Meiner Meinung nach - eFonds24 · Oder der halbe Neckermann-Katalog. Ein Roman von Stephen King. 545 Seiten stark ist der Diskussionsentwurf aus dem Finanzministerium zur AIFM-Richtlinie

INHALTSVERZEICHNIS

Fonds-Check: Habona rechnet mit Wertsteigerung bei Einzelhandelsmärkten

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KGAL: Erste London-Immobilie mit 40 Prozent Gewinn verkauft

2

Fonds-Check: Sachsen-fonds verzichtet in Ober-hausen auf Fremdkapital

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Steuern: Akzeptiert der Fonds die Betriebsprüfung, muss sich der Anleger fügen

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Auf ein Wort: Michael Kohl, CFB-Geschäftsführer, zum Fonds „Deutsche Börse“

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Catella: Geschlossenes Portfolio der Nürnberger Versicherung übernommen

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AIFM-Umsetzung: Gesetzesentwurf in vielen Punkten diskussionswürdig

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Personalia 23

Recht einfach 24

Impressum 24

Real I.S.: Mit der U-Bahn zu den Unternehmenszentralen im kommenden Fonds

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NR. 168 I 30. KW I 27.07.2012 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

545 Seiten. So stark ist das Telefonbuch einer typischen deutschen Großstadt.

Oder der halbe Neckermann-Katalog. Ein Roman von Stephen King. 545 Seiten

stark ist der Diskussionsentwurf aus dem Finanzministerium zur AIFM-Richtlinie.

Bis zum 22. Juli 2013 müssen die europäischen Vorschriften in deutsches Recht

umgesetzt werden.

Auf 545 Seiten kann nicht nur Gutes stehen. Neckermann ist pleite. Wer bestellt

schon Büstenhalter aus dem Katalog? Oder ein 14-teiliges Handtuch-Set? Oder

den Kaninchenstall „Trixie“ mit zwei Etagen? Selbst ein Stephen-King-Buch hat

Längen. Und vieles im Entwurf aus dem BMF ist tatsächlich diskussionswürdig.

Wahrscheinlich steckt hinter jeder Regel ein Gedanke, aber nicht immer drängt sich

einem die Logik dahinter auf. Warum darf es keine neuen offenen Fonds geben?

Mit innovativen Konzepten wären die offenen Beteiligungsmodelle durchaus attrak-

tive Kapitalanlagen.

Warum muss ein Anleger in einen geschlossenen Fonds mit nur einem Objekt min-

destens 50.000 Euro investieren? CFB-Geschäftsführer Michael Kohl betont im

Gespräch mit dem Fondsbrief zu einem anderen Thema, dass jeder Anleger sein

Portfolio individuell diversifizieren soll. Das sehe ich ähnlich. Wie soll das mit Ti-

ckets ab 50.000 Euro gelingen? Und dass die Streuung auf mehrere Objekte nicht

automatisch vor Misserfolgen schützt, haben die Macher des Entwurfs offenbar ver-

standen. Warum sonst schließen sie neue offene Fonds aus (siehe oben)?

Was steckt hinter der Leverage-Grenze von 30 Prozent? Der Fremdkapital-Anteil

erscheint willkürlich. Warum sollen Investoren nicht von niedrigen Zinsen profitie-

ren? Zumal die Beleihungsgrenze für Immobilien in weiter Ferne liegt. Jetzt sind die

Verbände gefordert. VGF und BVI müssen in die Diskussion eingreifen. Denn gut

gedacht ist das Gegenteil von gut gemacht.

Meiner Meinung nach...

Viel Spaß beim Lesen!

Ihr direkter Weg zu uns!

KGAL

Gewinn in London

Mit einem Plus von 40 Prozent hat KGAL das Objekt seines ersten Lon-don-Fonds verkauft. Das börsennotierte Immobilien-unternehmen Derwent London hat 29 Millionen Pfund für die Büroimmobi-lie Francis House im Stadtteil West End ge-zahlt. Vor drei Jahren und neun Monaten hatte KGAL 21 Millionen Pfund dafür ausgegeben.

Mit dem Verkauf erzielen die Zeichner des Fonds „PropertyClass England 1“ ein besseres Ergebnis als prospektiert. Sie erhalten nun über die Laufzeit von drei Jahren und drei Mo-naten 134 Prozent ihrer Kapitaleinlage ohne Agio. Umgerechnet auf den Eu-ro entspricht das sogar 155 Prozent ihrer Einlage.

Aktuell vertreibt KGAL den Fonds „PropertyClass England 3“. Anleger betei-ligen sich hier an einer Büroimmobilie im Stadtteil City of London, die an den Versicherungskonzern Allianz vermietet ist.

In London hat KGAL seine erste England-Immobilie verkauft.

NR. 168 I 30. KW I 27.07.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 2

Liegt es an der Laufzeit, dass Anle-ger geschlossene Fonds derzeit weitgehend links liegen lassen? Of-fenbar wollen sie ihr Kapital nicht dauerhaft binden. Warum das so ist, hinterfragen die we-nigsten. Denn was gibt es daran aus-zusetzen, wenn ein Investment Jahr für Jahr vergleichsweise hohe Ausschüt-tungen zahlt – vorausgesetzt, sie kom-men wie prognostiziert. Das Frankfurter Emissionshaus Habona Invest reagiert auf die angebliche Abneigung der Anle-ger gegen lange Kapitalbindungen mit einer relativ kurzen Laufzeit. Der „Deutsche Einzelhandelsimmobilien Fonds 03“ wirbt, wie seine Vorgänger, mit einer Laufzeit von nur fünf Jahren. Objekte: Der Fonds startet mit zwei Objekten und will 18 bis 23 weitere da-zu kaufen. Im Startportfolio befinden sich Einzelhandelsmärkte in Euerbach bei Schweinfurth und in Rühe bei Wolfsburg. Habona hat insgesamt knapp 3,4 Millionen Euro dafür ausge-geben, was einen Faktor von 12,4 Jah-resmieten bedeutet. Hauptmieter der Märkte ist jeweils der Lebensmitteldis-counter Netto. Künftige Immobilien will Habona zu Faktoren zwischen 11,5

und 13,5 Jahresmieten erwerben. Die wichtigsten Mietverträge müssen min-destens zwölf Jahre laufen. Die Märkte dürfen nicht vor 2009 errichtet worden sein und müssen zwischen 800 Quad-ratmetern und 6.000 Quadratmetern Verkaufsfläche bieten. Mieter: Neben Netto kommen die gro-ße Namen der Lebensmittel- und Fach-marktketten Deutschlands in Frage. In der Rangliste finden sich neben Edeka, Aldi, Rewe, Lidl und Kaufland auch die Elektrohändler Saturn und Media Markt, die Drogeriemärkte Rossmann und dm, die Schuhladenkette Deich-mann und die Billig-Textilverkäufer Kik und Ernstings Family. Konzept: Geiz ist geil – wohl nicht nur zwischen Regalen mit DVD-Playern, Kaffeemaschinen und Elektrorasierern. „Verglichen mit den Konsumenten in anderen EU-Ländern sind die Deut-schen für ihr ausgeprägtes Preisbe-wusstsein bekannt“, schreibt Habona in seinen Verkaufsunterlagen. Wer schon mal in einem französischen Supermarkt mit seinen prall gefüllten Spezialitäten-Auslagen eingekauft hat, kann das nur bestätigen. So haben die deutschen Discounter ihre Filialnetze seit Anfang

Fonds-Check

Eine Frage der Wertsteigerung Habona will Einzelhandelsmärkte mit Gewinn nach kurzer Zeit verkaufen

der 90er Jahre massiv ausgebaut, wobei das Modell auf Schuh- und Textilgeschäfte ausgeweitet wurde. Kalkulation: Der Fonds kommt auf ein Volumen von knapp 60 Millionen Euro. Zeichner sollen sich mit insgesamt 20 Millionen Euro plus fünf Prozent Agio beteiligen. Bis zu 70 Prozent der Gesamtinvestitions-kosten darf Habona mit Bankdarlehen finanzieren. Das ist ein hoher Anteil im Vergleich zu anderen Im-mobilienfonds. Ein Kreditvertrag liegt noch nicht vor, sondern lediglich ein Term Sheet. In seiner Progno-se rechnet der Initiator mit Zinsen in Höhe von vier Prozent bei einer fünfjährigen Laufzeit. Das Darlehen soll mit jährlich 1,5 Prozent getilgt werden. Geht die Kalkulation auf, bekommen Anleger jährliche Aus-schüttungen von 6,75 Prozent. Exit: Das Besondere an diesem Fonds. Während andere Beteiligungsmodelle den Verkauf der Immo-bilien aus steuerlichen Gründen nach frühestens zehn Jahren vorsehen, will Habona die Einzelhan-delsmärkte zu einem höheren Preis schon nach fünf Jahren wieder verkaufen. Wie kann das gelingen?

