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PRODUKTINFORMATION
PATRIZIA GrundInvest Stuttgart SüdtorEin Stadtquartier, das verbindet.
Werbemitteilung – Eine Veröffentlichung der PATRIZIA GrundInvest Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH Eine ausführliche und vollständige Darstellung des Produktangebots und der damit verbundenen Chancen und Risiken ist ausschließlich dem Verkaufsprospekt sowie den wesentlichen Anlegerinformationen zu entnehmen.
Vielfältiger Nutzungsmix in einer Immobilie
PRODUKTINFORMATION
PATRIZIA GrundInvest Stuttgart SüdtorEin Stadtquartier, das verbindet.
PARKEN
GASTRONOMIE
HOTEL
WOHNEN
BÜROEINZELHANDEL
https://vimeo.com/98368484
Stuttgart als attraktiver InvestmentstandortWirtschaft trifft Kultur 06
Exzellente Infrastruktur 07
Lebendiges Umfeld 08
Das AnlageobjektMarktwert trifft Mehrwert 09
Nach Nutzungsarten diversifiziertes Anlageobjekt 11
Mieterstruktur, Mieteinnahmen und Laufzeiten der Mietverträge 14
Der Fonds im ÜberblickPATRIZIA GrundInvest Stuttgart Südtor 17
Wesentliche Rahmenbedingungen und
Eckdaten des Beteiligungsangebots 18
Investitions- und Finanzierungsplan (Prognose) 22
Risikohinweise 24
PATRIZIA – Werte entscheiden 26
Wichtige Hinweise 27
1
2
3
Editorial 5
Andreas Heibrock
Geschäftsführer
PATRIZIA GrundInvest
Joachim Fritz
Geschäftsführer
PATRIZIA GrundInvest
Sehr geehrte Anlegerinnen und Anleger,
wir freuen uns, Ihnen mit dem PATRIZIA GrundInvest Stuttgart Südtor einen Immobilienfonds zu
präsentieren, der bezüglich des Anlageobjekts in einen gemischt genutzten Gebäudekomplex in
zentraler Lage in Stuttgart investiert. Eine Möglichkeit, wie sie sonst meist nur institutionellen
Investoren vorbehalten bleibt. Dabei können Sie ab einer Beteiligungssumme von 10.000 Euro
unter anderem von folgenden Rahmenbedingungen profitieren:
l Der Top-7-Standort Stuttgart verbindet eine starke Wirtschaft und einen
stabilen Immobilienmarkt.
l Der vielfältige Nutzungsmix aus Wohnen, Büro, Hotel, Einzelhandel, Gastronomie
und Parken macht das Anlageobjekt zu einem breit diversifizierten Investment.
l Auszahlungen von ø 4,5 % p. a. vor Steuern geplant.1
Bei derartigen Investitionen spielt die Kapitalverwaltungsgesellschaft als „Manager“ des Fonds
eine wesentliche Rolle für Ihren Anlageerfolg. Deshalb gestatten Sie uns, an dieser Stelle kurz
über uns zu sprechen. Die PATRIZIA GrundInvest ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der bör-
sennotierten PATRIZIA Immobilien AG. Die PATRIZIA wurde vor über 30 Jahren gegründet und
zählt heute mit einem betreuten Immobilienvermögen von rund 17 Milliarden Euro zu einem der
führenden Immobilien-Investmenthäusern Europas. Dabei ist die PATRIZIA Gruppe mit Hauptsitz
in Augsburg mittlerweile mit mehr als 800 Mitarbeitern in 15 Ländern Europas als Investor und
Dienstleister tätig.
Auch wenn allgemein gilt, dass Kapitalanlagen in Immobilien ein unverzichtbarer Bestandteil ei-
nes ausgewogenen Anlageportfolios sind, sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass es sich
dabei grundsätzlich um unternehmerische Beteiligungen bzw. Investitionen handelt, mit denen
auch Risiken verbunden sein können. Diese finden Sie detailliert ab Seite 24 dieser Broschüre.
Wir freuen uns, Sie als Anleger des PATRIZIA GrundInvest Stuttgart Südtor zu begrüßen.
Andreas Heibrock Joachim Fritz
1 Die tatsächlichen Auszahlungen können niedriger oder höher sein oder ganz ausfallen. Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung.
Vorwort
Köln
Düsseldorf
STUTTGART
Hamburg
Berlin
Frankfurt a. M.
München
6 Stuttgart Südtor
Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs bildet das Zentrum einer der wirtschafts-
stärksten Regionen Europas. Mit rund 600.000 Einwohnern und einer Fläche von
rund 205 km² ist Stuttgart die größte Stadt in Baden-Württemberg und die sechst-
größte Stadt der Bundesrepublik Deutschland. Eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft
von ca. 18,9 Milliarden Euro sorgt dafür, dass die Region Stuttgart im bundesweiten
Vergleich eine der kaufkraftstärksten und wohlhabendsten Regionen ist.
WIRTSCHAFTSMETROPOLE STUTTGART
Die Wirtschaft der Stadt Stuttgart ist geprägt von Unternehmen aus dem produzie-
renden Gewerbe und dem Dienstleistungsbereich. Stuttgart hat sich in den letzten
Jahren zu einer exportorientierten Wirtschaftsmetropole entwickelt. Besonders
stark vertreten sind Firmen aus den Bereichen Automobilindustrie, Maschinenbau,
Elektrotechnik sowie Luft- und Raumfahrtindustrie. Bekannte Größen sind die
Daimler AG, die Porsche AG und die Robert Bosch GmbH. Neben diesen globalen
Unternehmen wird die Stadt durch rund 1.500 mittelständische Betriebe geprägt.
Außerdem ist Stuttgart mittlerweile Deutschlands zweitgrößter Börsenhandelsplatz.
1 Stuttgart als attraktiver InvestmentstandortWirtschaft trifft Kultur
Stuttgart zählt mit seinem Umland zu den wirtschaftsstärksten Regionen Deutschlands.
Neben internationalen Großkonzernen und einer Vielzahl mittelständischer Unternehmen
präsentiert sich die Stadt als vielseitige Kulturlandschaft und ist durch ihre Nähe zur Natur
besonders lebenswert.
REGION STUTTGART
Indikatoren (teilweise Prognose) Stuttgart Baden-Württemberg
Einwohner ca. 600.000 10,7 Mio.
Bevölkerungsentwicklung 2012–2030 7 % 2,1 %
Kaufkraftindex 112,4 106,8
Kaufkraft je Einwohner 24.919 EUR 23.398 EUR
ca.18,9Mrd. Euro Kaufkraftin der Region Stuttgart
7Stuttgart Südtor
1 | Der 217 Meter hohe Fernsehturm ist ein
markantes Wahrzeichen der Medien- und
Wirtschaftsmetropole.
2 | Nah an der Fußgängerzone gelegen lädt der
Schlossgarten zum Verweilen ein.
3 | Die Messe und der Flughafen im Stuttgarter
Süden sind über eine gute Infrastruktur ange-
bunden.
EXZELLENTE INFRASTRUKTUR
Die Verkehrsanbindung der Stadt ist durch den Hauptbahnhof Stuttgart als stark
frequentierten Fernbahnhof und durch die Autobahnen A 8 und A 81 sehr gut. Der
Stuttgarter Flughafen verfügt über ein Passagieraufkommen von rund zehn Millionen
pro Jahr und ist vom Zentrum aus in rund 20 Autominuten erreichbar. Den öffent-
lichen Personennahverkehr bedienen sechs S-Bahn-Linien und 15 Stadt-/U-Bahn-
Linien. Dieses engmaschige infrastrukturelle Netz verbindet Stuttgart mit seiner
hervorragenden wirtschaftlichen Dynamik und einer landschaftlich sehr reizvollen
Lage zwischen malerischen Hügeln und Weinbergen.
STABILER IMMOBILIENMARKT STUTTGART
Trotz der recht starken Industriepräsenz zählt Stuttgart zu den grünsten Städten
Europas. Eine hoch geschätzte Lebens- und Aufenthaltsqualität sowie die überdurch-
schnittlich hohe Kaufkraft der Stuttgarter Bevölkerung bilden die Grundlagen für den
seit Jahren stabilen Stuttgarter Immobilienmarkt. Die gute wirtschaftliche Lage sorgt
zudem für Arbeitsplätze und für eine hohe Zahl an Zuzügen aus ganz Europa.
VIELFÄLTIGES KULTURELLES ANGEBOT
Stuttgart hat sich mit seinem Musicalangebot, seiner renommierten Staatsoper,
dem weltberühmten Ballett sowie Sammlungen der Staatsgalerie und der Galerie der
Stadt Stuttgart weit über die Landesgrenzen hinaus einen Namen als Kulturstadt ge-
macht. Das Staatstheater Stuttgart ist mit seinen Sparten Oper Stuttgart, Stuttgarter
Ballett und Schauspiel Stuttgart der größte Drei-Sparten-Theaterbetrieb weltweit.
