NEWS FASHION BUSINESSNr.09_26.Februar 2015_D6673C_www.TextilWirtschaft.de

Deutschland baut: In Berlin wird die Mall of Berlin (1) um einen Luxusflügel erweitert, in Hamburg ein ehemaliger Bankkomplex am Alten Wall neuentwickelt (2). Breuninger investiert in Stuttgart 200 Mill. Euro in das Dorotheen Quartier (3). Der Gebäudekomplex Ma-ro (4) soll in Frankfurt dieLuxuslage Goethestraße entlasten. Die Kaisergalerie (5) in Hamburg ist bereits eröffnet, eingezogen sind u.a. Escada, Braun und Unger.

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Die große Nachfrage nach Läden in den deutschenLuxusmeilen treibt die Mieten in die Höhe.

Nie zuvor wurde so viel in den Bau neuerPremium-Verkaufsflächen investiert.

Baustelle Luxus

Am anderen Ende der Leitung ist es kurzstill. Dann: „Also fünf Millionen Euro

werden es wohl gewesen sein.“ Gemeint istdas Key money, das Chanel bezahlt habensoll, um nach Jahren des Hinterhof-Daseinsin die begehrte erste Reihe der berühmtenKönigsallee aufzurücken. Chanel folgt dortam besten Stück der Düsseldorfer Pracht-meile Ende des Jahres auf Stefanel und Star-bucks. Die Jahresmiete für das Geschäftschätzt der Experte, der nicht genannt wer-den möchte, auf rund eine Million Euro.

Der Chanel-Deal ist der jüngste Coup inDeutschlandsLuxuslagen.Ähnlich viel dürf-te zuvor Prada an Escada bezahlt haben, umsich zwei Toplagen inHamburg undDüssel-dorf zu sichern. Oder Twin-Set an Strenessefür einen Laden in München.Das Gedränge umdie Filetstücke in denMe-tropolen ist groß. Weltweit haben sich dieUmsätze der Luxusindustrie in den vergan-genen 20 Jahren nach Angaben des Bran-chenverbands Altagamma nahezu verdrei-facht auf 217 Mrd. Euro. Auch der Einzel-handel in Deutschland hat von dem Boomprofitiert. Einer der wichtigsten Treiber die-ser Entwicklung ist der Tourismus. Die Zahlder Hotelankünfte in den deutschen Metro-polen ist laut einer Studie des Immobilien-spezialisten CBRE zwischen 2009 und 2013zweistellig gewachsen. Am stärksten in Ber-linmit plus 36,3%. Die immer noch führen-de Shopping-Metropole bei den internatio-nalenTouristen ist aberMünchen.Dortwur-den im vergangenen Jahr 22,6% aller überden Duty Free-Dienstleister Global Blue ab-gerechneten Umsätze in Deutschland regis-triert, an zweiter Stelle folgt Frankfurt mit20,7% der Ausgaben und an dritter StelleBerlin mit 15%.Kein anderes Segment hat in den vergange-nen Jahren so stark expandiert wie das Lu-xus- und Premium-Genre. Und ein Ende istnicht absehbar. Blickt man allein auf diePortfolios der beiden französischen Konzer-ne LVMH und Kering, gibt es noch zahlrei-che Marken, die hierzulande bislang garnicht oder kaum mit eigenen Läden vertre-ten sind. Saint Laurent, Céline, StellaMcCartney, Bottega Veneta, Loewe, um nureinige zu nennen. Labels wie Longchamps,Twin-Set, Brunello Cucinelli, Tory Burch

und La Perla heizen die Stimmung zusätz-lich an. Doch nicht nur die Anbieter des ho-hen Genres sorgen für Druck. Immer öftertrifft man in den Edelmeilen auch auf La-bels, die dort eigentlich nicht hingehören,aber trotzdem die Nähe zum Luxus suchen.Zum Beispiel die beiden H&M-KonzepteCos und & Other Stories oder der zu Inditexgehörende Filialist Massimo Dutti.Die deutschen Luxusmeilen haben ihr Ge-sicht in den vergangenen Jahren komplett

