Präsentation "Was ist mein Unternehmen wert?"

WAS IST MEIN UNTERNEHMEN WERT?

Eine Veranstaltung der Solothurner Handelskammer

BDO AG, Solothurn WERNER MATHYS, BERNARD FUHRER, URS HAURI

Moevenpick Egerkingen, 25.9.2012

PROGRAMM 25.09.2012

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SOHK – Was ist mein Unternehmen wert?

15:30 Uhr: Eintreffen

16:00 Uhr: Begrüssung

Roland Fürst, Solothurner Handelskammer

16:05 Uhr: Prozess (Nachfolge, Verkauf, Kauf)

Werner Mathys, BDO AG, Solothurn

16:30 Uhr: Unternehmensbewertungen

Bernard Fuhrer, BDO AG, Solothurn

17.30 Uhr: Immobilienbewertungen

Urs Hauri, BDO AG, Solothurn

18:00 Uhr: Schlusswort und Apéro riche

Hansjörg Stöckli, BDO AG & SOHK

Urs Hauri BDO AG

Biberiststrasse 16

4500 Solothurn

[email protected]

032 624 67 64

Leiter Immobilienschätzungen Schweiz

BDO AG

Bernard Fuhrer BDO AG

Biberiststrasse 16

4500 Solothurn

[email protected]

032 624 65 19

Leiter Valuations Mittelland

BDO AG

DIE REFERENTEN VON BDO AG - WWW.BDO.CH

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Werner Mathys BDO AG

Biberiststrasse 16

4500 Solothurn

[email protected]

032 624 65 87

Leiter M&A / Transaktionen Mittelland

BDO AG

mailto:[email protected]





BDO AG, Solothurn WERNER MATHYS


BDOML

2012

Wirtschafts-

Prüfung

Financial Services

Treuhand

Immobilien

Unternehmens-Beratung

ÖV-Beratung

Führung und HRM

Corporate Finance

M&A Transaktionen

Bewertungen

Forensic

Steuern und Recht

Informatik

• Im Eigenbesitz; 80% Partner, 20% PK

• 818 Vollzeitstellen (~1’000 MA)

• 5 Regionaldirektionen, 31 Niederlassungen

• CHF 164 Mio. Honorarertrag

• BDO International: 137 Länder; ~50‘000 MA

• Regionaldirektion Mittelland: 190 Mitarbeiter

• Corporate Finance (UB) Mittelland: 7 MA

• Corporate Finance Schweiz: 20 Mitarbeiter

Verkauf und Nachfolge

Kauf und Beteiligung

Fusion und Abspaltung

Verm

ittlung / A

bw

icklu

ng

Immobilien-

Bewertungen

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Welchen Wert hat dieses Glas Wasser hier

und heute?

EINFÜHRUNG: WIE DEFINIERT SICH «WERT»?

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Welchen Wert hat das gleiche Glas Wasser

wenn Sie in der Sahara seit 3 Tagen nichts

mehr getrunken haben?

ABER: DAMIT AUS DEM «WERT» AUCH EIN PREIS WIRD, BRAUCHT ES

EINEN KÄUFER UND DAZU I.D.R. MEHRERE (!) KAUFINTERESSENTEN!

ZUM AUFWÄRMEN…

Ringier und Tamedia planen Übernahme von jobs.ch – Kooperation im internationalen Wettbewerb

Zürich, 12. September 2012 (Auszug aus der Medienmitteilung)

…Die US-Beteiligungsgesellschaft Tiger Global Management hatte 2007 die Mehrheit an jobs.ch von den

Gründern übernommen und das Unternehmen seither erfolgreich weiterentwickelt. Ringier und Tamedia werden

jeweils 50 Prozent an der jobs.ch Holding AG halten. Tamedia wird zudem ihre Online-Stellenmarkttochter Jobup

AG in die Partnerschaft einbringen. Die jobs.ch Holding AG blickt auf eine über 10-jährige Geschichte und

erfolgreiche Entwicklung vom Start-up zum innovativen und erfolgreichen Online-Unternehmen im Schweizer

Stellenmarkt zurück.

2011 erwirtschaftete die jobs.ch Holding AG einen Nettoumsatz von 45.9 Mio. CHF und auf Stufe EBIT ein

Ergebnis von 20.2 Mio. CHF. Der für den Kauf massgebende Enterprise Value von 100 Prozent des

Aktienkapitals der jobs.ch Holding AG liegt bei ……………… CHF.

Die von Tamedia in die Partnerschaft einzubringende Jobup AG wird mit 120 Mio. CHF bewertet. Zudem haben die

beiden Partner Kauf- und Verkaufsoptionen vereinbart, die Ringier eine Quotenkonsolidierung nach Swiss GAAP

FER und Tamedia eine Konsolidierung nach IFRS ermöglichen

Die Transaktion steht unter Vorbehalt der Zustimmung durch die Eidgenössische Wettbewerbskommission und die

österreichische Bundeswettbewerbsbehörde.

CHF 390 Mio.

------------------

8 x Umsatz??

19 x EBIT?? ------------------------

• Kann das sein?

• Wissen wir alles? ? ? ? ? ?

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AUSGANGSLAGE: WER IST BETROFFEN?

Quelle: 2009 Jährlich 15’000 KMU’s

und 126’000 MA betroffen

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WELCHE KMU-NACHFOLGELÖSUNGEN KENNEN WIR?

Variante Ausprägung V-Preis Kosten „Emotionalität“

Familienlösung Aktionariat bleibt in

Familie(n); evtl. CEO extern

Mgt Buy-Out

(MBO)

Verkauf an heutige, leitende

Mitarbeiter

Neuer Partner Verkauf < 50% an neuen

Partner; Perspektiven 100%

Mgt Buy-In

(MBI)

Verkauf an Käufer(gruppe)

mit operativer Führung

Strategischer

Käufer

Verkauf z.B. an Grosskunde

oder Mitbewerber, etc.

