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Inhaltsverzeichnis NR. 372 I 18. KW I 09.05.2016 I ISSN 1860-6372 I kostenlos per E-Mail Sehr geehrte Damen und Herren, wegen des Feiertages und des Brückentages haben wir Sie zunächst mit weiterer Fachlektüre verschont. Uns hat das Platow Spezial Immobilien, das im Juni erscheint, auf Trab gehalten und das lange Schön- wetter-Wochenende verhagelt. Außerdem ist in den vergangenen zwei Wochen auch nicht viel gesche- hen. Ansonsten rennen wir alle durch die Gegend und stellen fest, dass das Jahr in der Umsetzung der großen strategischen Silvester-Ziele für 2016 schon längst gelaufen ist. Die Kinder zählen die Tage bis zu den Schulferien. Im Sommer kommt man sowieso zu nichts. Der „safe haven“ Gedanke deutsche Immobilieninvestmentmärkte wird dieses Jahr zum „Sommermärchen“. Es wird am Ende den gleichen Weg wie im Fußball gehen. Auf der Suche nach den Schuldigen landet die Immobilienwirtschaft aber immer beim „Markt“ statt beim „Menschen“. Ich hatte Ihnen in der letzten Ausgabe ein paar Stichworte zur Markttransformation gegeben. Ich bin nicht alleine. Nach einer aktuellen RICS Umfrage halten 90% der Umfrageteilnehmer Gewerbeimmobilien weltweit für überbewertet (S. 24). Die Sicherheitsillusion des deutschen institutionellen Investmentmarktes zieht mit Stabilitätsargumenten volatiles Kapital an. Die Illusion zerstört sich so selbst. Ich habe das heute noch ein wenig weiter ausgearbeitet (S. 2). Geldpolitik und internationaler Eintritt der internationalen Investoren machen zunächst natürlich Spaß. Das streichelt das Ego und füllt die Kasse. Hinzu kommt die „non recourse“ Kulturveränderung. Die gewerbliche Immobilienwirtschaft profi- tiert. Die fehlende persönliche und unternehmerische Haftung macht zumindest im großen Investmentge- schäft das Immobilieninvestment zur mathematischen Wette. Bei knappem Angebot „gewinnen“ Ange- stellte immer über mittelständische Unternehmer, die letztlich immer noch mit der sensiblen Reputation Ihres Unternehmens haften. Das interessiert Investmentbanker nicht. Ich hatte Ihnen Preis- und Verhal- tenseffekte schon warnend im Vorfeld der Finanzkrise herausgearbeitet. Letztlich hat dann der Zusam- menbruch eines eigentlich abgeschotteten non recourse Marktes der politisch motivierten US Subprime- Finanzierungen zum weltweiten Domino Day geführt. Es wird in den nächsten Monaten Zeit, die Logik noch einmal zu erarbeiten. Aber jetzt haben wir noch 2 schöne Jahre. Am langen Ende der Zinsentwicklung droht natürlich volkswirtschaftlich Unbill. Die Immobilien- märkte spreizen sich. Gewerbe wird volatil. Wohnen schwenkt dagegen in den Superzyklus, wie die Schweiz vorführt (S. 30). Für das G7-Treffen Ende Mai in Japan bereitete der japanische Premier Shinz aber unsere Angela schon auf eine „starke Botschaft“ für eine Ankurbelung des globalen Wachstums vor. Japan zeigt uns den Weg! Natürlich ist die Lösung eine expansive Geldpolitik. Unser Lieblingsstatistiker hat einmal die Zahlen für das „Vorbild Japan“ herausgearbeitet. In 4 Jahren steigerte Abe mit Nullzinsen, Yen-Abwertung und irrem Haushaltsdefizit das reale BIP Japans von 522,6 Billionen Yen auf sage und schreibe 528 Billionen Yen. Das ist 1% in 4 Jahren! Von 1997 bis 2012 war das nominale BIP trotz Nied- rigstzins sogar gesunken. Profitierten Immobilien? Denkste! Nach Jahrzehnten Herr- schaft der Geld- und Finanzpolitik macht Japans Immobilienmarkt Sorgenfalten. Zu- vor ging es aber erstmal in den Immobilien-Himmel. 1989 kostet die Fläche um den Kaiserpalast in Tokio gleich viel wie ganz Kalifornien oder Kanada. Zum Höhepunkt des Immobilienmarktes lag der Wert des Grundstücks Japan viermal so hoch wie der Wert des 25-fach größeren Grundstücks USA. Nach dem Platzen der Blase vervier- fachte sich die Staatsverschuldung Japans von 50% des BIP auf 213% im letzten Jahr. Ich arbeite Ihnen das noch aus. Denn das sind die Perspektiven, wenn Geld nichts kostet und die Politik ohne Anker huddeln darf. Da leben wir mit 75% im Schäuble-Paradies - NOCH. Werner Rohmert, Herausgeber Editorial 1 Bleiben Deutschlands In- vestmentmärkte sicher? 2 empirica: Forscher sehen beginnende Blasengefahr 6 VICTOR: Total Returns rückläufig; noch zweistellig 9 OIF: Qualität der Abwick- lungsfonds wird schlechter 12 BSI: Instis deutlich vorn 14 Interview: Jochen Schenk, Vorstands Real I.S. über Druck in der Immobranche 17 BNPPRE: Spitzenmieten bei Retail stagniert 20 Wohnungsbedarf der Flüchtlinge (Dr. Vornholz) 21 UBM: Österreicher wollen weiter wachsen 23 Schweiz: europäisches Niedrigzins Labor 30 Immobilienbrief Berlin - Zweckentfremdungsverbot - IBB mit guten Zahlen - Airbnb weiter im Aufwind 31 RICS Umfrage: Gewerbe überbewertet 24 BNPPRE: Geschäftsklima- Index weiter positiv 25 Prop-Techs: neue Ge- schäftsmodelle nachhaltig? 28 Globale Impulse pushen Hotelmärkte 26 Immobilien-Prominenz setzt auf Nachhaltigkeit 25 Wohnungen: Großdeals prägen den Markt 29 Logistik- und Industrie: Deutschland ist Hotspot 29 Pflegeimmobilien: Unge- bremste Dynamik 27 Wolkenkratzer- Büromieten: London liegt deutlich vorn 27 Project bringt neuen Fonds für Semiprofis 16 Impressum 37 Partner und Sponsoren der heutigen Ausgabe: aurelis Real Estate, Bouwfonds Investment Management, Catella Real Estate AG, Deka Immobilien Investment, DIC Asset AG, E&P Real Estate GmbH & Co. KG, fairvesta, Garbe Group, GEG German Estate Group AG, Project Gruppe, publity AG, sontowski & partner GmbH sowie die vdp Research GmbH. 20. Juni 2016 www.finanzierungstag.com

NR. 372 I 18. KW I 09.05.2016 I ISSN 1860-6372 I … · Logistik- und Industrie: Deutschland ist Hotspot 29 Pflegeimmobilien: Unge-bremste Dynamik 27 Wolkenkratzer-Büromieten: London

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Inhaltsverzeichnis

NR. 372 I 18. KW I 09.05.2016 I ISSN 1860-6372 I kostenlos per E-Mail

Sehr geehrte Damen und Herren, wegen des Feiertages und des Brückentages haben wir Sie zunächst mit weiterer Fachlektüre verschont. Uns hat das Platow Spezial Immobilien, das im Juni erscheint, auf Trab gehalten und das lange Schön-wetter-Wochenende verhagelt. Außerdem ist in den vergangenen zwei Wochen auch nicht viel gesche-hen. Ansonsten rennen wir alle durch die Gegend und stellen fest, dass das Jahr in der Umsetzung der großen strategischen Silvester-Ziele für 2016 schon längst gelaufen ist. Die Kinder zählen die Tage bis zu den Schulferien. Im Sommer kommt man sowieso zu nichts.

Der „safe haven“ Gedanke deutsche Immobilieninvestmentmärkte wird dieses Jahr zum „Sommermärchen“. Es wird am Ende den gleichen Weg wie im Fußball gehen. Auf der Suche nach den Schuldigen landet die Immobilienwirtschaft aber immer beim „Markt“ statt beim „Menschen“. Ich hatte Ihnen in der letzten Ausgabe ein paar Stichworte zur Markttransformation gegeben. Ich bin nicht alleine. Nach einer aktuellen RICS Umfrage halten 90% der Umfrageteilnehmer Gewerbeimmobilien weltweit für überbewertet (S. 24). Die Sicherheitsillusion des deutschen institutionellen Investmentmarktes zieht mit Stabilitätsargumenten volatiles Kapital an. Die Illusion zerstört sich so selbst. Ich habe das heute noch ein wenig weiter ausgearbeitet (S. 2). Geldpolitik und internationaler Eintritt der internationalen Investoren machen zunächst natürlich Spaß. Das streichelt das Ego und füllt die Kasse.

Hinzu kommt die „non recourse“ Kulturveränderung. Die gewerbliche Immobilienwirtschaft profi-tiert. Die fehlende persönliche und unternehmerische Haftung macht zumindest im großen Investmentge-schäft das Immobilieninvestment zur mathematischen Wette. Bei knappem Angebot „gewinnen“ Ange-stellte immer über mittelständische Unternehmer, die letztlich immer noch mit der sensiblen Reputation Ihres Unternehmens haften. Das interessiert Investmentbanker nicht. Ich hatte Ihnen Preis- und Verhal-tenseffekte schon warnend im Vorfeld der Finanzkrise herausgearbeitet. Letztlich hat dann der Zusam-menbruch eines eigentlich abgeschotteten non recourse Marktes der politisch motivierten US Subprime-Finanzierungen zum weltweiten Domino Day geführt. Es wird in den nächsten Monaten Zeit, die Logik noch einmal zu erarbeiten. Aber jetzt haben wir noch 2 schöne Jahre.

Am langen Ende der Zinsentwicklung droht natürlich volkswirtschaftlich Unbill. Die Immobilien-märkte spreizen sich. Gewerbe wird volatil. Wohnen schwenkt dagegen in den Superzyklus, wie die Schweiz vorführt (S. 30). Für das G7-Treffen Ende Mai in Japan bereitete der japanische Premier Shinz� aber unsere Angela schon auf eine „starke Botschaft“ für eine Ankurbelung des globalen Wachstums vor. Japan zeigt uns den Weg! Natürlich ist die Lösung eine expansive Geldpolitik. Unser Lieblingsstatistiker hat einmal die Zahlen für das „Vorbild Japan“ herausgearbeitet. In 4 Jahren steigerte Abe mit Nullzinsen, Yen-Abwertung und irrem Haushaltsdefizit das reale BIP Japans von 522,6 Billionen Yen auf sage und schreibe 528 Billionen Yen. Das ist 1% in 4 Jahren! Von 1997 bis 2012 war das nominale BIP trotz Nied-rigstzins sogar gesunken. Profitierten Immobilien? Denkste! Nach Jahrzehnten Herr-schaft der Geld- und Finanzpolitik macht Japans Immobilienmarkt Sorgenfalten. Zu-vor ging es aber erstmal in den Immobilien-Himmel. 1989 kostet die Fläche um den Kaiserpalast in Tokio gleich viel wie ganz Kalifornien oder Kanada. Zum Höhepunkt des Immobilienmarktes lag der Wert des Grundstücks Japan viermal so hoch wie der Wert des 25-fach größeren Grundstücks USA. Nach dem Platzen der Blase vervier-fachte sich die Staatsverschuldung Japans von 50% des BIP auf 213% im letzten Jahr. Ich arbeite Ihnen das noch aus. Denn das sind die Perspektiven, wenn Geld nichts kostet und die Politik ohne Anker huddeln darf. Da leben wir mit 75% im Schäuble-Paradies - NOCH.

Werner Rohmert, Herausgeber

Editorial 1 Bleiben Deutschlands In-vestmentmärkte sicher?

2

empirica: Forscher sehen beginnende Blasengefahr

6

VICTOR: Total Returns rückläufig; noch zweistellig

9

OIF: Qualität der Abwick-lungsfonds wird schlechter

12

BSI: Instis deutlich vorn 14

Interview: Jochen Schenk, Vorstands Real I.S. über Druck in der Immobranche

17

BNPPRE: Spitzenmieten bei Retail stagniert

20

Wohnungsbedarf der Flüchtlinge (Dr. Vornholz)

21

UBM: Österreicher wollen weiter wachsen

23

Schweiz: europäisches Niedrigzins Labor

30

Immobilienbrief Berlin - Zweckentfremdungsverbot - IBB mit guten Zahlen - Airbnb weiter im Aufwind

31

RICS Umfrage: Gewerbe überbewertet

24

BNPPRE: Geschäftsklima-Index weiter positiv

25

Prop-Techs: neue Ge-schäftsmodelle nachhaltig?

28

Globale Impulse pushen Hotelmärkte

26

Immobilien-Prominenz setzt auf Nachhaltigkeit

25

Wohnungen: Großdeals prägen den Markt

29

Logistik- und Industrie: Deutschland ist Hotspot

29

Pflegeimmobilien: Unge-bremste Dynamik

27

Wolkenkratzer-Büromieten: London liegt deutlich vorn

27

Project bringt neuen Fonds für Semiprofis

16

Impressum 37

Partner und Sponsoren der heutigen Ausgabe: aurelis Real Estate, Bouwfonds

Investment Management, Catella Real Estate AG, Deka Immobilien Investment, DIC Asset AG, E&P Real Estate GmbH &

Co. KG, fairvesta, Garbe Group, GEG German Estate Group AG, Project Gruppe,

publity AG, sontowski & partner GmbH sowie die vdp Research GmbH.

20. Juni 2016 www.finanzierungstag.com

Grünwald: Douglas Ed-wards (54) ist seit 1. April 2016 Head of Institutional Business International bei der KGAL Capital GmbH & Co. KG. Edwards ist zukünftig für das Geschäft mit internationa-len Investoren verantwortlich. Zuletzt war der Brite Ge-schäftsführer bei Corpus Sireo International. Köln: Bernhard Berg (57) wird zum 1. Juni 2016 neuer Sprecher der Geschäftsfüh-rung der CORPUS SIREO Holding GmbH und CEO des Unternehmens. Der internati-onal erfahrene Immobilienan-lagespezialist kommt von Hannover Leasing und wird Nachfolger von Ralph Gün-ther, der zum gleichen Zeit-punkt, nach sieben Jahren als CEO von CORPUS SIREO, in den Aufsichtsratsvorsitz des Unternehmens wechselt. Ralph Günther wird zudem als Vorsitzender des „Investment Committee Real Estate“ und Mitglied des „Management Committee Real Estate“ von Swiss Life Asset Managers in Zürich die internationale Expansion mitverantworten. Ingo Hart-lief, COO von CORPUS SI-REO, wird zum 1. Juni 2016 Stellvertretender Sprecher der Geschäftsführung des Kölner Unternehmens. Berlin: Der Aufsichtsrat der

BUWOG AG hat die vorzeitige Verlängerung des Vertrags mit CEO Daniel Riedl auf weite-

re fünf Jahre beschlossen.

Bleiben Deutschlands Investmentmärkte sicher?

Self-fulfilling prophecy der Märcherzähler Werner Rohmert, Hrsg. „Der Immobilienbrief",

Immobilienspezialist „Der Platow Brief"

Ist „Sicherheit der deutschen Investmentmärkte“ ein historisch tradiertes Märchen geworden? Basiert der aktuelle Investmentboom auf einem methodischen Irrtum? Im letzten Editorial hatte der Autor das Thema schon angeschnitten. Hier noch die aus-führliche Begründung für das angenommene „Sicherheitsmärchen“. Internationale Investoren fluten die deutschen Investmentmärkte mit Liquidität. Sicherheit ist dies-mal das Argument. Bislang war das die Stärke der deutschen Investmentmärkte, die Finanzkrisen, Wachstumskrisen, Hochzinsphasen und historisch niedrige Zinsen an-scheinend unbeeinflusst im Bereich zyklischer Schwankungen durchgestanden ha-ben. Bleibt das so oder zerstört sich der Sicherheitsaspekt durch die Überschwem-mung mit sicherheitsorientierter Liquidität selber?

Die positive Botschaft vorab: Aus deutscher Sicht ist das internationale Investment mit viel

Eigenkapital unterlegt. Das hört sich sicher und stabil an. Allerdings dürfte die Annahme,

dass es sich bei aktiven internationalen opportunistischen Fonds um Eigenkapitalgeber han-

delt, eher weltfremd sein. Hier dürfte geleveragtes Kapital in geleveragte Feeder Funds flie-

ßen, die dann Eigenkapital investieren, das dann für deutsche Banken tatsächlich nur mode-

rat geleveragt wird. Aber rechnen Sie einmal nach, wieviel Eigenkapital dann tatsächlich in

Deutschland landet. Die Annahme, dass so aus 5% Mietrendite leicht 20% Eigenkapitalren-

dite werden, dürfte eher vorsichtig sein. Mit opportunistischen Investments in Deutschland

geht der Renditehebel von 7% leicht Richtung 30%. Hört sich das nach langfristig sicher

kalkulierbaren Zahlungsströmen nach Deutschland an? �

Personalien

NR. 372 I 18. KW I 09.05.2016 I ISSN 1860-6372 I SEITE 2

Anteil�ausländischer�InvestorenQuelle:�RIWIS�Datenbank�von�bulwiengesa�AG

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1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 2014

�inländische�Investoren ausländische�InvestorenAnteil�ausländische�Investoren

In�Mrd.�Euro In�%

Investments�deutscher�Anleger�nur�in�Ausnahmejahren�mehr�als�20�Mrd.�EuroDynamik�und�Zyklität von�Ausländern�verursachtEntsprechende�Reaktionen�bei�Preisen,�Faktoren�und�Renditen

Vornholz von der EBZ für uns einmal etwas einfacher in

einem Chart zusammengestellt hat, macht bedenklich.