Wer zahlt in fünf Jahren mehr für eine älter geworde-ne Immobilie, die außerdem nicht mehr so lange ver-mietet ist wie zu Beginn der Fondslaufzeit? Die Argu-mentation des Anbieters: Habona will die Märkte auf Grund seiner „langjährig gewachsenen, ausgezeich-neten Kontakten zu Projektentwicklern“ günstig er-werben. Außerdem kaufe der Initiator keine Portfo-lien, sondern einzelne Objekte „zumeist unterhalb des Marktpreises (Cherry Picking)“. Nach fünf Jah-ren sei das individuell zusammengekaufte Portfolio ein interessantes Investment für institutionelle Anle-ger „mit hohem Anlagedruck“. Der Initiator rechnet mit einem Verkaufsfaktor von 12,6 und kommt auf Grundlage gestiegener Mieten auf einen Gesamtmit-telrückfluss von 142 Prozent für die Anleger. Kann Habona, wie im Alternativ-Szenario dargestellt, die Märkte nur zum 12,2-fachen verkaufen, reduziert sich der Rückfluss auf 133,5 Prozent. Kosten: Die Fondskosten summieren sich inklusive Agio auf rund 23 Prozent des Eigenkapitals. Das ist vergleichsweise happig. Bezogen auf die Gesamtin-vestition machen die Kosten gut acht Prozent aus.

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Berlin Steglitz

Im Berliner Stadtteil Steg-litz entwickelt Project Fonds ein Mehrfamilien-haus und zwei Stadtvillen mit einer Gesamtgröße von 2.000 Quadratmetern. Den erwarteten Verkaufs-preis gibt der Initiator mit 6,4 Millionen Euro an. Die Objekte sind gedacht für den Entwicklungsfonds „Reale Werte 12“ und den Ansparfonds „Reale Werte 11“. Beide Angebote fi-nanzieren ausschließlich Wohnungen in Berlin, Hamburg, Frankfurt, Mün-chen und Nürnberg.

KGAL


Anbieter: Habona Invest bietet mit dem aktuellen Einzelhandelsfonds das dritte Modell nach gleichem Strickmus-ter an. Gesellschafter des Emissions-hauses sind Roland Reimuth und Jo-hannes Palla. Steuern: Weil der Fonds die Immobi-lien schon nach fünf Jahren verkaufen will, ist er gewerblich konzipiert. Für Anleger hat das zur Folge, dass sowohl auf laufende Einkünfte als auch auf Verkaufsgewinne auf Ebene der Fondsgesellschaft Gewerbesteuer an-fällt. Sie selbst müssen Gewinne mit ihrem persönlichen Einkommensteuer-tarif beim Finanzamt abrechnen. Die gezahlte Gewerbesteuer wird dabei angerechnet. Meiner Meinung nach... Einzelhan-delsfonds mit Alleinstellungsmerkmal. Nach fünf Jahren schon will er seine

Discountmärkte im Portfolio an instituti-onelle Großanleger verkaufen. Ob das gelingt, und ob die Profis dann mehr dafür zahlen als jetzt, muss jeder Anle-ger selbst für sich entscheiden. Ent-scheidend wird sein, in welche Rich-tung sich die Preise für solche Immobi-lien grundsätzlich entwickeln. Bislang hat Fondsinitiator Habona Immobilien für seine Fonds eingekauft aber noch nicht wieder veräußert, muss den Be-weis also noch erbringen. Die Weich-kosten sind im Vergleich zu anderen Immobilienfonds etwas hoch, vor allem die Provisionen für den Vertrieb.

Property Class England 3

Heute beginnt die Sommer-Olympiade in London, wo wir wieder auf Rekorde hoffen dürfen. Einen kleinen Erfolg in London können wir Ihnen heute schon melden: Nach nur 3 ½ Jahren haben wir die Fond-simmobilie unseres ersten Englandfond, PropertyClass England 1, veräußert - mit einem Wertzuwachs von knapp 40% und einem deutlich über Prognose liegenden Ertrag für unsere Investoren. Mit unserem aktuellen Fonds PropertyClass England 3 hoffen wir, diese Erfolgsstory weiter-zuschreiben. Die Voraussetzungen sind gut: 1A-Lage in der City of London und ein solider Mieter, Allianz Services Ltd., mit bis 2026 unkündbarem Mietvertrag.MEHR INFORMATIONEN UNTER WWW.KGAL.DE

London, Stadt der Rekorde.

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Alles aus einer Hand – mit den „Headquarters Bilfinger Berger Power Services“ erstellt der Baukonzern Bilfinger Berger das erste Büroob-jekt nach seinem neuen Konzept „one“, das durch ein Gesamtpaket aus Planung, Bau und Betrieb Kostensicherheit sowohl vor als auch nach Inbetriebnahme gewährleisten soll. Sach-senFonds bringt mit dem Neubau den ersten Fond nach über zwei Jahren auf den Markt, Anle-ger können sich ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio beteiligen. Markt: Deutsche Core-Immobilien sind inzwischen hart umkämpft von in- und ausländischen Investoren – da empfiehlt es sich renditetechnisch, einen Blick auf B-Standorte zu werfen. Dort muss der Anleger allerdings genau hinschauen: Wachstumsstärke des Standorts, Lage der Immobilie, Bauqualität und Dritt-verwendungsfähigkeit sind die üblichen Kriterien. SachsenFonds investiert in Oberhausen, am westli-

chen Rand der Metropole Rhein-Ruhr und einem der größten Ballungsgebiete Europas. Unter dem Aus-sterben der Montanindustrie hat die Region bitter gelitten, ist aber auf dem mühevollen Weg zum IT- und Dienstleistungsstandort schon einige wesentli-che Schritte vorangekommen. Die Mieten für Büro-flächen in Oberhausen sind stabil, wesentliche Phan-tasie steckt jedoch im Teilmarkt nicht drin. Investitionsobjekt: Der Fonds erwirbt das Neubau-projekt über eine 94,9-prozentige Beteiligung an der Objektgesellschaft direkt vom Projektentwickler, der ebenfalls aus der Bilfinger Berger Gruppe stammt. In der Europaallee direkt neben dem CentrO, einem Shopping- und Freizeitzentrum mit rund 13 Millionen Besuchern jährlich, soll bis April 2013 ein fünfge-schossiges Bürogebäude mit gut 12.000 Quadratme-tern Mietflächen, Foyer, Terrasse, Tiefgarage sowie oberirdischen Stellplätzen für Autos und Fahrräder entstehen. Trotz des Baus nach BB-Wünschen hofft

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Fonds-Check

Neustart mit Eigenkapitalfonds SachsenFonds-Anleger finanzieren Neubau von Bilfinger Berger in Oberhausens Neuer Mitte

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Weichkosten

Niedriger als 2011

Die Anbieter geschlosse-ner Immobilienfonds hal-ten sich bei den weichen Kosten zurück. Zu diesem Ergebnis kommt das Analysehaus Scope. So lagen die Kosten bei Fonds mit deutschen Ob-jekten im ersten Quartal bei im Schnitt 17,6 Pro-zent des Eigenkapitals. Das sind knapp 0,7 Pro-zent weniger als im vori-gen Jahr. Studien zeigten außerdem, dass geschlos-sene Fonds im Vergleich etwa zu Aktienfonds auf Dauer ähnliche Kosten aufweisen.