1 2 3
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Schwabstraße
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Heslacher Tunnel
Fußgängerzone
Hauptbahnhof
Schlossplatz
Rathaus
STUTTGART SÜDTOR
ZAHNRADBAHN„DIE ZACKE“
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Kolbstraße
Marienplatz
Lehenstraße
STUTTGARTSÜDTOR
Heslacher Tunnel
MARIENPLATZ
Böheimstraße
Haup
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.
Hauptstätter Str.
8
Lebendiges UmfeldIm Süden der Stuttgarter Innenstadt vereinen sich öffentliches Leben, Wohnen, Arbeiten,
Tourismus und vielfältige Verkehrsanbindungen an einem urbanen Ort. Vom Marienplatz ist man
innerhalb kürzester Zeit in der Natur, am Flughafen, an der Messe und an den Autobahnen.
ZENTRALE L AGE AM STUTTGARTER MARIENPL ATZ
Das Anlageobjekt Stuttgart Südtor befindet sich im Stadtbezirk Stuttgart-Süd,
direkt am bekannten Marienplatz im südlichen Bereich der Innenstadt. Die Entfer-
nung zum Stadtzentrum (Schlossplatz) beträgt rund zwei Kilometer. Das begehrte
Wohnviertel bietet mit seiner sehr guten Infrastruktur und zahlreichen grünen
Arealen eine hohe Aufenthalts- und Lebensqualität.
PL ATZ MIT GROSSEM POTENTIAL
Die Gestaltung des heutigen Marienplatzes geht auf die Planungen des Architekten
Heinz Lermann zurück. Wasserspiele, eine große Freitreppe in Richtung Tübinger
Straße sowie ein Gastronomiepavillon bieten Anwohnern und Gästen der Stadt
einen urbanen Freiraum, der zum Verweilen einlädt. Die Umgebung des Marienplat-
zes ist von einem breiten Gastronomieangebot und diversen Einkaufsmöglichkeiten
des täglichen Bedarfs geprägt. Durch seine zentrale Lage und seine Größe wird der
Platz gern für Veranstaltungen mit Live-Musik, Kunstaktionen, Familien-Program-
men und kulinarischen Angeboten genutzt.
TOURISMUS BELEBT DIESEN STADTTEIL
Auch touristisch spielt der Marienplatz eine wesentliche Rolle in Stuttgart. Neben
dem Hotel Park Inn by Radisson im Stadtquartier Stuttgart Südtor ist auf der
gegenüberliegenden Seite des Marienplatzes auch das Budget-Hotel ibis Stuttgart
Centrum angesiedelt. Aufgrund der zentralen Lage und der guten Verkehrsanbin-
dung ist dieser Standort sowohl für Geschäftsreisende als auch für Touristen sehr
attraktiv. Die vielfältigen Sehenswürdigkeiten der Stadt sind fußläufig erreichbar.
OPTIMALE VERKEHRSANBINDUNG
Direkt am Marienplatz befinden sich eine U-Bahn- und Tram-Station sowie eine
Bushaltestelle. Die Innenstadt und der Hauptbahnhof sind binnen weniger Minuten
zu erreichen. Die Zahnradbahn verbindet den Marienplatz mit dem hochgelege-
nen Villenvorort Degerloch. Die Hauptstätter Straße ist eine stark frequentierte
Zufahrtsstraße mit Anschluss an die A 8 und das Fernstreckennetz der Auto-
bahn. Auch der Flughafen und die Messe sind innerhalb von 20 Minuten mit dem
PKW erreichbar.
Stuttgart Südtor
9Das Anlageobjekt
2 Das AnlageobjektMarktwert trifft Mehrwert
So vielseitig wie das gesamte Stadtviertel ist auch der multifunktionale Gebäudekomplex in seiner
Architektur und in seinen verschiedenen Nutzungsarten. So entsteht ein attraktiver Marktwert für das
Anlageobjekt und zugleich ein großer Mehrwert für Mieter, Investoren und die Stadt Stuttgart selbst.
STADTQUARTIER „SÜDTOR“
Adresse Filderstraße 38, 40; Hauptstätter Straße 147, 149; Heusteigstraße 114, 116; Kolbstraße 10, 12, 70178 Stuttgart
Baujahr 2010
Immobilienwert1 87,5 Mio. EUR
Grundstücksgröße 6.738 qm
Vermietbare Fläche 25.085 qm
Hotel 10.410 qm
Wohnen 77 Wohneinheiten auf 6.767 qm
Büro, Lager, Sonstiges 4.853 qm
Einzelhandel 3.055 qm
Stellplätze 196 Tiefgaragenstellplätze
Vermietungsstand Rund 100 %
Zertifizierung DGNB-Vorzertifikat in Silber (Büroflächen)
1 Kaufvertraglich vereinbarter Immobilienwert, der die Grundlage für die Kaufpreisermittlung bildet.
10 Das Anlageobjekt
IMPULSGEBER IM ANGESAGTEN WOHNVIERTEL
Bei dem Anlageobjekt Stuttgart Südtor handelt es sich um einen modernen und
architektonisch ansprechenden Gebäudekomplex, der durch eine quartierstypische
Kombination aus Wohnen, Büro, Hotel, Einzelhandel, Gastronomie und Parken
gekennzeichnet ist. Die harmonische Gebäudekomposition an einem gefragten
Investmentstandort bietet größtenteils langfristig vereinbarte Miet- und Pachtein-
nahmen, die auf einem ausgewogenen Nutzungsmix basieren. Dabei übernimmt
das Stadtquartier Stuttgart Südtor eine wichtige Impulsgeberfunktion im Zentrum
des angesagten Wohnviertels Stuttgart-Süd.
EINZIGARTIGE GEBÄUDEKOMPOSITION
Das Gebäudeensemble wurde pentagonförmig über acht Stockwerke errichtet und
weist aufgrund der Hanglage eine Neigung auf. Daher gibt es verschiedene Zu-
gangshöhen und Niveaus, die durch mehrere Aufzugsanlagen sowie Treppenhäuser
erschlossen sind. Der gesamte Gebäudekomplex kann in mehrere eigenständige
Einheiten unterteilt und getrennt vermietet werden.
Das städtebaulich markante, ansprechende Quartier präsentiert sich mit einer
zeitgemäßen, geradlinigen Architektur unter Verwendung verschiedener Fassaden-
strukturen, welche die einzelnen Bauteile optisch voneinander abgrenzen.
Der Einsatz von Sandsteinelementen unterstützt das natürliche Farbkonzept und
trägt dazu bei, dass sich das Stuttgarter Südtor harmonisch in die umliegende
Bebauung einfügt.
HOCHWERTIGE AUSSTATTUNG UND GARTENIDYLL
Das Anlageobjekt weist einen guten bis sehr guten Bauzustand mit einer anspre-
chenden Architektur auf. Der Ausbaustandard kann für den Wohn-, Hotel- und
Bürobereich als hochwertig eingestuft werden. Ein Herzstück des Gebäude-
komplexes ist ein geschmackvoll begrünter Innenhof mit einem erhöhten
Gartentableau als Ruhezone. Ein ausgefallenes Beleuchtungskonzept taucht
den Hof in den Abendstunden in ein stilvolles, angenehmes Ambiente,
das zum Entspannen und Verweilen einlädt.
11Das Anlageobjekt
Nach Nutzungsarten diversifiziertes AnlageobjektDer zunehmende Wohnungsbedarf in Innenstadtlagen, die hohe Hotelauslastung durch
Geschäftsreisende und Touristen, die Nachfrage nach Büroflächen und das Bevölkerungswachstum
waren der Beweggrund für den Bau einer vielseitigen Immobilie mit breit diversifizierter
Nutzungsmischung: des Stadtquartiers Stuttgart Südtor.
WOHNEN
In den vom Hauptverkehr abgewandten Bereichen des
Gebäudekomplexes befinden sich 77 moderne Stadtwoh-
nungen mit einer Größe zwischen ca. 55 qm bis ca. 183 qm.
Sie gruppieren sich um einen großzügigen Innenhof mit einladenden Grünflächen.
Alle Wohnungen sind über Aufzüge schwellenlos zugänglich und verfügen entweder
über Loggien, Balkone, private Gartenanteile oder Dachterrassen. Die Dachge-
schosse sind von der Straßenfassade zurückgestaffelt, wodurch die hier gelegenen
Wohnungen zusätzliche attraktive Dachterrassen erhalten. In den Untergeschossen
befinden sich die Keller sowie gemeinschaftliche Abstellräume für Fahrräder und
Kinderwagen. Die Wohnungen sind so geschnitten, dass sich die abgeschlossenen
Zimmer und die in der Regel außen liegenden Bäder zur Straße hin orientieren.
Die offen gestalteten Wohn-Ess-Bereiche und die Küchen liegen zum Innenhof und
sind mit Eichenparkett ausgestattet. Der landschaftlich gestaltete Innenhof mit
integriertem Kinderspielplatz steht den Bewohnern zur Verfügung.
