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GEMEINNüTZIGES WOHNEN QUALITÄTSENTWICKLUNG IM WOHNUNGSBAU DER MIETER ALS MITBESITZER PREISGüNSTIGER WOHNRAUM – EIN PRIVILEG DER GENOSSENSCHAFTEN? BAUGENOSSENSCHAFTEN ALS NACHHALTIGES MODELL #2 2012 www.modulor.ch MODULØR Architektur, Immobilien, Recht

Modulør 02/12

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MODULOR / Magazin für Architektur, Immobilien, Recht

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  • gemeinntziges wohnen

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    #2 2012www.modulor.ch

    MODULR

    MODULR

    #22012

    gemeinntziges wohnen

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    Architektur, Immobilien, Recht

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    Sie knnen die Nachhaltigkeit und Wohngesundheit von und in Gebuden auf viele Arten verbessern. Tren sind dabei die vielleicht einfachste, jedoch hufig bersehene Mglichkeit. Denn Holz ist einer der wenigen vollstndig recycelbaren Werkstoffe und kann mit einem geringeren Energieverbrauch und CO2-Aussto eingesetzt werden als knstliche Materialien. Wir setzen uns aktiv ein fr nachhal-

    tiges und wohngesundes Bauen. Deshalb werden bei Bauvorhaben nach den strengen Qualittskri-terien des Sentinel-Haus Instituts ausschlielich unsere Produkte empfohlen und eingesetzt. Wir glauben, unser Engagement kann Ihnen dabei helfen, ein wohngesundes, schadstoffarmes Raumklima fr unser Wohnen zu schaffen.

    Trenvielfalt hat nur einen Namen: www.jeld-wen.ch

    DooRs Of possibilitiesDer Natur verpflichtet. Nachhaltigkeit bei Rohstoffen sowie bewusster

    Umgang mit Ressourcen sind unser Anspruch.

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  • WIR LEBEN FR EINE GRNERE ZUKUNFT

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  • MODULRMagazin

    005

    EDITORIAL 201202

    Gerald BrandsttterChefredakteur, [email protected]

    JAhR DER GEnOssEnschAfTEn

    Mit der Resolution 64/136 hat die UNO-Vollver-sammlung das Jahr 2012 als Jahr der Genossen-schaften proklamiert. Damit rcken auch Wohn-baugenossenschaften wieder in den Fokus. Wohnen betrifft eine Vielfalt menschlicher Grund-bedrfnisse; angemessenen und bezahlbaren Wohnraum zur Verfgung zu stellen, ist somit ein wichtiger gesamtgesellschaftlicher Auftrag. Was gemeinntziger Wohnungsbau konkret bewirkt, zeigen unsere Fachartikel zum Titelthema ab Seite 21 auf. Wie er aussehen kann, illustrieren die Objektberichte. Beispielsweise ab Seite 68, wo ber die im Bau befindliche berbauung Brunnenpark in Zrich eine Siedlung der Baugenossenschaft Brunnenhof aus den 40er-Jahren, die etappenweise ersetzt wird, berichtet wird. Dank Verdichtung entsteht beinahe die doppelte Anzahl neuer, zeitgemsser Wohnungen und gleichzeitig auch mehr Grnraum. Weitere Beispiele gemeinntziger Bauprojekte, Aktuelles aus der Szene und Produkte-neuheiten vervollstndigen die vorliegende Ausga-be. Empfehlenswert ist auch der Artikel auf Seite 80 zum Thema Baugrube als Anlass fr rechtliche Auseinandersetzungen!

    ps: Abonnieren Sie jetzt Modulr zum Vorzugspreis fr SIA-Mitglieder. Auf www.modulor.ch knnen Sie nicht nur unterschiedliche Abos lsen, sondern sich auch fr den Newsletter anmelden, der ber Aktuelles, ber Veranstaltungen und Kommendes informiert. Und mit der kooaba Shortcut-App knnen Sie Modulr-Artikel auf Ihr Handy laden, um sie beispielsweise schnell und unkompliziert an Freunde oder Brokollegen weiterzuleiten (siehe auch Seite 88).

    thema gemeinntziges Wohnen

    Whrend die grne Wiese vielerorts mit einfltigen Reiheneinfamilien-husern zugebaut wird, gilt in der Stadt der Kampf den hohen Mieten. Gegen grossen Flchenverbrauch, zersiedelte und banale Ortsbilder und zunehmenden Pendlerverkehr bietet der verdichtete Wohnungsbau die Lsung. Doch das Wohnen in urbanem Raum verkommt zum Privileg fr Gutverdiener; fr Normalverdienende und Familien sind Mieten in den Stdten kaum bezahlbar. Gemeinntziger Wohnungsbau und Wohn-raumfrderung durch die ffentliche Hand bieten Lsungen. Baugenossen-schaften schaffen attraktiven Wohnraum zu fairen Mieten. Apropos Verdichtung: Der Wohnflchenverbrauch von Genossenschafts-bewohnenden ist zum Beispiel in Zrich tiefer als im Durchschnitt aller privaten Wohnungen. Wren alle Wohnungen mit dem Wohnflchenver-brauch von Genossenschaftsbewohnenden ausgelegt, htten in Zrich rund 50000 Einwohner mehr Raum zum Wohnen. Gnstiger Wohnraum ermglicht Menschen auch mit weniger Einkom-men mehr Spielraum und Unabhngigkeit. Dadurch, dass die Mieten bei gemeinntzigen Wohnbautrgern um bis zu 30 Prozent tiefer sind als bei privaten Anbietern, sparen Stdte Mietzinsausgaben in zweistelliger Millionenhhe bei denen, die auf Frsorge- und Ergnzungsleistungen angewiesen sind. Weniger Infrastrukturleistungen, mehr Steuereinnahmen pro Kopf, we-niger Zersiedelung, weniger Kosten fr Mobilitt und Immobilitt: Der volkswirtschaftliche Nutzen der Wohnbaugenossenschaften ist entspre-chend gross. Genossenschaftliches Wohnen strkt unsere wirtschaftliche Leistungsfhigkeit. Die Pluspunkte fr gemeinntziges Wohnen sind ein-deutig. Die Frderung guter Rahmenbedingungen fr den gemeinntzigen Wohnungsbau liegt also klar im Interesse der ffentlichen Hand und der Gesellschaft. Investitionen der ffentlichen Hand in den gemeinntzigen Wohnungsbau fliessen in anderer Form wieder zurck, bewirken eine Ent-lastung des Staates und vielfltige Vorteile fr die Gesellschaft. Siedlungen der Gemeinntzigen zeichnen sich oft durch eine hohe archi-tektonische und stdtebauliche Bau- und Umgebungsqualitt aus. Sie werden berproportional hufig als gute Bauten ausgezeichnet, da viele Siedlungen auf der Grundlage von Architekturwettbewerben entstehen. Die gemeinntzigen Wohnbautrger stellen hohe qualitative Anforde-rungen. Im Resultat entstehen ansprechende Bauten mit mehr Grn- und Freiflchen wie auch mehr Wohn- und Erholungsraum fr eine breite Bevlkerungsschicht.

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  • MODULRMagazin

    007

    INHALT 201202

    MODULR#2 2012

    MAGAZIN

    eDitORiaL 005

    FORUM 010

    Vis-a-VisAlfredo Brillembourg, Hubert Klumpner 018

    theMa geMeinntziges wOhnen 021

    KOLUMneDavid Fssler 059

    aRchiteKtURGemeinschaftswohnen Am Hof, Kniz 060Wohnsiedlung Brunnenpark, Zrich 068Gemeinsam statt einsam alt werden, Bonaduz 074

    Recht Die Baugrube Alltag und Recht 080

    aKtUeLL Ein Entrepreneur fr das Ethos des Planers 084

    021

    068

    060

    007-008_Mod_Inhalt_0212.indd 7 16.03.12 11:03

  • MODULRMagazin

    008

    201202

    INHALT

    112

    SeRvIce

    visit 116

    talk 118

    ticker 120

    literatur 122

    termine 124

    gesehen 126

    vorschau 128

    impressum 128

    116

    096

    PRODUkTe

    toolbox 089Produkteneuheiten 090

    spezialBad 096Broeinrichtung 104EDV/CAD 112

    104

    007-008_Mod_Inhalt_0212.indd 8 16.03.12 12:19

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  • MODULRMagazin

    201202

    FORUM

    010

    WANG SHU GekrNtDer renommierte Pritzker-Preis geht heuer an den Architekten Wang Shu

    aus Urumqi, China. Die mit 100000 US-Dollar dotierte Auszeichnung wird

    ihm am 25. Mai 2012 in Peking verliehen. Der 48-Jhrige hat sich vor allem

    als Erbauer von Museen und Bibliotheken einen Namen gemacht. Zu den

    Bauten des Bros gehren die Bibliothek des Wenzheng College/Suzhou

    University, Five Scattered Houses in Ningbo, das Museum fr Geschichte in

    Ningbo und der Xiangshan Campus of China Academy of Arts in Hangzhou,

    der wie eine kleine Stadt in der Stadt angelegt ist.

    Mit Wang Shu erhlt erstmals ein chinesischer Architekt den Pritzker-Preis.

    Damit lenkt die Jury unter anderem die Aufmerksamkeit auf die Frage,

    welche Rolle das Land inzwischen in der heutigen und zuknftigen stdte-

    baulichen Entwicklung spielt.

    1997 grndete Wang Shu gemeinsam mit seiner Frau Lu Wenyu das Bro

    Amateur Architecture Studio in Hangzhou. Mit dem Namen soll die Nhe

    seiner Arbeit zu Kunst und Handwerk zum Ausdruck gebracht werden. Er

    bringt gleichzeitig einen kritischen Abstand zum vorherrschenden Verstnd-

    nis von der Rolle des Architekten in seinem Land zum Ausdruck, dem zufolge

    dieser als Komplize in der Zerstrung ganzer stdtischer Gebietseinheiten

    und exzessiver Bebauung vormals lndlicher Gegenden zu handeln habe.

    Im Jahr 2010 wurde Wang Shus Arbeit Decay of a Dome auf der Architek-

    turbiennale in Venedig prsentiert. Seit 2000 ist er Professor an der China

    Academy of Art in Hangzhou, seit 2003 Leiter der dortigen Architekturfakul-

    tt und seit 2007 Dekan der Architecture School. sg

    www.pritzkerprize.com

    AUf dem Gipfel

    Der italienische Architekt Werner Tscholl hat auf der Passhhe des Tim-

    melsjochs ein Museum erbaut, das mitten in der kargen Gebirgslandschaft

    liegt. Wie ein Findling ragt das neue Passmuseum auf dem Timmelsjoch

    auf die Sdtiroler Seite hinaus. Das Timmelsjoch ist die tiefste unverglet-

    scherte Kerbe im Alpenhauptkamm zwischen dem Reschen- und dem

    Brennerpass. Diese Stelle wurde schon in vorchristlicher Zeit als Weg

    vom Passeiertal in Sdtirol hinber ins tztal benutzt, was der Fund einer

    Gewandspange aus dem Jahr 300 v. Chr. belegt. Die Hochalpenstrasse

    wurde allerdings erst 1955 erbaut. Am hchsten Punkt, auf 2509 m . M.,

    wurde nun das Passmuseum erffnet. Es hnelt einem Gerll brocken, die

    Form erinnert aber auch an ein Fernrohr, zumal es an beiden Enden ber

    verglaste Fronten verfgt. Das Innere ist einer Eishhle nachempfunden:

    Milchig glserne Ausstellungswnde und Vitrinen zollen den Pionieren des

    Strassenbaus und ihrer Leistung Tribut. nh

    www.werner-tscholl.com

    Zhu Chenzhou (Portrait)

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  • MODULRMagazin

    012

    201202

    FORUM

    foster baut bahnhof

    Den Wettbewerb fr den Neubau der Ourense AVE Station im spanischen Galizien hat das

    britische Architekturbro Foster + Partners gemeinsam mit G.O.C. und Cabanelas Castelo

    Architects fr sich entschieden.