Der Chart beantwortet in einem ersten Schritt die

Frage, warum im Absturz die Preise stabil blieben. In

der Zeit von 1981 bis 2004 war der Auslandsanteil im pro-

fessionellen Markt nur marginal. In der Phase nach der

Wende, in der die Bestände aufgebaut wurden, die es in der

Krise hätte treffen können, lag der Anteil ausländischer

Investoren im Schnitt bei 5%. Wirklich spürbar sind die Aus-

länder erst ab 2005 gewesen. Hier hatten sie zwar einen

großen Investmentanteil, aber die Bestandswirkung blieb

gering. Verkaufszwänge blieben beherrschbar. Nationale

Investoren blieben stabil. Für Preisdruck sorgten vielleicht

eher die aufzulösenden offenen Fonds, die aber durch die

Erholung des Marktes in Verbindung mit einer 5 bis

7-jährigen Verwertungsdauer inklusive der vorherigen, mehr-

jährigen Schließungs-Zappelei durch die Markterholung auf-

gefangen wurden.

Dann transformierte der Markt. Jetzt haben vola-

tile internationale Investoren auch schon hohe Bestände. Bei

Objektqualitäten und Standorten, die für internationale In-

vestoren geeignet sind, wird das Stabilitätsargument zum

Unsinn. Solche Produkte, die sich auch bei Publikumsfonds

finden, sind längst zum internationalen Kapitalmarktprodukt

mit entsprechender Volatilität geworden. Die internationalen

Opel

NR. 372 I 18. KW I 09.05.2016 I ISSN 1860-6372 I SEITE 3

Die nächste Frage ist, inwieweit die aktuelle

„Sicherheitsstrategie“ auch großer internationaler Staats-

fonds dauerhaft auf ein 4%er Renditeland mit einer „3“ vor dem Komma nach Kosten ausgerichtet bleibt. Das wäre ge-schichtliches Neuland. Hinzu kommen die Wechselwirkun-

gen der Investments untereinander. Wie wir 2009 gelernt

haben, werden die sicheren Immobilienmärkte volatil, wenn

die großen Fonds gezwungen werden, stabile Immobilien zu

verkaufen, wenn durch Sinken der Aktienkurse die Immobi-

lienquoten der großen Kapitalsammelstellen oder Funds zu

hoch werden. Angelsächsische Bewertungsmethoden, die

schnelle Marktreaktionen berücksichtigen und auch in einer

Krisen-Folgezeit aktuelle Neuvermietungsmieten in multipli-

kativer Verbindung mit aktuellen, krisengeschüttelten Multipli-

katoren in die Bewertung gut und langfristig vermieteter Ge-

bäude einfließen lassen, führen zu zusätzlicher Volatilität

durch Brüche von LTV’s und anderen Covenants, die Ban-

ken trotz guter Immobiliensituation zum Handeln zwingen.

Das alles war 2009 ein wenig lästig, hat aber nicht zu

besonderen Einbrüchen geführt. Warum blieb der deutsche

Markt aber im Aufbau des Booms und in der Krise stabil?

Bleibt das so? Aus "Der Immobilienbrief"-Sicht setzt die Er-

wartung einer langfristigen Stabilität eine spürbare Retrover-tiertheit voraus. Der Blick auf einen Langfristchart von Bul-wiengesa (s. S. 2) zu den Immobilieninvestments institutio-

neller Investoren von 1981 bis 2015, den Professor Günter

Instis kamen erst ab 2005 tatsächlich als game changer. Aktuell meldet die Presse wieder

Investment-Rekorde. Dabei fallen seit 35 Jahren alle deutschen institutionellen Immobi-

lien-Neuanlagen gerade einmal in die Kategorie „Zyklus“.

Blicken wir noch einmal auf die deutschen Investoren (siehe Editorial "Der

Immobilienbrief" Nr. 371). Die Berichterstattungen erwecken oft den Eindruck, dass der

Investmentboom sowohl national als auch international getragen wird. Ohne Berücksichti-

gung von 30 bzw. 40% Inflation im Beobachtungszeitraum hatten die deutschen institutio-

nellen Investitionen 1993 den nominalen Peak, der wohl erst im letzten Jahr annähernd

wieder erreicht wurde. 1997, 1998, 1999, 2000, 2002 und 2003 lagen sie nominal

gleichauf mit dem Boom 2005/6, aber deutlich unter 1993. Selbst nach der Erholung bis

2014 blieben die deutschen Institutionellen nominal auf Level 1992. Und rechnen Sie jetzt

einmal die Preisentwicklung der letzten 4 Jahre heraus, wenn 2015 der nominale Level

von 1996 erreicht wird.

Was ist also passiert? Die Internationalen knipsen sich an und aus. Ein we-

nig tauchten sie um die Wendephase auf. Von 99 bis 2003 kämpften sie sich auf Pensi-

onskassen-Niveau hoch. 2005 bis 2007 knipsten sie auf einmal 2/3 des deutschen Mark-

tes zusätzlich an. 2009 blieben sie komplett zu Hause und liegen jetzt wieder bei 55%.

Damit ist der stabile deutsche Markt um eine hoch volatile Verdreifachung bis Verdoppe-

lung „bereichert“ worden. �

USA: Die Deka Immobilien GmbH hat für das Portfolio des Offenen Immobilien-Publikumsfonds Deka-ImmobilienGlobal das Amazon Fulfillment Center in der Metro-polregion Hartford, USA, für rd. 105 Mio. USD erworben. Ver-käufer ist Prologis. Die Liegenschaft mit einer ver-mietbaren Fläche von fast 95.000 qm auf einem rund 360.000 qm großen Grundstück wurde 2015 als Fulfillment- Center für Amazon errichtet. Der E-Commerce-Anbieter hat sich das komplette Objekt über einen langfristigen Mietvertrag gesichert. Auf dem Areal befin-den sich 231 Parkplätze für LKWs sowie 900 für PKWs.

Deka erwirbtLogistikobjekt

GRI

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9-10 MAY

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NORTHSTAR ASSET MANAGEMENT

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FRANK BILLANDMember of the Management

Bord & CIO

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ANNETTE KRÖGERCEO

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HENRIE KÖTTER CIO & MD Development

ECE PROJEKTMANAGEMENT,

Germany

CHRISTIAN BOCK Head of Strategic Investments

GEG GERMAN ESTATE GROUP AG,

Germany

Ausbl ick

B ig Pic ture

K apitalmarkt Capita l Mark ets

I nvestment I nvestments

S ektoren Sec tors

Asset Management Asset Management

Oppor tunit ies Oppor tuni t ies

:

DISCUSSIONS INCLUDE:

Fv

ten Krise, wenn die Internationalen Fonds wieder gezwun-gen sind, Bestände um jeden Preis zu verkaufen. Gibt es dann wirklich zum ersten Mal ein Softlanding? Vielleicht

macht es Draghi’s Geldpolitik aber möglich, die uns sowieso

neue Grenzen des wirtschaftlichen Sachverstandes zeigte

(siehe hierzu auch Japan-Editorial). Aber die üblichen Soft-

landings haben wir schon für die NBL in den 90ern, die In-

ternetblase zur Jahrtausendwende und zuletzt für den Non-

Recourse-Zinsdifferenz-Boom vor 10 Jahren vorhergesagt.

Halten wir fest, dass Stabilität bei Gewerbeimmobilien mit Vorsicht zu betrachten ist. Kapitalmarktprodukte, auch wenn sie wie Häuser aussehen, sind volatil. �

Am Anfang macht das natürlich Spaß, strei-chelt das Ego und die Kasse. Denn natürlich hat eine

Nachfrageverdoppelung Preiswirkungen, die aber bislang

eher noch zurückhaltend und viel geringer waren, als theo-

retisch bei einem Gut wie der Immobilie zu erwarten war.

Das liegt aber daran, dass im ersten Boom das Angebot

durch riesige Problembestände und den Druck, auch ein-

mal Gewinne zu realisieren, hoch elastisch war. Die deut-

schen Institutionellen konnten ihre Portfolien bereinigen.

Das schaffte das nötige Angebot. Neubau war nicht nötig

und sowieso viel zu langsam. Seit 2013 geben jetzt alle

Gas. Wenn man dann allerdings die Core-Preisentwicklung

herausrechnet, bleibt real für die deutschen Investoren nur

wenig reales Wachstum über.

Aber jetzt erreicht der Markt Elastizitätsgrenzen.

Produktmangel herrscht. Kapitalanlage entkoppelt sich von

Nutzern. Wie es weitergeht, ist dann ein offenes Szenario.

Bei unelastischem Angebot und hoher Nachfrage müssten

die Preise weiter steigen. Gibt es natürliche Preisgrenzen

des Immobilienverstandes? Aber was passiert in der nächs-

NR. 372 I 18. KW I 09.05.2016 I ISSN 1860-6372 I SEITE 5

Investmentboom - gibt es natürliche Preisgrenzen des Immobilien-verstandes? (Foto: BNPPRE)

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Wichtiger Hinweis:Dies ist kein Angebot, sondern eine unverbindliche Werbemitteilung. Bei dem alocava Real Estate Fund XII GmbH & Co. geschlossene Investment KG handelt es sich um eine unternehmeri-sche Beteil igung, die mit entsprechenden Risiken verbunden ist, was ggf. einen Verlust des eingesetzten Kapitals zur Folge haben kann. Die allein für eine Anlageentscheidung maßgeblichen Informationen entnehmen Sie bitte dem aktuellen Verkaufsprospekt, den darin enthaltenen Anlagebedingungen sowie den Wesentlichen Anlegerinformationen. Diese Unterlagen können Sie im Internet unter www.alocava.com in der Rubrik „Beteil igen“ abrufen oder über die alocava Real Estate Fund XII GmbH & Co. geschlossene Investment KG, Konrad-Adenauer-Str. 15, D-72072 Tübingen kostenlos anfordern.

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Bamberg: »Metropolen SP 2« heißt der jetzt in die Platzie-rung gestartete Immobilienent-wicklungsfonds für semi-professionelle Investoren aus dem Hause PROJECT Invest-ment. Der rein eigenkapitalba-sierte Spezial-AIF umfasst ein geplantes Fondsvolumen von 40 Mio. Euro. Ab einer Einmalanlage von 200.000 Euro zzgl. 3% Ausga-beaufschlag haben Anleger die Möglichkeit sich schwerpunkt-mäßig an Immobilienentwick-lungen im Bereich Wohnimmo-bilien in den deutschen Metro-polregionen Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, Nürnberg und München sowie in der Rhein-Ruhr-Metropolregion mit den Städten Köln und Düssel-dorf zu beteiligen. Immobilien-entwicklungen in der Metropol-region Wien sind ebenso mög-lich. Die Laufzeit beträgt ca. 7,5 Jahre. Die Renditeerwar-tung liegt bei ca. 7% pro Jahr.

Index „Wohnungsbaukredite“ steigt erstmals überproportional

Forscher sehen beginnende Blasengefahr

Der empirica-Blasenindex des ersten Quartals 2016 steigt gegenüber dem Vorquartal um 0,04 Punkte, liegt aber weiterhin unter dem Ursprungsniveau des Referenzjahres 2004. Die Einzelindices „Preis-Einkommen“ (+0,04) und „Vervielfältiger“ (+0,04) stei-gen proportional, „Wohnungsbaukredite“ (+0,09) überproportional. Die Indexwerte zu steigenden Multiplikatoren und jetzt auch der Index zu Wohnungsbaukrediten haben die Nulllinie des „Normalwertes“ durchbrochen. (WR) Bereits vor 2 Jahren meinte die Bundesbank, Blasengefahren zu erkennen. Die meisten immobilienwirtschaftlich geprägten Institute geben eher Entwarnung. Allerdings sind nach den Erfahrungen von „Der Immobilienbrief“ immer zwei Aspekte zu beachten. Einerseits gilt natürlich die Frage, was denn überhaupt eine Blase ist. Hier neigt „Der Immobilienbrief“ zu einer eher einfachen, durch den gesunden Menschenverstand betriebenen Überlegung. Eine Blase muss sich, um sich von einem regionalen Bläschen zu unterscheiden, großflä-chig entwickeln und zudem durch ein lautes Platzen auch einen volkswirtschaftlichen Scha-

Project: NeuerSpezial-AIF

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NR. 372 I 18. KW I 09.05.2016 I ISSN 1860-6372 I SEITE 6

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Ausgabe 1: Digitalisierung – Worauf sich Unternehmen und Immobilienentwickler einstellen sollten.

Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG | www.aurelis-real-estate.de

den hervorrufen. Hier sehen wir nichts, was durch „Platzen“ einen größeren volkswirtschaftlichen Scha-den hervorrufen könnte. Andererseits gilt jedoch aus Erfahrung der letzten US-Bubble bis 2007 die Ein-schränkung, dass der Markt leicht schon 30% weiter ist, als die Analysten erfassen. Insofern ist zu hoffen, dass der brandaktuelle empirica-Blasenindex die Entwicklungen zeitnah erfasst.

Die Indexwerte zu steigenden Multiplikatoren und jetzt auch der Index zu Wohnungsbaukrediten haben die Nulllinie des „Normalwertes“ durchbrochen. Der Index „Wohnungsbaukredite“ liegt lt. empirica da-mit erstmals seit 2004 über dem „gefahrlosen“ Refe-renzwert. Nach Berechnungen von vdp Research fließen jedoch fast zwei Drittel der Finanzierungen in Bestandsobjekte. Das sei einerseits beruhigend, weil so kein Überangebot finanziert werde. Andererseits sei es beunruhigend, dass der Wohnungsbau im sechsten Jahr der Hausse noch immer der Nachfrage hinterher-hinke.

Der Gesamtindex in Wachstumsregionen wird durch überproportional steigende Vervielfältiger, Preis-Einkommens-Relationen und Fertigstellungen immer weiter über das blasenlose Referenzniveau gehievt. Die Blasengefahr in Schrumpfungsregionen wachse ebenfalls, aber auf weitaus niedrigerem Niveau. Die Gefahr in Stagnationsregionen steige zunehmend, habe aber die gefahrlose „Nulllinie“ noch nicht ganz erreicht. Für 8 der 12 betrachteten Großstädte wird eine „eher hohe“ Blasengefahr indiziert (Vorquartal 7, vor drei Jahren 1). Für keine der 12 Großstädte wird eine „hohe“ Blasengefahr indiziert. Wohl aber in 6 klei-neren Städten, darunter Regensburg, Trier und Co-burg. Mieten und Kaufpreise wachsen in 204 von 402 Landkreisen/kreisfreien Städten jedoch nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal 199, vor drei Jahren 108). In 104 Kreisen sind die Kaufpreise auch den Einkommen enteilt (Vorquartal 97, vor drei Jahren 23). Es gibt aber auch das Gegenteil. In 14 Kreisen würden zu viele Wohnungen gebaut, meint empirica. Im Ergebnis indi-ziert der empirica-Blasenindex für 131 Kreise eine mäßige bis hohe Blasengefahr. �

Bf

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Unsere Real Asset Nischenstrategie, die durch engagierte und spezialisierte

Teams umgesetzt wird, bietet unseren Kunden Anlagen mit einem

attraktiven Rendite-Risiko-Profil. Gleichzeitig sind unsere Investitionen

nachhaltig auf die Grundbedürfnisse der heutigen Gesellschaft ausgerichtet.

Solche Grundbedürfnisse sind Orte zum Arbeiten, Einkaufen, Leben und

Parken sowie die Kommunikation zwischen Menschen und die

Nahrungsversorgung.

Bouwfonds Investment Management bietet daher innovative pan-europäische Real Asset Investmentlösungen in den folgenden Sektoren an:• Gewerbeimmobilien• Wohnimmobilien• Parkhausimmobilien• Kommunikationsinfrastruktur• FarmlandDer Wert des von uns verwalteten Gesamtportfolios beläuft sich auf 6,3 Milliarden Euro. Über unsere Niederlassungen in den Niederlanden, Deutsch-land, Frankreich, Polen und Rumänien sind wir in 13 europäischen Ländern aktiv. In allen fünf Sektoren suchen wir neue Investitionsmöglichkeiten für unsere Produkte.

Für weitere Informationen senden Sie uns bitte eine E-Mail unter [email protected].

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Total Returns rückläufig aber immer mit 11,3% noch zweistellig Berlin, Hamburg und München weiter mit Rendite-Explosion Mit Blick auf die Analysen der internationalen Chartered Surveyors und ihren Bot-schaften bewegt "Der Immobilienbrief" regelmäßig die Frage, wo sich die Renditen in der Praxis wiederfinden. Bei den großen Portfolios der Offenen Fonds zum Beispiel, kann am Markt passieren, was will, in der BVI-Rendite ändert sich wenig. Das geht, wie die Vergangenheit zeigte, in beide Richtungen. So ermitteln die Maklerhäuser un-verdrossen jetzt seit mehreren Jahren zweistellige Renditen in der Summe aus Wert-änderungsrendite und Mietrendite jeweils sehr guter Objekte. Die BVI-Renditen der Fonds mit meist guter Immobilienqualität verharren zwischen 2 und 3%. Gedankliche Lösungsansätze des Paradoxons haben wir Ihnen schon mehrfach aufgezeigt. Be-standsimmobilien entwickeln oft negative Wertänderungsrenditen durch Änderung des Gebäudealters und der durchschnittlichen Mietvertragsdauern, die heute als WALT bezeichnet werden. Während die Top-Immobilien im Einkauf immer teurer wer-den, verlieren sie im sich verkürzenden Lebenszyklus, wie der DIX der IPD für große Portfolien für die letzten beiden Jahrzehnte aufzeigte, an Wert. Aktuell geht es aber weiter mit zweistelliger Performance.

