BERLINSpandauer VorstadtGeschichtsbewusste und zukunftsorientierte Entwicklungssteuerung eines unter hohem Investitionsdruck stehenden Quartiers zwischen Regierungsviertel und Alexanderplatz

EntwicklungsgeschichteDie Spandauer Vorstadt war die größte Vorstadt von Berlin. Sie hat sich seit Ende des 17. Jahrhunderts außerhalb der von Memhardt angelegten Befestigungswerke vor dem Spandauer Tor entwickelt. Die Hauptstraßen zu den Vororten im Norden Berlins sowie das unregelmäßige Straßensystem, das im Wesentlichen bis 1716 abgesteckt war, bestimmen ihre stadträumliche Eigenart bis heute. Ausgangspunkt war der sich um 1750 in seiner Form herausbildende Hackesche Markt, ursprünglich ein Platz vor dem mittelalterlichen Spandauer Tor. Ihren besonderen Charakter erhielt die Spandauer Vorstadt nach dem Ersten Weltkrieg als Wohngebiet ostjüdischer Zu-wanderer. Einzelne Häuser dokumentieren bis heute Spuren des jüdischen Lebens in diesem Gebiet.

Durch Kriegszerstörungen und den zum Teil großflächigen Abriss zu DDR-Zeiten waren zu Beginn der 90er Jahre 20 % der Grundstücke in der Spandauer Vorstadt unbebaut. Dieser stark fragmentierte historische Stadtraum wird durch die Schließung der offenen Blockränder nach und nach wie-derhergestellt. Alle Neubauten und baulichen Ergänzungen werden im Kontext der überlieferten Strukturen bewertet und beschieden. Das eingefügte Neue soll kein Abbild des Überlie-ferten sein, sondern dessen moderne Interpretation.

Bauen im historischen Kontext

Im Krieg teilweise zerstört, wurde das Gebiet zu DDR-Zeiten mehr und mehr vernachlässigt, letztlich sich selbst überlassen. Bürgerinitiativen riefen noch vor der Wende zur Ret-tung des Quartiers auf. Mit Erfolg. Einige zur Sprengung bereits freige-gebene Gebäude wurden gerettet und sind inzwischen saniert.

Die überlieferten historischen Bauten bleiben nahezu vollständig erhalten, werden sukzessive umfassend erneuert und mit einem zeitgemäßen Ausstattungsstandard versehen. Die daraus resul-tierenden Mieterhöhungen müssen sozialverträg-lich gestaltet werden und dürfen nicht zur Verdrän-gung der Bewohner und Gewerbemieter führen. Der hohe Einsatz von Fördermitteln im Programm Städtebaulicher Denkmalschutz ermöglichte es, beide Ziele gleichermaßen zu erreichen.

Altbauerneuerung

Gormannstraße 24

Kunsthof Oranienburger Straße 27Wohngebäude Tucholsky-straße 31, 33

Ehemaliges „KoeniglichesLeih-Amt“ Linienstraße 98

Wohngebäude in der Auguststraße

Hackescher Markt mit den Hackeschen Höfen

Aus Einzelhäusern neu erbauter Gebäudekomplex „Neuer Hackescher Markt“ an der Dircksenstraße

Aktion der Bürgerinitiative 1989

Vorstadt vor dem Spandauer Thore

Ausschnitt aus dem „Plan der Residenz-Stadt Berlin“ von 1737

Berlin 1737

Konzeption und Gestaltung: Koordinationsbüro zur Unterstützung der Stadterneuerung in Berlin

BERLINSpandauer VorstadtGeschichtsbewusste und zukunftsorientierte Entwicklungssteuerung eines unter hohem Investitionsdruck stehenden Quartiers zwischen Regierungsviertel und Alexanderplatz

Historisch überlieferter, 300 Jahre alter Stadtgrundriss

Vielfältige Gebäudetypen, Flächendenk-mal mit 109 Baudenkmalen,

96,3 % der Grundstücke waren im Jahr 1993 restitutionsbelastet

Konzentration von Galerien, Restaurants und kulturellen Einrichtungen mit über-örtlicher Bedeutung, Szeneviertel

Attraktives Wohnviertel in Zentrumslage mit Einwohnerzuwachs

Hohe Lagegunst, hoher Investitions- und Veränderungsdruck, daher hoher Steu-erungsbedarf

Förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet

Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB

Städtebaulicher Rahmenplan

Blockentwicklungspläne als Konkretisie-rung der Sanierungsziele

Gezielte Beratung und Sozialplanverfah-ren für Wohnungs- und Gewerbemieter

Mieterberatung, Mietobergrenzen bei Modernisierung von Altbauten

Orientierungsrahmen für Gewerbemieten

Bebauungspläne zur Sicherung von Gemeinbedarfsflächen

Bebauungsplan zur kontrollierten Entwicklung und restriktiven Genehmi-gungspraxis für zusätzliche Gaststätten

