Kurzstudie:

Innovativer Mittelstand 2025 – Herausforderungen, Trends und Handlungs felder: Ableitungen für die Immobilienwirtschaft

Berlin / Stuttgart, 17. Mai 2017

Auftraggeber BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V.

Das Unternehmen im Überblick Geschäftsführer Präsident des Verwaltungsrates Christian Böllhoff Dr. Jan Giller Handelsregisternummer Rechtsform Berlin HRB 87447 B Aktiengesellschaft nach schweizerischem Recht Tätigkeit Wer heute die richtigen Entscheidungen für morgen treffen will, benötigt gesicherte Grundlagen. Prognos liefert sie – unabhängig, wissenschaftlich fundiert und praxisnah. Seit 1959 erarbeiten wir Analysen für Unternehmen, Verbände, Stiftungen und öffentliche Auftraggeber. Nah an ihrer Seite verschaffen wir unseren Kunden den nötigen Gestaltungsspielraum für ihre Zukunft – durch Forschung, Beratung und Begleitung. Unsere ökonomischen Modelle sind einzigartig, unsere Prognosen genügen höchsten Ansprüchen. Unser Ziel ist stets das eine: Ihnen einen Vorsprung zu verschaffen, im Wissen, im Wettbewerb, in der Zeit.

Arbeitssprachen Deutsch, Englisch, Französisch Hauptsitz

Prognos AG Prognos AG Henric Petri-Str. 9 Goethestr. 85 4010 Basel | Schweiz 10623 Berlin | Deutschland Telefon +41 61 3273-310 Telefon +49 30 520059-210 Telefax +41 61 3273-300 Telefax +49 30 520059-201 Weitere Standorte Prognos AG Prognos AG

Domshof 21 Résidence Palace, Block C 28195 Bremen | Deutschland Rue de la Loi 155 Telefon +49 421 517046-510 1040 Brüssel | Belgien Telefax +49 421 517046-528 Telefon +32 28089-947 Prognos AG Prognos AG Schwanenmarkt 21 Heinrich-von-Stephan-Str. 23 40213 Düsseldorf | Deutschland 79100 Freiburg | Deutschland Telefon +49 211 91316-110 Telefon +49 761 7661164-810 Telefax +49 211 91316-141 Telefax +49 761 7661164-820 Prognos AG Prognos AG Nymphenburger Str. 14 Eberhardstr. 12 80335 München | Deutschland 70173 Stuttgart | Deutschland Telefon +49 89 9541586-710 Telefon +49 711 3209-610 Telefax +49 89 9541586-719 Telefax +49 711 3209-609 Internet

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I

Inhalt

1 Management Summary 1

2 Methodisches Vorgehen 2

3 Überblick über die Immobilienwirtschaft in Deutschl and 3

4 Befunde zur aktuellen Situation des innovativen Mit telstandes in Deutschland 6

4.1 Branchenübergreifende Herausforderungen für den Mittelstand 7

4.2 Spezifische Herausforderungen für den Mittelstand in der Immobilienwirtschaft10

5 Innovation durch Kombination: Der Impact der Immobi lienwirtschaft 12

5.1 Digitalisierung 12

5.2 Umweltfreundliche Technologien 17

5.3 Flexibilisierung der Personalarbeit 18

5.4 Eigenkapital und Förderung 20

6 Chancen und Herausforderungen: Ein Blick auf das Ja hr 2025 22

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1 Management Summary Die Immobilienwirtschaft ist originär mittelständisch geprägt. Sie ist ein zentraler Teil des innovativen Mittelstandes in Deutschland. Al-lerdings mehren sich auf gesamtwirtschaftlicher Ebene die Anzei-chen, dass das Erfolgsmodell des innovativen Mittelstandes in der Gesamtwirtschaft in eine Krise gerät, sofern nicht frühzeitig unter-nehmerisch und wirtschaftspolitisch gegengesteuert wird.

In den letzten Jahren sind für innovative Mittelständler aller Bran-chen die Hemmnisse größer geworden, denen sich auch die Im-mobilienwirtschaft mittelfristig nicht entziehen kann. Davon ent-koppelt, erfährt die Immobilienwirtschaft aktuell durch einen anhal-tenden Nachfrageanstieg eine Renaissance. Damit kommt ihr ge-samtwirtschaftlich und gesellschaftlich ein Bedeutungs- und Attrak-tivitätsgewinn zu. Dennoch darf nicht übersehen werden, dass die Rahmenbedingungen für weite Teile des Wohn- und Gewerbe-neubaus gerade im Zuge des wachsenden Engpasses von Grund-stücken und Flächen in Deutschland nicht leichter werden. Wie ak-tuelle Umfrageergebnisse zeigen, ist die aktuelle Geschäftslage gut, eine Verbesserung wird allerdings nur von sehr wenigen Un-ternehmen erwartet. Dagegen haben sich viele Rahmenbedingun-gen gegenüber dem Vorjahr verschlechtert.

Die Innovationen aus diesem Bereich und wirtschaftliche Weiter-entwicklung dieser Branche haben gesamtwirtschaftlich eine hohe Relevanz. Auf die Immobilienwirtschaft (nach weiter Definition) entfällt ca. ein Fünftel der gesamten Bruttowertschöpfung von Deutschland. Rund jeder zehnte sozialversicherungspflichtig Be-schäftigte arbeitet in diesem Bereich. Damit ist die Immobilienwirt-schaft nach dem Produzierenden Gewerbe der größte Wirt-schaftsbereich.

Innovationen sind in der Immobilienwirtschaft häufig die geschickte Kombination von Produkten und Dienstleistungen, hierdurch stiftet diese Branche einen erheblichen Mehrwert. Innovatives Handeln bedeutet in dieser Branche immer das Erkennen und die Aktivie-rung von Marktpotenzialen in Grundstücken, Immobilien und Quar-tieren, das Entdecken von Nischen und die erfolgreiche Umset-zung am Markt. Alle diese Fähigkeiten sind Kernelemente unter-nehmerischen Handelns in der Immobilienwirtschaft.

Durch die Nachfrage nach und die Mitgestaltung von Innovationen ist die Branche maßgeblich für nachhaltiges Bauen und innovative Gebäudelösungen von Wohnen, Arbeiten und Leben sowie zu-kunftsgerichtete Stadtentwicklung verantwortlich.

Die Ergebnisse zeigen, dass die Experten viel Vertrauen in die Stärke des innovativen deutschen Mittelstandes haben, dies zei-gen die Ergebnisse der Delphi-Befragung. Trotz einiger Risiken überwiegen die Chancen.

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2 Methodisches Vorgehen Die Prognos AG hat für das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie eine Studie zum „Innovativen Mittelstand 2025 – Heraus-forderungen, Trends und Handlungsempfehlungen für Wirtschaft und Politik“ erstellt. Die Inhalte dieser Studie wurden mit einem breit gefächerten Methodendesign mit Zukunfts- und Gegenwarts-bezug erarbeitet. Hierzu zählen Desk Research, CATI- und Delphi-Befragungen, Experteninterviews, Fallstudien sowie (Reflexions)-Workshops.

