Praxiswissen Grundstücksverkehr - henning-meister.info · Thema: Praxiswissen Grundstücksverkehr Dozent: Henning Meister Praxiswissen Grundstücksverkehr Inhalt: 1. Das Grundstück

Thema: Praxiswissen Grundstücksverkehr Dozent: Henning Meister

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Praxiswissen Grundstücksverkehr

Dozent: Henning Meister

Stand: Mai 2007



Portrait

Henning Meister

Jahrgang: 1975 Ausbildung: Bankkaufmann Aktuelle Tätigkeit: seit 2007 stellvertretender Leiter Referat Immobilienbewertung

bei der Sparkasse Bremen AG Weitere Tätigkeiten: 1998 – 2001 Immobilienberater bei der Immobilienservice der

Bremische Volksbank GmbH 2001 – 2005 Immobilienberater bei der LBS Immobilien GmbH in Bremen

seit 2006 Dozent am Bildungszentrum der Wirtschaft im Unterwesergebiet e.V. seit 2007 Mitglied im HypZert e.V. seit 2008 persönliches Mitglied im gif e.V. seit 2008 Dozent an der Handelskammer Hamburg

Qualifikationen: 1997 Ausbildereignungsprüfung (IHK) 2001 - 2003 Fachfortbildung mit Abschlussprüfung

„geprüfter Immobilienfachwirt (IHK)“ 2003 - 2005 Fachfortbildung mit Abschlussprüfung

„geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung (EIPOS)“ 2006 Zertifizierung zum Immobiliengutachter CIS HypZert (S)



Praxiswissen Grundstücksverkehr Inhalt: 1. Das Grundstück 2. Grundstücksarten 3. Grundstücksarten nach Baunutzungsverordnung 4. Art und Maß der baulichen Nutzung 5. Häufige Begriffe in der Praxis 6. Erschließung

7. Baurecht 8. Ablauf des Bauleitplanverfahrens 9. DIN 276 10. DIN 277 11. Wohnflächenverordnung 12. Quellenverzeichnis zum Studienbrief

Hinweis: Der Vortrag -Praxiswissen Grundstücksverkehr- soll dem Studierenden die Möglichkeit der kompakten Übersicht über dieses vielfältige Themengebiet geben. Aufgrund der vielen Besonderheiten und Details der Thematik kann nicht auf jeden Bereich eingegangen werden. Für ein tiefergehendes Studium wird daher die einschlägige Fachliteratur empfohlen!

Die Vervielfältigung und die Verbreitung des Studienbriefes

-Praxiswissen Grundstücksverkehr-

ist nur mit schriftlicher Genehmigung des Dozenten zulässig!



Praxiswissen Grundstücksverkehr 1. Das Grundstück

• Begriff wird im Gesetz nicht umschrieben • keine einheitliche Definition • Eigentum beschränkt sich nicht nur auf die

Erdoberfläche • Grundstück besteht aus mehreren Bestandteilen

Grundstücksbegriffe

1. Wirtschaftlicher Grundstücksbegriff

- äußerlich erkennbar abgegrenzter Teil der Erdoberfläche - kann auf verschiedene Arten genutzt und bewirtschaftet werden

2. Formaler Grundstücksbegriff

- katastermäßig vermessener und bezeichneter Teil der Erdoberfläche - wird im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes mit einer eigenen

Nummer geführt - Grundstück muss mindestens aus einem Flurstück bestehen - kann auf einem eigenen Grundbuchblatt geführt werden oder mit einer

eigenen Nummer auf einem Blatt mit mehreren Grundstücken - Flurstück ist nicht unbedingt ein eigenes Grundstück, da es nur eine

Vermessungseinheit ist Wesentliche Bestandteile des Grundstücks

- mit dem Grund und Boden fest verbundene Sachen (z.B.: Gebäude, Mauern, ...etc.)

- Erzeugnisse des Grund und Bodens, solange sie mit ihm zusammenhängen (z.B.: Bäume, Sträucher, ...etc.)

Unwesentliche Bestandteile des Grundstücks

- Rechte, die mit dem Eigentum des Grundstücks verbunden sind (z.B.: Grunddienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, ...etc.)

Scheinbestandteile des Grundstücks

- Sachen, die nur vorübergehend mit dem Grundstück verbunden sind (z.B.: Baugerüste, Container, ...etc.)