Finanzinvestor Private Equity oder

Beteiligungsgesellschaft

IPO (Börsengang) Grösse, Lebensphase,

Zeitpunkt, Börse

Liquidation Als «Plan C» in ausgewählten

Fällen

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«Die Unternehmensbewertung steht (fast…) am Anfang jeder KMU-

Nachfolge oder Transaktion. Was folgt (vorher und) nachher?»

PROZESS BEI EXTERNER KÄUFERSUCHE (VERKAUF)

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A • Ausgangslage, Zielsetzung, Projektvorbereitung)

B • Unternehmensbewertung Mindestverkaufspreis

C • Dokumentation (Information-Memorandum)

D • Longlist Shortlist (potenzielle Käufer)

E • Marktansprache / Geheimhaltungsformalitäten

F • Mehrere (!!) Absichtserklärungen Angebote

G • DD Verhandlungen; Rechts- und Steuerfragen

H • Signing und Closing Übergabe / Integration

Vorbereitung

Umsetzung

Vorb

ere

itung

Um

setz

ung

1 • Strategie / Gründung / Expansion: „make or buy“

2 • Investitions- und Suchkriterien (was / warum / Preis)

3 • Aktiv: Markt-Recherche Longlist / Passiv: Angebote

4 • Aktiv: Shortlist Zielgesellschaften / Passiv: Angebote

5 • Eigentümer kontaktieren (wer / wen / wie / womit?)

6 • Geheimhaltungsformalitäten erledigen

7 • Analyse der Information Absichtserklärung (LoI)

8 • Unternehmensbewertung / Due Diligence Offerte

9 • Vertragsverhandlungen

10 • Closing / Kommunikation / Integration

BLICK AUF DIE «ANDERE SEITE» (KAUFPROZESS)

NO

RM

PRO

ZESS C

A. 6

MO

NATE

> 6 Mt.


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DOKUMENTATION INFO-MEMORANDUM (IM)

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1. Ziel + Zweck des vertraulichen IM (gegen Geheimhaltungserklärung!)

• Umfassende, aktuelle Dokumentation z.Hd. potenzieller Interessenten

• (Noch) keine Besichtigungen und Fragen (Zeitaufwand & Unruhe im Betrieb)

• Schriftliche, unverbindliche Absichtserklärungen als «Ergebnis»

2. Inhalt des IM «Prospekt»

• Geschichte, Eigentümer, Management, Organisation

• USP & SWOT, Produkte und Marktleistungen, Entwicklungspotenzial

• Märkte und Kundensegmente, Marktstellung und Mitbewerber

• Finanzen (IST bereinigt und Finanzplanung); i.d.R. kein Preis AUKTION!

• Zertifizierungen, Fotos, Auszeichnungen, Medienberichte (Stories!)

3. Verkaufsgrund und Vorkaufsprozess / Timing (Transparenz)

4. Profil und Voraussetzungen potenzieller Käufer

UNTERNEHMENSVERKAUF „ROLLOUT“

Traditionsreiches, innovatives Familienunternehmen

Zusammenfassung / Highlights

Traditionsreiche, innovative Schweizer KMU (AG)

Zentraler Standort im westlichen Mittelland

Anlagenbau (Einzelanfertigungen und Kleinserien)

Eigenes Engineering und Mechanik

Gesundes Kundenportefeuille in Wachstumsmärkten

Lebensmittelindustrie, MedTech und Lagerlogistik

Rund 1/3 Exportanteil, Tendenz steigend

ISO-Zertifizierung und FDA-Zulassung (Bereich MedTech)

CH-Vertriebsparter von Standardkomponenten

Eigene Liegenschaft mit modernstem Maschinenpark

Umsatz rund CHF 15 Mio. / ca. 50 Mitarbeiter

Nachhaltig gesunder EBITDA von knapp 16%

Wachstumspotenzial im Export und im Bereich MedTech

Verkauf zur mittelfristigen Sicherung der Nachfolge

Interessenten / Weiteres Vorgehen

Aus Diskretionsgründen werden für dieses Projekt nur

wenige, ausgewählte Investoren kontaktiert, mit der Bitte,

diesen Teaser vertraulich zu behandeln.

Weitere Informationen, Unterlagen und die Nennung des

Unternehmens bzw. der Marke erfolgen gegen

Interessennachweis und unterzeichnete

Geheimhaltungserklärung.

Kontaktperson Projektreferenz: „Rollout“

Werner Mathys

Leiter M&A/Transaktionen Mittelland

BDO AG

Biberiststrasse 16

CH 4501 Solothurn

[email protected]

Tel. direkt: +41 32 624 6587

Mobile: +41 79 634 3393 www.bdo.ch

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http://www.bdo.ch/

IST DIE FIRMA «ROLLOUT» VERKÄUFLICH?

• FALLS JA, WARUM / AN WEN?

• FALLS NEIN, WARUM NICHT?

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Aus dem Blindprofil «Rollout»















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KÄUFERANALYSE LONGLIST SHORTLIST

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Strategische Käufer

• 1 + 1 = 3+

• «Make or Buy»

• Synergien

• Knowhow

• Markteinstieg

• Image

Mitbewerber

• Marktanteil

• Kunden

• Sourcing

• Knowhow

• Mitarbeiter!!!

• Synergien

• Skaleneffekte

Finanzinvestoren

• Rendite

• Exit

• Wachstum

• Entwicklung

• Portfoliomatch

MBI‘s

• Selbständig

• Unternehmer

• Rendite

• Familie/Kinder

• Herausforderung - Knowhow - Eigenmittel…

Prio 1 Prio 4 Prio 2 Prio 3

Käufer-Segmente & Segmentsanalyse für «Rollout»

Typische Käuferinteressen / Akquisitionskriterien

SHORTLIST MARKTANSPRACHE FÜR «ROLLOUT»

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Strategische Käufer

• Direktansprache

• BDO-CH Netz

• BDO-Internat.