Ausgehend von den Erkenntnissen aus der Studie „Innovativer Mittelstand 2025 – Herausforderungen, Trends und Handlungs-empfehlungen für Wirtschaft und Politik“ wurden Ableitungen für die vorliegende Kurzstudie getroffen.1 Die Befunde aus dieser Studie werden um Erfahrungen der Prognos AG sowie gezielte Desk Research und Sekundäranalysen ergänzt.

Abbildung 1: Verwendete Methoden der Mittelstandesstudien

Quelle: Prognos AG 2017

1 Die Studie ist unter folgender Adresse verfügbar: Innovativer Mittelstand 2025 – Herausforderungen, Trends und Hand-

lungsempfehlungen für Wirtschaft und Politik

Studie zum Mittelstand in Deutschland 2025

Kurzstudie zum Mittelstand in der Immobilienwirtschaft

� Desk Research zur Identifikation der relevanten Zukunftsthemen

� Erarbeitung von Delphi-Thesen und Durchführung einer zweistufigen Delphi-Befragung

� Befragung von Unternehmen aus dem Mannheimer Innovationspanel zu ausgewählten Zukunftsthemen

� Fallstudien: Unternehmen mit Good-Practice-Lösungen

� Experteninterviews zur Reflexion und Validierung der Ergebnisse

� Workshops mit dem Auftraggeber zur Reflexion der Ergebnisse und Handlungsempfehlungen

� Experten-Workshop

� Basis: Befunde zu den Chancen & Herausforderungen des innovativen Mittelstandes

� Befunde aus dem Desk Research � Sekundäranalysen & Ableitungen

aufgrund von Strukturmerkmalen der Immobilienwirtschaft

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3 Überblick über die Immobilienwirtschaft in Deutschland

Die Wertschöpfung, die durch das Entwickeln, Bauen und Erhalten von Immobilien geschaffen wird, bleibt bei weitem nicht auf den Wirtschaftszweig „Grundstücks- und Wohnungswesen“ der Klassi-fikation des Statistischen Bundesamtes beschränkt. Aus diesem Grund werden etwa einer grundlegenden Studie zur wirtschaftli-chen Bedeutung der Immobilienwirtschaft zwei unterschiedliche Abgrenzungen der Immobilienwirtschaft verwendet:2

� Die Immobilienwirtschaft im engeren Sinne umfasst den Wirtschaftszweig „Grundstücks- und Wohnungswesen“ zu-züglich der Selbstnutzer und privaten Kleinvermieter. Dies sind alle Unternehmen und Haushalte, die Immobilien be-wirtschaften, vermitteln, verwalten oder damit handeln.

� Die Immobilienwirtschaft im weiten Sinne orientiert sich an dem Lebenszyklus einer Immobilie, werden dabei alle Unternehmen gezählt, die in die Planung, Erstellung, Fi-nanzierung, Bewirtschaftung sowie die Verwaltung und Vermittlung von Immobilien involviert sind (vgl. Abbildung 2).

Abbildung 2: Wertschöpfung im Rahmen des Lebenszyklusses ei-ner Immobilie

Quelle: Prognos AG 2017

2 Vgl. Wirtschaftsfaktor Immobilien 2013: Gesamtwirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft

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Die Auswirkungen der unterschiedlichen Abgrenzungen auf die Sichtbarkeit der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Immobilien-wirtschaft ist erheblich. Die ökonomische Bedeutung der Wirt-schaftszweige der Immobilienwirtschaft im weiten Sinne wird maß-geblich durch die Nachfrage von Unternehmen der Immobilienwirt-schaft im engen Sinne determiniert. Damit gehören viele vor- und nachgelagerte Branchen und Dienstleistungen um die Immobilie zur Immobilienwirtschaft. Die weite Abgrenzung der Immobilien-wirtschaft schafft dadurch einen umfassenderen und damit auch realistischeren Blick auf die Bedeutung der Immobilienwirtschaft. In dieser Kurzstudie werden beide Abgrenzungen genutzt, da bei-de Abgrenzungen verbreitet sind.

Nach dem Produzierenden Gewerbe ist die Immobilienw irtschaft (im weiten Sinne) der größte Wirtschaftsbereich in Deutschland

Trotz Einflusses der genauen Abgrenzung der Immobilienwirt-schaft ist der ökonomische Beitrag der Immobilienwirtschaft für die Stärke der Volkswirtschaft Deutschlands bei beiden Abgrenzungen sehr erheblich.

Knapp ein Fünftel der Bruttowertschöpfung entsteht durch Unter-nehmen der Immobilienwirtschaft (im weiten Sinne). Nur noch mehr die Unternehmen des Produzierenden Gewerbes leisten ei-nen höheren Beitrag. Die Immobilienwirtschaft im engeren Sinne erwirtschaftet immerhin mehr als ein Achtel der Bruttowertschöp-fung. Auch ist die Immobilienwirtschaft (im weiten Sinne) ein be-deutender Arbeitsgeber. Ungefähr jeder zehnte sozialversiche-rungspflichtig Beschäftigte in Deutschland arbeitet in dieser Bran-che.

Die Immobilienwirtschaft besteht aus tausenden, mit telständischen, regional verankerten Unternehmen

Diese Wirtschaftsstärke wird durch eine Vielzahl von mittelständi-schen Unternehmen getragen. Großunternehmen spielen kaum eine Rolle. Dies zeigt sich auch bei einer Analyse auf Basis der Markus-Firmendatenbank, die im Rahmen dieser Studie durchge-führt wurde. In dieser Datenbank sind sämtliche wirtschaftsaktiven, im Handelsregister eingetragenen Unternehmen aus Deutschland erfasst. Von den über 135.000 erfassten Unternehmen der Immo-bilienwirtschaft (im engeren Sinne) beschäftigen gerade einmal 16 Unternehmen mehr als 1.000 Mitarbeiter. Nur knapp 300 Unter-nehmen haben mehr als 100 Mitarbeiter. Die Immobilienwirtschaft ist mittelständisch geprägt wie fast keine eine andere Branche in Deutschland.

Die nahezu flächendeckende Verteilung der Unternehmen spiegelt auch wider, dass es nicht einen, sondern viele regionale Immobi-lienmärkte in Deutschland gibt. Schrumpfende Märkte und Wachs-tumsmärkte liegen sehr nah beieinander. Sehr gute Kenntnisse

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der regionalen und lokalen Besonderheiten sind für den ökonomi-schen Erfolg grundlegend.

Abbildung 3: Anzahl von Projektentwicklern und Bauträgern pro 100.000 Einwohner in Deutschland

Quelle: Prognos AG 2017. Eigene Berechnungen auf Basis von Angaben aus der Markus Firmendatenbank und des statistischen Bundesamtes

Im Wohnungsneubau spielen mittelständische, private Projektentwickler und Bauträger eine besonders wichtige Rolle

Die regionale Ausrichtung und die sehr hohe Bedeutung des Mit-telstandes zeigt sich besonders beim Neubau. Wie die Analyse der Markus Firmendatenbank zeigt, regionale Konzentrationen korre-lieren weitgehend mit den unterschiedlichen Einwohnerzahlen der Städte und Kreise. Bereinigt um die Anzahl der Einwohner, zeigt

Anzahl von Projekten t-wicklern und Bauträger je 100.000 Einwohner

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sich, dass Projektentwickler und Bauträger regional relativ gleich-mäßig verteilt sind (vgl. Abbildung 3). Die noch verbleibenden Un-terschiede lassen sich vor allem durch unterschiedliche Nachfrage nach Neubau erklären. Die geringe räumliche Konzentration unter-streicht die hohe Bedeutung von vielen kleinen, regionalen Märk-ten in diesem Bereich.

