsum- u. Verbrauchsausgaben - Änderung des Einkaufsverhaltens

• Angebotsrelevante (handelsendogene) Faktoren - Kostensenkungsstrategien - Differenzierungsstrategien

• Gesetzgeberische Faktoren

Nachfragerelevante Faktoren IDemographische Faktoren - Kaufkraftentwicklung

Entstehung neuer Trendgruppen:

• junge Doppelverdiener

• berufstätige Frauen mit hoher Qualifikation

• vermögende Etablierte ohne Kinder im Haushalt

• junge Senioren mit überdurchschnittl. Einkommen

Suburbanisierung:Einkaufszentren der Peripherie profitieren vom Zuzugeinkommensstarker Bevölkerungsgruppen.

Nachfragerelevante Faktoren IIVeränderung der Konsum- und Verbrauchsausgaben:

• 1950 - 1960: „Fresswelle“, Bekleidungswelle (150-330 €/Monat)

• 1960 - 1970: Einrichtungswelle (330-500 €/M.)

• 1970 - 1980: Freizeitwelle, Motorisierungswelle (560-1.300 €/M.)

• 1980 - 1990: Lifestylewelle, Fitnesswelle (1.300-1.800 €/M.)

• 1990 - 2000: Reisewelle, Handywelle, Technikwelle (1.800 - 2.300 €/M.)

Steigende Nachfrage nach Gütern des Zusatznutzens!

Nachfragerelevante Faktoren IIIÄnderungen des Einkaufsverhaltens

• Kunde der Nachkriegszeit hatte klare Bedürfnisprofile.

• Bedürfnisprofil heute: individuell, erlebnisorientiert, vagabundierend

• Kunde heute: hohe Mobilität und Flexibilität

Folgen:

• Anpassung der Sortimente

• Unterteilung in Versorungs- u. Erlebniseinkauf

• neue Absatzformen

• Lebenszyklen von EH-konzepten werden kürzer

Angebotsrelevante FaktorenWettbewerb: • Erhöhung der Marktanteile

• Kostensenkung

Kostenreduzierung durch Rationalisierung:

1. Einkaufskonzentration

2. Reduktion von Serviceleistungen

3. Einführung der Selbstbedienung

4. Dezentralisierung des Standortes5. Filialisierung

Folge: Entstehung von Einzelhandelsgroßprojekten!

Gesetzgeberische FaktorenRäumliche Steuerbarkeit von Konsumentenverhalten:

• Gestaltung der Verkehrsverbindungen

• Flächennutzungsplanung u. Einzelhandelskonzeptionen

• Städtebauliche Maßnahmen (Gehwege,...)

• aktive Ansiedlungspolitik

• gezielte Informationen über Waren- u. Dienstleistungsangebot

2 Spannungsfelder:

• lokal-nationales Spannungsfeld

• politisch-planerisches Spannungsfeld

Entwicklung der Einkaufszentren IEntwicklung in den USA

• Erstes EKZ im heutigen Sinn: Country Club Plaza (Kansas City 1923)

• Landesweite Ausbreitung erst nach dem 2. WK.

• Boom bis Ende der 1980er, seither Stagnation

• derzeit: 21.000 SC in den USA

Entwicklung in Österreich• Vorläufer: Generali Center 1968, Hanssozentrum 1972

• Donauzentrum 1975, SCS 1976

• 1980: 19 EKZ 1993: 71 EKZ 2000: 120 EKZ • derzeitige Besucherfrequenz ~ 275 Mio. (Stand 1999)

Entwicklung der EKZ IIDie Top 10 Zentren in Österreich nach Umsatz in Mrd.ATS

5,6

3,3

2,62,52,4

2,1

1,9

1,81,6 1,6

1. SCS

2. Donauzentrum

3. Shopping Center West Graz

4. Plus City

5. Europapark Salzburg

6. dez-Innsbruck

7. Messepark Dornbirn

8. Uno Shopping

9. Airport Center Salzburg

10. Huma EKZ

Beispiel AirportcenterInvestoren: Anlegerkonsortium aus Versicherungen

Eröffnung: 1993

Verkaufsfäche: ~ 44.000 m² (80 Shops)

Parkplätze: 4.800 (gratis)

Besucherfrequenz: 4,9 Mio. Personen (1997) 4,9 Mio. (1998)

5,7 Mio. (1999)5,9 Mio. (2000)

Umsatzentwicklung: 94,7 Mio. € (1997) 94,7 Mio. € (1998)

116,3 Mio. € (1999)

Beispiel Airportcenter

Einzugsgebiet:

Herkunftder Besucher

in %: 30,4

30,7

15,7

7,9

6

9,3Salzburg Stadt

Salzburg Umgebung

Restliches BundeslandSalzburg

Oberösterreich

BRD

Andere

Beispiel Airportcenter

Branchen-Betriebstypen-Mix:

Bekleidung 35,5 %

Dienstleistungen 2,2 %

Drogerie/Parfümerie 2,9 %

Gastronomie 12,3 %

Lebensmittel 19,7 %

Leder/Schuh 4,6 %

Elektro/Foto/Computer 13,9 %

Papier/Bücher/Tonträger 3 %

Schmuck/Accessoires/Uhren/Optik 0,9 %Sonstiges 5 %

Beispiel RingstrassengalerienEröffnung: 1993 Erweiterung: 1994 (Palais Corso)

Verkaufsfläche: 9.200 m² (70 Shops)

Parkplätze: 2 Parkgaragen - 750 kostenpflichtige Parkplätze

Bekleidung 37,1%

Dienstleistungen 0,0%

Drogerie/Parfümerie 2,7%

Gastronomie 32,2%

Lebensmittel 1,2%

Leder/Schuh 13,9%

Elektro/Foto/Computer0,0%Papier/Bücher/Tonträger3,3%Schmuck/Accessoires/Uhren/Optik 1,9%Sonstiges 7,5%

Branchenmix:

Produktlebenszyklus von SC in Europa

1. Generation: • 60er Jahre (stark an USA orientiert)• grüne Wiese oder Peripherie• offene Bauweise

• Magnetbetriebe: Kauf- od. Warenhäuser

2. Generation: • 70er Jahre

• Innenstadt oder Trabantenstädte

• geschlossene Bauweise

• Magnetbetriebe: Kauf- od. SB-Warenhäuser

Produktlebenszyklus von SC in Europa II3. Generation: • 80er Jahre: gebremstes Wachstum

• 15.000 - 25.000 m²

• anspruchsvolle Architektur

• innerstädtische Standorte

• Magnetbetriebe: SB-Warenhaus, Fachgeschäft

4. Generation: • 90er Jahre

• Groß-, Mittel- u. Kleinstädte

• Revitalisierung v. SC 1. u. 2. Generation

• Magnetbetriebe: Fachmärkte Textilkaufhaus

Neuere Entwicklungstrends IPassagen

• jahrhundertealte Tradition

• Renaissance in den letzten 15 -20 Jahren

• innerstädtische Lage, hohe Standortqualität

Shopping Center in Bahnhöfen

• Umnutzung von Bahnflächen in Handel- u. DL-flächen

• Sanierung, Attraktivitätssteigerung

Neuere Entwicklungstrends IIFactory-Outlet-Center

• verschiedene Markenartikelhersteller• separaten Ladeneinheiten• kein Zwischenhändler• preisaggressiv• i.d.R. über 80 % Bekleidung

Urban Entertainment Center

• Kombination von Unterhaltung, Erlebnis u. Kommunikation

• Einzelhandelsbetriebe, Themengastronomien, Diskotheken, Kinos, Music-Halls, Familiy-Entertainment-Einrichtungen...

• idealer Standort City oder Stadtrandlage

Beispiel FOC ParndorfInvestoren: McArthurGlen 90 %, Dr. Kramar 10 %

Eröffnung: Phase I - August 1998, Phase II - Aug. 2002

Geschäftsfläche: 17.500 m² (75 Shops)

Parkplätze: 1.700 PKW, 7 Bus (jeweils gratis)

Einzugsgebiet: 30 Min.: 667.000 Pers. 60 Min.: 3,5 Mio. Pers. 120 Min: 5,4 Mio. Pers.

Beispiel FOC ParndorfEinzugsgebiet:

Beispiel FOC ParndorfHerkunft der Besucher:

Herkunft der Besucher (Angaben in Prozent)

30,2

25,418,2

6,3

1

0,3

59

2

1,4Wien 30,2

Bgld 25,4

NÖ 18,2

Stmk, OÖ, S 6,3

Kärnten 1

Tirol 0,3

Slowakei 5

Ungarn 9

Deutschland 2

sonstige 1,4

Raumrelevante AuswirkungenÜberblick:

• Auswirkungen auf den konkurrierenden Einzelhandel

• Auswirkungen auf die Versorgung

• Auswirkungen auf den Verkehr

• Auswirkungen auf die Umwelt

• Auswirkungen auf das Orts- u. Landschaftsbild

• Auswirkungen auf Zentrenstruktur u. Stadtentwicklung

Raumrelevante Auswirkungen IAuswirkungen auf den konkurrierenden Einzelhandel

• Rückgang kleinflächiger Betriebe (Tante Emma Laden)

Interne Gründe: • mangelnde Rentabilität• fehlende Investitionsmittel• hohes Alter u./oder Krankheit