Grundstückszubehör

- bewegliche Sachen, die nach ihrer wirtschaftlichen Bestimmung dem Grundstück bzw. dem Gebäude dienen (z.B.: Öltanks, Fertiggaragen, ...etc.)

2. Grundstücksarten Nach Baunutzungsverordnung (BauNVO)

• Wohnbauflächen (W) • gemischte Bauflächen (M) • gewerbliche Bauflächen (G) • Sonderbauflächen (S)

Nach Wertermittlungsverordnung (WertV)

• Flächen der Land- und Forstwirtschaft • Bauerwartungsland • Rohbauland • Baureifes Land

Nach Bewertungsgesetz (BewG)

a) unbebaute Grundstücke b) bebaute Grundstücke

• Mietwohngrundstücke • Geschäftsgrundstücke • gemischt genutzte Grundstücke • Einfamilienhäuser • Zweifamilienhäuser • sonstige bebaute Grundstücke



3. Grundstücksarten nach Baunutzungsverordnung

1. Wohnbauflächen (W)

• Kleinsiedlungsgebiete (WS) • Reine Wohngebiete (WR) • Allgemeine Wohngebiete (WA) • Besondere Wohngebiete (WB)

2. gemischte Bauflächen (M)

• Dorfgebiete (MD) • Mischgebiete (MI) • Kerngebiete (MK)

3. gewerbliche Bauflächen (G)

• Gewerbegebiete (GE) • Industriegebiete (GI)

4. Sonderbauflächen (S)

• Sondergebiete (SO)

a) die der Erholung dienen (z.B.: Campingplätze, Ferienhausgebiete,...etc.) b) sonstige Sondergebiete (z.B.: Messen, Hafengebiete, Klinikgebiete,...etc.)

4. Art und Maß der baulichen Nutzung

• Flächennutzungsplan einsehen • Bebauungsplan einsehen • Rückfragen bei der zuständigen Behörde bezüglich

Bauleitplanung Art der baulichen Nutzung

• geregelt in BauNVO • Unterscheidung in 11 Baugebiete • Bezeichnung ist im Flächennutzungsplan und

Bebauungsplan identisch • Differenzierung der Baugebiete durch

Kurzbezeichnungen (WA, MK, SO, ...etc.)



Maß der baulichen Nutzung

• geregelt in BauNVO • gibt die bauliche Ausnutzung des Grundstücks an • regelt die Überbauung eines Grundstücksteils • regelt die Höhenentwicklung des errichteten Gebäudes • Zahl der Vollgeschosse • Geschossflächenzahl (GFZ) • Grundflächenzahl (GRZ) • Baumassenzahl (BMZ)

5. Häufige Begriffe in der Praxis Vollgeschosse

• § 20 BauNVO verweist auf Landesbauordnungen • Anzahl der Vollgeschosse kann im Bebauungsplan

mit Höchst- oder Mindestgrenzen zwingend vorgeschrieben werden

Vollgeschosse nach § 2 BremLBO Vollgeschosse sind Geschosse, die mit der Oberkante der Rohdecke im Mittel mehr als 1,40 m über die Straßenhöhe oder im Mittel mehr als 2,00 m über die Geländeoberfläche hinausragen (oberirdische Geschosse) und eine Höhe von mindestens 2,30 m haben. Die beiden obersten Geschosse sind nur dann Vollgeschosse, wenn sie diese Höhe über mehr als 2/3 des darunter liegenden Geschosses haben. Die Höhe der Geschosse wird von Oberkante Rohdecke bis Oberkante Rohdecke der darüber liegenden Decke, bei Geschossen mit Dachflächen bis zur Unterkante Dachkonstruktion gemessen. Gebäudehöhen nach § 2 BremLBO Gebäude mit einer Höhe 1. bis 7 m sind Gebäude geringer Höhe, 2. von mehr als 7 m bis 22 m sind Gebäude mittlerer Höhe, 3. von mehr als 22 m sind Hochhäuser. Höhe im Sinne des Satzes 1 ist das Maß der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, über der Geländeländeoberfläche im Mittel.