    Der Entwurf kombiniert die Infrastruktur des Bahnhofs mit einem neuen Park, der einen

    grsseren neuen ffentlichen Raum in der City ermglicht. Die eigentliche Bahnhofshalle

    ist durch eine mehrgliedrige, leichtgewichtige Dachkonstruktion geschtzt, die sich wie

    ein Bogen ber den Bahnhof spannt und die Plaza sowie den Zugang zum Park beschat-

    tet. Die Unterseite der Baldachine reflektiert das Tageslicht auf die Bahnsteige.

    Der High-Speed-AVE-Bahnhof entsteht ber einem bereits bestehenden Gleisbereich

    und integriert eine darunterliegende Busstation sowie das Parkhaus. Oberhalb ist die

    Station diskret und transparent angelegt, mit Fassaden, die einen Blick auf die Berge

    ermglichen. gb

    www.fosterandpartners.com

    angebaut

    Antonini + Darmon Architects haben einen markanten Erweite-

    rungsbau fr die Diderot-Universitt in Paris erstellt. Das neue

    turmartige Gebude fr Kultur- und Gemeinderumlichkeiten

    der Universitt wertet den unterentwickelten Sdwesten

    der Metropole auf und fgt sich in das krzlich von Nicolas

    Michelin and Associates umgewandelte Quartier um den

    Mehlmarkt ein. Die zeichenhafte Erweiterung markiert

    Prsenz, integriert sich jedoch durch ihre Schlankheit und

    semitransparente Fassade in ihre Umgebung. gb

    www.antonini-darmon.fr

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  • MODULRMagazin

    014

    201202

    FORUM

    600153m2bruttomietflche

    Der wirtschaftliche Boom Asiens zeigt sich bei der Entwicklung der modernen Konsumtempel. Neun

    der zehn grssten Einkaufszentren der Welt stehen heute in Asien. Sie bieten weit mehr als Einkaufs-

    gelegenheiten Shoppingcenter werden immer mehr zu Vergngungsparks und Lifestylecentern mit

    angeschlossenen Geschften.

    Die Gebudeexperten von Emporis.com haben ein Ranking der grssten Einkaufszentren der Welt (ba-

    sierend auf der Bruttomietflche) erstellt und die aktuellen Entwicklungen analysiert. Ursprnglich wa-

    ren die USA die Heimat der Shopping-Mall die allererste wurde 1956 in Minneapolis gebaut. Asiens

    wirtschaftlicher Aufschwung hat jedoch einen Anstieg des Konsums und die Errichtung von Megamalls

    zur Folge. Heutzutage befinden sich in Asien mehr Einkaufszentren als in Amerika; die beiden grssten

    stehen in China. Die Dimension der Einkaufszentren zeigt ein anschaulicher Vergleich: Das zweitgrsste,

    die Golden Resources Mall (Bild oben), hat mit 557419 m die Grsse von ca. 75 Fussballfeldern. Die

    South China Mall, mit 600153 m Gewerbeflche die grsste Mall der Welt, verzeichnet aufgrund

    geringen Kundenverkehrs eine hohe Leerstandsrate. Sie wird als tote Einkaufsmeile bezeichnet.

    Eine andere Strategie mchte Architektur und Umwelt vereinen. Die 1 Utama Mall in Malaysia hat einen

    Indoor-Regenwald mit Koibecken; ausserdem befindet sich dort der grsste Dachgarten Sdostasiens.

    Zur Central World Mall in Thailand gehrt ein Indoor-Salzwassersee, in dem Seelwen schwimmen. Um

    als Megamall zu berleben, werden neuerdings auch Bro- und Wohnrume in die Zentren integriert,

    wie es die Cehavir Mall in der Trkei macht.

    Die Entdeckung, dass unser Konsumverhalten durch soziale Massnahmen angeregt werden kann, hat

    die Architektur von Einkaufszentren verndert. Besonders die neuen Lifestylecenter stellen einen effek-

    tiven Weg dar, Kunden zum Einkauf zu motivieren und fr die Betreiber Gewinne zu garantieren. gb

    www.emporis.com

    DierevolutionDesraums

    Der Niederlnder Gerrit Rietveld (18881964) ist

    einer der wichtigsten Designer und Architekten

    des 20. Jahrhunderts. Der gelernte Schreiner

    schloss sich schon frh der De-Stijl-Bewegung

    rund um Theo van Doesburg und Piet Mondrian

    an. Sein wichtigstes knstlerisches Ziel war es,

    neue Ausdrucksformen fr Flche, Linie und

    Raum zu finden. Bis Ende der 1930er-Jahre

    experimentierte Rietveld mit verschiedensten

    Materialien wie Schichtholz oder Aluminium und

    schuf daraus berraschende Mbelvarianten.

    Nach 1945 war Rietveld vor allem als Architekt

    ttig und entwarf prestigetrchtige

    Gebude wie den niederlndischen Pavillon auf

    dem Biennale-Gelnde in Venedig.

    Ab 17. Mai zeigt das Vitra Design Museum in Weil

    das Schaffen Rietvelds. gb

    www.design-museum.de

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  • MODULRMagazin

    016

    201202

    FORUM

    WOHNSIEDLUNGSCHORENSTADT

    Im Basler Hirzbrunnen-Quartier realisiert Implenia das erste basel-stdtische

    Wohnbauprojekt im Bewilligungsverfahren, das alle Kriterien des neuen

    SIA-Effizienzpfades Energie (2011) erfllt. Fr die Realisierung der Schoren-

    stadt wurden sechs Architekturbros zu einem stdtebaulichen Studienauf-

    trag eingeladen.

    Das Projekt der Burckhardt+Partner AG wurde mit dem ersten Preis aus-

    gezeichnet und zur Weiterbearbeitung empfohlen. Das Leuchtturmprojekt

    umfasst eine Wohnberbauung im Eigentum, bestehend aus 43 Reihen-

    einfamilienhusern und 22 Wohnungen in zwei Mehrfamilienhusern. Im

    Norden des Areals liegt das kleinere der beiden Mehrfamilienhuser. Es

    schliesst die berbauung gegen die Fasanenstrasse ab. Die Grundrisse sind

    loftartig und knnen frei unterteilt werden. Im Erdgeschoss erhalten die

    Wohnrume durch eine Abtreppung grosszgige Raumhhen. Entlang des

    ehemaligen Gleisbogens liegen die Reihenatelierhuser. Die Innenraumauf-

    teilung ermglicht eine flexible Nutzung und lsst sowohl Arbeiten als auch

    Wohnen zu. Die Volumen definieren eine eigenstndige Quartierstruktur,

    die jedoch gleichzeitig Bezge zu den angrenzenden Gebieten herstellt. Das

    neue Quartier verspricht damit auch eine Aufwertung der Nachbarschaft.

    Trotz unterschiedlicher Typologien erhalten die Baukrper ein homogenes

    Erscheinungsbild. Die berbauung wird, mit Ausnahme der Untergeschosse

    und einiger Tragelemente, vollstndig in Holzbauweise erstellt. Neben

    den angestrebten kologischen Zielen werden damit eine ausgezeichnete

    Behaglichkeit und ein hoher Wohnkomfort erreicht. Dem Schallschutz

    wurde besondere Aufmerksamkeit geschenkt. Die Wohnungen erfllen die

    erhhten Anforderungen nach SIA 181. Verluft alles nach Plan, beginnen

    die Bauarbeiten auf dem Schoren-Areal noch im Sommer 2012. Die Bewoh-

    nerinnen und Bewohner werden voraussichtlich im Frhjahr 2014 in die

    Schorenstadt einziehen knnen. sg

    www.burckhardtpartner.ch

    ETERNIT-pREIS

    Die Schwesterfirmen Eternit (Schweiz) AG in Niederurnen und die Eternit-

    Werke Ludwig Hatschek AG im sterreichischen Vcklabruck hatten im

    Vorjahr einen Architekturpreis zum Thema Kleinformatige Fassadenplatten

    ausgelobt. Teilnahmeberechtigt waren Architektinnen und Architekten

    sowie Architekturstudierende in ganz Europa. Eine Fachjury ermittelte aus

    47 hervorragenden Einreichungen schliesslich 4 Siegerprojekte.

    Das Projekt Froschknig (Bild unten) vom Architekturbro Splitterwerk

    ist eines der ausgezeichneten Projekte. Die Farbigkeit einer ausgeleerten

    Legokiste, die sich ber Dach und Fassade zieht und doch eine harmonische

    Verschmelzung mit der Landschaft in sich birgt, hat die Jury berzeugt.

    Die Mehrzweckhalle Zizers (Bild oben), realisiert vom Architekturbro

    Hubert Bischoff, ist auf das funktional sthetische reduziert und bildet in

    Erscheinungsform, Konstruktion und Baumaterial ein homogenes Ganzes.

    Der rote Farbton wiederholt die Farbigkeit vieler Huser im Dorf und macht

    das Gebude zu einem selbstverstndlichen Teil der Umgebung. gb

    www.eternit.ch

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  • 017

    roeoesli & maeder bauen in nairobi

    Im Auftrag des Bundesamts fr Bauten und Logistik (BBL) werden Philipp Rsli und

    Christian Maeder in Nairobi die neue Schweizer Kanzlei bauen. Sie haben den offenen

    Projektwettbewerb unter 119 Teilnehmern fr sich entscheiden knnen.

    In der Kanzlei sind 32 Arbeitspltze geplant. Das BBL suchte ein mglichst energieneu-

    trales Gebude fr einen wirtschaftlichen Betrieb. Und einen architektonisch hochste-

    henden Entwurf, der die Schweizer Tugenden reprsentiert und gleichzeitig die lokale

    Baukultur einbezieht. Laut Jury bestechen die Stringenz und die berraschende Einfach-

    heit des Entwurfs, welcher mit einem starken Konzept Antworten auf die Fragen des

    Ortes und der Sicherheit gibt.

    2009 hat die Eidgenossenschaft in Nairobi ein 52 m mal 74 m grosses Grundstck in

    einem gepflegten Quartier 11 km ausserhalb der City gekauft, in der Nhe einer der vier

    weltweiten Hauptsitze der UNO. Dort befinden sich unter anderem das Programm fr

    menschliche Siedlungen (UN-Habitat) und das Umweltprogramm (UNEP). gb

    www.roeoesli-maeder.ch

    grundstein gelegt

    Nur zweieinhalb Monate nach dem ersten Spatenstich wurde

    am 16. Februar 2012 der Grundstein fr das Forschungs- und

    Erlebniszentrum Schninger Speere gelegt.

    Am Rande der Stadt Schningen und des Braunkohlen-

    tagebaus Schningen befindet sich die Fundstelle der Weltsen-

    sation aus der Steinzeit: die Schninger Speere die ltesten

    Jagdwaffen der Menschheit. Von weit her sichtbar soll an

    dieser Stelle das neue, zeichenhafte Forschungs- und Erlebnis-

    zentrum Schninger Speere emporragen. Entworfen wurde

    das Gebude vom Zrcher Bro Holzer Kobler Architekturen.