• Nachfolgeprobleme

Externe Gründe: • fehlende Stellplätze

• schlechtere Erreichbarkeit • große Konkurrenz: Eröffnung v. EKZ

Raumrelevante Auswirkungen IIAuswirkungen auf die Versorgung

• Gute Nahversorgung sollte zu Fuß in 15 Min. erreichbar sein

• EKZ mit Lebensmittel-Sortiment gefährden Nahversorger

• Betroffene: distanzempfindliche, einkommensschwache Bevölkerungsteile

• Entstehung von Versorgungslücken: z.B.: 320 österreichische Gemeinden ohne Nahversorger

Raumrelevante Auswirkungen IIIAuswirkungen auf den Verkehr

• Verlängerung der Einkaufswege (größere Einzugsgebiete)

• Veränderungen im Modal Split: PKW-Verkehr steigt

• Gegenargument: Kopplung der Einkäufe - Verkehrsverminderung?

• EKZ ziehen mobile Bevölkerungsschichten an

• Untersuchung d. VCÖ: EKZ verursachen mehrer Mio. € Staukosten/JahrSpitzenreiter: SCS mit 9,6 Mio. €Stadtrandlage = höhere Staukosten!!

Raumrelevante Auswirkungen IVAuswirkungen auf die Umwelt

• Lärm- u. Schadstoffemissionen

• Flächenversiegelung: Wirkung auf Grundwasserbildung Verlust v. Flächen

Auswirkungen auf das Orts- u. Landschaftsbild

• Kaum einfallsreiche Gestaltung

• enormer Flächenbedarf f. Parkplätze u. Baukörper

• v.a. EKZ am Stadtrand

Raumrelevante Auswirkungen VAuswirkungen auf Zentrenstruktur u. Stadtentwicklung

• Entstehung von künstlicher Zentralität

• Gewachsene Stadtkerne werden ausgehöhlt

• Städte verlieren Kaufkraft an „Speckgürtel“

• Renaissance der Innenstädte??

Raumrelevante Auswirkungen VIAuswirkungen auf Zentrenstruktur u. Stadtenwicklung

• Filialisierung und Textilisierung des Einzelhandels

• Hochpreisige Spezialgeschäfte/ kaum Lebensmittelhandel

• Soziale Segregation der Bevölkerung

• Falsche Plazierung der Kundenmagneten

• nicht ausreichende Koordinationsprozesse

Raumrelevante Auswirkungen VIIDie Antwort der peripheren EKZ auf die Weiterentwicklung

der Innenstädte

• „Tauziehen“ zwischen peripheren EKZ und Innenstadt

• Integration von Dienstleistungen

• kulturelle Veranstaltungen

• Selbstdarstellung

• Reaktion auf die Revitalisierung der Städte

Rechtsprobleme

Einführung

• Ausreichen der rechtlichen Mittel ?

• Aufhalten des Prozesses

• rechtliche Grundlagen

Rechtsprobleme II

Einführung

• „Letzte Ausnahme für Wien-Mitte - Prüfung der Umweltverträglichkeit soll per Nachtrag entfallen“ *

• Stadtplanung als Erfüllungsgehilfe für Großinvestoren ?

• Salonfähigkeit von Umgehungen

* Der Standard, 2.8.2002

Rechtsprobleme III

Die Einkaufszentren regelnden Bestimmungen derösterreichischen Bundesländer

• rechtliche Situation in Österreich

• Nahversorgung als raumordnerisches Anliegen

• Regelungen für Einkaufszentren

Rechtsprobleme IV

Beispiel Burgenland

• „Einkaufszentren.... für den überörtlichen Bedarf bestimmte Handelsbetriebe...“

• „...Bewilligung der Landesregierung...“

• „...über 4000 m² Verkaufsfläche... RVP...“

Auszug aus dem burgenländischen Raumplaungsgesetz §14d

Rechtsprobleme V

Raumverträglichkeitsprüfung für Einkaufszentren

• Einkaufszentren und Nahversorgung - Sorgenkinder der Raumordnung

• Erfassung der Auswirkungen von EKZ

• Raumwirksamkeit von Projekten

• Entwürfe versus Gesetze

Rechtsprobleme VI

Raumverträglichkeitsprüfung für Einkaufszentren

• Kumulationsprinzip als Konfliktpunkt

• Berücksichtigungsprinzip im Raumordnungsrecht

• Kompetenzwidrigkeiten

Innerstädtische Revitalisierung I

• „Aufholen“ der Städte

• Antworten auf das Problem des Zentrensterbens

• Möglichkeiten der Stadterneuerung

Innerstädtische Revitalisierung II

Interessenkonflikte zwischen innerstädtischerRevitalisierung und Stadtmarketing

• City-Management

• Konsensorientierte Stadtentwicklung

• Interessensabstimmung in der City

• innerstädtische EKZ und Verfall der „Rest-City“

Innerstädtische Revitalisierung III

Lösungsansätze: Welcher Weg ist der Richtige?