Auf diesen regionalen Märkten sind gemessen an den realisierten Wohneinheiten private Projektentwickler und Bauträger die bei weitem wichtigste Akteursgruppe, gefolgt von kommunalen Ge-sellschaften und Genossenschaften. Dieses Ergebnis konnte im Rahmen von Fallstudien, die das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) durchgeführt hat, untermauert wer-den. In allen untersuchten Städten dominieren stark regional ver-ankerte, mittelständische Familienunternehmen beim Wohnungs-neubau.3

4 Befunde zur aktuellen Situation des innovativen Mittelstandes in Deutschland

Die Immobilienwirtschaft ist Teil der innovativen, mittelständischen Wirtschaft in Deutschland. Viele Herausforderungen und Chancen für den innovativen Mittelstand sind branchenübergreifend. Die Größe von Unternehmen hat einen Einfluss auf die zur Verfügung stehenden Ressourcen und interne und externe Prozesse. Häufig sind mittelständische Unternehme gegenüber großen Unterneh-men im Nachteil, etwa beim Zugang zu hochqualifiziertem Perso-nal oder beim Umgang mit aufwendigen Verwaltungsverfahren o-der der aktiven Besetzung von innovativer Themen und neuen Zu-kunftstechnologien (u.a. Digitalisierung).

Der innovative Mittelstand ist ein wirtschaftliches Rückgrat in Deutschland, inhabergeführte Familienunternehmen spielen eine be sonders wichtige Rolle

Allerdings können mittelständische Unternehmen auch von ihrer Kleinheit profitieren. Durch kurze Wege im Unternehmen, einem engeren Kontakt zum Kunden sind sie viel flexibler und schneller bei der Entwicklung und Umsetzung von Innovationen. Nicht zu-letzt stammen viele Innovationen von Start-ups, so gesehen auch kleinere und mittelständische Unternehmen.

Seit Jahrzehnten gilt vor allem der innovative Mittelstand als Teil des Erfolgsgeheimnisses des Wirtschaftsstandorts Deutschland. Dieser Mittelstand trägt wesentlich zum Exporterfolg von Deutsch-land bei. In Deutschland gibt es viele in der Öffentlichkeit kaum

3 Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) 2017: Aktuelle Trends der Wohnungsbautätigkeit in Deutsch-

land – Wer baut wo welche Wohnungen? Verfügbar unter: http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/Sonderveroeffentlichungen/2017/wohnungsbautaetigkeit-deutschland-dl.pdf;jsessionid=A55FF55A2F3CA0B2861331F921175749.live21303?__blob=publicationFile&v=2

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bekannte, inhabergeführte Mittelständler, die Weltmarktführer für ausgewählte Nischen sind. Für diese Unternehmen ist der Begriff „Hidden Champion“ populär geworden.4

4.1 Branchenübergreifende Herausforderungen für den Mittelstand

Es mehren sich jedoch die Anzeichen, dass das Erfolgsmodell des innovativen Mittelstandes in eine Krise geraten könnte. Auf der fol-genden Abbildung ist die Innovatorenquote von klein- und mittel-ständischen Unternehmen dargestellt. Als Innovatorenquote wird der Anteil der KMU in Deutschland bezeichnet, die innerhalb der letzten drei Jahre Innovationen (Produkt- oder Prozesse) einge-führt haben. Wie in der folgenden Abbildung deutlich wird, ist ab-gesehen von der Sondersituation durch die New Economy (1996-2000), die Innovatorenquote im deutschen Mittelstand langfristig kontinuierlich erheblich gesunken. Auch andere Erhebungen stüt-zen diesen Befund, wie etwa das KfW-Mittelstandsspanel.

Abbildung 4: Innovatorenquote von KMU in Deutschland 1992-2014

Quelle: Prognos / ZEW 2016: Innovativer Mittelstand 2025 - Herausforderungen, Trends und Handlungsempfehlungen für Wirtschaft und Politik

Eine ganze Reihe von Gründen kann zur Abnahme der Innova-torenquote geführt haben. Manche Gründe betreffen stärker be-stimmte, z.B. weltmarktorientierte Bereiche des Mittelstandes. An-dere betreffen die gesamte Breite des Mittelstandes, incl. der Im-mobilienwirtschaft. Diese Gründe lassen sich wie folgt zusammen-fassen.

4 Vgl. Simon, Hermann 2007: Hidden Champions des 21. Jahrhunderts: Die Erfolgsstrategien unbekannter Weltmarktführer.

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Zu den Gründen, die die weltmarktorientierten Bereiche des Mittel-standes betreffen, zählen vor allem veränderte Markt- und Wett-bewerbsbedingungen für KMU in den vergangenen 15 Jahren. Durch die fortschreitende Globalisierung spüren die KMU zuneh-mend die Importkonkurrenz auch im Bereich technologisch an-spruchsvoller Produkte. Gepaart mit einer volatilen weltwirtschaftli-chen Lage und zunehmenden weltpolitischen Unsicherheiten sind dies ungünstige Rahmenbedingungen, um risikoreiche Investitio-nen mit langem Zeithorizont - wie sie für anspruchsvollere Innova-tionsprojekte typisch sind - anzugehen. Das Risiko, qualifiziertes Personal zu halten und zu gewinnen, ist gerade in den letzten Jah-ren im Mittelstand zunehmend schwieriger geworden.

Manche Innovationshemmnisse sind eng mit der mittelständischen Struktur der Unternehmen verbunden. Hierzu zählen vor allem das Verhältnis von finanziellen Risiken, hohen Kosten und geringem Eigenkapital (vgl. Abbildung 5). Diese Herausforderungen stellten allerdings auch schon vor 15 Jahren Top-Innovationshemmnisse dar und können damit den Rückgang der Innovatorenquote nicht erklären.

Die Chancen des digitalen Wandels wirken sich noch nicht in der Breite auf die Innovationsstärke des Mittelstandes aus

Allerdings kann das Fehlen eines in die Breite wirkenden Techno-logieimpulses (im Vergleich zu den neunziger Jahren) die abneh-mende Innovatorenquote erklären. Zwar gibt es erhebliche Auf-merksamkeit bezüglich des digitalen Wandels, wie z.B. die Initiati-ve „Industrie 4.0“ deutlich macht, doch hat diese Entwicklung bis-her nicht die Mehrheit der KMU erfasst. Dies trifft nicht nur für das verarbeitende Gewerbe, sondern auch für die meisten Dienstleis-tungsbranchen, in der sich die Mehrzahl der innovierenden mittel-ständischen Unternehmen befindet, zu. Hemmnisse wie Unsicher-heiten über technische Standards spielen eine wesentliche Rolle. Verstärkt wird die geringe Aufnahmefähigkeit technologischer Neuerungen durch den Fachkräftemangel.