    Die spektakulre Hlle wird ab kommendem Jahr in einer

    einzigartigen Ausstellung den archologischen und naturwis-

    senschaftlichen Fundkomplex rund um die Schninger Speere

    einer weltweit interessierten ffentlichkeit prsentieren. gb

    www.holzerkobler.ch

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  • MODULRMagazin

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    VIS-A-VISAlfredo Brillembourg, Hubert Klumpner

    WelcheAufgabenbeschftigenSiegerade?Unser Revitalisierungsprojekt der Groto-Gemeinschaft in So Paulo ist unser neuestes Werk, dessen Realisierung gerade erst begonnen hat. Es wird aus einem multifunktionalen, ffentlichen Gebude und einem vertikalen Park bestehen. Soeben hat es den Gold-Holcim-Preis fr Lateinamerika gewonnen. Es ist offiziell als Groto Fbrica de Msica (Grotos Musikfabrik) bezeichnet worden und ist im Herzen der Paraispolis-Favela von So Paulo situiert. Mit mehr als 100000 Einwohnern ist sie eine der grssten informellen Gemeinschaften weltweit. Wie viele Favelas, und trotz seiner ungewhnlich zentralen Lage, ist das Gebiet effektiv von der formellen Stadt und ihrer sozialen und kulturellen Infrastruktur getrennt. Die anspruchsvolle Topografie wird abgesttzt und stabilisiert, um eine weitere Erosion zu verhindern, wodurch eine natrliche Arena in einem terrassierten ffentlichen Raum entsteht.Verschiedene Low-Tech-Features werden vorgeschlagen. Ein Wasser-Management-System wird eingefhrt, um das Regenwas-ser vor Ort zu verwenden und um Grauwasser wiederzuverwen-den. Ein integratives System fr die aktive und passive Nutzung der Lftung, der Abkhlung und der Klimaanlage verwenden beide, sowohl das Gebude als auch das Amphitheater. In der Nachbarschaft erweitern Wohnbauten die Wohnbaureserven und umrahmen so die Arena.

    WelchesarchitektonischeWerkhatSiekrzlichbegeistert?Inspiriert wird unsere Arbeit von komplexen Erscheinungsformen des Gebauten in warmen Klimazonen, wo die alten Stdte mit modernen Stdten koexistieren. Viele unserer Einflsse wurden durch unsere Untersuchungen in Lateinamerika, Nordafrika, dem Nahen Osten und den indischen Stdten inspiriert. Viele Archi-

    tekten beachten nicht die Ver-netzung, die das Stadtleben aus-macht; sie vergessen oder meiden bewusst die Notwendigkeit, sich dem mehrdimensionalen Cha-rakter einer Kommunalpolitik zu stellen. Fr uns in Lateinamerika verstehen wir diesen rumlichen Pluralismus in informellen Sied-lungen als inhrent. Nicht nur wegen ihrer Bevlkerungsdichte, sondern auch wegen ihrer sozi-alen Dichte. Wir finden Inspiration in den Flchtlingslagern, Slums und in post-katastrophalen Orten. In diesem Sinne bewegen sich un-sere Interessen hin zu einem sich entwickelnden Welt-Stdtebau,

    nachgerstet mit modernster nachhaltiger Technologie. Einfluss-reiche Projekte fr unsere Arbeit beinhalten die frhen sozialen Experimente der russischen Konstruktivisten, das Experimental Housing Project (PREVI) in Lima, Peru, Robert Smithsons Hotel Palenque in Mexiko, Helio Oticicas Tropicalia -Experiment oder das 23 de Enero Wohnbauprojekt in Caracas. Insgesamt reprsentieren diese Projekte alternative urbane Visionen fr das 21. Jahrhundert.

    HabenSieeineIdeevonSchnheit?Unsere Praxis begann als Forschungsunternehmen auf den infor-mellen Praktiken der Stdte im Globalen Sden. Wir verstehen Schnheit als eine soziale Funktion und eine gemeinsame ortsba-sierende Aufgabe. Es gibt drei wichtige Anliegen in unserer Pla-nungforschungsagenda: Das erste war die gebaute Form, das zweite sind energiebewusste Bausysteme, und das dritte ist die Bereitstellung von Wohnungen fr die urbanen Armen. Durch unsere Forschung haben wir erkannt, dass gerade der Dialog zwischen sthetik und Ethik die moderne Architektur ausmacht. Wir arbeiten, um Lsungen mit entsprechendem Technologie-transfer und die Verknpfung der menschlichen Ttigkeit mit einer verbesserten physischen Umgebung zu liefern. Wir sehen

    moderneArcHItekturISteIndIAlogzWIScHenStHetIkundetHIk

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    Alfredo Brillembourg und Hubert Klumpner grndeten in den 90er-Jahren in Caracas das Architekturbro Urban Think Tank (U-TT). Die beiden Architekten erforschen die so-genannt Informelle Architektur in den Slums und machten bislang mit unkonventionellen Projekten auf sich aufmerksam. Neben der Arbeit in den Favelas investieren sie viel Energie in die Vermittlung ihrer Erfahrungen. Sie lehrten mehrere Jahre an der Columbia University in New York, bis sie im Herbst 2010 Professoren fr Architektur und Stdtebau an der ETH Zrich wurden. www.u-tt.com

    die Entwicklung der Schnheit im Auge des Betrachters. Unser Ziel in den nchsten Jahren ist es, einen urbanen Werkzeugkas-ten von Planungsprototypen zu bauen. Sozusagen im Verstnd-nis des Projekts als ein Designstatement, zur Findung radikaler Lsungen fr reale Probleme, zur Maximierung der Effizienz und Minimierung von negativen Auswirkungen auf die Umwelt. Man knnte sagen, dass wir in Prozessen nach Schnheit suchen.

    Wann wird ein Gebude zur Architektur?Wir sehen die Architektur als ein Ereignis, das nur mit der aktiven Beteiligung der Bewohner und Nutzer vollstndig realisiert wer-den kann. Architekten mssen aufwachen und neue Methoden verwenden, um Reaktionszeiten zu beschleunigen. Man muss akzeptieren, dass die Regierungen unseren kreativen und unkon-ventionellen Input bentigen, um alle Brgerinnen und Brger zu schtzen nicht nur die wenigen Privilegierten.Aktivismus und Politik mssen beanspruchen, dass das Arbeiten in informellen Siedlungen auch tief in einem komplexen Prozess der Demokratisierung eingebettet ist. Die Bewohner werden immer da sein, um unseren Erfolg oder Misserfolg zu beurteilen. Beurteilen werden die knftigen Generationen unseren Erfolg in Bezug auf die Anwendbarkeit unserer Vorschlge und ob die Le-bensbedingungen jedermanns und allerorts auch wirklich verbes-sert worden sind. Wenn wir Slums als Komponenten der Stdte statt als Tumore annehmen, knnen wir vielleicht effektivere Wege finden, um ihre Missstnde zu verringern und aus ihren Vorzgen lernen. Dies ist der Zeitpunkt fr Architekten und Designer zu er-kennen, dass wir nicht einer sozialen Gruppe dienen, sondern der gesamten Bevlkerung, unabhngig von den Grenzen. Der Globale Sden und der Globale Norden sind veraltet rhetorische Mittel , aber sie helfen, bestimmte Wahrheiten zu identifizieren. Wir sehen Hybridisierungen, die sich aus der Verknappung erge-ben, dort, wo die Unterscheidung zwischen Produktion, Konsum und Lebensbedingungen verwischt. In diesem Sinne sehen wir, dass die Essenz der Nord-Sd-Beziehungen nicht immer durch Transaktionen definiert werden muss, vielmehr braucht es Neu-definitionen Neuformulieren von Werten, Grenzen und Identi-tten. Die hemisphrische Trennung, wie die zwischen sthetik und Ethik, ist nur so beschrnkt, wie es unsere kollektive Fantasie zulsst.

    Welche Tugenden sollte ein Architekt erfllen?Unsere Tugend ist es, den Fokus von der zeitgenssischen form-getriebenen Architektur auf die Verringerung der Kluft zwischen den Gebudeentwrfen und ihren sozialen Auswirkungen zu ver-lagern. Diese Art zu denken, betont die Entmaterialisierung des knstlerischen Ziels der Architektur. Stattdessen sollten Bauten aus einem industriellen, aber lokal produzierten, austauschbaren Elementbaukasten komponiert werden. Daraus kann eine lebensfhige stdtische Architektur entstehen, die als Lebenser-haltungssystem funktionieren knnte fr die sich entwickelnden, sich stndig verndernden Stadtkulturen. Es ist die Rckkehr zum Aktivismus in der Architektur, die das Ansehen der Architektur retten kann: die Architektur als eine Kraft, um bessere Stdte fr alle Brger zu bauen und nicht um allein den Meistbietenden mit qualitativer Architektur zu beliefern.

    Der Architekt; welche Rolle spielt er in der Gesellschaft?Architektur hat die Mglichkeit, in kurzer Zeit physische Orte der Eingliederung und Integration bereitzustellen, um die Armut Tausender zu bekmpfen, die in unmenschlichen stdtischen Verhltnissen leben. Die Masterplne, die heute in sdamerika-nischen Stdten angewendet werden, haben zur Trennung der Stadt in Ghettos und versperrte Gemeinschaften gefhrt. Diese rumlichen, wirtschaftlichen und physischen Asymmetrien bilden eine ultimative Herausforderung fr die Planer im Globalen S-den. Mit unserer Office-Toolbox, schlagen wir Arbeitsmethoden vor, die den Menschen am Rande der aufstrebenden Stdte des Globalen Sdens mehr Selbstbestimmung geben und die nach-haltige Entwicklung frdern. Unser Programm in der Toolbox hat zwei Ziele: Erstens begreifen wir unseren Ansatz als ein Mittel zur Verlagerung des Schwerpunkts zeitgenssischer Architektur und die Erziehung von formgetriebenen zu zweckorientierten Projekten. Zweitens sehen wir eine tragfhige kurzfristige urbane Architektur vor, die als Lebenssttze fr die sich stndig vern-dernden Stdte funktioniert. Der Architekt als Vernderer, der die Lebensqualitt und das Leben Tausender positiv beein-flussen kann.

    Welche Rolle sollte heute die Politik gegenber der Architektur spielen?Nach der Analyse einer Reihe von Favelas, nach der Befragung der Bewohner, der Erprobung und Umsetzung von Slum-Aufwertungs-Konzepten und -Lsungen wenden wir nun unsere Bemhungen einer sozial orientierten Architektur zu. Ob die Planung von Sportanlagen, Fussgngerbrcken oder eines multi-funktionalen Revitalisierungsprojekts, wir frdern die Architektur als ein Ereignis, dessen Ausgang nur mit der aktiven Beteiligung der Bewohner realisiert werden kann. Wir bemhen uns, be-stehende Rume zu managen, indem wir ber, unter, um und durch diese bestehenden Rume bauen. Demzufolge werden neue rumliche und soziale Sphren geschaffen, die die Separie-rung der einzelnen Rume mildern. Wir bemhen uns, Brcken zwischen den Zonen der Stadt zu konstruieren und Konflikte an der Kreuzung verschiedener stdtischer sozialer Regionen zu beseitigen. Politik muss hierfr die geeigneten Rahmenbedin-gungen schaffen.

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  • www.marketingarchitektur.ch

    3. Award fr Marketing + Architektur

    Einladung zur Preisverleihung20. April 2012, KKL Luzern

    Am 3. Award fr Marketing + Architektur werden Firmen, Institutionen, Architekten und Bauherren ausgezeichnet, welche Architektur als Marketinginstrument hochwertig und sinnvoll einsetzen.

    Melden Sie sich fr die Preisverleihung an und erfahren Sie am 20. April 2012 live im KKL Luzern, welche Objekte in den acht Kategorien ausgezeichnet werden.

    ProgrammKKL Luzern, Freitag, 23. April 2010, Luzerner Saal, Foyer und Terrasse

    16.30 17.20 Uhr Trffnung, Registration und Welcomedrink

    17.30 19.45 Uhr Prsentation der Nominationen Prsentation Nominationen und Verleihung der Awards

    in acht Kategorien Show- und Rahmenprogramm

    19.45 21.15 Uhr Apro Riche Buffet mit warmen & kalten Getrnken und Speisen

    21.15 00.00 Uhr After Party in der Crystal Lounge und auf der Luzerner Terrasse

    Unterhaltung und Moderation I QUATTRO die vier Schweizer Tenre singen

    aus ihrem Programm Movie Classics Geroges T. Roos Referat zu Megatrends und

    Arbeitsformen im Jahre 2030 Moderation Eva Wannenmacher

    Informationen und TicketsCHF 175. pro Ticket (inkl 8% MwSt) 10% Rabatt Mitglieder Swiss Marketing

    News, Informationen und Anmeldung: www.marketingarchitektur.ch.

