Ausländische Investoren haben vielGeld auf dem deutschen Immobi-lienmarkt versenkt. Den Schadenhaben Banken und Anleger, denNutzen deutsche Immobilienprofis.Sie haben gut verdient und vieldazugelernt. Nun erwarten sie vollerUngeduld die nächste Welle auslän-dischen Geldes.

In Frankfurter Immobilienkreisenkursiert folgender Witz: Wenn ein aus-ländischer Investor zu einem Frank-furter Entwickler kommt, hat dereine das Geld und der andere dieErfahrung. Wenn der InvestorFrankfurt wieder verlässt, ist esumgekehrt.

„We want our moneyback“ – das sagt nichtnur die Royal Bank ofScotland, die denKaufrausch vonMorgan Stanley inDeutschland mitfi-nanziert hat. FüropportunistischeHotelinvestoren drohtder deutsche Immobilienmarkt eben-so zum Millionengrab zu werden wiefür die Käufer der Hertie-Warenhäuseroder die Financiers der Wohnungsge-sellschaft Level One, die sich in Berlinverhoben hat. Weiter auf Seite 3

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Morgan Stanley dachte, sein Erfolgskonzept ausJapan in Deutschland wiederholen zu können. Das ging gründlich schief.

Seite 25

Alle genannten Unternehmenfinden Sie auf Seite 2.

IN DIESER AUSGABE

Briten, Amerikaner,Israelis, Skandinavier – sie

alle kamen nach Deutschland,um mit Immobilien Geld zuverdienen. Wir zeigen Ihnendie Gewinner und Verlierer.

Erfahren Sie außerdem,warum man auch heute

noch in Deutschland investieren sollte.

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Mipim Awards 2010: Drei deutsche Projektekämpfen um den Sieg.

Seiten 12 und 14

SPECIAL EDITION MIPIM 2010March 2010

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AUSLÄNDISCHE INVESTOREN IN DEUTSCHLAND

„We want our money back“

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Donnerstag, 11. März 2010Seite 2

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Aberdeen 6

Activum SG 11

AEW 21

Allianz Immobilien 12

Alstria 30

AM alpha 21

Ameos 8

Angermann 28

Arab Investment 16

Archit. Karl-Heinz-Schommer 12, 14

Architektenbüro Max Dudler 12, 14

Argoneo 3

Bank of America 16

Bank of Ireland 16

Barclays 8

Baubecon 30

BayernLB 16

Behnisch Architekten 12, 14

BIC 31

Biq Standortentwicklung 19

Blackstone 25

BNP Paribas Real Estate 3, 11

BonnViseo 12, 14

Brau und Brunnen 31

BSGP 30

Bulwien Gesa 17

BXR 20

Calyon 16

Canda Invest 4

Capmark 8

Carlyle 3, 6, 29

Castellum 26

CB Richard Ellis 21, 29

Cerberus 17, 25, 30

Cevdet Caner 17

Christoph Mäckler Architekten 31

Citibank 3

Clifford Chance 3

Colliers Property Partner 28

Colliers Schauer & Schöll 21

Commerzbank 6

Credit Suisse 16

Cushman & Wakefield 3, 18

Dahler & Company 12, 14

Dawnay, Day 3

DC Residential 12, 14

DCP 27

Degi 6, 30

Deka Fonds 30

Deka Immobilien 21

Deutsche Annington 17, 24

Deutsche Bank 3

Deutsche Land 30

Deutsche Wohnen 17, 30

Develica Deutschland 30

Development Partner 12

DG Hyp 16

DIC 11

Dr. Ebertz & Partner 31

Dresdner Bank 6

DS Baukonzept 26

DWI Grundbesitz 26

Ellwanger & Geiger 28

Engel & Völkers 22

Euro Ejendomme 8

Fair Value 30

Fattal Group 23

FGH Bank 16

Foncière des Régions 30

Fortress 30

FPS 19

Frank Müller Immobilien 20

Fürst Developments 28

Gagfah 30

Garbe Group 27

Gazit 10

Gehag 17, 30

Gewerbesiedlungs-Gesellschaft 24

Goldmann Sachs 16, 17, 18, 21

Grand City Hotels 3, 23

Griffin 20

GSW 17, 30

Hamborner 30

Harvest United Enterprise 31

Herkules 20

Hilton 31

Hochtief Projektentwicklung 12, 14

HSH Nordbank 12

Hypo Investmentbank 16

Icade 21, 29

IFM 12, 14

Immeo 30

Immobilien Zeitung 4, 12

IMW 17

Jones Lang LaSalle18, 20, 21, 23, 28

JP Morgan 16

KBC Bank 16

King-Kamehamea-Gruppe 14

Kondor Wessels 22

KWL 27

Leonardo 23

Level One 1, 3, 17

Licon-Group 24

Macquarie Office Trust 11

Marland 10

Merrill Lynch 16

Moore Capital Management 19

Morgan Stanley 1, 3, 6, 11, 16, 18,21, 24, 25, 30

Natixis 8, 16

NIBC Bank 16

Nokia 22

Nordea 26

Norrporten 26

Oaktree 17, 30

Orco Germany 24

Pandox 26

Patrizia Projektentwicklung 12

Pirelli 30

PKF hotelexperts 23

Precise Hotel Collection 23

Prima 17

Prudential 6

Puma Brandenburg 30

Quantum 11

Rabobank 16

Raiffeisen evolution 14

Reed Midem 12

Resolution Property 18

Rockpoint 3, 4

Royal Bank of Scotland 1, 25

Rreef 30

SBRE/triple iii 27

SDRB/GOMB 14

Securum 26

Sjælsø Danmark 14

SNS Bank 16

STIV/MIVB 14

Sunrise Senior Living 8

SVP 10

Swan Operations 31

Sybil Group 19

Terra 17

Thelen-Holding 22

TMW 6

Tower Group 20

Trans Arab Support Services 31

Treveria 3, 30

UBS 16

Union Investment Real Estate 25

UOL-Group 14

Valartis Asset Management 8

Vasakronen 26

Vattenfall 19

Viterra 24

Warimpex 14

Westbrook 18

Whitehall 17, 30

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Investition in deutsche Häuser:

Geld aus aller Welt

Seite 3Donnerstag, 11. März 2010

FORTSETZUNG TITELGESCHICHTE

„We want our money back“

In den 1990er Jahren machte mansich in London über die deutschenoffenen Fonds lustig. Heute erzählensich die Deutschen Geschichten über„dummes ausländisches Geld“. Siehandeln von Amerikanern, die unbe-dingt Plattenbauten in Berlin-Hellers-dorf haben wollten, oder von Russen,die das Hotel kauften, das keinerhaben wollte. Schadenfreude brichtsich ziemlich unverhohlen Bahn.Haben nicht englische Bewerter dasdeutsche Konzept der „nachhaltigenMiete“ jahrelang verspottet? Heutewürden sie die Methode vielleicht ger-ne selbst anwenden, um nicht so starkabwerten zu müssen.

Hancock holt das Geld zurück

Die Rettung von Kapital, das in deut-schen Immobilien steckt, ist einGeschäftsmodell geworden. Chris Han-cock, ehemals Manager beim Finanzin-vestor Dawnay, Day, hat mit drei ehe-maligen deutschen Kollegen eine Fir-ma gegründet, die genau diesem Zweckdient. Hancock hat zwei große Aufträ-ge: Verkauf bzw. Nachvermietung derHertie-Warenhäuser im Auftrag desInsolvenzverwalters von Dawnay, Day

Estate meint, dass der Rückgang derImmobilienpreise in Deutschlandgestoppt sei. Wer weiter auf sinkendeKaufpreise setze, liege falsch. DieInvestmentumsätze legen seit demvierten Quartal 2009 wieder zu. „DerMarkt ist tot“, hört man dagegen auseinem Architekturbüro, das auf Einzel-handel spezialisiert ist.

Weil die Banken Wertberichtigungenmeiden, kommen die überteuertgekauften Immobilien aus den Boom-jahren nicht auf den Markt. Im Frank-furter Bahnhofsviertel hat eine Bankein leeres Bürohaus, das noch vor dreiJahren für 3,4 Mio. Euro angebotenwurde, für 1,8 Mio. Euro auf die eige-nen Bücher genommen. Insolvenzenwie die des WohnungskonglomeratsLevel One (Seite 17) oder der Rückzugder US-Seniorenheimkette Sunrise (Sei-te 8) sind die Ausnahme. „Noch han-delt es sich überwiegend um Buchwert-abschreibungen und nicht um reali-sierte Verluste. Das Eigenkapital istvielfach erst auf dem Papier ver-schwunden“, beschreibt Carlyle-Deutschland-Chef Wulf Meinel denZustand vieler Investments (Seite 6).

Opportunisten ante portas

Die große Verkaufswelle, das prophe-zeien die Experten, komme 2011/2012,wenn die Kredite von 2006/2007 aus-laufen. Wer es sich leisten kann, wartetbis dahin. Andere fühlen schon wiederden Druck. „Ich schätze, dass zehn biszwölf opportunistische Fonds ante por-tas stehen“, sagt Dennis Boergel,Investmentexperte bei Cushman &Wakefield über den deutschen Einzel-handelsimmobilienmarkt (Seite 18).Bis Mitte 2011 müssen sie ihr Eigenka-pital platziert haben, andernfalls gehtes an die Investoren zurück. An Euro-pas größter Volkswirtschaft führt fürGlobal Player kein Weg vorbei. Londonist ja schon wieder so teuer.

Doch es sollen nicht nur Negativ-Beispiele beleuchtet werden. Viele Aus-länder sind ja sehr zufrieden. DieZusammenarbeit zwischen dem Berli-ner Entwickler Klussmann und der US-Firma Rockpoint (Seite 4) läuft vielver-

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sprechend, die israelische GruppeGrand City Hotels sammelt weiterHotels ein (Seite 23).

Für die einheimische Immobilien-wirtschaft war die Geldschwemme ausdem Ausland ohnehin ein Segen, nichtnur weil Makler, Entwickler, Bewerterund Fondsmanager Millionen verdienthaben. Die Angelsachsen haben die

Deutschen den Immobilienhandelgelehrt und ihr Know-how gleich mit-gebracht. „Von anglo-amerikanischenInvestoren haben wir enorm vielgelernt“, sagt Cornelia Thaler, Partne-rin der Rechtsanwaltskanzlei CliffordChance. „Das gilt für viele Dinge, dieheute Standard sind, zum Beispiel eineDue Diligence.“ (cvs)

und im Auftrag von Deutsche Bankund Citibank der Verkauf eines Teil-portfolios des Börsenvehikels Treveria,das in deutsche Einzelhandelsimmobi-lien inves tiert ist. „Der Appetit nachAssets mit langen Mietverträgen undguter Mieterqualität ist da“, sagt Han-cock. Der Investmentmarkt sei aller-dings „durch den Mangel an Kreditbeeinträchtigt“.

Kein Kredit, keine Märkte. DieInvestmentblase von 2007 ist geplatzt,still ruht der See. Ist es die Ruhe nachoder vor dem Sturm? BNP Paribas Real

„I want my money back“

Der Satz stammt von der britischenPremierministerin Margaret Thatcher.Sie setzte damit 1984 einen Rabatt aufdie britischen Beitragszahlungen an dieEuropäische Union durch. (cvs)

© IZ; Quelle: BNP Paribas Real Estate

Geld aus dem Ausland:

Spitzenjahr 2007

© Immobilien Zeitung; Quelle: BulwienGesa

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„Das größte Unternehmen in Deutschland fürGewerbeimmo bilien ...“

Morgan Stanley hat geschätzte 15 Mrd. Euro in deut-sche Immobilien investiert – mit zweifelhaftem Erfolg.Chefeinkäufer James Lapushner (Bild), der die BankEnde März verlässt, verabschiedete sich mit einemBrief von Freunden und Kollegen. Ein Auszug:

„Die letzten vier Jahre als Chef der deutschen Invest -mentsparte waren die besten Jahre meines bisherigenBerufslebens. Ich hatte nicht nur die Möglichkeit, dasgrößte Unternehmen für Gewerbeimmobilien in Deutsch-land aufzubauen, ich half auch beim Aufbau von Argoneo,dem größten und in seiner Klasse besten Asset-ManagerDeutschlands. Am meisten habe ich in den letzten vier Jah-

ren aber davon profitiert, mit dem besten Team derBranche arbeiten und von ihm lernen zu können.

Mit meinem Entschluss, Morgan Stanley zuverlassen, werde ich auch nach Londonzurückkehren ...“ (siehe auch Seite 25)

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Investitionsvolumenin Mio. Euro

Land 2007 2009Deutschland 24.571 12.064USA 18.436 301Großbritannien 14.283 253Luxemburg 2.252 105Österreich 1.974 236Niederlande 1.766 133Italien 1.740 k. A.Frankreich 1.605 186Schweiz 1.570 482Dänemark 1.408 69Israel 1.399 23Spanien 1.048 126Sonstige 2.826 25

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Es war die Zeit, in der es scheinbar keine bessere Idee gab,als eine Immobilie in Deutschland zu kaufen. So dachtewohl auch eine niederländische BV, als sie zum Jahreswech-sel 2006/2007 ein paar Häuser und Grundstücke im Rhein-Main-Gebiet kaufte, darunter auch das Wohn- undGeschäftshaus Luisenstraße24, einen hübschen Altbauim Zentrum von Wiesbaden. Aber irgendwas lief wohlnicht ganz wie erhofft.Jedenfalls wurden die Zeitenfür die Mieter der Luisen-straße 24 bald härter. ImTreppenhaus hing einesTages ein selbstgemaltesSchild der Putzfrau: „Nicht wundern, dass es ab jetztschmutzig ist, aber wer nicht bezahlt wird, der arbeitetauch nicht.“ Wer danach Besucher erwartete, musste denTreppendreck selbst entfernen.

Einen Hausmeister gab es auch nicht mehr; Heizung,Aufzug und Parkgarage wurden nicht mehr gewartet. ImHof stapelten sich unschöne Plastiksäcke mit Altpapier, umdie sich keiner kümmerte – bis die Empfangsdame des

Büromieters einsprang. Seitdem schleppt sie die Säcke ein-mal die Woche eigenhändig vor die Tür.

Damit sparten die Mieter zwar viel Geld, denn es gabreichlich gute Gründe für Mietminderungen. Doch sie fühl-ten sich allmählich doch ziemlich vernachlässigt, denn der

Vermieter wollte mit ihneneinfach nicht sprechen. Lie-ber verzichtete er auf dieEinnahmen aus den umge-legten Nebenkosten, alsdass er auf Einwände derMieter gegen die Abrech-nung reagierte. Versuche,mit der Gesellschaft ausden Niederlanden Kontakt

aufzunehmen, scheiterten regelmäßig. Darum denkt eingroßer Mieter nun über einen Umzug nach. Der käme ihnzwar teurer, aber vielleicht bekäme er so wieder einenHausmeis ter und einen Vermieter, der auch mal ans Telefongeht.

Wie wir das recherchiert haben, fragen Sie sich? In die-sem Fall waren die Wege kurz: Die Immobilien Zeitung hatihren Wiesbadener Hauptsitz in der Luisenstraße 24. (mol)

Donnerstag, 11. März 2010Seite 4

CENDA INVEST/ROCKPOINT

Mit viel Eigenkapital wird das Jahr genutztDie Berliner Cenda-Gruppe betreibtfür einen ausländisches Investoropportunistische Revitalisierungspro-jekte. Dabei hat sie, was vielen ande-ren Partnern von Private-Equity-Fir-men fehlt: hohe Eigenkapitalquotenund genügend Zeit.

Matthias Klussmann fühlt sicherklärtermaßen wohl mit seinem Part-ner aus den USA. Im Sommer 2007war der auf Immobilien spezialisierteUS-Investment-Manager Rockpoint zugut 25% bei Klussmanns Develop-ment- und Asset-Management-AG Cen-da Invest eingestiegen; außerdem wur-de eine gemeinsame Holding zumErwerb von Gewerbeimmobilien ge -gründet, an der Rockpoint 90% hält.So bleibt dem amerikanischen Geldge-ber der Löwenanteil an den Erträgen(sobald welche anfallen), gleichzeitigbehielt der deutsche Dienstleister seineunternehmerische Unabhängigkeit.

Seitdem wurden zwar nur zweiImmobilien in Berlin erworben, undauch nicht besonders große. Doch

immerhin haben die nicht die Proble-me anderer Private-Equity-Abenteuer:Sie sind weder überschuldet noch hatbisher der Business-Plan versagt. DasErnst-Reuter-Haus (Investitionsvolu-men: 45 Mio. Euro) soll dieses Jahr vollvermietet und seine Revitalisierungabgeschlossen sein. Auf einen schnellenVerkauf sei man nicht angewiesen,betont Klussmann. „Die Eigenkapital-quote im Projekt ist hoch und kannnach einer erfolgreichen Vermietungdurch eine höhere Finanzierung abge-baut werden.“

Appetit auf neue Deals

Spekulativer ging man im Fall Rohr-damm zu Werke. Das komplett leer ste-hende Haus mit laut Klussmann„grundsolider Bausubstanz“ und einerNutzfläche von 10.000 m2 wurde fürgünstige 500 Euro/m2 von Siemensübernommen – „da habe ich gar nichterst nach Fremdkapital gefragt“. Dasveranschlagte Investitionsvolumenliegt bei insgesamt 16 Mio. Euro. Revi-talisiert wird wohl erst 2011, wenn einMieter gefunden ist. Auch hier habeman es, so Klussmann, „nicht nötig,gezwungenermaßen unter der Gürtelli-

So soll das Ernst-Reuter-Haus in Berlin nach der Revitalisierung aussehen. Bild: Cenda

Matthias Klussmann überredete seinenInvestor, weniger Projekte anzugehenals geplant. Bild: Sabine Wenzel

nie zu vermieten“. „Maximales Risikoist, dass wir unsere gewünschte Eigen-kapitalverzinsung nicht erreichen.“

Opportunistische Renditen sind inZeiten niedriger Beleihungsquoten undhoher Kreditmargen nach KlussmannsÜberzeugung nur durch „harte, knacki-ge Developer-Arbeit“ und höhere Risi-ken zu schaffen, z.B. durch die Revita-lisierung von Bestandsgebäuden. Nurso, sagt er, könnten die Fonds von heu-te ihre ambitionierten Ziele noch er-reichen.

Doch große Volumina lassen sich sonicht stemmen. Ein seriöser Entwicklerkönne mit eigenen Kapazitäten nureine eingeschränkte Zahl von Projektenmanagen, sagt Klussmann. Eine Tatsa-che, mit der der Berliner Immobilien-mann schon zu Beginn der Zusam-menarbeit die Träume seines Private-Equity-Partners von massenhaftenRevitalisierungs-Geschäften mit einerVerzinsung von 25% p.a. zerstörte.

Für 2010 habe er dem Gewerbe-Joint-Venture mit Rockpoint „äußersteVorsicht“ verordnet, da mit Nachwe-hen aus dem Rezessionsjahr 2009 zurechnen sei. Doch bringt die Wirt-schaftkrise nicht auch Chancen füropportunistische Einkäufer? Ja, räumt

Klussmann ein. Er rechnet in diesemJahr zwar keineswegs mit einer Notver-kaufswelle, aber doch mit einem „kon-trollierten Losschlagen schwierigerFinanzierungen“ durch die Banken. Sohat auch Cenda wieder Appetit auf

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neue Deals, zumal Rockpoint erklär-termaßen in Deutschland aktiv bleibenmöchte. Die eigenkapitallastige Strate-gie will man dabei beibehalten. „WennBanken sich von Problemen trennen,dann verhandeln sie nur mit Investo-ren, die den Kaufpreis ganz mit eige-nen Mitteln abdecken“, weiß der Cen-da-Chef. „Wer Geld von außen mit-bringt, findet bei den Banken offeneOhren und Türen.“ (mol)

Die Geschichte vom Wohn- undGeschäftshaus Luisenstraße 24

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Donnerstag, 11. März 2010Seite 6

OFFENE IMMOBILIENFONDS

Wenn die Spardose zum Geldparkplatz wird„Stupid German Money“ war derinternationale Spottname für diedeutschen offenen Immobilienfonds,denen man nachsagte, sie zahltenfür schöne Gebäude zu viel Geld.Als internationale Investment-Mana-ger selbst offene Fonds auflegten,stellten sie fest: Das „stupid money“verschwindet manchmal, noch bevorman es für Immobilien ausgebenkann.