GASTRONOMIE
1,3 %1
PARKEN
4,9 %1
HOTEL
34,1 %1
WOHNEN
24,3 %1
EINZELHANDEL
18,2 %1
BÜRO
17,2 %1
1 Anteil an den Gesamtmieteinnahmen zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses
12 Das Anlageobjekt
WOHNIMMOBILIENMARKT STUTTGART
Stuttgart ist eine Stadt mit stetigem Bevölkerungszuwachs. Die wirt-
schaftlich stabile Entwicklung und Urbanisierungstendenzen führen
zu einem anhaltenden Zuzug neuer Einwohner. Nach einem hohen
Anstieg der Angebotsmieten um 3,9 % im ersten Halbjahr 2015 stiegen
die Mieten im zweiten Halbjahr mit 3,3 % oder 0,40 Euro/qm weiterhin
kräftig und damit deutlich stärker als im Durchschnitt der letzten Jahre
an. Seit Beginn des derzeitigen Zyklusses steigender Mieten im Jahr
2007 erhöhten sich die Mieten mit einer mittleren Wachstumsrate
von 2,3 % pro Halbjahr. In Summe ergab sich in diesem Zeitraum ein
Zuwachs von rund 46 % oder 3,90 Euro/qm. Das durchschnittliche
Mietpreiswachstum seit 2004 liegt ungefähr doppelt so hoch wie die
Inflationsrate im selben Zeitraum.
Im zweiten Halbjahr 2015 wurden für Neubauwohnungen, die ab
2011 errichtet wurden, im Mittel rund 14,30 Euro/qm aufgerufen.
Auf Jahressicht entspricht dies einem Anstieg von 1,10 Euro/qm oder
8,3 %. Zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses betrugen die durch-
schnittlichen Wohnungsmieten im Objekt rund 12,30 Euro/qm.
BÜROS
Die Bürobereiche sind überwiegend zentral vom
Marienplatz aus erreichbar. Sie befinden sich in
den Ebenen zwei bis acht, die über zwei Aufzüge
und zwei Treppenhäuser erschlossen sind. Daher ist die Aufteilung
in bis zu zwei Mietbereiche zwischen 300 und 400 qm pro Etage
grundsätzlich möglich. Die Geschosse bieten eine effiziente Flächen-
teilbarkeit und damit die Möglichkeit, auf die Bedürfnisse der unter-
schiedlichen Mieter einzugehen. So können freie Raumgestaltungen
von Einzel-, Kombi- und Großraumbüros vorgenommen werden. Die
ansprechend weiße Fassade zeigt eine horizontale Gliederung durch
lang gezogene Fensterbänder. Die Außenansicht repräsentiert den Stil
attraktiver und zeitgemäß ausgestatteter Büroräume. Auf der Erdge-
schossebene der Bürobereiche ist zudem ein Fitnessstudio angesiedelt.
BÜROMARKT STUTTGART
Der Stuttgarter Büromarkt zeichnet sich durch die Stabilität von
Flächenumsatz und Mietniveau sowie einen kontinuierlich sinkenden
Leerstand aus. Er weist traditionell ein geringes Flächenangebot sowie
Mitte 2015 die niedrigste Leerstandsquote aller Top-Bürostandorte
(Top 7) in Deutschland auf. Aufgrund der Nachfrage nach Büro flächen
betrug die Leerstandsquote im ersten Halbjahr 2015 ca. 3,8 %. Dies ist
der niedrigste Wert der vergangenen 13 Jahre.
Die Nachfrage nach Büroflächen ist in Stuttgart weiterhin hoch. Für
das Jahr 2016 ist ein Fertigstellungsvolumen von ca. 143.000 qm
neuen Büroflächen geplant. Von diesen Flächen ist bereits ein Groß-
teil vorvermietet.
13Das Anlageobjekt
HOTEL
Ein weiterer Bestandteil des Gebäudeensembles
ist das Hotel Park Inn by Radisson Stuttgart, das
der gehobenen Kategorie zuzurechnen ist. Auf
ca. 10.410 qm bietet es 181 Zimmer, neun Konferenzräume, einen
kleinen Wellnessbereich sowie ein Restaurant mit vorgelagertem
Außenbereich im Erdgeschoss. Das Hotel weist eine sehr hohe Auslas-
tung und Performance auf. 2014 lag die Zimmerauslastung bei 85 %.
Für 2015 wird ebenfalls mit einer Auslastung von über 80 % gerechnet.
Die Innenausstattung ist geprägt von warmen Sand- und Grautönen
mit farbigen Akzenten, die den Hausfarben der Hotelkette entspre-
chen. Von der Lobby gelangt man mit zwei Aufzügen zu den Zimmern.
HOTELMARKT STUTTGART
Stuttgart zählt zu den attraktiven Hotelstandorten in Deutschland. Der
Stuttgarter Hotelmarkt entwickelte sich überaus positiv. Mit 3,47 Millio-
nen Übernachtungen konnte 2014 ein Nachfrageanstieg von rund 48 %
gegenüber 2005 verzeichnet werden. Mit 1,805 Millionen Gästeankünf-
ten (+5,7 % ggb. Vorjahr) wurde der Wachstumskurs auch 2014 fortge-
setzt. Der Stuttgarter Hotelmarkt zeigt ein stabiles Angebot und eine
stetige Nachfrage. 2014 waren auf dem Stuttgarter Beherbergungsmarkt
175 Betriebe, davon 131 Hotels, aktiv. Das Bettenangebot lag bei knapp
19.000 Betten, davon rund 16.000 Betten in Hotels.
Die Auslastung der Hotels unter der Woche ist durch den hohen
Geschäftsreiseanteil von 65–70 % sehr gut. Durch Messen, Kongresse
und andere Großveranstaltungen sind traditionell September und
Oktober die buchungsstärksten Monate. In 2014 zählte die Messe in
Stuttgart 72 Veranstaltungen mit rund 21.400 Ausstellern und über
1,33 Millionen Besuchern.
EINZELHANDEL UND
GASTRONOMIE
Im Erdgeschoss des
Gebäudes unterhalb des
Hotels bzw. der Büros befinden sich direkt an der Hauptstätter Straße
die beiden Einzelhandelsflächen mit dem Supermarkt REWE sowie
dem Drogeriemarkt dm als Mieter. Der Zugang von der Tiefgarage
erfolgt über ein Treppenhaus und über zwei Aufzüge. Aufgrund ihrer
guten Sichtbarkeit und hohen Frequenz eignen sich diese Flächen sehr
gut für diese Nutzungsart. Auf rund 441 qm bietet das Anlageobjekt
Platz für gastronomische Konzepte.
Mittlerweile konnte für die vermietbaren Gastronomieflächen der
Mieter „Hans im Glück“ gewonnen werden.
PARKEN
Die hell und übersichtlich gestaltete Tiefgarage
ist über die Kolbstraße erreichbar. Die interne
Erschließung erfolgt über eine Rampe parallel zur
Kolbstraße. Die Tiefgarage teilt sich in einen großen Bereich unterhalb
des Innenhofes und kleinere Seitenflügel. In den zwei Untergeschossen
werden 196 Tiefgaragenstellplätze zur Verfügung gestellt. Die Zu- und
Abfahrt wird über eine Schrankenanlage kontrolliert. Von dem Parkhaus
gelangt man über eine Treppe oder Fahrstühle in das Hotel, zur Einzel-
handelsebene, zu den Büroflächen sowie zu den Wohnungen.
Aufgrund der modernen Architektur und der zeitgemäßen Planung der einzelnen Mietbereiche ist die Drittverwendungsfähigkeit des
Gesamt ensembles sowie sämtlicher Mietbereiche gegeben.
14
GEWICHTETE RESTL AUFZEIT DER MIET VERTRÄGE UND STRUKTUR
DER MIET VERTRAGSL AUFZEITEN
Die gewichtete Restlaufzeit der Miet- und Pachtverträge zum 01.01.2016 bezieht sich auf die Berechnung
der Miet- und Pachteinnahmen in Relation zur jeweiligen Restlaufzeit der Miet- und Pachtverträge und
beträgt ohne Berücksichtigung der Sonderkündigungsrechte sowie der Flächen ohne Mietverträge mit
Festlaufzeiten rund 12,9 Jahre.
HOHE DIVERSIFIKATION DURCH UNTERSCHIEDLICHE NUTZUNGSARTEN
UND „MULTI -TENANT-STRUKTUR“
Durch die Konzeption verfügt das Anlageobjekt über eine diversifizierte Mieterstruktur mit unterschiedlichen
Nutzungsarten, was zu einer entsprechenden Streuung bei der Immobilieninvestition beiträgt. Darüber hin-
aus erleichtern die unterschiedlichen Mietvertragslaufzeiten, die flexiblen Flächengrößen und die diversen
Nutzungsmöglichkeiten die Nachvermietung. Aus den zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags für
das Anlageobjekt bestehenden Miet- und Pachtverhältnissen erzielt die Fondsgesellschaft bei plangemäßem
Verlauf anfänglich einen jährlichen Miet- bzw. Pachtertrag von rund 4,1 Millionen Euro. Die Erträge sind
hierbei stark nach Branche und Nutzungsart diversifiziert.
ca. 13Jahregewichtete Restlaufzeit
der Mietverträge
6unterschiedliche Nutzungsarten
Die größten Mieter
auf einen Blick
ANTEIL EINZELNER MIETER AN DEN GESAMTEN MIETEINNAHMEN (GERUNDET)
Wohnungen24,33 %
Rezidor Park Deutschland GmbH
34,09 %
APCOA PARKING Deutschland GmbH4,89 %
dm-drogerie markt GmbH & Co. KG7,36 %
REWE Deutscher Supermarkt KGaA10,84 %
moovel GmbH6,54 %
Sonstige Mieter11,95 %
DIE VERMIETUNGSSITUATION
Mieterstruktur, Mieteinnahmen und Laufzeiten der MietverträgeDer Nutzungsmix sorgt für eine breite Streuung innerhalb des Anlageobjekts.