    Moderation Eva WannenmacherGeorges T. Roos I QUATTRO die vier Schweizer Tenre

    Goldsponsoren

    Hauptsponsoren

    Medienpartner

    Locationpartner

    Szenographiepartner

    Partner

    Baukoma AGKreuzbergstr. 19Postfach 3210 KerzersTel. + 41 31 755 85 [email protected]

    Veranstalter

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    THEMAGemeinntziges Wohnen

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    GemeinntziGe WohnbauGenossenschaften als nachhaltiGes modell Genossenschaften sind ein schweizerisches Erfolgsrezept und ein nachhaltiges Wirtschaftsmodell. von Peter Schmid

    QualittsentWicKlunG im WohnunGsbauber die Qualitt im Wohnungsbau nachzudenken, bedeutet Worthlsen mit Inhalten zu fllen.von Dr. Margrit Hugentobler

    PreisGnstiGer Wohnraum ein PrivileG der Genossenschaften?Durch welche Akteure und Massnahmen kann preisgnstiger Wohnraum sichergestellt werden?von Sarah Fuchs, Dr. Corinna Heye

    der mieter als mitbesitzerEin Gesprch mit Urs Frei, Prsident der Baugenossenschaft Zurlinden, ber gemeinntzigen Wohnungsbau. von Gerald Brandsttter

    WeniGer miete durch mehr WohnunGen Die Lsung fr das Wohnungsproblem in der Stadt Zrich liegt in der Schaffung von zustzlichem Wohnraum auch an Orten, die bisher nicht in Betracht gezogen wurden. von Herbert Imbach-Rbbeling

    mit innovation GeGen den alPinen siedlunGsbrei Viele Bndner Ortskerne sind durch leer stehende Huser und Stlle geprgt. Und doch fehlt es an zahlbarem Wohnraum. von Stefan Hartmann

    WEiTERE THEMEnRELEvAnTE ARTikEL:

    Gemeinschaftswohnen Am Hof, Kniz, ab Seite 60

    Elegant, schlicht, Zrich-Unterstrass, ab Seite 68

    Gemeinsam statt einsam alt werden, Bonaduz, ab Seite 74

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    Die Ersatzneubauten der Baugenossenschaft Sonnengarten beim Triemli in Zrich bieten 196 Wohnungen unterschiedlicher Grssen am Stadtrand (Architektur: von Ballmoos Krucker).

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    das thema GemeinntziGes

    Wohnen

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    Simone Vogel

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    von Peter Schmid (Text) und Simone Vogel (Fotos)

    Genossenschaften sind ein schweizerisches Erfolgsrezept und ein nachhaltiges Wirtschaftsmodell. Sie stehen fr Selbsthilfe und kollektives Eigentum. Sie sind urdemokratisch, weil sie nach dem Prinzip ein Mitglied eine Stimme funktionieren.Die schweizerische (Eid-)Genossenschaft kennt dieses Modell schon seit Jahrhunderten als Alp-, Allmend- und Landwirtschaftskorporationen.Von grosser Bedeutung ist das genossenschaftliche Modellin der Dritten Welt. Nicht zufllig hat die UNO 2012 als das Internationale Jahr der Genossenschaftenausgerufen.

    GemeinntziGeWohnbauGenossenschaftenals nachhaltiGes modell

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    THEMABaukultur vs. Tourismus

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    Wohnbaugenossenschaften ga- rantieren seit ber 100 Jahren zahl-baren Wohnraum. Die ersten Schwei-zer Wohnbaugenossenschaften ent-standen ab 1860 in Zeiten grosser Wohnungsnot und bler Wohnver-hltnisse. Ihre grssten Bltezeiten erlebten sie nach dem Ersten und Zweiten Weltkrieg. Als Selbsthilfe-bewegung war es ihr Ziel, gnstigen Wohnraum zu sichern und das Land der Spekulation zu entziehen. Die f-fentliche Hand erkannte bald ihren grossen Wert und leistete oft wich-tige Starthilfen. Schon frh ging es aber um mehr: Die Genossenschaften setzten auch stdtebauliche und archi-tektonische Massstbe etwa in der Form von Gartenstdten und Block-randbauten. Heute gibt es in der Schweiz etwa 1700 Wohnbaugenossenschaften, die insgesamt rund 8 Prozent der Miet-wohnungen oder 5 Prozent des gesam-ten Wohnungsbestandes reprsentie-ren. Die Genossenschaftshauptstadt der Schweiz ist Zrich. Hier betrgt ihr Marktanteil ber 20 Prozent fast ein Viertel aller Schweizer Genossen-schaftswohnungen. Doch nur in jeder dritten Gemeinde gibt es Genossen-schaftswohnungen. Im Durchschnitt zhlen sie unter 100 Wohnungen, was auch zu Strukturproblemen der Bran-che fhrt.

    Gesellschaftliche Verant-wortunG und nachhaltiGes wirken im Zentrum

    Besonders in den Stdten leisten die Genossenschaften dank ihrer grossen Altbestnde, aber auch dank guter Neubauten einen wichtigen Beitrag

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    zur Versorgung der breiten Bevlke-rung mit zahlbarem Wohnraum und fr eine gute soziale Durchmischung und Integration. Besonders Familien und ltere Menschen profitieren da-von. Genossenschaften stehen ein fr eine hohe, gemeinschaftsorientierte Wohn-, Lebens- und Bauqualitt. Ihre Bewohnerinnen und Bewohner sind zugleich Mitglieder und geniessen deshalb eine hohe Wohnsicherheit. All diese Leistungen erbringen die Wohn-baugenossenschaften freiwillig, aus gesellschaftlicher Verantwortung und meist ohne oder nur mit marginaler Frderung der ffentlichen Hand.

    hoher Volkswirtschaftlicher nutZen bei GerinGen kosten

    Der volkswirtschaftliche Nutzen der Wohnbaugenossenschaften ist gross. Im Vordergrund steht die bessere Flchennutzung. Der Wohnflchen-verbrauch von Genossenschaftsbe-wohnenden ist zum Beispiel in Z-rich mit 36 m2/Person deutlich tiefer als im Durchschnitt aller privaten Wohnungen von 44 m2/Person. Wren alle Wohnungen so belegt, htten in Zrich rund 50000 Einwohner mehr Platz. Das hiesse auch: weniger In-frastrukturleistungen, mehr Steuer-einnahmen pro Kopf, weniger Zersie-delung, weniger Kosten fr Mobilitt und Immobilitt (Staukosten). Genos-senschaftliches Wohnen strkt damit unsere wirtschaftliche Leistungsf-higkeit.Privates Wohneigentum profitiert in Form der Steuererleichterungen von Milliarden an Subventionen. Im Ver-gleich dazu sind die Ausgaben in der Schweiz fr die Wohnbaufrderung

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    wohnungen eine hhere Bodenrente abwerfen. Zudem: Der Altbestand an Genossen-schaftswohnungen steht unter Erneu-erungsdruck wegen struktureller und baulicher Mngel oder Vorschriften (Grundrisse, fehlende Lifte, innerer und usserer Lrmschutz, Erdbe-benschutz, Energie). Eine vertret-bare Erneuerung ist oft nur in Form von Ersatzneubauten mglich. Das fhrt dann zwar meistens zu einer sinnvollen Verdichtung, aber auch vorbergehend zu einer weiteren Abnahme von sehr preisgnstigem Wohnraum.

    Genossenschaften als innoVationsmotoren der architektur und koloGie

    Seit 15 Jahren sind besonders im Grossraum Zrich viele Wohnbauge-nossenschaften wieder sehr aktiv im Neubau und in der Erneuerung. Dies auf hohem kologischem Niveau. So stehen in der Stadt Zrich rund 60 Prozent aller Solaranlagen auf Ge-nossenschaftsdchern, und immer mehr Genossenschaften verpflichten sich auch beim Bau der Vision der 2000-Watt-Gesellschaft. Wegweisend ist hier die BG Zurlinden mit Neu-bauten wie auch Sanierungen.Studienauftrge im Konkurrenzver-fahren sind bei den Genossenschaften Standard. Dabei prgen Genossen-schaften auch neue Trends wie den gemeinschaftsfrdernden Stdtebau, der die Menschen und ihre sozialen Bedrfnisse in den Vordergrund stellt: Private Aussenrume orientieren sich zueinander und bilden belebte Hfe, die auch die Treppenhuser erschlies-

    homopathisch. ber alles gerechnet (Bund, Kantone und Gemeinden) be-tragen die effektiven Kosten deutlich weniger als 100 Millionen Franken pro Jahr. Der grsste Teil davon dient der gezielten Vergnstigung von Woh-nungen fr einkommensschwache Haushalte. Einen Teil dieser Ausgaben spart die ffentliche Hand umgehend wieder ein: Dank der tiefen Mieten werden Ergnzungs- und Frsorgeleis-tungen im Betrag von 50 Millionen Franken vermieden; viele Menschen geraten dank einer gnstigen Genos-senschaftswohnung gar nicht in diese Abhngigkeit. Viele herausforderunGen stehen an

    Die Gesellschaft und die Wohnbau-genossenschaften stehen vor grossen wohnpolitischen Herausforderungen: Die Nachfrage nach Wohnraum in den Stdten und Agglomerationen wird wenn es nicht zu einer gros-sen Rezession kommt weiter stark ansteigen. Zudem nimmt der Fl-chenbedarf pro Person weiter zu insbesondere auch wegen mehr Einpersonenhaushalten. Das ungen-gende Angebot erlaubt massive Miet-zinssteigerungen und verdrngt viele Haushalte an den Rand der Agglome-rationen. Immer mehr wohlhabende Gemein-den entmischen sich, weil ein zahl-bares Wohnangebot fehlt. Gemein-deangestellte finden keine Wohnung mehr, in Politik und Vereinen fehlt der Nachwuchs, Schulen mssen ge-schlossen werden. Wohnbaugenossen-schaften haben krzere Spiesse auf dem Baulandmarkt, weil Eigentums-

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    sen. Gemeinschaftseinrichtungen (Waschsalon, Gemeinschaftsrume, grosse Spielflchen) frdern den sozi-alen Austausch. Solche Angebote mit tiefen Baukosten zu realisieren, ist eine grosse Herausforderung, beispiel-haft gelungen in der Siedlung Wolfs-winkel der Allgemeinen Baugenossen-schaft Zrich.Die neuesten Leuchttrme des ge-meinntzigen Wohnungsbaus finden sich im Projekt der Baugenossenschaft Mehr als Wohnen mit Baubeginn Mitte 2012: Es umfasst ein ganzes Quartier mit rund 450 Wohneinheiten und Gewerbeflchen. Hier wird nicht nur nach den Werten von Minergie-P-Eco gebaut, sondern das Projekt strebt umfassend nach den Zielen der 2000-Watt-Gesellschaft. Dazu geh-ren Wohnformen mit geringem Fl-chenkonsum und autoarmes Wohnen. Die Erdgeschosse werden fr quar-tierbezogene, belebende Nutzungen konzipiert. Weitere Stichworte sind Satellitenwohnungen, eine Rception zum Austausch von Nachbarschafts-leistungen, die Frderung von Selbst-organisation, kulturelle Projekte, ein internes Hotel . . .

    es braucht ein frderndes umfeld

    Die Beispiele zeigen das Potenzial. Die Schweiz braucht noch mehr gemein-ntzigen und insbesondere genossen-schaftlichen Wohnungsbau! Dazu sind die Wohnbaugenossenschaften aber dringend angewiesen auf ein frderndes Umfeld der ffentlichen Hand. Im Vordergrund stehen die Abgabe oder Vermittlung von Land und gnstige Finanzierungen. Solche

    GemeinntziGer und sozialer WohnunGsbau

    Die Anforderungen an Ge-meinntzigkeit bei Wohnbau-genossenschaften regelt der Bund in der Verordnung zum Wohnraumfrderungsgesetz von 2003. Gemeinntzigkeit ist in allen Unternehmens-formen mglich: Genossen-schaften, Vereine, Stiftungen, AG. Sie mssen sich im Zweckartikel als gemeinnt-zig deklarieren, der Kosten-miete verpflichten, drfen ihr Anteilkapital nur zu einem gegen oben begrenzten maxi-malen Satz verzinsen, darber hinaus jedoch keinen Gewinn entziehen; einen allflligen Liquidationserls mssen sie wiederum dem gleichen Zweck zur Verfgung stellen. Gemeinntzige Wohnbautr-ger wirtschaften im brigen nach den blichen kaufmn-nischen Grundstzen.Der Begriff Sozialer Woh-nungsbau umfasst jene Wohnungen, die aus Mitteln der ffentlichen Hand fr Haushalte mit begrenztem Einkommen gezielt vergns-tigt und unter Bedingungen zu Einkommen und Belegung vergeben werden. Nur noch einzelne Kantone und Stdte nutzen dieses sozialpolitische Instrument, meistens in Kooperation mit Genossen-schaften oder in kommunalen Wohnungen. Im Kanton Z-rich werden aktuell nur 4800 Wohnungen subventioniert, was nur 0,7 Prozent aller Wohnungen ausmacht.