Der VICTOR Prime Office von JLL, der für erstklassige Büros in den deutschen Metropolen die Wertänderungsrendite und die Mietrendite ermittelt, zeigt im ersten Quartal 2016 wie schon in den beiden Vorquartalen eine rückläufige Performance. In der Jahresbetrachtung

Dortmund: Die Garbe Lo-gistic AG entwickelt für den französischen Sportartikel-Händler Decathlon ein Lo-gistikzentrum. Im Mai soll mit dem Bau der 32.400 qm gro-ßen Halle im Garbe Logistik-Park Westfalenhütte begon-nen werden. Rund 26 Mio. Euro investiert die Garbe Logistic AG in den Neubau. Er entsteht auf ei-nem 60.000 qm großen Grundstück auf dem Gelände der ehemaligen Westfalen-hütte. Die Halle wird über 29.500 qm Logistik- und Ser-viceflächen verfügen. Hinzu kommen 1.500 qm für Büros und Sozialräume.

Garbe entwickelt Logistikzentrum

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bewegt sich allein die Wertänderung mit +6,9% ähnlich hoch wie im Vorquartal (+7,3%). Das gleiche gilt für den Total Return, der Summe aus Mietrendite und Wertänderungsren-dite darstellt und +11,3% (VQ 11,7%) erreichte.�

Hamburg nähert sich im Victor dem letztjährigen Spitzenreiter München. Auf dem Hamburger Investment-markt werden mit dem besten Jahresauftakt nach 2007 Co-re-Objekte zu Höchstpreisen gehandelt. Die Spitzenrendite ist innerhalb eines Jahres von 4,3% auf 3,75% zurückge-gangen. Damit errechnet die Theorie sofort eine Wertände-rung von 11,7%. Deutlich niedriger zwar als in Hamburg, aber allesamt im positiven Bereich liegen die Entwicklungen in den Spitzenlagen von Berlin, Düsseldorf und Frankfurt.

Die Frankfurter Innenstadt profitierte im ersten Quartal von einigen hochpreisigen Vermietungen sowie der Anmietung größerer Flächen der EZB. Der Trend sinkender Risikoauf-schläge auf Immobilien ist erstmals seit Anfang 2015 unterbrochen. Leicht zugelegt auf 437 Basispunkte hat in den ersten drei Monaten der „JLL Prime Risk Premium (JLL-PRP). Nicht zuletzt durch den Mangel an Alternativen bleiben Immobilien für JLL nach wie vor ein äußerst attrakti-ves Investmentgut.

"Der Immobilienbrief" tut sich allerdings schwer, auf Basis der hier dargestellten, oft zweistelligen Renditen das Loblied auf die Immobilie anzustimmen. Schließlich gilt bei der immer stärkeren Entwicklung der Immobilie hin zu ei-nem kapitalmarktgetriebenen Produkt die gleiche Überle-gung wie bei Bonds-Investoren der großen Kapitalsammel-stellen. Die niedrigen Renditen sind eigentlich nicht beson-ders auskömmlich. Nur die Wertentwicklung macht die Mu-sik. Da die Multiplikatoren aber weitgehend ausgereizt sind, besteht bei einer Zinswende vermehrt die Gefahr, dass sich die Bestandswerte nicht nur durch Werteverzehr mindern, sondern auch noch durch fallende Multiplikatoren. Dann ruhen alle Hoffnungen auf der Mietentwicklung. �

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Qualität der OIF-Abwicklungsfonds wird schlechter

Die Zeit wird knapp

Drescher & Cie Immo Consult AG veröffentlichte im Mai schon zum fünften Mal eine Studie über die Qualität der Immobilienportfolios der in Abwicklung befindlichen Of-fenen Immobilienfonds und benennt erneut die Höhe bereits eingetretener Wertver-luste („Cash-Burn-Rate“). Über den Qualitätsbegriff lässt sich natürlich streiten. Zu-dem bietet sich für große Bestandshalter heute die Möglichkeit, durch Portfoliobil-dung auch schwache Qualitäten in ein gestreutes Portfolio zu bündeln. Die Analyse muss sich demgegenüber auf klassische „Qualitätskriterien“ und die öffentlich zu-gänglichen Daten beschränken. Eines wird aber aus "Der Immobilienbrief"-Sicht klar. Die Immobilienlogik setzt sich trotz herausragenden Marktes bei der Abwicklung der nach 2008 geschlossenen Offenen Immo-bilienfonds durch. In der Abwicklung zeigt sich die Qualität des Portfolios. Zaubern kann aber niemand. In einem langfristig investierten Portfolio sammelt sich nun einmal die ganze Bandbreite der Mietrestlaufzeiten und Instandhaltungszyklen. In der Auflösung werden Port-folien nicht besser. Das erste Drittel läuft meist von selber. Die Abbaugeschwindigkeit hängt von der Abverkaufsstrategie, der vorhandenen Verwertungspower sowie von der Marktent-wicklung und daraus resultierenden Optimierungspotentialen ab. Das zweite Drittel mit ab-nehmenden Objekt-, Standort- und Mietvertragsqualitäten macht Arbeit. Hier half in der Ab-wicklungspraxis aber die Marktentwicklung. Im letzten Drittel sammeln sich dann die Proble-me, die natürlich auch von ursprünglichen Strategieentscheidungen abhängen. Die Strate-gie hoher Cash Flow Erzielung in weniger liquiden Märkten wirkt sich aus. An etwaige höhe-re Ausschüttungen im Going Concern erinnert sich dann niemand.

Zurück zur Studie von Drescher & Cie Immo Consult AG. Die noch bei den Fondsgesellschaften befindlichen acht Immobilienportfolien wurden wiederum Objekt für Objekt an Hand der drei Kriterien Lagequalität, Gebäudequalität und Vermietungsrisiko untersucht. Anschließend wurden die Ergebnisse nach Verkehrswerten, Immobilienanzahl bzw. Jahresnettosollmiete gewichtet und mit den 2012er Zahlen verglichen, um die zeitliche Entwicklung einfacher nachvollziehen zu können. In Abwicklung befinden sich mittlerweile 18 Fonds. Auf eine Detailanalyse der bereits auf die Depotbanken übergegangenen

Baden-Baden: In der im Eigenbestand der balandis real estate ag verwalteten Liegenschaft in der Lichten-taler Straße 27 konnte durch die Vermietung an eine be-reits in Baden-Baden ansäs-sige Zahnarztpraxis Vollver-mietung erzielt werden. Mit der Zahnarztpraxis wurde ein 15-Jahresmietvertrag der über 300 qm großen Mietflä-che im 2. Obergeschoss des Büro- u. Geschäftshauses geschlossen. Düsseldorf: Die Deka Im-mobilien GmbH hat einen Mietvertrag über rund 3.500 qm Bürofläche im Büroge-bäude „Silvers“, Völklinger Str. 1, mit der Wacom Euro-pe GmbH abgeschlossen. Die Tochtergesellschaft der Wacom Co., Ltd. wird ihre Zentrale im Juli 2016 von Krefeld nach Düsseldorf ver-lagern. Das 19.000 qm umfassende Bürohaus aus dem Bestand des Offenen Immobilien-Publikumsfonds WestInvest InterSelect wird derzeit um-fassend saniert. JLL hat die Anmietung vermittelt. Soest: Die Hasbro Deutsch-land GmbH hat ca. 6.080 qm Hallen- und ca. 325 qm Büro-fläche in der Langen Wende 37 angemietet. Der Bezug der Erweiterungsflächen, die bislang von Coca Cola ge-nutzt wurden, ist für Juni 2016 geplant. Vermieter ist die Westenhorst GmbH & Co. KG. JLL war für den Vermieter exklusiv beratend und vermittelnd tätig.

Deals Deals Deals

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Monaten zuvor nur wenig mehr als 1 Immobilie pro Monat veräußert werden konnte, sei die Wahrscheinlichkeit relativ gering, dass das gesamte Portfolio vor Übergang auf die Depotbank abgewickelt sein werde, resümiert die Studie. Wegen ihrer Größe hatten die beiden Fonds fünf statt drei Jahre Zeit, um alle Immobilien zu verkaufen. Am 30. April 2017 läuft aber auch diese Frist ab.

Ein Jahr bevor die Aufräumarbeiten zu Ende ge-

hen, fällt die Verkaufsbilanz durchwachsen aus, meint Dre-scher. Während einige Anleger der insgesamt 18 betroffe-nen Fonds bereits mehr als die Hälfte ihres Einsatzes ab-schreiben mussten, können andere immer noch darauf hof-fen, mit einem Minus zwischen 10 und 20% davonzukom-men. Drescher berechnete die Cash-Burn Rate seit dem Vorkrisenwert Ende 2007 beim TMW Weltfonds und bei Morgan Stanley� P2 Value mit rund 50% des Fondsvolu-mens. Dagegen seien es beim CS Euroreal bislang 16% und beim SEB ImmoInvest nicht einmal 15%. Gut im Zeitplan läge nur der SEB Global Property Fund. �

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zehn Fonds wurde aufgrund der nur noch geringen Immobilienbestände verzichtet und nur noch die „Cash-Burn Rate“ analysiert.

Die Studie sieht auf Grund des als „Gut“ eingestuf-tem Portfolioanteil den KanAm Grundinvest, den KanAm Spezial Grundinvest und den CS Euroreal vorne. Hier sollte grundsätzlich eine termingemäße Veräußerung möglich sein, meint Drescher. Allerdings läge der Anteil der positiv (gut) eingestuften Portfolioanteile auch hier bei lediglich rund 30% und weniger. Demgegenüber hätten der SEB Global Proper-ty Funds und der CS Property Dynamic nur als durch-schnittlich und schlecht eingestufte Immobilien. Die Veräuße-rungen der Portfolien von SEB Immoportfolio Target Re-turn und SEB Global Property Funds sollten lt. Drescher mit über 50% in der Kategorie „Schlecht“ die größten Heraus-forderungen darstellen. Trotz der längeren Abwicklungsfrist stünden der SEB Immoinvest und der CS Euroreal vor der größten Herausforderung. Hier müssen rechnerisch noch 6 bzw. 3 Immobilien pro Monat veräußert werden. Da in den

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Aschheim: Die publity AG kann erneut einen Vermie-tungserfolg bei dem erst im vergangenen Jahr erworbe-nen „Büropark am Einstein-ring in Aschheim“ verzeich-nen. Die Firma EBV Elektro-nik GmbH hat einen Mietver-trag über 1.600 qm abge-schlossen. Die 1969 gegründete EBV ist einer der führenden Spezia-listen in der europäischen Halbleiter-Distribution. EBV verfügt über 62 Niederlassun-gen in 28 Ländern in Europa sowie in Israel und Südafrika und ist ein weiterer namhafter und international tätiger Mie-ter für das repräsentative Gebäudeensemble „Büropark am Einsteinring in Asch-heim“. Seit Übernahme des Asset Managements durch die publity AG konnten be-reits ca. 4.500 qm neu ver-mietet werden. 2002 wurde der Büropark am Einsteinring vom Architektur-büro KSP Jürgen Engel Architekten auf einem 25.487 qm großen Grund-stück entworfen und befindet sich in exponierter Lage, un-weit der Messe und nur eini-ge Kilometer von der Münch-ner Innenstadt entfernt. Der Büropark besteht aus drei Gebäudegruppen, mit jeweils zwei L-förmigen Baukörpern, die über eine gemeinsame Tiefgarage mit 493 Parkplät-zen verbunden sind.

BSI Mitglieder machen mit Instis deutlich mehr Geschäft Publikumsumsatz steigt und spielt dennoch nur Nebenrolle Der Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen (BSI) hat die Zahlen für sei-ne 26 Voll- und bestandsverwaltenden Branchenmitglieder bekannt gegeben. Dem-nach haben die Unternehmen 8,9 Mrd. Euro in Sachwerte investiert. Das ist deutlich weniger als im Vorjahr (10,3 Mrd. Euro), dem ersten Jahr nach Einführung des KAGB. Der ehemalige Schwerpunkt der geschlossenen Produkte ist dabei heute nahezu ob-solet. Instis machen den Großteil des Geschäfts. Jahr 2 nach Einführung des KAGB und die Platzierungszahlen haben leicht erholen können. Machen aber angesichts zunehmender Zahlen bei institutionellen Produkten nur noch einen kleinen Teil des Marktes aus. Allzu viel Platzierungsumsatz ist von den nun geschlossenen Alternativen Investment Fonds (AIF) wohl nicht mehr zu erwarten. Was nicht bedeutet, dass nicht einige Initiatoren mit Publikumsfonds noch erhebliche Umsätze erzielen können. Spezialisten wie Project oder ZBI können trotz Krise der Branche auf er-folgreiche Jahre zurückblicken.

Die Branche hat den Umbruch damit wohl erstmal hinter sich. Genauso wie der BSI, der allein seit der letzten Erhebung vor einem Jahr 10 Mitglieder verloren hat. Darunter sind auch prominente Namen wie Jamestown oder Bouwfonds. Ob der Verband damit noch die Branche abbildet ist fraglich.

Das investierte Kapital floss, wie in den Vorjahren vor allem in Immobilien. 83% konnte die Assetklasse verbuchen gefolgt von Luftfahrzeugen (706 Mio. Euro), Infrastruktur (300 Mio. Euro) und erneuerbare Energien (291 Mio. Euro). Das Asset under Management ging um 24 Mrd. Euro auf 136,1 Mrd. Euro zurück. Auch hier sind Immobilien mit 55% der Schwerpunkt.

82% der In-vestitionen erfolgen durch regulierte Pro-dukte. Geschlossene AIFs kommen dabei auf 8% Marktanteil (0,7 Mrd. Euro) und Spezial-AIFs auf 1,5 Mrd. Euro, offene Spezial-AIF kommen auf 2,8 Mrd. Euro und die europä-isch regulierten Luxem-burger Strukturen auf 2,3 Mrd. Euro.

Historisch bedingt interessieren uns natürlich besonders die Zahlen bei den ge-schlossenen AIFs. Immerhin stieg das platzierte Eigenkapital gegenüber dem Vorjahr um 540% auf 521 Mio. Euro. Allerdings fehlen hier wohl auch noch erhebliche Umsätze der nicht mehr im Verband organisierten Marktteilnehmer. Ganz vorn waren dabei Immobilien mit 325 Mio. Euro platziertem Eigenkapital ((VJ: 49 Mio. Euro) gefolgt von Luftfahrzeugen mit 121 Mio. Euro (VJ: 20 Mio. Euro), gemischten Portfolien (52 Mio. Euro), PE (20 Mio. Euro) und erneuerbare Energien mit 4 Mio. Euro (VJ: 10 Mio. Euro). �

publity: Neuer Mie-ter im Einsteinring

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wären gleichauf, hier planen 13% der Befragten entspre-chende Investitionen.

Bezogen auf Anlagen außerhalb des KAGB, pla-nen 35% der bsi-Mitglieder in Luxemburger Strukturen zu investieren. Weitere 30% planen mit Direktinvestments. Vermögensanlagen sind für 22% Gegenstand der Planun-gen, 17% ziehen demnach auch Inhaberschuldverschrei-bungen in Betracht.

Bezogen auf das Verhältnis von Anbietern und Produkten erwarten die bsi-Mitglieder, dass die Zahl der Anbieter 2016 stagnieren bzw. sinken wird (je 43%). Die Zahl der Produkte soll dagegen nach Auffassung von 78% der Befragten steigen.

Von institutionellen Investoren wird weiterhin ein Großteil des Geschäfts erwartet. 83% der Befragten erwarten, dass Spezial-AIF ihren Marktanteil ausbauen werden. Jedoch glauben auch 57%, dass der Anteil der Publiums-AIF steigen wird. 39% gehen von weniger Publikums-AIF aus. �

Insgesamt 25 neue AIFs haben die Mitglieder des BSI im letzten Jahr auf den Markt gebracht. Vier weniger als 2014. Gleichgeblieben ist die Zahl der Publikums-AIF (16). 14 geschlossene Spezial-AIF (VJ: 15) sowie 5 offene Spezi-al-AIF (VJ: 8) kamen ebenfalls auf den Markt.

Professionelle Investoren investierten über Spezial-AIF in Immobilien 808 Mio. Euro (VJ: 514 Mio. Euro). Damit kommen sie auf 78,7% Anteil an geschlossenen Spezial-AIF. Auch erneuerbare Energien können ihren Anteil von 78 Mio. Euro auf 175 Mio. Euro steigern. Flugzeuge kommen aus dem Stand auf 30 Mio. Euro.