SachsenFonds auf Drittverwendungsfä-higkeit des Objekts wegen der Aufteil-barkeit durch die direkte Anbindung der Büroflächen an die Erschließungsker-ne. Mit 31,1 Millionen Euro liegt der Kaufpreis leicht unter dem Wertgutach-ten vom Januar 2012. Einnahmen/Mietvertrag: Ab Übergabe läuft der Mietvertrag mit der BB-Tochter Bilfinger Berger Power Services über 15 Jahre und zwei Monate. Nimmt der Mieter das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren wahr, ist eine Ent-schädigung in Höhe von 1,6 Jahresnet-tomieten zu zahlen. Die Miete beträgt anfangs jährlich rund zwei Millionen Euro und ist ab dem zweiten Jahr zu 100 Prozent indexiert. Die fristenkon-gruente Bindung an das Betreiberkon-zept (auch das Facility Management übernimmt ein Unternehmen der BB-Gruppe) erinnert an PPP-Projekte,

mit denen SachsenFonds in der Ver-gangenheit bereits Erfahrungen sam-meln konnte. Kalkulation: Die Gesamtinvestition von 35,1 Millionen Euro wird, wenn die Platzierung wie geplant klappt, rein aus Eigenkapital aufgebracht. Am 1. Juli 2013 ist der Kaufpreis fällig – wenn sich bis dahin nicht genug Anleger be-teiligt haben, müsste doch Fremdkapi-tal aufgenommen werden, mehr als 20 Millionen sollen es aber nicht sein. Die laufende Instandhaltung obliegt dem Mieter, der sie auf den Facility Manager HSG Zander Rhein-Ruhr GmbH über-tragen hat. Zum Jahresende 2024 soll das Objekt verkauft werden, die Prog-nose kalkuliert mit dem 15,4-fachen (wie der Einkaufsfaktor), allerdings auf Basis einer jährlich um zwei Prozent gestiegenen Miete. Ausschütten will SachsenFonds jährlich 5,5 Prozent.

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Läuft alles wie geplant, sollten Anleger vor Steuern 170 Prozent ihres Zeichnungsbetrages ausgeschüt-tet bekommen. Bei einem Verkaufsfaktor von 12,5 wären es immerhin noch 152 Prozent. Kosten: Mit 12,6 Prozent der Gesamtinvestition in-klusive Agio liegen die Weichkosten für einen Eigen-kapitalfonds günstig. Jährlich werden auf Fondsebe-ne 0,265 Prozent des Kommanditkapitals für Verwal-tungskosten und Treuhandvergütung sowie 4.000 Euro Vorabvergütung für Fondsmanagement und Komplementär fällig, dazu 0,75 Prozent der Netto-mieteinnahmen für Geschäftsbesorgung. Beim Verkauf der Immobilie erhalten Assetmanager und Komplementär je fünf Prozent der übersteigenden Beträge, sofern Anleger 150 Prozent Rückflüsse erhalten haben. Anbieter: SachsenFonds hat herausfordernde Jahre hinter sich: Ein Australienfonds musste saniert wer-den, ein Indienfonds kämpft nach wie vor mit schwerwiegenden Problemen. Auch die Ausflüge mit Mikrofinanz- bzw. Private Equity-Fonds laden nicht

unbedingt zur Wiederholung ein – mit Inlandsimmo-bilien hatten die Bayern jedoch bisher ein gutes Händchen. Korrekturbedarf induzierte hier nur in zwei Fällen eine Schweizerfranken-Finanzierung – der aktuelle (siebte) Deutschlandimmobilienfonds verzichtet deshalb auf jede Kreditaufnahme. Meiner Meinung nach... Glamour bietet der Stand-ort nicht. Auf den zweiten Blick tröstet die zentrale Rolle, die er im Konzept „Neue Mitte Oberhausen“ spielt, jedoch über einige Vorbehalte hinweg. Der Verzicht auf Fremdkapital stellt ein wesentliches Si-cherheitsmerkmal dar – hier gehört die Fondsimmo-bilie tatsächlich dem Anleger, nicht einer finanzieren-den Bank. Damit passt der Fonds durchaus in die aktuelle Anlagelandschaft - so lange der Fonds tat-sächlich wie geplant ausreichend Eigenkapital ein-sammeln kann.

Stephanie von Keudell

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Wohnen statt Büros

Die Hamburgische Im-mobilien Handlung (HIH) hat im Münchner Stadtteil Ludwigsvorstadt drei Grundstücke mit insge-samt 2.500 Quadratme-tern gekauft. Die dort vor-handenen Bürogebäude werden abgerissen und durch Wohnanlagen er-setzt. Insgesamt entste-hen 60 Eigentumswoh-nungen mit Größen zwi-schen 55 und 155 Quad-ratmetern und 60 Tiefga-ragenplätze. Partner dabei ist die Brixx Projektent-wicklung GmbH.

Realis


Geschlossene Fonds erhalten durchschnittlich alle 4,7 Jahre Besuch von der Betriebsprüfung. Die einzelnen Daten der Statistik des Bundesfinanzministeriums für 2011 wurden vor vier Wochen im Fondsbrief dargestellt. Dabei ging es vor allem um die aktuellen Tenden-zen dieser Visiten. Nachfolgend wer-den die praktischen Auswirkungen beleuchtet. Fondsgesellschaften selbst zahlen kaum Steuern. Die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf ist schnell ab-gehakt, auch wenn der Tarif mittlerwei-le in fast allen Bundesländern angeho-ben wurde. Hier liegen dem Finanzamt

die Daten vom Notar auf dem Tisch. Dafür muss kein Betriebsprüfer er-scheinen. Auch die Umsatzsteuer ist weniger ein Thema, denn anders als etwa bei Einzelunternehmern oder den gewerblich aktiven Gesellschaften muss hier wohl kaum der Privatanteil des Pkw durchleuchtet werden. Für die Grundsteuer kommt der Stadtkämme-rer auch nur selten mal vorbei, und ob der Fonds Hunde- oder Vergnü-gungsteuer zahlen muss, ist ebenfalls kein Thema. Wichtiger ist da schon die Gewerbe-steuer auf Gewinne aus Solaranlage, unternehmerisch vermieteten Fliegern und Containern sowie aus dem Wind-

Von Robert Kracht, Steuer-Fachjournalist

Toben nutzt gar nichts Akzeptiert der Fonds die Betriebsprüfung, müssen Anleger sich fügen

Hier blühen Ihre Investitionschancen auf!Tulpen aus Amsterdam sind längst nicht mehr der einzige Exportschlager unserer Nachbarn. Ihre wirtschaftlichen Höchst-leistungen haben die Niederlande zu einer der erfolgreichsten Industrienationen weltweit gemacht. Nutzen Sie die äußerst günstigen Standortfaktoren: Mit dem „Bayernfonds Niederlande 1“ haben Sie jetzt die Möglichkeit, in eine attraktive Büro- immobilie in der Hauptstadt Amsterdam zu investieren. Langfristig an den niederländischen Staat vermietet, werden jähr-liche Ausschüttungen von anfänglich 6 Prozent p. a. ansteigend auf 6,5 Prozent p. a. vor Steuern 1) prognostiziert. Mehr erfahren Sie unter: www.realisag.de