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    Peter Schmid ist selbststndiger Unternehmensberater, EMBA in Managements von Non-Profit- Organisationen (Universitt Fribourg). Er ist Prsident zweier Wohnbaugenossenschaften (insb. ABZ als grsste Schweizer Wohn-baugenossenschaft), Verwaltungsrat gemeinntziger Aktiengesellschaften und Prsident des Verbandes der Zrcher Wohnbaugenossenschaften (SVW Zrich). Er verfasste verschie-dene Publikationen ber Wohnbau-genossenschaften.

    THEMAGenossenschaftliches Wohnen

    Massnahmen brauchen vor allem po-litischen Willen! Die Kosten hinge-gen sind nicht besonders gross und sicher viel geringer als die vielfache steuerliche Bevorzugung von privaten Eigentmern.

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    von Dr. Margrit Hugentobler (Text) und Simone Vogel (Foto)

    Qualitt ist zu einem inflationr genutzten Begriff geworden, hnlich dem oft missbrauchten Konzept der Nachhaltigkeit. ber Qualittsentwicklung im Wohnungsbau nachzudenken, bedeutet, Worthlsen mit Inhalten zu fllen.

    QUALITTSENT-WICKLUNG IM WOHNUNGSBAU

    Die Baubranche verkauft qualitativ hochwertigen Ei-chenparkett . . .; Immobilienentwickler bieten qualitativ erst-klassige Einfamilienhuser an bester Lage an . . .: Was heisst denn Qualittsentwicklung im Wohnungsbau aus einer nicht nur Schner Wohnen-Perspektive? Qualitt welcher Art? Qualitt fr wen? Aussagen ber Qualittsentwicklung im Wohnungsbau bedingen einerseits die Beschreibung von Merk-malen, die eine Definition von Qualitt erlauben. Andererseits gehrt die dynamische Komponente der Entwicklung dazu, die sich auf laufende Prozesse bezieht.

    WAS HEISST QUALITT?

    Die in den 1980er-Jahren entstandene neuere Qualittsdebatte, die sich zuerst in den USA im Produktions- und spter auch im Dienstleistungsbereich etablierte, verlangte nach einer be-grifflichen Definition und daraus abzuleitenden Messgrssen. Garvin unterschied zwischen einem produktbezogenen und

    Neue gemeinntzige Wohnbauten sind

    zukunftsgerichtet und-meist innovativ

    (Abgebildet: Siedlung Sunnige Hof mit 149 neuen Wohnungen

    inmitten einer parkhn-lichen Umgebung).

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    THEMAGemeinntziges Wohnen

    einem kundenbezogenen Qualittsverstndnis (Garvin, David, A.: What Does Product Quality Really Mean?, Sloan Manage-ment Review, Fall 1984, pp. 2545). Im Ersteren ergibt sich die Qualitt eines Produkts aus der Erfllung von allgemein festge-legten Anforderungen; im Letzteren wird Qualitt als die per-fekte Realisierung aller Kundenanforderungen an ein Produkt definiert. Diese Anstze wurden den verschiedensten seither entstandenen Systemen der Qualittssicherung zugrunde ge-legt. Ein zentraler Aspekt ist dabei der konsequente Einbezug der Sicht von aussen: Die mangelnde Umsetzung von Kunden-anforderungen wirkt sich damit negativ auf das Produkt aus. Qualittsentwicklung bedingt Innovation. Innovation entsteht oft in Situationen, die Handlungsdruck erzeugen. Wer sich in einem Anbietermarkt whnt, hat wenig Grund, sein Angebot zu hinterfragen und weiterzuentwickeln.

    QUALITT UND NACHHALTIGKEIT

    Die Nachhaltigkeitsdebatte muss die Qualittsdebatte um As-pekte erweitern, welche sich nicht mehr auf allgemein defi-nierte Produktanforderungen oder die Ansprche von Kunden und anderen Gruppen reduzieren lassen. Die zunehmende Res-sourcenknappheit (z. B. Bodenkonsum, fossile Energie usw.) und der zu grosse kologische Footprint menschlichen Wirt-schaftens (z. B. globale Erwrmung) stellen bergeordnete He-rausforderungen dar. Fr den Wohnungsbau ist die Verbindung von Qualitt mit der Frage der Nachhaltigkeit bezglich Gesellschaft, Umwelt und Wirtschaft unabdingbar. Wohnen betrifft eine Vielfalt mensch-licher Grundbedrfnisse. Angemessenen Wohnraum zur Ver-fgung zu stellen, ist somit ein wichtiger gesamtgesellschaft-

    Grosszgige Aussenrume und Gemeinschaftszonen bieten Mehrwert: Neue stdtische Siedlung Klee in Zrich-Affoltern.

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    licher Auftrag. Rund 40 Prozent des Energieverbrauchs in der Schweiz beziehen sich auf den Betrieb des Gebudeparks, wo-von Wohnanlagen einen grossen Teil ausmachen. Und schliess-lich ist ein substanzieller Teil des volkswirtschaftlichen Kapi-tals in langfristigen Investitionen in Wohnbauten gebunden.

    QUALITTSENTWICKLUNG UND INNOVATION IM GEMEINNTZIGEN WOHNUNGSBAU

    Die folgenden Ausfhrungen beziehen sich auf den Raum der Stadt Zrich. Dies zum einen, weil gemeinntzige Wohnbautr-ger die Stadt selbst, stdtische Stiftungen und Wohnbauge-nossenschaften mit 26 Prozent oder rund 54000 Wohnungen verglichen mit anderen Schweizer Stdten ber den weitaus hchsten Anteil an gemeinntzigen Wohnungen verfgen. Ge-samtschweizerisch gehren nur rund 9 Prozent der Mietwoh-nungen gemeinntzigen Wohnbautrgern, wovon 5 Prozent im Besitz von Wohnbaugenossenschaften sind. Zum andern kommt der Stadt Zrich, den stdtischen Stiftungen und einigen der grossen Wohnbaugenossenschaften eine Pionierrolle im Bereich der hier diskutierten Themen und genannten Beispiele zu. Im Weiteren ist der Wohnungsmarkt der Stadt Zrich ein ausge-prgter Anbietermarkt. Die Nachfrage nach preisgnstigem Wohnraum ist viel grsser als das entsprechende Angebot.

    GEMEINNTZIGER WOHNUNGSBAU PIONIERROLLE GESTERN . . .

    Der gemeinntzige Wohnungsbau in Zrich feierte 2007 sein 100-Jahr-Jubilum, zurckgehend auf einen kommunalen Volksbeschluss von 1907, der den Bau kommunaler Wohn-siedlungen zur Gemeindeaufgabe machte. Triebkraft war der akute Wohnungsmangel in den sogenannten Elendsquartieren der Stadt. Der Beschluss machte die Stadt zur Partnerin be-stehender und neu gegrndeter Wohnbaugenossenschaften. Sie reprsentierten Selbsthilfeorganisationen von Arbeitern (z.B. die ABZ), von eidgenssischen Angestellten (z.B. die BEP) oder von Handwerkern. Letztere, beispielsweise die Genos-senschaft Zurlinden, wollten Wohnbauten errichten, um ihren Mitgliedern Arbeit zu beschaffen. Eine Volksabstimmung im Jahr 1924 reduzierte den bentigten Eigenkapitalanteil von Ge-nossenschaften auf 10 Prozent, was bis 1932 und in den Nach-kriegsjahren zu einem genossenschaftlichen Grndungs- und Bauboom fhrte (SVW Zrich und Finanzdepartement der Stadt Zrich: Mehr als Wohnen. Genossenschaften und Stadt Zrich. Argumente und Fakten, 2007).

    Whrend in den Vorkriegsjahren teils Siedlungen entstan-den, die heute noch wertgeschtzt werden (z.B. die Riedtli-Siedlung der Stadt Zrich), brachten die spteren Boomjahre kaum grosse Wrfe. In den 70er- bis 90er-Jahren war die ge-nossenschaftliche Neubauttigkeit gering. Bse Zungen sagten, die Genossenschaften fokussierten auf Pinselrenovationen und Verwaltungsaufgaben. Den meist ehrenamtlichen Vorstnden der teils sehr kleinen Genossenschaften die Stadt hat mehr als 120 Wohnbaugenossenschaften fehlten sowohl zukunfts-orientierte Visionen als auch professionelles Know-how, um solche umzusetzen. Dem Grossteil der inzwischen lter gewor-denen Bewohnerschaft schien dies recht zu sein, und jngere Familien, die einzogen, waren froh ber die preisgnstige Woh-nung und oft gute Nachbarschaft.

    . . . UND HEUTE?

    Die chronische Wohnungsknappheit in Zrich verschrfte sich in den 80er-Jahren. Die damaligen Jugendunruhen gingen ein-her mit Huserbesetzungen und der Forderung nach erschwing-lichem Wohnraum. Das Wohnprojekt Karthago und die neu ge-grndete Genossenschaft Kraftwerk1 versuchten, Postulate fr ein neues Wohnen umzusetzen. In einer Art Mikrokosmos er-probte Kraftwerk1 eine Reihe innovativer Anstze, die sich an Nachhaltigkeitszielen auf verschiedenen Ebenen orientierten und Zeichen setzten. Im Folgenden sollen einige dieser Aspekte aufgezeigt und durch ausgewhlte Beispiele anderer neuerer Wohnbauten gemeinntziger Bautrger illustriert werden.

    UmweltKraftwerk1 war die erste Minergie-zertifizierte Wohnsiedlung der Schweiz. Andere grssere Wohnbaugenossenschaften sind diesem Beispiel bei Neu- und Ersatzneubauten gefolgt. Die Ge-nossenschaft Zurlinden geht einen Schritt weiter: Neue Sied-lungen, wie das Wohn- und Geschftshaus Badenerstrasse 380, sollen die Anforderungen einer 2000-Watt-Gesellschaft erfl-len. Rund 60 Prozent aller Sonnenkollektorflchen der Stadt Zrich befinden sich auf Genossenschaftsbauten. In neueren Siedlungen der ABZ gibt es Bioabfallcontainer, deren Inhalte abgeholt und von einer Firma zu Biogas verarbeitet werden. Ein wichtiger Beitrag zur Reduktion des Boden- und Wohnfl-chenverbrauchs sind verdichtetes Bauen und Belegungsricht-linien. So hat die ABZ mit den Ersatzneubauten der Siedlung Jasminweg in Zrich-Oerlikon das Wohnraumangebot verdop-pelt bei gleichbleibend grosszgiger Aussenraumflche. Bele-gungsrichtlinien maximal ein Zimmer mehr als Personen pro

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    THEMAGemeinntziges Wohnen

    Margrit Hugentobler ist promovierte Sozialwissenschaftlerin. Sie leitet die interdisziplinre Forschungsgruppe des ETH-Wohnforums ETH CASE (Centre for Research on Architecture, Society & the Built Environment) am Departement Architektur der ETH Zrich. Sie befasst sich u. a. mit Fragen der Qualittsentwicklung im Woh-nungsbau vor dem Hintergrund demografischer Vernderungen und mit Wohnen im Kontext von Stadtentwicklung.