Der BSI befragte seine Mitglieder auch zu deren Markteinschätzung für das laufende Jahr. 87% der Umfrageteilnehmer gaben an, 2016 im Rahmen von ge-schlossenen Spezial-AIF in Immobilien zu investieren, 74% gaben dies auch für Publikums-AIF an. Bei den Spezi-al-AIF werden Flugzeuge (22%) und Erneuerbare Energien (22%) weitere Schwerpunkte sein. Bei Publikums-AIF sollen demnach die Investitionen in Erneuerbare Energien (17%) wieder steigen, Investitionen in Private Equity und Flugzeuge

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Project bringt neuen Fonds fürsemi-professionelle Anleger Wohnungs- und Anlagebedarf unverändert hoch Trotz 15-Jahres-Hoch bei den Baugenehmigungen im letzten Jahr müssen sich Bundesbürger laut einer neuen Befragung der LBS auf weiter steigen-de Preise einstellen. Allein in diesem Jahr sind Preissteigerungen von bis zu 4% vorhergesagt. Von Entspannung auf den Wohnimmobilienmärk-ten kann daher keine Rede sein. Um den Bedarf auch weiterhin decken zu können, bringt die Bam-berger Project Gruppe einen neuen Spezial-AIF auf den Markt, denn nicht nur der Wohnungsbedarf sei enorm, sondern auch der Anlagebedarf. Mit dem „Metropolen SP 2“ platziert die Mannschaft um Wolfgang Dippold mittlerweile den zweiten Spezial-AIF, der für semi-professionelle Investoren ab einer Zeichnungssumme von 200.000 Euro zzgl. Agio ange-boten wird. Wie bei allen anderen Immobilienentwick-lungsfonds der Franken, setzt auch der Spezial-AIF ausschließlich auf Eigenkapital. „Das ist einer der Schlüssel für unseren Erfolg“, so Mathias Dreyer, Ge-schäftsführer und Leiter Bankenvertrieb bei der Pro-ject Vermittlungs GmbH. Insgesamt 40 Mio. Euro will Project einsammeln. Investiert werden soll das Kapital in Immobilienentwicklungen im Bereich Wohnimmobi-lien in den deutschen Metropolregionen Berlin, Frank-furt am Main, Hamburg, Nürnberg und München sowie in den Rhein-Ruhr-Metropolen Köln und Düsseldorf. Auch Wiener Entwicklungen sind möglich. In der öster-reichischen Hauptstadt hat Project kürzlich mit der Auhofstraße 66A im Bezirk Hietzing das erste Projekt-entwicklungsgrundstück angekauft. Der Metropolen SP 2 wird in mindestens fünf Objektentwicklungen an min-destens drei Standorten investieren. Innerhalb einer Laufzeit von 7,5 Jahren sollen ca. 7% p.a. Rendite ausgeschüttet werden. Doch nicht alles ist wie beim Vorgängerfonds. So konnten die Kosten durch Nut-zung von Skaleneffekten gesenkt und die Investitions-quote so auf 97% gesteigert werden.

Auch wenn der Fonds zunächst als Blindpool startet, hat Project bisher bewiesen, über die nötige Einkaufskompetenz zu verfügen. Im Background-Gespräch bestätigte Dreyer, dass die geplante Ein-kaufspipeline allein in diesem Jahr von 3 Mrd. Euro auf 3,4 Mrd. Euro ausgebaut wurde. Aktuell befinden sich 59 Immobilien in der Entwicklung. Zudem wurde in der über 20-jährigen Unternehmenshistorie noch nie ein Objekt negativ abgeschlossen. �

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Frankfurt: Ralph Ander-mann (51) hat im April 2016 die neu geschaffene Position der operativen Geschäftsfüh-

rung für den Fondsbe-reich der DIC As-set AG

übernommen. In seiner neu-en Funktion berichtet Ander-mann an den Vorstandsvor-sitzenden Aydin Karadu-man, der auf Vorstandsebe-ne den Bereich Fonds verant-wortet. Andermann ist seit 20 Jahren im Immobilienfondsbereich tätig. Zuletzt war er Leiter des Fondsmanagement bei

Personalie „Der Druck in der Immobilienbranche wird weiter steigen“ Interview mit Jochen Schenk, Vorstand der Real I.S. AG Gemeinsam mit der EBS hat Real I.S. ein Inno-vationsbarometer entwickelt, das den wachsen-den Transformationsdruck der Immobilienwirt-schaft und die besonderen Problemstellungen, die damit verbunden sind, aufzeigen soll. Neben der Digitalisierung sind auch die regulatorischen Maßnahmen des Gesetzgebers im Fokus der Branche. Dabei appelliert Schenk auch an den Gesetzgeber, den Bürger nicht zum unmündi-gen Bürger zu machen. Der Immobilienbrief: Sehr geehrter Herr Schenk, die Immobilienbranche steht ange-sichts des zunehmenden Transformations-drucks vor großen Herausforderungen. Was sind die größten Einflussfaktoren?

Jochen Schenk: Um diese Frage beantworten zu können, hat das Real Estate Management

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Institute (REMI) der EBS Universität und das Institute for Transformation in Business und Society (INIT) einen Inno-vationsbarometer für die Immobilienwirtschaft entwickelt. Die Real I.S. hat dieses Projekt unterstützt und aktiv beglei-tet. Dieses basiert auf einer Diskussionsrunde mit Experten aus den Teilgebieten Investment, Finanzierung und Dienst-leistung. Die Expertengespräche haben unter anderem er-geben, dass in den Subsektoren durch den Transformati-onsdruck erhebliche Mehrkosten entstehen, indem bei-spielsweise interne Ressourcen gebunden werden. Zu den wesentlichen Einflussfaktoren zählen neue Technologien, sich verändernde Kundenwünsche und steigende Regulie-rungen durch das gesetzliche Umfeld. Der höchste Druck wurde hierbei bei den immobilienwirtschaftlichen Investoren, im engeren Sinne den Fondsmanagern, gemessen, direkt gefolgt von den finanzierenden Instituten. Die immobilien-wirtschaftlichen Dienstleister spüren ihn indes nicht so stark. DIB: Welche Auswirkungen haben diese Veränderungen auf die Immobilienbranche?

Schenk: Der Druck in der Immobilienbranche wird weiter steigen, bleibt aber vorerst deutlich hinter der zum Teil dra-matischen Entwicklung in den deutschen Schlüsselbran-chen Automobilherstellung, Retail-Banken und Medienun-

ternehmen zurück. Einer der wichtigsten Gründe für den zu-nehmenden Transformationsdruck ist, wie auch in anderen Bereichen, der Ertragsverfall in einem enger werdenden Wett-bewerbsumfeld. Gleichzeitig werden die Produkt aufgrund der geringen Innovationsbereitschaft immer ähnlicher. In der Fol-ge steigt die Zahl der Produktvarianten ohne spürbaren Vorteil für den Kunden. Hinzu kommen dann neue Marktteilnehmer, die beispielsweise innovative Plattformlösungen durch neuarti-ge Geschäftsmodellen anbieten können. Verbunden mit att-raktiven Konditionen greifen diese Newcomer nach den Markt-anteilen der etablierten Player. Ohne Veränderungsbereit-schaft besteht die große Gefahr abgehängt zu werden. Bei-spielsweise dringen Kunden heute bereits tiefer als früher in die Geschäftsprozesse ein und fordern individuelle sowie zeit-nahe Informationen zu ihren Investments ein. Das erfordert eine Anpassung in der Organisation und in der IT-Ausstattung.

DIB: Die Immobilienbranche ist eher konservativ und schwerfällig, was Innovationen angeht. Wie könnte es die Branche schaffen, dem Druck gerecht zu werden?

Schenk: Für innovative Lösungen bedarf es zunächst neuer Strukturen, es müssen neue Abteilungen und Systeme etab-liert werden. Das wichtigste Kapital in einem solchen Prozess sind die Mitarbeiter. Diese müssen bereit sein, traditionelle

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www.realisag.deDieses Produkt darf nicht an Privatinvestoren vertrieben werden

Stuttgart: Die Real I.S. hat im März 2016 mit der FAY Projects GmbH einen An-teilskaufvertrag über den Erwerb des Bürogebäudes Europe Plaza, Lissabonner Straße, für ihren Spezial-AIF Themenfonds Deutschland geschlossen. Das Closing mit Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang ist für Mitte des Jahres 2017 geplant. Das Objekt befindet sich der-zeit im Bau und wird nach der geplanten Fertigstellung im zweiten Quartal 2017 über modernste Bürostan-dards verfügen. FAY hat das Grundstück be-reits im Jahr 2007 gekauft . Es wurden bereits mit sieben Unternehmen Mietverträge geschlossen, so dass die Immobilie einen Vermie-tungsstand von rund 80% aufweist. Hauptmieter im Gebäude ist ein weltweit agierender Pharmagroß-händler. Die Gesamtfläche von 17.334 qm verteilt sich auf sieben Obergeschosse und ein Untergeschoss. Neben den Büroflächen, d ie etwa 80% der Gesamtflä-che entsprechen, verfügt die Immobilie ebenfalls über Gastronomie- und Einzel-handelsflächen. Bei dem Off-Market-Deal wurde Real I.S. von Beiten Burkhardt Rechtsanwalts-gesellschaft, Frankfurt, und FAY von GSK Stockmann + Kollegen, Berlin, begleitet.

Strukturen in Frage zu stellen, sich von Festgefahrenem zu lösen. Gleichzeitig müssen die Unternehmen Ihren Mitarbeitern aber auch die notwendigen Freiräume geben und auch Fehlversuche tolerieren. Wenn neue Ideen zunächst von der Geschäftsführung gefördert und dann bei dem ersten Anflug von Schwierigkeiten fallen gelassen werden, dann werten die Mitarbeiter das als ein deutliches Signal. Dann heißt es wieder „business as usual“. Und kreative Köpfe gehen zur Konkurrenz oder gründen ihr eigenes Unternehmen.

DIB: Mit Ihrem Innovationsbarometer wollen Sie die Notwendigkeit von Innovationen und den Innovationsdruck darstellen. Wo sehen Sie aktuell den höchsten Innovations-druck und warum?

Schenk: Der Druck steigt – bei allen Beteiligten. Besonders betroffen sind die immobilien-wirtschaftlichen Investoren, d.h. Fondsmanager. Die Regulierungen der letzten Jahre haben zu einer wachsenden Vergleichbarkeit der Produktangebote in Bezug auf Qualität geführt, was für den Kunden positiv ist. Der Aufwand für die Produkterstellung ist aber gestiegen, ohne dass diese Kosten weitergeben werden können. Und das bedeutet in der letzten Kon-sequenz mehr Leistung für weniger Geld. Eine ähnliche Situation beobachten wir bei den Finanzierern. Diese stehen vor neuen Herausforderungen durch die ressourcen- und kos-tenintensive Umsetzung der regulatorischen Änderungen, sinkende Margen und einen ho-hen Preiswettbewerb bei gleichzeitig steigendem Profitabilitätsdruck. Es bedarf also innova-tiver Ansätze und Lösungen, um diesen neuen Anforderungen gerecht zu werden. Hier kön-nen neue Unternehmen ertragreiche Teilsegmente aus der Wertschöpfungskette herauslö-sen und als neues Geschäftsmodell etablieren. Innovative Finanzierungsformen wie Crow-dinvestments müssen nicht die Zukunft sein, aber die Denkweise über eine Internetplattform Investoren kostengünstig anzusprechen ist grundsätzlich attraktiv.

DIB: Welchen Innovationsdruck erlebt Ihr Unternehmen aktuell und was sind die größ-ten Herausforderungen, denen Sie sich stellen müssen? Schenk: Natürlich führen neue regulatorische Maßnahmen auch bei uns dazu, dass wir bestehende Prozesse und Produkte überdenken müssen. Diese stellen sowohl die Initiato-ren als auch den Vertrieb vor neue Herausforderungen. Allein durch die neuen Anforderun-gen beim Aufsetzen eines Fonds, aber auch bei den gestiegenen Herausforderungen, die-sen im Anschluss auch zu platzieren. Das Fondscontrolling mit dem verbundenen Reporting über den Lebenszyklus des Produktes muss soweit möglich standardisiert werden. Die ver-fügbaren Ressourcen müssen für das managen und optimieren des Assets zur Verfügung stehen. Wir verstehen den veränderten Markt aber als Chance für eine verbesserte Qualität der Produkte. In vielen Unternehmen führt der Transformationsdruck ausschließlich dazu, bestehende Prozesse anzupassen und zu optimieren. Das reicht jedoch nicht. Es geht dar-um, sich durch eine Anders- und auch Neuartigkeit deutlich vom Wettbewerb zu unterschei-den. Es ist das aktive Mitdenken über alle Produktkomponenten und das Umfeld notwendig, um Erfolgstreiber zu finden und zu fördern, aber gleichzeitig Risiken und Kostentreiber zu vermeiden. Als Beispiel gilt der derzeit stattfindende Umbruch im Retailbanking. Konse-quenz wird sein, Privatkundenprodukte über neue digitalisierte Beratungs- und Zeichnungs-prozesse direkt aber auch völlig neuartig über intermediäre Vertriebswege anzubieten. DIB: Vor allem die Regulierung und der damit verbundene Kostendruck waren gerade für Ihre Branche in den letzten Jahren eine enorme Herausforderung. Welche Entwick-lungen sehen Sie in diesen Bereichen noch auf sich zukommen? Schenk: Das stimmt. Es gab einige gesetzliche Neuerungen. Die größte war wohl die Ein-führung des KAGB, aber auch andere gesetzliche Vorschriften wie beispielsweise Basel III

Deal

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Spitzenmieten vonRetail-Immobilien stagnieren Kaufpreise steigen Die Nachfrage auf den deutschen Retailmärkten war lt. BNP Paribas Real Estate auch 2015 zufriedenstellend. Allerdings waren bei der Mietpreisentwicklung einige strukturelle Veränderungen zu beobachten. Nachdem die Mieten viele Jahre kontinuierlich gestiegen sind, haben sie sich 2015 in den meisten deutschen Städten auf dem Vorjahresniveau stabilisiert. Bei den Kaufprei-sen war im Jahresvergleich dagegen noch eine Steige-rung zu verzeichnen.

In den insgesamt 64 regelmäßig von BNP Pari-

bas Real Estate analysierten Märkten hat sich die Spit-zenmiete in 45 Städten nicht verändert. An 7 Standorten hat sie noch einmal leicht zugelegt, wogegen 12 Städte leicht rückläufige Höchstmieten hinnehmen mussten. Ver-antwortlich hierfür sind mehrere Einflussfaktoren, die im Ergebnis zu sinkenden Frequenzen und stagnierenden Umsätzen in den 1A-Lagen führen, hierzu zählen ein ver-

und Solvency II führen zu neuen Auflagen. Hier sind wir noch nicht am Ende. MIFID II und PRIIBS stellen enorme Heraus-forderungen im Privatkundengeschäft dar. Doch wer sich am besten an die ständigen Veränderungen anpassen kann, wird weiterhin und vor allem auch in Zukunft Erfolg haben. DIB: Was würden Sie sich vom Gesetzgeber in der Hin-sicht wünschen? Schenk: Es gilt, Gesetzesänderungen und -anpassungen so zu vollziehen, dass sie angemessen sind und die Marktteil-nehmer rechtzeitig darauf reagieren können. Das ist insbe-sondere auf europäischer (Über-)regulierungsebene nötig. Verbraucherschutz ist wichtig, aber er darf nicht zum unmün-digen Bürger führen. Zudem sollten regulatorische Maßnah-men das innovative Denken nicht ausbremsen, vielmehr hat der Gesetzgeber jetzt die Chance, die aktuelle Transformati-on positiv mitzugestalten. �

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GEG

EIN NEUER PARTNER FÜR

IHREN ERFOLG.

Die German Estate Group AG ist eine der

führenden deutschen Investment- und Asset

Management-Plattformen im gewerblichen

Immobilienbereich. Gegründet von zwei

namenhaften und etablierten Investoren-

gruppen: KKR und Deutsche Immobilien-

Chancen-Gruppe.

www.geg.de

Fürth: Die Deka Immobilien GmbH hat das hochwertige Gebäudeensemble „Neue Mitte Fürth“ vom Berliner Pro-jektentwickler MIB erworben. Die Liegenschaft wird in das Portfolio des Sektorenfonds „WestInvest TargetSelect Shopping“ eingebracht. Die „Neue Mitte Fürth“ bietet rund 17.500 qm vermietbare Fläche sowie 144 Parkplätze. Ankermieter des nahezu voll und langfristig vermieteten Objektes sind C&A, TK Maxx und Rewe. Hamburg: Union Invest-ment hat mit der DZR Deut-sches Zahnärztliches Re-chenzentrum GmbH den bestehenden Mietvertrag über insgesamt 1.273 qm Mietflä-che vorzeitig um weitere fünf Jahre im Neusser Bürogebäu-de, Hermann-Klammt-Straße 1-7, verlängert. Des Weiteren hat DZR 367 qm als Expansi-onsfläche neu angemietet. Das Bürogebäude ist Bestandteil des DEFO Immobilienfonds 1. Darüber hinaus konnte Union Investment mit einem langjäh-rigen Bestandsmieter einen neuen Vertrag zur Fortfüh-rung des Mietverhältnisses über eine Mietfläche von ins-gesamt 5.554 qm in der Jo-sef-Wirmer-Straße 2-8 in Bonn-Hardtberg abschließen. Der Mietvertrag hat eine Lauf-zeit von 10 Jahren. Eine wei-tere Expansion ist derzeit in Prüfung. Das Gebäude gehört zum Portfolio des neuen insti-tutionellen Immobilienspezial-fonds German M, der im Rahmen der Umstrukturie-rung des DEFO-Immobilienfonds 1 aufgelegt

Deal-Mix ändertes Käuferverhalten durch den wachsenden Online-Handel, ein zunehmender Einfluss vertikaler Einzelhändler (u. a. H&M, Inditex und Primark) und ein höheres Anspruchsdenken der Kunden an den stationären Handel. An den 7 Top-Märkten verzeichnete lediglich Düs-seldorf einen leichten Anstieg um knapp 2% und Frankfurt einen Rückgang im gleichen Um-fang. Spitzenreiter bleibt damit München mit 370 Euro für einen idealtypischen 100-qm-Standardshop, gefolgt von Berlin mit 310 Euro. Frankfurt konnte die Höchstmiete zwar nicht halten, ist mit 305 Euro aber immer noch unter den Top 3. Auf dem vierten Platz folgt Düs-seldorf mit 285 Euro und setzte sich damit vor Hamburg und Köln, wo jeweils 280 Euro zu verzeichnen seien. Schlusslicht unter den Big Seven ist Stuttgart mit 275 Euro. Auch in Leip-zig hat sich die Spitzenmiete stabil entwickelt und liegt unverändert bei 120 Euro.