• Datenbanken

• Verbände

• Research

Mitbewerber

• Direktansprache

• Evtl. Inserate

• BDO-Netz CH+Intl.

• M&A-Partner

• M&A-Bulletin

• NZZ u. Branche

• Recherchen

• Verbände, etc.

Finanzinvestoren

• Direktansprache und Inserate

• BDO-Netz CH+Intl.

• M&A-Partner

• M&A-Bulletin

• NZZ u. Branche

• M&A-Bulletin

• Diverse WWW.

MBI‘s

• Eher Inserate & Direktansprache

• MBI-Kunden

• BDO-Netz

• Partner-Netz

• Mitbewerber

• NZZ u. Branche

• M&A-Bulletin

• Diverse WWW.

Direktansprache & Inserate Blindprofil Geheimhaltungserklärung Unterlagen LoI/Angebot

= ABGABEN Signale / Infos / Unterlagen an (potenzielle) Interessenten

= EINHOLEN Signale / Infos / Unterlagen von (ernsthaften) Interessenten

WO STEHEN WIR JETZT IM PROZESS?

PROZESS BEI EXTERNER KÄUFERSUCHE (VERKAUF)

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Vorbereitung

Umsetzung

IST EINE «DUE DILIGENCE» NOTWENDIG?

• Merkmal - «Due Diligence» heisst „gebotene Sorgfalt“ bei der Prüfung von Chancen und Risiken für eine

Akquisition, einen Verkauf oder wichtigen Vertrag (z.B. Kooperations- oder Vertriebspartner)

- Grosses Informationsdefizit zwischen den Parteien, insbesondere zw. Verkäufer und Käufer

• Inhalt: Finanzen, Steuern, Verträge, Personal, Technisches, Umwelt, etc. - Stärken-/ Schwächen-Analyse

- Beurteilung der Risiken

- Suche von „Deal-Breakern“

- Bewertung des Objektes

- Buy Side Due Diligence

- Sell Side Due Diligence

• Ziel - Schaffung einer Vertrauensbasis für Verhandlungen

- Grundlage der Kaufpreisbildung

- Einschränkungen der Gewährleistungspflicht seitens des Verkäufers

- Sorgfaltspflichten im Falle von späteren Verantwortlichkeitsklagen

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WAS WIRD ANLÄSSLICH DER DD ALLES GEPRÜFT?

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AUS EINEM AKTUELLEN PROJEKT; WIR BERATEN DIE VERKÄUFER

TOTAL 8 SEITEN MIT ÜBER 100 ITEMS!!

1. Geschäftsüberblick 6. Organisation

2. Finanzen & Rechnungswesen 7. Produktion / Auftragsabwicklung

3. Vertragswesen 8. Systeme & Informatik

4. Steuern 9. Liegenschaften

5. Personal 10. Weiteres

STRUKTURIERUNG DER TRANSAKTION

Wichtigste Elemente Bemerkungen

Käuferstruktur (nat./jur. Person) Steuerfolgen beachten Ruling Steuerbehörden

Übernahme vs. Beteiligung (AG) Beachtung Aktienrecht (34%, 49%, 51%, 67%, 100%)

Share Deal vs. Asset Deal • Verkauf der Aktien (idR im Verkäuferinteresse)

• Kauf der Aktiven (idR im Käuferinteresse)

Zahlungsrückbehalt Im Käuferinteresse (Gewährleistungen, etc.)

Finanzierung z.B. Verkäuferdarlehen (oft bei MBO / MBI)

Earnout Zukunftsergebnisabhängige Post-Closing Zahlungen

Nicht betriebsnotwendige Aktiva Immobilien, Kunstgegenstände, Cash, Wertschriften...

Weitere Elemente? Künftige Verkäuferfunktion? ABV, VR, GF, Berater

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VERHANDLUNGEN & ABSCHLUSS

1. Vertragsentwurf Verhandlungen - Immer versuchen, den 1. Entwurf von «Ihrer Seite» zu machen

- Als Verkäufer: «Rohvertragsentwurf» liegt spätestens zur Due Diligence bereit

- Als Käufer: besser zuerst «Term Sheet» statt direkt Vertragsentwurf

- Individualisierung nach Verhandlungen mit den „besten“ Kaufinteressenten

- Individuelle Detailverhandlungen mit jedem einzelnen Kaufinteressenten

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2. Unterzeichnung (Signing) - Unterzeichnung des Kaufvertrages durch Käufer und Verkäufer

- Unterzeichnung Nebenverträge (Arbeitsvertrag bei Weiterbeschäftigung Verkäufer, etc.)

3. Vollzug (Closing) - Auslösung der Zahlung

- Übertragung (Zession) der Aktienzertifikate sowie ggf. Patente, Marken, WWW-Domaine, etc.

- Unterzeichnung Closing Memorandum

- Evtl. verzögert: Release Medien- und Kundenorientierung, etc.

- Organisation der Gesellschaft nach Übergang (GV, evtl. Statutenänderung, VR-Konstitution, …)

- Operative Integration resp. Unterstützung durch Verkäufer bei der Übergabe

3-5 Ange-bote

> 10 LoI‘s

Inserate

Direkt- ansprachen

DIE TOOLBOX DES M&A-BERATERS

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AUCH IN DIE M&A-TOOLBOX GEHÖRT, ZUM BEISPIEL

Seite 24


(Insgesamt 5 wertvolle Seiten…)

WEITERFÜHRENDE BDO-INFOS IN IHRER TOOLBOX

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UND NUN ZURÜCK ZUR KERNFRAGE

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Umsetzung

Vorbereitung



BDO AG, Solothurn BERNARD FUHRER


Wie hoch ist Ihrer Meinung nach der Unternehmenswert der Firma

«ROLLOUT» per 31.12 2011 (grobe Schätzung anhand der Informationen

im Blindprofil) ?