Das Anlageobjekt
MIET VERTRAGSL AUFZEITEN DER GEWERBLICHEN HAUPTMIETER
Mieter Festlaufzeit ohne Berücksichtigung von Sonderkündigungsrechten
Rezidor Park Deutschland GmbH 03.11.2035
REWE Deutscher Supermarkt KGaA 10.10.2025
dm-drogerie markt GmbH & Co. KG 31.12.2022
moovel GmbH 30.09.2025
APCOA PARKING Deutschland GmbH 31.12.2020
15Das Anlageobjekt
GEWERBLICHE HAUPTMIETER IM ANL AGEOBJEKT
REZIDOR PARK DEUTSCHL AND GMBH
Der Pächter des Park Inn by Radisson Hotels ist die Rezidor Park Deutschland GmbH. Die Gesellschaft
gehört zur Rezidor Hotel Group, welche 1994 als Tochterunternehmen der SAS Group gegründet wurde. Die
international agierende Hotelkette hat ihren Hauptsitz in Brüssel. Durch die unterschiedlichen Marken der
Rezidor Hotel Group wie beispielsweise Radisson, Radisson Blu, Park Inn by Radisson oder Quorvus Collec-
tion stellt die Gruppe für viele Reisende das passende Hotelsegment – von Hotels im Mittelklassebereich bis
hin zu Hotels der Luxussparte – zur Verfügung. Mit rund 351 Hotels im Betrieb und rund 106 in Entwicklung
zählt die Gruppe zu den am schnellsten wachsenden Hotelketten weltweit. Insgesamt gehören zur Gruppe
mehr als 100.000 Zimmer in 80 Ländern in Europa, dem Mittleren Osten und Afrika. Der Umsatz der
Gruppe lag im Geschäftsjahr 2014 bei rund 937 Millionen Euro. Die Rezidor Hotel Group ist Teil der Carlson
Rezidor Hotel Group, die mit mehr als 1.370 Hotels weltweit zu den zehn größten Hotelketten gehört.
REWE DEUTSCHER SUPERMARKT AG & CO. KGAA
Die REWE Deutscher Supermarkt AG & Co. KGaA gehört zur REWE Group, welche einer der führenden
Handels- und Touristikkonzerne in Europa ist. Das Akronym steht für „Revisionsverband der Westkauf-Genos-
senschaften“. Unternehmensschwerpunkte bilden der Lebensmittelhandel und die Touristiksparte. Die REWE
Group wurde1927 in Köln am Rhein gegründet und erwirtschaftet unter anderem Umsätze in den Sparten
Einzelhandel Vollsortiment, Discount, Baumarkt und Touristik. Die Basis der genossenschaftlichen Handels-
gruppe bilden die selbständigen Einzelhändler. Im Geschäftsjahr 2014 wies die REWE Group einen Gesamt-
außenumsatz von 51,1 Milliarden Euro aus, der von 327.548 Beschäftigten (davon 228.124 in Deutschland)
in 14.814 Märkten erwirtschaftet wurde. Die REWE Group ist der zweitgrößte deutsche Lebensmittelhändler.
APCOA PARKING DEUTSCHL AND GMBH
APCOA bietet Parkraum in Innenstädten, an Flughäfen, Messen und Krankenhäusern an. Mit über 8.500
Standorten in zwölf Ländern und rund 1,4 Millionen Stellplätzen ist APCOA der europäische Marktführer im
Bereich der Parkraumbewirtschaftung. Die Konzernzentrale und die deutsche Niederlassung haben ihren
Sitz in Stuttgart. APCOA wurde 1947 als „Airport Parking Corporation of America“ in Cleveland, Ohio, ge-
gründet und expandierte unter der heutigen Firmierung im Jahr 1970 nach Europa. Mittlerweile verfügt das
Unternehmen über rund 4.700 Mitarbeiter und konnte in den ersten neun Monaten des Jahres 2015 einen
Umsatz von fast 500 Millionen Euro erwirtschaften.
MIET VERTRAGSL AUFZEITEN BIS 2025 1
1 Darstellung der gewerblichen Mietverträge mit fester Laufzeit ohne Berücksichtigung der Mieteinnahmen aus der Vermietung des Wohnraums (ca. 24,3 % der Gesamt-mieteinnahmen); die Einnahmen aus dem Hotelpachtvertrag bis 2035 (ca. 34,1 % der Gesamtmieteinnahmen) fallen außerhalb des gewählten Betrachtungszeitraums. Darstellung nach Anteil an den Gesamtmieteinnahmen ohne Berücksichtigung von Sonderkündigungsrechten.
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
0 %
2,5 %
5 %
7,5 %
10 %
12,5 %
15 %
17,5 %
20 %
16 Das Anlageobjekt
DM-DROGERIE MARKT GMBH & CO. KG
Die dm-drogerie markt GmbH & Co. KG ist eine deutsche Drogeriemarktkette mit Sitz in Karlsruhe. Mit der
Eröffnung des ersten dm-Marktes 1973 in Karlsruhe gründete Prof. Götz W. Werner ein Unternehmen, das
ganzheitliches unternehmerisches und soziales Denken in den Mittelpunkt stellt. Respekt vor der Individu-
alität des Menschen und vor dem regionalen Umfeld der Märkte wurde zur Grundlage für das organische
Wachstum von dm-drogerie markt. Seit der Gründung hat sich das Unternehmen zum größten Drogerie-
konzern in Europa entwickelt. Mit über 3.100 Filialen europaweit beschäftigt das Unternehmen mehr als
55.000 Mitarbeiter. Im zurückliegenden Geschäftsjahr 2014/2015 hat das Unternehmen in Deutschland
die 7-Milliarden-Euro-Umsatzmarke überschritten. Damit blickt das Unternehmen auf das bisher erfolg-
reichste Geschäftsjahr zurück.
MOOVEL GMBH
Die moovel GmbH, vormals Daimler Mobility Services GmbH, ist ein 100%iges Tochterunternehmen der
Daimler Gruppe und organisatorisch Daimler Financial Services zugeordnet. Zur moovel GmbH gehören
unter anderem die Marken moovel, car2go, mytaxi, RideScout und Beteiligungen an Flixbus. Mit der Marke
moovel wird eine App zur Verfügung gestellt, die die Angebote von car2go, mytaxi, der Deutschen Bahn und
weiterer Anbieter unter anderem für Mietfahrräder und Mitfahrgelegenheiten kombiniert und insbesondere
für Stadtbewohner auf diese Weise die beste Wegekette von A nach B liefert. Dabei greift das Programm
auf Daten aus dem öffentlichen Personennahverkehr zu und bindet eine Vielzahl von Beförderungsmitteln
wie beispielsweise Taxis, Limousinen, Mietwagen, Leihfahrräder, Carsharing-Plattformen, Fernbahn, Fernbus
sowie Flugzeug ein.
MIET VERTRAGLICHE REGELUNGEN
Die Gewerbe-Miet-/-Pachtverträge sehen grundsätzlich eine Indexierung der Miete bzw. der Pacht anhand
des Verbraucherpreisindexes (VPI) vor. Entweder ist Voraussetzung für die Anpassung das Erreichen einer
bestimmten Schwelle oder aber es wird in regelmäßigen Abständen (zumeist jährlich) angepasst. Die Höhe
der Miet-/Pachtanpassungen betragen zwischen 70 und 100 % in Bezug auf die Indexveränderung (d. h.
gegenüber dem Stand zu Beginn des zweiten oder dritten Miet-/Pachtjahres bzw. dem jeweiligen Stand bei
der letzten Miet-/Pachtänderung). Eine erstmalige Anpassung ist bei den Miet- bzw. Pachtverträgen zumeist
frühestens zu Beginn des zweiten oder dritten Miet-/Pachtjahres vorgesehen. Unter dem Hotelpachtvertrag
beginnt die Indexierung erst zum sechsten Pachtjahr und bezieht sich auf die vereinbarte Festpacht.
Bei allen Miet- und Pachtverträgen ist regelmäßig der Vermieter für die Instandhaltung und Instand-
setzung von Dach und Fach sowie der Gemeinschaftsflächen und der gemeinsam genutzten technischen
Anlagen verantwortlich.
Eine grundsätzliche Kostenbeteiligung der Mieter und Pächter ist regelmäßig über die Nebenkostenabrech-
nung vorgesehen. Die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietgegenstandes einschließlich technischer
Einrichtungen und Anlagen, soweit im oder am Mietgegenstand befindlich und ausschließlich von ihm in
Anspruch genommen, obliegt grundsätzlich dem Mieter oder Pächter.