Baumassenzahl (BMZ)

• Definition in § 21 BauNVO • gibt an, wie viel Kubikmeter (Baumasse) je

Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind • Festlegung in Bebauungsplänen • häufig in Industrie-, Gewerbe- oder Sondergebieten • § 21 BauNVO begrenzt BMZ auf das 3,5-fache der

zulässigen GFZ • fiktive Geschosshöhe somit 3,50 m

Geschossflächenzahl

• Summe der Grundflächen pro Vollgeschoss • GFZ kann mit Höchst- und Mindestfestsetzung in

Bauleitplanung begrenzt werden • Obergrenzen nach § 17 BauNVO dürfen nicht

überschritten werden • Vollgeschossfläche/Grundstücksfläche = GFZ

Grundflächenzahl

• Definition in § 19 BauNVO • Verhältniskennzahl für das Maß der baulichen Nutzung • gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche je

Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind • beinhaltet auch Garagen, Stellplätze, Zufahrten,...etc. • bebaubare Grundfläche/Grundstücksfläche = GRZ

Bauweise

• Anordnung der Gebäude im Hinblick auf ihre Abstände zu den seitlichen Grundstücksgrenzen

• offene Bauweise • geschlossene Bauweise • Sonderbauweise

Baugrenze

• § 23 Abs. 3 BauNVO • überbaubare Grundstücksfläche eines Grundstückes • darf nicht vom Bauwerk überschritten werden • Festlegung im Bebauungsplan nach PlanzV • als „Strich-Strich-Punkt“-Linie dargestellt

Baulinie

• ist eine Baulinie festgesetzt, so muss zwingend an diese angebaut werden

• Festlegung im Bebauungsplan nach PlanzV • als „Strich-Punkt-Punkt“-Linie dargestellt



Bauwich (Abstandsfläche)

• freizuhaltende Fläche zwischen Gebäuden • Bauordnungsrechtliche Abstandsflächen

(Brandschutz, Wohnruhe, Belüftung oder Lichtzufuhr) • Bauplanungsrechtliche Abstandsflächen

(Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen) Baulücke

• liegt vor, wenn der Abstand zwischen 2 Grundstücken kleiner als 90 Meter ist

• unbebautes Gelände in einer im Zusammenhang bebauten Umgebung

• unabhängig von einer offenen oder geschlossenen Bauweise

• Bebauung richtet sich nach Bebauungsplan oder § 34 BauGB

Baulast

• hat dingliche Wirkung • ist im Baulastenverzeichnis eingetragen • keine Eintragung im Grundbuch • kein Gutglaubensschutz • Baulast hat auch Bestand, wenn die Eintragung ins

Baulastenverzeichnis nicht erfolgte • freiwillige öffentlich-rechtliche Verpflichtung des

Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde • Löschung im beiderseitigen Einvernehmen der jeweiligen

Grundstückseigentümer mit der Bauaufsichtsbehörde • Ermöglicht die Genehmigung eines Bauvorhabens, das

ohne eine Baulast unzulässig wäre (z.B.: geringere Abstandsfläche, Kfz-Stellplätze,...etc.)

Baulastenverzeichnis

• geregelt in den Landesbauordnungen (LBO) • wird bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführt • öffentliches Verzeichnis, in das alle Baulasten und

Bauvermerke eingetragen werden • Einsicht nur mit berechtigtem Interesse



6. Erschließung Erschließungsanlagen Verkehrstechnische Anlagen

• öffentliche Straßen, Wege und Parkplätze • öffentliche Fußwege • Grünstreifen • Eigentümerwege

Immissionsschutz und sonstige Anlagen

• Schallschutzwälle • Schallschutzmauern • Schallschutzzäune • Parkanlagen • Grünanlagen

Ver- und Entsorgungsleitungen (leitungsgebunden)

• Wasserversorgung • Abwasserentsorgung • Elektrizitätsversorgung • Gasversorgung • Fernwärmeversorgung • Telekommunikationseinrichtungen

Erschließungsträger

• Erschließungshoheit liegt bei den Gemeinden • Erschließung kann an Bauträger übertragen werden

(beitragsfähig und nicht beitragsfähig) • Bauträger übernimmt die komplette Erschließung und

hat somit bessere Möglichkeit der Verkaufskalkulation • Vorteil für die Kommune: Keine Erschließungslast • Vorteil Erwerber: Kaufpreis steht fest für ein voll

erschlossenes Grundstück (Planungssicherheit) • spezielle Erschließungsunternehmen sind ebenfalls

möglich (mehr im ländlichen Bereich) • Erschließungsvertrag muss notariell beurkundet werden