EINFÜHRUNG UNTERNEHMENSBEWERTUNG

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Aus dem Blindprofil «Rollout»















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Nachhaltig gesunder EBITDA von knapp 16% (CHF 2.4 Mio.)

AGENDA

1. Einführung

2. Anlässe / Gründe für eine Unternehmensbewertung

3. Bewertungsmethoden

4. Vorgehen

5. Fazit

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Wikipedia liefert unter dem Stichwort

„Unternehmensbewertung“ 37 Einträge, unter anderem:

• Discounted Cash-Flow

• Gordon Formel

• Innerer Wert

• Konglomeratsabschlag

• Mittelwertmethode

• Stuttgarter Verfahren

• WACC-Ansatz

DEFINITION «UNTERNEHMENSBEWERTUNG«

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GRÜNDE FÜR EINE UNTERNEHMENSBEWERTUNG

• Zivilrechtliches Ereignis

• Scheidungen

• Nachlass / Erbschaften

• Handelsrechtliches Ereignis

• Gründung / Kauf / Verkauf / Fusion

• Kapitalerhöhung / -herabsetzung

• Sanierung / Liquidation

• Steuerrechtliches Ereignis

• Strafrechtliches Ereignis

• Wertorientierte Unternehmensführung

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BEWERTUNGSMETHODEN

Bewertungsmethoden

Gesamtbewertungs-

verfahren

Einzelbewertungs-

verfahren

Mischverfahren

DCF-Verfahren

Ertragswertverfahren

Vergleichsverfahren

Substanzwert mit

Reproduktionswerten

Substanzwert mit

Liquidationswerten

Mittelwertverfahren

Übergewinnverfahren

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BEWERTUNGSUMFELD

Wettbewerb

und Margen-

entwicklung

Rendite-

erwartungen

uvm. Risiko für

Kapitalgeber

Notwendiger

Investitions-

bedarf

Konjunktur-

aussichten

Zinsniveau

Steuern

Unternehmens

-spezifische

Wachstumsaus-

sichten

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• Grund der Bewertung

• Erwartungshaltung Auftraggeber

• Zeitdruck – Kapazitäten (Zeitmanagement)

• Verfügbares Datenmaterial

• Hohe Vertraulichkeit

• Eigenheiten unterschiedlicher Branchen

• Expertise Dritter

• Wirtschaftliches Umfeld

• Trends

1 • Analyse und Bereinigung der erhaltenen Daten

(Abschlüsse, Informationen des Managements, etc.)

2 • Entwickeln Finanzplanung (ggf. in Szenarien)

3 • Bestimmen des Diskontsatzes (WACC, CAPM)

4

• Bewertung anhand primärer Methode

• Plausibilisierung anhand weiterer Methoden

5 • Sensitivitätsanalyse

VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG

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1. Analyse und Bereinigung der Daten Beispiele Korrekturen stille Reserven in der Bilanz

Aktiven:

• Delkredere

• Vorräte

• Liegenschaft

• Sachanlagen (Maschinen, Mobiliar, Fahrzeuge, EDV, etc.)

• Immaterielle Güter (Patente)

Passiven:

• Garantierückstellungen

• Latente Steuern

Beispiele Korrekturen nichtbetriebsnotwendige Aktiven

• Nichtbetriebsnotwendige Flüssige Mittel

• Nichtbetriebsnotwendige Beteiligungen / Finanzanlagen

• Nichtbetriebsnotwendige Sachanlagen (z.B. Kunstgegenstände)

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1. Analyse und Bereinigung der Daten

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Aktiven geprüft Korrektur bereinigt I Korrektur bereinigt II

Werte in TCHF 31.12.2011Stille

ReservenNr. Total

nicht betr.

VermögenNr. 31.12.2011

Flüssige Mittel 2'300 2'300 -1'500 1) 800

Forderungen aus Lief. u. Leist. 2'800 100 2) 2'900 2'900

Forderungen Dritte 100 100 100

Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe 400 800 3) 1'200 1'200

Halb- und Fertigfabrikate 800 900 4) 1'700 1'700

Aktive Rechnungsabgrenzung 200 200 200

Umlaufvermögen 6'600 1'800 8'400 -1'500 6'900

Beteiligungen 100 100 -100 5) 0

Finanzanlagen 100 0 100 -100 0

Mobiliar / Maschinen 800 2'153 6) 2'953 2'953

Fahrzeuge 140 160 6) 300 300

EDV 100 50 6) 150 150

Immobilien 1'500 2'530 6) 4'030 -4'030 7) 0

Sachanlagen 2'540 4'893 7'433 -4'030 3'403



Beispiele Korrekturen Erfolgsrechnung

• Veränderung der stillen Reserven auf den Vorräten und dem Delkredere

• Marktübliche Löhne und Sozialleistungen

• Abschreibungen

• a.o. Geschäftsvorfälle

• Steuerkorrekturen

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Erfolgsrechnung geprüft bereinigt

Werte in TCHF 2011 Korrektur Nr. 2011

Sonstiger Betriebsaufwand 20 0.1% 20

Kalkulatorische Eigenmiete 0 0.0% 311 5) 311

Total Betriebsaufwand 1'010 6.7% 211 1'221

EBITDA (Gewinn vor Zinsen, Abschr., Steuern) 2'340 15.5% 29 2'369

Abschreibung Mobiliar / Maschinen 1'000 6.6% -59 6) 941

Abschreibung Fahrzeuge 200 1.3% -42 6) 158

Abschreibung EDV 150 1.0% -63 6) 88

Abschreibung Immobilien 450 3.0% -450 6) 0

Abschreibung Beteiligungen 0 0.0% 0 0

Abschreibung Patente 0 0.0% 0 0

Total Abschreibungen 1'800 11.9% -614 1'186

EBIT (Gewinn vor Zinsen und Steuern) 540 3.6% 643 1'183

Finanzertrag 15 0.1% -10 7) 5

Finanzaufwand -60 -0.4% 45 8) -15

Total Finanzertrag -45 -0.3% 35 -10


2. Entwicklung Finanzplanung

Herleitung des nachhaltigen Erfolges

Einbezug zukünftiger, abschätzbarer Ereignisse auf Basis Going-Concern und Stand-Alone