Wichtige Details zu den Mietverträgen, einschließlich Mietvertragslaufzeiten und Optionen, Sonder-
kündigungsrechten, Nebenkosten und umsatzsteuerlicher Aspekte der Vermietung, sind in Abschnitt
5.2.3.3 des Verkaufsprospekts ausgeführt.
3 Der Fonds im ÜberblickPATRIZIA GrundInvest Stuttgart Südtor
18 Der Fonds im Überblick
Wesentliche Rahmenbedingungen und Eckdaten des Beteiligungsangebots
Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich um eine unternehmerische Beteiligung an einem geschlossenen
Publikums-Investmentvermögen, der PATRIZIA GrundInvest Stuttgart Südtor GmbH & Co. geschlossene
Investment-KG mit dem Sitz und der Geschäftsanschrift Fuggerstraße 26 in 86150 Augsburg, die auf eine
bestimmte Zielgruppe zugeschnitten ist (Details hierzu siehe in Abschnitt 1.7 des Verkaufsprospekts „Profil
des typischen Anlegers“).
Mittelbar als Treugeber über den Treuhandkommanditisten, die PATRIZIA GrundInvest Kapitalverwaltungsge-
sellschaft mbH.
Als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) hat die Fondsgesellschaft für die Anlage und Verwaltung
ihres Kommanditanlagevermögens die PATRIZIA GrundInvest Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH bestellt.
Als Verwahrstelle für die Fondsgesellschaft wurde Hauck & Aufhäuser Privatbankiers KGaA bestellt. Ihre
Aufgaben umfassen insbesondere die Überwachung der Einhaltung der Vorschriften des Kapitalanlagenge-
setzbuchs (KAGB) sowie die Ausübung bestimmter Kontrollfunktionen.
Die Anlagestrategie der Fondsgesellschaft ist über den Erwerb von Anteilen an einer Objektgesellschaft
die mittelbare Investition in eine als Stadtquartier gemischt genutzte Immobilie mit den Nutzungsarten
Hotel, Wohnen, Büro und Einzelhandel in Stuttgart („Anlageobjekt“), welche langfristig vermietet und
anschließend nach der Vermietungsphase veräußert werden soll. Die Anlagestrategie sieht vor, dass das
Anlageobjekt bis voraussichtlich zum Jahr 2026 gehalten werden soll und dass bei entsprechend günstiger
Marktsituation eine Veräußerung und eine anschließende Liquidation der Fondsgesellschaft in diesem
Zeitraum angestrebt werden.
Ob im Jahr 2026 tatsächlich eine für den Verkauf günstige Marktsituation besteht, bei der die gemäß dem
Anlageziel angestrebte Rentabilität der Investition aus Sicht der Anleger erreicht werden kann, ist aus heu-
tiger Sicht nicht mit hinreichender Sicherheit zu beurteilen. Daher sieht die Anlagestrategie vorsorglich vor,
dass für den Fall, dass im Jahr 2026 keine entsprechend günstige Marktsituation für eine Veräußerung und
Liquidation besteht, das Anlageobjekt zunächst weiter gehalten und vermietet werden sollen. Aus diesem
Grund ist die Laufzeit der Fondsgesellschaft unter Berücksichtigung eines angemessenen Puffers formal bis
zum 31.12.2031 ausgelegt und sieht darüber hinaus gemäß den Anlagebedingungen auch etwaige Verlän-
gerungsoptionen durch entsprechenden Beschluss durch die Anleger vor.
Die Anleger sollen in Form von Auszahlungen an den laufenden Ergebnissen aus der langfristigen Vermie-
tung sowie an einem Erlös aus dem späteren Verkauf des Anlageobjekts anteilig partizipieren. Während
der geplanten Haltedauer des Anlageobjekts bis zum Jahr 2026 wird, bezogen auf den Beteiligungsbetrag
(ohne Ausgabeaufschlag), eine durchschnittliche Auszahlung von 4,5 % p. a. vor Steuern an die Anleger
angestrebt. Im Rahmen der Desinvestitionen des Anlageobjekts sollen zusätzliche Erträge für die Anleger
generiert werden.
Art des Investmentvermögens
Art der Beteiligung des Anlegers
an der Fondsgesellschaft
Kapitalverwaltungsgesellschaft
Verwahrstelle
Anlagestrategie für das
Investmentvermögen
Mögliche Dauer der
Fondsgesellschaft
Anlageziel für das Investment-
vermögen
19Der Fonds im Überblick
Eine historische Wertentwicklung kann noch nicht angegeben werden, da die Fondsgesellschaft erst im
Jahr 2015 gegründet wurde und noch keine ausreichende Datenhistorie vorliegt, um eine Wertentwicklung
in der Vergangenheit in für den Anleger nützlicher Weise zu präsentieren. Insofern wird nachstehend eine
unverbindliche Prognose für die Aussichten für die Kapitalrückzahlung und die angestrebten Erträge vor
Steuern dargelegt:
Die tatsächlichen Auszahlungen können niedriger oder höher sein oder ganz ausfallen. Die Darstel-
lung lässt keinen Rückschluss auf die tatsächliche Wertentwicklung der Anlage zu. Prognosen sind
kein zuverlässiger Indikator für zukünftige Wertentwicklungen. Erfahrungsgemäß nimmt die Progno-
sesicherheit ab, je weiter sie in die Zukunft gerichtet ist.
Gemäß der derzeitigen Planung sollen mögliche Auszahlungen zum 30.06. des Folgejahres erfolgen.
Die Prognose geht hinsichtlich der Mieteinnahmen von einer angenommenen Inflationsrate für 2016 von
0,5 %, für 2017 von 1 %, für 2018 von 1,5 % und ab 2019 von dem von der EZB angestrebten Inflations-
ziel von 2 % p. a. aus. Die Mietansätze werden entsprechend den mietvertraglichen Wertsicherungsver-
einbarungen fortgeführt. Für die Wohnraummietverträge wurde eine durchschnittliche Steigerung der
Mieterträge von knapp unter 1 % p. a. unterstellt. Im Rahmen von Anschlussvermietungen werden die
fortgeschriebenen Mietansätze berücksichtigt. Es wurde zudem ein kalkulatorisches Mietausfallrisiko –
inklusive der Fluktuationskosten unter den Wohnflächen – von pauschal ca. 3,0 % der Jahresnettomietein-
nahmen angesetzt.
Kalkulatorisch wurde eine Auszugswahrscheinlichkeit der gewerblichen Mieter bei grundsätzlich 50 %
nach Ablauf der Grundmietzeit berücksichtigt, so dass über alle gewerblichen Flächen nach Ablauf der
Grundmietzeit 50 % der folgenden Kostenansätze in der Prognose berücksichtigt werden: 250 Euro/qm
Aussichten für die Kapitalrück-
zahlung und Erträge
Auszahlung von ø 4,5 % p. a. vor
Steuern angestrebt
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
105%
0 %
1 %
2 %
3 %
4 %
5 %ø 4,5 %
AUSSICHTEN FÜR DIE AUSZAHLUNGEN 1
1 Die Abbildung basiert auf den gemäß dem Verkaufsprospekt angestrebten Anlagezielen dieses Beteiligungsangebots und unterstellt, dass während der konzeptions-gemäß angestrebten Laufzeit der Fondsgesellschaft durchschnittliche Auszahlungen in Höhe von 4,5 % p. a. vor Steuern (bezogen auf den Beteiligungsbetrag ohne Berücksichtigung des Ausgabeaufschlags) an die Anleger erfolgen und aus den Veräußerungserlösen der vollständige Rückfluss des investierten Beteiligungsbetrags erfolgt. Während der Platzierungszeit entstehen Auszahlungen ggf. zeitanteilig. Mit Schwankungen in der Höhe der jährlichen Auszahlungen – auch außerhalb der dargestellten Schwankungsbreite – ist zu rechnen. Gemäß der derzeitigen Planung sollen mögliche Auszahlungen zum 30.06. des Folgejahres, erstmals geplant zum 30.06.2017, erfolgen.
Auszahlungstermin
Wesentliche Prognoseannah-
men zur Bewirtschaftung des
Anlageobjekts
20 Der Fonds im Überblick
Steuerliches Ergebnis
Emissionskapital
Steuerliche Einkunftsart
Ausbaukosten für die Büroflächen (für die Flächen des Fitnessstudios 150 Euro/qm) und zusätzlich als
weitere Kostenansätze eine Leerstandsdauer und Incentivierung für eine Neuvermietung (mietfreie Zeit) von
insgesamt sieben Monatsmieten sowie drei Monatsmieten für Maklerkosten. Es wurde ferner unterstellt, dass
etwaig bestehende Sonderkündigungsrechte von den Mietern nicht ausgeübt werden. Abweichend davon
wurde für den Mieter moovel im Zusammenhang mit dem Sonderkündigungsrecht nach Ablauf von sechs
Jahren des Mietvertrags vorsorglich eine Incentivierung von sechs Monaten mietfreier Zeit vorgesehen. Hin-
sichtlich der Einzelhandelsflächen wird unter anderem aufgrund der zentralen Lage und Sichtbarkeit davon
ausgegangen, dass die Mieter ihre mietvertragliche Verlängerungsoption nutzen werden. Zur Incentivierung
sind für diese Fälle aus kaufmännischer Vorsicht vorsorglich ebenfalls sechs Monate mietfreie Zeit vorgese-
hen. Das Parkhaus wird von APCOA, einem erfahrenen Betreiber von Parkhäusern, betrieben. Es wird davon
ausgegangen, dass der Pächter seine mietvertragliche Verlängerungsoption ziehen wird. Eine Incentivierung
in Höhe von sechs Monatsmieten wurde vorsorglich gleichwohl auch für dieses Pachtverhältnis eingeplant.