Ein Vermögen von rund 86 Mrd.Euro halten deutsche Privatanleger inihren offenen Immobilienfonds. Dasmacht diese zu einer der wichtigstenund liquidesten Käufergruppen welt-weit. Von diesem Kuchen wollten aus-ländische Investment-Manager ihrenTeil abhaben und versuchten den Ein-stieg in das deutsche Privatkundenge-schäft. Als Erstes wagte der Spezial-fondsanbieter TMW, eine Tochter desUS-Konzerns Prudential, den Sprungund legte Ende 2004 den TMW Welt-fonds auf. Im Vertrieb setzte man hoff-nungsvoll auf „Open Architecture“,also die Bereitschaft der Banken, auchFonds fremder Anbieter zu verkaufen.

Im Frühjahr 2005 zog Morgan Stan-ley nach und gründete eine eigenedeutsche Immobilien-KAG. Deren offe-ner Fonds P2 Value musste seinen Ver-trieb ebenfalls auf freie Vermittler, Ver-

mögensverwalter und fremde Bank-schalter stützen.

Um schnell Volumen aufzubauen,vertrieb man gerne auch an Großanle-ger und Dachfonds, die die Chancenutzten, ihr Kapital sicher und gut ver-zinst zu parken. Diese Großanlegerwurden den Fonds nach der Lehman-Pleite zum Verhängnis: Panisch zogensie im Oktober 2008 so viel Geld ab,dass TMW und P2 Value in Liquiditäts-nöte kamen und schließen mussten.

Institutionelle Anleger nutzten offene Immobilienfonds als Geldparkplatz. Als dieFonds deswegen schließen mussten, kamen die Kleinanleger nicht mehr an ihrKapital. Bild: Fotolia.de/nem4a

Wulf Meinel ist Deutschlandchef desPaneuropa-Investors Carlyle. Bild: mol

Morgan Stanleys P2 Value blieb seit-dem dicht. Branchenkenner bezwei-feln, dass der Fonds bei der Liqui-ditätsgewinnung um Immobilienver-käufe herumkommen wird und sichdurch die Ausgabe neuer Anteile fri-sches Geld besorgen kann – offeneFonds, die keine Anteile zurückneh-men, gelten im aktuellen Markt umfeldals unverkäuflich.

Auch die britisch-schwedische Aber-deen-Gruppe hatte es Ende 2007 für

eine gute Idee gehalten, durch dieÜbernahme der Dresdner-Bank-Toch-ter Degi zum Preis von 110 Mio. Euroin das Geschäft mit deutschen offenenFonds einzusteigen. Die Vertriebsfrageglaubte sie durch eine zweijährige Ver-einbarung mit dem Konzern Dresdner-Commerzbank geklärt zu haben.

Ein Irrtum. Die Commerzbank kon-zentrierte sich schnell darauf, nur nochihre beiden eigenen Haus Invest-Fondszu verkaufen. Während diese heute inLiquidität schwimmen, musste Degi/Aberdeen seit Herbst 2008 einen Fondsnach dem anderen dichtmachen, dadie Anleger ihr Geld abzogen und keinneues mehr hineinkam.

TMW durfte kurzzeitig hoffen, denTurn around geschafft zu haben. Manverkaufte Immobilien, positioniertesich neu als Nachhaltigkeits-Fonds undöffnete im Dezember 2009. Vor allembei den institutionellen Investoren seidas Feedback auf die neue Strategiepositiv gewesen, heißt es. Doch genaudie ließen den Fonds bei nächster Gele-genheit erneut im Stich. Ausgerechnetein Degi-Fonds war der Auslöser. Der(geschlossene) Degi Global Businesswertete im Februar sein Vermögen umsatte 21% ab. Daraufhin stiegen Institu-tionelle aus anderen Fonds aus, dienoch offen waren – und schon war derWeltfonds wieder dicht. (mol)

Mit Träumen vom zweiten deutschenWirtschaftswunder gaben internatio-nale Anleger ihr Geld den Managernvon Private-Equity-Fonds, um es um25% pro Jahr vermehren zu lassen.Was sie bekamen, waren Verluste.Carlyle-Deutschlandchef Wulf Meinelspricht über das bescheidene Glückdes Kapitalerhalts und Fondsanlegerim Tal der Tränen.

IZ: Carlyle-Immobilienfonds machenseit 2002 Geschäfte in Deutschland.Haben Sie dabei jemals einen Exit reali-siert, bei dem Sie die berühmt-berüchtigte25%-IRR-Marke schafften?

Wulf Meinel: Ja, in Deutschland hat-ten wir einmal sogar die höchste IRR-Rendite, die je bei Carlyle erreicht wur-de. Allerdings war das ein Sonderfall,wir drehten ein Portfolio in exorbitantkurzer Zeit. Ansonsten kamen wirbeim Verkauf eines Projekts und einemTeilverkauf aus einem kleinen Immobi-lienportfolio bereits auf 25%. Das Jahr2007 war besonders gut für lukrativeExits. Um solche Werte zu realisieren,muss einfach alles stimmen: DasTiming, die Finanzierungsbedingun-gen, viel Liquidität auf der Käufersei-te – und Glück muss man auch haben!

IZ: Wir schreiben 2010, die Kreditblaseist geplatzt, die Bewertungen rauschen in

WULF MEINEL ÜBER PRIVATE-EQUITY-IRRTÜMER

„Sie gaben vor, Deutschland sei unterbewertet“den Keller, die Anleger sind ernüchtert.Welches Feedback bekommen Sie zurzeitin Ihren Investorengesprächen?

Meinel: Wir haben es geschafft, dassdas Eigenkapital unserer Anleger erhal-ten blieb und im Schnitt der letztenacht Jahre klar vermehrt wurde.Fondsmanager, die in den Jahren

2007/2008 investierten und dabeizumindest das Geld ihrer Investorenerhalten haben, sind im aktuellenMarktumfeld bei den Investorenbereits sehr beliebt.

IZ: Wie beurteilen die Investoren dieEntwicklung Deutschlands? Schätzt mandie Stabilität des Markts oder überwiegtder Ärger, in der größten VolkswirtschaftEuropas zu viel Geld verbrannt zu haben?

Meinel: Bei den Anlegern, denenseinerzeit reine Deutschlandfonds ver-kauft wurden, ist das Tal der Tränenwohl eher tief. Das liegt keineswegs ander Qualität des Standorts Deutschlandoder an Fehleinschätzungen der hiesi-gen Berater. Es waren die falschen Prä-missen der internationalen Heilsbrin-ger, die den Schaden angerichtethaben, jener Manager, die hier zubesonders hohen Preisen einstiegen,ihr Geld überwiegend über Akquisiti-onsgebühren verdient haben und vor-gaben, Deutschland sei unterbewertet.

IZ: Das heißt, die Anleger haben hiertatsächlich kräftig Federn gelassen?

Meinel: Ja und nein. Noch handeltes sich überwiegend um Buchwertab-schreibungen und nicht um realisierteVerluste. Das Eigenkapital ist vielfacherst auf dem Papier verschwunden.Dann sind die Banken froh, dass dieEigentümer sich noch um die Immobi-

lien kümmern, die Mieten fließen undden Zinsdienst decken, und machenkeinen Druck.

IZ: Wer jetzt opportunistisch kaufenwill, muss dafür den gesamten Preis inCash hinlegen, da die Banken solche Risi-ken nicht mittragen. Wäre das jetzt auchfür die Carlyle-Fonds ein Weg, um aninteressante Produkte zu kommen?

Meinel: Eigenkapital ist eine Alterna-tive, aber nur für einzelne Engage-ments. Man wettet darauf, dass man esschafft, ein Projekt oder eine Revitali-sierung so erfolgreich abzuschließen,dass die Immobilie hinterher dochdurch eine Bank refinanziert wird. DasEigenkapital dient sozusagen zur Vorfi-nanzierung künftiger Bankschulden,und diese Wette muss aufgehen.

IZ: A propos Banken: Wann werden dieFinanzierer in Deutschland endlich mehrImmobilien auf den Markt bringen, damitdie Opportunisten wieder mehr zu tunbekommen?

Meinel: Die Banken fangen in derTat allmählich an, Verkaufsgesprächefür einzelne problematische Immobili-enengagements zu führen. Allerdingsverlaufen diese Gespräche weiterhinüberraschend schleppend – jedenfallserlebe ich sie so.

IZ: Danke für das Gespräch!Das Interview führte Monika Leykam

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2010

Aareal

Donnerstag, 11. März 2010Seite 8

INVESTMENTS IN SOZIALIMMOBILIEN

Investoren gehen in Kliniken und Pflegeheime

aus dem Stand Heime für 70 Mio. bis80 Mio. Euro kaufen“, sagt er. Für die-sen Betrag hat er geeignete Häuser aufdem Tisch – und das, obwohl Thiel beiden Auswahlkriterien eher pingelig ist.So kauft er zum maximal 13,5fachender Jahrespacht, akzeptiert nur privateTräger und interessiert sich erst fürStädte ab 50.000 Einwohnern.

Valartis hat erst drei Heime

Niedriger als erhofft ist auch dasInvestitionstempo der Schweizer Valar-tis Asset Management. Die hatte sich2008 vorgenommen, für SchweizerInstitutionelle bis 2010 deutsche Pfle-geheime für bis zu 400 Mio. Euro zukaufen. Erworben hat Valartis bislangdrei Häuser. Aus Sicht der Schweizersprechen demografische Gründe ein-deutig für Investitionen in deutschePflegeimmobilien. Das Zurückbleibenhinter den eigenen Erwartungenbegründen sie damit, dass Pflegeheimein Deutschland noch nicht als Asset-klasse etabliert seien. Als Beleg für die-

Das Ameos Klinikum St. Salvator in Halberstadt gehört zum inzwischen 37 Häuserumfassenden Deutschland-Portfolio der Schweizer Ameos. Bild: Ameos

se Einschätzung führt Valartis zum Ver-gleich seinen längst voll investiertenWohnungsfonds an. Der hat 300 Mio.Euro in Berliner Wohnungen gesteckt.Das Eigenkapital stammt von Norda-merikanern und Europäern.

Ameos setzt auf Kliniken

Auf vielerlei Gesundheitsimmobilienzielt die Schweizer Ameos. Das Unter-nehmen interessiert sich für Kranken-häuser, psychiatrische Kliniken, Pflege-einrichtungen und Häuser zur Wieder-eingliederung psychisch Kranker. Seit2003 wurden mit dem Geld von Pen-sionskassen und Rentenversicherungenaus der Schweiz und anderen europäi-schen Ländern 37 Einrichtungen in sie-ben Bundesländern erworben. Ameosprofitiert vom Privatisierungsdruck imdeutschen Gesundheitswesen. Immermehr öffentlich betriebene Klinikenwerden privaten Betreibern übergeben.2009 machte Ameos mit seinemDeutschlandgeschäft 390 Mio. EuroUmsatz. Tendenz steigend. (bb)

PFLEGEHEIME

Sunrise scheitert an Realität

Chic, aber erfolglos: Sunrise-Senioren-heime in Deutschland. Bild: bb

Der US-amerikanische Pflegeheimbe-treiber Sunrise Senior Living ist mitseinem Konzept in Deutschlandgescheitert. Die neun hierzulandegebauten Seniorenhäuser stehenzum Verkauf – und werden denGläubigerbanken voraussichtlichhöchstens die Hälfte ihres gewährtenKreditvolumens einbringen. Gerüch-ten zufolge kann der Verkauf nurbei einem Abschlag von 70% bis80% klappen. Sunrise dürfte von sei-nem inves tierten Kapital kaum einenCent wiedersehen.

Experten führen das Sunrise-Debakelim Wesentlichen darauf zurück, dassdeutsche Senioren für monatlich 4.000bis 10.000 Euro mehr erwarten als ein25-m2-Zimmer. Ausladende Gemein-schaftsflächen, die Deutsche im Unter-schied zu Amerikanern offenbar nichtzu schätzen wissen, sehr wohl aberbezahlen müssen, sowie eine sehrhochwertige Ausstattung machen dasWohnen bei Sunrise teuer. Die Rech-nung ging selbst an den ausgewähltenStandorten mit hohem Anteil an Wohl-habenden nicht auf.

So zäh das Geschäft der Amerikaneranlief, seit sie 2002 in Deutschlanderstmals auftauchten, so zäh gestaltetsich nun auch der Verkaufsprozess. SeitMai 2009 sind die Häuser offiziell zuhaben. Nachdem ein Kaufinteressentaus den USA im Herbst 2009 abge-sprungen war, wird nun zwischen denvier Gläubigerbanken, darunter nebenNatixis, Capmark und Barclays auchdie deutsche Aareal, und zwei mögli-

Dieses Senioren-Pflegeheim in Dortmund-Billede zählt zu den Sozialimmobilien, indie Geld dänischer Investoren geflossen ist. Bild: Euro Ejendomme

chen Käufern verhandelt. Zudem stehtoffenbar eine ganze Reihe potenziellerBetreiber bereit.

Die Verkaufsgespräche ziehen sich,weil ein Weiterbetrieb der Häuser nurdann als profitabel gilt, wenn sie zueinem Spottpreis übernommen wer-den. Den wiederum wollen die Bankennicht akzeptieren, obwohl die Auslas -tung der zur Luxusklasse zählendenHeime bei nur 50% bis 60% liegt. Zweider neun Häuser sind wegen Nachfra-gemangels bereits geschlossen. Sunrisehatte seine Objekte für durchschnitt-lich 20 Mio. Euro konzipiert. Nach denursprünglichen Plänen hatten die Ame-rikaner in Deutschland bis 2010 min-destens 25 Häuser bauen wollen. (bb)

Die Prognosen zur demografischenEntwicklung in Deutschland sindeindeutig. Der Anteil der Seniorenwird in den nächsten Jahrzehntengewaltig ansteigen. Grund genug fürInvestoren, sich für Pflegeheime undGesundheitsimmobilien zu interes-sieren. Neben einheimischen Anle-gern engagieren sich in diesem Seg-ment insbesondere Skandinavierund Schweizer. Allerdings sind sie,wie ihre deutschen Konkurrenten,inzwischen meist ernüchtert, was dasTempo der Investments und dasInteresse von Kapitalgebern betrifft.

„Unsere bisherigen Erwartungenwurden mehr oder weniger erfüllt“,sagt Marc Thiel, Chef des deutschenAblegers der dänischen Euro Ejendom-me. Soll heißen: Zwar hat der gebürti-ge Berliner für sein dänisches Mutter-haus und für dänische Anleger seit2007 deutsche Pflegeheime erworben,längst aber nicht so viele wie geplant.Die letzte bestätigte Zahl von 2008sind fünf Häuser. Das würde mit Blickauf die von den Dänen bevorzugteGrößenordnung von 80 bis 160 Bettenje Objekt einem Gesamtinvestitionsvo-lumen von rund 50 Mio. Euro entspre-chen. Aktuelle Zahlen nennt das Unter-nehmen nicht.

Genug Objekte im Angebot

Ohnehin haben sich die Prioritätendes Hauses verschoben. Seit März 2009hat Euro Ejendomme mit dem CareFund K/S einen Fonds für institutionel-le Anleger im Programm, der einzig indeutsche Pflege- und Gesundheitsim-mobilien investieren soll. Das Zielvo-lumen sind 300 Mio. Euro. Gekauft hater noch nichts, weil es noch keineEigenkapitalzusagen gibt. Ursprünglichsollten ausschließlich Anleger ausSkandinavien für das Produkt gewon-nen werden. Mittlerweile werden auchpotenzielle Investoren in Deutschlandangesprochen, demnächst wohl auchsolche aus Großbritannien und denNiederlanden. Gesucht werden Geldge-ber, die mindestens 5 Mio. Euro mit-bringen. Einen Mangel an Objektange-boten kennt Thiel nicht. „Wir könnten

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RHEIN-MAIN

Auf große Pläne folgte das böse Erwachen

Der seit Jahren von der irischen Markland geplante Umbau der Wiesbadener City-passage hat noch immer nicht begonnen. Bild: law

In mehreren Städten des Rhein-Main-Gebiets finden sich an neural-gischen Punkten Immobilien, dieausländische Investoren vor einerganzen Weile mit hehren Zielenerworben haben. Bis dato ist dortaber noch gar nichts passiert.

Ein Paradebeispiel dafür ist die City-passage in der Fußgängerzone der hes-sischen Landeshauptstadt Wiesbaden.Das hoffnungslos veraltete Ladenzen-trum mit nur rund 4.000 m2 Miet-fläche hatte der irische Projektentwick-ler Markland im Jahr 2005 erworben.Drei Jahre später wurden der Immobi-lien Zeitung große Pläne für einenUmbau präsentiert, mit dem die Flächefast vervierfacht werden sollte. Heutesieht die Citypassage aber immer nochaus wie zuvor. Die ersten Mietverträgewurden bereits wieder verlängert. Wies-badens Planungsdezernent JoachimPös hatte Markland im vergangenenJahr eigens in Dublin besucht, um sichein Stimmungsbild der Investoren ein-zuholen. „Man sagte mir dort, der Ein-zelhandelsmarkt gebe ein derartiges

Projekt derzeit nicht her“, berichtet derWiesbadener Stadtplaner. Dennoch sei-en weitere Treffen avisiert und dasInteresse sei weiterhin vorhanden. Dieplanungsrechtlichen Voraussetzungenfür den Umbau hat die Stadt inzwi-schen geschaffen.

Amerikaner warten ab

In der direkten Umgebung der City-passage liegt auch das WiesbadenerSorgenkind Mauritiusgalerie. Das Ein-kaufszentrum gehört der US-amerika-nischen Private-Equity-GesellschaftSVP und steht seit Jahren leer. Gründedafür könnten im etwas abseits gelege-nen Standort und der verbesserungs-würdigen Übersichtlichkeit des Centersliegen. Dennoch ist dort Potenzial füreine größere Vermietung vorhanden.Beispielsweise war die WiesbadenerStadtbücherei an einer Anmietunginteressiert, was der Galerie wieder zueinem Anziehungspunkt verholfenhätte. Diese Gelegenheit wurde vonden US-Amerikanern aber nicht beimSchopf ergriffen. „Da ist zu wenig

Druck dahinter“, meint ein städtischerProjektbeteiligter.

Während Markland und SVP ihreImmobilien zumindest im Portfoliobelassen, trennen sich andere Unter-

nehmen lieber. Branchengrößen sinddavon nicht ausgenommen. So hat2009 etwa die israelische Gazit derStadt Friedrichsdorf adieu gesagt.

Fortsetzung auf Seite 11

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Seite 11Donnerstag, 11. März 2010

Fortsetzung von Seite 10Der Projektentwickler hatte auf dem

4,4 ha großen Gelände des Babynah-rungsherstellers Milupa ein 60 Mio.Euro teures Einkaufszentrum mit12.000 m2 Verkaufsfläche geplant. DerVorvermietungsstand betrug schon45%. Gazit-Deutschland-Geschäftsfüh-rer Amir Bernstein begründete den fürdie Stadt völlig überraschenden Rück-zug mit den durch die Finanzkrise ver-änderten Marktbedingungen. Derzeitverhandelt die Stadt mit anderen Inte -ressenten. Wenige hundert Meter vomMilupa-Areal entfernt hat jüngst dieniederländische Ten Brinke ein 15.500m2 großes Gelände zu Wohnungsbau-zwecken erworben.