Highstreet Investments zählten auch im Jahr 2015 zu den gefragtesten Anlageklas-

sen. Insgesamt flossen mehr als 3,9 Mrd. Euro in Deutschlands Einkaufslagen und damit fast doppelt so viel wie im Vorjahreszeitraum. Die starke Nachfrage und der damit einherge-hende Wettbewerb unter den Investoren haben auch im Jahr 2015 die Preise weiter steigen lassen. Bei den Kaufpreisen für Geschäftshäuser in den bestfrequentierten Lagen der gro-ßen Einkaufsstraßen bleibt München der teuerste deutsche Standort mit einem Kaufpreis-vervielfältiger für Objekte in der besten Lage in Höhe der 24,0 bis 30,0-fachen Netto-Jahresmiete. Der Investor muss dann aber noch mindestens 10% Erwerbsnebenkosten kalkulieren, wenn er die Grunderwerbsteuer nicht sparen kann. Den größten Sprung hat die Hauptstadt Berlin gemacht (23,0 bis 28,0), die sich mittlerweile auf Rang zwei geschoben und Hamburg auf Platz drei verdrängt hat (22,5 bis 27,5). Dahinter folgen gleichauf Frank-furt, Düsseldorf und Köln (je 22,0 bis 27,0). Grundsätzlich lässt sich aber festhalten, dass gerade in dieser Assetklasse vereinzelt immer wieder Ausreißer zu beobachten sind, bei denen die Preise noch deutlich höher liegen. �

Wohnungsbedarf der Flüchtlinge Wieviel, welche Arten und Wo?

Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum

Das Thema Flüchtlinge ist nun auch in der Wohnungswirtschaft angekommen. Bislang ging es vor allem um die kurzfristige Unterbringung der ankommenden Flüchtlinge, hier waren insbesondere Notunterkünfte gefordert. Nun ist die Suche nach längerfristigen Lösungen in den Fokus geraten. Jedoch sind sehr viele Unsicherheiten und Fragen gegeben, die eindeutige Aussagen über die Höhe des zu-künftigen quantitativen und qualitativen Wohnungsbedarfs für Flüchtlinge nur schwerlich möglich machen. Wie viele Wohnungen werden benötigt?

Schon im vergangenen Frühjahr 2015 wurde – noch vor dem Anstieg der Flüchtlingszahlen – die Anzahl der benötigten Wohnungen aufgrund der Wohnungsknappheit vor allem in den größeren Städten deutlich heraufgesetzt. Schätzungen des Bundesamtes BBSR gingen davon aus, dass jährlich ungefähr 270.000 Wohnungen in den nächsten Jahren fertiggestellt werden müssen. Die zunehmende Zahl der Flüchtlinge hat aber alle wohnungswirtschaftli-chen Prognosen über den Haufen geworfen. Angesichts der sich im Jahresverlauf ändern-den Schätzungen mit steigenden Flüchtlingszahlen wurde auch der Bedarf an neuen Woh-nungen ständig angepasst. �

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scheidungen zu langfristigen Folgeschäden führen können. Dies gilt auch für die in diesem Zuge stattfindende Quar-tiersentwicklung. Hierbei sollten die Fehlentwicklungen frü-herer Jahre, vor allem die Bildung neuer Ghettos, vermie-den werden.

Wo sollen die Wohnungen gebaut werden?

Auch bei dem regionalen Bedarf gibt es viele Unsi-cherheiten; so sind die konkreten Präferenzen der Flüchtlin-ge unbekannt. Es ist davon auszugehen, dass die bevor-zugten Wohnorte von Flüchtlingen vor allem die größeren Städte (so genannte „Schwarmstädte“ wie Groß- oder Uni-versitätsstädte) sind und vielfach die Orte, an denen schon

Landsleute wohnen. Da hier aufgrund der allgemeinen de-mografischen Entwicklung der jüngsten Zeit vielfach schon Wohnungsknappheiten bestehen, wird es also zu weiteren Knappheiten in diesen Städten kommen.

Als Alternative wird diskutiert, dass den Flüchtlin-

gen staatlicherseits zwangsweise leerstehende Wohnungen zugewiesen werden. Dies soll vor allem dort geschehen, wo heute regional die Leerstände relativ hoch sind. Durch eine derartige Zuteilung soll der Neubaubedarf verringert wer-den. Jedoch ist zu bedenken, dass in diesen Gebieten häu-fig wenige Arbeitsplätze vorhanden sind und damit Erwerbs-möglichkeiten fehlen.

Es bleibt festzuhalten, dass mehr Wohnungen be-

nötigt werden, deren Anzahl sich derzeit nicht vorhersagen lässt. Auch bei diesen Neubauten sollten sowohl bei der Wohnungsqualität als auch bei der Quartiersentwicklung die Kriterien der Nachhaltigkeit eingehalten werden. �

Es ist jedoch nicht eindeutig, wie viele Wohnungen für Flüchtlinge zusätzlich benötigt werden. Dieses ist darauf zurückzuführen, dass zunächst einmal die Anzahl der nach Deutschland gekommenen Flüchtlinge nicht genau bekannt ist. Weiterhin kann niemand vorhersagen, wie viele Flücht-linge in der nächsten Zeit noch hinzukommen werden, wie viele Flüchtlinge weiter in andere Länder ziehen oder – frei-willig oder zwangsweise – in ihre Heimatländer zurückkeh-ren. Sobald die Flüchtlinge ein dauerhaftes Bleiberecht er-halten, dürfen auch Familienmitglieder nachziehen. Hier gibt es ebenfalls hohe Unsicherheiten. Die Zahl der Nachzüge ist nicht vorhersehbar, da insbesondere staatliche Entscheidun-gen Einfluss nehmen.

Bei Berücksichtigung aller

dieser Faktoren könnte dann die An-zahl der Flüchtlinge geschätzt werden, die als Nachfrager auf dem Wohnungs-markt aktiv werden. Letztlich ist zusätz-lich zu berücksichtigen, dass die Woh-nungen von Familien und nicht von einzelnen Flüchtlingen bezogen und sich so die Zahl der Nachfrager deutli-cher reduzieren dürfte. Das führt letzt-lich zum zukünftigen Bedarf an Fertigstellungen. Das Ifo-Institut kommt in seiner jüngsten Prognose zu dem Ergebnis, dass in den nächsten Jahren jeweils über 300.000 Wohnun-gen fertiggestellt werden, das Doppelte der Fertigstellungen zum Tiefpunkt Ende des letzten Jahrzehnts. Ob diese Menge ausreicht, kann noch nicht abgeschätzt werden.

Welche Arten von Wohnungen sind zu bauen?

Über die Größe und die Art der Wohnmöglichkeiten

können derzeit auch nur wenige Aussagen getroffen wer-den. Die Größe der benötigten Wohnungen ist abhängig von der Anzahl der Familiennachzügler. Je mehr Familienmit-glieder zusammengeführt werden, je mehr größere Wohnun-gen und je weniger Singlewohnungen werden benötigt. Poli-tische Entscheidungen geben auch hier den Rahmen vor.

Bei den Standards der Wohnungen wird häufig

gefordert, dass diese vor allem preiswert sein sollen. Um dies zu erreichen, sollen angesichts der Wohnungsknapp-heiten die ökologischen und sozialen Mindeststandards auf-gegeben bzw. nicht mehr weiter vorangetrieben werden (u. a. Energieeinsparverordnung (EnEV)). Wohnungen haben aber eine lange Lebensdauer, so dass heute getroffene Ent-

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Bau einer Flüchtlingsunterkunft in Baden-Württemberg (Foto: fotolia)

Berlin: Erneuter Doppeler-folg für die Deutsche Immo-bilien Gruppe (DI-Gruppe): Mit „WBS Training AG“ und „TechSpring GmbH“ ent-schieden sich jetzt gleich zwei etablierte Unternehmen, ihrem Geschäft weiterhin in dem von der DI-Gruppe ge-managten „Frankfurter Allee PLAZA“ in Berlin-Friedrichs-hain nachzugehen. Die WBS, eine der führenden Weiterbildungs-Anbieter in Deutschland, bindet sich bis mindestens Ende 2017 an den Standort im Berliner Szenestadtteil und verlängert über 2.000 qm und nimmt weitere knapp 600 qm hinzu. Der renommierte IT- und Software-Spezialist TechSpring nutzt seine fast 380 qm moderner Bürofläche mindestens drei weitere Jahre bis Ende August 2019. Damit bleibt das Büro- und Geschäftshaus „Frankfurter Allee PLAZA“ zu 99% vermietet. Auf mehr als 42.000 qm sind zahlreiche Dienstleister, Ein-zelhändler und ein Hotel beheimatet. Die Dürener DI-Gruppe hatte das „Frankfurter Allee PLAZA“ bereits 1996 im Auftrag eines institutionellen Investors initi-iert, entwickelt und erstellt und blickt nun auf fast 20 Jahre erfolgreiches Manage-ment zurück.

Österreicher wollen weiter wachsen Deutschlandgeschäft und Hotelbereich auf der Agenda Die österreichische UBM Development AG hat im vergangenen Jahr einen Umsatz von 307,8 Mio. Euro verbuchen können. Die Gesellschaft kann damit ein Plus von 37,7% verzeichnen. Das Ergebnis vor Steuern wuchs um 99,6% von 25,2 Mio. Euro auf 50,3 Mio. Euro. Der Jahresüberschuss stieg von 22 Mio. Euro um 69,5% auf 37,5 Mio. Euro. Die Eigenkapitalrentabilität verbesserte sich von 13,9% auf 15,1% und die Gesamtka-pitalrentabilität von 5,7% auf 6,8%. Die Eigenkapitalquote stieg von 23,9% auf 28%. Treiber des Ergebnisses ist die forcierte Verwertung des Portfolios sowie der Merger von Entwicklungskapazitäten in Deutschland und Österreich. UBM hat in den letzten 13 Jahren Projekte mit einem Gesamtverkaufspreis von über 380 Mio. Euro platzieren können. Das Ergebnis je Aktie stieg um 36,5% auf 4,90 Euro. Das Unternehmen zahlt eine Dividende von 1,60 Euro (VJ: 1,25 Euro).

Mit einem verdoppelten EBIT von 36,6 Mio. Euro in 2014 auf 73,6 Mio. Euro im ver-gangenen Jahr, hat die Gesellschaft von den derzeitigen Entwicklungen an den Immobilien-märkten profitieren können. Dieses „außergewöhnlich gute“ Ergebnis, so noch CEO Karl Bier (Foto), ist vor allem der enormen Nachfrage der Investoren geschuldet. Projekte werden mittlerweile schon fast vor der Baugenehmigung erworben, so Bier auf der Bilanzpressekonferenz in Wien. Dabei sei der Nachfragedruck in allen Assetklassen nach wie vor hoch. Besonders aber der Hotelsektor zeige sich derzeit sehr dyna-misch. UBM hat bisher 43 Hotelprojekte mit mehr als 9.000 Zimmern abgeschlossen.

Deutschland ist dabei für die Gesellschaft der Hauptwachstumsmarkt. Die Gesamt-leistung stieg dort um 42,3% auf 208,9 Mio. Euro bei einer Gesamtleistung aller drei Ziel-märkte Österreich, Polen und Deutschland von 593,3 Mio. Euro (+73,1% ggü. 2014).

Für die Zukunft plant Bier weiteres Wachstum und sieht den kommenden zwei Jah-ren gelassen entgegen, da er nicht erwartet, dass sich die Rahmenbedingungen auf abseh-bare Zeit ändern werden. Besonders im Hotelbereich ist weiteres Wachstum zu erwarten, so Bier. Vor allem an den Top 7 Standorten in Deutschland möchte Bier stärker vertreten sein, wobei hier oftmals die Hotelprojekte der door-opener für den Wohnbau ist. Antreten möchte Bier hier mit lokalen Entwicklern vor Ort, die den Markteintritt wesentlich einfacher machen. Das Geschäft überlassen möchte der 61jähri-ge zukünftig Thomas Winkler (53, Foto). Bier tritt gemeinsam mit CFO Heribert Smole (61) den Rückzug an, soll dem Unternehmen aber als Berater verbunden bleiben. Winkler war u.a. Finanzvor-stand bei T-Mobile. Damit läutet Bier eine neue Ära bei den Österreichern ein, da mit Wink-ler ein echter Kapitalmarktexperte an Bord kommt, der durch seine Vergangenheit bei Macu-lan auch Erfahrungen in der Immobilienbranche aufweisen kann. �

DI-Gruppe:Doppelerfolg

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Mietaussichten dafür, dass vermehrt Neubauten errichtet werden. Auch hier seien Büroimmobilien führend.

Die Investorennachfrage stieg in sämtlichen Markt-

segmenten wie schon seit etlichen Quartalen weiter stark an. Das Immobilienangebot ist im Vergleich zum vierten Quartal 2015 stark zurückgegangen, wobei der Rückgang in allen Sektoren ähnlich ausfällt. Sowohl in Top- als auch Sekundär-standorten des Marktes gehen RICS in den kommenden 12 Monaten von einer Kapitalwertsteigerung aus. Nur bei Einzel-handelsimmobilien außerhalb der Spitzenlagen fällt das Wachstum etwas bescheidener aus. Dennoch ist ein wach-sender Anteil der Umfrageteilnehmer (60%) inzwischen der Auffassung, der Markt bewege sich auf den Höhepunkt des aktuellen Zyklus zu.

Gewerbeimmobilien schneiden auch in Spanien und

Großbritannien gut ab. Dort steigen dieses Jahr den Progno-sen nach Kapitalwerte wie auch Mieten weiter an. In Irland, Portugal und Ungarn verbindet sich die solide Marktentwick-lung mit einer positiven Mieternachfrage. Auch in den Nieder-landen, in Italien und Frankreich steigt die Investorennachfra-ge insbesondere durch ausländische Interessenten in allen Sektoren weiter an, vor allem aber in den Bereichen Büro- und Einzelhandelsimmobilien.

Der RICS-Index zur Entwicklung der Mieternachfra-

ge offenbart eine verzögerte Aufhellung in Frankreich, die sich auch in den verbesserten Zahlen für Paris niederschlägt. Das zeigt sich in den erstmals positiven Werten des Occupier Sentiment Index für Paris seit 2011. In Italien fallen die Zwölf-monatsprognosen für die Bereiche Office und Retail positiv aus, verharren im Industriesektor aber im leicht negativen Bereich. In Mittel- und Osteuropa ist die Stimmung insgesamt weiterhin positiv. �

90% der Umfrageteilnehmer der Teilnehmer des RICS Global Commercial Property Monitor sind der Meinung, dass Gewerbeimmobilien eher zu hoch bewertet seien. Ebenso meint die Mehrheit der Umfrageteilnehmer aus der Schweiz (87%), aus Deutschland (73%) und aus Japan (70%), dass die Preise für Gewerbeimmobilien ihren bei-zulegenden Zeitwert übersteigen. Die Immobilienpreise in Athen, Budapest und Madrid sind gemessen am Zeitwert noch immer die günstigsten.

Die Mieternachfrage ist laut den Ergebnissen des

RICS Global Commercial Property Monitor für das erste Quartal 2016 in allen Marktsegmenten stabil geblie-

ben, wobei sie im Büro- und Industrie-bereich am dynamischs-ten ist. Damit dauert das ungebroche-ne Nachfrage-

wachstum nun schon seit 2010 an. Die Verfügbarkeit sank dagegen das zweite Quartal in Folge. Vor allem bei Industrieimmobilien werden Flächen knapp. Dementspre-chend zeigte sich auch in allen Asset-Klassen eine Abnah-me von Incentives.

Angesichts der angespannten Marktlage wird erwartet, dass die Mieten sowohl im kommenden Zwölfmo-nats- als auch Dreijahreszeitraum steigen. Die Spitzenmie-ten werden den Erwartungen nach am deutlichsten stei-gen, wobei Büroimmobilien das Zugpferd seien. In den sekundären Märkten sind die Prognosen etwas gedämpf-ter, während das Niveau bei Einzelhandelsimmobilien ins-gesamt unverändert bleibe. Dennoch sorgen die soliden

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RICS veröffentlicht Global Commercial Property Monitor Q1 2016 90% der Umfrageteilnehmer halten Gewerbe für überbewertet Das Investoreninteresse wächst in den meisten europäischen Märkten für Gewerbeimmobilien weiter. Deutschland liegt dabei das zweite Quartal in Folge ganz vorne. Doch anstehende politische Umwälzungen in Großbritannien und Spanien wirken sich zunehmend auch auf die jeweiligen Märkte aus. Das sind die zentralen Aussagen des RICS Glo-bal Commercial Property Monitor für das erste Quartal 2016. Für das erste Quartal 2016 verzeichnet der RICS Global Commercial Property Monitor in allen Industrieländern eine positive Stimmung. Die Mieter- und Investorennachfrage nach Gewerbeimmobilien stieg insbesondere in Europa. In den Schwellenländern haben die Rohstoffexporteure wei-ter zu kämpfen. Mit Blick auf die Einschätzung aktueller Immobilienpreise sind 90 Prozent der Teilnehmer der Mei-nung, dass Gewerbeimmobilien eher zu hoch bewertet sind.