Erschließungsbeiträge

• nach BauGB nur für die erstmalige Erschließung • Länder können weitere Beiträge für

Erschließungsanlagen einführen • Festlegung durch einen Beitragsbescheid • Kombination von Grundstücksfläche mit

Nutzungsfaktor ist der Regelfall, z.B. über die GFZ • Unterscheidung in Wohnnutzung und Gewerbenutzung

erforderlich • Verteilung des Erschließungsaufwandes ist durch die

Erschließungsbeitragssatzung der Gemeinde geregelt • Gemeinde muss 10% der Kosten tragen • Erwerber trägt den Rest • bei Erschließung durch Bauträger können die Kosten

ganz oder auch teilweise von der Gemeinde übertragen werden

• der Bauträger kann die Kosten gegenüber Erwerber geltend machen

• Normalfall ist die Regelung im Kaufvertrag • Beitragspflicht durch endgültige Herstellung der

Erschließungsanlage • Beitragsschuldner ist der zum Zeitpunkt der Zustellung

jeweilige Grundstückseigentümer (siehe Grundbuch) 7. Baurecht Baugesetzbuch (BauGB)

• regelt das Städtebaurecht • regelt die Bauleitplanung • beschreibt Maßnahmen der Raumordnung • regelt die bauliche Nutzung und die Bodenordnung in

Städten und Landgemeinden • regelt den Bodenverkehr • gibt den Bürgern die Möglichkeit, sich an den Planungen

zu beteiligen (vorgezogene Bürgerbeteiligung) Bauleitplanung

• zweistufiger Aufbau • BauGB kennt den Flächennutzungsplan (F-Plan) und

den Bebauungsplan (B-Plan) • grundsätzlich sind beide Pläne aufzustellen • in Ausnahmen kann auch nur ein Bebauungsplan erstellt

werden • es können auch beide Pläne Parallel erstellt werden • die Bauleitplanung ist den Zielen der Rauordnung und

der Landesplanung anzupassen



Flächennutzungsplan

• vorbereitender Bauleitplan • muss gesamtes Gemeindegebiet umfassen • Anpassung der beabsichtigten Art der Bodennutzung an

die Ziele der Raumordnung und der Landesplanung • bildet die Grundlage für weitere Planungen • es können vom Bürger noch keine Rechte aus dem

Flächennutzungsplan geltend gemacht werden Bebauungsplan

• rechtsverbindlich Festsetzung für die Bodenordnung der Gemeinde

• konkretisiert den Flächennutzungsplan • bestimmt die Bebaubarkeit im Detail • ist von der Gemeinde als Satzung aufzustellen • rechtskräftig mit Beschluss • Sonderform: Vorhabens- und Erschließungsplan

Qualifizierter B-Plan

• § 30 Abs. 1 BauGB • Art und der baulichen Nutzung • Maß der baulichen Nutzung • überbaubare Grundstücksfläche • öffentliche Verkehrsfläche

Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

• § 34 BauGB • Gebäude muss sich harmonisch in die Umgebung

einfügen • ein Ortsteil liegt ab 10 Wohngebäuden vor • Art der baulichen Nutzung • Maß der baulichen Nutzung • Bauweise (offen oder geschlossen, RH oder EFH, ...etc.) • überbaubare Grundstücksfläche • Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden • Anforderungen an gesunde Wohn- und

Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt werden



Bauen im Außenbereich

• § 35 BauGB • öffentliche Belange dürfen nicht entgegenstehen • Erschließung muss gesichert sein • land- und forstwirtschaftliche Betriebe • Betriebe, die der gartenbaulichen Erzeugung dienen • Betriebe, die der öffentlichen Versorgung mit

Elektrizität, Gas, Wärme, Wasser, ... etc. dienen • Betriebe mit besonderen Anforderungen an die

Umgebung • Betriebe mit nachteiliger Wirkung auf die Umgebung • Betriebe mit besonderer Zweckbestimmung • Betriebe die der Erforschung, Entwicklung und Nutzung

der Kernenergie zu friedlichen Zwecken oder der Entsorgung von radioaktiven Abfällen dient

• Betriebe, die der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Wind- oder Wasserenergie dienen

• sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden

Private-Public-Partnership

• auch bekannt unter PPP • Zusammenarbeit der Gemeinden mit privaten

Unternehmen im Rahmen der Bauleitplanung • 2 Möglichkeiten nach BauGB • städtebaulicher Vertrag • Vorhabens- und Erschließungplan

Hinweis! Ein Vorhabens- und Erschließungsplan ist ebenfalls ein qualifizierter B-Plan. Es ist genau festgelegt was, wie und wo gebaut werden soll. Der Investor legt der Gemeinde den B-Plan vor und die Gemeinde muss dann noch zustimmen.