Auch Büroprojekte betroffen

Die vielerorts verfolgte Rückzugsstra-tegie ausländischer Investoren beziehtsich nicht nur auf Einzelhandelsobjek-te, sondern auch auf Büroprojekte. Sohat sich Morgan Stanley als Finanzie-rungspartner gleich aus zwei großenProjekten im Rhein-Main-Gebietzurückgezogen. Gemeint sind die rund100.000 m2 große Quartiersentwick-lung Maintor der DIC auf dem Frank-furter Degussa-Areal, die DIC nun vor-erst allein stemmen muss, sowie dasWiesbadener Büro- und Einzelhandels -

projekt Dern’sche Höfe, das nach lang-wierigen Verhandlungen wieder an denEntwickler Quantum zurückging.

In Frankfurt ist der Anteil ausländi-scher Investoren bei den Immobili-enkäufen im vergangenen Jahr laut denImmobilienberatern von BNP ParibasReal Estate verglichen mit 2008 von45% auf 8% gesunken. Bei den Ver-käufen stieg ihr Anteil hingegen von22,2% auf 35,4%. Häufig wird dabeials Begründung genannt, man wolledas Portfolio wieder mehr auf den Hei-matmarkt ausrichten, so etwa gesche-hen beim Verkauf des BürohausesDarmstädter Landstraße 108, das deraustralische Fonds Macquarie OfficeTrust für 39,5 Mio. Euro an einen fran-zösischen Investor verkauft hat.

Dennoch gibt es unter den ausländi-schen Unternehmen auch Fans desImmobilienmarkts Rhein-Main. Somöchte der US-Amerikaner Saul Gold-stein, nachdem er im vergangenen Jahrmit seinem Unternehmen Activum SG,Jersey, bereits ein Frankfurter Bürohausgekauft hat, in Kürze ein weiteres Büro-gebäude in der Stadt erwerben: „Ham-burg oder München sind überpreist.Dagegen bietet Frankfurt noch fairePreise.“ Neben Frankfurt nennt Gold-stein auch Berlin, Hannover und Stutt-gart als interessante Standorte fürImmobilieninvestments. (law)

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Die rund 100.000 m2 große Quartiersentwicklung Maintor auf dem FrankfurterDegussa-Areal muss DIC nun alleine stemmen. Bild: DIC

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Unter den 15 Nominierten derMipim Awards für die beste Immobi-lie weltweit sind dieses Jahr dreideutsche Projekte: das KamehaGrand Hotel in Bonn, die Frankfur-ter Bürotürme Romeo & Julia undder Hamburger Marco Polo Tower.

„And the Mipim Award goes to ...“:Dieser oder ein ähnlicher Satz wird am18. März im Palais des Festivals siebenMal fallen, wenn der MesseveranstalterReed Midem mit den Mipim Awards inder 20. Auflage die „Oscars der Immo-bilienbranche“ verleiht. Zuvor musstedie siebenköpfige internationale Jury,die mit Bärbel Schomberg (ehemalsAberdeen Immobilien) dieses Jahr einedeutsche Vorsitzende aufweist, unterden 80 Einsendungen eine Vorauswahl

tagena freut sich über die große inter-nationale Beteiligung: Unter anderemwaren auch Bewerbungen aus China,Südkorea und Indien dabei. Die Nomi-nierung war für die Jury keine leichteAufgabe: „Obwohl wir am Ende eineklare Auswahl getroffen haben, hat dielebhafte Diskussion gezeigt, wie ernstdie Juroren die Awards nehmen“,berichtet Jury-Vorsitzende Schomberg.Erleichtert hat die Meinungsfindunglaut Jury-Mitglied Max Crofts, Präsi-dent der Royal Institution of CharteredSurveyors, die große Bandbreite derKriterien wie z.B. die Originalität desKonzepts, die Architektur sowie dietechnischen und energetischen Merk-male der Objekte.

In drei Kategorien wird’s ernst

In drei Kategorien der Mipim Awardswird es für Deutschland interessant: Inder Kategorie Modernisierte Büroim-mobilien sind der ProjektentwicklerIFM und das Architekturbüro Max Dud-ler mit den Frankfurter BürotürmenRomeo & Julia am Start. In der Katego-rie Hotels & Ferienanlagen ist dasKameha Grand Hotel Bonn vom Inves -tor BonnVisio und den ArchitektenKarl-Heinz Schommer und MarcelWanders nominiert und bei den Wohn -immobilien der Hamburger WohnturmMarco Polo Tower, ein gemeinsamesProjekt der Hochtief Projektentwick-lung, des Dahler & Company-Tochter-unternehmens DC Residential undBehnisch Architekten (Details der deut-schen Projekte auf S. 14). In den Katego-

rien Büroimmobilien und Green Buil-dings kamen dagegen leider keine deut-schen Projekte in die Endrunde.

Die Besucher entscheiden

Die Entscheidung über Sieg undNiederlage treffen wieder die Messebe-sucher. Im Eingangsbereich der Mipimsind die Projekte ausgestellt. Wer seinVotum abgeben möchte, braucht dortnur seine Eintrittskarte scannen zu las-sen. In den vergangenen Jahren schnittDeutschland oft sehr gut bei den

Auch dieses Jahr warten die begehrten Trophäen der Mipim Awards auf ihre Gewin-ner. Die Immobilien Zeitung ist Partner der Preisverleihung. Bild: Reed Midem

MIPIM AWARDS

Drei deutsche Projekte für Awards nominiert

Mipim Awards ab, deren Partner dieImmobilien Zeitung ist. Preise räum-ten in Cannes zuletzt beispielsweisedas Kölner Kranhaus von DevelopmentPartner (2009), das Hamburger HotelWasserturm der Patrizia Projektent-wicklung (2008) und das ebenfalls inHamburg erbaute EinkaufszentrumEuropa Passage von Allianz Immobili-en und HSH Nordbank (2007) ab. Ein-zelhandelsprojekte werden mittlerweileallerdings nicht mehr bei den MipimAwards geehrt, sondern auf der Retail-Messe Mapic im November. (law)

Büroimmobilien

300 NorthLaSalle, Chicago, USAEntwickler: Hines

SAP America Headquarter, Newtown Square, USAEigentümer: SAP

GlaxoSmithKline Biologicals, Brüssel, BelgienEigentümer: GlaxoSmithKline Biologicals

BILDER: NOMINIERTE

Center for Global Conservation, New York, USAEigentümer: Wildlife Conservation Society

Green Tomorrow, Gyeonggi-Do, SüdkoreaEntwickler: Samsung C&T Corporation

Solaris, Brüssel, BelgienEntwickler: Herpain Urbis

„Die lebhafteDiskussion hatgezeigt, wieernst wir dieAwards neh-men.“

BärbelSchomberg

PHO

TO:

REED

MID

EM

treffen und in fünf Kategorien insge-samt 15 Teams aus Projektentwicklernund Architekten nominieren. Dazugesellen sich noch ein Spezialpreis derJury sowie eine Prämierung des besteneingesandten polnischen Projekts, daPolen in diesem Jahr Ehrengast derMesse ist. Mipim-Director Nadine Cas-

Green BuildingsBILDER: NOMINIERTE

YOUR VOTE FOR KAMEHA GRAND BONN

MIPIM Awards 2010

Investor | Developer:

Architect:The City of Bonn proudly presents

Kameha Grand Bonn at stand Riviera Hall R 31.02

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Augustine Rocco Forte Collection, Prag,Entwickler: Raiffeisen evolution

BILDER: NOMINIERTE

Mit dem Kameha Grand Bonngehört erstmals ein Bonner Projekt zuden Nominierten der Mipim Awards.Das Luxushotel stammt aus der Feder

des Architekten Karl-Heinz Schom-mer: „Das Gebäude orientiert sichmit seiner dynamischen Silhouetteund seinen Dachterrassen zum Rheinund bietet gleichzeitig ein ganz

unverwechselbares Erscheinungsbild“,erklärt der Bonner Architekt. DasKameha Grand Bonn besitzt 254 Zim-mer, davon 64 Suiten. Ein Schwer-punkt wurde bei der Entwicklungneben der Integration erneuerbarerEnergien wie Geothermie auf dasThema Events gesetzt. So verfügt dasHotel über große Veranstaltungsberei-che, die bis zu 2.500 Personen auf-nehmen können. Jörg Haas hat mitder BonnVisio-Gruppe rund 100 Mio.Euro in das Projekt investiert unddamit seine Vision eines „Hotels fürdas 21. Jahrhundert“ umgesetzt. DasHotel wurde bereits in den erwähltenKreis der Leading Hotels of the Worldaufgenommen. Betreiber ist die King-Kamehameha-Gruppe, die man sonsteher als Club- und Gastronomiebe-treiber kennt. (law)

andel’s Hotel, Lodz, PolenEntwickler: Warimpex

Modernisierte Bürogebäude

STIB/MIVB Headquarters, Brüssel, BelgienEntwickler: STIV/MIVB

BILDER: NOMINIERTE

Romeo & Julia heißt das Projekt desauf Revitalisierungen spezialisiertendeutschen Entwicklers IFM. Dieserhatte im Jahr 2006 zwei Bürotürme inFrankfurts Hochpreisstandort Westendgekauft, sie bis 2008 von Grund aufsaniert und unter dem Namen vonShakespeares Liebespaar Romeo &Julia wieder neu auf den Marktgebracht. Objekten eine Marke zuverschaffen, ist ein grundlegendesElement der IFM-Strategie. Diese istaufgegangen: Ein halbes Jahr nachder Fertigstellung wurde ein Vermie-tungsstand von rund 70% erreichtund in der Folge damit ein deutlicherBewertungsgewinn von mehrerenMillionen Euro erzielt. „Es ist unsgelungen, aus einer nicht marktfähi-

gen Immobilie, die früher unter demNamen Bubis-Türme bekannt war,eine gefragte Adresse in Neubauqua-lität zu machen“, sagt IFM-VorstandGeorg Glatzel, der „sehr stolz“ auf dieNominierung ist: „Sie unterstreichtdie Qualität dieser Liegenschaft.“ Die-se verfügt über insgesamt 13.500 m2

Bürofläche sowie zwei Penthouse-Wohnungen. Die planerische Leistungdes Umbaus hat das Berliner BüroMax Dudler übernommen, das sichbei der Gestaltung der BürotürmeInspirationen beim Architekten Lud-wig Mies van der Rohe und der Chi-cago School holte. „Die schlichte undelegante Glasfassade des Gebäudespasst hervorragend in das Ambientedes Stadtviertels Westend“, sagt Glat-zel. IFM gehört in Frankfurt auch dasShoppingcenter Zeilgalerie. (law)

ICAB Business Centres, Brüssel, BelgienEntwickler: SDRB/GOMB

Newton Suites, SingapurEntwickler: UOL-Group

BILDER: NOMINIERTE

Den Namen des berühmten venezia-nischen Händlers und AsienreisendenMarco Polo trägt der 17-geschossigeund rund 56 m hohe Wohnturm Mar-co Polo Tower in der HamburgerHafencity. Matthias Tscheu von derGeschäftsführung der Projektgesell-schaft Marco Polo Tower ist von derNominierung in der Kategorie Wohn -immobilien begeistert: „Das ist eineAnerkennung unserer Arbeit.“ Es han-delt sich bei dem Projekt um ein JointVenture der Hochtief Projektentwick-lung und des Dahler-&-Company-Tochterunternehmens DC Residential.Auffallend am Wohnturm ist seineskulpturelle Struktur, die mit der Höhean Volumen gewinnt und in sichgedreht ist. Der Entwurf stammt von

Behnisch Architekten, die in derHafencity auch die Unilever-Zentralegeplant haben. Das Design Readygenannte Konzept einer individuellenRaumausstattung erfreut sich lautTscheu einer großen Nachfrage. Etwa70% der Wohnungen sind verkauft.„Der Wohnungseigentümer kanndamit frei selbst bestimmen, wo erwelche Funktionen unterbringenmöchte“, erklärt der Chef der Projekt-gesellschaft. Die Preise für die Luxus-wohnungen der Immobilie beginnenbei etwa 4.000 Euro/m2 und reichenbis zu 12.000 Euro/m2. „Dieser Stand-ort ist nicht duplizierbar“, sagtTscheu. Der Marco Polo Tower hatbereits einen Preis erhalten: Er wurdeim Rahmen der European PropertyAwards 2009 als „Best high-rise deve-lopment“ ausgezeichnet. (law)

Havneholmen, Kopenhagen, DänemarkEntwickler: Sjælsø Danmark A/S

Romeo und Julia

Kameha Grand Bonn

Marco Polo Tower

Hotels & Ferienanlagen

Wohnimmobilien

Bonn

Frankfurt

Hamburg

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AUSLANDSBANKEN IN DEUTSCHLAND

Nur noch eine Hand voll Auslandsbanken Zweieinhalb Jahre nach dem Aus-bruch der Finanzkrise haben zahlrei-che ausländische Immobilienfinan-zierer den Rückzug aus Deutschlandangetreten. Vor allem Banken mitBuy-and-Sell-Ansatz sind fast kom-plett von der Bühne verschwunden.Übrig geblieben sind eine Hand vollkleinerer Institute, die sich in die-sem Jahr weiterhin oder wiederoffen für Neugeschäft zeigen.

Hinter den Immobilienbanken liegtein hartes Jahr: wenig Finanzierungsge-legenheiten, weil kaum Transaktionen,gestiegene Vorsorge für Kreditausfälleund infolge gesunkener Kundenbonitä-ten und -ratings höhere Anforderungenan das zu unterlegende Eigenkapital.Dazu kommen in vielen Fällen nochhausinterne Probleme aus anderenGeschäftsfeldern. Spielraum für Neuge-schäft bleibt da kaum.

Zu spüren bekamen das insbesonde-re die ausländischen Institute, allenvoran die Investmentbanken. DerenGeschäftsmodell – Kredite vergebenund möglichst zügig weiterhandeln –funktioniert seit geraumer Zeit nichtmehr, weil sie keine Käufer für ihreKredittranchen finden, weder am Kapi-talmarkt noch am Interbankenmarkt.„Investmentbanken reichen momentankeine Immobilienkredite aus“, sagt einFrankfurter Kapitalvermittler.

Büros geschlossen

Aber auch die „klassischen“ Ge -schäftsbanken sind nach dem Empfin-den einiger Banker nicht mehr wahr-nehmbar unterwegs. So fallen sowohlGeorg Jewgrafow, Bereichsleiter Immo-bilien bei der BayernLB, als auch GeorgReutter, Vorstandssprecher der DG Hyp,auf Nachfrage spontan keine ausländi-schen Banken ein, die zurzeit inDeutschland Finanzierungen anbieten.

Viele ausländische Institute habenihre hiesigen Immobilienfinanzie-rungsbüros komplett dichtgemacht.

zeigt. Die österreichische LandesbankHypo Investmentbank mit Sitz in Wienfinanzierte erst kürzlich den Ankaufeines Büro-, Hotel- und Wohngebäude-komplexes in Berlin durch Arab Invest-ments. Flatow arrangierte die Finanzie-rung. Darüber hinaus zählt er noch dieniederländische FGH Bank, eine Toch-ter der Rabobank, und die belgischeKBC Bank zu den „ganz wenigen aus-ländischen Adressen“, die in Deutsch-land noch Finanzierungen anbieten.

Nach Recherche der Immobilien Zei-tung gehören auch die französischeNatixis und die niederländische NIBCBank zu diesem Kreis. Alle viergenannten Institute sind weiterhin miteinem kleinen Mitarbeiterkreis in derFinanzmetropole Frankfurt vertreten –und haben Wachstumspläne. So peiltDieter Groh, Deutschlandchef der FGHBank, in diesem Jahr ein Neugeschäftvon rund 200 Mio. Euro an. Imzurückliegenden Geschäftsjahr warenes 125 Mio. Euro. Alexander Saur, Lei-ter der deutschen Immobilienfinanzie-rung bei Natixis, spricht von 250 Mio.bis 300 Mio. Euro Darlehensvolumen,das er 2010 auf die Bücher nehmenwill, nachdem 2009 aufgrund vonRestrukturierungen kein Neugeschäftgeschrieben worden war. Die Franzo-sen verwalten ein „deutschsprachigesKreditportfolio“ von rund 1 Mrd. Euro,davon sind laut Saur ca. 90% mit deut-schen Immobilien besichert. „Wir wol-len in Deutschland weiter wachsen.Das ist unser zweiter Heimatmarkt“,sagt Saur.

Gleiches gilt für die NIBC Bank.Konkrete Volumina kann Finanzie-rungschefin Katja Roth zwar nicht nen-nen. Dafür unterstreicht sie ihre Bereit-schaft, Darlehen „mit leichter Präfe-renz für Büro und Einzelhandel“ sowieeinem Volumen ab 15 Mio. Eurobereitzustellen. Die KBC Bank will sichdagegen auch dem kleinteiligerenGeschäft unter 5 Mio. Euro widmen.Bei Krediten über 20 Mio. Euro sollendie lokalen Sparkassen oder Volksban-ken ins Boot geholt werden. (nik)

Dazu gehören u.a. die Bank of Ireland,die zum französischen Konzern CréditAgricole gehörende Calyon, Wachovia,die niederländische SNS Bank sowiedie Schweizer Geldhäuser UBS undCrédit Suisse. Die US-amerikanischenInvestmentbanken Goldman Sachs, JPMorgan und Morgan Stanley zählennach Informationen aus Finanzkreisenebenfalls dazu. Auf Anfrage der Immo-bilien Zeitung wollten sich GoldmanSachs und Morgan Stanley nicht zu die-sem Sachverhalt äußern. JP Morgan ver-sichert hingegen, dass man sich nichtvollständig aus dem Markt zurückgezo-gen habe. Zwar habe man im vergange-nen Jahr kein Neugeschäft geschriebenund das Kreditbuch bereinigt. Voneiner Abwicklung könne aber nicht dieRede sein. „Wir sind durchaus gewillt,Immobilienkäufer mit Kapital auszu-statten“, sagt Ralf Klann, Vize-Präsidentvon JP Morgan.

Aus der Ecke einer anderen namhaf-ten US-Investmentbank hört man, dassPersonal noch vor Ort ist. MerrillLynch, mittlerweile von der Bank of

America aufgekauft, plant angeblich,das Neugeschäft wieder aufzunehmen,sobald die Märkte dies zulassen, alsodie Refinanzierungsvehikel Verbriefungund Syndizierung wieder funktionie-ren. „Das Weiterplatzieren von Kredi-ten ist ein elementarer Bestandteil desGeschäftsmodells einer Investment-bank“, unterstreicht eine FrankfurterBankangestellte aus einem US-ameri-kanischen Institut. Im Gegensatz zudeutschen Wettbewerbern haben dieInvestmentbanken keinen Zugang zumPfandbrief als Refinanzierungsinstru-ment. „Solange der Verbriefungsmarktnicht wieder läuft, werden diese Häu-ser nicht auf den deutschen Marktzurückkommen, weil sie kein Einlagen-geschäft und auch keine Pfandbriefli-zenz haben“, ist sich Finanzierungsbe-rater Curth C. Flatow sicher.

Kleiner Kreis will Neugeschäft

Immerhin hat Flatow entgegen derEinschätzung von Reutter und Jewgra-fow eine internationale Bank gefun-den, die hierzulande noch Aktivitäten

Zahlreiche ausländische Immobilienfinanzierer haben ihre Büros geschlossen.Bild: Fotolia.de/Christian Nitz

ImpressumInvesting in Germany Special Mipim Edition2010 wird herausgegeben und ver legt vonder

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Seite 17Donnerstag, 11. März 2010

WOHNUNGSINVESTOREN

Berlin – Eldorado und Glücksritter-VerhängnisEldorado für Wohnungsinvestoren –den Ruf hatte Berlin vor einiger Zeit.Die Wohnungen schienen verglichenmit denen anderer europäischerHauptstädte spottbillig, man träumtevon Miet- und Wertsteigerungspoten-zial, und auch Geld für die Finanzie-rung von Käufen war nicht knapp.Derzeit sucht Cerberus/Whitehallnach einem Exit, Oaktree ist fastdraußen, die Annington kauft, undmancher ist komplett gescheitert.Eine kleine Bestandsaufnahme.