Der demographische Wandel wirkt sich vermehrt auf d ie Innovationsstärke des Mittelstandes aus

Auch ist das Fachkräfteangebot knapper geworden. Es zeigt sich, dass der Mangel an qualifiziertem Fachpersonal in der Breite des innovativen Mittelstandes inzwischen eine ähnlich große Bedeu-tung als Innovationshemmnis angenommen hat, wie fehlende in-terne Finanzierungsmittel. Anders als bei Großunternehmen sind Innovationsprozesse bei mittelständischen Unternehmen insbe-sondere in mittelständischen Unternehmen ganz stark von der Ini-tiative und vom Engagement einzelner Schlüsselpersonen sowie der Verfügbarkeit von spezialisierten (Stabs-)mitarbeitern, die sich wichtigen Strategie- und Zukunftsthemen widmen abhängig. Ver-lassen diese Personen das Unternehmen, verschlechtert dies die

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Innovationsfähigkeit eines kleinen Unternehmens meist viel stärker als eine Verknappung der finanziellen Ressourcen.

Der demographische Wandel macht sich auch bei der Zahl der Neugründungen von Unternehmen bemerkbar. Die Anzahl hat in den vergangenen 15 Jahren kontinuierlich abgenommen. Die günstigen Arbeitsmarktchancen für die Hauptgruppe der Unter-nehmensgründer in diesen Branchen spiegelt sich in dieser Ent-wicklung wider. Dieser Gruppe von gut ausgebildeten Personen mittleren Alters (30 bis 50 Jahre) stehen reichlich attraktive Optio-nen zur Verfügung. Somit steigen die Opportunitätskosten einer Gründung. Auch wenn forschungsintensive Branchen hierdurch besonders stark betroffen sind, trifft macht sich der demographi-sche Wandel branchenübergreifend im Mittelstand bemerkbar.

Die Unternehmensübergabe gestaltet sich bei vielen innovativen mittelständischen Unternehmen zunehmend schwierig. Die Anzahl der Betriebsschließungen aufgrund des Ruhestands des ge-schäftsführenden Eigentümers und der fehlenden Nachfolge nimmt kontinuierlich zu. Dies trifft insbesondere für kleine Unter-nehmen zu. Gerade in der Immobilienwirtschaft sind die Be-triebsgrößen sehr klein.

Die Niedrigzinsphase verbessert nicht zwangsläufig die Finanzierungssituation für den innovativen Mittelstand

Schwierigkeiten bei der Finanzierung von Innovationsvorhaben sind eines der wichtigsten Hemmnisse im Mittelstand. Bemer-kenswert ist, dass die historischen Tiefststände des Zinsniveaus in der Breite des Mittelstandes nicht unmittelbar und direkt zu einer Verbesserung der Finanzierungssituation geführt haben. Durch die geringe Risikobereitschaft der Banken und durch regulatorische Eingriffe wie die verstärkten Eigenkapitalvorschriften von Basel-III muss für risikoträchtige innovative Vorhaben immer mehr auf Ei-genmittel (Gewinne, Cashflow) zurückgegriffen werden. Für Er-neuerungs- und Erweiterungsinvestitionen steht allerdings reichlich Fremdkapital bereit. Auch wenn die Niedrigzinsphase und die neuen regulatorischen Vorschriften die gesamte Breite des Mittel-standes betreffen, dürften die Auswirkungen im Mittelstand sehr unterschiedlich sein. Die Immobilienwirtschaft profitiert jedoch mehrheitlich von der aktuellen Niedrigzinsphase, ist jedoch durch die niedrigen Zinsen auch von einem deutlichen Anstieg der Kauf-preise in vielen Segmenten von sinkenden Renditen betroffen.

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4.2 Spezifische Herausforderungen für den Mittelsta nd in der Immobilienwirtschaft

In den letzten Jahren haben die Hemmnisse für den innovativen Mittelstand insgesamt zugenommen, wie in der folgenden Abbil-dung deutlich wird. Insgesamt sehen sich knapp dreiviertel aller mittelständischen, innovationsaktiven Unternehmen Hemmnissen ausgesetzt. Die wichtigsten sind ein zu hohes Risiko (40%), zu hohe Kosten (40 %), Fachkräftemangel (33%), fehlende interne Finanzierung (30 %) und mangelnde Kundenakzeptanz (24 %).

Abbildung 5: Innovationshemmnisse in innovativen KMU in Deutschland 2004-2014

Quelle: ZEW 2016: Mannheimer Innovationspanel. Berechnungen des ZEW

Gesetze und Regulierungen werden als ein Haupthinde rnis für Innovationen beim Bau angesehen

Die Hemmnisse für Innovationen im Mittelstand sind vielfältig, wie der Mittelstand selbst. In einer aktuellen Studie der KfW werden mittelständische Unternehmen nach den Schwerpunkten ihrer In-novationshemmnisse geclustert.5 Als Ergebnis konnten vier Grup-pen von mittelständischen Unternehmen herausgearbeitet werden.

5 KfW 2016; Fokus Volkswirtschaft Innovationshemmnisse in KMU – vielfältige Hemmnisse sprechen für eine breit aufge-

stellte Förderpolitik

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Unternehmen mit Hemmnissen, die für eine starke FuE-Orientierung spezifisch sind, Unternehmen mit organisatorisch-personellen Problemen bei der Innovation sowie Unternehmen, die durch Finanzierungsschwierigkeiten bei ihren Innovationen ge-bremst werden und Unternehmen, die bei ihren Innovationen stark bürokratischen Belastungen ausgesetzt sind.

Die Bauwirtschaft und damit ein zentraler Teil der Immobilienwirt-schaft im weiten Sinne sind bürokratische Belastungen ein Haupt-hindernis bei der Entwicklung von Innovationen. Dieser Befund deckt sich mit Ergebnissen der aktuellen Mittelstandesumfrage des BFW. Auch wenn hier nicht nur nach der Entwicklung von Innova-tionen, sondern breiter nach dem geschäftlichen Betätigungsfeld gefragt wurde, ist die herausgehobene Bedeutung von Regulie-rungen und bürokratischen Prozessen nicht übersehbar, wie in der folgenden Abbildung deutlich wird. Wie die Befragung zeigt, grei-fen mit 59% Kommunen am stärksten in das Betätigungsfeld der Unternehmen ein, gefolgt vom Bund mit 23% und den Ländern mit 18%.

Abbildung 6: Frage: Was sind Faktoren, die Ihr geschäftliches Be-tätigungsfeld derzeit einschränken?

Quelle: Mittelstandesumfrage des BFW 2017

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5 Innovation durch Kombination: Der Impact der Immobilienwirtschaft

In der Immobilienwirtschaft entstehen Innovationen nicht in FuE-Abteilungen oder Forschungseinrichtungen, sondern aus dem normalen Geschäftsprozess heraus. Innovationen sind hier viel kleinschrittiger und Problemlösungen, die auf den oft sehr spezifi-schen Anforderungen der Kunden zugeschnitten sind. So spielen informelle Lern- und Erkenntnisprozesse und Erfahrungswissen und ein sehr enger Kontakt mit den Kunden eine große Rolle. Die sehr gute Kenntnis der regionalen und lokalen Besonderheiten, die einen so bedeutenden Einfluss auf den ökonomischen Erfolg hat, ist untrennbar mit einem solchen persönlichen, informellen Erfah-rungswissen verbunden.