1) Details sind dem alleinverbindlichen Verkaufsprospekt zu entnehmen. Ausschüttungen / Entnahmen enthalten auch Kapitalrückzahlungen. www.realisag.de

park. Diese Kommunalabgabe bemisst sich nach dem Jahresergebnis, das anschließend auch über die Höhe der Einkommensteuer für die beteiligten Anleger entscheidet. Auf die Bemessungsgrundlage wird dann ein Hebesatz angewendet, den jede Ge-meinde individuell bestimmen darf. Wenn der Ertrag üppig ausfällt oder sich die Aktivitäten über mehrere Gemeinden erstrecken, kommt neben den Betriebs-prüfer vom Finanzamt auch noch ein Offizieller von der Stadt. Der Kommunalbeamte will dann schauen, ob seine Gemeinde nicht zu wenig vom Gesamtku-chen erhält. Wenig Probleme gibt es bei Schiffsfonds. Hier kann der Finanzbeamte sich höchstens die Arbeit ma-chen, das Volumen von Tankern nachzumessen. Dann bringt das Mehrergebnis halt 23 statt 22 Euro Tonnagesteuer. Zwar erstellen die Gesellschaften für ihre Tanker richtige Handelsbilanzen. Doch die zäh-len für die Ertragsteuern nicht. Viel wichtiger ist die vom Fonds eingereichte Erklä-rung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung

von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung der Anleger. Die beinhaltet die gewerblichen Gewinne genauso wie den Überschuss aus Immobilien oder dem vermieteten Flugzeug oder Container. Bei roten Zahlen kommt noch die gesonderte Feststellung des verbleibenden Verlustvortrags hinzu. Um die Ender-gebnisse zu ermitteln, müssen gewerbliche Fonds ——————————————————————— Aufwendungen jedes Anlegers werden erfasst ——————————————————————— Bilanzen anhand einer kaufmännischen Buchführung und vermögensverwaltende Gesellschaften eine ver-einfachte Geldverkehrsrechnung ähnlich dem guten alten Haushaltsbuch erstellen. Doch mit der Ermittlung der steuerlichen Fondsein-nahmen ist es noch längst nicht getan. Aufwendun-gen von jedem einzelnen Anleger gehören ebenfalls in die Feststellungserklärung. Das reicht von der Fahrt zur Gesellschafterversammlung bis zu den Schuldzinsen für den Kredit auf die Einlage. Diese Posten stellen Sonderbetriebsausgaben oder -werbungskosten dar und haben nichts in der an-

HN


Sachwert-Anlage der neuen Generation Innovative Kostenstruktur – erfolgsabhängige Vergütung für den Initiator

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Kontraktfairness punktet. Jenen Fonds gehört die Zukunft, die die Interessengleichheit von Anleger und Emissionshaus auch konzeptionell verankern.

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schließenden Einkommensteuererklärung der Betei-ligten zu suchen. Das alles wird fürs Finanzamt bereits auf der Gesellschaftsebene festgehalten. Sind alle Positionen zusammen, wird das positive oder negative Endergebnis auf alle Anleger umge-rechnet. Die verteilten Beträge wandern dann an die Wohnsitzfinanzämter und dort kommentarlos in den Bescheid. Bis dahin ist noch keine Einkommensteuer geflos-sen, denn die Gesellschaft selbst muss nichts zah-len. Doch nun kommt der zweifache Knackpunkt. Denn der Prüfer schaut sich die komplette Feststel-lungserklärung an, also die Fondserträge und Einzel-kosten der Beteiligten. Er kann Liebhaberei auf Fondsebene feststellen, weil während der gesamten Laufzeit keine Überschüsse zu erwarten sind. Das spüren die Beteiligten dann erst später durch Post von ihrem Finanzamt. Dieser Fall ist zumindest für neu aufgelegte Fonds eher die Ausnahme. Wich-tiger ist daher die Hinzurechnung der Kosten von den Gesellschaftern, sprich Anlegern. Sind die ein-

zeln oder im Verbund mit hohen Krediten an den Start gegangen, kann das die gesamte Kalkulation kippen. Dann stellt der Betriebsprüfer für 25 der 400 Beteiligten Liebhaberei fest, weil deren Schuldzinsen über den voraussichtlichen Fondserträgen liegen. Diese Anleger erhalten dann geänderte Bescheide von ihrem Finanzamt ohne Vorwarnung mit entspre-chenden Einkommensteuernachforderungen. ——————————————————————— Kaum Möglichkeit zur Gegenwehr ——————————————————————— Stellt der Betriebsprüfer beispielsweise fest, dass der Fonds eine Windkraftanlage zu schnell abgeschrie-ben hat, weil aktuell der Bundesfinanzhof hierzu Ent-scheidungen gefällt hat, oder bemängelt der Beamte, dass einige Kosten in der Investitionsphase voll ab-gesetzt und nicht aktiviert wurden, bringt das über lange Zeiten hinweg sofort höhere Gewinne. Jeder einzelne Beteiligte spürt das über seinen persönli-chen Steuerbescheid nach vielen Jahren. Wehren kann er sich dagegen nicht, denn sein Sach-bearbeiter ist nur Erfüllungsgehilfe des Kollegen von


kapital-markt intern – Redaktion Verlagsgruppe markt intern: Herausgeber Dipl.-Ing. Günter Weber; verantw.

Redaktionsdirektoren Dipl.-Kfm. Uwe Kremer, Heidi Scheuner, Rechtsanwalt Thorsten Weber; Abteilungsleiter

Rechtsanwalt Georg Clemens, Dipl.-Kfm. Christoph Diel, Rechtsanwalt Lorenz Huck, Dipl.-Kfm. Karl-Heinz Klein,

Dipl.-Vwt. Hans-Jürgen Lenz, Rechtsanwalt Carsten Nilles, Dipl.-Vwt. Stephan Schenk, Rechtsanwalt Gerrit Weber;

Chef vom Dienst Bwt.(VWA) André Bayer.markt intern Verlag GmbH, Grafenberger Allee 30, D-40237 Düsseldorf, Telefon 02 11-66 98-0, Telefax 0211-66 6583,

www.markt-intern.de. Geschäftsführer Hans Bayer, Dipl.-Ing. Günter Weber; Prokuristen Bwt.(VWA) André Bayer,

Dipl.-Kfm. Uwe Kremer, Olaf Weber, Rechtsanwalt Thorsten Weber; Justitiar Rechtsanwalt Dr. Gregor Kuntze-Kaufhold.

Gerichtsstand Düsseldorf. Vervielfältigung nur mit schriftlicher Genehmigung des Verlages. Druck: Theodor Gruda

GmbH, Breite Straße 20, 40670 Meerbusch. Anzeigen, bezahlte Beilagen sowie Provisionen werden zur Wahrung

der Unabhängigkeit nicht angenommen. ISSN 0173-3516

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Ø-Schulnote

Auswahl der Produkte .................................. 1,48- Konzeption ................................................ 1,29- Informationsfluss zu den Produkten ......... 1,31- Sicherheitskonzept der Fonds ................... 1,38- Prospektqualität ........................................ 1,41- Objektqualität ............................................ 1,43- Weichkosten der Fonds ............................. 1,78Kundenbetreuung/Nachsorge ..................... 1,78

- Zufriedenheit mit der Initiatorengruppe ..... 1,42- Wiederverkaufshilfe/Zweitmarkt ................ 2,50Marketing ...................................................... 1,73

- Image der Gesellschaft .............................. 1,55- Qualität der Abverkaufshilfe ...................... 1,57- Werbung in Endverbrauchermedien .......... 2,19Vertrieb .......................................................... 1,62

- Handling des eingereichten Geschäfts ...... 1,30- Auszahlungsmodalitäten der Provision .... 1,35- Positionierung des Initiators im Vergleich

zu anderen Anbietern ................................ 1,39- Kostenbelastung für Abverkaufshilfen ...... 1,44- Provisionshöhe ......................................... 2,14- Incentives .................................................. 2,30

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Stand 01. Juni 2012. Diese Anzeige enthält werbliche Aussagen und ist kein Angebot im Sinne der gesetzlichen Vorgaben. Eine etwaige Anlageentscheidung bezüglich der Vermögensanlage sollte der Anleger auf die Prüfung des gesamten Verkaufsprospekts stützen. Bei dieser Übersicht handelt es sich lediglich um eine unverbindliche Information ohne Anspruch auf Vollständigkeit. Grund-lage des öffentlichen Angebotes und einer Beteiligung an der Vermögensanlage ist einzig und ausschliesslich der veröffentlichte Verkaufsprospekt der Sweden WoodEnergy 1 GmbH & Co. KG vom 22.12.2011, der bei ausgewählten Vertriebspartnern in Deutschland sowie der Green Investors AG kostenlos erhältlich ist. Der Verkaufsprospekt kann auch im Internet unter www.green-investors.de heruntergeladen werden. Die ausführliche Darstellung der wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Grundlagen sowie insbesondere der wesentlichen Risiken der Vermögensanlage ist in dem o.g. Verkaufsprospekt den Seiten 21 ff. zu entnehmen. Es besteht ein Risiko des Nichteintritts von Prognosen sowie ein Standortauswahl-Risiko, da die zu erwerbenden bzw. errichtenden Holzheizwerke noch nicht feststehen. Es handelt sich hierbei um eine unternehmerische Beteiligung mit der Möglichkeit des Totalverlusts der Kapitaleinlage (inkl. Agio). Soweit im Zusammenhang mit Informationen zum Beteiligungsangebot »Sweden WoodEnergy 1« Aussagen zu steuerlichen Aspekten getroffen werden, ist dabei stets zu berücksichtigen, dass die steuerliche Behandlung im konkreten Einzelfall von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Anlegers abhängt und zudem künftigen Änderungen unterworfen sein kann.