Für Spekulationen sorgte in den ver-gangenen Wochen die Berliner Woh-nungsgesellschaft GSW, die Cerberusund der Whitehall-Fonds (GoldmanSachs) im Jahr 2004 vom Land Berlingekauft hatten. Anfang Januar nunhaben Goldman Sachs und Cerberusdie laut Kaufvertrag notwendige Zu-stimmung des Berliner Senats dafürbeantragt, mehr als 49% der GSW mitihren etwa 52.000 Wohnungen an dieBörse bringen zu können. Mancherhält daher den Ausstieg über den Akti-enmarkt für so gut wie sicher.

GSW-Chef Thomas Zinnöcker dage-gen lässt vermelden, man wolle sichdamit lediglich alle Optionen offenhalten. Denkbar sei auch, heißt esdenn in der Branche, dass der Exitüber den Verkauf an einen anderenausländischen Investor erfolge. DerMarktwert des Unternehmens wird auf800 Mio. bis 900 Mio. Euro geschätzt.

Schnell im grünen Bereich

Sollte Cerberus/Whitehall nun derRückzug gelingen, habe man gut Kassegemacht, meint ein Berater mit Ein-blick ins Unternehmen. Das Land Ber-lin, das die hoch verschuldete GSWeinst angeboten hatte wie Sauerbier,bekam für die etwa 65.700 Einheiten405 Mio. Euro bzw. um die 500Euro/m2 – Preise für später gekaufte

Portfolios lagen weit höher, teils umdie 1.000-Euro-Grenze herum. Spätes-tens 18 Monate nach dem Kauf hattedas Konsortium dem Berater zufolgevor allem durch Immobilienverkäufeund Finanzierungsmanagement seinGeld wieder in der Tasche und dazuetwa 200 Mio. Euro Gewinn gemacht.

Als möglicher Käufer der GSW wirdunter anderem die Deutsche Wohnengehandelt, deren größter Anteilseignermit knapp 25% der US-FinanzinvestorOaktree ist. Der hatte vor fünf Jahrendie Mehrheit (85%) an der BerlinerWohnungsbaugesellschaft Gehag mitihren 25.000 Einheiten übernommenund sich 2007 nach abgeblasenen Bör-senplänen über eine Fusion mit derDeutschen Wohnen ein Stück weitzurückziehen können.

Um die 800 Euro/m2 zahlte der US-Investor 2005 für die Gehag, erlöst hater mit knapp 1.000 Euro/m2 bzw. dem17,5- bis 18fachen der Jahresnettomie-

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te deutlich mehr – zum Teil in Aktien,eben jenem 25%-Anteil an der Deut-schen Wohnen.

Mit mittlerweile mehr als 13.000 Ein-heiten ist auch das 190.000-Einheiten-Schwergewicht Deutsche Annington inBerlin vertreten. Zuletzt, AnfangDezember vergangenen Jahres, hattedie Terra-Firma-Tochter die Mehrheitan der Gesellschaft Prima gekauft.Knapp 200 Mio. Euro bzw. gut 700Euro/m2 sollen die 4.500 Einheitengekostet haben, die von der IMW 2005für etwa 900 Euro/m2 an Land gezogenworden und nach Verstößen gegen dieKreditbedingungen der Banken zu ver-kaufen waren.

Die Annington, die sich trotz gefüll-ter Kriegskasse in den Preis-Boomjah-ren mit Einkäufen zurückhielt, willweiter aufstocken. Und der Exit, einBörsengang? Für 2007 war er bereitsangepeilt, wurde aber angesichts dereingetrübten Stimmung am Aktien-

markt vorerst ad acta gelegt. Geschäfts-führer Wijnand Donkers bleibt bei derFrage im Vagen.

Gestrauchelter Glücksritter

Es ritten auch Glücksritter durch Ber-lin – und stürzten schwer. Allen voranist da Cevdet Caner zu nennen. DerÖsterreicher hatte über seinen Be-standshalter Level One ab 2005 mitFremdfinanzierungsquoten von teils100% 28.000 Wohnungen und 700Gewerbeeinheiten zusammengekauftund Mitte 2008 einen Schuldenbergvon 1,5 Mrd. Euro angehäuft. DerPlan, Werte aus sanierungsbedürftigenGebäuden mit hohem Leerstand zuschöpfen und am Ende über die Börseauszusteigen, scheiterte. Caner gingPleite, ein Großteil der Wohnungen –viele davon in Ostberlin – stehen unterZwangsverwaltung.

Derzeit werden in Berlin meist klei-ne Portfolios gehandelt, überwiegendCore, sprich in guten Innenstadtlagen,wie André Adami, Projektleiter Woh-nen beim Beratungsinstitut Bulwien-Gesa, weiß. Gezahlt wird in der Regeldas 14- bis 15fache, sagt er. Zu Boom-zeiten wurde da auch das 18fache hin-gelegt. „Das kosten derzeit nur Neu-bauten am Prenzlauer Berg oder inCharlottenburg“, sagt Adami. (cr)

Wohnungshandel in Berlin

Etwa 400.000 Wohnungen wurden zwi-schen 1999 und Mitte 2009 in Berlinverkauft, der Großteil davon 2004 bis2007. Damit hat bei insgesamt rund 1,9Mio. Wohnungen in der Bundeshaupt-stadt statistisch gesehen jede fünf te indieser Zeit den Eigentümer gewechselt.Tatsächlich waren es mehr Einheiten: Indie Zahlen des Bundesamts für Bauwe-sen und Raum ordnung sind lediglichPortfolioverkäufe mit jeweils mehr als800 Wohnungen eingeflossen. Zudemwurde nicht jeder Deal bekannt.

© Immobilien Zeitung

Cerberus/Whitehall suchen derzeit nach einem Exit aus der GSW. Bild: GSW

Donnerstag, 11. März 2010Seite 18

INVESTMENTMARKT EINZELHANDEL

Grüne und rote Bärchen prägen den MarktCushman & Wakefield prognostizierteine starke Zunahme der Investitio-nen in deutsche Einzelhandelsimmo-bilien. Investmentexperte DennisBoergel sieht auf der Nachfragerseiteeine Polarisierung in Core- undopportunis tische Investoren.

Um den Transaktionsmarkt mit Ein-zelhandelsimmobilien zu beschreiben,greift Dennis Boergel gern zum Bildmit den Gummibärchen. Die grünenGummibärchen stehen für die Core-Investoren, die gelben für Anleger mitmehr Risikoneigung (Value-add), dieroten Bären repräsentieren das Risiko-Kapital, das eine Verzinsung von 20%plus nach IRR sucht (Opportunisten).„Derzeit wird der Markt von den grü-nen und den roten Bärchen geprägt.“

Grüne Bärchen haben freie Fahrt.Erstklassige Handelsgebäude, z.B. neueShoppingcenter im Zentrum großerStädte, sind gesucht und werdengehandelt. Gerade deutsche offeneFonds tummeln sich in dieser Asset-Klasse. Bei Core-Immobilien, so Boer-gel, sei die Finanzierung kein Problem.„Bei absoluten Core-Objekten gibt essogar einen richtigen Wettbewerb unterden Banken.“

Investoren profitierten von dieserMarktsituation durch güns tige Kredite(Verzinsung unter 4,5%), die Bankenvon den Möglichkeiten der günstigenRefinanzierung. Schwieriger gestaltet

sich der Markt für opportunistischeInvestoren, also die roten Gummibär-chen. Es sind ebenfalls viele, doch dieAmpeln stehen für sie auf Rot. Noch,wie Boergel betont. Er nennt West bro-ok, aber auch Goldman Sachs und

Der Investmentmarkt für Handelsimmobilien, wie Dennis Boergel ihn sieht: Die roten Gummibärchen (Opportunisten) wollen,können aber nicht, Core-Investoren (grün) haben freie Fahrt. Value-add-Investoren (gelb) spielen keine Rolle. Bild: bk

Morgan Stanley. „Ich schätze, dasszehn bis zwölf opportunistische Fondsante portas stehen, denen ein entspre-chend günstiges Produkt auf dem deut-schen Markt zumeist fehlt.“ Notleiden-de Immobilien bzw. Immobilienpaketegebe es zwar genug, das heiße abernicht, dass die Banken grundsätzlichverkaufsbereit seien. „Solange ein Kre-dit bedient wird, hat die Bank keinInteresse daran, eine Immobilie zu ver-kaufen und Wertberichtigungen vorzu-nehmen“, so Boergel. Das könne sichaber bald ändern, da 2011 und 2012viele Verbriefungen bzw. Kredite auslie-fen. Für den ein oder anderen Oppor-tunisten ist es dann aber schon zu spät,denn „Mitte 2011 läuft der Anlagehori-zont der aktuellen Opportunity-Fondsaus.“ Nicht verausgabtes Eigenkapitalmüsste dann an die Fondsinvestorenzurückgeführt werden. Das erhöht denAnlagedruck der Opportunity-Fonds.

Keine große Rolle spielen zurzeit dieValue-add-Investoren, d.h. diejenigen,

die eine IRR-Rendite zwischen 12%und 18% suchen. „Banken mögen esentweder richtig opportunistisch odergleich Core“, weiß Boergel. „Mittelfris -tig kommen aber wieder mehr gelbeGummibärchen.“

Auch wenn der Markt aus dengenannten Gründen noch nicht richtigin Schwung gekommen ist, wird 2010Boergel zufolge in puncto Transakti-onsvolumen deutlich besser als 2009.Der Makler und Transaktionsberaterrechnet 2010 mit einem Geldumsatzvon 7 Mrd. bis 8 Mrd. Euro (2009:rund 3,5 Mrd. Euro). Die Belebungwerde bei allen Immobilientypen zuspüren sein, d.h. bei Einkaufszentren,innerstädtischen Geschäftshäusern undauch beim Grüne-Wiese-Einzelhandel.„Ich glaube an opportunistische Dealsim Big-Box-Retailing. Es schwirrenauch noch ein paar Supermarktportfo-lios im Markt herum, allerdings zuinteressanten Preisen.“ (cvs)

RESOLUTION PROPERTY

Ausgebremster Käufer

Shane Scott tourt drei Tage die Wochedurch Deutschland, konnte aber seit2007 nichts mehr kaufen. Bild: ma

Am Geld fehlt es dem Fachmarkt -investor nicht. Die britische Versor-gungskasse Resolution Property sitztauf 800 Mio. Euro und könntenochmal so viel ausgeben. Nur Kauf-gelegenheiten zu interessanten Prei-sen tun sich nicht auf.

„Bisher haben wir noch sehr wenigdavon ausgeben können“, sagt SeniorManager Shane Scott, der an drei Tagenin der Woche kreuz und quer durch dieRepublik fährt und nach interessantenObjekten Ausschau hält. „Außer einemJoint Venture zum Refurbishment eineszerfallenen Gebäudes in Berlin konn-ten wir seit 2007 nichts kaufen inDeutschland. Viele Objekte haben wirnoch nicht identifiziert, die zu für unsinteressanten Preisen zu haben sind“,erläutert Scott. Multiplikatoren von 14würde Resolution Property nur in bes-seren Lagen zahlen, sonst eher das 11-bis 13fache der Jahresmiete bzw. Ren-diten von 7% bis 9% anstreben. EineRendite von 5,5% würde Scott „nur inTop-Lagen etwa in Berlin“ akzeptieren.

Der Fonds, der für US-amerikanischeund britische Universitäten tätig ist,sucht vor allem großflächige Fach-marktzentren mit Potenzial, das durch

Erweiterung, Umbau und Mieteropti-mierung gehoben werden kann. Dabeilegt das Unternehmen gern selbstHand an, wie kürzlich beim Umbaudes Food-Court im Chemnitzer Neefe-park. Das Unternehmen hat keinedeutsche Tochter, hat aber Cushman &Wakefield mit dem Property-Manage-ment des rund 60 Immobilien schwe-ren Portfolios beauftragt. (ma)

GRENZÜBERSCHREITENDES INVESTMENTGESCHÄFT

JLL erwartet 2010 TrendwendeDeutschland war 2009 mit 1,53 Mrd.Euro der aktivste kontinentaleuro -päische Markt für Direktinvestitio-nen in Handelsimmobilien. DerAnteil ausländischer Akteure aufdem Kontinent sank auf ein Dreijah-restief und soll Jones Lang LaSalle(JLL) zufolge 2010 wieder steigen.

7,3 Mrd. Euro flossen im vergange-nen Jahr in EinzelhandelsimmobilienKontinentaleuropas (ohne Großbritan-nien und Irland). Das geht aus einerErhebung des Maklerhauses JLL hervor,die alle veröffentlichten Transaktionenvon Handelsobjekten ab einem Wertvon 5 Mio. Euro erfasst hat. Ausge-nommen waren Geschäftshäuser. Zwarhatte das vierte Quartal noch ein Plusvon 40% gegenüber den Monaten Julibis September gebracht (2,5 Mrd. EuroTransaktionsvolumen), dennoch reich-te das Jahresendgeschäft nicht aus, umden Wert des Jahres 2008 noch zuerreichen. So blieb das Transaktionsvo-lumen des vergangenen Jahres 40%hinter dem Ergebnis von 2008 zurück.

Mit ein Grund dafür war die geringeAktivität ausländischer Akteure. DasTransaktionsvolumen grenz überschrei-tender Deals lag bei nur noch 40%. Im

Jahr 2008 kam noch bei zwei von dreiDeals zumindest eine Partei aus demAusland, 2007 sogar bei 76%.

Für das Jahr 2010 prognostiziert JLLeine Trendwende und geht davon aus,dass grenzüberschreitende Deals wie-der zunehmen. „Stabile Renditen, eingeringer Bieterwettbewerb und diezunehmende Verhandlungsbereitschaftder Verkäuferseite stellen die Strategiedes Abwartens zunehmend infrage“,erläutert Jörg Ritter, der bei JLL denBereich EinzelhandelsinvestmentDeutschland leitet. Seit dem drittenQuartal habe sich bei opportunisti-schen und Value-add-Investments wie-der ein „zaghaftes Interesse“ gezeigt,das von angelsächsisch geprägten In -ves toren ausgeht. Insgesamt gelte aberfür 2010 im Wesentlichen die Devisedes Jahres 2009: Qualität geht.

Jeremy Eddy, Head of EuropeanCapital Markets bei JLL, erwartet, dassin diesem Jahr Beteiligungskapital ver-stärkt Zugang zu den Immobilien-märkten finden wird. „Reits undImmobilienunternehmen werden aufdiese Weise ihre angespannte Eigenka-pitalbasis verbessern und die Präsenzauf den euopäischen Märkten auswei-ten können.“ (ma)

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Seite 19Donnerstag, 11. März 2010

VOCKERODE (SACHSEN-ANHALT)

Las Vegas des Ostens im Casino KohlebunkerSeit dem Fall der Mauer am 9. No -vember 1989 ziehen als Unterneh-mer verkleidete Glücksritter inbeeindruckender Zahl in den OstenDeutschlands. Nun hoffen die Sach-sen-Anhaltiner inständig, dass dieisraelische Sybil Group mit demsteuerlich so praktischen Firmensitzauf Zypern seriös ist und tatsächlichInvestoren findet, die für eine halbeMilliarde Euro im ehemaligen Kraft-werk Vockerode einen Touristenmag -neten bauen wollen.

Erste ernsthafte Schritte sind getan.Zwei Tage vor Weihnachten verkaufteder Finanzminister von Sachsen-Anhalt, Jens Bullerjahn, die landesei-gene Spielbanken GmbH an die SybilGroup. Die Alternative zum Verkaufwäre die Insolvenz gewesen. So abererzielte das Land einen Kaufpreis von 1 Mio. Euro und entlastete sich vonknapp 2,5 Mio. Euro Schulden, die dieIsraelis genauso schultern wie einefünfjährige Garantie der Arbeitsplätze.Die Konzession ist der Grundstock fürdas Spielerparadies.

Nicht kleckern, klotzen

Als weiteren, ernsthaften Beleg wer-ten Beobachter den Umstand, dass dieIsraelis ein etwa 40 ha großes Grund-stück in Vockerode dem Stromversor-ger Vattenfall „für einen Millionenbe-trag“ abkauften. Ein Gebiet von etwagleicher Größe haben die Kaufleutevom Landkreis gepachtet und sich dasVorkaufsrecht gesichert.

Die Investment-, Projektentwick-lungs- und ManagementgesellschaftSybil Group will im 1994 stillgelegtenKraftwerk an der Elbe das Entertain-ment-Center Vockerode Forte ent-wickeln. Und dabei wird nichtgekleckert, sondern geklotzt.

Das Zockerparadies soll auf 870.000m2 wachsen. Vorgesehen sind 1.500Hotelzimmer in Vier- und Fünf-Sterne-Häusern, Läden, ein Kasino, 6.000 m2

Konferenz- und Veranstaltungsräume,4.000 m2 Sport- und Badefläche, 3.000m2 Wellness sowie Restaurants auf über2.000 m2.

Das Raumordnungsverfahren für daskühne Vorhaben wurde im April 2009

eingeleitet, mit dem Bau wollen dieInvestoren spätestens 2011 beginnen.Seinen ersten Teilbetrieb soll Forte2012/2013 aufnehmen.

Den überwiegenden Teil des nötigenGeldes für den ersten Abschnitt derAnlage in Höhe von 300 Mio. Eurowill Sybil-Deutschland-Chef StefanSadeh bei Anlegern weltweit einsam-meln. „Mit unserem Konzept konntenwir bereits einige Investoren aus Israelund aus den USA überzeugen. ImMoment läuft ein Auswahlverfahren,um den Investor zu finden, der ambesten zu unserer strategischen Visionpasst“, erklärt Sadeh.

Kasinos ohne Zukunft

Zwischen der Sybil Group und derMoore Capital Management, einemUS-amerikanischen Fonds mit Sitz inNew York, bestehe eine strategischeAllianz, erläutert Sebastian Jungnickel,Partner im Berliner Büro der Wirt-schaftskanzlei FPS, die das Unterneh-men betreut. Moore sei zu 24,35% ander Sybil Europe Public Co. Ltd., Niko-sia/Zypern, beteiligt.

Sadeh und seine Mitstreiter sinddavon überzeugt, dass der traditionelleKasinomarkt stirbt und Entertainment-Parks Zukunft haben. Im Übrigen istdie Idee vom Zocker- und Spielerpara-dies in Vockerode kein Kind der israe-lischen Zyprioten. Der EnergiekonzernVattenfall lobte vor einigen Jahrenbereits einen Wettbewerb um die besteNachnutzungsidee für den Industrie-park aus.

Casino Kohlebunker

Den ersten Preis heimste die UniWeimar ein. Ihren Entwurf „CasinoKohlebunker“ beurteilte das Preisge-richt seinerzeit so: „Das von den Ver-fassern entwickelte Nutzungsszenarioeines gigantischen Spielcasinos scheintgeeignet, die große Hülle sinnvoll zu

Ein Zockerparadies auf 870.000 m2 Fläche. Bilder: Sybil Group

Blick in die ehemalige Maschinenhalle.

Kraftwerk Vockerode

Das 1937 errichtete Braunkohlekraft-werk Vockerode liegt im BundeslandSachsen-Anhalt an der Elbe. Nach demZweiten Weltkrieg wurden die Anlagenund Ausrüstungen des Kraftwerks alsReparationsleistung an die Sowjetuniondemontiert. Von 1953 bis 1959 wurdedas Kraftwerk wieder aufgebaut. Zuseinen besten Zeiten hat die Anlagerund 400 MWh Strom geliefert, um dieBuna-Werke in Schkopau zu versorgen.Von 1972 bis 1974 wurde eine 64 hagroße Gewächshausanlage zum Anbauvon Tomaten und Gurken gebaut. DieWärmeversorgung erfolgte durch dasBraunkohlekraftwerk. 1994 kam dasAus für das Braunkohlekraftwerk. Aufder Immobilienmesse Expo Real inMünchen im Jahr 2006 nahmen dieSybil Group und der für die Vermark-tung des denkmalgeschützten Indus -triesparks zuständige Geschäftsführerder Biq Standortentwicklung undImmobilienservice, Frank Weber, Kon-takt auf. Weber präsentierte Sybil-Group-Chef Stefan Sadeh den prämier-ten Entwurf „Casino Kohlebunker“.Das Mega-Kraftwerk im Landkreis Wit-tenberg liegt eine gute Autostundesüdlich von Berlin.