Europäische Geschäftsklima-Indizesweiterhin positiv für Investments Gewerbliche Investitionen in Europa stiegen 2015 um 17% auf 259 Mrd. Euro Trotz der konjunkturellen Abkühlung in den Schwellen-ländern stieg nach Analyse von BNP Paribas Real Estate das gesamte gewerbliche Investitionsvolumen in Europa 2015 um 17% auf 259 Mrd. Euro. Der Anteil der Büroimmobilien am Gesamtumsatz verringerte sich lt. BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) leicht von 46% auf 44%. Die weiterhin gute Entwicklung wurde durch Groß-abschlüsse begünstigt, deren Anteil von 45% (2014) auf ak-tuell 48% gestiegen ist. Ca. 52% des Investmentumsatzes entfiele auf grenzüberschreitende Anleger. Vor allem ameri-kanische Investoren waren in Europa mit einem Drittel Anteil aktiv. Rund 61% der Investitionen aus den USA flossen nach Großbritannien und Deutschland und jeweils 10% nach Frankreich und Südeuropa. In Großbritannien kommen aus-ländische Käufer auf einen Anteil von insgesamt 51%, in Deutschland auf 50% und in Frankreich auf 39%. Investoren aus den USA seien nach wie vor die wichtigsten Anleger in Europa. Sie seien zudem risikobereiter als andere Investoren aus dem Ausland, ergänzte Céline Cotasson-Fauvet, Head of European Analysis.

Wie schon berichtet war die Investmentaktivität auf dem deutschen Immobilienmarkt mit plus 40% dynamisch und erreichte das beste Ergebnis seit dem Rekordjahr 2007. Großbritannien konnte sogar das zweite Mal in Folge den Investmentumsatz des Jahres 2007 übertreffen (+18%). Wie erwartet blieben Großbritannien, Deutschland und Frankreich in Bezug auf das Volumen mit zusammen 66% der Transak-tionen Spitzenreiter auf dem europäischen Immobilienmarkt. Der Rückgang bei den Spitzenrenditen im Bürosegment setzte sich 2015 fort. London und Paris führen die Statistik an und liegen vor den wichtigsten deutschen Standorten München und Berlin. Diese Städte verzeichnen historische Tiefstände bei der Rendite. Im restlichen Europa ist es noch nicht soweit, jedoch wurden in Madrid, Dublin und Lissabon in den letzten 18 Monaten Rückgange zwischen 150 und 200 Basispunkten verzeichnet. Die Entwicklung werde auch von guten Fundamentaldaten in den großen Büromärkten ge-stützt.

Immobilien-Prominenz setzt auf NachhaltigkeitNeuer Rekordumsatz mit Green Buildings In den vergangenen Jahren hat sich der Markt mit Nach-haltigkeitsansätzen auseinandergesetzt. Nach einer anfänglich vor allem durch Marketing getriebenen Pha-se ging "Der Immobilienbrief" in den letzten Jahren da-von aus, dass ein Nachhaltigkeitszertifikat, dass von internationalen Investoren verstanden und anerkannt wird, bald zur Nebenbedingung erfolgreicher Exit-Strategien werden würde. Insofern fragten wir uns, ob denn der hohe technische Anspruch der deutschen DGNB-Lösung der betriebswirtschaftlichen Logik ge-recht werde. Die erwarteten Trends scheinen sich zu bestätigen. (WR) Das Transaktionsvolumen mit zertifizierten Green Buildings belief sich lt. BNP Paribas Real Estate 2015 auf knapp 6,84 Mrd. Euro. Damit wurde das bereits sehr gute Vorjahresergebnis um ein Drittel übertroffen. Der Durch-schnitt der vergangenen 8 Jahre wurde verdoppelt. Bezo-gen auf die rund 36,2 Mrd. Euro, die 2015 in der BNPPRE-Recherche bundesweit in Einzelobjekte investiert wurden, beläuft sich der Anteil zertifizierter Gebäude auf knapp 19% und liegt damit in der gleichen Größenordnung wie im Vorjahr. Bei Verkäufen im dreistelligen Millionenbereich stieg der Zertifizierungsanteil von ca. 56% des Umsatzes auf annähernd 70%. Rechnet man noch Objekte zwischen 50 und 100 Mio. Euro hinzu, so sind es sogar knapp 90% (2014 knapp 80%). Frankfurt führt bei nachhaltigen Investiti-onen mit 2,35 Mrd. Euro vor Berlin mit 2,09 Mrd. Euro und München mit 864 Mio. Euro. Als bekannte Beispiele stehen der Potsdamer Platz (DGNB) in Berlin oder das Trianon (LEED-Gold) in Frankfurt.

2015 konnten fast 1 000 Green Buildings erfasst werden (+25%). Nach wie vor dominieren zwar Büros mit ca. 51% Anteil, jedoch konnte der Einzelhandel mit jetzt 23% spürbar aufholen. Weitere knapp 18% entfallen auf Logistikobjekte und gut 2% auf Hotels. Der Trend steigender Zertifizierungen im Bestand hält an und hat ihren Anteil am Gesamtbestand der Green Buildings auf mittlerweile ein Drittel klettern lassen.

Die DGNB ist nach wie vor Marktführer in Deutsch-land. Der Vorsprung hat sich allerdings von 69% Marktanteil in 2014 auf 64% in 2015 verringert. Auch die Trendwende von LEED zu BREEAM hat sich bestätigt. BREEAM konnte seinen zweiten Platz von ca. 16% (2014) auf 20% (2015) ausbauen. Der Erfolg von BREEAM beruht auf der Zunah-

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Fürth: Direkt an der Rednitz fand auf dem Baugrundstück der „Uferlogen“ am vergange-nen Montag eine Spenden-übergabe statt. Zur finanziel-len Unterstützung des örtli-chen Frauenhauses spende-te die PROJECT Life Stif-tung bei der Veranstaltung in der Badstraße in Fürth 5.000 Euro an den Hilfe für Frauen in Not e. V. Im Beisein des Fürther Ober-bürgermeisters Dr. Thomas Jung überreichte Agnieszka Nyszler, Vorstand Projekt-entwicklung der PROJECT Immobilien Wohnen AG, im Namen der Stiftung einen Spendenscheck in Höhe von 5.000 Euro an Eva Göttlein

vom Hilfe für Frauen in Not e. V. Die Spende kommt dem Frauenhaus in Fürth zugute. Als Teil der PROJECT Immo-bilien Gruppe engagiert sich die PROJECT Life Stiftung gezielt für gemeinnützige Organisationen und förde-rungswürdige Initiativen in den Städten der PROJECT Niederlassungen. Vorzugslage direkt an der Uferpromenade In zentraler Lage errichtet PROJECT Immobilien mit den „Uferlogen“ 33 gehoben ausgestattete Eigentumswoh-nungen am Rednitzufer.

Spendenübergabe me der Bestandszertifikate. Auf Grund von Produktknappheit in Core-Lagen und geringe-rem Zertifizierungsanteil in Nebenlagen könnte trotz Wachstums der Bestandszertifizierung der relative Anteil von Green Buildings am Investmentumsatz insgesamt im laufenden Jahr eventuell leicht sinken, gibt BNPPRE zu denken. Auf der anderen Seite spielen die The-men CSR, Sustainability und Energieeffizienz für viele Unternehmen, ob als Mieter oder Bestandshalter, eine zunehmende Rolle. �

Globale Impulse pushen Hotelmärkte Aktuelle Stimmung trübt sich ein Wie sichern institutionelle Investoren ihre Cash Flows, war die Frage, mit der sich die Researcher von Bulwiengesa vor kurzem beschäftigten. Globalisierungseinflüs-se schlagen sich stark im deutschen Hotelsektor nieder, der in den letzten Jahren eine Investment-Renaissance erlebte. Mit 30,3 Mio. Übernachtungen hatte laut Bul-wiengesa-Vorstand Andreas Schulten Berlin einen Auslandsanteil von 45,2%. Pro-zentual war der Ausländeranteil in München mit 14,2 Mio. Übernachtungen und 50,1% Auslandsanteil und Frankfurt mit 8,7 Mio. Übernachtungen und knapp 46% sogar noch höher. Dennoch trübt sich aktuell die Stimmung ein wenig ein, wie Union und hospitalityInside berichten. Die Stimmung am Hotelinvestmentmarkt hat sich im Frühjahr 2016 etwas eingetrübt. Das ergab das hospitalityInside "INVESTMENT BAROMETER Frühjahr 2016". Dennoch bleibt die Markteinschätzung insgesamt auf einem hohen Niveau positiv. Die leicht abgekühlte Stimmung an den Hotelmärkten sei nach den Höhenflügen der letzten Jahre nicht verwun-derlich, kommentiert Andreas Löcher von Union Investment Real Estate die Ergebnisse der Umfrage, die der Augsburger Fachverlag hospitalityInside in Kooperation mit Union im Mai durchgeführt hat.

Insbesondere die Anschläge in Europa und die Unwägbarkeiten und Risiken rund ums Mittelmeer hätten für den Tourismus teilweise zu massiven Einbrüchen der Hotelbele-gung geführt. Die Umsatzerwartungen für die Branche sind in der Umfrage ebenfalls rück-läufig, jedoch sind immer noch drei Viertel der Befragten von weiterhin guten bis sehr gu-ten Geschäften für die Branche überzeugt. Das gilt auch für die übrigen Einzelindizes: Die aktuelle Situation und die Erwartungen für das eigene Geschäft in den nächsten sechs Monaten beurteilten die Befragten optimistischer als für den gesamten Markt. Die Stim-mung im Hinblick auf das Development neuer Hotels konsolidiert jetzt nach vorherigem starken Anstieg.

Dennoch schließen alle Einzelindizes mit dem zweithöchsten Wert seit Beginn der

Umfrage im Herbst 2013. Als „Outperformer" 2016 erwarten die befragten vor allem Mün-chen und London. In München suchten noch immer eine Vielzahl von Hotelketten seit lan-ger Zeit erfolglos nach ihrer ersten Opportunität, begründet Union die Wahl. In London habe die Gefahr eines Brexit bislang noch keine wesentliche Auswirkung auf den Hotel-markt. An beiden Standorten seien und blieben neue Hotelstandorte rar. �

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Büromieten in Wolkenkratzern steigen in London am stärksten Hongkong schlägt Frankfurt mit Faktor 5 Trotz oft kleiner Etagenflächen, Effizienzproblemen und hohen Nebenkosten bleiben Hochhausflächen interes-sant. Nach brandaktuellem Wolkenkratzerindex von Knight Frank haben sich die Mieten für Büroflächen in Hochhäusern mit mehr als 30 Stockwerken in London weitaus stärker verteuert als in jeder anderen global be-deutenden Stadt. Im zweiten Halbjahr 2015 sind die Mieten in Londoner Wol-kenkratzern lt. Knight Frank um 9,7% gestiegen. Bereits im ersten Halbjahr 2015 lag die britische Hauptstadt bei Miet-steigerungen an der Spitze. Damit hängt London andere Metropolen weit ab. So haben die Mieten in San Francisco um 4,8% und in Hongkong und Mumbai um jeweils 3% zu-gelegt. Singapur ist mit -4,8% die einzige globale Stadt mit deutli-chen Mietverlus-ten. Aber auch in Frankfurt sind die Mieten geringfügig um -1,2% gefallen. Die mit Abstand höchsten Mieten weltweit erzielen unverändert Wolkenkrat-zer in Hongkong. Im zweiten Halbjahr 2015 lagen sie bei 263 US-Dollar pro Quadratfuß und Jahr bzw. knapp 210 Euro pro qm Monatsmiete. Auf Platz zwei folgt erneut New York (155 US-Dollar), auf Platz 3 Tokio (129 US-Dollar). In Frankfurt betragen die Spitzenmieten 52 US-Dollar. Das ist dann ledig-lich ein Fünftel der Mieten in Hongkong bzw. nur 40% der Londoner Mieten.

Auch Müller International aus London berichtet von Hochhausmieten, die rund 30% über Mieten sonstiger Spitzenflächen lägen. Die Spitzenmieten in den Londoner Hochhäusern beträfen allerdings meist kleinere Mietflächen zwischen 500 und 1 000 qm, da Großmieter niedrigere Ge-bäude mit größeren Flächen auf einer Ebene bevorzugten. Die unteren Etagen können im Allgemeinen nur zu etwa 25% niedrigeren Mieten als die oberen Etagen vermietet werden. Hierfür seien wohl psychologische Gründe ("Prahl-ereirechte") anzunehmen. �

Ungebremste Dynamik bei Pflegeimmobilien-Investments 1 Mrd. Euro erreichbar Allein im ersten Quartal 2016 wurde bei Pflegeimmobi-lien in Deutschland mit 465 Mio. Euro bereits mehr als die Hälfte des gesamten Transaktionsumsatzes 2015 umgesetzt. Das steigende Investoreninteresse drückt die Spitzenrendite auf aktuell 6%. Lt. CBRE ist ein Transaktionsvolumen von einer Milliarde Euro am Jah-resende 2016 möglich.

Mit knapp 33% stellten Asset Manager die größte Investorengruppe, gefolgt von institutionellen Investoren wie Versicherungen mit über 32%. Offene Immobilienfonds / Spezialfonds waren mit 19% die drittgrößte Investorengrup-pe. Im ersten Quartal 2016 kam das Investitionskapital zu rund der Hälfte aus Deutschland. Investoren aus dem euro-päischen Ausland legten rund 225 Mio. Euro in deutsche Pflegeimmobilien an. Das sind über 48% des Transaktions-volumens.

CBRE hält Pflegeimmobilien für besonders attrak-

tiv, da sie nicht nur im Vergleich zu traditionellen Assetklas-sen, sondern auch im Vergleich zu anderen alternativen Immobilienanlagen eine hohe Rendite ermöglichten. Es gäbe einen leichten Renditerückgang, jedoch bleibe der Renditevorsprung gegenüber den traditionellen Immobilien-Assetklassen bestehen. Im Vergleich zum Jahresende 2015 sank die Spitzenrendite im ersten Quartal 2016 um 25 Ba-sispunkte auf rund 6%. Damit läge die Spitzenrendite von Pflegeimmobilien noch immer 100 Basispunkte über der von Hotelobjekten und 150 Basispunkte über jener von Studen-tenwohnheimen. Ein zusätzliches Argument für Investoren sei, dass es sich bei Pflegeimmobilien um einen konjunktu-runabhängigen Wachstumsmarkt handele. Für das Gesamt-jahr 2016 geht CBRE von einem weiterhin sehr dynami-schen Markt für Pflegeimmobilien aus.

Die Spezialisten für Sozialimmobilien der Hambur-

ger IMMAC, die nach wie vor mehr als 120 Pflegeimmobi-lien ohne nachhaltige Planabweichung managen und von dem Thema etwas verstehen, sehen die Preisentwicklung allerdings skeptischer. Immobilienwirtschaftlich seien heuti-ge Preise nur schwer zu rechtfertigen. Nicht nur die rein finanzmathematische Betrachtung des anfänglichen Rendi-tevorsprungs könne zu Fehlern führen, sondern auch die oft zu Grunde liegenden sportlichen Pachtansätze, die von reinen Finanzinvestoren oft nicht auf Nachhaltigkeit geprüft werden könnten. Pflegeimmobilien seien ein Investment für Fachleute auch des Pflegemarktes. �

NR. 372 I 18. KW I 09.05.2016 I ISSN 1860-6372 I SEITE 27

Die deutsche Immobilienbranche ist nicht gerade für ihre Innovationskraft bekannt. Das ist auch bei der Einführung der Prop-Techs der Fall. Prop-Techs verstehen sich als solche Unternehmen, die immobilienwirtschaftliche Geschäftsmodel-le mit digitalen Medien verbinden. Ihren Ursprung in den an-gelsächsischen Ländern, wurde im letzten Jahr bereits 1,7 Mrd. USD in Prop-Techs investiert. In diesem Jahr sollen es lt. Catella bis zu 2,3 Mrd. USD sein. Der Großteil davon in den USA (siehe Grafik) gefolgt von China, Indien und Singa-pur. Wie in Europa üblich, schwappt die Prop-Tech Welle dabei über das internationale Einfalltor London auf den Kon-tinent.

Neben neuen Distributionsmodellen wollen die Ge-sellschaften vor allem ein neues Verständnis für die fort-schreitende Digitalisierung bilden und natürlich über den direkten Weg zum Kunden Geld verdienen. „Kontinentaleuropa steckt hier noch in den Kinderschuhen”, umschreibt Dr. Thomas Beyerle, Head of Group Research bei Catella, die augenblickliche Situation mit Blick auf die Immobilienwirtschaft. Den Grund für den Aufholbedarf sieht Beyerle vor allem in der fehlenden Bereitschaft sich mit den Digitalisierungserfordernissen auseinander zu setzen.