Potenziale erkennen & Möglichkeiten kombinieren sin d Kernelemente innovativen Handelns in der Immobilienwirtschaft

Innovationen in der Immobilienwirtschaft haben allerdings noch ei-nen ganz eigenen Charakter. Das Erkennen von Potenzialen von Grundstücken und Immobilien und das Finden interessanter Ni-schen im Markt sind Kernelemente unternehmerischen Handelns in der Immobilienwirtschaft. Kreativität bei der Entwicklung von Nutzungen für Grundstücke und Immobilien ist eine der wichtigs-ten Innovationselemente der Immobilienwirtschaft (insb. für Pro-jektentwickler) und Voraussetzung für den unternehmerischen Er-folg. Dabei liegt die Innovation und der Mehrwert in der effiziente-ren Nutzung des Grundstücks.

Der Schlüssel innovativen Handelns in der Immobilienwirtschaft ist die kreative Kombination. Das Ergebnis von Innovationsprozessen in der Immobilienwirtschaft (im engen Sinne) sind Ideen und Kon-zepte für die Nutzung von Grundstücken und Immobilien und de-ren Bewirtschaftung. Die Umsetzung erfolgt dann durch die Bran-chen der Immobilienwirtschaft im weiten Sinne und Unternehmen aus weiteren Branchen. Im Folgenden wird innovatives Handeln in der Immobilienwirtschaft beispielhaft in vier Themenfeldern Digita-lisierung, umweltfreundliche Technologien, Flexibilisierung der Personalarbeit und Eigenkapital / Fördermittel aufgezeigt.

5.1 Digitalisierung

Immobilien sind und bleiben ein elementar analoges Produkt. Auch ist der digitale Wandel in der Immobilienwirtschaft bei weitem noch nicht so stark fortgeschritten wie in anderen Bereichen, etwa der Finanzbranche oder der Unterhaltungs- und Nachrichtentechnik. Doch ähnlich wie im Verarbeitenden Gewerbe mit den Technolo-gien der Industrie 4.0, sind die Potenziale in diesen bisher eher ge-ring digitalisierten Branchen besonders hoch.

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Die digitalen Technologien stellen für die Immobilienwirtschaft ei-nes der wichtigsten Zukunftsfelder dar. Innovationen in der Immo-bilienwirtschaft sind zu bedeutenden Anteilen auch digitale Innova-tionen. Dieses Themenfeld ist so vielversprechend, dass sich so-gar eine eigene Gruppe von mittlerweile über 100 Startups, die sog. PropTechs, in Deutschland etabliert hat.

PropTechs zeigen die Zukunft der Immobilienwirtscha ft auf

Die Geschäftsmodelle von PropTechs zeigen wie vielfältig sich der digitale Wandel im Immobilienbereich gestaltet. In den schon be-kannten, schon digitalisierten Bereichen der Immobilienwirtschaft sind besonders viele PropTechs vertreten. Hierzu zählt die Ver-mietung und Verkauf von Immobilien, Immobilienportale und Marktplätze sowie Datenräume und Datenmanagementsysteme rund um die Bewirtschaftung der Immobilien. Neues Wachstum und Wertschöpfung für die Immobilienwirtschaft entsteht insbe-sondere an Schnittstellen der Verknüpfung eines analogen Ge-bäudes mit neuen zusätzlichen digitalen Anwendungen.

Abbildung 7: Geschäftsmodelle von PropTechs

Quelle: Digital Real Estate Deutschland, Jonas Haberkorn Blog gewerbequadat.de Mai 2016 mit 105 Start-ups, die der Prop Tech-Landschaft zugerechnet werden. aus Immobili-enmanager 6/7 2016 S. 25 und 26

Aktuell sind stark auf Technologien ausgerichtete Geschäftsmodel-le, wie etwa Smart Buildings / Internet of Things sowie 3D-Technologien nur bei wenigen PropTechs Kern ihrer Geschäftsi-dee. Geschäftsmodelle, die aus Dienstleistungen bestehen, sind

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Sonstige

Maklervermittlung und Maklerbewertungen

Smart Building/ Internet of Things

3D-Technologien, Augmented Reality und Virtual Reality

Temporäre Vermietung

Crowdfunding für Immobilien

Datenräume und Datenmanagement

Immobilienportale und Marktplätze

Vermietung und Verkauf von Immobilien

n=147, Mehrfachnennungen möglich

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etwa das Crowdfunding für Immobilien, die temporäre Vermietung von Immobilien und der Maklervermittlung und -bewertung.

Auch unterhalb ganzer digitaler Geschäftsmodelle, gibt es reichlich Potenzial für den Einsatz digitaler Technologien in der Immobili-enwirtschaft. Wie in der folgenden Abbildung deutlich wird, durch-ziehen die neuen, digitalen Möglichkeiten den Lebenszyklus einer Immobilie.

Abbildung 8: Anwendungsfelder für digitale Technologien in der Immobilienwirtschaft

Quelle: eigene Darstellung Prognos

Der Nutzen der digitalen Technologien in der Immobilienwirtschaft ist sehr vielfältig. Hierzu zählen zunächst Effizienzsteigerung der Kernprozesse (u.a. Handwerkerkopplung, Reparatur, digitale Rechnung, Zahlungsverkehr), wovon vor allem die Unternehmen der Wohnungswirtschaft profitieren.

Digitale Technologien ermöglichen es aber auch den gestiegenen Anforderungen an das Wohnen zu begegnen. Digitale Technolo-gien bieten mehr Komfort und Sicherheit und ermöglichen einen ressourcenschonenden und kostenoptimierten Energieeinsatz. Auch können digitale Betreuungskonzepte und Assistenzsysteme für ältere Personen zu einem altersgerechten und selbstbestimm-ten Wohnen beitragen. Viele dieser digitalen Möglichkeiten, insb. die Vernetzung verschiedener digitaler Technologien werden unter dem Oberbegriff „Smart Home“ zusammengefasst (s. Textbox).

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Smart Home

Als smart home bezeichnet man die Vernetzung von digitalen und technischen Verfahren und Systemen in Wohnungen oder Häusern. Smart homes sollen die Wohn- und Lebensqualität, die Sicherheit und die Energieeffizienz erhöhen.

Anwendungsbereiche: Smart homes können die Beleuchtung und Jalousien regeln, die Heizung bedarfsgerecht an- und ausschalten oder Türen und Fenster automatisch öffnen und schließen und somit zur Energieeffizienz beitragen. Haushaltsgeräte sind in einem smart home miteinander vernetzt und lassen sich vom Smartphone aus steuern und vorprogrammieren (z. B. automatisches Kaffekochen zu einer bestimmten Uhrzeit). Auch die vernetzte Unterhaltungselektronik, die im gesamten Haus auf Server oder Clouds zugreifen kann ist ein Anwendungsbereich. Besonders durch vernetzte Sensoren (Wasser-, Rauch-, Tür-, Fenster- und Bewegungssensoren) können smart homes einen erheblichen Beitrag zur Sicherheit leisten. Von der Ferne können sich zudem Alarmanlagen oder Überwachungskameras steuern lassen.