verändert. Alteingesessene Multilabel-Händler wie Eickhoff (Düsseldorf), Maend-ler (München) und Möller&Schaar (Frank-furt) wurden dabei von internationalen Kon-zernen verdrängt. Eine Langzeitbeobach-tung der Goethestraße in Frankfurt zumBeispiel ist frappierend.Während1970noch96% der Geschäfte von lokalen Unterneh-mern betrieben wurden, waren es 2014 nurnoch 16%. Bis auf zwei Ausnahmen – Au-gust Pfüller und Rainer Brenner – sind alleGeschäfte von 1970 verschwunden.Deutschland mit seiner dezentralen Struk-tur ist für die Luxusmarken besonders inte-ressant, weil sie es in den meisten anderenLändern nur mit ein bis zwei dominieren-

den Städten zu tun haben. Das schlägt sichin den vergleichsweise niedrigen Spitzen-mieten hierzulande nieder.Während laut ei-ner Erhebung des ImmobilienspezialistenCB Richard Ellis in Europas teuerster Stadt,Paris, monatlich bis zu 950 Euro pro Qua-dratmeter verlangt werden, sind es anDeutschlands Spitzenstandort München„nur“ 360 Euro. Doch auch hier ist die Ten-denz steigend. In München befindet sichauch das laut einem Brancheninsider teu-erste deutsche Luxus-Ladenlokal: LouisVuitton zahlt für sein Flagship angeblich 6Mill. bis 7 Mill. Euro pro Jahr.Die Mieten in den Luxusmeilen steigen seit2005 überdurchschnittlich. Während dieInflationsrate in diesem Zeitraum beidurchschnittlich 1,4% lag, sind die MietenimHamburgerNeuenWall um jährlich 9%nach oben geschossen. Die Hansestadt istneben München und Düsseldorf im Übri-gen auch einer der Orte, in denen die Mie-ten in den Luxuslagen mittlerweile höhersind als in den Konsumlagen.

Weil dieMietensostark gestiegen sindund der Expansionsdrang nahezu ungebro-chen ist, haben sich die Luxuslagen in dendeutschenMetropolendeutlich ausgeweitet.Das hat die Immobilienbranche auf denPlan gerufen. Sie wittert ihre Chance undwirft nun zahlreiche neue Flächen auf denMarkt. In Düsseldorf ist mit dem Kö-Bogen(u. a. Breuninger, Twin-Set, Laurèl) und Kö-West (u. a. Versace, Zadig&Voltaire,Hermès) das Angebot gerade deutlich ge-wachsen. In Frankfurt sind in das neu ge-baute One Goetheplaza Marken wie Prada,Bottega Veneta und Escada gezogen. InHamburg sind mit der Kaisergalerie (u. a.Escada, Braun, Unger) 7000m2 neue Pre-mium-Fläche hinzugekommen.Eine der spektakulärsten Neuentwicklun-gen im deutschsprachigen Raum gab es inWien. Dort hat der Karstadt-Eigner RenéBenko mit seiner Signa-Gruppe für500 Mill. Euro das so genannte GoldeneQuartier gebaut. Es umfasst neben Woh-nungen, Büros und einem Hotel 11500m2

Verkaufsfläche. Eingezogen sind unter an-derem Louis Vuitton, Prada und Roberto Ca-valli.Diese Beispiele sind erst der Anfang. In den

HAMBURG: MIETEN VERDOPPELTDie monatlichen Spitzenmieten pro Quadratmeterin den Kernlagen der deutschen Luxushauptstädtein Euro und die Steigerung seit 2005 in Prozent

München

Hamburg

Frankfurt

Düsseldorf

Berlin

+60%

+136%

+67%

+50%

33%Quelle: CBRE

+60

+13

360

+13+13330

300

300

200

+182%Die Umsätze mit Luxusgütern sind seit1995 mit Ausnahme von 2003 und 2009stets gewachsen. Weltweit stieg dasVolumen laut Altagamma um 182% auf217 Mrd. Euro. Deutschland hat daraneinen Anteil von 9 Mrd. Euro.