Real I.S.

Objekt verkauft

Real I.S. hat das Objekt Schellinghöfe in München aus dem geschlossenen Immobilienfonds „Bayern-fonds Immobilienverwal-tung Objekte München, Berlin, Wiesbaden“ an einen privaten Investor verkauft und dabei nach elf Jahren Haltedauer att-raktive Wertsteigerungen für die Anleger realisieren. Die Immobilie in der Münchner Maxvorstadt mit 4.740 Quadratmetern ist an zahlreiche Nutzer ver-mietet und weist keinen Leerstand auf.

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dem Finanzamt, das für den Fonds zuständig ist. Hat die Gesellschaft das Mehrergebnis der Betriebsprüfung akzeptiert, kann der Anleger toben so-viel er will. Nutzen tut ihm das über-haupt nichts. Und das kann teuer werden. Hat der Prüfer zu geringe Ergebnisse der Jahre 2004 bis 2006 festgestellt, gibt es nicht nur Nachzahlungen inklusive Steuer-zinsen für drei Jahre. Der Fonds passt die Bilanzen der Folgejahre ab 2007 ebenfalls an und gibt dann geänderte Bilanzen und Feststellungserklärungen ab. Das bringt Nachzahlungen in ge-ballter Form. Einsprüche hiergegen bringen nichts. Der Rechtsbehelf gegen den Einkom-mensteuerbescheid wird als unbegrün-det zurückgewiesen und gegen den Feststellungsbescheid der Fondsge-

sellschaft kann der Beteiligte nur in Ausnahmefällen vorgehen. Das gelingt beispielsweise, wenn er im Zeitpunkt der Betriebsprüfung schon ausgestie-gen ist, im Prüfungszeitraum aber noch beteiligt war. Gleiches gilt, wenn der Fonds schon liquidiert ist. Aber das gestaltet sich dann für den Einzelkämp-fer höchst kompliziert, und meist - wie etwa jüngst bei den Medienfonds - schließen sich mehrere Anleger als Interessensgruppe zusammen und las-sen sich von einer Kanzlei beraten.

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Buss Capital

Dollar-Container

Buss Capital startet die Platzierung des ersten von der BaFin nach dem Ver-mögensanlagengesetz gebilligten Fonds. Zeich-ner des „Global Container-fonds 13“ sollen jährliche Auszahlungen von sieben Prozent bekommen. Die Laufzeit beträgt 6,5 Jahre. Anleger bringen mindes-tens 15.000 Dollar mit. Die Tochtergesellschaft Buss Capital Singapur verbürgt sich gegenüber dem Fonds für die Rückzah-lung eines Teils des inves-tierten Kapitals.


Weil sie hohe Gewerbesteuern zah-len musste, ist die Deutsche Börse im vergangenen Jahr aus dem Büro-gebäude in Frankfurt Hausen ausge-zogen. Sie sitzt nun im benachbar-ten Eschborn und spart durch den Umzug jährlich Millionen. Nachmie-ter haben Interesse bekundet, aber noch nicht unterschrieben. Nun hat Initiator Commerz Real die Notbremse gezogen. Anleger des ge-schlossenen Fonds „CFB 130 Deut-sche Börse“ haben Mitte Juli darüber abgestimmt, dass die Commerz Real das Fondsobjekt komplett übernimmt und sie im Gegenzug aus der Haftung entlässt. Dieser Schritt sei nötig,

so Michael Kohl, Ge-schäftsführer des Fonds-i n i t i a t o r s CFB, um eine Insol-venz des Fonds zu vermeiden. Die Wirt-schaftsprüfungsgesellschaft Deloitte & Touche hat festgestellt, dass er über-schuldet ist. Fondsbrief: Wieso benötigt der Fonds Wirtschaftsprüfer, um zu erfahren, dass er überschuldet ist?

Auf ein Wort

„Fonds ist kein Zinspapier“ Commerz Real übernimmt leer stehende Immobilie - Pleite abgewendet

Michael Kohl: Wir haben die Prüfer ins Boot geholt, um eine formelle Voraussetzung zu erfüllen. Natür-lich wussten wir um die angespannte Situation im Fonds, brauchten aber den unabhängigen Nachweis, wie viel die Immobilie tatsächlich noch wert ist. De-loitte & Touche kommt auf 45 Millionen Euro. Die Schulden liegen inklusive Zinssicherungsswap bei knapp 111 Millionen Euro. FB: Kommt die Erkenntnis nicht viel zu spät? Kohl: Wir haben die Anleger frühzeitig darüber infor-miert, dass der Mieter Deutsche Börse auszieht. Mit der HypoVereinsbank als Darlehensgeber haben wir über Konzepte verhandelt, mit mehreren Unter-nehmen als potenzielle Nachmieter gesprochen. Nun müssen wir aber erkennen, dass es keine schnelle Lösung gibt. FB: Die Börse ist im vergangenen Jahr aus Ihrer Immobilie ausgezogen. Hat die Bank seitdem auf Zinsen und Tilgung verzichtet?

Kohl: Nein, dafür hat der Fonds rechtzeitig Rückstel-lungen gebildet. Seit 2008 haben die Anleger auf ihre Ausschüttungen verzichtet. FB: Die Börse ist ins benachbarte Eschborn gezo-gen, weil die Gewerbesteuer dort erheblich niedriger ist. Das Problem würde sich Nachmietern Ihrer Frankfurter Immobilie ebenfalls stellen. Kohl: Die Börse wird durch den Umzug tatsächlich nicht unerheblich Gewerbesteuer sparen. Bei Unter-nehmen mit mehreren Betriebsstätten sollte das Thema jedoch keine so große Rolle spielen, und eine Behörde zum Beispiel zahlt gar keine Gewerbesteuer. FB: Sie sind Vorstandsmitglied des Verbands Ge-schlossene Fonds VGF. Ist die Entwicklung Ihres Fonds nicht Wasser auf die Mühlen derjenigen Politi-ker und Anlegerschützer, die künftig nur noch geschlossene Fonds mit mehreren Objekten zulas-sen wollen?

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Kohl: Ich bleibe dabei: Jeder einzelne Anleger muss in seinem persönlichen Portfolio eine Diversifikation sicherstellen. Daher halte ich Fonds mit Einzelobjekten weiterhin für gerechtfertigt. Wer viele kleine Risiken so verpackt, dass sie nicht mehr zu erkennen sind, geht ein viel größeres Risiko ein. Genau das zeigen doch die strukturierten, verbrieften Produkte, die letztlich die Finanzkrise ausge-löst haben. FB: Wie bewerten Sie die Entwicklung Ihres Fonds für die gesamte Branche geschlossener Fonds, die durch Umsatzrückgänge sowieso schon arg gebeutelt ist. Kohl: Das macht Geschäfte wohl nicht einfa-cher. Der Verband muss noch mehr Arbeit leisten, muss die Erfolge und Fehlschläge der einzelnen Fonds transparenter machen, damit deutlich wird, dass die Mehrzahl der Fonds gut läuft. Und der Vertrieb muss die Kunden bes-ser auswählen als in der Vergangenheit. Ein geschlossener Fonds ist nun mal eine unter-nehmerische Beteiligung und kein Zinspapier.