Konkretisierung der Sanierungsziele für die Genehmigung von Dachgeschoss-ausbau in Abhängigkeit von der bauli-chen Dichte der Grundstücke

Zentrale Ziele der Entwicklung des Gebiets sind die Stärkung der Wohn-funktion und die Verbesserung der Wohnverhältnisse. Der Umstrukturie-rungs- und Tertiärisierungsdruck ist aufgrund der Zentrumslage extrem hoch. Die Wohnfunktion wird daher auf mehreren Ebenen und durch die konsequente Anwendung verschiede-ner Instrumente gesichert, u. a. durch

Die Stadtgestalt soll in dem Maße erhal-ten oder wiederhergestellt werden, dass die einmalige und unverwechselbare Eigenart des Gebiets gesichert wird

Die kleinteilige und behutsame Neube-bauung erfolgt nach Gestaltungsregeln, die aus der historischen Stadt abgeleitet werden

Stärkung der Wohnfunktion, Verbesse-rung der Wohnverhältnisse ohne Verdrän-gung der Bewohner

Hohe Priorität haben Sicherung, Ausbau und Ergänzung der Gemeinschaftsein-richtungen sowie der Grünflächen und Spielplätze

Die bürgerschaftliche Mitwirkung an der Sanierung ist in höchst möglichem Maße zu gewährleisten. Mieter und Hauseigen-tümer sind umfassend zu informieren, zu beraten und zu unterstützen.

Erhalt der gewerblichen Vielfalt, gezielte Unterstützung der Gewerbemieter im Sanierungsdurchführungsprozess

Ein wesentliches Sanierungsziel ist es, das kleinteilig strukturierte Gewerbe im Gebiet zu erhalten und einer Verdrängung des er-tragsschwächeren (Einzelhandel, Handwerk) durch umsatzstärkeres Gewerbe (Gaststätten, Szeneläden) entgegenzuwirken. Im Rahmen eines differenzierten Handlungskonzepts werden die Gewerbemieter im Sanie-rungsdurchführungsprozess gezielt informiert, beraten und betreut. In besonderen Härtefällen werden Sozialplanverfahren durchgeführt.Mit dem Orientierungsrahmen für

Die Charakteristik

Die Entwicklungziele

Die Instrumente

Stärkung der Wohnfunktion, Verbesserung der WohnverhältnisseSicherung der gewerblichen Vielfalt

Gewerbemieten, der die realen Marktverhältnisse abbildet, wird Markttransparenz für Vermieter und Mieter hergestellt. Er dient beiden Seiten als Grundlage für Verhandlun-gen bei Neuvermietungen.

die restriktive Zulassung weiterer Restaurants und Gaststätten, die strikte Einhaltung der Mindestwohn-anteile bei Neubauvorhaben, die Einführung von Mietobergrenzen bei der Modernisierung von Altbauten. Mit den öffentlichen Fördermitteln werden langfristige Belegungsrechte von Wohnungen vorrangig zugunsten von sanierungsbetroffenen Mieterhaus-halten gesichert.

Ein großer Teil der Altbauten privater Eigentümer wurde inzwischen um-fassend erneuert. Die in hellem Glanz strahlenden Fassaden dominieren das Stadtbild. Nun werden verstärkt die Anstrengungen darauf gerichtet, den bisher vernachlässigten öffentlichen Raum (Straßen, Plätze, Grünflächen, Spielplätze) zu qualifizieren und die soziale Infrastruktur (Schulen, Kitas, Sporthallen, Jugendfreizeitstätten) zu

Qualifizierung des öffentlichen Raums - Verbesserung der infrastrukturellen Versorgungverbessern, um diese auf das gleiche Niveau zu bringen wie die privaten Gebäude. Denn nur wenn das gelingt, wird die Sanierung ihr Gesamtziel er-reichen, und es wird den Bewohnern, insbesondere den Familien eine lang-fristige Bleibeperspektive im Gebiet eröffnet. Die Förderbestimmungen werden den neuen Erfordernissen angepasst und flexibler gestaltet, die Fördermittel den neuen Prioritäten

Konzeption und Gestaltung: Koordinationsbüro zur Unterstützung der Stadterneuerung in Berlin

Hackesche Höfe, Endell-Hof Oranienburger Straße

Mulackstraße 37

Durchgang Sophie-Gips-Höfe

Kulturhaus MitteSchendelpark

Die Bölschestraße wurde 1977 in das Verzeichnis der Baudenkmale aufgenommen und behielt so ihren einzigartigen Charakter als Zeugnis der Berliner Baugeschichte.Sie ist die Geschäftsstraße von Fried-richshagen. An dem Nebeneinander von Gebäuden mit unterschiedlicher Entstehungsgeschichte, Höhe und architektonischer Gestaltung lässt sich die städtebauliche Entwicklung der letzten 250 Jahre ablesen, die es als bauhistorisches Erbe zu be-wahren gilt.