Für die Wohnungen ist kalkulatorisch eine Fluktuation von 10 % jährlich eingeplant. Die Fluktuationskosten
sind wie folgt angesetzt: Im Zuge eines Mieterwechsels sind ein Ausbau für 60 Euro/qm Wohnfläche, ein
Monat Leerstandsphase und 1,5 Monatsmieten als Vergütung für die Vermittlungsleistung eingeplant.
Für das Anlageobjekt wurde eine Instandhaltungspauschale über sämtliche Flächenarten in Höhe von
7,50 Euro/qm kalkuliert. Für Stellplätze innerhalb der Tiefgarage wurden 25 Euro je Stellplatz p. a. angesetzt.
Eine Darstellung der gesamten Prognoseannahmen, die den Aussichten für die Kapitalrückzahlung
und Erträge zugrunde liegen, sind Abschnitt 9.1 des Verkaufsprospekts zu entnehmen.
Der Anleger erzielt im Rahmen seiner Beteiligung konzeptgemäß vermögensverwaltende Einkünfte im We-
sentlichen aus Vermietung und Verpachtung sowie ggf. in geringem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen,
sofern er als natürliche Person in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist und seine Beteiligung an der
Fondsgesellschaft im Privatvermögen hält.
Die Fondsgesellschaft unterliegt als steuerlich transparente Personengesellschaft nicht selbst der Einkom-
mensteuer. Eine Besteuerung der Einkünfte erfolgt auf Ebene der Anleger. Die dem Anleger anteilig zuge-
rechneten Einkünfte unterliegen der individuellen Steuerbelastung des Anlegers. Details zur steuerlichen
Belastung der Erträge auf der Ebene des einzelnen Anlegers können daher nicht dargelegt werden. Das
steuerliche Ergebnis der Fondsgesellschaft für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sollte sich
konzeptgemäß auf Basis unverbindlicher kalkulatorischer Planwerte der Kapitalverwaltungsgesellschaft für
den Zeitraum der ersten fünf Jahre (2016 bis 2020) auf ca. 1,5 % des Eigenkapitals (ohne Ausgabeaufschlag)
p. a. bewegen. Dies bedeutet in einer exemplarischen Betrachtung, dass bei einem angenommenen Steuer-
satz von 42 % zzgl. SolZ Steuern in Höhe von ca. 0,67 % zu entrichten wären, was bei einer Auszahlung von
4,5 % vor Steuern zu einer Auszahlung von ca. 3,83 % nach Steuern führen würde. Etwaige kirchensteuerli-
che Effekte sind dabei nicht berücksichtigt. Es ist nicht auszuschließen, dass die tatsächlichen Werte von
diesen Kalkulationswerten abweichen. Dies gilt insbesondere, sofern die Finanzverwaltung das steuerliche
Konzept anders als erwartet beurteilt oder es zu Rechtsänderungen kommt. Die vorstehende exempla-
rische Betrachtung bezieht sich ausschließlich auf Anleger, die in Deutschland als natürliche Personen
unbeschränkt einkommensteuerpflichtig sind, ihre Beteiligung an der Fondsgesellschaft im steuerlichen
Privatvermögen halten und den Erwerb ihres Anteils nicht fremdfinanzieren.
Die Besteuerung der Einkünfte auf Ebene der Anleger hängt von den jeweiligen persönlichen Verhält-
nissen ab und kann künftig Änderungen unterworfen sein.
Das Emissionskapital der Fondsgesellschaft beläuft sich auf voraussichtlich 52.560.000 Euro (zzgl.
Ausgabeaufschlag).
21Der Fonds im Überblick
Ausgabeaufschlag/
Kosten der Beteiligung
Mindestbeteiligung
Zahlungsweise und -termin
Platzierungsfrist
Platzierungsgarant
Kündigung der Beteiligung/
Rückgaberecht der Anteile
Empfehlung
Im Rahmen einer Beteiligung hat der Anleger auf seinen Beteiligungsbetrag einen Ausgabeaufschlag in Höhe
von 5 % zu leisten. Die ausführliche und vollständige Darstellung und Erläuterung der mit der Vermögens-
anlage verbundenen Kosten und der von der Fondsgesellschaft gezahlten Kosten und Vergütungen ist dem
Verkaufsprospekt, Abschnitt 8 „Kosten“ zu entnehmen.
Die Mindestbeteiligung an der Fondsgesellschaft beträgt 10.000 Euro (zzgl. 5 % Ausgabeaufschlag), höhere
Summen müssen ohne Rest durch 1.000 teilbar sein.
Der gesamte gezeichnete Beteiligungsbetrag zuzüglich des Ausgabeaufschlags ist zum 20. des auf die
Zeichnung folgenden Monats (bzw., sofern dies kein Bankarbeitstag ist, zum nächstfolgenden Bankarbeits-
tag) in der in der Beitrittsvereinbarung festgelegten Weise zu erbringen.
Die Zeichnungsfrist endet bei Vollplatzierung, spätestens mit Ablauf der Platzierungsfrist zum 30.12.2017,
wobei die Kapitalverwaltungsgesellschaft die Platzierungsfrist bis zum 31.12.2018 verlängern kann.
PATRIZIA Deutschland GmbH, Augsburg.
Eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit der Fondsgesellschaft (einschließlich etwaiger Verlänge-
rungen) ist ausgeschlossen. Der Anleger hat kein Recht, seinen Anteil an der Fondsgesellschaft zurückzuge-
ben. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt unberührt.
Da eine ordentliche Kündigung des Anlegers in Bezug auf seine Beteiligung ausgeschlossen ist, ist eine Be-
teiligung an der Fondsgesellschaft unter Umständen für Anleger nicht geeignet, die über ihren Beteiligungs-
betrag vor Ende der Laufzeit der Fondsgesellschaft vollständig oder teilweise verfügen wollen.
22 Der Fonds im Überblick
Die einzelnen Positionen beruhen auf geschlossenen Verträgen, bereits geleisteten Zahlungen und teilweise
auf Erfahrungswerten der Kapitalverwaltungsgesellschaft. Abweichungen gegenüber den kalkulierten
Werten wirken sich entsprechend auf die Liquidität der Fonds- bzw. Objektgesellschaft aus. Die Beträge im
Investitions- und Finanzierungsplan werden jeweils inklusive etwaiger nicht abzugsfähiger Vorsteuer ausge-
wiesen, sofern es sich nicht um Leistungen handelt, die von der Umsatzsteuer befreit sind.
Die Anschaffungs- und Herstellungskosten setzen sich aus dem mit dem Verkäufer als Basis für den Kauf-
preis für 94,9 % der Anteile an der Objektgesellschaft definierten Immobilienwert für das Anlageobjekt sowie
den Anschaffungsnebenkosten zusammen.
Die Position Ausgabeaufschlag und Initialkosten setzt sich aus den Initialkosten gemäß den Anlagebedingun-
gen zusammen und enthält die vertraglich vereinbarten Vergütungen für die Kapitalverwaltungsgesellschaft
und den Platzierungsgaranten. Der von den Anlegern zu leistende Ausgabeaufschlag wird von der Fondsge-
sellschaft als Teil der Eigenkapitalvermittlungsprovisionen an die Kapitalverwaltungsgesellschaft und/oder
an Dritte im Rahmen der Vermittlung von Anteilen an der Fondsgesellschaft verwendet werden.
Investitions- und Finanzierungsplan (Prognose)Um dem interessierten Anleger eine durchgreifende wirtschaftliche Betrachtung zu ermöglichen,
wurde der nachfolgend abgebildete Investitions- und Finanzierungsplan in konsolidierter Weise unter
Beachtung der Ebene der Fonds- und der Objektgesellschaft sowie des Anlageobjekts dargestellt.