Rund 56.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche in Frankfurt Hausen. Im vergangenen Jahr ist die Deutsche Börse aus dem Objekt des Fonds CFB Nummer 130 aus-gezogen, weil sie zu viel Gewerbesteuer zahlen musste. Die Marktmiete an dem Standort ist in den vergangenen Jahren deutlich gesunken.

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* Wichtige Hinweise: Angaben entsprechend Prognoserechnung. Rückflüsse und Erträge sind nicht garan-

tiert. Maßgeblich für eine Anlageentscheidung ist allein der veröffentlichte Verkaufsprospekt. Neben

den beschriebenen Vorteilen sollten Investoren berücksichtigen, dass es sich bei der Vermögensanlage

um eine unternehmerische Beteiligung handelt, die zur Minderrendite für den Investor bis hin zum

Teil- bzw. Totalverlust seiner Einlage führen kann. Der veröffentlichte Verkaufsprospekt steht einen

Werktag nach der Veröffentlichung bei der Aquila Capital Structured Assets GmbH, Valentinskamp

70, 20355 Hamburg oder im Internet unter www.aquila-capital.de, zur Verfügung.

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Equity platziert

Das Münchner Emissions-haus BVT hat seinen Pri-vate Equity Fonds „Global Fund IX International Se-condaries“ komplett plat-ziert. Anleger investierten insgesamt 22,5 Millionen Euro. Er hängt sich an einen institutionellen Dachfonds des Unterneh-mens DB Private Equity mit Schwerpunkt USA und Europa. Der Folgefonds „BVT-CAM X Global Infrastructure“ legt das Kapital seiner Zeichner - wie der Name schon sagt - in Infrastrukturprojekte an.

Cfb


„Sie fragen sich sicher, wie jemand in dieser Zeit auf die Wahnsinnsidee kommt, erstmals einen geschlosse-nen Fonds anzubieten.“ Andreas Kneip, Vorstandschef der Catella Real Estate AG, ist sich im Klaren darüber, dass ein Unternehmen sei-ne Pläne in Sachen geschlossene Fonds näher erklären muss. Bislang hat das Unternehmen vor allem offene Fonds in der Regel für institutio-nelle Investoren emittiert. Hintergrund für die Catella-Pläne ist die Regulie-rung der Kapitalanlagen. Kneip be-zeichnet sie als „große Chance für An-bieter mit regulatorischem Hintergrund und ohne Vorbelastung“.

„Andere müssen von null auf 100 durchstarten. Wir legen bei 95 los, denn wir haben die nötigen Teams schon lange an Bord. Das verschafft uns einen Wettbewerbsvorteil“, so Kneip, der ankündigte, die notwendi-gen Voraussetzungen im Geschäft ge-schlossener Fonds Dritten auch als Service-Dienstleistung anzubieten. Er geht grundsätzlich davon aus, dass die Sachwertorientierung und der Man-gel an alternativen Anlagen in den kommenden Jahren als Folge der Eu-ro- und Schuldenkrise anhalten wird. Dabei ist der Startschuss für Catella bereits Ende 2011 gefallen. In Koope-ration mit Doric Asset Finance hat

„Wahnsinnsidee“ umgesetzt Catella Real Estate weitet Geschäft mit geschlossenen Fonds aus

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Maßgeblich für das öffentliche Angebot der Beteiligung ist ausschließlich der durch die Commerz Real Fonds Beteiligungsgesellschaft mbH (CFB), Mercedesstraße 6, 40470 Düsseldorf, veröffentlichte Verkaufs-prospekt inkl. Nachträge, der bei der CFB zur kostenlosen Ausgabe bereit gehalten wird.

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Catella einen geschlossenen Fonds platziert, der zunächst für Kleinanleger gedacht war, letztlich aber an acht vermögende Einzelinvestoren verkauft wurde. Das aktuelle Angebot wird ein Portfolio aus fünf Pflegeheimen im Volumen von 26 Millionen Euro umfassen. Mieterin der Heime sind die Sana Kliniken, die viert-größte private Klinikgruppe Deutschlands. Der Miet-vertrag hat eine Laufzeit von 20 Jahren. Catella will das Paket nach zwölf Jahren wieder verkaufen und stellt seinen Anlegern einen Kapitalrückfluss von 187 Prozent in Aussicht. Der Fonds ist für kleinere institu-tionelle Investoren gedacht: Mittlere Versorgungs-kassen, Family Offices und Versicherungen. „Wir planen zwei geschlossene Fonds im Jahr. Läuft es gut, sind in ein, zwei Jahren Publikumsfonds mög-lich“, so Kneip. Der Vertrieb über den Partner Doric sei dabei durchaus denkbar. Zunächst einmal muss sich Catella jedoch von priva-ten Kapitalanlegern trennen. Bis zum Jahresende will das Unternehmen seinen offenen Fonds „Focus

Health Care“ in einen Spezialfonds umstrukturieren. Hintergrund: seit geraumer Zeit dürfen sich institutio-nelle Investoren nicht mehr an einem offenen Publi-kumsfonds beteiligen. Der Anteil privater Zeichner an dem 54 Millionen schweren Fonds mit Pflege-

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Richtung Oslo. In Norwegen hat Catella bereits sieben Immobi-lien gekauft. Anleger setzen auf die norwegische Krone.

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Dies ist eine unverbindliche Kurzinformation (Anzeige Stand: Juni 2012) über eine unternehmerische Beteiligung, die mit Chancen und Risiken verbunden ist. Sie stellt kein Angebot zur Übernahme einer

Beteiligung dar. Maßgeblich für eine Beteiligung ist ausschließlich der vollständige, von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zur Veröffentlichung gestattete Verkaufsprospekt.

MCE

Gebraucht-Schiffe

Das Hamburger Emissi-onshaus MCE Schiffska-pital AG hat zwei neue Fonds aufgelegt. Die An-gebote „Sternenflotte Flex 09 und 10“ kaufen ge-brauchte Schiffsanteile auf. Grundlage der Investi-tionen ist eine eigene Da-tenbank mit Informationen zu 1.700 Schiffen. Der Initiator plant ein Emissi-onsvolumen von knapp 25 Millionen Euro und stellt den Anlegern bei einer rund zehnjährigen Laufzeit eine Vermögensmehrung von sechs bis acht Pro-zent jährlich in Aussicht.


heimen, Ärztehäusern und Reha-Zentren liegt, so Kneip, bei weniger als zehn Prozent. Für vermögende Investoren arbeitet Catella zudem an einem Fonds mit In-vestitionen in Norwegen. Für das Priva-te Placement hat Catella zum Preis von 79 Millionen Kronen (10,5 Millionen Euro) ein voll vermietetes Bürogebäu-de in Oslo gekauft. Die Investition in die norwegische Krone und damit eine alternative Währung sei, so Kneip, ei-nes der wichtigsten Argumente für die Anleger. Größtes Problem sei, an ge-eignete Objekte zu kommen. „Der Markt in Norwegen ist ein closed shop“, so Kneip. Durch seine Kontakte in den Norden hat Catella jedoch einen Schlüssel dazu. Insgesamt hat das Un-ternehmen sieben Immobilien in Nor-wegen gekauft. Wie wichtig der geschlossene Fonds als Zugang zum Kunden für Catella ist,

verdeutlicht die Verzahnung mit der Nürnberger Immobilien AG (NIG). Zum 1. Juli 2012 hat Catella Trust die Betreuung eines aus 20 Einzelobjekten bestehenden Portfolios übernommen. Die Immobilien sind Bestandteil ge-schlossener Fonds, die die Versiche-rungstochter in der Vergangenheit auf-gelegt hat. Sie befinden sich in neun Fonds mit einem Volumen von insgesamt 250 Millionen Euro. Standorte der Einkaufs-zentren, Wohnanlagen, Bürogebäude und Pflegeheime sind die neuen Bun-desländer, das Ruhrgebiet, aber auch die Niederlande. Verantwortlich für die Verwaltung ist in erster Linie der neue Geschäftsführer Jürgen Preißinger. Er war zuvor Vor-stand der NIG.