Die Kombination bzw. die Vernetzung der Bereiche macht das smart home erst wirklich smart. So kann z.B. der Fenstersensor bei geöffnetem Fenster die Heizung ausschalten. Genau dort setzt die Immobilienwirtschaft an. Sie entscheidet, welches Paket welchem Kunden an welchem Ort zu welchem Preis angeboten wird.

Die Integration der digitalen Technologien in den Geschäftsalltag stellt viele mittelständische Unternehmen, auch in der Immobilien-wirtschaft, vor große Herausforderungen. Im Rahmen eines Digita-lisierungsforums hat der BFW potenzielle Handlungsfelder für die Immobilienwirtschaft aufgezeigt (vgl. Abbildung 9). Dabei wurde herausgestellt, dass Digitalisierung nicht bedeutet, bestehende analoge Prozesse eins zu eins in einen digitalen Prozess zu über-setzen, sondern die Prozesse bei diesem Schritt zu überdenken. Erst dann entsteht eine wirkliche Innovation. Dabei sollten die Wünsche und Bedürfnisse des Nutzers, der sich immer stärker durch Individualität auszeichnet, sowie die Nutzung von Synergien und Vernetzung verschiedener Themenfelder (wie. z.B. Mobilität, Einzelhandel, Wohnen, Verwaltung) im Mittelpunkt stehen. Trotz der zu bedienenden Individualität, müssen an geeigneter Stelle auch Standards geschaffen werden und vor allem rechtliche Rah-menbedingungen („Wem gehören meine Daten und wie sollten sie genutzt werden?“) geklärt werden. Nicht die kurzfristig sichtbaren Neuerungen durch die Digitalisierung werden die Immobilienwirt-schaft in Zukunft prägen, sondern die langfristige Veränderung durch die Kombination sich immer weiterentwickelnder Innovatio-nen. Digitalisierung ist also nicht eine einmalige Innovation in ei-nem Unternehmen, sondern ist ein Prozess, der aus vielen kleinen Schritten besteht. Umso wichtiger ist es daher, diesen Prozess zu beginnen. Ein Schlüsselfaktor für diesen Prozess sind IT- und um-setzungsaffine Fachkräfte im Unternehmen. Die Kompetenzen der Mitarbeiter sind entscheidend, um Möglichkeiten der Digitalisie-rung für ein Unternehmen überhaupt erkennen und dann nutzen zu können und geeignete Startpunkte für den digitalen Wandel in den Unternehmen zu finden. Entscheidend ist auch die Rückende-ckung durch die Geschäftsführung sowie die Bereitschaft hinsicht-lich des Testens, Ausprobierens und Entwickelns.

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Abbildung 9: Live Visualisierung eines Digitalisierungsforums des BFW in Hamburg

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5.2 Umweltfreundliche Technologien

Umweltfreundliche Technologien sind ein weiteres bedeutendes Innovationsfeld in der Immobilienwirtschaft. Gerade hier kann die Immobilienwirtschaft durch die Kombination von einzelnen Ele-menten innovative Lösungen erreichen.

Ansatzpunkte bzw. Standards, die den Energieverbrauch und da-mit die Betriebskosten und die Umweltbelastung senken, liegen vor allem in der technischen Gebäudeausrüstung (u.a. Systeme zur Nutzung erneuerbarer Energien, Fernwärmeversorgung, Ge-bäudeheizung, Klimatisierung, Belüftungsanlagen), der Gebäude-hülle (Luftdichtheit, Vermeidung von Wärmebrücken, sommerlicher Wärmeschutz etc.) und die Reinigungs- und Instandhaltungs-freundlichkeit (z.B. leicht zu reinigende Oberflächen). Technische Systeme haben oft einen kürzeren Lebenszyklus als das Gebäude selbst. Eine gute Anpassungsfähigkeit an geänderte Nutzungsbe-dingungen ist somit auch ein Qualitätsfaktor.

Umweltfreundliche Technologien spielen über den ges amten Lebenszyklus einer Immobilie eine wichtige Rolle

Wer nicht nur den laufenden Betrieb umweltfreundlich gestalten will, sollte bereits bei der Planung den gesamten Lebenszyklus ei-ner Immobilie bedenken. So entstehen beim Bau während der Nutzungsphase durch Instandhaltung bis hin zum Abriss oder Rückbau Emissionen, welche die lokale Umwelt (Menschen, Flora, Fauna, Boden, Wasser etc.) beeinflussen können. Durch die Wahl geeigneter Baumaterialien lassen sich diese Emissionen minimie-ren.

Ein weiteres Beispiel für neue Standards sind die Anforderungen an einen Pkw-Stellplatz bzw. Garage, die sich durch die E-Mobilität stark gewandelt haben. Auch hier lassen sich viele Inno-vationen miteinander kombinieren. So können Ladestationen die Batterien der Elektroautos oder Fahrräder z.B. nachts laden, wenn gerade mehr Strom produziert als verbraucht wird. Hierfür werden wieder digitale Systeme benötigt.

Häufig steht die Immobilie als Einzelobjekt im Rahmen der Ener-gieeinsparung im Fokus. Insbesondere mit Blick auf eine CO2-arme Wärmeversorgung bietet die Betrachtung von mehreren Im-mobilien als Quartier Potenzial zum Klimaschutz (siehe Textbox).

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Energetische Quartierssanierung

Ziel des Ansatzes ist neben der Beratung der Quartiersbewohner für Maßnahmen in ihren eigenen vier Wänden, auch Potenziale zu nutzen, die nur als Quartier möglich sind. Dies betrifft vor allem die Energiegewinnung im Quartier. So kann z.B. gemeinsam Nahwärme oder Solarenergie genutzt werden. Zusätzliche Synergien entstehen auch, wenn sich Eigentümer in einer Blockbebauung gemeinsam für eine energetischen Sanierung entscheiden und sich so durch Skaleneffekte Kosten sparen (z.B. bei Dacharbeiten oder beim Gerüstbau) lassen.

Bei der Eneregetischen Quartiersanierung, wie sie das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit zusammen mit KfW fördert, wird ein Ansatz verfolgt, der über Beratung und bauliche Maßnahmen hinausgeht. Zu-nächst wird ein integriertes Quartierskonzept erstellt bei dem analysiert wird, wer wann wieviel Energie verbraucht, welche Infrastrukturen und Leitungsnetze vorhan-den sind und Potenziale für Energieeinsparung liegen. Es wird gemeinsam mit den Akteuren vor Ort festgelegt, durch welche Maßnahmen welche Ziele wann erreicht werden sollen. Ein Sanierungsmanagement koordiniert die Umsetzung dieser Stra-tegie, informiert Bürgerinnen und Bürger über Potenziale und bildet die Schnittstelle zwischen den Quartiersbewohnern sowie den evtl. ansässigen Unternehmen mit den Energieversorgern und der Verwaltung. Außerdem gibt es Hinweise zu Förder-möglichkeiten. Das Management kann durch einen Externen übernommen werden, durch die Stadt, den Energieversorger oder durch Wohnungsunternehmen durchge-führt werden.