    Wohnung reduzieren den Wohnflchenverbrauch pro Person betrchtlich. In der Stadt Zrich gelten fr 90 Prozent der ge-nossenschaftlichen Wohnungen Belegungsrichtlinien.

    ArchitektUr rAUmprogrAmm NUtzUNgDie Neu- und Ersatzneubauten der Stadt, der stdtischen Stif-tungen und der Genossenschaften prsentieren eine Vielfalt moderner Architekur in stdtebaulich gelungenen Siedlungen. Schwierige, verkehrsbelastete Lagen sind kein Tabu, wie die Siedlung Badenerstrasse 380 (Pool Architekten) der Genossen-schaft Zurlinden oder die Siedlung Brunnenhof (Gigon Guyer Architekten) der stdtischen Stiftung fr kinderreiche Familien am Bucheggplatz zeigen. Auch bezglich Raumprogramm, Raumanordnung und Erd-geschossnutzungen finden sich viele innovative Anstze. Gs-tezimmer, zumietbare Separatzimmer mit Nasszelle, Gross-wohnungen fr 8 bis 12 Personen und neuere Experimente mit sogenannten Clusterwohnungen nehmen vernderte Nutzungs-ansprche unterschiedlichster Haushaltsformen auf. Wasch-kchen oder Waschsalons sind oft nicht mehr in den Keller verbannt, sondern werden im Erdgeschoss zu Begegnungsor-ten. Das traditionelle Genossenschaftsangebot an Kindergr-ten, -krippen, -horten und Gemeinschaftsrumen ist erweitert worden. So sind gemeinsam nutzbare Dachterrassen, Cafs und vielfltige weitere Erdgeschossnutzungen entstanden, die Ver-bindungen zum Quartier schaffen und zur Belebung des std-tischen Raums beitragen.

    SoziAle ASpekteDer wichtigste volkswirtschaftlich und sozial relevante Beitrag des gemeinntzigen Wohnungsbaus ist es, erschwinglichen Wohnraum fr auf dem Wohnungsmarkt benachteiligte Bevl-kerungsgruppen bereitzustellen, vor allem dort, wo Wohnraum knapp und damit teuer ist. Dazu gehren jedoch nicht nur junge Familien oder Einzelpersonen mit bescheidenem Einkommen. Die spezifischen Wohnanforderungen betagter und hochbe-tagter Menschen treten zunehmend ins Blickfeld. Noch wenig thematisiert wird die Integration von geistig oder krperlich be-hinderten Menschen, von Jugendlichen und Studierenden oder auch von kinderreichen Auslnderfamilien, die an der Grenze des Existenzminimums leben. Einige der in den letzten Jah-ren entstandenen und gegenwrtig geplanten Wohnbauprojekte experimentieren mit verschiedenen Formen des Wohnens im Alter oder richten sich gezielt an mehrere Generationen. Bei-spiele hier sind die Siedlungen Ruggchern und Jasminweg II der ABZ oder auch das vor kurzem bezogene Kraftwerk2. Die

    ABZ und die Genossenschaft Kraftwerk1 haben zudem in ihren Siedlungen Wohnraum fr geistig oder krperlich behinderte Wohngruppen oder fr betreutes Wohnen im Alter integriert, in Zusammenarbeit mit in diesen Bereichen ttigen sozialen Institutionen. Einige Genossenschaften reservieren gezielt eine Anzahl Wohnungen fr auslndische, von der Stiftung Domicil vermittelte Familien, welche ohne Untersttzung schlicht kei-ne angemessene Wohnung finden.

    AUSBLICK

    Der Erfolg und die Innovationskraft der letzten 20 Jahre haben zu einem neuen Selbstbewusstsein und Selbstverstndnis vie-ler Wohnbaugenossenschaften in Zrich gefhrt. Das im Jubi-lumsjahr 2007 gemeinschaftlich initiierte Projekt Mehr als Wohnen, welches 450 Wohnungen unterschiedlichster Art und vielfltige Infrastrukturangebote umfasst, ist Zeichen dieses Aufbruchs. Es soll Innovationsplattform fr zuknftiges std-tisches Wohnen sein. Das Interesse daran ist gross, ber die Stadt- und Landesgrenze hinaus.

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  • Wer besser sitzt, bewegt mehr.Besser sitzen bedeutet nicht nur, einen ergonomisch einwandfreien Brostuhl zu haben (obwohl das natrlich ein Anfang ist). Sondern auch, in einer Browelt zu arbeiten, in der das kulturelle und soziale Umfeld bercksichtigt werden. Oder Themen wie Informationsfluss, Teamarbeit, Kreativitt, Innovation. Wir nennen es Office Performance Prinzip.

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    von Sarah Fuchs, Dr. Corinna Heye (Text)

    In der aktuellen Diskussion um die Realisierung und Frderung preisgnstigen Wohn-raums sind gemeinntzige Wohnbautrger und im Besonderen die Genossenschaften zentrale und hufig genannte Akteure. Da die finanziellen Mittel der Genossenschaften oftmals limitiert sind und der Zugang zu Bauland in der Folge erschwert ist, stellt sich die Frage, ob preisgnstiger Wohnraum auch durch andere Akteure und Massnahmen bereit- und vor allem langfristig sichergestellt werden kann.

    Preisgnstiger Wohnraum ein Privileg dergenossenschaften?

    Attraktiver Wohnraum und grosszgige Aussenanlagen gehren bei vielen neuen Genossenschaftssiedlungen zum Standard.

    ABZ

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    sind abhngig von der Finanzierung sowie den Anlage- und den Bewirtschaftungsko-sten. Die Anlagekosten sind die Kosten, die zur Realisierung eines Bauprojektes aufgebracht werden mssen, und umfas-sen die Kosten fr das Bauland, fr die Vorbereitungen zur berbauung eines Grundstckes sowie fr die Erstellung. Insbesondere die Grundstckspreise wer-den sehr stark von der Lage beeinflusst, durchschnittlich ist aber rund ein Viertel bis ein Drittel der Anlagekosten fr das Grundstck aufzuwenden. Die Anlagekosten werden aufgebracht ber Eigen- und/oder Fremdkapital, das zu entsprechenden Konditionen verzinst wird. Nach Fertigstellung der Wohn-bauten fallen neben den Zinskosten wh-rend der gesamten Nutzungsdauer Be-wirtschaftungskosten an. Die Kosten der Miete berechnen sich damit insgesamt aus den Bewirtschaftungskosten, den Zinskosten fr das fremd finanzierte Ka-pital sowie der Rckzahlung des Fremd-kapitals an den Geldgeber (Amortisation).

    gnstigkeit auf dem Grundsatz der Kos-tenmiete zu beurteilen. Die Kostenmiete definiert sich bei Miet-wohnungen darber, dass der Vermieter preisgnstigen Wohnraums keinen oder hchstens einen geringfgigen Gewinn auf den Mietzins erzielen darf. Die Char-ta der gemeinntzigen Wohnbautrger der Schweiz gibt beispielsweise den Grund-satz vor, dass im Maximum die Kosten-miete weiterverrechnet werden darf. Bei Wohneigentum kann von Preisgnstigkeit ausgegangen werden, wenn beim Kauf die Kosten fr den Boden und die Erstellung des Wohnobjekts, also die Anlagekosten, die Obergrenze des Kaufpreises bilden.

    StellSchrauben zur reduktion der Miete

    Die Kostenanteile der Miete vor und nach Erstellung der Bauten definieren die Stell-schrauben, um preisgnstig zu bauen und in der Folge auch preisgnstigen Wohn-raum anzubieten. Die Kosten der Miete

    Whrend in den lndlichen Regi-onen neuer Wohnraum noch immer rela-tiv grosszgig vor allem in Form von Rei-heneinfamilienhusern realisiert wird, entwickelt sich in den zentrumsnahen Gebieten der Wohnraum zu einem zuneh-mend knappen Gut. Dies fhrt insbeson-dere an bevorzugten Lagen zu erhhten Preisen auf dem Wohnungsmarkt, welche vermehrt auch fr die Mittelschicht und insbesondere fr Familien nicht mehr zahlbar sind. Daraus resultieren Verdrn-gungseffekte, die sich in steuergnstigen Gemeinden und in zentrumsnahen Gebie-ten am deutlichsten zeigen. Um den Tendenzen der sozialen Entmi-schung und der zunehmenden beralte-rung entgegenzuwirken, wird zurzeit eine Vielzahl von Massnahmen zur Schaffung von preisgnstigem Wohnraum kon-trovers diskutiert. In der Stadt Zrich wurde von den Stimmberechtigten die Forderung nach einer Erhhung des An-teils der Genossenschaftswohnungen an-genommen. Andere Stdte und Regionen kennen eine weniger ausgeprgte Genos-senschaftskultur. Deshalb stellt sich die Frage, ob die Schaffung preisgnstigen Wohnraums alleinige Aufgabe der Ge-nossenschaften ist und welche weiteren Massnahmen mglich und geeignet sind.

    Wie definiert Sich preiSgnStigeS Wohnen?

    Preisgnstiger Wohnraum ist je nach Region und Standortgte unterschied-lich zu verstehen. Was in den grossen Zentren oder besonders attraktiven und nachgefragten Standorten als preisgns-tig gilt, kann im lndlichen Raum oder an weniger attraktiven Standorten mit kleinerer Nachfrage als teuer beurteilt werden. Abgeleitet aus der Verordnung ber die Frderung von preisgnstigem Wohnungsbau ist gemss der Schweize-rischen Vereinigung fr Landesplanung (VLP-ASPAN [2010]: Frderung des ge-meinntzigen Wohnungsbaus. Schweize-rische Vereinigung fr Landesplanung, Bern. Raum & Umwelt 1/10) die Preis-

    Wirkungsmodell zur Reduktion der Kosten der Miete.

    Bewirtschaftungskosten

    amortisationanlageKosten

    Kosten der mietefinanzierung

    Eigenkapital

    Betriebskosten

    Unterhaltskosten

    Abschreibungen

    Verwaltungskosten

    Risikoprmie

    Zinsertrag

    Zinskosten

    Kosten fr Boden

    Erstellungs-kosten

    Nutzungsertrag (Mietzinseinnahmen)

    Fremdkapital

    Massnah-menbeispiel:

    Verkauf gnsti-genBodens an

    gemeinntzigen Wohnbautrger

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    Wird beispielsweise durch Verkauf oder im Baurecht gnstig Boden an einen Bautrger abgegeben, so wirkt dies di-rekt auf den Kostenanteil fr den Boden. Aufgrund dieser Kosteneinsparungen bei den Anlagekosten kann der Anteil des Fremdkapitals reduziert werden, was wiederum die Kosten der Miete verrin-gert, da in der Folge Zinskosten einge- spart werden knnen. Da das Einsparpo-tenzial einzelner Massnahmen bei den Kosten der Miete zumeist eher gering ist, sollten Massnahmen zur Frderung von preisgnstigem Wohnraum so kom-biniert werden, dass sie innerhalb der verketteten Kostenpositionen jeweils in mehreren der vier Wirkungsbereiche Fi-nanzierung, Boden, Erstellung und Be-wirtschaftung zum Tragen kommen.

    Wer Soll preiSgnStigen WohnrauM bereitStellen?