Allerdings sollten die Spezifika der Immobilienbran-che berücksichtigt werden. Der derzeitige Angriff der Prop-Techs erfolgt in erster Linie an zwei Fronten, so Catella. So zum Beispiel durch Crowdfunding und Immobilien-

Vermittlungsplattformen. Sie stellen ein erstes Produktange-bot im aktuellen Wettbewerb dar. Von den klassischen Mak-lertätigkeiten (Vermarktungsplattformen) über Planungstools wie BIM (Building Information Modeling) und Crowdfunding-Modelle bis hin zur softwaregestützten Kartierung von In-nenräumen ist die Erwartungshaltung der Entwickler an ein rasches Marktwachstum sehr groß, so die Catella Analys-ten.

„Doch der Weg zu einer echten Marktveränderung ist freilich noch weit“, merkt Beyerle an. Den meisten Prop-Techs fehle schlicht noch der Zugang zur Industrie. Auch das strukturelle Defizit der Datenverfügbarkeit, um die Ge-schäftsmodelle mit Leben füllen zu können, wiege schwer. „Ferner darf die innere Entwicklungskraft der Immobilien-branche selbst nicht unterschätzt werden“, so Beyerle wei-ter. Gleichwohl ist der Weg zum "pay per use" für Flächen schon heute absehbar. Darauf sollten sich Büroflächenan-bieter zu allererst einstellen.

Fazit: Prop-Techs stecken sicher noch in den Anfängen. Doch die Welle der digitalisierten Immobilienunternehmen ist diesmal sicherlich ernster zu nehmen als noch zu den Gründungszeiten von Kapitalfreunde.de mit Michael Ull-mann, einem der Vorreiter der Crowdfunding für Immobilien Szene. Prop-Techs könnten diesmal jedoch auch eine Marktlücke bei Kleininvestoren schließen, die bisher von geschlossenen Fonds bedient wurden. Auch wenn das Marktvolumen bisher klein ist, beäugen die Großen der Branche die neuen, jungen Marktteilnehmer genau. �

NR. 372 I 18. KW I 09.05.2016 I ISSN 1860-6372 I SEITE 28

Neue Geschäftsmodelle in der Immobilienbranche Welchen Einfluss können Prop-Techs haben? Prop-Techs wollen das immobilienwirtschaftliche Pendant zu den Fin-Techs sein. Eine Variante sind z.B. die Immobi-lien-Crowdinvesting Plattformen wie Exporo, Bergfürst oder Zinsland. Catella untersuchte in seinem neuesten Mar-ket-Tracker die Bedeutung dieser Prop-Techs für einen möglichen Strukturwandel in der Immobilienbranche.

Deutschland ist europäischer Hotspot für Logistik- und IndustrieflächenInvestments in Deutschland plus 20% Die Neuabschlüsse für Industrie- und Logistikflächen stiegen 2015 europaweit um 7% auf 18 Mio. qm. Deutsch-land ist mit 6 Mio. qm neu angemieteter Flächen Europas und einem Plus von 17% wichtigster Markt. Die Aussich-ten für 2016 sieht Cushman & Wakefield weiter positiv. Bis 2020 werden europaweit Mietsteigerungen erwartet. Das europäische Transaktionsvolumen fiel 2015 mit 21 Mrd. Euro 2015 fast so hoch aus wie im Rekordjahr 2014. Das sind die zentralen Botschaften einer Recherche von Cushman & Wakefield, deren positive Einschätzung nach aktuellen Meldungen von allen großen Maklerhäusern geteilt wird. Polen konkurriert mit 2,5 Mio. qm mit Frankreich und Großbritannien um den zweiten Platz auf der europäischen Rangliste der größten Vermietungsmärkte. In den mittel- und osteuropäischen Ländern stieg das Vermietungsvolumen insgesamt auf den neuen Höchstwert von 4,7 Mio. qm.

Auf dem Investmentmarkt wurde mit 21 Mrd. Euro

europaweitem Transaktionsvolumen das Rekordergebnis von 2014 mit 22 Mrd. Euro nur knapp verfehlt und ist das zweithöchste Transaktionsvolumen mit Logistik- und Indust-rieobjekten der letzten 15 Jahre. Regionale Investoren domi-nierten mit 57% den Markt. Allerdings steigt der Anteil grenz-überschreitender Investitionen seit einigen Jahren. Insbeson-dere asiatische Investoren erwerben große Volumina. Groß-britannien war mit 7,9 Mrd. Euro vor Deutschland mit 4,2 Mrd. Euro mit Abstand attraktivster Markt. Deutschland legte entgegen dem europaweiten Trend sogar noch um fast 20% zu. Auf den europäischen Märkten zeichne sich zunehmend eine wachsende Angebotsknappheit ab. Das eröffnet lt. Ma-gali Marton, Leiterin EMEA-Research bei Cushman & Wa-kefield Potenzial für höhere Mieten. �

Großdeals treiben Zahl der gehandelten Wohnungen um 10% in die Höhe Acht Großtransaktionen mit 248.000 Wohnungen Eine Auswertung der Datenbank Wohnungstransaktio-nen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt-, und Raumfor-schung (BBSR) hat für 2015 insgesamt 41 Verkaufsfälle mit jeweils mehr als 800 Einheiten erfasst. Damit wurden 333.000 Wohnungen gehandelt. Das sind 29.000 Einhei-ten mehr als in 2014. Während in den ersten sechs Mo-naten 264.000 Einheiten verkauft wurden, kamen in der

zweiten Jahreshälfte nur noch 69.000 gehandelte Woh-nungen hinzu. Die Datenbank des BBSR erfasst seit 1999 Transaktionen von großen Wohnungsportfolios ab 800 Wohnungen. Das 2015er Marktgeschehen prägten lt. Bundesinstituts für Bau-, Stadt-, und Raumforschung (BBSR) vor allem einzelne Großdeals ab 10.000 Wohnungen. Im zurücklie-genden Jahr wurden in insgesamt acht großen Transaktio-nen 248.000 Wohnungen verkauft. Die Zahl der erfassten Verkaufsfälle ging zum zweiten Mal in Folge zurück. Nach 51 Transaktionen im Jahr 2013 und 43 im Jahr 2014 wurden 2015 nur 41 Verkäufe erfasst. Die Übernahme der GAG-FAH Group durch die Deutsche Annington SE (heute Vonovia) mit anteilig 136.000 gehandelten Einheiten trug jedoch maßgeblich zur großen Zahl der gehandelten Woh-nungen bei. „Die börsengelisteten Wohnungsunternehmen bestimmten mit ihren wachstumsorientierten Handlungsstra-tegien das Geschehen“, erklärt BBSR-Direktor Harald Herr-mann die Entwicklung auf dem deutschen Transaktions-markt. Das korrespondiert mit den Aussagen von Vonovia-CEO Rolf Buch, über die wir letzte Woche berichteten, dass internationale Investoren kaum noch Chancen hätten, große Portfolien zu erwerben, da der Markt von den Immo-bilienaktiengesellschaften kontinuierlich analysiert wurde.

Ob das Transaktionsvolumen im Jahr 2016 ähnlich hoch sein wird, hängt lt. Herrmann vom BBSR von den ver-fügbaren Kauf- und Übernahmeoptionen ab. Bund, Länder und Industrieunternehmen hätten einen Großteil ihrer Woh-nungsbestände bereits verkauft. Kommunen würden sich zurückhalten. Daher kämen fast keine neuen Wohnungs-pakte auf den Markt. Zudem verfügten die börsennotierten Immobilienunternehmen mittlerweile über rund eine Million Wohnungen, was auch das Angebot bereits gehandelter Portfolios und Wohnungsunternehmen deutlich reduziere. �

NR. 372 I 18. KW I 09.05.2016 I ISSN 1860-6372 I SEITE 29

Bei der Vergleichbarkeit des Marktes wirft das ein gutes Licht auf die deutschen Perspektiven. So hat sich das Wachstum der Eigenheimpreise in der Schweiz im ersten Quartal 2016 wieder beschleunigt. 2008 und 2011 waren es Finanzkrise und Euroraum-Schuldenkrise und Anfang 2015 die Aufhe-bung der Wechselkursuntergrenze, die jeweils den Markt durchstarten ließen. Und zum Jahresauftakt 2016 wurden die Anleger durch den Kursrutsch an den Aktienmärkten wieder ins Betongold gelockt. Eigennutzer und Investoren fühlten sich in der Schweiz laut Vescore gleichermaßen angelockt. Für die Raiffeisen-Gruppe steht außer Frage, dass Immobi-lien Engagements angesichts der wiederkehrenden Finanz-marktunruhen schlichtweg alternativlos seien. Die Zeit der großen Wertsteigerungen sei zwar vorüber, aber ein Crash wenig wahrscheinlich. Wer auf solide Cash Flows blicken würde und nicht auf Wertsteigerungen spekuliere, sei auch heute noch gut beraten, in Immobilien zu investieren. Schließlich lägen die Immobilienrenditen gut 350 Basispunk-te höher als der Zins für zehnjährige Eidgenossen.

Die Entwicklung läuft in der Schweiz parallel zum deutschen Markt. Mieten ist hier die häufigste Wohnform. Die Mietdyna-mik fällt hinter den Eigentumspreisen zurück. Der Schweizer Wohnimmobilienmarkt boomt. Im Fokus steht dabei trotz der starken Preisentwicklung das Stockwerkeigentum. Der Miet-wohnungsmarkt fristet hingegen vergleichsweise ein Schat-tendasein, meint Vescore Real Estate. Ähnlich wie in Deutschland bleibt der Schweizer Arbeitsmarkt attraktiv. Al-lerdings haben die jüngeren Veränderungen der Zuwande-rungsstruktur tendenziell zu einer geringeren Zahlungsbereit-schaft bei der Wohnraumsuche geführt. Die Schweizer Wirt-schaft hat sich trotz der Aufhebung des Mindestkurses im

letzten Jahr mit einem BIP-Wachstum von 0,9% einigerma-ßen behauptet. Allerdings führen die Nachwehen des Wech-selkursschocks im laufenden Jahr zu keiner Beschleunigung der Konjunkturdynamik. Vor allem in der Industrie seien weitere Stellenstreichungen geplant. Insgesamt zeige sich der Arbeitsmarkt jedoch widerstandsfähig.

Die Rendite für direkte Immobilienanlagen lag mit rund 3,7% im ersten Quartal 2016 weit unter dem Niveau der Vorjahre. Allerdings macht der Blick auf den Chart zur Performance Entwicklung von direkten Immobilienanlagen deutlich, dass seit Mitte 2015 auch im Bereich der Wohnimmobilien die Wertänderungsrendite bei null ist. Der Total Return resul-tiert nur noch aus Mieteinnahmen. Das sah speziell 2011 und 2012 bis hin ins erste Quartal 2015 noch deutlich an-ders aus. Hier lagen die Wertänderungsrenditen zwischen 4 und 10%. 2011 bis ins erste Halbjahr 2012 errechneten sich daraus zweistellige Gesamtrenditen aus Cashflow und Wertänderung. Der erneute Zinsrutsch gebe Immobilienan-lagen weiteren Schub. Aus deutscher Sicht mit Blick auf das Labor-Bergvolk, das schon seit Jahrzehnten durch die Über-fremdungsängste geplagt ist, wie aktuell auch Deutschland, ist insofern von Bedeutung, da aus Sicht der Raiffeisen-Gruppe die typische deutsche Angst vor einem starken Wechsel der Richtungspfeile fehlt. Dies stützt auch die Pla-tow Erwartungen, dass auch im deutschen Wohnimmobi-lienmarkt aktuell kein Wende-Szenario erkennbar ist. �

NR. 372 I 18. KW I 09.05.2016 I ISSN 1860-6372 I SEITE 30

Die Schweiz

Das europäische Niedrigzins Labor Während Japan ein wenig weit weg ist und einem anderen Umfeld verhaftet ist, ist die Schweiz das europäische Nied-rigzins-Labor für die Entwicklung der Immobilienmärkte. Der nun schon über zwei Dekaden währende Superzyklus des Schweizer Immobilienmarktes einfach nicht tot zu bekommen, stellt Vescore Real Estate, der Immobilienmanager der Schweizer Raiffeisen-Gruppe fest. Der Landeanflug verzögere sich zum wiederholten Male.

Nr. 372, 18. KW, 06.05.2016

Der Publikums-AIF Wohnen 14 hat zusammen mit weite-ren PROJECT Immobilien-fonds in die Provinzstraße 67/68 in Niederschönhausen investiert. Das Gesamtver-kaufsvolumen der KfW-55 Wohnimmobilienentwicklung liegt bei rund 25,5 Mio. Euro. Auf dem im Bezirk Pankow gelegenen 4.685 qm großen Baugrundstück sieht PRO-JECT die Errichtung von zwei Mehrfamilienhäusern mit 76 Wohneinheiten vor. Der mit 2- bis 4-Zimmerwohnungen neu geschaffene Wohnraum be-misst sich auf eine Gesamtflä-che von 5.575 qm. Außerdem entstehen 40 überdachte Au-ßenstellplätze.

Ein privater Investor hat das vor fast genau 20 Jahren von TREUCON fertiggestellte Gebäudeensemble am Ham-burger Platz in Weißensee erworben. Es handelt sich um 83 Wohnungen und 10 Gewerbeeinheiten mit 6.042 qm Wohnfläche und 1.139 qm Gewerbeflächen sowie 52 Kfz-Stellplätze. Bei der Immobilie bzw. deren Verkäufer handelt es sich um den ersten Wohnimmobilien-fonds, den TREUCON im Jah-re 1994 gemeinsam mit einer städtischen Wohnungsbauge-sellschaft, die später in die GESOBAU integriert worden ist, aufgelegt hat. TREUCON fungierte von 1996 bis zum Verkauf vor wenigen Wochen als Fonds- und Assetmanager und hat den Verkauf auch in der Transaktion begleitet.

Zweckentfremdungsverbot ab 1. Mai 2016 in Kraft

Karin Krentz

Die Schonfrist von zwei Jahren ist vorbei, ab 1. Mai 2016 wird es richtig teuer. Seit dem 1. Mai 2014 gilt in Berlin das Zweckentfremdungsverbot mit einer Übergangsfrist von zwei Jahren. Das Gesetz soll dafür sorgen, dass der in Berlin immer knapper werdende Wohnraum ausschließlich zum Wohnen genutzt wird. Wohnungsleerstand, Abriss und die Umwandlung von Wohnungen in Büro- oder Gewerberäume sowie die Nutzung als Ferienwohnung oder zur Zimmervermietung sind untersagt und nur mit Ausnahmege-nehmigung möglich.

„Wohnungen sind zum Wohnen da“, sagt der zuständige Senator für Stadtentwicklung und Umwelt, Andreas Geisel. „ Es ist niemanden zu erklären – am allerwenigsten denjenigen, die in Berlin eine Wohnung suchen – warum wir die illegale Nutzung von Wohnungen für kom-merzielle Zwecke weiter dulden sollen. Um diesen Zustand zu ändern, müssen wir alles tun, um die betroffenen Bezirke bei ihren Kontrollen zu unterstützen“, so Geisel.

Die 50 Prozent

Es gehe bei dem Zweckentfremdungsverbot nicht darum, den Tourismus in Berlin zu verhin-dern. Aus diesem Grund gelte die so genannte 50-Prozent-Regelung, betont der Senator. Eine private Weitervermietung eines Zimmers in einer selbst genutzten Wohnung an Ferien-gäste ist auch weiterhin ohne eine entsprechende Ausnahmegenehmigung möglich. Gleiches gilt für die teilgewerbliche Nutzung einer Wohnung durch den Mieter oder Eigentümer, zum Beispiel bei einer Büronutzung. In beiden Fällen ist dies jedoch nur dann möglich, wenn die von Feriengästen oder gewerblich genutzte Fläche weniger als 50% der Gesamtfläche der Wohnung ausmacht. Wird mehr als die Hälfte einer Wohnung oder eines Einfamilien-hauses gewerblich genutzt oder an Feriengäste vermietet, ist auch hier eine Ausnahme-genehmigung erforderlich. �

News

Club der Visionäre, Berlin-Kreuzberg; © visitBerlin, Foto: Philip Koschel

Nr. 372, 18. KW, 06.05.2016

Gesetz verschärft

Am 17. März 2016 hatte das Abgeordnetenhaus das bestehen-de Verbot noch teilweise verschärft. Nun können auch Zweit-wohnungen nicht ohne eine Ausnahmegenehmigung als Feri-enwohnung vermietet werden. Die Auswirkungen auf den Wohnimmobilieninvestmentmarkt bleiben abzuwarten. Außer-dem sollen Anbieter von Internet-Wohnungsvermittlungs-portalen Airbnb, Wimdu oder 9flats zur Mitwirkung bei der Verfolgung illegaler Ferienwohnungen verpflichtet werden. Sie werden künftig den Bezirksämtern Auskunft über die Anbieter von Ferienwohnungen geben müssen. Zusätzlich wurde die Höchstgrenze für Bußgelder bei Verstößen von bislang 50.000 auf 100.000 Euro angehoben. Das Änderungsgesetz ist seit dem 6. April 2016 wirksam.

Das Zweckentfremdungsverbot umfasst, unabhängig davon, ob es sich um Eigentumswohnungen, Mietwohnungen, Eigenheime oder Zweitwohnungen handelt, jeden Wohnraum im gesamten Stadtgebiet. Bislang konnten die Vermieter von insgesamt 6.300 bei den Bezirksämtern angezeigten Ferien-wohnungen noch von einer Übergangsregelung Gebrauch ma-chen. Berlinweit wurden bis zum 31.12.2015 lediglich 87 Aus-nahmegenehmigungen erteilt.