Energetische Quartiersanierung kann nicht nur die Potenziale von Gebäuden mit- einander kombinieren, sondern beschreibt auch einen Strategiesprozess, der die Akteure vor Ort an einen Tisch bringt.

Umweltfreundliche Technologien können auch ein Hebel sein, die Akzeptanz von Immobilienprojekten zu steigern. In der Kombinati-on z.B. von einem Blockheizkraftwerk und einem Einkaufszentrum kann das Einkaufszentrum durch die Popularität von Blockheiz-kraftwerken profitieren und dadurch bei der Kommune schneller eine Baugenehmigung erhalten.

Der Baukasten und das Themenfeld der umweltfreundlichen Technologien ist groß. Besonders bei der Planung von Immobilien bieten sich zahlreiche Kombinationsmöglichkeit der genannten Faktoren.

5.3 Flexibilisierung der Personalarbeit

Fachkräfte sind ein zentraler Schlüssel für den innovativen Mittel-stand. Gerade in dieser Branche sind Innovationen mit Personen verbunden. Ein persönliches, informelles Erfahrungswissen ist die Basis für den Markterfolg von Innovationen. Dies gilt auch für die Nutzung der Chancen durch den digitalen Wandel. Strategische

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Personalentwicklung wird dabei gerade im Mittelstand jedoch oft zugunsten des „Tagesgeschäfts“ verdrängt. Weiterbildung muss daher zukünftig langfristiger und nachhaltiger erfolgen.

Schon heute bestätigt knapp jedes zweite Unternehmen einen Nachwuchskräftemangel in der Immobilienwirtschaft. Aufgrund des hohen Anteils älterer Arbeitnehmer wird sich gerade in den wirt-schaftsstarken Ballungsräumen die Lage noch weiter verschärfen. Die Immobilienwirtschaft hat somit ein doppeltes Problem und Herausforderung.

Der Erhalt und die Mobilisierung von Know-how und Kompetenzen der Schlüsselakteure in mittelständischen Unternehmen sind nach wie vor nicht ausreichend gelöst. Das grundsätzliche Ziel der Un-ternehmen sollte sein, dem ausscheidenden Mitarbeiter frühzeitig einen jüngeren Mitarbeiter an die Seite zu stellen, um so das Wis-sen zu sichern. Vor dem Hintergrund mangelnder Nachwuchskräf-te sind jedoch neue Wege sowie flexiblere und attraktivere Mög-lichkeiten zur Wissenssicherung gefordert. Um das Know-how ei-ner zunehmenden Anzahl von ausscheidenden Mitarbeitern zu wahren bzw. auch nach dem Ausscheiden darauf zugreifen zu können, gilt es, die Alterserwerbsarbeit neu zu denken z. B. in Form von flexiblerer Weiterbeschäftigung von Älteren oder Be-schäftigung von Rentnern.

Der demographische Wandel stellt innovative mittels tändische Unternehmen vor besondere Herausforderungen

Problematisch gestaltet sich nach wie vor die Nachfolgerregelung bei familiengeführten Unternehmen. Hier fehlen neue Konzepte und Unterstützung, um das Unternehmen auch unabhängig einer Familiennachfolge weiterzuführen.

Langfristig ausgerichtete Weiterbildungsstrategien fehlen bei den meisten mittelständischen Unternehmen, insb. den kleineren. Die Notwendigkeit von Weiterbildung ist vor allem dann gegeben, wenn es darum geht, innovative Methoden, Prozesse oder Produk-te im eigenen Unternehmen einzuführen, um fortschrittlich zu blei-ben oder um damit eigene Innovationskraft zu stärken. Insbeson-dere Kleinunternehmen fehlen oft die finanziellen Mittel für Weiter-bildungen. Investitionen in Weiterbildung lohnen sich für kleine Un-ternehmen vor allem dann nicht mehr, wenn die Mitarbeiter mit den zusätzlich erworbenen Qualifikationen mittel- oder langfristig das Unternehmen verlassen.

Dabei ist der Bedarf an Weiterbildung in der Immobilienwirtschaft hoch. Denn entlang des Lebenszyklusses von Immobilien wird das Anforderungsprofil für Fachkräfte breiter und vielfältiger. Hierzu zählen im immer stärkeren Umfang auch digitale Fähigkeiten (z.B. BIM). Immobilienunternehmen können stärker von Quereinsteigern

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aus anderen Branchen profitieren. Unternehmen müssen sich an-bieten.

Das Thema Fachkräftesicherung bekommt mit dem zunehmenden demographischen Wandel immer mehr Aufmerksamkeit. Das KO-FA – Kompetenzzentrum Fachkräftesicherung wurde 2011 ge-gründet und hat als zentrale Aufgabe, kleine und mittelständische Unternehmen bei der Fachkräftesicherung zu unterstützen.

KOFA – Kompetenzzentrum Fachkräftesicherung

Die größte Herausforderung für die Personalarbeit bleibt der Fachkräftemangel. Das KOFA (gefördert durch das BMWi) benennt für eine demografiefeste Personalarbeit fünf Handlungsfelder:

� Situation analysieren: Der Schritt umfasst eine strategische Personalbedarfs-planung und eine Analyse der Ist-Situation. Inhalt kann z.B. eine Mitarbeiterbe-fragung sein, um die Bedürfnisse der vorhandenen Fachkräfte zu erfahren.

� Unternehmen positionieren: Willkommenskultur schaffen und die Vorteile einer vielfältigen Belegschaft herausarbeiten.

� Fachkräfte finden: Gezielte Ansprache von Fachkräften, die bei Wettbewerbern weniger im Fokus liegen (z.B. Ältere oder Studienabbrecher).

� Fachkräfte binden: Durch Mitarbeitergespräche, Laufbahnplanungen, flexible Arbeitsgestaltung, Telearbeit oder gesundheitsfördernde Maßnahmen kann ein betriebliches Umfeld geschaffen werden, das die langfristige Bindung von Fach-kräften begünstigt.

� Fachkräfte qualifizieren: Nach wie vor ist auch die duale Berufsausbildung und die betriebliche Weiterbildung eine gewinnbringende Methode, um die gesuchte Fachkraft im eigenen Unternehmen zu entwickeln. Durch Nachqualifizierung können auch An- und Ungelernten fachliche Aufgaben übertragen werden.

5.4 Eigenkapital und Förderung

Für Innovationen ist der Einsatz von Kapital unabdingbar. Dies gilt besonders für die Immobilienwirtschaft, wenn es darum geht, An-reize für Neubau, Modernisierung und Sanierung zu schaffen.

Trotz erhöhtem Bedarf wirken viele Rahmenbedingungen (s. Kapi-tel 4.2) für Investitionen in Neubau hemmend. Die Finanzierungs-möglichkeiten sind hingegen ein Faktor, der Neubauprojekte be-günstigen kann. So bewerten auch rund drei Viertel der BFW-Unternehmen die Bedingungen der Kapitalbeschaffung „gleich-bleibend gut“ (vgl. BFW-Neubau-Radar 2017).