Eine Besonderheit der städtebau-lichen Struktur in Friedrichshagen sind die Hofgebäude, die in einer Abfolge von Seitenflügeln, Re-misen und Werkstatt-Gebäuden entlang der Grundstücksgrenzen entstanden sind. Ihnen zugeordnet sind die meist attraktiv gestalteten Hoffreiflächen mit hoher Aufent-haltsqualität.

Die ehemalige Landgemeinde Friedrichs-hagen wurde 1753 im Zuge der „Peuplie-rungsmaßnahmen“ König Friedrich II. von Preußen gegründet. Im Zuge dieser Kampagne wurden hundert Familien angesiedelt, die für Berliner Tuchmanufakturen Seidenraupen züchten und Baumwolle spinnen sollten. Das Straßendorf entlang der heutigen Böl-schestraße umfasste fünfzig Doppelhäuser.Mitte des 19. Jahrhunderts erfolgte der Aus-bau des Ortsgebiets. Friedrichshagen wurde Ausflugsziel, so dass in den 60er Jahren erste

Mietvillen und Sommerwohnungen errich-tet wurden. Mit der Einführung der neuen Bauordnung 1872 wurde das Ortsgebiet wesentlich durch die Anlage neuer Straßen erweitert. Es entstanden nun erstmals ein- und zweigeschossige Häuser in spätklassizist-ischem Stil und großzügige Villen für Berliner Bauherren.Mit der Jahrhundertwende hatte die selbst-ständige Gemeinde Friedrichshagen ihren Höhepunkt erreicht. An der Bölschestraße entstanden städtische Miets- und Geschäfts-häuser, umliegende Villenkolonien wurden

Entwicklungsgeschichte

In der Entwicklungsepoche der bauli-chen Blüte Friedrichshagens nach 1872 entstanden auch großzügige Gebäude in Villenarchitektur. Diese zeichnen sich durch prächtige Fassaden in spätklassi-zistischen Stil mit meist vielen barocken Elementen aus. Inzwischen größtenteils erneuert, prägen sie auch heute das Stadtbild von Friedrichshagen in be-sonderer Weise .

Die Bölschestraße

Remisen und Höfe

Die Villen

BERLINFriedrichshagenEntwicklung und Stärkung eines historischen Orts-kerns am Müggelsee

„Weiße Villa“ am Ufer der Müggelspree Villa Balthasar, Josef-Nawrocki-Straße 32

Bölschestraße 12

Wohn- und Geschäftsgebäude Bölschestraße 105

Remisen Bölschestraße 116

Ansicht Friedrichshagens um 1775 ( nachempfunden A. Mücke)

Remise Scharnweberstraße 8

Erhalt des unverwechselbaren Stadtcharakters

Konzeption und Gestaltung: Koordinationsbüro zur Unterstützung der Stadterneuerung in Berlin

Bölschestraße 10

Zwei der ältesten Häuser mit originalen Bauteilen der Ursprungsbebauung

Hofsituation Bölschestraße 117

Müggelspree

Förderung der Qualität von Denkmalpflege, Baukultur und Stadtgestalt

BERLINFriedrichshagenEntwicklung und Stärkung eines historischen Orts-kerns am Müggelsee

Handwerk wieder gefragt

Die Charakteristik

Die Entwicklungziele

Nahezu 250 Jahre erlebbare Stadt-geschichte in exponierter Lage am Müggelsee

Tiefe Grundstücke mit grünen Höfen und hoher Aufenthaltsqualität

Die 1 100 m lange Bölschestraße als zentrale Achse und Kristalli-sationsband urbanen Lebens mit architekturhistorisch bedeutsamer Gebäudevielfalt

Hoher Anteil an kleinen Gebäuden mit selbst nutzenden Eigentümern

Vielfältige bürgerschaftliche Orga-nisation in Initiativen, Vereinen, Gemeinschaften, die sich intensiv für örtlichen Belange engagieren

Durch wiedererlangte hohe Wohn- und Lebensqualität erfolgreiche Beharrungskräfte gegen die in Berlin stark ausgeprägte Randwanderung

Zentrales Ziel der Entwicklung Friedrichshagens ist die Erhaltung und Erneuerung der besonderen städtebaulichen und baulichen Strukturen des historischen Orts-kerns am Müggelsee