Fv

Seit Gründung im Jahr 2002 hat sich fairvesta zum führenden Asset-Manager und bankenunabhängigen Anbieter Geschlos-sener Immobilienfonds Deutschland entwickelt. Heute verfügt fairvesta über 500 Millionen Assets under Management – auschließlich schulden- und lastenfreie Immobilien.

Mehr als 10.000 Privatanleger und institutionelle Investoren haben sich mittlerweile an denFonds von fairvesta beteiligt. Anleger des in 2011 ausbezahlten Fonds „fairvesta II“ erhieltenauf Ihr eingezahltes Kapital – trotz der Finanzkrise – nach nur fünf Jahren Beteiligungsdauereine hervorragende Rendite von durchschnittlich 12,37 % pro Jahr.

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Auf unkonventionellem Weg präsentierte Real I.S. Fach- und Fondsjournalisten kürzlich die Objekte des kommenden Immobilienfonds „Bayernfonds Deutschland 24“. Ein Tagesticket für den Innen-raum der Münchner U-Bahn genügt, um alle drei Objekte abzufahren. Die Bayern-LB-Tochter packt drei Unternehmenszentralen in einen Fonds. Anleger beteiligen sich an den Firmensitzen von TNS Infratest, MAN und der Schörghuber Unterneh-mensgruppe. Die Flächen der Immobilien aus den Jahren 1995, 2009 und 2010 summieren sich auf 34.000 Quadratmeter. Die Mietverträge haben Lauf-zeiten zwischen 2023 und 2025. Mieter ist zum einen TNS Infratest, der weltweit führende Anbieter für Markt- und Sozialforschung mit weltweit 158.000 Mit-arbeitern in 107 Ländern. MAN zählt zu den größten europäischen Industrieunternehmen im Bereich „Transport-Related-Engineering“, was den Bau von Bussen, LKW, Dieselmotoren, Turbomaschinen und Spezialgetrieben bedeutet. Die Schörghuber Unter-nehmensgruppe beschäftigt 6.900 Mitarbeiter in den

Geschäftsfeldern Bauen und Immobilien (Bayerische Hausbau), Getränke (Paulaner, Hacker-Pschorr, Kulmbacher), Hotels (Westin Grand und Sheraton) und Seefood. Real I.S. will den Fonds voraussichtlich im September dieses Jahres in den Vertrieb geben. Den Löwenanteil werden die bayerischen Sparkassen platzieren. Das Gesamtvolumen liegt bei rund 126 Millionen Euro, Anleger beteiligen sich mit insgesamt rund 70 Millio-nen Euro, die Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) stellt das Fremdkapital zur Verfügung. Anle-ger sollen Ausschüttungen zwischen 5,5 Prozent und sechs Prozent bekommen. Den Exit plant der Initiator Ende 2023. Sobald der Prospekt vorliegt, wird der Fondsbrief genauer hinschauen. Für das Jahr 2012 hat Real I.S. große Pläne. Mit ge-planten 500 Millionen Euro Eigenkapital will das Emis-sionshaus das Ergebnis aus dem Vorjahr übertreffen, wobei sich eine Aufteilung jeweils zur Hälfte zwischen institutionellen Großanlegern und privaten Kunden


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Mit der U-Bahn zu den Fondsobjekten Real I.S. bereitet geschlossenen Fonds mit drei Unternehmenszentralen in München vor

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Neue Tarife in Italien

Das neue italienische Ein-speisegesetz „Conto Ener-gia 5“ ist nach der Unter-zeichnung der Minister und der Veröffentlichung im Amtsblatt offiziell in Kraft getreten. Inhalt ist unter anderem eine verschärfte Registerpflicht, die auch kleinere Anlagen ein-schließt. Bereits am 12. Juli war in Italien das Fördervolumen des Gesamtjahres ausge-schöpft. An diesem Tag war die Grenze von sechs Milliarden Euro erreicht, was das neue Gesetz zur Folge hatte. Die um bis zu 40 Prozent reduzierten Ta-rife des Conto Energia 5 gelten jedoch erst 45 Tage später. Bis dahin stellt Ita-lien einen Sondertopf in Höhe von 700 Millionen Euro für Photovoltaikanla-gen zur Verfügung. Ob die Summe ausreicht, wird je-doch bezweifelt. Dr. Peters

Rettungsaktion

Ein Tanker der Dr. Peters Flotte hat Mitte Juli die Be-satzung eines in Brand ge-ratenen Containerschiffes gerettet. Die „DS Crown“, ein Schiff mit 300.000 Ton-nen Tragfähigkeit, nahm 24 Seeleute der „MSC Flami-nia“ an Bord. Der erste Of-fizier erlag seinen Verlet-zungen, ein weiteres Crew-mitglied wird vermisst. Das Containerschiff hatte vor der englischen Küste Feuer gefangen.


abzeichnet. Bislang hat der Initiator seine Fonds „Großbritannien 3“ und „Australien 8“ komplett bei Privatanle-gern platziert, der Fonds „Niederlande 1“ ist so gut wie durch und auch der Fonds „Deutschland 23“ mit dem Einkaufszentrum Hamburger Meile ist zu 94 Prozent platziert. Ein weiterer Australienfonds ist noch in diesem Jahr geplant. MAN-Zentrale in München-Schwabing. Die Immobilie ist eines von drei Objekten im kom-menden Fonds der Real I.S. AG „Bayernfonds Deutschland 24“.

Diskussionswürdig Finanzministerium legt Entwurf zur Umsetzung der AIFM-Richtlinie vor

Der erste Eindruck: Eric Romba, Hauptgeschäftsführer des VGF Verband Geschlossene Fonds, kann gut mit dem Diskussionsentwurf aus dem Bundesministerium für Finan-zen leben. Seit wenigen Tagen liegt das 545 Seiten starke Papier vor. Inhalt ist die Umsetzung der eu-ropäischen AIFM-Richtlinie in ein deutsches Gesetz, Deadline der 22. Juli 2013. „Der Gesetzesentwurf wird die Kapital-anlage-Landschaft in Deutschland massiv verändern, nicht nur in unserem Segment“, kommentiert Romba. Als Paradigmenwechsel bezeichnet er die Pläne, Sachwertinvestitionen künftig nur noch über geschlossene Fonds zu erlauben. Neue offene Immobilienfonds nach altem Recht wird es somit nicht mehr geben. „Der Entwurf ist ein klares Signal für den geschlossenen Fonds“, so Romba. „Unsere Produkte werden ein fester Bestandteil unter den geregelten Kapi-talanlagen.“ Anbieter müssen künftig bei der Bundesanstalt für Finanzdienst-

leistungsaufsicht (BaFin) eine Zulas-sung beantragen. Auch das führe, so Romba, zu einer Professionalisierung der Branche. Genauer betrachtet hat der Entwurf jedoch eine ganze Reihe von Verände-rungen zum Inhalt, die nicht immer durchdacht wirken. So lässt er zwar die Wahl zwischen Ein-Objekt-Fonds und Mehr-Objekt-Beteiligungen zu. Doch müssen Investoren eines Fonds mit nur einem Objekt mindestens 50.000 Euro mitbringen. Für Angebote mit mehreren Investiti-onsobjekten gibt es keine quantitative Vorgabe, es gilt allein der Grundsatz der Risikomischung. Hier sieht der VGF die Aufgabe, diesen Grundsatz zu be-schreiben. Paragraf 225 des Entwurfs regelt, wel-che Objekte künftig überhaupt in einen geschlossenen Fonds gepackt werden dürfen. Konkret sind das nur noch Im-mobilien, Schiffe, Flugzeuge, Erneuer-bare Energien, Öffentlich Private Part-nerschaften (ÖPP) und Zweitmarktan-

Wechsel Dich

Staffelwechsel bei der KGAL. Carsten Eckert (47) scheidet auf eigenen Wunsch nach fünf Jahren zum 31. Juli aus der Ge-schäftsführung aus. Seine Position als Vorsitzender der Geschäftsführung übernimmt zum 1. August Georg Reul, zuvor unter anderem im Vorstand der IVG AG. Eckert hatte die Geschäftsführung der KGAL 2007 übernommen.