Auch bei der Finanzierung von Immobilien gewinnt die Digitalisierung zunehmend an Bedeutung. So bildet zum Beispiel das Crowdinvesting für Immobilien eine Schnittmenge zwischen

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Proptechs und Fintechs (Financial Technology). Dabei werden auf Plattformen im Internet Immobilienprojekte beschrieben und eine erwartete Rendite, die über den gängigen Habenzinsen liegt, genannt. Private Anleger beteiligen sich dort für ein oder mehrere Projekte, deren Konzepte ihnen erfolgsversprechend erscheint, mit meist niedrigen Beträgen. Durch eine Vielzahl von Mikroinvestoren (Schwarmfinanzierung) lassen sich auch Projekte mit größeren Investitionssummen realisieren.

Die Möglichkeiten für Neubau, Modernisierung und Sanierung Fördermittel zu erhalten sind vielfältig. Die meisten Förderpro-gramme und Förderprodukte, wie sie beispielsweise KfW anbietet, zielen auf die Finanzierung von energieeffizienten Maßnahmen oder die Herstellung von Barrierefreiheit. Neben zinsgünstigen Darlehen gibt es auch direkte Zuschüsse. Auch eine Beratung, wie z.B. die einer Energieagentur, kann ein Fördergegenstand sein. Ohne Förderung wäre der Weg von der Entwicklung von z.B. mo-dernen und umweltfreundlichen Technologien bis in die Immobilien und damit in den Alltag der Menschen wesentlich länger. Förde-rungen sind bedeutende Stellschrauben für die Implementierung von Innovationen in der Immobilienwirtschaft. Die größte Heraus-forderung ist dabei, dass lange Zeit auf zinsgünstige Darlehn aus-gerichtete Anreizsystem auch in einer Niedrigzinsphase weiterhin attraktiv zu halten.

Auch beim Eigenkapitel und der Förderung ist die richtige Kombi-nation der vielfältigen Bausteine entscheidend und hat sehr gro-ßen Einfluss auf das Neubauverhalten und die Modernisierung von Immobilien.

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6 Chancen und Herausforderungen: Ein Blick auf das Jahr 2025

Aktuell ist die Immobilienwirtschaft gut aufgestellt. So zeigt etwa, der aktuelle Neubauradar des BFW, dass 73% der befragten mit-telständischen Unternehmen die derzeitige Geschäftslage als gleichbleibend gut bewerten. Dagegen sind die Erwartungen an die Zukunft verhaltener, so gehen nur 16% der Unternehmen von einer künftigen Verbesserung der Geschäftslage aus. Die Mehrheit der befragten Unternehmen geht sogar davon aus, dass sich die Voraussetzungen für den Wohnungsbau gegenüber dem Vorjahr verschlechtert haben. Gründe hierfür sind eine rückläufige Ent-wicklung bei der Ausweisung von Bauland als auch administrative Hürden.

Längerfristige Erwartungen zu Chancen und Herausforderungen des innovativen Mittelstandes in der Immobilienwirtschaft lassen sich aus den Ergebnissen der Delphi-Befragung aus der dieser Kurzstudie zugrundeliegenden Studie zum „Innovativen Mittelstand 2025 – Herausforderungen, Trends und Handlungsempfehlungen für Wirtschaft und Politik“ ableiten. Diese nimmt die Vorausschau auf die weitere Entwicklung für den innovativen Mittelstand bis zum Jahr 2025 einen bedeutenden Anteil ein. Delphi-Befragungen sind eine etablierte Methode, die sich als Vorausschau zukünftiger Entwicklungen als besonders belastbar erwiesen hat. Bei einer Delphi-Befragung handelt es sich um ein systematisches zweistu-figes Befragungsverfahren (Sondierungs- und Rückkopplungspha-se). Ziel der Befragung ist es, eine hohe Einigkeit zwischen den Experten bei der Bewertung ausgewählter Thesen zu erreichen.

In der ersten Phase wurden Experten aus den Bereichen For-schung, Politik, Finanzsektor, Wirtschaft und aus Verbänden um ihre persönlichen Einschätzungen zu den zentralen Fragestellun-gen der zukünftigen Innovationsfähigkeit des Mittelstandes gebe-ten. In der zweiten Phase der Delphi-Befragung wurden jene The-sen nochmals abgefragt, die im Ergebnis der vorangegangenen Runde eine besonders hohe Relevanz aus Sicht der teilnehmen-den Experten einnahmen und auffallend kontrovers eingeschätzt wurden.

Die Ergebnisse zeigen, dass die Experten viel Vertrauen in die Stärke des innovativen deutschen Mittelstandes haben, auch wenn wirtschaftspolitischer und unternehmerischer Handlungsbedarf ge-sehen wird. Radikale Veränderungen in Bezug auf das Innovati-onshandeln mittelständischer Unternehmen erwarten die Befrag-ten nicht. Dies sind auch für den innovativen Mittelstand in der Immobilienwirtschaft erst einmal gute Ergebnisse.

Auch sind sich die Experten einig, dass der innovative Mittelstand die Chancen der Digitalisierung im neuen Umfang für sich nutzen

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wird. Auch hiervon wird der innovative Mittelstand in der Immobili-enwirtschaft profitieren. Umweltfreundliche und energieeffiziente Technologien werden eine Stärke der deutschen Wirtschaft blei-ben, für dieses in der Immobilienwirtschaft starkes Innovationsfeld ist auch dies eine gute Nachricht.

Der innovative Mittelstand wird sich deutlich bei der Personalarbeit flexibilisieren müssen und auch können, um nach wie vor qualifi-zierte Fachkräfte gewinnen und an sich binden zu können. Den-noch werden die Folgen des demographischen Wandels sich auch auf den innovativen Mittelstand auch in der Immobilienwirtschaft auswirken. Die Experten stimmen überein, dass der Verlust von Erfahrungsträgern meist keinen Ersatz findet. Die Delphi-Ergebnisse zeigen, dass auch qualifizierte Zuwanderer diese Lü-cke nicht schließen werden können. Für die Immobilienwirtschaft, in welcher Erfahrungswissen für Innovationen eine so große Rolle spielt ist, dies keine gute Nachricht.

Durchwachsen ist auch die Erwartung hinsichtlich der strategi-schen Ausrichtung im Mittelstand. Strategische Innovationsaktivitä-ten werden auch in Zukunft zugunsten kurzfristiger FuE-Projekte vernachlässigt, es fehlt die Sensibilität für die möglichen Folgen des Einsatzes disruptiver Technologien und die Bereitschaft, das Kerngeschäft mit dieser Perspektive zu hinterfragen,

Wirtschaftspolitischer Handlungsbedarf wird von den Experten deutlich gesehen. So wird die Förderung durch die öffentliche Hand für Innovationen im deutschen Mittelstand auch im Jahr 2025 eine sehr große Rolle spielen. Die hohe Bedeutung der Poli-tik bleibt für den innovativen Mittelstand insbesondere in der Im-mobilienwirtschaft nicht auf die Förderung beschränkt. Wie im Ka-pitel 4.2 deutlich wurde, sehen aktuell sehr viele Mittelständler Ge-setze und Regulierungen als ein Haupthindernis in der Immobili-enwirtschaft an. Aufgrund dieser hervorgehobenen Bedeutung, kann davon ausgegangen werden, dass auch zukünftig dieser Be-reich einen wesentlichen Einfluss auf die Innovationstätigkeit in der Immobilienwirtschaft ausüben wird.