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Erfolgsrechnung Planung

in TCHF 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ertrag Inland 8'000 53.0% 8'160 51.7% 8'323 50.5% 8'490 49.4% 8'659 48.5% 8'833 47.8%

Ertrag Export 5'000 33.1% 5'500 34.8% 5'995 36.3% 6'475 37.7% 6'928 38.8% 7'343 39.7%

Ertrag Handelswaren 2'000 13.3% 2'040 12.9% 2'081 12.6% 2'122 12.3% 2'165 12.1% 2'208 11.9%

Bestandesänderungen 90 0.6% 94 0.6% 97 0.6% 101 0.6% 105 0.6% 109 0.6%

Wachstum Total Ertrag n.a. 4.7% 4.4% 4.2% 3.9% 3.6%

Total Ertrag 15'090 100% 15'794 100% 16'496 100% 17'188 100% 17'857 100% 18'494 100%

Materialaufwand 4'700 31.1% 4'914 31.1% 5'133 31.1% 5'348 31.1% 5'556 31.1% 5'754 31.1%

Drittleistungen 1'500 9.9% 1'570 9.9% 1'640 9.9% 1'709 9.9% 1'775 9.9% 1'838 9.9%

Materialaufwand 6'200 41.1% 6'484 41.1% 6'773 41.1% 7'057 41.1% 7'332 41.1% 7'593 41.1%

Wachstum Bruttogewinn I n.a. 4.7% 4.4% 4.2% 3.9% 3.6%

Bruttogewinn I 8'890 58.9% 9'310 58.9% 9'724 58.9% 10'131 58.9% 10'526 58.9% 10'901 58.9%

Wachstum Personalaufwand n.a. 4.4% 4.4% 4.4% 4.4% 4.4%

Personalaufwand 4'400 29.2% 4'598 29.1% 4'805 29.1% 5'021 29.2% 5'247 29.4% 5'483 29.6%

Sozialleistungen 800 5.3% 836 5.3% 874 5.3% 913 5.3% 954 5.3% 997 5.4%

Sonstiger Personalaufwand 100 0.7% 100 0.6% 100 0.6% 100 0.6% 100 0.6% 100 0.5%

Personalaufwand 5'300 35.1% 5'534 35.0% 5'779 35.0% 6'034 35.1% 6'301 35.3% 6'580 35.6%

Wachstum Bruttogewinn II n.a. 5.2% 4.5% 3.9% 3.1% 2.3%

Bruttogewinn II 3'590 23.8% 3'776 23.9% 3'945 23.9% 4'097 23.8% 4'225 23.7% 4'321 23.4%

Ist / bereinigte Werte


3. Bestimmen des Diskontsatzes

Seite 41


4) Risikoloser Zinssatz

0.57%

3) Marktrisikoprämie

6.64% +

1) Un-levered Beta Peer Group

0.97 x Risikoprämie des EK Eigenkapitalkosten x Eingenkapitalquote = EK-Anteil

6.44% 13.11% 8) 100.00% 13.11%

x Re-levered Equity Beta

0.97

2) 1 + (FK/EK x (1-t)) 5) Grössenprämie

1.00 6.10%

WACC

13.11%

6) Zuschlag Fremdkapitalzinssatz

2.00% 2.57%

+ x Nach Steuern x Fremdkapitalquote = FK-Anteil

2.00% 8) 0.00% 0.00%

4) Basiszinssatz 7) (1 - Steuersatz)

0.57% 78.00%

Anmerkungen:

1) Gemäss Peer Group

2) Gemäss Zielkapitalstruktur Gesellschaft

3) Gemäss Studie Pictet & Cie. (Januar 2012)

4) Staatsanleihe Schweizerische Eidgenossenschaft 10 Jahre gemäss Schweizerische Nationalbank (August 2012)

5) Morningstar, 2012 Ibbotson Risk Premia over time repport

6) Annahme BDO

7) Angewandter Steuersatz 22.00% gemäss Steuerrechner Kanton Aargau

8) Gemäss aktueller Kapitalstruktur per 31.12.2011 bzw. erwarteter Zielkapitalstruktur

Eig

en

kap

italk

ost

en

Fre

md

kap

italk

ost

en

+



Seite 42


Eigen-

kapital-

kosten

Markt-

risiko-

prämie

Beta

Kapital-

struktur

Risiko-

loser

Zinssatz

Grössen-

prämie



Seite 43



0.57%


6.64% +


0.97 x Risikoprämie des EK Eigenkapitalkosten

6.44% 13.11%


0.97


1.00 6.10%

Anmerkungen:






6) Annahme BDO



Eig

en

kap

italk

ost

en

+



Seite 44


Fremd-

kapital-

kosten

Basis-

zinssatz

Risiko-

prämie

Steuer-

satz



Seite 45



2.00% 2.57%

+ x Nach Steuern

2.00%


0.57% 78.00%

Anmerkungen:






6) Annahme BDO



Fre

md

kap

italk

ost

en



Seite 46



0.57%


6.64% +


0.97 x Risikoprämie des EK Eigenkapitalkosten x Eingenkapitalquote = EK-Anteil

6.44% 13.11% 8) 100.00% 13.11%


0.97


1.00 6.10%

WACC

13.11%


2.00% 2.57%

+ x Nach Steuern x Fremdkapitalquote = FK-Anteil

2.00% 8) 0.00% 0.00%


0.57% 78.00%

Anmerkungen:






6) Annahme BDO



Eig

en

kap

italk

ost

en

Fre

md

kap

italk

ost

en

+

WACC

13.11%

VORGEHEN BEI DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG 4. Bewertung anhand primärer Methode (DCF-Methode)

Seite 47


2012 2013 2014 2015 2016

Free Cash Flows

Cash Flows nach Investitionen und

Steuern, vor Zinsen

Planperiode (minimal 5 Jahre)

Diskontierung mit Kapitalkostensatz

Gewichteter Mittelwert aus Eigen- und

Fremdkapitalkosten (WACC)

Gesamtkapitalwert per Stichtag

+ Nicht betriebsnotwendiges Vermögen

./. Verzinsliches Fremdkapital

Eigenkapitalwert per Stichtag

Residualjahr

(ewige Rente)

Diskontierung auf den Bewertungsstichtag


Ermittlung der Free Cash Flows (indirekt)

EBITDA (Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen)

./. Abschreibungen

= EBIT (Gewinn vor Zinsen und Steuern)

./. kalk. Steuern auf dem Betriebsergebnis vor Zinsen

= NOPLAT (Net operating profit less adjusted taxes)

+ Abschreibungen

./. Investitionen ins operative Nettoumlaufvermögen

./. Investitionen ins Anlagevermögen

= Free Cash Flows

Seite 48



Seite 49


Discounted Cash Flow Methode

in TCHF Total 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Residualwert

Umsatzwachstum 4.7% 4.4% 4.2% 3.9% 3.6%

Nettoumsatz 15'090 15'794 16'496 17'188 17'857 18'494 18'494

Cashflow-Marge (EBITDA-Marge) 15.7% 15.7% 15.8% 15.9% 15.9% 15.8% 15.8%

Cashflow brutto (EBITDA) 2'369 2'485 2'611 2'740 2'843 2'914 2'914

./. Abschreibungen 1'186 1'134 1'068 1'037 1'128 1'140 1'140

EBIT (Gewinn vor Zinsen und Steuern) 1'183 1'350 1'544 1'703 1'715 1'774 1'774

./. Steuern 22.00% -260 -297 -340 -374 -377 -390 -390

NOPLAT (Gewinn vor Zinsen nach adj. Steuern) 923 1'053 1'204 1'328 1'338 1'384 1'384

+ Abschreibungen 1'186 1'134 1'068 1'037 1'128 1'140 1'140

Cash-flow vor Zinsen nach Steuern 2'109 2'187 2'272 2'365 2'465 2'524 2'524

Investitionen ins operative Netto-Umlaufvermögen -224 -224 -220 -213 -202 0

Investitionen ins Anlagevermögen -1'235 -1'105 -1'225 -1'155 -970 -1'140

Free Cashflow (FCF) 729 943 920 1'097 1'351 1'384

Barwertfaktor 13.11% 0.940 0.831 0.735 0.650 0.574 0.574

FCF-Barwerte 685 784 676 713 776

Residualwert ewiges Wachstum 1.00% 11'537

Barwert Free Cashflows Jahre 2012 bis 2016 3'634

Barwert Residualwert 6'627

Wert des Gesamtkapitals per 31.12.2011 10'261

+ nicht betriebsnotwendige Liquidität (excess cash) 1'500

+ nicht betriebsnotwendige Finanzanlagen 100

+ nicht betriebsnotwendige Immobilie (abzgl. Hypothek) 2'010

./. Verzinsliches Fremdkapital 0

Wert des Eigenkapitals per 31.12.2011 13'871


Seite 50



4. Plausibilisierung anhand weiterer Methoden

Market Multiples (fundiert)

Seite 51


Multiples Vergleichsunternehmen

2011 2012 2013 2011 2012 2013

Bucher Industries AG 7.24 6.18 6.29 0.81 0.74 0.75

GEA Group AG 8.34 7.49 6.73 0.92 0.86 0.83

Koenig & Bauer AG 2.23 1.69 1.41 0.09 0.08 0.08

Krones AG 9.36 6.31 5.79 0.52 0.50 0.48

Rational AG n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a.

Tief 2.23 1.69 1.41 0.09 0.08 0.08

Mittelwert 6.79 5.42 5.06 0.58 0.55 0.54

Median 7.79 6.24 6.04 0.66 0.62 0.62

Hoch 9.36 7.49 6.73 0.92 0.86 0.83

Quelle: Bloomberg September 2012

EV / EBITDA EV/Sales



Market Multiples (fundiert)

Seite 52


Berechnung Unternehmenswert mit MultiplesFin

anzp

lan

EV /

Mult

iple

Media

n

Ente

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alu

e /

Wert

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Gesa

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Kontr

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mie

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Illiquid

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Wert

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Kontr

ollprä

mie

Zusc

hla

g f

ür

Kontr

ollprä

mie

Wert

Eig

enkapit

al

Trading Multiples in TCHF 30% 20%

EBITDA 2011 2'369 7.8 18'459 0 3'610 22'069 -6'621 15'448 3'090 18'538

Sales 2011 15'090 0.7 10'022 0 3'610 13'632 -4'089 9'542 1'908 11'451

EBITDA 2012 2'485 6.2 15'515 0 3'610 19'125 -5'737 13'387 2'677 16'065

Sales 2012 15'794 0.6 9'840 0 3'610 13'450 -4'035 9'415 1'883 11'298

EBITDA 2013 2'611 6.0 15'780 0 3'610 19'390 -5'817 13'573 2'715 16'287

Sales 2013 16'496 0.6 10'157 0 3'610 13'767 -4'130 9'637 1'927 11'564



Market Multiples (quick & dirty)

Wert gem. EBIT-Multiple: CHF 11.9 – 14.8 Mio.

Wert gem. Umsatz-Multiple: CHF 12.2 – 16.8 Mio.