© Immobilien Zeitung

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Donnerstag, 11. März 2010Seite 20

WOHNINVESTMENTS

Die Dänen segeln auf halbmast Dänische Finanzinvestoren kamen inden Immobilien-Boomjahren mitvollen Geldkoffern nach Deutsch-land, um Wohnungen zu kaufen. Bei Herkules und der Tower Groupist mit der Finanzkrise Sand ins Ge-triebe gekommen, beide haben sichaufs Bewirtschaften verlegt; Griffinging gar Pleite.

„Um die 20% des Umsatzes, der inden Boomjahren 2005 bis 2007 mitdem Handel von Wohnungen gemachtwurde, ging auf das Konto von Dänen“,schätzt Malte Maurer, Leiter des Wohn-investmentbereichs bei Jones Lang LaSalle (JLL) Deutschland. Es warennicht die ganz großen Deals, wie sieangelsächsische Private-Equity-Fondsmachten, sondern Maurer zufolge inder Regel zwischen 10 Mio. und 50Mio. Euro, die gezahlt wurden.

Gang und gäbe sei gewesen, mit ho-hem Fremdkapitalanteil bei deutschenBanken eine Erstrangfinanzierung undbei dänischen eine Zweitrangfinanzie-rung abzuschließen. „Dass dänische Fi-nanzierer an ihr Geld wollten, hat eini-ge ins Schleudern gebracht. Und da et-liche Investoren bei deutschen BankenKredite mit einer Bindung über fünfJahre abgeschlossen haben, dürftennun verstärkt Einheiten auf den Marktkommen“, sagt Maurer. Wer wenigerunter Druck stehe, bewirtschafte seineEinheiten vorerst.

Zwang zur Bewirtschaftung

Einen Fonds mit Wohnungen imWert von 35 Mio. Euro hat Herkulesplatziert, zwei weitere geplante muss -ten in die Schublade wandern. Die

Hoffnung, sie da im Laufe dieses Jahresherausziehen zu können, ging bishernicht in Erfüllung. Für die Wohnungen,die Herkules für 30 Mio. Euro schoneinmal auf eigene Rechnung gekaufthatte, fand sich bisher kein Käufer. Ge-schäftsführer René Ravn zufolge bestehtauch kein Verkaufsdruck. Man bewirt-schaftet nun die Bestände. „Die Brutto-rendite ist innerhalb der letzten einein-halb Jahre von 8% auf 9% gestiegen.Damit sind wir zufrieden.“

In der Krise sah Ravn auch eineChance: Er hob einen neuen Ge-schäftszweig Asset- und Property-Ma-

Haben die Ambitionen tiefer gehängt: Dänen in Deutschland. Bild: BilderBox.com

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nagement aus der Taufe. Akquisitionwird vor allem in Dänemark betrieben,Aufträge erhielt Herkules bislang nurim Gewerbesektor. „Da sind die Ban-ken derzeit nervöser“, weiß er.

Unter die Bewirtschafter gegangen istauch die Tower Group, die ihre etwa10.000 Wohnungen mit bis zu 90%Fremdkapital finanzierte, arg ins Tau-meln geriet und Anfang des Jahres zumehr als 50% vom niederländischenInvestor BXR übernommen wurde.Frank Scholz, Leiter der Tower-Group-Niederlassung in Berlin, macht für dasStraucheln auch die mit der Verwaltung

der Bestände betrauten Dienstleisterverantwortlich. Sie seien nicht in derLage gewesen, mit den zur Verfügungstehenden finanziellen Mitteln das Op-timum aus den Beständen herauszuho-len, so seine Meinung. Nun also willman sich nicht mehr auf Dritte verlas-sen, will die Bestände selbst verwalten,„ganz nah an der Immobilie und amMieter sein“, wie Scholz sagt.

Das Ruder herumreißen konnte derFondsinitiator Griffin nicht mehr. Ende2008 vermeldete er die Pleite. Wie vonLandsleuten zu hören ist, hat er seine11.000 Wohnungen in den Boomjah-ren ohne eingehende Prüfung zu teuereingekauft. Die Mittel für Instandset-zungen seien zu knapp kalkuliert ge-wesen, unzufriedene Mieter vermehrtaus den vor allem in Nordrhein-West-falen gelegenen Beständen ausgezogen.

Kapitalstarke Dänen kaufen

Ganz von der Bildfläche verschwun-den sind die Dänen nicht. So arbeitetdas Maklerbüro Frank Müller Immobi-lien, Wuppertal, das zu Boomzeiten ge-meinsam mit anderen Maklern für ins-gesamt 230 Mio. Euro Portfolios v.a.an dänische Private-Equity-Investorenvermittelt hat, noch für vermögendePrivatanleger. Die suchen meist Objek-te für 1 Mio. bis 5 Mio. Euro. „Das An-gebot aber ist begrenzt, die Nachfrage,auch von institutionellen Investoren,groß“, sagt Inhaber Frank Müller.

Auch Malte Maurer sieht das Interes-se von Dänen an Wohnungen steigen.„Investmentclubs aus kapitalstarken Pri-vatanlegern und Unternehmen werdenGelegenheiten nutzen – vor allem inBerlin und Hamburg, denke ich.“ (cr)

Standempfang mit Oberbürgermeister Jürgen Roters17. März 2010, 15.30 UhrRiviera Hall, Stand R 31.02

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Der Oberbürgermeister

MIPIM 2010Wir freuen uns auf Ihren Besuch!

Seite 21Donnerstag, 11. März 2010

BAYERN

Das Interesse an München steigt wiederIm Jahr 2009 blieben die Deutschenunter sich. Ausländische Investorenmachten nur einen Bruchteil derKäufer aus. 2010 könnte sich dasBlatt wieder wenden.

Im Jahr 2007 war die Welt in Mün-chen noch in Ordnung. Damals beliefsich der Anteil der ausländischenInves toren am Immobilienvolumenauf rund 60% von damals 6,55 Mrd.Euro Umsatzvolumen im Sektor Büro-und Einzelhandelsobjekte. Von Mor-gan Stanley über Goldman Sachs bishin zu Immofinanz gab es praktischkeinen international tätigen Großin -ves tor, der nicht auch in der bayeri-schen Landeshauptstadt nach Gewer-beobjekten Ausschau hielt. Dann kamdie Krise, und die global tätigen Inter-essenten zogen sich zurück. 2008betrug der Anteil der ausländischenKäufer bei 1,934 Mrd. Euro Transakti-onsvolumen im Gewerbeimmobilien-sektor nur noch 31%, 2009 noch 16%von 1,35 Mrd. Euro. Neuinvestitioneninternationaler Investoren gab es kaummehr, und wer bereits ein Projekt inMünchen erworben hatte, hielt es imBestand und wartete bzw. wartet ab, bises fertiggestellt ist.

„Im Jahr 2009 waren in Münchenvorwiegend deutsche Investoren tätig“,zieht Marcus Lütgering, Leiter derMünchner Niederlassung von JonesLang LaSalle, Bilanz aus dem Marktge-schehen des vergangenen Jahres. Großeausländische Unternehmen wie Mor-gan Stanley und Goldman Sachs seienin den vergangenen beiden Jahren alsKäufer vom Markt verschwunden, fügtStefan Striedl, Head of InvestmentMunich von CB Richard Ellis (CBRE),hinzu. „Die Ursache liegt einfach da -rin, dass es opportunistische Unterneh-men derzeit schwer haben, Fremdkapi-

tal zu beschaffen.“ Zudem sei nachdem Immobiliencrash der Preisverfallin Städten wie London oder Paris sehrviel stärker gewesen als in München.„Als der Markt nun wieder anzog,boten diese Städte daher das meistePotenzial.“ Entsprechend wandertegrenzüberschreitendes Kapital eher andie Themse und die Seine als an dieIsar.

2009 war Jahr des Rückzugs

Ausländische Namen waren 2009daher vorwiegend auf Seiten der Ver-käufer zu hören. Icade, Paris, veräußer-te eine Büroimmobilie mit 19.000 m2

vermietbarer Fläche im MünchnerArnulfpark zum Preis von ca. 75 Mio.Euro an Deka Immobilien. Der vonMGPA verwaltete Global Fund I ver-kaufte den Munich City Tower (MCT)

2009 hat AEW in eine Logistikimmobilie in Straubing investiert. Bild: AEW

an den Private-Equity-Fonds Freo Ger-many II Partners. Auch die österreichi-sche Gesellschaft Immofinanz trenntesich von zwei voll vermieteten Büroge-bäuden und einem Fünf-Sterne-plus-Hotel in den Münchner Lenbachgärten,einem 65.000 m2 großen, innerstädti-schen Areal. Käufer war das Münch nerFamily-Office AM alpha, das Invest-ments für mehrere vermögende deut-sche Familien tätigt. Der für die Kauf-preisberechnung zugrunde gelegteImmobilienwert betrug mehr als 200Mio. Euro. Angesichts dieser Werte wit-zelte daher so mancher Immobilien-profi im vergangenen Jahr schon: „DieMünchner kaufen ihre Stadt zurück.“

Ob dies im Jahr 2010 so weitergehenwird, ist fraglich. „Wir erwarten wiedergrößeres Interesse seitens ausländi-scher Investoren“, betont Striedl. Denninzwischen ist der Renditeabstand zwi-

schen den Märkten wieder kleinergeworden, Deutschland damit wettbe-werbsfähiger. „Wir spüren aktuell, dasssich die Nachfrage von ausländischenInvestoren nach Büroimmobilien amStandort München nicht zuletzt des-halb verstärkt, weil die Preise für alter-native Investments in London wiederdeutlich angezogen haben“, lässt auchAchim Degen, Geschäftsführer Invest-ment International bei Colliers Schau-er & Schöll, München, verlauten. „Zwarsind die in den Jahren 2006 bis 2008aktiven irischen und skandinavischenInvestoren derzeit kaum aktiv, dochneben opportunistisch denkendenAnlegern, die nach wie vor auf stärkerePreisbewegungen für risikobehafteteProdukte warten, stellen wir Interessean Core-Immobilien von Anlegernunter anderem aus Italien, Spanienund der Schweiz fest.“ (cry)

Wenn die Namen der ausländischenKäufer genannt werden, die 2009 inBayern tätig waren, steht einer ganzvorne: AEW. Im Jahr 2010 möchtedie international tätige Immobilien-gesellschaft ihr Investitionsvolumenin Deutschland nochmals ausweiten.Die Bayern freuen sich schon jetzt.

„Wir sind derzeit mit rund 18 Mrd.Euro investiert, aus historischen Grün-den vorwiegend in Frankreich. Dochwir würden unser Engagement inDeutschland gerne vergrößern.“ WennRob Reiskin, AEW Managing Directorund Head of Investments für ganzEuropa, solche Worte ausspricht,horcht die deutsche Immobilienbran-che auf. Schon im vergangenen Jahr,als nur wenige international tätigeImmobilienunternehmen ihr Kapital

in der Bundesrepublik anlegten, mach-te die französische AEW durch Trans-aktionen von Gewerbe- bzw. Büroim-mobilien und Logistikgebäuden inFrankfurt am Main, München undStraubing auf sich aufmerksam.

Bayern auf Einkaufsliste oben

„Unser Interesse an Deutschlandliegt zum Teil daran, dass wir vieledeutsche Investoren als Kunden haben,die natürlich weiter lokal präsent seinwollen“, erklärt Stephan Boenning, derals Managing Director von AEW fürDeutschland zuständig ist und auchdas Düsseldorfer Büro des Konzernsleitet. Zudem verwalte die GesellschaftKapital mit unterschiedlichem Risiko-potenzial, das für unterschiedliche Pro-jekte – vom Bürobau über Logistik und

Handel bis hin zum Wohnungsbaugedacht sei. „Entsprechend groß sinddie Chancen, geeignete Objekte zu fin-den.“ Weil die Büromieten in der Bun-desrepublik derzeit auf dem Niveauder 1980er Jahre liegen, verspricht sichAEW von den hier getätigten Investitio-nen ein enormes Wachstumspotenzial.Rund 500 Mio. Euro will der Konzerndaher in diesem Jahr in deutscheImmobilien investieren und damit sei-ne Investitionsquote im Vergleich zu2009 mehr als verdoppeln.

Das dürfte die Bayern und insbeson-dere die Münchner freuen, dennbereits 2009 machten die Franzosenmit dem Kauf einer Gewerbeimmobiliein der Münchner Sonnenstraße für 20Mio. Euro sowie einer Logistikimmobi-lie in Straubing deutlich, dass derSüden Deutschlands auf der Suchliste

ganz oben steht. Wirtschaftliche Fakto-ren sprechen ebenso für Bayern undMünchen wie die viel geprieseneLebensqualität, heißt es bei AEW.

„Wir würden daher gerne unserInvestmentvolumen in Bayern bzw.München übergewichten“, sagt GereonKohlgrüber, Director von AEW Düssel-dorf. Letztlich sei aber das jeweiligeAngebot entscheidend, sagt er. Um die-ses – auch außerhalb der Immobilien-hochburgen in Deutschland – gutbeurteilen zu können, leistet sich dieGesellschaft ein Büro in Düsseldorfund arbeitet darüber hinaus intensivmit lokalen Partnern zusammen. „Imvergangenen Jahr hat sich diese Strate-gie bereits mehr als bewährt“, lachtReiskin, „denn mit den bereits getä -tigten Käufen sind wir sehr, sehr zu -frieden.“ (cry)

AEW

500 Mio. Euro für Immobilienankäufe in Deutschland

Donnerstag, 11. März 2010Seite 22

KONDOR WESSELS

„Holländer kaufen gerne ganze Siedlungen“

NOKIA-AREAL BOCHUM

Was kommt, wenn nichts mehr geht?

Beim Projekt Ruhrbania in Mülheim an der Ruhr ist Kondor Wessels Generalplaner. Zudem baut das Unternehmen ein Facharztzentrum. Bild: Kondor Wessels

Es sind vor allem Nischenprodukte,mit denen die Kondor-Wessels-Gruppe in Deutschland aktiv ist. Das Unternehmen gehört einem niederländischen Privatinvestor –und seinem deutschen Management.In NRW ist Kondor Wessels vorallem an den B-Standorten aktiv.

„Eine der Besonderheiten unseresUnternehmens ist, dass wir sowohl Ent-wickler als auch Bauunternehmersind“, erklärt Dieter Janzen, Prokuristder Kondor Wessels Projektentwicklungmit Sitz in Düsseldorf und Wuppertal.Durch diese Kombination könne mandie Vorhaben zu geringeren Kosten rea-lisieren als die Wettbewerber. Darumsind es vor allem niederländische Kapi-talgeber, die sich für die Kondor-Wes-sels-Vorhaben erwärmen können. Zuden Käufern gehören dabei sowohlinstitutionelle niederländische Anlegerals auch wohlhabende Privatleute –Family-Offices auf Neudeutsch.

„Der niederländische Markt war inden vergangenen Jahren völlig über-hitzt. Deutschland gilt aktuell als deut-lich krisensicherer“, so Janzen. Ein wei-terer Vorteil Deutschlands sei seineföderalistische Struktur. So sei dasPreisgefälle zwischen der Hauptstadtund den anderen Immobilienhochbur-gen nirgends so gering wie hierzulande.

Spezialisiert auf Gesundheits-und Wohnimmobilien

„Dabei konzentrieren wir uns aufWohnungsbau und Spezialimmobilienim gewerblichen Bereich“, so Janzen.„Büroprojekte realisieren wir nicht.“ ImWohnungsbausegment errichtet manReihenhäuser, aber auch mehrgeschos-sige Immobilien – alles im mittel- bishochpreisigen Segment. „Die Hollän-der kaufen gerne auch Wohnsiedlun-gen. Denn es hat sich gezeigt, dass dieMieter eines Reihenhauses die Immobi-lie oft wie ihre eigene behandeln. Dann

ist zwar die Rendite am Anfang gerin-ger, die Erhaltungskosten sind es aberspäter auch.“ Bei Wohnimmobiliensetzt Kondor Wessels auf Geothermie.

Das größte Projekt ist das Wohnquar-tier See-Promenade in Essens wohlschönstem Stadtteil Kettwig, direkt amUfer des Kettwiger Stausees. Rund 50Mio. Euro wird das Vorhaben kosten, dasauf der Fläche der ehemaligen Scheidt'-schen Fabrik entsteht. Hier soll ein Mixaus Stadtvillen, Reihenhäusern undGeschosswohnungsbau entstehen. Etwa50 Mio. Euro verschlingt das Projekt.

In Mülheim ist manEntwickler und Generalplaner

Noch spektakulärer ist sicher das Pro-jekt Ruhrbania in Mülheim an der Ruhr.Hier holt man eine ganze Stadt ans Fluss ufer zurück. Kondor Wessels fun-giert dabei als Generalplaner, entwickeltaber auch eines der vier Baufelder selbst.So soll direkt am Ruhrufer, das eine

neue, rund 500 m lange Promenadeerhält, ein Facharztzentrum errichtetwerden. Mit dem künftigen Betreiberwurde bereits ein Mietvertrag unter-zeichnet. In den oberen Etagen desObjekts sind hochwertige Penthäuserzwischen 80 und 250 m2 vorgesehen, imErdgeschoss ist Gastronomie geplant.

In Wuppertal wiederum entsteht aufdem rund 400.000 m2 großen Areal derehemaligen Generaloberst-Höppner-Kaserne der Wuppertal EngineeringPark, auf dem sowohl Gewerbe als auchWohnen geplant sind. Unter anderemwerden 110 Doppel- und Einfamilien-häuser errichtet, von denen 26 bereitsan einen holländischen Investor ver-äußert sind, 25 weitere gingen an pri-vate Eigennutzer.

„Außerdem haben wir noch kleinereProjekte in Dortmund, Unna, Essen,Erkelenz, Remscheid und Solingen. Wirwürden aber gerne auch am A-StandortDüsseldorf etwas realisieren“, lächeltJanzen. (thk)

Der größte Teil der früheren Nokia-Flächen ist wieder belegt. Bild: Stadt Bochum

Bis zum 15. Januar 2008 wurden inBochum die Nobelhandys von Nokiagefertigt. Doch an diesem Tag infor-mierte der finnische Mobilfunkher-steller seine Mitarbeiter und dieStadt darüber, dass man den Stand-ort aufgeben will. Was kann mantun, wenn plötzlich nichts mehrgeht?

Innerhalb eines Jahres, so lautete diemit Empörung aufgenommene Er -klärung der Finnen damals, werde manBochum den Rücken kehren und inRumänien eine neue Fabrik eröffnen.Zurück blieben rund 2.300 Mitarbeiter,1.000 Leiharbeiter und 675 in Bochumbei Zulieferern Beschäftigte – und einrund 400.000 m2 großes Areal, dessenEigentümer Nokia war.

Die anschließend geführte öffentli-che Diskussion hat Nokia gezwungen,den entstehenden Imageschaden zuberücksichtigen und ihn zu begrenzen.So wurde zunächst für die festen Mit-arbeiter eine Abfindungssumme von

mit der Vermarktung beauftragt. Dochdamit nicht genug: Nokia musste vomLand gewährte 20 Mio. Euro Förder-mittel zurückzahlen. Außerdem flossder Erlös aus dem Verkauf des Grund-stücks (rund 13 Mio. Euro) in einenStrukturförderungs-Fonds, an dem dasLand NRW sich mit weiteren 20 Mio.Euro beteiligte.