    Die Finanzierungskosten stellen den grssten Anteil an den Mietkosten, dabei sind vor allem das Verhltnis von Eigen- zu Fremdkapital und die Renditeerwar-tungen an das Eigenkapital massgebliche Stellschrauben. Da diese hauptschlich vom Investor geprgt werden, ist unter Umstnden bereits die Wahl des Inves-tors entscheidend fr das Ausmass der Wirkung einer Massnahme. Der Vergleich zeigt, dass ein Anleger mit 100 Prozent Eigenkapitalanteil bei geringer Renditeerwartung deutlich gnstigere Mieten anbieten kann als ein gemeinntziger Investor mit geringem Ei-genkapital. Da der Anteil des Fremdkapi-tals bei Genossenschaften und damit die Zinskosten oftmals sehr hoch sind, ist die Schaffung preisgnstigen Wohnraums bei vielen Genossenschaften erschwert. Die Wirkung der Kostenmiete erfolgt vor allem langfristig, wenn der Fremdkapi-talanteil durch Amortisation und damit die Zinskosten sinken.

    koStenMiete garantiert noch keinen preiSgnStigen WohnrauM

    Kurz- bis mittelfristig garantiert das Modell der Kostenmiete nur dann preis-gnstigen Wohnraum, wenn auch die an-deren Kostenfaktoren der Miete berck-sichtigt werden. Hohe Erstellungskosten oder Baulandpreise knnen die senkende Wirkung der Kostenmiete wieder aufhe-ben. Wird aber preisgnstig gebaut und in der Folge das Modell der Kostenmie-te angewandt, so wirken die entspre-chenden Einsparungen bei den Kosten der Miete auch direkt und vollumfng-lich auf die Mietzinse. Besitzt der Anbie-ter, der sich der Kostenmiete verpflichtet, auch das Bauland, so ist die Kostenmiete lediglich von der Baukostensteigerung und der Zinsentwicklung abhngig. Das heisst, beim Modell der Kostenmiete fhrt preisgnstiges Bauen auch garan-tiert zu preisgnstigem Wohnraum. Zentrale und hufig genannte Akteure in der Debatte um die Bereitstellung von preisgnstigem Wohnraum sind vor allem die gemeinntzigen Wohnbautr-

    ger, insbesondere Genossenschaften. In vielen Regionen und Stdten der Schweiz ist der Genossenschaftsanteil relativ ge-ring. Den Genossenschaften fehlt es oft-mals an den ntigen finanziellen Mitteln, um an Bauland zu gelangen, sodass hohe Fremdkapitalanteile in Kauf genommen werden mssen.

    einfluSS der ffentlichen hand

    Den verschiedenen Akteuren der f-fentlichen Hand (Bund, Kanton und Gemeinden) stehen verschiedene Mass-nahmengruppen zur Frderung von preisgnstigem Wohnraum zur Verf-gung: finanzielle Untersttzung, bo-denpolitische Massnahmen, raumpla-nerische Massnahmen sowie Standards und Normen. Diese Massnahmengrup-pen bedienen sich unterschiedlicher Ins-trumente und unterstehen rechtlichen Grundlagen. Die Schaffung von preis-gnstigen Wohnungen auf gemeinde-

    Kostenbereich Massnahme Einsparpotenzial Miete

    Einsparpotenzial verschiedener Massnahmen bei den Kosten der Miete.

    Anteil Eigenkapital

    Boden

    Erstellung

    Bewirtschaftung

    Zinsloses Darlehen von 10% bis 20% der Anlagekosten

    10% bis 50% Vergnstigung des Bodens

    Einsparungen von 5% bis 20% bei den Erstellungskosten: 5% bis 20% bei den Kosten fr Umgebung Gebude

    5% bis 20% bei den Kosten fr Ausstattung Gebude

    5% bis 20% bei den Planungskosten 5% bis 20% bei den Kosten fr Konstruktion Gebude

    5% bis 20% bei den Kosten fr Technik Gebude

    5% bis 20% bei den Kosten fr ussere Wandbekleidung Gebude

    5% bis 20% bei den Kosten fr Bedachung Gebude

    5% bis 20% bei den Kosten fr Ausbau Gebude

    Minimale Betriebskosten (bis 0,25% der Anlagekosten)

    Minimale Unterhaltskosten (bis 0,5% der Erstellungskosten)

    Minimale Verwaltungskosten (bis 0,1% der Erstellungskosten)

    Minimale Abschreibungen (bis 0,75% der Erstellungskosten)

    Minimale Risikoprmien (bis 0,25% der Anlagekosten)

    6% bis 12%

    bis zu 2%

    bis zu 7%

    bis zu 4%

    bis zu 5%

    bis zu 2%

    2% bis 8%

    4% bis 15%

    0% bis 1%

    0% bis 0.2%

    0,5% bis 2%1% bis 4%

    0,5% bis 2%

    0,5% bis 2%

    0,2% bis 1%

    0% bis 3%

    Quellen fr Grafik: Berechnungen Raumdaten GmbH basierend auf Lanz: 2011, SEK/SVIT: 2011, ZKB: 2011, SPV: 2011.

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    oder kantonseigenem Land ist grundstz-lich eine einfache Massnahme, um rasch und situativ preisgnstigen Wohnraum bereitzustellen. Oftmals fehlt es jedoch an eigenem Bauland und den ntigen fi-nanziellen Mitteln. Das Raumplanungsgesetz (Art. 5, RPG) bietet eine Grundlage, um den bei Einzo-nung generierten Mehrwert des Grund-stcks von den Grundeigentmern ein-zufordern. Nur in wenigen Kantonen und Gemeinden wird dieses Gesetz jedoch in die Praxis umgesetzt.

    frderung preiSgnStigen WohnrauMS durch die ffentliche hand

    ber die Festsetzung oder Anpassung gesetzlicher Grundlagen knnen Mass-nahmen zur Frderung preisgnstigen Wohnraums gesetzlich verankert wer-den. Je nach Planungsebene und Wir-kungsbereich knnen die Schaffung und die Umsetzung eines neuen Gesetzes je-doch politisch sehr schwierig und lang-wierig sein und dabei entsprechend hohe Verwaltungskosten generieren. Zudem ist die langfristige Wirkung auf den Im-mobilienmarkt bei solch bergeordneten Bestimmungen oftmals nur sehr schwer abzuschtzen.

    Eine finanzielle Untersttzung, insbeson-dere von gemeinntzigen Wohnbautr-gern, kann durch die Bereitstellung zins-loser oder zinsgnstiger Darlehen, durch direkte finanzielle Zuschsse oder ber Steuererleichterung erfolgen. Die effek-tive Wirkung auf die spteren Mietzinse hngt insbesondere von der Hhe der fi-nanziellen Untersttzung ab. Kantone und Gemeinden bedienen sich vor allem raumplanerischer Instrumente, um den Bau preisgnstiger Wohnungen zu frdern. Auf politischer Ebene wird dabei diskutiert, wie sich solche Eingriffe auf den Wohnungsmarkt auswirken kn-nen und welche Auflagen im Sinne einer Mehrwertabschpfung grundstzlich an-gemessen sind.

    rauMplaneriSche MaSSnahMen in der praxiS

    Bei den raumplanerischen Massnahmen wird insbesondere das Instrument der kommunalen Nutzungsplanung einge-setzt. Dabei werden bei der Einzonung im Rahmen von Ortsplanungen Aufla-gen zur Schaffung preisgnstigen Wohn-raums festgelegt. Die Bedingungen und Auflagen zur Ein-zonung knnen entweder ber die kom-munale Bau- und Zonenordnung (siehe

    zonen fr Preis-gnstigen Woh-nungsBau in der stadt zug

    In der Stadt Zug sind sowohl der Entwicklungs- als auch der Preisdruck fr Bauland und Wohnraum sehr hoch. Mit der Ortsplanrevision im Jahr 2010 hat die Stadt Zug Zonen fr preisgns-tigen Wohnungsbau in der Bauordnung festgelegt. Als Voraussetzung fr die Neu-einzonung eines Gebietes muss der Grundeigentmer auf einem Mindestanteil von 50 Prozent der Flche preisgnstigen Wohnungsbau realisieren. Dabei werden nur Mietwohnungen anerkannt. Im Gegenzug wird dem Grundeigentmer auf den Anteil des preisgnstigen Wohnungsbaus ein Aus-ntzungszuschlag von 10 Prozent gewhrt. Die Verordnung ber die Zone fr preisgnstigen Wohnungsbau setzt die Mietzinsobergrenzen fr den Anteil des preisgnstigen Wohnungsbaus fest. Eine 4,5-Zimmer-Wohnung darf monatlich ohne Nebenkos-ten nicht mehr als 2300 Franken kosten. ber die Mietzinsgestaltung mssen die Grundeigentmer alle fnf Jahre Rechenschaft ablegen. Die Realisierung von preisgnstigen Wohnungen ist damit gewhrleistet, nicht festgelegt sind aber der Zeit-punkt der Umsetzung und die Belegung der Wohnungen. Grundstzlich knnten zudem bei jeder Ortsplanrevision die Zonierung und die an sie geknpften Bedingungen aufgehoben werden, sodass die langfristige Sicherung der Umsetzung weiterhin vom politischen Willen abhngig bleibt.

    Instrumente und Massnahmen zur Frderung preisgnstigen Wohnraums.

    aKteure instrumente

    massnahmen-

    gruPPen

    WirKungs-

    Bereiche

    Bund

    Rechtliche Grundlagen

    Finanzierung

    Gemeinden

    Bewirtschaf-tung

    Kanton

    Erstellung

    Politik

    Regionen

    Boden

    Investoren / Bau-unternehmen

    Raumplanerische Massnahmen

    Standards / Normen

    Bodenpolitische Massnahmen

    FinanzielleUntersttzung

    Rechte / GesetzeFinanzielle Instrumente

    Nutzungsplanung

    Bodenpolitische Instrumente

    Antrge / Initiativen

    Strategische Landkufe

    Sondernutzungsplanung

    Richtplanung

    Innovation

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    THEMAGemeinntziges Wohnen

    Beispiel der Stadt Zug, gelber Kasten) oder aber vertraglich zwischen Gemein-de und Grundeigentmer, wie es in der Gemeinde Meggen LU erfolgt ist, gesi-chert werden. Der Mehrwert, von dem die Eigentmer aufgrund der Einzonung profitieren, kann auf diese Weise zumin-dest teilweise von den Gemeinden gel-tend gemacht werden. Um sicherzustellen, dass der preisgns-tige Wohnraum nach der Einzonung der Gebiete effektiv erstellt wird, sollte der Zeitpunkt der Umsetzung festgelegt werden. Dies kann mithilfe eines Vor-kaufsrechts oder durch Vertrge zwi-schen Gemeinde und Grundeigentmer erfolgen. Zudem sind die Ansprche an die bauliche Ausgestaltung ber einen Gestaltungsplan zu sichern und der ge-winnbringende Weiterverkauf von preis-gnstigen Eigentumswohnungen recht-lich auszuschliessen.Die Erfahrungen aus der Praxis zeigen, dass der Betreuungs- und Verwaltungs-aufwand bei solchen raumplanerisch gesttzten Massnahmen fr die Gemein-den sehr hoch sein kann. Fr eine ziel-orientierte Umsetzung der Massnahmen sind deshalb der politische Wille und der frhzeitige Austausch mit allen Be-teiligten entscheidend. Die Massnahmen knnen aber dennoch zielfhrend sein, da zumindest eine Grundlage fr preis-gnstigen Wohnungsbau geschaffen wird und gleichzeitig sowohl Bevlkerung als auch Politik whrend des Diskussions- und Planungsprozesses fr die Thematik

    des preisgnstigen Wohnraums sensibili-siert werden.