Seite 53


Quelle: Finance-Magazin



Ertragswertmethode

Ansatz:

• Herleitung eines „normalisierten“ Reingewinnes (z.B. Mittelwert oder Median)

basierend i.d.R. auf der Vergangenheit und evtl. auf der Zukunft.

Hochgerechnet als ewige Rente mit einem risikogerechten Diskontfaktor

(Diskontsatz entspricht Eigenkapitalkostensatz)

• Renditeorientierte Sicht, aber eine statische Betrachtung

Seite 54


Normalisierter Reingewinn

Kapitalisierungszinssatz – Ewiges Wachstum

Ertragswert (netto)


./. Verzinsliches Fremdkapital

Ertragswert (netto) =

Ertragswert =



Substanzwertmethode

Ansatz:

• Bestimmung der Aktiven und Passiven einer Unternehmung zu einem bestimmten

Zeitpunkt

Netto-Substanzwert = Aktiven + stille Reserven – Fremdkapital

= Eigenkapital + stille Reserven (unter Berücksichtigung lat. Steuern)

Substanzwert = Substanzwert (netto)


Seite 55


Aktiven

Kurzfristiges FK

Netto-

Substanz-

wert EK

Langfristiges FK



Praktikermethode Ansatz:

• Auch Mittelwertmethode oder Stuttgarter Methode genannt

• Wert des Eigenkapitals (Unternehmenswert) ergibt sich als gewichteter

Durchschnitt von Substanzwert und Ertragswert

• Die Gewichtung des Verhältnisses ist unterschiedlich, in der Schweiz beträgt sie

in der Regel 1x Substanzwert und 2x Ertragswert

Seite 56


1 x Substanzwert + 2 x Ertragswert

3 Praktikerwert =



Seite 57


Substanzwertberechnungen (netto) TCHF Ertragswertberechnungen (netto) TCHF

Betriebliche Aktiven 10'304 Durchschnittliches, bereinigtes Jahresergebnis 1'218

./. Fremdkapital 3'262 Kapitalisierungszinssatz 13.11%

Ewiges Wachstum 1.00%

Substanzwert (netto) 7'042 Ertragswert (netto) 10'060

Unternehmenswert nach Substanzwertmethode Unternehmenswert nach reiner Ertragswertmethode

Substanzwert (netto) 7'042 Ertragswert (netto) 10'060

+ nicht betriebsnotwendige Liquidität (excess cash) 1'500 + nicht betriebsnotwendige Liquidität (excess cash) 1'500

+ nicht betriebsnotwendige Finanzanlagen 100 + nicht betriebsnotwendige Finanzanlagen 100

+ nicht betriebsnotwendige Immobilie (abzgl. Hypothek) 2'010 + nicht betriebsnotwendige Immobilie (abzgl. Hypothek) 2'010

./. Verzinsliches Fremdkapital 0

Wert des Eigenkapitals per 31.12.2011 10'652 Wert des Eigenkapitals per 31.12.2011 13'670


5. Sensitivitätsanalyse

• Variationen der wesentlichsten Werttreibern zur Plausibilisierung des

erhaltenen Ergebnisses

• In der Praxis häufig Variation von WACC und ewigem Wachstum im

Residualjahr (bei der DCF-Methode)

Seite 58


in TCHF

13'871 0.25% 0.50% 0.75% 1.00% 1.25% 1.50% 1.75%

14.61% 12'673 12'785 12'901 13'022 13'147 13'277 13'412

14.11% 12'912 13'032 13'156 13'286 13'420 13'560 13'705

13.61% 13'166 13'295 13'429 13'568 13'713 13'863 14'021

13.11% 13'438 13'577 13'721 13'871 14'027 14'190 14'361

12.61% 13'730 13'879 14'035 14'197 14'367 14'544 14'729

12.11% 14'043 14'205 14'374 14'550 14'735 14'928 15'130

11.61% 14'381 14'557 14'741 14'933 15'135 15'346 15'569

Quelle: Berechnungen BDO

Ewiges Wachstum FCF nach Detailplanung

WA

CC


5. Sensitivitätsanalyse

Seite 59


Planperiode (minimal 5 Jahre)

-

2'000

4'000

6'000

8'000

10'000

12'000

14'000

16'000

18'000

20'000

DiscountedCash Flow

Multiples Ertragswert Substanzwert PraktikerwertCHF

Bewertungsbandbreite Unternehmenswert "ROLLOUT"

„Wissenschaft“ „Kunst“

Korrekte Datengrundlagen Konsistente Datengrundlagen

Vergleich mit Aktienmarktdaten Definition einer Vergleichsgruppe

Feststellung der Fremdkapitalkosten Bestimmung der Eigenkapitalkosten

Betrachtung der Vergangenheit Beurteilung der Zukunft

Berechnungen Bestimmung des objektiven Wertes

„Valuation – it‘s not a science, it‘s art.“

Achtung bei Transaktionen: Wert ≠ Preis !

FAZIT

Seite 60




BDO AG, Solothurn URS HAURI


AKTUELLE IMMOBILIENBEWERTUNGSMETHODEN

UND IHRE ANWENDUNG

• Real-/Sachwertmethode

• Ertragswertmethode

• Barwertmethode

• DCF-Modell

• Vergleichswertmethode

• Hedonische/ökonometrische Modelle

SOHK - Was ist mein Unternehmen wert?