Die Thelen-Holding hat nach einemBieterverfahren im Juni 2009 den Zu -schlag für das gesamte Gelände erhal-ten. Mittlerweile, nur ein Dreiviertel-jahr nach dem Verkauf, sind drei Vier-tel der ehemaligen Produktionshallenmit neuen Nutzern belegt. Unterneh-men verschiedener Branchen wieCaterpillar (Baumaschinen) oder So -dexo (Catering) haben sich angesie-delt. Auch zwei Drittel der Büroflächenhaben Nutzer gefunden. So will derKabelfernseh-Betreiber Unity Mediaseine Zentrale auf dem ehemaligenNokia-Areal unterbringen. Letztlich hatder Rückzug der Finnen für Bochum zukeinem Fiasko geführt. (thk)

200 Mio. Euro zur Verfügung gestellt.Gleichzeitig zeigte Nokia Bereitschaft,bei der Vermarktung des Betriebsgrund-stücks mit dem Land NRW und der

Stadt Bochum zu kooperieren. DasMaklerbüro Engel & Völkers wurdeMitglied einer Arbeitsgruppe von Stadtund Land und auf Kosten von Nokia

Seite 23Donnerstag, 11. März 2010

HOTELINVESTMENTS

Israelis setzen auf deutsche Problemhotels

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ment bewegt, einige fast unterschrifts-reife Projekte. Gründer Ben-Haim hatmittlerweile die Kette teilweise an einenGrand-City-Gesellschafter verkauft, dasManagement der Häuser Grand Cityübertragen und sich selbst aus demoperativen Geschäft zurückgezogen.

Grand City selbst musste 2009 port-foliobereinigt einen Umsatzrückgangvon 10% hinnehmen – unbereinigtstieg der Umsatz durch 35 neue Hotelsvon 94 Mio. auf 170 Mio. Euro. DiesesJahr will Grand City die 100-Hotels-Grenze durchbrechen, bis 2013 könn-ten es dann 250 sein, davon dann vie-le im europäischen Ausland. Windfuhrhofft angesichts der Krise vor allem aufSchnäppchen in Spanien und England.

Bei Leonardo hat die Krise zuletztauf das Expansionstempo gedrückt.Das ursprünglich ausgegebene Ziel von100 Hotels bis 2010/2011 gilt immernoch, die Verwirklichung ist jetzt abererst für Ende 2011 angepeilt. (pm)

Innerhalb kürzester Zeit haben israe-lische Investoren in Deutschlandgroße Hotelportfolios zusammenge-kauft. Die Krise ließ sie zwar nichtunbeeindruckt, die Expansionslustist aber ungebrochen.

Sie haben ihren Sitz in Berlin undkaufen vor allem Problemhotels: Israe-lische Investorengruppen haben vonder deutschen Hauptstadt aus Hotel-ketten aufgebaut, von denen zumindestzwei zu wichtigen Akteuren am deut-schen Markt geworden sind. So starteteGrand City Hotels 2006 mit demersten Hotel und managt jetzt rund 80unter verschiedensten Marken, bis aufeine Ausnahme alle in Deutschland.

Begehrt: Problemhotels

Auf immerhin 48 Hotels hat es Leo-nardo seit 2007 gebracht, davon dieHälfte in Deutschland. Hinter Leonar-do steht die Fattal-Gruppe des israeli-schen Hoteliers David Fattal, aber aucheine Reihe anderer namhafter israeli-scher Unternehmen. Dritter im Bundeist die Precise Hotel Collection desisraelischen Hoteliers Ron Ben-Haim,der immerhin zehn Hotels – davonneun in Deutschland – gehören.

Sehr ähnlich ist die Ankaufsstrategie

chen wir da einen attraktiven Return onInvestment“, betont Windfuhr.

Rückkehr nach Israel

Leonardo wurde dagegen als Markefür die europäischen Hotelaktivitätender Fattal-Gruppe gegründet undbeschränkt sich auf die Drei- bis Vier-Sterne-Kategorie; bevorzugt werden wiebei den meisten anderen Hotelgesell-schaften Citylagen an A-Standorten.Mittlerweile ist Leonaro auch auf demisraelischen Heimatmarkt groß einge-stiegen: Für rund 175 Mio. Euro wur-den Mitte vergangenen Jahres zwölfHäuser gekauft, darunter alle Sheraton-Hotels des Landes. Diese sowie dieunter der Marke Golden Tulip betrie-benen Hotels sollen mittelfristig inLeonardo umbenannt werden.

Sehr unterschiedlich wurden dieIsraelis von der Krise getroffen. Soplatzten offenbar bei Precise HotelCollection, die sich im gehobenen Seg-

der Gruppen. Gesucht werden Hotelsaus Insolvenzen, Häuser die schon seiteiniger Zeit geschlossen sind oder sol-che, die aus Sicht der Gesellschaftendeutlich besser gemanagt werden könn-ten – und so günstig zu haben sind undviel Wertpotenzial nach oben haben.

Unterschiedlich ist jedoch diegrundsätzliche strategische Ausrich-tung. „Unsere Investoren sind keineHoteliers, sondern an der Schaffungeines Immobilienmehrwerts interes-siert“, betont Grand-City-Chef Christi-an Windfuhr. „Wir sind Hoteliers undwollen am Betrieb verdienen, nicht ander Spekulation mit Immobilien“,meint dagegen Leonardo-Europa-Geschäftsführer Daniel Roger.

Entsprechend hat Grand City kaumVorgaben bezüglich Standort und Aus-stattung. „Wir kaufen jedes Hotel, vondem wir glauben, dass wir damit Geldverdienen können“, sagt Windfuhr.Und so findet sich ein Sammelsuriumunterschiedlichster Produkte unterunterschiedlichsten Markennamen ineiner Bandbreite von zwei bis vier Ster-ne plus. Und auch exotische Kleinst-standorte wie Bad Oldesloe werdenbesetzt, wenn denn wie in diesem Fallein 140-Zimmer-Haus für 500.000 Eurozu haben ist. „Selbst bei geringen Zim-merpreisen und geringer Belegung errei-

Grand City und Co. kaufen bevorzugt Problemhotels wie dieses Haus in Bad Oldes-loe und bringen sie wieder auf Vordermann. Bild: Grand City

AUSLÄNDISCHE INVESTOREN

Mit Hotels verspekuliertIn der Hochphase des Immobilien-booms hatten viele ausländischeOpportunisten auch auf dem Hotel-markt zugeschlagen. Glück hatten diemeisten mit ihren Investments nicht.

Um die 90% betrug der Anteil derAusländer am deutschen Hoteltransak-tionsmarkt in den Jahren 2006 und2007. Doch während Hotelgesellschaf-ten teilweise erfolgreich in den deut-schen Markt einstiegen, haben sich vie-le der Opportunisten verspekuliert.Weil sie hofften, dass sich die deut-schen Zimmerpreise an die höhereneuropäischen anpassen, setzten siebevorzugt auf Managementverträge, beidenen der Eigentümer den Großteil desBetriebsrisikos trägt. Die Folge: In der

Krise schrumpfte nicht nur der Immo-bilienwert, sondern auch der Cashflow.

„Derzeit sind alle am Verhand-lungstisch“, berichtet Ulf Templin,Managing Partner bei PKF hotelexpertsin München. Bei den meisten Hotelswürden die Kosten noch erwirtschaftet,die Abschreibungen und der Kapital-dienst aber oft nicht mehr. Noch hal-ten die Banken still, gewähren Stun-dungen bei Zins und Tilgung.

In einigen Fällen werde bereits Kapi-tal aus anderen Quellen zugeschossen,betont Christoph Härle von Jones LangLaSalle Hotels. Mit vielen Notverkäu-fen rechnet er trotzdem nicht, aber dereine oder andere Investor werde derBank die Schlüssel zurückgeben. (pm)

Donnerstag, 11. März 2010Seite 24

ORCO GERMANY

Die Orco-Party ist vorüberFEHRBELLINER HÖFE

Vom Platzen eines Traums

2004 gründete Rainer Bormannzusammen mit der internationalagierenden Orco Property Group dieGesellschaft Orco Germany. Er warüberzeugt vom Potenzial des deut-schen und vor allem des BerlinerMarktes – und musste in der Folgeerkennen, dass sich längst nicht alleErwartungen erfüllten.

An den Siegerfilm der Berlinale, desinternationalen Filmfestivals in Berlin,des Jahres 2007 können sich nur hart-gesottene Filmenthusiasten erinnern:Es war der chinesische Streifen „TuyasHochzeit“, der damals den begehrtenGoldenen Bären gewann. Die Partyaber, die das ImmobilienunternehmenOrco Germany während dieser Berlina-le in einer ehemaligen Fabrik in Berlin-Mitte veranstaltete, genießt bis heuteeinen le gendären Ruf. Tausend gela-dene Gäste feierten ein Fest der Super-lative. Mitten unter ihnen: Rainer Bor-mann, Chef von Orco Germany.

Damals befand sich der 1971 in Ost-Berlin geborene Unternehmer auf demHöhepunkt seiner Laufbahn. In jenenMonaten kaufte Orco Germany soziemlich alles, was der deutsche Immo-bilienmarkt hergab. So übernahm

anders aus. Denn die meisten ihrerprestigeträchtigen Vorhaben hat dieGesellschaft wieder abgestoßen. So ver-kaufte Orco Germany das Projekt Fehr-belliner an einen mittelständischenBauträger aus Leipzig, und die Bebau-ung des Leipziger Platzes liegt jetzt inden Händen des auf Einzelhandelsim-mobilien spezialisierten Berliner Pro-jektentwicklers Harald G. Huth. Derschon sicher geglaubte Verkauf vonHaus Cumberland scheiterte in einemersten Anlauf, weil der Schweizer Inter-essent den Kaufpreis nicht beglich.

Fehlbetrag von 108 Mio. Euro

Dass Bormann das Ruder herum-reißen und Immobilien in großer Zahlverkaufen musste, hat im Wesentlichenzwei Gründe. Zum einen wurde OrcoGermany massiv von der Finanzmarkt-krise getroffen, da die Geldströme derBanken, die den Expansionskurs erstermöglicht hatten, versiegten. Hinzukam die Schieflage der Muttergesell-schaft Orco Property Group, die An -fang 2009 die „procédure de sauvegar-de“ – eine Art Insolvenzverfahren –einleiten musste.

Immerhin gelang es, die beidengrößten von Viterra übernommenenBürovorhaben, das Sky Office in Düs-seldorf und das H2 Office in Duisburg,abzuschließen. Damit aber ist das Pro-jektentwicklungsgeschäft faktisch been-det. Um zu sparen, wurden zudemNiederlassungen geschlossen und Per-sonal abgebaut. Was von den großenWorten der Boomphase bleibt, ist letzt-lich die wenig glamouröse GSG, derenordentlich vermietete Gewerbehöfe füreinen Großteil der Einnahmen vonOrco Germany verantwortlich sind.

Trotz aller Sparanstrengungen stelltsich die finanzielle Lage des Unterneh-mens heute desaströs dar. Ende Sep-tember 2009 beliefen sich die Verbind-lichkeiten auf 923 Mio. Euro. Der Um -satz in den ersten neun Monaten desJahres 2009 betrug nur 51 Mio. Euro,während das Ergebnis – hauptsächlichbedingt durch Abwertungen – einenFehlbetrag von 108 Mio. Euro auswies.Die Party, so scheint es, ist endgültigvorbei. (C. Hunziker)

Die Bebauung des Leipziger Platzes in Berlin sollte das größte Orco-Vorhaben wer-den. Jetzt will es ein anderer Projektentwickler realisieren. Bild: Kleihues + Kleihues

Rainer Bormann. Bild: Orco

Eines der meistbeachteten Projektevon Orco Germany waren die Fehr-belliner Höfe. Wohnungen vonzuvor nie gesehenem Luxus wolltedas Unternehmen schaffen. Dochder Erfolg blieb aus. Jetzt realisiertein deutscher Projektentwickler dasVorhaben in abgespeckter Form.

Eine Heimat für „kulturaffine Mul-tihomer“ sollten sie werden, die 150

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Mio. Euro ließ sich Orco Germanyaußerdem die Berliner Gewerbesied-lungs-Gesellschaft (GSG) kosten, die850.000 m2 Fläche in über ganz Berlinverstreuten Gewerbehöfen aufweist.

Hinzu kamen vor allem in der deut-schen Hauptstadt einzelne Grund-stücke und Immobilien mit höchstemRe nommee: das Haus Cumberland, einrepräsentatives Ge bäude in bester Lageam Kurfürstendamm, die unbebauteNordostecke des Leipziger Platzes, aufder einst ein berühmtes Wertheim-Kaufhaus stand, und eben jene alteFabrik in Mitte, die Orco unter demNamen Fehrbelliner zu einer Wohnan-lage der Luxuskategorie umwandelnwollte (vgl. Beitrag links).

Dynamische Stadt

Nicht müde wurde Bormann, dieVorzüge Berlins zu loben. „Berlin hatfür mich eine Dynamik, die ich zurzeitin keiner anderen Stadt erkenne“, sagteer 2007 in einem Interview in einemvon seinem eigenen Unternehmen her-ausgegebenen Hochglanzmagazin.„Eine Vielzahl junger, kreativer Men-schen ist hierhergekommen, die heutespürbar für Antrieb sorgen.“

Für Antrieb auf dem Berliner Immo-bilienmarkt wollte auch Bormann sor-gen. 2003 war er, nach einer interna-tionalen Karriere als Investmentbanker(zuletzt bei Lehman Brothers), zurückin seine Heimatstadt gekommen. Ererlebte eine Hauptstadt mit hohemPotenzial und niedrigen Immobilien-preisen. 2004 gründete er deshalbzusammen mit der Orco PropertyGroup, einer in Luxemburg ansässigen,hauptsächlich in Mittel- und Osteuro-pa aktiven Projektentwicklungs- undInvestmentgesellschaft, das Unterneh-men Orco Germany. An der am PrimeStandard der Frankfurter Wertpapier-börse gelisteten Gesellschaft hält nebender Orco Property Group auch einFonds von Morgan Stanley ein großesAktienpaket.

Ursprünglich verstand sich OrcoGermany sowohl als Developer alsauch als Investor, der die eigenen Pro-jekte langfristig im Bestand behält.Doch die Realität sieht heute ganz

Wohneinheiten, die Orco Germany ineiner ehemaligen Fabrik in der Fehr-belliner Straße in Berlin schaffen woll-te. Hier, an der Grenze zwischen denbeiden international bekannten Stadt-teilen Prenzlauer Berg und Mitte, solltenach dem Willen von Orco-Chef Rai-ner Bormann etwas entstehen, was sei-ner Ansicht nach in der deutschenHauptstadt fehlte: Wohnungen mit in -ternationalem Standard, die sich nichtam Stadtrand oder in einem künstli-chen Stadtteil wie dem PotsdamerPlatz befanden, sondern mitten ineinem urbanen Viertel.

Als Zielgruppe nahm das Orco-Mar-ketingteam hauptsächlich wohlhaben-de, kunstbegeisterte US-Bürger insVisier. Diesen bot das vom ArchitektenEike Becker entworfene Konzept nichtnur Wohnungen mit allen erdenkli-chen Annehmlichkeiten, sondern aucheinen eigenen Wellness-Bereich undweitläufige Dachgärten. Bis zu 500 m2

groß sollten die Penthouse-Einheitenwerden – bei Preisen, die teilweise10.000 Euro/m2 überschritten.

Doch im August 2008, kaum einJahr nach der Präsentation der Pläne,verkündete Orco einen Baustopp. DasUnternehmen wolle sich jetzt auf ge -werbliche Projekte konzentrieren, hießes zur Begründung – obwohl Orco stetsversichert hatte, der Verkauf der Wohn-einheiten sei gut gelaufen. 2009 ver-äußerte die mittlerweile in finanzielleSchieflage geratene Orco das Projekt andie Licon-Gruppe aus Leipzig, die dasVorhaben jetzt bis 2012 realisieren will.Die Höchstpreise betragen nunmehrallerdings nur noch 6.690 Euro/m2 –und die Käufer, die bisher zugegriffenha ben, stammen außerdem alle ausDeutschland. (C. Hunziker)

Orco von der Deutschen Anningtondie ProjektentwicklungsgesellschaftViterra, die zahlreiche große Gewerbe-immobilien in der Pipeline hatte. 400

In Bremen. Im Norden. In ganz Deutschland.

Büro- und Geschäftshäuser, Ein-

zelhandel, Logistik-Hallen oder In-

vestmentobjekte in ganz Deutsch-

land: Objekte, die das Optimum

am Markt bieten. Die Schreibweise

mal ausgenommen.

pärfektion

Tel. 0421 / 1 73 93-50

www.robertcspies.de

Seite 25Donnerstag, 11. März 2010

MORGAN STANLEY

In Deutschland ging die Sonne unter

Weltweit agierende Immobilieninves -toren vergleichen gerne Volkswirt-schaften miteinander. Bei dem Ver-such, ihre Japan-Strategie aufDeutschland zu übertragen, erlebtedie US-Investmentbank MorganStanley ein Debakel.

Deutschland und Japan werden ger-ne miteinander verglichen: beidesKriegsverlierer, beides hochentwickelteIndustrienationen, beides Länder, diedazu neigen, ihre Probleme vor sichherzuschieben. Aber ticken deshalbauch die Immobilienmärkte gleich?Viele US-Investoren dachten das. Mor-gan Stanley zum Beispiel.

In Japan viel Geld verdient ...

Die Investmentbank war nach demEnde der langen japanischen Wirt-schaftsflaute in den 1990er Jahren vollauf dem Japan-Trip. „In unseren Augenist Japan zurzeit die größte Immobili-enchance weltweit“, soll Sonny Kalsi,der 2009 suspendierte Chef des welt-weiten Immobilien-Einkaufs von Mor-gan Stanley, 2006 gesagt haben.Deutschland repräsentierte in denAugen der Morgan-Stanley-Häuptlingeeine ähnliche Geschichte: eine starkeVolkswirtschaft mit einem unterbewer-teten Immobilienmarkt. Mit der Japan-Deutschland-Story sammelte MorganStanley eine Menge Geld ein. Der 2007geschlossene Morgan Stanley Real Esta-te Fund (MSREF) VI operierte mitEigenkapitalzusagen von 8 Mrd. USDim Rücken. „Wir alle haben in Japaneine Menge Geld verdient. Als wir nachDeutschland kamen, wollten wir eshier genauso machen“, beschreibt einPrivate-Equity-Veteran die Prämissevieler US-amerikanischer Investoren.

Bevor MSREF VI in Deutschlandinvestierte, hatte Morgan Stanley hier-zulande schon einige gute Dealsgemacht, z.B. Kauf und Verkauf derTelekom-Immobilien (2001/2005) unddas Durchhandeln der Wohnungen

von ThyssenKrupp (2004/2006). Ange-spornt durch diese Anfangserfolge for-cierte man den Einkauf. Das Augen-merk galt fortan großen Gewerbeim-mobilienpaketen mit „upside potenti-al“ in Berlin, Hamburg, Frankfurt amMain und München. Ziel war es, vombis 2012/2013 prognostizierten Miet-wachstum maximal zu profitieren.

... aber noch nicht genug

Dass Morgan Stanley in Deutschlandso gezielt die großen Assets anging,hatte einem ehemaligen Mitarbeiterzufolge unmittelbar mit der Japan-Erfahrung zu tun. Die Amerikaner hät-ten im Land der aufgehenden Sonneeine Menge Geld verdient, erzählt er,„allerdings nicht so viel, wie sie mein-ten, hätten verdienen zu können“. DasInvestmenthaus sei bei Bietergefechtenoft unterlegen gewesen, weil es dieDynamik des Marktes unterschätzthabe. „In Deutschland wollten sienicht wieder zweiter Sieger sein.“

Trianon-Kauf ging in die Hose

Für die Umsetzung der Je-größer-desto-besser-Strategie holte der Wall-Street-Champion im Sommer 2006den jungen Investmentbanker JamesLapushner. Dessen Team inves tierteSchätzungen zufolge rund 10 Mrd.Euro in der Bundesrepublik. UnterLapushners Regie wurde z.B. das zu92% vermietete Trianon-Hochhaus inFrankfurt im Sommer 2007 zu einemPreis gekauft, als sei es voll vermietet.620 Mio. Euro war Morgan Stanley derTurm wert. Der Kaufpreis entspracheiner Nettoanfangsrendite mit einer 4vor dem Komma. Grundlage des Dealswar die Annahme, dass die Mieten indem Hochhaus von über 30 Euro/m2

bis 2012/2013 auf 50 bis 55 Euro/m2

klettern würden. Tatsächlich brach dieMietpreiserholung wenig über 40Euro/m2 ab.