8. Ablauf des Bauleitplanverfahrens

1. Aufstellungsbeschluss mit ortsüblicher Bekanntmachung

2. Ausarbeitung des Planentwurfs durch Architekten oder gemeindliches Planungsbüro

3. vorgezogene Bürgerbeteiligung

4. Beteiligung der Träger öffentlicher Belange

5. evtl. Umarbeitung aufgrund der Bürgerbeteiligung und der Stellungnahmen

der Träger öffentlicher Belange

6. Billigungs- und Auslegungsbeschluss des Gemeinderates

7. ortsübliche Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung

8. öffentliche Auslegung

9. Prüfung der Bedenken und Anregungen

10. evtl. (bei Änderung der Planung) Wiederholung der Schritte 6 bis 9

11. Feststellungsbeschluss (F-Plan) bzw. Satzungsbeschluss (B-Plan)

12. Genehmigungsantrag mit Vorlage der nichtberücksichtigten Bedenken und Anregungen oder Anzeige mit Vorlage der nicht berücksichtigten Bedenken

13. Genehmigung

14. Bekanntmachung der Genehmigung oder der Durchführung des

Anzeigeverfahrens (Quelle: Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Murfeld)

Hinweis! Bauordnungsrecht (gebäudebezogene Planung) ist Länderrecht. Bauplanungsrecht (grundstücksbezogene Planung) ist Bundesrecht.



9. DIN 276 (Kosten im Hochbau)

• Ermittlung und Kostengliederung im Hochbau • Kosten für Maßnahmen zur Herstellung • Kosten zum Umbau und zur Modernisierung • Investitionskosten • schafft die Voraussetzung zur Vergleichbarkeit

Kostenbegriffe

• Kostenplanung • Kostenermittlung • Kostenschätzung • Kostenberechnung • Kostenanschlag • Kostenfeststellung • Kostenkontrolle • Kostensteuerung • Kostenkennwert • Kostengliederung • Kostengruppe • Gesamtkosten

Arten der Kostenermittlung Kostenschätzung - dient als eine Grundlage für die Entscheidung über die Vorplanung Kostenberechnung - dient als eine Grundlage für die Entscheidung der Entwurfsplanung Kostenanschlag - dient als eine Grundlage für die Entscheidung über die

Ausführungsplanung und die Vorbereitung der Vergabe Kostenfeststellung - dient zum Nachweis der entstandenen Kosten sowie ggf.

zu Vergleichen und Dokumentationen Kostengliederung

• 100 Grundstück • 200 Herrichten und Erschließen • 300 Bauwerk – Baukonstruktion • 400 Bauwerk – Technische Anlagen • 500 Außenanlagen • 600 Ausstattung und Kunstwerke • 700 Baunebenkosten



Kostengruppen (Auszug DIN 276) 100 Grundstück

• 100 Grundstück • 110 Grundstückswert • 120 Grundstücksnebenkosten • 121 Vermessungsgebühren • 122 Gerichtsgebühren • 123 Notariatsgebühren • 124 Maklerprovisionen • 125 Grunderwerbsteuer • 126 Wertermittlungen und Untersuchungen • 127 Genehmigungsgebühren • 128 Bodenordnung und Grenzregulierung • 129 Grundstücksnebenkosten, sonstiges • 130 Freimachen • 131 Abfindungen • 132 Ablösen dinglicher Rechte • 139 Freimachen, sonstiges

200 Herrichten und Erschließen

• 200 Herrichten und Erschließen • 210 Herrichten • 211 Sicherungsmaßnahmen • 212 Abbruchmaßnahmen • 213 Altlastenbeseitigung • 214 Herrichten der Geländeoberfläche • 219 Herrichten, sonstiges • 220 öffentliche Erschließung • 221 Abwasserentsorgung • 222 Wasserversorgung • 223 Gasversorgung • 224 Fernwärmeversorgung • 225 Stromversorgung • 226 Telekommunikation • 227 Verkehrserschließung • 229 öffentliche Erschließung, sonstiges • 230 nichtöffentliche Erschließung • 240 Ausgleichsabgaben