Vermeidung von Verdrängungs- und Abwanderungsprozessen

Erhalt der kleinteiligen Nutzungs-struktur

Bewahrung der niedriggeschos-si-gen Bauweise, Instandsetzung und Modernisierung der historischen Bausubstanz

Beibehaltung des hohen Grün- und Freiflächenanteils

Förderung der selbstnutzenden Wohnungseigentümer

Sensible Entwicklung der Bölsche-straße, Ausbau zum Nahversor-gungszentrum und Neugestaltung des Bereichs um den Marktplatz

Erhalt und verträgliche Entwick-lung der Erholungsfunktion, Ausbau von Angeboten für Freizeit und Naherholung

Verbesserung der Zugänglichkeit und Gestaltung des Müggel-seeufers als Grünverbindung

Das historisch überlieferte Zusammen-wirken der Bebauungs- und Nutzungs-strukturen und die stark ausgeprägte architektonische Vielfalt werden erhalten und weiter entwickelt.Die Förderungsmittel des Programms Städtebaulicher Denkmalschutz tragen in besonderer Weise dazu bei, den unverwech-selbaren Stadtcharakter in Friedrichshagen zu erhalten und zu unterstützen. Insbeson-dere unmittelbar nach der Wende war der Mitteleinsatz von entscheidender Bedeutung, um eine qualitativ hochwertige Erneuerung der vorhandenen Altbauten mit Vorbildfunktion im Stadtbild sichtbar zu machen. Das Programm hat die Signal- und Vorbildfunktion in Friedrichshagen in besonderer Weise erfüllen können. Das eindrucksvolle Ergebnis ist überall im Gebiet sichtbar und hat Friedrichsha-gen zu einer äußerst attraktiven Adresse gemacht.

Das Förderungsprogramm Städtebaulicher Denkmalschutz stellt hohe Qualitätsan-sprüche an die Ausführung der geförderten Maßnahmen. So sind die Spezialisten der Handwerkskunst mit ihren traditionellen Fertigkeiten und Techniken wieder gefragt, ob als Maurer, Putzer, Zimmerer, Klempner oder Stuckateur. Sie leben von dem anspruchs-vollen und behutsamen Umgang mit der historischen Bausubstanz. Der überwiegende Einsatz lokaler Hand-werksbetriebe unterstützt die einheimische Wirtschaft und erzeugt positive beschäf-tigungspolitische Effekte in der Region.

Bis September 1998 wurden im einzigen Kino Friedrichshagens Filme gezeigt. Der damalige Eigentümer stellte im gleichen Jahr einen Abrissantrag, um an gleicher Stelle ein Wohn- und Geschäftshaus zu errichten. Anwohner Friedrichshagens schlossen sich daraufhin im Verein „Kino Union bleibt e.V.“ zusammen, um für den Erhalt des Kinos zu kämpfen und mobilisierten die Bevölkerung. Sie hatten Erfolg. Mit ihrem Engagement konnte ein ortsansässiger Unternehmer als Käu-fer gewonnen werden, der das Gebäude saniert und zu einem modernen Kino mit mehreren Sälen umbaut.

Schon zu Anfang des Jahrhunderts war Friedrichshagen bekannt für seine Vielzahl von Bildungs-, Kultur- und Sportvereinen. Auch heute werden die Stadtgestaltung, die Stadtentwicklung und das kulturelle Leben von Vereinen und Initiativen beeinflusst und wesentlich mitbestimmt. Einen besonderen Impuls erhält das bür-gerschaftliche Engagement durch die Vor-bereitungen zum 250-jährigen Jubiläum von Friedrichshagen, das im Jahr 2003 mit vielfältigen Aktionen und Feierlichkeiten begangen werden soll.

Filmtheater Union, Bölsche-straße 69, Straßenansicht 2001

Planungskultur und bürgerschaftliche Mitwirkung

Planung: Büro für Sanierungsplanung und Bauüberwachung, Stand: 07/2001

Sanierungs- und Umbauplanung (EG-Grundriss)Zur Bölschestraße öffnet sich das Kino mit einem neuen Cafebereich. Im Erweiterungsbau entstehen zwei zusätzliche Kinosäle.

Im Programm Städtebaulicher Denkmalschutz erneuertes Wohngebäude Scharnweberstraße 14

Selbstbewusstes Handwerk zur Jahrhundertwende,Fassadeninschrift Bölschestraße 66

Am Goldmannpark 17 während der Sanierung

Kino Union bleibt !

Wohngebäude Bölschestraße 20

Konzeption und Gestaltung: Koordinationsbüro zur Unterstützung der Stadterneuerung in Berlin

Müggelsee

Kulturverein „Pfeiffer e.V.“