IVG

Neuer REIT

Die IVG AG bringt einen deutschen Real Estate Investment Trust (REIT) an den Markt. Er wird im regulierten Markt der Bör-se München notiert, aber nicht öffentlich gehandelt. Drei Viertel der Anteile halten IVG-Gesellschaf-ten, der Rest teilt sich auf neun Investoren auf, die ihre Aktien bereits zuvor gekauft haben. Der REIT enthält 32 Immobilien im Volumen von 1,35 Milliar-den Euro.


teile. Private Equity zum Beispiel findet sich in der Auflistung nicht wieder. Das müsse genau geprüft wer-den: „Über Dachfonds sollen nach dem Gesetz zum Bei-spiel Private-Equity-Beteili-gungen auch für Privatanle-ger künftig weiterhin möglich sein. So heißt es zumindest auf Seite 458.“ Kritisch sehen die Mitglieder des VGF vor allem die ge-plante Beschränkung des Fremdkapitals auf 30 Pro-zent der Gesamtinvestition. „Vor dem Hintergrund der restriktiven Kreditvergabe der Banken benöt igt Deutschland alternative Fi-nanzierungsformen. Bei ei-ner Leveragequote von nur 30 Prozent ist es schwierig, wettbewerbsfähige Produkte darzustellen“, so der VGF-Geschäftsführer. Auch wenn die Fremdkapitalquote in den Fonds grundsätzlich gesunken ist, so betrug sie bei 53 Prozent der Ange-bote aus dem Jahr 2011 doch mehr als 30 Prozent. „Eine starre Vorgabe ist hier nicht ange-messen“, so Romba. Vielmehr sei dar-über nachzudenken, Assetklassen be-zogene Grenzen zu schaffen, wenn der Gesetzgeber Leveragevorgaben weiter-hin für erforderlich hält. Bei der Genehmigung der Fonds kann sich die BaFin künftig mehr Zeit lassen als bislang. Geplant ist eine Frist von 40 Tagen. „Wir müssen schauen, ob diese Frist mit dem Vertrieb harmoni-siert, oder ob sie sich als Vertriebs-hemmnis erweist.“ Wird das Gesetz geeignet sein, den Anlegerschutz zu verbessern? „Der An-legerschutz war nicht einziges Rege-lungsziel der EU-Richtlinie, sondern auch die Schaffung eines Binnenmarkts für Fonds und vor allem die Vermeidung

von systemischen Risiken“, meint Rom-ba dazu. Die jetzt vorgeschlagenen Regelungen, darunter die Eigenkapi-talanforderungen, die Verwahrstelle, das Risikomanagement sowie gestei-gerte Transparenz- und Berichtspflich-ten, seien aber durchaus geeignet, den Schutz von Investoren zu verbessern. „Ich denke, dass es bestimmte Fonds künftig nicht mehr geben wird“, sagt Romba, auch wenn er das nicht kon-kretisieren will. „Die BaFin wird sich die Produkte genau anschauen.“ Romba will keine Schätzung abgeben, wie viele Fondsinitiatoren die Regulie-rung überleben werden. Dass es nicht alle sein werden, scheint ausgemacht. Aktuell bieten 350 Initiatoren mindes-tens einen Fonds an. So viele dürften es in den kommenden Jahren nicht bleiben. Dass es nur diejenigen er-wischt, die bislang unseriös gearbeitet haben, glauben wohl noch nicht einmal die größten Optimisten.

Nur für Reiche. Hält der Fonds lediglich ein Investitionsobjekt, sollen Anleger künftig mindestens 50.000 Euro einzahlen.

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Die meisten Anleger, die sich an ei-nem geschlossenen Fonds beteili-gen, sind mittelbar über einen Treu-händer beteiligt. Sie schließen einen Treuhandvertrag und beauftragen ihn, treuhänderisch in eigenem Namen, aber auf fremde (des Treugebers) Rechnung einen Gesell-schaftsanteil zu erwerben und zu halten. Nach der Prospekthaftung im weiteren Sinn können später beitretende Anle-ger Gründungsgesellschafter auf Scha-denersatz in Anspruch nehmen, wenn Gründungsgesellschafter ihnen oblie-gende Aufklärungspflichten verletzt haben. Der BGH hatte vor kurzem zu entscheiden, ob Gründungs-gesellschafter unter diesem Gesichts-punkt auch treugeberisch beteiligten Anlegern zum Schadenersatz verpflich-tet sind. Unmittelbare Vertragsbezie-hungen bestehen aufgrund der Zwi-schenschaltung des Treuhänders re-gelmäßig nicht. Der BGH hat geurteilt, dass jedenfalls dann, wenn Treugeber nach dem Ge-sellschaftsvertrag wie ein unmittelbar beitretender Gesellschafter behandelt werden soll, eine Haftung in Betracht kommt (vgl. BGH, Urt. v. 23.04.2012, II ZR 211/09). Sodann ging es in dieser Entscheidung um die Frage, ob der Verkaufsprospekt, der dem Treugeber übergeben worden war, fehlerhaft war. Hier ging es darum, ob die Gefahr des Mietausfalls im Prospekt hinreichend beschrieben war. Beruht der wirtschaft-liche Anlageerfolg eines geschlosse-nen Immobilienfonds allein auf der nachhaltigen Erzielung von Einnahmen aus der Vermietung, so ist in dem Anla-geprospekt deutlich auf mögliche, der Erreichbarkeit dieser Einnahmen ent-gegenstehende Umstände und die sich hieraus für den Anleger ergebenden Risiken hinzuweisen (BGH, Urt. v. 01.03.2004, II ZR 88/02).

Erweckt ein Prospekt den Eindruck, dass leerstandsbedingte Nebenkosten bei den der Mietgarantie unterfallenden Flächen nicht dem Fonds zur Last fal-len, sondern wie beim Generalmietver-trag vom Mieter beziehungsweise Ga-ranten zu tragen sind, und ist dieser Eindruck unzutreffend, bedeutet dies einen Prospektfehler (BGH, Urt. v. 23.04.2012, II ZR 211/09). Die Mietne-benkosten machen einen erheblichen Teil der Miete aus. Dies entspricht be-reits der Lebenserfahrung (vgl. BGH, Beschl. v. 13.12.2011, II ZB 6/09). Ein (mittelbar beteiligter) Treugeber hat aber keinen Anspruch darauf, von Zah-lungsansprüchen wegen erhaltener Ausschüttungen freigestellt zu werden, die Gläubiger des Fonds aufgrund des (Wieder-)Auflebens der Kommanditis-tenhaftung gem. § 172 Abs. 4 HGB stellen können. Anspruchsgegner eines solchen Anspruchs ist der unmittelbar beteiligte Gesellschafter, also der Treu-händer (vgl. BGH, Urt. v. 22.03.2011, II ZR 271/08). Auch Gläubiger der Ge-sellschaft können den Treugeber inso-weit nicht in Anspruch nehmen (vgl. BGH, Urt. v. 12.02.2009, III ZR 90/08). Soweit es um die Kausalitätsfrage geht (war eine Pflichtverletzung für die Anla-geentscheidung ursächlich oder hätte sich der Anleger auch sonst beteiligt) gilt der aufgestellte Grundsatz, dass ein Prospektfehler für die Anlageent-scheidung ursächlich geworden ist (vgl. z.B. BGH, Urt. v. 03.12.2007, II ZR 21/06). Die Vermutung aufklärungs-richtigen Verhaltens soll das Recht des Anlegers sichern, in eigener Entschei-dung darüber zu befinden, ob er eine Investition tätigen will oder nicht. Nähere Informat ionen zu den Rechtsthemen finden Sie im Rechts-newsletter der Rechtsanwaltskanzlei Klumpe, Schroeder + Partner GbR, www.rechtsanwaelte-klumpe.de

Von Ulrich Nastold, Rechtsanwalt

Recht einfach Wenn Treugeber einen Gründungsgesellschafter verklagen

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