Kanonen und Spatzen

Es gibt 1,9 Mio. Wohnungen in Berlin und ca. 6.300 davon sind legal registrierte Ferienwohnungen, also 0,33%. Der Senat geht aber von ca. 10 000 nicht registrierten Wohnungen aus, so viele wie in einem Jahr in Berlin eigentlich mindestens ge-baut werden sollen. (Auch diese Zahl lohnt sich im Hinterkopf zu behalten: In den letzten fünf Jahren wuchs Berlin um mehr als 200.000 Einwohner und damit in der Größenordnung einer Großstadt wie Magdeburg oder Lübeck.) Dagegen ist die Zahl von ca. 40.000 Büros, Praxen, Massagestudios, Kanzleien von Steuerberatern und Rechtsanwälten etc. in Mietwohnungen viel höher, doch diese bekommen vom Senat Bestandsschutz. Die Stadt vermarktet selbst 7.000 Wohnungen der landeseigenen berlinovo in Kurzzeit-Vermietung. Auch die Gästewohnungen der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften sind davon nicht betroffen.

Gespräch Airbnb und Senat gescheitert

Das Land Berlin kommt privaten Ferienwohnungsvermietern nicht entgegen. Nach einem Treffen mit Christopher Lehane,Airbnb-Head of Global Policy and Public Affairs und weiteren Vertretern des Ferienwohnungsvermittlers Airbnb bekräftigte der Staatssekretär für Bauen und Wohnen Prof. Dr.-Ing. En-gelbert Lütke Daldrup, dass Berlin das Zweckentfrem-

dungsverbot für private Ferienwohnungsvermietungen nicht lockern wird. Der Onlinedienst, der in Berlin nach eigenen Anga-ben für ca. 16.000 Anbieter von Ferienwoh-nungen und Fe-rienzimmer ar-beitet, hatte sich bei der Senats-verwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt dafür eingesetzt, das Zweckentfremdungsver-bot für private Ferienwohnungsvermietungen zu lockern. „Der Lackmustest für die Kooperationsbereitschaft von Airbnb ist die Herausgabe von Daten über Ferienwoh-nungsvermieter in Berlin“, betont Lütke Daldrup.

Nun schaltet sich Airbnb mit eigenen Zahlen in die Debatte ein, um zu belegen, dass viele Zimmer nur gelegentlich untervermietet werden, wie in der AGHZjüngst zu lesen. Zwischen 1. Januar 2015 und 1. Januar 2016 hätten 20.200 Gastgeber in Berlin ihre Unterkunft gelegentlich über das Portal vermietet. Im Schnitt hätte jeder dieser Gastgeber damit 1.800 Euro im Jahr ein-genommen und die Gäste blieben 4,6 Nächte. Airbnb ist der Meinung, dass dem Wohnungsmarkt dadurch nicht spürbar Wohnraum entzogen werde, auch weil fast drei Viertel aller Unterkünfte weniger als 90 Tage vermietet worden seien.

Zudem sei verantwortungsvolles Home-Sharing gut für den Berliner Tourismus und die Berliner Wirtschaft. „Airbnb erweitert das Tourismus-Angebot und lockt so viele Gäste nach Berlin, die anderenfalls die Hauptstadt nicht besuchen würden“, so das Portal weiter. Laut einer Befragung wäre fast ein Drittel der Airbnb-Gäste ohne Airbnb nicht nach Berlin gereist oder ihr Aufenthalt kürzer ausgefallen.

Viele Gäste in der Hauptstadt will auch Berlins Tourismus-Chef Burkhard Kieker sehen. „Zu einem inter-nationalen Städtereiseziel wie Berlin gehören Ferienwoh-nungen genauso wie die attraktive Hotellandschaft. In den vergangenen Jahren ist allerdings ein Wildwuchs entstan-den. Die Innenstadt von Berlin darf nicht ‚entmietet‘ wer-den, denn Berlin ist nur dann ein Tourismusmagnet, wenn es authentisch bleibt.“ Und authentisch ist Berlin in Prenz-lauer Berg oder in Kreuzberg, besonders an der War-schauer Straße, schon längst nicht mehr. �

© visitBerlin, Foto: Thomas Kierok

Nr. 372, 18. KW, 06.05.2016

Investitionsbank Berlin mit guten Zahlen Nur beim Familienbaudarlehen hapert‘s

Karin Krentz

Die Förderbank des Landes Berlin IBB konnte wiederum gute Zahlen vorlegen – die Finan-zierungszusagen stiegen gegenüber dem Vorjahr um 30% auf 1,2 Mrd. Euro. Das positive: gut drei Viertel davon (928 Mio.) entfallen auf die Immobilien- und Stadtentwicklung. Das „sehr gute“ Geschäftsergebnis mit einem Jahresüberschuss von 78,5 Mio. Euro ist mit 52,6 Mio. der Auflösung von Rückstellungen geschuldet. Das Land Berlin hat durch den Ände-rungsvertrag Ende 2015 auf die Rückzahlung dieser Mittel verzichtet, aber streicht einen kleinen Gewinn von 6,5 Mio. Euro ein.

Mit Unterstützung des IBB-Verwaltungsrats unter dem Vorsitz von Wirtschaftssena-torin Cornelia Yzer werden von dem Jahresüberschuss zur Eigenkapitalstärkung insgesamt 72 Mio. Euro thesauriert und der Zweckrücklage für das Fördergeschäft zugeführt. Ein ent-sprechender Senatsbeschluss ist gerade erfolgt. „Dies ermöglicht es der IBB in Zeiten stei-

gender Eigenkapitalanforderungen das Fördergeschäft auszubauen und die Bank nachhaltig und solide aufzustellen“, würdigte Dr. Jürgen Allerkamp diese Entscheidung. Die Gesamtka-pitalquote der IBB sei von 16,8% auf 19,9% und die Kernkapitalquote entsprechend von 15,9% auf 19,0% gestiegen.

Familienbaudarlehen wird nicht angenommen

Auf den Prüfstein gestellt aber wird das Familienbaudarlehen,. Das wurde bisher erst von drei Familien angenommen, nach dem Geschäftsbericht 2015 hat sich nur eine einzige Fami-lie dafür interessiert. Von 5 Mio. Euro, die die Bank jährlich als Immobilienkredite an einkom-mensschwache Familien ausreichen kann, wurden dadurch 2015 gerade einmal 200.000 Euro abgefragt, so der Bericht. Ziel des Programmes ist die Förderung des Eigentumser-werbs für Familien mit Kindern und bis zu einem Nettojahreseinkommen von 40.680 Euro bei einem Dreipersonen- und 48.960 Euro bei einem Vierpersonenhaushalt. Sowohl der Neubau als auch der Erwerb einer neu geschaffenen Wohnimmobilie kann über das Programm finan-ziert werden. �

SUNGLASS HUT eröffnet ihren Store am Ku´damm 19-24 auf einer Gesamtfläche von rund 180 qm in dem von Stararchitekt Helmut Jahn geplanten Neubau des Kranz-ler Ecks. Comfort vermittelteden Mietvertrag. Der Vermie-ter, AXA Investment Mana-gers - Real Assets, wurde von CBRE beraten.

CBRE hat in der Wilmers-dorfer Straße 55/56 eine Ein-zelhandelsfläche von 476 qm an die Deutsche Telekom vermittelt. Vormieter war die Bank Easy Credit. Die Eröff-nung des neuen Telekomstan-dortes erfolgt voraussichtlich im Juni dieses Jahres.

Der Frankfurter Dienstleis-tungskonzern WISAG bleibtim „Frankfurter Allee PLAZA“ und führt weiter von dort aus seine Berliner Aktivitäten. Die Deutsche Immobilien-Gruppe konnte den Mietver-trag über 5.000 qm Bürofläche bis Ende 2019 verlängern. Die WISAG ist bereits seit 1999 an der Frankfurter Allee zu Hause. Damit ist das Büro- und Ge-schäftshaus im Berliner Szene-Stadtteil Friedrichshain zu 99% vermietet. Auf mehr als 42.000 qm sind zahlreiche Dienstleister, Einzelhändler und ein Hotel beheimatet. Die Dürener DI-Gruppe hatte das „Frankfurter Allee PLAZA“ bereits 1996 im Auftrag eines institutionellen Investors initi-iert, entwickelt und erstellt und blickt nun auf fast 20 Jahre erfolgreiches Manage-ment zurück.

Personalien

Nr. 372, 18. KW, 06.05.2016

Bouwfonds Investment Ma-nagement sammelt für sei-nen dritten institutionellen Parkhausfonds Bouwfonds European Real Estate Par-king Fund III weiteres Eigen-kapital ein. In einem Second Closing sollen etwa 125 Mio. Euro Eigenkapital bei deut-schen institutionellen Anlegern eingeworben werden. Das Zielvolumen des BEREPF III liegt bei 300 Mio. Euro. Der Fonds soll in wirtschaftlich nachhaltige Parkhäuser in Europa investieren. Der Bouwfonds European Real Estate Parking Fund III wurde Ende 2014 mit der Ak-quisition der Parkhauses „Mahler“ aufgelegt. In einem ersten Closing wurden dafür rund 53 Mio. Euro von Investo-ren eingeworben.

Westbrook Partners und die Cornerstone Real Estate Advisers GmbH haben im Rahmen eines Joint Ventures die Zentrale von Vattenfall in der Chausseestraße 23 in Mitte erworben. Verkäuferin ist die Vattenfall GmbH, die das Gebäude vollständig gemietet hat. Cornerstone übernimmt das Asset Management für das Objekt. Das 1998 errichtete Eckge-bäude mit seiner repräsentati-ven Fassade und zwei großzü-gigen Innenhöfen umfasst ca. 18.500 qm Mietfläche sowie eine Tiefgarage mit rund 100 Stellplätzen. Großmann & Berger war für den Verkäufer tätig. Die Käu-ferseite wurde juristisch von Hogan Lovells beraten.

News In den letzten fünf Jahren wuchs Berlin um mehr als 200.000 Einwohner und damit in der Größenordnung einer Großstadt wie Magdeburg oder Lübeck. Zusätzlich müssen in absehba-rer Zeit Zehntausende Flüchtlinge ebenfalls in stabile Wohnsituationen jenseits der Ge-meinschaftsunterkünfte gebracht werden. Zwar haben die Baugenehmigungen und Bau-fertigstellungen in den letzten Jahren kräftig angezogen, aber die Angebotsausweitung hält der Nachfrageentwicklung noch nicht stand. Dafür soll eben auch dieses Darlehen beitragen, um den Erwerb von Wohneigentum zu erleichtern.

„Auf Grundlage der aktuellen Marktverhältnisse werden die Förderkonditionen hier noch einmal überprüft und ggf. angepasst. Die Förderung erfolgt durch zinsverbilligte Kredite, die in der Regel neben einem Baudarlehen der Hausbank nachrangig vergeben werden“, so der Bericht. Und Allerkamp sagt, alle Kriterien müssten auf den Prüfstand, um die Gründe für die Nicht-Annahme herauszufinden. Dass die Berliner Familien Geld links liegen lassen, ist nicht zu glauben – sie finden es nur bei diesen niedrigen Zinssätzen eben auch bei den klas-sischen Geschäftsbanken günstiger, ohne Umwege über die IBB. Aus den gleichen Gründen wird der 320-Mio.-schwere IBB-Wohnungsneubaufonds nur zögerlich in Anspruch genom-men: 4,5 Mio. für 2014 mit 100 Wohnungen und 52,5 Mio. für 2015 (nach einer Nachbesse-rung seitens der IBB) mit 1000 Wohnungen. Da ist noch Luft nach oben. ��

Etwa jeder elfte Städtereisende in Deutschland schläft bei Airbnb & Co.

Mehr als 14,5 Mio. Übernachtungen in Privatunterkünften werden in Deutschland jährlich über Online-Portale wie zum Beispiel Airbnb, Wimdu oder 9flats vermittelt und daher von der amtlichen Statistik nicht erfasst. Das ist nur ein Ergebnis einer Studie des Immobilienent-wicklers GBI zum Ferienwohnungsmarkt Deutschland. „Der Tourismusrekord liegt also noch deutlich höher als die für 2015 offiziell gezählten 436 Mio. kommerziellen Übernachtungen, nämlich bei mehr als 450 Mio.“, erläutert Dr. Stefan Brauckmann, Leiter der Abteilung Rese-arch & Analyse des Immobilienentwicklers GBI AG.

Untersucht wurden 179 Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern. Ergebnis: Bezogen auf die dort offiziell rund 157 Mio. Übernachtungen ergibt sich über Privatunterkünfte ein Zu-schlag von 9,3%. „Somit übernachtet faktisch etwa jeder elfte Städtereisende bei Airbnb & Co.“, so Brauckmann: „Das Phänomen konzentriert sich besonders auf die Metropolen. Mehr als zehn Mio. Graumarkt-Übernachtungen finden in den Millionenstädten Berlin, München, Hamburg und Köln statt.“ Die restlichen rund 4 Mio. Übernachtungen in Privatquartieren ver-teilen sich auf die übrigen 175 Städte.

In den Millionen-Metropolen ist im Deutschland-Vergleich nicht nur die absolute Zahl der Übernachtungen in Privatquartieren Spitze, sondern auch der prozentuale Zuschlag im Vergleich zu den bereits in der amtlichen Statistik erfassten Gästezahlen. Brauckmann: „In Berlin kommt zu 30,25 Mio. offiziell gezählten Übernachtungen ein Graumarkt-Plus von 6,1 Mio. oder 20,2% hinzu, der höchste Wert in allen Städten.“ Hamburg weist hier ein Plus von 15,7%, München 13,6% und Köln 10,8% aus. In die Riege der Millionenstädte schiebt sich Leipzig, auf den zweiten Ranking-Platz mit 17,9%. „Leipzig wird zum einen als Reiseziel immer beliebter. Zum anderen hat sich hier eine besonders starke Privatquartier-Szene ent-wickelt, viel stärker etwa als in deutlich größeren Städten wie Frankfurt/Main oder Stuttgart“, so Brauckmann. �

Nr. 372, 18. KW, 06.05.2016

46.400 Unterkünfte durch Airbnb & Co. dem Wohnungs-markt entzogen

Die zusätzlich ermittelten mehr als Millionen Übernachtungen verteilen sich bundesweit auf mehr als 46.400 angebotene Privatunterkünfte. „Diese Zahlen sind bemerkenswert, zumal wir nur komplette Unterkünfte ermittelt haben, die dauerhaft zur Vermietung angeboten wurden. Werden über Airbnb & Co. lediglich Schlafstellen ohne eigenes Bad und WC ange-boten, haben wir diese nicht erfasst“, erläutert Brauckmann. In Berlin etwa würden ansonsten zu 14.400 kompletten Dau-er-Unterkünften weitere rund 9.600 Angebote hinzukommen. Ziel der GBI-Studie ist aber vielmehr, Unterkünfte zu ermit-teln, die eine quasi-gewerbsmäßige Konkurrenz zu Hotels und Pensionen darstellen und zudem einen anhaltenden Effekt auf den regulären Wohnungsmarkt haben. Dort sinkt durch die Vermietung an Städtereisende nämlich das Ange-bot kleiner Apartments. So gibt es beispielsweise in Berlin ohnehin nur 75.000 Ein-Zimmer-Wohnungen, rechnerisch lediglich für jeden zwölften Ein-Personen-Haushalt. In ande-ren Großstädten ist das Verhältnis ähnlich ungünstig. Brauck-mann: „Wenn dann mehrere tausend solcher Unterkünfte überwiegend in Innenstadt-Lagen dem ohnehin angespann-ten Wohnungsmarkt entzogen werden, verstärkt das den Engpass extrem.“

Rechtliches Verbot nicht sinnvoll

Einem rechtlichen Verbot der Privatvermietungen steht Brauckmann jedoch skeptisch gegenüber, nicht nur in Berlin. „Doch das Vorgehen löst kaum das grundlegende Problem“, betont Brauckmann: „Viel effektiver wäre es, dem wachsen-den Personenkreis, der länger als ein paar Tage in Berlin und anderen gefragten Städten bleiben möchte, preisgünsti-ge Alternativen zum herkömmlichen Beherbergungs- und Wohnungsmarkt anzubieten.“

Gruppenunterkünfte werden nach Auffassung Brauckmanns künftig extrem wichtig, denn vor allem Familien und Kleingruppen nutzen Vermittlungsportale: „Die in Deutschland bisher wenig verbreiteten Hostels könnten eine günstige und effektive Alternative darstellen.“ Das gleiche gilt für Serviced Apartments. Diese werden neben Touristen und Wochenendpendlern auch von Dienstreisenden genutzt, die einige Wochen oder Monate in der Stadt bleiben. Mit solchen Angeboten seien in Berlin bei Aufenthalten von mindestens einer Woche Übernachtungspreise von 35 bis 40 Euro pro Tag möglich, noch mal deutlich unter Preisen für Budgetho-tels. Brauckmann: „Gibt es ausreichend solcher Angebote für Städtereisende, werden Privatvermietungen bei AirBnB & Co.

abnehmen – und nicht durch Verbote, die ohnehin in der Praxis kaum durchsetzbar sind.“

Dass das Airbnb & Co.-Phänomen in Metropolen ausgeprägt ist, dafür sorgt der Boom des Städtetourismus. In den vergangenen 20 Jahren erhöhten sich die Übernach-tungszahlen bundesweit um 54%. In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern lag die Steigerungsrate sogar mehr als drei Mal höher, bei 180%. Der Marktanteil des Großstädte-Tourismus stieg dadurch von 11,4% in 1996 auf 20,8% in 2015. (KK) �

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NR. 367 I 08. KW I 26.02.2016 I ISSN 1860-6372 I SEITE 37

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