    Wer Wohnt in den rauMplaneriSch gefrderten preiSgnStigen Wohnungen

    Auflagen zur spteren Belegung der Wohnungen sind bei einer Einzonung politisch schwer umsetzbar. Sowohl in der Stadt Zug als auch in der Gemeinde Meggen LU werden von den Grundeigen-tmern, die sich zu Anteilen preisgns-tigen Wohnungsbaus verpflichtet haben, regelmssig Bericht ber Mietzinsgestal-tung und Mieterspiegel verlangt. Damit ist wohl gewhrleistet, dass die Miet-zinse die Obergrenzen nicht berschrei-ten. Was allerdings passiert, wenn in den Wohnungen nicht die anvisierte Ziel-gruppe wohnt, ist nicht geregelt. Sowohl in der Stadt Zug als auch in der Gemeinde Meggen wird in diesem Zusammenhang auf das Vertrauen zwischen Gemeinde und Grundeigentmer verwiesen. Dass anstelle einer Familie der Mittelschicht ein vermgender Einpersonenhaushalt in eine der neu erstellten preisgnstigen 4,5-Zimmer-Wohnungen einzieht, kann aber nicht verhindert werden.

    entScheidend Sind Mittel und zielSetzung der akteure

    Da die Wohnungen noch nicht fertigge-stellt sind, kann zum jetzigen Zeitpunkt noch keine abschliessende Bewertung

    vorgenommen werden. Es stellt sich al-lerdings die Frage, ob es zielfhrender gewesen wre, wenn die Gemeinden ge-meinntzige Anbieter als Partner festge-schrieben htten. Zum einen sind diese der Kostenmiete verpflichtet, sodass die Regelungen zur Preisgnstigkeit auch langfristig den Mietenden zugute kom-men. Zum anderen zeigt sich beispiels-weise in der Stadt Zrich, dass in den Genossenschaftswohnungen vor allem Haushalte mit lteren Personen und Fa-milien der Mittelschicht wohnen. Viele Genossenschaften verfgen zudem ber Belegungsvorschriften, sodass der Wohn-flchenverbrauch pro Person deutlich ge-ringer ist (Heye, C., Sprri, F. und Willi, C. [2011]: Genossenschafterinnen und Genossenschafter in der Stadt Zrich. Auswertung der Bevlkerungsbefragung und von Registerdaten. Im Auftrag von Stadtentwicklung Zrich und Wohnbau-genossenschaften Zrich).Die Schaffung und Frderung preisgns-tigen Wohnraums ist aber dennoch nicht alleinige Aufgabe der Genossenschaften. Auch wenn sie erfahrene Partner bei der Bereitstellung und der Sicherung von preisgnstigem Wohnraum fr die an-visierte Zielgruppe sind, kann dies auch mit institutionellen Investoren mit ge-mssigten Renditeerwartungen realisiert werden. Aufgrund des hohen Eigenkapi-talanteils und der daraus resultierenden geringeren Zinskosten sind die Voraus-setzungen fr preisgnstige Mieten be-reits kurz- bis mittelfristig gegeben.

    Dr. Corinna Heye ist Geschftsfhrerin, Sarah Fuchs ist Mitarbeiterin der Beratungsfirma Raumdaten GmbH in Zrich. Als Geografinnen be-schftigen sie sich mit den sozialen, demografischen und rumlichen Entwicklungen in der Schweiz. Ein Schwerpunkt ihrer Arbeit ist dabei die Analyse der Wohnprferenzen unterschiedlicher Nutzergruppen. www.raumdaten.ch

    Investorentyp EigenkapitalAnteil Zins

    FremdkapitalAnteil Zins

    Bruttorendite Effekt aufMietkosten*

    Einfluss verschiedener Finanzierungsmodelle auf die Kosten der Miete.

    Kostenmiete mit unterschiedlichen Kapitalanteilen

    Institutionelle Investoren mit unterschiedlichen Renditeerwartungen

    20% 1,2% 40% 1,2% 60% 1,2% 80% 1,2%

    100% 1,2%100% 2,0%100% 3,0%100% 4,0%100% 5,0%100% 6,0%

    80% 3,0%60% 3,0%40% 3,0%20% 3,0%

    0% 0% 0% 0% 0% 0%

    4,9%4,7%4,2%3,8%

    3,5%4,3%5,3%6,3%7,3%8,3%

    0,0%7,0%14,0%21,0%

    28,0%12,0%

    7,0%26,0%45,0%65,0%

    Quellen fr Grafik: Berechnungen Raumdaten GmbH basierend auf SEK/SVIT: 2011, ZKB: 2011, SPV) 2011.

    * im Vergleich zum blichen Genossenschaftsmodell

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    wir innovatives Hochleistungsgewebe mit UV-Schutzfaktor und hoher Farbbestndigkeit. Dabei knnen Sie aus ber

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  • Sanierungen und der Ersatz alter Siedlungen machen genossenschaftliche Wohnungen bereit fr die Zukunft. Abgebildet ist die Siedlung Shilweid, saniert nach Vorgaben der 2000-Watt-Gesellschaft (BG Zurlinden).

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    THEMAGemeinntziges Wohnen

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    Der Mieterals

    Mitbesitzer

    die Mitbesitzer der Genossenschaft und knnen so mitbestimmen. Die gemein-ntzigen Wohnbautrger bauen verdich-tet und nachhaltig; sie besitzen eine grosse Zahl preisgnstiger Wohnungen, welche nicht auf der grnen Wiese, sondern an gut erschlossenen Standorten zu finden sind. Eine Stadt bleibt damit auch fr junge, gut ausgebildete Men-schen und ihre Familien anziehend. Dies ist ein Trumpf im internationalen Stand-ortwettbewerb fr Unternehmen und Hochschulen gerade in der Stadt Zrich mit einem knappen Wohnungsangebot und berdurchschnittlich hohen Mieten bei modernen Wohnungen. Die Wohnflche pro Bewohnerin und Bewohner ist bei den Gemeinntzigen

    von Gerald Brandsttter (Text/Interview) und Markus Jelk (Fotos)

    Gemeinntzige Wohnbautrger investieren immer mehr in neue, moderne Wohnungen. Davon profitieren

    viele junge und mittelstndische Familien, was zur Strkung des Wirtschaftsstandorts der jeweiligen

    Stadt und Region beitrgt. Allein in der Stadt Zrich besitzen gemeinntzige Wohnbautrger ber

    50000 Wohnungen. Im Gesprch erlutert Urs Frei, Prsident der Zrcher Baugenossenschaft Zurlinden, was die BGZ unter zukunftsorientiertem Wohnungsbau versteht.

    Als gemeinntzig gelten diejeni-gen Wohnbautrger, die das Prinzip der Kostenmiete anwenden und somit keinen Gewinn mit der Vermietung der Liegen-schaften anstreben. Deshalb richten sie keinen oder einen nach oben begrenzten Zins fr das Anteilkapital aus. Ein allfl-liger Liquidationserls muss statutarisch wieder fr den gleichen Zweck verwen-det werden. Bei gemeinntzigen Wohnbautrgern kann es sich um alle Rechtsformen han-deln. Neben den Genossenschaften gibt es Stiftungen, Vereine und gemeinnt-zige Aktiengesellschaften sowie die Stadt selbst als ffentlich-rechtliche Krper-schaft. Bei den meisten Wohnbaugenos-senschaften sind zudem die Mieter auch

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    oft kleiner als im Durchschnitt; weil sie stattdessen Gemeinschaftsrume und meist eine hochwertige Umgebung anbie-ten, ist die Wohnqualitt dennoch sehr gut. Die Bewohner genossenschaftlicher Wohnbauten profitieren von: preisgnstigen Mieten gut unterhaltenen Wohnungen Mitsprache- und Mitbestimmungsmg-lichkeiten (Mietergenossenschaften)

    hoher Wohnsicherheit mit erhhtem Kndigungsschutz und Wohnrecht als Genossenschaftsmitglied

    hoher Umgebungsqualitt und mehr Grnflchen

    kinderfreundlicher Umgebung gemeinschaftlichen Infrastrukturen mehr Nachbarschaftshilfe und mehr gemeinschaftlichen Aktivitten

    Lange TradiTion

    Die Grndung der ltesten, heute noch bestehenden Zrcher Bau- und Wohnge-nossenschaft geht auf das Jahr 1892 zu-rck. Diese wollte ihre Huser auf Dau-er der Spekulation entziehen, mit wenig Geld wollte man Grosses schaffen. In der Baukrise um die Jahrhundertwende erlitten die wenigen bestehenden Wohn-baugenossenschaften jedoch einen emp-findlichen Rckschlag. Das Jahr 1907 leitete in Zrich zur Zeit der Wohnungs-not eine Wende ein: Der Wohnungsbau wurde zur ffentlichen Aufgabe der Stadt Zrich. Im April 1907 beschloss das Volk den Bau der ersten stdtischen Wohnsiedlung Limmat 1 mit 225 Woh-nungen. Am 8. September 1907 trat eine neue Gemeindeordnung in Kraft, die der Stadt den Auftrag gab, die Erstel-lung gesunder und billiger Wohnungen zu frdern. 1910 traten die Grundstze betreffend die Untersttzung gemein-ntziger Baugenossenschaften in Kraft. Die Genossenschaften mussten fortan

    Innovative Konzepte: Der erste 2000-Watt-Wohnungsbau an der Badenerstrasse 380 (oben) und die Siedlung A-Park, beide von der BG Zurlinden, Zrich.

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    nur 10 Prozent Eigenkapital fr den Siedlungsbau selber aufbringen. Diese Grundstze wurden 1924 mit einer sehr hohen Zustimmung des Volks nochmals verbessert und das notwendige Eigenka-pital auf 6 Prozent reduziert.Die Grundstze von 1924 sind heute noch gltig. Sie bewirkten bis 1932 und nach dem Zweiten Weltkrieg einen ge-nossenschaftlichen Grndungs- und Bauboom und fhrten zur heutigen Strke des genossenschaftlichen Woh-nungsbaus in der Stadt Zrich mit einem Marktanteil von rund 25 Prozent. Die Frderung guter Rahmenbedingungen fr den gemeinntzigen Wohnungsbau liegt auch im Interesse der ffentlichen Hand und der Gesellschaft. Investiti-

    Die bG zurlinden hat sich Gehr verschafft auch mit Projekten, die den richtlinien der 2000-Watt-Gesellschaft entsprechen. Knnen sie uns beispiele nennen?Der Neubau von Pool Architekten an der Badenerstrasse 380 mit 50 Wohnungen aus dem Jahr 2010 ist sicherlich unser bekanntestes Projekt, da es vielfach publiziert wurde. Es gilt als erster Bau berhaupt, der nach den Vorgaben der 2000-Watt-Gesellschaft erstellt wurde. Weitere Projekte sind die Sanierung der Hochhuser in Zrich-Leimbach mit 170 Wohnungen aus den Jahren 2011/2012. Im Bau ist der Neubau Sihlbogen in Leimbach mit 222 Wohnungen, die 2014 bezugsbereit sein werden. In Planung sind Projekte in Ksnacht, in Meilen sowie in Horgen.

    zuknftige Projekte plant die bGz konsequent nach den richtlinien der 2000-Watt-Gesellschaft sowie des sia-effizienzpfades energie. Wie bringen sie das mit gnstigen Mieten unter einen Hut?Wo graue Energie steckt, schlummern auch Kosten! Nachhaltig-keitsberprfungen decken oftmals verdeckte Kosten auf. Die Mehrkosten eines nachhaltig konzipierten Neubaus gegenber einem konventionell erstellten Bau sind deshalb moderat und kompensieren sich mehrfach durch die sehr niedrigen Heizko-

    onen der ffentlichen Hand oder von Genossenschaften und gemeinntzigen Stiftungen fliessen in anderer Form wie-der zurck, bewirken eine Entlastung des Staates und bringen vielfltige Vor-teile fr die Gesellschaft.

    das BeispieL: BaugenossenschafT ZurLinden

    Allein in der Stadt Zrich existieren 120 Baugenossenschaften, eine davon ist die Baugenossenschaft Zurlinden (BGZ), 1923 gegrndet. Die rund 50 Genossen-schaftsmitglieder sind vorwiegend KMU kleine und mittlere Betriebe