700 Baunebenkosten

• 700 Baunebenkosten • 710 Bauherrenaufgaben • 711 Projektleitung • 712 Projektsteuerung • 713 Betriebs- und Organisationsberatung • 719 Bauherrenaufgaben, sonstiges • 720 Vorbereitung der Objektplanung • 721 Untersuchungen • 722 Wertermittlungen • 723 Städtebauliche Leistungen • 724 Landschaftsplanerische Leistungen • 725 Wettbewerbe • 729 Vorbereitung der Objektplanung, sonstiges • 730 Architekten- und Ingenieursleistungen • 731 Gebäude • 732 Freianlagen • 733 Raumbildende Ausbauten • 734 Ingenieurbauwerke und Verkehrsanlagen • 735 Tragwerksplanung • 736 Technische Ausrüstung • 739 Architekten und Ingenieursleistungen, sonstiges • 740 Gutachten und Beratung • 741 Thermische Bauphysik • 742 Schallschutz und Raumakustik • 743 Bodenmechanik, Erd- und Grundbau • 744 Vermessung • 745 Lichttechnik, Tageslichttechnik • 749 Gutachten und Beratung, sonstiges • 750 Kunst • 751 Kunstwettbewerbe • 752 Honorare • 759 Kunst, sonstiges • 760 Finanzierung • 761 Finanzierungskosten • 762 Zinsen und Nutzungsbeginn • 769 Finanzierung, sonstiges • 770 Allgemeine Baunebenkosten • 771 Prüfungen, Genehmigungen, Abnahmen • 772 Bewirtschaftungskosten • 773 Bemusterungskosten • 774 Betriebskosten während der Bauzeit • 779 Allgemeine Baunebenkosten, sonstiges • 790 Sonstige Baunebenkosten



10. DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau) Flächensystematik

FBG Fläche des Baugrundstücks

UBF BF

Unbebaute Fläche Bebaute Fläche

- Flächen für Kfz-Stellplätze - Fahrzeug-Verkehrsflächen - Wegeflächen - Grünflächen - sonstige Flächen

BGF

Bruttogrunfläche

NGF KF Nettogrundrissfläche Konstruktionsfläche

- Wände und Fassaden - Stützen - Schornsteine - Aussparungen - Nischen - Schächte innerhalb der BGF

NGF Nettogrundfläche

VF TF Verkehrsfläche Technische Funktionsfläche - Flure - Abwassertechnik - Treppenräume (je Geschoss) - Wassertechnik - Aufzugsschächte (je Geschoss) - Wärmetechnik - Eingangsräume - Gastechnik - Fahrzeug-Verkehrsflächen - Elektrotechnik - Fernmeldetechnik - Lüftungstechnik - Fördertechnik - sonstige Technik

NF Nutzfläche



Brutto-Grundfläche (BGF)

• Summe aller Grundrissflächen eines Bauwerkes • äußere Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung

Hinweis! Die Brutto-Grundfläche ist nicht identisch mit der Geschossfläche. Die Berechnung der BGF erfolgt getrennt nach Grundrissebenen und getrennt nach unterschiedlichen Höhen! Schaubild Brutto-Grundfläche (BGF)

(Quelle: Wertermittlungsrichtlinien 2002 mit Normalherstellungskosten 2000, 8. Auflage, Kleiber)



Erklärung zur Brutto-Grundfläche Die Normalherstellungskosten (NHK 2000) wurden auf der Grundlage der DIN 277 von 1987 abgeleitet; sie beziehen sich auf die nach dieser Norm zu berechnende Brutto-Grundfläche (BGF) bzw. Brutto-Rauminhalt (BRI).

Nach der DIN 277/1987 ergibt sich die Brutto-Grundfläche (BGF) aus der Summe der Grundflächen der Bereiche a, b und c. Die drei Bereiche sind in der DIN 277/1987 definiert und stellen sich in dem Beispielsfall wie folgt dar:

-

Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen In der Abb.: Kellergeschoss (KG), Erdgeschoss (EG), 1. und 2. Obergeschoss (OG), ausgebautes Dachgeschoss

- Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen In der Abb.: Durchfahrt im Erdgeschoss, überdachter Balkon bzw. Loggia im 1. OG sowie überdachter Teil der Terrasse im 2. OG

- Bereich c: nicht überdeckt In der Abb.: nicht überdeckter Balkon im 2. OG (Dachüberstände werden nicht lotrecht projiziert) bzw. nicht überdachte Terrasse im 2. OG

Nicht berücksichtigt bei der Ermittlung der Brutto-Grundfläche (BGF) werden:

– Kriechkeller (1), – Kellerschächte (2), – Außentreppe (3), – nicht nutzbare Dachflächen (auch Zwischendecken) (4).