„Würde man das Trianon heute ver-

Japan erwies sich für Morgan Stanley als Land der aufgehenden Sonne, Deutschland nicht. Bild: Fotolia.de/elisads

kaufen, hätte die Anfangsrendite fürden Käufer wohl eine sechs vor demKomma“, sagt ein Immobilieneinkäu-fer. Der offene Morgan-Stanley-FondsP2 Value, in dem das Trianon zu 57%steckt, musste 2009 seine Bestände um10% abwerten. In Japan und Deutsch-land, wo der Fonds mit 22% bzw. 19%

Als Debakel entpuppte sich auch derKauf von 28 Immobilien von derFondsgesellschaft Union InvestmentReal Estate. 2,1 Mrd. Euro blätterteMorgan Stanley 2007 hin, unlängst gabder Finanzinvestor die Schlüssel an dieRoyal Bank of Scotland zurück, die denDeal finanziert hatte.

Dass sich die Japan-Erfolge inDeutschland nicht wiederholten, liegtnach Ansicht von Experten nicht nuran der Finanzkrise oder daran, dass dieUS-Boys dem deutschen Markt eineDynamik bei der Mietentwicklungunterstellten, die einfach nicht da war.Es lag auch daran, dass zu viele Inves -toren zur selben Zeit dasselbe wollten.

„Massiv zu viel investiert“

Cerberus z.B. stellte fest, dass sich dasGeschäft mit faulen Krediten nicht 1:1auf Deutschland übertragen ließ. „DerWettbewerb um Non-performing-Loanswar hier viel größer“, erzählt ein ehe-maliger Cerberus-Einkäufer. Man habesich deshalb auf den Kauf von Woh-nungen konzentriert und ab 2006 eherwieder verkauft. Auch Blackstone fandrechtzeitig den Exit. Morgan Stanleydagegen radikalisierte seine Strategie.„Besonders in Frankfurt und Hamburghat die Bank massiv zu viel investiert“,erzählt heute ein ehemaliger Geschäft-spartner. „Das bereuen die auch.“

Morgan Stanley nimmt zu alldemnicht Stellung. Ende März dieses Jahresverlässt Chef einkäufer Lapushner seinBüro in der Frankfurter Junghofstraße.Eine seiner letzten Amtshandlungenwar der Verkauf des Frankfurter Parkto-wers. Der Büroturm, Anfang 2008 miteiner Nettoanfangsrendite im niedri-gen 4%-Bereich eingekauft, ging Ende2009 dem Vernehmen nach für 130Mio. Euro an einen Rreef-Fonds.Angeblich erzielt Rreef dabei eineAnfangsrendite von ca. 5%. „Da habensie mal wieder ordentlich Geld ver-nichtet“, ätzt ein Morgan-Stanley-Kon-kurrent. (cvs)

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die höchste Länderallokation hat, wur-den 66 Mio. Euro respektive 50,2 Mio.Euro abgeschrieben. Seit Herbst 2008ist der P2 Value geschlossen.

Engel & Völkers Commercial GmbHTelefon +49-(0)40-36 13 10www.engelvoelkers.com Makler

Wegweisendfür

Immobilienin

Deutschlandund

Europa.

Donnerstag, 11. März 2010Seite 26

NORRPORTEN SETZT AUF HAMBURG

Schweden schätzen Hafencity und FC St. PauliAls einer der ganzen wenigen aus-ländischen Investoren hat die schwe-dische Immobiliengesellschaft Norr-porten 2009 in Hamburg gekauft.Das für 58 Mio. Euro erworbeneBürohaus S-Kai ist bereits die dritteInvestition in der Hafencity und sollnicht die letzte in Hamburg sein.

Es ist eisglatt und eiskalt in Europasgrößtem Stadtentwicklungsprojekt. BoHenriksson aber schreitet sicher ausund lacht: „Ich komme aus Luleå inNordschweden. Da wird es schon mal-40°C.“ Doch nicht die vergleichsweisemilden Winter locken den bei Norr-porten fürs Ausland zuständigen Ge-schäftsbereichsleiter nach Hamburg. Esist der stabile Markt.

„Wir haben uns in Deutschlandumgesehen.“ Frankfurt sei zu volatil, inden Münchner Markt komme manschwer hinei. Und Berlin? „MeineTöchter lieben Berlin, und auf langeSicht ist es sicher ein erfolgreicherMarkt.“ Aber im Moment sei die Wahldes richtigen Investitionsstandortsnicht so leicht. Die Wahl fällt in Ham-burg leichter.

Investieren am Wasser

„Die Hafencity ist ein Teil der City“,wirbt der freundliche 55-Jährige. „Sieist nur 10 Gehminuten vom Rathausentfernt – und sie liegt direkt am Was-ser.“ Henriksson schwärmt: „Wir liebenWasser. In Luleå, Umeå und Sundsvallhaben wir mit Norrporten an der Ost-see unseren Ursprung, und auch unse-re Objekte in Kopenhagen liegen fastalle an früheren Hafenbecken.“ Zudembiete die Hafencity die Möglichkeit, inmoderner Architektur große und fle-xible Flächen für die „Big Companies“zu bauen.

Und die Nutzungsmischung natür-lich: Wohnen, Kreuzfahrtterminal undKultur. Ja, die Elbphilharmonie seischon ein verrücktes Projekt. „Aber sieist gut für das Quartier, und in ein paarJahren haben alle das Hickhack um dieKosten vergessen.“ Das sei mit demletztlich 175 Mio. Euro teuren und 200m hohen Wohnhochhaus Turning Tor-so in Mälmos Hafencity ebenso gewe-sen (Allerdings wurde der Chef der Woh-nungsbaugesellschaft HSB deshalb entlas-sen – Anm. d. Redaktion).

Für den Standort Hamburg habenatürlich auch die geografische Nähezu Kopenhagen und Schweden gespro-chen. „Und die Fehmarnsundbrückewird zu einem weiteren Zusammen-wachsen dieser Regionen führen.“ Dassei auch so nach der Fertigstellung derÖresundbrücke zwischen Kopenhagenund Malmö im Jahr 2000 gewesen.„Heute wohnen viele Dänen im güns -tigeren Schweden und arbeiten inKopenhagen.“

Grundsätzlich investiert Norrportennur an Standorten mit guter Verkehrs-anbindung: Flughafen, Schiene, Straße.

Alle schwedischen Standorte, fast aus-nahmslos mittelgroße Städte, liegen ander Europastraße 4 – an deren Endesich Kopenhagen findet. Stockholmliegt nicht an der E 4 und ist auchnicht im Portfolio vertreten. „Stock-holm war zu teuer und ist zu volatil.“Aktuell gebe es aber interessante Ein-stiegsmöglichkeiten. Investiert wirdauch nur in Standorte mit Universitä-ten, „denn diese Städte entwickeln sichmit ihrer Ressource gut ausgebildeterMenschen deutlich besser“.

Bei der Entscheidung, nach Ham-burg zu gehen, gab es bei Norrportenübrigens weniger Gegenwind als fürden Schritt ins nahe Kopenhagen.„90% der Schweden würden lieber inDeutschland investieren als in Däne-mark.“ Schweden und Deutsche seiensich mental ähnlicher. „

Henriksson hat dennoch den Schrittnach Kopenhagen getan und hier seitFebruar 2005 ein Portfolio mit rund100.000 m2 aufgebaut.

Nicht immer erste Wahl

Seit 2005 schauen sich die Schwedenauch in Hamburg um, waren aber beiden Verkäufern nicht immer ersteWahl. So hatte die DS Bauconceptzunächst einem anderen Anbieter denZuschlag für das Hamburg-America-Center gegeben. Und auch für das vonder DWI Grundbesitz entwickelte S-Kaihatte sich zunächst Morgan Stanleyinteressiert.

Aber die Schweden haben es nichteilig. Ihnen geht es um eine langfristigsichere Anlage, denn ihre Eigentümersind die schwedischen PensionsfondsAndra AP Fund (AP2) und Sjätte APFund (AP6). Gut 120 Mio. Euro hat

Im August 2009 unterschrieb Bo Henriksson den Kaufvertrag für das von Böge Lindner entworfene S-Kai. Bilder: DWI/ff

Norrporten in das 30.000 m2 großeEnsemble in direkter Nachbarschaftzur Speicherstadt investiert.

Mit der Vermietung sieht es aktuellnoch etwas mau aus. Das Hamburg-America-Center sei zu 35% vermietet,das S-Kai zu 20% und die Coffee Plazastehe noch ganz leer. Aber: „Der Leer-stand in unserem Gesamtportfolio von1,1 Mio. m2 beträgt 3%“, relativiertHenriksson die Hamburger Vakanzen.„Wir warten auf den richtigen Kunden,der zu unserer Mischung passt und zuzahlen bereit ist, was wir brauchen.“

„Ehrenwerte Gesellschaft“

Und auch um diese richtigen Kun-den zu finden, nimmt sich der Schwe-de Zeit. „Wir treffen unsere Kundenpersönlich, gehen zum Fußball oderins Konzert. So entsteht eine persönli-che Beziehung. Die ist angenehm undwichtig bei einer langfristigen Zusam-menarbeit.“ Henriksson lächelt. „Undder Kunde ruft bei mir zuerst an, wennes ein Problem gibt oder er eine Flächebraucht.“ Wo in Hamburg Fußball einEvent ist, weiß der hochgewachseneNordschwede auch schon. Norrportenist Teil der „Ehrenwerten Gesellschaft“,die den Kiezclub FC St. Pauli unter-stützt.

Wenn auf diesem Wege die bestehen-den Flächen zu 60% vermietet sind,schaut sich Henriksson nach weiterenObjekten in Hamburg um. Rund100.000 m2, wie in Kopenhagen, sollenes sein, damit sich hier eine eigene Ver-waltung lohnt. Der Investor kann sichauch Häuser in der City vorstellen. Injedem Fall sollen es künftig aber gutvermietete Bestandsobjekte sein. (ff)

Norrporten in Kürze

Norrporten entstand 1994 als Ausgrün-dung der 1992 entstandenen schwedi-schen „Bad Bank“ Securum. Nach derVerstaatlichung der durch das Platzeneiner Immobilienblase vor dem Kollapsstehenden größten schwedischen BankNordenbanken, heute Nordea, waren3.000 zweifelhafte (Immobilien-) Kredi-te von 1.274 kriselnden Unterneh-men – entsprechend 21% der Aktivader Nordenbanken und einem Brutto-wert von 67 Mrd. schwedischen Kro-nen (damals: 9 Mrd. Euro) – vonSecurum übernommen worden.

Durch Liquidationen kam Securumschnell zu einem großen Immobilien-portfolio. Bereits 1994 ging die BadBank mit den drei Immobiliengesell-schaften Castellum, Pandox und Norr-porten an die Börse. Der Börsengang zueinem Zeitpunkt, als sich die Immobili-enpreise noch kaum erholt hatten, eineWertsteigerung aber in Sicht war, wurdespäter kritisiert.

Norrporten („Nordtor“) wurde mitImmobilien im mittleren und nördli-chen Schweden bestückt und bezogseine Zentrale im mittelschwedischenSundsvall. Nachdem die NS Holdingunter Leitung des Sjätte-Pensionsfonds(AP6) den Aktionären erfolgreich einKaufangebot gemacht hatte, wurdeNorrporten im Dezember 2000 von derBörse genommen. Nach Übernahmevon Immobilien des PensionsfondsVasakronan auch in Südschweden ge-hörte Norrporten zu gleichen Teilen denFonds Vasakronan, AP2 und AP6 undhatte einen Immobilienbestand im Wertvon 970 Mio. Euro. Im Februar 2006übernahmen AP2 und AP6 die Anteilevon Vasakronan.

Heute besitzt Norrporten 1,1 Mio. m2

in 140 Immobilien mit einem Mietwertvon 150 Mio. Euro und einem Markt-wert von 1,8 Mrd. Euro. Drei Viertel derFlächen sind Büros, 11% Ladenflächenund 4% Wohnungen. Rund 40% derGesamtfläche ist von der öffentlichenHand gemietet. Nahezu alle Immobilienliegen an der Europastraße 4. (ff)

Seite 27Donnerstag, 11. März 2010

HANSEHAFEN LÜBECK

Isländische DCP hat keinen KreditDie isländischen Investoren DCPhaben sich im Dezember 2009 ausdem Projekt „Hansehafen Lübeck“zurückgezogen. Da es weder Mieternoch Endinvestor gab, zeigten dieBanken wenig Interesse an einerFinanzierung. Für 160 Mio. Eurosollte auf der nördlichen Wallhalbin-sel ein urbaner Stadtteil entstehen.

Franz Jezorski möchte nach demRückzug aus dem Projekt keineschmutzige Wäsche waschen. „Es istdas Beste für alle, wenn die StadtLübeck das Projekt zurückbekommtund die KWL (die städtische Immobilien-tochter, Anm. d. Red.) es entwickelt.“

Jezorski bildete mit Fridbert Frid-bertsson und Thorvaldur Gissurarsondas isländische Entwicklertrio DCP(Development Construction Property).Die Isländer gewannen im Dezember2007 das Interessebekundungsverfah-ren für die Entwicklung der nördlichenWallhalbinsel. Ihr mit dem dänischenBüro Årstiderne Arkitekter entwickeltesKonzept konnte sich gegen zehn Kon-kurrenten wie die Hamburger Garbe

Group oder das Konsortium SBRE/tri-ple iii mit Sitz in London durchsetzen.

Zwar bot DCP mit 19,2 Mio. Eurowohl 900.000 Euro weniger für das 6 ha große Areal als der Meistbietende,erklärte sich jedoch verbindlich bereit,die 85.000 m2 BGF zu planen und zubauen, während andere Interessentennur an einer Anhandgabe ohne Bau-verpflichtung interessiert waren.

Jezorski betont: „Das Problem warnicht unsere eigene finanzielle Stärke.“

Der Entwurf der zweitplazierten LRW Architekten. Bild: KWL

Die Gespräche mit den deutschen Ban-ken seien nicht erfolgreich gewesen,weil es keinen Mieter oder Endinvestorgegeben habe und Lübeck nicht geradeein Topimmobilienstandort sei. „Beiden Gesprächen war es zudem wenighilfreich, aus Island zu kommen.“

Doch bereits vor der Kreditkrisefunktionierte die Kooperation zwi-schen den Isländern und den Lübe -ckern nicht reibungslos. In der Kritikstand nach dem Zuschlag sowohl der

mäanderförmige Grund riss der däni-schen Architekten als auch die man-gelnde Beteiligung der Bürger und ört-lichen Architekten.

Daraufhin investierte DCP 100.000Euro in einen Masterplanwettbewerb.Nach zunächst zwei ersten Plätzen ent-schied sich die Jury im November 2008für den von der Lübecker Stadtplanungfavorisierten Entwurf der Architekten-ARGE Brodersen + Gebauer/Wurck,Lübeck und Rotterdam, während KWLund DCP den kleinteiligeren Entwurfder Hamburger LRW Architekten vor-gezogen hätten.

Passé: In der ersten Februarwochewurde ein Auflösungsvertrag unter-zeichnet. DCP erhielt 250.000 Euro fürdas Gutachten und den Masterplan.Nun möchten die Lübecker eine städti-sche Entwicklungsgesellschaft gründen,die die 14 Baufelder einzeln vermark-tet. Es wird der dritte Anlauf für dienördliche Wallhalbinsel, nachdem Mit-te der 1990er Jahre ein deutsch-schwe-disches Konsortium 300 Mio. Euro in700 Wohnungen, Laden- und Büro-flächen investieren wollte. (ff)

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Donnerstag, 11. März 2010Seite 28

FÜRST DEVELOPMENTS

Stuttgarter Killesberg reloadedDer österreichische Investor FranzFürst realisiert auf dem StuttgarterKillesberg sein für die nächsten Jah-re wichtigstes Projekt. Statt alterMessehallen soll ein neues Stadt-quartier entstehen. Das Projekt for-derte lange Vorlaufzeiten und einUmdenken.

Mehr als zehn Jahre wird bereits fürdie Zukunft des ehemaligen Messe-geländes am Killesberg in Stuttgartgeplant. Seit 2004 gab es Gutachten,Wettbewerbe und Investoren. 2007

kam der österreichische Projektent-wickler Franz Fürst ins Spiel. Er schufnicht nur den Masterplan, sondernauch die Detail-Ausführung liegt seit2009 in seinen Händen.

Während in Salzburg, München,Frankfurt und Zürich/Kloten Fashion-Malls mit Schwerpunkt auf dem B2B-Bereich entstanden oder im Bau sind,verwirklicht Projektentwickler Fürst inStuttgart ein ganzes Stadtquartier miteiner bunten, wenn nicht sogardeutschlandweit einzigartigen Nut-zungsmischung. Auf dem alten Messe -areal der Landeshauptstadt werden,eingebunden in einen Park und beste-hende Wohnbebauung, 50.000 m2

Bruttogeschossfläche für ein architek-tonisch neues Bild und mehr Lebens-qualität sorgen.

Bauhausarchitektur inspiriert

Dazu gehören ein Stadtteilzentrummit Einzelhandel, Arztpraxen, Gastro-nomie, Dienstleistungen und Bürosebenso wie Eigentums- und Mietwoh-nungen, eine Kindertagesstätte, dasDesignzentrum Scenario, Grünflächenund die Einbindung der Kunstakade-mie durch eine Galerie für Studierende,die Fürst sponsert, und das erste Insti-tut für Kunsttechnologie. Die benach-barte Weißenhof-Siedlung inspiriertund verpflichtet zugleich. Deshalbgründete Fürst einen „Architekten-bund“ mit Europas arriviertestenArchitekten.

Das Credo von Fürst lautet: „Ich tuenur das, wovon ich überzeugt bin, unddas mit Beharrlichkeit bis zur Zielgera-den.“ Und er betont, dass er in seiner30-jährigen Karriere jedes begonneneProjekt auch realisierte, selbst wenn esJahre dauerte. So auch am Killesberg:Seit drei Jahren laufen seine Planun-gen, vier Jahre Bauzeit werden nochhinzu kommen. „Die meisten Develo-per kommen erst, wenn schon einBebauungsplan vorliegt. Doch dann

Der Österreicher Franz Fürst hat den Masterplan für den Stuttgarter Killesberg ent-worfen . Bild: Karin Fiedler

kann man keine Ideen mehr umset-zen“, weiß der Salzburger Franz Fürstaus Erfahrung.

Allerdings haben sich auch für ihndie Rahmenbedingungen durch dieWirtschafts- und Finanzkrise in denvergangenen zwei Jahren geändert.Eine Neujustierung an den Kundenbe-dürfnissen war notwendig. So wurdeaus der geplanten Fashion-Mall dasScenario, das zum neuen Markenna-men werden soll.

Neuer Markenname: Scenario

In den Designausstellungsräumenwerden anstelle von Mode Möbel undIndustriedesign im Vordergrund ste-hen. Statt maximaler Nutzfläche sollmaximaler Nutzen entstehen, der inder Mischung den „neuen Spirit vonStuttgart“ ausmacht. „Wenn wir Wertig-keit bieten, dann kommt auch Wert-schätzung und Begehrlichkeit, dasbeste Mittel gegen Leerstand“, ist Fürst

BÜROIMMOBILIEN

Investoren präferieren die Stuttgarter CityDer Markt für Büroimmobilien inder baden-württembergischen Lan-deshauptstadt zeigte sich 2009geteilt: Während sich der Vermie-tungsmarkt als verlässlich erwies,enttäuschte der Investmentsmarkt.