Seite 62

Statische

Methoden

Dynamische

Methoden

Dynamische

bzw. statische

Methoden

REAL-/SACHWERTBERECHNUNG


Seite 63

Realwert Zeitwert

Neuwert

BKP 2

Wert-minderung

Umgebung und Bau-

Nebenkosten

BKP 4/5 Landwert

BKP 0

Betriebs-einrichtung

BKP 3

REALWERTBERECHNUNG «ROLLOUT»


Seite 64

Geschossfläche Preis Neuwert Wertminderung Zeitwert

SIA 416 m² CHF % CHF CHF

BKP2

Bürotrakt

Fabrikationshallen

Trafostation

Total BKP 2

BKP 4

Umgebungskosten

Total BKP 2 und 4

BKP 5

Baunebenkosten

Total BKP 2, 4 und 5

BKP 0

Landwert (relativ) -

Neu-/Realwert 100.0 %

1237 m² 1350 1’670’000 34 % 570’000 1’100’000

2286 m² 1050 2’400’000 30 % 715’000 1’685’000

24 m² 800 19’200 40 % 7’700 11’500

4’089’200 1’292’000 2’796’000

8.0 % 327’000 105’000 222’000

4’416’200 3’018’500

7.0 % 310’000 100’000 210’000

85.0 % 4’726’200 1’497’700 3’228’500

CHF 145/m² 15.0 % 855’000 855’000

5’581’000 1’497’700 4’083’500

KAPITALISIERUNG, MIET- UND ERTRAGSWERT


Seite 65

Basis-

zinssatz

• Fremdkapital

• Eigenkapital

Kosten für Bewirt-

schaftung

• Verwaltungskosten

• Abgaben/Gebühren

• Versicherungen

• Instandhaltung

• Sockel-Leerstand

Rückstel-lungen

• Rückstellung für künftige Erneuerungen

Miet-wert

Ertrags-wert

Kapitali-

sierung

ERTRAGSWERTBERECHNUNG «ROLLOUT»


Seite 66

Basiszinssatz • Fremdkapitalzinsanteil 60 % von 3.35 % (Ø 2.25 % + 4.44 %) 2.01 %

• Eigenkapitalzinsanteil 40 % auf 4.85 % (3.35 % + 1.5 % Risiko) 1.94 %

• Risikozuschläge für Gebäudetypologie und Standort 0.40 %

Zuschläge zum Basiszinssatz

Kapitalisierungssatz

Mietwert (nachhaltig und im erneuerten Zustand) CHF

Ertragswert im erneuerten Zustand CHF

./.Aufgelaufene Rückstellungen seit Erstellung

oder seit umfassender Erneuerung, 20 Jahre CHF

Ertragswert bereinigt CHF

• für Bewirtschaftung, 13.75 % auf CHF 310’000 0.80 %

• für Rückstellungen, Tilgungsrate in Höhe von 30 % Neuwert BKP 2 0.75 %

5.90 %

310’000

5’255’000

1’225’000

4’030’000

BARWERTMETHODE


Seite 67

Mietwerte

Basiszins-satz

1. Zyklische

Erneuerung

2. Zyklische

Erneuerung

Land-wert

Barwert

Jährlicher

Bruttomietertrag

./. Verzinsung

Landwert

30-50 % des

Gebäudeneuwertes

nach 20 bis 30

Jahren; diskontiert

30-50 % des

Gebäudeneuwertes

nach 40 bis 60

Jahren; diskontiert

Rentenbar-wert

Rentenrechnung

für die Dauer von

75 bis 100 Jahren

BARWERT «ROLLOUT»


Seite 68

Mietwert CHF 310’000

Bodenverzinsung 4.35 % CHF 855’000 - CHF 37’150

Bewirtschaftungskosten 13.75 % - CHF 42’750

Netto-Mietwert CHF 230’100

Restnutzungsdauer

Basiszinssatz/Barwertfaktor

Barwert

Anteil Neubaukosten

1. Renovation - CHF

2. Renovation nach - CHF

3. Renovation nach - CHF

Landwert CHF

Barwert CHF

80 Jahre

4.35 % 22.2377

CHF 5’136’000

30.0 % CHF 4’090’000

sofort 1’225’000

20 Jahren 4.35 % 0.4269 525’000

40 Jahren 4.35 % 0.1823 225’000

855’000

4’016’000

ÜBERSICHT IMMOBILIENWERTE

Realwert CHF 4’083’500


Seite 69

Ertragswert CHF 4’030’000

Barwert CHF 4’016’000

DCF-MODELL

Prog-nose-

zeitraum

• Cashflowdarstellung

• Zeitraum von 5 oder 10 Jahre

• Summe der diskontierten Cashflows

Residual-periode

• Restnutzungsdauer als Barwert, diskontiert

• Ertragswert als ewige Rente, diskontiert


Seite 70

DCF-Wert

• Summe der diskontierten Cashflows und des diskontierten Bar- oder Ertragswertes

Zins-satz

VERGLEICHSWERTE

•Vergleichswerte auf Basis von effektiven Transaktionen

•Gegenüberstellung von Vor- und Nachteilen

•Anpassung und Bestimmung der Wertkorrekturen


Seite 71

HEDONISCHE / ÖKONOMETRISCHE BEWERTUNG

Die hedonischen oder ökonometrischen Bewertungsmodelle basierten anfänglich

auf Angebotspreisen. Innerhalb der letzten Jahre fliessen in diese Modelle auch

Transaktionspreise. Diese Bewertungsmodelle sind geeignet für gängige und

übliche Immobilien. Die Anwendung für spezielle Begebenheiten ist nicht

unbedingt zu empfehlen.

BEGRIFFSDEFINITIONEN


Seite 72

• Werte werden individuell auf Grund des Nutzens eines Gutes geschätzt oder ermittelt.

Wert

• Preise werden für ein Handelsgut bezahlt und bedingt zwei Parteien. Preis

• Kosten entstehen im Zusammenhang mit der Herstellung oder Erstellung einer Ware oder eines Handelsgutes.

Kosten

Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit

und willkommen zum Apéro riche!


Seite 73

BDO AG - Ihre Partnerin für Wirtschaftsprüfung, Treuhand, Steuern & Recht, IT und HRM…

… sowie für M&A, Nachfolgeregelungen, Unternehmens- und Immobilienbewertungen

Documents

Präsentation "Was ist mein Unternehmen wert?"