Auf die BGF anzurechnen sind jedoch die verbleibenden nicht ausgebauten Dachräume.

Die Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000) berücksichtigen jedoch nur die Brutto-Grundfläche BGF der Bereiche a) und b) aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Der Bereich c wird mit den Normalherstellungskosten 2000 nicht gesondert erfasst, da der Bereich c in der Regel kostenanteilsmäßig unbedeutsam ist. Sofern dieser Bereich von Bedeutung (Kostenanteil mehr als 1 %) ist, muss er zusätzlich (als besonders zu veranschlagendes Bauteil oder über den Gebäudemix als Nebennutzfläche mit geringen Kosten) erfasst werden. Insoweit ändert sich nichts gegenüber der bisherigen Wertermittlungspraxis, z. B. die Balkone als „besonders zu veranschlagende Bauteile” wertmäßig gesondert zu erfassen.

(Quelle: Wertermittlungsrichtlinien 2002 mit Normalherstellungskosten 2000, 8. Auflage, Kleiber)



Brutto-Rauminhalt (BRI)

• geregelt in DIN 277/1973 mit Ergänzungen von 1987 • Brutto-Grundflächen und dazugehörige Höhen sind die

Basis der Ermittlung • als Höhen gelten die vertikalen Abstände zwischen den

Deckenbelagsoberkanten der jeweiligen Geschosse • BRI von allseitig umschlossenen und überdeckten

Räumen • BRI von nicht allseitig in voller Höhe umschlossenen,

jedoch überdeckten Bauteilen • BRI von Bauwerken/Teilen von Bauwerken, die von

Bauwerken umschlossen, jedoch nicht überdeckt sind • gliedert sich auf in Netto-Rauminhalt und

Konstruktions-Rauminhalt Umbauter Raum

• geregelt in DIN 277/1950 • Basis bei der Ermittlung der Neubauwerte 1913 • Unterschiede zu Brutto-Rauminhalt • Differenzierung insbesondere bei Berechnung des nicht

ausgebauten Dachraumes, Balkonen und Bodenplatte • Volumen von nicht ausgebauten Dachgeschossen wird

nur zu 1/3 angesetzt • Plausibilisierung über den Ausbaufaktor möglich • umbauter Raum/Wohnfläche = Ausbaufaktor

11. Wohnflächenverordnung Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen

• umfasst die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören

• Wintergärten • Schwimmbäder • Balkone • Loggien • Dachgärten • Terrassen

Hinweis! Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.



Nicht zur Wohnfläche gehörende Flächen

1. Zubehörräume, insbesondere

• Kellerräume • Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der

Wohnung • Waschküchen • Bodenräume • Trockenräume • Heizungsräume • Garagen

2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des

Bauordnungsrechts der Länder genügen 3. Geschäftsräume

Anrechnung der Grundflächen Die Grundflächen

1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern sind vollständig,

2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und

weniger als 2 Metern sind zur Hälfte,

3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,

4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem

Viertel höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen. Allgemeine Hinweise zur WoFlV

• in Kraft seit 01.01.2004 • wenn Wohnflächenberechnung vor 31.12.2003 nach der

II. BV erfolgte, dann bleibt es bei dieser Berechnung • bauliche Änderungen können eine Neuberechnung

erforderlich machen • Neuberechnung nach WoFlV ist dann zwingend



12. Quellenverzeichnis zum Studienbrief Erwin Sailer und Hans-Eberhard Langemaack Kompendium für Makler, Hausverwalter und Sachverständige, Boorberg Verlag, ISBN 3-415-02269-2 Kleiber-Simon-Weyers Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Versicherung- und Beleihungswerten unter Berücksichtigung von WertV und BauGB Sandner-Weber Lexikon der Immobilienwertermittlung Immobilien-Fachwissen im Internet www.immobilien-fachwissen.de

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