QUELLE: CBRE

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meisten Metropolen stehen weitere Groß-projekte in den Startlöchern. In Hamburgsogar gleich zwei. Am Alten Wall, bislangkeine Handelslage, wird schon kräftig ge-baut. Ein ganzes Ensemble, ehemals Ban-kensitz, wird zu 10000m2 neuer Verkaufs-fläche. Verantwortlich ist die Bremer Zech-bau-Gruppe, die bereits den Kö-Bogen inDüsseldorf realisiert hat. 250 Mill. Euro sol-len investiert werden.Dafür entstehen zwölfbis sechzehn Läden, zwischen 50m2 und4500m2 groß. Mieternamen gibt Geschäfts-leiter Jan Rouven Künzel noch nicht be-kannt. Das Projekt Alter Wall sieht sich alsBindeglied zwischen der KonsummeileMönckebergstraße und der Luxuslage Neu-er Wall. Mitte 2018 soll alles fertig sein.Das zweite Vorhaben in derHansestadt sinddie Stadthöfe. Bis 2017 will der Projekt-entwickler Quantum, der in Hamburg be-reits die Alte Post zum schickenQuartier füru. a. Abercrombie&Fitch und Tommy Hilfi-ger umgebaut hat, den denkmalgeschütztenBehördenkomplex Stadthausbrücke am En-de des Neuen Walls umbauen. Insgesamtsollen 45000m2Nutzfläche entstehen.Wie-viel davon für Einzelhandel genutzt wird,geschweige denn wer dort einzieht, teiltQuantum nicht mit.

Große Pläne gibt es auch in der Haupt-stadt. Dort soll sogar eine ganz neue Luxus-lage entstehen, fern vom Kurfürstendamm,der sich in den vergangenen Jahren deutlichgegenüber der Friedrichstraße als Toplocati-on durchgesetzt hat. Die im vergangenenSeptember eröffnete Mall of Berlin am Leip-ziger Platz wird um einen großzügigen Lu-xusflügel erweitert. Da der Macher HaraldHuth noch alleHände voll zu tun hatmit dereigentlichen Mall, verzögert sich die Erwei-terung allerdings um sechs Monate auf dasFrühjahr 2017.Es entstehen 15000m2 Verkaufsfläche füretwa 50 Geschäfte. Bis zu 200 Mill. Eurosollen investiert werden. „Das Interesse anden Flächen ist groß“, beteuert Huth. SeinVorbild ist die Londoner Mega Mall West-field, die ebenfalls Kommerz und Luxus ver-bindet. Ein Stück vom Berliner Luxusku-chen will im übrigen auch der neue Flugha-fen, sollte er denn irgendwann fertig wer-den. Zwar ist dort u. a. Tiffany&Co mittler-weile frustriert vom Mietvertrag zurückge-treten, Marken wie Hermès, Burberry undHugoBoss planen aberweiter, ihre Läden zueröffnen.Am Frankfurter Flughafen konnten sie dasbereits pünktlich und fristgerecht vor zweiJahren in die Tat umsetzen. Um 11000m2

VerkaufsflächewurdeDeutschlands größtesDrehkreuz erweitert. Mit an Bord sind u. a.Hermès, Tumi, Porsche Design, Wolford,Mulberry und Wempe. Jetzt wird in der In-nenstadt weiter aufgerüstet. Im Windschat-

ten der mondänen Goethestraße tut sichderzeit einiges. Mehrere tausend Quadrat-meter Fläche entstehen neu. Größtes Pro-jekt ist das Ma-ro getaufte Gebäudeensem-ble an der Ecke Neue Rothofstraße/NeueMainzer Straße. Fast 4000m2 neue Ver-kaufsfläche für bis zu neun Läden entste-hen. Zum Ostergeschäft 2016 will der Ini-tiator Groß&Partner die Eröffnung feiern.Es soll der Durchbruch sein für die Aus-weitung der Luxuslage in Richtung NeueRothofstraße. Bereits in jüngster Vergan-genheit sind Marken wie Brioni (Alte Rot-hofstraße) und Brunello Cucinelli (Lugins-land) in denBereich südlich der1a-LageGoe-thestraße ausgewichen. In naher Zukunftwerden große Büroimmobilien in der Neu-en Rothofstraße frei, die zu Handelsimmo-bilien entwickelt werden könnten. Es gibtBestrebungen, die Neue Rothofstraße zurFußgängerzone zu machen und so einen