Erläuterung der Anschaffungs-
und Herstellungskosten
Erläuterung der Position Aus-
gabeaufschlag und Initialkosten
INVESTITIONS- UND FINANZIERUNGSPL AN ( ILLUSTRIERENDE DARSTELLUNG – PROGNOSE) 1
In EUR In % der Gesamtinvestition
Anschaffungs- und Herstellungskosten 88.100.950 89,2 %
Vereinbarter Immobilienwert2 87.500.000 88,6 %
Anschaffungsnebenkosten 600.950 0,6 %
Ausgabeaufschlag und Initialkosten 8.403.366 8,5 %
Konzeptionsgebühr 156.366 0,2 %
Platzierungsgarantie 262.400 0,3 %
Anteilsvermittlung 1.718.000 1,7 %
Finanzierungsvermittlung 1.799.000 1,8 %
Eigenkapitalvermittlung inkl. Ausgabeaufschlag 4.467.600 4,5 %
Finanzierungskosten 988.940 1,0 %
Liquiditätsreserve 1.264.744 1,3 %
Gesamtinvestition 98.758.000 100,0 %
Eigenkapital 55.308.000 56,0 %
Davon Emissionskapital inkl. Ausgabeaufschlag 55.188.000 55,9 %
Fremdkapital 43.450.000 44,0 %
Gesamtfinanzierung 98.758.000 100,0 %1 Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für zukünftige Wertentwicklungen. Der Investitions- und Finanzierungsplan ist in einer vereinfachten Darstellung erstellt
und hat lediglich einen illustrierenden Charakter. Um eine durchgreifende wirtschaftliche Betrachtung zu ermöglichen und damit die Übersichtlichkeit und Klarheit zu gewährleisten, wurde die Betrachtung in konsolidierter Weise unter Beachtung der Ebene der Fonds- und der Objektgesellschaft sowie des Anlageobjekts dar-gestellt. Teilweise handelt es sich um Schätzwerte bzw. um gerundete Werte. Im Zuge der vereinfachten Darstellung wurde der verbleibende Anteil des Verkäufers an der Objektgesellschaft nicht separat ausgewiesen. Der Anteil des Gründungskommanditisten an der Fondsgesellschaft wurde ebenfalls im Sinne einer einfachen und klaren bzw. verständlicheren Darstellung nicht separat ausgewiesen.
2 Kaufvertraglich vereinbarter Immobilienwert, der die Grundlage für die Kaufpreisermittlung bildet.
23Der Fonds im Überblick
Die Finanzierungskosten sind einmalige anfängliche Kosten nebst angemessener kalkulatorischer Zuschlä-
ge, die im Zusammenhang mit der Gewährung der Finanzierung entstehen. Zudem wurden hier die Zinsen
für die Eigenkapitalzwischenfinanzierung mit eingerechnet.
Die Liquiditätsreserve dient insbesondere zum Ausgleich unterjähriger Liquiditätsschwankungen und steht
für unvorhergesehene Ausgaben während der Investitionsphase und der Laufzeit der Fondsgesellschaft
zur Verfügung.
Die Fondsgesellschaft und damit mittelbar die Objektgesellschaft deckt einen Teil ihres Finanzierungsbe-
darfs über das Emissionskapital inkl. Ausgabeaufschlag sowie einen weiteren Teil über Fremdkapital, das
direkt auf Ebene der Objektgesellschaft valutiert wird. Auf der Ebene der Fondsgesellschaft ist derzeit nur
das Eigenkapital vorhanden, welches durch den Gründungsgesellschafter eingebracht wurde. Auf Ebene
der Objektgesellschaft besteht gemäß dem vorliegenden Fondskonzept weiteres Kapital, welches vom
Verkäufer betreffend seiner weiteren Beteiligung zur Verfügung gestellt ist. Es ist im Rahmen der Kapital-
erhöhung vorgesehen, ein Emissionskapital in Höhe von 52.560.000 Euro (zzgl. des Ausgabeaufschlags)
einzuwerben und damit das Eigenkapital auf der Ebene der Fondsgesellschaft entsprechend zu erhöhen. Da
die Nettoeinnahmen aus der Platzierung des Emissionskapitals alleine für den mittelbaren anteiligen Erwerb
des Anlageobjekts und zur Deckung der sonstigen Kosten nicht ausreichen, nimmt die Objektgesellschaft
konzeptionsgemäß Fremdkapital in Form eines langfristigen und marktüblichen Darlehens auf.
Die Gesamtinvestition wird während der Platzierungsfrist zunächst teilweise durch ein zusätzliches kurzfris-
tiges Darlehen in Höhe von bis zu 46.500.000 Euro auf der Ebene der Fondsgesellschaft zwischenfinanziert.
Diese Eigenkapital-Zwischenfinanzierung soll sukzessive durch die Kapitaleinlagen der beitretenden Anleger
zurückgeführt werden (Details hierzu ergeben sich aus Abschnitt 5.6.4 des Verkaufsprospekts).
Erläuterung der
Finanzierungskosten
Erläuterung der
Liquiditätsreserve
Erläuterung des Eigen- und
Fremdkapitals
ECKPUNKTE DER L ANGFRISTIGEN FREMDFINANZIERUNG
Langfristiges Darlehen anfänglich 43.450.000 EUR
Darlehensgeber Kreissparkasse Esslingen-Nürtingen
Zinssatz 1,45 % p. a.
Vereinbarte Laufzeit und Zinsfestschreibung bis 30.12.2025
Tilgung des Darlehensrestbetrags1 1 % p. a.
Details siehe auch Verkaufsprospekt Abschnitt 5.6.3
1 im Rahmen von Sondertilgungen
24 Der Fonds im Überblick
RISIKEN DER BETEILIGUNG
Der Anleger nimmt am Vermögen und am Ergebnis (Gewinn und Verlust) der Fondsgesellschaft gemäß sei-
ner Beteiligungsquote im Rahmen der vertraglichen Vereinbarungen teil. Die Anlage in die Fondsgesellschaft
birgt neben der Chance auf Wertsteigerungen bzw. Erträge in Form von Auszahlungen auch (Verlust-)Risi-
ken. Folgende Risiken können die Wertentwicklung der Fondsgesellschaft und das Ergebnis des Anlegers
aus einer Beteiligung beeinträchtigen:
GESCHÄFTSRISIKO/SPEZIFISCHE RISIKEN DER VERMÖGENSGEGENSTÄNDE BZW. DES
ANL AGEOBJEKTS
Es handelt sich um eine unternehmerische Beteiligung. Der wirtschaftliche Erfolg der Investitionen der
Fondsgesellschaft und damit auch der Erfolg der Kapitalanlage des Anlegers in die Fondsgesellschaft kann
nicht vorhergesehen werden. Weder die Kapitalverwaltungsgesellschaft noch die Fondsgesellschaft können
Höhe und Zeitpunkte von Kapitalrückflüssen prognostizieren oder gar zusichern oder garantieren. Der
wirtschaftliche Erfolg hängt von einer Vielzahl von Einflussgrößen ab, insbesondere von der Entwicklung
des relevanten Immobilien- und Kapitalmarktes. Die Erträge der Fondsgesellschaft können infolge von
Leerständen oder zahlungsunfähigen Mietern, aber auch infolge einer negativen Marktmietentwicklung
sinken oder in gravierenden Fällen gänzlich ausfallen. Es können zudem ungeplante bzw. höhere Kosten für
die Mieterakquisition und die Instandhaltung bzw. Revitalisierung des Anlageobjekts anfallen. Der Immobili-
enstandort kann an Attraktivität verlieren, so dass nur noch geringere Mieten und Verkaufserlöse erzielbar
sind. Das Anlageobjekt selbst kann durch Feuer, Sturm oder andere Ereignisse beschädigt werden und
es kann unter Umständen kein oder kein vollständiger Versicherungsschutz bestehen, der entsprechende
Schäden abdeckt. Auch unentdeckte Altlasten oder Baumängel können den Wert des Anlageobjekts negativ
beeinträchtigen und/oder es können ungeplante Beseitigungskosten entstehen.
FREMDFINANZIERUNG
Die Investitionen der Fondsgesellschaft werden konzeptionsgemäß zum Teil mit Darlehen finanziert, die
unabhängig von der Einnahmesituation der Fondsgesellschaft bzw. ihrer Objektgesellschaft zu bedienen
sind. Bei negativem Verlauf, insbesondere sofern nach Ablauf der Zinsbindung nachteiligere Finanzierungs-
konditionen im Rahmen von Anschlussfinanzierungen entstehen, führt der im Rahmen der Darlehen zu
leistende Kapitaldienst ggf. dazu, dass das Eigenkapital der Fondsgesellschaft schneller aufgezehrt wird.
Auch wirken sich Wertschwankungen stärker auf den Wert der Beteiligung aus (sog. Hebeleffekt). Dies gilt
für Wertsteigerungen ebenso wie für Wertminderungen. Sofern die Fondsgesellschaft bzw. ihre Objektge-
sellschaft nicht in der Lage sind, ihren Verpflichtungen aus der langfristigen Fremdfinanzierung, wie Zins-,
Tilgungs- und Rückzahlungen, vollständig nachzukommen, kann dies zu einer Auszahlungssperre, zu einer
Kündigung der Darlehen und/oder dazu führen, dass von der finanzierenden Bank die Zwangsvollstreckung
in das Anlageobjekt betrieben wird.
LIQUIDITÄTS- UND INSOLVENZRISIKO/FEHLENDE EINL AGENSICHERUNG
Die Fondsgesellschaft kann zahlungsunfähig werden oder in Überschuldung geraten. Dies kann der Fall
sein, wenn die Fondsgesellschaft geringere Einnahmen und/oder höhere Ausgaben als erwartet zu
verzeichnen hat. Die daraus folgende Insolvenz der Fondsgesellschaft kann zum Verlust des Beteiligungsbe-
trags des Anlegers führen, da die Fondsgesellschaft keinem Einlagensicherungssystem angehört.