Stuttgart zählt zu den Big Seven, denStädten in Deutschland mit den bestenwirtschaftlichen Entwicklungschancenund mehr als 500.000 Einwohnern.Auch im europaweiten Vergleich derWachstumsregionen gehört Stuttgartals High-Tech-Region zu den Top Ten.Doch die weltweite Finanz- und Wirt-schaftskrise hat mit Verzögerung 2009auch den ansonsten stabilen Büro-

markt der Schwabenmetropole erfasst.Die Vermietungsleistung sank gegen-über 2008 um rund 13%, der Flächen-umsatz lag bei 170.000 m2.

Im Vergleich zum Bundestrend istder Rückgang noch vergleichsweisegering, betonen die großen Makler vorOrt wie Jones Lang LaSalle, ColliersProperty Partners, das PrivatbankhausEllwanger & Geiger sowie Angermannin ihren aktuellen Marktbeobachtun-gen. Bei den Büromietpreisen zeichne-te sich eine Seitwärtsentwicklung ab.Die Spitzenmiete lag bei 17,50Euro/m2, die 20-Euro-Grenze warerhofft. „Stuttgart hat die Schnäpp-chenmiete von Deutschland bei hohen

Grundstückspreisen“, beschreibt Sand-ro Camilli von JLL Stuttgart die Situati-on. Zwar ist der Markt wenig volatil,dafür anerkannt verlässlich.

Aufgrund der zurückhaltenden Miet-nachfrage im Bürobereich verzögertesich die Realisierung neuer Projekte. ImVergleich mit den anderen sechs deut-schen Metropolen schnitt 2009 derStuttgarter Investmentmarkt amschwächsten ab. Das Transaktionsvolu-men ging gegenüber 2008 um 69%zurück. Das Angebot beschränkte sichhauptsächlich auf Bestandsobjekte. ImFokus der Investoren lagen Core-Immobilien mit geringem Risikopo-tenzial. Für die Jahre 2010 und 2011

überzeugt. Schon jetzt vor Baubeginnsind 63% der gewerblichen Flächenvermietet. Nicht nur die Kosten sollenim Fokus stehen, sondern die zukünfti-gen Lebens- und Arbeitsräume.

Was leicht klingt, ist insbesondereder Kommunikationsfähigkeiten desProjektentwicklers geschuldet. Fürststand vom ersten Tag an im Dialog mitallen Fraktionen des Gemeinderats,mit den Anwohnern und mit Banken,die das 190-Mio.-Euro-Projekt mit Kre-ditzusagen ermöglichen.

Der Österreicher lobt die StuttgarterStadtverwaltung und Wirtschaftsförde-rung. Nirgendwo sonst würde einOberbürgermeister sich selber umGroßprojekte kümmern, wären Stadt-kämmerer, Baubürgermeister und Frak-tionsvorsitzende bis ins Detail infor-miert. Doch er weiß: „Das Schicksalaller Developer ist, dass in ein paarJahren alle nur von den Architektenreden, nicht vom Entwickler.“ (dl)

wird mit mehr Dynamik auf den Inve-stitions- und Vermietungsmärktengerechnet.

Die aktuellen Vorzeichen dafür sindgut und die Nachfrage ist ungebro-chen, betonen unisono die Makler-büros und verweisen auf die Bewertun-gen nationaler und internationalerStädterankings. Insbesondere dieInnenstadt von Stuttgart stehe bei fastallen Investoren auf der Wunschliste.Attraktive Büro- und Handelsprojektesind kurz vor der Realisierung und las-sen gute Vorvermietungsquoten erwar-ten. Das StadtentwicklungsprojektStuttgart 21 soll zusätzlich für Auftriebsorgen. (dl)

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Unilever-Haus, Hamburg

Deutsch-lands besterProjekt-entwickler** „Euromoney“, 09/09: Real Estate Poll 2009

Seite 29Donnerstag, 11. März 2010

INVESTMENT

Ausländer setzen auf die Stabilität StuttgartsAusländische Investoren wie Carlyle,Hines, Icade oder CBRE setzenunverändert auf Investments inStuttgart.

Das Krisenjahr 2009 wird abgehaktund mit Optimismus auf 2010geschaut. So kann die Stimmungslageauf dem Stuttgarter Investmentmarktzusammengefasst werden. Es mangeltgrundsätzlich nicht an Nachfrage, dochvon den laut Statistik leer stehenden600.000 m2 Bürofläche gehört nur einDrittel zu den favorisierten A-Flächen,die sich Investoren wünschen. Bei derHerkunft der Investoren dominierten2009 inländische Akteure den Markt,denn die Renditen in anderen europäi-schen Ländern lagen höher.

Wie geht es den ausländischen Lever-age-Käufern von 2008 jetzt? In derInnenstadt wurden Areale in den letz-ten Jahren unter Marktgesichtspunktengekauft, die heute nicht mehr funktio-nieren. Erwartete Mietpreise von 20Euro/m2 und mehr lassen sich zur Zeitnicht realisieren. Das spürt auch dasfranzösische Unternehmen Icade, das

Stuttgart bleibt für Investoren interessant. Bild: Stuttgart Marketing

die ehemalige Mercedes-Niederlassungin der Türlenstraße gekauft hat, Blickauf das Stadtentwicklungsprojekt Stutt-gart 21 inklusive. Doch ist die Haupt-nutzung seit zwei Jahren unklar. Auchder Umbau des so genannten Post-quartiers von Hines, direkt neben der

Ia-Einkaufsmeile Königstraße, warnicht Ende 2009 bezugsfertig. DerSanierungs- und Neubauablauf fürrund 17.000 m2 Büro- und knapp10.000 m2 Einzelhandelsfläche wirderst dieses Frühjahr festgelegt. Den-noch steht Stuttgart neben München

bei Hines an oberster Stelle der inter-essanten deutschen Städte.

Ebenso positiv bezüglich der strate-gischen Ausrichtung sieht Wulf Meinel,geschäftsführender Direktor bei CarlyleEurope Real Estate, das Engagement inStuttgart. „Der Markt hier ist nochgenauso interessant wie vor zwei Jah-ren“. Auf dem Gelände namens City-Gate nahe des Hauptbahnhofs sollenrund 18.000 m2 Büroflächen entste-hen. Die Realisierung hat sich um einJahr verschoben. Der Teufel steckt imDetail, sprich: ein Umdenken bei derNutzerstruktur war nötig. Das gilt auchfür CBRE, die Ende 2007 die ehemali-ge Hauptverwaltung von IBM in Stutt-gart-Vaihingen erworben haben. Auf-grund der Krise wird nicht mehr aneine General-, sondern an Einzelver-mietung der 51.000 m2 Nutzfläche desCampus gedacht. Dennoch gilt Stutt-gart bei den Amerikanern als ein „sehrsolider Standort“. Die Marktteilnehmersind sich einig: Dank der nachgewiese-nen Stabilität des Vermietungs- undInvestmentmarktes wird sich Stuttgartim Wettbewerb behaupten. (dl)

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Donnerstag, 11. März 2010Seite 30

IMMOBILIENAKTIEN UND G-REITS

Finstere Zeiten für Börsen-ExitsImmobilien mit Bankkrediten kau-fen und über die Börse an Eigenka-pitalinvestoren weiterverkaufen, sohieß die Story. Als ideales Vehikelfür diesen Plan sahen die Invest-mentbanken und Private-Equity-Manager den G-Reit. Doch der bliebein Rohrkrepierer.

Nur die Frühstarter schafften denAbsprung. Als der Hedgefonds-Mana-ger Fortress zu Jahresgeginn 2005 mitseiner Kaufoffensive bei deutschenGewerbeimmobilien begann, verfügteer mit der Eurocastle bereits über ein inLondon börsennotiertes Aufnahmeve-hikel. Als Exit-Kanal für die Ein-kaufsorgie bei Wohnungen wurdeEnde 2006 in Luxemburg die Gagfah-Holding an die Börse gebracht.

Was den Börsen-Exit anging, erwiessich Fortress’ konsequentes Umgehendes Finanzplatzes Deutschland unddas Ignorieren aller Hoffnungen aufden deutschen Reit, auch G-Reitgenannt, als die richtige Strategie. AllePrivate-Equity-Fonds, die einen IPO aneiner deutschen Börse anstrebten, muss -ten ihre Pläne begraben. So konnte z.B.der Fondsinvestor Oaktree seine28.000 Berliner Gehag-Wohnungennur über den Umweg einer Einbrin-gung in die bereits börsennotierteDeutsche Wohnen bei Aktionären plat-zieren; für einen eigenständigen Bör-sengang der Gehag war das Kapital-marktumfeld im Sommer 2007 bereitszu schwach.

Für seine Gewerbeimmobilienbe-stände hatte Oaktree von Anfang aneinen Reit-Börsengang im Auge. DenKernbestand sollte das 2006 von dendeutschen Deka-Fonds für gut 1 Mrd.Euro übernommene Herkules-Portfo-lio bilden, dann kamen noch Fonds -immobilien der Degi für weitere 600Mio. Euro hinzu.

Oaktree hält weiter am Herkules-Reit fest

Auf diesen 1,7 Mrd. Euro sitzen dieAngelsachsen zwar noch immer, ihreReit-Pläne haben sie offenbar abernoch nicht aufgegeben. Das nächsteZeitfenster für einen Börsengang werdefür 2011 gesehen, heißt es aus unter-nehmensnahen Kreisen. Dann seiendie größten Effekte der Krise verdautund eine konjunkturelle Erholungabsehbar.

Oaktree sieht sich offenbar in einerkomfortableren Ausgangsposition alsandere Wettbewerber aus der Private-Equity-Szene. Das Portfolio habe miteiner Kreditquote von unter 70% einekonservativere Finanzierung als diePeer Group. Bei einer Reit-Emission,die eine Kreditquote von maximal 55%erlaubt, würde daher nur ein geringerTeil des Aktionärskapitals an die Ban-ken fließen – so weit das Konzept.

Der Herkules-Reit würde dem Sektoreinen kleinen Auftrieb bringen, den er

dringend brauchen könnte. Bis heutehaben es nur drei Unternehmen(Alstria, Fair Value, Hamborner) als G-

Das Frankfurter Hochhaus Pollux (rechts im Bild) war Teil des Herkules-Portfolios, das Oaktree der Deka abkaufte.Bild: Fotolia.de/FrankfurterBub

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Reits an die Börse geschafft; zusammenkommen sie auf eine Marktkapitalisie-rung von rund 700 Mio. Euro. Der G-Reit – ein weiterer Börsentraum, dernicht in Erfüllung ging. Es ist nur weni-ge Jahre her, da träumten die Lobbyis -ten von einem deutschen Reit-Markt inmehrstelligem Milliardenvolumen.Davon ist heute keine Rede mehr.

Ausländer kaufen von Ausländern

Dass es dazu nicht kam, lag auch ander beharrlichen Weigerung der deut-schen Regierung, Reits mit Bestands-wohnungen zu genehmigen. Dasbrachte mehr als ein Exit-Szenariodurcheinander. Viele Finanzinvestorenverloren ohnehin schnell die Geduldmit ihren Börsenplänen für erworbeneWohnungsgesellschaften. Sowohl Cer-berus als auch Morgan Stanley wolltenursprünglich ihre Wohnungsgesell-schaften Baubecon (20.000 Einheiten)bzw. Immeo (48.000 Wohnungen)über den Kapitalmarkt weiterverkau-fen. Als dieses Modell zu wenigErfolgsaussichten bot, lösten sie dieExit-Frage durch den Weiterverkauf anandere ausländische Investoren. EinJoint Venture aus Pirelli und der Deut-sche-Bank-Tochter Rreef kümmert sichnun um die Baubecon (Verkaufspreis:1,7 Mrd. Euro); der französische ReitFoncière des Régions um die 40.000verbliebenen Wohnungen der Immeo.

Für die älteste Wohnungsgesellschaft

in seinem Bestand hat Cerberus (sowiesein Co-Investor Whitehall Funds) dieBörsenpläne jedoch noch nicht ad actagelegt: Hinter den Kulissen werdenbereits seit Monaten die Möglichkeitensondiert, die Berliner Wohnungsgesell-schaft GSW mit ihren 65.700 Einheitendemnächst an den Kapitalmarkt zubringen (siehe dazu auch den Beitrag aufSeite 17).

Auch der Umweg überSteueroasen half nicht

Ausländische Ankäufer, die in denBoomjahren den vermeintlich leichte-ren Weg über Steueroasen und daswenig regulierte Londoner Börsenseg-ment AIM wählten, um ihre Invest-ments zu verflüssigen, hatten auchnicht mehr Glück. Diese Aktien sindinzwischen so stark abgestürzt, dass sieselbst in die Kategorie „opportunisti-sche Investments“ fallen. Dawnay, Day(heute: Treveria) und Develica Deutsch-land sind Penny-Stocks. Puma Bran-denburg wurde von den Initiatoren vonder Börse genommen.

Ende 2009 kaufte das internationaleInvestorenkonsortium BSGP die Aktiender AIM-Aktie Deutsche Land für rund42 Mio. GBP. Das Brutto-Immobilien-vermögen von Deutsche Land wird aufüber 500 Mio. Euro beziffert. Da sagenoch einer, an der Börse sei mit deut-schen Immobilien kein Schnäppchenzu machen ... (mol)

A Development of

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Seite 31Donnerstag, 11. März 2010

HARVEST UNITED ENTERPRISES

New Yorker Luxus an der Berliner SpreeWährend weltweit ein ambitioniertesGroßprojekt nach dem anderen aufEis gelegt wird, lässt der InvestorHarvest United Enterprise aus AbuDhabi an seinem HotelprojektZoofenster in der Westberliner Cityquasi rund um die Uhr bauen. DieZeit sitzt den Bauherren im Nacken.In gut einem Jahr will die Hilton-Gruppe das Fünf-Sterne-plus-Hausder Marke Waldorf Astoria eröffnen.Entwickler ist Swan Operations.

Der harte Winter hat den Bauleutenordentlich zugesetzt. Doch schwächelnzählt nicht. Während das ThermometerCelsiusgrade im zweistelligen Minus-bereich anzeigt, drehen sich auf derBaustelle des Zoofensters die Kräne.„Der Beton wird vorgewärmt angelie-fert“, erklärt Klaus Obendorf, Projekt -manager des Generalplaners BIC, Ber-lin. Das oberste Stockwerk wird vonden Arbeitern so gut es eben geht mitPlastikplanen abgedeckt, „und in dieVerschalungen für den Beton leiten wirmit Heizstrahlern warme Luft“, ergänztsein Polier. Eisig pfeift der Wind durchdie zukünftige Lobby. Unter den Soh-len der beiden Männer knirschen Eis-stückchen, als sie leicht betreten sagen:„Wie viel Strom dafür am Ende durch-gehauen sein wird? Ach, fragen Sie daslieber nicht.“

Anders als ursprünglich geplant,wird das Zoofenster kein reines Hotel.Ergänzt werden die 242 Suiten umBüros und etwas Einzelhandel. Zudemhaben die Araber das Vorhaben auf einGrundstück in der Nachbarschaft aus-gedehnt. Zoo Triangel nennt sich derErgänzungsbau.

Mit dem Bekenntnis zu diesem zen-tralen Westberliner Standort geht einelange unrühmliche Ge schichte zu Ende.Anfang der 90er Jahre versprach derGetränkekonzern Brau und Brunnen,

dass das Grundstück sehr preiswertwar.

IZ: Sie haben mit Hilton einen in derBranche mittlerweile üblichen Manage-mentvertrag geschlossen, statt das Haus zuverpachten. Ging das nicht anders?

Brunet: Wir haben mit drei Betrei-bern gesprochen, und Hilton hatte mitWaldorf Astoria die für uns am bestengeeignete Marke. Im Übrigen sind inden Emiraten Managementverträgeschon seit langen Jahren üblich. DasPrinzip wird also problemlos akzep-tiert, dafür werden die Bedingungenumso härter verhandelt.

IZ: Planen Sie, das Haus zu verkaufen?Brunet: Auf keinen Fall. Warum

denn? Berlin ist eine tolle Stadt unddas Zoofenster ein tolles Investment.

IZ: Vielen Dank für das Gespräch.Das Interview führte Gerda Gericke.

Das Zoofenster soll Ende März kommenden Jahres fertig sein. Bild: Mäckler

Patrice Brunet. Bild: Swan

bis 1995 eine neue städtebaulicheAttraktion an diesem Stand ort zu er rich-ten. Als daraus nichts wurde, trat imSeptember 2001 die Kölner Immobili-engruppe Dr. Ebertz & Partner in Er -scheinung. Nach deren Scheitern über-nahm die Trans Arab Support Services(Tass) aus den Vereinigten ArabischenEmiraten, die aber nicht bezahlte, wor-aufhin Dr. Ebertz das Projekt zurücker-warb. Mittlerweile aber hatten sich allemöglichen Hotelbetreiber, darunter dieHilton-Gruppe, in Sicherheit gebracht.

2007 hat Harvest das 2.400 m2 großeGrundstück für das Zoofenster gekauftund später das Triangel-Areal dazuer-worben. Und da Klaus Obendorf undseine Leute im eiskalten ostdeutschenWinter nicht erfroren sind und da auchheutzutage gigantische Stromrechnun-gen immer noch wirtschaftlicher sindals ein Bauverzug, wird im August 2010Richtfest gefeiert. Gut sieben Monatespäter kann Hilton in Berlin denselbenLuxus bieten wie im weltberühmtenMutterhaus in New York. (gg)

Lesen Sie zum Thema auch das Interviewauf dieser Seite unten.

BERLIN

„Wir brauchen keine Bank für die Finanzierung“Entspannt plaudernd nimmt dergebürtige Franzose mit Wohnsitz inAbu Dhabi seinen Espresso in derLobby in einem der feinsten HotelsBerlins. Charmant erklärt PatriceBrunet, General Manager von SwanOperations, Abu Dhabi, warum seineAuftraggeber mit dem BerlinerZoofenster (s. Beitrag oben) ei n nochfeineres Haus bauen lassen und ganzbestimmt nicht den Exit suchen.

Immobilien Zeitung: Monsieur Brunet,viele ausländische Investoren in deutscheHotelimmobilien haben mittlerweile großefinanzielle Schwierigkeiten. Sie schaffen esknapp, operative Gewinne zu erwirtschaf-ten. Zins und Tilgung für die nötigen Kre-dite geraten ins Stocken ...

Patrice Brunet: Really? Nun ja, daskann uns nicht passieren. Der Investor

Harvest United Enterprise braucht kei-ne Banken. Wir finanzieren ausschließ-lich mit Eigenkapital.

IZ: Sie Glücklicher. Aber die Familienhinter der Gesellschaft wollen ihr Kapitalauch vermehrt sehen. Mit welcher Renditerechnen Sie?

Brunet: Wir gehen von 5% bis 6%Rendite aus.

IZ: Ist das nicht sehr optimistisch?Manche Beobachter sind skeptisch undmeinen, dass neben dem Hotel Adlon keinweiteres Haus der Super-Luxus-Klasse inBerlin sein Auskommen finden wird.

Brunet: Die Zimmerpreise in Berli-ner Hotels sind für eine europäischeHauptstadt sehr niedrig. Wir rechnendeshalb über die Jahre mit steigendenPreisen. Und 5% bis 6% sind mehr, alsgegenwärtig in London und Paris zuerzielen sind. Das liegt auch daran,

Zoofenster und Zoo Triangel

Bauherr: Harvest United Enterprises, Abu Dhabi/U.A.E.

Investition: 210 Mio. Euro

Standort: Hardenbergstraße

Architekt: Christoph Mäckler Architek-ten, Frankfurt am Main

Höhe: 118,80 m

NutzflächenHotel: rund 23.500 m2

Büro: rund 7.100 m2

Einzelhandel: 675 m2

ZeitdatenBaubeginn: 2009Fertigstellung: 2011Vertragslaufzeit: 22 Jahre

© Immobilien Zeitung

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