Rundlauf herzustellen. Bei Groß&Partnersieht man die Perspektive naturgemäß opti-mistisch. „Das Interesse der Marken istgroß, weil die Goethestraße aus allen Näh-ten platzt“, sagt eine Sprecherin.Stuttgart gehört eigentlich nicht in die ersteLiga der Luxusstandorte. Bislang hat vor al-lem Breuninger die Topmarken unter demDach seines Flaggschiffs versammelt. Jetztsoll das Angebot sprunghaft steigen. Nachund nach hat Breuninger in der Umgebungseines Stammhauses Immobilien gekauft,um das Dorotheen Quartier zu entwickeln.Im Herbst wurde der Grundstein gelegt. Esentstehen drei Häuserblöcke mit einer Ge-samtfläche von 38250m2, davon rund9000m2 für Einzelhandel mit etwa 20 Lä-den. „Hochwertig und kleinteilig“ soll eswerden. „Die Vermarktung läuft gut, es wur-den bereits Mietverträge abgeschlossen“,sagt ein Sprecher. Namen nennt er nicht.Ende 2016 sollen die Geschäfte eröffnen.Breuninger investiert über 200 Mill. Euro.

Ob die neuen Projekte tatsächlich reüs-sieren können, darüber herrscht Uneinig-keit. Besonders die Vorhaben in Hamburg(„zuwenig kaufkräftigeTouristen“) undBer-lin („kein Bedarf für eine zweite Luxuslage“)werden angezweifelt. Für den Erfolg sprichtaber der ungebrochene Expansionsdrangder Marken, selbst wenn im Moment dieRussenweniger kaufen. „Es gibt immerwie-der Marken, die Geld einsammeln und diegroße Expansion ausrufen“, sagt der Mana-ger eines Premium-Labels. Zuletzt sei dasMichael Kors gewesen. „Die zahlen jedenPreis, umandie richtigenStandorte zu kom-men.“ Die neuen Lagen bieten deshalb je-nen Marken Raum, die sich die Toplagennicht mehr leisten können und sich vor al-lem an lokale Kunden wenden.Die Immobilienprofis raten angesichts derBauwut zuVorsicht. „Luxuslagen lassen sichnur schwer erweitern“, heißt es in demCBRE Report. „Die richtige Adresse imShopping-Verzeichnis der Hochglanzmaga-zine zu haben, ist für die Marken extremwichtig“, bestätigt CBRE-Manager PhilippHass. Auch weil das Geschäft mit den Tou-risten immer wichtiger wird. Die haben we-nig Zeit und konzentrieren sich bei ihremPower-Shopping vor allem auf die bekann-ten Straßen. Wer dort nicht ist, schaut in dieRöhre. Die Experten sind sich deshalb si-cher, dass die Topmeilen unter der Flächen-ausdehnungnicht leiden. „DieNachfrage istimmer noch extrem hoch“, sagt Marc Chris-tian Riebe, Location Group. Denkt er zumBeispiel an München, glänzen seine Augenund bekommen Dollar-Zeichen: „Ich könn-te die gesamte Maximilianstraße an einemTag zwei Mal neu vermieten.“

JÖRG NOWICKI

Das Goldene Quartier in Wien wurde von Kar-stadt-Eigner René Benko initiiert und ist einspektakulärer Beleg für den Luxus-Boom.

+36,3%Tourismus ist für die Nachfrage nachLuxusartikeln ein entscheidender Fak-tor. In allen deutschen Metropolen istdie Zahl der Hotelankünfte zwischen2009 und 2013 zweistellig gestiegen.Am stärksten in Berlin mit 36,3%.

QUELLE: CBRE