• Wie könnte die Innenstadt sein ? (SOLL-Zustand)

• periphere Erscheinungen auch in der Innenstadt (IST-Zustand)

Innerstädtische Revitalisierung IV

Die Instrumente der Abgrenzung und Angleichung

• gleiche Erfolgsrezepte für die City ?

• oder stattdessen Abgrenzung ?

• Wieviel Zeit will man sich lassen, um nachhaltige Stadtenwicklung zu betreiben ?

Innerstädtische Revitalisierung V

Abgrenzung von Zentrum und Peripherie

• Zentrum wieder für alle attraktiv

• „räumliche Durchmischung“ statt „räumlicher Entmischung“

• Integration der Versorgungsfunktionen

Innerstädtische Revitalisierung V

Angleichung von Zentrum und Peripherie

• kurzfristig und punktuell umsetzbar

• Nachahmungsprozesse

• Regionialisierung der Raumordnung

Innerstädtische Revitalisierung VI

Angleichung von Zentrum und Peripherie

• Nachahmung der Erfolgsprinzipien peripherer EKZ:

• Galerien und Passagen

• zentrale Videoüberwachung

• Überdachung von Fußgängerzonen

• Parkleitsysteme, Fahrradwegnetze, etc.

Innerstädtische Revitalisierung VII

Angleichung von Zentrum und Peripherie

• bauliche Aufsplitterung der City (Insellagen)

• Verfall der „Rest-City“ (unterirdische Netze)

• Wer profitiert wirklich von der Revitalisierung der Stadt ?

• Gegenoffensive der Innenstädte

Innerstädtische Revitalisierung VIII

Angleichung von Zentrum und Peripherie

Innerstädtische Einkaufszentren:

• Verlagerung des Problems

• Isolierung vom Umfeld

• Umlenken der Kaufkraftströme

Innerstädtische Revitalisierung IXDas „Unternehmen“ City - Stadtmarketing als

nachhaltiges Entwicklungskonzept

City-Management in der Praxis:

• Steigerung der Attraktivität der Innenstadt

• bessere Positionierung der Stadt gegenüber im Wettbewerb

• Verbesserung des Stadtimages

• Steigerung der Zufriedenheit städtischer Kunden

• erhöhte Identifikation der Bürger mit ihrer Stadt

• Steigerung der Innenstadtbelebung

Innerstädtische Revitalisierung XDas „Unternehmen“ City - Stadtmarketing als

nachhaltiges Entwicklungskonzept

City-Management in der Praxis:

• Steigerung der Effektivität der Stadtentwicklung

• Erschließung der innerstädtischen Entwicklungspotentiale

• bessere Nutzung und Lenkung städtischer Ressourcen

• Verbesserung der Zusammenarbeit

• Aufbau innerstädtischer Netze

• Einbindung öffentlicher und privater Akteure

Innerstädtische Revitalisierung XIDas „Unternehmen“ City - Stadtmarketing als

nachhaltiges Entwicklungskonzept

Vergleich von City- und Center-Manager:

Center-Manager City-Manager

- Macht durch Mietverträge - Einflussmöglichkeiten durch Kompetenz und Überzeugung

- vertritt isoliert den eigenen Standort - muss Interessen der Gesamtheit berücksichtigen

- kann kurzfristig Veränderungen durchsetzen

- kann nur langfristig Veränderungen durchsetzen

- denkt und handelt einzelhandelsorientiert - alle relevanten Bereiche ( Wirtschaft, Politik, Soziales, etc. ) sind zu berücksichtigen

- bestimmt weitestgehend die Strukturen - gewachsene Strukturen

- vertritt die Interessen einer Immobilie - große Zahl von Immobilienbesitzern mit zum Teil verschiedenartigen Interessen

Zukunftsperspektiven

• hohe Spezialisierung

• bedarfsgerechtes Angebot

• breites Sortiment

• Branchenvielfalt

• Angebotsvielfalt

Zusammenfassung

• Standortpolarisierung

• „Amerikanisierung“

• Benachteiligung der Einkommensschwachen

• Filialisierung und Textilisierung in den Innenstädten

• „Entertainment-Shopping“

• City-Management

„Ob man für oder gegen Shopping-Center ist, ob man sie gern hat

oder man ablehnt, dort zu kaufen –Tatsache ist: Jede Woche begeben

sich ca. 290 Mio. Europäer in ein Einkaufszentrum.“(FALK, B., 1998)