Risikohinweise
25Der Fonds im Überblick
OPERATIONELLE UND STEUERLICHE BZW. RECHTLICHE RISIKEN
Interessenkonflikte (z. B. aufgrund von kapitalmäßigen und personellen Verflechtungen der Kapitalver-
waltungsgesellschaft und der Fondsgesellschaft) können zu nachteiligen Entscheidungen für die Anleger
führen. Schlüsselpersonen (z. B. die Kapitalverwaltungsgesellschaft und deren Mitarbeiter) können ausfallen
oder ihre Aufgaben nicht vollständig und ordnungsgemäß erfüllen. Änderungen der steuerlichen, rechtlichen
und/oder regulatorischen Rahmenbedingungen (ggf. auch rückwirkend) sowie unvorhergesehene tatsäch-
liche Entwicklungen können sich auf die Ertragslage bzw. Werthaltigkeit der Fondsgesellschaft nachteilig
auswirken. Die im Verkaufsprospekt beschriebenen steuerlichen Grundlagen beruhen nicht auf einer
verbindlichen Auskunft der zuständigen Finanzbehörden. Eine anderslautende Auffassung der Finanzbehör-
den oder Finanzgerichte kann nicht ausgeschlossen werden. Gleiches gilt für eine sich ändernde Rechtspre-
chung oder Verwaltungspraxis.
KEINE RÜCKNAHME VON ANTEILEN/EINGESCHRÄNKTE FUNGIBILITÄT UND ÜBER-
TRAGBARKEIT
Eine Rücknahme von Anteilen durch die Fondsgesellschaft oder die Kapitalverwaltungsgesellschaft ist nicht
vorgesehen. Eine ordentliche Kündigung der Anteile ist nicht möglich. Anteile an der Fondsgesellschaft sind
keine Wertpapiere und auch nicht mit diesen vergleichbar und für Anteile an der Fondsgesellschaft existiert
kein einer Wertpapierbörse vergleichbarer Handelsplatz. Eine Veräußerung oder sonstige Verfügung über
seinen Anteil durch den Anleger ist unter Beachtung der gesellschaftsvertraglichen Regelungen grundsätz-
lich rechtlich möglich, insbesondere über sogenannte Zweitmarktplattformen. Aufgrund deren geringer
Handelsvolumina und der Zustimmungsbedürftigkeit der Kapitalverwaltungsgesellschaft zum Verkauf ist
ein Verkauf jedoch stark eingeschränkt und in keiner Weise sichergestellt. Insofern handelt es sich um eine
langfristige unternehmerische Beteiligung.
Die beschriebenen Risiken können einzeln oder kumulativ auftreten. Bei einer negativen Entwick-
lung kann dies für den Anleger zu einem teilweisen oder vollständigen Ausbleiben der angestrebten
Auszahlungen sowie zu einem teilweisen oder vollständigen Verlust seines Beteiligungsbetrags
nebst Ausgabeaufschlag führen.
Deshalb ist die Beteiligung an dieser Anlage nur im Rahmen einer geeigneten Beimischung in ein
Anlageportfolio geeignet. Das maximale Risiko des Anlegers besteht in einem vollständigen Verlust
seines Beteiligungsbetrags nebst Ausgabeaufschlag und der darüber hinausgehenden Gefährdung
seines sonstigen Vermögens (z. B. durch Steuerzahlungen oder durch eine Anteilsfinanzierung der
Beteiligung). Da der Anleger mit dieser unternehmerischen Beteiligung ein langfristiges Engagement
eingeht, sollten in die Anlageentscheidung alle in Betracht kommenden Risiken einbezogen werden,
die an dieser Stelle nicht vollständig und abschließend erläutert werden können. Eine ausführliche
Darstellung der Risiken ist ausschließlich dem Verkaufsprospekt, Abschnitt 6 „Risiken“ zu entnehmen.
26 Der Fonds im Überblick
Die PATRIZIA Immobilien AG ist seit über 30 Jahren mit mehr als 800 Mitarbeitern in 15 Ländern Europas
als Investor und Dienstleister auf dem Immobilienmarkt tätig. Das Spektrum der PATRIZIA umfasst dabei
den Ankauf, das Management, die Wertsteigerung und den Verkauf von Wohn- und Gewerbeimmobilien
über eigene lizenzierte Investmentplattformen. Als eines der führenden Immobilien-Investmenthäuser in
Europa agiert das Unternehmen europaweit gleichermaßen für große institutionelle Investoren wie auch für
Privatanleger national und international und deckt die gesamte Wertschöpfungskette rund um die Immobilie
ab. Derzeit betreut das Unternehmen ein Immobilienvermögen von rund 17 Milliarden Euro, größtenteils als
Co-Investor und Portfoliomanager für Versicherungen, Altersvorsorgeeinrichtungen, Staatsfonds, Sparkas-
sen und Genossenschaftsbanken. Weitere Informationen finden Sie unter www.patrizia.ag.
17Mrd. Euro verwaltetes Immobilien-
vermögen
PATRIZIA – Werte entscheidenDie PATRIZIA Immobilien AG ist eines der führenden Immobilien-Investmenthäuser Europas.
PATRIZIA GRUNDINVEST KAPITALVERWALTUNGSGESELLSCHAFT MBH
Um privaten Anlegern die Möglichkeit zu geben, an der Wertentwicklung der Immobilienfonds von
PATRIZIA zu partizipieren, wurde die Tochtergesellschaft PATRIZIA GrundInvest gegründet.
Das Expertenteam aus erfahrenen Spezialisten entwickelt hochwertige Immobilienfondsprodukte und kann
dabei auf das komplette Leistungsspektrum der PATRIZIA Gruppe zurückgreifen.
DIE PATRIZIA GRUPPE – WERTE SCHAFFEN VERTRAUEN
20 16
32 823
JahreErfahrung des PATRIZIA GrundInvest
Führungsteams mit Privatkundenfonds
Standortein Europa
Jahreerfolgreich auf dem Markt
Mitarbeiterin Europa
WICHTIGE HINWEISE
Die Angaben zu diesem Beteiligungsangebot sind verkürzt dargestellt und stellen kein Angebot dar. Das
Angebot ist beschränkt auf die Bundesrepublik Deutschland. Die Einzelheiten sowie insbesondere neben
den Chancen vorhandene Risiken, die mit dieser Investition als unternehmerischer Beteiligung verbunden
sind, entnehmen Sie bitte dem allein verbindlichen Verkaufsprospekt einschließlich Anlagebedingungen,
Gesellschaftsvertrag und Treuhandvertrag vom 15.02.2016, inkl. etwaiger Aktualisierungen und Nachträ-
ge. Das Beteiligungsangebot ist auf Anleger zugeschnitten, die als natürliche Personen mit Wohnsitz oder
gewöhnlichem Aufenthalt in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind, ihre Beteiligung im Privatver-
mögen halten und diese nicht fremdfinanzieren. Anlegern wird empfohlen, vor Anlageentscheidung einen
steuerlichen Berater zu konsultieren. Die steuerliche Behandlung hängt von den persönlichen Verhältnissen
des jeweiligen Anlegers ab und kann künftig Änderungen unterworfen sein. Dem Verkaufsprospekt ist zu
entnehmen, inwieweit der Vertrieb des Produkts unzulässig oder eingeschränkt ist (z. B. Beschränkungen
für bestimmte Rechtsordnungen oder ausländische Personen). Im Rahmen einer Beteiligung wird keine
Zusicherung gegeben, dass die in den Verkaufsunterlagen dargestellten Anlageziele tatsächlich erreicht wer-
den. Aus der (Wert-)Entwicklung in der Vergangenheit kann nicht auf zukünftige Entwicklungen/Ergebnisse
geschlossen werden. Diese Werbemitteilung stellt keine Anlageberatung dar. Die Werbemitteilung ist nicht
an die persönlichen Verhältnisse und Bedürfnisse von Anlegern angepasst. Die Werbemitteilung ersetzt
keine individuelle Beratung auf Basis des Verkaufsprospekts. Allein aufgrund der Werbemitteilung kann
kein Beitritt in die Fondsgesellschaft erfolgen. Der Verkaufsprospekt einschließlich Anlagebedingungen,
Gesellschaftsvertrag und Treuhandvertrag inkl. etwaiger Aktualisierungen und Nachträge und die aktuellen
wesentlichen Anlegerinformationen, der letzte veröffentlichte Jahresbericht sowie die Mitteilung zum Net-
toinventarwert liegen als deutschsprachige Dokumente in den Geschäftsräumen der PATRIZIA GrundInvest
Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Fuggerstraße 26, 86150 Augsburg, zu den üblichen Öffnungszeiten zur
kostenlosen Abholung bereit und sind kostenlos in elektronischer Form unter www.immobilien.patrizia.ag/
immobilienfonds verfügbar.
© PATRIZIA GrundInvest Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
Stand der Produktinformation: Februar 2016
PATRIZIA GrundInvest
Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
PATRIZIA Bürohaus
Fuggerstraße 26
86150 Augsburg
Deutschland
www.immobilien.patrizia.ag
